DIE KOMMUNALE BODENFRAGE - STUDIEN - HINTERGRUND UND LÖSUNGSSTRATEGIEN - Rosa-Luxemburg-Stiftung
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STUDIEN
WERNER HEINZ UND BERND BELINA
DIE KOMMUNALE
BODENFRAGE
HINTERGRUND UND
LÖSUNGSSTRATEGIENWERNER HEINZ UND BERND BELINA
DIE KOMMUNALE
BODENFRAGE
HINTERGRUND UND LÖSUNGSSTRATEGIEN
Im Auftrag der Rosa-Luxemburg-StiftungWERNER HEINZ, Dr. phil., Dipl.-Ing.; von 1978 bis 2009 Planungswissenschaftler im Deutschen Institut für Urbanistik, ab 1984 Leiter der Kölner Abteilung des Instituts. Durchführung und Leitung einer Vielzahl von Studien sowie zahlreiche Veröffentlichungen und Vorträge zu Fragen kommunaler und regionaler Entwicklung(spolitik), überwiegend im internationalen Kontext; vielfältige kommunale Beratungs- und Moderationstätigkeiten. Gegenwärtig freier Berater und Autor. BERND BELINA ist Professor für Humangeographie an der Goethe-Universität Frankfurt. Arbeitsschwerpunkte: marxistische (Raum-)Theorie, Stadt- und Politische Geographie sowie Kritische Kriminologie. Er ist aktiv in der Assoziation für kritische Gesellschaftsforschung (AkG) und in Zusammenhägen der Kritischen Geographie. Diese Publikation ist im Arbeitszusammenhang «RLS-Cities – Rebellisch, Links, Solidarisch» der Rosa-Luxemburg-Stiftung entstanden. IMPRESSUM STUDIEN 2/2019, 1. Auflage wird herausgegeben von der Rosa-Luxemburg-Stiftung V. i. S. d. P.: Henning Heine Franz-Mehring-Platz 1 · 10243 Berlin · www.rosalux.de ISSN 2194-2242 · Redaktionsschluss: Februar 2019 Illustration Titelseite: Frank Ramspott/iStockphoto Lektorat: TEXT-ARBEIT, Berlin Layout/Herstellung: MediaService GmbH Druck und Kommunikation Gedruckt auf Balance Pure, 100 % Recycling
Inhalt INHALT Vorwort����������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������� 5 Zusammenfassung ����������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������� 6 1 Ausgangslage und Hintergrund der Bodenfrage (Werner Heinz)����������������������������������������������������������������������� 7 1.1 Zu den Ursachen der Bodenproblematik��������������������������������������������������������������������������������������������������������� 8 1.2 Zwischenfazit����������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������� 13 2 Bodenpolitische Forderungen, Strategien und Maßnahmen in früheren Krisenzeiten (Werner Heinz)������������� 15 2.1 Ursachen und Vorschläge der Bodenreformbewegung ������������������������������������������������������������������������������� 15 2.2 Bodenbesteuerung um die Jahrhundertwende��������������������������������������������������������������������������������������������� 16 2.3 Forderungen nach einer Bodenreform in den frühen 1970er Jahren������������������������������������������������������������� 16 2.4 Zwischenfazit����������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������� 18 3 Aktuelle Reformvorschläge (Bernd Belina)������������������������������������������������������������������������������������������������������� 19 3.1 Überblick zu den ausgewerteten Studien������������������������������������������������������������������������������������������������������� 19 3.2 Öffentliches Grundeigentum – Liegenschaftspolitik������������������������������������������������������������������������������������� 21 3.3 Privates Grundeigentum: Leistungslose Profite abschöpfen – Planungsrecht����������������������������������������������� 24 3.4 Privates Grundeigentum: Leistungslose Profite abschöpfen – Steuerpolitik������������������������������������������������� 27 3.5 Zwischenfazit����������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������� 29 3.6 Fazit zur aktuelle Debatte: Eigentum, Demokratie, Government������������������������������������������������������������������� 30 4 Internationale Beispiele����������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������� 32 4.1 Ein angloamerikanischer Ansatz: Community Land Trusts (Bernd Belina)����������������������������������������������������� 32 4.2 Planungswertausgleich in Schweizer Kantonen (Bernd Belina)��������������������������������������������������������������������� 33 4.3 Singapur: Der «Property State» (Werner Heinz)��������������������������������������������������������������������������������������������� 34 4.4 Die Liegenschafts- und Wohnungspolitik der Stadt Wien (Werner Heinz)����������������������������������������������������� 36 5 Eine grundsätzliche Veränderung ist erforderlich (Werner Heinz)��������������������������������������������������������������������� 39 5.1 Wirksamkeit der gegenwärtig diskutierten Ansätze ������������������������������������������������������������������������������������� 39 5.2 Ein problemadäquater Schritt: Erweiterung des öffentlichen Eigentums an Grund und Boden��������������������� 42 Anhang ��������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������� 44 Glossar (Bernd Belina und Werner Heinz)������������������������������������������������������������������������������������������������������������� 44 Daten und Fakten zu (städtischen) Bodenpreisen (Bernd Belina)������������������������������������������������������������������������� 46
Vorwort
VORWORT
Seit Jahren begleitet die Rosa-Luxemburg-Stiftung, größer ist das Interesse am Bau von Luxuswohnungen
ebenso wie die unselbstständige Hermann-Hensel- und neuen Konsumtempeln – obwohl vielerorts drin-
mann-Stiftung, wohnungspolitische Entwicklun- gend Platz für Kitas, Spielplätze, Grünflächen oder eben
gen und führt Veranstaltungen zur Stadtentwicklung erschwinglichen, also «leistbaren» Wohnraum benötigt
durch. Seit 2017 gibt es dazu im Institut für Gesell- wird. Um etwas an dieser sich in vielen Kommunen in
schaftsanalyse den Arbeitsbereich Wohnungs- und Deutschland immer stärker zuspitzenden Situation än-
Stadtpolitik. Neben der Durchführung von Veranstal- dern zu können, ist daher eine andere, eine sozial aus-
tungen, der Veröffentlichung von Studien und von kon- gerichtete Bodenpolitik zentral. Boden sollte keine Wa-
kreten Handreichungen geht es dabei um eine prakti- re sein wie jede andere. Es sollte möglich sein, nicht
sche Stärkung von entsprechenden Bürgerinitiativen, zuletzt auf der Grundlage von Artikel 15 des Grundge-
Kampagnen und sozialen Bewegungen und um eine setzes – der besagt, dass Grund und Boden zum Zweck
kritische Analyse von stadtentwicklungspolitischen der Vergesellschaftung in Gemeineigentum oder an-
Prozessen – aber eben auch um das Aufzeigen von po- dere Formen der Gemeinwirtschaft überführt werden
litischen Alternativen. Ziel ist es, Vorschläge für eine kann – zum Schutz der Bevölkerung und des Gemein-
linke Stadtpolitik zu entwickeln und zur Diskussion zu wohls hier von öffentlicher Seite Eingriffe vorzuneh-
stellen sowie Räume zu bieten, in denen sich profes- men und stärkere Vorgaben zu machen.
