SCHWEIZ IMMOBILIA - SVIT Schweiz
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# 02 — FEBRUAR 2022 — 89. Jahrgang / Erscheint monatlich / CHF 7.– / www.svit.ch
SC HW E IZ IMMOBILIA
Swiss Real
Estate Forum
23. – 24.06.2022
FOKUS
GABRIEL JUNDT
ÜBER UM- UND
ZWISCHEN-
NUTZUNGEN
04
IMMOBILIEN-
WIRTSCHAFT
ZWISCHEN-
LEERSTAND
NUTZEN UND
KOSTEN SPAREN
16 NUTZUNG UND
BAU & HAUS
IHRE STANDORT-
FAKTOREN
HAUS-ANALYSE
HILFT EIGEN-
TÜMERN
48
EDITORIAL
28
ANZEIGE
VON—ANDREAS INGOLD
RPG2 – HALB
VOLL ODER HALB
LEER?
Mitte Januar hat die ständerätliche Umwelt-
kommission das Ergebnis des Vernehmlassungs-
verfahrens zur Teilrevision des Raumplanungs-
gesetzes (RPG2) vom vergangenen Herbst
bekannt gegeben. Mit dieser 2. Etappe will die
Kommission der Landschaftsinitiative einen
indirekten Gegenvorschlag gegenüberstellen.
Der SVIT Schweiz hatte sich zum Entwurf eben-
falls vernehmen lassen und die Vorlage im
Grundsatz begrüsst.
Zur Erinnerung: Inhalt von RPG2 ist die Neu-
ordnung des Bauens ausserhalb der Bauzone mit
dem Ziel, die Zahl aller Gebäude im Nichtbauge-
biet und die Bodenversiegelung, die durch nicht
VERTICAL-L_NACHHALTIGE
SYSTEMBAULÖSUNGEN IN
RPG2 IST EIN WEITE-
RER LACKMUSTEST,
URBANEN LÜCKEN
OB WIR IN UNSERER
DIREKTEN DEMO-
KRATIE NOCH ZU
KOMPROMISSEN Vertica-L ist unsere Lösung in
BEREIT SIND.» nachhaltiger Holzbauweise für Baulücken
in innerstädtischen Strukturen.
ANDREAS INGOLD
landwirtschaftliche Bauten und Anlagen verur- Lernen Sie uns kennen als innovativen
sacht wird, zu stabilisieren. Das Ergebnis zeigt, Partner, der Sie von der Entwicklung bis
wie diametral unterschiedlich die Auffassungen
von Kantonen, Parteien und Verbänden sind.
zur Realisierung vor Ort in allen
Halb voll ist das Glas für die Hälfte der Kantone, Situationen ideenreich und kompetent
die bürgerlichen Parteien und die Mehrheit der unterstützt.
Wirtschafts- und kantonalen Bauernverbände.
Halb leer ist es für Linke, Grüne und Umwelt
organisationen.
Aus Sicht des SVIT Schweiz ist das nicht Kurze Bauzeiten, geringe Lärmemissionen
standortgebundene Bauen ausserhalb des Bauge- und alles aus einer Hand.
biets ein Hauptgrund für die zahlreichen Volks
initiativen der letzten Jahre. Es ist unbestritten,
dass die Bereitstellung von Wohn- und Arbeitsflä- Für eine nachhaltige Städteverdichtung.
chen für eine wachsende Bevölkerung und Wirt-
schaft im Baugebiet erfolgen muss, und der Ver-
band unterstreicht gleichzeitig seine Forderung,
Hürden für die Innenverdichtung abzubauen.
Nach Massgabe des Berichts steht der Kom-
mission und danach dem Parlament eine intensi-
ve Debatte bevor, an deren Ende wir mit leeren
Händen dastehen könnten. Vieles hängt davon ab, 5074 Eiken/AG _tel. 061 826 86 86
ob Kompromisse möglich sind oder ob die Gegner
dogmatisch an ihren Forderungen festhalten.
2 IMMOBILIA / Februar 2022
INHALT
IMMOBILIA —INHALT NR. 02 FEBRUAR 2022
FOKUS
04 «MEHRFAMILIENHÄUSER SIND UNSER KERNGESCHÄFT»
10 Gabriel Jundt, CEO von Intermezzo, erklärt die Standortfaktoren bei
Zwischennutzungen und verrät, worauf er bei der Mieterauswahl achtet.
IMMOBILIENWIRTSCHAFT
12 MEHRWERT FÜR DIE ZIVILGESELLSCHAFT
Oft werden temporäre Nutzungen von Gebäuden als Zwischennutzungen
deklariert. Um dieser Bezeichnung wirklich gerecht zu werden, ist auch ein
Mehrwert für die Zivilgesellschaft erforderlich. Alles andere ist provisorisch.
18 RAUM FÜR PREISSENSITIVE BRANCHEN
Anhand datengestützter Analysen ist ersichtlich, dass die Zwischennutzer
auf Industriearealen überwiegend aus preissensitiven Branchen stammen.
21 HILFE BEI ENTMIETUNGEN
IMMOBILIENPOLITIK Der SVIT Zürich hat in Zusammenarbeit mit der Age-Stiftung und
BEGÜNSTIGUNG STATT Branchenvertretenden einen «Orientierungsrahmen für sozialverträgliche
Entmietungsprozesse» entwickelt.
ZWANG 24 GEHT DER EIGENHEIMBOOM ZU ENDE?
DER BUNDESRAT SIEHT STEUERLICHE BEGÜNSTI- Die Nachfrage nach Eigentumswohnungen und Einfamilienhäusern hat sich
GUNGEN UND VERFAHRENSERLEICHTERUNGEN FÜR während der Pandemie markant erhöht. Der Übergang in die endemische
PHOTOVOLTAIKANLAGEN VOR. ER HAT DIE VERNEHM- Phase lässt die Eigenheimnachfrage nun vielerorts wieder sinken.
LASSUNG ZUM ENERGIEGESETZ ERÖFFNET. 26 DER MONAT IN DER IMMOBILIENWIRTSCHAFT
IMMOBILIENRECHT
34 DÜRFEN WIR IN BUNKERN WOHNEN?
Auch wenn Gemütlichkeit unterschiedlich empfunden wird, können
mangelhafte Belichtung und Zimmer im Erdreich Bauprojekte jäh beenden.
36 2021 IM SACHEN- UND BODENRECHT
Prof. Dr. iur. Roland Pfäffli fasst das Jahr 2021 in Gesetzgebung und Recht-
sprechung auf dem Gebiet des Sachen- und Bodenrechts zusammen und gibt
einen Überblick über die Neuerungen der Fachliteratur.
16 BAU & HAUS
IMMOBILIENWIRTSCHAFT 42 STADTPERLEN AM SEE UND FLUSS
Thun hat eine lebhafte Vergangenheit und gilt als Stadt mit hoher
LEERSTAND NUTZEN UND Lebensqualität. Vor sieben Jahren startete die Touristenstadt mit der
DABEI KOSTEN SPAREN Ortsplanungsrevision, die sich nun auf der Zielgeraden befindet.
EINE ZWISCHENNUTZUNG IST DIE LÖSUNG, UM 46 «THUN SOLL VOR ALLEM QUALITATIV WACHSEN»
EIGENTÜMER VOR FINANZIELLEM SCHADEN UND Der Thuner Stadtarchitekt Florian Kühne spricht über die laufende
DIE IMMOBILIEN VOR VERFALL UND VANDALISMUS Ortsplanungsrevision und das Stadtentwicklungskonzept von Thun.
ZU SCHÜTZEN. WIR ZEIGEN ANHAND DES EHE
IMMOBILIENBERUF
MALIGEN «WALDHAUS DOLDER», WIE EINE ZWISCHEN-
NUTZUNG ABLÄUFT. 50 WENN DER MIETER DAS CHALET VERFEUERT
Der Rechtsanwalt Hans Bättig hat angehenden Immobilienfachleuten
35 Jahre lang das Mietrecht nähergebracht. Wir haben ihn zum Abschluss
seiner Dozententätigkeit zum Gespräch getroffen.
52 SVIT YOUNG UNTER NEUER FÜHRUNG
Da dem SVIT Zürich der Nachwuchs am Herzen liegt, hat er 2016 die
Jugendkommission SVIT Young Zürich ins Leben gerufen. Nun steht ein
Führungswechsel an der Spitze an.
