Die Bedeutung der Finanzierung von Wirtschaftsimmobilien für die europäische Wirtschaft 2016
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Die Bedeutung der Finanzierung von Wirtschaftsimmobilien für die europäische Wirtschaft 2016
Finanzierung von Wirtschaftsimmobilien in der europäischen
Wirtschaft 2016
Inhaltsverzeichnis
Zusammenfassung 4
1.0 Einführung 8
2.0 Wirtschaftsimmobilien, Finanzierung und die Bedeutung
für die europäische Wirtschaft 10
2.1 Finanzierung der sozialen Infrastruktur durch die Wirtschaft 10
2.2 Produktionsfaktor für die Wirtschaft 11
2.3 Finanzierung von Wirtschaftsimmobilien und die Kapitalversorgung von KMU 11
2.4 Motor der Beschäftigung in Europa 12
2.5 Stärkung von Sachinvestitionen und Ermöglichen von Investitionen 13
2.6 Wichtige Quelle öffentlicher Einnahmen 14
2.7 Spitzenstellung bei Fortschritten in Sachen Nachhaltigkeit 15
2.8 Generierung von Einkünften für Rentner und Sparer 15
3.0 Die Bedeutung der Finanzierung von Wirtschaftsimmobilien
für die Projektentwicklung, Bauwirtschaft und Investitionen 16
3.1 Die Bedeutung der Finanzierung von Wirtschaftsimmobilien für die Bautätigkeit 17
3.2 Finanzierung von Wirtschaftsimmobilien und die Bedeutung für das
Risikomanagement 18
3.3 Finanzierung von Wirtschaftsimmobilien und die Bedeutung für die zu
erzielenden Renditen 18
4.0 Struktur des europäischen Marktes für die Finanzierung
von Wirtschaftsimmobilien 22
4.1 Quellen und Segmentierung des Fremdkapitalmarktes nach der Krise 26
4.1.1 Banken 26
4.1.2 Versicherungen 31
4.1.3 Nicht Börsennotierte Wirtschaftsimmobilien Kreditfonds 34
4.1.4 CMBS 37
4.1.5 Pfandbrief-Markt 38
5.0 Charakteristiken der Kreditbücher 39
5.1 Abweichungen bei Kreditverfügbarkeiten nach Regionen und Art der Kreditnehmer 39
5.2 Einzelkreditgrößen 42
5.3 Konditionsgestaltung 43
5.4 Risikominderung und Kreditprüfung/-gewährung 44
5.4.1 Stärke des Kreditnehmers/Trägers 45
5.4.2 Kreditprüfung auf Basis des Objekts 45
6.0 Die Auswirkungen von Regulierung und die Zukunft 49
7.0 Fazit 52
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Finanzierung von Wirtschaftsimmobilien in der europäischen
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Vorwort
Dieses Papier legt den Schwerpunkt auf die Rolle der Wirtschaftsimmobilien in der europäischen
Realwirtschaft. Dabei bestand die grundsätzliche Herausforderung im Fehlen eines klaren Konsens
darüber, was genau in der Definition der Wirtschaftsimmobilien eingeschlossen ist. Zunächst einmal
umfasst der Begriff jede Immobilie, die als Kapitalanlage zur Erzielung von Erträgen, üblicherweise in
der Form einer Miete, gehalten wird. Wird die Immobilie von ihrem/ihren Nutzer(n) zu wirtschaftlichen
Zwecken genutzt (augenfällige Beispiele hierfür sind Büro-, Einzelhandels- oder Industrieobjekte),
dann fällt sie zweifelsohne unter die Definition.
Große Mehrfamilienwohnobjekte teilen jedoch viele der Ertrag-generierenden Investmentkriterien,
nach denen Investoren in Büro-, Handels- oder Industrieobjekten Ausschau halten. Viele
institutionelle Anleger und Beobachter der Branche assimilieren daher derartige Mietwohnbestände
zu „Wirtschaftsimmobilien“ ungeachtet der Tatsache, dass das Objekt zu Wohnzwecken und nicht zu
wirtschaftlichen Zwecken genutzt wird.
Für dieses Papier haben wir die engere Definition bevorzugt, also den Ausschluss von Immobilien zur
Wohnnutzung. Es sollte jedoch angemerkt werden, dass es bestimmte unvermeidbare Inkonsistenzen
gibt (auf die wo immer möglich hingewiesen wird), weil Daten zu Wirtschaftsimmobilien die Grenzen
nicht immer gleichbleibend ziehen und teilweise zu Kapitalanlagezwecken gehaltene aber für
Wohnzwecke genutzte Immobilien zusammen mit eher eindeutigen „wirtschaftlichen“ Immobilien
beinhalten.
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3Finanzierung von Wirtschaftsimmobilien in der europäischen
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Zusammenfassung
Die Finanzierung von Wirtschaftsimmobilien und ihre zweckdienliche Regulierung ist für die
europäische Wirtschaft von großer Bedeutung. Dieses Papier stellt den Beitrag der Finanzierung von
Wirtschaftsimmobilien in Europa zur Realwirtschaft dar. Es betrachtet die sich verändernde Struktur
des Marktes, die Eigenschaften von Kreditvergabestrategien, die Auswirkungen neuer Regulierungen
und deren Konsequenzen für die Verteilung von Kapital.
Während das finanzielle Risiko einer überschäumenden Kreditvergabe auf dem Höchstpunkt der
Marktentwicklung offensichtlich wurde, wird das ökonomische Risiko einer Unterversorgung mit
Wirtschaftsimmobilien-Fremdkapital bislang wenig verstanden. Die Studie beurteilt den Beitrag
von der Finanzierung von Wirtschaftsimmobilien zur Wirtschaft unter den Gesichtspunkten der
Produktivität, des Konsums und der Investitionen und beschreibt ihre entscheidende Rolle als
Wegbereiter kommerzieller Betätigung durch die Bereitstellung einer geschäftlichen und sozialen
Infrastruktur.
Die Struktur der Finanzierung des Wirtschaftsimmobilienmarktes hat sich im Nachgang zur weltweiten
Finanzkrise verändert und die Auswahl an Finanzierungsquellen für Wirtschaftsimmobilien hat sich
erweitert. Die Banken als die traditionelle Finanzierungsquelle für Wirtschaftsimmobilien in Europa
haben die Verfügbarkeit von Kreditmitteln unter den Nachwirkungen der weltweiten Finanzkrise
reduziert, indem sie sich auf die Neuordnung ihrer Kreditbücher, die Stärkung ihrer Bilanzen und die
Erhöhung ihrer Kapitalreserven konzentriert haben, um die Anforderungen von Basel III zu erfüllen.
Damit wurde eine Gelegenheit für eine Reihe alternativer Kreditgeber zum Eintritt in den Markt und
zum Aufbau von Marktanteilen geschaffen. Diese Aktivitäten wurden zudem beeinflusst durch neue
regulatorische Vorgaben, mit denen eine Reduzierung des möglichen Aufbaus von Systemrisiken
im Finanzsystem erreicht werden soll. Die Studie analysiert die aktuelle und die sich entwickelnde
Struktur des Marktes, insbesondere wie die Kreditvergabestrategien zwischen den Anbietern der
Finanzierung von Wirtschaftsimmobilien in Bezug auf Krediteigenschaften und ihren Kundenstamm
variieren, mit Auswirkungen des Marktes und des Finanzsystems. Sie untersucht ebenso eine Reihe
unbeabsichtigter Konsequenzen neuer Regulierungen.
