Eigentümer journal - HAUS + GRUND Wuppertal ...
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2 EIGENTÜMERJOURNAL APRIL 2017
KOLUMNE Inhalt
April 2017
UNTER UNS
Stupst da jemand? 5
VON FALL ZU FALL
Sehr geehrte Mitglieder, Mietspiegel 2016 7
Die Mieterhöhungserklärung - 9
das unbekannte Wesen
lange haben wir Wuppertaler Eigen- Mietspiegel aktueller, als es in den
tümer auf einen aktuellen Mietspie- letzten Jahren der Fall war, fortge- Mietrecht A – Z 7
gel warten müssen. Dank der Mithilfe schrieben wird.
unseres Vereins liegt nun endlich ein
TAL AKTUELL
neuer Mietspiegel mit aktuell und Aber auch bereits jetzt schon löste der
wissenschaftlich ermittelten Miet- neue Mietspiegel unser Tätigwerden Die Karawane zieht weiter 14
preisen vor. Zahlreiche Mitglieder ha- für die Interessen unserer Mitglie- Warum nicht in die Nähe schweifen? 15
ben sich nach unser Berichterstattung der aus. So musste festgestellt wer-
Bildloses „Fern-“Sehen ? 17
und dem Abdruck in der letzten Aus- den, dass im Rahmen der Leistungs-
gabe des Eigentümerjournals an un- gewährung durch das Jobcenter, der Teures Pflaster 18
sere Vereinsjustitiare gewandt und neue Mietspiegel mit seinen höheren Wupperkunst in zweiter Generation 20
sich hinsichtlich der Mieterhöhungs- Mietwerten, noch nicht richtig seinen
Wuppertaler Termine 21
möglichkeiten beraten lassen. Auch Wiederhall gefunden hat. So berich-
die sehr gut besuchten von uns ange- teten uns Mitglieder, dass dort noch
botenen Sonderveranstaltungen zeig- immer mit den Werten auf Basis des NEUES UND WISSENSWERTES
ten, wie groß der Nachholbedarf ist. veralteten Mietspiegels gearbeitet
Worauf es bei der Instandsetzung 22
wird. Auch ein Blick zum Zeitpunkt von Balkonen ankommt
Scheuen Sie sich nicht und überprü- des Redaktionsschlusses dieser Aus-
fen Sie, ob Ihre Miete noch marktge- gabe auf die aktuelle Internetseite des Frühjahrsputz im Treppenhaus 24
recht ist. Wenn nicht, nutzen Sie et- Jobcenters führte u.a. noch den Wert Parkettböden richtig pflegen und 25
waige Möglichkeiten zur Mieterhö- 4,85 €/qm an. Dies und der Umstand, aufbereiten
hung. Vergessen Sie hierbei nicht, dass auch ein weiterer Punkt der Guter Start ins Rasenjahr 26
dass, wenn man an die geplanten ge- Leistungsgewährung bei den Kosten
Top Fünf der Rasenmythen 27
setzgeberischen Vorhaben u.a. zu Kli- der Unterkunft, nämlich der Ansatz
mapolitik denkt, gewaltige (finanzi- für Betriebskosten, für uns so man- Neuer Glanz für die Gartenmöbel 28
elle) Anstrengungen auf den Hausei- gels Sachrichtigkeit nicht akzeptabel Komposthaufen richtig anlegen 29
gentümer zu kommen können. Hierzu ist, haben wir zum Anlass genommen,
Mit einem Wisch 30
sollten Sie die notwendigen Ressour- die Geschäftsführung des Jobcenters
cen ansammeln. Ein Baustein wird anzuschreiben und diese aufgefordert,
dabei sein, dass man eben rechtzei- eine Änderung der Verwaltungspra- VEREIN
tig eine marktgerechte Miete erzielt. xis herbeizuführen. Ferner haben wir
Eine jetzige zu große Zurückhal- zeitgleich den Oberbürgermeister um Rätsel / Sudoku 31
tung werden Sie später wegen der bei Unterstützung zur Beseitigung der Ankündigungen 32
Mietanpassung zu beachtenden Kap- Missstände gebeten. Im Anschluss Geburtstage / Neumitglieder 33
pungsgrenze, sonst teuer ausschließ- an diese Kolumne finden Sie unserer
lich selbst zahlen. Wie das Mieter- Anschreiben an das Jobcenter als of-
höhungsverlangen zu gestalten und fenen Brief abgedruckt. IMMOBILIEN-SERVICE 34-37
was sonst noch zu beachten ist, kön-
nen Sie dem Artikel auf Seite 9 dieser Wir hoffen, Ihnen möglichst bald Po-
Ausgabe entnehmen. sitives zu diesem ärgerlichen Thema IMPRESSUM/BERATUNGSZEITEN/ 38
INDEX
berichten zu können.
Wir werden weiterhin für Sie bei Titelbild: Botanischer Garten mit
Thema Mietspiegel am Ball bleiben Lutz Fürup, 1. Vorsitzender Elisenturm auf der Hardt
und darauf drängen, dass künftig der (Foto von Dirk-Ingmar Wimmershoff)
2
KOLUMNE
Jobcenter
Geschäftsführung
Bachstraße 2
42275 Wuppertal
Leistungsgewährung (hier Kosten der Unterkunft)
Sehr geehrter Herr Lenz,
sehr geehrte Damen und Herren,
mit äußerstem Befremden nehmen wir zur Kenntnis, dass bei Ihnen trotz des längst veröffentlichen
Mietspiegels 2016 immer noch mit den Mietwerten aus 2010 bzw. 2012 gearbeitet wird.
Wenn einer Ihrer Kunden eine Wohnung zum aktuell üblichen Preis anmieten will, versagen Ihre Mit-
arbeiter die Zustimmung zum Abschluss des entsprechenden Mietvertrags, wenn die Grundmiete den
aus 2010 stammenden Wert von € 4,85 je qm monatlich übersteigt.
Ihren Kunden verweigern Sie so den Zugang zu Wohnraum, der ihnen bei korrekter Anwendung des
SGB II zustehen würde. Unseren Mitgliedern, die Ihre Kunden gern als Mieter aufnehmen würden,
entstehen umgekehrt ungerechtfertigte Mietausfälle.
Wir ersuchen Sie hiermit dringend, die Regeln, die Sie intern für die Übernahme angemessener Unter-
kunftskosten aufgestellt haben, so zu ändern, dass die in der Verwaltungsanweisung angesetzten Wer-
te dem aktuellen Mietpreisspiegel für Wuppertal entsprechen.
Weiter haben wir zu beanstanden, dass Sie als Obergrenze für zu zahlende Betriebskosten einen Wert
von € 1,93 je qm monatlich vorgeben. Der entsprechende Wert resultiert aus einem Betriebskosten-
spiegel des Deutschen Mieterbunds, den wir schon deshalb nicht für repräsentativ halten, da ihm die
erforderliche Objektivität und Transparenz fehlt.
Davon abgesehen handelt es sich bei dem Wert € 1,93/qm auch um einen Landesdurchschnitt, bei
dem nicht berücksichtigt wird, dass die Gebührensätze der Stadt weit höher liegen.
Hinzu kommt schließlich noch, dass komplett unberücksichtigt bleibt, wie viele Personen in eine Woh-
nung einziehen.
Insbesondere bei Großfamilien ergibt sich das Problem, dass dann, wenn sieben oder acht Personen in
einer Wohnung leben, allein schon wegen des Wasser- und Schmutzwasserverbrauchs sowie wegen
der anfallenden Müllabfuhrgebühren ein pauschal nach Quadratmeter angesetzter Wert unrealistisch
ist. Auch hier wird – nicht zuletzt im Interesse Ihrer Kunden – dringend um Abhilfe gebeten.
Für ein Gespräch stehen wir gern zur Verfügung.
