Der Zürcher Hauseigentümer - Der Zürcher Hauseigentümer
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1 | 2021 Der Zürcher Hauseigentümer S. 12 Flughafenregion: Lärmschutzgelder für zusätzliche Eigentümer S. 21 Was ist bei der Vermietung einer Ferienwohnung zu beachten? S. 44 Im besten Alter: Wenn ein Garten Geburtstag hat …
SEITE DES DIREKTORS
Eher halb voll als halb leer
Veränderungen sind für eine Stadt unabdingbar. Eine Stadt, die sich
nicht ständig weiterentwickelt, ist entweder tot oder ein Museum. Wenn
Veränderungen aber schon unumgänglich sind, dann doch lieber
zum Besseren. Niemand wird wünschen, dass eine Stadt unattraktiver
wird, dass ein Quartier der Verslumung überlassen wird. Erstaunli-
Albert Leiser cherweise findet aber die umgekehrte Entwicklung, dass ein Quartier
Direktor
Haus eigentümerverbände sich gewissermassen vom hässlichen Entlein zum schönen Schwan
Stadt und Kanton Zürich
mausert, keineswegs überall Applaus. Gentrifizierung, Seefeldisierung
sind dann die negativ konnotierten Etiketten.
Dieses Schicksal hat auch die Weststrasse ereilt. Zwar wird durch-
aus anerkannt, dass sie seit der Verbannung des Durchgangsverkehrs
kaum wiederzuerkennen ist, dass die Lebensqualität sich massiv verbes-
sert hat. Aber die Bodenpreise sind halt gestiegen und damit auch die
Mieten. Wurden die Häuser früher mehr oder weniger ihrem Schicksal
überlassen, sind sie inzwischen rundumerneuert. Lärmige Altbauwoh-
nung vs. ruhige moderne Wohnung – aber offenbar ist es nicht für jeder-
mann selbstverständlich, dass das Bessere einen höheren Preis hat als
das weniger Gute.
Man mag es – wie kürzlich im «Tages-Anzeiger» – bedauern, wenn
ein Grundstück von einer Pensionskasse erworben wird. Das bedeutet
nämlich wahrscheinlich höhere Mieten. Man sollte aber auch die andere
RENOVATION ZUM PAUSCHALPREIS Seite der Medaille sehen: An guter Lage gibt es attraktive Wohnungen.
Und vielleicht noch wichtiger: Für die zukünftigen Renten bedeutet es
eine gewisse Sicherheit.
FASSADE KÜCHE & BAD
sanieren erneuern Gemäss einer Analyse (M. Paganini, S. Jacoby) sind die Eigentums-
energetische Optimierung über Fassadenisolation Komfortsteigerung im Küchen- und Badbereich verhältnisse übrigens relativ stabil. Eine auffällige Häufung von Hand-
und Ersatz der Fenster und Storen änderungen, die auf Spekulation hinweisen könnte, gibt es offenbar
nicht. Zum Verkauf kommt es wie in der ganzen Stadt meistens wegen
GRUNDRISS HAUSTECHNIK Todesfällen. Liegenschaften ohne jeden heute selbstverständlichen
modernisieren ersetzen Komfort schreien förmlich nach einer umfassenden Modernisierung.
zeitgemässe Optimierung der Wohnungsgrössen Evaluation und Sanierung der Heizungs-, Sanitär- Erbengemeinschaften trauen sich das oft nicht zu. Der Anteil privater
Dachausbau mit Erweiterung der Mietfläche und Elektroinstallation Eigentümer sinkt in Zürich denn auch kontinuierlich, während der
und Vergrösserung des Balkons von institutionellen Anlegern und Immobiliengesellschaften zunimmt.
Eine Trendumkehr wäre zu begrüssen. Ein Abbau von Vorschriften
und einfachere Bewilligungsverfahren könnten dabei helfen.
Jürg T. Pfister und sein Team
freuen sich auf Ihren Anruf.
Pfister I Partner Baumanagement AG I Mühlebachstrasse 86 I CH-8008 Zürich I Telefon +41 44 250 60 00 I www.ppbm.ch Albert Leiser
HEV 1-2021 | 3
IMPRESSUM INH A LT
Geschäftsstelle Herausgeber SEITE DES DIREKTORS RECHT
Hauseigentümerverband Hauseigentümerverband
Kanton Zürich Zürich (HEV Zürich) Eher halb voll als halb leer 3 M I E T R E CH T
Albisstrasse 28, Postfach in Zusammenarbeit mit Was ist bei der Vermietung einer Ferienwohnung
8038 Zürich Hauseigentümerverband Kanton Zürich zu beachten? 21
Tel. 044 487 18 00 (HEV Kanton Zürich)
Fax 044 487 18 88 SEITE DES PRÄSIDENTEN EIGENTUMSWOHNUNG
info@hev-zh.ch / hev@hev-zuerich.ch Direktor HEV Kanton Zürich
und HEV Zürich Viel Vertrauen verspielt und wertvolle Zeit Wie wird das Stimmrecht bei einer
Öffnungszeiten Albert Leiser «verplämpert» 59 Nutzniessung oder im Wohnrecht ausgeübt? 24
Montag bis Freitag 8.00–17.30 Uhr
Redaktion M I E T R E CH T
Telefonzentrale Albisstrasse 28, Postfach, 8038 Zürich Kettenmietverträge – sind sie rechtlich zulässig? 27
Tel. 044 487 17 00 redaktion@hev-zuerich.ch
Fax 044 487 17 77 Tel. 044 487 17 28 AKTUELL SANIERUNGSKÜNDIGUNG
Lic. phil. Reto Vasella (rcv) (Leitung) A N L A U F S T E L L E I N B AU S ACH E N Wann ist diese zulässig? 30
Internet
www.hev-zuerich.ch reto.vasella@hev-zuerich.ch Helpline «Rotes Telefon» wird definitiv M I E T R E CH T
Stefan Jungo (sj) weitergeführt 7
www.hev-zh.ch
stefan.jungo@hev-zuerich.ch
Wann gilt eine luxuriöse Wohnung als
Drucksachenverkauf V E R L U S T V O R T R AG F Ü R E N E R G I E S PA R M A S S - Luxusmietobjekt? 33
Montag bis Freitag Autoren dieser Ausgabe
N A H M E N U N D A B B R U CH KO S T E N
8.00–17.30 Uhr Dr. Urs Baserga, Biologe, Alten/ZH
Tel. 044 487 17 07 Lic. iur. Daniela Fischer, Was für steuerliche Auswirkungen haben die neuen
Telefonische Rechtsberatung HEV Zürich Bestimmungen? 8 NATUR
Telefonische Rechtsberatung Lic. oec. HSG Stefan Giezendanner,
TBO Treuhand AG, Zürich I M B E S T E N A LT E R
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8.00–12.00 Uhr und 13.00–17.00 Uhr Lic. iur. Sandra Heinemann, Wenn ein Garten Geburtstag hat … 44
Rechtsberatung/Prozessführung Lärmschutzgelder für zusätzliche Eigentümer 12
Tel. 044 487 17 17 S P R Ü CH E K L O P F E N Z U M Z W E I T E N
HEV Zürich
Bitte beachten Sie: Je nach Verbindungsart
(Festnetz, Mobile, Prepaid) fallen Verbindungs-
Lic. iur. Anita Lankau, Wer zuletzt lacht … 50
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Telefonische Bauberatung Lic. iur. Kathrin Spühler,
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Adressänderungen/ «Sanierung einer vermieteten Liegenschaft» 25
Mitgliedschaften «Die korrekte Heiz- und Nebenkostenabrechnung» 35
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Sektion. Sie finden alle Adressen und
Telefonnummern unter «Sektionen- D R U CK S ACH E N V E R K A U F
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Verantwortung über die Inhalte
und Aussagen der publizierten
dem Jahresbericht Ende März zugestellt. H E V Zürich
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4 | HEV 1-2021 HEV 1-2021 | 5
AKTUELL
Rechtsberatung Verkauf Bewertung Verwaltung Baumanagement
ANL AUFSTELLE IN BAUSACHEN
Helpline «Rotes Telefon» wird
definitiv weitergeführt
Der Gemeinderat der Stadt Zürich hat beschlossen, die Helpline – die
Anlaufstelle in Bausachen – definitiv weiterzuführen. Damit wird aus dem
bislang befristeten ein definitives Angebot, welches ratsuchenden
Bauherrschaften auch in Zukunft zur Verfügung stehen wird. Mit dem
Beschluss wird der jahrelange Einsatz des HEV Zürich für möglichst
einfache und faire Verfahren honoriert.