Der Einsatz Marktwert-orientierter Beleihungssätze zu regulatorischen Zwecken neigt dazu, die
Prozyklizität der Finanzierung von Wirtschaftsimmobilien mit dem Immobilienzyklus zu fördern, da die
Dynamik des Beleihungssatzes über den Zyklus hinweg bei der Risikogewichtung nicht berücksichtigt
wird. Wenngleich Wirtschaftsimmobilien-Kreditgeber bei ihrer Kreditvergabe das Augenmerk auf
Einkommensparameter und Maßnahmen zur langfristigen Schuldentragfähigkeit legen, haben
Unterschiede bei den Risikogewichtungen und somit bei den Kapitalkosten hingegen Auswirkung
auf Kreditvergabestrategien und den Portfolioaufbau und erhöhen letztlich das Risiko für einige
Kreditgeber.
Unterschiedliche Sektoren des Finanzmarktes unterliegen eigenständigen Regulierungswerken, wobei
ihre Interaktionen über den Markt für die Finanzierung von Wirtschaftsimmobilien hinweg nur wenig
regulatorischer Aufsicht unterliegen. Darin mag sich die hohe Konzentration der Finanzierung von
Wirtschaftsimmobilien innerhalb des Bankensektors zum Zeitpunkt der Erstellung der Verordnungen
widerspiegeln, die dazu neigte, die Notwendigkeit einer integrierten aufsichtsrechtlichen Perspektive
zu negieren. In der Folge hat sich ein facettenreicherer Markt entwickelt und die uneinheitliche
Behandlung der Finanzierung von Wirtschaftsimmobilien durch die für bestimmte Sektoren
geltenden Regulierungen, hier insbesondere für den Banken- und den Versicherungssektor, hat
zu einem regulatorischen Gefälle geführt. Dies gilt auch für die unterschiedliche Behandlung von
Finanzierungsprodukten innerhalb der Sektoren, insbesondere Direktfinanzierungen und verbriefte
Produkte. In ähnlicher Weise variiert die Auslegung, Anwendung und/oder Umsetzung von
Verordnungen in den einzelnen Rechtsgebieten und unter verschiedenen Arten von Organisationen.
Infolgedessen ist Regulierung zu einem Impuls für Kreditvergabestrategien geworden, anstatt dass sie
zu sicheren Kreditvergabepraktiken aus der Perspektive systemischer Risiken anleitet.
Angesichts der Bedeutung des Wirtschaftsimmobiliensektors für die EU-Wirtschaft und ihrer
strukturellen Abhängigkeit von Fremdkapital wie auch von Eigenkapital ist ein ausreichender
Zugang zu tragfähigen Finanzierungen zu angemessenen Konditionen über den gesamten
Zyklus von entscheidender Bedeutung. Wenngleich ein diversifizierterer Finanzierungsmarkt für
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Wirtschaftsimmobilien für die Branche sowie für die Reduzierung systemischer Risiken förderlich sein
konnte, kann dies bedeutende Konsequenzen für die Verteilung von Kapital an die Regionen und an
KMUs haben. Die Notwendigkeit einer geeigneten und wirksamen Regulierung zur Eindämmung des
durch den unbegrenzten Aufbau von Krediten für Wirtschaftsimmobilien aufgeworfenen systemischen
Risikos in der Wirtschaft wird nicht bestritten. Finanzregulierung muss jedoch darauf ausgelegt sein,
die positiven Beiträge der Finanzierung von Wirtschaftsimmobilien abzusichern und zu fördern und
gleichzeitig sicherzustellen, dass die wirtschaftliche Stabilität nicht durch unbegrenzte Kreditvergabe in
Gefahr gerät. Hierfür benötigen die politischen Entscheidungsträger ein ganzheitlicheres Herangehen
an die Ordnungspolitik, die sich auf den Finanzierungsmarkt von Wirtschaftsimmobilien auswirkt,
sowie die Daten und die Expertise zum Verständnis der Struktur der Branche und der Parameter, mit
denen Risiken am effektivsten gemessen werden.
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5Finanzierung von Wirtschaftsimmobilien in der europäischen
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Zentrale Ergebnisse der Studie sind:
Finanzierung von Wirtschaftsimmobilien und die Realwirtschaft
• Die Finanzierung von Wirtschaftsimmobilien ermöglichen Investitionen in
Wirtschaftsimmobilien und dem Baumarkt die Ablieferung und Steuerung eines wesentlichen
Produktionsfaktors, des Gebäudebestands.
Überdies ist die Flexibilität und Mobilität in der Anmietung von Geschäftsräumen ist
insbesondere für das Wachstum von KMU entscheidend. Mietflächen können bedeutende
Alternativkosten der Bindung knappen und teuren Geschäftskapitals in Wirtschaftsimmobilien
zur Befriedigung des Raumbedarfs beseitigen. Damit können sich die Unternehmen
auf ihre Kerntätigkeit konzentrieren und in diese investieren und so auch besser auf
Wachstumschancen reagieren. Generell werden Effizienz und Produktivität in der Wirtschaft
gefördert.
• Im Schnitt betragen die Investitionen für Neubau und Sanierung neuer und bestehender
Wirtschaftsimmobilien 250 Milliarden € pro Jahr und stellen damit 10 % der gesamten
Investitionen in Europa dar. Diese Regeneration des Gebäudebestands schafft den Rahmen
für nachhaltiges Wirtschaftswachstum. Es regt Unternehmen zur Umsiedelung an und
verjüngt Stadtzentren. Derartige Investitionen verbessern oft die Lebensqualität der lokalen
Bevölkerung und werden begleitet durch eine reale Zunahme von Wohnimmobilien und
Grundstückswerten und schaffen so Anreiz zu wirtschaftlicher Aktivität und Konsum.
• Finanzierungen von Wirtschaftsimmobilien sind insbesondere für KMU auch ein wichtiger
Faktor für den Zugang zu erschwinglichen Krediten, weil Banken Wirtschaftsimmobilien als
Sicherheit für Unternehmensfinanzierungen schätzen.
• Finanzierungen von Wirtschaftsimmobilien sind durch Portfolio-Diversifikation vorteilhaft für
das Risikomanagement von kreditnehmenden Eigentümern und für jene, die Kredite anbieten
oder darin investieren.
• Der Wirtschaftsimmobiliensektor sorgt unmittelbar für geschätzte 3,8 Millionen Arbeitsplätze
in Europa. Mehr als ein Viertel dieser Jobs finden sich in den Bereichen Geschäftsabwicklung
und Verwaltung von Immobilien, der Bausektor stellt über 2/3 der Arbeitsplätze.
Die Finanzierungen von Wirtschaftsimmobilien ist insbesondere für die Freisetzung
von Bautätigkeit, Beschäftigung und Wirtschaftswachstum in schwächeren lokalen
Wirtschaftsbereichen von Bedeutung. Daneben sind wirtschaftliche Immobilienfinanzierungen
ein wesentlicher Bestandteil der Kapitaleffizienzdes Investmentmarktes von
Wirtschaftsimmobilien und spielen eine entscheidende Rolle bei der Bereitstellung und
Verwaltung der wirtschaftlichen und sozialen Infrastruktur Europas, indem sie wirtschaftliche
Produktivität und gesellschaftliches Wohlergehen fördern. Zum Schutz wichtiger
wirtschaftlicher Vorteile ist es entscheidend, dass das Verhältnis zwischen Fremd- und
Eigenkapital angemessen strukturiert ist und dass Risiken korrekt bestimmt und entsprechend
eingepreist werden. Manche Investitionen in Wirtschaftsimmobilien erfolgen ohne bzw. mit
nur sehr geringem Fremdkapitaleinsatz und andere mit sehr hohen Fremdkapitalquoten; eine
vernünftige Balance zwischen Eigen- und Fremdkapital kann jedoch auf risikobereinigter
Basis nutzbringend sein und ist häufig notwendig.