56 INVESTOREN TROTZEN OMIKRON
Die Schweizer Immobilienmesse für Investoren konnte Mitte Januar nach
48 einem Jahr der physischen Absenz wieder ihre Tore öffnen.
57 AUS- UND WEITERBILDUNG: AKTUELLE LEHRGÄNGE
BAU & HAUS 58 BERUFSBILDUNGSANGEBOTE DES SVIT
INSTRUMENT FÜR DIE VERBAND
SIEDLUNGSERNEUERUNG 62 VON DEN ERWARTUNGEN ÜBERFORDERT
Die Vermarktung einer Immobilie ist für jedermann ein Kinderspiel.
WESHALB WERDEN ÄLTERE BAUTEN VERNACH-
Wirklich? Die Realität zeigt: Der Verkauf in Eigenregie birgt grosse Risiken.
LÄSSIGT? WIE LÄSST SICH DIESES PROBLEM BEHEBEN?
64 SVIT OSTSCHWEIZ: NEUJAHRSAPERO
DIE HAUS-ANALYSE VON ESPACESUISSE – EIN INS
66 «EINE FLACHDACH-ÜBERWACHUNG IST RELATIV GÜNSTIG»
TRUMENT FÜR DIE SIEDLUNGSERNEUERUNG – BIETET
Am 71. KUB-Lunchgespräch erklärte Flavio Wyss von Orkanet Siworks wie
ANTWORTEN AUF DIESE FRAGEN.
die Fernüberwachung der Dachdichtigkeit funktioniert und was sie kostet.
67 KURZMELDUNGEN VERBAND
STANDARDS: STELLENMARKT 60 / MARKTPLATZ & PRODUKTE-NEWS 68 / BEZUGSQUELLENREGISTER 71 / ADRESSEN & TERMINE 73 / ZUGUTERLETZT & IMPRESSUM 74
IMMOBILIA / Februar 2022 3
«ÄLTERE MEHRFAMILIEN-
HÄUSER SIND UNSER
KERNGESCHÄFT»
4 IMMOBILIA / Februar 2022
FOKUS INTERVIEW
UM- UND ZWISCHENNUTZUNG
Gabriel Jundt, CEO von Inter-
mezzo, erklärt die Standortfak-
toren bei Zwischennutzungen
und verrät, worauf er bei der
Mieterauswahl achtet.
INTERVIEW—DIETMAR KNOPF*
FOTOS—URS BIGLER
Welchen Zweck ausser dem Vermietungs
geschäft können temporäre Um- und
Zwischennutzungen noch haben?
Gabriel Jundt: Den Zweck einer Zwischennutzung de-
finiert üblicherweise die Eigentümerschaft eines
Grundstücks. Sie kann zum Beispiel bestimmen, dass
aus einer Brache ein Spielplatz wird oder welches
ANZEIGE
IMMOBILIA / Februar 2022 5
FOKUS INTERVIEW
UM- UND ZWISCHENNUTZUNG
Zielpublikum mit der Zwischennutzung angespro- des Objekts so marode ist, dass die Sicherheit der
chen werden soll. Dies kann auch eine nicht kom- Zwischennutzer gefährdet wäre. Ein Hindernis
merzielle Zwischennutzung sein. können auch Auflagen hinsichtlich der Nutzungs-
Gibt es verschiedene Arten von Zwischen art sein, zum Beispiel bei einer Fläche für einen
nutzungen? Gastronomiebetrieb.
Ich würde Zwischennutzungen in erster Linie nach Wie unterscheiden sich Zwischennutzungen
der Objektart unterscheiden, also zwischen Wohn-, im ländlichen und städtischen Raum?
Gewerbe-, Büro- und Industrieliegenschaften. Generell funktionieren Zwischennutzungen in
Meistens ergibt sich daraus auch der Zweck der der Stadt deutlich besser als auf dem Land. Mei-
Zwischennutzung und das Zielpublikum. Ein wei- ner Erfahrung nach kann man in Städten auch für
teres Kriterium kann die Lage sein. Ferner können kurze Zeiträume noch einen Mieter für eine Woh-
wir Zwischennutzungen bezüglich ihrer Dauer nung oder ein Büro finden. Doch ausserhalb der
klassifizieren. Agglomeration ist dies deutlich schwieriger. Eine
Welches sind die wichtigsten gesetzlichen Ausnahme sind abgelegene Industrieareale, dafür
Anforderungen für Zwischennutzungen? finden Eigentümer eher noch einen Nutzer, be-
Es gibt meines Wissens keine Gesetze, die speziell BIOGRAPHIE
sonders dann, wenn der Vertrag über mehrere
für Zwischennutzungen geschaffen worden sind. Je GABRIEL JUNDT Jahre läuft.
nach Vertragsgestaltung werden unterschiedliche (*1988) ist gelernter Über welche Kanäle kommunizieren Sie
Rechtsgebiete berührt, beispielsweise das Miet- Elektroinstallateur und mit Ihren Kunden bzw. inserieren Sie Ihre
recht, die Gebrauchsleihe, baurechtliche Vorschrif- hat auf dem zweiten Angebote?
Bildungsweg nebenbe-
ten und das Obligationenrecht im Allgemeinen. ruflich die Matura ab-
Unsere Kommunikation läuft überwiegend über
Welche Liegenschaften sind aus solviert. Während sei- konventionelle Onlineplattformen wie beispiels-
bestimmten Gründen für eine Zwischen nes Jurastudiums weise Flatfox oder Urbanhome, wo viele Interes-
nutzung ungeeignet? wurde er Unterneh- senten auch nach temporären Wohnlösungen su-
mensinhaber und
Manche Immobilien eignen sich weniger dafür, Geschäftsführer von chen. Zunehmend werden wir jedoch von unserem
weil ihre Lage unattraktiv ist oder die Bausubstanz Intermezzo Houses AG. Netzwerk weiterempfohlen.
6 IMMOBILIA / Februar 2022
In leerstehenden Immobilien fehlt
oft die Infrastruktur, um Heizung,
Strom etc. mit jedem Mieter
individuell abrechnen zu können.
Stimmt es, dass Ihnen deshalb hohe
Unterhaltskosten entstehen?
Hohe Unterhaltskosten entstehen für uns in ers-
In einem urbanen Umfeld kann man davon ter Linie durch die sanierungsbedürftigen Liegen-
ausgehen, dass die Nachfrage nach Räumen schaften. Da wir die Mietobjekte selten in ein-
für Zwischennutzung das Angebot in der wandfreiem Zustand vermieten können, sehen
Regel übersteigt. Teilen Sie diese wir uns in der Pflicht, den Mietern bei auftreten-
Einschätzung? den Problemen möglichst rasch zu helfen, selbst
Bedingt. Die Nachfrage ist abhängig von der Art der wenn es sich nur um einen verstopften Siphon
Zwischennutzung und saisonalen Effekten. Für handelt. Was die Nebenkosten betrifft, halten wir
Wohnräume wie hier in Zürich Altstetten ist die unsere Verträge so einfach wie möglich mit Pau-
Nachfrage sicher grösser als das Angebot. Gerade schalbeträgen für Nebenkosten und Internet.
IM LÄNDLICHEN
zu Semesterbeginn, wenn neue Studenten eine Ähnliches gilt für unsere Vereinbarungen mit den
RAUM SIND Bleibe suchen, sind unsere Auftragsbücher voll. Da- Eigentümern.
ZWISCHEN gegen kann es im November oder Dezember vor- Wer sind Ihre typischen Mieter?
NUTZUNGEN kommen, dass wir für eine Weile auf unseren Im- Studenten sind unsere grösste Mietergruppe; das
SCHWIERIGER. mobilien sitzen bleiben. hat vor allem praktische Gründe. Da uns auch die
Bieten Sie Zwischennutzungen für alle Baupläne der Eigentümerschaft am Herzen lie-
wichtigen Immobilienklassen (Wohnungen, gen, vermieten wir grundsätzlich keine Wohnun-
Büro, Gewerbe und Industrie) an? gen an Familien mit Kindern, da sie am ehesten in
Theoretisch schon, aber in der Praxis vermieten wir der Lage sind, den vereinbarten Kündigungster-
rund 80% Wohn- und 20% Gewerbeliegenschaften. min mit rechtlichen Schritten zu verzögern. Für
Das hat sich wohl aus dem entstandenen Netzwerk Studenten oder auch Expats kann ein befristetes
mit unseren Stammkunden in diese Richtung ent- Mietverhältnis sehr gelegen kommen, da sie sonst
wickelt. Wiederkehrende Kunden sind zum Bei- keine Bleibe finden und so Zeit gewinnen, sich neu
spiel Liegenschaftsverwaltungen oder Bauunter- zu orientieren. Oft können wir nach Ablauf der
nehmungen. Mietdauer auch Anschlusslösungen bieten.
