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Der Zürcher Hauseigentümer
Seite 13 Rotes Telefon: Bauen in Zürich wird berechenbarer
Seite 27 Abstimmung: Tiefere Notariatsgebühren nützen allen
Seite 35 Steuern: Der Pauschalabzug bei vermieteten
Liegenschaften
SEITE DES DIREK TORS
Stockwerkeigentümer als
Sanierungsverhinderer?
Stockwerkeigentum gibt es in der Schweiz seit 1965.
Entsprechend in die Jahre gekommen sind die frühen Eigentums
wohnungen. Tiefgreifende Sanierungen sind nicht nur alters
bedingt nötig, sondern auch weil sich die Anforderungen an Bauten
in den fünfzig verflossenen Jahren massiv geändert haben.
Meinungsverschiedenheiten sind bei solchen Bauvorhaben unver
meidlich, gegenseitige Blockaden nicht ausgeschlossen. Neuerdings
wird geprüft, ob der Gemeinde das Recht eingeräumt werden
Hauswartung von Alphaplan. Ihr bester Plan für den Albert Leiser sollte, die Eigentümergemeinschaft zur Sanierung zu zwingen.
perfekten Unterhalt von Liegenschaften. Direktor
Hauseigentümerverbände
Das Eigentum ist in der Verfassung garantiert und stellt eine ent
scheidende Grundlage unserer Rechtsordnung dar. Eingriffe in
Stadt und Kanton Zürich
die Eigentumsfreiheit können daher nur in Erwägung gezogen
werden, wenn Gefahren drohen. In solchen äusserst seltenen
Extremsituationen ist es schon heute möglich, die Eigentümer
zur Sanierung zu verpflichten. Weitergehende Eingriffe wären
jedoch unverhältnismässig und daher kategorisch abzulehnen.
Das Recht ist beim Stockwerkeigentum sehr differenziert aus
gestaltet – gerade in Bezug auf bauliche Massnahmen. Je nachdem,
ob sie notwendig, nützlich oder luxuriös sind, setzen sie eine
einfache Mehrheit, eine qualifizierte Mehrheit oder Einstimmigkeit
voraus. Das Gesetz enthält auch Definitionen der Begriffe not
wendig, nützlich und luxuriös. Diese sind jedoch nicht so eng for
muliert, dass sie nicht, wie in anderen Bereichen der Recht
sprechung auch, eine Anpassung an die Entwicklung zulassen
würden. Vieles, was heute für manchen notwendig ist, hätten seine
Grosseltern schliesslich noch als luxuriös betrachtet – auch bei den
Gebäuden.
Gesetzgeberischer Aktivismus ist also überflüssig, Sensibili
sierung ist nötig. Je schneller es für jedermann selbstverständlich
ist, dass umfassende Sanierungen keinesfalls ein Luxus,
sondern für den Werterhalt einer Liegenschaft eine Notwendigkeit
sind, umso einfacher werden sie es auch rechtlich haben.
Basel Der HEV Zürich berät fachmännisch und völlig neutral in Sachen
Winterthur Sanierungen und übernimmt auch gerne die Funktion eines
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Gallen Mediators, falls eine Blockade befürchtet wird.
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HEV 2-2016 | 3
IMPRESSUM I N H A LT
Geschäftsstelle Herausgeber Seite des Direktors RECHT
Hauseigentümerverband Hauseigentümerverband
Kanton Zürich Zürich (HEV Zürich) 3 Stockwerkeigentümer als
Albisstrasse 28, Postfach In Zusammenarbeit mit Sanierungsverhinderer? Mietrecht
8038 Zürich Hauseigentümerverband 28 Die Form des Mietvertrages
Telefon 044 487 18 00 Kanton Zürich Seite des Präsidenten
Fax 044 487 18 88 (HEV Kanton Zürich) 67 C-A-F-F-E-E Steuern
info@hev-zh.ch I hev@hev-zuerich.ch 35 Der Pauschalabzug bei vermieteten
Direktor HEV Kanton Zürich
Öffnungszeiten
und HEV Zürich
Liegenschaften
Montag bis Freitag 8.00–17.30 Uhr
Albert Leiser AKTUELL Mietrecht
Telefonzentrale
Tel. 044 487 17 00 Redaktion Papierarm und transparent zur Baubewilligung 41 Mietverhältnis Autoabstellplatz
Albisstrasse 28, Postfach
Fax 044 487 17 77
8038 Zürich
7 Elektronische Plattform für Baugesuche Mietrecht
Internet redaktion@hev-zuerich.ch
Service für Vermieter 43 Fehlende schriftliche Vollmacht macht
Tel. 044 487 17 28
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Fax 044 487 17 72 8 Amtliche Wohnungsnummer Kündigung nicht nichtig
www.hev-zh.ch
Drucksachenverkauf Redaktor «REDEM»
Montag bis Freitag Lic. phil. Reto Vasella (rcv) 8 Unverhältnismässige Vorschriften N AT U R
8.00–17.30 Uhr reto.vasella@hev-zuerich.ch
Telefon 044 487 17 07 Medienmitteilung HEV Zürich Blütenhecken
Autoren dieser Ausgabe
Lic. iur. Martin Byland,
11 Grundanliegen mit «Rotem Telefon» 53 Kunterbunt und voller Leben
Telefonische Rechtsberatung
Rechtsanwalt, Zürich umgesetzt
Für Mitglieder unentgeltlich
Matthias Fässler, Steuerberater, Zürich Üppig oder einfach – Platz gibt es für alle
8.00–12.00 Uhr
und 13.00–17.00 Uhr Lic. oec. HSG Maryann Rohner, «Rotes Telefon» der Stadt Zürich 58 Mögen Sie’s gefüllt oder doch lieber
Telefon 044 487 17 17 dipl. Steuerexpertin, Zürich 13 «Bauen in Zürich wird berechenbarer» einfach?
