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www.hotelbau.de September/Oktober 2012 103
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Investor Relations
Bild: Deka (5)
DR. MALTE-MARIA MÜNCHOW, DEKA IMMOBILIEN
„Budget wird
interessanter“
Die Deka-Bank-Töchter Deka Immobilien Investment GmbH
und WestInvest Gesellschaft für Investmentfonds managen
derzeit ein Fondsvermögen von rund 22 Mrd. Euro. Die Deka
Immobilien GmbH ist für den An- und Verkauf aller Immobilien,
deren Vermietung und Verwaltung zuständig. Dr. Malte-Maria
Münchow ist als Head of Acquisitions & Sales auf die Bereiche
Hotel, Logistics und Retail spezialisiert. Während in der
Vergangenheit ausschließlich 4- oder 5-Sterne-Hotels auf
seiner Kandidatenliste standen, denkt er mittlerweile auch über
das Budget-Segment nach.
Herr Dr. Münchow, welche Rolle Beimischung. An unserem Gesamt-
spielen derzeit Hotelimmobilien in investitionsvolumen von rund 22 Mrd.
der Investmentstrategie der Deka Euro haben unsere derzeit 22 Hotels
im Vergleich zu anderen Immo- einen Anteil von rund sechs Prozent.
bilienklassen? Sechs Prozent entspricht auch ziemlich
exakt dem Anteil, den Hotels am gesam-
Malte-Maria Münchow: Sie spielen eine ten Immobilien-Investitionsmarkt haben.
Rolle, aber wie seit jeher eine eher unter- Damit liegen wir also im Marktdurchschnitt
geordnete. Wir sehen Hotels als gesunde und das soll auf Dauer auch so bleiben.
4 18 September/Oktober 2011 www.hotelbau.de
Idee gesucht...
Was unterscheidet Hotelinvestments von nehmer wird unser Pächter, der mit uns einen
anderen Immobilienklassen? Festpacht- oder gegebenenfalls einen Hybrid-
vertrag und mit seinem Franchisegeber einen
Münchow: Einer der Vorteile von Hotel- Managementvertrag abschließt. Damit haben
investments ist, dass man es in der Regel mit wir eine Sandwich-Konstellation, die allen
sehr langen Pachtverträgen zu tun hat. Wir Bedürfnissen und unseren rechtlichen Mög-
schließen nicht unter 15 Jahren ab, häufig lichkeiten gerecht wird.
haben die Verträge sogar Laufzeiten von 20
oder 25 Jahren. Das ist sehr komfortabel, da Damit hängen Sie aber von der Bonität
sich die Frage der Nachvermietung nur selten kleinerer Unternehmen ab.
stellt und man es im Gegensatz zu den meisten
Büroimmobilien nur mit einem Mieter zu tun Münchow: Das ist einer der beiden wesentli-
hat. Außerdem leisten Hotels einen Beitrag zur chen Faktoren bei der Entscheidung für ein
Risikoreduzierung in Immobilien-Portfolien, die Hotelinvestment. Der erste ist, den richtigen
überwiegend in Büros investiert sind. Denn Standort und die richtige Immobilie zu finden.
Hotels weisen mit 0,8 ähnlich wie Logistik- Denn damit ist sichergestellt, dass man schnell
Immobilien eine relativ geringe Korrelation einen Nachmieter findet, wenn der Betreiber
zu Büroimmobilien auf und können damit aus welchen Gründen auch immer ausscheidet.
deren Renditeschwankungen bzw. Volatilitäten Der Wert der Immobilie wird dadurch nicht
ausgleichen. gefährdet. Der zweite Faktor ist, einen Betreiber
zu haben, der nicht nur gewillt, sondern auch
Schließen Sie mit den Betreibern aus- in der Lage ist, die ausgehandelten Pachtkon-
schließlich Festpachtverträge ab, oder ditionen über die lange Laufzeit des Vertrags
ziehen Sie auch Hybridverträge und zu erfüllen. Wir schauen uns also seinen Track
gegebenenfalls Managementverträge in Record an, prüfen, was er an anderer Stelle
Betracht?
Münchow: Managementverträge einzugehen D E K A - P O R T F O L I O
verbietet uns das Investmentgesetz, da ein Deutschland
Managementvertrag immer eine Beteiligung Mövenpick Berlin
Tiergarten Tower Berlin
...die wir nicht schon mal
an dem Betreiberrisiko bedeutet. Unser Fokus umsetzten halfen.
Courtyard by Marriott Bremen
liegt damit klar auf Festpachtverträgen. Wir Atlantic Congress Hotel Essen
könnten aber auch Hybridverträge eingehen, NH-Hotel Frankfurt
bei denen ein kleiner Anteil der Pacht vom Maritim Frankfurt
Sofitel Frankfurt
Erfolg des Hotels abhängt. Bislang haben wir
Novotel Freiburg
das zwar noch nicht getan, wir wären aber Mercure Hamburg
dafür offen. Intercity Hotel Hannover
Lindner Hotel Köln
Hilton Köln
Sie wünschen sich renommierte, interna-
tionale Betreiber für Ihre Hotels. Diese Europa
favorisieren aber meist den Management- Renaissance
Arc de Triomphe Paris
vertrag. Wie kommen Sie da zusammen?
Mövenpick Amsterdam
Le Méridien Wien www.felixgraf.de
Münchow: An strategisch bedeutsamen Andel’s Krakau
Standorten sind Hotelbetreiber nach wie vor Andersia Posen
Hotel G Göteborg
bereit, Pachtverträge oder Hybridverträge ein-
Hotel Port Soller Port de Sóller
zugehen. An Standorten, wo es eher auf das Le Méridien Barcelona
regionale Know-how ankommt, fungieren die Jolly Hotel Brüssel
Hotelketten verstärkt als Markengeber. Sie Malmaison London
betreiben nicht mehr selbst, sondern suchen (Stand: September 2011)
sich dafür Franchisenehmer. Der Franchise-
www.hotelbau.de September/Oktober 2011 5
Investor Relations
schon geleistet hat, und lassen uns seine direkt an der Messe, eine tolle Immobilie
Bonität über Bankgarantien oder und ein Betreiber, der in Bremen, Kiel
Barhinterlegungen absichern. In der und Lübeck schon bewiesen hat, dass er
Betriebsphase ist es uns wichtig, einen es kann. In Krakau gehört uns das
engen Kontakt zum Betreiber zu halten, andel’s. andel’s ist eine junge, moderne
um mitzubekommen, was funktioniert Marke von Vienna International, die vor
und was nicht und wo wir ihn unterstüt- allem in Osteuropa stark ist. Wir können
zen können. Vor allem gegen Ende der uns gut vorstellen, auch andere Marken
Vertragslaufzeit ist das wichtig, um ein ins Portfolio aufzunehmen, müssen dabei
Gefühl dafür zu bekommen, ob der aber nicht unbedingt First Mover sein.
Betreiber verlängern wird oder ob wir Viele etablierte Gesellschaften wie
uns rechtzeitig auf die Suche nach einem InterConti mit Indigo oder NH Hoteles
neuen machen müssen. mit nhow versuchen jetzt, neue Marken
auf den europäischen Markt zu bringen.