Entgegen dem Antrag der Grünen und der AL HEV Zürich mitinitiierte Helpline ist ein gros-
in der vorberatenden Kommission, auf die ser Erfolg. Ich freue mich sehr, dass aus dem
definitive Einführung der Anlaufstelle zu ver- bis jetzt befristeten ein definitives Angebot
zichten, hat eine Mehrheit des Gemeinderates wird, das Bauwillige auch in Zukunft nutzen
anders entschieden. Die Helpline wird somit können.»
dauerhaft weitergeführt. Das Angebot der Helpline wird seit ihrer
Albert Leiser, der als FDP-Gemeinderat und Inbetriebnahme im August 2016 rege genutzt.
Direktor des HEV Zürich an vorderster Front Es stellt einen gefragten Kundendienst mit
an der Etablierung des «Roten Telefons» betei- niedriger Eintrittsschwelle dar und kann ins-
ligt war, zeigt sich denn auch sehr zufrieden mit besondere nichtfachkundigen Personen Hilfe
dem Entscheid des Gemeinderates: «Die vom bieten. (rcv)
Ihr Verkaufsobjekt. Unsere Erfahrung.
Suchen Sie einen Käufer für Ihre Immobilie? HINTERGRUND DER HELPLINE «ROTES TELEFON»
Wollen Sie Ihr Objekt ins richtige Licht rücken?
Ende September 2012 reichten der HEV Zürich und der GVZ die Initiative für die Schaffung einer
Sich nicht mit dem zweitbesten Preis begnügen? «Ombudsstelle gegen Willkür in Bausachen» bei der Stadt Zürich ein. Das Ziel war, dass die Verwaltung
Nutzen Sie die umfassenden Marktkenntnisse ihr Ermessen mit Augenmass anwendet und nicht nur die «Ästhetik», sondern auch die Kosten und die
Machbarkeit bei ihren Auflagen berücksichtigt. Eine
und das weitgespannte Beziehungsnetz unserer Ombudsperson sollte zwischen Bauherren und der
Immobilientreuhänder und Notariatsfachleute. Verwaltung vermitteln und schlichten.
Ihre Immobilien. Unser Zuhause. Der Stadtrat empfahl dem Gemeinderat die
Initiative zur Ablehnung, erkannte aber, dass
Roger Kuhn und sein Team für Bauherren eine Anlaufstelle, die zwischen
freuen sich auf Ihren Anruf: 044 487 17 86 den verschiedenen Ämtern vermittelte, notwendig
oder per E-Mail: roger.kuhn@hev-zuerich.ch
war. Vier Jahre später, am 22. August 2016, wurde
schliesslich eine Helpline, das sogenannte «Rote Telefon»
mit der Nummer 044 41211 00, befristet in Betrieb ge-
nommen.
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H E V 1- 2 0 2 1 | 7
AKTUELL
«Raum für Vertrauen
heisst für mich, mit engagierter
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Grundlagenarbeit zu einer
erfolgreichen Teamleistung
beizutragen.»
Sandra Nyffenegger
Immobilienbewirtschaftung
V E R LU S T VO R T R AG F Ü R E N E RG I E S PA R M A S S N A H M E N U N D A B B RU C H KO S T E N
Was für steuerliche Auswirkungen
haben die neuen Bestimmungen?
Im Zuge der Umsetzung der Energiestrategie 2050 sind zugunsten energie-
politischer Ziele neue Massnahmen in die Steuergesetze aufgenommen worden. ZÜRICH
Die neuen Bestimmungen sind seit dem 1.1.2020 in Kraft und kommen somit
erstmals für die Steuererklärung 2020 zur Anwendung. Was bedeutet dies für Sie ImmoCorner AG
als Hauseigentümer?
Immobilienverkauf
Da die Kosten bei umfassender Sanierung oft- Zudem qualifiziert sich neu auch der Abbruch Immobilienbewirtschaftung
mals höher sind als das im selben Jahr erzielte eines bestehenden Gebäudes als abzugsfähiger
Einkommen, führten energetische Massnahmen Aufwand, sofern innerhalb der folgenden zwei Schulstrasse 169
teilweise zu einem Verlust, welcher steuerlich Steuerperioden auf dem gleichen Grundstück ein 8105 Regensdorf
nicht geltend gemacht werden konnte. Neu kön- Ersatzbau mit gleichartiger Nutzung realisiert Telefon 043 343 70 00
nen Investitionen in energiesparende Massnah- wird. Als steuerlich abzugsfähige Rückbaukosten www.immocorner.ch
men nicht mehr nur im Entstehungsjahr, sondern gelten die Demontage von Installationen (z. B.
auch in den zwei Folgejahren steuerlich in Abzug Heizung, sanitäre Anlagen, Lüftung etc.), der Ab-
gebracht werden, sofern sie im Jahr, in dem sie bruch, der Abtransport und die Entsorgung des
entstanden sind, steuerlich nicht vollständig be- Bauabfalls. Nicht abzugsfähig sind insbesondere
rücksichtigt werden konnten. die Kosten von Altlastensanierungen des Bodens
8 | H E V 1- 2 0 2 1
AKTUELL
und von Geländeverschiebungen, Rodungen, Pla- der Kosten auf die Steuerjahre 2020 und 2021 (je
nierungs- und Aushubarbeiten. Auch hier gilt, CHF 60 000 steuerbares Einkommen im 2020
dass Aufwendungen, die in der laufenden Steuer- und im 2021) die Progression stärker gebrochen
periode nicht vollständig geltend gemacht wer- und ein Steuervorteil von rund CHF 7600 erreicht
den können, in den zwei nachfolgenden Perioden werden.
in Abzug gebracht werden können.
Resultiert somit in der Steuererklärung 2020 Abzugsfähige Kosten müssen dokumentiert
infolge der Ausführung von Energiesparmass- werden
nahmen oder infolge von Abbruchkosten ein ne- Es ist zu beachten, dass der Steuerpflichtige die
gatives Reineinkommen (= Einkommen vor So- abzugsfähigen Kosten für Energiesparmassnah-
zialabzügen), kann der überschiessende Anteil, men/Umweltschutz bzw. Abbruch nachweisen
soweit durch Energiesparmassnahmen oder Ab- muss. Es empfiehlt sich daher, von den beauf-
brucharbeiten bedingt, auf die Steuerperioden tragten Handwerkern separate Rechnungen bzw.
2021 und 2022 vorgetragen werden. Es empfiehlt eine detaillierte Aufteilung und Beschreibung
sich, den überschiessenden Anteil in der Steuer- der Kosten für Energiesparen/Umweltschutz bzw.
erklärung 2020 detailliert zu dokumentieren. Abbruchkosten und der übrigen Unterhaltskos-
ten zu verlangen.
