AXA WF GLOBAL FLEXIBLE PROPERTY - AXA IM/AXA IM REAL ASSETS JUNI 2018 - NUR FÜR PROFESSIONELLE KUNDEN GEMÄß MIFID 2004/39/EG UND NICHT FÜR ...
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Nur für professionelle Kunden gemäß MiFID (2004/39/EG) ) und nicht für Privatkunden-
/Kleinanleger
AXA WF Global
Flexible Property
AXA IM/AXA IM Real Assets
Juni 2018Der 360-Grad-Immobilienansatz von AXA Investment Managers Real Assets
IMMOBILIENDIREKT-
DIRECT BÖRSENNOTIERTE
LISTED
ANLAGE
INVESTMENT AKTIEN
EQUITIES
Nr. real
N°1 1 fürestate
Immobiliendirekt-
asset Europäischer Aktienfonds
1st percentile over 10
manager Europa11
anlagen in Europe über
years for 10 Jahre
European Unser 360-Grad-Ansatz
6 weltweit12
Nr. worldwide
N°6 fund2 2
im 1. Perzentil
equities ermöglicht:
• ein genaues Verständnis der
58,1 Mrd.
€57.9bn 3,5 Mrd.
€3.6bn relativen Bewertung von
EUR EUR Anlagemärkten
BÖRSEN- • einen Fokus auf optimales
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NOTIERTE Management von Zyklen
DEBT
DEBT DEBT
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Zu Europas Fully integrated
Vollintegrierter • eine agile und flexible Asset-
European
führenderCRE debt
Plattform within the Real
Bestandteil von Allokation
platform 3 Assets business
für CRE-Debt und AXA IM Real Assets
Infrastrukturkredite
gewählt3 • konkurrenzlose Kompetenz
€11.6bn €2.6bn bei der Beurteilung der
12,0 Mrd. EUR 2,5 Mrd. EUR
Bilanzstruktur
Quelle der Angaben zum verwalteten Vermögen: AXA IM – Real Assets (ungeprüfte Daten), Stand 31. März 2018
1 Quelle: INREV/ANREV Fund Manager Survey – Mai 2018. Rankings basieren auf dem verwalteten Vermögen nicht börsennotierter Immobiliendirektanlagen.
2 Quelle: AXA WF Framlington Europe Real Estate Securities; Morningstar-Ranking: 1. Perzentil seit Auflegung. Fondsvergleich mit der Kategorie „Property – Indirect Europe” und Hauptanteilsklasse = Offshore-Gebiete.
Die Wertentwicklung der Vergangenheit bietet keine Gewähr für die Zukunft. Stand 31. März 2018.
3 Quelle: Best European Insurance Company Lender of the Year, Real Estate Capital 2014, 2015
1 FRAMLINGTON EQUITIESFondskonzept und Investmentprozess
Drei wichtige Werttreiber
An der Performance von Immobilien partizipieren, die Fungibilität steigern und das Verlustrisiko senken
• Ähnliche Immobilienerträge wie bei Core-Anlagen erzielen und zugleich die
Fungibilität steigern
1. Fondskonzept
• Durch eine Kombination aus Eigenkapital- und Kreditinstrumenten den
Verschuldungsgrad von REITs senken
• Dynamische Allokation, um das Verlustrisiko zu verringern
2. Flexible
• Allokationen nach einem 360-Grad-Ansatz, je nach Zyklusphase
Allokation
• Zusätzlich taktische Positionen in Derivaten
• Durch selektive Titelauswahl die Performance steigern
3. Titelauswahl • Überzeugungsgeleitete Aktienauswahl („Best Ideas“) ohne einschränkende
Benchmark
Es wird nicht garantiert, dass AXA Investment Managers die dargestellte Investmentstrategie umsetzt oder deren Ziele erreicht. Die oben genannten Informationen dienen lediglich zum Zwecke der
Veranschaulichung und sind keine Garantie von AXA Investment Managers oder anderen Personen oder juristischen Personen für die tatsächliche Aufteilung in der Vergangenheit.
Sie sind außerdem keine Gewährleistung für die Wertentwicklung zukünftiger Anlagen.
3 FRAMLINGTON EQUITIESStarke Korrelation mit der Performance von Direktanlagen in Immobilien
An der Performance von Immobilien teilhaben und zugleich diversifizieren
Börsennotierte Aktien Unternehmensanleihen Barmittel
von von
Immobilienunternehmen für taktische Zwecke
Immobilienunternehmen
• Mit einem durchschnittlichen Mix aus 55% börsennotierten Aktien und 45% Unternehmensanleihen können Investoren gut an der
Wertentwicklung von direkten Immobilien partizipieren.
Rückrechnung einer Allokation aus 55% Aktien und 45% Anleihen1
700
Real Estate Equities Real Estate Bonds Property 55% equity / 45% bond allocation
600
500
Portfolio returns
400
300
200
100
0
Q1 1999
Q3 1999
Q1 2000
Q3 2000
Q1 2001
Q3 2001
Q1 2002
Q3 2002
Q1 2003
Q3 2003
Q1 2004
Q3 2004
Q1 2005
Q3 2005
Q1 2006
Q3 2006
Q1 2007
Q3 2007
Q1 2008
Q3 2008
Q1 2009
Q3 2009
Q1 2010
Q3 2010
Q1 2011
Q3 2011
Q1 2012
Q3 2012
Q1 2013
Q3 2013
Q1 2014
Q3 2014
Q1 2015
Annualisierte Performance (%) Immobilienaktien Immobilienanleihen Immobilien 55% Aktien/45% Anleihen
Annualisierte Performance 11,3% 7,0% 9,5% 9,9%
1 Quelle:
AXA Real Estate. Rückrechnungsergebnisse (1999 – 2. Quartal 2015). Aktien dargestellt durch den FTSE NAREIT All Equity REITs Index, einen streubesitzbereinigten und marktkapitalisierungsgewichteten
Index aus US-Aktien-REITs. Immobilienanleihen dargestellt durch den BofA Merrill Lynch CIRE Index, der Unternehmensanleihen von US-Immobilienunternehmen mit Investmentgrade-Rating umfasst.
