BVI Magazin - BVI-Magazin
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Ausgabe 06 - 2019 | 11. Jahrgang BVI Magazin Die Zeitschrift des BVI Bundesfachverbandes der Immobilienverwalter e. V. www.bvi-magazin.de Schwerpunktthema DATENSTANDARDS IN DER IMMOBILIEN- WIRTSCHAFT Eine Kooperation von BVI und gif Politik & Aktuelles AKTUELLER STAND DER WEG-REFORM Barrierefreiheit, Elektromobilität und Einbruchschutz WEG– & Mietrecht LEITUNGSWASSER- SCHADEN IN DER WEG Die Pflichten des Verwalters bei Schäden Management & Führung SIEBEN BREMSKLÖTZE AUF DEM WEG ZU VERÄNDERUNGEN Fehler beim Changemanagement So viel mehr Wert.
Ausgabe 05 - 2019 | 11. Jahrgang
BVI Magazin
Kreation, Design
und Anzeigenschaltung
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Die nächste Ausgabe erscheint am 17. Februar 2020.
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So viel mehr Wert.
EDITORIAL
3
Mit Tatkraft ins neue Jahr
Ein Ausblick auf 2020
Liebe BVI-Mitglieder,
Erstaunliches ist passiert im ausklingenden Jahr:
Nach Jahren beharrlichen Einforderns von unserer
Seite scheint die WEG-Reform tatsächlich auf der
Zielgeraden. Auch wenn wir Optimierungsbedarf an
der einen oder anderen Stelle sehen, stimmt uns das
Gesamtergebnis doch zuversichtlich. Die Novelle
dürfte die Arbeit von Immobilienverwaltern erleich-
tern und rechtssicherer gestalten.
Wir hoffen natürlich, dass die Politik mit ähnlicher
Tatkraft ins neue Jahr startet. Denn die neuen Heraus-
forderungen warten bereits: Die Vorbereitungen zum
Zensus sind in vollem Gange. Auch hier wird der BVI
darauf dringen, die Belastungen für Immobilienver-
walter so gering wie möglich zu halten. Vom Gesetz-
geber erwarten wir, die Anforderungen so konkret zu
beschreiben, dass wir den Zensus konstruktiv beglei-
ten können.
Erinnern Sie sich an Erfahrungen mit dem letzten Zensus Ob also digital oder analog, bleiben Sie mit uns in
oder – vielleicht noch entscheidender – können Sie von Kontakt! Ihre Stimme zählt, und wir zählen auf Ihre
Lücken bei der Anwendung der seit einiger Zeit gelten- Stimme – im alten wie im neuen Jahr.
den Datenschutzregeln berichten? Dann melden Sie
sich bei uns. Ihre Praxiserlebnisse sind der Schlüssel Mit den besten Wünschen für erholsame Feiertage,
für den BVI, um an der passenden Stelle mit Kritik
und Verbesserungsvorschlägen anzusetzen! Ihr
Damit Sie noch unkomplizierter mit uns kommunizieren
können, werden wir die interne Struktur weiter optimie-
ren. Künftig wird eine neue Software Abläufe etwa bei
Anmeldungen oder im Nachrichtenfluss zusätzlich ver-
einfachen; unsere Dienstleistungen konnten wir bereits Thomas Meier
jetzt beispielsweise um einen neuen Verwaltervertrag Präsident des BVI Bundesfachverbands
und neue Werbemittel erweitern. der Immobilienverwalter e.V.
INHALT
4 Inhalt
6-7 Schwerpunktthema Bisheriger Parlamentarischer Staats-
sekretär Oliver Wittke wird Hauptge-
Datenstandards in der schäftsführer des ZIA
Immobilienwirtschaft Klaus-Peter Hesse kehrt nach elf Jahren
Eine Kooperation von BVI und gif nach Hamburg zurück
BVI e.V. BVI e.V.
8 - 17 Politik & Aktuelles 18 - 25 WEG- & Mietrecht
Kolumne des Vorstands Vertretungswahl
Integrierte Facility Services Nicht jeder darf eine juristische Person in
Dr. Klaus Nahlenz der Eigentümerversammlung vertreten
Dr. Olaf Riecke
Aktueller Stand der WEG-Reform
Barrierefreiheit, Elektromobilität Leitungswasserschaden in der WEG
und Einbruchschutz Die Pflichten des Verwalters bei Schäden
BVI e.V. RA Ingo Kolms
Reform der Grundsteuer Übersendung der Betriebskostenbelege
Es bleibt ein Hoffen auf die Vernunft Original oder Kopie?
der Länder Katharina Gündel
BVI e.V.
Das Zurückbehaltungsrecht des Mieters
Bundeskabinett beschließt Mangel oder Miete
Gebäudeenergiegesetz Karsten Schöneck
Keine Verschärfung der EnEV
BVI e.V.
26 - 29 Management & Führung
Mieter müssen künftig über Verbrauchs-
werte informiert werden Verwalterpraxis A-Z
Die Umsetzung der EED in nationales Recht U wie Umzugskostenpauschalen
BVI e.V. in der WEG-Verwaltung
Massimo Füllbeck
4 | BVI ◆ Magazin | Inhalt | Ausgabe 06/19
Sieben Bremsklötze auf dem Weg 37 Technik & Bauen
zu Veränderungen
Fehler beim Changemanagement Digitaler Aufzugwärter
www.impulse.de KONE 24/7 Connect erübrigt tägliche Vor-
Ort-Kontrollen für Anlagen aller Hersteller
Nicole Köster
30 - 33 Dienstleistungen
38 - 41 BVI für Sie
Virtuelle Eigentümerversammlungen
Fehlende Rechtsgrundlage trotz Neue Mitglieder im BVI e.V.
großer Nachfrage Nora Theisinger
Susanne Vieker
Auf der Suche nach guter Lektüre?
Software für die Wohnungsübergabe Hier sind unsere Buchtipps
Fusion zweier Anbieter bietet Verwaltungen Nora Theisinger
Komplettlösung bei Mieterwechsel
Dietrich Bruckmann
Neue Führungsriege im
Landesverband Bayern
Reparaturkostenversicherung Emotionaler Abschied
für Energietechnik
Neues BVI-Mitglied wappnet Sie
für den Schadensfalll Neue Stelle der Büroleiterin
Esat Gezginci in der BVI-Geschäftsstelle
Prozessoptimierung im Fokus
34 - 36 Energie & Umwelt 42 - 57 BVI-Veranstaltungen
Ein kleiner Schritt in die
richtige Richtung
Mieterstrommodelle 58 Partner
Cornelia Hopf-Lonzen
Partner für Energiekostenoptimierung 59 Impressum
Das neue BVI-Mitglied Sparprimus GmbH
Bojan Petrovic
Ausgabe 06/19 | Inhalt | BVI ◆ Magazin | 5
SCHWERPUNKTTHEMA
6
Datenstandards in der
Immobilienwirtschaft
Eine Kooperation von BVI und gif
Mit den Richtlinien zu Daten- und Dokumentenaustausch hat die Kompe-
tenzgruppe Datenmanagement der gif e.V. die Basis für ein standardisier-
tes Datenmanagement gelegt. Nun sollen die gif-Richtlinien hinsichtlich
der Anforderungen der Immobilienverwaltung weiterentwickelt werden.
Daten gelten als das Wirtschaftsgut des 21. Jahrhunderts, Datenübermittlung leidet und manuelle Prüfungen er-
doch um ihren reibungslosen Fluss auf der Datenauto- fordern einen hohen Arbeitsaufwand. Die Verwaltung
bahn sicherzustellen, braucht es anerkannte Standards. von Dokumenten erfolgte meist in Verzeichnisstruktu-
Branchenvertreter und ihre Dienstleister können dabei ren oder in Doku-mentenmanagement-Systemen nach
auf das Fundament bauen, das die gif Gesellschaft für unterschiedlichen Kriterien. Bei einem Eigentümer-
Immobilienwirtschaftliche Forschung e. V. mit ihrer Kom- wechsel mussten die elektronischen Dokumente meist
petenzgruppe Datenmanagement gelegt hat. manuell zwischen den Systemen des alten und neuen
Eigentümers migriert werden. Bereits vorhandene
Deutschland im internationalen Vergleich zurück Metadaten zu den Dokumenten gingen oft verloren.