Favorisieren Sie bestimmte Marken? Diesen trauen wir einiges zu. Wir müssen
Die neueste Eroberung: das Malmaison „The jedoch nicht die Ersten sein, die testen,
Charterhouse Square“ in London. Im Rahmen
eines Sale-and-Lease-Back-Deals hat sich die Münchow: Favorisierte Marken in dem ob diese Konzepte funktionieren.
britische MWB Group im Juli 2011 von vier Sinne gibt es eigentlich nicht. Mit 13
Hotels der Marke Malmaison getrennt. Das
„The Charterhouse Square“ hat sich für rund verschiedenen Marken ist unser Portfolio Sie investieren vorzugsweise in
35,7 Mio. Euro die Deka Immobilien für den sehr breit aufgestellt. Marken sind aus 1-a-Lagen in Europa. Gibt es be-
WestInvest TargetSelect Hotel kaufvertraglich
gesichert. unserer Sicht wichtig, bei Pachtverträgen stimmte Städte, von denen Sie
mit Franchisenehmern aber nur Mittel sagen, da müssen wir hin?
zum Zweck. Marken transportieren ein
Image, signalisieren einen gewissen Münchow: Die Metropolen in Europa
Qualitätsstandard und einen bestimm- sind bekannt. In Frankreich interessiert
ten Stil. Das ist wichtig. Aber letztendlich uns natürlich in erster Linie Paris, in
ist der Betreiber entscheidend. Was hilft England London. In Deutschland sind wir
eine gute Marke, wenn der Betreiber es an Hamburg, Berlin, München, Düsseldorf,
nicht schafft, das Potenzial auszuschöp- Köln und Frankfurt interessiert. Daneben
fen, das ihm die Marke bietet. haben wir in den vergangenen Jahren
aber auch in weniger große Städte wie
Sind nur Traditionsmarken für Sie z. B. Krakau, Göteborg oder Bremen
interessant oder auch Newcomer? investiert. Das sind alles Städte, die
unserer Forderung nach einem guten
Münchow: Wir haben unter anderem Mix aus Business und Leisure entspre-
Accor, Hilton, Mövenpick, Marriott, chen. Grundsätzlich gilt, dass wir nicht in
Maritim, NH und Starwood im Portfolio. Standorte investieren wollen, die nur auf
Das sind große Marken, die aufgrund Business ausgelegt sind und dann
ihres Bekanntheitsgrades und der zusammenbrechen, wenn die wirtschaft-
Tatsache, dass der Gast weiß, was dahin- liche Entwicklung schwächelt.
ter steht, überhaupt erst den Begriff der
Marke ausmachen. Aber wie gesagt: Der Frankfurt ist nur auf Business aus-
Betreiber ist das Entscheidende. Deshalb gelegt.
haben wir im letzten Jahr beispielsweise
das Atlantic Congress Hotel in Essen* Münchow: Ja, das stimmt. Frankfurt ist
gekauft. „Atlantic“ ist eine Eigenmarke sehr stark vom Business dominiert und
des Bauherrn und Betreibers Zech Group, weniger Leisure. Da sind wir nicht ganz
die nichts mit dem bekannten, von konsequent. Frankfurt ist aber als euro-
Kempinski betriebenen Atlantic Hamburg päisches Wirtschaftszentrum so stark,
zu tun hat. Beim Atlantic Essen hat für dass der Hotelmarkt auch in einer
uns alles gepasst. Ein guter Standort Wirtschaftskrise nicht überdurchschnitt-
6 20 September/Oktober 2011 www.hotelbau.de
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lich leidet. Die Geschäftsleute müssen Der Betreiber muss feststehen?
auch dann nach Frankfurt reisen.
Münchow: Ja, den muss der Projekt-
Wie sieht es mit internationalen entwickler mitbringen. Der Kaufvertrag
Hotelinvestments aus? für die Immobilie ist das eine, aber
eigentlich kaufen wir ja den damit ver-
Münchow: Bislang haben wir außerhalb bundenen Pachtvertrag. Wir gehen nicht
Europas noch keine Hotels gekauft, selbst auf Betreibersuche, sind aber gern
streben dies jedoch mit unserem offe- von Anfang an bei den Verhandlungen
nen Immobilien-Publikumsfonds Deka- dabei, um auf die Art des Vertrags, die
ImmobilienGlobal mittelfristig an. Pachthöhe, die Indexierung und die Höhe
dessen, was für FF&E einzustellen ist,
Kaufen Sie nur Hotels, die bereits Einfluss nehmen zu können.
in Betrieb sind, oder auch Projekte?
Sie investieren bislang lediglich in
Münchow: Sowohl als auch. Ideal ist es 4- oder 5-Sterne-Hotels ab 20 Mio.
natürlich, ein Hotel an einem etablierten Euro. Warum nicht in Budgethotels,
Standort zu erwerben, das bereits seit die mitunter sehr hohe Renditen
ein paar Jahren in Betrieb ist. Die erwirtschaften, aber als Einzel-
Bewertung kann dann anhand realer immobilien in der Regel unter die-
Betriebsdaten erfolgen. Das Risiko ist sem Kaufpreis liegen?
damit geringer. Allerdings werden nicht
genügend solcher Produkte am Markt Münchow: Im Moment investieren wir
angeboten. Deshalb haben wir in den noch nicht in das Budget-Segment. Wir
letzten Jahren auch in Projekte inves- nähern uns diesem aber langsam an.
tiert. Das Courtyard in Bremen haben wir Unser wichtigstes Entscheidungskrite-
fast die komplette Bauzeit über beglei- rium bleibt die 1-a-Lage. Die konnten
Der letzte Zukauf in Deutschland: Das
tet, wobei das eigentlich nicht in unse- Budget-Hotels bislang nicht bieten. 4-Sterne-Superior Atlantic Congress Hotel
rem Interesse liegt. Wir wollen so wenig Aber das ändert sich derzeit. Essen mit seinen 248 Zimmern hat Deka
Immobilien im November 2010 vom Bau-
Projektentwicklungsrisiken wie möglich herrn, der Zech Group GmbH, übernommen
tragen. Die Phase zwischen Kaufabschluss Meininger und Motel One betrei- und ebenfalls in den Immobilien-Spezialfonds
„WestInvest TargetSelect Hotel“ eingebracht.
und Eröffnung sollte maximal 18 Monate ben Hotels direkt am Berliner Pächter und Betreiber ist die Zech Hotel
betragen. Hauptbahnhof. Mehr 1-a geht ja Holding GmbH.
eigentlich nicht.
Spezialisten rund um die Tür
Kreative
Türlösungen
für den Hotelbau.
www.jeld-wen.de
Investor Relations
Münchow: Richtig. Deshalb denken wir
ja auch über Budget-Hotels nach. Vor
allem für unseren reinen Hotelimmobi-
lienfonds WestInvestTargetSelect Hotel,
der sich im Sinne einer Produkt-
differenzierung bezüglich der Sterne-
Klassifizierung breiter aufstellt. Außer-
dem gibt es mittlerweile Konzepte, bei
denen eine Gesellschaft ein 4-Sterne-
und ein 2-Sterne-Hotel am selben
Standort betreibt. Solche Kombinationen
finden wir sehr interessant.
Aus einer Diskussion zwischen
Ihnen, Herrn Schaller von Union
Investment und Herrn Gechter von
Meininger habe ich mitbekommen,
dass sich für Fondsgesellschaften
eine Einzelinvestition unter 20 Mio.
Euro nicht lohnt, weil die mit der
Mit dem Erwerb des Hotels Renaissance Arc de Triomphe in Paris für rund 114 Mio. Euro stieg
Transaktion verbundenen Kosten,
Deka Immobilien im Juli 2010 in den französischen Hotelimmobilienmarkt ein. Gekauft wurde beispielsweise für die Due Dili-
das Hotel für den Publikumsfonds Deka Immobilien Europa. Verkäufer war der französische
Immobilienkonzern Altarea Cogedim, der durch eine Sale-and-Lease-Back-Vereinbarung lang-
gence, in Relation zum Kaufpreis zu
fristig Hauptmieter blieb. Gemanagt wird das Fünf-Sterne-Hotel von Marriott. Zum Gebäude- hoch sind.
komplex gehört neben dem Hotel mit seinen 118 Zimmern auch der 1865 erbaute und unter
Denkmalschutz gestellte Veranstaltungssaal „Salle Wagram“ sowie drei Retail-Einheiten.
