Der Expertenbrief - ecostra
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EXPERTENBRIEF
August 2014
Der Expertenbrief
Value Center. Eine Nachnutzungsalternative für Shoppingcenter und Retail
Parks in gesättigten Märkten?
Die aktuelle Grafik: „Darf´s a bisserl mehr sein?“ - LEH-Kaufkraft in
Deutschland und Österreich
Lage, Lage, Lage - und das richtige Konzept!
Das Stadtprofil: Einzelhandelsstandort Heilbronn
Shoppingcenter-Awards für Deutschland und Österreich übergeben
Zwischen großer Strenge und Laissez-faire. Der bauplanungsrechtliche Rahmen
bei Outlet Centern in Deutschland
Frisch aus der Ablage
Das (Aller-)Letzte: Radius-Klauseln in der Marktwirtschaft
Märkte verstehen | Risiken bewerten | Chancen erkennen
Impressum
Herausgeber:
ecostra GmbH
Wirtschafts-, Standort- und
Strategieberatung in Europa
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Value Center. Eine Nachnutzungsalternative für
Shoppingcenter und Retail Parks in gesättigten
Märkten?
Handelsstandorte und –immobilien unterliegen vielfältigen Einflüssen in
einem sich verändernden Umfeld. Bei diesen Einflüssen handelt es sich um
soziökonomische Entwicklungen wie z.B. eine wachsende oder
schrumpfende Bevölkerung im Einzugsgebiet oder Veränderungen der
regionalen Wirtschaftskraft und damit der Kaufkraft der Verbraucher. Eine
zusätzliche, nicht geringe Wirkung besitzen Neuansiedlungen oder
Erweiterungen von Wettbewerbsstandorten. Aber bereits infrastrukturelle
Maßnahmen, wie z.B. der Bau einer Umgehungsstraße, können zu einer
Auf- oder Abwertung von Standortlagen führen. Nicht zuletzt sind auch die
Einzelhandelsimmobilien selbst einem steten Wandel unterworfen und
erfordern kontinuierliche Anpassungs- und Attraktivierungsmaßnahmen.
Diese Triebkräfte der Handels- und einem gesättigten Markt Mangelware.
Standortentwicklung führen immer Damit werden auch Nischenprodukte
wieder auch dazu, daß eine Nach- interessant.
belegung leerfallender Flächen durch
andere Nutzungen – jedenfalls solche, Die Lösung: „Wir machen ein Outlet
welche eine gewisse Wirtschaftlichkeit Center“
der Immobilie erwarten lassen – nicht
mehr möglich ist. Am Ende eines solchen Eines dieser Nischenprodukte, welches in
immobilienwirtschaftlichen Lebenszyklus den letzten 20 Jahren die Phantasie von
stehen die Eigentümer dann häufig vor Eigentümern und Entwicklern immer
der Frage, ob in dem Objekt eine wieder beschäftigt hat, sind Factory
Champignonzucht eröffnet oder gleich Outlet Center (FOC). Doch hierbei wurde
über einen Abriss nachgedacht werden häufig übersehen, daß gerade FOC ganz
sollte. Es ist davon auszugehen, daß in besondere Anforderungen an die
den nächsten Jahren eine stark steigende Standortfaktoren stellen und – da diese
Zahl von Einkaufs- und Fachmarktzentren
mit genau dieser Frage konfrontiert sein Inhalt
wird. Dies gilt im Übrigen bereits heute
Seite
auch für Geschäftsflächen in manchen
innerstädtischen Einkaufslagen. Value Center. Eine Nachnutzungs-
alternative für Shoppingcenter und
Flächen, die zu keinem Preis mehr Retail Parks in gesättigten Märkten? 1
zu vermieten sind
Die aktuelle Grafik: „Darf’s a bisserl
mehr sein?“ - LEH-Kaufkraft in
Somit besteht aufgrund veränderter Deutschland und Österreich 7
Rahmenbedingungen - völlig losgelöst
von irgendwelchen Maßnahmen der Lage, Lage, Lage - und das richtige
Mietpreisgestaltung oder Incentivierung - Konzept! 8
für verschiedenste Standorte und
Das Stadtprofil: Einzelhandelsstandort
Objekte keinerlei Nachfrage: weder von Heilbronn 21
Seiten des Handels, den Dienstleis-
tungen, des Handwerks noch durch Shoppingcenter-Awards für Deutschland
Logistiker. Auch als Büro-, Lagerflächen und Österreich übergeben 26
oder für Wohnnutzungen sind die
Zwischen großer Strenge und Laissez-
meisten dieser Flächen nicht am Markt faire. Der bauplanungsrechtliche
unterzubringen. Rahmen bei Outlet Centern 27
Wirtschaftlich attraktive Nachnutzungs- Frisch aus der Ablage 35
möglichkeiten für notleidende oder
Das (Aller-)Letzte: Radius-Klauseln
leerfallende Handelsimmobilien sind in in der Marktwirtschaft 35
www.ecostra.com 1
geeignete Standort-
faktoren, sondern eine
spezifische „Unique Selling
Proposition“ (USP).
Positionierung in
einem gesättigten
Markt
Aber wie kann eine solche
Mit dem A2 Outlet Center wurde im Jahr 2005 versucht, einen Teil- USP aussehen? Wie kann
bereich des notleidenden EKZ „Elbe Park“ (bei Magdeburg) einer neuen man sich von anderen
Nutzung zuzuführen. Das FOC wurde im Jahr 2012 wieder geschlossen.
Angebotsformen des
Einzelhandels abgrenzen
Vertriebsform schließlich ein über- und eine möglichst eigenständige
regionales Einzugsgebiet ausbilden soll – Positionierung in einem Markt erreichen?
ein Management erfordert, das vertiefte Eine Möglichkeit bietet sich hier für
Kenntnisse und Erfahrungen mit dieser verschiedene solche Standorte durch ein
Vertriebsform besitzt. neues Immobilienkonzept, das Elemente
bereits vorhandener Handelsformen
Hohe Havariequote bei FOC aufnimmt und zu einer eigenständigen
Vertriebsform verdichtet. Es handelt sich
Es ist ein Irrtum davon auszugehen, ein hierbei letztlich um eine Hybridform der
FOC würde auf jeder „sauren Wiese“ Outlet Center, welche an einzelnen
funktionieren. Ein Irrtum, dem schon Standorten bereits unter dem Begriff
eine ganze Reihe von Entwicklern und „Value Center“ bekannt geworden sind.
Investoren aufgesessen sind. Eine Zahl
von zwischenzeitlich (Stand: Juni 2014) Wildwuchs der Outlet-Standorte
24 geschlossenen und leerstehenden
oder umgenutzten Outlet Centern in Was ist die Grundidee hinter diesem
Europa spricht hier in Anbetracht einer neuen Konzept? Dem aufmerksamen
Gesamtzahl von aktuell 158 in Betrieb Beobachter (nicht nur) der deutschen
befindlichen FOC eine eindeutige Handelslandschaft wird nicht entgangen
Sprache. Damit mündet durchschnittlich sein, daß in den vergangenen 10 bis 15
jede 6. bis 7. FOC-Entwicklung in Europa Jahren - und mit in jüngerer Zeit deutlich
in einen meist längerfristigen Leerstand. zunehmender Tendenz – Fachmarkt-
Aus keinem anderen Einzelhandels- standorte realisiert wurden, welche sich
segment ist eine ähnlich hohe gleichzeitig durch folgende Merkmale
„Havariequote“ bekannt. auszeichnen:
FOC nur in den seltensten Fällen
eine geeignete Lösung
Insofern kann eine Umnutzung in ein
FOC zwar für das eine oder andere
„notleidende“ oder leerstehende Ein-
kaufs- oder Fachmarktzentrum eine
attraktive Nachnutzungsoption darstellen,
insbesondere auch dann, wenn liberale
B-Plan-Festsetzungen eine solche Um-
nutzung unproblematisch erscheinen
lassen. Für die meisten Problemstandorte
dürfte dies allerdings keinen gangbaren
Weg darstellen. Dabei ist die Heraus-
forderung, vor der Eigentümer und
Entwickler stehen, bei all diesen
Standorten meist dieselbe: in einem
Im bayerischen Piding, unmittelbar an der Autobahn A8 vor Salzburg, hat
gesättigten Markt erfordert jedes sich eine kleinere Agglomeration von Outlet Stores angesiedelt.