sions-, spektren- und generationenübergreifend Men- Vor diesem Hintergrund haben wir die vorliegende
schen aus Zivilgesellschaft und Politik darüber solida- Studie in Auftrag gegeben. Wir wollten wissen: Wie
risch-kritisch austauschen können. haben sich die Eigentumsverhältnisse, wie hat sich der
So wurde unter anderem 2017 eine vielbeachtete Stu- politische und gesellschaftliche Umgang mit Boden
die zur neuen Wohnungsgemeinnützigkeit in Auftrag historisch in Deutschland entwickelt? Welche rechtli-
gegeben, in der die Autor*innen Andrej Holm, Sabine chen Voraussetzungen für die Bodenpolitik und welche
Horlitz und Inga Jensen grundlegende Mechanismen Instrumente der Bodenpolitik (Bau-, Steuer-, Planungs-
und Instrumente einer gemeinnützigen Wohnungspoli- recht) gibt es? Welche alternativen Modelle für eine so-
tik vorstellen, sehr konkrete Modellrechnungen vorneh- ziale Bodenpolitik (Bodenbevorratung, Ertragswertver-
men sowie Beispiele aus der Praxis präsentieren, die fahren, Regulierung von Bodenpreisen, Trennung von
zeigen: Wohnen muss nicht immer teuer sein. Voraus- Eigentum und Verfügung über Boden, Vorkaufsrechte
setzung dafür ist jedoch eine gesellschaftspolitische etc.) und für eine gemeinschaftliche bzw. gemeinwohl-
Kehrtwende, mit der eine gemeinwohlorientierte Woh- orientierte Verfügung liegen vor (Bodenfonds, Com-
nungspolitik forciert und das Menschenrecht auf Woh- munity Land Trusts, kollektive Eigentumsmodelle etc.)?
nen der profitorientierten Kapitallogik entzogen wird. Zudem: Lassen sich in Deutschland und anderen Län-
In diesem Zusammenhang ist die vorliegende Stu- dern «Best Practices» und Ansätze identifizieren, an
die von Dr. Werner Heinz und Prof. Dr. Bernd Belina zu die in Berlin und anderen Städten angeknüpft werden
den Themenfeldern Boden- und Bodenpreispolitik zu könnte? Uns interessiert darüber hinaus, um es in den
sehen. Ausgangspolitik ist die Überlegung, dass heute Worten des langjährigen Vorstandsmitglieds der Rosa-
das Wohnungsthema für über zwei Drittel aller Men- Luxemburg-Stiftung, Prof. Dr. Christa Luft, zu sagen:
schen in Deutschland eines der drängendsten sozialen «Wie wäre unmittelbar Machbares mit einem längeren
Probleme ist und in Zukunft noch weiter an politischer Horizont zu verbinden, wie wäre die Spekulation mit
Relevanz und Dringlichkeit gewinnen wird. Dazu nur Grund und Boden einzudämmen, um so zu anderen als
einige wenige Stichworte: Mangel an bezahlbarem den gegenwärtigen Gesellschaftsverhältnissen beizu-
Wohnraum vor allem in größeren Städten, Anstieg tragen?»
bei den Zwangsräumungen und -umzügen, Zulauf Antworten auf diese und viele weitere Fragen finden
bei Wohnungsbaugenossenschaften etc. Das ist alles sich in der vorliegenden Studie, für die ich den beiden
nicht wirklich neu, aber durch lange Zeit ausgebliebene Autoren Dr. Werner Heinz und Prof. Dr. Bernd Belina
staatliche Interventionen in den sozialen Wohnungs- einen herzlichen Dank aussprechen will. Ein ebenso
bau, den anhaltenden Finanzialisierungs- und Privati- herzlicher Dank geht an Caren Lay, Sprecherin für Mie-
sierungsdruck im Immobiliensektor und vor allem die ten-, Bau- und Wohnungspolitik in der Bundestags-
extrem gestiegenen Bodenpreise ist die Situation in fraktion DIE LINKE. für ihre Anregungen zur Studie und
vielen Regionen des Landes inzwischen extrem ange- an Dr. Armin Kuhn, Referent für Wohnungs-, Bau- und
spannt. Bodenspekulation, so zeigen die Erfahrungen Mietenpolitik der Fraktion DIE LINKE. im Bundestag für
aus anderen Ländern und auch in Deutschland, zieht seine Beteiligung an der Diskussion des Themas und
früher oder später die Verdrängung von an den Bedürf- der Ergebnisse.
nissen von mittleren und niedrigen Einkommensgrup-
pen orientierten Wohnräumen, Gewerbestrukturen
sowie sozialen und kulturellen Einrichtungen aus be- Stefan Thimmel, Institut für Gesellschaftsanalyse
stimmten Lagen nach sich. Je teurer der Grund, desto der Rosa-Luxemburg-Stiftung
5Zusammenfassung ZUSAMMENFASSUNG Die vorliegende Studie nimmt sich der Problematik eine «Problemisolierung» vorherrscht. Im Vordergrund vielerorts rasant steigender Grundstücks- und Immo- stehen in Deutschland weiterhin isolierte staatliche In- bilienpreise und ihrer Auswirkungen auf die Stadtent- strumente zur Bekämpfung der negativen Folgen der wicklung und Wohnraumversorgung an. Ein maß- Bodenordnung, die – so die Kritik – die Hintergründe gebliches Hindernis für eine an den Bedarfen von für die aktuellen Krisenphänomene in städtischen Re- Bewohner*innen orientierte Wohnungspolitik wird gionen – wie finanzmarktgetriebenes wirtschaftliches im Privateigentum an Grund und Boden und dessen Wachstum und verwertungsorientierter Funktions- profitorientierter Verwertung gesehen. wandel des privaten Grundeigentums – eher im Dun- Als die maßgeblichen Triebkräfte für die gegenwär- keln ließen. tig feststellbaren drastischen Preissteigerungen iden- Die aktuell in Deutschland diskutierten, zum Teil tifizieren die Autoren die auf einzelne Standorte fokus- auch praktizierten bodenpolitischen Maßnahmen, so sierte räumliche Konzentration von anlagesuchendem das Fazit der Autoren, sind nicht ausreichend, um das Kapital, aber auch von Wirtschaft und Bevölkerung so- Problem der zunehmenden Wohnungsnot zu beheben. wie eine damit verknüpfte zunehmend spekulative und Nach ihrer Einschätzung sind die Auswirkungen der preistreibende Nachfrage nach städtischem Boden, verschiedenen Steuermodelle unmittelbar finanzpoli- Gewerbeflächen und Wohnraum. Zusätzlich befördert tischer und allenfalls mittelbar sozialpolitischer Natur. werde diese Entwicklung von der Wettbewerbsorien- Die für Bebauungspläne geforderten Festsetzungen tierung und marktkonformen Liegenschaftspolitik der der Allokation von sozialem Wohnungsbau könnten meisten Kommunen sowie von der aktuellen Niedrig- wohl Standorte festlegen, aber keine baulichen Aktivi- zinspolitik und der die Immobilienpreisspirale nach täten bewirken. Städtebauliche Verträge könnten zwar oben treibenden Kreditpolitik der Banken. Die beiden zum Bau von Sozialwohnungen beitragen, allerdings übergeordneten Fragen der Studie lauten: Wie sehen sei deren Zahl angesichts des vorhandenen Bedarfs die aktuellen Ursachen für die zu beobachtenden Bo- nur unzureichend. Gleiches gelte für das Instrument denpreis- und Immobilienpreisexplosionen konkret des Vorkaufsrechts. aus und was können/sollen die Städte angesichts die- Die Autoren fordern daher einen weitreichenden, ser Situation tun? dem Problemumfang entsprechenden Politik- und Den empirischen Kern der Studie bildet die Auswer- Paradigmenwechsel mit einer generellen Infragestel- tung von aktuellen (kommunal-)politischen Ansätzen lung des Privateigentums an Grund und Boden. Den im In- und Ausland zur Bearbeitung der Bodenproble- Bestimmungen des Grundgesetzes folgend wird be- matik sowie von Stellungnahmen und Forderungslis- zahlbarer Wohnraum als Gemeinwohl verstanden, das ten einschlägiger Organisationen und Initiativen: da- über das private Profitinteresse gestellt werden müs- runter der Deutsche Städtetag, das Deutsche Institut se. Dies heißt: In den Ballungszentren sollte städtischer für Urbanistik (difu), der Bundesverband für Wohnen Boden sukzessive in kommunales oder anderweitig und Stadtentwicklung sowie die Münchner Initiative nicht-profitorientiertes Eigentum überführt und dem für ein soziales Bodenrecht. Dabei wird unterschieden Kapitalverwertungskreislauf entzogen werden. Dafür zwischen Maßnahmen und Forderungen, die sich ers- werden Beispiele aus dem Ausland wie der «Kommu- tens der Liegenschaftspolitik (Vorkaufsrecht, Boden- nale Wohnbau» in Wien und die auf staatlichem Bo- fonds, Erbpacht und Konzeptvergabe), zweitens dem deneigentum basierenden Erbbaurechtspolitiken von Planungsrecht (Maßnahmen zur Abschöpfung leis- Singapur oder den Niederlanden als Vorbilder ange- tungsloser Profite) und drittens der Steuerpolitik (alter- führt. Große Teile des Grund und Bodens stehen in die- native Besteuerungsmodelle von Grund und Boden) sen Städten bzw. Staaten zum einen kostengünstig für zuordnen lassen. öffentlich geförderten Wohnungsbau und Einrichtun- Ein zentrales Ergebnis der Studie ist, dass in der Bo- gen der Daseinsvorsorge zur Verfügung und werden denpolitik trotz einer Reihe bemerkenswerter Ansätze zum anderen in Erbpacht an private Akteure vergeben. 6