Im Gegensatz zu anderen Ländern wie den USA, Frank-
reich oder den Niederlanden existierten in Deutschland Die gif-Richtlinien
bis vor wenigen Jahren keine Standards, nach denen Die in der gif vertretenen Wissenschaftler und Vertreter
Daten strukturiert und prozessbezogen zwischen den der immobilienwirtschaftlichen Praxis haben mittlerweile
unterschiedlichen Partnern entlang der Immobilien- zwei Richtlinien zum Datenaustausch und Dokumenten-
Wertschöpfungskette ausgetauscht oder Dokumente management in der Immobilienwirtschaft veröffentlicht:
strukturiert verwaltet werden.
Foto: © pixelparticle / shutterstock.com
ie gif-Richtlinie zum Immobilien-Daten-Aus-
D
Stattdessen erfolgte der Datenaustausch zwischen den tausch („gif-IDA“, V2.0) definiert den prozess-
unterschiedlichen Beteiligten wie etwa Eigentümern, bezogenen Daten-Austausch zwischen einzelnen
Asset-Managern und Property-Managern in der Praxis Dienstleistern, wie z. B. Hausverwalter, Wertgut-
meist anhand von Excel-Dateien oder unternehmensspe- achter und Eigentümer. Die verwendeten Daten-
zifischen Schnittstellen. Die Wartung dieser Schnitt- felder wurden umfassend definiert und unter
stellen ist teuer und ineffizient. Die Qualität der www.zgif.org veröffentlicht.
6 | BVI ◆ Magazin | Schwerpunktthema | Ausgabe 06/19
ie gif-Richtlinie „Standard zum Aufbau eines
D Bundesfachverband der Immobilienverwalter e. V haben
Immobiliendatenraums und Dokumentenmana- führende Branchenvertreter begonnen, die Datenstan-
gement-Systems, („gif-DMS“, V2.0) definiert, wie dards unter besonderer Berücksichtigung der Bedürf-
Dokumente klassifiziert und strukturiert abgelegt nisse aus der Verwaltersicht weiterzuentwickeln.
werden und welche Meta-Daten pro Dokumenten-
klasse erfasst und gespeichert werden. Die Richtlinie „Entlang der immobilienwirtschaftlichen Wertschöp-
ermöglicht damit eine eindeutige Zuordnung von fungskette gibt es zahlreiche Prozesse, bei denen
Dokumenten bei der elektronischen Ersterfassung Datenstrukturen über Systeme und beteiligte Dienst-
etwa durch den Einsatz von Künstlicher Intelligenz leister hinweg interoperabel sein müssen,“, erklärt
und einen automatisierten Dokumentenaustausch BVI-Geschäftsführerin Sandra Lenzenhuber. „Etab-
zwischen unterschiedlichen DMS- und Datenraum- lierte immobilienwirtschaftliche Systeme, Prozesse
anbietern z. B. nach einer Immobilientransaktion. und Standards werden durch neue technologische
Entwicklungen neu gedacht, aber Normierungen für
Kooperation statt Konkurrenz die hierfür erforderlichen neuen Prozessschnittstellen
„Beim Erarbeiten der Datenstandards setzt die gif auf und interoperablen Datenstrukturen sollen auf Basis
zahlreiche Branchenpartner. Hier zählt Kooperation bestehender Standards auch für die Verwalterbranche
anstatt Konkurrenz“, betont der stellvertretende entwickelt werden.“
Leiter der Kompetenzgruppe Datenmanagement,
Dominik Brunner FRICS. Es hat sich die Erkenntnis Maßstäbe für die Branche setzen
durchgesetzt, dass die Standards dadurch eine mög- Bei den beiden Auftaktsitzung der gif-Projektgruppe
lichst breite Akzeptanz und Anwendung finden. So Prozessmanagement diskutierten Vertreter von Soft-
wurden die gif-Datenstandards gemeinsam mit dem ware-Unternehmen, wissenschaftlicher Forschung und
Bundesverband der Immobilien-Investment-Sachver- Verbänden mit Dienstleistern der Wohnungswirtschaft
ständigen (BIIS), dem BVI Bundesfachverband der über die Bandbreite der Herausforderung, die bestehen-
Immobilienverwalter e.V., dem BVI Bundesverband den gif-Datenstandards hinsichtlich der Anforderungen
Investment und Asset Management e.V. und dem ZIA der Immobilienverwalter weiterzuentwickeln.
Zentraler Immobilien Ausschuss sowie international mit
dem französischen Partnerverband FIDJI, der INREV und „Wichtig erscheint uns, die gesamte Wertschöp-
der RICS in Form einzelner Kooperationen entwickelt. fungskette bei Immobilien zu repräsentieren“, erklärt
Lenzenhuber. Die Projektgruppe wird sich in den nächs-
Kleine und mittlere Unternehmen ten Monaten intensiv mit den Prozessen der Immobi-
noch zurückhaltend lienwirtschaft beschäftigen und Lösungen zu konkre-
Während die Immobilien-Datenstandards bei den Kon- ten Fragestellungen zur Organisation sowie Transport,
zernen der institutionalisierten Immobilienwirtschaft Austausch und Vergleichbarkeit von Datenmengen
umfassend erprobt wurden und sich im Einsatz befinden, erarbeiten. „Es geht darum, langfristig Maßstäbe zu
schrecken kleinere Unternehmen gerade im Bereich der setzen.“, sagt die BVI-Geschäftsführerin. Entscheidend
Immobilienverwaltung bei der Implementierung der sei, dass künftig alle Marktteilnehmer mit einer einheit-
Datenstandards zurück. „Dabei sind die gif-Datenstan- lichen „digitalen Sprache“ sprechen.
dards theoretisch ebenso für den Klein- und Mittelstand
anwendbar“, stellt Dr. Stephan Seilheimer MRICS,
welcher die KG Datenmanagement leitet klar. Dass dies DOMINIK BRUNNER
bisher nur vereinzelt geschehe, sei auch der Struktur FRICS
und dem Fokus der beteiligten Verbände samt ihrer
darin organisierten Firmen geschuldet. DR. STEPHAN SEILHEIMER
MRICS
Fokus auf die Immobilienverwaltung
Dieser speziellen Herausforderung nimmt sich eine in
Gründung befindliche gif-Projektgruppe „Prozessma-
nagement“ an. Angestoßen von gif e.V. und dem BVI
Ausgabe 06/19 | Schwerpunktthema | BVI ◆ Magazin | 7
POLITIK & AKTUELLES
8
e des
Kolumn
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Vorstan
DR. KLAUS NAHLENZ
BVI-Vizepräsident
Integrierte Facility Services
Herausforderungen meistern!
Während einige Facility-Management-Dienstleister mit breiter Brust und
ihrem technischem Know-how einfach blindlings loslegen und dann in die
falsche Richtung laufen, setzt BVI-Vizepräsident Dr. Klaus Nahlenz von der
Foto: © Natali_ Mis / shutterstock.com
Nahlenz Immobiliengesellschaft Saarpfalz mbH auf eine ebenso klassische
wie bewährte Tugend: Er hört zu und entwickelt ganzheitliche Lösungen –
ein sogenanntes integriertes Facility Management. Dominick Yonik hat zu
diesem Thema ein Experteninterview mit ihm geführt.