Münchow: Das ist wahr. Deshalb haben
wir festgelegt, bei allen unseren
Investments, ob Hotels oder andere, erst
ab 20 Mio. Euro zu investieren. Die meis-
Ausnahme von der Regel: Im Juli 2008 hat Deka Immobilien das Courtyard by Marriott Bremen ten Budgethotels, insofern sie nicht wie
über eineinhalb Jahre vor der Fertigstellung für 28,8 Mio. Euro vom Entwickler des Hotels, der
Baum-Gruppe aus Hannover, erworben. Im Zielvisier der Investmentgesellschaft befinden sich das neue Motel One am Berliner
normalerweise Hotels, die bereits in Betrieb sind oder die kurz vor der Fertigstellung stehen. Hauptbahnhof über 500 Zimmer verfü-
gen, liegen mit ihrem Volumen zwischen
10 bis 15 Mio. Euro. Die mit der
Ankaufsprüfung verbundenen Kosten,
die wir für ein Objekt unter 20 Mio. Euro
hätten, wären ähnlich hoch wie bei
einem größeren Objekt, das man für ca.
50 bis 100 Mio. Euro erwerben kann.
Das ist ein nicht zu leugnender kauf-
männischer Aspekt, der sowohl beim
Zukauf als auch später im Asset
Management zum Tragen kommt. Dazu
kommt noch, dass bei unseren großen
Publikumsfonds mit Volumina zwischen
3 bis 11 Mrd. Euro eine Immobilie von
zum Beispiel 15 Mio. als Einzelinvestment
keinen spürbaren Einfluss auf die Rendite
hat. Beim Anleger kommt dann schlicht-
weg zu wenig an.
822 September/Oktober 2011 www.hotelbau.de
Budgethotels müssten dann für Sie dings höhere Preise erzielen. Wir wei-
primär im Zusammenhang mit chen deshalb aber nicht auf B-Lagen
Portfolio-Zukäufen interessant sein. oder opportunistische Investments aus,
Der amerikanische Finanzinvestor mit Pachtvertragsdauern von nur noch
Carlyle hat ja im letzten Jahr sämt- fünf Jahren oder einem hohen Instand-
liche 251 B&B Hotels für zusammen haltungsstau. Dann investieren wir lieber
480 Mio. Euro übernommen. nicht. Wir müssen nicht jedes Jahr zwin-
Würden Sie sich so etwas auch gend eine viertel Milliarde Euro in Hotels
zutrauen? investieren. Wenn das Produkt, das wir
wollen, nicht mehr zu den Renditen Petalo
design_Eugenia Minerva (I)
Münchow: Es müssen ja nicht gleich 500 erwerbbar ist, die den Anforderungen
Mio. Euro sein. Fünf Motel Ones für etwa unserer Anleger genügen, dann kaufen
80 Mio. Euro wären ja auch schon etwas. wir nicht.
Da wäre man in den Akquisitionskosten
effizient, im Asset Management aber Wie lange halten Sie die Immobilien
immer noch nicht, da man fünf Einzel- üblicherweise?
objekte zu je rund 15 Mio. Euro zu
betreuen hätte. Ein Einzelobjekt zwi- Münchow: Wir agieren als langfristiger
schen 80 und 120 Mio. Euro ist da Investor. Das gilt für alle Asset-Klassen.
immer einfacher. Portfolio-Zukäufe Unser Anlagehorizont entspricht dem
haben außerdem den Nachteil, dass unserer Anleger, die beispielsweise mit
darin immer gute und weniger gute ihrer Fondsbeteiligung einmal ihre Rente
Objekte enthalten sind. Man kauft sich aufbessern oder den Betrag für die
also immer auch Schwächen ein. Das Ausbildung ihrer Enkel zurücklegen wol-
passt nicht zu unserer Prime-Investment- len. In der Wirtschaftskrise haben wir
Strategie. Bei den uns angebotenen sehr gute Investments getätigt, die wir
Portfolien neigen wir deshalb dazu, heute mit einem guten Gewinn verkau-
Cherry-Picking zu betreiben und von fen könnten. Das tun wir aber nur sehr
den beispielsweise fünf angebotenen selektiv. Grundsätzlich suchen wir unse-
Immobilien nur die beiden besten zu re Investments so aus, dass sie auch
nehmen. Daran scheitert auch schon mal noch in zehn, 15 oder 20 Jahren gut sind.
ein Portfolioankauf, insbesondere dann,
wenn der Verkäufer aufgrund der Was war das letzte Hotel, das Sie
Marktsituation die berechtigte Hoffnung zugekauft haben?
haben kann, einen Käufer zu finden, der
ihm das gesamte Portfolio abnimmt. Münchow: In Deutschland war es das
Atlantic Congress Hotel in Essen im
Mit Ihrem Fokus auf 4- bis 5-Sterne- November 2010, außerhalb Deutschlands
Hotels in europäischen 1-a-Lagen haben wir uns das Hotel Malmaison in
mit Festpachtverträgen und renom- London im Juli 2011 kaufvertraglich
mierten Betreibern stehen sie nicht gesichert.
alleine da. Gibt es noch genügend
interessante Objekte, oder sehen Was war das letzte Hotel, das Sie
Sie sich bereits zum Ausweichen verkauft haben?
gezwungen?
Münchow: In den vergangenen fünf
Münchow: Auch in den Krisenjahren Jahren haben wir kein Hotel verkauft.
waren wir in diesem Prime-Sektor nie
alleine. Da gab es immer auch andere, Martin Gräber n www.ton.eu
die willens und imstande waren, zu kau- *ein ausführlicher Artikel über das Atlantic Congress
fen. Heute können die Verkäufer aller- Hotel Essen findet sich in hotelbau Juli/August 2010.
www.hotelbau.de September/Oktober 2011 923
Investor Relations
MARTIN SCHALLER, ANDREAS LÖCHER,
UNION INVESTMENT
„Neuprojekte
sind
Martin Schaller (l.) und Andreas Löcher.
spannender“
Union Investment, die Fondsgesellschaft der Volks- und
Raiffeisenbanken, investiert bereits seit 40 Jahren in Hotel-
immobilien. Mit einem derzeitigen Portfolio bestehend aus
24 Hotelimmobilien mit einem Gesamtwert von 1,3 Mrd. Euro
gehört sie zu den größten Hotelinvestoren in Deutschland.
Neben bestehenden Hotels befinden sich in zunehmendem
Maße auch Neuprojekte im Zielfokus. Bei diesen suche man
bereits in einer sehr frühen Phase den Kontakt zu den Projekt-
entwicklern, wie Andreas Löcher, Gruppenleiter Hotel Investment
& Asset Management, und Martin Schaller, Senior Investment
Manager Hotels der Union Investment Real Estate GmbH, im
Gespräch mit hotelbau berichten.
Herr Löcher, was unterscheidet den offenen Fondgesellschaften wohl
Ihrer Ansicht nach Union Investment über die weitreichendste Erfahrung im
von anderen deutschen Fondsgesell- Hotel-Segment. Unser Hotel-Team be-
schaften, die in Hotels investieren? steht aus acht Kolleginnen und Kollegen.
Wir verfügen nicht nur über eigene
Andreas Löcher: Aufgrund unseres lang- Experten für den An- und Verkauf, son-
jährigen Engagements besitzen wir unter dern auch für das Bestandsmanagement.
1030 November/Dezember 2011 www.hotelbau.de
Investor Relations
Nehmen Sie zusätzlich auch die
Dienste spezialisierter Hotelbera-
tungsunternehmen in Anspruch?
Löcher: An unsere Investitionsprojekte
gelangen wir immer häufiger über den
direkten Kontakt zu den Projektent-
wicklern, die ihrerseits teilweise schon
mit Hotelberatern zusammenarbeiten.
Wir selbst ziehen regelmäßig renom-
mierte Hotelberatungsunternehmen für
sämtliche Bestandteile klassischer
Machbarkeitsstudien, sprich Stand-
ortanalysen, Forecasts, Konkurrenz- und
Marktanalysen, hinzu.
Wie groß ist derzeit der Anteil von
Nicht nur an Upscale- und Midscale-Hotels, sondern durchaus auch am Budget-Segment interes-
Hotelimmobilien am gesamten siert: Bereits in der Projektentwicklungsphase erwarb Union Investment im Jahr 2010 für den
Immobilienvermögen der Union Fonds „Immo Invest: Europa“ das Motel One Hamburg am Michel mit seinen 179 Zimmern.
