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4 | 2 0 15 Der Zürcher Hauseigentümer Seite 13 Mit dem Huhn in den Abstimmungskampf Seite 27 Wenn Bäume die Aussicht versperren Seite 60 Was Unkraut mit dem Gärtner anstellen kann
SEITE DES DIREK TORS
Ihr Leben ist lesenswert!
Vermutlich war Ihr Leben nicht ganz so abenteuerlich wie das
des Grafen von Monte Christo oder von Dr. Schiwago. Das Ihrer Eltern
und Grosseltern wohl auch nicht. Und dennoch: Wünschten Sie
sich nicht manchmal, Sie wüssten mehr darüber, wie Ihre Vorfahren
gelebt haben, und könnten in deren Biographien wie in einem Roman
blättern?
Ich denke dabei gar nicht so sehr an grosse Abenteuer oder filmreife
Leidenschaften, sondern an die vielen grossen und kleinen Dinge des
Albert Leiser Alltags, die unser Leben ausmachen. Denn in den vergangenen
Direktor Haus-
70/80 Jahren hat sich das Leben in unserer Gegend vermutlich stärker
Hauswartung von Alphaplan. Ihr bester Plan für den eigentümerverbände
Stadt und Kanton Zürich verändert als in den vorangegangenen 500 Jahren – technisch,
perfekten Unterhalt von Liegenschaften. politisch, gesellschaftlich. Erinnern Sie sich an Ihren ersten Computer,
an die Diskussionen am Mittagstisch, als Ihre Mutter zum ersten Mal
abstimmen durfte, an den Schock und die Begeisterung, welche
Rock'n'Roll auslöste? Ihr Leben ist lesenswert! Aber dafür muss es erst
aufgeschrieben werden.
Das Schreibportal www.meetmylife.net, das aus der Universität
Zürich heraus mit Unterstützung des Instituts für Sozialanthropologie
und Empirische Kulturwissenschaft (ISEK) entwickelt wurde, erlaubt
es jedermann, seine Lebensgeschichte auf einfache Weise aufzuschrei
ben. Geschrieben wird im Internet, cloudbasiert, ortsunabhängig, von
jedem Computer aus. Schreiben und Publizieren erfolgt simultan. Auf
diese Weise wird sichergestellt, dass wertvolle Lebenserinnerungen
nicht mehr auf lokalen Computern mit der Zeit verloren gehen. Das Por
tal soll zudem einen Beitrag zur Erhaltung des immateriellen kulturellen
Erbes der Schweiz leisten. Einzelschicksale und Lebenserinnerungen,
gelebte Volkskultur eben, sollen nicht mehr verloren gehen, sondern für
die Nachwelt für immer erhalten bleiben.
Sein Leben aufzuschreiben ist für jeden Schreibenden eine
Bereicherung. In ersten positiven Reaktionen auf das von meetmylife.
net angebotene Schreibverfahren sprechen Testpersonen von einem
einmaligen Erlebnis. Sie seien aufgrund der präzisen Fragen und klaren
thematischen Struktur von einem eigentlichen «AutobiografieVirus»
gepackt worden. Schauen Sie doch einfach mal rein. Ihre Lebensge
Basel schichte ist es wert – auch wenn Sie nicht im Rampenlicht stehen oder
Winterthur gerade deswegen.
St. Gallen
Dietikon
Zürich 0848 90 1000
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Zug Albert Leiser
Bern Hauswartung | Reinigung | Kundengärtnerei | Handwerkerteam
HEV 4-2015 | 3
IMPRESSUM I N H A LT
Geschäftsstelle Herausgeber Seite des Direktors N AT U R
Hauseigentümerverband Hauseigentümerverband
3 Ihr Leben ist lesenswert!
Kanton Zürich Zürich (HEV Zürich) Unser Garten
Albisstrasse 28, Postfach In Zusammenarbeit mit
8038 Zürich Hauseigentümerverband Seite des Präsidenten 60 «Wundermulch» oder Erfahrungen eines
Telefon 044 487 18 00 Kanton Zürich 71 Nach den Wahlen ist vor den Wahlen … vom Unkraut geschädigten Gärtners
Fax 044 487 18 88 (HEV Kanton Zürich)
info@hev-zh.ch I hev@hev-zuerich.ch
Öffnungszeiten Direktor HEV Kanton Zürich
Montag bis Freitag 8.00–17.30 Uhr und HEV Zürich POLITIK SERVICE
Albert Leiser
Telefonzentrale Sessions-Nachlese des Präsidenten Seminare
Tel. 044 487 17 00 Redaktion 7 «Dies ist kein guter Kompromiss» 35 Der Mietzins
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Fax 044 487 17 77
8038 Zürich
43 Die korrekte Heiz- und Nebenkostenabrechnung
Initiative «Ja zu fairen Gebühren»
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21 «Sozial nachhaltige Sanierungen 66 HEV Weiningen-Geroldswil-Oetwil:
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HEV Zürich 45 Wer bezahlt die Nebenkosten nach der
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Manuskripte kann keine Empfehlung des Herausgebers dar. Beeinträchtigte Aussicht:
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4 | HEV 4-2015 HEV 4-2015 | 5
POLITIK
Ihre Immobilien. Unser Zuhause.
Sessions-Nachlese des Präsidenten
«Dies ist kein guter Kompromiss»
Ende März ist in Bern die Frühlingssession dass es nun zu diesem Kompromiss gekommen
zu Ende gegangen. HEV-Präsident Hans ist. Leider ist dies jedoch die bestmögliche Lö
Egloff sprach mit der Tessiner Nationalrä- sung, ansonsten wäre es wahrscheinlich zum
Steht ein heikler Vertragsabschluss bevor? tin Roberta Pantani (Lega dei Ticinesi) über Referendum gekommen. Das wollten wir unbe
Haben Sie Fragen zum Steuer-, Miet- oder Baurecht? den Kompromiss zur Zweitwohnungsiniti- dingt vermeiden.
