BVI Magazin - BVI-Magazin
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BVI Magazin Ausgabe 04 - 2019 | 11. Jahrgang Die Zeitschrift des BVI Bundesfachverbandes der Immobilienverwalter e. V. www.bvi-magazin.de BVI für Sie „DIE IMMOBILIEN- VERWALTER DEUTSCHLANDS“ BVI-Logo mit neuem Claim Management & Führung DIE VIER REGELN DES ERFOLGS Das machen Top-Unternehmer WEG- & Mietrecht DIE KÜNDIGUNG WEGEN ZAHLUNGS- VERZUGES Müssen es zwei Monatsmieten sein? Schwerpunktthema IM NAMEN DES VOLKES Die Rolle des Verwalters beim Zensus 2021 So viel mehr Wert.
EDITORIAL
BVI Magazin
Ausgabe 05 - 2019 | 11. Jahrgang
Der BVI setzt Leitlinien
im Datendschungel 1
Datenmanagement professionalisieren
und transparent gestalten
Liebe Leserinnen und Leser,
Kreation, Design
und Anzeigenschaltung
egal ob es um das Management von Wohnungsbe-
ständen geht, um das Prozedere beim Heizungsab-
lesen oder die Vorbereitungen zur Volkszählung –
DAS NEUE BVI-MAGAZIN deptagency.com
Immobilienverwalter sind längst nicht mehr nur als
Manager von Gebäuden gefragt, sondern maßgeblich
IHRE VERBANDS- auch als Manager immenser Datenbestände.
Die damit verbundenen Herausforderungen bringen
ZEITSCHRIFT für unsere mittelständisch geprägte Branche zahl-
reiche Fragestellungen mit sich. Neben der konkreten
Organisation betrifft dies häufig Schnittstellen, also
Transport, Austausch und Vergleichbarkeit von Daten-
Jetzt mit noch mehr Inhalten mengen. Hier hat sich der BVI Bundesfachverband
der Immobilienverwalter aufgemacht, Lösungen zu
in modernem Layout
finden, die bundesweit und darüber hinaus langfristig
Maßstäbe setzen. In anderen Wirtschaftszweigen gibt es solche prozess-
Die nächste Ausgabe erscheint am 15. Oktober 2019. bezogenen Datenstandards längst. Das gibt uns die
Gemeinsam mit der gif Gesellschaft für immobilien- Chance, von den Erfahrungen anderswo zu lernen
Anzeigenschluss ist der 20. September 2019.
wirtschaftliche Forschung erarbeiten wir Standards – und mit der gif haben wir zugleich einen erprobten
für die Prozessdigitalisierung, die speziell auf die Partner mit einer Fülle von Experten an der Seite,
Interessiert an einer Bedürfnisse von Immobilienverwaltern zugeschnitten der uns innerhalb der Immobilienbranche zusätzlich
Anzeigenschaltung? sind. Gleichzeitig sollen diese Standards so verfasst verankert. Wir haben den Weg eingeschlagen für Ihre
sein, dass sie Transparenz innerhalb der Branche notwendige digitale Infrastruktur im Jetzt und Morgen
im In- und Ausland ermöglichen. Es geht um nichts – folgen Sie uns!
Für weitere Informationen
weniger als den optimierten Austausch von Daten
melden Sie sich bei: und Dokumenten zwischen allen Marktteilnehmern – In diesem Sinne freut sich auf die weitere
anzeigen@bvi-magazin.de also darum, mit einer digitalen Sprache zu sprechen. Zusammenarbeit,
Ohne einen Branchenstandard und die Optimierung Ihr
von unternehmensübergreifenden Geschäftsprozessen
können in Zukunft die Steigerung von Servicequali-
tät, effizienteres Arbeiten und langfristige Kosten-
senkungen schlicht nicht verwirklicht werden. Sie als
Verwalter brauchen die Freiräume, die sich durch
einheitliche Standards und Normierungen ergeben, Thomas Meier
und sie werden von der durch die verbindlichen Präsident des BVI Bundesfachverbands der
So viel mehr Wert. Leitlinien erreichten Sicherheit enorm profitieren. Immobilienverwalter e.V.
Ausgabe 04/19 | Editorial | BVI ◆ Magazin | 1
INHALT
2 Inhalt
4-6 Schwerpunktthema Verbot der Kurzzeitvermietung durch
Änderungsbeschluss
WEG-Versammlung digital
Eine neue Lösung bündelt
Die BVI-Rahmenverträge:
Zum Beispiel AllTroSan Baumann +
BGH-Urteil V ZR 112/18 vom 12.04.2019 organisatorische Aspekte Lorenz Trocknungsservice GmbH & Co. KG
Im Namen des Volkes
Dr. Olaf Riecke Albert Probst Dr. Ernst J. Baumann
Die Rolle des Verwalters beim Zensus 2021
BVI e.V.
Die Kündigung wegen Zahlungsverzuges Ständig auf Zack – und wo bleibt die Psyche? Smarte Quartiersentwicklung
Müssen es zwei Monatsmieten sein? Wie Sie Ihre Gesundheit schützen und in Berlin-Mariendorf
Katharina Gündel stärken können Ein Exkursionsbericht
7 - 11 Politik & Aktuelles www.medituev.de BVI e.V.
Die Vermieterstellung bei Veräußerung
Kolumne des Vorstands des Miteigentumsanteils an einen anderen
Unterstützung für den Zensus - Software und Service mit Mehrwert
Miteigentümer
das geht nur professionell! Ein Urteil des Bundesgerichtshofs bleibt
Die Leistungen des BVI-Fördermitglieds
46 - 47 BVI-Veranstaltungen
Dr. Klaus Nahlenz Hausbank München
umstritten, sollte aus praktischen Gründen aber
Sonja Kißlinger Potsdamer Verwaltertag
befolgt werden
Große Koalition einigt sich bei Karsten Schöneck 02.09.2019 im Kongresshotel am Templiner See
der Grundsteuerreform BVI e.V.
Länder sollen Gestaltungsfreiraum bekommen Hammerschlags- und Leiterrecht 35 - 45 BVI für Sie
Cornelia Freiheit Inanspruchnahme des WEG-Grundstücks durch Stuttgarter Verwaltertage
den bauenden Nachbarn Neue Studiengänge für Immobilienverwalter 19. - 20.09.2019 im DORMERO Hotel Stuttgart
RA Ingo Kolms, LL.M. Maßgeschneidertes Angebot von HAM und BVI e.V. BVI e.V.
Berliner Senat beschließt
Mietendeckel für fünf Jahre BVI e.V.
Bundesregierung muss klare Signale setzen BVI-Termine 2019
Cornelia Freiheit
22 - 25 Management & Führung „Die Immobilienverwalter Deutschlands“
BVI-Logo mit neuem Claim
Base Jumping, Eisfallklettern und Verwalterpraxis A-Z BVI e.V.
Downhill Biking war gestern S wie Scheinverwalter 48 Partner
Den Adrenalinkick pur verspricht „Wohnen“! Massimo Füllbeck Qualität nach Maß
Martin Metzger
BVI-Mitglied Hausverwaltung Meixner GmbH
Die vier Regeln des Erfolgs nach DIN EN ISO 9001:2015 zertifiziert 49 Impressum
Das machen Top-Unternehmer BVI e.V.
12 - 21 WEG- & Mietrecht www.impulse.de
Neue Mitglieder im BVI e.V.
Schadensersatzklage gegen den Verwalter Nora Theisinger
Kann der Verband die Ansprüche der
Eigentümer an sich ziehen? 26 - 34 Dienstleistungen
Auf der Suche nach guter Lektüre?