Investment?
Schaller: Wahrscheinlich international, Hotel Stuttgart Flughafen an Grand City
Martin Schaller: Der Anteil an Hotel- wobei man bei einem Spezialfonds deut- Hotels verkauft, weil der Vertrag mit
immobilien liegt derzeit bei sieben bis lich stärker die Interessen der einzelnen Mövenpick im Dezember ausläuft. Da
acht Prozent. Unser mittelfristiges Ziel ist Großanleger berücksichtigen kann als das Unternehmen am selben Standort in
es, unser Portfolio weiter auszubauen. bei den Publikumsfonds. unmittelbarer Nachbarschaft auch das
neuere Mövenpick Hotel Stuttgart
Verstehen Sie Hotelimmobilien Wenn man von Ihrem Ziel ausgeht, Flughafen betreibt, hatte die Gesellschaft
lediglich als Beimischung zu den Hotelimmobilien-Anteil deut-
gemischten Immobilienfonds oder lich auszubauen, dürfte Ihre Ampel P O R T F O L I O
können Sie sich auch einen reinen bezüglich der Strategien „Kaufen“,
Hotelfonds vorstellen? „Halten“, „Verkaufen“ derzeit klar Deutschland
Ibis Berlin
auf „Kaufen“ eingestellt sein. Park Plaza Berlin
Löcher: Momentan erfüllen unsere Pullman Berlin
Hotelimmobilien noch ausschließlich die Löcher: Jein. Man muss das differenziert InterContinental Berlin
Radisson Blu (Royal) Berlin
Funktion als Beimischung zu unseren betrachten. Zuallererst wollen wir die Sofitel Berlin
offenen Publikums- und Spezialfonds. von uns erworbenen Hotelimmobilien Holiday Inn Express Hamburg
Wir denken allerdings in der Tat über natürlich halten, da sie ein langfristiges InterCity Hotel Hamburg
einen reinen Hotelfonds für institutionel- Investment darstellen. Die Mindesthalte- Marriott Hamburg
Motel One Hamburg
le Anleger nach. Es ist allerdings noch dauer sollte in der Regel zehn Jahre Scandic (ab 2012) Hamburg
nichts entschieden. betragen, üblich sind jedoch durchaus Steigenberger Hamburg
13 bis 15 Jahre. Da wir uns im Hotel- Mövenpick Frankfurt
Le Méridien Stuttgart
Schaller: Was die Ertragslage angeht, segment erweitern wollen, geht das
Courtyard by Marriott München
muss in der Vertragsgestaltung mit den natürlich vorrangig über Ankäufe. Hilton München
Betreibern immer eine gewisse Grund- Verkaufen würden wir sehr selektiv, Novotel München
stabilität in Hinblick auf den Ertrag gege- etwa dann, wenn ein Objekt nicht mehr
ben sein. Dies kann beispielsweise durch zur aktuellen Fondsstrategie passt. Europa
Arcotel Kaiserwasser Wien
Performance-Garantien oder Ähnliches Radisson Blu (Royal) Brüssel
mit dem Betreiber vereinbart werden. Schaller: Ein Faktor für einen möglichen Radisson Blu (Royal) London-Stansted
Verkauf ist unter anderem die Rest- Radisson Blu (Royal) Manchester
Wäre dieser Hotelfonds national vertragslaufzeit mit dem Mieter. So Radisson Blu (Royal) Marseille
Radisson Blu Krakau
oder international ausgerichtet? haben wir dieses Jahr das Mövenpick
www.hotelbau.de November/Dezember 2011 1131Investor Relations
Schaller: Primär ja. Jedoch interessieren Schaller: Das sind zwar alles sehr schöne
uns auch Top-Sekundärstädte, wie bei- Städte, derzeit würden wir aber abwar-
spielsweise Mannheim, Heidelberg, tend reagieren.
Wiesbaden, Mainz, Freiburg, Leipzig
oder Hannover. Dies immer unter der Sie haben gegenwärtig rund 1,3
Voraussetzung, dass auch dort unsere Mrd. Euro in Hotels investiert. Bei
Ebenfalls zum „Immo Invest: Europa-Fonds“ Anlagekriterien erfüllt sind. Das heißt: welcher Summe liegt derzeit Ihr
gehört das direkt am Messegelände gelege- Top-Mikrolage, Nachfragewachstum und jährlicher Investitionshorizont?
ne Mövenpick Frankfurt mit 288 Zimmern
(Erwerbsjahr 2008). eine geringe Marktdurchdringung der
Markenhotellerie. Zudem sind ein abso- Schaller: Grob setzen wir uns 150 Mio.
lut stimmiges Betreiberkonzept sowie Euro für dieses und wahrscheinlich auch
eine nachhaltige zu erwirtschaftende für das kommende Jahr zum Ziel, was
Pacht mit entsprechenden Sicherheiten ungefähr drei Transaktionen pro Jahr
aufseiten des Betreibers erforderlich. Wir entsprechen würde. Wenn sich passende
können uns durchaus vorstellen mit Gelegenheiten bieten, können wir aber
einer starken Franchise-Marke in so auch über dieses Volumen hinausgehen.
einem Markt vertreten zu sein.
Einzeltransaktionen sind für Sie
Einstieg in Polen: Seit 2009 gehört das
Und international? demnach nur bei relativ hohen
Radisson Blu in Krakau (196 Zimmer) zum
Union-Investment-Fonds „Uni Immo: Europa”. Volumina interessant.
Löcher: Auch hier sind wir bevorzugt in
kein Interesse daran, den Vertrag zu Märkten unterwegs, die sich vor allem Schaller: Ja. 40 bis 50 Mio. Euro sind die
verlängern. durch ihre Stabilität auszeichnen. Die typische Größe unserer Einzelinvestments.
Eintrittsbarrieren in solche Märkte sind Es darf aber auch gerne höher sein.
Löcher: Wir nehmen die Hotels mindes- hoch, sodass man keinen schnellen Unter 25 Mio. Euro steigen wir nicht ein.
tens einmal jährlich genauestens unter Anstieg des Angebots befürchten muss,
die Lupe. Dann entscheiden wir, ob wir der die Stabilität gefährden könnte. Welche Hotelarten stehen auf Ihrer
sie weiter im Bestand halten wollen oder Dazu gehört Paris, aber auch London; Einkaufsliste?
auf „Verkaufen“ setzen. In der Regel wobei es in London immer eine
bleibt es bei „Halten“. Herausforderung ist, ein investmentfähi- Löcher: In der Vergangenheit haben wir
ges Produkt zu finden, das die ausschließlich in 3- bis 4-Sterne-
An welchen Destinationen und Anforderungen eines deutschen institu- Businesshotels ab 120 Zimmern in
Standorten würden Sie derzeit tionellen Fondsanbieters erfüllt. Als wei- Innenstadtlagen investiert. Seit ungefähr
gerne zukaufen? tere Standorte interessieren uns Wien, drei Jahren investieren wir auch in Hotels
Zürich und Genf. Auf opportunistischer der Budget- und Midscale-Kategorie. So
Schaller: In Deutschland sind wir in Basis, wenn es sich um eine absolute haben wir beispielsweise im September
Berlin und Hamburg bereits gut inves- Prime-Location handelt, wären auch 2009 das Motel One Hamburg am
tiert, sodass wir dort nicht beabsichtigen Madrid und Barcelona denkbar, vielleicht Michel mit 440 Zimmern bereits in der
weiter zuzukaufen. In Hinblick auf die auch Mailand. Auch die Benelux-Staaten Entwicklungsphase kaufvertraglich ge-
geografische Diversifizierung unseres oder die skandinavischen Märkte, bei- sichert. Hotels, die sich ausschließlich
Hotelportfolios sind hingegen Köln und spielsweise Stockholm, haben ihren Reiz. als Designhotels positionieren, oder an
Düsseldorf im Fokus. Einem oder zwei In Osteuropa beschränken wir uns auf reinen Tagungshotels kommen für uns
weiteren Investments in Frankfurt wären Polen. Wir sind immer an Städten inter- weniger infrage. Auch Ferienresorts
wir auch nicht abgeneigt. Den essiert, die auch von einem starken stehen zurzeit bei uns nicht im Fokus.