IMMOBILIA / Februar 2022 7
FOKUS INTERVIEW
UM- UND ZWISCHENNUTZUNG
Nach welchen Kriterien wählen Sie die
Zwischennutzer aus?
Wichtig ist zunächst einmal, die Bedürfnisse des
Eigentümers zu schützen. Da unsere Tätigkeit oft Welche Potenziale sehen Sie am Markt für
zukünftige Bauvorhaben betrifft, wollen wir die Zwischennutzungen?
besten Voraussetzungen schaffen, dass die Liegen- In Städten wie Zürich, Bern oder Basel gibt es zahl-
schaften zum vereinbarten Termin leer stehen. reiche Mehrfamilienhäuser, die kurz vor einer
Zwischenmieter müssen auch eine gewisse Flexi- Kernsanierung oder ihrem Abriss stehen. Dabei
bilität mitbringen, denn gerade bei älteren Liegen- wird es immer eine Leerstandsphase geben, in der
schaften kann es vorkommen, dass eine Heizung eine Zwischennutzung Sinn macht. Also für die
mehrmals aussteigt oder die Wände ringhörig sind. Zwischennutzung von Wohnliegenschaften sehe
Wenn wir Wohngemeinschaften bilden, versuchen ich für die nächsten Jahre ein grosses Potenzial.
wir möglichst einen guten «Match» hinzukriegen. Auch leerstehende Büroflächen nehmen zu auf-
Führen die guten Renditen von Zwischen grund der Entwicklung in Sachen Homeoffice. Es
nutzungen in Städten dazu, dass daraus eine bleibt abzuwarten, wie nachhaltig diese Entwick-
Dauermietverhältnis wird? lung ist.
Nein, das war jedenfalls bei uns bisher nie der Fall. Beschreiben Sie kurz Ihren persönlichen
Allerdings kann ich mir vorstellen, dass bei der Werdegang und wie es zur Gründung von
Zwischennutzung eines Areals plötzlich eine Idee Intermezzo kam?
auftaucht, die sich für ein Dauermietverhältnis Intermezzo ist 2014 von drei Inhabern gegründet
eignet. Zwischennutzungen sind sehr aufwendig. worden. Nach meiner Berufsausbildung als Elek-
Um Mieterinnen für eine befristete Zeit in vorwie- troinstallateur habe ich über den Erwachsenen-
gend älteren Liegenschaften zu finden, müssen at- bildungsweg ein Jurastudium gestartet und ne-
traktive Angebote gemacht werden. Auch der In- benbei bei Intermezzo gejobbt. Die Themen
vestitions- und Unterhaltsbedarf ist nicht zu Immobilien und Bauen faszinierten mich auf-
unterschätzen und drückt auf die Rendite. Die Ren- grund meines Werdegangs. Nach einem Jahr frag-
dite ist für die Eigentümerschaft nie das Hauptan- ten mich die Gründer, die zu wenig Zeit für Inter- *DIETMAR
KNOPF
liegen, sondern das Verhindern von Leerstand. mezzo hatten, ob ich die Firma übernehmen wolle,
Gibt es eine Maximaldauer für Zwischen anderenfalls würde sie liquidiert werden. Wie Sie Der diplomierte
Architekt ist
nutzungen? sehen, bin ich also eher durch Zufall zum Firmen- Chefredaktor der
Nein, grundsätzlich nicht. inhaber geworden. Zeitschrift Immobilia.
8 IMMOBILIA / Februar 2022
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IMMOBILIENPOLITIK
ENERGIEPOLITIK
Der Bundesrat hat ein Vernehm-
SOLARANLAGEN:
lassungsverfahren zur Revision des
Energiegesetzes eröffnet. Dieses
sieht steuerliche Begünstigungen
BEGÜNSTIGUNG und Verfahrenserleichterungen für
Photovoltaikanlagen vor. Von einem
STATT ZWANG Zwang für den Zubau von Solaran
lagen bei Neubauten sieht er ab.
TEXT—IVO CATHOMEN*
BILD: SOLAR AGENTUR SCHWEIZ
Plusenergie-Einfami-
lienhaus (Neubau) in
Kleinlützel SO mit
einem Eigenenergie-
versorgungsgrad von
VERNEHMLASSUNGSVER Kantone in Schutzzonen weiterhin eine Be- 282%, ausgezeichnet
FAHREN GESTARTET willigungspflicht vorsehen können. am Solarpreis 2021
An seiner Sitzung vom 2. Februar 2022 Gemäss der Botschaft des Bundesrats mit PlusEnergieBau-
Diplom.
hat der Bundesrat die Vorlage für die Revisi- sieht die aktuelle Steuerpraxis in den aller-
on des Energiegesetzes und weiterer Erlasse meisten Kantonen vor, dass Privatpersonen
in die Vernehmlassung gegeben. Neben der die Investition in eine Solaranlage auf beste-
angestrebten Beschleunigung des Bewilli- henden Bauten als Liegenschaftsunterhalts-
gungsverfahrens für grosse Wasser- und kosten in der Steuererklärung vom Einkom- MELDE- STATT BEWILLIGUNGS
Windkraftanlagen will die Regierung den men abziehen können. Die Grenzen zwischen VERFAHREN
Ausbau der Photovoltaik vorantreiben. Da- einem Neubau und einer bestehenden Baute Die Regelung im Raumplanungsgesetz,
für sollen die Investitionen von Privatperso- setzen die Kantone allerdings unterschied- wonach auf Dächern genügend angepasste
nen in Photovoltaikanlagen neu auch bei lich an. In der Regel wird eine Baute dann als Solaranlagen in Bau- und Landwirtschafts-
Neubauten steuerlich abzugsfähig und die bestehend angenommen, wenn die Solaran- zonen keiner Baubewilligung bedürfen,
Zulassung von Solaranlagen an Fassaden lage auf einem Gebäude installiert wird, das sondern der zuständigen Behörde lediglich
vereinfacht werden. Die ursprünglichen Plä- mindestens fünf Jahre alt ist. Mit der Anpas- zu melden sind, hat sich nach Auffassung
ne der Energieministerin Simonetta Som- sung des Bundesgesetzes über die direkte des Bundesrats bewährt. Sie soll daher auf
maruga gingen weiter. Sie wollte eine Pflicht Bundessteuer und des Steuerharmonisie- Solaranlagen an Fassaden ausgedehnt wer-
für Photovoltaik- oder Solarthermieanlagen rungsgesetzes soll diese Abzugsmöglichkeit den. Der Bundesrat kann dabei festlegen,
bei Neubauten. Ihr Ansinnen, das vor weni- auf Solaranlagen auf neue Gebäude ausge- unter welchen Voraussetzungen eine So-
gen Tagen in den Medien publik wurde, dehnt werden, damit deren Eigentümer fi- laranlage an Fassaden als genügend ange-
stiess allerdings auf breite Ablehnung. Die nanziell nicht benachteiligt werden. Damit passt gilt. Das geltende Recht sieht zudem
«Neue Zürcher Zeitung» bezeichnete eine kann auch verhindert werden, dass Solaran- vor, dass das kantonale Recht in klar um-
solche Pflicht als ein gravierender Eingriff in lagen erst mit Verzögerung gebaut werden, schriebenen Typen von Schutzzonen eine
die Eigentumsrechte der Hausbesitzer. wie dies heute zur steuerlichen Optimierung Baubewilligungspflicht vorsehen kann.