Ausgangslage und Hintergrund der Bodenfrage
1 AUSGANGSLAGE UND HINTERGRUND DER BODENFRAGE
Dem Thema «Kommunale Bodenpolitik, Immobilien- in der kapitalistischen Wirtschafts- und Gesellschafts-
wirtschaft, steigende Grundstücks- und Wohnungs- form begründeten Ursachen der aktuellen Boden- und
preise» wird in jüngerer Zeit von verschiedenen Seiten Wohnungsproblematik fragen.12
wachsende Bedeutung beigemessen. In sich häufen- Der weitreichende Relevanzgewinn der Bodenfra-
den und auf Superlative setzenden Pressemitteilungen ge ist nichts Neues. Die Bodenfrage wird immer dann
heißt es: «Investoren bezeichnen Deutschland als at- zu einem prioritären Thema, wenn tief greifende Ver-
traktivsten Immobilienstandort Europas»,1 «Die gro- änderungen der kapitalistischen Wirtschaftsweise mit
ße Lust auf Betongold»,2 «Wohnungspreise schießen signifikanten siedlungsstrukturellen Veränderungen
auf Rekordwerte»,3 «Rekordumsatz bei Büroflächen einhergehen. Krätke spricht in diesem Kontext von der
erwartet»4 oder «Immer höher, immer dichter, immer «Durchsetzung von räumlichen Restrukturierungspro-
teurer».5 In einer wachsenden Zahl von Städten kämp- zessen, deren sozialökonomische Voraussetzungen
fen Bürgerinitiativen und vielgestaltige Bündnisse ge- und Triebkräfte […] im Bereich gesellschaftlicher […]
gen Wohnungs-Luxussanierungen und für bezahlba- Restrukturierungsprozesse der Kapitalverwertung [zu
ren Wohnraum, und wie bereits in den 1970er Jahren finden sind]».13 Dies war im Kontext von Industrialisie-
kommt es in einigen Großstädten erneut zur Besetzung rung und massivem Städtewachstum um die vorletzte
leer stehender Spekulationsobjekte. Der Bürgermeis- Jahrhundertwende der Fall, als sich vor allem Vertre-
ter von London und seine Kollegin aus Barcelona ha- ter der Deutschen Nationalökonomie wie Damaschke,
ben kürzlich in einem gemeinsamen Aufruf «Rettet Voigt und Eberstadt mit dem städtischen Boden, den
unsere Städte» die fortschreitende räumliche Segre- Ursachen von Bodenpreissteigerungen sowie Mög-
gation ihrer Städte und den grassierenden Wohnungs- lichkeiten zu ihrer Eingrenzung auseinandersetzten.
notstand kritisiert und eine Stärkung der kommunalen Und dies war erneut der Fall, als ein weitreichender
«Ressourcen und Befugnisse» gefordert.6 Seit Kurzem wirtschaftlicher Strukturwandel mit einem deutlichen
reagiert auch hierzulande die öffentliche Hand auf die Abbau des sekundären Sektors zugunsten tertiärer
Bodenproblematik, die sich vor allem auf bestimmte Nutzungen («Verdienstleistung») in den späten 1960er
Städte und ihr Umland konzentriert: die meisten Groß- und frühen 1970er Jahren in vielen westdeutschen
städte – von München über Frankfurt am Main und Städten zu signifikanten siedlungsstrukturellen Ver-
Düsseldorf bis Hamburg – sowie wirtschaftsstarke und änderungen, horrenden Miet- und Bodenpreissteige-
attraktive Mittel- und Universitätsstädte, von Ingol- rungen sowie einer massiven Verdrängungskonkur-
stadt bis Jena, von Regensburg bis Münster.7 Der Bun- renz in City- und City-Randlagen führte. Ebenso wie
desrat fordert eine Reform der Grundsteuer und ihrer heute waren es insbesondere Vertreter der politischen
völlig überalterten Bemessungsgrundlagen. Das Bun- Ökonomie, die sich unter Rückgriff auf die Arbeiten
desverfassungsgericht hat die derzeitige Erhebung von Adam Smith, David Ricardo und Karl Marx – die
der Grundsteuer für verfassungswidrig erklärt und die theoretische und begriffliche Basis für die Analy-
eine Frist für eine Neuregelung bis zum 31. Dezem-
ber 2019 gesetzt. Und mit dem «Münchner Aufruf»,
1 Salzmann, Bernd: Heiß begehrt, in: Frankfurter Rundschau, 15.3.2013. 2 Kal-
der von einer Vielzahl kommunaler Akteure getragen tenbrunner, Robert: Die große Lust auf Betongold, in: Frankfurter Rundschau,
1.9.2014. 3 Manus, Christoph: Ein Quadratmeter für 22 000 Euro, in: Frankfurter
wird, meldet sich auch die städtische Ebene zu Wort Rundschau, 20.9.2017. 4 Manus, Christoph: Rekordumsatz bei Büroflächen er-
und votiert für ein «neues soziales Bodenrecht».8 Einer wartet, in: Frankfurter Rundschau, 5.10.2017. 5 Manus, Christoph: Immer höher,
immer dichter, immer teurer, in: Frankfurter Rundschau, 12./13.1.2019. 6 Khan,
der Mitautoren, der ehemalige Münchener Oberbür- Sadiq/Colau, Ada: Rettet die Städte!, in: Blätter für deutsche und internationale
germeister Christian Ude, verweist in diesem Kontext Politik, 8/2018, S. 49. 7 Städte mit De-Ökonomisierungs- und Schrumpfungsten-
denzen – von Ludwigshafen bis Dortmund, von Schweinfurt bis Bremerhaven –
auf einen «30-jährigen Stillstand in puncto Bodenre- verzeichnen demgegenüber eine zum Teil stark rückläufige Entwicklung der Boden-
form». Vom Deutschen Städtetag wurde 2017 ein Po- und Baulandpreise. Vgl. Veränderte Baulandpreise 2010/11 – 2014/15. 8 Stattbau
München GmbH (Hrsg.): Münchner Aufruf für eine andere Bodenpolitik, Mün-
sitionspapier mit dem Titel «Neuausrichtung der Woh- chen 2017. 9 Deutscher Städtetag (Hrsg.): Neuausrichtung der Wohnungs- und
nungs- und Baulandpolitik»9 vorgelegt, und gleichfalls Baulandpolitik, Positionspapier des Deutschen Städtetages vom 2.10.2017, Ber-
lin 2017. 10 Deutsches Institut für Urbanistik und Volksheimstättenwerk (Hrsg.):
von kommunaler Seite wurde vor Kurzem eine «Boden- Bodenpolitische Agenda 2020–2030, Berlin 2017. 11 So z. B. in den Beiträgen der
Stadtbauwelt 6/2018 mit dem Titel «Die Bodenfrage» oder des Hefts 4/2017 der
politische Agenda 2020–2030»10 erstellt, die eine ver- Zeitschrift FAIRCONOMY zum Thema «Wir brauchen eine neue Bodenwertsteu-
änderte Bodenpolitik fordert. Auch aufseiten der Wis- er!». 12 Dörry, Sabine: Europäische Finanzzentren im Sog der Finanzialisieung,
in: Informationen zur Raumentwicklung, Heft 5–6/2010, S. 351–364; Heeg, Su-
senschaft stößt die Wohnungs- und Bodenfrage auf sanne/Dörry, Sabine: Immobilienwirtschaft als Forschungsfeld in der Geographie,
zunehmendes Interesse. Dabei geht es zum einen um in: Arbeitsgemeinschaft Angewandte Geographie, Münster e.V., Heft 41, 2012,
S. 47–56; Hesse, Markus: In Grund und Boden. Wie die Finanzialisierung von Bo-
Fragen des Steuer- und Planungsrechts und die Dis- denmärkten und Flächennutzung Städte unter Druck setzt, in: ARCH+ Nr. 231, The
kussion potenzieller Maßnahmen von Staat und Kom- Property Issue, 6.4.2018, S. 78–83; Schipper, Sebastian: Global-City Formierung,
Gentrifizierung und Grundrentenbildung in Frankfurt am Main, in: Zeitschrift für
munen zur Bekämpfung der aktuellen Probleme auf Wirtschaftsgeographie 4/2013, S.185–200; Belina, Bernd: Kapitalistischer Woh-
dem Grundstücks- und Wohnungsmarkt.11 Zum ande- nungsbau, Ware, Spekulation, Finanzialisierung, in: Schönig, Barbara/Kadi, Justin/
Schipper, Sebastian (Hrsg.): Wohnraum für alle?! Perspektiven auf Planung, Poli-
ren spielen auch zunehmend – wie bereits in der bo- tik und Architektur, Bielefeld 2017, S. 31–45; Belina, Bernd: Wenn Geldkapital ei-
ne sichere Bank sucht. Theorie und die politökonomischen Grundlagen der Woh-
denpolitischen Diskussion der 1970er Jahre – politöko- nungsfrage in Deutschland, in: Prokla 191, 2018, S. 187–204. 13 Krätke, Stefan:
nomische Erklärungsansätze eine Rolle, die nach den Strukturwandel der Städte, Frankfurt a.M./New York 1991, S. 107.