Rüdiger Fritsch
Smart vernetzt Hier sind unsere Buchtipps
Mit cleveren Business-Messengern werden Nora Theisinger
Prozesse effizienter
Marco Hauprich
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SCHWERPUNKTTHEMA
4
Online-Meldeverfahren
Im Namen des Volkes für Großeigentümer und
Genossenschaften
Denn wenn es im Jahr 2021 ernst wird, sind es die tischen Ämter zu übertragen. Mit der aktuellen
Die Rolle des Verwalters beim Zensus 2021 Verwalter, die umfangreiches Datenmaterial zur Kontaktaufnahme wollen die Behörden erfahren,
Gebäude- und Wohnungszählung abfragen, zusam- wer für dieses Verfahren in Frage kommt und an
menstellen und übermitteln müssen. „Die Aus- den organisatorischen und technischen Voraus-
kunftspflicht bezieht sich dabei auf die setzungen für diesen Erhebungsweg feilen. In
Es ist wieder soweit: Der Zensus steht quasi vor der Tür.
festgelegten Erhebungseinheiten, also welche einem weiteren Schritt ab Mitte dieses Jahres
Verwaltern kommt beim Erheben der Daten hinsichtlich Immobilien erhoben werden, und die Erhebungs- müssen Großeigentümer und Verwalter Bestands-
merkmale, die eigentlichen Daten.“, erklärt Meier. listen an die Behörden schicken, in denen Anschrif-
Durchführung, Datenschutz und Kommunikation rund um
Für gewerbliche Eigentümer und Verwalter von ten aller Gebäude und Wohnungen, die Objektart
das sensible Thema eine Schlüsselrolle zu. Auch deswegen größeren Gebäude- und Wohnungsbeständen soll sowie Angaben zur Verwaltung aufgeführt
ein Online-Meldeverfahren die Datenlieferung er- sind. Diese Listen werden von da an fort-
mahnt der BVI zu Augenmaß bei den Belastungen für leichtern; das IT-Verfahren e.Statistik-core erlaubt laufend aktualisiert. Halter kleinerer Bestände
die Branche. es, elektronisch vorliegende Daten per Internet werden erst zum Stichtag im Mai 2021 befragt oder
über eine gesicherte Verbindung an die statis- sind gar nicht auskunftspflichtig.
Alle zehn Jahre sind EU-Mitgliedstaaten und – beziehungsweise, sie sind eingestimmt worden: Welcher Eigentümer
damit auch Deutschland verpflichtet, Bevölkerung, Zahlreiche Mitglieder des BVI Bundesfachverband Immobilienverwalter nutzt die Wohnung?
Gebäude und Wohnungen zu zählen. Die Bundes- der Immobilienverwalter e.V. haben Anfang dieses
von Wohneigentum sind für
regierung arbeitet an einer gesetzlichen Grundlage Jahres ebenso wie Großeigentümer und Genossen- Wünschenswert wäre es nach Ansicht des BVI,
zur Durchführung, die vor allem die Auskunftspflicht schaften Fragebögen erhalten, in denen die statis- das gemeinschaftliche dass der Gesetzgeber klar und trennscharf
von Wohnraumeigentümern auf ein rechtssicheres tischen Landesämter Details zum Unternehmen Eigentum zuständig, nicht für zwischen Miet- und Wohneigentumsverwaltern
Fundament stellen soll. Die entsprechenden Bestim- und zum Wohnungsbestand abfragten. „Das war unterscheidet, so wie es seit vergangenem Jahr in
im Sondereigentum
Foto: © guteksk7 / shutterstock.com
mungen sollen im Herbst in Kraft treten. Auch wenn für Verwalter eine Art Testlauf, mit dem abgefragt §34c der Gewerbeordnung mit der klaren
an Details noch gefeilt wird und der tatsächliche werden sollte, ob sie von der Größe her überhaupt stehende Wohnungen Definition von Wohnimmobilienverwaltern fest-
Zensus erst im übernächsten Jahr erfolgt, stimmen relevant sind für die Befragung“, erklärt BVI- [...] geschrieben ist. Während die einen nämlich
sich Immobilienverwalter schon einmal auf die Präsident Thomas Meier. Daten zu Mietverhältnissen und Zahl der
Thomas Meier, Präsident des BVI
Mammutaufgabe ein, die es für sie zu stemmen gilt Bundesfachverbands der Immobilienverwalter e.V. Personen in einer Wohneinheit machen können,
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POLITIK & AKTUELLES
7
müssen Wohneigentumsverwalter solche Daten den Gesetzgebungsverfahren berücksichtigt wird.
erst mühsam einsammeln, prüfen und weitergeben. Gegebenenfalls sollten Verwalter auch darauf
„Immobilienverwalter von Wohneigentum sind für Mieter und Eigentümer schriftlich hinweisen.
das gemeinschaftliche Eigentum zuständig, nicht für
im Sondereigentum stehende Wohnungen“, erklärt
Meier. Ein Verwalter wisse häufig schlicht nicht, Mehrbelastungsklausel in
wie Eigentümer ihre Wohnung nutzen oder wie sie
bei Vermietungen die Verträge ausgestalten. „Für
Verwaltervertrag aufnehmen
diese Verwalter ist nicht nur der Aufwand über Bei den vom Verwalter im Rahmen des Zensus
Gebühr groß, sondern sie werden durch die unklaren 2021 zu erbringenden Leistungen handelt es sich
Begriffs- und Aufgabendefinition zusätzlich verun- zweifelsohne um solche, die über den üblichen
sichert mit entsprechend steigendem Beratungs- Umfang der Verwaltungstätigkeit hinausgehen.
bedarf“, so Meier.
Verwalter, die Verträge mit Neukunden abschließen,
können sich eine Honorierung des entstehenden
Neue Datenschutz- zusätzlichen Zeit- und Arbeitsaufwands sichern.
Hierzu empfiehlt der BVI, in alle neu abzu-
Grundverordnung beachten e des
schließenden Verwaltungsverträge eine explizite
Kolumn
ds
Vorstan
Zusätzlich kompliziert gestaltet sich der Hand- Sondervergütungsabrede für den Zensus 2021
lungsspielraum für Verwalter wegen daten- aufzunehmen, also eine Mehrvergütung für den
schutzrechtlicher Aspekte. Datenschutzbeauftragte besonderen Aufwand durch die anstehende
warnen bereits jetzt vor Grauzonen hinsichtlich Gebäude- und Wohnungszählung (GWZ) und deren
DR. KLAUS NAHLENZ
der Verantwortlichkeiten bei der Datenerhebung Vorbereitungsarbeiten im Rahmen des Zensus Vize-Präsident des BVI e.V.
und -übermittlung. Der BVI rät seinen Mitgliedern, 2021 zu vereinbaren.
Mieter mittels einer entsprechenden Information
über die anstehende Datenweitergabe zu infor-
mieren. „Das gilt auch für WEG-Verwalter, die die
Für bereits bestehende Verwalterverträge gilt, dass
ein Anspruch des Verwalters auf Gewährung einer Unterstützung
für den Zensus - das geht
Daten von Eigentümern weitergeben“, sagt Meier. Zusatzvergütung dann besteht, wenn der Vertrag
In einem entsprechenden Schreiben sollten Ver- - was der BVI grundsätzlich empfiehlt - eine sog.
walter explizit die rechtlichen Grundlagen erwäh- Mehrbelastungsklausel enthält, die dem Verwalter für
nen, also das anstehende Zensusgesetz 2021
sowie den Passus in der Datenschutz-Grundver-
ordnung. Die konkreten Angaben, um die es
nach Vertragsschluss u.a. gesetzlich neu eingeführte
Aufgaben einen Anspruch auf eine angemessene
Sondervergütung zubilligt.
nur professionell!
geht, sollten hier ebenfalls schriftlich aufgezählt
werden. Abzuwarten bleibt, ob und wie ein
Widerspruchsrecht für Mieter im aktuell laufen-
BVI e.V.
www.bvi-verwalter.de
Herausforderungen meistern!