Abzugsfähige Unterhaltskosten möglichst
auf mehrere Steuerperioden verteilen
Gemäss Rücksprache mit dem Kantonalen
Steueramt Zürich ist zurzeit keine Anpassung Jetzt auf eine Wärmepumpe umsteigen und
Der Vollständigkeit halber ist zu erwähnen, dass
die Verteilung von abzugsfähigen Liegenschafts-
der Formulare vorgesehen. Das Merkblatt über
die steuerliche Abzugsfähigkeit von Kosten für von attraktiven Fördergeldern profitieren
unterhaltskosten auf mehrere Steuerperioden,
soweit dies möglich ist, nach wie vor steuerlich
den Unterhalt und die Verwaltung von Liegen-
schaften soll zeitnah angepasst werden (aktuell
Aktion gültig bei Bestellung bis 28. Februar 2021*
attraktiver ist als der Vortrag eines Verlustes auf noch ausstehend). Die Steuerpflichtigen haben
die zwei Folgeperioden. Durch geschickte Pla- mittels Beilage zur Steuererklärung zu dokumen-
nung des Liegenschaftsunterhalts kann durch die tieren, inwiefern ein Reinverlust durch energeti-
Gerne unterbreiten wir Ihnen unsere Aktion für eine Gesamtsa-
Verteilung auf mehrere Jahre die Steuerprogres- sche Massnahmen bzw. Abbruchkosten begrün- nierung mit Swisstherm. Sie erhalten eine Preisreduktion von
sion stärker gebrochen werden als durch die Ver- det ist. Abschliessend ist zu beachten, dass die CHF 3‘000.–** auf Ihre Sanierung mit einer Wärmepumpe und
rechnung des Verlustvortrages. Zudem können Abzugsfähigkeit des entsprechenden Verlustes
dadurch allfällige Sozialabzüge in beiden Steuer- (wie bei der Verlustverrechnung üblich) nicht im profitieren dazu gegebenenfalls von Fördergeldern.
perioden voll ausgeschöpft werden. Jahr der Deklaration der entsprechenden Kosten,
Beispiel (vereinfacht): Ein Ehepaar mit Wohn- sondern erst bei der Nutzung in den zwei Folge- *Aktion nur gültig in den Kantonen Aargau, Basel-Landschaft, Basel-Stadt, Bern, Freiburg, Luzern, Schaffhau-
sen, Schwyz, Solothurn, Thurgau, Zug und Zürich.
sitz Zürich hat im 2020 und 2021 vor Abzug der jahren durch die Steuerbehörden geprüft wird.
**Alle Preise verstehen sich inkl. Montage, Meldeverfahren sowie MWST. Die Preise werden bei einem persön-
Kosten für die energetische Sanierung der Lie-
lichen Gespräch vor Ort überprüft.
genschaft je ein steuerbares Einkommen (vorlie- Für weitere Details verweisen wir auf den
gend = Reineinkommen) von CHF 150 000. Die umfassenden Artikel «Energetische
Kontaktieren Sie uns noch heute unter unserer Energie- und
energetischen Sanierungsmassnahmen betragen Sanierungen lohnen sich immer mehr»
insgesamt CHF 180 000. Sofern diese Kosten voll- von Martin Byland, «Der Zürcher Wärme-Hotline, oder fordern Sie gleich jetzt Ihre Online-
ständig im Jahr 2020 berücksichtigt werden (wo- Hauseigentümer», Ausgabe 05-2019, S. 37ff. Offerte an.
bei wie beim übrigen Liegenschaftsunterhalt
auch, konsequent entweder auf das Rechnungs- www.migrol.ch
Stefan Giezendanner
oder Zahlungsdatum abzustellen ist), ergibt sich Lic. oec. HSG, Migrol AG, Badenerstrasse 569, 8048 Zürich
ein Verlust von CHF 30 000, welcher auf das eidg. dipl. Steuerexperte
Steuerjahr 2021 vorgetragen werden kann. Im Leiter Steuern TBO Treuhand AG
ENERGIE- UND WÄRME-HOTLINE 0844 000 000
Steuerjahr 2021 wird durch den Abzug des Vor-
jahresverlustes das steuerbare Einkommen auf
CHF 120 000 reduziert. Im Gegensatz dazu, kann
bei einer geplanten gleichmässigen Aufteilung Energie- und Wärmelösungen von Migrol
1 0 | H E V 1- 2 0 2 1
AKTUELL AKTUELL
FLUGHAFENREGION Weniger Fluglärmbetroffene dank dies reduziert die Zahl der Fluglärmbetroffenen.
Schallschutzmassnahmen So ist der Zürcher Fluglärmindex (ZFI) 2019
Lärmschutzgelder für zusätzliche Die kantonalen Fördermassnahmen ergänzen die
Gebäudeprogramme von Bund und Kantonen
erneut gesunken – vor allem dank positiver
Veränderungen im Flugbetrieb und des zuneh-
Eigentümer sowie das Schallschutzprogramm des Flughafens
Zürich. Das durch den Richtplan bezeichnete
menden Einflusses der Schallschutzmassnahmen.
Gebiet ist zu einem grossen Teil, aber nicht voll- Nähere Informationen zum Förderprogramm
Der Kanton Zürich unterstützt Eigentümerinnen und Eigentümer von ständig deckungsgleich mit den Sanierungs- finden Sie auf www.wohnqualitaet.zh.ch.
Liegenschaften in der Flughafenregion bei der Finanzierung von hochwertigen gebieten des Schallschutzprogramms des Flug-
Schallschutzmassnahmen. Und zwar in Gebieten, in denen der Betrieb des hafens Zürich. Text: Zürcher Volkswirtschaftsdirektion,
Flughafens zu einer Lärmbelastung über dem sogenannten Immissionsgrenzwert Das Ziel des Kantons ist es, dass in Zukunft Amt für Mobilität,
führt. Das Programm läuft seit 2012. alle Wohnbauten in der Flughafenregion über Abteilung Flughafen & Luftverkehr
einen hochwertigen Schallschutz verfügen. Denn
Ab sofort profitieren noch mehr
Hausbesitzerinnen und Hausbesitzer
Seit letztem Jahr haben nun zusätzliche Haus
besitzerinnen und Hausbesitzer Anrecht auf
finanzielle Unterstützung beim Einbau von
neuen Fenstern oder einer Dämmschicht an der
Gebäudehülle. Der Kantonsrat hat im Juni 2020
der Teilrevision 2017 des kantonalen Richtplans
und damit einer Ausdehnung der sogenannten
Abgrenzungslinie zugestimmt.
Professionelle Beratung und zielgerichtete
Massnahmen
Das Förderprogramm «Wohnqualität Flughafen
region» bietet Hauseigentümerinnen und Haus
eigentümern eine professionelle Schallschutz
und Energieberatung an. Fachleute zeigen auf,
mit welchen Massnahmen Liegenschaften saniert
werden können, damit diese bezüglich Wärme
dämmung, Haustechnik und Schallschutz einem
modernen Stand entsprechen – und was dies kos
tet. Schallschutztechnische Sanierungsmassnah
men werden dann finanziell unterstützt, wenn
gleichzeitig eine energetische Sanierung erfolgt.
Gefördert wird zudem der Ersatz bestehender
Wohnliegenschaften durch MinergieNeubauten.
Mit dem Programm werden keine Steuergelder
verwendet; finanziert wird es über den Flug
hafenfonds. Dieser wurde mit dem Erlös bei der
Privatisierung des Flughafens geäufnet.
Kantonaler Richtplan: Mit der neuen Abgrenzungslinie
(blau) können mehr EigentümerInnen vom Förderprogramm
«Wohnqualität Flughafenregion» profitieren.