Barbara Scalabrin-Laube, Alten/ZH
Lic. iur. Harald Solenthaler, Aktiv und selbstbestimmt handeln
Telefonische Bauberatung
Rechtsanwalt, HEV Zürich
Für Mitglieder unentgeltlich
Lic. iur. Cornel Tanno, Rechtsanwalt, 18 Vorsorgen statt Sorgen
8.00–12.00 Uhr SERVICE
HEV Zürich
und 13.00–17.00 Uhr
Telefon 044 487 18 18 Seminare
Abonnemente/
Mitgliedschaften POLITIK 33 Sanierung einer vermieteten Liegenschaft
Cornelia Clavadetscher 39 Die Wohnungsabnahme
HEV Zürich Abstimmung vom 28. Februar 2016
45 Die korrekte Heiz- und Nebenkostenabrechnung
Postfach, 8038 Zürich 27 Tiefere Notariatsgebühren nützen
Enge/Zürich
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cornelia.clavadetscher@hev-zuerich.ch allen Aus den Sektionen
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N Tel. 044 487 17 74
Auflage: 59 758 Fax 044 487 17 98 36 Vereinsversammlung Hauseigentümerverband
(WEMF-bestätigt) Zürich
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Nachdruck nur mit Inseratenverwaltung
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Quellenangabe Markus Turani Drucksachenverkauf
Seestrasse
(z. B. HEV Zürich 5/2010) HEV Zürich 47 Stressfreier Mieterwechsel
gestattet. Postfach, 8021 Zürich
inserate@hev-zuerich.ch 49 Bestellformular
Bus Produktebesprechungen Tel. 044 487 18 08
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Korrespondenz geführt leistungen und stellt keine Winterzeit ist Zahlenzeit
werden. Empfehlung des Herausgebers dar. Abschlüsse, Steuern und Statistiken sind
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4 | HEV 2-2016 HEV 2-2016 | 5
AKTUELL
Ihre Immobilien. Unser Zuhause.
Papierarm und transparent zur Baubewilligung
Elektronische Plattform für Baugesuche
Der Kanton und die Zürcher Gemeinden Markus Kägi, Vorsteher der Baudirektion Kan
starten das Projekt «elektronische Platt ton Zürich, sagt zu den Beweggründen der
form für Baugesuche – ePBZH». Der Zürcher neuen elektronischen Plattform:
Suchen Sie einen Käufer für Ihre Immobilie? Seit über 125 Jahren Regierungsrat Markus Kägi erklärt, wes «Ein Bauwerk zu erstellen, ist ein anspruchs
bieten wir Sicherheit und schaffen Vertrauen beim Verkauf von Immo- halb sich der Kanton für dieses Projekt ein voller Vorgang, und schon der Bewilligungspro
bilien. Ob Eigentumswohnung, Einfamilien- oder Mehrfamilienhaus, setzt. zess ist komplex. Es ist mein Ziel, dass dieses
Verfahren möglichst einfach, schnell und trans
ob Gewerbeimmobilie oder Bauland: Setzen auch Sie auf unsere gute Pro Jahr werden im Kanton parent gestaltet wird. Wer schon einmal ein Bau
Vernetzung und langjährige Markterfahrung, von der Preisfestlegung Zürich etwa 14 500 Baugesuche gesuch eingereicht hat, weiss, dass der Papierberg
bis zur Abwicklung der Grundstückgewinnsteuer. eingereicht. Davon werden rasch grosse Dimensionen annehmen kann.
rund 3300 durch den Kanton Die Unterlagen sollen deshalb in Zukunft elek
beurteilt. Besonders bei Unter tronisch eingereicht und möglichst auch elekt
Wir verkaufen
nehmen besteht das Bedürfnis, ronisch bearbeitet werden. Der Status der Ge
Baugesuche einfacher und suche soll jederzeit abrufbar sein. Dies trägt den
elektronisch einzureichen so Bedürfnissen unserer jüngeren Generationen
Markus Kägi,
wie sich über den Stand der und vor allem jenen der Wirtschaft Rechnung.
für Sie.
Regierungsrat
Abwicklung informieren zu Mit dem Vorhaben «elektronische Plattform
Kanton Zürich,
können. für Baugesuche – ePBZH» will der Kanton
Vorsteher der
Aber auch verschiedene zusammen mit den Gemeinden ein attraktives
Baudirektion
Gemeinden und der Kanton EGovernmentAngebot schaffen.» (rcv) ■
haben ein Interesse, für die
effiziente Abwicklung der Baubewilligungen
künftig unterstützend elektronische Dokumen I N F O R M AT I O N E N
te zu nutzen. Deshalb haben der Kanton Zürich
Weitere Informationen zur neuen elektronischen
und die Zürcher Gemeinden das Projekt «elek
Plattform finden Sie auf www.egovpartner.zh.ch
tronische Plattform für Baugesuche – ePBZH» dann unter Projekte-> P005 ePB-ZH.
gestartet.
Roger Kuhn und sein Team
freuen sich auf Ihren Anruf auf 044 487 17 86
Hauseigentümerverband Zürich | Albisstrasse 28 | 8038 Zürich
Telefon 044 487 17 86 | Fax 044 487 17 83 | roger.kuhn@hev-zuerich.ch
www.hev-zuerich.ch HEV 2-2016 | 7
AKTUELL
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Amtliche Wohnungsnummer Statistik
Stadt Zürich bietet verschiedene Dienstleis
tungen an, welche vor allem für diejenigen
Ihre Interessen ins
Eigentümer interessant sind, die Wohnraum
vermieten. So lassen sich Informationen und
Zentrum zu stellen.»