8 | BVI ◆ Magazin | Politik & Aktuelles | Ausgabe 06/19
Herr Nahlenz, warum brauchen Wohnungs- Vermietungszahlen ablesen: Sie akzeptieren Miet-
unternehmen integrierte Facility Services? erhöhungen eher, wenn die Nebenkostensituation
Die Auftraggeber erwarten, dass der Property Mana- stimmt. Ein Mieter geht von einer Kostenmiete aus,
ger Facility Services entweder am freien Markt ein- der Eigentümer hingegen von einer Nettomiete. Wenn
kauft oder aber selbst anbietet. Diese Facility Services auch Eigentümer ihre Erträge steigern können, profi-
sind allerdings so unterschiedlich, dass sie meist nicht tieren beide Seiten. Da wir als Unternehmen die spe-
standardisiert für alle Immobilien eines Verwalters ziellen Facility Services separat in Rechnung stellen,
gleich angeboten werden können. Deshalb ist es für haben wir in diesem Fall auch gewonnen, weil unser
ein Unternehmen, das eine Immobilie verwaltet einfa- Auftragsvolumen umfangreicher und wertvoller wird.
cher, gleichzeitig besondere Services anzubieten.
Gibt es denn auch negative Aspekte?
Wie sieht das denn bei Ihnen in der Der negative Punkt liegt selten im monetären Bereich,
Immobilienverwaltung aus? sondern in einem emotionalen- und Kommunikations-
Bei uns wird zum Beispiel der Energieeinkauf im Bereich bereich. Mieter haben grundsätzlich die Einstellung,
Gas, als auch Strom in einem Arbeitsprozess dargestellt. Vermieter überfordern sie und Vermieter wiederum
Außerdem werden Dienstleistungen wie beispielsweise denken, dass Mieter ausnutzend sind oder bestimmte
die Abwicklung von Instandhaltungsaufträgen im klei- Kosten nicht übernehmen wollen. Man muss also die
neren Bereich genauso wie im größeren Stil angeboten, behandelnden Themen transparent gestalten, damit
bis hinein in Auftragssummen im Millionenbereich. beide Parteien erkennen, wie gehandelt wird. Dadurch
wird die ganze Sache für beide emotional erträglich.
Dies wird dann gruppenübergreifend angeboten,
oder nur für bestimmte Firmen? Welches weitere Potenzial sehen Sie für Immobilien-
Das ist in den einzelnen Teilunternehmen, je nach vor- verwaltungen bei der Einführung integrierter Facility
handenem Know-how standardisiert. Meist werden nur Services?
kleine Bauaufträge in den einzelnen Unternehmen ab- Ich sehe durchaus Chancen, gerade für Unternehmen
gewickelt, große Aufträge gruppenübergreifend, weil wie unseres, mit Erfahrung in diesem Bereich. Die
das Know-how nicht an jedem Standort vorhanden ist. Grundidee dabei ist die Bündelung einer Nachfrage am
Das Thema Energieeinkauf wird bei uns zentral gelöst. Markt, zur Erzielung von Rationalisierungseffekten und
Preisvorteilen. Von der Kostensituation ist es im Übrigen
Wie hoch ist die Nachfrage für ungleich besser, einen bereits bestehenden Vertrag
integrierte Facility Services? zu erweitern, ohne neue Investitionen durchzuführen.
Die Nachfrage ist sehr stark gestiegen und wird heut- Im Vergleich verursacht jede Akquisition eines neuen
zutage teilweise als selbstverständlich vorausgesetzt. Auftrags neue Kosten.
Die Resonanz der Mieter lässt sich dabei schon an den
Ausgabe 06/19 | Politik & Aktuelles | BVI ◆ Magazin | 9
Welche Grundvoraussetzungen müssen bei Leistungen wie Sicherheitsdienst oder Postdienst in
der potenziellen Immobilie gegeben sein? einem Objekt sorgen aber doch definitiv für Kosten
Jede Serviceleistung ist grundsätzlich für alle Immobi- und bringen keine Ersparnis mit sich.
liengrößen geeignet. Die Frage, ob es sich tatsächlich Wenn ich Serviceleistungen wie Sicherheitsdienst
lohnt, hat etwas mit der Mietergröße zu tun. Wenn ich oder Notrufdienste betrachte, dann werden die Leis-
beispielsweise ein Haus mit drei Mietparteien habe, in tungen einem besonderen Mieter angeboten, der
dem ein Allgemeinstromzähler vorhanden ist, den wir eine besondere Bedürfnisstruktur hat. Grund dafür
als WEG-Verwaltung mit unserem zentralen Energie- kann ein besonderer Risikofaktor oder das Bedürfnis
einkauf versorgen, liegt die Ersparnis erfahrungsge- nach einem Luxusservice wie beispielsweise einem
mäß bei zwei bis drei Euro im Jahr. Wenn ich natürlich Concierge sein. Der Preis spielt dann eher eine unter-
300 Wohneinheiten mit unseren günstigen Konditio- geordnete Rolle. Wichtiger für diese Zielgruppe ist,
nen versorge, dann wird sich diese vervielfachen und an einem ganz bestimmten Standort eine bestimmte
wir sparen möglicherweise 500 Euro. Grundlegend ist Ausstattung der Immobilie in einer bestimmten Größe
die Unterscheidung zwischen Gewerbe- und Wohn- vorzufinden. Entsprechend möchten Vermieter eine
immobilien. Ein Gewerbetreibender hat eine andere ganz bestimmte Leistung für ihre Immobilie, weil sie
Bedürfnisstruktur als ein Wohnraummieter. Da wir damit die Immobilie als Produkt veredeln. Dafür sind
jedoch zentral einkaufen, bekommt das Dreifamilien- alle beteiligten Parteien dann auch bereit zu zahlen.
haus denselben Preis wie das 300-Parteien-Haus. Gleiches gilt etwa für Gewerbetreibende, die an einem
bestimmten Standort ein gewisses Produkt präsentie-
Welche speziellen Services bieten Potenzial? ren wollen. Sie sind bereit, Leistungen einzukaufen,
Definitiv der Bereich Messdienst. Das aktuell von der die sie dann veredelt an den Markt weitergeben.
EU geforderte Information Building ist derzeit noch
nicht umsetzbar. Dies wird sich in den kommenden Mieter und Vermieter sind also Ihrer Ansicht nach be-
Jahren jedoch entwickeln. Daraus resultieren andere reit, für eine Sache zu zahlen, wenn sie einen Nutzen
Services in Wohnimmobilien, da dadurch ein neuer daraus haben, der mit Mehrkosten verbunden ist?
digitaler Stand erreicht wird. Dadurch entsteht die Ja, oder auch weniger Leerstand. Wenn ich Vermieter
Möglichkeit, Nutzer besser und in Echtzeit zu infor- bin, bin ich daran interessiert, dass meine Immobilie
mieren und Preise transparent darzustellen. möglichst ausgelastet ist. Wenn ich eine Immobilie
Foto: © Andy Shell / shutterstock.com
auslasten kann, dann reduziere ich meine Leerstands-
kosten erheblich. Dafür bin ich bereit etwas zu zahlen.
Lassen sich die Leistungen noch zu einem Preis an- Je schlechter die Marktauslastung einer Immobilie ist,
bieten, den Kunden zahlen möchten oder können? desto mehr ist der Vermieter bereit zu zahlen, um sei-
Da sich die meisten Serviceleistungen selbst finanzie- ne Immobilie aufzuwerten und Rendite zukünftig wie-
ren, ja. der zu steigern.
10 | BVI ◆ Magazin | Politik & Aktuelles | Ausgabe 06/19POLITIK & AKTUELLES
11
Aktueller Stand der
WEG-Reform
Barrierefreiheit, Elektromobilität und Einbruchschutz
Im Oktober hat die Bundesregierung einen Gesetzentwurf zur Förderung
der Elektromobilität vorgelegt. Grundlage dieses Gesetzesentwurfes ist
der Abschlussbericht der Bund-Länder-Arbeitsgruppe zur Reform des
Wohnungseigentumsgesetzes. Das Ergebnis aus fünf Sitzungen wurde
nun veröffentlicht. Hier die wichtigsten Ergebnisse.