1 2 | H E V 1- 2 0 2 1 H E V 1- 2 0 2 1 | 1 3
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POLITIK POLITIK
REVISION K ANTONALES ENERGIEGESETZ Gleichwohl: Passiert die Gesetzesrevision ligkeit und Eigenverantwortung statt auf Zwang
voraussichtlich am 1. Februar unverändert den und Vorschriften.
HEV Kanton Zürich lehnt Vorlage ab und Kantonsrat oder wird sie punktuell gar noch
von der sogenannten «Klimaallianz» verschärft,
Ein Zwang wird dem Leistungsausweis der
Hauseigentümer nicht gerecht: Verglichen mit
unterstützt allfälliges Referendum wird der HEV Kanton Zürich ein allfälliges
Referendum unterstützen. Kommt hingegen ein
dem Gesamtvolumen des Referenzjahres 1990
haben sie im Jahr 2019 die CO 2 -Emissionen aus
Kompromiss zustande und resultiert am Ende fossilen Brennstoffen im Gebäudebereich
Der HEV Kanton Zürich ist enttäuscht über die am 17. Dezember 2020 von doch noch ein Energiegesetz im Rahmen der schweizweit um 29,9% gesenkt – dies auf frei-
der Kommission für Energie, Verkehr und Umwelt (KEVU) vorgestellte Vorlage Mustervorschriften der Kantone im Energie- williger Basis und dies notabene bei einer
zur Revision des kantonalen Energiegesetzes. Statt substanzielle Verbesse- bereich (MuKEn14), würde der HEV Kanton Zunahme an Wohngebäuden um 33% gegenüber
rungen am ungenügenden regierungsrätlichen Gesetzesentwurf vorzunehmen, Zürich dies begrüssen. 1990.
hält die KEVU am staatlichen Zwang fest. Sollte die Vorlage im Kantonsrat Auch investieren sie gesamtschweizerisch
nicht verbessert werden, wird der HEV Kanton Zürich ein allfälliges Referendum Zwang wird Leistungsausweis der jährlich rund 10,5 Milliarden Franken in den
unterstützen. Hauseigentümer nicht gerecht Unterhalt und die Erneuerung, insbesondere in
Auch wenn der HEV Kanton Zürich die Geset- die energetische Sanierung ihrer Liegenschaf-
zesrevision ablehnt, unterstützt er im Grund- ten. All dies zeigt: Die Hauseigentümer nehmen
Der HEV Kanton Zürich äusserte sich bereits HEV Kanton Zürich unterstützt allfälliges satz die Bestrebungen, die CO 2 -Emissionen aus ihre Verantwortung längst wahr. Dank ihnen
anlässlich der Präsentation des Entwurfes durch Referendum Öl- und Gasheizungen weiter zu reduzieren. Im ist der Gebäudebereich auf Zielkurs, womit das
Baudirektor Martin Neukom (Grüne) am 8. Mai Dass der Kanton eine Revision vorlegt, die mit Unterschied zum Baudirektor und zu einer Ziel eines Netto-Null-Ausstosses bis 2050 er-
2020 skeptisch über die geplante Gesetzes- dem «Zurich Finish» über den Konsens der kan- Kommissionsmehrheit setzt er aber auf Freiwil- reicht werden kann. (sj)
revision. Umso ernüchternder fällt für den tonalen Energiedirektoren hinausgeht und mit
HEV Kanton Zürich die Vorlage der KEVU der er sich auf Kosten der Hauseigentümer als
aus. Musterschüler inszenieren will, ist für den HEV
Insbesondere § 11 Absatz 2 des revidier- Kanton Zürich nicht hinnehmbar.
ten Energiegesetzes, der sogenannte «Zurich Zur Erfüllung des umstrittenen § 11 Abs. 2
Finish», stösst beim HEV Kanton Zürich will die Kommission das Gesetz immerhin mit
auf Ablehnung. Dieser restriktive, eigentü- einer Härtefalllösung ergänzen. Sollte der
merfeindliche und schweizweit einzigartige «Zurich Finish» nicht doch noch aus dem Ge-
Handwerk
Passus sieht vor, dass alte Öl- und Gasheizun- setz gestrichen werden, wird der HEV Kanton
gen nur noch unter sehr restriktiven Bedingun- Zürich darauf achten, dass diese Härtefall-
gen durch neue, moderne und energieeffizien- regelung im Gesetz verankert wird. Damit lies-
tere Öl- und Gasheizungen ersetzt werden sen sich finanzielle und soziale Härtefälle ver-
dürfen. meiden.
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MIETRECHT
Was ist bei der Vermietung einer
Ferienwohnung zu beachten?
«Wir möchten zum ersten Mal unsere Ferienwohnung im Bündnerland vermieten.
Wie sieht ein solcher Mietvertrag aus, worauf müssen wir achten?»
Und welche Ansprüche stellen
Sie an Ihre Verwaltung?
Tankrevision Wie kürzlich in verschiedenen Medien zu lesen
war, erlebt die Parahotellerie aufgrund von Co
Befristete Mietverträge
Bei der Vermietung von Ferienwohnungen im
(FÜR ALLE TANKS OBLIGATORISCH)
Eine Tankanlage soll laut Gesetz regel- rona einen erheblichen Aufschwung, die Nach Sinne des Gesetzes (ohne Schutzbestimmungen
frage nach Ferienwohnungen ist stark gestiegen. des Mietrechts) werden stets befristete Verträge
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mässig von einer Fachfirma kontrolliert
werden. Dabei profitieren gerade auch kleinere, eher un abgeschlossen. Sie enden automatisch mit dem
Ihre Vorteile: bekanntere Ferienorte mit wenig Infrastruktur, im Vertrag genannten Datum, eine Kündigung
> Werterhaltung der Anlage da viele Urlauber die grossen Hotspots und ins ist nicht nötig. Der Mieter hat keinen Anspruch
> Innenreinigung und Schutzanstrich besondere die Menschenansammlungen meiden auf Erstreckung, eine Verlängerung des Vertra
> Kein Heizunterbruch
Seit 25 Jahren für unsere Kunden aktiv. > Auch bei vollem Tank möchten. ges ist nur nach gegenseitiger Absprache möglich.
Verwaltung | Verkauf | Erstvermietung > Durchführung ganze Schweiz In dieser Situation kann mancher Ferien In der Hochsaison ist das ohnehin meistens
> Cumulus-Punkte wohnungseigentümer auf die Idee kommen, die unmöglich, weil die Ferienwohnungen und
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Besonderheiten zu beachten. Mietzins, Zahlungsmodalitäten, Kaution
Der Mietvertrag sollte klar festlegen, was im
Werfen Sie kein Geld zum Fenster raus! Definition
Eine Ferienwohnung oder ein Ferienhaus ist
Mietzins inbegriffen ist und was zusätzlich als
Nebenkosten verrechnet wird. Der Einfachheit
Wohnraum, der für den vorübergehenden Auf halber kann man z.B. Heiz und Warmwasser
enthalt von maximal drei Monaten mit Ferien kosten, Wasserverbrauch, elektrischen Strom,
zweck bestimmt ist. Diese beiden Voraussetzun Bettwäsche, Frottierwäsche etc. in den Mietzins
gen müssen kumulativ erfüllt sein, damit die einkalkulieren. Um Streitigkeiten und Verzöge
Mietobjekte unter Art. 253a Abs. 2 OR fallen. Für rungen am Schluss zu vermeiden, kann der Ver
diese Mietverhältnisse gelten die Schutzbestim mieter die Schlussreinigung selbst organisieren
mungen des Mietrechts nicht. und die Kosten dafür entweder in den Mietzins
Im Gegensatz dazu gilt eine Wohnung, die als einbeziehen oder eine Reinigungspauschale be
Zweitwohnung für unbestimmte Zeit oder für rechnen. Im Vertrag sollte auch klar geregelt wer
Mit Hilfe von Wärmebildern mehr als drei Monate gemietet wird, nicht als Fe den, ob Kurtaxen separat zu bezahlen sind. Zu
rienwohnung im Sinne des Gesetzes, selbst wenn vereinbaren ist auch, ob eine Parkmöglichkeit
können wir exakt festhalten, der Mieter dort seine Ferien verbringt. Für ein besteht oder nicht und ob ein Parkplatz im Miet
wo es zu einem teuren solches Mietverhältnis gilt ganz normal das Miet zins inbegriffen ist oder separat dazugemietet
recht mit allen Schutzbestimmungen (Kündi werden kann.