Veränderte Marktstruktur
• Vor der Krise stellten Bankfinanzierungen rund 90 bis 95 % des europäischen Kreditvolumens
für Wirtschaftsimmobilienn und standen damit in scharfem Kontrast zu den USA, wo
Bankkredite lediglich etwas mehr als die Hälfte der Finanzierungen darstellen. Die hohe
Konzentration auf eine Quelle für die Bereitstellung von Krediten in Europa erhöhte die
Fragilität des Bankensystems in weiten Teilen Europas. Der nachfolgende dramatische
Abschwung der Wirtschaftsimmobilienmärkte erzeugte eine Kreditknappheit, die ihren Beitrag
zur weltweiten Finanzkrise leistete und Chancen für alternative Geldgeber schuf. Nach der
Krise bleiben die Banken eine Hauptquelle für Immobilienfinanzierungen, ihr Anteil an der
Kreditneuvergabe ist jedoch zugunsten von Versicherungen und anderen institutionellen
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6Investoren als Grundlage für nicht börsennotierte Kreditfonds zurückgegangen.
• Unterschiedliche zugrundeliegende Geschäftsziele, interne Prozesse, regulatorische
Überlegungen, Risiko-/Renditeneigungen und Kreditvergabekriterien haben Einfluss
auf die Kreditvergabestrategien. Diese können durch beabsichtigte und unbeabsichtigte
Konsequenzen neuer regulatorischer Bestimmungen stark beeinflusst werden. In der Folge
können unterschiedliche Arten von Kreditgebern ihren Schwerpunkt auch auf bestimmte
Risikotranchen von Finanzierungen legen. Die Beziehungen zwischen ihnen entwickeln sich
weiter und sind sowohl von Wettbewerb als auch von Zusammenarbeit geprägt.
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7Finanzierung von Wirtschaftsimmobilien in der europäischen
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Trends in der Vergabe von Krediten für Wirtschaftsimmobilien
• Verfügbarkeit, Bedingungen und Kosten von Finanzierungen variieren je nach Land, quer
durch regionale Märkte und nach Arten von Kreditnehmern (oder Trägern)1. In gewissem Maß
spiegeln diese Abweichungen die Risiken wider, die mit Kreditvergaben in unterschiedliche
Märkte und über eine Reihe von Trägern hinweg verbunden sind, allerdings können auch
Marktversagen und regulatorische Verzerrungen eine Rolle spielen.
• Es gibt Wechselbeziehungen zwischen Marktgröße und Art der Träger. Große Institutionen
und Unternehmen sind am aktivsten in Hauptstädten und KMU-Aktivität findet am stärksten
in den großen regionalen Städten statt und ist dominant in den kleineren Städten und
Ortschaften Europas. Dies hat bedeutende Folgen für das Kapital- und Investitionsangebot
über die großen europäischen Städte hinaus und für KMU.
• Es ist schwierig, mit Gewissheit zu sagen, ob die Diversifikation der zurückliegenden
Jahre eine Reaktion auf eine kurzfristige konjunkturelle Gelegenheit ist oder ob sie einen
eher strukturellen Wandel in der Segmentierung des Marktes darstellt. Die Aktivitäten von
Versicherern, die sich an der Direktvergabe von Krediten beteiligen, ist vorrangig begrenzt auf
Hauptstädte und/oder Großobjekte und auf große Unternehmen wegen der zur Schaffung von
Verwaltungseffektivität notwendigen großen Kreditgrößen.
• Im Gegensatz zu anderen Kreditgebern von Wirtschaftsimmobilien waren Geschäftsbanken
und Sparkassen schon immer stark in regionalen Märkten und in allen Ländern bei KMU
engagiert. Die Verfügbarkeit von Fremdkapital verbessert die Qualität der geschäftlichen und
sozialen Infrastruktur, bietet Anreize für Investitionen und unterstützt die Markterholung und
die Wirtschaft im weiteren Sinne.
• Von institutionellen und unternehmerischen Trägern aufgenommene Kredite in den Portfolios
der Banken sind wertmäßig hoch aber zahlenmäßig gering. Umgekehrt deuten Gespräche mit
Banken an, dass Kredite an KMU mit ungefähr 20 % einen geringeren wertmäßigen Teil des
Kreditbuches ausmachen, zahlenmäßig jedoch mehr als 70 % der Kreditnehmer stellen.
• Alternative Anbieter erstrangiger Kredite begrenzen ihren Kundenstamm an Kreditnehmern
auf der Basis des mit kleineren Portfolios verbundenen erhöhten Risikos und dem damit
verbundenen Kostenmanagement. Dies schränkt für gewöhnlich Kreditvergaben an KMU ein.
Zudem erfordern die zugrundeliegenden Geschäftsmodelle sowohl von Versicherern als auch
von nicht börsennotierten Kreditfonds den Einsatz von Darlehenskapital im Bereich von 20 bis
100 Millionen €, wobei dann die Qualität des Trägers mindestens so wichtig ist wie die Qualität
des unterlegten Objekts.
Regulatorische Auswirkungen
• In der Folge der weltweiten Finanzkrise wurden neue regulatorische Vorschriften mit dem
Ziel eingeführt, das systemische Risiko zu mindern und die Wirtschaft gegen Zeiten knapper
Liquidität im Markt abzusichern. Alle Kreditgeber unterstützen eine bessere Regulierung, ein
vielschichtigeres Sortiment an Anbietern für die Finanzierung von Wirtschaftsimmobilien und
die Differenzierung von Krediten und Finanzierungsprodukten nach deren Risikoprofil.
• Die Regulierung strebt eine Abflachung des Zyklus von Wirtschaftsimmobilien an,
jedoch brachten die Kreditgeber ihre Sorge zum Ausdruck, dass die fehlende Präzision
der Risikogewichtung zwischen Objekten und über den Zyklus hinweg ein zyklisches
Verhalten verstärkt. Sie gaben an, dass auf Marktwerten beruhende Beleihungssätze zur
Untermauerung regulatorischer Risikomodelle dazu tendierten, antizyklische Aktivität zu
behindern.
1 Technisch bezieht sich „Kreditnehmer“ auf das Unternehmen, dem ein Darlehen gewährt wird, während sich „Träger“ auf
die Firmengruppe oder Institution bezieht, der dieses Unternehmen gehört oder die es beherrscht. In manchen Fällen mag es
keinen Unterschied machen, jedoch ist es (insbesondere in nordeuropäischen Märkten) weit verbreitet, dass eine hochwertige
Wirtschaftsimmobilie mittels einer Zweckgesellschaft gehalten wird, die über keine sonstigen Vermögenswerte oder Tätigkeiten
verfügt. Der Träger kann hinter den Verbindlichkeiten des kreditnehmenden Unternehmens stehen, muss dies aber nicht.
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8Finanzierung von Wirtschaftsimmobilien in der europäischen
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• Der Beleihungsauslauf ist zwar für Kreditgeber eine wichtige Messgröße angesichts seines
Einflusses auf regulatorische Risikogewichtungen und die Kapitalkosten, im Hinblick auf die
Gewährung eines Kredites ist er jedoch einer Reihe anderer stresserprobter Messgrößen
wie unter anderem Zinsdeckungsquoten, Schuldendeckungsquoten und Schulden-/Ertrag-
Verhältnis untergeordnet.
• Kreditgeber von Wirtschaftsimmobilien sind zudem besorgt über Unterschiede in der
Behandlung der Finanzierung von Wirtschaftsimmobilien innerhalb der regulatorischen
Regelwerke für den Finanzsektor. Gegensätze in den Regelwerken, insbesondere bei
Solvency II und Basel II/III, haben zu einem regulatorischen Gefälle geführt. Ersteres
schafft Anreize für direkte Finanzierungen und schreckt Investments in verbriefte Kredite
ab, wohingegen Letzteres Finanzierungen von Wirtschaftsimmobilien allgemein weniger
freundlich gegenüber steht als solchen anderer Vermögenswerte.