Bauliche Maßnahmen erleichtern Vorschlag nicht übernommen. Nach dem Willen des
Gremiums soll ein einfacher Mehrheitsbeschluss den
Die Bund-Länder-Arbeitsgruppe möchte die Umset- Einbau einer Lademöglichkeit für Elektromobilität er-
zung von „gesellschaftlich privilegierte Maßnahmen“ möglichen. Jedoch solle jeder Mieter zusätzlich zum
vereinfachen. Namentlich nennt sie in ihrem Ab- Anspruch auf Barrierefreiheit ein Anrecht auf eine
schlussbericht: Barrierefreiheit, Lademöglichkeiten für Ladestation zukommen. Vermieter können die Erlaub-
Elektromobilität sowie Einbruchschutz. Auf Umbauten nis verweigern, wenn ihr Interesse am unveränderten
in diesem Sinn solle jeder Eigentümer Anspruch haben Erhalt des Gebäudes größer ist oder er sich verpflichtet,
Foto: © PH888 / shutterstock.com
und sämtliche Kosten übernehmen. Dieser Anspruch entsprechende Lademöglichkeiten zu schaffen. Die
kann dann verloren gehen, wenn eine grundlegende Kosten werden dementsprechend von dem Eigentümer
Umgestaltung der Wohnanlage die Folge wäre oder getragen oder auf die Miete umverteilt. Dafür sieht der
ein Wohnungseigentümer extrem beeinträchtigt wird. Bundesrat eine Ergänzung im Bürgerlichen Gesetzbuch
Im Gesetzesentwurf des Bundesrates wurde dieser sowie dem Wohnungseigentumsgesetz vor.
Ausgabe 06/19 | Politik & Aktuelles | BVI ◆ Magazin | 11Rechte und Pflichten des Verwalters geben. Für Verwalter soll jedoch keine Hinweispflicht
eingeführt werden. Sowohl die Einberufung als auch
Verwalter sollen die Vertretung der Eigentümerge- das Verlangen nach einer Versammlung soll weiterhin
meinschaft übernehmen. Ihnen soll nach der Bund- in Textform geschehen. Die Bund-Länder-Arbeitsgrup-
Länder-Arbeitsgruppe eine Entscheidungsbefugnis für pe hat sich entschieden, keine Online-Versammlungen
Maßnahmen, für die eine Einberufung der Wohnungs- per Gesetz einzuführen, eine Teilnahme auf virtuellem
eigentümerversammlung nicht sinnvoll erscheint, zu- Weg soll jedoch möglich gemacht werden. Anzahl und
stehen. Die WEG soll diese per Beschluss beschränken Personen des Verwaltungsbeirats sollen per Beschluss
oder erweitern können. Verwalter können zudem Haus- bestimmt werden. Zudem soll die Haftung eines ehren-
geldforderungen in eigener Verantwortung gerichtlich amtlichen Mitglieds beschränkt werden.
geltend machen. Darüber hinaus sollen sie verpflichtet
sein, Geldvermögen auf einem Konto anzulegen, des- Der BVI Bundesfachverband der Immobilienverwalter
sen Inhaberin die WEG ist. Die Jahresabrechnung soll begrüßt, dass in das jahrelang stockende Verfahren Be-
aus der Gesamtabrechnung und der Einzelabrechnung wegung gekommen ist und fordert die Bundesregie-
sowie der gesetzlichen Regelung zur Zulässigkeit ge- rung zu einem zügigen Abschluss eines WEG-Gesetzes
willkürter Abgrenzungsposten bestehen. Zudem soll sie auf, das als umfassende, transparente und verständliche
die Höhe der tatsächlich verfügbaren Instandhaltungs- Grundlage für die jetzigen und anstehenden Herausfor-
rücklagen und eine Vermögensübersicht beinhalten. derungen von Immobilienverwaltern dienen kann.
Foto: © KPG_Payless / shutterstock.com
Der gesamte Abschlussbericht der Bund-Länder-
Neugestaltung der Wohnungs- Arbeitsgruppe ist hier einsehbar:
eigentümerversammlung
www.bmjv.de/SharedDocs/Downloads/DE/
Die Einberufungsfrist der Wohnungseigentümerver- News/PM/082719_Abschlussbericht_Reform_
sammlung soll auf vier Wochen verlängert werden. WEG.html?nn=6705022
Ein Quorum zur Beschlussfähigkeit soll es nicht mehr
12 | BVI ◆ Magazin | Politik & Aktuelles | Ausgabe 06/19POLITIK & AKTUELLES
13
Reform der Grundsteuer
Es bleibt ein Hoffen auf die Vernunft der Länder
Der Bundestag hat die Reform der Grundsteuer be- Bundesfinanzministerium hat an die Kommunen appel-
schlossen. Demnach ist für die Erhebung der Steuer bei liert, ihre Hebesätze so zu gestalten, dass im Schnitt für
Wohngrundstücken zukünftig der Ertragswert maß- die Bürger keine stärkeren Belastungen entstehen. Der
geblich. Für die Bundesländer ist eine Öffnungsklausel Bund kann Kommunen allerdings nicht verpflichten, die
vorgesehen, damit sie die Grundsteuer nach anderen Hebesätze zu senken und auf Einnahmen zu verzichten.
Bewertungsverfahren erheben können. Für Kommunen ist die Grundsteuer mit einem jährlichen
Aufkommen von mehr als 14 Milliarden Euro eine der
Die bisherige Bemessungsgrundlage der Grundsteuer, die wichtigsten Einnahmequellen.
an die Einheitswerte anknüpfte, war vom Bundesverfas-
sungsgericht verworfen worden. In Zukunft soll für die Be-
rechnung der Steuer der Wert eines unbebauten Grund- BVI drängt auf Vereinfachungen und
stücks anhand der Bodenrichtwerte ermittelt werden, die mehr Transparenz
regelmäßig von unabhängigen Gutachterausschüssen er-
mittelt werden. Ist das Grundstück bebaut, werden außer- Der BVI Bundesfachverband der Immobilienverwalter
dem Erträge wie Mieten zur Berechnung der Steuer heran- appelliert nun wie andere Verbände, die Regelungen so
gezogen. Damit bleibt die Grundsteuer wertabhängig. einfach und transparent wie möglich zu gestalten – ein
Weil Bayern dieses Modell mit Verweis auf den bürokrati- Flickenteppich an Regelungen würde zu Verwirrungen
schen Aufwand abgelehnt hatte, enthält das Gesetz nun und unnötigem bürokratischen Aufwand führen, der
eine Öffnungsklausel. Demnach können die Bundesländer letztlich auch auf Immobilienverwaltungen zurückfällt,
auch eigene Regeln für die Berechnung aufstellen, wofür sagt BVI-Präsident Thomas Meier. Überregional tätige
das Grundgesetz geändert werden musste. Eine Geset- Unternehmen würden sich von einer Vielzahl unter-
zespassage stellt sicher, dass sich Mindereinnahmen ein- schiedlicher Ansätze bedroht sehen. Eingeführt wurde
zelner Bundesländer bei der Grundsteuer nicht auf den auch eine Grundsteuer C für baureife Grundstücke, die
Länderfinanzausgleich auswirken können. der Spekulation entgegenwirken soll.
Foto: © Tanoy1412 / shutterstock.com
BVI e.V.