Die nächste Volkszählung steht buchstäblich ins einmal mehr Immobilienverwalter, denen bei der
Foto: © Flamingo Images / shutterstock.com
Haus, und sie gewinnt nicht nur wegen zunehmend Zählung von Bevölkerung, Gebäuden und Wohn-
vielfältiger Wohnverhältnisse und Wohnformen einheiten eine Schlüsselrolle zukommt – eigentlich
Foto: © ultramansk / shutterstock.com
an Komplexität. Die Umstellung von analog auf eine aus Branchen- und Fachverbandssicht be-
digital bringt Herausforderungen mit sich, die von grüßenswerte Tatsache, beweist es doch die zentrale
Fragen der Erhebung und Kategorisierung bis hin Stellung, die Verwaltern in Gesellschaft, Politik und
zu datenschutzrechtlichen Aspekten reichen. Wie Wirtschaft zukommt.
der Gesetzgeber verlauten lässt, sind es dabei
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olitik & Aktuelles | Ausgabe 04/19 Ausgabe 04/19 | Politik & Aktuelles | BVI ◆ Magazin | 07
POLITIK & AKTUELLES
Große
8 Koalition
Leider ist der Gesetzgeber derzeit offenbar nicht
einigt
einmal in der Lage, die Anforderungen, die an unsere
Branche gestellt werden, klar zu formulieren. Ein
sich bei der
Grund-
Teil der Datenerhebung erscheint beispielsweise
unlogisch vor dem Hintergrund, dass der Staat die
meisten Daten bereits vorliegen und über seine
Amtsgerichte Zugriff darauf hat. Lediglich die
Anzahl der Personen, die eine Wohnung bewohnen,
ergibt sich nicht aus den Akten. Zu diesem Punkt
steuerreform
haben allerdings auch Immobilienverwalter im
Normalfall keine gesicherten Informationen, denn Länder sollen
nicht jeder Untermieter oder jeder Lebenspartner Gestaltungsfreiraum
wird gemeldet.
bekommen
Wären wir Fachverbände in den Gesetzgebungs-
prozess eingebunden worden, hätten solche
Ungereimtheiten genauso ausgebügelt werden
können wie die unbeantwortete Frage, wer den
Aufwand bezahlen soll. Denn stillschweigend
scheinen alle Beteiligten davon auszugehen, dass
Immobilienverwalter die zusätzlichen Aufgaben
erledigen, ohne grundsätzlich eine angemessene Die Koalitionsspitzen von Union und SPD haben
Vergütung vorzusehen, die allgemeinverbindlich sich nach monatelangem Streit auf eine Reform der Ertragswertmodell Grundsteuer auf
Anwendung finden kann. Der Verwalter ist jetzt Grundsteuer verständigt. Am Morgen des 17.06.2019
gehalten, entweder eine entsprechende Vergütung gab es im Koalitionsausschuss in Berlin einen
bürokratischer Mieter umlegbar
in weiser Voraussicht bereits im Verwaltervertrag Kompromiss. Demnach soll es ein Bundesgesetz Thomas Meier, Präsident des BVI Bundesfachver- Die Grundsteuer ist eine Steuer auf den Besitz
zu vereinbaren oder aber einen gesonderten entsprechend dem von Bundesfinanzminister Olaf band der Immobilienverwalter e.V., begrüßt die von Grundstücken und Gebäuden. Anders als die
Beschluss von den Wohnungseigentümern herbei- Scholz (SPD) vorgelegten Referentenentwurf mit Einigung in der Großen Koalition, hätte aber das Grunderwerbssteuer wird sie jedes Jahr fällig.
zuführen. dem Ertragswertmodell geben. Flächenmodell als Bundesgesetz bevorzugt, so wie Wie viel man zahlt, ist abhängig vom Wohnort,
es das Land Bayern vorgeschlagen hatte. Damit dem Grundstück und dem Gebäude darauf. Den
Diese Rechtslücke muss nach Ansicht des BVI würden extreme Steuererhöhungen vermieden Wert der Immobilie berechnen die Finanzämter
geschlossen werden – wer mehr arbeitet, soll dafür Öffnungsklauseln für werden. Denn mit dem von Scholz bevorzugten bisher auf Grundlage völlig veralteter Zahlen. Das
bezahlt werden. Unsere Mitglieder verwalten längst Ertragswertmodell wird die Grundsteuer gerade Bundesverfassungsgericht hat deswegen eine
Ländern möglich
Foto: © Alexandros Michailidis / shutterstock.com
nicht mehr nur Wohnungen und Gebäude, sondern dort steigen, wo die Mieten bereits stark angestiegen Neuregelung verlangt. Für Immobilienbesitzer ist die
auch erhebliche Datenvolumina. Wer mit diesem Gut Für die einzelnen Länder ist jedoch die Einführung sind. Vermieter, die weniger Miete nehmen als der Höhe der Steuer unter anderem so wichtig, weil sie
verantwortungsbewusst und souverän umgehen von Öffnungsklauseln vorgesehen, die ihnen das Durchschnitt, sollen nach dem Ertragswertmodell auf die Miete umgelegt werden kann.
soll, muss dies auf einer professionellen Grundlage Recht geben, eigene Grundsteuergesetze zu erlas- keine Möglichkeit haben, die niedrigeren Mieten
tun können. sen. Das hatte vor allem die CSU verlangt. Wie die nachzuweisen. Außerdem würde das wertabhängige CORNELIA FREIHEIT
Öffnungsklauseln genau aussehen sollen, wurde Modell einen viel größeren bürokratischen Aufwand BVI e.V.
IHR DR. KLAUS NAHLENZ nicht erläutert. Noch vor der Sommerpause soll der bedeuten, als das, das sich zur Berechnung der
Vize-Präsident des BVI e.V. Bundestag über die Reform debattieren. Grundsteuer lediglich an der Fläche orientiert.
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POLITIK & AKTUELLES POLITIK & AKTUELLES
10 11
Berliner Senat beschließt Base Jumping, Eisfallklettern und
Mietendeckel für fünf Jahre Downhill Biking war gestern
Bundesregierung muss klare Signale setzen Den Adrenalinkick pur verspricht „Wohnen“!
Der Berliner Mietendeckel im Kurzüberblick:
Das Wohnen in einer deutschen Eigentumswohnung oder Holzverkleidungen formiert? Der äußerst
5 Jahre keine Mieterhöhung Einführung einer Mietobergrenze Neubau bleibt ausgenommen mutiert zur puren Mutprobe. Der Adrenalinkick soll schädliche Pilz wartet nur darauf, gnadenlos zu
schon beim Überschreiten der Türschwelle bis zum streuen. Olfaktorisch nur könnte man ihn aufspüren,
Härtefallregelungen Rückwirkende Geltung zum Zeitpunkt des heutigen Beschlusses Doppelten höher sein als bei einem Fallschirm- wenn man nicht die Einrichtung demontieren
sprung aus 10000 Meter Höhe. Es ist fraglich, ob möchte. Jetzt schnell in die Dusche, aber Stopp!