Vorhaben nicht nur grundsätzlich
2 www.ecostra.com
Bei den Mietern bzw. Betreibern Entsprechend bedienen diese
handelt es sich um Markenhersteller Standorte kein überregionales,
bzw. Lizenznehmer dieser Marken, sondern bestenfalls ein regionales
welche an diesen Standorten ein Einzugsgebiet. Verschiedentlich parti-
Fabrikverkaufskonzept („Outlet zipieren diese Objekte durch eine
Stores“) umsetzen, indem Marken- verkehrsgünstige Lage an dem am
waren der Vorsaison, 2. Wahl etc. Standort vorbeifließenden Verkehr.
stark rabattiert an Endverbraucher Diese Standorte haben einen mehr
abgesetzt werden. oder weniger ausgeprägten räum-
Bei diesen Mietern handelt es sich lichen Abstand zu den Hauptein-
nicht (!) um sog. Premium- oder A- kaufslagen der größeren Städte, so
Marken (z.B. Versace, Gucci, Prada), daß von einer gewissen „retail
sondern um Marken des niedrig- und sensitivity“ auszugehen ist.
mittelpreisigen Segments. Teilweise
finden sich hier auch Filialisten des Outlets am Produktionsstandort
klassischen Einzelhandels, welche an bekannter Marken
diesen Standorten eine Lager- und
Sortimentsbereinigung für ihre Full- Beispiele für solche Standorte sind
Price-Stores vornehmen. verschiedene traditionelle Fabrikverkaufs-
standorte an den Firmensitzen bekannter
Markenhersteller, in deren Standortum-
feld sich sukzessive weitere Outlet Stores
angesiedelt haben. Zu nennen wären hier
u.a.
Herzogenaurach (u.a. Adidas, Puma,
s.Oliver, Nike, Mahr-Schuhe)
Rottendorf (u.a. s.Oliver, Comma,
Gerry Weber, Tamaris, Depot,
Kneipp, McTrek, Schiesser)
Ratingen (u.a. Esprit, s.Oliver, Tom
Tailor, Benetton, Replay, Lucky Star,
Uncle Sam) oder auch
Herrieden (u.a. Barutti, Betty
Fabrikverkauf aus der Baracke: Outlet Store einer bekannten Bekleidungsmarke Barclay, Eterna, Gerry Weber, House
am Kirchheimer Dreieck (BAB A7 / A5) of Sportswear, Schiesser, Tamaris).
Die Ansprüche an Architektur und
Outlet-Aggomerationen in diversen
Markenumfeld sind nicht sehr hoch
Standortkonstellationen
ausgeprägt.
Die Flächenmietpreise sowie die Beispiele sind auch kleine Outlet-
betrieblichen Nebenkosten sind an Agglomerationen ohne einen solchen
diesen Standorten vergleichsweise Bezug zu einem traditionellen Produk-
günstig. tionsstandort; diesbezüglich wären u.a.
Die Standorte verfügen meist über
kein einheitliches Centermanage- Piding (Adidas, Jack & Jones, Vero
ment. Falls doch vorhanden, ist Moda, Nike, Hammerschuh, Trigema)
dieses weitgehend auf das Aufgaben- Kirchheim (u.a. Trigema, Puma,
spektrum eines Facility-Managements Lloyd Shoes) und
reduziert.
Parsdorf (u.a. s.Oliver, Palmers,
Es findet nur in seltenen Fällen ein Inntaler Trachtenwelt, Esprit,
gemeinsames Marketing statt. Meist Hallhuber, Gerry Weber)
werden die Marketingmaßnahmen
durch den jeweiligen Mieter selbst
zu nennen. Aber auch entlang der
durchgeführt. Die Streuung im
Ausfallstraßen einer Vielzahl von Städten
Marketing ist auf das regionale
und dort z.T. auch selbst in eher diffusen
Umfeld gerichtet.
www.ecostra.com 3
Gewerbegebietslagen finden sich Solitär- Objekt- und den Standortkriterien, den
standorte oder kleine und kleinste Marktanforderungen, dem Nutzungs-
Standortagglomerationen, an denen konzept, dem Management und dem
diese und vergleichbare Anbieter einen Marketing.
solchen Abverkauf betreiben.
Als Objektkriterien (Säule 1) können
folgende Bedingungen abgesteckt
werden:
Neubau oder Re-Use vorhandener
Immobilien, wobei niedrige Investi-
tionskosten Voraussetzung sind.
Schaffung eines gewissen einheit-
lichen baulichen Konzepts, damit der
Verbraucher den Standort in seiner
Gesamtheit wahrnimmt.
Als sog. „kritische Masse“ einer
Abverkauf eines bekannten Schuh-Filialisten in Mindestgröße sind ca. 2.000 m² GLA
Wiesbaden. Der Standort befindet sich in 2. Reihe
in einem Gewerbegebiet an der Stadtausfahrt.
bzw. etwa 8 – 10 Ladeneinheiten
anzusetzen.
Markenhersteller suchen auch
günstige Standorte
Die logische Erkenntnis aus dieser
Marktbeobachtung ist, daß es
offensichtlich einen Bedarf auf Seiten der
Markenhersteller und verschiedener
Retailer nach Standorten gibt, welche
eine kontrollierte Sortimentsbereinigung
der Full-Price-Stores ermöglichen und die
gleichzeitig vergleichsweise günstige
Flächenmietpreise bieten. Die Anmietung
von Flächen in Outlet Centern ist aber
vergleichsweise teuer. In der Hybridform
des Value Centers wird nun versucht,
diese erkennbare Flächennachfrage
professionell zu organisieren und in einer
Immobilienform für den Markt nutzbar zu
machen.
Dead Malls: Nicht zuletzt auch durch den Boom des Online-Shoppings nimmt
die Zahl der notleidenden und leerstehenden Shoppingcenter laufend zu. Für
die Eigentümer stellt sich die Frage: Wie können diese nachgenutzt werden?
Bevorzugt eingeschossige Ausfüh-
rung (Erdgeschoss), grundsätzlich
sind aber bis zu 3 Verkaufsebenen
möglich.
Architektursprache einer Handelsim-
mobilie, d.h. der Verbraucher sollte
Trittbrettfahrer: direkt an der Zufahrt zum
bekannten Designer Outlet Center von
sofort erkennen: hier findet Handel
McArthurGlen im französischen Troyes hat sich eine statt: es ist keine Lagerhalle, kein
„Verhüttelung“ mit Outlet Stores gebildet, die von Büro und auch keine Garage!
den Frequenzen des FOC profitieren wollen.
Parkierung möglichst ebenerdig im
Konzept mit 6 Säulen Vorfeld des Objektes sowie kostenlos
bzw. sehr günstig (ggf. auch
Das Grundkonzept eines Value Centers Refundierung der Parkplatzgebühren
basiert auf insgesamt 6 Säulen: den beim Einkauf).
4 www.ecostra.com
Dead Malls: Auch verschiedene relativ neu gebaute Handelsimmobilien verströmen bereits einen deutlichen
„Leichengeruch“. Ist hier eine „Champignonzucht“ die einzige noch denkbare Nachnutzungsmöglichkeit?