Wir verbleiben
mit freundlichem Gruß
HAUS + GRUND
Lutz Fürup, 1. Vorsitzender
4 EIGENTÜMERJOURNAL APRIL 2017
UNTER UNS
Von Fall zu Fall
Stupst da jemand?
Zeichnung: W. Busch
Das Marketing hat das Stup- heute oft nur der Konsum-
sen, neudeutsch „nudging“, verzicht.
für sich entdeckt. Auch in
Berliner Regierungskreisen Aber wo ist die Legitimi-
soll man begeistert sein und tät für die staatliche Stup-
schon entsprechende Be- serei? Ist „Stupsen“ ein vom
rater eingestellt haben. Ge- Souverän erteilter Regie-
meint ist die indirekte Ver- rungsauftrag? Vielleicht so-
haltensmanipulation, also gar „alternativlos“? Und
nicht die Lenkung par ordre wenn das Stupsen nicht gleichauf, neben dem Saar- das ideologisch geprägte
du mufti oder Ukas, sondern reicht? Wird dann oktroy- land die Bindstrich-Länder Landesjagdgesetz von NRW
ein Paternalismus „light“, iert? (Legionellenprüfung, NRW, und Schleswig-Hol- erwuchsen, mehr als eine
durch den leisen, heimli- Rauchmelder, Elektroautos, stein. Nur zwei Länder neuerliche Gesetzesbera-
chen Stups. digitale Stromzähler) Der (CDU/CSU-geführt) haben tung im Landtags bewir-
Justizminister will die Miet- noch immer den niedrigen, ken wird? Auch daran sollte
Diese Art des Hinweisge- preisbremse „anziehen“ und vor 2007 allgemeingültigen sich zeigen, wie wichtig der
bens ist mittlerweile im All- eine Fraktion, die dafür be- Satz von 3,5%, aber unter Landesregierung die eige-
tag angekommen. Wenn ich kannt ist, die „Rechte“ von linken Landesregierungen nen Bürger sind.
den Sicherheitsgurt im Auto wildernden Katzen und Fle- gab es schon 12 Erhöhun-
löse und unfixiert rück- dermäusen über die Be- gen! Grund für einen Denk- Manchmal scheitert das
wärts eine Parklücke an- lange der Bürger zu stellen, anstups? Volk, wenn es selbst stupst,
steuere, geht das nicht ohne träumt von der „Verschär- mit dem intendierten Re-
anschwellendes Dauerpiep- fung“ des Mietrechts. Die Nicht jeder möge sich einen sultat an der unvorherseh-
sen. Dagegen helfen nicht opportunistischen Medien Stups ausdenken. Es kommt bar gemeinen Realität. So
mal Ohrenstöpsel. Auch der stupsen konzertiert mit, von auf die richtige Art des Stup- hatten die Schweizer für die
neue Kühlschrank piepst der Angstmache der Woche ses an. In einem verräteri- „Zweitwohnungsinitiative“
wie verrückt, sobald die Tür (Feinstaubpanik, Ozonloch, schen Zustand von termina- votiert, wonach in Gemein-
länger als 6 Sekunden of- Waldsterben, Klimakatast- ler Geistesklarheit sprach der den mit mehr als 20% Fe-
fen steht. Wahrscheinlich rophe, USA im Untergang) Geschäftsführer einer Bun- rienwohnungen keine wei-
wird von mir erwartet, dass bis zur Hexenjagd auf Die- destagsfraktion im ZDF da- teren gebaut werden dür-
ich den Großeinkauf bei ge- selfahrzeuge. von, gegen Leute, die „fal- fen (eine „Baubremse“).
schlossener Tür einräume. sche Meinungen verbreiten“, Das sollte über den He-
Das konnte aber nur Heinz Alle Bundesländer stehen etwas unternehmen zu wol- bel „steigender Preis“ zu ei-
Rühmann („Ein Mann geht im Wettbewerb um die Er- len. Ob der Stups von ein- ner Selbstregulation führen,
durch die Wand“, 1959 im höhung der Grunderwerb- hundertzwanzigtausend (120 aber das Gegenteil war der
Kino). Wer nicht angestupst steuersätze. Auf den Sieger- 000!) Unterschriften, die aus Fall. Die Preise sanken und
werden mag, dem bleibt treppchen, derzeit mit 6,5% der Volksinitiative gegen mit ihnen versank der Hebel.
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EIGENTÜMERJOURNAL
APRIL 2017April 5
2015 | Eigentümerjournal 5
UNTER UNS
Neues und Wissenswertes
Und wenn die Legislative sichtsrat? Und gegen alle,
Neumitglieder-Werbung
stupst? Gerade ist der Kli- die es besser machen wol- Wir überweisen für jedes
maschutzplan einer durch len, schwingen die Exorzis- Neumitglied, das Sie für unseren
Stabreime auf Landwirte ten ihre Populismuskeule. Verein geworben haben,
(auch so ein Stupsversuch) eine attraktive Prämie!
Dach- und
aufgefallenen Ministerin Heinrich Heine in
Fassadentechnik
Voraussetzung:
Nasse Wände?
bekannt geworden, wonach „Deutschland, Ein Winter-
Aufnahmegebühr und erster
im Wohngebäudesektor märchen“: „Wir aber besit-
Mitgliedsbeitrag sind bezahlt!
zwei Drittel der CO2-Emis- zen im Luftreich des Traums Dachdecker -u.
Feuchter Keller?
sionen wegfallen sollen. die Herrschaft unbestrit- Zimmerer
Die erforderlichen Investi- ten. Hier üben wir die He- Meisterbetrieb
tionen müssen die Immobi- gemonie ...“. Es hülfe schon, Fassadenbekleidung
lieneigentümer wohl über- im Mai dieses Jahres weni- Wärmedämmtechnik TEAM
wiegend alleine tragen. Das ger Traumtänzer zu wählen, Flachdachtechnik ISOTEC
energetische
hat zwar niemand gesagt, auch wenn sie noch so tö- Gern unterstützen
Sanierung
HANDWERK
AUF HÖCHSTEM
wir Sie
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aber zufällig (oder Hand in nen und diesmal alles rich- Gaubenbau von A-Z
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Hand?) hat der Justizminis- tig machen wollen, wie Ge-
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Vermieter seinen jährlichen aber den Morbus Draghi
. . info@isotec-bobach.deE-Mail:
Einkommensteuerbescheid des Euro hat auch er zu ver-
vorlegen?) Darauf ein Reim .
antworten, entgegen der
immo@hausundgrundwtal.de
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für die Ministerin: Die Ar- hehren Absicht, Europa mit Unsere Mietverträge
roganz ist nicht zu toppen! der Einheitswährung eini- werden ständig durch unsere Juristen
Wie lange lassen sich die gen zu wollen. Fragt Faust auf Rechtssicherheit geprüft, aktuali-
Bürger foppen? den Mephisto „Wer bist du
denn?“ M.: „Ein Teil von Aufgepasst siert und angepasst. Diese können in
DIN A5 und DIN A4 erworben werden.
Die Selbstermächtigung jener Kraft, die stets das Für Formulare nutzen Sie bitte auch
zum Stupsen ist eine An- Böse will und stets das Gute unseren Postservice.
Prüfen Sie neue Mieter –
maßung. Würde der Be- schafft.“ (J. W. v. Goethe)
werber um eine Führungs- Falls Europa in unbeabsich- mit dem Solvenzcheck
funktion in der freien Wirt- tigter Konsequenz des Euro von HAUS +Aufgepasst
GRUND
schaft, sagen wir eines CEO und der unverbrüchlichen Prüfen Sie neue Mieter – mit dem Solvenz-
(Chief Executive Officer), Aufnahmebereitschaft aus- für € 16,50 check+von
MwSt.