Komplexe rechtliche Fragestellungen erfordern ative und andere im Parlament behandelte
Geschäfte, welche für Hauseigentümer von In den Medien klang das so, als sei dieser Kom-
Erfahrung und Kompetenz. Unsere Juristen und Anwälte Bedeutung sind. promiss etwas Aussergewöhnliches, dabei ge-
stellen Ihnen beides zur Verfügung.
Mit dem Kompromiss
zur Zweitwohnungsini-
tiative ist diese Session
Wir kämpfen
je nach Sichtweise mit
einem grossem Feuer-
werk oder einem Don-
nergrollen gestartet.
für Sie.
Was beinhaltet dieser
Kompromiss jetzt ge-
nau und welche Konse-
quenzen hat er für un-
sere Mitglieder?
Roberta Pantani
(R.P.): In der Schweiz
versucht man in der
Politik immer einen
Kompromiss zu finden.
Für diejenigen Kanto
ne, die stark in Ge
schäfte mit Zweitwoh
nungen involviert sind,
etwa das Wallis, die
Cornel Tanno und sein Team Waadt oder das Tessin,
freuen sich auf Ihren Anruf auf 044 487 17 11 ist dies leider keine
gute Lösung. Für Ge
meinden, die mit den
Zweitwohnungen diese
ominösen 20 Prozent
schon heute erreicht
haben, könnte dies ne
gative Folgen haben.
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www.hev-zuerich.ch HEV 4-2015 | 7
POLITIK POLITIK
Hans Egloff (H.E.): Diese ganze Geschichte bin davon überzeugt, dazu wäre es gekom weise muss man sagen, dass diese Bürgschaften
ZUR PERSON ist jedoch nicht nur ein Kompromiss, meiner men –, hätten wir ein Bundesgesetz verteidigen in der Vergangenheit nie beansprucht wurden.
Meinung nach bedeutet dies viel mehr. Ich war müssen, welches wir eigentlich gar nicht wollen Jetzt könnte man daraus schliessen, dass es ja
Roberta Pantani. Jahr-
gang 1965, ist in Chiasso immer ein dezidierter Gegner der Initiative über und hätten zudem das Referendum am Schluss nichts kostet und somit keine wirkliche Rolle
aufgewachsen, verhei- die Zweitwohnungen. Wir haben diese Abstim auch noch verloren. Damit wäre der schlimmst spielt, denn Geld müsste der Bund als Bürge erst
ratet und Mutter von mung jedoch verloren und als Demokrat hab mögliche Fall eingetreten. dann ausgeben, wenn es zu einem Ausfall kom
zwei Kindern. Roberta ich dieses Resultat zu akzeptieren. men sollte.
Pantani sitzt seit 2011 Nun hat sich das Parlament aber irgendwie R.P.: Genau, das wollten wir unbedingt ver Ich bin jedoch aus grundsätzlichen Über
für die Lega dei Ticinesi verrannt. Zuerst im Ständerat und danach noch hindern. legungen gegen diese Art der Förderung des
im Nationalrat. Sie ist viel stärker im Nationalrat haben wir ver gemeinnützigen Wohnungsbaus. Erstens hat
auch, seit 2004, Ge- sucht, aus unserer Sichtweise – also aus der Ein weiteres interessantes Geschäft dieser Sessi- sich der Bund nicht einzumischen, denn er hat
meinderätin (Exekutive) Sicht der Hauseigentümer, der Tourismus und on lief unter dem ziemlich sperrigen Namen keine Ahnung, wo genau Wohnungen benötigt
von Chiasso. Roberta Baubranche – möglichst das Maximum heraus «Eventualverpflichtungen der Wohnraumförde- werden und wo nicht. Das ist Sache der Kanto
Pantani arbeitet als zuholen. In den Kommissionen und in den rung 2015-2021». Was müssen wir uns darunter ne und der Gemeinden, denn die wissen, wo
Treuhänderin. Räten wurde ständig darum gerungen, etwas vorstellen? eine Nachfrage besteht und wo man das allen
mehr und dann noch mehr zu erreichen, bis falls fördern kann.
hören diese doch zum Alltag der Schweizer man irgendwann bemerkte, dass wir mit diesem H.E.: Hier machte man Bürgschaftszusagen in Zweitens gibt es aktuell gewissermassen ei
Politik. Bundesgesetz über die Zweitwohnungen gar der Höhe von 1,9 Milliarden Franken. Damit nen regelrechten Hype um gemeinnützigen oder
nicht mehr die Volksinitiative umsetzen. Viel wurden Eventualverpflichtungen zu Gunsten preisgünstigen Wohnungsbau. Jeder will da ein
R.P.: Natürlich könnten wir immer mit Kom mehr machten wir das, von dem wir meinten, des gemeinnützigen Wohnungsbaus gespro bisschen fördern. So macht zum Beispiel die
promissen Politik machen. Als Vertreterin der es wäre das Beste für uns. Das halte ich aber für chen. Das ist ein riesiger Betrag, das sollte man Stadt Zürich was, dann macht der Kanton Zü
Lega bin ich jedoch grundsätzlich nicht immer unanständig, denn damit haben wir den Inhalt, richtig einordnen. Damit können gemeinnüt rich was und jetzt macht der Bund auch noch
von vornherein dazu bereit. In einigen Geschäf Sinn oder Geist der Initiative komplett auf die zige Wohnbauträger, also Genossenschaften, bei was. Da wird einfach sehr viel Geld ausgegeben,
ten – und dazu gehört auch dieses – bin ich je Seite geschoben. Banken einfacher Kredite erhalten. Der Bund wobei am Schluss der Mittelstand für den Mit
doch kompromissbereit, das ist in diesem Fall Frau Pantani sagte zuvor zu Recht, falls das gibt eine Bürgschaft ab, dadurch werden die telstand bezahlt, da es zwar Belegungsvorschrif
leider notwendig. Referendum ergriffen worden wäre – und ich Kredite rund ein Prozent günstiger. Ehrlicher ten gibt, die jedoch völlig ungenügend sind. Im
8 | HEV 4-2015 HEV 4-2015 | 9
POLITIK
«Raum für Vertrauen
Viele Leute wissen nicht, dass
durch ihr Grundstück unterir heisst für mich,
disch ein Gewässer führt, weil
dieses komplett eingedolt und so
mit nicht zu sehen ist. Das neue
Ihre Interessen ins
Gesetz macht es nun möglich,
dass dem Eigentümer verboten
Zentrum zu stellen.»
wird, auf seinem Grundstück wie
der bauen zu können. Mike Suter
eidg. dipl. Immobilien-Treuhänder
R.P.: Im Tessin ist die Situation
wahrscheinlich noch schlimmer.