Auskünfte über amtliche Wohnungsnummer
(aWN) unter www.stadt-zuerich.ch/awn finden. Mike Suter
Unter der Telefonnummer +41 44 412 08 41 eidg. dipl. Immobilien-Treuhänder
können Eigentümer und Verwalter direkt die
gültigen aWN nachfragen. Auf der Webseite
gibt es zudem ein Kontaktformular, mit
dem per EMail Auskünfte erteilt werden.
Die OnlineAnwendung zu den Boden
und Wohnflächenpreisen (BOMA) ist
ebenfalls über die Webseite (stadt-zuerich.
ch/prd/de/index/statistik/publikationen-
angebote/datenbanken-anwendungen/
bodenpreise.html) erreichbar.
Die Angaben basieren auf einer
Auswertung der Handänderungsanzei
gen der Grundbuchämter über bebaute
Grundstücke durch Kauf. (rcv)
«REDEM – Initiative für klimafreundliche Gebäude»
stösst im Kantonsrat nur auf wenig Gegenliebe
Unverhältnismässige Vorschriften Zwar zur Energiewende bemüht. Es ist ihre
wurden knapp die notwendigen 60 Stimmen Aufgabe, neue Methoden zu erforschen und
zur vorläufigen Überweisung durch Stim diesen bei der Markteinführung beizustehen.
men aus den Reihen der SP, Grünen, GLP, Fragwürdig ist hingegen, wenn politische
EVP und AL erreicht. Es zeigte sich jedoch, Vorstösse dazu genutzt werden, um Energie
dass eine klare Mehrheit des Rats neue systeme gegeneinander auszuspielen.
unverhältnismässige Vorschriften im Energie Den Energieverbrauch senken und den
bereich ablehnt. Ausstoss von Treibhausgas reduzieren sind
Die REDEMInitiative verlangt, dass unterstützungswürdige Ziele. Bei der
Neubauten schon in 10 Jahren kein CO2 mehr Umsetzung ist aber Augenmass wichtig: Nur
zur Beheizung und Warmwasserproduktion wenn Erneuerungen und der Ersatz von ImmoCorner AG
verursachen dürfen, dazu soll ein Verbot Heizungen auf die entsprechenden Objekte
von Öl und Gas zum Tragen kommen. 2034 und Lebenszyklen abgestimmt vorgenommen Immobilienverkauf
würde dies auch für eine einschränkende werden können, ist auch eine ökonomisch Immobilienbewirtschaftung
Initiative auch nach der Beratung in der KPB tragbare Energiewende möglich.
keine Ratsmehrheit finden lässt. Hierzu braucht es aber keine weiteren Vor Silbernstrasse 10
Der HEV Kanton Zürich begrüsst es, schriften, sondern gezielte Anreizsysteme, 8953 Dietikon
dass sich die Wissenschaft aktiv um Lösungen insbesondere im Steuerbereich. (rcv) Telefon 043 343 70 00
www.immocorner.ch
8 | HEV 2-2016
AKTUELL
Medienmitteilung HEV Zürich vom 14. Januar 2016
Grundanliegen mit «Rotem Telefon»
umgesetzt
Gebr. Knabenhans AG
Hardstrasse 67 / 8004 Zürich Mit Genugtuung nehmen die Initianten Haus- Baubewilligung zeigt mit der Einrichtung des
eigentümerverband Zürich (HEV Zürich) und «Roten Telefons» für Bauherren, dass hier tat
Kaminfegerei Gewerbeverband der Stadt Zürich (GVZ) zur sächlich eine Verbesserung des Verfahrens mög
Kenntnis, dass der Stadtrat mit der Einrichtung lich ist.
Lüftungsreinigung eines «Roten Telefons» eine Anlaufstelle schaf- HEV Zürich und GVZ begrüssen das heute
fen will, an welche sich Hauseigentümer und vorgestellte verbesserte Bewilligungsverfahren
Dachdeckerei Bauherren wenden können, die Schwierigkeiten und die «Helpline» für Bauherrschaften und
Bauspenglerei bei der Umsetzung von städtischen Auflagen im stehen der Einrichtung dieses «Roten Telefons»
Nachbewilligungs- und Bauvollzugsverfahren positiv gegenüber. Die Initianten sind damit
Reparaturdienst haben. einverstanden, dass es sich vorerst um eine
Pilotphase handelt, damit gemeinsam geprüft
Telefon 044 493 30 10 Obwohl der Zürcher Stadtrat die Volksinitia werden kann, ob die erwarteten Verbesserungen
Fax 044 493 30 14 tive «Ombudsstelle gegen Willkür in Bau eintreten.
info@knabenhans-ag.ch sachen» vorerst abgelehnt hatte, wurde heute mit Albert Leiser, Direktor HEV Zürich, ist über
www.knabenhans-ag.ch dem Abschluss des Projekts «Verbesserung des zeugt, dass Verbesserungen eintreten werden
Baubewilligungsverfahrens der Stadt Zürich und dass diese zusätzliche Stelle (Anlaufstelle
(VBBV)» die Einführung einer Anlaufstelle für für Bauherrschaft) sehr gut investiertes Geld
Bauherrschaften bekannt gegeben, welche die sei. Sie helfe, hohe unnötige Kosten für die Bau
Forderung der Initiative nach einer neutralen herrschaften einzusparen, und ermögliche im
Ansprech und Vermittlungsstelle im Nachbe Endeffekt, dass Wohnraum schneller und güns
willigungs und Bauvollzugsverfahren umsetzt. tiger zur Verfügung gestellt werden könne. Die
Bei der Diskussion der Initiative «Ombuds Initianten sind überzeugt, dass das «Rote Tele
stelle gegen Willkür in Bausachen» in der fon» langfristig dazu führen wird, dass Renova
vorberatenden Kommission bestätigte sich tionen oder Sanierungen durch Hauseigentümer
die Erkenntnis der Initianten, dass insbeson rascher angegangen werden.