Als Standortkriterien (Säule 2) gelten: Es sollte – obwohl das Konzept nicht
identisch ist – möglichst noch kein
Am Standort sollte Baurecht für dominierendes Outlet Center inner-
Einzelhandelsnutzungen - möglichst halb des regionalen Umfeldes vor-
ohne detaillierte Sortimentsfest- handen sein. Shopping- oder
setzungen - bereits vorhanden oder Fachmarktzentren haben demgegen-
vergleichsweise leicht herstellbar über keinen nennenswerten Einfluss.
sein.
Eine gute verkehrliche Erreichbarkeit Das Nutzungskonzept (Säule 4) läßt
v.a. für den motorisierten Individual- sich wie folgt skizzieren:
verkehr sollte gegeben sein; ein
ÖPNV-Anschluss ist von Vorteil. Der eindeutige Angebotsschwerpunkt
Als Standortlagen kommen v.a. das liegt im modischen Bereich
Umfeld von Großstädten bzw. (Bekleidung, Schuhe, Lederwaren,
Metropolen in Betracht. Geeignet Sportartikel, Accessoires, Mode-
sind aber auch Innenstadtrandlagen schmuck) ergänzt durch diverse
von Städten ohne ausgeprägten weitere Branchen bis hin zu
Markenbesatz bzw. sogar Innenstadt- Lebensmitteln.
lagen von Kleinstädten mit Bei den Mietern handelt es sich
besonderer touristischer Funktion. nahezu ausschließlich um Marken-
Nach Möglichkeit sollte eine hersteller und Retailer aus dem
Einsehbarkeit von den Hauptver- niedrig- bis mittelpreisigen Segment,
kehrsachsen gegeben sein. welche durch Dienstleister (Reise-
büro, Reparaturen etc.) und Gastro-
Als Grundstücksgröße wäre eine
nomie (nur Grundversorgung) er-
Fläche von mindestens ca. 10.000
gänzt werden.
m² möglichst mit Erweiterungs-
potenzial anzusetzen. In allen Mietverträgen ist u.a. eine
Mindestrabattierung auf den
empfohlenen Ladenverkaufspreis von
Das Value Center-Konzept ist nur in der
mindestens 25 % sowie eine
Lage ein regionales (und kein
durchgängige doppelte Preisaus-
überregionales) Einzugsgebiet auszu-
zeichnung an jedem einzelnen
bilden. Die diesbezüglichen Marktan-
Produkt fixiert.
forderungen (Säule 3) sind:
Mindestens ca. 300.000 Einwohner Anders als bei den diversen Outlet-
innerhalb eines Umkreises von ca. 30 Agglomerationen wird sich ein gewisses
PKW-Fahrminuten. Ein geringerer Centermanagement nicht vermeiden
Wert kann hier nur dann angesetzt lassen bzw. ist sogar erforderlich.
werden, wenn der Standort eine Gleichwohl stehen auch hier optimierte
besondere touristische Positionierung Kostenstrukturen im Fokus. Die
und (möglichst) auch Sonntags- Anforderungen an das Center-
öffnung hat. management (Säule 5) sind:
www.ecostra.com 5
Kein komplettes Centermanagement ähnlich wie bei einem Shopping-
vor Ort. Steuerung im Wesentlichen center auf das regionale Einzugs-
durch das Head-Office des Betreibers gebiet (d.h. Schwerpunkt Print-
Kein permanenter Wachdienst. werbung in der Regionalpresse,
Flyer, Beilagen, Sponsoring).
Eine effiziente Reinigung erfolgt
durch die Schaffung entsprechender
baulicher Voraussetzungen.
Im Bereich des Marketings (Säule 6) ist
zu differenzieren zwischen der Ansprache
möglicher Mieter (B2B-Marketing) und
möglicher Kunden (B2C-Marketing):
Im B2B-Marketing von zentraler
Bedeutung sind niedrige Flächen-
mietpreise, jedenfalls soweit es sich
auf die Basismiete bezieht. Selbst-
verständlich wird auch hier parallel
zur Basismiete eine Umsatzmiete
sowie die sog. „ratchet clause“ (d.h.
Anpassung der Basismiete an die
Umsatzentwicklung) vereinbart.
Ebenfalls von hoher Bedeutung in
der Mieteransprache sind niedrige
Betriebskosten, welche sich aus den Ein Value Center-Konzept könnte ggf. auch ein Ansatz zur Revitalisierung und
oben dargestellten günstigen Kosten- Neupositionierung von innerstädtischen Geschäftslagen mit hoher Leerstands-
strukturen (u.a. bei der sog. „service problematik sein.
charge“ und der Marketingumlage)
Value Center: Planungen laufen,
ergeben. Beides zusammen führt
aber eine Objektbesichtigung ist
dann zu einer optimierten Ertrags-
derzeit noch nicht möglich
situation für den Mieter. Nicht zuletzt
ist hier auch das im Value Center
In der Praxis umgesetzt wurde ein
geschaffene „positive Umfeld“ im
solches Value Center-Konzept bislang
Sinne einer Vermeidung ungewollter
noch nicht. Allerdings befinden sich erste
„Nachbarschaften“, der Schaffung
Projekte bereits in einem fortge-
gegenseitiger Kundenzuführeffekte
schrittenen Entwicklungsstadium. Dabei
durch die Agglomerationswirkungen
wurde v.a. eines deutlich: es gibt gerade
und der gemeinsame Marktauftritt
auf dem Mietermarkt eine klar erkenn-
innerhalb eines einheitlichen bau-
bare Nachfrage nach solchen Objekten,
lichen Rahmens zu nennen.
da diese ein hohes Ertragspotenzial für
Im B2C-Marketing steht die Preis- die Mieter bieten. Und es bestehen wenig
würdigkeit des Angebots in einem Zweifel, daß der Verbraucher bei einer
konsumigen Markenbereich im attraktiven Umsetzung an geeigneten
Fokus; d.h. anders als bei einem FOC Standorten auf ein solches Konzept
wird bei einem Value Center keines- „anspringt“. Innerhalb eines gesättigten
falls auf ein Angebot von hoch- Einzelhandelsmarktes können Value
preisigen Designer- oder Premium- Center eine spezifische USP zwischen
marken abgehoben, da sich solche klassischen Vertriebsformen (Shopping-
Marken in diesem Objekt auch gar center, Fachmarktzentren, Fachmarkt-
nicht finden. Es wird vielmehr auf die agglomerationen etc.) einerseits und
Möglichkeit abgehoben, attraktive Outlet Centern andererseits einnehmen.