Energieverschleiss kommt. gungsschutz und Schutz vor missbräuchlichen Weiter sollte festgehalten werden, wann der
Mietzinsen). Wenn im Falle einer Kündigung des Mietzins zu bezahlen ist. Meistens wird eine An
Vermieters der Mieter jedoch eine Erstreckung zahlung bei der Buchung und die Restzahlung
Sparen Sie Geld und kontaktieren Sie unsere Bauexperten verlangt, wird ihm eine solche wohl eher nicht zwei bis vier Wochen vor Mietbeginn oder direkt
oder nur kurz zugebilligt, da er kaum Härte bei Mietantritt vereinbart. Oft wird auch bei einer
unter 044 487 18 18 oder bau@hev-zuerich.ch gründe geltend machen kann wie bei einer Erst Ferienwohnung eine Kaution vereinbart für all
wohnung. fällige Schäden am Mietobjekt oder Mobiliar.
H E V 1- 2 0 2 1 | 2 1RECHT RECHT
Diese muss im Gegensatz zur normalen Woh- sen der Stockwerkeigentümerversammlung, die
nungsmiete nicht auf einem Mieterkautionssperr- Bei der Vermietung von Ferienhäusern auch für einen Mieter relevant sind (z.B. betref-
konto bei einer Bank einbezahlt werden. Sie muss gilt es verschiedene Punkte zu be- fend Veloabstellplatz, Skiraum oder Besucher-
achten, damit das Ferienparadies auch
dem Mieter am Schluss wieder ausbezahlt wer- parkplätzen), der Hausordnung und weiteren
weiterhin ein Paradies bleibt.
den, wenn er und seine Mitreisenden oder Gäste Vereinbarungen wie z.B. der Waschküchenord-
keine Schäden verursacht haben. nung oder der Tiefgaragenordnung. Der Mieter
sollte auch darüber informiert werden, wo, wie
Ausstattung, Inventar und wann er seinen Abfall entsorgen kann.
Es ist sinnvoll, im Mietvertrag nebst Anzahl Zim- Mit dem Mietvertrag muss der vermietende
mern auch die Ausstattung zu erwähnen, so z.B. Eigentümer daher dem Mieter die relevanten
die Anzahl Betten (und evtl. Kinderbett), TV- Vorschriften überbinden, d.h. sie müssen explizit
Apparat, Internetanschluss, Waschmaschine, Ge- erwähnt werden oder die Hausordnung etc. muss
schirrspüler oder Safe. Auch Balkon, Terrasse, zum integrierenden Bestandteil des Miet vertrages
Pool, Sauna, Skiraum oder die Nutzungsmöglich- erklärt werden.
keit eines Gartens (mit oder ohne Gartenmöbel)
sollte erwähnt sein. Ob die Bett- und Frottier- Gästetaxe, Kurtaxe, Meldepflicht
wäsche mitgebracht werden muss, dazugemietet In vielen Gemeinden gibt es ein Gesetz oder eine
werden kann oder inbegriffen ist, sollte ebenfalls Verordnung über die Erhebung einer Gästetaxe,
vermerkt sein. Man kann Bett-, Badezimmer- Kurtaxe, Sporttaxe und/oder einer Tourismus-
und Küchenwäsche sowie Geschirr und gesamtes taxe. Vermietende Eigentümer sind verpflichtet,
Mobiliar in einer genauen Inventarliste auffüh- ihre Mieter bei der Gemeinde anzumelden und
ren, welche Bestandteil des Mietvertrages ist. Der über die Erhebung der Taxen abzurechnen. Es ist
Mieter sollte bei der Übergabe die Inventarliste empfehlenswert, sich direkt bei der Gemeinde
Bild: Fotolia
prüfen und unterschriftlich deren Richtigkeit über die Vorschriften und das Vorgehen zu er-
bestätigen. Auch die Anzahl ausgehändigter kundigen.
Schlüssel sollte vom Mieter quittiert werden.
Besteuerung des Mietertrags
Personenanzahl, Haustiere erlaubt oder nicht den meist nahtlos folgenden neuen Ferienmieter Todesfall in der Familie nicht vom Vertrag zu- Wer die Ferienwohnung oder das Ferienhaus ver-
Im Mietvertrag sollte geregelt werden, durch ma- Hygiene und Sauberkeit zu gewährleisten. rücktreten und schuldet den Mietzins auch bei mietet, hat den Mietertrag als Einkommen zu
ximal wie viele Personen die Ferienwohnung oder Der Vermieter oder sein Verwalter haben die Nichtbenutzen der Ferienwohnung. Bei einer ver- versteuern. Entsprechend kann für die Zeit der
das Ferienhaus genutzt werden darf. Die Mieter Wohnung und das Inventar bei der Rückgabe zu späteten Anreise oder verfrühten Abreise schul- Vermietung der Eigenmietwert reduziert werden.
dürfen Besuch empfangen, auch zum Essen, aber prüfen und eine allfällige Mängelrüge sofort an- det der Mieter ebenfalls den gesamten Mietzins
eine Übernachtung der Gäste in der Wohnung zubringen. Im Idealfall reicht die Kaution aus für und kann keine Reduktion geltend machen. Für Im HEV-Zürich-Drucksachenverkauf
ist ohne ausdrückliche Zustimmung des Vermie- die Schadenssumme und man kann sich darüber alle diese Fälle wird dem Mieter empfohlen, eine (Tel. 044 487 17 07) ist ein vorgedrucktes
ters nicht erlaubt. Aus dem Ferienwohnungsmiet- einigen. Wenn die Schäden grösser sind, ist ein Reise-Annullationsversicherung abzuschliessen. Formular «Mietvertrag für Ferien-
vertrag sollte auch hervorgehen, ob Haustiere Abnahmeprotokoll mit Unterschrift des Mieters Schneemangel oder schlechte Wetterprognosen wohnungen» erhältlich, welches durch
gestattet sind oder nicht. nötig. Im Streitfall, wenn man sich nicht vor Ort sind ebenfalls kein Rücktrittsgrund und können den Vermieter mit detaillierteren
einigen kann, empfiehlt es sich, die Mängel (Be- zudem auch nicht versichert werden. Regeln ergänzt werden kann.