HAUS + GRUND
für € 16,50 + MwSt.
seine administrativen poli- einander flöge, dann hieße
tischen Erfolge am Beispiel das in Verkehrung des Me-
des Baus des Flughafens phisto: „Ich bin die Kraft,
BER herausstreichen, wel- die stets das Gute will und
che Chancen auf Anstellung doch das Böse schafft.“
hätte er wohl beim Auf- Grex
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6 EIGENTÜMERJOURNAL
26 Eigentümerjournal APRIL 2017
| April 2015
16 Eigentümerjournal | April 2015
r
8 STADT WUPPERTAL / MIETSPIEGEL 2017 9
Mietspiegel 2016
4. MIETSPIEGELTABELLE
Auszug aus der amtlichen Tabelle der Stadt Wuppertal
Entsprechend den Vorschriften des Bürgerlichen Gesetzbuches weist die Mietspiegeltabelle Mietspannen aus. In diesen Spannen können folgende Unterschiede zum Ausdruck kommen:
• Art, Umfang und Qualität der Ausstattung,
• Einfluss von Merkmalen, die nicht in ausreichender Fallzahl vorhanden waren bzw. nicht abgefragt wurden (z.B. besondere Einbruchschutzmaßnahmen oder Beheizungsart „Nachtstromspeicher“), sowie
• Unterschiede, die sich aus den konkreten Standortmerkmalen (Mikro-Lage) ergeben, die vom Mietspiegel nicht erfasst wurden (siehe “Wohnlagen“).
Als Orientierungshilfe wird ein Mittelwert (arithmetisches Mittel) der Mietspannen ausgewiesen. Er muss nicht notwendigerweise dem rechnerischen Mittelwert der Spannen entsprechen. Mietpreise inner-
halb dieser Spannen gelten noch als ortsüblich.
Baualtersbereich bis 1948 Baualtersbereich 1949 bis 1960 Baualtersbereich 1961 bis 1977
Wohnfläche Mittelwert Spanne Mittelwert Spanne Mittelwert Spanne
(arithm. Mittel) in €/m² (Unter- bzw. Obergrenze) (arithm. Mittel) in €/m² (Unter- bzw. Obergrenze) (arithm. Mittel) in €/m² (Unter- bzw. Obergrenze)
in €/m² in €/m² in €/m²
bis 50 m² 5,58 4,68 - 6,46 5,49 4,57 - 6,44 5,72 4,52 - 6,75
über 50 m² 5,17 4,44 - 5,97 5,11 4,44 - 5,75 5,04 4,37 - 5,72
und bis 90 m²
über 90 m² 5,10 4,21 - 5,92 4,64 4,00 - 5,32 4,87 4,08 - 5,77
Baualtersbereich 1978 bis 1994 Baualtersbereich 1995 bis 2004 Baualtersbereich 2005 bis 2016
Wohnfläche Mittelwert Spanne Mittelwert Spanne Mittelwert Spanne
(arithm. Mittel) in €/m² (Unter- bzw. Obergrenze) (arithm. Mittel) in €/m² (Unter- bzw. Obergrenze) (arithm. Mittel) in €/m² (Unter- bzw. Obergrenze)
in €/m² in €/m² in €/m²
bis 50 m² 6,15 5,14 - 7,03 6,18 4,92 - 7,80 *
über 50 m² 5,62 4,92 - 6,39 6,09 5,39 - 6,75 7,17 6,54 - 8,00
und bis 90 m²
über 90 m² 5,46 4,31 - 6,63 6,02 5,17 - 6,71 7,06 6,03 - 8,13
* Für das Tabellenfeld „Baualtersbereich 2005 bis 2016“/“bis 50 m² Wohnfläche“ konnte keine
APRIL 2017 EIGENTÜMERJOURNAL
ausreichende Menge an mietspiegelrelevanten Wohnungen erhoben werden, so dass für dieses
Tabellenfeld keinerlei Aussagen im Hinblick auf die ortsübliche Vergleichsmiete in Wuppertal
VON FALL ZU FALL
7
möglich ist.
Die Zu- und Abschläge werden – falls zutreffend – für die entsprechenden Merkmale sowohl zu dem Hinsichtlich der Beheizungsart sind die Wohnungen des Geltungsbereiches dieses Mietspiegels
Mittelwert als auch zu den entsprechenden Spannenwerten der jeweils zutreffenden Baualters- und standardmäßig mit einer Zentral- oder Etagenheizung ausgestattet. Andere in der Wohnung über-
Wohnungsgrößenklasse hinzugerechnet bzw. abgezogen. Bei den Zu- und Abschlägen handelt es wiegend (alle Aufenthaltsräume wie Wohn- und Schlafräume) vorhandene Beheizungsarten erge-
sich um Durchschnittswerte. Sie stellen auf eine jeweilige Durchschnittsqualität des Merkmals ab. ben folgende Abschläge:
Abweichungen von dieser Durchschnittsqualität sind möglich und können im Rahmen der Anwen-
dung der Mietspannen berücksichtigt werden. Merkmal Abschlag pro m² Wohnfläche
Das Vorhandensein weiterer, im Mietspiegel nicht genannter, positiver wie auch negativer Ausstat- Einzelöfen (Gas, Kohle, Öl) od. Wohnung nur teilweise beheizt - 0,21 €
tungs- oder Beschaffenheitsmerkmale kann das Abweichen vom in der Mietspiegeltabelle darge- Keine Heizung vom Vermieter gestellt - 0,83 €
stellten Mittelwert innerhalb der Mietspannen rechtfertigen.
Ausstattungsmerkmale sind nur zu berücksichtigen, wenn sie vom Vermieter einge- Für Wohnungen, die mittels Nachtstromspeicheröfen beheizt werden, konnte mangels Fallzahl
12 STADT WUPPERTAL / MIETSPIEGEL 2017 13
bracht wurden! im Datensatz keine Aussage ermittelt werden. Das Vorliegen dieses Merkmals kann ein Abwei-
chen vom Mittelwert innerhalb der Spanne rechtfertigen. Für weitere Beheizungsarten konnte
5.1 BAD-AUSSTATTUNG 5.4 WEITERE
kein signifikanter ABSCHLÄGE
ZU- UNDEinfluss auf die Miethöhe ermittelt werden. 5.5 MODERNISIERUNGSMASSNAHMEN
Standardmäßig sind die Wohnungen innerhalb des Geltungsbereiches des Mietspiegels mit einem Hinsichtlich der Verglasung sämtlicher Fenster und Außentüren (z. B. Türen zu Balkonen und Lau- Modernisierungen sind nur zu berücksichtigen, wenn sie vom Vermieter durchgeführt wurden.
Badezimmer mit Badewanne oder Dusche und einem WC ausgestattet. Wohnungen ohne WC in- bengängen) liegt den Wohnungen des Geltungsbereiches dieses Mietspiegels als Standard eine Für folgende Modernisierungsmaßnahmen haben sich Zuschläge ergeben:
nerhalb der Wohnung waren aufgrund der geringen Fallzahl nicht Bestandteil des zur Auswertung Mehrfachverglasung zugrunde. Für Einfachverglasung konnte ein Abschlag ermittelt werden.
genutzten Datensatzes. Für dieses Segment kann der Mietspiegel daher keine Aussage treffen. Für Standardmäßig enthalten die Wohnungen der Mietspiegeltabelle weder einen Balkon noch eine Merkmal Zuschlag pro m² Wohnfläche
eine gehobenere Bad-Ausstattung ergeben sich folgende Zuschläge: Loggia als nutzbare Außenflächen oder nur einen Austritt. Das Vorhandensein anderer nutzbarer Nachträgliche Dämmung aller Außenwände seit 1995 + 0,31 €
Außenflächen rechtfertigt den Auswertungen zufolge die aufgeführten Zuschläge. (bei Gebäuden mit Baujahr vor 1980).