„Schnäppchen“ bei guten Marken in Dabei ist das Value Center-Konzept in
einer vergleichsweise günstigen Bezug auf den Branchen- und
Preislage machen zu können. Eben- Markenmix, die Standortlagen, die
falls anders als bei einem FOC erfolgt Objektansprüche, die Managementkom-
die Vermarktung nicht überregional petenz und das erforderliche Einzugs-
(z.B. durch Radiospots), sondern gebiet weitaus flexibler als ein Outlet
man zielt hier in der Mediaplanung
6 www.ecostra.com
Center-Konzept. Entsprechend ist – laufen derzeit konkrete Planungen zur anders als im Nischenmarkt FOC – eine Umsetzung dieses Konzeptes in einigen merklich höhere Multiplizierbarkeit historischen Innenstädten. Hier hat eine gegeben und damit ein größeres grassierende Leerstandsproblematik Marktvolumen erschließbar. Insofern kommunale Entscheidungsträger im können Value Center gerade für Verbund mit lokalen Immobilienbesitzern notleidende Shoppingcenter und Retail veranlasst, den Versuch zu wagen über Parks eine geeignete Nachnutzungs- eine solche Thematisierung einer alternative sein und eine Chance Geschäftslage eine Trendumkehr und darstellen, mit vertretbaren Mitteln eine nachhaltige Belebung herbeizu- verlorene Buchwerte wieder zu führen. Insofern kann dieses Konzept gewinnen. Aber die Phantasie ist bereits ggf. auch für manche Innenstadt neue auch an anderer Stelle geweckt: so Impulse setzen. Die aktuelle Grafik: „Darf’s a bisserl mehr sein?“ - LEH- Kaufkraft in Deutschland und Österreich Verkehrte Welt: in Österreich ist die Marktkonzentration ebenso wie auch die Verkaufsflächenausstattung im Lebensmitteleinzelhandel deutlich höher als in Deutschland. Dies würde eigentlich nahelegen, daß in der Alpenrepublik der Preiskampf weitaus intensiver ist als bei den „Piefkes“ und somit von den Verbrauchern pro Kopf auch weniger ausgegeben wird. Dem ist aber nicht so, wenn auch nun mensionierten SB-Warenhäuser gibt. sicher nicht behauptet werden kann, daß Auch die Marktbedeutung der Verbrau- der österreichische LEH keine Preis- chermärkte hält sich mit einer überschau- schlachten kennen würde. Aber trotz der baren Zahl an INTERSPAR- und Merkur- höheren Flächenausstattung werden in Standorten durchaus im Rahmen. Öster- „felix austria“ auch noch höhere Flächen- reich ist das Land der Supermärkte. Da- produktivitäten erwirtschaftet. Ein Grund bei liegt die jährliche Pro-Kopf-Kaufkraft mag sein, daß das Preisniveau höher ist. im LEH in Österreich nur leicht über jener Dieses höhere Preisniveau wird aber in Deutschland, auch wenn sich der Ab- wiederum durch die bessere Produkt- stand in den letzten Jahren wieder etwas qualität gerechtfertigt. Ein weiterer vergrößert hat: der Verbraucher gibt hier Grund ist, daß es – abgesehen von den 7 halt a bisserl mehr aus… und bekommt Maximarkt-Standorten – keine großdi- vielleicht auch a bisserl mehr! www.ecostra.com 7
Lage, Lage, Lage - und das richtige Konzept!
von Silke Rumetsch, KPMG AG, Frankfurt am Main (www.kpmg.de)
Der Einzelhandel verdient sein Geld nicht nur in, sondern auch mit der
Immobilie. Objekte, die der Einzelhandel nutzt, sind demzufolge
Managementimmobilien. Eine aktuelle Analyse von KPMG untersucht am
Beispiel von Deutschland und Großbritannien die Entwicklung der
Handelsstrukturen und ihre Bedeutung für Einzelhandelsimmobilien.
Hierbei ist insbesondere hinterfragt worden, was den Einzelhandel in
beiden Ländern ausmacht, welche Chancen und Risiken bestehen und wer
die Gewinner auf den jeweiligen Märkten sind. Für diese Zwecke wurden
nach der Betrachtung der gesamtwirtschaftlichen und demografischen
Rahmenbedingungen die drei Dimensionen von Handelsimmobilien
„Branche“, „Betriebstyp“ und „Immobilientyp“ näher beleuchtet.
Einzelhandelsimmobilien stehen einer Qualität, sondern gleichermaßen von der
zunehmenden Dynamik der Einzel- konzeptionellen Stärke des Nutzers ab.
handelsstrukturen gegenüber. Der Einzel- Eigentümer, Nutzer und Investoren
handel selbst ist geprägt durch eine hohe müssen sich diesen verändernden
Konzentration. E-Commerce, Flächen- Rahmenbedingungen stellen.
wachstum sowie hybrid agierende
Konsumenten sorgen für starken Wett- Unterschiedliche Dynamik
bewerb. Die weitgehend gesättigten
Märkte führen dazu, dass sich der Struktur und Entwicklungsdynamik des
stationäre Handel mehr denn je über die Einzelhandels in den Ländern Deutsch-
Immobilie und ihr handelsbezogenes land und Großbritannien weichen
Umfeld positioniert. aufgrund unterschiedlicher Rahmenbe-
dingungen deutlich voneinander ab.
Online-Handel und Multi-Channel-
Vertrieb sind in beiden Ländern auf dem
Vormarsch. Gewinner im aktuellen
Marktumfeld sind diejenigen Akteure,
denen es gelingt, den stationären Handel
und den rasant wachsenden E-Commerce
am besten miteinander zu vernetzen.
Erlebnisorte für Konsumenten
Der hybride Konsument kauft stationär,
online und mobil. Dennoch wird der
stationäre Handel auch in Zukunft die
wichtigste Anlaufstelle für den
Konsumenten bleiben. Handelsunter-
nehmen richten ihre Vertriebswege daher
zunehmend an zukunftsträchtigen Einzel-
handelsstandorten mit attraktivem Markt-
umfeld aus. Gefragt sind Flächen mit
hoher Qualität in stark frequentierten
Lagen, da diese Standorte auch künftig
Silke Rumetsch, MRICS / CIS Hyp Zert (F), ist von einem überdurchschnittlichen
Senior Manager im Bereich Corporate Finance / Wachstum profitieren werden. Folglich
Real Estate bei der KPMG AG Wirtschafts-
prüfungsgesellschaft in Frankfurt am Main
müssen Einzelhandelsimmobilien zu-
nehmend den steigenden Anforderungen
Konzeptionelle Stärke der Händler und Konsumenten gerecht
werden. Insbesondere innerstädtische
Der langfristige Erfolg einer Einzel- Immobilien werden sich von Versor-
handelsimmobilie hängt dabei nicht mehr gungs- zu Erlebnisorten wandeln
nur vom Standort und der baulichen müssen.
8 www.ecostra.comwww.ecostra.com 9
Einzelhandelsstrukturen in Deutsch- einzelhandelsbezogene Ausgaben daher
land und Großbritannien weniger Geld zur Verfügung. Demgegen-
über führte die jahrelange Expansion der
Mit welcher Geschwindigkeit und in Verkaufsflächen zu deutlichen Überkapa-
welchem Umfang sich die Vertriebswege zitäten mit der Folge langfristig sinkender
zukünftig verändern, wird wesentlich Flächenproduktivitäten.
durch die Struktur und Entwicklung der
Bevölkerung, der vorhandenen Kaufkraft Boom des Online-Shoppings
in der Region, aber auch die lokale
Wettbewerbssituation am Handels- und Da das Wachstum im gesamtdeutschen
Immobilienmarkt sowie die Infrastruktur Einzelhandel zu einem sehr großen Teil
und Erreichbarkeit des Handelsstandortes aus dem nicht stationären Handel
bestimmt. resultiert, wird der Abwärtstrend der
durchschnittlichen Flächenproduktivität
Schrumpfende Bevölkerung nach Bereinigung des Einzelhandelsum-
satzes um den Umsatzanteil des Ver-
sandhandels (Katalog- und Onlinehandel)
In Deutschland muss sich der noch deutlicher. Trotz positiver Entwick-
Einzelhandel neben der zunehmenden lung des Einzelhandelsumsatzes in
Verschiebung der Bevölkerung hin zu jüngerer Vergangenheit kann der Ab-
wirtschaftsstarken Ballungsräumen mit wärtstrend nicht aufgehalten werden.
ihrer Alterung und Schrumpfung ausein- Zudem wächst der Onlinehandel weiter-
andersetzen. Obwohl kurzfristig Bevölke- hin überdurchschnittlich und führt zur
rungszuwächse verzeichnet werden, wird stärkeren Substitution des stationären
die Bevölkerung im Jahr 2030 voraus- Vertriebs. Im Jahr 2020 werden
sichtlich nur noch 77,4 Millionen Ein- schätzungsweise 10 bis 15 Prozent des
wohner betragen. Für das Jahr 2060 wird deutschen Einzelhandelsumsatzes online
ein weiterer Rückgang auf eine Band- verkauft. Dennoch liebt der Konsument
breite zwischen 64,7 Millionen und 70,1 die reale Einkaufswelt.