Immobilien dargestellt durch den NCREIF Transaction Based Index. Dieser Index umfasst Immobilien, die im jeweiligen Quartal im NCREIF Property Index (NPI) enthalten waren und verkauft wurden. Berechnung
auf Grundlage der Wiederveranlagung von Dividenden, in USD. Angaben für frühere Monate und Jahre sowie die Wertentwicklung der Vergangenheit sind kein verlässlicher Indikator für die zukünftige
Wertentwicklung. Nur zur Illustration.
4 FRAMLINGTON EQUITIESBörsen bieten oft Zugang zu hochwertigen Immobilien
Diversifikation nach Regionen, Assetklassen und Marktzyklen
• Börsennotierte Immobilienunternehmen besitzen oft weltweit die besten
Immobilien.
• Gute Diversifikation nach Assetklassen
• Büros • Einzelhandelsflächen, Industrie- u.
• Wohnimmobilien Logistikanlagen
Piccadilly Circus, London
• Pflegeheime • Hotels LAND SECURITIES
• Datenzentren
• Sehr gute Ergänzung zu Immobiliendirektanlagen, die sich üblicherweise auf den
Heimatmarkt konzentrieren
• Die Korrelationen zwischen Renditen aus verschiedenen Ländern
können recht niedrig sein. Das ist ein starkes Argument für die
Reduzierung der Inlandskonzentration eines Portfolios. Times Square, New York
BOSTON PROPERTIES
• Börsennotierte Immobilienanlagen sind liquide und lassen sich schnell und Geschäftsviertel Marunouchi, Tokio
günstig handeln. MITSUBISHI ESTATES
Marina Bay Area, Singapur Int. Finance Centre, Hongkong Forum des halles, Paris Avenue des Champs Èlysées, Paris
KEPPEL REITS SUN HUNG KAI PROPERTIES UNIBAIL-RODAMCO GECINA
Nur zur Illustration.
5 FRAMLINGTON EQUITIES1. Die Entschuldung von REITs, um die Performance von Direktanlagen nachzubilden
Ein passiver Fonds aus 55% Aktien/45% Anleihen kann mittelfristig eine ähnliche Performance wie die zugrunde
liegenden Immobilienaktiva erzielen
Zugrunde liegende/s Asset/s Kapitalstruktur von REITs* Mischfonds
Eigenkapital 55% Aktien
Fremdkapital 45% Anleihen
Börsennotierte Immobilienanlagen sind volatiler als Immobiliendirektanlagen.
Gründe dafür sind unter anderem das Aktienmarktrisiko und die Nutzung von Leverage.
Wichtiger Hinweis: Die Informationen beruhen auf Daten, Projektionen, Prognosen, Erwartungen und Hypothesen, die subjektiv sind. Diese Analyse und Schlussfolgerungen sind eine Meinung auf Basis
verfügbarer Daten zu einem bestimmten Zeitpunkt. Aufgrund der Subjektivität der Analysen können sich die tatsächlichen ökonomischen Eckdaten und Werte an den Finanzmärkten erheblich anders entwickeln
als die Projektionen, Prognosen, Erwartungen und Hypothesen in dieser Unterlage. Darauf wurde am Anfang des Dokuments hingewiesen. Nur zur Illustration. Es kann nicht garantiert werden, dass eine der
dargestellten Investmentstrategien umgesetzt oder letztlich erfolgreich sein wird. *Die Kapitalstruktur dient nur zur Illustration.
6 FRAMLINGTON EQUITIES2. Flexible Allokation, um Phasen des Immobilienzyklus zu nutzen
Dynamische Portfolioanpassung, um Abwärtsvolatilität zu verringern
Zyklusphase Erholung Wachstum Höhepunkt Korrektur
Typische Allokation:
Aktien 60% 70% 55% 30%
Anleihen 40% 30% 35% 40%
Barmittel 0% 0% 10% 30%
Bewertung von Immobilienaktien
im Vergangenheitsvergleich und sehr niedrig bis niedrig niedrig bis mittel hoch hoch bis niedrig
ggü. Credits
Marktstress
hoch bis normal niedrig sehr niedrig hoch bis sehr hoch
(Volatilität, Spreads)
Immobilienwerte,
stilisierter Zyklusverlauf
Wir konstruieren ein dynamisches gemischtes Portfolio aus börsennotierten Immobilienanleihen und -aktien. Die Asset-Allokation
orientiert sich an unserer Einschätzung des Immobilienzyklus, mit dem Ziel:
• mittel-/langfristig die Performance einer Immobiliendirektanlage zu generieren
• das Verlustrisiko senken und die Volatilität zu verringern: geschätzte Volatilität = 60% einer (reinen) Aktien-Allokation
Es wird nicht garantiert, dass AXA Investment Managers die dargestellte Investmentstrategie umsetzt oder deren Ziele erreicht. Die oben genannten Informationen dienen lediglich zum Zwecke der
Veranschaulichung und sind keine Garantie von AXA Investment Managers oder anderen Personen oder juristischen Personen für die tatsächliche Aufteilung in der Vergangenheit.
Sie sind außerdem keine Gewährleistung für die Wertentwicklung zukünftiger Anlagen.
7 FRAMLINGTON EQUITIES3. Einzeltitelauswahl, um ein überzeugungsgeleitetes Portfolio zu konstruieren
Erträge optimieren durch Selektivität
1) GOVERNANCE UND BONITÄT 2) GESCHÄFTSMODELL 3) BEWERTUNG
Fallstricke vermeiden Die für uns besten Betreiber auswählen Aufwärtspotenzial ermitteln
• Emittent • Welchen Mehrwert bietet das • Einschätzung von Bonität und Bilanz
Unternehmen?
– Ist der Emittent ein Fonds oder ein – Verschuldungsgrad
echtes Unternehmen? – Leistungsbilanz in der Verwertung?
– Zinsdeckung
(Asset Management, Verkauf)
• Governance
– Refinanzierungsbedarf
– Entwicklungs-/Renovierungskompetenz?
– Wird intern oder extern gemanagt?