Merkmal Zuschlag pro m² Wohnfläche Für andere Geschosslagen als die Lage im Untergeschoss konnten keine signifikanten Zu- oder
Vollständige Erneuerung der Elektroinstallationen (Austausch + 0,29 €
Badezimmer mit Badewanne und separater Dusche + 0,31 € Abschläge ermittelt werden.
der vorhandenen Leitungen und/oder Verstärkung der Leitungs-
Gäste-WC oder Dusche in zweitem Badezimmer + 0,18 € Das Vorhandensein von Einzelmerkmalen der Barrierefreiheit (wie z. B. bodengleiche Dusche, un-
querschnitte) seit 1995 (bei Gebäuden mit Baujahr vor 1980).
terfahrbarer Waschtisch, erhöhtes WC, Mindest-Türbreiten) wurde nicht im Detail erhoben und
Erneuerung/Austausch der gesamten Heizungsanlage (Hei- + 0,10 €
kann deshalb zu einem Zuschlag innerhalb der Spannen führen.
zungskessel, Rohrleitungen und Heizkörper) seit 1995 (bei Ge-
5.2 BODENBELÄGE Für insgesamt barrierefrei gemäß DIN 18040 Teil 2 erstellte oder modernisierte Wohnungen
bäuden mit Baujahr vor 1980). Dieser Zuschlag ist mit jedem
Die Werte der Mietspiegeltabelle beziehen sich auf Wohnungen mit Bodenbelägen einfachen oder konnte mangels Fallzahl im Datensatz keine Aussage ermittelt werden. Das Vorliegen dieses
der übrigen Modernisierungs-Zuschläge kombinierbar.
mittleren Standards. Für hochwertige in der fraglichen Wohnung überwiegend verwendete Boden- Merkmals kann ein Abweichen vom Mittelwert (zzgl. des Zuschlags barrierearm erstellte bzw.
beläge in den Wohn- und Schlafräumen konnte ein Zuschlag ermittelt werden; für Wohnungen, die modernisierte oder angepasste Wohnung) innerhalb der Spanne rechtfertigen. Baderneuerung/-modernisierung (mind. Erneuerung aller + 0,22 €
ohne Bodenbelag vermietet werden, dagegen ein Abschlag. Sanitärteile) seit 2011 (bei Gebäuden mit Baujahr vor 1980).
Merkmal Zu- oder Abschlag pro m² Wohnfläche Dieser Zuschlag ist mit jedem der übrigen Modernisie-
Merkmal Zu- oder Abschlag pro m² rungs-Zuschläge kombinierbar.
Einfachverglasung - 0,30 €
Wohnfläche
Standard-Balkon/Loggia mit mindestens 5 m² tat- + 0,20 €
Ohne Bodenbelag vermietet - 0,17 € 5.6 WOHNLAGE
sächlicher Fläche oder mindestens 1,5 Meter Tiefe
Hochwertiger Bodenbelag + 0,33 € Den Auswertungen zum Mietspiegel liegt die unabhängig von der Mietspiegel-Erstellung vorgenom-
STADT WUPPERTAL / MIETSPIEGEL 2017 11
Großer Balkon/Loggia mit mindestens 7,5 m² tat- + 0,36 €
(z.B. Echtholzparkett, Naturstein hohen Standards) mene Wohnlagen-Einteilung des Gutachterausschusses für Grundstückswerte in der Stadt Wupper-
sächlicher Fläche oder mindestens 2 Meter Tiefe
tal zugrunde. Die Wohnlagenkarte ist erhältlich über die Geschäftsstelle des Gutachterausschusses
5.3 BEHEIZUNGSART Terrasse oder Dachterrasse mit mindestens + 0,57 € für Grundstückswerte in der Stadt Wuppertal und im Internet abrufbar auf der Seite ##.
Hinsichtlich der Beheizungsart sind die Wohnungen des Geltungsbereiches dieses Mietspiegels 10 m² tatsächlicher Fläche Für die Lage der Wohnung im Stadtgebiet wird eine mittlere Wohnlage als Standard definiert. Für alle
standardmäßig mit einer Zentral- oder Etagenheizung ausgestattet. Andere in der Wohnung über- Garten zur alleinigen Nutzung durch die Mietpartei + 0,17 € weiteren Wohnlage-Typen ergeben sich aus den Auswertungen zur Mietspiegel-Erstellung folgende
wiegend (alle Aufenthaltsräume wie Wohn- und Schlafräume) vorhandene Beheizungsarten erge- Zu- oder Abschläge:
Lage der Wohnung im Untergeschoss/Souterrain - 0,09 €
ben folgende Abschläge:
Wohnung über einen Aufzug erreichbar + 0,15 €
Merkmal Zu- oder Abschlag pro m² Wohnfläche
Merkmal Abschlag pro m² Wohnfläche Barrierearm erstellte bzw. modernisierte oder + 0,41 €
Einfache Wohnlage - 0,27 €
Einzelöfen (Gas, Kohle, Öl) od. Wohnung nur teilweise beheizt - 0,21 € angepasste Wohnung
Mittlere Wohnlage ± 0,00 €
Keine Heizung vom Vermieter gestellt - 0,83 € (Es sind mehrere Maßnahmen erfolgt zur Reduzierung und Vermeidung von Barrieren: z. B. Einbau
Gute Wohnlage + 0,55 €
einer möglichst bodengleichen (max. 6 cm Höhe) Dusche mit rutschhemmender Emaillierung, das
Exklusive Wohnlage + 1,32 €
Für Wohnungen, die mittels Nachtstromspeicheröfen beheizt werden, konnte mangels Fallzahl Anbringen von Halterungen oder Handläufen, Vergrößerung von Türbreiten und sonstigen Verkehrs-
im Datensatz keine Aussage ermittelt werden. Das Vorliegen dieses Merkmals kann ein Abwei- flächen, schwellenfreier Zugang zu Balkonen/ Terrassen, Installation technischer Hilfsmittel etc.). Konkrete Standortmerkmale (Mikro-Lage), die von den Beschreibungen der einzelnen Wohnlage-Typen
chen vom Mittelwert innerhalb der Spanne rechtfertigen. Für weitere Beheizungsarten konnte nicht erfasst werden, können Abweichungen vom Mittelwert innerhalb der Spanne rechtfertigen.
kein signifikanter Einfluss auf die Miethöhe ermittelt werden.
VON FALL ZU FALL
Die Mieterhöhungserklärung - das unbekannte Wesen
[Motiv '2332595(1-1)/Anton Peters' - WA | Westfälischer Anzeiger GmbH | Tageszeitungen] von mrauer (Color Bogen)
könnte man sich für Wup- Das richtige Begrün- bereich des neuen Wupper- konkrete Angabe - wie zu-
Fenster
pertal fragen, in Anbetracht Haustüren
dungsmittel verwenden taler Mietspiegels, dass die- vor beschrieben - zu beach-
dessen, dass lange Zeit ein Das BGB verweist auf vier ser im Regelfall vorrangig
Zimmertüren ten, sondern auch noch ei-
veralteter Mietspiegel für Treppen Alternativen, mit denen die ist und daher das erste Mit- nige andere Aspekte.