oftmals geschieht. Zum anderen bedürfen Solaranlagen auf
STEUERLICHE BEGÜNSTIGUNG Der Bundesrat geht gemäss Botschaft da- Kultur- und Naturdenkmälern von kanto-
VON PRIVATEIGENTÜMERN von aus, dass jedes Jahr etwa 6000 neue naler oder nationaler Bedeutung stets einer
Von diesem Plan ist der Gesamtbundesrat Wohngebäude mit Solaranlagen ausgestat- Baubewilligung.
nun abgerückt. Stattdessen soll zusätzlich tet werden könnten. Die mittleren Erstel- Das Vernehmlassungsverfahren läuft
ein Anreiz für Eigentümer geschaffen wer- lungskosten für Photovoltaikanlagen im bis zum 23. Mai 2022.
den, indem die Investitionen in Photovolta- Wohnbereich lagen 2020 bei einer mittleren
ikanlagen auch bei Neubauten steuerlich ab- Leistung von 13 kW bei rund 27 000 CHF.
zugsfähig werden sollen, wie dies heute bei Der Bund rechnet mit Mindereinnahmen
Sanierungen bereits der Fall ist. Weiter will von 32 bis 40 Mio. CHF, wobei 30% dieser
der Bundesrat die Zulassung von Solaranla- Mindereinnahmen bei der direkten Bundes- *IVO CATHOMEN
gen an Fassaden vereinfachen. Für Fassaden steuer und 70% bei den Kantons- und Ge- Dr. oec. HSG, ist Herausgeber der
soll ein Meldeverfahren genügen, wobei die meindesteuern anfallen dürften. Zeitschrift Immobilia.
10 IMMOBILIA / Februar 2022IMMOBILIENPOLITIK
KURZMELDUNGEN ANZEIGE
Einladung
SCHWEIZ
MEHR EIGEN
MITTEL FÜR
HYPOTHEKEN
Der Bundesrat hat an seiner
Sitzung vom 26. Januar dem
Antrag der Schweizerischen
Nationalbank zugestimmt, den
antizyklischen Kapitalpuffer
zu reaktivieren. Um den zuneh-
menden Risiken am Hypothe- QuorumDigital
kar- und Immobilienmarkt BILDUNGS
entgegenzuwirken, müssen die OFFENSIVE IN DER QuorumDigital
Banken ab dem 30. Septem- GEBÄUDEBRANCHE
QuorumDigital
ber 2022 zusätzliche Eigenmit- Der Gebäudesektor der
tel für Wohnbauhypotheken in Schweiz kann und soll mass-
der Höhe von 2,5% halten. geblich zur Senkung der CO2-
Emmissionen beitragen. Dazu
WOHNEN IN müssen Hunderttausende fos-
QuorumDigital
ZEITEN VON sile Heizungen durch erneuer-
COVID-19 bare Heizsysteme ersetzt, eine
Die Bedeutung des Woh- grosse Anzahl an Gebäuden
nens hat während der Pande- energetisch saniert, intelligen-
mie zugenommen. Grössere te Steuerungssysteme instal- Die ERP Software für eine professionelle
Wohnungen und Wohneigen- liert und auch die Stromversor- Immobilienbewirtschaftung
tum waren während der letz- gung der Gebäude vollständig
ten Monate besonders gefragt. auf erneuerbare Energien
Dies sind Beobachtungen der umgestellt werden. Doch schon
Eidgenössischen Kommission heute fehlen in der Gebäude- Portal, Cockpit, Workflow
für Wohnungswesen EKW. Sie branche Fachkräfte und immer Wohnungsabnahme,
bilden eine Momentaufnahme weniger Auszubildende ent-
des zweiten Halbjahres 2021. scheiden sich für eine Lehre im Buchhaltung, ECM/DMS
Die EKW wird die Situation im Gebäudebereich. Mit der «Bil-
Rahmen ihres Mandats weiter dungsoffensive Gebäude» will
beobachten. die Gebäude- und Bildungs-
www.bwo.admin.ch branche nun in Zusammen
arbeit mit verschiedenen Bun-
ERKENNTNISSE desämtern Gegensteuer geben.
ZUM VERDICHTE
TEN WOHNEN ERDWÄRMESONDE
Durch die Pandemie hat sich MÖGLICH?
der Alltag verändert und ver- «Kann ich für mein Gebäu-
START LIGHT OPEN
dichtet. Das Leben spielt sich de eine Erdwärmesonde boh- Unsere Quorum Digital varianten
verstärkt im Privaten ab. Das ren?» Zur Beantwortung die-
wirft Fragen in Bezug auf das ser Frage hat das Bundesamt
Wohnen auf. Im Auftrag des für Energie eine Website lan-
Bundesamts für Wohnungs ciert, mit der abgeklärt wer-
wesen ging das Kompetenzzen- den kann, ob an einem beliebi-
trum für Typologie & Planung gen Standort eine Bohrung für
in Architektur der Hochschule eine Erdwärmesonde durch-
Luzern in Zusammenarbeit mit geführt werden darf. Die da- www.quorumsoftware.ch
TEC21 / espazium.ch dieser hinterstehende Software steht
Frage nach. Erkenntnisse dazu überdies als Open-Source-
sind in der Publikation «Dichte Anwendung zur Verfügung
auf dem Prüfstand» zusam- und soll die Digitalisierung im
mengefasst. Wärmesektor stärken.
www.bwo.admin.ch www.kann-ich-bohren.ch
IMMOBILIA / Februar 2022 11IMMOBILIENWIRTSCHAFT
ZWISCHENNUTZUNG
MEHRWERT
Oft werden temporäre Nutzungen
von Gebäuden als Zwischennutzun
gen deklariert. Um dieser Bezeich
FÜR DIE ZIVIL nung wirklich gerecht zu werden, ist
auch ein Mehrwert für die Zivilgesell
GESELLSCHAFT schaft erforderlich. Alles andere ist
provisorisch. TEXT—MATTHIAS BÜRGIN*
Neubad Luzern:
Die ehemalige
BILD: MATTHIAS BÜRGIN
Schwimmhalle
dient nun als Ort
für Veranstaltun-
gen aller Art.
ERHOLUNG FÜR IMMOBILIENPATIENTEN neuen Lösungen führen. Ähnlich wie bei der Dreifel-
Zwischennutzung bezeichnet den temporären und derwirtschaft, wo ein Teil der Anbaufläche ein Jahr
befristeten Gebrauch von Räumen und Freiflächen in lang brachliegt und sich selbst überlassen wird. Die-
der Zwischenzeit von Aufgabe einer früheren und Re- ser Teil wird zur Bodenerholung gepflegt und gedüngt
alisierung einer zukünftigen Nutzung. Von Besetzun- oder begrünt sich von allein und zeigt danach wieder
gen unterscheiden sich Zwischennutzungen durch die alte Ertragskraft. Offensichtlich brauchen auch ge-
Kooperation und vertragliche Regelungen zwischen wisse Immobilien eine Ruhepause, um zu neuer Stär-
Eigentümer und Nutzenden. Leerstehende Gebäu- ke zurückzufinden. Diesem Leerstand steht ein wach-
de oder ungenutzte Freiflächen sind Immobilienpati- sender Bedarf an preisgünstigen Räumen seitens der
enten. Sie kennzeichnen Verwertungslücken, dort wo Zivilgesellschaft gegenüber. Viele Akteure aus K ultur,
Planung und Realität auseinanderdriften. Zwischen- Soziokultur, Kreativwirtschaft, Start-ups, Kleinge-
nutzungen können diese Lücke überbrücken und zu werbe, Bildung, Gesundheit, lokale Produktion und
In der Schweiz steigt wegen zuneh- schätzt die Hochschule Luzern ge- und Genehmigungsphase weiter Er-
mender Desindustrialisierung, Abwan- mäss einer Studie die Zahl der leerste- träge erwirtschaften, die Nutzer kön-
derung oder Rationalisierung die Zahl henden Gebäude zwischen 2000 und nen temporär und kostengünstig ihren
ZWISCHEN der leerstehenden Gebäude. Nicht nur 3000. Demgegenüber steht ein wach- Aktivitäten nachgehen und für die Ge-
Industrieareale liegen brach, sondern sender Bedarf an preisgünstigen Räu- meinden ergeben sich positive Effekte
NUTZUNG auch Büros, Läden, Schulen, Spitäler, men. Finden Leerstand und Raumbe- für die Innenentwicklung. Weitere In-
Restaurants oder kirchliche Gebäude. dürfnisse zusammen, können alle formationen zum Thema Um- und
Wie der Raumplanungsverband Es- Akteure davon profitieren. Eigentümer Zwischennutzung finden Sie unter
pacesuisse auf seiner Website mitteilt, können auch während der Planungs- zwischennutzung.ch.