• Beurteilung der potenziellen
– Nutzung von Fremdkapitalinstrumente
– Wer sind die wichtigsten Stakeholder? Wertsteigerung des Eigenkapitals
– Wie geht das Unternehmen mit • Welche externen Faktoren bestimmen durch das Immobilienportfolio
Minderheitsaktionären um, und wie die Entwicklung der Immobilienmärkte
– Mietsteigerungspotenzial
transparent ist es? des Unternehmens?
– Überschüsse durch die Verwertung
• Finanzielle Tragfähigkeit • Steht das Geschäftsmodell des
von Leerständen
Unternehmens im Einklang mit der
– Ist die Finanzierung des Marktentwicklung? – Verwässerungsrisiken
Unternehmens nachhaltig?
• Bewertung und Sensitivitätsanalyse
– Zielkonflikt zwischen Ertrag und
Risikominimierung
– Bewertungsdiskrepanzen zwischen
Fremd- und Eigenkapitalinstrumenten
ermitteln
8 FRAMLINGTON EQUITIESAXA WF Global Flexible Property
Asset-Allokation
Entwicklung der Asset-Allokation Regionale Struktur
100% 2,500
90% 25 2,400
30
37 35 38 37 3637 3737 36 3939 41 39 4040 41 38 40 11%
80% 4344 47 46 44 4546
41 40 39 43 41 40 39 38 40 39 41 40 39 2,300
49
70%
19
13
2,200
60% 7 15 13 9 7 5 7 10 9 13 11 12 1113 10 10 7 9 9 8 5 North America
9 4 3 2 11 3 1 9 12 18 9 1014 20 11 11 8 2,100
50%
10 2,000
40%
48% Europe
1,900
30% 575757
53 53 5454 52 53 53 51 53 51 53 5151 50 5252 51 51 54 55
48 53 50 52 45 51 50 48 4848 46 50 4949 49
20% 43 42 41 1,800 Asia
41%
10% 1,700
0% 1,600
May-15
Sep-15
Nov-15
May-16
Sep-16
Nov-16
May-17
Sep-17
Nov-17
May-18
Mar-15
Jul-15
Mar-16
Jul-16
Mar-17
Jul-17
Mar-18
Jan-15
Jan-16
Jan-17
Jan-18
Equity Cash Fixed Income Net Equity FTSE EPRA NAREI Developed Real Estate Index
Die Asset-Allokation ist von unserer Einschätzung
des Immobilienzyklus abgeleitet.
Quelle: AXA IM, ungeprüfte Daten, Stand 31. Mai 2018. Nur zur Illustration. Hinweis: Aufgrund von Rundungsungenauigkeiten addieren sich die Zahlen möglicherweise nicht zu hundert.
9 FRAMLINGTON EQUITIESAktuelle Entwicklungen am Immobilienmarkt
Internationale Immobilienmärkte in der Reifephase des Vermietungszyklus
Immobilienerträge werden nicht mehr so stark durch den Renditerückgang bestimmt, sondern beruhen
zunehmend auf Einnahmen- und Mietsteigerungen
Immobilien-Auslastungszyklen nach Regionen
USA Europa Asien/Pazifik
London
Objekte der Deutschland: „Top 5“, Tokio
2. Reihe: Stockholm Sydney &
KüstengebieteInternat. Paris, Brüssel
Metropolen Melbourne Hongkong
Madrid,
Objekte der Brisbane,
Barcelona,
2./3. Reihe: Singapur
Amsterdam
Handelsobjekte
Angebot
Supply breite angebotsseitige Reaktion wird Speculative
immer
Supply response has arrived and is becoming widespread startsmehr spekulative
increasing but total volumeNeubauprojekte,
remains low steigt; 2018
Risingkommt es through
with deliveries zu mehr2018 Übergaben
immer deutlicher Gesamtvolumen bleibt aber niedrig
Demand
Nachfrage Positive but pace of growth is slowing
positiv, Wachstumstempo lässt aber nach Modest; continent experiencing widespread demand
moderat; breite Nachfrage auf dem negativ; Negative; especially links to China
insbesondere China
Vacancy Vacancy increasinng at natural level Kontinent
Modest declines in Europe, rising in the UK Rising to varying degrees
Leerstand natürliche Zunahme bei Leerständen leichte Rückgänge in Kontinentaleuropa, steigt; unterschiedliche Wachstumsraten
Rents/NOI Pace of growth is moderating; Gateways declining Moderate; Spain and Germany leading
Anstieg in Großbritannien Falling but Chinese linkages key driver
Mieten/
Yield nachlassendes
At risk of modest rises Wachstum; Metropolen moderat; Spanien
Flat und Deutschland führend
on average sinken, aber hauptsächlich
Flat on von
average; Australia falling
Nettobetriebsergebnis rückläufig Chinabezug abhängig
Leverage
Rendite Increasing but spreads rising
leichte Steigerungen möglich imIncreasing
Schnittbutunverändert
spreads have stabilised
im Schnitt unverändert;Flat
in Australien:
Capital value Modest gains focused on NOI growth Growing although UK is declining post BREXIT Rückgang Stabilising
Verschuldungsgrad steigt, aber die Spreads nehmen zu steigt, aber die Spreads haben sich unverändert
Source: AXA IM - Real Assets
Note: this is a stylised property occupancy cycle and not drawn to scale. Forecasts as of January 2018.
stabilisiert
Kapitalwert Quelle: AXA IM Real Assets steigt leicht, Fokus auf das steigt, obwohl in Großbritannien nach dem stabilisiert sich
Hinweis: Dieser idealtypischeNettobetriebsergebnis
Immobilien-Auslastungszyklus ist nicht maßstabsgetreu dargestellt.