das Wuppertaler Gebiet das ortsübliche Vergleichsmiete tel der Wahl bei der Begrün-
Wintergärten
Geschehen bestimmte. Mit ermittelt und ein Mieterhö- dung eines Mieterhöhungs-
Innenausbau Zeitachsen beachten
dem neuen MietspiegelMarkisen - hungsverlangen begründet verlangens sein dürfte. In zeitlicher Hinsicht kann
4000 m2 Produktions-
wir berichteten in der letz- werden kann:
und Ausstellungsfläche der Vermieter die Zustim-
ten Ausgabe - dürfte sich Dementsprechend sind in mung zur einer Erhöhung
diese Fragestellung
Zum Imberg 15 erle-
Fon 0 23 94 / 91 91 0 • einen Mietspiegel
info@peters-fenster.de und dem Verlangen des Vermie- der Miete bis zur ortsübli-
digt haben und bei vielen
58809 Neuenrade Fax 0 23 94 / 91 91 30 zwar sowohl einen ein- ters die Angaben, die die
www.peters-fenster.de chen Vergleichsmiete ver- M
Wir
die teilweise verstaubte Er- fach als auch einen qua- Einordnung der betroffe- langen, wenn die
suchen neue Miete in wer
innerung
NeheimanLange den Wende
Regularien lifizierten Mietspiegel
86, 59755 Arnsberg NEU nen Wohnung in das jewei- dem Zeitpunkt,
Verkaufs-dem die
zu un
Rech
zu einer Mieterhöhung ei- • eine Auskunft aus einer lige Rasterfeld des Miet- Erhöhungobjekte
eintreten soll, seit
aktual
ner kleinen Aufpolierung Mietdatenbank spiegels ermöglichen, zu 15 Monaten unverändert ist. Die
bedürfen. Dies zeigen uns • ein Sachverständigengut- machen. Dies bedeutet also, Das Eine Werteinschät-
Mieterhöhungsverlan- Form
zung übernehmen wir
gerade, seitdem wir zuletzt achten dass als Mindestangaben gen kannkostenlos.
frühestens ein Jahr DIN A
über dem Mietspiegel be- • die Benennung von min- auszuführen ist der Baujah- nach der letzten Mieterhö- Für Form
Angebote
richtet haben, die zahlrei- destens drei einzelnen ver- resbereich sowie die Wohn- hung geltendbittegemacht
an wer- u
chen Anrufe; aber auch Be- gleichbaren Wohnungen fläche als auch die hierfür den. Wichtig
Haus und zuGrund
wissen ist,
ratungsgespräche zu der im Mietspiegel ausgewie- dassTel.:
mit02der02 /letzten
4 79 55-0 Mie-
Thematik der Möglichkei- Da nunmehr für Wupper- sene Mietpreisspanne. Wei- terhöhung eine solche nach
ten einer Mieterhöhung auf tal ein aktueller qualifizier- tere Angaben werden erfor- den §§ 558 ff BGB zur orts-
Grund des neuen Mietspie- ter Mietspiegel vorliegt, ge- derlich sein, wenn die Woh- üblichen Vergleichsmiete
gels. hen von diesem besondere nung oder das Objekt zu- gemeint ist. Andere Mieter-
Rechtsfolgen aus. Enthält sätzliche Merkmale auf- höhungen, also solche nach
Die vom Vermieter bei der ein qualifizierter Mietspiegel weist, die nach dem neuen Neumitglieder-Werbung
§§ 559 - 560 BGB, insbe-
Mieterhöhung zu beachten- Angaben für eine Wohnung, Mietspiegel entsprechende sondere Modernisierungs-
Wir überweisen für jedes
Neumitglied, das Sie für unseren
den Formalien sind verteilt so hat der Vermieter diese Zu- aber auch Abschläge mieterhöhungen,
Verein geworben sind bei die-
haben,
eine attraktive Prämie!
in den Vorschriften der §§ Angaben auch dann mitzu- vorsieht. Sollten solche zu- ser zeitlichen Komponente
Voraussetzung:
558 - 558 e BGB niederge- teilen, wenn er die Mieter- treffen, wäre dann zusätz- nicht zu berücksichtigen.
Aufnahmegebühr und erster
Mitgliedsbeitrag sind bezahlt!
legt. höhung auf ein anderes Be- lich eine um den Zuschlag
gründungsmittel als den erhöhte Mietpreisspanne in
Hiernach ist bestimmt, dass qualifizierten Mietspiegel dem Erhöhungsverlangen
das Erhöhungsverlangen stützen will. Weiterhin wird auszuweisen.
nach § 558 BGB dem Mie- in einem gerichtlichen Ver- Gern unterstützen
wir Sie
ter in Textform zu erklären fahren widerleglich vermu- Der Mietspiegel selbst bei dem Verkauf Ihrer Immobilie
und zusätzlich zu begründen tet, dass die im qualifizierten . braucht . . dem Erhöhungs-
. . oder helfen Ihnen bei der Vermie-
ist. Hierbei kann der Ver- Mietspiegel ausgewiesenen . verlangen nicht . beigefügt
. . . . tung Ihrer Immobilie.
Sprechen Sie uns an!
mieter die Zustimmung zu Entgelte die ortsübliche Ver- werden. . . . Sie erreichen uns unter
einer Erhöhung der Miete gleichsmiete wiedergeben. . Bei der. Mieterhöhung . . sind der Rufnummer 02 02 / 4 79 55-0
. . E-Mail:
bis zur ortsüblichen Ver- Dies bedeutet also für Mie- jedoch nicht . nur das Be- immo@hausundgrundwtal.de
gleichsmiete verlangen. terhöhungen im Geltungs- gründungsmittel und die
Aufgepasst
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mit dem Solvenzcheck
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APRIL 2017 EIGENTÜMERJOURNAL 9
reich farblicher Veränderungen werden diese wieder einmal an die
VON FALL ZU FALL
rch den Mieter. Entsprechendes geänderte Rechtsprechung und die
für exzessives
KappungsgrenzeRauchen richtig und
20%-igen da- ist das
Aufschlag, fürfolgt,die Zukunft
verlangt wird. Der hungerwarteten
anstreben und sich Ent-
berechnen Mieterhöhungsverlangen Mieter ist aufzufordern, bis letztlich hinsichtlich der
rch verursachte
Wenn nunmehr die Bewer- Nikontinverfär-
des Vermieters begrenzt aufscheidungen anpassen.
zum Ablauf des übernächs- Formalien unsicher oder
ngen. spiegel eine höhere örtli- dem Mietspiegel. Sollte die Erhöhungsmitteilung seine sich
tung aus dem neuen Miet- den niedrigeren Betrag nach ten Monats nach Zugang der über die Details im
neuen Mietspiegel im Un-
che Vergleichsmiete ergibt ortsübliche ermittelte Miete FürZustimmung
den Fall von Neuvermietungen
zu erteilen. klaren sein, so können Sie
und darüber hinaus die zu- über dem 20 %-igen ermit- gern unsere vereinseigene
s Fachkreisen erwartet werden empfehlen wir - soweit
vor benannten Zeitelemente telten Betrag liegen, ist auch Insofern der Mieter diesem Rechtsberatung diesinmöglich
Anspruch
erfüllt sind, ist noch zusätz- in diesem Fall der Vermie- Wunsch nicht Rechnung nehmen. Die erfahrenen
tscheidungen, nach denen die ist - individuelle Regelungen zu tref-
lich an die so genannte Kap- ter bei seinem Erhöhungs- trägt und sich nicht erklärt, Rechtsberater, die zudem
mularvertragliche
pungsgrenze zu denken. Mit Abwälzung
verlangen begrenzt auf den fen.
mussAllgemeine
der Vermieter, will erFormulierungsvor-
Teilnehmer des Arbeitskrei-
dieser hat der Gesetzgeber niedrigeren, also den 20 %-ig sein Mieterhöhungsverlan- ses Wuppertaler Mietspie-
n Schönheitsreparaturen
bestimmt, dass bei Mieter- erhöhten auf den
Betrag. schläge
Dieser Be- hierzu
gen auch umgesetzt wissen, sind leider
gel waren, werden Ihnen nicht
ei-
höhungen bis zur ortübli- trag ist dann in dem Mieter- dieses notfalls innerhalb von nen sicheren Weg zur Um-
eter auch bei Überlassung
chen Vergleichsmiete von re-
sich höhungsverlangen möglich,
anzugeben. drei Monaten dabeidie Regelungen
Gericht ja indi-
setzung Ihrer Mieterhöhung
viertendie Wohnungen unzulässig viduell
Miete innerhalb von drei
sein sollen.
einklagen. Versäumt er diese aufzeigen.