7Ausgangslage und Hintergrund der Bodenfrage
se des Bodenproblems geliefert hatten – wie auch der nur die Armen, sondern zunehmend auch Angehörige
oben genannten Deutschen Nationalökonomen mit der Mittelschicht, die angesichts der Preisexplosionen
dem Immobiliensektor, dessen Veränderungen und auf dem Grundstücks- und Wohnungsmarkt aus den
deren Triebkräften wie auch den Auswirkungen auf Städten verdrängt werden.
den Wohnungsbau auseinandersetzten.14 Heute sind Nutzungsexklusion und -entmischung gehen in vie-
nicht Industrialisierung und Tertiärisierung Treiber der len europäischen Metropolen mit einer zunehmenden
Entwicklung, sondern der Siegeszug des Finanzmarkt- Homogenisierung von Zentren und aufgewerteten
kapitalismus, die neoliberale Globalisierung sowie Quartieren und einem Rückgang von städtischer Diver-
veränderte, immer stärker den Immobiliensektor ein- sität und Urbanität einher. Fragmentierung und Öko-
beziehende Strategien der Kapitalverwertung und Ka- nomisierung werden auch in Form und Struktur neuer
pitalanlage. Gebäude sichtbar: mit einer Ansammlung unverbun-
Die Grundlage der Bodenfrage ist stets die gleiche: dener, allein der Kapitalverwertung dienender und auf
das kapitalistische Privateigentum an Grund und Bo- höchstmögliche Rendite setzender Solitäre.
den und dessen profitorientierte Verwertung. Diese ist Signifikantes Ergebnis der profitgetriebenen Nut-
in Abhängigkeit der jeweiligen Formation der kapitalis- zung städtischen Bodens ist eine horizontale wie auch
tischen Wirtschaftsweise deutlichen Veränderungen vertikale Versiegelung der Städte. Unter dem Schlag-
unterworfen und reicht von der nutzungsspezifischen wort der Nachverdichtung werden unter Missachtung
Ertragsoptimierung über monopolistische Preistreibe- kleinklimatischer Folgen Grün- und Freiflächen bebaut
rei und spekulative Kapitalanlagen bis zum längerfristi- sowie Kleingartenareale aufgelöst. Gleichzeitig – und
gen «Parken» überakkumulierten Kapitals. dies kommt einer vertikalen Versiegelung gleich – wer-
Welches sind nun die gegenwärtig virulenten und den Frischluftschneisen zugunsten großer vielgeschos-
auf der Erscheinungsebene sichtbaren Krisensymp siger Bauvorhaben aufgegeben. Eine weitere umwelt-
tome? In den Stadtzentren und ihren unmittelbaren beeinträchtigende Folge der räumlichen Entmischung
Randgebieten wie auch in einer zunehmenden Zahl sind zunehmende Distanzen zwischen Wohn- und Ar-
von in der Regel durch kommunalen Mitteleinsatz «ver- beitsplätzen und eine mit steigenden Lärm- und Um-
edelten» Quartieren schießen die Boden- und Immo- weltbelastungen verbundene Zunahme der Verkehrs-
bilienpreise in immer neue Höhen und lassen sogar beziehungen zwischen den Städten und ihrem Umland.
den IWF vor «Immobilienblasen in deutschen Groß-
städten»15 warnen. «In München […] ist der Boden- 1.1 ZU DEN URSACHEN
preis von 1950 bis 1972 um 352 Prozent und bis heu- DER BODENPROBLEMATIK
te um etwa 36.000 Prozent» gestiegen.16 Ergebnis ist Wie bereits in den 1970er Jahren kommt es bei der
eine immer selektivere Nutzerstruktur aus Betrieben Diskussion über den Zusammenhang zwischen prob-
und Unternehmen mit hoher Flächenproduktivität und lematischen Entwicklungstrends und Bodenfrage so-
Bewohnern bzw. Anlegern mit hoher Zahlungsfähig- wie potenziellen Handlungsansätzen oft zu einer Prob-
keit bzw. Kaufbereitschaft. Sichtbarste Folgen sind der lemisolierung. Im Vordergrund stehen dabei zum einen
Bau neuer Bürohochhäuser mit hoher Flächeninten- isolierte staatliche Instrumente zur Bekämpfung der
sität, eine zunehmende Filialisierung im Einzelhandel negativen Folgen der Bodenordnung wie Planungs-
und Gaststättengewerbe sowie ein anhaltender Aus- und Steuerrecht oder kommunale Liegenschaftspolitik
bau des oberen Segments eines zunehmend gespal- sowie die potenziellen Folgen dieser Instrumente und
tenen Wohnungsmarktes. Vor allem gründerzeitliche zum anderen einzelne Problemfelder wie «neue Woh-
Altbaubestände werden in aufwendig modernisierte nungsnot» und «Mangel an bezahlbarem Wohnraum»,
Wohnungen umgewandelt, die dann als hochpreisige «Gentrifizierung und soziale Segregation» oder «öko-
Eigentumswohnungen verkauft oder teuer vermietet logische Folgen einer eindimensional profitorientierten
werden. Gleichzeitig werden neue, bestausgestattete Stadtentwicklung». Die Konsequenzen von Problemi-
Wohngebäude, zum Teil in Gestalt von Hochhäusern solierung und -vereinfachung sind widersprüchlich:
mit hoher Nutzungsintensität, erstellt. Vorbild ist hier Einerseits bieten sie die Möglichkeit einer «zumindest
London mit nahezu 250 geplanten bzw. bereits reali- vorübergehende[n] Problembewältigung. Sie lassen
sierten und auf die globale Vermögenselite zielenden die Probleme als dramatisch und zugleich bewältig-
Wohnhochhäusern. Vielfach kritisierte Folgen dieser bar erscheinen.»17 Andererseits führen sie jedoch dazu,
Entwicklung sind eine räumliche Exklusion all derer, «dass der gesellschafts- [und wirtschafts-]politische
die sich diese Entwicklung nicht leisten können, und
damit eine Verdrängung immer größerer Bewohner-
gruppen an den Stadtrand oder ins städtische Umland. 14 So vor allem: Faßbinder, Helga: Preisbildung, Monopol und Spekulation beim
Die räumliche Entwicklung wird so zum Spiegelbild städtischen Boden, in: Grauhan, Rolf-Richard (Hrsg.): Lokale Politikforschung 1,
Frankfurt a.M. 1975, S. 151–191; Brede, Helmut/Dietrich, Barbara/Kohaupt, Diet-
der sozialen und ökonomischen Spaltung der Stadt- rich: Politische Ökonomie des Bodens und Wohnungsfrage. Frankfurt a.M. 1976;
gesellschaft. Die Äußerung des verstorbenen Berliner Janssen, Jörn/Ratz, Michael: Bodenpolitik und Bodenrechtsreform in der BRD, Köln
1973. 15 Vgl. www.abendblatt.de/hamburg/article214776835. 16 EIGENTUM
Stadtsoziologen Hartmut Häußermann «Die Reichen VERPFLICHTET!, Hans-Jochen Vogel im Gespräch mit Arno Brandlhuber und Chris-
topher Roth, in: ARCH+ Nr.231, The Property Issue, 6.4.2018, S. 55. 17 Siebel,
wohnen, wo sie wollen, die Armen dort, wo sie müs- Walter: Krisenphänomene der Stadtentwicklung, in: «Konservatismus in der Struk-
sen» bedarf inzwischen einer Ergänzung. Es sind nicht turkrise», Zeitung zum Uni-Kongress, 29. Mai–2. Juni 1984, Frankfurt a.M., S. 14.