sich der bundesdeutsche Wohnungsnutzer der Millionen von Bakterien warten nur darauf, pulmonal
unvorstellbaren Gefahren bewusst ist, die ihm schon den eigenen Körper verseuchen zu dürfen. Die
Der Berliner Senat hat am 18.06.2019 ein will damit den rasanten Anstieg der Mieten auf- beim Betreten des Treppenhauses drohen. Alleine Legionelle gehört zu den kleinsten Serienkillern
„Eckpunktepapier“ für einen Mietendeckel halten und Zeit für entlastenden Wohnungsneubau das Lesen der gängigen Verkehrssicherungsansätze Deutschlands. Die Zahl der Todesfälle, die auf das
beschlossen. Dieser sieht vor, dass Mieten in der gewinnen. Der BVI Bundesfachverband der Immo- im Mehrfamilienhaus jagt dem geneigten Leser Konto der Legionella pneumophila geht, ist nicht
Hauptstadt für fünf Jahre nicht erhöht werden bilienverwalter e.V. kritisiert das Vorhaben scharf. gruselige Kälteschauer durch den Körper. genau bekannt. Was man weiß: Sie haben es mehr
dürfen. Ausgenommen sind Neubauten bei der BVI-Präsident Thomas Meier dazu: „Ein Mietendeckel auf Männer abgesehen. Baden aber lässt sich gut
Erstvermietung und der soziale Wohnungsbau. ist keine Lösung für die Probleme auf dem Die erste Herausforderung – der Aufzug. Funktioniert mit diesen üblen Gesellen. Die Frage ist erlaubt:
Außerdem soll eine Mietobergrenze eingeführt Wohnungsmarkt. Im Gegenteil, er wird Neubau er? Ist der Notruf 24 Stunden erreichbar? Wann Wie schaffen es die durchschnittlichen deutschen
werden. Ihre Höhe ist noch unklar. Mieten, die verhindern und somit die Wohnungsknappheit wurden die Trag- und Bremsseile zuletzt geprüft? Wohnungseigentümer trotzdem zu Wohlstand und
darüber liegen, sollen auf Antrag gesenkt werden noch verschärfen. Eine soziale und nachhaltige Funktioniert die Fangsicherung? Einsteigen oder hohem Alter? Ganz einfach – sie haben den richtigen
müssen. Modernisierungen müssen den Behörden Wohnungsmarktpolitik sieht anders aus. Der nicht? Wenn dann doch, was war das für ein Verwalter! Mutig und ohne Rücksicht auf das
mitgeteilt und ab einer bestimmten Höhe geneh- Fehler, den der Berliner Senat hier begeht, darf auf Geräusch? Spätestens an dieser Stelle liegen bereits eigene Leben stellt er sich den täglichen Gefahren
migt werden. Das Gesetz soll bis Januar 2020 in keinen Fall auf Bundesebene wiederholt werden. die Nerven blank. Endlich oben angekommen, des bundesdeutschen Wohnens entgegen. Und
Kraft treten. Um zwischenzeitliche Mieterhöhungen Leidtragende wären Eigentümer und Mieter.“ lauern die nächsten Gefahren. Schweigt der Rauch- glänzt mit Lösungen und präventiven Ideen zur
zu verhindern, soll es rückwirkend ab dem warnmelder? Erst wenn tatsächlich der ohren- Schadensvermeidung. Der Verwalter als Lebensretter
Senatsbeschluss vom 18. Juni 2019 gültig sein. Bei Wie zu erwarten war, hat der Berliner Mieterverein betäubende Hochfrequenzton ausbleibt, kann – völlig abwegig ist diese Betrachtung nicht.
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Verstößen sollen Geldbußen von bis zu 500.000 in den Tagen vor der Senatssitzung eine starke man – nach schwallähnlichem Transpirationsschub
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Euro möglich sein. Zunahme von Mieterhöhungen in der Hauptstadt und nervlich am Ende - die eigenen vier Wände MARTIN METZGER
verzeichnet. betreten. Ein ungutes Gefühl und eine schleichende Vorstandsmitglied des BVI e.V.
Den Beschluss teilte Stadtentwicklungssenatorin Ungewissheit bleiben. Vielleicht hat sich von gestern
Katrin Lompscher (Linke) nach der Senatssitzung CORNELIA FREIHEIT auf heute überraschenderweise eine Schimmel-
mit. Die rot-rot-grüne Koalition im Berliner Senat BVI e.V. kolonie unsichtbar und gut getarnt hinter Schränken
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olitik & Aktuelles | BVI ◆ Magazin | 11
WEG- & MIETRECHT
12
Schadensersatzklage gegen Das Problem
Fraglich ist schon, wem Schadensersatzansprüche
Praxis-Tipp
Vom Verwalter ist darauf zu achten, dass die den
den Verwalter gegen den Verwalter überhaupt zustehen. Handelt
es sich um einen Anspruch des Verbands, von
dessen Konto die Prozesskosten bezahlt wurden,
einzelnen Wohnungseigentümern individuell zu-
stehenden Schadensersatzansprüche gegen den
(Ex-)Verwalter durch ausdrücklichen Beschluss
oder steht jedem Eigentümer nur ein Anspruch gemäß § 10 Abs. 6 S. 3 Alt. 2 WEG vergemeinschaftet
Kann der Verband die Ansprüche der auf Schadensersatz in Höhe der von ihm anteilig werden. Auch muss geprüft werden, ob zwischen-
getragenen Prozesskosten zu? Und, sollten nur zeitlich Eigentümerwechsel stattgefunden haben,
Eigentümer an sich ziehen?
Ansprüche der Eigentümer geltend zu machen denn Ansprüche ausgeschiedener Eigentümer
sein, können diese überhaupt vergemeinschaftet können nicht vergemeinschaftet werden. Ferner ist
werden? zu prüfen, ob und in welcher Höhe Erstattungs-
Die Geltendmachung von Schadensersatzansprüchen zahlungen durch Rechtsschutzversicherer geflossen
sind, weil etwaige Schadensersatzansprüche in
gegen den Verwalter im Zusammenhang mit Beschluss-
Die Entscheidung des BGH diesem Fall gem. § 86 VVG auf diese übergehen.
anfechtungsprozessen ist mit Tücken versehen, wie die
Der BGH hält es für zweifelhaft, dass der
nachfolgend dargelegte Entscheidung des Bundesge- Wohnungseigentümergemeinschaft selbst ein
Schaden entstanden ist, wenn die verauslagten
richtshofs (BGH/Urteil vom 8.2.2019 - V ZR 153/18)
Prozesskosten im Rahmen der folgenden Jahres-
zeigt. abrechnungen auf die einzelnen Eigentümer
umgelegt wurden. Letztlich könne dies aber
dahinstehen, da die Ansprüche wirksam zur
Ausübung an die Wohnungseigentümergemein-
Der Fall schaft gezogen wurden. Aufgrund der Tatsache,
Die von Verwalter V gefertigten Jahresabrechnungen wurden in drei aufeinander- dass die Verteidigung eines Beschlusses gegen
Foto: © Andrey_Popov / shutterstock.com
folgenden Jahren sämtlich rechtskräftig für ungültig erklärt. Die angefallenen eine Anfechtungsklage gemeinschaftsdienlich ist,
setzt sich dieser Gemeinschaftsbezug fort, wenn RÜDIGER FRITSCH
Prozesskosten in Höhe von etwa 45.000 Euro bezahlte V vom Konto der Wohn-
die beglichenen Prozesskosten im Wege des www.krall-kalkum.de
ungseigentümergemeinschaft. Die Eigentümerversammlung beschließt daraufhin,
Schadensersatzansprüche gegen V durchzusetzen. Schadensersatzprozesses beim Verwalter geltend
gemacht werden. Daher besteht Beschlusskom-
petenz gem. § 10 Abs. 6 S. 3 Alt. 2 WEG.