Brexit Stand der Prognosen
ein Rückgang zuJanuar 2018. ist
erwarten
11 FRAMLINGTON EQUITIESDie sonst üblichen Schulden- und Angebotsexzesse fehlen
Risiko bzw. Auslöser des nächsten Abschwungs dürfte ein nachfrageseitiger Schock sein
Global office
Weltweite supply pipeline
Büroprojekte in Planung Debt-equity
Kapitalstruktur split in European
bei europäischen CRE transactions
Gewerbeimmobilien-Transaktionen
2018-22F LTA
Debt Equity
3.5
3.0 300
2.5 250
2.0
% of stock
200
1.5
EUR bn
150
1.0
100
0.5
50
0.0
0
2001
2002
2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
2014
2015
2016
Source: PMA, CBRE, CoStar, AXA IM – Real Assets, data and forecasts as at January 2018 Source: CBRE Research, AXA IM – Real Assets, data as of Q1 2017
Da es keine Anzeichen der üblichen Exzesse gibt, erwarten wir im nächsten Abschwung geringere Auswirkungen auf die
Kapitalwerte.
• Aufgrund stärkerer Regulierung werden Gewerbeimmobilien bislang nicht so aggressiv fremdfinanziert. Deshalb haben
Eigenkapitalinvestments mehr zur Wertsteigerung von Gewerbeimmobilien beigetragen.
• Die restriktivere und konservativere Baufinanzierung hat die spekulative Projektentwicklung bislang begrenzt. An den
meisten Märkten kommt ein Bestand von etwa 1% an geplanten Objekten hinzu – kaum mehr als die Veralterung.
12 FRAMLINGTON EQUITIESImmobilienerträge dürften weltweit sinken, laufender Ertrag jetzt im Vordergrund
Renditeprognosen „Prime-All-Property“
2015-17 GB
in % z.Vj.,
Durchschnitt 18,6 1,0
2015-17 2018-20
USA
Euroraum
2018-20 10,5 5,0
in % z.Vj., 17,9 5,1 Japan
Durchschnitt 2015-17 2018-20
2015-17 2018-20 12,7 4,0
2015-17 2018-20
US-Erträge lassen nach, weil steigende Zinsen die Kapitalwerte dämpfen.
In Europa dominieren in Großbritannien Bewertungsfaktoren, auf dem Australien
Kontinent Wachstumsfaktoren.
In Japan dürften die Erträge sinken, weil sich das Mietwachstum abschwächt. 13,0 4,0
2015-17 2018-20
Quellen: CoStar, PREA, MSCI/IPD, PMA, AXA IM – Real Assets. Stand der Prognosen Januar 2018. Renditeprognose = Gesamtrendite ohne Finanzierung und ohne Fondskosten
13 FRAMLINGTON EQUITIESSektorausblick für 2018
Die Gesamterträge profitieren hauptsächlich von Mieteinnahmen, weil weiteres
Büros Kapitalwachstum begrenzt sein dürfte. Das erwartete Mietwachstum dürfte sich
auf moderatem Niveau beschleunigen.
Einzel- Das Hauptaugenmerk liegt auf regional führenden Einkaufszentren und/oder
handel erstklassigen „High-Street“-Lagen in europäischen Touristenzielen.
Bevorzugter Sektor. In Großbritannien dürfte Logistik der stabilste Sektor sein.
Logistik Neben dem französischen Markt dürften auch die Core-Märkte Deutschland und
Benelux weiter zulegen.
Gute Aussichten für europäische Metropolen – insbesondere gehobene/luxuriöse
Hotels Hotels, weil die Touristenzahlen parallel zur wachsenden Mittelklasse steigen.
Die Verstädterung dürfte den Wohnbedarf in großen Zentren steigern.
Wohn- Ungleichgewichte zwischen Angebot und Nachfrage dürften Kapitalwerte und
immobilien Mieten weiter stützen.
Legende: Positiv Neutral Negativ
14 FRAMLINGTON EQUITIESHistorisch große Renditeabstände bei Immobilien aufgrund niedriger Anleiherenditen
AverageKapitalisierungszinssatz
Durchschnittlicher cap rate and bond spread
und Anleihenspread Real Estate yield spreads remain
Immobilienrenditespreads elevated
bleiben hoch
Govt. Bond 16 January 2018
Spread Europe Office Cap Rate 10yr bund Govt Bond 3mths ago
Prime Office Yield (Q4 2017) Spread
8% Belgium 359 Bp.
7% Netherlands 317 Bp.
Switzerland 289 Bp.
6%
Finland 284 Bp.
5%
Portugal 271 Bp.
4%
Sweden 268 Bp.
3% Germany 249 Bp.
2% United Kingdom 244 Bp.
Spain 226 Bp.
1%
France 215 Bp.
0%
Italy 155 Bp.
-1%
2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 -2% 0% 2% 4% 6% 8%
Source: RCA, Macrobond, data as at January 2018 Source: CBRE, Macrobond, AXA IM – Real Assets, data as at January 2018
Wesentliches Risiko: potenziell ungeregeltes Ende des Quantitative Easing
15 FRAMLINGTON EQUITIESSpreads von Immobilienrenditen dürften sich auf den langfristigen Durchschnitt verengen
Global prime office property pricing • Das aktuelle gesamtwirtschaftliche
5yr forward rate of domestic 10yr government bond „Dreifachtief“ dürfte die Performance von
Prime office property yield spread Immobilien auch 2019 stützen.
Domestic 10yr government bond
6%
• An den meisten Immobilienmärkten haben
5% die Renditespreads bereits größtenteils
historische Höchststände erreicht – trotz
4%
rekordtiefer nominaler Renditen.
3%
• Die erwarteten Zinsen lassen vermuten,
2% dass die Kapitalwerte mittelfristig unter
Druck kommen könnten, falls das
1%
Mietwachstum nicht Schritt hält.
0%
Source: CBRE, RCA, PMA, Bloomberg, AXA IM - Real Assets, data as of Q4 2017 except Asia
property yields (Q3 2017)
16 FRAMLINGTON EQUITIESKapitalzuflüsse könnten Angebotspreise weiter stützen
„Dry Powder“ - Investmentpotenzial der geschlossenen Allokation in Immobilien – alle Institutionen
Immobilienfonds
North America Europe Asia Rest of World Invested Margin vs Target Allocation
300 12%
250 10%
200
8%
150
6%
100
4%
50
0 2%
Dec-00
Dec-01
Dec-02
Dec-03
Dec-04
Dec-05
Dec-06
Dec-07
Dec-08
Dec-09
Dec-10
Dec-11
Dec-12
Dec-13
Dec-14
Dec-15
Dec-16
Dec-17
0%
Americas EMEA APAC
Source: Preqin, data as at 17 Jan 2018 Source: Cornell University, Hodes Weill & Associates, data as at 2017
Neue Kapitalzuflüsse dürften den möglichen Investitionsrückgang institutioneller Investoren ausgleichen.