8Ausgangslage und Hintergrund der Bodenfrage
Hintergrund städtischer Krisenphänomene im Dunkeln Diese Entwicklung führte in der Folgezeit – wie be-
[bleibt]»18 und anstehende Probleme längerfristig noch reits erwähnt – aufseiten der politischen Ökonomie
verschärft werden. zu einer intensiven, heute wieder hochaktuellen Aus-
Für die Formulierung zukunftweisender Orientie- einandersetzung mit den ökonomischen Rahmenbe-
rungslinien und Handlungsansätze ist daher im Kon- dingungen kapitalistischer Stadtentwicklung und der
text der aktuellen Bodenproblematik zweierlei er- besonderen Rolle, die dabei städtischer Boden und pri-
forderlich: eine Aufhebung isolierter Formen der vates Grundeigentum spielen.19 Ausgangspunkt war
Problembetrachtung sowie eine Auseinandersetzung das auf der Marx’schen Werttheorie basierende Ver-
mit dem Hintergrund und den Triebkräften der oben ständnis von Boden. Dieser ist danach keine Ware, da
genannten Krisensymptome, die bei gegenwärtigen er keinen Wert in Form vergegenständlichter mensch-
Problemlösungsvorschlägen oft zu kurz kommen. Un- licher Arbeit besitzt. Unbehandelter Boden ist viel-
ter den gegebenen wirtschaftlichen und gesellschaft- mehr die natürlich vorhandene Voraussetzung für da-
lichen Rahmenbedingungen geht es dabei vor allem rauf stattfindende Nutzungen wie Produktion, Handel,
um die bestehenden Eigentumsverhältnisse und die Dienstleistungen oder Wohnen. Aufgrund des kapita-
besondere Rolle des kapitalistischen Privateigentums listischen Privateigentums an Grund und Boden hat ein
an Grund und Boden: seine Macht in Bezug auf dessen Grundeigentümer das Recht, für seine Bereitschaft,
Nutzung, seine Einbettung in den sich ändernden Pro- den Boden einer bestimmten Nutzung zu überlassen,
zess der Kapitalverwertung wie auch seine sich damit ein Entgelt, die sogenannte Grundrente, zu verlangen.
ändernde Funktion und Form der Verwertung (bis zu Diese Rente ist «Teil des gesellschaftlich geschaffenen
zunehmender Finanzialisierung im Kontext von neoli- Mehrwerts»20 und fällt umso höher aus, je ertragrei-
beraler Globalisierung und anlagesuchendem überak- cher die jeweilige Nutzung ist.
kumuliertem Kapital). In Abhängigkeit der Bodennutzung wurden in der
Zu den maßgeblichen Triebkräften für die Verwer- Diskussion der 1970er Jahre verschiedene Rentenfor-
tung städtischen Bodens und die gegenwärtig fest- men unterschieden: Bei gewerblicher Nutzung ist von
stellbaren drastischen Preissteigerungen zählen vor zwei Differentialrenten, bei Wohnnutzung von Mono-
allem die immer stärkere, auf einzelne Standorte fokus- polrente die Rede. Die eine Form der Differentialren-
sierte räumliche Konzentration von anlagesuchendem te (Diff. I) ist abhängig von der spezifischen Lage eines
Kapital, aber auch von Wirtschaft und Bevölkerung Grundstücks und seiner funktionalen und räumlichen
sowie eine damit verknüpfte, auf eine Vielzahl, später Einbindung infolge einschlägiger kommunaler Pla-
noch zu nennender Gründe zurückgehende, zuneh- nungsmaßnahmen (infrastrukturelle Erschließung, gu-
mend spekulative und preistreibende Nachfrage nach te Erreichbarkeit und Verkehrsanbindung) sowie seiner
städtischem Boden, Gewerbeflächen und Wohnraum. Nähe zu nutzerrelevanten Einrichtungen und Unter-
Zusätzlich begünstigt und beschleunigt wird diese Ent- nehmen etc. Je besser diese Lage ist, desto höher ist
wicklung von zwei Seiten zugleich: einerseits von den der auf diesem Grundstück über Kosteneinsparungen
Kommunen, ihrer marktkonformen Liegenschaftspoli- realisierbare Extra- bzw. Surplusprofit (Überschuss,
tik und ihren wettbewerbsorientierten, auf Attraktivität der über den Durchschnittsprofit hinaus realisiert
und Standortverbesserung setzenden Aktivitäten und werden kann). Desto höher ist damit auch die erziel-
andererseits von der aktuellen Niedrigzinspolitik und bare Grundrente. Die zweite Form der Differentialren-
der die Immobilienpreisspirale nach oben treibenden te (Diff. II) resultiert aus der Intensität der Bebauung
Kreditpolitik der Banken. auf einem Grundstück gegebener Lage. Je höher die
planungsrechtlich zulässige Nutzung, desto höher ist
1.1.1 Privateigentum an Grund und Boden – auch hier der realisierbare Extraprofit im Vergleich zu
nutzungsbestimmte Grundrentenbildung weniger intensiv genutzten Gebäuden auf Grundstü-
Die derzeit diskutierten Probleme auf dem Boden- und cken gleicher Lage. Da sich auf städtischem Boden in
Wohnungsmarkt wie auch die siedlungsstrukturel- der Konkurrenz der Nutzungen stets diejenige durch-
len Veränderungen, die mit der profitbestimmten ka- setzt, welche – auf die jeweilige Lage bezogen – die
pitalistischen Verwertung des städtischen Grund und höchstmögliche Grundrente abzuwerfen verspricht,
Bodens einhergehen, sind ebenso wie die bodenpoli- finden sich in den Stadtzentren (d.h. den Gebieten mit
tischen Überlegungen und Forderungen, die sich für höchster Lagequalität und intensivster Bodennutzung)
eine stärkere staatliche Regulierung aussprechen, in der Regel nur noch große Einzelhandelsbetriebe und
größtenteils aus früheren Stadtentwicklungskrisen be- Bürogebäude, die den höchsten Ertrag (Surplusprofit)
kannt. Letztes und bereits 50 Jahre zurückliegendes erwirtschaften und damit die höchste Rente ermögli-
Beispiel ist der im Zuge des wirtschaftlichen Struktur- chen. In jüngerer Zeit kommt es in zentralen Lagen in-
wandels (mit einem Ab- und Umbau des sekundären folge des Anlageverhaltens privater Investoren immer
Sektors und einer geradezu sprunghaften Ausweitung häufiger auch zum Bau von Luxuswohnungen (oft in
des Finanz- und Dienstleistungssektors) in vielen Städ-
ten ab den späten 1960er Jahren erfolgte räumliche
18 Ebd. 19 Siehe dazu vor allem Brede u. a.: Politische Ökonomie; Behnke, Hans-
Umbauprozess mit seinen weitreichenden funktiona- Jürgen/Evers, Klaus-Gerd/Möller, Karl: Grundrente und Bodenspekulation, Berlin
len und sozialen Entmischungstrends. 1976; Faßbinder: Monopol und Spekulation. 20 Brede u. a.: Politische Ökonomie.