Münchener Hotelmarkt haben wir auf- Inlandstourismus profitieren und nicht
grund seiner Stabilität natürlich auch ausschließlich auf ausländische Gäste Wie das Beispiel Motel One
stets im Blick. angewiesen sind. Hamburg am Michel zeigt, kaufen
Sie nicht nur Hotels, die bereits in
Die typischen deutschen A-Stand- Wenn ich Ihnen jetzt Lissabon, Rom Betrieb sind, sondern auch Projekt-
orte also ... und Athen vorschlage? entwicklungen.
12
32 November/Dezember 2011 www.hotelbau.deSchaller: Bei den meisten Projekten in Nachhinein noch einmal angepasst
unserer Pipeline handelt es sich sogar wurde. So stellen wir beispielsweise sehr
überwiegend um Entwicklungen. hohe Ansprüche an den Detaillierungs-
grad an das Reporting durch den
Aus der Not heraus, weil das Betreiber.
Angebot an in Betrieb befindlichen
Hotels zu gering ist, oder weil Schaller: Die Projektentwickler kontak-
Projektentwicklungen für Sie inter- tieren uns zunehmend bereits im
essanter sind? Anfangsstadium der Entwicklung, um
unsere Anforderungen an das Projekt
Bild: Union Investment (5)
Schaller: Nicht aus der Not heraus, und den zukünftigen Betreiber abzufra-
sondern weil man sich mit Neuent- gen. Das macht Sinn, da sie so in einer
wicklungen sehr interessante Invest- frühen Phase die Chancen für eine spä-
ments sichern kann. tere Platzierbarkeit des Projektes erhö-
hen können.
Die Kaufentscheidung müssen Sie Ausdruck langfristiger Investment-Strategie:
dabei jedoch auf der Basis von Das heißt, Projektentwickler dür- Das Steigenberger Fleetinsel in Hamburg
(233 Zimmer) ist seit 1996 Teil des „Uni
Prognosen treffen und nicht auf fen auch an Sie herantreten, ohne
Immo: Europa-Fonds“.
der Grundlage belegbarer Betriebs- dass sie bereits einen Betreiber für
daten. Erhöht das nicht das Risiko? ihr Projekt haben? ten Projekt zum Zug kommen, bei
denen man oft mehr Liebhaberei als
Löcher: Bei Projektentwicklungen müs- Löcher: Ja. Wir bevorzugen es, wenn die wirtschaftliches Kalkül vermutet?
sen wir unsere Entscheidungen natürlich Projektentwickler mit uns die möglichen
auf der Basis von Prognosen treffen. Betreiber für das Projekt diskutieren und Löcher: In Einzelfällen spielen Privat-
Dazu schauen wir uns die Marktdaten im besten Falle mit uns abstimmen. Die investoren schon auch einmal eine Rolle
intensiv an, erstellen detaillierte Analysen Tendenz geht des Öfteren dahin, dass in Ankaufsverhandlungen. Wir zählen sie
und können aufgrund unserer Markt- wir selbst den Betreiber mitbringen. So jedoch nicht zu unseren direkten
kenntnis die Zukunftsfähigkeit eines strukturieren wir die Deals bereits ab Mitbewerbern. Das sind eher die ande-
Produkts ziemlich exakt einschätzen. In einem sehr frühen Zeitpunkt mit und ren institutionellen Anleger. Unsere
der Vergangenheit haben sich unsere Ein- sind beim Zusammensetzen aller einzel- Enttäuschung über das ein oder andere
schätzungen als sehr treffend erwiesen. nen Teile aktiv beteiligt. an Privatinvestoren gegangene Projekt
hält sich sehr in Grenzen. Wir fungieren
Schaller: Wir gehen mit konservativen Mit welchen Projektentwicklern als Treuhänder des Vermögens unserer
Annahmen in unsere Investments. Mit- arbeiten Sie bevorzugt zusammen? Anleger und sind als solche verpflichtet,
unter korrigieren wir sogar die Prognosen sehr rational bei unseren Entscheidungen
der Betreiber, soweit uns dies erforder- Löcher: Es gibt keinen präferierten Kreis. zu agieren, um die Rendite abzusichern.
lich erscheint. Damit wollen wir absolut Wir sind da prinzipiell offen. Letztlich ist Wenn ein Investment für uns rechnerisch
sichergehen, dass die anvisierten dies auch immer eine Frage des jeweili- nicht interessant ist, verfolgen wir es
Ergebnisse auch wirklich erreicht bzw. gen Standorts, gegebenenfalls auch der auch nicht weiter.
sogar übertroffen werden. Marke.
Irritiert Sie eigentlich die derzei-
Schließen Sie die Verträge mit den Schaller: Idealerweise verfügt der Pro- tige Eurokrise?
Betreibern selbst ab, oder überlas- jektentwickler bereits über Erfahrungen
sen Sie das den Projektentwicklern? in dem jeweiligen Hotelsegment und Löcher: Im Moment hat die Eurokrise
kennt sich speziell mit den Anforderun- keinen größeren Einfluss auf unsere
Löcher: Sowohl als auch. Wenn wir die gen der Hotelmarke aus, die entwickelt Strategie. Das kann sich natürlich relativ
Verträge selbst abschließen oder unsere werden soll. schnell ändern. Die Alarmglocken läuten
Vorstellungen miteinbringen können, ist bei uns noch nicht, wir befinden uns
uns das sehr recht. Es gab auch schon Ärgert es Sie eigentlich manchmal, jedoch in erhöhter Wachsamkeit.
den ein oder anderen Fall, bei dem wir wenn private Investoren bei dem
erwirkt haben, dass der Pachtvertrag im ein oder anderen für Sie interessan- Martin Gräber n
www.hotelbau.de November/Dezember 2011 1333Investor Relations
Bild: Propertunities
AXEL DEITERMANN, PROPERTUNITIES
„Die sichere
Nummer gibt
es nicht“
Axel Deitermann ist seit dem 1. Januar Geschäftsführer der
Propertunities Immobilien Consulting GmbH in Düsseldorf und
dort für Hotelconsulting und Hotelprojektentwicklung zustän-
dig. Von 2000 bis 2011 war er Geschäftsführer bei der NPC
Hotelentwicklung & -management GmbH und davor fünf Jahre
Bevollmächtigter der Geschäftsführung von Althoff Hotels.
Er bekleidete diverse Führungspositionen in verschiedensten
Hotelbetrieben, so war er Geschäftsführer der Centra-Hotel-
gesellschaft und Mitgesellschafter des Hotels Remscheider Hof.
Außerdem leitet Deitermann als zweiter Vorsitzender neben
Andreas Martin den Arbeitskreis Hotelimmobilien des BFW
Bundesverband Freier Immobilien- und Wohnungsunternehmen e.V.