Jahren nicht um mehr als 20 Wichtig ist zu wissen, dass Frist, ist damit das Mieterhö-
ibt, wenn
% erhöhennicht die Einschrän-
darf. Für Gebiete bei der Berechnung der hungsverfahren hinfällig. Er Für die Mitglieder wurde
der Mietpreisbremse, zu de- Kappungsgrenze, also bei kann jedoch sofort wieder ein neues Mieterhöhungs-
ng gemacht
nen Wuppertalwird, dassdem
nicht gehört, derAufschlag
Mieter um 20 %, Fürein neues
laufende
Erhöhungsverlan- Mietverhältnisse
verlangen, gerade auch im
gelten andere Prozentsätze. gewisse Erhöhung der Miete gen, aber eben unter Beach- Hinblick auf die zahlreichen
r für solche Renovierungen der letzten dreizu- könnte
Jahre nicht tung aller durch
obigen VorgabenZusatzvereinbarun-
Zuschlagsmöglichkeiten des
ndig ist,
Den die er durch
Anknüpfungspunkt zur seinen
berücksichtigt
Berechnung ermittelt der herausgerechnet
Ge-
bzw. gen
vorher "nachgebessert"
hinsichtlich der Formalien werden.
neuen Mietspiegels,
werden. und Begründung, mit neue ckelt. Für den Regelfall ist
Al-
entwi-
auch verursacht
Vermieter dadurch, hat.dass Es handelt sich hierbei um lerdings
zu setzendensteht unddieses
Fristen wieder fällt der Erfolg
Erhöhungsverlangen
er das Datum seiner neuen etwaige Erhöhungen, die einleiten. aus sich selbst heraus erklä-
weit Verträge
Mieterhöhung umgekehrt
berechnet, nach den vorse-
§§ 559 - 560 BGB,entsprechender Bemühungen rend und ausfüllbar. Soll- mit
Beispiel den 01.07.2017, also insbesondere also auch Wenn der Mieter die neue ten gleichwohl Unsicherhei-
n, dasszu der Vermieter nicht ver- der Bereitschaft des Mieters, den
hiervon drei Jahre abzieht hier wiederum Modernisie- Miete zahlt, aber ansons- ten bestehen oder Sie Be-
chtet und
ist,danndem Mieter
auf diese bei Bedarf er-
zu da- rungsmieterhöhungen, gewünschten Zusatz
ten schweigt zum Mieterhö- zumbeiMietver-
sonderheiten Ihrer Woh-
maligen Zeitpunkt zu zah- folgt sind. hungsverlangen, sollte auf nung haben, die Sie so nicht
Wohnung
lende Mietezu die 20renovieren,
% auf- steht trag jedenzu unterschreiben.
Fall nachgehakt wer- im MietspiegelZwingen
erwähnt fin-
schlägt. Diesen so ermittel- Zeitpunkt der den und um klarstelle Zu- den, können und sollten Sie
ch diestenaufBetragdem
muss erPrüfstand.
sodann Mieterhöhung kann man
stimmung ihn
gebeten hierzu
werden. nicht. des Ver-
die Rechtsberatung
dem Betrag aus der Ermitt- Sollte nach alledem für den Denn die Zahlung ersetzt eins in Anspruch nehmen.
lung nach dem Mietspiegel Wuppertaler Vermieter nun nicht ohne weiteres die Zu-
bst die Frage, ob es im Hinblick
zu ortsüblichen Vergleichs- eine Mieterhöhung möglich In der nächsten Ausgabe
stimmungserklärung. des
RA Dirk-Ingmar Eigen-
Wimmershoff
mieten gegenüberstellen. sein, ist in dieser aufzuneh-
das Transparenzgebot reicht, im
Sollte hierbei dann der Be- men, dass die neue Mieter-tümerjournals
Rat einholen – Formularewerden wir weiter
trag aus der Ermittlung nach höhung mit Beginn des drit- von Haus + Grund Wupper-
etvertrag von Schönheitsrepara-
dem Mietspiegel niedriger ten Monats, der auf Zugang
berichten.
tal und Umland verwenden
en zu sprechen, ohne diese näher
sein als der Betrag mit der des RASollten
Erhöhungsschreibens Klaus Riske
Sie eine Mieterhö-
definieren wird im Moment offen
Reichen Sie das
kutiert.
H & K Immobilienverwaltung OHG Eigentümer
dies ist nicht erfreulich und Journal
Hauptniederlassung Zweigstelle
ingt uns zu einer erneuten Um- weiter, Ihr Nachbar freut sich.
Angela Hafermaas Mike Klamke
Riekenbank 25 Lenneper Str. 36
45472 Mülheim an d. Ruhr 42289 Wuppertal
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10 EIGENTÜMERJOURNAL APRIL 2017r
VON FALL ZU FALL
Von Fall zu Fall
(zum Ausschneiden und Sammeln)
Mietrecht A – Z
Eigentümerwechsel
Geht das Eigentum eines Bei einem Nießbrauch fin- und ihm alleinig das Nieß- und es kann insoweit von
Hauses oder einer Eigen- det nicht automatisch von brauchrecht eingeräumt dem Mieter nicht verlangt
tumswohnung auf einen an- Gesetzes wegen immer in wird, tritt er mit Eintragung werden, einen neuen Miet-
deren über, gilt zunächst allen Fallgestaltungen ein ins Grundbuch als Nieß- vertrag abzuschließen oder
der Grundsatz „Kauf bricht Austausch des Vermie- braucher anstelle der Ehe- Teile des bestehenden Miet-
nicht die Miete“ für die et- ters und die Übertragung frau und des „neuen“ Ei- vertrags zu ändern, sei es
waig von dem Übergang be- auf den neuen Eigentümer gentümers in den Mietver- auch nur bloß die Mietpar-
troffenen aktuell bestehen- statt. Wenn der vermietende trag ein. teienbezeichnung.
den Mietverhältnisse. Eigentümer sein Eigen-
tum vorab schon beispiels- Da durch Gesetzesvorgabe Mit dem Wechsel gehen die
Ein solcher Eigentümer- weise an seine Kinder über- „Kauf bricht nicht Miete“ Ansprüche auf den Erwer-
wechsel tritt ein bei dem trägt, sich aber selbst das gilt, tritt der Erwerber in alle ber über. Der Mieter hat
Verkauf eines Hauses Nießbrauchrecht vorbehält, Rechte aber auch Pflichten nach entsprechender Mit-
oder einer Eigentumswoh- bleibt er in dem bestehen- aus dem Mietverhältnis ein. teilung daher die laufenden
nung. Andere Wechsel wer- den Mietverhältnis recht- Mieten an den Erwerber zu
den zum Beispiel ausge- lich der Vermieter gegen- Dies bedeutet entgegen der entrichten. Der Mieter kann
löst durch den Todesfall und über dem Mieter. Hier bleibt häufig anzutreffenden Fehl- aber, insofern der alte Ver-
der darauf eintretenden Er- im Augenblick der Nieß- vorstellung, dass durch die- mieter nicht den Mieter zur
brechtsnachfolge oder durch brauchbestellung, was bei sen Wechsel nicht ein neuer Zahlung an den neuen Ver-
Schenkungen, Zwangsver- Grundstücken neben der Ei- Mietvertrag geschlossen mieter aufgefordert hat, von
steigerungen sowie Insol- nigung auch die Eintragung werden muss. Es kann sich dem Erwerber einen Nach-
venzen. In all diesen Fällen des ins Grundbuch bedarf, zwar anbieten, anlässlich ei- weis seiner Rechtsnach-
tritt der Erwerber anstelle der Nießbraucher und damit nes solchen Wechsels mit folge verlangen und hat bis
des Hauseigentümers, wenn der „alte“ Eigentümer Ver- dem Mieter zu sprechen und zur Erbringung dieses ein
dieser im Mietvertrag als mieter. In den Fällen, in den zu verhandeln, ob ein neuer Zurückbehaltungsrecht und
Vermieter eingetragen ist, der „alte Eigentümer nicht Mietvertrag zwischen den kann schuldbefreiend noch
in die Rechte und Pflichten als Vermieter (z.B. die Ehe- beiden abgeschlossen wer- an den „alten“ Vermieter
aus dem schon bestehenden frau war als solche eingetra- den kann. Indes besteht je- überweisen.