Millionen Einwohner vorausberechnet.1
Preiskampf und hohe Konzentration
Anteil des Einzelhandels an den im LEH Deutschlands
Verbrauchsausgaben sinkt
Der Einzelhandel in Deutschland wird
Das gesunkene Vertrauen der durch den Lebensmitteleinzelhandel
Konsumenten in die Finanzwirtschaft und dominiert. Er ist ein sehr reifer Markt und
die niedrige Arbeitslosenquote führen somit durch hohe Marktkonzentration,
aktuell zu einer geringeren Sparneigung Wettbewerb und eine immense Preis-
und stützen den privaten Konsum als orientierung des Konsumenten in den für
einen der entscheidenden Wachstums- die Grundversorgung relevanten Seg-
treiber der Wirtschaft und somit des menten sowie ein geringes Wachstum
Einzelhandels. Wenngleich sich der gekennzeichnet. Wachstumsimpulse sind
Einzelhandelsumsatz positiv entwickelt, lediglich durch das gestiegene Gesund-
sinkt der Anteil der für den Einzelhandel heitsverhalten, die fortschreitende Nach-
aufgebrachten Konsumausgaben kontinu- frage nach Bio, Frische und Qualität bei
ierlich auf derzeit unter 30 Prozent. Auch Lebensmitteln, dem Wunsch nach ein-
in Zukunft wird der Einzelhandel wegen facher und unkomplizierter Zubereitung
des überdurchschnittlichen Ausgabenan- oder dem sofortigen Verzehr von
stiegs für Wohnen und Gesundheit nur Nahrungsmitteln gegeben. Bei diesen
unterproportional an steigenden Konsum- Artikeln tritt die Preisorientierung in den
ausgaben partizipieren können. Relativ Hintergrund. Der wichtigste Vertriebsweg
betrachtet steht dem Endverbraucher für im Food-Bereich (Lebensmitteleinzel-
handel) - der Discounter - befindet sich
1
Statistische Ämter des Bundes und der Länder in der Phase der Marktkonsolidierung.
(Hrsg.), Demografischer Wandel in Deutsch- Demgegenüber erfahren Supermärkte
land, Heft 1, Wiesbaden 2011, S. 21; Statisti-
sches Bundesamt (Hrsg.), Bevölkerung mit einer Verkaufsfläche bis 2.500 m²
Deutschlands bis 2060, 12. Koordinierte Bevöl- derzeit das höchste nominale Umsatz-
kerungsvorausberechnung, Wiesbaden 2011, S. wachstum.
46
10 www.ecostra.comAusdifferenzierter Non-Food-Handel wohnern im Jahr 2010 steht eine – durch
den Anstieg der Geburtenrate – prog-
Der Non-Food-Bereich wird geprägt nostizierte Zahl von rund 67,0 Millionen
durch den Fachhandel mit branchenab- Einwohnern im Jahr 2050 gegenüber. 1
hängig ausdifferenzierten Vertriebs- Folglich wird die Zahl potenzieller Kunden
wegen. Zum Beispiel agieren groß- im britischen Einzelhandel langfristig
flächige Baumärkte mit breitem und leicht ansteigen.
tiefem Sortiment, spezialisierte Möbel-
fachgeschäfte mit hoher Servicequalität Verbraucherstimmung trübt ein
sowie Mitnahme- / Discountmärkte mit
klarer Produkt- und Preisstrategie Die konjunkturelle Lage Großbritanniens
überaus erfolgreich. Großflächige Fach- und die negative Verbraucherstimmung
märkte in Branchen mit hohem Online- wirkten sich bis Ende 2011 vergleichs-
vertrieb haben die Sättigungsgrenze weise gering auf den Einzelhandels-
erreicht; traditionelle (inhabergeführte) umsatz aus; die anteiligen einzelhandels-
Fachgeschäfte und kleinflächige (SB- bezogenen Konsumausgaben stiegen
)Warenhäuser stehen weiter unter Druck. sogar. Doch 2012 konnte der britische
Einzelhandel mit rund ein Prozent eine
Anpassung der Vertriebsstrukturen der niedrigsten Wachstumsraten der
erforderlich letzten Jahrzehnte realisieren. Die nach
wie vor angespannte gesamtwirtschaft-
Langfristig werden nur vom Kon- liche Situation wird sich mittelfristig auf
sumenten nachgefragte Vertriebswege den Einzelhandel und somit dessen
erfolgreich sein. Daher müssen Unter- Umsatzentwicklung durchschlagen. Ent-
nehmen ihre Vertriebsstrukturen in sprechend wird sich die durchschnittliche
einem verschärften Wettbewerbsumfeld Flächenproduktivität deutlich verhaltener
stetig anpassen. Es kommt branchenab- entwickeln.
hängig zu einer beschleunigten Ausdif-
ferenzierung der stationären Vertriebs- Marktwachstum v.a. durch Online-
wege und der Entwicklung von Multi- Handel
Channel- beziehungsweise Cross-
Channel- oder Anywhere Commerce- Prägend für den britischen Einzelhandel
Konzepten. Damit einhergehend steigen und europaweit führend sind der Online-
die Anforderungen an die Funktionalität handel und der Multi-Channel-Vertrieb.
und Flexibilität der Verkaufsflächen. Alle führenden britischen Unternehmen
setzen gezielt auf die Ausdifferenzierung
der stationären Vertriebswege und die
Weiterentwicklung von Multi-Channel.
Die Notwendigkeit hierfür verdeutlicht die
Entwicklung des Einzelhandelsumsatzes
nach Bereinigung des auf den Online-
handel entfallenden Anteils. Es lässt sich
ableiten, dass das Wachstum im
britischen Einzelhandel im Wesentlichen
aus dem Onlinehandel resultiert. Nicht
nur Elektronik- und Technikartikel,
Schuhe, Bekleidung und Lederwaren
sowie Bücher / Zeitschriften, DVDs und
Boomtown London (GB). Blick auf den Fluss Themse. Im Hintergrund ist die
Musikträger werden online verkauft, auch
Tower Bridge erkennbar.
im Food-Bereich etablierten die großen
Wachsende Bevölkerung Handelsunternehmen bereits E-Com-
merce-Vertriebsmechanismen und sehen
hierin ein weiteres Wachstumsfeld. Neue
In Großbritannien geht die Ver- Entwicklungen werden daher zunächst
schiebung der Bevölkerung hin zu wirt- am britischen Markt zu verzeichnen sein.
schaftsstarken Regionen mit einer Prognosen zufolge könnte 2020 bis zu
langfristig leicht steigenden Bevölkerung
1
einher. Das stützt die aktuelle Bevölke- IGD, Country Presentation United Kingdom,
2010
rungsprognose. 62,3 Millionen Ein-
www.ecostra.com 11ein Drittel des Einzelhandelsumsatzes zuletzt der Konsumenten. Das setzt bei
durch E-Commerce realisiert werden. vielen Unternehmen die enge Ver-
zahnung der strategisch orientierten
Qualitäts- statt Preisstrategien Geschäftseinheiten mit den Immobilie-
abteilungen voraus. Dabei geht es nicht
Die britischen Lebensmitteleinzelhändler nur um die Erschließung und Ausstattung
konzentrieren sich vorrangig auf einen der Standorte in geeigneter Lage mit
Produktqualitäts- statt Preiswettbewerb. dem relevanten Vertriebskanal, sondern
Supermarkets / Superstores sind der gleichfalls um die Untersuchung der
zentrale Betriebstyp und mit Umsatzzu- langfristig wirtschaftlichen Tragfähigkeit
wächsen auch im Non-Food-Bereich die der Investition. Immobilieneigentümer
Gewinner im gegenwärtigen Markt. außerhalb der Handelssphäre müssen für
Convenience Stores profitieren trotz ein erfolgreiches Management der Im-
verschärften Wettbewerbs durch andere mobilien sowohl Kenntnisse der gesamt-
Betriebstypen von ihren gewachsenen wirtschaftlichen Rahmenbedingungen
Standorten sowie von Impulskäufen und besitzen als auch über ihre Auswirkungen
der vermehrten Nachfrage nach Mit- auf die örtlichen Einzelhandels- und
nahmeessen. Fachgeschäfte und Fach- Immobilienmärkte Bescheid wissen.
märkte der Non-Food-Händler weisen als
Folge geringerer Sortimentsbreite und -
tiefe deutlich kleinere Verkaufsflächen
auf als ihre deutschen Pendants. Waren-
häuser haben in Großbritannien nach wie
vor eine Leitfunktion und prägen das
Stadtbild.