dere bei der Umsetzung von Bauauflagen von
verschiedenen zuständigen Verwaltungsein Weitere Informationen sowie konkrete Beispiele
heiten Verbesserungen nötig sind. Das Amt für unter: www.stopp-bauwillkuer.ch ■
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HEV 2-2016 | 11
AKTUELL
«Rotes Telefon» der Stadt Zürich
«Bauen in Zürich wird berechenbarer»
Mitte Januar hat der Zürcher Stadtrat an
gekündigt, mit dem «Roten Telefon» eine
Helpline für Hauseigentümer und Bauher
ren einzurichten, die Probleme bei der
Umsetzung von städtischen Bauauflagen
haben. Wir haben Nicole Barandun und
Albert Leiser, die Initianten der Volks
initiative «Ombudsstelle gegen Willkür in
Bausachen», dazu befragt.
Was waren die konkreten Auslöser für die Lan-
cierung dieser Initiative?
Albert Leiser (AL): Wir wurden immer
wieder von Bauherren und Gewerbetreibenden
angegangen, die sich darüber beklagten, Nicole Barandun-Gross, Präsidentin Gewerbeverband der
dass sie mit ihrem Bauprojekt nur zögerlich Stadt Zürich, und Albert Leiser, Direktor Hauseigentümer-
weiterkamen, weil verschiedene Stellen bei verband Zürich.
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unseres Einfamilienhauses saniert. Nun blättert an
der Fassade bereits wieder der Verputz ab. Was
Bepflanzung rund ums Gebäude, fassadenangrenzende
Böden und Beläge etc.) und plant umsichtig die not-
wendigen Sanierungsarbeiten. Meist sind verschiedene
Aber umweltfreundlicher. haben wir falsch gemacht?
[mk] Ein Fassadensockel muss einiges aushalten – vor
Handwerksarbeiten in den Bereichen Rohbau, Bauwerks-
abdichtung, Wärmedämmung, Verputzarbeiten und Land-
schaftsbau nötig. Diese müssen aufeinander abgestimmt
allem bei Regen und im Winter, wenn Schnee an die Fassade und unter Verwendung der richtigen Materialien fachmän-
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beschädigt ihn. Aber auch Fahrzeuge, die entlang der
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HEV 2-2016 | 13
AKTUELL AKTUELL
der Stadt sich im Baube Wie reagierte die Stadt auf die fentlichkeit getragen und sollten so bald der
willigungsverfahren Volksinitiative bzw. die Vergangenheit angehören.
widersprachen. Die Anliegen von HEV
jeweilige Planung und GVZ? Welche Folgen könnte dies haben?
musste deshalb mehr
mals überarbeitet und AL: Vorerst wurde un NB: Wir sind überzeugt, dass das Bauen in Zu
Offerten für die Ausfüh sere Initiative zwar kunft für Bauherren berechenbarer wird. Und
rungen neu erstellt wer abgelehnt. Im Laufe ver die mit der Ausführung betrauten Unterneh
den. Damit wurden – auch schiedener Diskussionen men profitieren davon, dass Projekte termin
kleine – Um und Ersatz mit unterschiedlichen in gerechter ausgeführt werden können. Zudem
bauprojekte unberechen
bar, aufwändig und die
volvierten Stellen wurde
jedoch der Bedarf rasch er
sollte damit die Anzahl der Baurekurse sinken.
Das Bauen könnte also insgesamt einfacher und WEBER alu-
fEnstERlädEn
Kosten gerieten aus dem kannt. Durch unsere Initia der neu erstellte Wohnraum günstiger werden.
Ruder. tive wurde in der Stadt ein Prozess initiiert, bei Das «Rote Telefon» kommt also sowohl den Ei
Zudem wurde oftmals in die Eigentums dem mehrere Departemente mitgearbeitet ha gentümern wie den Mietern sowie dem Gewer
rechte der Bauherren eingegriffen, indem ben und der schliesslich im «Roten Telefon» ein be zugute.
etwa eine bestimmte Farbe oder ein be Ende fand. Dieses steht nun beim Direktor des
stimmtes Balkongeländer verlangt wurde. Amts für Baubewilligung. Wird die Initiative nun zurückgezogen?