12 IMMOBILIA / Februar 202258
Detailhandel, Gesundheit, Freizeit oder innovative der nicht nur die Immobilie, sondern durch die aus-
Gastronomie können sich gängige Marktmieten zur strahlende Wirkung auch das Quartier oder die Stadt
Verwirklichung ihrer Projekte und Aktivitäten nicht Mehrwerte erfahren. Extrovertierte Zwischennutzun-
leisten. gen dienen also der Verbesserung urbaner Qualitäten
und somit der Innenentwicklung, auch in eher länd-
PROVISORIUM ODER MEHRWERT FÜR DIE lichen Gebieten, so widersprüchlich das klingen mag.
GESELLSCHAFT Denn Qualitäten wie Zugänglichkeit, Brauchbarkeit,
Zwischennutzungen, welche nur aus einem rein Adaptierbarkeit, Aneignung, Diversität und Interakti-
ZWISCHENNUT-
temporären Vermietungsgeschäft bestehen, sind als ZUNGEN SIND
on, welche extrovertierte Zwischennutzungen hervor-
Provisorium oder introvertierte Zwischennutzung zu TRENDY GE- bringen, führen auch auf dem Land zu besseren Ent-
bezeichnen. Vielversprechender sieht es aus, wenn WORDEN UND wicklungsperspektiven.
auch eine Reflexion über die Potenziale des Ortes und DAMIT DER
über die realen Bedürfnisse der Menschen und ihr KOMMERZIALI- WIDERSTÄNDE ABFEDERN
Zusammenwirken stattfindet, wenn Menschen oder SIERUNG AUS- Natürlich verspüren Zwischennutzungen auch Wi-
Gruppen Visionen über die eigene Entfaltung und An- GELIEFERT. derstände, jedoch zeigt die Erfahrung, dass die meis-
liegen zur lokalen Entwicklung einbringen und umset- ten problematischen Situationen als Herausforde-
zen können, weil sie diese mitgestalten und aktiver Teil rungen zu verstehen sind, welche mit geeignetem
des Ortes sein möchten, und wenn die Öffentlichkeit Vorgehen durchaus zu meistern sind. Zuvorderst steht
angesprochen und einbezogen werden soll. Dies kann die Furcht, Zwischennutzer nicht mehr loszuwerden.
man extrovertierte Zwischennutzung nennen, von Dies ist zu vermeiden, wenn klar befristete Verträge
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IMMOBILIA / Februar 2022 13Sie tun alles für
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14 IMMOBILIA / Februar 2022IMMOBILIENWIRTSCHAFT
ZWISCHENNUTZUNG
Jetée de la Compagnie, Lausanne: Ein einst vernach-
lässigter Quai am Lac Léman entwickelte sich durch
Zwischennutzung zum fantastischen Ort zum Relaxen.
BILD: MATTHIAS BÜRGIN
abgeschlossen werden, welche nicht erstreckt wer- Fehler-Kultur» beugen, was ihrem Wesen eigentlich
den können, wobei Befristung nicht mit einem Ter- zutiefst widerspricht. Genügten am Ende des letzten
min, sondern besser mit einem Ereignis wie Baube- Jahrhunderts noch ein paar persönliche Gespräche
ginn umschrieben wird. Auch Gebrauchsleihe ist eine zum Abschluss eines Mietvertrages für eine Zwischen-
Option, wobei dann kein Ertrag resultiert. nutzung, so sind heute aufwendige Konzepte und Busi-
Die erfolgreichen Zwischennutzungen mit ex nesspläne erforderlich, was die Kreativität und Expe-
trovertiertem Charakter in der Schweiz der Jahrtau- rimentierlust oft im Keim erstickt.
sendwende waren meist nutzergetragene Bottom-up- Während sich in den 1990er-Jahren Zwischennut-
Projekte von Einzelpersonen oder selbstorganisierten zungen mehrheitlich in Gebäuden abgespielt haben,
Kollektiven. Deren Erfolg und Ausstrahlung erweck- sind in den letzten 15 Jahren vermehrt auch Projek-
te die Aufmerksamkeit von Städten, Projektentwick- te auf Aussenflächen dazu gekommen. Die meisten
lern und Investoren. Diese wollten die positiven Wir- dienen der besseren Versorgung von Quartieren und
kungen für eigene strategische Zwecke nutzen, sei Nachbarschaften mit Grünraum, der nicht nur ökologi-
es als informelles Entwicklungsinstrument oder als sche Zwecke erfüllt, sondern auch viele gemeinschaft-
Mittel zur Imagepflege oder zur Vermarktung. Auch liche Aktions- und Gestaltungsmöglichkeiten bietet.
wenn positive Wirkungen durchaus möglich sind, Es entsteht also echter Freiraum, der sonst in vielen
konzentrieren sich die Bemühungen oft auf Vorha- Siedlungen fehlt.
ben mit domestizierendem Charakter und damit auf Städte, Gemeinden, Eigentümer und Projektent-
introvertierte Zwischennutzungen ohne zivilgesell- wickler sollen den hohen Wert für die Zivilgesellschaft
schaftliche Wirkungen. Wenige Ausnahmen bestäti- und die Siedlungsentwicklung erkennen und ihre Zu-
gen die Regel. rückhaltung ablegen können. Es gilt, allen Akteuren
verstärkt und mit geeigneten Mitteln aufzuzeigen, dass *MATTHIAS
HEMMENDE PROFESSIONALISIERUNG extrovertierte Zwischennutzung mehr bringt als intro- BÜRGIN
Zwischennutzungen sind trendy geworden und da- vertierte Provisorien. Und es gilt all jenen Menschen, Der Autor ist Geograf
mit der Kommerzialisierung ausgeliefert. Areal- und welche ihre Lebensumgebung mit zukunftsweisenden ETH und beschäftigt
Gebäudeeigentümer nutzen den Hipp-Faktor für sich Ideen aktiv mitgestalten möchten, Mut zu machen und sich seit 30 Jahren mit
Zwischennutzungen
aus. Was auch deutlich wird: Zwischennutzungen den Weg zu ebnen – ihnen Mitgestaltung statt nur Par- als Journalist, Berater
müssen sich immer mehr auch dem Trend der «Null- tizipation zu ermöglichen. und Autor.
IMMOBILIA / Februar 2022 15IMMOBILIENWIRTSCHAFT
ABLAUF UM- UND ZWISCHENNUTZUNG
LEERSTAND
Eine Zwischennutzung ist die Lösung,
um Eigentümer vor finanziellem Scha
den und die Immobilien vor Verfall und
NUTZEN UND DABEI Vandalismus zu schützen. Wir zeigen
anhand des ehemaligen «Waldhauses
KOSTEN SPAREN Dolder», wie eine Zwischennutzung
abläuft. TEXT—SIMON GÜNTHARD*
BILDER: PROJEKT INTERIM
Das ehemalige Hotel
wird bis zu seinem
Abriss in 100 Einhei-
ten zwischengenutzt.
LEERSTAND IST UNVERMEIDBAR – ZWISCHENNUTZUNGEN PROFESSIONELL
ABER LOHNEND ÜBERBRÜCKBAR PLANEN UND UMSETZEN
Unzufriedene Nachbarn haben die wohl bekanntes- Sowohl Nachbarn als auch betroffene Behörden und
te Zwischennutzung, das ehemalige «Waldhaus Dol- Gemeinden ziehen belebte Liegenschaften leerstehen-
der» in Zürich, ermöglicht. Sie wehren sich gegen den den Gebäuden vor. Allenfalls kann der Eigentümer mit
Neubau, der an der Stelle des alten Komplexes entste- einer Zwischennutzung sogar seine Imagekampagne
hen soll. Die Dolder Hotel AG hätte schon Ende 2016 unterstützen – etwa, wenn er mit der Zwischennut-
mit dem Abbruch beginnen wollen. Dann kam der Re- zung kulturelles Schaffen und Jungunternehmer för-
kurs, stoppte die Planung. Dies ist das Paradebeispiel, dert oder die Wohnungsnot temporär lindert. Bevor
wie Leerstand entsteht. Wer bereits Ersatzneubauten diese Besichtigung des «Waldhauses» durchgeführt
erstellt oder Sanierungen durchgeführt hat, weiss, wie werden konnte, musste noch so einiges gemacht wer-
lange diese Phase des Stillstandes gehen kann und vor
allem, welche enormen Kosten dabei anfallen. Genau
hier macht Zwischennutzung Sinn.