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WEG- & MIETRECHT
14
Wohnungseigentumsrechts zählenden Vorschriften, Zu den Rechten eines Sondereigentümers in die-
wozu unter anderem nicht zu entziehende und sem Sinne gehört die Zweckbestimmung seines
unverzichtbare Individualrechte gehören. Denn was Wohnungs- oder Teileigentums.
selbst durch Vereinbarung nicht geregelt werden
könnte, entzieht sich auch einer Regelung im Auch Vermietungsverbote greifen in die Zweck-
Beschlusswege aufgrund einer Öffnungsklausel; ein bestimmung des Wohnungseigentums ein. Es
gleichwohl gefasster Beschluss wäre nichtig, und führte nämlich zu einer massiven Einschränkung
zwar - trotz bestehender Beschlusskompetenz - aus des in § 13 Abs. 1 WEG gewährleisteten Rechts jedes
materiellen Gründen. Wohnungseigentümers, mit den im Sondereigentum
stehenden Gebäudeteilen nach Belieben zu ver-
fahren und sie insbesondere zu vermieten. Ein
Eingriff in ein verzichtbares solcher Beschluss könnte nur dann rechtmäßig sein,
wenn nicht nur die aktuell vermietenden, sondern
Individualrecht
Verbot der Kurzzeitvermietung
alle Wohnungseigentümer zustimmen; denn auch
Beim Kurzzeit-Vermietungsverbot geht es um einen die Zweckbestimmung solcher Einheiten, die zum
Eingriff in ein verzichtbares Individualrecht. Es wäre Zeitpunkt der Beschlussfassung von den Eigen-
durch Änderungsbeschluss auch rechtlich zulässig, die kurzzeitige Vermietung tümern selbst genutzt werden, würde eingeschränkt,
mittels Vereinbarung zu verbieten. wenn eine Vermietung fortan unterbleiben müsste.
Im Allgemeinen sind Beschlüsse, die auf der
BGH-Urteil V ZR 112/18 vom 12.04.2019 Grundlage einer allgemeinen Öffnungsklausel mit
der erforderlichen Mehrheit gefasst werden, nur
insoweit materiell überprüfbar, als das „Ob“ und das
„Wie“ der Änderung nicht willkürlich sein dürfen
Derartige die Gemeinschaftsordnung ändernde (etwa bei Änderung der Kostenverteilung). Einer
Beschlüsse aufgrund einer weiten Öffnungsklausel weiterreichenden Kontrolle unterliegen dagegen
Beschlussgegenstände, die unverzichtbare oder
dürfen nie willkürlich sein und nie unverzichtbare unentziehbare, aber verzichtbare (mehrheitsfeste)
Rechte der Sondereigentümer betreffen. Rechte der Sondereigentümer betreffen. Eine sol-
chermaßen „abgestufte Inhaltskontrolle“ dient dazu,
DR. OLAF RIECKE
die Einhaltung fundamentaler inhaltlicher Schranken
www.riecke-hamburg.de
zum Schutz der Minderheit sicherzustellen.
Unentziehbare, aber verzichtbare (also mehrheits- Nur mit Zustimmung aller
feste) Rechte der Sondereigentümer dürfen durch
Beschlüsse nur mit Zustimmung des betroffenen
Wohnungseigentümer
Sondereigentümers geändert oder eingeschränkt Die notwendige Beschlusskompetenz ist hier zwar
werden (vgl. BGH, Urteil vom 12.04.2019, V ZR 112/18). zu bejahen. Doch eine solche Öffnungsklausel hat
Der Beschluss, durch den die kurzzeitige Vermietung lediglich die Funktion, zukünftige Mehrheitsentschei-
des Wohnungseigentums (z.B. an Feriengäste) dungen formell zu legitimieren, ohne sie materiell
verboten wird, hat keine Gebrauchsregelung im zu rechtfertigen. Deshalb ist ein Änderungsbeschluss
Foto: © Alexander Kirch / shutterstock.com
Sinne von § 15 Abs. 2 WEG, sondern die Änderung auf der Grundlage einer Öffnungsklausel nicht schon
einer Vereinbarung gemäß § 15 Abs. 1 WEG zum automatisch rechtmäßig.
Foto: © fizkes / shutterstock.com
Gegenstand. Die zulässige Wohnnutzung umfasst
auch die Vermietung an täglich oder wöchentlich Fundamentale inhaltliche Schranken ergeben sich
wechselnde Feriengäste. generell aus den gesetzlichen Bestimmungen der
§§ 134, 138, 242 BGB und den zum Kernbereich des
14 | BVI ◆ Magazin | WEG- & Mietrecht | Ausgabe 04/19 Ausgabe 04/19 | WEG- & Mietrecht | BVI ◆ Magazin | 15WEG- & MIETRECHT
16
Die Kündigung wegen
Wenn in zwei Monaten gar keine Miete gezahlt wird, gungsgrund weiter. Eine Ausnahme besteht dann,
dann liegt in der Regel ein Kündigungsgrund vor. wenn nur noch ein unerheblicher Zahlungsrückstand
Dies gilt aber nicht, wenn die Miete erhöht wurde. Im besteht. Dann könnte eine Kündigung rechtmiss-
Zahlungsverzuges
Ausgangsfall besteht für April in Höhe von 500 Euro bräuchlich sein.
Zahlungsverzug und für Juni in Höhe von 505 Euro;
der Gesamtverzug von 1.005 Euro erreicht nicht den Als Fazit bleibt festzuhalten, dass auch ein gerin-
Betrag von zwei Monatsmieten, mithin 1.010 Euro. gerer Zahlungsverzug als zwei Monatsmieten zu
Eine Kündigung ist daher nicht möglich (AG Lübeck, einer Kündigung führen kann. Hier sind im Einzel-
Müssen es zwei Monatsmieten sein?
Beschluss vom 9.1.2017, Az. 31 C 2199/16). nen die Forderungen, Zahlungen und Tilgungsbe-
stimmungen zu prüfen.
Variante 1:
Die einzige Hauptleistungs- Nach § 543 Abs. 2 S. 1 Nr. 3 BGB liegt ein wichtiger
Grund für die Kündigung vor, wenn der Mieter für zwei Der Mieter ist mit den Zahlungen für Mai und Juni
pflicht eines Mieters besteht aufeinander folgende Termine mit der Entrichtung 2019 in Verzug. Ein Kündigungsgrund liegt vor, denn
der Mieter ist für zwei aufeinanderfolgende Termine
gemäß § 535 Abs. 2 BGB darin, der Miete oder eines nicht unerheblichen Teils der
(Mai und Juni) mit einem nicht unerheblichen Teil
Miete in Verzug ist oder in einem Zeitraum, der
die vereinbarte Miete an den sich über mehr als zwei Termine erstreckt, mit der der Miete in Verzug. Ein nicht unerheblicher Teil der
Entrichtung der Miete in Höhe eines Betrages in Miete liegt nämlich dann vor, wenn der Rückstand
Vermieter zu zahlen. Doch den Betrag einer Monatsmiete übersteigt (BGH,
Verzug ist, der die Miete für zwei Monate erreicht. KATHARINA GÜNDEL
nicht immer erfüllen Mieter Maßgebend für die Berechnung ist die zum Zeit- Urteil vom 23.7.2008, Az. XII ZR 134/06). www.gross.team
punkt des Zugangs der Kündigung vereinbarte
diese Pflicht. Die Hintergründe
Miete. Nach § 543 Abs. 2 S. 2 BGB ist die Kündi-
für einen Zahlungsverzug des gung ausgeschlossen, wenn der Vermieter vorher Variante 2:
befriedigt wird.
Mieters sind vielfältig und Wie Variante 1, der Mieter zahlt aber am 20. Juni 2019
einen Betrag von 505 Euro. Auch in diesem Fall kann
oftmals rechtswidrig. Wenn
der Vermieter am 21. Juni 2019 noch die Kündigung
der Vermieter dies nicht länger Ausgangsfall aussprechen, obwohl der Zahlungsverzug nur
500 Euro beträgt. Der Kündigungstatbestand ist
hinnehmen will, kann er die Der Mieter stimmt einer Mieterhöhung von 500 Euro
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um 5 Euro ab Juni 2019 zu. Er hatte aber ohne entstanden, aber noch nicht wieder weggefallen.