Kürzlich wurde ein Fall publik, in welchem
ein Eigentümer den Dachstock ausbauen Nun will die Stadt eine Anlaufstelle einrichten. AL: Wenn der Gemeinderat die Stelle bewilligt,
wollte und am Ende gezwungen wurde, Zufrieden mit dem Erreichten? kein Referendum dagegen ergriffen und die An
einen kleinen Innenhof zu begrünen. Dass laufstelle geschaffen wird, dann sind wir bereit,
so Bauprojekte aufgegeben werden und AL: Unser Ziel war mehr Transparenz und unsere Initiative zurückzuziehen. (rcv) ■
Bauunternehmen Aufträge verlieren, er Einheitlichkeit innerhalb des Bewilligungs
das neue
staunt nicht. und Umsetzungsverfahrens. Wir sind über
zeugt, dass diese Anlaufstelle dazu führen wird, Weber Produktesortiment mit
Eine Ombudsstelle der Stadt Zürich besteht ja dass Probleme abnehmen werden. Unser 12 alu-fensterladen Modellen
bereits, reichte diese nicht? Wunsch ist natürlich, dass das «Rote Telefon» • Hagelschlag geprüft und
in fünf bis zehn Jahren gar nicht mehr nötig VKF zertifiziert
Nicole Barandun (NB): Der bereits bestehen sein wird. • 6 Modelle mit Lamellenfüllung und
den Stelle fehlt das spezifische Fachwissen, zu 6 Modelle mit vollflächiger Füllung
dem hat sie nicht die Kompetenzen, wie wir sie Was wird sich ändern? • Sonderausführungen, Einzel-
fordern. Wir haben eine Stelle gefordert, die in anfertigungen und Schiebeläden
den laufenden Bewilligungsprozess und insbe NB: Wir sind überzeugt, dass die Unberechen • Pulverbeschichtungen in RAL- / NCS-
sondere bei der Auflagenbereinigung direkt ein barkeit im Bewilligungs und Umsetzungsver Farben sowie Strukturbeschichtungen
greifen kann. Zudem soll die Stelle bei Bedarf fahren zurückgehen wird. Ordnung muss sein, • Einbruchhemmende Verschlüsse
einen Bericht über konkrete Fälle verfassen auch beim Bauen. Dafür gibt es Richtlinien und und grosses Beschlags-Sortiment
können, der dann schlussendlich an die Öffent diese sollen von allen gleich gehandhabt wer für die optimale Sicherheit
lichkeit gelangen kann. den. Ist dies nicht der Fall, wird dies per «Rotes Video
Telefon» gemeldet. Damit gibt es neu die Mög www.casarep.ch
Wie waren die Reaktionen, kamen die nötigen lichkeit, dass ein Fall eskaliert und von ver Ein 100% in der schweiz
Unterschriften rasch zusammen? schiedenen Stufen beurteilt werden kann. Hauswartungen
Liegenschaftenservice gefertigtes Qualitäts-
AL: Die konkreten Fälle werden in einem jähr Scherrstrasse 3 produkt – direkt vom hersteller
NB: Die Initiative wurde insbesondere von den lichen Bericht aufgenommen, der zuerst der 8006 Zürich
044 350 64 64
Mitgliedern des Gewerbe und Hauseigentü Geschäftsprüfungskommission des Gemeinde info@casarep.ch
merverbands sehr begrüsst und innerhalb kur rats und dann dem Gemeinderat selbst unter ERnst WEBER aG MEtALLBAu • 8620 wEtziKoN
tEL: 044 934 30 50 • WEBER-fEnstERladEn.ch
zer Zeit haben wir über 4000 gültige Unter breitet wird. Sich widersprechende Aussagen
Egg ZH Rüschlikon Winterthur Rapperswil SG
schriften erhalten. verschiedener Stellen werden damit in die Öf
14 | HEV 2-2016 HEV 2-2016 | 15
Nach dem Roman von Klaus Schädelin
Buch und Musik: Roman Riklin Regie: Dominik Flaschka
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Aktiv und selbstbestimmt handeln KESB benötigt oder gar eine Beistandschaft rechtzeitige private Regelung ist auf jeden Fall
errichtet werden muss. empfehlenswert, damit nicht eine Behörde die
Vorsorgen statt Sorgen Nur eine Vollmacht reicht meist
Entscheidungen übernimmt und einen Bei
stand ernennt. Fazit: eigene statt fremde Vor
nicht aus sorge. ■
Wer betreut mich und kümmert sich um Familien oder Vermögensverhältnissen Eine Vollmacht, in der geregelt wurde, dass
meine finanziellen Angelegenheiten, empfiehlt sich unter Umständen der Bei diese auch im Falle der Urteilsunfähigkeit
wenn ich eines Tages nicht mehr selber zug eines Beraters. Die Registration der Tat des Vollmachtgebers weiter gelten soll, ist Maryann Rohner
entscheiden kann? Mit einem Vorsorge sache, dass jemand einen Vorsorgeauftrag gesetzlich zulässig. In der Praxis werden lic.oec. HSG
auftrag lassen sich für den Fall der Urteils errichtet hat, und des Hinterlegungsorts aber solche Vollmachten, obwohl gültig dipl. Steuerexpertin
unfähigkeit wichtige Dinge regeln. Solche übernimmt das Zivilstandsamt der Wohnsitz errichtet, häufig von Behörden oder Ban dipl. Wirtschaftsprüferin
Regelungen gehen behördlichen Anord gemeinde. ken nicht akzeptiert. Um nicht einem Er mrohner@treureva.ch
nungen vor. Insbesondere Grundeigentü messensentscheid ausgeliefert zu sein, ob
mern wird empfohlen, rechtzeitig einen Gesetzliches Vertretungsrecht bei die Vollmacht akzeptiert wird, muss eine Re
Vorsorgeauftrag zu errichten, damit nicht fehlendem Vorsorgeauftrag gelung mit einem Vorsorgeauftrag getroffen
eine Behörde die Entscheidungen über Wird jemand urteilsunfähig, ohne einen werden.