• Viele Banken merkten an, dass die Regulierung entgegen den Absichten dazu führt, dass
Banken zur Wahrung der Wettbewerbsfähigkeit risikoreichere Positionen eingehen. Dies hatte
ebenso Auswirkungen auf den Aufbau der Bestände und auf eine effektive Diversifikation.
Die Kreditgeber sind aufgrund der strafenden Kapitalbelastung im Verhältnis zu anderen
Kreditvergabemöglichkeiten und im Verhältnis zu den Kapitalbelastungen anderer Kreditgeber
nicht mehr vollumfänglich in der Lage, Finanzierungen mit sehr geringen Risiken anzubieten.
• Die Regulierung treibt heute den Markt mehr an als dass sie ihn moderiert. Der
Finanzierungsmarkt für Wirtschaftsimmobilien benötigt heute eine ganzheitlichere
regulatorische Aufsicht über den weitergefassten Finanzsektor.
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1.0 Einführung
Die Finanzierung von Wirtschaftsimmobilien und ihre zweckdienliche Regulierung ist für
die europäische Wirtschaft von großer Bedeutung. Eine wesentliche Komponente des
Investitionsmarktes der Wirtschaftsimmobilien, der ein Hauptmotor des unmittelbaren wie
auch mittelbaren Wirtschaftswachstums ist, ist die Verantwortung für die Bereitstellung eines
wesentlichen Produktionsfaktors in Form des Gebäudebestands. Während das finanzielle Risiko
einer überschäumenden Kreditvergabe auf dem Höchstpunkt der Marktentwicklung erkannt wird,
insbesondere im Rahmen der Nachwirkungen einer großen Finanzkrise, wird das ökonomische Risiko
einer Unterversorgung mit Fremdkapital von Wirtschaftsimmobilien nicht immer so gut verstanden.
Die Finanzierungen von Wirtschaftsimmobilien sind eine entscheidende Komponente der Bautätigkeit
und ausschlaggebend für die regionale Wirtschaftsentwicklung, indem sie kurz- und langfristiges
Beschäftigungswachstum fördern. Die professionellen und hochentwickelten Investoren der
Wirtschaftsimmobilien erbringen der Wirtschaft gegenüber eine entscheidende quasi-finanzielle
Dienstleistung, indem sie Unternehmen die Anmietung von Geschäftsräumen ermöglicht. Damit
bleibt nicht nur nicht im Wirtschaftsimmobiliensektor tätigen Unternehmen die Investition von Kapital
in Gebäude erspart, das sie besser auf ihre Haupttätigkeit verwenden können, es ermöglicht ihnen
auch die Vergrößerung bzw. Verkleinerung sowie die Änderung ihrer geografischen Abdeckung auf
weitaus flexiblere Weise als wenn sie Eigentümer ihrer Geschäftsräume wären. Diese Vorzüge sind
insbesondere für neue und wachsende Unternehmen und für die dynamischsten Teile der Wirtschaft
von Bedeutung. Das Angebot dieser Unternehmensinfrastruktur wird von Dritteigentümern finanziert,
und ihre wirtschaftliche Nachhaltigkeit erfordert sowohl Eigenkapital als auch Zugang zu Fremdmitteln.
Traditionell sind Finanzierungen von Wirtschaftsimmobilien auch eine wichtige Betriebsmittelquelle
für kleine und mittelständische Unternehmen (KMU), die Eigentümer ihrer Geschäftsräume sind,
da sie über die Besicherung von Krediten mit ihrem Immobilienbesitz in der Lage gewesen sind,
Kapital freizusetzen. Finanzierungen von Wirtschaftsimmobilien bieten zudem wichtige Vorteile für
das Risikomanagement durch eine Portfolio-Diversifikation. Diese Diversifikationsvorteile stehen
sowohl Eigentümern von Wirtschaftsimmobilien als auch Fremdmittel-Investoren zur Verfügung.
Die aufkommende Anlagekategorie der Finanzierungen von Wirtschaftsimmobilien bietet Investoren
eine risikoarme Gelegenheit mit festen Erträgen, und der Einsatz eines moderaten Ausmaßes an
Finanzierungen für Investments in Wirtschaftsimmobilien reduziert spezifische Risiken und erweitert
damit sowohl direkt als auch indirekt die Chancen für langfristige Investoren, die von dem mit
Wirtschaftsimmobilien verbundenen Illiquiditätsaufschlag profitieren wollen.
Daneben sind Finanzierungen von Wirtschaftsimmobilien ein wesentlicher Bestandteil der
Renditegenerierung des Wirtschaftsimmobilien Investmentmarktes und spielen eine entscheidende
Rolle bei der Bereitstellung und Verwaltung der wirtschaftlichen und sozialen Infrastruktur Europas,
indem sie wirtschaftliche Produktivität und gesellschaftliches Wohlergehen fördern. Zum Schutz
dieser wichtigen wirtschaftlichen Vorteile ist es entscheidend, dass das Verhältnis zwischen Fremd-
und Eigenkapital angemessen strukturiert ist und dass Risiken korrekt bestimmt und entsprechend
eingepreist werden. Manche Investitionen in Wirtschaftsimmobilien erfolgen ohne bzw. mit nur sehr
geringem Fremdkapitaleinsatz und andere mit sehr hohen Fremdkapitalquoten; eine angemessene
Balance zwischen Eigen- und Fremdkapital kann jedoch auf risikobereinigter Basis nutzbringend sein
und ist häufig notwendig.
Dieses Papier stellt den Beitrag der Finanzierungen von Wirtschaftsimmobilien in Europa zur
Realwirtschaft dar. Zunächst wird der direkte und indirekte Beitrag von Finanzierungen von
Wirtschaftsimmobilien zur europäischen Wirtschaft untersucht. Als zweites wird die Art und Weise
erläutert, in der Finanzierungen von Wirtschaftsimmobilien die Errichtung von und Investitionen
in Wirtschaftsimmobilien ermöglichen, und die Charakteristiken unterschiedlicher Arten von
Finanzierungen von Wirtschaftsimmobilien werden illustriert. Drittens beurteilt das Papier den Umfang
und die Struktur des europäischen Marktes für Finanzierungen von Wirtschaftsimmobilien. Viertens
betrachtet die Analyse die Auswirkungen der weltweiten Finanzkrise auf die Bereitstellung von
Fremdmitteln über verschiedene Kapitalquellen und Produktarten hinweg. Insbesondere untersucht
das Papier die Strategien der Kreditgeber zur Risikominderung und ermittelt das Sortiment an
Messgrößen, die diese zur Messung und Steuerung von Risiken einsetzen. Abschließend wird auch
der Einfluss neuer regulatorischer Vorschriften auf die Bereitstellung und Konditionsgestaltung von
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10Finanzierung von Wirtschaftsimmobilien in der europäischen
Wirtschaft 2016
Fremdmitteln über unterschiedliche Quellen der Kreditvergabe betrachtet. Ebenso wie die Beurteilung,
wo neue Regulierungen sich positiv auf die Verringerung systemischen Risikos ausgewirkt haben,
werden auch eine Reihe unbeabsichtigter Konsequenzen neuer regulatorischer Vorschriften
aufgezeigt und mögliche Abhilfen vorgeschlagen.