Herr Deitermann, wer sind die Konzeptbewertungen durchführen. Die
Kunden von Propertunities im zweite große Kundengruppe bilden
Hotelconsulting? Projektentwickler, die sich nur am Rande
mit Hotels beschäftigen. Sie wollen über
Axel Deitermann: In erster Linie Banken, unser Hotel-Know-how ein Gefühl für
für die wir Plausibilitätsprüfungen und den Markt bekommen. Wir helfen ihnen
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16 Januar/Februar 2012 www.hotelbau.deInvestor Relations
dabei, Standorte und Konzepte einzu- mit dem Betreiber ist, wenn es darauf Renditeerwartung. Je geringer das An-
schätzen. ankommt, genauso anfällig wie ein gebot wird, desto höher werden die
Hybrid- oder ein Managementvertrag. Kaufpreise und desto geringer fallen die
Institutionelle Investoren, sprich Das geringste Risiko entsteht dann, Renditen aus. Das Investment bringt
Banken und Fondsgesellschaften, wenn Standort, Konzept und Betreiber dann halt keine acht oder sieben Prozent
wollen anscheinend alle dasselbe: optimal zusammenpassen. mehr, sondern vielleicht nur noch sechs.
das 3- bis 4-Sterne-Hotel ab 120
Zimmern in Top-Lage an einem Gibt es noch genügend der von Welche Renditen halten Sie derzeit
A-Standort und einen möglichst den institutionellen Anbietern an- für realisierbar?
langen Festpachtvertrag mit einer visierten Produkte auf dem Markt
großen, renommierten Hotel- und führt die Verknappung nicht zu Deitermann: Das hängt sehr stark von
betreibergesellschaft. einer Erhöhung des Risikos? der Hotelkategorie ab. Bei der derzeit
sehr nachgefragten Kategorie der 3- bis
Deitermann: Das stimmt. Von den insti- Deitermann: „Sicher“ bleibt die Inves- 4-Sterne-Hotels sollte schon eine Sieben
tutionellen Investoren will die überwie- tition trotzdem. Entscheidend ist die vor dem Komma möglich sein.
gende Anzahl Sicherheit pur. Mit
B-Standorten wollen sie sich erst gar
nicht befassen. Das tun nur die wenigen,
wirklich Hotel-Affinen. Die meisten lesen
nur die Überschriften der wichtigen
Immobilienzeitungen, entscheiden da-
nach, welche Standorte gut oder schlecht
sind, und beschließen, nur in Top-Innen-
stadtlagen mit gutem Betreiber und
gutem Konzept zu investieren. Damit
glauben sie, auf der sicheren Seite zu
sein. Die Praxis zeigt, dass dem nicht
Bild: M. Gräber/hotelbau
immer so ist. Topstandorte leiden in
Krisen in der Regel viel stärker als
B-Standorte. Außerdem ist die Markt-
wahrnehmung eines guten Hotelprodukts
an B-Standorten oft viel höher als an
einem A-Standort. Wenn wir Plausibili-
tätsprüfungen für institutionelle Investo-
ren machen sollen, bekommen wir aber
in der Regel klare Vorgaben, die auf das
von Ihnen beschriebene Produkt hinaus-
laufen. Das Investment soll die „sichere
Nummer“ sein.
Was ist aus Ihrer Sicht die „sichere
Nummer“?
Deitermann: Investoren antworte ich
Bild: Ingrid Jost/Accor
darauf immer: „Die sichere Nummer ist
die, von der ich glaube, dass sie es ist.“
In Wirklichkeit gibt es die sichere Num-
mer nicht. Weder die Top-Innenstadt-
lage noch die einzigartige Tourismus-
Beim im Dezember 2007 fertiggestellten Arcotel Camino in Stuttgart (oben) und beim Mercure
Destination garantieren Sicherheit. Der Hotel Hamburg-Messe aus dem Jahr 2002 handelt es sich um Projektentwicklungen, bei denen
als sicher angesehene Festpachtvertrag Axel Deitermann mit seinem Team damals noch bei NPC federführend tätig war.
www.hotelbau.de Januar/Februar 2012 17
15Investor Relations
Die Yachthafenresidenz Hohe Düne in
Warnemünde, die am 1. April 2006
erstmals ihre Pforten öffnete, und das
Légère Premium Hotel Luxembourg
(rechts) in Münsbach (Eröffnung 28.
Mai 2010) hat Axel Deitermann mit
seinem Team als Berater begleitet.
Bild: M. Gräber/hotelbau
Haben Sie auch mit privaten
Investoren zu tun?
Deitermann: Ja, vor allem durch das Netz-
werk unseres Hauptgesellschafters, einer Sehen Sie in Deutschland über- Deitermann: Das ist in der Tat der hybri-
holländischen Vermögensverwaltung. haupt noch den Bedarf an neuen de Vertrag, der dem institutionellen
Hotels oder haben wir nicht schon Investor die Erfüllung der Anforderungen
Bei Privatanlegern habe ich oft- längst eine Sättigung erreicht? seiner einzelnen Anleger ermöglicht, ihm
mals das Gefühl, dass Investment- aber im Gegensatz zum Festpachtvertrag
entscheidungen mehr von Lieb- Deitermann: Hier gilt der Grundsatz: die Möglichkeit einer Gewinnbeteiligung
haberei als von knallhartem wirt- „Das Bessere ist der Tod des Guten.“ am Erfolg des Hotelbetriebs einräumt.
schaftlichem Kalkül geprägt sind. Dass der Markt bezogen auf gute Hotel-
produkte gesättigt ist, sehe ich nicht. Die Wie weit haben sich solche
Deitermann: Nur Liebhaberei und wenig meisten Kernmärkte in Deutschland sind Hybridverträge bereits in der Praxis
wirtschaftliches Kalkül würde ich so allerdings im Hinblick auf die Bettenzahl durchgesetzt?
nicht sagen. Es stimmt zwar, dass bei gesättigt. Somit ist jedes neue Hotel
den Privatinvestoren viel Liebhaberei ein Hotel im Verdrängungswettbewerb. Deitermann: Noch sehr wenig.
damit verbunden ist, aber durchaus auch Neue, moderne Produkte und Investoren,
eine, wenn auch geringere, Rendite- die sich damit eine gute Rendite verspre- Institutionelle Investoren setzen in
erwartung. Das Objekt muss nicht unbe- chen, treiben den Markt zulasten der in der Regel auf den klassischen Fest-
dingt 7,5 Prozent bringen, sondern mei- die Jahre gekommenen Bestandsimmo- pachtvertrag, da ihnen das Invest-
netwegen nur 4,5. Den Privatinvestoren bilien. Wer da nicht mithalten kann, hat mentgesetz das Abschließen von
geht es um die langfristige Werthaltigkeit das Nachsehen. Es gibt in Deutschland Managementverträgen und die
ihrer Investition, um das gute Gefühl, leider nur Statistiken, wie viele Hotels damit verbundene Übernahme des
eine schöne Immobilie zu besitzen, an jedes Jahr neu auf den Markt kommen, Betreiberrisikos verbietet. Die gro-
deren langfristiger Wertsteigerung sie aber keine verlässlichen Zahlen darüber, ßen Hotelgesellschaften, vor allem
partizipieren möchten. wie viele vom Markt verschwinden. aus dem angelsächsischen Raum,
bevorzugen den reinen Manage-
Inwiefern unterscheiden sich die Ein weiteres Thema, das in der mentvertrag, weil sie dadurch das
Anfragen der institutionellen von Branche heiß diskutiert wird, ist Risiko des Hotelbetriebs auf den
denen der privaten Investoren? die Vertragsgestaltung zwischen Eigentümer abwälzen können.
Eigentümer und Betreiber. Die
Deitermann: Ich will jetzt nicht sagen, Varianten reichen vom klassischen Deitermann: Hier ist es wie bei den
dass die institutionellen Anleger keine Festpachtvertrag über diverse meisten Themen, wenn unterschied-
Qualität suchen, aber der Unterschied Formen von Hybridverträgen und lichen Interessenslagen unterschiedliche
besteht meiner Ansicht nach darin, dass vom reinen Managementvertrag Wunschvorstellungen hervorrufen: Oft-
die institutionellen Investoren 80 Prozent bis hin zu Franchisekonstellationen. mals liegt das Beste in der Mitte, was für
ihrer Zeit auf die Wirtschaftlichkeits- Wie sieht für Sie der ideale Be- den Hybridvertrag spricht. Dabei kommt
ermittlung verwenden, während treibervertrag aus, der den Inter- es jedoch darauf an, ob man als Pro-
Privatinvestoren zu 80 Prozent damit essen beider Seiten am ehesten jektentwickler einen Vertrag mit einem
beschäftigt sind, zu prüfen, wie hoch- gerecht wird? künftigen Betreiber anstrebt oder als
wertig die Immobilie ist. Eigentümer, der das Objekt langfristig im
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18 Januar/Februar 2012 www.hotelbau.deInvestor Relations
ren, um ihre Wachstumspläne zu
verwirklichen? A&O Hostels will
meines Wissens in diese Richtung
gehen.