Wichtige Einnahmequelle www.bvi-verwalter.de
für Kommunen
Wie hoch die Grundsteuer künftig ausfällt, hängt haupt-
sächlich von den Hebesätzen der Kommunen ab. Das
Ausgabe 06 /19 | Politik & Aktuelles | BVI ◆ Magazin | 13POLITIK & AKTUELLES
14
Bundeskabinett beschließt
Gebäudeenergiegesetz
Keine Verschärfung der EnEV
Das Bundeskabinett hat den Entwurf für ein Gebäu- Wer auf neue Heiztechnologien umsteigt, soll eine
deenergiegesetz (GEG) ohne eine Verschärfung der „attraktive Austauschprämie“ erhalten, die 40 Pro-
Energieeinsparverordnung (EnEV) beschlossen. zent der Kosten betragen soll. Zudem ist vorgesehen,
dass Selbstnutzer energetische Maßnahmen wie den
Mit dem Niedrigstenergiestandard, der seit Anfang Austausch von Heizungen ab 2020 steuerlich abset-
2019 für öffentliche Neubauten und ab 2021 auch für zen können.
alle anderen Neubauten gilt, sieht das Kabinett die
geltende EnEV erfüllt. Für verschärfte Anforderun-
gen an Neubauten und Bestandsimmobilien lasse sich
die Wirtschaftlichkeit nicht nachweisen. Die energe- Zusammenführung von EEG und
tischen Anforderungen an Neu- und Bestandsbauten EEWärmeG
sollen 2023 erstmalig überprüft werden.
Mit dem GEG sollen zum einen das Energieeinsparungs-
gesetz (mit Energieeinsparverordnung, kurz EnEV)
Verbot für alte Gas- und Ölheizkessel und das Erneuerbare-Energien-Wärmegesetz (EEWär-
meG) zusammengeführt werden. Zum anderen ist die
Der Gesetzesentwurf sieht auch vor, dass vor 1991 EU-Gebäuderichtlinie umzusetzen, die für öffentliche
eingebaute Gas- und Ölheizkessel nicht mehr betrie- Nichtwohngebäude ab 2019 einen Niedrigstenergies-
Foto: © sirastock / shutterstock.com
ben werden dürfen; 1991 und danach installierte Kes- tandard fordert, für alle anderen Neubauten ab 2021.
sel dürfen nicht länger als 30 Jahre, also bis 2021, in
Betrieb sein. Ab dem Jahr 2026 soll der Einbau von BVI e.V.
Ölheizkesseln nur in Ausnahmefällen zulässig sein. www.bvi-verwalter.de
14 | BVI ◆ Magazin | Politik & Aktuelles | Ausgabe 06/19POLITIK & AKTUELLES
15
Mieter müssen künftig
über Verbrauchswerte
informiert werden
Die Umsetzung der EED in nationales Recht
Die EU-Energieeffizienz-Richtlinie Bis zum 1. Januar 2027 …
(EED) – da war doch was? … müssen in allen Liegenschaften fernauslesbare Zähler
und Heizkostenverteiler installiert sein.
Richtig! Die novellierte EED ist seit dem 25. Dezember
2018 in Kraft. Die EU-Mitgliedstaaten haben bis zum
25. Oktober 2020 Zeit, diese in nationales Recht Das klingt nach großem Arbeits-
umzusetzen. aufwand. Existieren technische
Möglichkeiten, um diesen Prozess
Doch was bedeutet das effizient zu gestalten?
genau für Verwalter? Natürlich! Viele Energiedienstleister kennen diese
Entwicklung und bieten technische Lösungen dafür an.
Ab dem 25. Oktober 2020 … Informieren Sie sich bei Ihrem Dienstleister sowie bei
… dürfen nur noch fernauslesbare Zähler und Heizkos- den BVI-Partnerunternehmen des Sektors „Energie-
tenverteiler angebracht werden. dienstleistung“ über nachhaltige Angebote.
… in Liegenschaften mit fernauslesbarer Technologie
müssen Mieter über ihren Verbrauch unterjährig Weitere Infos unter: https://bvi-verwalter.de/partner/
Foto: © Maxx-Studio / shutterstock.com
mindestens zweimal informiert werden.
Ab dem 1. Januar 2022 … BVI e.V.
… muss diese Information, falls fernauslesbare Mess- www.bvi-verwalter.de
techniken genutzt werden, monatlich erfolgen.
Ausgabe 06 /19 | Politik & Aktuelles | BVI ◆ Magazin | 15POLITIK & AKTUELLES
16
Bisheriger Parlamentarischer
Staatssekretär Oliver Wittke wird
Hauptgeschäftsführer des ZIA
Klaus-Peter Hesse kehrt nach elf
Jahren nach Hamburg zurück
Der Vorstand des ZIA Zentraler Immobilien Ausschuss, Spitzenverband
der Immobilienwirtschaft, hat die Berufung des bisherigen Parlament-
arischen Staatssekretärs im Bundeswirtschaftsministerium Oliver Wittke
zum Hauptgeschäftsführer des Verbandes beschlossen.
16 | BVI ◆ Magazin | Politik & Aktuelles | Ausgabe 06/19ZIA-Präsident Dr. Andreas Mattner verweist auf Wittkes
Erfahrung als Oberbürgermeister, Landesbauminister
„Mit MONTANA
bin ich bestens
und seine Tätigkeiten in der Immobilienbranche selbst.
Das derzeitige Regierungsmitglied soll sein Amt beim
ZIA im Herbst 2020 antreten. Mit Datum vom heuti-
gen Tag hat der nordrhein-westfälische Abgeordnete
versorgt!“
die Bundeskanzlerin um Entlassung aus dem Amt des
Parlamentarischen Staatssekretärs zum 31. Oktober
gebeten und bleibt bis zu seiner Arbeitsaufnahme in
der Immobilienbranche Abgeordneter.
Klaus-Peter Hesse kehrt nach Hamburg zurück
Gleichzeitig gibt der ZIA bekannt: Der langjährige
Geschäftsführer Klaus-Peter Hesse, derzeit Sprecher
der Geschäftsführung, verlässt den Verband auf eige-
nen Wunsch. Nach elf Jahren Tätigkeit widmet er sich
in seiner Heimatstadt Hamburg neuen beruflichen
Herausforderungen. Er bleibt dem ZIA aber durch ein
Ehrenamt verbunden. Der BVI e.V. bedankt sich für die
vertrauensvolle Zusammenarbeit, die gerade in den C
letzten Jahren durch die Mitgliedschaft des BVI e.V. M
im ZIA deutlich gestärkt wurde und maßgeblich durch Y
den persönlichen Einsatz von Hesse geprägt war. CM
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18
Vertretungswahl
Nicht jeder darf eine juristische Person in
der Eigentümerversammlung vertreten
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Grundsätzlich kann sich ein Wohnungseigentümer durch eine oder meh-
rere beliebige andere Person/en gemäß § 164 BGB in der Eigentümerver-
sammlung vertreten lassen. Dazu gibt es rechtliche Neuerungen.
18 | BVI ◆ Magazin | WEG- & Mietrecht | Ausgabe 06/19Der Bundesgerichtshof (Urteil vom 28.06.2019 – weitgehend auszuschließen, Rechnung getragen, da
V ZR 250/18) hat nun zu einer in der Praxis häufig von ihm gemeinschaftsfremde Einwirkungen nicht zu
anzutreffenden einschränkenden „sog. Vertreter- erwarten sind. Die Vertretungsklausel bedeutet auch,
klausel“ in der Gemeinschaftsordnung entschieden: dass sich eine juristische Person in der Eigentümerver-
Dürfen danach Wohnungseigentümer sich in der sammlung nicht nur durch einen unternehmenseige-
Eigentümerversammlung nur durch den Ehegatten, nen Mitarbeiter vertreten lassen darf.
einen Wohnungseigentümer oder den Verwalter ver-
treten lassen, so ist diese Klausel regelmäßig dahin
ergänzend auszulegen, dass sie auch für juristische Vertretung greift weiter
Personen gilt. Diese dürfen sich dann nicht nur durch
ihre organschaftlichen Vertreter, sondern auch durch Es sind nicht nur das berechtigte Interesse der Eigen-
einen ihrer Mitarbeiter vertreten lassen können. tümergemeinschaft, fremde Einflüsse von der Gemein-
schaft fernzuhalten, zu berücksichtigen, sondern es
ist auch der Bedeutung des Stimmrechts, das zu dem
Neue Teilregelungen Kernbereich elementarer Mitgliedschaftsrechte gehört
Rechnung zu tragen.