• Weltweit wird weniger in Gewerbeimmobilien investiert als geplant, und in Asien nimmt das Core-Kapital zu.
Dadurch steigt die Zahl der Kaufinteressenten.
• Die Zentralbanken könnten ihre hohen Bilanzsummen abrupt abbauen. Deshalb könnten institutionelle Investoren,
die ihre Zielallokation fast erreicht haben, Nettoverkäufer von Immobilienkrediten werden, denn aufgrund des
Nennereffekts sind ihre Allokationen in Gewerbeimmobilien bereits zu hoch.
17 FRAMLINGTON EQUITIESZusammenfassung: Einnahmen als Haupttreiber des Gesamtertrags von Immobilien
2018: Fokus auf Assetmanagement und Wertsteigerung, geografische Ausrichtung eher sekundär
• 2018 herrscht ein Goldilocks-Szenario für
Immobilien: Mittelfristig werden die Bewertungen
Kon- aber aufgrund drohender Zinserhöhungen unter
junktur Ideales Umfeld für Immobilienperformance Druck kommen.
• Die Fundamentaldaten des Immobiliensektors sind
Ab dem 2. Halbjahr 2018 könnten die gut: Es gibt breites Nachfragewachstum, und bislang
Politik sind kaum spekulative Projektentwicklungen zu
Renditen steigen beobachten.
Ange- • Die Renditen sind auf breiter Basis gesunken, und die
bot u.
Einnahmenwachstum nimmt zu Preise haben sich regionenübergreifend angenähert;
Nach- der Preis ist kein Differenzierungskriterium für das
frage
Risiko mehr.
Alterna- Weniger am Konjunkturzyklus • Je später im Zyklus, desto besser muss man auf den
tiven ausgerichtet Anschaffungszeitpunkt der Objekte achten.
• Zeit ist gekommen für Assetmanagement- und
Asset- Transaktionsteams die Einnahmen zu steigern und
„Hands-on“-Kompetenzen schaffen bestehende Geschäftskontakte einzusetzen, um
manage-
ment Mehrwert Mehrwert zu schaffen.
• Fokus auf alternativen Immobilienarten, die weniger
vom Konjunkturzyklus beeinflusst werden, sondern
eher auf strukturelle Änderungen der Wirtschaft
ausgerichtet sind.
18 FRAMLINGTON EQUITIESPerformance
AXA WF Global Flexible Property
Nettoperformance seit Auflegung
115
+ 11,2%
110
105
100
95
AXA WF Global Flexible Property F USD Net
90
Seit Auflegung
Performance (%) lfd. Jahr 1J 3J
(19. Dezember 2014)
Nettoperformance des Fonds, F-
-0,86 3,66 9,81 11,17
Anteile, USD
Fondsvolatilität 5,61 5,08 6,20 6,03
Sharpe Ratio -0,47 0,66 0,55 0,57
Quelle: AXA IM, Stand 31. Mai 2018. Basis: Nettoinventarwert, F-Anteilsklasse, Wiederveranlagung der Nettoerträge. Nettogebühren in USD. Für die Strategie wird kein Referenzindex verwendet.
Wertentwicklungsergebnisse der Vergangenheit sind kein Indikator für die Zukunft.
20 FRAMLINGTON EQUITIESAXA WF Global Flexible Property: große Partizipation am Marktertrag …
Bruttoperformance seit Auflegung
120
+ 14,8%
115
110 + 13,9%
105
100
95
90
85
Gross Performance Global Flexible Property USD FTSE EPRA/NAREIT Developed Total Return Net USD
80
Mar-15
May-15
Mar-16
May-16
Mar-17
May-17
Mar-18
May-18
Jan-15
Oct-15
Nov-15
Jan-16
Oct-16
Nov-16
Jan-17
Oct-17
Nov-17
Jan-18
Dec-14
Apr-15
Jun-15
Jul-15
Dec-15
Apr-16
Jun-16
Jul-16
Dec-16
Apr-17
Jun-17
Jul-17
Dec-17
Apr-18
Feb-15
Aug-15
Sep-15
Feb-16
Aug-16
Sep-16
Feb-17
Aug-17
Sep-17
Feb-18
Quelle: AXA IM, Stand 31. Mai 2018. Für den Fonds wird kein Referenzindex verwendet. Der Performanceindikator des Fonds, der EPRA Global Index, ist nur zu Vergleichszwecken angegeben.
Wertentwicklungsergebnisse der Vergangenheit sind kein Indikator für die Zukunft.
21 FRAMLINGTON EQUITIES… bei einer nur halb so hohen Volatilität
Fondsvolatilität
20% 70%
18%
60%
16%
50%
14%
12%
40%
10%
30%
8%
6%
20%
4%
10%
2%
3 month volatility of the fund (lhs) 3 month volatility of the FTSE EPRA/Nareit Developed (lhs) Fund/FTSE EPRA Nareit Developed volatility ratio (rhs)
0% 0%
Quelle: AXA IM, Stand 31. Mai 2018. Wertentwicklungsergebnisse der Vergangenheit sind kein Indikator für die Zukunft. Für den Fonds wird kein Referenzindex verwendet. Der Performanceindikator des Fonds,
der EPRA Global Index, ist nur zu Vergleichszwecken angegeben.
22 FRAMLINGTON EQUITIESFazit
AXA WF Global Flexible Property
Warum investieren?