Projekt Interim hat sich schweizweit auf Zwischen-
nutzungen und Leerstandsmanagement spezialisiert.
Dort ist Maria Zurbuchen für das «Waldhaus» zustän-
dig, das noch bis im Januar 2023 als Zwischennutzung
betrieben wird. «Ich erinnere mich noch sehr genau
an das gewaltige Echo, das damals durch die Übernah-
me des ‹Waldhauses› durch Projekt Interim ausgelöst
wurde. Die Medien waren voll. Ohne gross Werbung zu
machen, sind über 1000 Personen zur Besichtigung des
‹Waldhauses› gekommen. Das Interesse an den rund Der Ausblick über
100 Wohnungen sowie Ateliers, Lagerräumen und die Stadt und den See
Parkplätzen war riesig – und ist es bis heute geblieben.» ist spektakulär.
16 IMMOBILIA / Februar 2022Den Zwischennutzern stehen grosszügige Flächen
zur gemeinsamen Nutzung zur Verfügung.
den. Sobald die juristischen und finanziellen Angele-
genheiten verhandelt, die Preise kalkuliert und die Ver-
träge unterschrieben waren, ging es an die Planung und
Umsetzung der Zwischennutzung.
Hotelzimmer wurden zu Wohnungen, Nebenräume
und Lager zu Ateliers umfunktioniert, das ehemalige
Restaurant in einen Gemeinschaftsraum umgebaut,
Pool und Eingangshalle möbliert und eingerichtet,
Waschküchen und Kochmöglichkeiten geplant und
das Facility-Management musste die technische In-
frastruktur der Liegenschaft wieder hochfahren. Es
mussten Bewilligungen eingeholt, Wände gebaut,
Tischtennistische zusammengeschraubt, Briefkästen
für die Zwischennutzer montiert und das hauseigene
Internet aufgebaut werden. «Da hat das ganze Team
mitangepackt», erinnert sich Maria Zurbuchen an die-
se aufregende Zeit zurück. «Das hat uns noch mehr zu-
sammengeschweisst. Andere Firmen geben viel Geld
dafür aus, dass das Team einen Event oder Workshop
machen kann, bei dem alle zusammen als eine Einheit
etwas so Tolles erschaffen können. Da wusste ich, dass
ich in der richtigen Branche bin. Zwischennutzungen
planen, organisieren und verwalten ist eine sehr schö-
ne und befriedigende Aufgabe, denn am Ende des Tages
profitieren ausnahmslos alle Parteien davon.»
PROJEKT INTERIM
VON ZWISCHENNUTZUNGEN PROFITIE- Mit Büros in Basel, Bern, Genf und Zürich organisiert, struktu-
REN ALLE riert und verwaltet Projekt Interim Zwischennutzungen von
Wohnungen, Büros, Ateliers, Gewerbe- und Ladenflächen in
In den 100 Einheiten ist der jüngste Zwischennut- der ganzen Schweiz. Die auf Zwischennutzung spezialisierten
zer 24 Jahre und der älteste 75 Jahre alt. Das Durch- Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter und das riesige Netzwerk an
schnittsalter beträgt 38 Jahre und 57% sind männlich Interessenten und etablierten Zwischennutzern ermöglichen
und 43% weiblich. 90% der Zwischennutzer der Woh- es, leere Räume innert kürzester Zeit wieder sinnvoll zu nut-
nungen nutzen diese als Hauptwohnsitz und in den drei zen. www.projekt-interim.ch
Jahren der laufenden Zwischennutzung gab es ledig-
lich 13 Kündigungen von Zwischennutzerseite. Seit
dem Start der Zwischennutzung sind bereits sechs Ba-
bys auf die Welt gekommen. Diese Familien sind immer BEI EINER ZWISCHENNUTZUNG PROFI-
noch im «Waldhaus» wohnhaft. Neben vielen spannen- TIEREN ALLE
den Nutzungen wurde zum Beispiel die ehemalige Wä- Für Eigentümer und Liegenschaft ist eine Zwi-
scherei mit über 1000 m2 in eine «Indoor Eishockey schennutzung wesentlich vorteilhafter und profitab-
Trainingsfacility» mit Kunsteis, Schiessanlagen und ler als der Leerstand, denn dieser kostet Geld und birgt
Schlittschuhlaufbändern (Skatemill) umgebaut (www. Risiken wie Verfall oder Vandalismus. Für Zwischen-
skill-drill-academy.com). nutzer ermöglichen Zwischennutzungen spannende,
temporäre Wohnungen und Büros zu einem reduzier-
ten Mietzins, um ihre Träume zu verwirklichen. Dabei
können sie allerdings nicht auf den vollumfänglichen
Service zurückgreifen, der ihnen in einem normalen
Mietverhältnis mit marktüblichen Preisen zustehen
würde.
In dieser Zeit der Überbrückung verdient der Eigen-
tümer weniger als bei der Vermietung respektive beim
Hotelbetrieb, kann aber das gesamte wirtschaftliche
Risiko an Projekt Interim überwälzen. Und am Ende
der Zwischennutzung garantiert Projekt Interim den *SIMON
GÜNTHARD
Eigentümern die Rückgabe des Objektes zum verein-
barten Zustand und zum definierten Zeitpunkt – da- Der Autor ist Leiter
Marketing & Kommu-
mit die nächste Etappe des Immobilienprojekts ohne nikation bei Projekt
weitere Verzögerung gestartet werden kann. Interim.
IMMOBILIA / Februar 2022 17IMMOBILIENWIRTSCHAFT
ZIELGRUPPEN FÜR ZWISCHENNUTZUNGEN
RAUM FÜR
Zwischennutzung auf Industriearealen
geht über die Vermietung an Velome
chaniker und Brockenhäuser hinaus.
PREISSENSITIVE Anhand datengestützter Analysen ist
ersichtlich, dass die Zwischennutzer
BRANCHEN überwiegend aus preissensitiven
Branchen stammen. TEXT—DOMINIK MATTER*
ABBILDUNG 1: ZWISCHENNUTZUNGS-AREALE
Quelle: BFS, Modellierung FPRE
Städtische
Städtische Gebiete
Gebiete Zwischennutzungs-Areale
te Zwischennutzungs-Areale
Zwischennutzungs-Areale
Städtische Gebiete Zwischennutzungs-Areale
TEILFLÄCHEN FÜR Die Identifikation von zwischengenutz- ein Neubau erstellt wurde. Es kann also
VERSCHIEDENE NUTZER ten Arealen auf Basis der verfügbaren Da- davon ausgegangen werden, dass die iden-
Im Zuge der Globalisierung und der ten ist möglich, obwohl eine Zwischen- tifizierten Liegenschaften in Bezug auf
Tertiarisierung der Schweizer Wirtschaft nutzung verschiedene Formen annehmen ihre Struktur und die Qualität der Nutz-
wurden in den vergangenen 20 Jahren eine kann. Häufig wird beim Übergang in eine flächen nur geringfügig verändert wur-
Vielzahl von Arbeitsplätzen – insbesonde- Zwischennutzung ein einzelner Betrieb den. Auch wenn dieses Auswahlverfahren
re aus dem Industriebereich – ins Ausland durch mehrere Betriebe abgelöst, indem nicht hundertprozentig akkurat ist, dürf-
verlagert. Für die Eigentümer der leer wer- Teilflächen vermietet werden. Entspre- te die Mehrheit der selektierten Areale zu-
denden Flächen stellt sich somit die Fra- chende Areale lassen sich identifizieren, mindest Zwischennutzungscharakter auf-
ge, wie diese weiter genutzt werden sollen. und die Branchenstruktur und deren Ver- weisen.