Treffpunkt Handelsimmobilie
Einzelhandelsimmobilien dienen nicht nur
dem Einkauf, sondern bei entsprechen-
der innerstädtischer Lage in einem archi-
tektonisch ansprechenden Umfeld als
freizeitorientierter Treffpunkt. Die Ent-
wicklung der Vertriebswege des Einzel-
handels und die Einzelhandelsimmobilien
bedingen sich gegenseitig.
Wissen um Immobilien und Märkte
Wichtig ist das Verständnis für die
Marktposition der Einzelhandelsimmo-
bilie, ihren Eigentümer / Nutzer und nicht
12 www.ecostra.commärkte und Showrooms das Laden-
geschäft nicht ersetzen werden.
Anforderungen an die Immobilien
ändern sich
Im Ergebnis müssen die Einzelhändler
zweigleisig fahren und ihre Vertriebs-
wege entsprechend anpassen. Das wird
Auswirkungen auf den Flächenbedarf und
das Mietgefüge von Einzelhandelsimmo-
bilien haben und höhere Anforderungen
an die Funktionalität und Flexibilität der
Baulichkeiten nach sich ziehen. Nicht nur
der Einzelhandel, sondern auch die
räumlichen und baulichen Strukturen der
Städte und Kommunen in Deutschland
und Großbritannien sind unabhängig
voneinander entstanden und zeigen
Unterschiede.
Steuerung der Handelsentwicklung
mit dem Ziel der Innenstadtbe-
lebung
Online-Shopping führt in beiden
Ländern zu Anpassungsmaßnahmen
im stationären Handel In Deutschland haben sich
mehrere Großstädte (A-Städte) und
Der überproportional steigende Bedeu- Metropolregionen herausgebildet. In
tungsgewinn des Onlinehandels hat Deutschland wird, politisch flankiert, die
Auswirkungen auf die Nachfrage nach Belebung der Innenstädte forciert. Einge-
Einzelhandelsfläche. Zum einen führen denk der Wechselwirkung von Attrak-
die prognostizierten Marktanteilsgewinne tivität der Städte und Innenbereiche der
in Deutschland und Großbritannien Kommunen mit einem funktionierenden
zwangsläufig zu einer Verschiebung der Einzelhandel arbeiten Vertreter von
Flächennachfrage in den hauptsächlich Politik und Verwaltung sowie Eigentümer
hiervon betroffenen Branchen CE & von Einzelhandelsimmobilien seit einigen
Elektro sowie Buch- und Textilhandel mit Jahren zielgerichtet an der Wiederbe-
ihren Fachmärkten, Fachgeschäften und lebung der zentralen Bereiche. Öffentlich
Branchenkaufhäusern. Mietpreisanpas- geförderte Programme sowie öffentlich
sungen, Verkleinerung der Verkaufs- und privat finanzierte (Marketing-)
flächen, Untervermietung, Schließung Initiativen zielen auf eine Zentrierung des
von Standorten und / oder Optimierung Verkaufsflächenwachstums in den Innen-
der Sortimentsstruktur sind die Folge. städten, Stadtteil- und Ortszentren ab.
Insbesondere der 2009 im Baugesetz-
Online-Shops nutzen Flächen im buch (BauGB) eingeführte Zentrenschutz-
stationären Handel B-Plan wird hierbei maßgeblich die bau-
leitplanerische Entwicklung unterstützen
Auf der anderen Seite benötigen die und das Bild zentraler Versorgungsbe-
Unternehmen durch die Multi-Channel- reiche determinieren.
Ausrichtung und das mobile Internet
zusätzliche Flächen, zum Beispiel für Besonderheiten von Einzelhandels-
Showrooms oder Abholflächen. Auch immobilien
etliche, ursprünglich aus dem E-
Commerce stammende Unternehmen Vor dem Hintergrund der Fragestellung,
(Pure Player) gehen zu Multi-Channel inwiefern das hohe Angebot an Verkaufs-
über und erweitern den Vertrieb auf fläche nachgefragt wird, hat KPMG die
Printmedien und den stationären Handel. gesamtdeutsche Verkaufsfläche u.a. nach
Es steht fest, dass digitale Einkaufs- regionaler Verteilung und Immobilientyp
www.ecostra.com 13gegliedert. Diese Gliederung dient als über 60 Prozent in Innenstädten und
Grundlage, um Besonderheiten von Stadtteilzentren aus.
Einzelhandelsimmobilien näher darzu-
stellen.
Toplagen boomen, Nebenlagen
schwächeln
Doch Innenstadtlage ist nicht gleich
Innenstadtlage. Einzelhandelsimmobilien
in Toplagen sind gefragt, während
Flächen in Nebenlagen auf deutlich
geringeres Interesse stoßen. Immobilien-
eigentümer sowie Städte und Kommunen
wirken den Trading-Down-Effekten in
Seitenlagen ohne Magnetwirkung noch
zu selten durch ein gezieltes, ganzheit-
liches und abgestimmtes Flächenmana-
gement entgegen. Mietanpassungen und
Mietincentives sowie Fluktuation oder
Leerstand sind die Folge.
Einkaufszentren zieht es in die
Innenstädte
Daneben prägen Fachmarktzentren und
Fachmarktagglomerationen Versorgungs-
punkte am Stadtrand. In Klein- und
Mittelstädten sind sie häufig sogar die
Alternative zu Shoppingcentern und
Ergänzend zu der dargestellten regio- erfüllen eine Grundversorgungsfunktion.
nalen Verteilung der Verkaufsfläche Ihr Angebot umfasst in der Regel die
gehen Schätzungen des Handelsverbands komplementären Sortimente von inte-
Deutschland (HDE), die auf der grierten Discountern, Supermärkten und
Fortschreibung der Handels- und / oder SB-Warenhäusern sowie Drogerie-
Gaststättenzählung von 1993 basieren, und Bekleidungsgeschäften. Jedoch sind
von einem Verkaufsflächenanteil von auch in mittelgroßen Städten mit Ver-
14 www.ecostra.comsorgungsfunktion zunehmend innerstädt- Aufgliederung der Verkaufsfläche
ische Shoppingcenter-Entwicklungen zu nach Immobilientypen
verzeichnen. Hierdurch wird zunehmend
mehr Kaufkraft in den Städten zulasten Die bedeutendste Aufteilung der Ver-
der Stadtrand- oder nicht integrierten kaufsfläche - somit die Ablösung von der
Lagen mit unzeitgemäßer Betriebs- Einzelhandels- und Abstellen auf die
konzeption abgeschöpft werden. reine Immobilienebene - ist die Gliede-
rung nach Immobilientypen. Dies ist
Leerstände auf der „Grünen Wiese“ wichtig, da Einzelhandelsimmobilien so-
wohl Plattform für solitäre Betriebs-
Insgesamt ist festzustellen, dass formen als auch für Betriebsform-
dezentrale Einzelhandelsgeschäfte, unter agglomerationen sein können. Die
anderem in nicht oder nur teilintegrierten nebenstehende Abbildung zeigt auf, dass
Stadtlagen sowie auf der „Grünen in etwa ein Viertel der Fläche auf
Wiese“, an Bedeutung verlieren und eine Shoppingcenter und Fachmarktzentren /
erschwerte Drittverwendung und -agglomerationen entfällt.
Vakanzen aufweisen.