Darüber hinaus wird die Klausel dahin verstanden,
dass sich eine juristische Person in der Eigentümer- Eine Vertretungsklausel ist daher regelmäßig ergän-
versammlung jedenfalls auch von einem Mitarbeiter zend dahingehend auszulegen, dass sich eine juristi-
einer zu demselben Konzern gehörenden (weite- sche Person in der Eigentümerversammlung jedenfalls
ren) Tochtergesellschaft vertreten lassen darf, wenn auch von einem Mitarbeiter einer zu demselben Kon-
diese für die Verwaltung der Sondereigentumsein- zern gehörenden (weiteren) Tochtergesellschaft ver-
heiten zuständig ist. Verwalter dürfen also nicht den treten lassen darf, wenn diese für die Verwaltung der
bevollmächtigten Mitarbeiter der Tochtergesellschaft Sondereigentumseinheiten zuständig ist.
der Eigentümer-GmbH von der Stimmabgabe in der
Eigentümerversammlung ausschließen. Einer natürlichen Person ist nach der Vertreterklausel
verwehrt, sich durch einen beliebigen Dritten vertreten
Die Vertretungsbeschränkung weist insoweit aber eine zu lassen, die juristische Person darf sich nicht durch
unbeabsichtigte Regelungslücke auf. An den Fall, dass einen Mitarbeiter eines beliebigen anderen Unterneh-
eine juristische Person Wohnungseigentümerin ist, wur- mens vertreten lassen.
de bei Errichtung der Teilungserklärung nicht gedacht.
Zweck von Vertretungsklauseln der vorliegenden Art
ist es, die Versammlungen der Wohnungseigentümer
von gemeinschaftsfremden Einwirkungen freizuhalten;
deshalb sollen sich die Wohnungseigentümer nur durch
bestimmte, dem eigenen Kreis nahestehende Perso-
nen vertreten lassen. Dieser Zweck der Beschränkung
besteht auch gegenüber Wohnungseigentümern, die
juristische Personen sind. Es ist kein Grund ersichtlich,
der die Annahme rechtfertigt, dass sie gegenüber den DR. OLAF RIECKE
anderen Wohnungseigentümern privilegiert sein sollen. www.riecke-hamburg.de
Durch die Teilnahme eines aufgrund seiner Zugehörig-
keit zu dem Unternehmen der juristischen Person mit
den Angelegenheiten der Wohnungseigentümerge-
meinschaft vertrauten Mitarbeiters wird dem mit der
Vertretungsklausel verfolgten Zweck, Einflüsse Dritter
Ausgabe 06/19 | WEG- & Mietrecht | BVI ◆ Magazin | 19WEG- & MIETRECHT
20
Leitungswasserschaden
in der WEG
Die Pflichten des Verwalters bei Schäden
Vor allem in der kalten Jahreszeit kommt es oft bei unsanierten Altbauten
zu Schäden durch defekte Ver- oder Entsorgungsleitungen. Auch mangel-
haft ausgeführte Wartungs- oder Sanierungsarbeiten an Strängen oder
Zuleitungen oder deren Beschädigung aufgrund von Arbeiten an anderen
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Bauteilen können Wasserschäden verursachen. Vielfach entsteht nach dem
Eintritt eines Schadens Streit über die Frage, wer für die Reparaturkosten
aufzukommen hat.
20 | BVI ◆ Magazin | WEG- & Mietrecht | Ausgabe 06/19In derartigen Fällen ist es zunächst Aufgabe des Ver- durch den Wasseraustritt verursachten Schäden auf.
walters, die genaue Örtlichkeit der Schadensursache er- Sollte sich hingegen herausstellen, dass die Schadens-
mitteln zu lassen: Für die Frage der Haftung kommt es ursache im Bereich des Sondereigentums liegt, so ist
maßgeblich darauf an, ob die Ursache einem Bauteil des grundsätzlich der jeweilige Sondereigentümer für
Sonder- oder des Gemeinschaftseigentums zuzuordnen entstandene Schäden verantwortlich. Unter Umstän-
ist. Daneben hat der Verwalter den Schaden auch kurz- den kommt dessen Hausratsversicherung und/oder
fristig der Gebäudeversicherung zu melden und erfor- die Gebäudeversicherung der WEG für die Kosten auf.
derliche Notabdichtungsmaßnahmen zu beauftragen.
Ansprüche der Sondereigentümer untereinander fol-
Regelungen zur Zuordnung von Wasserleitungen des gen aus dem wohnungseigentumsrechtlichen Sonder-
Gebäudes zum Sonder- bzw. Gemeinschaftseigentum verhältnis. Ein Verschulden seiner mit der Ausführung
sind vielfach in der Teilungserklärung enthalten. Fehlen von Arbeiten beauftragten Handwerker hat sich der
solche Regelungen, kommt es darauf an, ob das betrof- Sondereigentümer gemäß § 278 BGB anzurechnen.
fene Rohr sich vor (dann Gemeinschaftseigentum) oder Danach haftet der Eigentümer als Vertragspartner des
nach (dann Sondereigentum) der ersten vom Sonder- Handwerkers für dessen Fehler gegenüber Dritten wie
eigentümer nutzbaren Absperrmöglichkeit befindet. für eigenes Verschulden.
Wasserleitungen, die sich im Bereich einer Wohnungs-
eigentumseinheit befinden und diese versorgen, sind
danach nicht von vornherein Sondereigentum dieser
Wohneinheit.
Eventuell zahlt die Versicherung
Befindet sich die Schadstelle im Bereich des Ge-
meinschaftseigentums, so kommt die Gebäudever-
sicherung regelmäßig – abhängig von den jeweiligen RA INGO KOLMS, LL.M.
Versicherungsbedingungen – für die Beseitigung der www.fuhrmann-wallenfels.deWEG- & MIETRECHT
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Übersendung der
Betriebskostenbelege
Original oder Kopie?
Einwendungen von Mietern gegen die Richtigkeit der Betriebskosten-
abrechnung sind in der Regel nur nach einer Belegprüfung erfolg-
reich. Andererseits brauchen Mieter Nachzahlungen aus Abrechnungen
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nicht zu leisten, solange der Vermieter ihnen die Einsicht in deren
Belege verweigert. Zum Belegeinsichtsrecht gibt es bislang keine eindeutige
Rechtssprechung.
22 | BVI ◆ Magazin | WEG- & Mietrecht | Ausgabe 06/19Nach herrschender Meinung haben Mieter das Recht, tität der Kopien mit den Originalen bezweifelt (vgl.
die Originalbelege der Abrechnung beim Vermieter Lützenkirchen, NZM 2018, 266). Wie ein Gericht die
einzusehen. Es handelt sich hier um diejenigen Un- Frage „Original oder Kopie?“ im Einzelfall entscheidet,
terlagen, aus denen sich die Kostenansätze der Be- ist derzeit offen.
triebskostenabrechnung ergeben, also insbesondere
Rechnungen, Verträge und Leistungsverzeichnisse;
Versicherungspolicen, Messprotokolle (auch die der Mögliche Lösung des Problems
anderen Mieter der Wirtschaftseinheit), Unterlagen
zur Berechnung beziehungsweise Ermittlung des Ver- Wie kann dieses Dilemma gelöst werden? Denkbar
teilerschlüssels und Bescheide über Grundsteuer oder ist eine Regelung in den Mietverträgen, wonach die
andere Abgaben. Belegeinsicht durch Übersendung von Belegkopien
beziehungsweise durch Ausdrucke elektronischer Be-
Die Einsichtnahme in den Räumen des Vermieters lege oder durch Einsicht in diese elektronischen Bele-
oder der Verwaltung kann allerdings für Mieter un- ge gewährt wird. Die Grenze einer solchen Klausel ist
zumutbar sein. So müssen Mieter zur Belegeinsicht immer § 307 BGB: Mieter dürfen nicht unangemessen
keine Reise in eine andere Gemeinde antreten. Die Un- benachteiligt werden.
zumutbarkeit kann auch aus einer eingeschränkten
Mobilität der Mieter oder aus anderen Umständen
folgen. In diesen Fällen haben Mieter Anspruch auf
Übersendung der Belege.