Mietbeginn, Rückgabe, Reinigung schädigungen, fehlendes Inventar) umgehend mit
Üblicherweise enthält der Mietvertrag die genau- einem Einschreibebrief zu rügen. Stockwerkeigentum, Reglement
en Zeiten oder Zeitfenster des Mietbeginns und und Hausordnung
Daniela Fischer
der Rückgabe der Ferienwohnung. Mietbeginn Kein Rücktritt vom Vertrag Ferienwohnungseigentümer sind Stockwerk- Lic. iur.
ist z.B. um 14.00 oder 15.00 Uhr, Rückgabe ist Häufig wird vereinbart, dass bei Nichtbezahlen eigentümer und damit Teil einer Stockwerkeigen- Telefonische Rechtsberatung
um 10.00 oder 11.00 Uhr. Dann bleibt genug Zeit der Anzahlung innert vorgegebener Frist der Ver- tümergemeinschaft. Der vermietende Eigentümer HEV Zürich
für die Endreinigung. Die Vereinbarung einer trag dahinfällt. Der Vermieter kann dann die ist der Gemeinschaft gegenüber verantwortlich,
Endreinigung durch den Vermieter bzw. einer Ferienwohnung neu vermieten. dass der Mieter die Gemeinschaftsordnung ein-
von ihm beauftragten Reinigungskraft ist sinn- Der Mieter kann auch bei wichtigen persön- hält. Die sogenannte «Gemeinschaftsordnung»
voll, um Streitigkeiten zu vermeiden und für lichen Gründen wie z.B. Unfall, Krankheit oder besteht aus dem Reglement, denjenigen Beschlüs-
2 2 | H E V 1- 2 0 2 1 H E V 1- 2 0 2 1 | 2 3RECHT SERVICE
EIGENTUMSWOHNUNG SEMINAR
Wie wird das Stimmrecht bei einer Nutz- «Sanierung einer vermieteten Liegenschaft»
niessung oder im Wohnrecht ausgeübt? REFERENTEN: Elio Pola, stv. Leiter Baumamagement und Projektleiter, HEV Zürich;
Dieter Kuchen, Projektleiter VSGU, HEV Zürich; Tiziano Winiger, lic. iur., MAS REM ZFH, HEV Zürich
Themen des Seminars Datum: Freitag, 16. April 2021, 8.15 bis 12 Uhr
Der Inhaber eines beschränkt dinglichen Rechts am Stockwerkanteil ist nicht Von der Objektanalyse bis zur Garantieabnahme Türöffnung: 7.45 Uhr
Stockwerkeigentümer und somit auch nicht Mitglied der Stockwerkeigentümer Kostenvoranschlag ■ Terminplanung ■ Submission ■ Ver- Seminarort: HEV Zürich, Albisstrasse 28,
gemeinschaft. Je nach beschränktem dinglichem Recht kann der Berechtigte trotz trag mit Architekten / GU / TU ■ Werkverträge mit Unternehmen 8038 Zürich-Wollishofen
dem an der Beschlussfassung der Stockwerkeigentümerversammlung teilnehmen. ■ Abnahme des Werkes ■ Mieterorientierung ■ Ausführung Bitte beachten Sie: Es sind wenige Parkplätze
(konkrete Beispiele anhand ausgeführter Objekte) ■ Kosten- vorhanden. Gebühr CHF 10.–, zahlbar am Empfang
Die Nutzniessung recht vollumfänglich, denn er wohnt weiter kontrolle ■ Abrechnung ■ Garantiearbeiten Seminarkosten inkl. Dokumentation:
Mitglieder*: Einzel CHF 260.–,
Die Nutzniessung verleiht dem Berechtigten – in der Stockwerkeinheit und hat die gemein- Rechtliche Aspekte der umfassenden Sanierung Ehepaar** CHF 420.–
unter Vorbehalt einer anders lautenden Verein- schaftlichen Kosten und Lasten zu tragen. Fristen und Termine bei Anzeige der Arbeiten ■ Rechte Nichtmitglieder: Einzel CHF 300.–,
barung – den vollen Genuss des Stockwerkanteils • Von Gesetzes wegen haben sich (wie bei der und Pflichten der Parteien ■ Mietzinsreduktion während Ehepaar** CHF 500.–
(Art. 745 Abs. 2 ZGB). In der Regel benutzt der Nutzniessung) der Stockwerkeigentümer und der Bauarbeiten ■ Umfassende Überholung und * Mitgliedervergünstigung kann nur bei Angabe der
Nutzniesser die Stockwerkeinheit und trägt die der Wohnrechtsberechtigte über die Aus- Wertvermehrung ■ Berechnung und Durchführung der Mitgliedernummer gewährt werden (vgl. Adressfeld
Mietzinsanpassung auf letzter Seite). Mitglieder- und Rechnungsadresse
Kosten des gewöhnlichen Unterhalts und der Be- übung des Stimmrechts zu verständigen. Die- müssen übereinstimmen.
wirtschaftung (Art. 765 Abs. 1 ZGB). Er ist also se Verständigung kann dazu führen, dass Anmeldung für Baustellenrundgang möglich. ** Nur 1 Dokumentation
effektiv Bewohner und steht der Stockwerkeigen- der Stockwerkeigentümer sein Stimmrecht Anmeldeschluss: 14 Tage vor Kursbeginn. Bei
Änderungen vorbehalten
tümergemeinschaft sehr nahe. behält. Annullierungen nach Anmeldeschluss ist eine Be-
Bei Vorliegen einer Nutzniessung haben sich arbeitungsgebühr von 50% der Seminarkosten zu
entrichten. Bei Absage am Seminar tag und unent-
Eigentümer und der Nutzniesser über die Aus- Die anderen beschränkten dinglichen Rechte schuldigtem Nichterscheinen bleiben die vollen
übung des Stimmrechts zu verständigen. Die Be- Weder der Pfandrechtsgläubiger noch der Dienst- Eigentümer und Verwalter kleiner und mittlerer Liegenschaften Seminarkosten geschuldet. Eine Vertretung ist
troffenen sind dabei bei deren Regelung frei. Sind barkeitsberechtigte können anlässlich der Stock- lernen von Fachleuten mit langjähriger Praxis-Erfahrung. selbstverständlich willkommen.
sich Eigentümer und Nutzniesser nicht einig, so werkeigentümerversammlung ein Stimmrecht ✂
sieht das Gesetz vor, dass der Nutzniesser bei ausüben. Ihre Berechtigung ist nicht vergleichbar
sämtlichen (normalen) Verwaltungsangelegen- mit derjenigen eines Nutzniessers oder eines ANMELDUNG FÜR SEMINAR
heiten das Stimmrecht ausüben kann. Dem Wohnberechtigten. Sie leben nicht im Stockwerk- «Sanierung einer vermieteten Liegenschaft» vom 16. April 2021
Eigentümer kommt lediglich bei Entscheiden eigentum und sind auch nicht an den gemein- (Angaben bitte in Blockschrift) Mitglied- und Rechnungsadresse müssen übereinstimmen.
über Zweckänderungen sowie hinsichtlich nütz- schaftlichen Kosten und Lasten beteiligt.
licher oder luxuriöser baulicher Massnahmen Firma (falls Rechnung über Firma läuft) Parkplatz Autonummer
das Stimmrecht zu. Persönliche Rechte
Auch verfügen weder Mieter noch Pächter noch
Name (Teilnehmer/in 1) Vorname als Ehepaar (bzw. 1 Dokumentation)
Das Wohnrecht irgendeine andere persönlich berechtigte Person
Selbst ohne ausdrückliche gesetzliche Erwäh- (Kaufs-, Vorkaufs- oder Rückkaufsberechtigte)
nung hat auch der Wohnberechtigte ein be- über ein Stimmrecht. Name (Teilnehmer/in 2) Vorname
schränktes Stimmrecht. Einerseits ist die Bean-
spruchung der Stockwerkeinheit mit der des Strasse PLZ und Ort
Nutzniessers vergleichbar, andererseits untersteht
Cornel Tanno
das Wohnrecht mehrheitlich denselben Bestim- E-Mail Telefon privat Telefon Geschäft
mungen wie die Nutzniessung. Lic. iur. Rechtsanwalt
Rechtsberatung/Prozessführung
HEV Zürich
Mitgliedernummer Datum Unterschrift
Zwei Bemerkungen seien jedoch angebracht: (s. Adressfeld auf letzter Seite)
• Sofern es sich nicht um ein ausschliessliches
Wohnrecht (Art. 778 Abs. 2 ZGB) handelt, be- Einsenden an: HEV Zürich, Sekretariat Seminare, Albisstrasse 28, Postfach, 8038 Zürich, per Fax 044 487 17 77 oder über unsere
Website www.hev-zuerich-shop.ch unter «Seminare und Anlässe». Für Fragen Telefon 044 487 17 03
hält der Stockwerkeigentümer sein Stimm-
2 4 | H E V 1- 2 0 2 1 H E V 1- 2 0 2 1 | 2 5RECHT
MIETRECHT
Kettenmietverträge – sind sie
rechtlich zulässig?