Die Ergebnisse der Studie beruhen auf einer Analyse vorhandener Literatur und Daten sowie
auf strukturierten Interviews mit Kreditgebern von Wirtschaftsimmobilien. Gegenwärtig leidet
die Finanzierungsbranche der Wirtschaftsimmobilien an einem Mangel an Transparenz. Die
Daten in Bezug auf den Umfang, die Struktur, die Zusammensetzung und die Risikobestandteile
des europäischen Marktes für Finanzierungen von Wirtschaftsimmobilien basieren weitgehend
auf modellierten Schätzungen, qualitativen und zusammengefassten Umfragedaten, die von
Immobilienberatungsunternehmen und wissenschaftlichen Institutionen mit Spezialisierung auf
die Branche erstellt werden, und stehen in ihrer Tendenz zeitlich verzögert zur Verfügung. Daten
aus Großbritannien sind besser – teilweise wegen dem allgemein höheren Maß an Transparenz
und Liquidität in diesem relativ großen und hochentwickelten Markt der Wirtschaftsimmobilien und
teilweise aufgrund der Tiefe und Langzeitreihen, welche die qualitative, auf Umfragen gestützte
Forschung der Universität De Montfort bietet. In jüngerer Zeit hat die IREBS Immobilienakademie der
Universität Regensburg eine Umfrage-gestützte Analyse des deutschen Marktes erarbeitet, welche
die Wissensbasis ergänzt. Deren Zeitreihen sind jedoch immer noch relativ kurz. Aus diesen Gründen
stützt sich dieser Bericht trotz seiner europäischen Perspektive häufig auf Daten aus Großbritannien.
Über Großbritannien und Deutschland hinaus besteht ein Mangel an selbst dieser Wissensquelle.
Daher war es notwendig, eingehende strukturierte Gespräche mit Kreditgebern der
Wirtschaftsimmobilien zu führen. Innerhalb einer Auswahl von Kreditgebern und Nationalstaaten
wurden fünfzehn Interviews geführt, darunter mit britischen Geschäftsbanken, Investmentbanken,
Landesbanken, Versicherungsgesellschaften und nicht börsennotierten Kreditfonds von
Wirtschaftsimmobilien. Diese Interviews erwiesen sich als hilfreich bei der Erklärung, wie sich die
Geschäftsmodelle der einzelnen Kreditgeber unterscheiden, wie diese Kreditgeber Risiken mindern,
hinsichtlich der Bedeutung und auch der unbeabsichtigten Konsequenzen neuer regulatorischer
Vorschriften sowie der Betrachtung von Maßnahmen, die bei der Minimierung von Finanzmarktrisiken
behilflich sind.
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11Finanzierung von Wirtschaftsimmobilien in der europäischen
Wirtschaft 2016
2.0 Kreditfonds von Wirtschaftsimmobilien,
Fremdmittel und die europäische Wirtschaft
Die Finanzierungen von Wirtschaftsimmobilien sind eine Grundlage des Wachstums und der
Nachhaltigkeit der Wirtschaft und Gesellschaft in der EU mit derzeit geschätzten 47 % Anteil am
gesamten Kapital der Wirtschaftsimmobilien in Europa2. Als wesentlicher Bestandteil des Kapitals
der Wirtschaftsimmobilien bilden Finanzierungen die Grundlage des bedeutenden Beitrags, den
der Wirtschaftsimmobiliensektor zur europäischen Wirtschaft leistet. Mit 2,5 % des gesamten
europäischen BIP befähigen die Finanzierungen von Wirtschaftsimmobilien eine Industrie,
die annähernd doppelt so groß ist wie die Automobil- und Telekommunikationsindustrien3. Die
Finanzierungen von Wirtschaftsimmobilien sind eine Voraussetzung für die meisten Bau- und
Renovierungstätigkeiten und infolgedessen ist die Wirtschaftsleistung von deren angemessener
Bereitstellung abhängig – selbst während des Abschwungs entfielen rund 2,8 Millionen Arbeitsplätze
auf die Bauindustrie.
Die Bereitstellung von Fremdmitteln für Wirtschaftsimmobilien unterstützt Investitionen in die
Bereitstellung, Verwaltung und fortwährende Verjüngung des Gebäudebestands und sorgt damit
für die Infrastruktur, die Unternehmen und Gesellschaft brauchen, um gedeihen zu können.
Finanzierungen von Wirtschaftsimmobilien sind unentbehrlich für die Vermehrung und den Erfolg
von KMU sowohl innerhalb der Branche als auch in der weitergefassten Wirtschaft4. Sie sind ebenso
zentral für die Verteilung von Kapital an regionale Märkte. Die durch sie unterstützte Bereitstellung
der geschäftlichen und sozialen Infrastruktur ist von grundlegender Bedeutung für die lokale
wirtschaftliche Entwicklung und für Investitionen. Der Nutzen für die Wirtschaft ist mindestens der
Rendite und dem erweiterten Risikomanagement gleichwertig, den sie für Kreditnehmer erzeugen.
2.1 Finanzgeschäfte und soziale Infrastruktur für die Wirtschaft
Die Finanzierung von Wirtschaftsimmobilien ist gleichsam mit der Bereitstellung einer
effizienten Infrastruktur für Unternehmen und Gesellschaft in der Form passender Büros,
Einzelhandelsgeschäfte, Industrieanlagen, Freizeiteinrichtungen und Studentenunterkünfte ebenso
wie Hotels, Bildungs- und Gesundheitseinrichtungen in geeigneter Lage. Diese befähigende
Eigenschaft von Finanzierungen bedeutet, dass sie für die Gewährleistung einer produktiven und
effizienten Wirtschaft und eines zu den sich verändernden Bedürfnissen von Unternehmen und der
Gesellschaft passenden Gebäudebestands grundlegend wichtig sind.
Der Bestand an Wirtschaftsimmobilien entspricht dem Wert von Anlagen und Maschinen in Europa
und spielt eine gleichbedeutende Rolle als wesentlicher Produktionsfaktor. Wie Anlagen und
Maschinen müssen Wirtschaftsimmobilien erneuert werden, damit sie auf strukturelle Veränderungen
reagieren und diese antizipieren können. Im Schnitt betragen die Investitionen für Neubau und
Sanierung neuer und bestehender Wirtschaftsimmobilien 250 Milliarden € pro Jahr und stellen damit
10 % der gesamten Investitionen in Europa dar.
Als eine Voraussetzung für die Errichtung und Renovierung/Modernisierung von Wirtschaftsimmobilien
sowie die Erneuerung des weiteren Gebäudebestands ist die Immobilienfinanzierung von
entscheidender Bedeutung für Unternehmen zur Erzielung von Produktivitätszuwächsen und zur
Aufrechterhaltung der Wettbewerbsfähigkeit. Die großen strukturellen makroökonomischen Trends
sind wohlbekannt und beinhalten eine älter werdende Gesellschaft, die Erschöpfung natürlicher
Energiereserven sowie Klimaveränderung, Verstädterung, Vermögenspolarisierung, technologische
Revolution und den Wandel von einer serviceorientierten zu einer wissensorientierten Wirtschaft. Die
Branche unterstützt diesen Wandel in entscheidender Weise, indem sie Lösungen schafft, welche
die wirtschaftliche Produktivität und die Lebensqualität verbessern. Dies wiederum ermöglicht es
den politischen Entscheidungsträgern, den Veränderungsprozess zu steuern bei gleichzeitiger
Minimierung einer wirtschaftlichen Dislokation. Schließlich würde die Unfähigkeit zur Aufrechterhaltung
eines geeigneten Niveaus an Investitionen über den Konjunkturzyklus hinweg – einschließlich
der Ersetzung, Verbesserung, des Umbaus und der Umwidmung bestehender Gebäude – ein
entscheidendes Risiko für die Fähigkeit Europas darstellen, diese Entwicklungen zu bewältigen und
2 CBRE, European Commercial Real Estate Debt, Januar 2015.
3 INREV/EPRA (2015), Real Estate in the Real Economy.
4 INREV, Real Estate as Long-Term Investment, April 2013.
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12Finanzierung von Wirtschaftsimmobilien in der europäischen
Wirtschaft 2016
von ihnen zu profitieren.