Die Suche nach einem Käufer oder einem änderung im Zeitverlauf kann analysiert Die Auswahl umfasst über 300 Stand-
einzelnen Mieter kann sich lange hinzie- werden. orte in der ganzen Schweiz, auf denen
hen, weshalb viele Eigentümer versuchen, rund 3000 Betriebe mit 40 000 Beschäf-
vorübergehend Teilflächen an verschie- STANDORTE IN ALLEN tigten angesiedelt sind. Die Frage ist, ob
dene Nutzer zu vermieten; Zwischennut- LANDESTEILEN sich die Branchenstruktur auf diesen Are-
zung eben. Angesichts des Drucks auf den Von FPRE werden Areale in der Ar- alen signifikant von der Struktur auf ge-
Wohnungsmärkten ergibt sich zudem – zu- beitszone untersucht, die gemäss der Be- samtschweizerischer Ebene unterschei-
mindest in den städtischen Gebieten – die triebszählung in einem Jahr durch einen det. Zur Beantwortung dieser Frage wird
Chance auf eine Umzonung mit der Mög- einzelnen Betrieb belegt wurden und drei der Anteil der Beschäftigten pro Branche
lichkeit, Wohnungen zu erstellen. Aber Jahre später durch fünf oder mehr Betrie- auf den Zwischennutzungs-Arealen mit
auch dieser Prozess braucht Zeit, die mit be. Zudem wurden Areale ausgeschlossen, dem entsprechenden Anteil in der Grund-
einer Zwischennutzung überbrückt wer- auf welchen in diesen drei Jahren substan- gesamtheit verglichen. Werden signifi-
den kann. zielle Umbauinvestitionen getätigt oder kante Abweichungen festgestellt, so deu-
18 IMMOBILIA / Februar 202226
die gesamtschweizerischen Verhältnisse
in den Arbeitszonen gilt.
Die Auswertungen zeigen aber, dass di-
tet dies darauf hin, dass es Branchen gibt, verse Branchen auf Zwischennutzungs-
die eine gewisse Affinität für zwischenge- Arealen signifikant stärker vertreten sind Detailhändlern handelt. Auch im Bereich
nutzte Areale haben. als insgesamt in den Arbeitszonen. Da- «Grosshandel» sind es nicht die Rohstoff-
bei sind es nicht nur Betriebe aus dem In- oder Energiehändler, die sich an Zwi-
NICHT NUR GEWERBE, dustriesektor, die sich für entsprechen- schennutzungs-Standorten niederlassen,
SONDERN AUCH de Standorte interessieren, im Gegenteil: sondern vielmehr Händler mit Vorproduk-
DIENSTLEISTUNGEN Die Zahl der Beschäftigten im Dienst- ten für die Industrie (z. B. A
utomobilteile)
Gibt es sie nun, die typische «Zwischen- leistungssektor liegt gut drei Mal höher und mit Konsumgütern wie Sportartikeln.
nutzungs-Branche»? Nun, zumindest in als jene im zweiten Sektor. Ein Gross- In Bezug auf die Branche «Handel, In-
Bezug auf die Grösse – gemessen an der teil dieser Beschäftigten stammt aus den standhaltung und Reparatur von Motor-
Anzahl Beschäftigten – sind kaum Unter- Branchen «Grosshandel» und «Detail- fahrzeugen» spielt der eigentliche Handel
schiede zwischen den Betrieben an den handel». Dabei handelt es sich im Bereich eine untergeordnete Rolle, mit Ausnahme
selektierten Standorten und der Grund- «Detailhandel» mit wenigen Ausnahmen des Handels mit Nutzfahrzeugen. Domi-
gesamtheit festzustellen: Die mittlere Be- nicht um Warenhäuser oder Supermärk- niert wird dieses Segment beschäftigungs-
triebsgrösse ist in beiden Gruppen unge- te, sondern vielmehr um Verbraucher- mässig von Betrieben aus dem Bereich In-
fähr identisch, d. h. es sind keineswegs nur märkte («Do-it + Garden», Qualipet usw.), standhaltung und Reparatur.
Kleinbetriebe, für die solche Standorte at- kleinere Betriebe mit Nischenprodukten Ein weiterer bedeutender Nutzer von
traktiv sind. Diese Rechnung verschleiert (z. B. Designmöbel), die häufig Cluster bil- zwischengenutzten Arealen ist das Bauge-
allerdings die räumliche Komponente. So den, und Outlets, die die Kunden vor allem werbe, insbesondere das Ausbaugewerbe.
liegt die Zahl der Beschäftigten pro Betrieb über den Preis der Produkte anziehen. Ebenso wie für den Handel dürften auch
in städtischen Regionen rund 30% höher Zudem ist zu vermuten, dass es sich bei für das Baugewerbe die Verfügbarkeit von
als in den übrigen Landesteilen, was aller- einem nennenswerten Teil der betrach- grösseren Flächen und der Preis die ent-
dings nicht nur für die untersuchten Area- teten Betriebe um Lager oder Versand- scheidenden Argumente für die Standort-
le, sondern – noch ausgeprägter – auch für abteilungen von lokalen und regionalen wahl sein.
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IMMOBILIA / Februar 2022 19IMMOBILIENWIRTSCHAFT
ZIELGRUPPEN FÜR ZWISCHENNUTZUNGEN
ABBILDUNG 2: BRANCHENSTRUKTUR
ÜBERDURCHSCHNITTLICH VERTRETENE BRANCHEN
Quelle: BFS, Modellierung FPRE
Herstellung von Druckerzeugnissen
Herstellung von Metallerzeugnissen
Hochbau
Bauinstallation und sonstiges Ausbaugewerbe
Handel, Instandhaltung, Reparatur von Motorfahrzeugen
Grosshandel (ohne Handel mit Motorfahrzeugen)
Detailhandel (ohne Handel mit Motorfahrzeugen)
weise gering. Letztlich ist auch die Qualität
Dienstleistungen der Informationstechnologie
der Nutzflächen von untergeordneter Be-
Architektur- und Ingenieurbüros
deutung. Für gewisse Branchen kann allen-
falls die Lage der Fläche im Gebäude von Be-
Dienstleistungen Sport, Unterhaltung, Erholung deutung sein. Die meisten Betriebe werden
zwar einen auf ihre Bedürfnisse zugeschnit-
0% 2% 4% 6% 8% 10% 12% 14%
tenen Ausbau der Flächen vornehmen, be-
triebs-spezifische Eingriffe in die Baustruk-
Zwischennutzungs-Areale Arbeitszonen Schweiz
tur dürften aber nur in den seltensten Fällen
nötig sein. Da Zwischennutzungen – zumin-
Anmerkung: Anteil Beschäftigte pro Branche in % des Totals an Beschäftigen. dest a priori, aus einer Zwischennutzung
kann natürlich auch ein «Providurium»
werden – temporär sind, machen grössere
Investitionen für den Eigentümer auch we-
nig Sinn.
KAUM UNTERSCHIEDE Branchenstrukturen auf Zwischennut- Ein weiteres Merkmal, dass viele der
ZWISCHEN STADT UND LAND zungs-Arealen und den Strukturen in allen Branchen gemeinsam haben, ist die Aus-
Die Abbildung 2 zeigt die Verhältnis- Arbeitszonen in ländlichen Gebieten mehr- richtung auf regionale Märkte. Dies gilt
se auf gesamtschweizerischer Ebene. Man heitlich kleiner als im städtischen Raum. insbesondere für das Baugewerbe und die
kann sich nun fragen, ob es in Bezug auf die Ausnahmen bilden diesbezüglich die Bran- Branchen «Handel, Instandhaltung und
Bedeutung der verschiedenen Branchen chen «Hochbau» und «Grosshandel». Eine Reparatur von Motorfahrzeugen», «Detail-
Unterschiede auf räumlicher Ebene gibt. mögliche Erklärung für die geringere Diffe- handel» und «Dienstleistungen Sport, Un-
Um diese Frage zu beantworten, werden die renz in den Branchenanteilen im ländlichen terhaltung, Erholung». Insgesamt lassen
selektierten Standorte gemäss der Stadt- Raum ist, dass der relative Preisvorteil von sich die Zielgruppen für Zwischennutzun-
Land-Typologie des BFS in städtische so- zwischengenutzten Arealen kleiner ist als in gen also wie folgt charakterisieren: regiona-
wie intermediäre / ländliche Gebiete diffe- städtischen Gebieten. le Akteure aus wertschöpfungsschwäche-
renziert. Dabei fallen rund zwei Drittel der Insgesamt weisen die überdurchschnitt- ren, preissensitiven Branchen des zweiten,
Standorte und 80% der Betriebe in städti- lich vertretenen Branchen einige gemeinsa- aber auch des dritten Sektors mit geringen
sche Gebiete. Tatsächlich sind die auf ge- me Charakteristika auf: Einerseits handelt Ansprüchen an die Qualität der Mikrolage
samtschweizerischer Ebene überdurch- es sich mehrheitlich um eher wertschöp- und der Nutzflächen.