Im Zweifel zum Vermieter reisen
In der Regel einigen sich Mieter und Vermieter da-
rauf, dass Kopien der Belege zur Verfügung gestellt
werden. Nach der Rechtsprechung des Landgerichts
Kempten brauchen Mieter dies aber nicht zu akzep-
tieren. Im amtlichen Leitsatz des Urteils vom 16.11.2016 KATHARINA GÜNDEL
zum Az. 53 S 740/16 heißt es: „Bei der Nebenkosten- www.gross.team
abrechnung erstreckt sich das Einsichtsrecht des Mie-
ters im Rahmen der Belegeinsicht (§ 259 BGB) grund-
sätzlich auf die Originalunterlagen. Ein Anspruch auf
Einsicht in die Originalunterlagen besteht auch dann,
wenn der Mieter aufgrund der großen Entfernung zwi-
schen Sitz des Vermieters und dem Ort der Mietsache
die Vorlage der Unterlagen am Mietobjekt verlangen
kann.“ Nach dieser Rechtsprechung müssen Vermie-
ter oder Verwalter, die die papiernen Originalbelege
nicht aus der Hand geben wollen, tatsächlich mit den
Belegen zum Mieter reisen, damit dieser die Belege
prüfen kann.
Richtig dürfte indes sein, mit dem OLG Düsseldorf
(Urteil vom 21.05.2015, AZ. I-10 U 29/15) zu argumen-
tieren, dass ein Bestehen auf Einsichtnahme in die
Originalbelege möglich ist, wenn der Mieter die Iden-
Ausgabe 06/19 | WEG- & Mietrecht | BVI ◆ Magazin | 23WEG- & MIETRECHT
24
Das Zurückbehaltungsrecht
des Mieters
Mangel oder Miete
Gemäß § 536 Abs. 1 BGB ist die Miete gemindert, sofern die Mietsache zur
Zeit der Überlassung an den Mieter einen Mangel hat. Darüber hinaus steht
dem Mieter ein weitergehendes Zurückbehaltungsrecht an der zu zahlenden
Miete nach § 320 Abs. 1 BGB zu. Es soll dazu dienen, Druck auf den Ver-
mieter auszuüben, damit dieser seiner Pflicht zur Mangelbeseitigung und
zur Gewährung des vertragsgemäßen Gebrauchs der Mietsache nachkommt.
Der vom Mieter bei Geltendmachung des Zurückbehal- Kündigung wegen Zahlungs-
tungsrechts einbehaltene Betrag muss in einem ange- rückständen
messenen Verhältnis zur Schwere des Mangels liegen.
Ob und in welcher Höhe dem Mieter ein entsprechen- Im konkreten Fall hatte ein Vermieter ein Mietverhält-
des Zurückbehaltungsrecht zusteht, muss jeweils nach nis fristlos, hilfsweise ordentlich, wegen Zahlungsrück-
den Umständen des Einzelfalls beurteilt werden. Wurde ständen gekündigt. In dem darauffolgenden auf Räumung
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der Mangel vom Vermieter endgültig beseitigt, so ent- geführten Rechtsstreit hat der Vermieter sechs weitere
fällt mit der Wiederherstellung des vertragsgemäßen Male das Mietverhältnis fristlos, hilfsweise ordentlich ge-
Zustands das Zurückbehaltungsrecht des Mieters und kündigt. Den jeweiligen Kündigungen werden behaup-
der Mieter ist verpflichtet, die einbehaltenen Beträge an tete Mängel und damit eine einhergehende Mietminde-
den Vermieter zurückzuzahlen. rung sowie ein weitergehendes Zurückbehaltungsrecht
24 | BVI ◆ Magazin | WEG- & Mietrecht | Ausgabe 06/19entgegengehalten. Die Mangelbeseitigung wurde vom des Mieters einerseits und dem Interesse des Vermie-
Vermieter nachweislich angeboten. Die Mieter vertreten ters andererseits, den Mangel so schnell wie möglich
jedoch die Auffassung, aufgrund der laufenden Beweis- beseitigen zu können. Der Entscheidung des Bundes-
erhebung und einer möglichen Beweisvereitelung durch gerichtshofs ist zuzustimmen. Anderenfalls wäre der
die vorherige Mangelbeseitigung seien sie nicht verpflich- Mieter berechtigt, ein über die Mietminderung hinaus-
tet, die vom Vermieter angebotene Mangelbeseitigung gehendes Zurückbehaltungsrecht bis zur Einholung
zu dulden. Hernach könnten sie die behaupteten Mängel eines gerichtlichen Sachverständigengutachtens gel-
nämlich nicht mehr ausreichend beweisen. tend zu machen. Die Rechte des Vermieters würden
hierdurch unverhältnismäßig eingeschränkt werden,
Der Bundesgerichtshof hat dem Räumungs- und Heraus- zumal der Vermieter die kraft Gesetzes eintretende
gabeanspruch des Vermieters stattgegeben. Es habe ein Mietminderung auch dann hinnehmen müsste, wenn
kündigungsrelevanter Rückstand bestanden. Die Mieter er den Mangel tatsächlich beseitigen will. Der Mieter
könnten sich nicht auf ein Ihnen zustehendes Zurück- ist auch ausreichend geschützt. Er könnte auch den
behaltungsrecht berufen. Denn mit der Weigerung den mangelhaften Zustand fotografieren oder Dritte Per-
Zutritt zur Mietwohnung zur Mangelbeseitigung zu ge- sonen (zum Beispiel Handwerker) als Zeugen benen-
währen, haben die Mieter die vom Vermieter angebo- nen. Ferner könnte der Mieter selbst ein Privatgutach-
tenen Mangelbeseitigungsmaßnahmen abgelehnt, was ten zu den behaupteten Mängeln einholen. Bei dem
dazu geführt habe, dass das Zurückbehaltungsrecht mit Einbehaltenen der Miete nach § 320 Abs. 1 BGB we-
der erklärten Verweigerung entfallen sei. Das dem Mieter gen vorhandener Mängel ist also große Vorsicht gebo-
einer mangelbehafteten Wohnung zustehende Recht, ten. Denn der Mieter muss sich darüber im Klaren sein,
neben der Mietminderung die Zahlung der geminderten dass schnell kündigungsrelevante Rückstände auflau-
Miete zu verweigern, könne redlicherweise nur so lange fen können, die bei einer Verweigerung der Mangelbe-
ausgeübt werden, als es noch seinen Zweck erfülle, näm- seitigung oder nach erfolgter Mangelbeseitigung zur
lich den Vermieter durch den dadurch ausgeübten Druck fristlosen beziehungsweise ordentlichen Kündigung
zur Mangelbeseitigung anzuhalten. Das Zurückbehal- berechtigen.
tungsrecht entfällt demgemäß zu dem Zeitpunkt, in dem
der Mieter die Mangelbeseitigung ablehnt. Dann seien
die gesamten einbehaltenen Beträge sofort zur Rück-
zahlung fällig. Dies war im Zeitpunkt der Kündigung der
Fall, sodass die fristlose Kündigung zur Beendigung des
Mietverhältnisses geführt habe.