Hier wurde in der Vergangenheit
viel gebaut und in etlichen Regi
onen stehen viele Gebäude in der
Nähe eines Gewässers und daher
jetzt in einem Gewässerschutz
gebiet. Wir haben jetzt schon
Schwierigkeiten mit neuen Bau
genehmigungen. Mit dem neuen
Bereich dieser Vorlage des Bundes gibt es nicht Gesetz könnte in diesen Gebieten jedoch über
einmal solche. haupt nichts mehr gebaut werden. Es gibt dort
Gebäude, die bereits seit 50, 60 Jahren da stehen,
R.P.: Zwar teile ich die Beweggründe von Herrn diese können wegen dieser Gewässerschutzver
Egloff, jedoch habe ich dieser Vorlage des Bun ordnung nicht einmal mehr ersetzt werden.
desrats zugestimmt. Grund ist, dass im Tessin
diese Förderung eventuell für den Bausektor H.E.: Man muss hier auf zwei Ebenen korrigie
hilfreich sein könnte. Beide Vertreter der Lega ren, beim Bund und dann bei den Kantonen,
haben diese Vorlage unterstützt. welche die Ausführungsgesetze machen. Da ist
wirklich Handlungsbedarf nötig. Ich hatte da
Gibt es denn viele Wohnbaugenossenschaften im mals leider diesem Gesetz zugestimmt – das hat
Tessin? sich jetzt als Fehler herausgestellt.
R.P.: Ich bin nicht sicher, aber es sollte keine R.P.: Ich kann mich nicht mehr daran erinnern,
geben. Wohnbaugenossenschaft ist eine Form ich müsste nachschauen.
von Bau, welche im Tessin nicht sehr bekannt
ist. Frau Pantani, Herr Egloff, ich danke Ihnen für
das Gespräch. ■
Ein für Hauseigentümer wichtiges Geschäft wur-
de im Ständerat behandelt. Dabei ging es um die
Schaffung von mehr Handlungsspielraum in der ImmoCorner AG
Reto Vasella
Gewässerschutzverordnung. Was ist darunter Lic. phil. I
konkret zu verstehen? Redaktor HEV Zürich Immobilienverkauf
Immobilienbewirtschaftung
H.E.: Beim Schutz des Gewässerraumes wurde Fotos
der Schutzraum ausgedehnt. Davon betroffen André Springer Silbernstrasse 10
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mer. Das ist eine recht komplizierte Materie. Telefon 043 343 70 00
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10 | HEV 4-2015
POLITIK
Initiative «Ja zu fairen Gebühren»
GRÖSSTES COMPETENCE-
CENTER AUF ÜBER 200m2 Mit dem Huhn auf Abstimmungskurs
Ein gerupftes Huhn soll es richten: Der KGV Politiker, die am 23. März der Einladung ins
und der HEV Kanton Zürich präsentierten Zunfthaus zu Schneidern in Zürich gefolgt
am 23. März vor zahlreichen Kantons- und waren, sassen zunächst vor abgedeckten Pla
Gemeindepolitikern ihre Kampagne für die katen. HEV und KGV hatten Vertreter aus dem
Inititative «Ja zu fairen Gebühren» und zeig- Kantonsrat und Gemeindepolitiker zur Lancie
ten erstmals das Sujet, das den Abstim- rung der Abstimmungskampagne ihrer beiden
mungskampf bis Mitte Juni illustrieren Initiativen «Ja zu fairen Gebühren» eingeladen,
wird. um sie über die wichtigsten Punkte zu infor
mieren.
Nein, so schnell liessen HEVPräsident Hans
Egloff und KGVGeschäftsleiter Thomas Hess Zwei Initiativen nötig
die Katze beziehungsweise das Huhn nicht «Eigentlich sollte der Wahlkampf für die
aus dem Sack. Die rund 60 Politikerinnen und Kantonsratswahlen derzeit so richtig am Rotie
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HEV 4-2015 | 13
POLITIK POLITIK
ren sein», sagte Hans Egloff in seiner Be Ebenfalls die öffentliche Luftsäule bean schrieben haben, und entkräftete deren Be Huhn und dem Slogan «Genug gerupft – Ja zu
grüssung. «Da wäre unsere Initiative ein ideales sprucht das GlobusProvisorium zwischen dem fürchtungen. So sei der erste zu erstellende fairen Gebühren!» wird das Initiativkomitee bis
Instrument, um den Wahlkampf zu befeuern Zürcher Hauptbahnhof und dem Central. «Eine Gebührenkatalog mit Aufwand verbunden. zur Abstimmung am 14. Juni für seine Initiati
und das Gespräch mit Wählern zu finden.» Neuberechnung der Gebühr führte dazu, dass Im Vergleich zu einer Budgetdebatte halte ven werben. Ein Huhn, so viel sei verraten, kam
Während die Kantons und Regierungsrats die Nutzung der öffentlichen Luftsäule um dieser sich jedoch in Grenzen. «Zudem wird dabei nicht zu Schaden. Das «Güggeli» auf dem
wahlen am 12. April – abgesehen von einem 341 Prozent teurer wurde», erklärte Hess. Ge der Gebührenkatalog nur alle vier Jahre zu Plakat ist eine Fotomontage. ■
möglichen zweiten Wahlgang beim Regierungs bühren sollten sinnvoll erhoben werden. Es ma Beginn einer Legislatur genehmigt; Steuern
rat – vorbei sind, geht der Abstimmungskampf che wenig Sinn, einen Tankstellenshop, der oder Budgets dagegen jährlich», erklärte Kutter.