«Unsere Mietliegenschaft ist in die Jahre gekommen und wir haben vor,
in den kommenden Jahren einen Ersatzneubau zu realisieren. Bis dahin würden
wir gerne bei Mieterwechseln nur noch befristete Verträge ausstellen, weil
wir ja nicht wissen, wann das sein wird, und ob es zu Verzögerungen kommt.
Gerne würden wir die Verträge jeweils auf ein Jahr befristen. Je nachdem
auch mehrmals hintereinander. Ist das rechtlich möglich?»
Allgemeines dass ein Vermieter, der ein Neubauvorhaben pro
Grundsätzlich können Verträge unbefristet oder jektiert, befristete Verträge abschliesst bis zum
befristet abgeschlossen werden. Es ist durch das Zeitpunkt, in dem man damit rechnet, dass man
Gesetz auch nicht verboten, mehrmals hinterein mit Bauen beginnen kann (BGE 139 III 145).
ander befristete Verträge abzuschliessen. Dazu Hingegen als unzulässig gilt ein befristeter
können sachliche Gründe vorliegen. Das Bundes Mietvertrag, der allein der Umgehung von miet
gericht erachtet es in diesem Sinne als zulässig, rechtlichen Schutzbestimmungen dient. In einem
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mit dem anderen zusammenhängt.»
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H E V 1- 2 0 2 1 | 2 7RECHT RECHT
neueren Entscheid des Bundesgerichtes aus Genf den, den Abschluss eines neuen Vertrages ver- Vermieterseite etwa, dass dieser keinen Grund
wurde diese Frage erneut erwogen. weigern und der Mieter hat keine rechtliche Mög- für die Befristung angibt. Schwierig ist für den * Da die Rechtslage im Kanton Genf speziell ist,
lichkeit, ihn dazu zu zwingen. Somit kann es sein, beweispflichtigen Mieter, die Rechtsmissbräuch- noch einige Informationen dazu. Entnommen
Der Gerichtsfall dass ein Mieter, um sich nicht «unbeliebt» zu lichkeit zu beweisen, da es beim Beweggrund des sind sie den folgenden Weblinks:
Ein Mietvertrag wurde auf vier Jahre befristet machen, auf allfällige rechtliche Ansprüche ver- Vermieters um eine innere Tatsache geht. Wenn https://www.avenir-suisse.ch/wer-in-genf-u
und sah einen gestaffelten Mietzins vor. In den zichtet, wie etwa Instandstellungsarbeiten zu ver- jedoch der Mieter bei der Sachverhaltsschilde- mzieht-verliert/:
ersten drei Jahren galt ein Mietzins x, gleichblei- langen. Oder es ist im Belieben des Vermieters, rung ausführlich darlegen kann, worin die vor- «Genf hat insbesondere im Loi sur les
bend, danach erhöhte sich dieser auf den Betrag den nächsten Vertrag zu einem höheren Mietzins geworfene Gesetzesumgehung liegt, kann sich démolitions, transformations et rénovations
y wegen «Anpassung an die Ortsüblichkeit». Der abzuschliessen. Tut er das im unbefristeten Miet- der Richter mit überwiegender Wahrscheinlich- de maisons d’habitation (LTDR) das Schweizer
Mieter machte eine Umgehung von mietrechtli- verhältnis, setzt er sich dem Risiko einer Kündi- keit begnügen und das Fehlen eines plausiblen
Mietrecht «perfektioniert», indem es Mecha-
chen Schutzbestimmungen geltend und verlang- gungsanfechtung aus, welche allenfalls dann eine Grundes kann die Annahme der Gesetzesumge-
nismen schwächte, die andernorts als Ventil
te auf dem Gerichtsweg die Feststellung, dass ein Aufhebung der Kündigung inkl. Kündigungs- hung rechtfertigen.
für Entwicklungen im lokalen Wohnungsmarkt
unbefristeter Vertrag vorliege, der sich ohne Kün- sperrfrist zu Folge hat.
digung jeweils um ein Jahr verlängere. Die Ins- Im Ergebnis unzulässig dienen. Das LDTR soll Mieter davor schützen,
tanzen folgten dieser Meinung teilweise, doch Frage der Missbräuchlichkeit Im vorliegenden Fall hat sich folgendes ergeben: nach Renovationsarbeiten mit Mietzinserhöhun-
das Obergericht befand die Befristung als gültig. Somit kann sich hier der Vermieter zwingenden Die Vermieterschaft pflegte die Praxis des Aus- gen konfrontiert zu werden. In der Realität
Der Sachverhalt war vorliegend etwas speziell, Bestimmungen zum Schutz des Mieters entzie- stellens von befristeten Verträgen seit längerer verhindert es aber Renovationen, fördert den
denn in Genf gibt es ein Gesetz, das die Mietzin- hen. Kettenmietverträge kommen in Verdacht, Zeit. Diese Strategie war grundsätzlich geeignet, Verfall von Mietflächen, verführt zu Basteleien
se nach Renovationen kontrollieren kann (s. am dass ein Vermieter zwar grundsätzlich die Ab- Mietende vorsichtig zu stimmen, um nicht die und hemmt die Mobilität privater Haushalte.
Ende des Beitrages*). Im Grossen und Ganzen sicht hat, sich auf unbestimmte Zeit zu binden, Chance auf Erneuerung des Vertrages aufs Spiel Es profitieren aber nur die Alteingesessenen:
bezog sich das Bundesgericht auf die bereits ent- aber mit der Befristung bezweckt, diese Bestim- zu setzen. Der Mieter selber wäre an einem un- Für Studenten, Mobile, Migranten und junge
wickelte Rechtsprechung (s. oben). mungen auszuschalten. Nun sind diese Verträge befristeten Vertrag interessiert gewesen, er fürch- Familien gilt etwas anderes. Weil die Altein-
nicht automatisch gesetzeswidrig, sondern muss tete, dass der Vertrag nicht verlängert würde. Die gesessenen sich selbst dann nicht bewegen,
Vorteil für den Vermieter derjenige, der sich auf den Umgehungstatbestand Vermieterschaft konnte für ihre Praxis keine Be- wenn ihre Wohnungen nicht mehr mit ihren
Das Aneinanderhängen befristeter Mietverträge beruft, diese beweisen. Die Abgrenzung ist wie gründung vorbringen, weshalb das Gericht zum Bedürfnissen übereinstimmen, sind die angebo-
gibt dem Vermieter einige Vorteile, insbesonde- so oft nicht einfach oder klar und muss anhand Schluss kam, dass diese den Willen hatte, zwin- tenen Wohnungen in der Stadt rar.»