Möglichkeit einer Kündigung ersichtlichen Grund im April 2019 keine Miete gezahlt Er fällt erst dann wieder weg, wenn der Rückstand
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und zahlt auch im Juni 2019 keine Miete. Kann der vollständig ausgeglichen wird. Solange nach einem
wegen dieses Zahlungsverzugs entstandenen Kündigungsgrund der Vermieter nicht
Vermieter kündigen?
Valery/Evlakhov
prüfen. vollständig befriedigt wurde, besteht der Kündi-
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Ausgabe 04/19 17WEG- & MIETRECHT
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Mieters nicht beeinflusst. Eine analoge Anwendung
Der Fall des § 566 BGB scheidet damit aus, sodass auch
Die klagende Ehefrau und ihr Ehemann waren nach der Veräußerung des Miteigentumsanteils der
Eigentümer und Vermieter einer Wohnung, die an Ehegatte zusammen mit seiner Ehefrau weiterhin
die Beklagte zu Wohnzwecken vermietet worden Vermieter der Beklagten bleiben.
war. Im Laufe des Mietverhältnisses wurde der
Miteigentumsanteil des Ehemanns von ihm auf die
klagende Ehefrau übertragen, sodass die Ehefrau
Alleineigentümerin der Wohnung wurde. Nach
Bedeutung und Ausblick
Übertragung des Miteigentumsanteils auf die Die Entscheidung des Bundesgerichtshofs ist nicht
Die Vermieterstellung bei
Ehefrau kündigte die Ehefrau das Mietverhältnis unumstritten und in der Literatur werden hierzu
gegenüber der Beklagten und verlangte von dieser auch andere Ansichten vertreten. Der Praktiker
die Räumung und Herausgabe der Wohnung. Die sollte jedoch aus Gründen der Rechtssicherheit
Veräußerung des Miteigentums- Beklagte gab die streitige Wohnung freiwillig heraus,
sodass nur noch über die Kosten des Rechtsstreits
der Entscheidung des Bundesgerichtshofs folgen.
Der veräußernde Miteigentümer und insbesondere
anteils an einen anderen
zu entscheiden war. der erwerbende Miteigentümer müssen immer
berücksichtigen, dass beide bis auf weiteres in der
Vermieterstellung verbleiben. Dies ist insbeson-
Miteigentümer Die Entscheidung dere dann wichtig, wenn einseitige Willens-
erklärungen abgegeben werden, da diese nur von
Der Bundesgerichtshof legte die Kosten des beiden Vermietern zusammen abgegeben werden
Rechtsstreits der Klägerin (Vermieterin) auf. Nach können.
Ein Urteil des Bundesgerichtshofs bleibt umstritten, sollte aus Auffassung des Bundesgerichtshofs wurde das
Mietverhältnis durch die allein von der Ehefrau Gelöst werden kann diese Problematik durch den
praktischen Gründen aber befolgt werden ausgesprochene Kündigung nicht beendet. Vielmehr Abschluss einer dreiseitigen Vereinbarung zwischen
hätte die Kündigung auch von dem Ehemann der dem veräußernden Eigentümer, dem erwerbenden
Klägerin erklärt werden müssen, zumal die Wohn- Eigentümer und dem Mieter, wonach sich die
Gemäß § 566 Abs. 1 BGB tritt bei einer Veräußerung des vermieteten ung zusammen von der Ehefrau und dem Ehemann ursprünglichen Parteien des Mietvertrages darüber
an die Beklagte vermietet wurde. Eine direkte einig sind, dass nach Erwerb des Miteigentums-
Wohnraums nach der Überlassung an den Mieter von dem Vermieter an Anwendung von § 566 Abs. 1 BGB verneinte der anteils allein der Erwerber Vermieter des Mieters
einen Dritten der Erwerber anstelle des Vermieters in die sich während Bundesgerichtshof, da die Wohnung nicht an einen sein soll.
“Dritten“ im Sinne von § 566 Abs. 1 BGB veräußert
der Dauer seines Eigentums aus dem Mietverhältnis ergebenden Rechte wurde. Da der Miteigentumsanteil vom Ehemann auf
die Ehefrau übertragen wurde, hat kein Dritter die
und Pflichten ein. Ein solcher Eintritt des Erwerbers in das Mietverhält-
Wohnung erworben.
nis anstelle des bisherigen Vermieters erfolgt jedoch nur dann, wenn der
Es komme auch keine analoge Anwendung von
vermietete Wohnraum an einen Dritten veräußert wird.
§ 566 BGB in Betracht. Denn nach dem Sinn und
Zweck diene § 566 BGB alleine dem Mieterschutz,
nämlich dem Schutz vor einem möglichen Verlust
des Besitzes an der angemieteten Wohnung bei
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Das bedeutet, dass der veräußernde Vermieter der Wohnung an den Mieter die Wohnung von Veräußerung an einen Dritten. Ein solcher
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und der Erwerber des vermieteten Wohnraums einem Eigentümer an den anderen Eigentümer Mieterschutz sei im vorliegenden Fall jedoch nicht
unterschiedliche Personen oder unterschiedliche veräußert, so kommt eine direkte Anwendung tangiert. Denn wenn einer von zwei vermietenden KARSTEN SCHÖNECK
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Evlakhov
Rechtsträger sein müssen. Wird eine Wohnung von von § 566 Abs. 1 BGB nicht in Betracht. Fraglich Miteigentümern seinen Eigentumsanteil an den
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2 im Grundbuch eingetragenen Eigentümern ver- ist deshalb, ob § 566 Abs. 1 BGB analog ange- anderen Miteigentümer veräußert, so wird durch
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mietet und wird im Anschluss an die Überlassung wendet werden kann. diesen Veräußerungsvorgang das Besitzrecht des
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Ausgabe 04/19 21WEG- & MIETRECHT
20 Das Hammerschlags- und Leiterrecht umfasst
insbesondere die Befugnis, die für die Arbeiten
Grundstücks danach dulden, besteht ein Anspruch
auf Zahlung einer Nutzungsentschädigung. Die
erforderlichen Baustoffe über das Grundstück zu nachträgliche Anbringung einer Dämmung an der
bringen und dieses hierfür zu befahren, zu betreten Grenzwand des Nachbargebäudes und die dadurch
und mittels Baukränen zu überschwenken sowie entstehende Überbauung ihres Grundstücks hat
auf dem Grundstück Gerüste aufzustellen. die WEG ebenfalls zu dulden (§ 16a NachbGBln).
Verhältnismäßigkeit muss Einstweilige Verfügung bei
gewahrt bleiben Unterlassungsanspruch
Der Nachbar ist jedoch nur befugt, das Grundstück Unterlässt der Nachbar hingegen bereits die
der WEG zu benutzen, wenn die Arbeiten nicht rechtzeitige schriftliche Anzeige oder fehlen eine
Hammerschlags- und
anders oder nur mit unverhältnismäßig hohen Kosten oder mehrere Voraussetzungen des Hammer-
durchgeführt werden können (§ 17 NachbGBln). schlags- und Leiterrechts, hat die WEG einen
Dabei dürfen die mit der Grundstücksnutzung Unterlassungsanspruch gegen den Nachbarn, der
Leiterrecht verbundenen Beeinträchtigungen und Belästi-
gungen etwa durch Lärm und Schmutz nicht
unverhältnismäßig zu dem vom Nachbarn erstreb-
im Wege einer einstweiligen Verfügung gerichtlich
geltend gemacht werden kann. Der Verwalter
sollte in diesem Fall unverzüglich rechtliche
ten Vorteil sein. Ein solches Missverhältnis Beratung in Anspruch nehmen, da der erforderliche
Inanspruchnahme des WEG-Grundstücks bestünde etwa dann, wenn der Materialtransport Verfügungsgrund nur bei besonderer Dringlichkeit
auf anderem Wege als über das WEG-Grund- besteht.