Matthias Fässler
nimmt und allenfalls einen Beistand er Vorsorgeauftrag errichtet zu haben, so gibt Inhaber Zürcher Notarpatent
nennt. das Gesetz die Regeln für das weitere Vorge Schlussfolgerung
Steuerberater
hen vor. Regelt man nichts, hat der Ehegatte Der Vorsorgeauftrag ist ein geeignetes und mfaessler@treureva.ch
Der Vorsorgeauftrag oder eingetragene Partner, welcher mit der einfaches Mittel, um aktiv und selbstbestimmt
Mit einem Vorsorgeauftrag kann eine hand urteilsunfähigen Person einen gemeinsamen auf die Lebensphase Einfluss zu nehmen, in
lungsfähige Person bestimmen, wer sie im Fall Haushalt führt, nur für die grundlegendsten der man seine Angelegenheiten nicht mehr
ihrer Urteilsunfähigkeit betreut und vertritt persönlichen und materiellen Bedürfnisse selbst bestimmen und erledigen kann. Eine
(Personensorge), wer ihr Vermögen verwaltet ein Vertretungsrecht. Es umfasst die sogenann
(Vermögenssorge) und wer befugt ist, für te ordentliche Verwaltung des Einkommens und
sie Rechtsgeschäfte abzuschliessen. Es gibt Vermögens.
Für Sie vor Ort.
wohl keinen grösseren Vertrauensbeweis, als Der Umfang der ordentlichen Vertretungs
jemanden zum Vorsorgebeauftragten zu befugnis bestimmt sich je nach den Vermögens
bestimmen. Die Aufgaben lassen sich auf verhältnissen im konkreten Einzelfall. Nur
verschiedene Personen aufteilen. So können was von relativ geringer Tragweite ist, zählt
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er durch eine Urkundsperson öffentlich andere Ehegatte für die erwähnten Rechts egokiefer.ch
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Was zu viel ist, Abstimmung vom 28. Februar 2016
Tiefere Notariatsgebühren nützen allen
ist zu viel. Ende Februar stimmt die Bevölkerung des
Kantons Zürich über die Änderung des No
tariatsgesetzes ab. Mit der Zustimmung
Bereiche werden durch Grund und Wohnei
gentümer finanziert.
Jetzt KMU
zur Vorlage kann endlich eine Reduktion Milchkuh für den Staat
dieser überhöhten Gebühren erreicht wer Die Grund und Wohneigentümer erweisen
den. sich als eine veritable Milchkuh für den Staat.
So bezahlen sie beim Kauf verschiedenste
Eigentlich ist eine Gebühr eine Abgeltung für Gebühren und Abgaben, unter anderem
entlasten!
eine damit verbundene Leistung. Mit ihr Notariats und Grundbuchgebühren, An
sollen die Kosten, die dem Gemeinwesen schlussgebühren, Kosten für Vermessung etc.
durch die Amtshandlung entstanden sind, Als Besitzer wiederum bezahlen sie Einkom
teilweise oder ganz gedeckt werden. Es ist mens und Vermögenssteuern – hier ist beson
aber offensichtlich, dass im Kanton Zürich in ders der Eigenmietwert stossend, wird er doch
Sachen Gebühren weit über das Ziel hinaus als fiktives Einkommen besteuert. Beim Ver
geschossen wurde. So weist der Grundbuch kauf schliesslich fällt nebst anderen Gebühren
bereich der Zürcher Notariate schon seit Jah und Abgaben die Grundstückgewinnsteuer ins
ren mit jeweils über 200 Prozent einen viel Gewicht.
zu hohen Deckungsgrad auf: Im Jahr 2013 be
trug er 226 Prozent, 215 Prozent im Jahr 2014 Vorteile für Käufer und Mieter
und für das Jahr 2015 wurden 201 Prozent Die überhöhten Notariatsgebühren verteuern
budgetiert. den Wohnungsbau und dadurch auch die Mie
Ein Kostendeckungsgrad von über 200 Pro ten. Somit würden Käufer und Mieter von ei
zent für eine Leistung ist jedoch nicht haltbar ner Reduktion der Grundbuchgebühren pro
und muss korrigiert werden. fitieren – also auch Pensionskassen und
Genossenschaften. Denn zu hohe Gebühren
Die Situation im Kanton Zürich führen zu weniger Ertrag und belasten dadurch
Die Zürcher Notariate sind gleichzeitig No schliesslich unsere Renten aus den Pensions
tariat, Grundbuch und Konkursamt. Für kassen.
diese Dienstleistungen erheben sie Gebühren. Auch nach Annahme der Vorlage wird der
JA
Grundbuchgebühren fallen bei Eigentums Grundbuchbereich der Notariate immer noch
änderungen sowie bei der Errichtung oder einen Deckungsgrad von rund 140 Prozent
Erhöhung von Grundpfandrechten an. Der aufweisen. Somit fliesst weiterhin ein Über
Deckungsgrad in diesen drei Bereichen der schuss von rund zehn Millionen Franken in
Notariate fällt höchst unterschiedlich aus: die Staatskasse. Gleichzeitig wird den Notari
Während der Grundbuchbereich einen weit aten kein einziger Franken entzogen – aus
überdurchschnittlichen Deckungsgrad auf schliesslich der enorm hohe Überschuss in die
weist, beträgt dieser beim Konkursbereich Kasse des Staates verringert sich.
lediglich 21 bis 25 Prozent und wird vor al
lem vom Grundbuchbereich quersubventio Ja zur Änderung des Notariatsgesetzes
niert. Gebühren sind notwendig, sie sollen jedoch
Allein im Jahre 2014 flossen aus dem Nota massvoll sein. Grundbuchgebühren sind das
riats und Grundbuchbereich über 25 Millio heute nicht. Mit einem Ja zu dieser Vorlage
nen in die allgemeine Staatskasse – und beide lässt sich das korrigieren. ■
zur Senkung der überhöhten Notariats-Gebühren HEV 2-2016 | 27RECHT
Das erste
Mietrecht
energieautarke
Die Form des Mietvertrages Mehrfamilienhaus
der Welt
Gemäss Gesetz ist keine spezielle Form für – Zustimmung des Vermieters zu Erneuerungen
den Abschluss eines Mietvertrags vorgese und Änderungen, die der Mieter am Miet
hen. Demnach kann ein derartiger Vertrag objekt vornimmt, Art. 260a Abs. 1 OR;
schriftlich, mündlich oder in besonderen Fäl – Kündigung des Mieters, Art. 266l Abs. 1 OR.