Mietverhältnis ein. gen) im Mietvertrag stand doch kein Anspruch hierauf
Verbrauchserfassung
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EIGENTÜMERJOURNAL
APRIL 2017April 11
2015 | Eigentümerjournal 9r
VON FALL ZU FALL
Insofern anlässlich des Ei- Kündigung gilt im Falle des stände des Eigenbedarfs in früheren Vermieter/Eigentü-
gentumswechsels die The- Erwerbs über ein Zwangs- seinen persönlichen Ver- mer halten, da nach § 566 a
matik einer Kündigung auf- versteigerungsverfahren in hältnissen und nicht in de- Satz 2 BGB der Veräußerer
kommt, bedingt der Eigen- zeitlicher Hinsicht eine Aus- nen des Verkäufers begrün- gegenüber dem Mieter wei-
tumswechsel als solches für nahme, als dass der Erwer- det sind. terhin zur Rückzahlung ver-
den neuen Vermieter kein ber nach dem Zuschlag im pflichtet bleibt.
eigenständigen besonderen Zwangsversteigerungsver- Eigene Mieterhöhungen
Grund zur Kündigung. Der fahren zum nächst mögli- durch den Erwerber sind Bei noch nicht gefertigten
Erwerber kann wie ein jeder chen Termin mit einer Drei- unter den oben beschriebe- Betriebskostenabrechnun-
andere Vermieter das Miet- monatsfrist kündigen kann. nen Voraussetzungen, also gen sind diese vom Käufer
verhältnis kündigen, wenn nach endgültiger Umschrei- zu fertigen, wenn das Ei-
zu seinen Gunsten einer Ferner besteht, die jedoch bung des Grundbuchs, mög- gentum an ihn während des
der im Gesetz aufgeführ- in vielen Detailfragen um- lich. Hier wäre es aber auch laufenden Abrechnungs-
ten Kündigungsgründe wie strittene Möglichkeit, dass möglich, dass der Erwer- zeitraums übergegangen ist.
beispielsweise Eigenbedarf beispielsweise der Verkäu- ber durch den Verkäufer im Das Saldenergebnis, also
Von Fall zu Fall
vorliegt. fer Kündigungsrechte an notariellen Kaufvertrag zur Guthaben oder Nachzah-
den Käufer abtreten kann. vorzeitigen Mieterhöhung lung wird im mietrechtli-
Die notwendige Kündi- Der Verkäufer kann damit vor der Umschreibung im chen Rechtskreis dann zwi-
BGH eine weitere nicht vorherseh- Weitere Fragen stellen sich für den stellung unserer Mietverträge. Wir
gungserklärung des Erwer- den Käufer ermächtigen, ei-
bare Kehrtwende. Klauseln, die
Grundbuch im eigenen Na- schen dem „neuen“ Vermie-
Bereich farblicher Veränderungen werden diese wieder einmal an die
bers setzt voraus, dass der nen bestehenden
wortwörtlich Mietver-
noch vor Kurzem für men ermächtigt
durch wird.
den Mieter. Entsprechendes ter und den
geänderte Mietern geklärt.
Rechtsprechung und die
Eigentumsübergang voll- trag im eigenen Namen zu
zulässig erklärt worden sind, gelten gilt für exzessives Rauchen und da- für die Zukunft erwarteten Ent-
nun nicht mehr. Dies hat massive durch verursachte Nikontinverfär- scheidungen anpassen.
zogen ist. Dies bedeutet, kündigen, bevor
Auswirkungen auf dieder Erwer-
Praxis. Künf- Hinsichtlich der vom Mie-
bungen. Ist der Abrechnungszeit-
dass die endgültige Um- berwirddurch
tig es nochEintragung
schwerer sein,insRe- ter nachweislich erbrach- raum
Für dender
Fall Betriebskostenab-
von Neuvermietungen
novierungsansprüche durchzuset- Aus Fachkreisen erwartet werden empfehlen wir - soweit dies möglich
schreibung des Eigentums Grundbuch endgültig ein-
zen.
ten Mietkaution tritt der Er-
Entscheidungen, nach denen die
rechnung zum Zeitpunkt der
ist - individuelle Regelungen zu tref-
im Grundbuch stattgefun- tritt. Hierbei ist aber zu be- werber auch in dieAbwälzung
formularvertragliche dadurch Eigentumsübertragung
fen. be-
Allgemeine Formulierungsvor-
den hat. Die Auflassungs- achten,
Da dass nebendes dem
die Rechtsprechung BGH entstehenden
von Rechte aufund
Schönheitsreparaturen den reits schon
schläge hierzu abgeschlossen,
sind leider nicht
nicht nur für künftige Vertragsge- Mieter auch bei Überlassung von re- möglich, da die Regelungen ja indi-
vormerkung hierzu allein grundsätzlichen
staltungen Streit
gilt, sondern auchüber
rück- PflichtenWohnungen
novierten nach § 566unzulässig
a Satz ist und
viduell bleibt
sein sollen.es Sache des
ist nicht ausreichend. Da diese Möglichkeit,
wirkend, nicht Ver-
sind alle laufenden je- 1 BGB
bleibt, wennein.nicht
Infolge dessen
die Einschrän- Veräußerers die Betriebs-
tragsverhältnisse ebenso betroffen kung gemacht wird, dass der Mieter Für laufende Mietverhältnisse
zwischen dem wirtschaft- der Grund zur Kündigung
wie bei Gericht anhängige Verfah-
kann der Mieter bei Mie-
nur für solche Renovierungen zu-
kostenabrechnung zu erstel-
könnte durch Zusatzvereinbarun-
lichen Eigentumsübergang herangezogen
ren, bei denen die werden kann.
Richter jetzt nach tende ist,
ständig aufdie jeden
er durchFall
seinenvon
Ge- len."nachgebessert"
gen Ob und eventuellwerden.an-Al-
und der endgültigen Um- Es muss
neuer sich schon
Rechtsprechung dabei
entscheiden dem verursacht
brauch Erwerberhat.die Miet- ders zwischen
lerdings Veräußerer
steht und fällt der Erfolg
müssen. Soweit Verträge umgekehrt vorse- entsprechender Bemühungen mit
schreibung in dem Grund- um der
Aus Gründe handeln,
geänderten die
Rechtspre- kaution
hen, einschließlich
dass der Vermieter nichtZin-ver- undBereitschaft
der Erwerber des
vereinbart
Mieters, ist,
den
buch mehrere Monate lie- hätte werden
chung auch sich der
eineVerkäufer
Fülle weite- sen undist,soweit
pflichtet dem Mieterdiese
bei nicht
Bedarf betrifft ausschließlich
gewünschten de-
Zusatz zum Mietver-
rer Fragen ergeben, die erneuter die Wohnung zu renovieren, steht trag zu unterschreiben. Zwingen
gen können, kann der Er- geltend machen können. durch Gegenrechte und da-
auch dies auf dem Prüfstand.
ren Rechtsverhältnis unter-
kann man ihn hierzu nicht.