9Ausgangslage und Hintergrund der Bodenfrage
Gestalt von Hochhäusern). «Immobilienkapital und nun in Form von Zins – einstreichen zu können, die er
städtische Grundstücksverwertung […] bilden eine be- als Grundeigentümer in Form der Rente eingenommen
sondere Verwertungssphäre, die […] das innere Stand- hat. Sinkt das Zinsniveau wie gegenwärtig auf ein Pro-
ortgefüge der Stadt organisiert, restrukturiert und wirt- zent, so ist für jährliche Zinseinkünfte von 10.000 Euro
schaftlich verwertet.»21 bereits ein Bodenpreis von einer Million Euro erforder-
Bei Wohnnutzung wird kein Mehrwert geschaffen; lich. Die in den vergangenen Jahren in wirtschaftsstar-
hier kommt es zu keiner Ersparnis von Kosten bei der ken Großstädten und attraktiven Universitätsstädten
Produktion oder Zirkulation von Waren. Diese Grund- zum Teil dramatisch gestiegenen Grundstückspreise
stücke werfen keine Differentialrente ab. Die in der gehen damit auch in starkem Maße auf die Entwick-
Miete enthaltene und aus den Reproduktionskosten lung des Zinsniveaus zurück. Dieses ist Resultat der
der Mieter gespeiste Grundrente wird als Monopol- 2007 eingetretenen Finanz- und Wirtschaftskrise und
rente bezeichnet und ist der Macht des Grundeigen- der Geldpolitiken, mit denen darauf reagiert wurde.
tümers geschuldet, sich durch sein Monopol an einem Zum anderen ändert sich die Nutzung zentral ge-
bestimmten Grundstück einen Teil des gesellschaft- legener Grundstücke immer schneller. Aus Sicht von
lich geschaffenen Mehrwerts aneignen zu können. Grundstückseigentümern und Investoren stellt sich die
Die Höhe der Grundrente für Wohnen ergibt sich zum Frage, ob und wie die derzeit abschöpfbare Grundren-
einen aus der Konkurrenz mit anderen Nutzungen in te durch eine andere Nutzung gesteigert werden kann.
gleicher Lage und wird zum anderen in wirtschaftlich Die Differenz zwischen der aktuell realisierten und ei-
attraktiven Metropolen «durch die Kauflust und Zah- ner potenziell möglichen Grundrente bezeichnet Neil
lungsfähigkeit der Käufer»22 und Mieter bestimmt: in Smith als «Rent Gap» bzw. «Ertragslücke».24 Wird diese
jüngerer Zeit immer stärker auch durch die steigende groß genug, lohnt sich die Umwandlung von bezahl-
Zahlungsbereitschaft vermögender Kapitalanleger. barem in Luxuswohnraum, von Miet- in Eigentums-
Folge der spekulativen Grundrentenerwartungen pri- wohnungen oder von einfachen Lokalen in teure Res-
vater Grundeigentümer sind vor allem in zentralen La- taurants. Dieses Potenzial, aus einem Grundstück – bei
gen steigende Dichte und Höhe von Wohngebäuden entsprechender Nachfrage – durch Nutzungsände-
(in Frankfurt am Main in Form luxuriöser Wohnhoch- rung mehr Grundrente erzielen zu können, ist der zwei-
häuser). Unterschiedliche Mietpreise in verschiede- te Grund für die vielerorts dramatisch gestiegenen
nen Stadtteilen sind Ausdruck der dort jeweils realisier- Grundstückspreise. Auf diese Entwicklung, die stadt-
baren Grundrente. «Je näher das Baugrundstück der und stadtteilspezifisch sehr unterschiedlich ausfällt,
Stadt, je zentraler in der Stadt die Wohnung liegt, desto können Kommunen – anders als beim Zinsniveau – je-
höher ist die Grundrente, die über die Mietzahlung er- doch planungsrechtlich Einfluss nehmen.
wirtschaftet werden kann.»23 Gegenwärtig sind Luxus-
wohnungen in zentraler Lage oft profitabler als andere, 1.1.2 Veränderte Unternehmensstrukturen
Mehrwert produzierende Nutzungen. Die an höchst- und Formen der Kapitalverwertung –
möglichen Erträgen orientierte und als Vermittler ge- nachfrageorientierte Monopolrente
sellschaftlicher Veränderungen fungierende Grund- Zunehmend transnationale Unternehmensstrukturen
rente wird zum Treiber städtischer Entwicklungen und und Kapitalverwertungsformen und eine damit wach-
Umstrukturierungsprozesse. sende Abhängigkeit vieler Städte von großen multina-
Im Falle von Bodenverkäufen tritt die Grundrente als tionalen Unternehmen und Finanzinstitutionen führten
Bodenpreis in Erscheinung. Dieser ist nicht der Kauf- ab den späten 1980er Jahren zu einer veränderten Aus-
preis des Bodens, sondern der Kaufpreis der Rente, die legung der städtischen Grundrentenbildung vor allem
angesichts der künftigen potenziellen Nutzung des Bo- bei gewerblichen Nutzungen. Der Verwertungsprozess
dens, erhoffter Nutzungsintensität sowie höchstmögli- des Kapitals ist diesem Ansatz zufolge – vor allem bei
cher Einnahmen (aus wirtschaftlichen Erträgen, durch global aufgestellten Unternehmen – «keineswegs ein-
Vermietung etc.) erzielt werden kann. Diese auf spe- deutig dem Produktionsprozess einzelner Betriebsstät-
kulativen Erwartungen basierende Rente kann als Zins ten zuzurechnen».25 Die zunehmende Entkoppelung
auf ein imaginäres Kapital aufgefasst werden, dessen von Kapitalverwertung und «realem» Produktionspro-
Höhe vom jeweils geltenden Zinssatz abhängt. Der Bo- zess führt vielmehr dazu, dass die Standortentschei-
denpreis ist damit nichts anderes als die kapitalisierte dungen großer Unternehmen weniger von der loka-
Grundrente, das heißt das Ergebnis aus Rente, geteilt len Standortgunst spezifischer Grundstücke als von
durch den Zinssatz. Beide Faktoren sind dynamisch überlokalen Verwertungsgesichtspunkten bestimmt
und haben sich in jüngster Vergangenheit dramatisch werden. Dabei stehen in zentralen städtischen Lagen
verändert. Zum einen ist der Zinssatz signifikant ge-
fallen. Beläuft sich beispielsweise die jährliche Rente
bei einem Grundstück gegebener Lage auf 10.000 Eu- 21 Krätke: Strukturwandel der Städte, S. 107. 22 MEW, Bd. 25, Berlin 1973, S. 783.
ro, so müsste der Grundeigentümer seinen Boden bei 23 Brede u. a.: Politische Ökonomie, S. 59. 24 Smith, Neil: Gentrification and the
Rent Gap, in: Annals of the Association of American Geographers 77(3), 1979,
einem vor wenigen Jahren noch gegebenen durch- S. 462–465; vgl. dazu auch Jensen, Inga/Schipper, Sebastian: Jenseits von schwä-
bischen Spätzlemanufakturen und kiezigen Kneipen – polit-ökonomische Perspek-
schnittlichen Zinssatz von 5 Prozent für 200.000 Euro tiven auf Gentrifizierung, in: Prokla, Zeitschrift für kritische Sozialwissenschaft 48
verkaufen, um Jahr für Jahr dieselbe Summe Geldes – (2), 2018, S. 317–324, hier: S. 319 f. 25 Krätke: Strukturwandel der Städte, S. 172.