Der Wirtschaftsimmobiliensektor hat beispielsweise auf die digitale Revolution und auf Fortschritte
bei Nachhaltigkeitspraktiken reagiert. Im Ergebnis verschaffen moderne, auf effiziente Weise digital
ausgestattete Büroräume ihren Nutzern die Möglichkeit, die Gesamtraumkosten je Arbeitnehmer
zu reduzieren, während sie den Eigentümern eine Prämie auf die Miete pro Flächeneinheit bieten.
Grundlage hierfür ist eine durch Designinnovation geschaffene Flächeneffizienz, die moderne
wissensgestützte Arbeitsmethoden besser ermöglicht, und eingebettete Nachhaltigkeitspraktiken,
die Energiekosten und CO²-Ausstoß senken. In gleicher Weise werden Einkaufszentren in Reaktion
auf die CSR-Strategie und einen stärker digital orientierten Verbraucher in Freizeit- und soziale Orte
umgewandelt, die das gesellschaftliche Zusammenleben fördern und besser auf die sich ändernde
Nachfrage sowohl der auf allen Vertriebswegen aktiven Verbraucher als auch der Einzelhändler
eingehen.
Dieses Refurbishment des Gebäudebestands schafft den Rahmen für nachhaltiges
Wirtschaftswachstum. Sie liefert die Produktionsfaktoren, die Unternehmen zur Verlagerung benötigen
(Erreichbarkeit, geeignete Betriebsflächen, Dienstleistungen), und verjüngt städtische Zentren
(durch das Angebot von Handels-, Freizeit-, Bildungs- und Gesundheitseinrichtungen). Sie bringen
ferner Investitionen in Bereiche und führen häufig zu einer verbesserten Lebensqualität der lokalen
Bevölkerung und zu einer realen Zunahme von Wohnimmobilien und Grundstückswerten.5
Zu diesen Investitionen gehören Verbesserungen der Infrastruktur, insbesondere von
Transportsystemen und soziale infrastuktur wie Einrichtungen im öffentlichen Bereich. Es
besteht eine beachtliche Überschneidung und gegenseitige Abhängigkeit zwischen Investitionen
in Wirtschaftsimmobilien und der Infrastruktur im öffentlichen Bereich. Entwickler sind in der
Regel verantwortlich für die unmittelbar mit ihren Projekten verbundene städtische Infrastruktur,
darunter Verkehrsanbindungen, die Bereitstellung öffentlicher Flächen und damit verbundener
Annehmlichkeiten sowie erschwinglichen Wohnraums innerhalb von Baugebieten und Quartieren
mit Misch- und Wohnnutzung. Tatsächlich gibt es verschwommene Grenzen hinsichtlich dessen,
was als Wirtschaftsimmobilie oder als Infrastruktur definiert werden kann. Wirtschaftsimmobilien an
sich sind Unternehmensinfrastruktur, wenngleich es sich beim starken Wachstum vieler alternativer
Wirtschaftsimmobilien Bereiche wie Gesundheitswesen und Bildungseinrichtungen effektiv um soziale
Infrastruktur handelt, wobei der Druck auf die öffentlichen Finanzen teilweise die Aktivität in diesen
Nischensegmenten des Privatsektors antreibt.
Im weitergefassten Sinne basiert das effiziente Management des Gebäudebestands auf der
gegenseitigen Abhängigkeit von Wirtschaftsimmobilien und Infrastruktur. Infrastruktur und die
Entwicklung von Wirtschaftsimmobilien teilen sich zudem dasselbe Profil der Kapitalflüsse für die
Errichtung – sie benötigen Fremdkapital, um den kapitalintensiven Grundstückserwerb und die
Bauphasen finanzieren zu können, und Renditen werden nicht vor Abschluss des Projekts erzielt.
Darüber hinaus widmen sie sich der Projektentwicklung in dem Wissen, dass im Anschluss an die
Errichtung die dauerhaften Investitionen institutionellen Anlegern langfristige und sichere Einkommen
bieten.
2.2 Ein Produktionsfaktor für die Wirtschaft
Unter Ausschluss von Wohnobjekten werden rund 40 % der Wirtschaftsimmobilien als Kapitalanlage
in dem Sinne gehalten, dass sie in professionellem Besitz sind und entsprechend verwaltet
werden, um Einkünfte und Kapitalzuwachs zu erzielen. Der Rest ist selbstgenutztes Eigentum an
Wirtschaftsimmobilien 6. Die Bereitstellung geeigneter Räumlichkeiten steht Anlagen und Maschinen
im Wert – und in der Bedeutung – gleich. Die selbst aus einem geringen Maß an Finanzierung
von Wirtschaftsimmobilien für Kreditnehmer generierte Kapitaleffizienz untermauert die attraktiven
risikobereinigten Renditen, auf denen Investments in Wirtschaftsimmobilien aufbauen.
Diese Aktivitäten schaffen Mietflächen und zugehörige Dienstleistungen für die Wirtschaft und
ermöglichen so europäischen Unternehmen mehr Flexibilität und Agilität. Für neue und wachsende
Unternehmen ist es ganz besonders wichtig, ihren Standort, ihren Raumbedarf und die damit
verbundenen Kosten leichter an ihre geschäftlichen Notwendigkeiten anpassen zu können, wenn
sie expandieren und wachsen oder sich neuen Märkten zuwenden. Außerdem gibt die Möglichkeit,
5 ICSC, The Contribution of Shopping Centres to the EU Economy, Juli 2015.
6 INREV/EPRA (2015), Real Estate in the Real Economy.
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13Finanzierung von Wirtschaftsimmobilien in der europäischen
Wirtschaft 2016
Immobilien anzumieten statt zu erwerben, vielen Unternehmen die Fähigkeit zur Freisetzung von
Kapital für Investitionen in Expansion, Produktivitätszuwächse sowie Forschung und Entwicklung.
Diese Vorteile gelten für alle Firmen, jedoch ist die Größe ein bedeutender Faktor. Große solide
Firmen mögen es vorziehen, zumindest einen Teil ihrer zentralen Räumlichkeiten als Eigentum zu
halten. Bei neuen, wachsenden und innovativen Unternehmen ist die Lage ganz anders. Derart
dynamische KMU brauchen weitaus wahrscheinlicher die mit der Anmietung von Räumen verbundene
Flexibilität und Agilität, und ebenso wahrscheinlich bietet diese eine effizientere Kapitalnutzung als
das selbstgenutzte Eigentum. Für das Unternehmen können bedeutende Alternativkosten durch
die Bindung knappen und teuren Geschäftskapitals in Wirtschaftsimmobilien zur Befriedigung des
Raumbedarfs entstehen.
Eine gut finanzierte professionelle Branche von vermietenden Bestandshaltern von
Wirtschaftsimmobilien ermöglicht Unternehmen die Konzentration auf das, was sie am besten können,
indem Wirtschaftsimmobilien von einem einschränkenden in einen unterstützenden Faktor für die
Geschäftsplanung von KMU gewandelt werden. Finanzierungen von Wirtschaftsimmobilien sind ein
Motor des Erfolgs für die europäischen Unternehmen und Industrie, indem sie einen entscheidenden
Produktionsfaktor liefern.