• Immobilien: Eigen- und Fremdkapitalinvestments in Immobilienportfolios etablierter börsennotierter
Unternehmen
3 •
•
In der Vergangenheit hohe Erträge
Immobilien bieten Diversifikationsvorteile ggü. anderen Assetklassen
Säulen • Fungibilität: Tägliche Liquidität und geringe Transaktionskosten im Vergleich zu Immobiliendirektanlagen
• Internationale Investments: Amerika, Europa und Asien/Pazifik
Flexible Allokation aus Eigen- und Fremdkapital: Aktives Management der strategischen
2 wichtige •
Allokation
Wert-
treiber • Unternehmensauswahl durch Experten: Selektive Investments auf Basis der erwarteten
Wertschöpfung des Unternehmens und der Fundamentaldaten des Immobiliensektors
360-Grad- • Börsennotierte Immobilienaktien und -anleihen
Immobiliendirektanlagen und Private Debt
Expertenansatz •
24 FRAMLINGTON EQUITIESDisclaimer Rechtliche Hinweise Bei diesem Dokument handelt es sich um Werbematerial und um kein investmentrechtliches Pflichtdokument. Wir weisen darauf hin, dass dieses Dokument nicht den Anforderungen der jeweils anwendbaren Richtlinie 2004/39/EG bzw, 2014/65/EU (MiFID/MiFID II) und der zu dieser ergangenen Richtlinien und Verordnungen entspricht. Das Dokument ist damit für jegliche Form des Vertriebs, der Beratung oder der Finanzdienstleistung gegenüber Privatanleger nicht geeignet und ausschließlich für professionelle Kunden, welche das Dokument direkt von der AXA Investment Managers Deutschland GmbH / ihren verbundenen Unternehmen erhalten, bestimmt und streng vertraulich zu behandeln. Dieses Dokument und die in diesem enthaltenen Informationen dürfen ohne vorherige schriftliche Zustimmung von AXA Investment Managers Deutschland GmbH / mit ihr verbundenen Unternehmen weder ganz noch auszugsweise weiter gegeben werden. Bitte beachten Sie folgende Hinweise und lesen Sie ergänzend die Angaben im jeweils gültigen Verkaufsprospekt einschließlich der Allgemeinen und Besonderen Anlagebedingungen bzw. der Satzung des Fonds, auf dessen ausschließlicher Basis ein Kauf von Anteilen erfolgt. Jeder Kauf und Verkauf von Anteilen auf der Basis von Auskünften oder Erklärungen, welche nicht in diesem Prospekt enthalten sind, erfolgt ausschließlich auf Risiko des Käufers. Die Verkaufsprospekte, die wesentlichen Anlegerinformationen (KIID „Key Investor Information Document “ in Papierform in deutscher Sprache ) sowie die Jahres- und Halbjahresberichte erhalten Sie auf Anfrage kostenlos bei AXA Investment Managers Deutschland GmbH • Bleichstrasse 2-4 • 60313 Frankfurt/Main oder unseren Vertriebspartnern sowie unter www.axa-im.de. Die in diesem Dokument von AXA Investment Managers Deutschland GmbH bzw. mit ihr verbundenen Unternehmen („AXA IM DE“) zur Verfügung gestellten Informationen, Daten, Zahlen, Meinungen Aussagen, Analysen, Prognose- und Simulationsdarstellungen, Konzepte sowie sonstige Angaben beruhen auf unserem Sach- und Kenntnisstand zum Zeitpunkt der Erstellung. Die genannten Angaben können jederzeit ohne Hinweis geändert werden und infolge vereinfachter Darstellungen subjektiv sein. Soweit die in diesem Dokument enthaltenen Daten von Dritten stammen, übernehmen wir für die Richtigkeit, Vollständigkeit, Aktualität und Angemessenheit dieser Daten keine Gewähr, auch wenn nur solche Daten verwendet werden, die als zuverlässig erachtet werden. Eine Haftung oder Garantie für die Aktualität, Richtigkeit und Vollständigkeit der zur Verfügung gestellten Informationen wird von AXA IM DE nicht übernommen. Informationen über Mitarbeiter von AXA Investment Managers dienen lediglich zu Informationszwecken und sind stichtagsbezogen. Ein Weiterbeschäftigungsverhältnis mit diesen Mitarbeitern wird nicht garantiert. Wertentwicklungsergebnisse der Vergangenheit bieten keine Gewähr und sind kein Indikator für die Zukunft. Wert und Rendite einer Anlage in Fonds können steigen und fallen und werden nicht garantiert. Darüber hinaus wirken sich Provisionen und Kosten nachteilig auf die Wertentwicklung eines Fonds aus. Die im vorliegenden Dokument enthaltenen Informationen stellen weder ein Angebot noch eine Aufforderung zum Kauf von Fondsanteilen dar. Die Angaben in diesem Dokument sind keine Entscheidungshilfe oder Anlageempfehlung, (aufsichts-) rechtliche oder steuerliche Beratung durch AXA IM DE, sondern werden ausschließlich zu Informationszwecken zur Verfügung gestellt. Auf der alleinigen Grundlage dieses Dokuments dürfen keine Anlage- oder sonstige Entscheidungen gefällt werden. Vor jeder Transaktion sollte eine ausführliche und an der individuellen Kundensituation ausgerichtete Anlageberatung unter Berücksichtigung der steuerlichen Belange und aller einschlägigen Risiken erfolgen. Im Rahmen dieser Beratung werden Sie u.a. über die Kosten und Gebühren, die mit dem Erwerb eines Fonds verbunden sind, aufgeklärt. Es wird darauf hingewiesen, dass AXA Investment Managers Deutschland GmbH und/oder mit ihr verbundene Unternehmen bei der Erbringung von Wertpapierdienstleistungen Zuwendungen (Provisionen, Gebühren oder sonstige Geldleistungen sowie alle geldwerten Vorteile) annehmen und / oder gewähren können. – nur für professionelle Kunden / nicht für Privat-/Kleinanleger – 25 FRAMLINGTON EQUITIES
Anhang
Zoom on equity bucket
Well diversified in terms of asset classes & geographies
Equity exposure by sector Equity exposure by country
Retail
5% United States
8%
3% Diversified
3% 1%
4% 20% 7%
5% Residential Europe incl. UK
Office 44%
14% Japan
19% Industrial
Australia
14%
Lodging/Resorts
16% 36%
Singapore
Healthcare
Top 5 stocks in the portfolio Equity metrics
Div Yield Weight
Name CCY Sector Country Equity characteristics Jan-18 Feb-18 Mar-18 Apr-18 May-18
(%) (%)
Goodman Group AUD Industrial AUSTRALIA 2.89 5.90 Dividend Yield 3.2 3.5 3.5 3.5 3.4
Dividend Yield 12m
LEG Immobilien AG EUR Residential GERMANY 3.19 5.26 3.3 3.7 3.7 3.6 3.5
Forward
Terreis EUR Office FRANCE 1.85 4.69
Mitsui Fudosan Co., Ltd. JPY Diversified JAPAN 1.46 4.42
Hispania Activos Inmobiliarios, SOCIMI,
EUR Diversified SPAIN 0.00 3.80
S.A.