len sogar durch konkludentes Verhalten ab Das amtlich genehmigte Formular muss der
geschlossen werden. Vermieter
– bei Mietvertragsabschluss zur Mitteilung des
In der Regel ist der Mietvertrag schriftlich, da Anfangsmietzinses (Art. 270 Abs. 2 OR) sowie
mit Abmachungen zwischen den Parteien auch – bei der Kündigung des Mietverhältnisses (Art.
zu einem späteren Zeitpunkt für alle be 266l Abs. 2 OR in Verbindung mit Art. 9
kannt sind. Damit die erforderlichen Daten VMWG) sowie
des konkreten Mietverhältnisses, wie z. B. – bei Mietzinsanpassungen und anderen einsei
die Bezeichnung der Parteien und der Mietsache, tigen Vertragsänderungen (Art. 269d OR in
die Höhe des Mietzinses, Kündigungster Verbindung mit Art. 19 VMWG) verwenden.
mine etc., im Mietvertrag eingetragen werden,
kommen oft die vorgedruckten Vertragsformu Anwesenheit von Zeugen von Vorteil Visualisierung erstes energieautarkes Mehrfamilienhaus der Welt – das neuste Projekt der Umwelt Arena Spreitenbach.
lare, welche auch der HEV vertreibt, zur Anwen In der Regel kann ein mündlicher Vertrag unter
dung. Anwesenden, aber auch per Telefon abgeschlos Gemeinsam mit Partnern, welche bereits beim Bau der
Diese Mietvertragsformulare werden gerne sen werden. Was für gewöhnliche Verträge gilt, Umwelt Arena dabei waren und sich als Ausstellungs-
verwendet, weil mit diesen vorgedruckten Ver kann ebenfalls auf den Mietvertrag angewendet partner engagieren, baut die Umwelt Arena Spreitenbach
tragsformularen die bereits erstellten allgemeinen werden. Doch bei solchen Verträgen kann es ein «solarbetriebenes» Neunfamilienhaus, das ohne
Bestimmungen Bestandteil des Mietverhältnisses schwierig sein, einen Abschluss zu beweisen, wes Anschlüsse für Strom, Öl oder Erdgas auskommt. Die
sind und mehrere Seiten umfassen. Erst mit der halb dringend zu empfehlen ist, allenfalls nur in einzige Energiequelle ist die Sonne.
Unterzeichnung durch alle Parteien ist der Miet Anwesenheit von Zeugen einen derartigen Ver
vertrag gültig zustande gekommen. Dabei wird trag abzuschliessen oder andere Beweise über den
der Mietvertrag in zwei Exemplaren ausgefertigt, Vertragsabschluss aufzubewahren.
sodass Vermieter und Mieter je ein unterzeich Ausnahmsweise gilt ein Mietvertrag stillschwei
netes Exemplar erhalten. gend bzw. durch konkludentes Verhalten als
abgeschlossen – wenn zum Beispiel davon aus Die Zürcher Kantonalbank unterstützt das Projekt mit einem ZKB
Zwingende Bestimmungen im Mietrecht gegangen werden kann, dass der Vermieter dem Umweltdarlehen. Sie gewährt es unter bestimmten Bedingungen bei
nachhaltigen Neubauten und Renovationen sowie bei energetischen
Zwar wird aus mietrechtlicher Sicht für den Ab Mieter die Schlüssel zur Verfügung gestellt hat,
Modernisierungen. Das Umweltdarlehen umfasst eine Zinsreduktion
schluss eines Mietvertrages keine besondere Form der Mieter einzieht und den Mietzins bezahlt,
von bis zu 0,8 Prozent gegenüber dem Richtsatz der gewählten ZKB
vorgeschrieben, doch hat es im Mietrecht zwin ohne dass der Vermieter etwas gegen die Situa Festhypothek.
gende Bestimmungen, die ein formelles Vorgehen tion unternimmt. ■
verlangen oder die Verwendung eines amtlichen
Die Ausstellung «Energieautarkes Mehrfamilienhaus» mit einem
Formulars voraussetzen.
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Deshalb ist bei folgenden Situationen ein spe Lic. iur. abhängig vom Baufortschritt – die technischen Lösungen. Der
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* Mitgliedervergünstigung kann nur bei Angabe der
Pflichten der Parteien ■ Mietzinsreduktion während der Bauar- Mitgliedernummer gewährt werden (vgl. Adressfeld
beiten ■ Umfassende Überholung und Wertvermehrung auf letzter Seite). Mitglieder- und Rechnungsadresse
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HEV 2-2016 | 33RECHT
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ten aus Vermietung auch sämtliche Betriebskos gemäss vor Steuerrekursgericht geltend, die Be
ten in Abzug gebracht werden, sofern diese Kos rechnung des Pauschalabzuges habe entspre
ten nicht auf den Mieter überwälzt, sondern vom chend dem Mietrecht zu erfolgen, welches strikt
Hauseigentümer getragen werden. Die Betriebs zwischen Mietzinsen, Nebenkosten sowie Un
kosten, auch Nebenkosten genannt, sind insbe terhalts und Verwaltungskosten unterscheide1.