um die von HEV und KGV gemeinsam lancier 24 Stunden geöffnet hat, mit einer Gebühr zur Wenn die Gemeindeversammlung über den
ten Volksinitiativen «Ja zu fairen Gebühren» Kontrolle der Öffnungszeiten zu belasten, wie Gebührenkatalog debattiere, stärke dies des
Text/Bild
dann erst richtig los. dies derzeit geschehe. sen Legitimität bei. «Die Gebührenhoheit Gabriela Meissner
Die Abstimmung über «Ja zu fairen Gebüh Anhand weiterer Beispiele zeigte Hess auf, beim Volk – das kann doch gar nicht falsch Kantonaler Gewerbeverband
ren» ist auf den 14. Juni angesetzt. Aus gesetz wie unterschiedlich die Höhe von Gebühren für sein.» Zürich KGV,
geberischen Gründen sind zwei Initiativen vergleichbare Dienstleistungen sein können. Dann endlich wurden die Plakate entrollt Chefredaktorin «Zürcher
nötig: die eine, um die Grundsätze in der Kan Abfallsäcke kosten im Kanton Zürich 196 Fran und ein riesiges, federloses Huhn betrat den Wirtschaft»
tonsverfassung anzupassen, die andere betrifft ken, im Kanton Solothurn wird man mit 75 Saal, das für einiges Gelächter und viele gezück
das Gemeindegesetz. Im vergangenen Septem Franken um weniger als die Hälfte zur Kasse te Mobiltelefone sorgte. Mit dem gerupften
ber hat der Kantonsrat die beiden Initiativen gebeten. Scheidungswillige müssen in Zürich
nach eingehender Grundsatzdebatte zur An 2370 Franken, in Basel lediglich 600 Franken
nahme empfohlen. bezahlen. 170 Franken kostet es in Zürich, ein
Ende August 2012 begannen KGV und HEV Testament zu hinterlegen. In Altdorf hingegen
mit der Unterschriftensammlung. Im darauf ist diese Dienstleistung gratis.
folgenden Januar wurden die Zwillingsinitiati
ven eingereicht. Keine Rechtsunsicherheit
Hans Egloff fasste für die Anwesenden kurz KGVPräsident Hans Rutschmann widerlegte
die wichtigsten Punkte zusammen: «Sieben Mil die aufgekommenen Behauptungen der Geg
liarden spült es jedes Jahr an Gebührengeldern nerschaft der beiden Initiativen. Die Rechtssi
in die Kassen des Kantons Zürich und seiner cherheit sei durch die Initiative nicht beein
Gemeinden», erklärte der HEVPräsident und trächtigt, dies zeige ein von HEV und KGV in
warnte zugleich: «Tendenz steigend.» Grund sei, Auftrag gegebenes Gutachten von Rechts
dass der Bürger anders als bei Steuern bei Ge professor Thomas Poledna. «Wird der Gebüh Gebr. Knabenhans AG
bühren nicht mitreden könne. Der Bürger habe renkatalog von der Gemeindeversammlung Hardstrasse 67 / 8004 Zürich
zudem keine Übersicht über die Festsetzung oder dem Parlament nicht genehmigt, bleibt
von Gebühren. «Je nach Gemeinde gibt es für der bisherige in Kraft», erklärte Rutschmann.
gleiche Leistungen grosse Unterschiede.» Auch würden bei Nichtzustandekommen
Kaminfegerei
eines Gebührenkatalogs bestehende Regelungen Lüftungsreinigung
Kostbare Luftsäule gelten. «Unsere Initiativen bewirken aus
KGVGeschäftsleiter Thomas Hess machte drücklich kein Gebührenerhebungsverbot», so Dachdeckerei
anhand von Beispielen deutlich, wie manche der KGVPräsident. Da die Initiativen ver Video
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Gebührenerhebungen wahre Blüten treiben. langen, dass das Kosten und das Äquivalenz
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14 | HEV 4-2015 HEV 4-2015 | 15
Wir sagen JA zu fairen Gebühren:
Namhafte Vertreter aus der Zürcher Wirtschaft und Politik haben bei der Pesta-
lozziwiese an der Bahnhofstrasse gemeinsam für die Kantonalen Volksinitiativen Ich hätte schon früher den
«JA zu fairen Gebühren» demonstriert. Mit dabei waren unter anderen die Präsi- richtigen Makler nehmen sollen
denten vom HEV Kanton Zürich und vom Kantonalen Gewerbeverband Zürich KGV,
Hans Egloff und Hans Rutschmann. Die beiden Verbände haben die Initiativen
lanciert.
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Volk alle vier Jahre genehmigt werden –
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nach welchem Prinzip Gebühren erhoben und
erhöht werden Genug
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darf mit Gebühreneinnahmen keine Gewinne erzielen gerupft!
• Alle Gebühren müssen verhältnismässig sein
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AKTUELL
«hausWert» – Salvis Tipp
Flechten – und wie man sie am besten In der Schweiz kommt dabei am häufigs
entfernt Welcher Hausbesitzer kennt sie ten die Krustenflechte vor und diese erweist Türen auf fürs Eigenheim:
nicht: unschöne Flecken auf Steinböden der sich als hartnäckige Bewohnerin von porö
Terrasse oder des Balkons. Und Jahr für sen Betonflächen wie Dachziegeln oder mit unserer günstigen Starthypothek.
Jahr werden sie erst noch grösser. Zwar sind Verbundsteinen. Sie ist sehr widerstands
diese runden weisslichen bis grünlichen Fle fähig, hat ein hartes Schutzschild und ist Jetzt Offerte anfordern!
cken weder giftig oder sonstwie gefährlich, fest mit der Oberfläche verankert. Deshalb
doch können sie das ästhetische Empfin braucht es auch entsprechende Geräte, um
den des Betrachters markant stören. Zumeist sie sicher von mit Steinplatten belegten
handelt es sich dabei um Flechten, einer Terrassen oder Balkonen zu entfernen. Da
symbiotischen Lebensgemeinschaft von Pil Steinplatten eine unterschiedliche Ober
zen und bestimmten Algen oder Bakterien. flächenstruktur haben (rau oder poliert),
ist es wichtig, dass die richtige
Reinigungsmethode angewendet
wird. Somit ist es für diese Arbeit
unerlässlich, einen Fachmann bei
zuziehen.