Source: AXA IM, unaudited data as at 31/05/2018. For illustrative purpose only. Note: Because of rounding, the numbers may not add up to 100.
27 FRAMLINGTON EQUITIESZoom on credit bucket
Focus on senior debt / Active management of duration
Credit Bucket by geography Duration hedging over time
7.00
6.1
6.00
8% 5.00
4.00
North America
3.00
Europe 2.00
54% 0.9
38% 1.00
Australia
0.00
Feb-15
Sep-15
Nov-15
Feb-16
Sep-16
Nov-16
Feb-17
Sep-17
Nov-17
Feb-18
May-15
Aug-15
Oct-15
May-16
Aug-16
Oct-16
May-17
Aug-17
Oct-17
May-18
Mar-15
Apr-15
Jun-15
Jul-15
Dec-15
Mar-16
Apr-16
Jun-16
Jul-16
Dec-16
Mar-17
Apr-17
Jun-17
Jul-17
Dec-17
Mar-18
Apr-18
Jan-15
Jan-16
Jan-17
Jan-18
Fund Dur ation (unhedged) Fund duration (hedged)
Top 5 bonds in the portfolio Credit metrics
Weight Credit characteristics Jan-18 Feb-18 Mar-18 Apr-18 May-18
Name CCY Sector Country
(%)
Yield to Worst 2.8 3.0 3.0 3.2 3.1
Intu (jersey) 2 Ltd. 2.875% 01-nov-2022 GBP Retail United Kingdom 3.65 OAS Spread 120.1 126.0 146.9 150.0 160.0
Grainger Plc 3.375% 24-apr-2028 GBP Residential United Kingdom 3.22 Duration 6.1 6.1 6.1 6.1 6.1
Digital Euro Finco Llc 2.625% 15-apr-2024 EUR Data Centers United States 2.90 Duration (Hedged) 1.2 1.1 1.0 0.9 0.9
Mirvac Group 3.625% 18-mar-2027 USD Diversified Australia 2.62 Moody's Rating Baa2 Baa2 Baa2 Baa2 Baa2
S&P Rating BBB BBB BBB BBB BBB
Kite Realty Group Lp 4.0% 01-oct-2026 USD Retail United States 2.02
Source: AXA IM, unaudited data as at 31/05/2018. For illustrative purpose only. Note: Because of rounding, the numbers may not add up to 100.
28 FRAMLINGTON EQUITIES1. Land Securities – defensive equity play on UK property
Well suited, defensive business plan to late cycle position of UK property
Equity: attractive pricing for a strong, defensive portfolio
% LAND Equity
LTV Debt Equity
Premium/Discount NAV -22,0% • Currently trading at a significant discount to the underlying net asset
100 Implied yield 4,9% value (NAV) of the portfolio.
TEV/EBITDA 25,6x
80 Dividend yield 2,8%
FFO growth (2016/17 avg) 8,7%
60 Debt
Debt: limited bond issuance amidst low gearing
Net Debt/Total Assets 27,1%
DSCR/ICR 3,0x • Strong balance sheet (25% leverage) that would allow the management
40 some M&A activity in case of a downturn
Net debt/EBITDA 7,2x
Ask G-spread (9y to call) 103 bps
• Only one unsecured issuance limits investable universe
20 Credit rating -/AA/AA
Credit outlook Stable
Source: Citi, Wells Fargo, AXA IM - RA
0 Note: data as at 28/4/2016
Source: CIti, AXA IM - RA
29 FRAMLINGTON EQUITIES2. Simon Property Group
Entire capital stack a strategic hold
Equity
SPG Equity
% • Decent sector growth story
LTV Debt Equity Premium/Discount NAV -9,6%
100 Implied yield 4,9% • Continues to diversify NOI composition by geography, property type and
TEV/EBITDA 20.6x tenant type
80 Dividend yield 3,1%
FFO growth (2016/17 avg) 8,7%
Debt
60
Total debt/TEV 26,1%
Debt: strong balance sheet and reliable cash flows
DSCR/ICR 4.4x
40 Net debt/EBITA 5.3x • Bell weather bond with strong liquidity and best in class rating
G-spread (9Y) 86bps
• Development/redevelopment pipeline across three business lines is 2.8%
20 Credit rating A2/A/A of current TEV substantially funded from FCF
Credit outlook Stable
Source: Citi, Wells Fargo, AXA IM - RA
0 Note: data as at 28/4/2016
Source: CIti, AXA IM - RA
30 FRAMLINGTON EQUITIESAXA WF Global Flexible Property
Main characteristics
Seek performance measured in USD through dynamic exposure to listed equities and debt securities issued in
Investment Objective
the global real estate market universe
Investment Horizon 6 years
Investment Zone Global
Listed equity and equity-related and debt securities issued by worldwide companies that are part of the global
Investment Universe
real estate sector
Inception Date 19/12/2014 The risk category is calculated using historical
performance data and may not be a reliable indicator
Legal Form Sub-fund of AXA World Funds, a Luxembourg-based SICAV
of the Fund’s future risk profile. The risk category
Reference Currency USD shown is not guaranteed and may shift over time. The
Type of Share Capitalisation and Distribution lowest category does not mean risk free. Please refer
Valuation Daily to the full Prospectus, to sections entitled ‘General
Subscription / Redemption Forward Forward price, daily (D) before 3:00 pm (CET) Risk Considerations’ and ‘Special Risk Considerations’
for detailed statements of risks. The most recent risk
Settlement D+4 working days
category, which may be different for each share class,
Management Company AXA Funds Management S.A. (Luxembourg) is available in the latest Key Investor Information
Investment Manager AXA Investment Managers Paris Document.