EKZ an wenig optimalen Standorten
kommen unter Druck
Dabei stehen Shoppingcenter nicht nur
im Wettbewerb zu den innerstädtischen
Einkaufslagen, sondern konkurrieren auf-
grund der räumlichen Nähe in Ballungs-
räumen auch untereinander. Langfristig
werden sich ausschließlich zukunfts-
trächtige Konzepte mit überwiegend
kleinteiligem bis mittelgroßem Besatz und
einem ausgewogenen Mieter- und
Branchenmix in starken Einkaufslagen
etablieren können. Zudem müssen die
Flächen in Shoppingcentern flexibler
nutzbar werden. Gerade die vom Online-
handel betroffenen Fachmärkte der
Elektro- und Unterhaltungselektronik, des
Buchhandels oder des Bekleidungs-
sektors sind feste Ankermieter und Fre-
quenzbringer und werden künftig ver-
änderte Flächenanforderungen stellen.
Bereits heute zeichnet sich ab, dass
Shoppingcenter in Nebenlagen und an
schwächeren Einkaufsstandorten, die
keine zeitgemäße Architektur und
Centerkonzeption aufweisen, Flächen-
produktivitätsrückgänge und stagnier-
ende bis negative Mietpreisentwicklungen
erleben werden. Grund hierfür ist nicht
die im europäischen Vergleich niedrigere
Shoppingcenter-Dichte von 130 qm GLA
(Gross Leasable Area) je 1.000 Ein-
wohner, sondern die hohe Verkaufs-
flächendichte insgesamt in Deutschland.
Bei der Entwicklung von Shoppingcentern
gewinnt – abhängig von ihrer integrierten
Stadt-, peripheren und / oder solitären
Lage – die planerische und konzeption-
elle Qualität an Bedeutung.
www.ecostra.com 15Bedeutungsgewinn der Fachmarkt- Treffpunkt steht der Erlebniseinkauf im
zentren Vordergrund und mit zunehmendem
Multi-Channel werden sich Flächen unter
Fachmarktzentren sind im Gegensatz anderem in Showrooms oder „Mobile
zum Shoppingcenter vom Grundsatz her Rooms“ wandeln. Demgegenüber könnte
nicht auf Erlebnisshopping ausgelegt. sich der Flächenbedarf von Immobilien in
Dennoch gewinnen sie an (baulicher) peripheren Lagen mit Autokunden-
Attraktivität und bilden häufig Kristal- orientierung, die vorrangig der Grund-
lisationskerne für Folgeansiedlungen von versorgung dienen, durch eine zum
großflächigen solitären Lebensmittel-
einzelhandels- und Fachmärkten. Teil-
weise werden sie ebenso professionell
geleitet wie Shoppingcenter, was sich in
der positiven Umsatzentwicklung der
Zentren niederschlägt. Bei näherer
Betrachtung wird deutlich, dass der
führende Betriebstyp Fachmarkt den
Immobilientyp „Einkaufsmarkt klein“ bis
„Einkaufsmarkt sehr groß“ nutzt.
Integration in EKZ als Überlebens-
strategie der Warenhäuser
Warenhäuser werden häufig in inner-
städtische Shoppingcenter-Entwicklungen
integriert, wodurch der Fortbestand der
Immobiliennutzung gesichert wird.
Warenhäuser sowie Baumärkte sind Erfolgsfaktor modernes und attraktives Ladendesign. In den Läden von gestern
Immobilien- und gleichzeitig Betriebs- kann man den online-orientierten Kunden von heute nicht mehr begeistern.
typen.
Beispiel überproportionale Erhöhung von
Lage-, Objektqualität und ergänz- Drive in-Märkten reduzieren. Die Aus-
ende Serviceangebote wirkungen im Lebensmitteleinzelhandel
werden eher gering sein, wohingegen die
Gewinner sind Einzelhandelsimmobilien in onlinestarken Branchen den Kostenfaktor
bevorzugter Lage, die mehr als nur die Fläche stärker im Blick haben werden.
Einkaufsmöglichkeit bieten. Das betrifft Verlierer werden Objekte in struktur-
nicht nur die Flexibilität der baulichen schwachen Regionen und nicht inte-
Anlage im Hinblick auf Grundrissver- grierten Handelslagen sein, die nur unzu-
änderungen bei verändertem Flächen- reichend an den Straßenverkehr ange-
bedarf, sondern auch die umfangreiche bunden sind und denen es an der
Ausstattung mit IT-technischen Medien richtigen Gebäudekonzeption mangelt.
für Internet- und Handyempfang. Vor Ein Leerstand von Einkaufsmärkten in
allem junge Konsumenten – die mobile Neben- sowie Streu- und peripheren
Internetgeneration, die sich über Smart- Lagen – es sei denn sie haben sich
phones und Tablet-PCs definiert – rechtzeitig durch ihre Beratungs-
verknüpfen die reale mit der virtuellen kompetenz auf eine Branche spezialisiert
Welt und erwarten auch von den – wird häufig nicht mehr zu vermeiden
Händlern ein steigendes Serviceerlebnis. sein. In diesem Falle ist das wirtschaft-
Insbesondere innerstädtische Immobilien liche Potenzial durch eine Objekt- und
müssen sich von Versorgungs- zu Standortanalyse aufzuzeigen, um
Erlebnisorten wandeln. Nutzungsalternativen, gegebenenfalls
außerhalb der Handelssphäre, abzuleiten.
Gewinner und Verlierer Wichtig ist, dass Überlegungen zu alter-
nativen Nutzungen nicht losgelöst vom
Abhängig von Funktion und Lage wird Gesamtstandort durchgeführt werden,
Einzelhandelsimmobilien künftig eine um negativen Auswirkungen vorzu-
unterschiedliche Bedeutung beigemessen beugen.
werden. In der Innenstadt als sozialem
16 www.ecostra.comDrittverwendungsfähigkeit von Kaum innerstädtische Fußgänger-
Handelsimmobilien zonen in GB
Insgesamt ist festzustellen, dass die Eine regionale Lageklassifizierung der
Immobilientypen „Einkaufsmarkt klein bis Verkaufsfläche erfolgt in Großbritannien
mittel“ bei gegebenen Standorten und üblicherweise nach „Town-Center“, „Out-
Objekten die meisten alternativen of-Town“ und „Neighbourhood“. Groß-
Nutzungsmöglichkeiten aufweisen. Je britannien hat keine Innenstädte mit
spezifischer der Immobilientyp an die ausgeprägten Fußgängerzonen. Gewach-
Anforderungen der Betriebskonzeption sene Agglomerationen kleinflächiger Non-
und die Bedürfnisse des Händlers Food-Spezialisten befinden sich nicht
angepasst ist, umso abhängiger ist er selten entlang der High Street, inner-
von der wirtschaftlichen Stärke des städtischer Hauptverkehrsstraßen oder in
Nutzers; der Grad an Drittverwendungs- Stadtteillagen. Auch in London reihen
fähigkeit sinkt. sich die wichtigsten Geschäfte entlang
der zentralen und begehrten Straßen wie
„Right Space, Right Place“ in Oxford Street, Regent Street, New Bond
Großbritannien Street oder Piccadilly, die nicht originär
als Einkaufsstraße beziehungsweise
Fußgängerzone geschaffen wurden.
In Großbritannien ist die
Bevölkerung stärker auf London und
wenige Metropolregionen konzentriert.
Vor dem Hintergrund der Entwicklung
des Onlinehandels und dem bereits
vorhandenen Leerstand von im Durch-
schnitt 10 bis 15 Prozent findet landes-
weit eine sehr intensive Auseinander-
setzung zu Einzelhandelsflächen - „Right
Space, Right Place“ - statt. Insbesondere
werden Fragen nach Größe und Qualität
der Verkaufsfläche in Abhängigkeit vom
Standort sowie Möglichkeiten einer
alternativen Nutzung vakanter Flächen
diskutiert.