durch den bauenden Nachbarn
stück nur geringe Mehrkosten verursachen würde,
die Nutzer des WEG-Gebäudes und deren
Eigentümer dafür aber erheblich weniger belasten
Aufgrund der dichteren Bebauung von Innenstädten und würden. Schließlich muss das Bauvorhaben des
Nachbarn auch öffentlich-rechtlich zulässig sein,
der Schließung von Baulücken kommt es häufig vor, dass für das Bauvorhaben also beispielsweise eine
bauende Nachbarn zur Verwirklichung ihres Bauvorhabens Baugenehmigung vorliegen.
umliegende Grundstücke in Anspruch nehmen. Regelungen
hierzu enthält das Nachbarrechtsgesetz des jeweiligen Ankündigung und Duldung
Bundeslandes. So sieht etwa § 17 Berliner Nachbarrechts- durch Eigentümer
Der Nachbar hat die beabsichtigte Benutzung RA INGO KOLMS, LL.M.
gesetz (NachbGBln) vor, dass fremde Grundstücke zur www.fuhrmann-wallenfels.de
des Grundstücks einen Monat zuvor schriftlich
Vorbereitung und Durchführung von Bau-, Instandsetzungs- anzuzeigen und dabei insbesondere mittzueilen, für
welche Zwecke, auf welche Weise und für welchen
und Unterhaltungsarbeiten auf dem Nachbargrundstück
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Zeitraum das Grundstück in Anspruch genommen
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vorübergehend betreten und benutzt werden dürfen. wird. Muss die WEG die Inanspruchnahme ihres
Valery Evlakhov
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Ausgabe 04/19MANAGEMENT & FÜHRUNG
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Der Vorsitzende des Verwaltungsbeirats eigentümerversammlung einladen kann.
eröffnet die Eigentümerversammlung und Streng genommen, müsste über das
unmittelbar danach wird der „Scheinver- zuständige Gericht ein Wohnungseigen-
walter“ zum Versammlungsleiter gewählt tümer legitimiert werden, zu einer Eigen-
und die Ordnung zur Wiederbestellung ist tümerversammlung einzuladen.
wiederhergestellt. (§ 24 Abs. 5 WEG: Den
Vorsitz in der Wohnungseigentümerver- Diese einberufene Eigentümerversamm-
sammlung führt, sofern diese nichts lung leidet dann an formellen Beschluss-
Verwalter
Anderes beschließt, der Verwalter.) mängeln, d. h. die Beschlüsse sind nicht
nichtig, sondern lediglich anfechtbar.
Eine Heilung der Beschlussmängel könnte
PraxisA-Z
Rettungsstrategie 2: allerdings dadurch eintreten, dass sämt-
liche Wohnungseigentümer an dieser
Ein Mitglied des Verwaltungsbeirates oder
Eigentümerversammlung (Universal- oder
ein Wohnungseigentümer initiiert einen
S
Vollversammlung) teilnehmen (OLG Köln,
Umlaufbeschluss.
NZM 1998m, 920).
Problem: Gemäß § 23 Abs. 3 WEG ist ein
S wie Scheinverwalter Beschluss ohne Versammlung nur gültig,
wenn alle Wohnungseigentümer ihre Zu-
stimmung zu diesem Beschluss schriftlich
erklären. In der Praxis wird es vermutlich Wichtig
schwierig, die Wiederbestellung durch den
Situation lichen Willen der Wohnungseigentümergemein-
Umlaufbeschluss zu erwirken. Dies muss Sowie man feststellt, dass die organ-
schaft entspricht. Problematisch ist doch, dass schaftliche Stellung nicht mehr besteht,
Die Verwalterbestellung läuft Ende des Jahres aus. noch nicht mal damit zusammenhängen,
der Scheinverwalter auch nicht berechtigt ist, die sollte man mit dem Beschluss über die
Kennen Sie das vielleicht auch? In dem ganzen dass es Gegenstimmen gibt, sondern dass
Einladung zur Eigentümerversammlung zu fertigen Wiederbestellung nicht zu lange warten.
„Versammlungs-Saison-Trubel“ wird versehentlich bestimmte Wohnungseigentümer kein
und die Versammlungsleitung zu übernehmen. Insbesondere im Fall einer vereinbarten
vergessen, die Wiederbestellung als Verwalter auf Interesse daran haben, an der Willens-
bildung teilzunehmen. Veräußerungszustimmung (§ 12 WEG)
die Tagesordnung zu nehmen. Das Versäumnis
wäre das fatal, da die Verwalterstel-
fällt erst nach der ordentlichen Eigentümerver-
sammlung oder bei der Vorbereitung der nächsten Wie löst man das Problem? lung bei einem Verkauf nicht wirksam
nachgewiesen werden kann bzw. der
Eigentümerversammlung (also ein Jahr später) auf.
Wie gelingt es nun – natürlich ohne die WEG in Auf-
Rettungsstrategie 1: Rettungsstrategie 3: „Scheinverwalter“ nicht berechtigt ist,
die Verwalterzustimmung zu erteilen.
ruhr zu versetzen –, eine weitere Wiederbestellung Die gesamte Planung zur Eigentümerver- In der Praxis gab es zahlreiche Fälle, in
zu erhalten? sammlung inkl. Einladungsschreiben nebst denen der Verwalter ohne Beachtung der
Anlagen wird durch den „Scheinverwalter“ Formalien zur Eigentümerversammlung
vorbereitet. eingeladen und damit den Beschluss auf
Rechtlicher Hintergrund Der Vorsitzende des Verwaltungsbeirats
pragmatische Art herbeigeführt hat – das
ist natürlich immer mit einem gewissen
Grundsätzlich hat der Verwalter seine organschaftli- lädt zur nächsten Eigentümerversammlung Anfechtungsrisiko verbunden.