re betreffend die Kündigungsbestimmungen. Das des Einzelfalls beurteilt werden. Das Gesetz ver- gende Bestimmungen zum Schutz des Mieters zu
unbefristete Mietverhältnis muss durch Kündi- langt keine besonderen Gründe für den Abschluss umgehen. Und:
gung beendet werden, und kann als treuwidrig eines befristeten Vertrages und untersagt auch Für die eingangs erwähnter Frage lässt sich http://wp.swissrei.ch/wordpress/wp-content/
angefochten werden, sei es aus bestimmten vom nicht das aneinanderhängen solcher. Somit muss somit feststellen: wenn sachliche Gründe für den uploads/2016/10/Einstiegsreferat_Fredy-
Gesetz erwähnten Gründen oder allgemein, wenn der Sachverhalt ergeben, ob der Vermieter eine Abschluss eines befristeten Vertrages resp. das Hasenmaile.pdf:
keinerlei sachlich gerechtfertigte und legitime Umgehungsabsicht hat, und die Beweislast liegt Aneinanderhängen deren mehrerer vorliegen, Loi sur les démolitions, transformations et
Gründe vorliegen. beim Mieter. dürfte es in der Praxis unproblematisch sein. Im
rénovations de maisons d’habitation (LDTR),
Nicht so bei den befristeten Verträgen. Der Indizien können sein, dass der Mieter an Zusammenhang mit einem wie oben beschrie-
auf deutsch, die relevanten Auszüge:
Vermieter kann, auch ohne Angabe von Grün- einem unbefristeten Vertrag interessiert ist, auf benen Neubauprojekt könnten somit entspre-
«Abbrüche von Wohngebäuden sind nur erlaubt,
chend befristete Verträge abgeschlossen werden.
Dennoch empfiehlt es sich, für die Abklärung wenn es die hygienische Sicherheit oder das
des Einzelfalls fachkundige Unterstützung bei- öffentliche Interesse verlangen sowie wenn
zuziehen. (BGE 4_A598/2018) Ersatzneubauten eine erhebliche Erhöhung der
Wohnfläche ermöglichen. Umnutzungen von
Wohnungen sind grundsätzlich nicht erlaubt
Kathrin Spühler
Lic. iur. Abbrüche/Umbauten werden nur bewilligt,
Telefonische Rechtsberatung wenn die Mieten im Anschluss bezahlbar blei-
HEV Zürich ben, was sich am Medianeinkommen orientiert.
Bei Umbauten dürfen die Mieten drei bis fünf
Jahre, bei Ersatzneubauten fünf bis zehn Jahre
nicht erhöht werden.»
2 8 | H E V 1- 2 0 2 1 H E V 1- 2 0 2 1 | 2 9RECHT RECHT
SANIERUNGSKÜNDIGUNG Nicht erforderlich ist hingegen, dass bereits
eine Baubewilligung vorliegt.
Wann ist diese zulässig? Schlussbemerkung
Aufgrund des Faktums, dass mit einem solchen
Obgleich manchmal die theoretische Möglichkeit bestünde, eine vermietete Projekt regelmässig hohe Kosten verbunden sind
Liegenschaft im bewohnten Zustand zu sanieren, führt das Verbleiben der Mieter und nicht ohne weiteres davon ausgegangen wer
insbesondere bei umfassenden Sanierungen zu Verzögerungen und Komplika- den kann, dass im Zusammenhang mit den be
tionen im Zusammenhang mit dem Bau. Daher muss in solchen Konstellationen den stehenden zu kündigenden Mietverhältnissen ein
Mietern oftmals die Kündigung ausgesprochen werden. Im Folgenden wird dar- reibungsloser Ablauf sicher ist, empfiehlt es sich,
gelegt, welche Voraussetzungen gegeben sein müssen, damit eine solche sogenannte auch bezüglich Letzteren im Voraus zu planen
Sanierungskündigung rechtlich zulässig ist. und insbesondere auch sicherzustellen, dass alle
Voraussetzungen eingehalten werden, so z.B.
keine Kündigungssperrfristen auf den Miet
Ist eine ordentliche Kündigung Partner zu senden (siehe dazu auch Art. 266n verhältnissen bestehen.
grundsätzlich gültig? OR), obgleich diese/r nicht im Mietvertrag als
Mieter und Vermieter sind theoretisch grund- Mietpartei erscheint. Sandra Heinemann
sätzlich frei, ein (unbefristetes) Mietverhältnis Lic. iur.
Rechtsberatung/Prozessführung
unter Einhaltung der vertraglichen (oder man- Wann ist eine Sanierungskündigung nicht
HEV Zürich
gels einer solchen Vereinbarung der gesetzlichen) missbräuchlich?
Fristen und Termine zu kündigen (Art. 266a OR). Eine Sanierungskündigung ist grundsätzlich
Eine Schranke ergibt sich jedoch aus dem Grund- dann zulässig, wenn aus dem Verbleib des Mie-
satz von Treu und Glauben. Bei der Miete von ters Verzögerungen und Komplikationen/Er-
Wohn- und Geschäftsräumen ist die Kündigung schwerungen bei den Sanierungsarbeiten entste-
anfechtbar, wenn sie gegen diesen Grundsatz hen würden. Daher ist es sinnvoll, dass sich der
verstösst (siehe Art. 271 Abs. 1 OR und vgl. auch Mieter bereits aufgrund der Kündigungsbegrün-
Art. 271a OR). Eine Kündigung wird dann als dung (deren Details auch in einem Begleitschrei-
Zu kaufen gesucht: WO ANDERE AN IHRE
GRENZEN STOSSEN,
treuwidrig angesehen, wenn sie ohne objektives, ben erfolgen können, solange auf dem amtlichen BEGINNT UNSER ALLTAG!
ernsthaftes und schützenswertes Interesse und
damit aus reiner Schikane erfolgt oder Interessen
Kündigungsformular das Hauptstichwort [z.B.
umfassende Sanierung] sowie der Verweis auf Einfamilienhaus
der Parteien tangiert, die in einem krassen Miss- das Begleitschreiben [vom Datum] gemacht wird,
verhältnis zueinander stehen. wobei diesfalls auch im Begleitschreiben zu er- oder auch
wähnen ist, dass der Mieter in der Beilage das
Wie muss eine Kündigung ausgesprochen
werden, damit sie gültig ist?
amtliche Kündigungsformular erhält) eine Vor-
stellung von den geplanten Arbeiten machen Mehrfamilien-
Eine Kündigung eines Wohn- und/oder Ge- kann, um deren Auswirkungen abschätzen zu
schäftsraums durch den Vermieter hat immer auf
dem amtlich genehmigten Formular desjenigen
können.
Ausserdem wird verlangt, dass im Zeitpunkt
haus Ihr kompetenter Partner seit 1991
Kantons zu erfolgen, in dem sich das Mietobjekt des Aussprechens der Kündigung ein sogenannt
befindet. Dieses Formular ist korrekt auszufül- ausgereiftes Projekt vorliegt. Darf auch ERFAHREN, SICHER,
len. SCHNELL UND
Nicht zu vergessen ist ausserdem aufgrund Was ist ein ausgereiftes Sanierungsprojekt? sanierungsbedürftig sein. KOSTENGÜNSTIG
des Schutzes der Familienwohnung, dass ein Der Reifegrad eines Sanierungsprojekts gilt als
Mieter seit Einzug geheiratet haben resp. in ein- genügend, wenn das Bauprojekt so klar und rea-
getragener Partnerschaft leben könnte. Diesfalls litätsnah ist (z.B. Pläne, Kostenabschätzung) und F. Obermeier Spezialfällarbeiten
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CH-8315 Lindau
ist auf einem separaten amtlichen Formular in es objektiv möglich erscheint, dass dieses Bau- Baurodungen
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einem getrennten Briefumschlag auch eine Kün- projekt umsetzbar ist (gemäss den Normen des Tel. 079 378 0504 Baumpflege
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digung an die Ehefrau bzw. den eingetragenen öffentlichen Baurechts).
3 0 | H E V 1- 2 0 2 1 H E V 1- 2 0 2 1 | 3 1Sie können auch lesen