Das ganze Geschäft als Geschenk verpackt. Cartier
in der New Bond Street in London.
Größere und günstigere Flächen an
der Peripherie
Out-of-Town-Standorte zielen auf
motorisierte Konsumenten ab und liegen
daher zumeist an verkehrstechnisch
günstigen Standorten. Diese Verkaufs-
flächen sind deutlich größer als bei
vergleichbaren Formaten im Town-Center
und weisen weitaus geringere Bewirt-
schaftungskosten auf. Neighbourhood-
Lagen befinden sich innerhalb von Wohn-
gebieten oder, wie es der Name verdeut-
licht, in ihrer unmittelbaren Nachbar-
schaft.
www.ecostra.com 17Extreme Unterschiede in den Shoppingcentern wurde bereits viel
Flächengrößen früher begonnen, zunächst gezielt in den
Innenstädten und innenstadtnahen
Betrachtet man neben der Verteilung der Lagen (Town-Center) und erst später an
Verkaufsfläche zusätzlich die Anzahl der Out-of-Town-Standorten. In der jüngeren
Verkaufsstellen, stellt sich das Bild Vergangenheit sind Shoppingcenter-
anders dar. Etwa 57 Prozent der Entwicklungen wieder vorrangig in den
Standorte / Geschäfte befinden sich in Town-Centern vorzufinden.
Town-Centern und rund 40 Prozent in
Neighbourhood-Lagen. Weniger als 5
Prozent sind somit den Out-of-Town-
Lagen zuzurechnen. Diese Verteilung
lässt auf eine durchschnittliche Größe der
Standorte in den Neighbourhood-Lagen
von weniger als 75 qm Verkaufsfläche
schließen, in den Town-Centern sind es
etwa 150 qm und in den Out-of-Town-
Lagen etwa 2.200 qm.
Town-Center First
Ungeachtet der Großflächenmärkte an
den Out-of-Town-Standorten finden
Einzelhändler den überwiegenden Teil
der Verkaufsfläche und das größte
Abschöpfungspotenzial in den Town-
Centern. Um die Attraktivität der Städte
und Stadtzentren zu sichern und zentrale
Bereiche durch einen funktionierenden
Einzelhandel wiederzubeleben haben
Community und Local Government unter
dem Leitgedanken „Town-Center First“
das „Planning Policy Statement 4 (PPS
4)“ verabschiedet und die Kommunen zu
großer Zurückhaltung beim Ausweis
neuer Baugebiete aufgefordert. Ziel des
PPS 4 ist insbesondere der Schutz von
Innenstadtlagen vor der Schädigung
durch immer großflächigere Out-of-
Town-Entwicklungen.1
Hohe Marktbedeutung der
Shoppingcenter
Die Gliederung der Verkaufsfläche nach Im britischen LEH dominieren nach
dem Immobilientyp zeigt auf, dass knapp wie vor kleinteilige Strukturen
ein Viertel der Fläche und somit wesent-
lich mehr als in Deutschland auf Aufgrund der historisch gewachsenen
Shoppingcenter bei deutlich kleineren städtebaulichen Strukturen weisen
Märkten entfällt. Das ist nicht verwunder- Einzelhandelsimmobilien in Großbritan-
lich, denn mit der Entwicklung von nien in der Regel kleinere durchschnitt-
liche Verkaufsflächen auf, die sich häufig
1
Wichtigste Regelung hierbei ist der „Sequential in viktorianischen Reihenhäusern oder
Approach“, in dessen Rahmen der Entwickler mischgenutzten gewerblichen Objekten
von Einzelhandelsimmobilien nachweisen muss, befinden. Mithin existiert insbesondere
dass es bei geplanten Out-of-Town-Entwick-
lungen keinen geeigneten Standort im Town-
eine Vielzahl kleiner Lebensmittelläden
Center gibt. Dies gilt zwingend für Nutzflächen (Convenience Stores), die nicht nur
über 2.500 qm, vereinzelt aber auch für klein- innerstädtisch der schnellen Mittagsver-
flächigere Entwicklungen. sorgung dienen, sondern auch vorrangig
18 www.ecostra.comin der Neighbourhood liegen. Allein 20 größere Verkaufsflächen mit sehr guter
Prozent des Umsatzes im Lebensmittel- Verkehrsanbindung nachgefragt. Ander-
einzelhandel wird im sehr kleinen seits sind einzelne solitäre Betriebstypen
Einkaufsmarkt erwirtschaftet. Daher des Lebensmitteleinzelhandels oder
können auch Standardshops und Flächen Warenhäuser fest in der Konsumland-
kleiner 500 qm in Nebenlagen gut schaft etabliert und werden nur durch
operieren. Einzelhandelsimmobilien sind konzeptionelle Innovationen ergänzt.
aufgrund historisch gewachsener Hinsichtlich der Anbieterstruktur im Do-it-
Strukturen kleinflächiger. Großflächige Yourself (DIY) und Möbeleinzelhandel ist
solitäre Immobilien wie in Deutschland es nicht auszuschließen, dass vereinzelt
sind kaum vorhanden. Märkte aus der Marktlandschaft ver-
schwinden werden.
Ausbau der Randsortimente im LEH
Nachdem die spekulative Entwicklung
durch Investoren im Non-Food-Bereich
zum Stillstand gekommen ist, besteht für
die auf Lebensmittel ausgerichteten
Unternehmen zudem die Chance, den
Anteil an Non-Food-Artikeln von derzeit
16 Prozent am Umsatz zu festigen und
auszubauen.
Auch in GB: schwierige Drittver-
wendung für Spezialimmobilien im
Handel
Mit Blick auf die grundsätzliche
Drittverwendbarkeit der verschiedenen
Immobilientypen gilt festzuhalten, dass
die sehr kleinen und kleinen Einkaufs-
Kleinteilige Angebotsstrukturen in einer historischen märkte bei gegebenen Standort- und
Einkaufspassage in der Regent Street in London Objekteigenschaften die höchste alter-
native Nutzungsmöglichkeit und Dritt-
Handelsunternehmen haben bereits verwendungsfähigkeit innerhalb und
auf veränderte Flächenanforde- zwischen den Branchen aufweisen. Mit
rungen reagiert steigender Spezifizierung der Immobilie
für einen bestimmten Betriebstyp sinkt
Die Expansionspolitik der Handelsunter- der Grad der Drittverwendungsfähigkeit.
nehmen unter Berücksichtigung der Erschwert wird er, wenn wie im DIY- und
strategischen Ausrichtung auf E- Möbeleinzelhandel für eine Folgenutzung
Commerce und Multi-Channel führt zu nur wenige Marktteilnehmer vorhanden
veränderten Anforderungen an die sind, die zudem unterschiedliche
Einzelhandelsimmobilie in Bezug auf Lage Konzeptansprüche haben. Insgesamt gilt
/ Standort sowie Objekt / Flächenaus- für Großbritannien festzuhalten, dass die
stattung. Einerseits haben die großen Frage nach dem nachhaltigen Bedarf an
Handelsunternehmen ihre Vertriebswege Einzelhandelsflächen und dem „Shop of
bereits den veränderten Anforderungen the Future“ seit mehreren Jahren im
an Funktionalität und Flexibilität der Mittelpunkt der Diskussion von Händlern
Flächen angepasst. Dabei geht es nicht und Immobilieninvestoren steht.
nur um eine Reduktion bei geringerem
Flächenbedarf, sondern auch um die Gemeinsame Gewinner in beiden
anderweitige Nutzung oder Erweiterung Handelsmärkten
der Flächen im Rahmen des Multi-
Channel-Vertriebs. Beispielsweise werden Für beide Länder gilt, dass die Gewinner
vom Sektor Consumer Electronics, für multifunktionale Immobilientypen und
den die Präsentation einer Vielfalt von insbesondere Mietflächen zwischen 500
Artikeln notwendig ist, zunehmend und 1.500 qm in bevorzugter Handels-
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