Unter Druck
Am besten lassen sich Flechten
mittels Skalpell, Bürsten oder durch
einen Wasserstrahl unter Druck
entfernen. Dabei ist es wichtig, zu
vor die Beschaffenheit des Unter
grunds zu prüfen, denn bei einer
mechanischen Abtragung der
Flechten besteht die Gefahr, dass
nur die sichtbaren Teile der Orga
nismen entfernt werden. Pilzmyzele
und Sporen können dabei zurück
bleiben und zu erneutem Wachstum
führen.
Je nach Befall kann es notwen www.zkb.ch/eigenheim
dig sein, Fungizide oder andere
Mittel einzusetzen. Diese sind nor
malerweise gut wasserlöslich und So einfach geht’s:
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besteht jedoch in der Zerstörung vom attraktiven Preis und vereinbaren Sie eine Beratung.
der Lebensgrundlagen der Organis
men. Dies geschieht hauptsächlich
durch bauliche Massnahmen wie
Überdachungen, welche dafür
sorgen, dass der Boden beziehungs
weise die Steinplatten gar nicht
«hausWert»-Equipenchef Salvatore Forte in Aktion. oder weniger lang feucht sind. (rcv)
18 | HEV 4-2015AKTUELL
Ein Leitfaden auch für private Hauseigentümer
«Sozial nachhaltige Sanierungen
und Ersatzneubauten»
Sanierungen und Ersatzneubauten wirken
Der Leitfaden «Erfolgsfaktoren sozial nachhalti-
sich auf das Zusammenleben in einer Lie-
ger Sanierungen und Ersatzneubauten» ist als
genschaft und in einem Quartier aus. Wie PDF frei erhältlich unter:
sie sozial nachhaltig gestaltet werden kön- www.stadt-zuerich.ch/nachhaltigsanieren.
nen, fasst ein neuer Leitfaden der Stadt Zü-
rich zusammen. Albert Leiser, Direktor des
Hauseigentümerverbands Zürich, war als neue Leitfaden nennt vier Erfolgsfaktoren, die
Experte an die Lancierungsveranstaltung für sozial nachhaltige Sanierungen und Ersatz
im Stadthaus eingeladen und vertrat die neubauten entscheidend sind. Erstens: Bezahl
Sicht des HEV. bare Mieten dank Kostenreduktion und ange
messener Wohnungsbelegung. Zweitens: Eine
Die Halle im Zürcher Stadthaus war bis auf den langfristige Erneuerungsstrategie und frühzei
letzten Platz gefüllt, als Corine Mauch die Ver tige Kommunikation mit den Mieterinnen und
anstaltung eröffnete. Die Stadtpräsidentin wies Mietern. Drittens: Identität, Gemeinschaft und
darauf hin, dass Bauen in Zürich immer mehr Zusammenleben in Haus und Siedlung fördern.
zum Bauen in schon bestehenden Siedlungs Viertens: Die Vielfalt und flexible Nutzung ei
Strukturen wird. Neue Wohnungen würden ner Liegenschaft gewährleisten.
künftig dort entstehen, wo bereits Menschen
Fläche pro Kopf fast halbiert
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Bei dieser Entwicklung nach Innen spielt die Aurelio Vaccani, Architekt ETH, zeigte an ei
mit Erdgas/Biogas soziale Nachhaltigkeit eine zentrale Rolle. Der nem Beispiel, wie die Erfolgsfaktoren umgesetzt
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(Präsident Wohnbaugenossenschaften Zürich), Rahel Marti (stv. Chefredaktorin Hochparterre), Arno Roggo
(Direktor Liegenschaftenverwaltung Stadt Zürich), Alex Schärer (Leiter Portfoliomanagement Immobilien Migros
Pensionskasse) (v.l.n.r.).
HEV 4-2015 | 21AKTUELL
Saniertes Haus in Zürich-Hottingen: die Wohnungen
wurden neu strukturiert.
cher, zweckmässiger Ausstattung und ei
ner funktionalen Objektqualität erreicht
Pensimo Erstellungskosten 15 bis 20 Pro
zent unter dem Durchschnitt. Auf dem
ZwickyAreal in Dübendorf realisiert sie
mit diesem Rezept 4ZimmerNeubau
wohnungen auf 84 Quadratmeter für un
ter 2000 Franken Monatsmiete inklusive
Nebenkosten.
Langjährige Mietverhältnisse
Auf dem Podium im Stadthaus vertrat
Albert Leiser die Position des HEV. Er sei
zuerst einmal froh, dass der Leitfaden
«nur ein Leitfaden und kein weiteres Ge
setz» sei. Die Erfolgsfaktoren würden das
aufnehmen, was die Hauseigentümer
auch wollen: faire, gute und langjährige
Mietverhältnisse. Die im Leitfaden er
wähnte Vernetzung von Hausbesitzenden
in den Quartieren sei auch in seinem In
teresse. Eva Schuhmacher vom Hausver
ein teilte die Einschätzung, dass private
Vermieter die Bedeutung sozialer Nach
haltigkeit anerkennen.