schnittlich vertretenen Branchen sowohl fungsschwache Branchen. Die Betriebe
in städtischen als auch in ländlichen Ge- sind dementsprechend überdurchschnitt-
bieten überproportional vorhanden. Einzig lich preissensitiv. Andererseits sind die
die Branche «Herstellung von Druckerzeug- Ansprüche dieser Branchen an die Quali- *DOMINIK MATTER
nissen» ist auf Zwischennutzungs-Arealen tät der Mikrolage, wie die Repräsentativität Der Autor ist Partner und Mitglied
im ländlichen Raum untervertreten. Aller- des Umfelds oder der Zugang zu Dienstleis- im Verwaltungsrat bei der Fahrlän-
dings sind die Differenzen zwischen den tungen des täglichen Bedarfs, vergleichs- der Partner AG.
20 IMMOBILIA / Februar 2022IMMOBILIENWIRTSCHAFT
ENTMIETUNGSPROZESSE
Entmietungsprozesse sind für alle
Beteiligten eine anspruchsvolle
HILFE BEI Aufgabe. Der SVIT Zürich hat in Zu
sammenarbeit mit der Age-Stiftung
ENTMIETUNGEN
und Branchenvertretenden einen
«Orientierungsrahmen für sozialver
trägliche Entmietungsprozesse»
entwickelt. TEXT—JOËLLE ZIMMERLI*
Langjährige
Mieterin auf
Wohnungssuche.
BILD: URSULA MEISSER
HERAUSFORDERUNG FÜR MIETER schaftsverwaltungen Prozesse entwickeln müssen,
Bei der Erneuerung des Gebäudebestands kann nicht die zu ihnen passen, sondern auch, dass diese Prozes-
immer verhindert werden, dass Mieterinnen und Mie- se für jedes Objekt wieder überprüft und bei Bedarf an-
ter ihre Wohnungen verlassen müssen. Die dafür not- gepasst werden müssen. Drei Aspekte stellen sich für
wendigen Entmietungsprozesse stellen insbesondere sozialverträgliche Entmietungsprozesse als besonders
langjährige Mieter und Personen, die ein finanziell be- wichtig heraus: das Informations- und Kommunikati-
schränktes Budget zur Verfügung haben, vor Heraus- onskonzept, Kooperationen mit Partnern und ein An-
forderungen. Der «Orientierungsrahmen für sozialver- EIN SOZIALVER- gebot an Ersatzobjekten.
trägliche Entmietungsprozesse» zeigt Eigentümern und TRÄGLICHES
Liegenschaftsverwaltungen auf, wie sie ihre Mieter be- VORGEHEN INFORMATION UND KOMMUNIKATION
gleiten können. Der «Orientierungsrahmen» beschreibt, HÄNGT VON Die grosse Mehrheit der Mieter verhält sich in Ent-
wie Entmietungsprozesse gestaltet werden können, wel- VIELEN FAKTO- mietungsprozessen kooperativ. Damit sie im Prozess
che Entscheidungen Eigentümer treffen müssen, wie REN AB. eine aktive Rolle übernehmen können, sind sie auf In-
Liegenschaftsverwaltungen die Mieter unterstützen formationen und Prozesssicherheit angewiesen: Wenn
können und wann sie Kooperationspartner brauchen. Mieter wissen, woran sie sind, können sie entscheiden
und handeln. Unsicherheit und Informationslücken
ABHÄNGIGKEITEN fördern Spekulationen und Gerüchte. Mieter verblei-
Ein sozialverträgliches Vorgehen hängt von vielen ben in unangenehmen ungewissen Situationen. Für
Faktoren ab: von der Situation auf dem Wohnungs- den Entmietungsprozess bedeutet dies, dass erste In-
markt, der Zusammensetzung der Mieterschaft, der formationen vermittelt werden sollten, sobald Vor-
Grösse des Projekts und der Verfügbarkeit von Er- abklärungen abgeschlossen und erste Entscheidun-
satzwohnungen. Eine wichtige Rolle spielen auch die gen getroffen worden sind. Die Kommunikation muss
Haltung und Kommunikationskultur der Eigentümer. dabei in ein Gesamtkonzept eingebunden werden: Ei-
Das bedeutet nicht nur, dass Eigentümer und Liegen- gentümer und Liegenschaftsverwaltung müssen von
IMMOBILIA / Februar 2022 21IMMOBILIENWIRTSCHAFT
ENTMIETUNGSPROZESSE
ORIENTIERUNGSRAHMEN FÜR ENTMIETUNGEN
Grafik: Anamorph
Erneuerungen und
Entmietungen sind
langfristige Prozes-
se. Wenn Mieter
frühzeitig und trans-
parent informiert
werden, können sie
sich auf die anste-
hende Veränderung
einstellen und auf
die Kündigung und
Wohnungssuche
vorbereiten.
Anfang an einen Plan haben, wann, zu welchem Zeit- gleitung von Härtefällen lohnen sich Kooperationen
punkt und mit welchen Mitteln sie welche Inhalte mit professionellen Dienstleistern aus dem sozialen
kommunizieren wollen. Bereich oder mit Ansprechpartnern in den Gemein-
Es gibt aus juristischer Sicht gute Gründe, Mieter deverwaltungen. Im Umgang mit langjährigen, ins-
erst mit einem Kündigungsschreiben über den Ent- besondere älteren Mietern helfen persönliche Ge-
mietungsprozess zu informieren: Wer weiss, dass ei- spräche und der Einbezug der Angehörigen bei der
ne Kündigung ansteht, kann Schutzbestimmungen im EIGENTÜMER Lösungsfindung.
UND LIEGEN-
Mietrecht taktisch ausspielen und Projekte verzögern. Die sozialen Kosten von Entmietungsprozessen
SCHAFTSVER-
Gleichzeitig nimmt eine späte Kommunikation allen WALTUNGEN
lassen sich auch über die normale Umzugsfluktuati-
anderen Mietern die Möglichkeit, sich auf die anste- MÜSSEN ENT on abfedern. Wenn Entmietungsprozesse absehbar
hende Veränderung einzustellen und proaktiv nach Lö- MIETUNGS sind, können Wohnungen über Kooperationspart-
sungen zu suchen. Gerade Personen, die in sehr langen PROZESSE ner befristet vermietet werden. Dankbare Abneh-
Mietverhältnissen sind, dadurch eine starke emotiona- NICHT IM mer sind Vereine oder Stiftungen, die Wohnraum an
le Bindung zur Wohnung und dem Wohnumfeld haben ALLEINGANG junge Menschen vermitteln oder auf Zwischennut-
und wenig Erfahrung mit der Wohnungssuche haben, DURCH- zungen spezialisiert sind. In grossen und komplexen
brauchen Zeit, um sich auf Veränderungen einzulas- FÜHREN. Entmietungsprozessen können Kooperationspart-
sen. Zeit brauchen auch Personen mit beschränkten fi- ner nach dem Kündigungsschreiben auch als neutra-
nanziellen Möglichkeiten, die an stark nachgefragten le Ansprechpersonen eingesetzt werden, die Mieter
Wohnungsmärkten eine neue Wohnung suchen. beraten und im Veränderungsprozess begleiten. Wel-
che Kooperationspartner beigezogen werden kön-
KOOPERATIONEN nen, hängt von der Mieterstruktur ab. Eine Auslege-
Eigentümer und Liegenschaftsverwaltungen ordnung der bestehenden Mietverhältnisse hilft, die
müssen Entmietungsprozesse nicht im Alleingang Bedürfnisse und den Unterstützungsbedarf der Ziel-
durchführen. Gerade für die Unterstützung und Be- gruppen einzuschätzen: mit einer jungen Mieter-
22 IMMOBILIA / Februar 2022Sie können auch lesen