10Ausgangslage und Hintergrund der Bodenfrage
Standortfaktoren wie «Fühlungsvorteile», «Repräsen- Kapitalanlagen».31 «Eigentumstitel über Grundstücke
tativität der Lage» und «Prestige» wie auch die Funk- [können so] zu einer Form ‹fiktiven› Kapitals werden,
tion von Zentralstädten als Entscheidungs- und Ma- die sich im Prinzip nicht mehr von Aktien, Wertpapie-
nagementzentralen für eine immer globaler werdende ren und Unternehmensbeteiligungen unterscheidet.»32
Wirtschaft im Vordergrund und nicht lokalspezifische Dieser Formwandel von Immobilien zu handelbaren Fi-
Kosteneinsparungen. nanzprodukten (und damit ihre Finanzialisierung) geht
Unter diesen Bedingungen erzielbare Grundrenten mit entsprechenden Renditeanforderungen einher.
werden nicht mehr als grundstücksbezogene Diffe- Im Gegensatz zu der üblichen Investitionsfinanzie-
rentialrenten interpretiert, «sondern nehmen die Form rung, bei der sich öffentliche und private Kreditnehmer
von Monopolrenten an»,26 die allein der Monopolisie- und Banken als das Ausfallrisiko tragende Kreditgeber
rung des Bodens durch private Grundeigentümer ge- gegenüberstehen, können nun die mit dem Kapital-
schuldet sind und ähnlich wie Wohnnutzungen von der verleih verbundenen Risiken auf den Kapitalmarkt und
Zahlungsfähigkeit wie auch Zahlungsbereitschaft der dort agierende institutionelle Anleger wie Investment-
Nachfrager abhängen. Monopolrenten werden dem- fonds oder Pensionskassen verlagert werden: über ei-
zufolge in exklusiven Lagen zur bestimmenden Form ne Reihe von Finanzinnovationen wie offene oder ge-
der städtischen Grundrente. Die wachsende Nachfra- schlossene Immobilienfonds, Immobilien AGn oder
ge großer Unternehmen und von Finanzmarktakteu- Real Estate Private Equity Fonds.33 Wie bei anderen
ren mit hoher Rentenzahlungsfähigkeit nach zentralen Anlageformen stehen damit auch bei der Grundstücks-
Lagen in den Metropolen und wirtschaftlich attrak- verwertung Ertragsmaximierung und Spekulation im
tiven Städten stärkt die Position und Macht der dorti- Vordergrund. «Das spekulative Moment ist der kapita-
gen Grundeigentümer und lässt sie Monopolrenten listischen Grundrente [zwar] durchaus inhärent»,34 ge-
realisieren, «die in keinem Verhältnis zu den betriebs- genwärtig wird es jedoch verstärkt zu einer zentralen
wirtschaftlichen Standortvorteilen eines Grundstücks Triebkraft.35 Beispiele aus jüngerer Zeit sind die mit der
stehen».27 In einer steigenden Zahl von Großstädten Finanzialisierung von Immobilien und einer nachfra-
werden zudem «Immobilienkapital und Grundbesitz geanheizenden Kreditvergabe privater Finanzinstitute
zunehmend vom ‹Finanzkapital› […] selbst verwer- einhergehenden Kreditexplosionen in Staaten wie Spa-
tet».28 Aufgrund ihrer unterschiedlichen Stellung «im nien, Japan und den USA. Das Interesse der Gläubiger-
überregionalen bzw. transnationalen Netz von Kapital- banken – dies zeigt das US-amerikanische Beispiel vor
verwertungsprozessen»29 entwickeln sich städtische der Finanzkrise 2008 – , das Ausfallrisiko für vergebene
Grundstücksmärkte und Grundrentenpotenziale un- Kredite schnell wieder loszuwerden, ließ sie diese auf
terschiedlich. Ergebnis ist eine «Hierarchie der städti- möglichst unübersichtliche Art in Papiere wie «asset
schen Grundstücksmärkte» mit deutlich unterschied- backed securities» verpacken,36 das heißt Kreditpake-
lichen Bodenpreisentwicklungen, die wiederum «die te, die durch wirkliche oder auch nur vermeintliche Ver-
Hierarchisierung des Städtesystems» befördert. «Die- mögenswerte gesichert waren. Mit der Verwandlung
se Hierarchisierung spiegelt sich auch in der Investiti- von Immobilien über Finanzinnovationen in attraktive
onsneigung von Immobilienanleger_innen wider […] Anlageformen wie offene oder geschlossene Immo-
So konzentrierten sich 74 Prozent der Liegenschaften bilienfonds oder Real Estate Investment Trusts (REITs)
deutscher offener Immobilienfonds […] auf die Regio- wurden potenzielle Kreditrisiken von der emittierenden
nen Rhein/Main, Rhein/Ruhr, Hamburg, Berlin, Mün- Bank auf den Finanzmarkt und dessen Anleger verla-
chen und Stuttgart.»30 gert. Erstklassige Ratings durch Rating-Agenturen
ließen diese Anlagen zudem zu vorgeblich hoch ren-
1.1.3 Verwandlung von Immobilien in tierlichen Investitionen für Investmentgesellschaften,
Finanzprodukte – Finanzialisierung Pensionsfonds, aber auch Zentralbanken aus der gan-
Infolge des engen Verhältnisses von Grundstücksver- zen Welt werden.
wertung und Kapitalakkumulation ziehen Veränderun- Da prosperierende Immobilienunternehmen eben-
gen des Akkumulationsprozesses auch Änderungen so wie Kreditinstitute an der Börse gelistet waren und
bei Grundstücksverwertung und Grundrentenaneig- sind, heizt der Immobilienboom auch den Aktienmarkt
nung nach sich. In der gegenwärtigen Entwicklungs- an. In Japan wurde dieser Aufwärtsspirale 1990 durch
phase der kapitalistischen Wirtschaft in Richtung Fi- die japanische Zentralbank ein Ende bereitet, indem
nanzmarktkapitalismus wird die Grundrente immer sie Obergrenzen für Bankkredite in Form von Immo-
weniger als «leistungsloses» Einkommen privater biliendarlehen festsetzte.37 Den Banken war es damit
Grundeigentümer und als dysfunktional für die kapita-
listische Produktion sowie als Schranke der Kapitalver-
wertung kritisiert. Im Zuge des Funktionswandels der 26 Ebd., S. 157. 27 Ebd., S. 174. 28 Ebd., S. 107. 29 Ebd., S. 177 f. 30 Fehl-
berg, Thorsten/Mießner, Michael: Mietpreissteigerungen und Wohnungseng-
Banken – von Geschäfts- zu Investmentbanken – und pässe abseits der Ballungsräume, in: sub\urban. zeitschrift für kritische stadtfor-
einer immer stärkeren Verknüpfung von Immobilien- schung 3(1), 2015, S. 30. 31 Krätke: Strukturwandel der Städte, S. 162. 32 Ebd.,
S. 164. 33 Heeg, Susanne/Dörry, Sabine: Leerstände und Bauboom – Büroimmobi-
und Finanzkapital wird Grund und Boden in zunehmen- lien nur noch ein Anlageprodukt ?, in Forschung intensiv 3/2009, S. 30–35. 34 Bre-
de u. a.: Politische Ökonomie, S. 88. 35 Harvey, David: Marx, Capital and the Mad-
dem Maße zu einer Finanzanlage und zum integralen ness of Economic Reason, London 2017. 36 Wagenknecht, Sahra: Wahnsinn mit
Bestandteil der Verwertung im «gesamten Strom neuer Methode. Finanzcrash und Weltwirtschaft, Berlin 2009, S. 32 ff. 37 Ebd., S. 70.