Prozesse und weitergehender BGH-
werber in diesem Schwebe- Rechtsprechung bedürfen. So wird mit verbundener Aufrech- einander und sind nicht von
stadium in der Regel weder Sofern der Erwerber
insbesondere wegen
zu klären sein, was nung diedes
Selbst Vermieters
Frage, ver-
ob es im Hinblick Belang
In im Außenrechtsver-
der nächsten Ausgabe des Eigen-
man unter einer "renovierten" Woh- auf das Transparenzgebot reicht, im tümerjournals werden wir weiter
ein bestehendes Mietver- Eigenbedarfs das Objekt er-
nung zu verstehen hat. Desweiteren braucht wurde, zurück
Mietvertrag von Schönheitsrepara-ver- hältnis zu
berichten. dem Mieter.
hältnis kündigen oder auch worben
ist hat, scheidet
zu entscheiden, daher
wie bei Wohnun- langen.
turen Sollte der
zu sprechen, ohneErwerber
diese näher RARA Dirk-Ingmar
Klaus Riske Wimmershoff
eine Mieterhöhungserklä- im Regelfall dieser Kündi-
gen zu verfahren ist, die mit frisch- zudefinieren
zu diesem wirdZeitpunkt
im Moment insol-
offen
Reichen Sie das
gestrichenen Wänden und Decken, diskutiert.
rung wirksam abgeben. Be- gungsgrund
jedoch über abgetrete-
ohne erneuerten Tür- Fens- vent geworden sein, kann Eigentümer
treffend der Möglichkeit zur nemund
ter- Recht aus, da die Um-
Heizkörperanstrich über- sichdies
All deristMieter
nicht auch an den
erfreulich und Journal
geben werden. zwingt uns zu einer erneuten Um- weiter, Ihr Nachbar freut sich.
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10 12 EIGENTÜMERJOURNAL
Eigentümerjournal APRIL 2017
| April 2015– Anzeige – – Anzeige
Sicherheit geht vor!
Mit genialer Technik EINBRECHERN
das Handwerk legen, durch die
MONTAGEFREIE ALARMANLAGE
BUBLITZ B2
Obwohl die Einbruchsraten jährlich steigen, sind viele Eigenheime und Wohnungen nach
wie vor unzureichend gesichert. In Anbetracht der enormen Gefahr ist die Investition in ein
zuverlässiges Alarmsystem ratsam. Aufwändige Installationen und Verkabelungen kosten
viel und bieten Platz für den Fehlerteufel. Ein gewaltiger Fortschritt ist der Firma SICHER-
HEITSTECHNIK BUBLITZ GmbH gelungen. Die Alarmanlage BUBLITZ ALARM B2 schlägt
bereits Alarm bevor der Täter das Haus betritt. Steckdose genügt, keine lästige Verkabe-
lung, keine Sensoren an Türen oder Fenstern. Die Firma Bublitz setzt auf modernste Technik
und kontinuierliche Qualität. Die hohe Auszeichnung „INDUSTRIEPREIS 2011“ und die Zer-
tifizierung durch die Experten-Jury „Best of 2013“ gibt dem Benutzer das gewünschte Ver-
trauen und die erforderliche SICHERHEIT.
Will ein Einbrecher ins Haus, muss er entweder eine Scheibe einschlagen oder eine Tür
oder ein Fenster aufhebeln. Dadurch entsteht eine Druckveränderung und eine Verände-
rung der Raumresonanzfrequenz. Nur die einbruchstypische Veränderung dieser beiden
Parameter löst zuverlässig Alarm aus. Daher reagiert das Alarmsystem Bublitz B2 weder
auf Gewitter, Vogelflug, Überschallknall oder ähnliche Umweltereignisse. Bewohner und
Haustiere können sich bei aktivierter Alarmanlage im gesicherten Bereich völlig frei bewegen. Die Überwachung funktioniert zuverlässig über mehrere Etagen.
Doch das ist noch nicht alles: Durch die Bublitz Rauchmelder kann das Alarmsystem gleichzeitig als RAUCH- UND BRANDMELDEANLAGE erweitert werden.
Eine lautstarke Sirene mit 110 Dezibel weckt jeden Tiefschläfer. So sind alle Bewohner optimal geschützt. Das GSM Telefonwählgerät holt sofort Hilfe. Der ent-
sprechende Text informiert bis zu 6 Teilnehmer ob es brennt oder ob es sich um einen Einbruch handelt Neben den deutschen Abnahmen hat die Firma
Sicherheitstechnik Bublitz GmbH auch die Abnahme durch ein neutrales, international akkreditiertes Prüfinstitut durchführen lassen und das Schweizer Sicher-
heitszeichen vom ESTI verliehen bekommen. Mit dieser freiwilligen Prüfung unterstreicht die Firma Bublitz die besondere Verantwortung gegenüber dem Kunden
im Privat und Gewerbebereich. Wichtig ist auch, dass es sich bei der Firma Bublitz um ein deutsches Familienunternehmen handelt, dass in der 2. Generation
seit über 35 Jahren im Dienste der Sicherheit tätig ist.
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Dass mit dem Alarmgerät u. a. sensible Gebäude bis hin zu militärischen Einrichtungen
gesichert werden, kann als Empfehlung gelten.
Galileo (Tech-Check). Pro7…Keine ist so genial wie der Bublitz Alarm B1……
FAZ August 2005: Es war eine uberzeugende Demonstration………….
FAZ März 2011: Einbrecher am Eindringen hindern…………..
DIE WELT: Gerät vertreibt ungebetene Gäste, bevor sie eindringen…...
Weitere Informationen und Beratung erhalten Sie von:
Sicherheitstechnik Bublitz GmbH
Richard-Strauss-Weg 46 • 59320 Ennigerloh
Telefon 02524-928837 / Fax 02524-928853
eMail: info@bublitz-alarm.de • www.bublitz-alarm.de
APRIL 2017 EIGENTÜMERJOURNAL 13TAL AKTUELL
Urteile in Kurz- Die Karawane zieht weiter
fassung
Foto: Klaus Riske
zusammengestellt von RA
Klaus Riske
Rattenbefall
Nicht eine einzelne Ratte
sondern lediglich ein aku-
ter und nachhaltiger Rat-
tenbefall berechtigen zur
Minderung (AG Dresden,
Urteil vom 07.12.2016, 144
C 2816/16).
Baulärm
Baulärm vom Nachbar-
grundstück außerhalb der
Ruhezeiten nach der Lan-
despolizeiverordnung be-
rechtigen nicht zur Minde-
rung, da der Vermieter sie
nach § 906 BGB entschä-
digungslos dulden muss
(AG Dresden, Urteil vom
07.12.2016, 144 C 2816/16).
Vor viereinhalb Jahren ist nungshütern weichen. Sie Umzug der Polizei betrof-
Kautionsverwertung Wuppertal Touristik vom zieht ins Haus Kirchstraße fen. Sie wechselt vom Ci-
Der Vermieter soll sich nach Pavillon am Döppersberg 16, wo sich derzeit die Ge- ty-Center an den Kirchplatz
Beendigung des Vertrags wegen der dort anstehenden schäftsstelle der Volks- 1, wo sich früher das Hut-
wegen noch bestehender Arbeiten ins City-Center an bühne Wuppertal befindet. geschäft der Familie Rei-
Ansprüche aus der Kaution der Schloßbleiche umge- Diese muss nun ihrerseits nold befand.
auf einfache Weise bedie- zogen. Nun steht erneuter die Koffer packen und ist
nen können. Sind Ansprü-
Wechsel an. künftig im Kolkmannhaus, Da die neuen Standorte alle
che des Vermieters streitig,
Hofaue 51, zu finden. zentral gelegen sind, wird
hat er nicht nur ein Zurück-
behaltungsrecht.
Neuer Mieter im City-Cen- man sich schnell an sie ge-
ter wird die Polizei, die ihre Auch die Kulturkarte Wup- wöhnen, vorausgesetzt,
Wache vom Köbohaus dort- pertal (Vorverkauf für man verliert beim „Bäum-
hin verleget. Die Wupper- Oper, Schauspiel, Orchester chen wechsle dich Spiel“
tal Touristik muss den Ord- und Tanztheater) ist vom nicht den Durchblick. (ri)
ROKA
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14 EIGENTÜMERJOURNAL APRIL 2017Sie können auch lesen