sondere Ausgaben für Wasser, Abwasser, Ent Unter Nebenkosten seien die tatsächlichen Auf
wässerung, Strom, Erdgas, Fernheizung, wendungen des Vermieters für Leistungen zu
Kehricht und Feuerschau, Reinigung und Hei verstehen, die mit dem Gebrauch zusammen
zung von Vorräumen, Treppenhaus, Kellerräu hängen. Diese seien Heizungs, Warmwasser
men und Estrich in Mietshäusern. und ähnliche Betriebskosten sowie Kosten für
Der Hauseigentümer hat jedes Jahr pro Lie öffentliche Abgaben, die sich aus dem Gebrauch
14505
genschaft die Wahl, ob er die tatsächlichen Kos der Sache ergeben. Da die Nebenkosten nicht
ten oder den Pauschalabzug geltend machen will. Teil des steuerbaren Bruttoertrags darstellten,
Bezieht der Hauseigentümer die Nebenkosten sei als Basis für den Pauschalabzug der Mieter
vom Mieter a conto und rechnet er diese Kosten trag ohne sämtliche Betriebs und Nebenkosten
separat ab, ist die Ausgangslage klar: Berech massgebend.
nungsgrundlage für den Pauschalabzug sind die Das Verwaltungsgericht2 hielt demgegenüber
fest, dass mit dem Pauschalabzug sämtliche
ordentlichen Kosten (Unterhaltskosten, Versi
1
vgl. Art. 257a, 257b und 281 OR
cherungsprämien, Drittverwaltungskosten,
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VGr, 26.10.2015, SB.2015.00091, www.vgrzh.ch/Rechtspre- Energiespar und Umweltschutzmassnahmen)
www.grobmetallbau.ch chung; vgl. auch den Entscheid des Steuerrekursgerichts vom abgedeckt seien. Wenn der Steuerpflichtige die
10. November 2014, www.strgzh.ch/aktuelle Entscheide Möglichkeit der Pauschalierung der Unterhalts
HEV 2-2016 | 35RECHT
kosten wähle, könne er keine zusätzlichen Ab behörden nachvollziehbar, dass die Pauschale
züge mehr geltend machen. Dies gelte auch dann, auch Betriebs bzw. Nebenkosten umfasst, da
wenn der Hauseigentümer die Nebenkosten die Pauschale die üblichen jährlichen Unterhalts Alle 8 Minuten wird in der
nicht separat abrechne, da sich die Höhe des Ne
benkostenabzuges nicht berechnen lasse. Das
kosten abdecken soll. Dazu kommt, dass jedes
Jahr eine Wahlmöglichkeit besteht.
Schweiz eingebrochen und...
kantonale Steueramt lasse trotzdem einen genau Fragwürdig ist allerdings die vom Bundes
umschriebenen Abzug zu, obwohl eigentlich kein gericht4 sanktionierte zürcherische Praxis, dass ...das
Rechtsanspruch bestehe. Die gemäss Merkblatt dann keine Pauschale zugelassen wird, wenn
des Steueramtes3 abziehbaren Kosten für Hei die Mieteinnahmen zu mehr als 50 Prozent aus Schlimmste
zung, Warmwasser und Treppenhausreinigung
seien daher zum Abzug zuzulassen, nicht aber
Geschäftsmiete bestehen. Es ist nämlich nicht
einzusehen, weshalb die Geschäftsmiete gegen
am Einbruch
die vom Beschwerdeführer geltend gemachten die Gewährung einer Pauschale5 spricht. Diese ist das Gefühl
weiteren Kosten für Strom, Abfallentsorgung, Praxis führt dazu, dass zahlreiche Steuerpflich
Cablecom etc. tige höhere Steuern zahlen müssen, nur weil sie danach.
Einnahmen aus Geschäfts statt Wohnungsver
Kommentar mietung erzielen. Richtig ist hingegen die Praxis Beugen Sie vor und sichern Sie
Trotz einigen Parallelen ist Mietrecht nicht gleich des zürcherischen Steueramtes, dass auch diese Schwachstellen:
Steuerrecht, da die beiden Rechtsgebiete unter diejenigen Hauseigentümer, bei welchen die
schiedliche Zielsetzungen haben. So ist die Pau
schale eine Erfindung des Steuerrechts, welche
der Vereinfachung des Einschätzungsverfahrens
Nebenkosten im Mietzins inbegriffen sind, zu
sätzlich zur Pauschale einen bestimmten Teil
der Nebenkosten steuerlich absetzen können.
45% kommen durch die
Garten- oder Balkontür
35%
dient. Der Steuerpflichtige kann auf das Zusam Sie würden sonst im Vergleich zu denjenigen, kommen durch ein
menstellen der Unterlagen verzichten und die welche die Nebenkosten separat abrechnen, Fenster
Steuerbehörde muss diese nicht prüfen. Ange viel schlechter fahren ■
10%
sichts der eher grosszügig bemessenen Pauscha bevorzugen eine
le von 20 Prozent ist die Überlegung der Steuer Eingangstür
Martin Byland
3
Merkblatt des kantonalen Steueramtes über die steuerliche
Abzugsfähigkeit von Kosten für den Unterhalt und die Verwal-
tung von Liegenschaften (vom 13. November 2009) RZ 47
Lic. iur.
Rechtsanwalt,
TBO Treuhand AG, Zürich
4% steigen durch einen
Lichtschacht ein
4
BGr, 16.2.2010, 2C_482/2009 ◗ Fällarbeit Die Einbrecher kennen die
5
Allenfalls mit einer tieferen Pauschale, da bei Schwachstellen an Ihrem Zuhause
Geschäftsmieten der Mieter in der Regel den grössten
Teil der Unterhaltskosten selber trägt ◗ Hackarbeit – Sie jetzt auch!
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36 | HEV 2-2016Sie können auch lesen