Der Entscheidung ist zuzustimmen
Die Thematik befindet sich im Spannungsfeld zwi- KARSTEN SCHÖNECK
schen einer drohenden Beweisvereitelung zulasten www.brunner-law.de
Ausgabe 06/19 | WEG- & Mietrecht | BVI ◆ Magazin | 25MANAGEMENT & FÜHRUNG
26
Verwalter
PraxisA-Z
U
U wie Umzugskostenpauschalen
in der WEG-Verwaltung
WEGs könnten durch Mehrheitsbeschlüsse Umzugs- Rechtlicher Hintergrund
kostenpauschalen festlegen. Wie rechtssicher sie sind,
hängt vom Zeitpunkt ihres Abschlusses ab. Bis zum 30.6.2007 gab es im Wohnungseigentums-
gesetz für die Einführung einer Umzugskostenpau-
Im konkreten Fall hatte eine WEG bei der Gründung schale keine Beschlusskompetenz. Alle Beschlüsse,
2005 durch Mehrheitsbeschluss eine Umzugskosten- die vor dem 1.7.2007 gefasst wurden, sind mangels
pauschale in Höhe von 150 Euro für jeden Umzug fest- Beschlusskompetenz nichtig. Erst mit der WEG-No-
gelegt. In dem Beschluss wird weiterhin geregelt, dass velle (Änderung des WEG zum 1.7.2007) wurde der
die Umzugskostenpauschale vom jeweiligen Eigen- Wohnungseigentümergemeinschaft die Beschluss-
tümer (auch wenn der Mieter umzieht) zu tragen ist kompetenz eingeräumt, auch Umzugskostenpau-
und die Einnahmen der Instandhaltungsrückstellung schalen durch Beschluss festzulegen (BGH, Urteil vom
zugeführt werden sollen. Im Jahre 2019 bekam ein Ei- 01.10.2010, V ZR 220/09; ZWE 2011, 31).
gentümer eine Rechnung vom Verwalter, da er einen
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Mieterwechsel hatte. Er ist der Meinung, dass die Um- Im vorliegenden Fall muss der Wohnungseigentümer
zugskostenpauschale sittenwidrig ist und daher nicht folglich nichts bezahlen, da der ursprüngliche Be-
bezahlt werden muss. schluss vor dem 1.7.2007 gefasst wurde und zu diesem
26 | BVI ◆ Magazin | Management & Führung | Ausgabe 06/19Zeitpunkt mangels Beschlusskompetenz nichtig war. Interessant hierzu auch
Verwalter sollten prüfen, ob Beschlüsse zur Umzugs-
kostenpauschale vor der WEG-Novelle (also vor dem
1.7.2007) gefasst worden sind. Mangels Beschluss-
kompetenz sind diese nichtig und sollten für eine
ordnungsgemäße Anspruchsgrundlage durch einen Eine Umzugspauschale für das
Zweitbeschluss erneuert werden.
Wechseln der Namensschilder und
zum Ausgleich geringfügiger
Maß angemahnt Beschädigungen in Höhe von
Die Einführung der Umzugskostenpauschale ent- 500 Euro entspricht nicht den
spricht allerdings nur dann ordnungsgemäßer Ver- Grundsätzen ordnungsgemäßer
waltung, wenn die Pauschale maßvoll bemessen ist
und nicht zu einer ungerechtfertigten Ungleichbe- Verwaltung. (Hier ging es wohl um
handlung der Wohnungseigentümer führt. Es können eine „Luxuswohnanlage“).
folglich nicht nur Vermieter herangezogen werden,
während Selbstnutzer bei einem Umzug nicht bezah- AG Hamburg-St. Georg, Urteil vom 29.5.2015 – 980 b C 1/15; ZMR 2015, 968
len müssen.
Was die Höhe der Umzugskostenpauschale anbe-
langt – so der BGH - ist die Grenze der Angemes-
senheit nach den derzeitigen Verhältnissen zwar bei
einem Betrag von 50 Euro erreicht, aber noch nicht
überschritten. In der Praxis haben sich in den letzten
Ein Beschluss über eine
Jahren verschiedene Gerichte mit der Frage der Höhe Umzugskostenpauschale von
einer Umzugskostenpauschale beschäftigt. Diese Ent-
100 Euro entspricht nicht
scheidungen sollten nach hier vertretener Ansicht be-
achtet werden, damit ein Beschluss aufgrund einer ordnungsmäßiger Verwaltung
zu hoch bemessenen Umzugskostenpauschale nicht
LG Frankfurt/Main, Urteil vom 01.11.2017 - 2-13 S 69/16; IMR 2018, 1022
„kassiert“ werden kann:
Eine alle Sondereigentümer
treffende Kostenpauschale von
50 EUR für einen Bewohnerwechsel
ist nicht zu beanstanden.
MASSIMO FÜLLBECK
mfuellbeck@hotmail.com LG Hamburg, Urt. v. 22.11.2017 – 318 S 116/16; ZWE 2018, 270
Ausgabe 06/19 | Management & Führung | BVI ◆ Magazin | 27MANAGEMENT & FÜHRUNG
28
Sieben Bremsklötze auf
dem Weg zu Veränderungen
Fehler beim Changemanagement
Ohne Veränderung geht es nicht: Unternehmen, die am Markt bestehen
wollen, müssen offen für Neues sein. Doch beim Changemanagement ma-
chen sie oft eklatante Fehler.
Die Märkte und Kundenwünsche verändern sich immer 1. Fehlende Zeit für echte Führungs-
rasanter. Unternehmen, die erfolgreich sein wollen, müs- aufgaben
sen zwangsläufig Schritt halten. Sie müssen offen für
Veränderungen sein – soweit die Theorie in den Füh- Unternehmen, in denen Führungskräfte tief im opera-
rungsetagen. Doch viele Entscheider vergessen dabei tiven Geschäft stecken und jede noch so kleine Ent-
eins: die vorherrschende Kultur in ihrem Unternehmen. scheidung selbst treffen, haben heute keine Chance
„Culture eats strategy for breakfast“, sagte der US-Öko- mehr: Sie können nicht schnell genug auf Veränderun-
nom Peter Drucker. Zu Deutsch: Die Unternehmenskultur gen am Markt reagieren. Warum? Weil sie zu wenig
isst Strategie zum Frühstück. Eine Unternehmenskultur Entscheidungsfreiraum für Mitarbeiter lassen und sich
entsteht nicht über Nacht, sondern entwickelt sich über selbst überlasten, anstatt zu strategischen Gestaltern,
Jahre. Sie ist oft tief in den Köpfen von Führungskräf- Moderatoren und Coaches für ihre Leute zu werden.
ten und Mitarbeitern verankert. Unternehmenskultur ist Nur Mitarbeiter, die eigenständig Entscheidungen
keine Festplatte, die einfach umformatiert und neu be- treffen dürfen, können flexibel und kundenorientiert
schrieben wird. handeln. Wenn sie bei jeder Kleinigkeit erst das Okay
vom Chef einholen müssen, verkürzt das die Reakti-
Das ist per se nicht schlecht – kann jedoch zum Bremsklotz onsgeschwindigkeit.
für Veränderung werden. Führungskräfte wie Mitarbeiter
sind darum gleichermaßen gefragt, Change-Hindernisse
zu erkennen, um auf Kunden- und Marktanforderungen 2. Festhalten am Silodenken
Foto: © TomornP / shutterstock.com
angemessen und schnell reagieren zu können. Für das
„Gewohnheitstier“ Mensch eine Herausforderung. Problematisch ist es, wenn im Unternehmen Silos beste-
Doch welche „Bremsklötze“ sind das, die oft in der hen, wenn also Abteilungen oder Teams nicht übergrei-
Unternehmenskultur verankert sind? Diese sieben ge- fend zusammenarbeiten. Müssen Ideen und Absprachen
hören zu den größten: erst sämtliche Hierarchien durchlaufen und die Einbin-
28 | BVI ◆ Magazin | Management & Führung | Ausgabe 06/19Sie können auch lesen