Dass es jetzt einen Leitfaden gäbe, sei
werden können. Er begleitete die Sanierung ei ein guter Schritt in die richtige Richtung. Arno
nes Mehrfamilienhauses in ZürichHottingen. Roggo, Direktor der städtischen Liegenschaf
Mit klug durchdachten Grundrissen wurden tenverwaltung, spielte den Ball zu den institu
die Wohnungen neu strukturiert. Es wurde sehr tionellen Investoren, die häufig nur die Rendite
frühzeitig informiert und nach Ersatzlösungen im Auge hätten. Dem stimmte Alex Schärer von
für die Mietenden gesucht. Statt wie vorher acht der Pensionskasse der Migros nicht zu. Seine
leben neu achtzehn Personen im Haus. Die Flä Kasse sei durchaus daran interessiert, auch
che pro Kopf ist von 75 Quadratmeter auf 35 bis günstigere Wohnungen zu bauen. Peter Schmid
40 Quadratmeter gesunken. Die Mieten liegen von den Wohnbaugenossenschaften Zürich wies
20 Prozent unter dem Marktdurchschnitt, brin in der Diskussion auf die Bedeutung der Kos
gen dem privaten Hauseigentümer aber mehr tenmiete hin, die im Leitfaden nicht erwähnt
als fünf Prozent Bruttorendite. werde. In der Schlussrunde fragte Rahel Marti,
Kosten können auch bei der Ausstattung ge die als stellvertretende Chefredaktorin des
spart werden. Viele Mieter sind bereit, auf den Hochparterres das Podium zügig moderierte,
modernsten Ausbaustandard zu verzichten, nach dem Ausblick für den Leitfaden. Hier
wenn dadurch die Mieten günstiger werden. schlossen sich die Teilnehmenden dem Aufruf
Auf dieses Konzept setzt die Pensimo Gruppe von Albert Leiser an, dass es nun vor allem da Die echte Schweizer Küche
mit ihrer Anlagestiftung Adimora, wie Jörg rum gehe, den Leitfaden und die Erfolgsfakto
Koch, CEO der Pensimo, ausführte. Mit einfa ren bekannt zu machen. (rcv) ■ BRUNNER KÜCHEN AG 5618 Bettwil 056 676 70 70 www.brunner-kuechen.ch
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wissen die Voraussetzung zur Teilnahme an
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Bäume, die dem Nachbarn die Aussicht hat aus ihrer Sicht ein unzumutbares Aus
versperren, können zum Zankapfel wer- mass erreicht. Stamms lieben ihre Bäume
den. Sind die kantonalen Abstandsvor- und wollen sie auf keinen Fall einkürzen oder
schriften eingehalten oder bei deren fällen lassen.
Nichteinhaltung der Anspruch auf Besei-
tigung verjährt, gibt es noch die bundes- Verjährung des kantonalen
rechtliche Mindestgarantie. Diese kann Beseitigungsanspruchs
allerdings nur in seltenen Ausnahmefällen Gestützt auf Art. 688 ZGB können die Kantone
erfolgreich in Anspruch genommen wer- für Anpflanzungen je nach der Art des Grund
den. stückes und der Pflanzen bestimmte Abstände
vom nachbarlichen Grundstück vorschreiben.
Herr und Frau Krone besitzen ein privates Alle Kantone haben von dieser Kompetenz Ge
Anwesen an exklusiver Lage. Die Aussicht brauch gemacht und privatrechtliche Abstands
auf den See und die Alpen waren vor 20 Jahren vorschriften für Pflanzen aufgestellt. Die Un
einer der Beweggründe, das Grundstück zu terschiede zwischen den einzelnen kantonalen
kaufen. Inzwischen sind die damals gepflanz Regelungen sind zum Teil recht gross.
ten zierlichen Bäumchen auf dem benach Herr und Frau Krone müssen deshalb in ei
barten Grundstück der Familie Stamm zu nem ersten Schritt abklären, welche kantonalen
stattlichen, hochstämmigen Schattenspendern Abstandsvorschriften für die hochstämmigen
herangewachsen und verdecken zum Leid Bäume der Familie Stamm gelten. Sollten alle
wesen der Familie Krone die Sicht auf See oder mindestens einige der Bäume diesen Min
und Berge. Die Beschattung des Grundstücks destabstand unterschreiten, ist in einem weite
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der Ausübung seines Eigentums,
wie namentlich bei dem Betrieb sichtbehindernden Gesamteindruck
eines Gewerbes auf seinem Grund vermittelte. Die betroffene Nachbar
stück, sich aller übermässigen Ein schaft genoss früher eine phantas
wirkung auf das Eigentum der tische Sicht auf den Zugersee, welche
Nachbarn zu enthalten. Verboten dann durch die sich gleich einer un
sind insbesondere alle schädlichen durchdringlichen Mauer meterhoch
und nach Lage und Beschaffenheit auftürmende Hecke fast vollständig
der Grundstücke oder nach Orts verbarrikadiert wurde. Für das Bun
gebrauch nicht gerechtfertigten desgericht war klar, dass dieser Um
Einwirkungen durch Luftverun stand die Wohn und Lebensqualität
reinigung, üblen Geruch, Lärm, der Nachbarn in drastischer Weise
Schall, Erschütterung, Strahlung beeinträchtigte Die ThujaPflanzen
oder durch den Entzug von Beson mussten auf ein Mass zurückge
nung oder Tageslicht. schnitten werden, mit dem die spek
Laut Bundesgericht hat der takuläre Seesicht für die Nachbarn
Dichter Altbaumbestand mit unterschrittenem Grenzabstand. bundesrechtliche Immissions wieder freigelegt wurde.