11Ausgangslage und Hintergrund der Bodenfrage
nicht mehr möglich, immer größere Immobilienkredite merat nationaler wie internationaler Akteure in Gestalt
zu vergeben. Der steigende Preistrend war gebrochen von Institutionen, Organisationen wie auch Privatper-
und zeigte plötzlich nach unten. Und je mehr Immo- sonen. In den Metropolen spielen dabei vielfältige, auf
bilien damit zum Verkauf anstanden, desto schneller Immobilien spezialisierte Fonds oder Immobilien AGs
brachen die Preise ein. Zunehmende Zahlungsausfälle eine zunehmende Rolle: Immobilienfonds, Real Estate
ließen die japanischen Banken plötzlich auf einem riesi- Private Equity Funds (REPE) oder Real Estate Invest-
gen Berg fauler Kredite sitzen und brachten das speku- ment Trusts (REITs) mit je unterschiedlichen, sowohl
lative «Kartenhaus» schließlich zum Einsturz.38 Gewerbe- und Büroimmobilien als auch Wohnungsbe-
stände umfassenden Investmentstrategien.45 Dahinter
1.1.4 Stadtentwicklung und Absorption steht das Kapital vorwiegend institutioneller Anleger
von überakkumuliertem Kapital wie Versicherungen, Pensionsfonds, Stiftungen etc.,
Bei den bisher genannten, die Städte und ihre Boden- deren Interesse an profitablen Immobilienbeständen in
flächen betreffenden Kapitalverwertungsaktivitäten wirtschaftsstarken Städten – und dies gilt inzwischen
standen die Interessen einzelner Akteure und Institu- weltweit – angesichts der vergleichsweise geringen
tionen im Vordergrund. Einen weitergehenden, ganze Rentabilität der meisten anderen Kapital-Anlagemög-
Branchen und Volkswirtschaften umfassenden Ansatz lichkeiten deutlich gestiegen ist.
für Kapitalinvestitionen in die Stadtentwicklung sieht Auf die spezifischen, auf die Kernlagen von Entschei-
David Harvey im Kontext der krisenhaften Dynamik dungs- und Managementzentralen fokussierten und
der kapitalistischen Wirtschaftsweise.39 Das kapita- die dort erzielbaren Grundrenten und Bodenpreise in
listische Streben nach Mehrwert (Profit) führt danach astronomische Höhen treibenden Standortbedarfe
immer wieder dazu, dass im primären Kapitalkreislauf großer, nationaler wie internationaler Konzerne und
der Warenproduktion «ein Überschuss von Kapital im Organisationen wurde bereits an anderer Stelle hinge-
Verhältnis zu profitablen Anlagemöglichkeiten ent- wiesen. Eine wesentliche Rolle spielen in jüngerer Zeit
steht».40 Kann dieser Tendenz zur Überakkumulation auch zahlungskräftige ausländische Akteure – vielfach
nicht angemessen begegnet werden, so kommt es aus dem asiatischen Raum –, die ihr Kapital gleichfalls
zu einer Entwertung überschüssigen Kapitals, die ver- profitabel über Investitionen in den Immobiliensektor
schiedene Bereiche erfassen kann: Produktion, über- verwerten wollen. In den derzeit gebauten Wohntür-
schüssige Waren, Arbeitskraft wie auch Geld.41 Dieser men in Frankfurt am Main kommen 70 bis 80 Prozent
Entwertungsprozess kann allerdings – wenn auch nur der Wohnungskäufer aus China, Indien oder den Arabi-
temporär – durch eine zeitliche oder auch räumliche schen Emiraten. Den Interessen dieser Anleger kommt
Verschiebung von überschüssigem Kapital vermieden die Stadt mit einschlägigen Werbeaktionen nach, in
werden. Eine zeitliche Verschiebung ermöglichen ne- denen luxuriöse Neubauwohnungen unter anderem
ben Rüstungsausgaben umfangreiche Investitionen in Singapur und den Arabischen Emiraten beworben
in die gebaute Umwelt, in Städte und deren Entwick- werden. Wohnungskaufverträge werden neuerdings
lung. Dort gebundenes Kapital ist langfristig angelegt, nicht mehr nur auf Deutsch und Englisch, sondern
fließt nur langsam in den mehrwertproduzierenden auch in Mandarin angeboten. Nach Laurence Fink,
Kreislauf zurück und konstituiert somit nach Harvey ei- dem Vorstandsvorsitzenden des Private-Equity-Gigan-
nen «sekundären Kapitalkreislauf». «Der Kapitalismus ten Blackrock wird Gold als prioritäre Kapitalanlage für
benötigt die Urbanisierung, um das Mehrprodukt zu die Superreichen zunehmend durch Apartments in
absorbieren, das er fortwährend erzeugt.»42 Die hier- New York, Vancouver oder London verdrängt. 60 Pro-
für genannten Beispiele reichen von der Umgestaltung zent des globalen Anlagevermögens steckt derzeit im
von Paris durch Georges-Eugène Haussmann Mitte Immobiliensektor, drei Viertel davon in Wohnungen.
des 19. Jahrhunderts über den umfassenden Umbau Die chinesische Immobilienplattform Juwai.com
New Yorks nach dem Zweiten Weltkrieg bis zu den gi- schätzt, «dass chinesische Käufer im vergangenen
gantischen Infrastruktur- und Urbanisierungsprojekten Jahr (2017) die Rekordsumme von 40 Mrd. U.S. Dol-
in der Volksrepublik China seit den 1990er Jahren.43 lar in internationale Immobilien investiert haben».46
Schon früh hat Harvey die These vertreten, dass gro- Für das Jahr 2020 wird mit einem Investitionsvolumen
ßen Wirtschaftskrisen stets platzende Immobilienbla- von 220 Milliarden US-Dollar gerechnet.47 Bisher wa-
sen vorausgingen44 – was sich 2007 auch bestätigt hat. ren englischsprachige Staaten vorrangiges Ziel, inzwi-
schen steht jedoch auch der Euro-Raum auf der Lis-
1.1.5 Nachfrager nach städtischem Grund
und Boden und ihre Motive
Grundlage und Voraussetzung erwarteter Profitstei- 38 Ebd. 39 Harvey, David: Kapitalismuskritik. Die urbanen Wurzeln der Finanzkri-
gerungen, monopolistischer Preisforderungen oder fi- se, Hamburg 2012, S. 26. 40 Wiegandt, Felix: David Harvey – die Urbanisierung
des Kapitals, in: Belina, Bernd/Naumann, Matthias/Strüver, Anke (Hrsg.): Handbuch
nanzialisierter Immobilienmärkte ist stets die gleiche: Kritische Stadtgeographie, Münster 2014, S. 32. 41 Harvey, David: Rebellische
Es bedarf einer zahlungskräftigen Nachfrage. Diese ist Städte, Berlin 2013, S. 32. 42 Ebd., S.30. 43 Ebd., S. 33 f. 44 Harvey, David: The
urban process under capitalism: a framework for analysis, in: International Jour-
gegenwärtig – vor allem in den Ballungsräumen und nal of Urban and Regional Research 2(1), 1978, S. 101–131. 45 Eberhardt-Köster,
Thomas/Pohl, Wolfgang/Nagler, Mike u. a.: Wohnen ist ein Menschenrecht, Ham-
wirtschaftlich attraktiven Mittel- und kleineren Groß- burg 2018, S. 31. 46 Kuls, Norbert: Warren Buffet wettet auf reiche Hauskäufer
städten – immens und geht aus von einem Konglo- aus China, in: Frankfurter Allgemeine Zeitung, 23.6.2018. 47 Ebd.
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