Deitermann: Das ist eine grundsätzliche
strategische Frage, die sich jedes
Unternehmen selbst beantworten muss.
Vom Grundsatz her glaube ich sogar,
dass der Immobilienerwerb eine gute
Bild: Légère
Strategie ist. Sie haben ja eine Gesell-
schaft genannt, die das vorhat, und auch
bei Motel One sieht man, dass man
Bestand halten will. Um als Projekt- Hotelprojekt finanziert, dem ein Manage- damit Erfolg haben kann. Eigenbesitz ist
entwickler sein Objekt bei späteren End- mentvertrag zugrunde liegt. Ein Manage- also durchaus nach wie vor eine Option.
investoren platzieren zu können, kommt mentvertrag kommt bestenfalls dann in Allerdings glaube ich nicht, dass bei den
man um den klassischen Pachtvertrag Betracht, wenn öffentliche Fördermittel großen internationalen Ketten ein gene-
mit der vollen Pacht ab dem ersten Jahr einen Investor dazu zwingen. relles Umdenken stattfinden wird. Wobei
nicht herum. Selbst einem Betreiber, der selbst Accor, wenn es um die Realisierung
eine Staffelpacht haben will, zahlt man Zeigen Sandwich-Konstellationen, von Top-Projekten geht, ab und an
lieber eine Ausgleichszahlung dafür, dass bei denen ein Betreiber mit dem Ausnahmen macht, wie das Beispiel
er vom ersten Tag an die volle Pacht Eigentümer einen Pachtvertrag Berlin Wittenbergplatz zeigt. Dort ent-
zahlen kann, um sich damit die Suche und mit einer Hotelgesellschaft als steht bis Frühjahr 2013 ein ibis und ein
nach einem Abnehmer für das Objekt zu Markengeber einen Franchise- ibis budget mit zusammen 351 Zimmern.
erleichtern. Als Bestandshalter hingegen Vertrag aushandelt, den Weg in die Ursprünglich handelte es sich um eine
ist es, wenn man an das Konzept und Zukunft? Projektentwicklung der NPC. Als die
den Betreiber glaubt, oft sehr sinnvoll, Holding der NPC insolvent ging, war die
einen hybriden Vertrag abzuschließen Deitermann: In der Tat erfolgt die rasante Accor Gruppe bereits so überzeugt von
und das Hotel drei, vier Jahre performen Expansion der großen internationalen dem Standort, dass sie das Projekt
zu lassen, um sich dann wieder auf dem Marken derzeit über Franchise. Proble- erwarb und es nun als Bauherr selbst
Markt umzusehen. Auch der Manage- matisch daran ist, dass die Banken nicht fertigstellt.
mentvertrag kann manchmal eine tolle den Franchise-Geber zu finanzieren
Lösung sein. Wenn man als Hotel-affiner haben, sondern sehr viel kleinere, oft Ihr jetziger Arbeitgeber Propertuni-
Investor, der nicht dem Investmentgesetz nicht sehr kapitalstarke Betreiber, die ties ist neben dem Consulting auch
unterliegt, Konzept, Standort und keine hohen Sicherheiten bieten können. in der Projektentwicklung tätig.
Betreiber richtig einschätzt, kann man Außerdem treten bei solchen Konstella- Sind derzeit Projekte am Laufen?
den Gewinn aus dem Hotelbetrieb selbst tionen oft eine Reihe ungeklärter Fragen
einstreichen. Für Managementverträge auf. Was passiert beispielsweise, wenn Deitermann: Wir beschäftigen uns aktu-
scheint der deutsche Markt allerdings der Pächter finanziell in die Knie geht? ell mit fünf Projekten verschiedenster
nicht gemacht. Bleibt dann die Marke erhalten und Ausprägung. Einzelheiten kann ich dazu
springt der Markengeber als Manager noch nicht nennen. Unser Hauptgesell-
Werden dies die großen Hotel- ein? Viele Markengeber garantieren das. schafter hält unter anderem drei Center
gesellschaften mit ihren bekannten Für den Eigentümer ergibt sich damit Parcs im Bestand, sodass wir uns auch
Marken ändern? aber das Problem, dass er plötzlich einen mit der Ferienhotellerie beschäftigen.
Managementvertrag mit dem Marken- Aber natürlich sind für uns auch die
Deitermann: Mit ihrem Wunsch nach geber hat, den er laut Gesetz so nicht typischen Stadthotels an A-Standorten
reinen Managementverträgen werden eingehen darf. interessant. An B-Standorten sind wir im
selbst die großen Hotelgesellschaften Rahmen von Franchiseverträgen aktiv.
bei den Investoren nach wie vor auf Kann es sein, dass Hotelgesell-
Granit beißen. In der Regel findet man in schaften wieder dazu übergehen,
Deutschland keine Bank, die einem ein in eigene Immobilien zu investie- Martin Gräber n
www.hotelbau.de Januar/Februar 2012 17
19Investor Relations
Bild: M. Gräber/hotelbau
ASCAN KÓKAI, HANS-PETER HERMANN, INVESCO REAL ESTATE
„Am Erfolg
des Hotelbetriebs
Hans-Peter Hermann (l.) und Ascan Kókai.
partizipieren“
Als Teil der Invesco Ltd., einer unabhängigen und weltweit
agierenden Investmentgesellschaft, verwaltet die Invesco Real
Estate ein Vermögen von 37,3 Mrd. Euro. Immobilienwert-
papiere bilden mit 14,4 Mrd. Euro den höchsten Posten, gefolgt
von direkten Immobilieninvestments in den USA in Höhe von
12,6 Mrd. Euro. 4,1 Mrd. Euro sind in Immobilien in Europa und
6,2 Mrd. Euro in Asien angelegt. 22 Prozent des europäischen
Investitionsvolumens in Immobilien machen Hotels aus. Ascan
Kókai, Director Hotel Fund Management, und Hans-Peter
Hermann, Senior Asset Manager Hotel Fund Management,
erklären die Anlagestrategie des Fondsanbieters.
Herr Kókai, der Hotel-Anteil am immobilien angelegt, danach kommen
Gesamtinvestitionsvolumen der mit 22 Prozent gleich die Hotelimmobilien.
Invesco Real Estate ist mit derzeit Es folgen mit 16 Prozent das Retail-
22 Prozent in Europa für eine Segment, dann mit 9 Prozent der indus-
Immobilienfondsgesellschaft unge- trielle Sektor und mit 7 Prozent die
wöhnlich hoch. sonstigen Immobilien. An dieser Auf-
teilung erkennt man bereits, dass Hotel-
Ascan Kókai: Stimmt. 46 Prozent unseres investments bei uns ein strategisches
Gesamtvolumens in Europa ist in Büro- Geschäftsfeld bilden. Im Gegensatz zu
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14 März/April 2012 www.hotelbau.deInvestor Relations
anderen Fondsgesellschaften betrachten legt haben und der heute ein Volumen nen wir ausschließlich im Sinne der
wir Hotelimmobilien nicht als Bei- von 650 Mio. Euro aufweist, hatten sich Investoren agieren. Wir sind nicht von
mischung zu gemischten Fonds, sondern vorrangig deutsche Investoren beteiligt. Interessen getrieben, die einer Bank
bündeln diese in reinen Hotelfonds. Bei unserem zweiten Hotelfonds, dessen oder einer Versicherung dienlich sind.