schutz die Bedeutung einer Min Art. 684 ZGB erreicht, ist schwierig zu beant Herr und Frau Krone werden sich in ihrer
ren Schritt zu klären, ob der Anspruch auf Be destgarantie, wenn der kantonalrechtliche Im worten. Unter Umständen können Vorschriften Argumentation gegen die aussichtversperren
seitigung allenfalls schon verjährt ist. Recht missionsschutz trotz Nichteinhaltung der aus der kommunalen und kantonalen Bauge den Bäume auf dem Grundstück von Herrn
viele Kantone kennen eine Verjährungsfrist von Abstandsvorschriften versagt, beispielsweise setzgebung zum zulässigen Schattenwurf von und Frau Stamm also auf dieses Bundesgerichts
2 bis 10 Jahren, gerechnet ab dem Datum der weil der Beseitigungsanspruch verjährt ist. Gebäuden im Zusammenhang mit Pflanzen urteil berufen, wobei offen ist, ob in ihrem
Anpflanzung (Kanton Zürich: 5 Jahre). Es gibt Art. 684 ZGB umschreibt also «das landesweit sinngemäss angewendet werden. Fall tatsächlich die vom Bundesgericht um
aber auch Kantone, welche für die Geltendma geltende Minimum dessen, was Nachbarn ein Im neuen Text von Art. 684 ZGB ist zwar schriebenen strengen Voraussetzungen erfüllt
chung eines Beseitigungsrechts keine Verjäh ander schulden». vom Entzug von Besonnung oder Tageslicht sind. Besser wäre, wenn doch noch eine ein
rungsfrist normiert haben. die Rede, jedoch nicht von einer Verhinderung vernehmliche Lösung mit den Nachbarn er
Leider mussten Herr und Frau Krone fest Übermässigkeit nur in der Aussicht. In einem jüngeren nachbarrecht zielt werden könnte und die Sache nicht zu
stellen, dass viele der Bäume auf dem Grund sehr seltenen Fällen lichen Urteil hielt das Bundesgericht fest, dass einem unter Umständen Jahre dauernden
stück Stamm die kantonalrechtlich vorgeschrie Die Frage, ob ein von Pflanzen ausgehender über den eigentlichen Lichtentzug hinaus auch Gerichtsfall wird. ■
benen Abstände zwar nicht einhalten, die Schattenwurf ein Übermass im Sinne von das Verstellen einer spektakulären Aussicht
kantonale Verjährungsfrist aber in den Anwendungsbereich von Art. 684 ZGB
längst abgelaufen ist. fallen kann. Dass im neuen Gesetzestext nur
vom Entzug von Besonnung oder Tageslicht Andreas Wasserfallen
Minimum dessen, was Nachbarn die Rede und die Aussicht nicht speziell erwähnt Rechtsanwalt,
einander schulden sei, zeige aber, dass diese Art der Beeinträchti Partner Advokatur LWP, Bern,
Bundesrechtliche Sanktionen, denen gung durch Anpflanzungen nur in Ausnahme (www.lwp-law.ch)
eine vom kantonalen Recht un fällen übermässig im Sinn von Art. 684 ZGB
abhängige Bedeutung zukommt, sein könne. Etwa dann, wenn eine besonders
werden von einer zeitlichen Be schöne Aussicht in schwerwiegender Weise ein
fristung im kantonalen Recht nicht geschränkt werde oder das Nachbargrundstück Matthias Brunner
berührt. Dies gilt zum Beispiel für aufgrund einer besonderen Nutzungsart auf die MSc ETH, Unabhängiger
die Ansprüche nach Art. 684 ZGB. Aussicht angewiesen sei, wie dies bei einem Baumexperte Zürich
Diese Bestimmung hat folgenden In Hotelbetrieb der Fall sein könne. (www.matthiasbrunner.ch)
halt: In jenem Urteil wurde tatsächlich eine
solche Ausnahmesituation anerkannt. Thuja
Übermässiger Schattenwurf Pflanzen bildeten eine mauerähnliche Hecke,
durch Vegetation. die einen geradezu erdrückenden und massiv
28 | HEV 4-2015 HEV 4-2015 | 29Zürich •8604Basel • St.Gallen
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HEV 4-2015 | 35RECHT
Liegenschaftsrecht
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Privatpersonen denken beim Verkauf von Gewerbsmässiger Liegenschaftenhandel
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mit grösstem Wert auf Transparenz und Sicherheit. 044 940 65 74 ständen selber als gewerbsmässiger Lie- Verkauf einer Liegenschaft aus dem Privatver
genschaftenhändler eingestuft werden mögen dann auch der Direkten Bundessteuer
Vorsorgeauftrag und Patientenverfügung könnten, wird dabei ausser Acht gelassen (inkl. AHV), wenn nicht nur private Ver
Bestimmen Sie heute, wie mit Ihrem Vermögen und Ihrer
– mit teuren Folgen. mögensverwaltung, sondern eine selbständige
Gesundheit bei einer Urteilsunfähigkeit verfahren wird.
Erwerbstätigkeit vorliegt (Liegenschaften
Eine Einstufung als Liegenschaftenhänd handel).
ler kann sich für eine Privatperson als sehr Als Indizien für eine selbständige Erwerbs
Güter- und Erbrecht kostspielig erweisen, denn diese zahlen näm tätigkeit können etwa folgende Punkte in Be
Individuelle Absicherung für neue Formen lich zusätzlich Bundessteuern und AHV tracht kommen: die (systematische beziehungs
der Partnerschaft und des Familienlebens. Beiträge in der Höhe von rund 20 Prozent weise planmässige) Art und Weise des Vor
des Gewinns. Ein neues Urteil des Bundes gehens, die Häufigkeit der Liegenschaftsgeschäf
gerichts könnte eine Trendwende einleiten.1 te, der enge Zusammenhang eines Geschäfts
www.mengelt-vermoegen.ch | Uster Optimiert Vermögen. mit der beruflichen Tätigkeit der steuerpflich
Der Fall tigen Person, der Einsatz spezieller Fachkennt
KRT
Hans Meier, Angestellter eines Steueramts, nisse, die Besitzesdauer, der Einsatz erheblicher
Kanal – Service AG konnte in den Jahren 1993, 1997, 1998 und 2004 fremder Mittel zur Finanzierung der Geschäfte
von seinem Vater und seiner Schwester vier oder die Realisierung im Rahmen einer Perso
Rohrsanierung mit KRT für Grundstücke zu Vorzugspreisen erwerben, un nengesellschaft. Jedes dieser Indizien kann zu
Haus und Liegenschaften ter Anrechnung an seine Erbschaft. In den Jah sammen mit anderen, im Einzelfall aber auch
ren 2005 und 2006 nahm er an den zwei Gebäu allein ausreichen, um eine Erwerbstätigkeit an
schnell • einfach • sauber • sicher den mit dem Baujahr 1900 Unterhaltsarbeiten zunehmen.