2.3 Finanzierung von Wirtschaftsimmobilien und die Kapitalversorgung von KMU
Neben der Quasi-Finanzdienstleistung, welche die Verfügbarkeit von Mietflächen für KMU bietet,
Finanzierung von Wirtschaftsimmobilien auch in anderer Weise die Kapitalbasis von KMU. Der
Wirtschaftsimmobiliensektor selbst besteht weitgehend aus KMU. Daten von Eurostat7 vom April 2013
zufolge wurde der Sektor „Immobilientätigkeit“ 2010 von Kleinstunternehmen (solche, die weniger
als zehn Personen beschäftigen) dominiert, die 96,4 % der gesamten Anzahl der Unternehmen
ausmachen, 58 % der Arbeitskräfte im Bereich „Immobilientätigkeit“ beschäftigen und 56,7 % der
Wertschöpfung des Sektors erwirtschaften. Finanzierung von Wirtschaftsimmobilien unterstützt
das gesamte Spektrum der Bauträger, von überregionalen Bauunternehmen bis hin zu kleinen
und mittelständischen Baufirmen und Großunternehmen. Für diese Studie geführte Interviews
mit Kreditgebern lassen erkennen, dass in Großbritannien 20 bis 30 % der von den großen
Geschäftsbanken gehaltenen Kreditbestände aus Darlehen an KMU bestehen, die zahlenmäßig 70 bis
85 % ihrer Kunden ausmachen.
Neben der Kreditvergabe an KMU, die in der Branche tätig sind, wird eine solche in der
weitergefassten Wirtschaft in der Regel von kleinen und mittelständischen Unternehmen, die
Eigentümer von Wirtschaftsimmobilien sind, als Sicherheit für ihre Kreditaufnahmen eingesetzt,
da Banken häufig ungern Risiken übernehmen, die mit den betrieblichen Zahlungsfluss der
Unternehmen verbunden sind. Traditionell hat dies den KMU Zugang zu Krediten zu angemessenen
Konditionen verschafft, da die unterlegten Sicherheiten mehr Gewissheit für die Kreditvergabe bieten
als historische oder prognostizierte geschäftliche Finanzströme. Tatsächlich ergab eine kürzliche
Betrachtung von Bankkrediten an KMU in Großbritannien, dass 75 % der Firmen, die Kredite bei
Banken aufnehmen, Wirtschaftsimmobilien als Sicherheit für ihre Kreditaufnahmen einsetzen8.
2.4 Motor der Beschäftigung in Europa
Der Wirtschaftsimmobiliensektor sorgt unmittelbar für geschätzte 3,8 Millionen Arbeitsplätze
in Europa. Beschäftigungsverhältnisse im Kapitalanlage- und Vermögensverwaltungsbereich
machen zahlenmäßig einen kleinen Anteil aus, jedoch werden hier außergewöhnlich hohe
Wertschöpfungstätigkeiten ausgeführt, deren Ergebnisse gut sechsmal größer sind als die eines
durchschnittlichen wertschöpfenden Arbeitnehmers in Europa9. Knapp eine Million Arbeitnehmer
sind in den Bereichen der Geschäftsabwicklung und Immobilienverwaltung beschäftigt, und deren
Fachkompetenz stellt sicher, dass Gebäude und Räumlichkeiten unterhalten werden und weiterhin
die Funktionalität bereitstellen, die von den darin tätigen Unternehmen benötigt wird. Daneben ist
die Finanzierung von Wirtschaftsimmobilien ein bedeutender Arbeitgeber und die mit der Verwaltung
von Kreditportfolios, der Kreditvergabe und der Konsortialbildung Befassten erzielen eine hohe
Wertschöpfung. Das größte Volumen an Arbeitsplätzen entsteht in den Bereichen Kreditbearbeitung
7 Siehe http://ec.europa.eu/eurostat/statistics-explained/index.php/Real_estate_activity_statistics_-_NACE_Rev._2. Es sollte
erwähnt werden, dass Eurostat in seinen Daten wohnwirtschaftlich und wirtschaftlich genutzte Immobilien zusammengruppiert
und dabei Bautätigkeit und Facility-Management ausschließt – für die Zwecke dieser Studie sind diese Zahlen also in hohem
Maße nur indikativ und stellen nicht präzise auf Wirtschaftsimmobilien ab.
8 Bank of England (2015), Financial Stability Report, Ausgabe 38.
9 INREV/EPRA (2015), Real Estate in the Real Economy.
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14Finanzierung von Wirtschaftsimmobilien in der europäischen
Wirtschaft 2016
und -betreuung, darin enthalten auch Arbeitsplätze im Rahmen der IT-Infrastruktur, die das Geschäft
unterstützt.
Die wirtschaftliche Instabilität im Nachgang seit der weltweiten Finanzkrise hat deutliche Auswirkungen
auf den Wirtschaftsimmobiliensektor gehabt. Sowohl das Volumen an Projektentwicklungen als auch
der Beschäftigungsstand gingen im Zuge der unmittelbaren Nachwirkungen der Krise drastischer
zurück als die EU-Wirtschaft, und dieser Rückgang dehnte sich in Randbereiche der europäischen
Wirtschaft aus. Teilweise wurde dies durch die geringe Verfügbarkeit und die hohen Kosten von
Fremdmitteln für Investitionen und Bautätigkeit bis 2014 getrieben, wobei die prozyklische Natur des
Finanzierungsmarktes nicht nur durch Altlasten in den Kreditbeständen sondern ebenso durch die
regulatorischen Reaktionen verstärkt wurde. Vor der Krise waren Kredite für Wirtschaftsimmobilien in
hohem Maße bei den europäischen Banken konzentriert, und der erforderliche Zeitraum um Altlasten-
Portfolios zunächst zu ermitteln, zu kategorisieren und anschließend abzuwickeln führte zu einer
Periode der Trägheit in der Kreditvergabe, bis die Bilanzen neu strukturiert waren. Hiervon war die
Bautätigkeit am meisten betroffen.
Die Mehrzahl der unmittelbaren Beschäftigungsverhältnisse wird durch Baumaßnahmen im
Zusammenhang mit der Erschließung, Sanierung und Instandsetzung von Gebäuden geschaffen.
Dies umfasst Bauarbeiter, zugehörige Fachkräfte und die Planung. Von Bedeutung hierbei ist, dass
ein hoher Prozentsatz der Arbeitskräfte am Bau aus geringqualifizierten Arbeitern mit begrenzten
übertragbaren Qualifikationen besteht, die häufig keine alternativen Beschäftigungen finden können.
Studien innerhalb des britischen Marktes besagen, dass geringer qualifizierte Arbeitnehmer 62 % der
Beschäftigten im Bausektor ausmachen. Und dieser Anteil ist in Regionen mit überdurchschnittlicher
Arbeitslosigkeit noch erheblich höher. Die Finanzierung von Wirtschaftsimmobilien muss bei der
Freisetzung von Bautätigkeit und damit für das Beschäftigungswachstum in diesen schwächeren
lokalen Wirtschaftsbereichen eine besonders bedeutende Rolle spielen.
Darüber hinaus liefert Bautätigkeit Anreize für die Nachfrage über die Herstellung und die
Materiallieferkette und bei den verwandten unternehmerischen Dienstleistungen. Zusammen erzeugen
die direkten und indirekten Vorteile eine Wertschöpfung von 2,09 Einheiten zu jeder investierten
Einheit10. Die induzierte Auswirkung des höheren Beschäftigungsgrades geringer qualifizierter
Arbeitnehmer auf den privaten Konsum macht 0,75 des Mehrwertes von 2,84 für jede in die
Bauwirtschaft investierte Einheit aus (Abbildung 1). Außerdem gibt es eine erhebliche Verbesserung
bei den Indikatoren für Lebensstandard und Lebensqualität einschließlich Gesundheit, Umwelt und
Bildungsniveau neben anderen Messgrößen für den Wohlstand.