che Stellung mit Ablauf der Bestellungszeit verloren. ein (§ 24 Abs. 3 WEG: Fehlt ein Verwalter
Aus dem Verwalter wurde also der faktische oder weigert er sich pflichtwidrig, die Diese Vorgehensweise könnte sich dann
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Verwalter, Scheinverwalter oder Pseudo-Verwalter. Versammlung der Wohnungseigentümer anbieten, wenn die Wohnungseigentümer-
Mit Ablauf der Bestellungszeit darf der Verwalter einzuberufen, so kann die Versammlung gemeinschaft über keinen Verwaltungs-
keine Handlungen mehr durchführen. Er hat keine auch, falls ein Verwaltungsbeirat bestellt beirat verfügt, denn dann gibt es nach
gesetzliche Vertretungsmacht mehr, auch wenn die ist, von dessen Vorsitzendem oder seinem den gesetzlichen Bestimmungen keine MASSIMO FÜLLBECK
Verwaltertätigkeit dem wirklichen und mutmaß- Vertreter einberufen werden.) Person, die wirksam zu einer Wohnungs- mfuellbeck@hotmail.com
22 | BVI ◆ Magazin | Management & Führung | Ausgabe 04/19 Ausgabe 04/19 | Management & Führung | BVI ◆ Magazin | 23MANAGEMENT & FÜHRUNG
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guter Anführer zu sein, berichtet Sinek. „Er erzählte, sagt Sinek. Dabei machen sie sich zunutze, dass in kannst.‘ So stärkt der Chef den Mitarbeiter, statt an
er sei der Sohn eines Stammesführers und habe ihn beiden Situationen die gleichen Symptome auftre- seinem Selbstbewusstsein zu kratzen. Ein anderes
als Kind zu dessen Stammessitzungen begleitet. ten: feuchte Hände und schnellerer Herzschlag. Beispiel: Ein neuer Mitarbeiter erweist sich als
Von diesen Sitzungen erinnerte sich Mandela vor Reinfall und die Firma entlässt ihn wieder. Der Chef
allem an zwei Dinge: 1. Sie saßen immer im Kreis. 2. Auch Unternehmer, die vor einer wichtigen könnte ihm nun im Abschlussgespräch mitteilen,
Die vier Regeln Sein Vater sprach immer als Letztes.“ Präsentation oder einem Termin mit potenziellen
Geschäftspartnern nervös sind, können versuchen,
dass er für die Stelle nicht geeignet genug war – oder
aber eingestehen, dass er den Mitarbeiter bei der
des Erfolgs
Damit ist laut Sinek nicht gemeint, dass Chefs immer den Stress als etwas Positives umzudeuten. Etwa Einstellung offenbar falsch eingeschätzt hat. Sinek:
das letzte Wort haben sollten – sondern dass sie so: „Ich freue mich auf die Präsentation. Mit jedem „Sagen Sie: ‚Es tut mir wahnsinnig leid, aber ich
sich zunächst anhören sollten, was andere zu sagen Vortrag werde ich selbstsicherer und erfahrener habe einen Fehler gemacht. Ich denke, du passt
haben. Ein Beispiel: Der Inhaber einer Werbeagen- im Präsentieren.“ Oder: „Ich bin aufgeregt, weil der nicht richtig in die Firma – und ich habe das
Das machen Top-Unternehmer tur setzt ein Notfall-Meeting an, weil ein wichtiger Geschäftspartner mir viele neue Möglichkeiten Gefühl, dass es dir ähnlich geht, dass du hier nicht
Kunde droht abzuspringen. Eröffnet der Chef das eröffnen kann.“ Sinek kennt noch einen anderen glücklich bist. Wie kann ich dir helfen, irgendwo
Meeting mit seinem eigenen Vorschlag, wie er den Weg, Stress abzubauen: Freundschaften und Bezie- unterzukommen, wo es dir besser geht?‘“
Kunden halten will, vertut er Sinek zufolge eine hungen pflegen. „Es ist wissenschaftlich belegt,
Was unterscheidet erfolgreiche wichtige Chance. Was er stattdessen tun sollte: Zuerst dass wir soziale Wesen sind und einander
Unternehmer vom Durchschnitt?
seine Mitarbeiter auffordern, ihre eigenen Ideen brauchen“, sagt der Berater. „Je stärker unsere Regel 4: Sich konstant
vorzustellen. Dabei darf er sie nicht unterbrechen Beziehungen sind, desto besser können wir mit
verbessern
Sie halten sich an vier Erfolgs- oder gegenreden. Erst danach sollte der Chef seine Stress umgehen.“
eigene Idee vorstellen. Schneller sein als die Konkurrenz? Ein besseres
regeln - die auch anderen Unter- Produkt rausbringen als der direkte Wettbewerber?
nehmern helfen können: um Zum einen gibt er dann nicht unbewusst eine Lösung Regel 3: Verantwortung Beides naheliegende Bestrebungen eines Unter-
vor, nach der sich alle richten. Zum anderen: „Man nehmers – und doch Sinek zufolge der falsche
bessere Chefs zu werden und gibt den Mitarbeitern das Gefühl, dass sie gehört
übernehmen Ansatz, um wirklich erfolgreich zu sein.
ihre Firma voranzubringen. wurden. Und hat einen Vorteil dadurch, dass man Laut Sinek ist es auch unter Unternehmern weit
nun verschiedene Perspektiven kennt.“ verbreitet, dass sie zwar die Lorbeeren für Erfolge Die Erfolgsformel der besten Firmen ist eine andere:
ernten, bei Fehlern aber die Schuld von sich weisen. „Die Unternehmen, die am längsten bestehen und
Sie feiern einen Erfolg nach dem anderen, ihre So berichtet er von einem Freund, der in Aktien am erfolgreichsten sind, verstehen, dass mal sie
Mitarbeiter schätzen sie, ihre Firmen wachsen – wie Regel 2: Stress in Vorfreude investiert: „Wenn es gut läuft, sagt er, er sei ein Genie. selbst ein tolles Produkt haben – und dann wieder
schaffen Top-Unternehmer das, während andere Läuft es schlecht, ist der Markt schuld.“ die Konkurrenz besser ist“, sagt der Berater. „Ihr Ziel
trotz toller Geschäftsideen nie richtig durchstarten?
umdeuten ist nicht, die Konkurrenz zu schlagen, sondern sich
Sie befolgen bestimmte Regeln, sagt Simon Sinek, Verantwortung für die Mitarbeiter, der Druck, Gerade im Umgang mit Mitarbeitern sei es wichtig selbst zu überbieten. Die erfolgreichsten Firmen
US-amerikanischer Autor und Unternehmensberater. schwarze Zahlen zu schreiben, und ständig von zu erkennen, ob etwas schiefläuft, weil der Mitar- versuchen, ihr eigenes System konstant zu verbes-
Für seine Bücher und Vorträge untersucht er, was Termin zu Termin hetzen – Unternehmer hätten beiter es verbockt hat – oder weil der Chef selbst sern“, sagt Sinek. „Ihre Produkte besser zu machen,
langfristig erfolgreiche Unternehmen und deren Grund genug, konstant gestresst zu sein. Doch einen Fehler gemacht hat. Soll beispielsweise als sie noch einen Monat oder ein Jahr zuvor waren.
Chefs anders machen als Firmen, die sich mit Chefs können Stressabbau trainieren; indem sie ein Angestellter einen Projektplan für die neue Oder ihren Recruiting-Prozess zu optimieren. Oder
Mittelmäßigkeit begnügen oder scheitern. Aus sei- sich eine Technik von Spitzensportlern abschauen. Firmenhomepage aufsetzen und verzettelt sich die Art, wie sie kommunizieren.“
nen Beobachtungen und eigenen Erfahrungen hat dabei, sollte der Chef zunächst nach der Ursache
er Erfolgsregeln für Unternehmer abgeleitet. Bei den Olympischen Spielen 2012 beobachtete forschen: Ist der Mitarbeiter wirklich faul? Oder ist Wer Selbstverbesserung zu einem Hauptprinzip
Sinek, dass alle Reporter den Athleten die gleiche er mit der Aufgabe überfordert? seiner Firma macht, ebnet den Weg für mehr
Frage stellten: „Waren Sie nervös?“ Ausnahmslos Innovationen, sagt Simon Sinek. Und ermutigt
Regel 1: Erst zuhören, alle Athleten antworteten: „Nein. Ich habe mich Der Unternehmer sollte überlegen, ob die Schuld Mitarbeiter, ihre Arbeit kritisch zu hinterfragen und
gefreut.“ Trotz eines Millionenpublikums schafften möglicherweise bei ihm liegt, sagt Sinek. „Sagen sich zu bemühen, sich selbst zu verbessern.
zuletzt sprechen
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sie es, sich nicht unter Druck zu setzen. Laut Sinek Sie: ‚Das war mein Fehler. Ich habe dir für diese
In einem Interview sei der ehemalige südafrikanische nutzen die Spitzensportler das sogenannte Refra- Aufgabe nicht genug beigebracht. Entschuldige, QUELLE:
Präsident und Friedensnobelpreisträger Nelson ming. „Die Sportler haben gelernt, die Symp- dass ich dich in eine Situation gebracht habe, in der www.impulse.de
Mandela gefragt worden, wie er gelernt hat, ein tome von Nervosität als Vorfreude umzudeuten“, es wahrscheinlich war, dass du nicht gut performen
24 | BVI ◆ Magazin | Management & Führung | Ausgabe 04/19 Ausgabe 04/19 | Management & Führung | BVI ◆ Magazin | 25Sie können auch lesen