Basis ein von uns im März 2011 akqui-
Hans-Peter Hermann: Für das Hotel- riertes Portfolio von fünf NH Hotels Was sind die Vorzüge von Hotel-
segment haben wir ein Team von acht bildet, kommen die Investoren aus investments gegenüber anderen
Experten aufgebaut, die sich ausschließ- Deutschland, England, Frankreich und Immobilienklassen?
lich darum kümmern. Dieses Know-how Skandinavien. Dieser zweite Fonds hat
möchten wir zielgerichtet nutzen und derzeit ein Volumen von 200 Mio. Euro, Hermann: Emotion (lacht). Es ist defini-
das Geschäft weiter vorantreiben. soll aber noch weiter ausgebaut werden. tiv spannender, über eine Hotelimmobilie
Unsere Inhouse-Expertise ist unsere Dafür suchen wir sowohl geeignete zu reden als über ein Shopping-Center
Visitenkarte für die Anleger. Objekte als auch Anleger. Derzeit befin- oder ein Logistikzentrum.
den wir uns gerade in der Abschlussphase
Gibt es innerhalb der Invesco Real eines Ankaufs in den Niederlanden. Kókai: Stimmt. Emotion kann aber auch
Estate ein festgelegtes Limit für bedeuten, dass einzelne Investoren nicht
den Hotelanteil? Wie viele Zimmer umfassen beide rational auf wirtschaftlicher Basis in
Fonds? Bieterprozesse gehen.
Kókai: Nein. Da aber unsere anderen
Geschäftseinheiten ebenfalls bestrebt Hermann: 3.600 Zimmer in Fonds I, Sie sprechen jetzt von ultrareichen
sind, zu expandieren, schwankt der Hotel- 1.300 Zimmer in Fonds II, zusammen Privatanlegern oder arabischen
Anteil abhängig vom Gesamtgeschäft. also 4.900 Zimmer. Staatsfonds, die ohne Rücksicht auf
Renditen Mondpreise bezahlen.
Wer sind Ihre Anleger? Was unterscheidet Invesco Real
Estate von Banken-gebundenen Kókai: Ja. Um diesen aus dem Weg zu
Kókai: Wir richten uns ausschließlich an Fondsgesellschaften? gehen, bewegen wir uns im 3- bis 4-
institutionelle Anleger, sprich Versiche- Sterne- und nicht im Luxussegment. Das
rungen und Versorgungswerke, Dach- Kókai: Als unabhängige Investment- Luxussegment ist oft sehr Ego-getrieben.
fonds und Unternehmen. An unserem gesellschaft, die nicht Teil einer Ver- Dazu kommt, dass Luxushotels in Boom-
ersten Hotelfonds, den wir 2006 aufge- sicherungs- oder Bankengruppe ist, kön- Zeiten zwar sehr gut laufen, in
Bild Invesco (2)
Das Mercure Grand Hotel Biedermeier in Wien (links), dessen Erwerb im Herbst 2010 erfolgte, gehört mit 16 weiteren Hotels zum 650 Mio. Euro
schweren Hotelfonds I der Invesco Real Estate. Der Erwerb des Novotel in Hannover (rechts) Ende 2010 war der letzte Zukauf, den die Invesco
Real Estate für diesen 2006 aufgelegten Fonds getätigt hat.
www.hotelbau.de März/April 2012 15
19Investor Relations
Krisenzeiten aber die ersten sind, die mit Hermann: Ausschließlich in Bestands- Existieren bereits Management-
Problemen zu kämpfen haben. immobilien, die, wenn möglich, bereits verträge?
drei Jahre in Betrieb sind. Dies liefert
Sind Hotelinvestments rendite- einen verlässlichen Track Record, aus Hermann: Noch nicht. Den NH Hotels in
stärker oder -schwächer als andere dem sich zuverlässige Prognosen ablei- Fonds II liegen Hybridverträge zugrunde.
Immobilienklassen? ten lassen. Außerdem ermöglicht uns der Wir haben jedoch bei anderen Zu-
Erwerb von Bestandsimmobilien das kaufsoptionen bereits Management-
Kókai: Entgegen ihrem Ruf sind Hotel- allokierte Kapital unserer Investoren verträge geprüft.
investments unseren Analysen nach sofort eine Rendite verdienen zu lassen
stabiler, weniger volatil und auch ten- und nicht erst zwei oder mehr Jahre auf Wie sieht es mit Franchiseverträgen
denziell Ertragschancen-reicher. die Fertigstellung zu warten aus?
Hermann: Das hängt zum großen Teil Der Betreiber ist damit bereits vor- Kókai: Gibt es. Unser Courtyard by
mit der Vertragsgestaltung mit den handen. Marriott in Stockholm und unser
Betreibern zusammen. Bei Hotels sind Doubletree by Hilton in Aberdeen sind
Pachtverträge mit einer Laufzeit von 20 Kókai: Nicht immer. Wir haben auch Franchisebetriebe mit einer jeweils
Jahren und mehr die Regel. In anderen schon betreiberfreie Akquisitionen getä- dazwischengeschalteten Pachtgesell-
Immobilienklassen lässt sich das kaum tigt, beispielsweise bei ausgelaufenen schaft.
durchsetzen. Bei einem Logistikzentrum Pachtverträgen. Wenn uns eine Oppor-
beispielsweise ändert sich der Miet- tunität zusagt, bemühen wir uns, einen Wie sieht generell Ihre Investment-
vertrag innerhalb von fünf Jahren doch neuen Betreiber zu finden. Wir kaufen strategie aus?
recht häufig. jedoch nur, wenn wir den Betreiber
haben, das heißt, zeitgleich zum Kauf- Hermann: Fonds I ist in der Haltephase,
Schließen Sie ausschließlich Fest- vertrag muss der Pachtvertrag geschlos- Fonds II ist in der Akquisitionsphase.
pachtverträge mit den Betreibern sen werden.
ab? Was ist die übliche Haltedauer
Hermann: Oft ist es sogar besser, einen Ihrer Hotelimmobilien?
Kókai: Nein, im Gegenteil. Wir bevor- neuen Betreiber mitzubringen, von dem
zugen Hybridverträge mit variablen man sich ein besseres Ergebnis erwartet. Kókai: Sieben bis zehn Jahre.
Pachtkomponenten. Eine festgelegte Manchmal kommt es auch vor, dass mit
Mindestpacht wird durch am Umsatz- dem Betreiber ein Managementvertrag Sind derzeit Verkäufe geplant?
und/oder am Gewinn orientierte Anteile vorliegt, den wir so nicht oder nur
ergänzt. Durch unser Expertenteam adjustiert übernehmen könnten. Kókai: Wir prüfen unsere Objekte alle
haben wir ein tiefgehendes Verständnis sechs Monate und entscheiden dann, ob
vom Hotelgeschäft und können den zu Weil Sie dem Investmentgesetz wir sie weiter halten oder ob sich auf-
erwartenden Cashflow auch über einen unterliegen, das Fondsgesell- grund des Marktklimas oder objekt-
längeren Zeitraum einschätzen. Mittel- schaften das Abschließen von spezifischer Faktoren ein frühzeitiger
und langfristig liegt die Umsatzent- Managementverträgen verbietet? Verkauf anbietet.
wicklung in der Hotellerie über der
Inflationsrate und über der Indexierung Kókai: Nein, wir unterliegen nicht dem Ist derzeit ein guter Zeitpunkt zum
von Festpachtverträgen. Da wir uns in deutschen Investmentgesetz, da unsere Verkauf?
der Lage sehen, mit dem Betriebsrisiko Fonds in Luxemburg aufgelegt sind und
umzugehen, wollen wir durch die ergeb- von der dortigen Finanzaufsichtsbehörde Kókai: Es ist definitiv viel Kapital im
nisorientierte Vertragsgestaltung am reguliert werden. Allerdings hatten wir Markt. Private Equity-Unternehmen sind
Erfolg des Hotelbetriebs wirtschaftlich für Fonds I festgelegt, dass dieser aus- auch wieder aktiv und die Zinsen sind
partizipieren. schließlich Pachtverträge und keine extrem niedrig. Allerdings kann es für
Managementverträge eingehen darf. Käufer schwierig werden, von den
Investieren Sie ausschließlich in Fonds II darf dies, jedoch nur als Bei- Banken eine Finanzierung zu erhalten,
fertiggestellte Objekte oder auch mischung bis zu einem Anteil von 20 da diese derzeit eine stärkere Kapital-
in Projektentwicklungen? Prozent des Gesamtvolumens. hinterlegung leisten müssen. Ob sich
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20 März/April 2012 www.hotelbau.deSie können auch lesen