10 L.E.K. Consulting im Auftrag der UK Construction Group, Construction in the UK Economy, Oktober 2010.
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15Finanzierung von Wirtschaftsimmobilien in der europäischen
Wirtschaft 2016
Figure 1 CRE Investment is a Growth Accelerator
1 Unit 1 Unit 1.09 Units 0.75 Units 2.84 Units
Investment
Direct Impact Indirect Impact Induced Impact
in construction
Direct Impact Indirect Impact Induced Impact
Wage income Supply chain impacts of Increase in
and corporate construction and their household income
profit generated knock-on effects, i.e., as a result of
in the increase in output and increased
construction income up and down the employment/
sector, plus supply chain. income in
spend on non- construction and
labour inputs. Sectors that benefit from other sectors
increased construction leads to increase
output include in spending and
manufacturing (especially demand/output
of building products and in the overall
equipment), real estate, economy.
business services
(including architecture,
planning and surveying),
mining and quarrying, and
transportation.
• The type I output multiplier is a measure of the direct and indirect effects associated with an additional 1 unit spent
on a particular sector. The type I multiplier for construction in the UK was estimated by the ONS to be 2.09.
• The type II multipliers include the induced impacts associated with the increased economic activity and income in
the economy. This has been estimated by L.E.K. based on income tax and National Insurance rates, indirect taxes,
savings ratios and import share of disposable income.
Source: UK Contractors Group, Construction Tin The UK Economy, Update 2010: LEK (2010)
Im Anschluss an die Bautätigkeit sorgen die durch die Bereitstellung einer geeigneten geschäftlichen
und wirtschaftlichen Infrastruktur stimulierten Investitionen und das Wirtschaftswachstum für
langfristige Beschäftigung und nützen insbesondere der regionalen Wirtschaft. Kleinere Städte
und Ortschaften können beispielsweise durch die Ansiedlung von Backoffice-Funktionen und
Supportdienstleistungen profitieren (wie z. B. kürzlich im britischen Rechtssektor und davor im
Bankensektor zu beobachten war) oder über die Sanierung oder den Umbau von Einzelhandels-
und Freizeiteinrichtungen im Stadtzentrum. Die Errichtung von Einkaufszentren in Europa schafft
langfristige Beschäftigung mit von der europäischen Industrie beschäftigten geschätzten 4,2
Millionen Arbeitnehmern im Einzelhandel11. Der Einzelhandel bietet einen hohen Anteil an flexiblen
und Teilzeitarbeitsplätzen sowie Chancen für jüngere Arbeitnehmer und solche mit geringeren
Qualifikationen oder Bildungsabschlüssen. Über 16 % aller beschäftigten 15-24-Jährigen arbeiten im
Einzelhandel12.
Erschließungs- und Projektentwicklungen sind von Natur aus riskanter als das Eigentum an
Ertrag generierenden Vermögenswerten und neigen zu mehr struktureller Abhängigkeit von einem
gewissen Maß an Fremdfinanzierung. Eine erhöhte Risikoscheu und Kreditknappheit für den
Wirtschaftsimmobiliensektor sind für den Bausektor in hohem Maße abträglich, und dies ist angesichts
seines hohen sozioökonomischen Mehrwerts äußerst negativ für die Wirtschaft.
2.5 Stärkung von Sachinvestitionen und Hereinholung von Investitionen
Gebäude haben einen Nutzungszyklus und verlieren generell sowohl an Funktionalität als auch an
11 ICSC, The Contribution of Shopping Centres to the EU Economy, Juli 2015.
12 Eurostat (2015).
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16Finanzierung von Wirtschaftsimmobilien in der europäischen
Wirtschaft 2016
Wert, es sei denn, es wird regelmäßig Geld für ihre Unterhaltung, Renovierung und in manchen
Fällen für ihren Umbau aufgewendet. Die Investition in und die Entwicklung und Renovierung
von bestehenden Gebäuden erfordert beträchtliche jährliche Investitionen in die europäischen
Wirtschaftsimmobilien und hat in den zurückliegenden Jahren etwa 10 % der gesamten
Sachinvestitionen in Europa ausgemacht. Weitere 45 % betragen Investitionen in die zugehörigen
Sektoren Wohnen und Infrastruktur mit einem Gesamtbetrag von mehr als 1,7 Billionen €. Fremdmittel
und -Eigenmittel von Wirtschaftsimmobilien sind zudem ein wichtiges Vehikel für ausländische
Direktinvestitionen aus anderen Regionen, die inzwischen bereits 5 % aller Investitionen in
Wirtschaftsimmobilien ausmachen und weiter ansteigen.
Neben der Steigerung der wirtschaftlichen Produktivität schützt diese Wirtschaftsimmobilien
ermöglichte Aktivität zudem den Wert der Investitionen. Als einziges Finanzanlagevermögen, das
sein Risikoprofil über seinen Nutzungszyklus hinweg in beide Richtungen wandeln kann, nehmen
Immobilien eine Sonderstellung ein (Abbildung 2)13. Dasselbe Objekt kann sich verhalten wie eine
Anleihe oder wie eine Aktie, je nach seinen Eigentumsverhältnissen und/oder seinem Risikoprofil.
Das Vermietungsprofil eines Objekts einschließlich Mietdauer, Mietbedingungen und der Bonität des
Mieters sind entscheidende Bestimmungsgrößen für den Wert und werden sich im Verlauf der Zeit
verändern. Seiner Art nach ist ein Mietverhältnis ein Wirtschaftsgut mit beschränkter Nutzungsdauer
und sein Wert nimmt von Mietvertragsbeginn bis Mietvertragsablauf ab. Auch die empfundene
Qualität eines Gebäudes verändert sich über die Zeit, wobei neue Vorschriften, Innovation und sich
verändernde Geschäftsgepflogenheiten allesamt über die Nutzungsdauer hinweg Einfluss haben
auf die Gebäudeperformance und -funktionalität. Die antizyklische Ausnutzung von Immobilien-
Lebenszyklen stellt eine Chance dar für Investoren und für die Geschäftswelt und die Gesellschaft
im weiteren Sinne. Dies gründet sich auf einer Kombination aus Fremd- und Eigenkapital, deren
Verhältnis entsprechend den Eigenschaften des Eigentümers der Wirtschaftsimmobilie, dem der
Strategie innewohnenden Risikoprofil und der Verfügbarkeit sowie der Kosten der Kapitalbestandteile
variiert. Üblicherweise braucht es ein gewisses Maß an Fremdfinanzierung, um die erforderlichen
Renditen zu erzielen, die Eigentümer in die Lage versetzen, diese für die Wirtschaft wichtige Tätigkeit
durchzuführen.
Figure 2 Dynamic Lifecycle of Real Estate
High
Focus on short-term growth
"Equity" Characteristics creation through exploitation of
Purchase of residual value and temporal & cyclical market
opportunity for value creation of dislocations at sacrifice of
new income secure asset. existing income. Creation of
institutionally attractive
investment.
Wasting Asset
Purchase of shorter term income OPPORTUNITY
stream of depreciating asset,
Medium
opportunity to extend and
Risk
Focus on rebuilding and increasing
enhance dividend through income streams of mis-priced asset
tenant engineering, using counter-cyclical strategies to
re-configuration or refurbishment, enhance income and thereby generate
thereby restoring asset value. value growth in re-creation of
institutional investment.
"Bond"-like Characteristics
Purchase of long-term income VALUE ADDED
Focus on purchase of long-term
stream of depreciating asset. income stream with asset value
Residual value in land. depreciation.
Low
CORE
Return
Low Medium High
Source: Adapted from Genesta, Property Nordic, 2012
13 Genesta Property Nordic, The Duality of Mispricing, Nordic Insight, Januar 2013.
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