Ableitungen von Ableitungen von Kanalisation bis zum vor. Aufgrund des Alters der Gebäude ent
Hausinstallationen Dach und Terrassen Sammelkanal schloss er sich im Jahre 2008, die Häuser abreis Bundesgerichtliche Rechtsprechung
sen zu lassen und auf der zusammenhängenden Nachdem die zahlreichen Kriterien für das
Fläche von 1100 m2 eine neue Überbauung mit Vorliegen von Liegenschaftenhandel sowohl
sechs Wohneinheiten im Stockwerkeigentum zusammen wie auch einzeln angewendet
zu erstellen. werden können, erstaunt es nicht, dass daraus
Als Hans Meier anschliessend vier Wohnun eine sehr heterogene Rechtsprechung resul
gen verkaufen konnte, stellten sich das Steuer tiert, welche der Rechtssicherheit abträglich
©KRT ©KRT amt des Kantons Schwyz wie auch das Ver ist. Das zeigt sich auch an den vom Bundes
Die Lösung: Schlauch – Lining mit Flexiliner waltungsgericht auf den Standpunkt, dass er gericht in diesem Fall aufgezählten Urteilen,
grosse Wirkung, kleinster Aufwand gewerbsmässiger Liegenschaftenhändler sei, welche es ausdrücklich als Grenzfälle be
Büro Zürich Dienstleistungszentrum weshalb der Gewinn aus den Verkäufen der Di zeichnet:
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HEV 4-2015 | 37RECHT RECHT
gründete und wieder verkaufte, wurde als sen, dass ein Neubau mit sechs Wohnungen Neubau realisiert und einige Wohnungen ver nungen grösstenteils innert kurzer Frist wieder
Liegenschaftenhändler eingestuft.2 sinnvoller sei. Zudem sei von Hans Meier keine kauft hat. Wenn jemand wie Hans Meier inner verkauft, muss mit der Einstufung als Liegen
– Bei einem anderen Steuerpflichtigen, der le weitere Handelstätigkeit bekannt. Am Resultat halb der Familie Grundstücke übernimmt und schaftenhändler rechnen.
diglich sein durch Erbvorbezug erworbenes ändere auch nichts, dass Hans Meier den Bau die Häuser, welche am Ende ihrer Lebensdauer An der grundsätzlichen Problematik der feh
Grundstück zwecks Überbauung in eine Bau weitgehend fremdfinanziert und der Verkauf sind, durch einen Neubau ersetzt, betreibt er lenden Rechtssicherheit ändert das vorliegende
gesellschaft einbrachte, fehlte es an der von vier Wohnungen der Schuldenrückzahlung private Vermögensverwaltung. Entscheidend Urteil nichts. Erschwerend kommt dazu, dass
Händlereigenschaft, da er über keine Kennt gedient habe. Der Umstand, dass der Pflichtige für das Bundesgericht war, dass Hans Meier als die Steuerbehörden nur in seltenen Fällen bereit
nisse im Immobilienbereich verfügte und planmässig vorgegangen sei, den baurechtlichen Branchenfremder quasi unfreiwillig in die Bau sind, vor Baubeginn Rulinganfragen zu beant
Bau sowie Verkauf durch Dritte erfolgten.3 Rahmen voll ausgeschöpft habe und auch auf tätigkeit hineingerutscht ist, da er zuerst die worten. Aus Sicht der Steuerberatung ist es
– Im Fall eines Geschwisterpaares, welches ver die Hilfe von Fachpersonen angewiesen gewe Häuser renovieren wollte. Dass Hans Meier wichtig, sich die möglichen Steuerfolgen früh
schiedene Parzellen, die teils ererbt, teils ge sen sei, wiege nicht schwer, da sich grundsätz dann mit der Realisation planmässig vorging zeitig vor Augen zu führen, um allfällige Über
kauft worden waren, mit einem Apparte lich jeder Private, der ein Haus erstellen lasse, und mit der hohen Fremdfinanzierung doch ein raschungen zu vermeiden. ■
menthaus mit 15 Wohnungen überbauen in dieser Situation befinde. erhebliches Risiko auf sich nahm, hatte keinen
liess und davon innerhalb Jahresfrist sechs Einfluss auf das Ergebnis.
verkaufte, wurde die Händlereigenschaft Kommentar Generell kann festgehalten werden, dass ein
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bejaht, obwohl die Fremdfinanzierung nur Zu Recht widerspricht das Bundesgericht mit ererbtes Grundstück, eine tiefe Fremdfinanzie Lic. iur. Rechtsanwalt,
40 Prozent betrug.4 diesem Entscheid der Tendenz der Steuerver rung, eine lange Besitzesdauer, fehlende Bran TBO Treuhand AG, Zürich
waltungen, automatisch jedermann als Liegen chenkenntnisse und eine geringe Anzahl neu
Der Entscheid schaftenhändler einzustufen, nur weil er einen erstellter Wohnungen für eine private Vermö Bild
Im vorliegenden Verfahren entschied das Bun gensverwaltung sprechen. Wer demgegenüber Keystone/Martin Ruetschi
desgericht, dass kein steuerbarer Liegenschaf einen Neubau mit erheblichen Fremdmitteln
tenhandel vorlag, weil es an einer Handelstätig auf der grünen Wiese realisiert und die Woh
keit fehle. Dies lasse sich daraus ableiten, dass 2
Urteil 2C_1276/2012 vom 24. Oktober 2013
Hans Meier nicht ein unbebautes Grundstück (in: RDAF 2014 II S. 68, StR 69/2014)
erworben habe, sondern zwei bestehende Lie 3
Urteil 2C_819/2011 vom 20. April 2012
genschaften mit der Absicht, sie renovieren zu (in: RDAF 2012 II S. 260)
lassen. Erst nachträglich habe er einsehen müs 4
Urteil 2C_907/2010 vom 16. Mai 2011
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Bau eines Wohnhauses am Zürichsee: Ist der Bauherr eine Privatperson oder ein gewerbsmässiger Liegenschaftenhändler?
38 | HEV 4-2015 HEV 4-2015 | 39Sie können auch lesen