Custodian State Street Bank Luxembourg S.C.A.
Share Class A E F I
Investor Type All investors All investors All investors For institutional investors only
USD LU1157401214 - LU1157401990 LU1157402881
ISIN Code (capitalisation)
EUR - - - -
EUR (H) LU1157401305 LU1157401644 LU1157402022 LU1157402964
CHF (H) LU1157401560 - - -
CHF (H) - - LU1157402618 LU1157403343
GBP (H) - - LU1157402378 LU1157403186
Minimum Initial Subscription None None 100 000 5 000 000
Minimum Subsequent Investment None None 5 000 1 000 000
Maximum Subscription Fees 5.50% None 2.00% None
Maximum Redemption Fees None None None None
Maximum Annual Management Fees 1.40% 1.40% 0.70% 0.60%
Maximum Distribution Fees None 0.75% None None
31 FRAMLINGTON EQUITIESMain risks of AXA WF Global Flexible Property The fund is mainly invested in listed equity and corporate bonds of companies in the real estate sector. It also invests in listed bond futures and forward FX positions for Efficient Portfolio Management Purposes Specific Investment Risks Impacting The Fund (For full details please refer to the Fund’s Prospectus) Concentration to Real Estate Sector: Equity and Fixed markets in the Real Estate sector may prove at times to be more volatile or less liquid than the general market due to the idiosyncratic nature of the market. Liquidity Risk: The market in real estate equities and bonds can in times of stress become less liquid and so the Sub-Fund may face difficulties in such times purchasing or selling its assets at a price close to the last quoted price. Credit Risk: Issuers of debt securities held in the Sub-Fund may default on their obligations or have their credit rating downgraded, resulting in a decrease in the Net Asset Value. High yield debt securities held in the fund would tend to be more at risk than investment grade securities Interest rate risk: when interest rates rise the market value of FI securities tends to fall and vice-verse. Counterparty Risk: risk of bankruptcy, insolvency, or payment or delivery failure of any of the Sub-Fund’s counterparties, leading to a payment or delivery default. Impact of any techniques such as derivatives: certain management strategies involve specific risks, such as liquidity risk, credit risk, counterparty risk, legal risk, valuation risk, operational risk and risks related to the underlying assets. The use of such strategies may also involve leverage, which may increase the effect of market movements on the Sub-Fund and may result in significant risk of losses. 32 FRAMLINGTON EQUITIES
Macro-economic environment remains supportive for property
Global economic growth Economic outlook
Robust momentum in the Eurozone; stabilisation in the US;
2016 2017 2018 2019 softer in the UK and China
Rising global economy but monetary policy divergence and
8% rising geopolitical risk
US growth forecast revised lower for 2018
7%
– A lack of inflation is allowing Fed to tighten slowly,
6% expected to unwind and hike rates
Eurozone growth: harder, better, faster, stronger
5% – UK economy expected to underperform as it absorbs
costs of BREXIT and collapse in sterling
4%
– ECB expected to announce some elements on tapering
3%
– itself to start slowly in 2018
Japan slowdown in activity expected in late 2017/18, core
2% inflation just above zero
– BoJ to remain on hold with “yield curve control” policy
1% EM backdrop remains resilient
0%
– Positive macro outlook and abundant global liquidity
World GDP USA Euro area UK Japan China Rest of Asia helps in lifting EM markets
Source: AXA IM Research, data as at December 2017
Key themes and risks to growth outlook
Central bank monetary policy normalisation errors BREXIT negotiations; with ‘sufficient progress’ trade talks begin
Fiscal policy over stimulus Asset bubbles as c.25% of IG sovereign bond universe offers zero or
Difficult policy implementation still prevails in the US negative yield pushing investors up the risk curve*
*Source: Bloomberg, data as at December 2017
33 FRAMLINGTON EQUITIESMoving out of the ‘Triple-low’ (growth, inflation, rates) environment
Real estate returns strongly correlate with the economy
U.S: GDP Growth vs Real Estate Europe: GDP Growth vs Real Estate
U.S. GDP (% YoY) IPD U.S. Annual All Property Total Returns (% YoY) EU 28 GDP (% YoY) IPD Pan European Annual All Property Total Returns (% YoY)
8% 36% 5% 15%
5% 24% 3% 10%
3% 12% 0% 5%
0% 0% -3% 0%
-3% -12% -5% -5%
GDP vs Real Estate GDP vs Real Estate
Correlation (2Qtr lag): 0.9 Correlation (1Qtr lag): 0.9
-5% -24% -8% -10%
1996 1997 1999 2001 2003 2005 2007 2009 2011 2013 2015 1996 1997 1999 2001 2003 2005 2007 2009 2011 2013 2015
Source: Macrobond, MSCI (data as at 19 January 2017) Source: Macrobond, MSCI (data as at 19 January 2017)
34 FRAMLINGTON EQUITIES2018 expected to be when Global QE shifts towards no longer being supportive
12 month change in central bank assets • The significant drag from central
bank QE on global interest rates
US Japan Eurozone Total
is going to shrink quite
2.5 dramatically as we go through
2018
2.0
• Combined with higher US
1.5 inflation, a big US fiscal package,
and ECB exit, the upside risks to
1.0 global rates look significant in
2018
USD tn
0.5
• ECB exit is likely to be a much
0.0 bigger event for markets as the
ECB’s QE used greater
-0.5 ‘firepower’
- ECB purchases 7 times bigger
-1.0 than net issuance – compared to
3x for BoJ while the Fed never
-1.5 exceeded net issuance during it’s
2008 2010 2012 2014 2016 2018 QE program
Source: Bloomberg , AXA IM – Real Assets, data as at December 2017
Note FX rates fixed as on 13 December 2017
35 FRAMLINGTON EQUITIESSie können auch lesen
