SCHWEIZ IMMOBILIA - SVIT Schweiz
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# 04 — APRIL 2021 — 88. Jahrgang / Erscheint monatlich / CHF 7.– / www.svit.ch
SC HW E IZ IMMOBILIA
CAMPUS
13. & 14.09.2021
svit.ch / campus
FOKUS
INTERVIEW MIT
ANDREAS DÜRR
04
IMMOBILIEN-
WIRTSCHAFT
PERSONAL-
BINDUNG BLEIBT
KERNAUFGABE
18 KEIN AKUTER
BAU & HAUS HANDLUNGSBEDARF
IM MIETRECHT
HOMEOFFICE
IN DER BAUWIRT-
SCHAFT
38
Waermepumpe_112x268_CH_Juli20_Q18.qxp 29.07.20 13:03 Seite 1
EDITORIAL
VON—ANDREAS INGOLD
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Axialventilator einer Weishaupt Luft-Wasser-Wärmepumpe
mit strömungsoptimierter Kontur („Eulenflügel“)
DIE FLUT IST EIN
WÄSSERCHEN
Ende März hat das Bundesamt für Wohnungs
wesen die Zahlen zu den Schlichtungsverfahren
im zweiten Halbjahr 2020 veröffentlicht. Fazit:
Die Neueingänge gingen im Vergleich zum Vor
semester leicht von 13 750 auf 13 419 zurück. Da
bei hätte man das Gegenteil erwarten können –
Die Kunst
besonders mit Blick auf die Fälle zu Mängeln an
der Mietsache, zu den Forderungen auf Zahlung
oder den Vertragskündigungen. Denn hier hätte
die angekündigte Flut der Verfahren über die
umstrittenen Geschäftsmieten an Land treffen
der leisen Kraft.
Die zuverlässigen Hocheffizienz-Wärmepumpen von Weishaupt
holen die Wärme aus der Luft. Sie tun das nicht nur ausdauernd
GERICHTSURTEILE
und kraftvoll, sondern auch extrem leise. Dafür sorgen unter
WERDEN KLARHEIT
BRINGEN. anderem die speziell geformten Ventilatoren, die den lautlosen
Eulenflug zum Vorbild haben.
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ANDREAS INGOLD
müssen. Was jedenfalls die erledigten Fälle im
zweiten Halbjahr betrifft, so ist diese Flut bis
jetzt ausgeblieben.
Das lässt aus meiner Sicht alternative Inter
Das ist Zuverlässigkeit.
pretationen zu: Entweder hat die beachtliche
Zahl der Verhandlungsergebnisse über Mietzins
senkungen in der ersten Welle einerseits und die
angekündigte Härtefallhilfe anderseits ihre Wir
kung gezeigt. Oder die Schlichtungsverfahren
gehen erst im ersten Halbjahr 2021 ein, weil die
Vertragsparteien die Erledigung auf nach dem
Lockdown aufgeschoben haben. Rückforderun
gen sind noch über längere Zeit möglich, und man
wird die weitere Entwicklung im Auge behalten
müssen.
Das Bild, das sich bis jetzt präsentiert, passt so
gar nicht zur Rhetorik der Mieterverbände. Sie
hatten den Vermietern mit eben dieser Flut von
Verfahren gedroht. Ich warte gespannt auf die Brenner Brennwerttechnik Solarsysteme Wärmepumpen
erstinstanzlichen und höchstrichterlichen Urteile
in dieser Frage. Dann werden wir Klarheit haben.
2 IMMOBILIA / April 2021
INHALT
IMMOBILIA —INHALT NR. 04 APRIL 2021
FOKUS
04 «DAS MIETRECHT IST EINE VIA DOLOROSA»
Der SVIT sieht keine Notwendigkeit, das Mietrecht grundlegend zu revidie
ren, sagt Präsidiumsmitglied Andreas Dürr. Solche Ansinnen haben ohnehin
einen schweren Stand, wie die Geschichte des 30-jährigen Gesetzes zeigt.
IMMOBILIENWIRTSCHAFT
14 «DER PERSÖNLICHE KONTAKT IST WICHTIG»
Über die Einflüsse und Herausforderungen, welche die Pandemie im
Bereich der Immobilienbewirtschaftung mit sich bringt, spricht Matthias
Bigler, Leiter Operation Bewirtschaftung Wincasa.
16 DIGITALE TRANSFORMATION IN DER BEWIRTSCHAFTUNG
Die Digitalisierung ist auch in der Immobilienwelt angekommen. Richtig
10 umgesetzt, bietet sie enorme Chancen für Kunden und Mitarbeitende.
20 OPTIMIERTE MARKTMIETEN
Ein optimales Leerstandsmanagement ist für Immobiliendienstleistungs
POLITIK unternehmen zentral. Dabei sollen digitale Lösungen helfen, die Leerstände
zu reduzieren.
GESCHÄFTSMIETE: 22 EMPFEHLUNGEN FÜR DAS HOMEOFFICE
DIE ANDERE SICHT Mit den «Empfehlungen zu Homeoffice in der Immobilienwirtschaft»
DER DINGE möchte der SVIT Zürich die Verbandsmitglieder dabei unterstützen, ihren
Weg aus dem Lockdown in die neue Normalität zu definieren.
24 SICH ÖFFNENDE SCHEREN
Die Eigenheimpreise steigen. Kein Wunder, denn das Angebots sinkt und die
Nachfrage steigt. Bei den Mietwohnungen verhält es sich genau umgekehrt.
Doch wie lange noch?
26 DER MONAT IN DER IMMOBILIENWIRTSCHAFT
IMMOBILIENRECHT
EUE ENTSCHEIDE IM MIETRECHT
32 N
In zwei weiteren Entscheiden hat sich das Gericht vertieft mit dem
Anspruch auf Entschädigung im Zusammenhang mit Mieterausbauten
18 auseinandergesetzt.
BAU & HAUS
IMMOBILIENWIRTSCHAFT
ERORDNETES HOMEOFFICE SEIT EINEM JAHR
36 V
«DAS KARUSSELL DREHT Die schnelle Ausbreitung von Covid-19 vor gut einem Jahr stellte unser
Gesundheitssystem, unsere Wirtschaft und Gesellschaft auf den Prüfstand.
IMMER SCHNELLER» Die Pandemie zwang viele ins Homeoffice – mit allen Vor- und Nachteilen.
QUALIFIZIERTES PERSONAL ZU REKRUTIEREN GILT
IE WEITER IM BÜROMARKT?
40 W
ALS KERNAUFGABE JEDER HR-ABTEILUNG. MICHAEL
Trotz Homeoffice ist eine Zusatznachfrage nach Büroflächen möglich. Zu
FRIEDLI,LEITER BEWIRTSCHAFTUNG BEI DER VON
sammen mit regionalen Überangeboten dürften die Veränderungen der Ar
GRAFFENRIED AG LIEGENSCHAFTEN, Ä USSERT SICH
beitsorganisation aber bei den Bürohäusern die Spreu vom Weizen trennen.
ÜBER LOHN, MOTIVATION UND WERTSCHÄTZUNG.
IMMOBILIENBERUF
ONFLIKTLÖSUNG AM BILDSCHIRM
46 K
Zukünftig werden unterschiedliche Denk- und Lösungsansätze, Iterationen
und Kollaborationen benötigt, um Konflikte wie Baumängel und Mieterstrei
tigkeiten kostengünstigzu beseitigen. Die Online-Lösung ist die günstigste.
DIE QUALITÄT DER PAPIERDRUCKE BLEIBT WICHTIG»
50 «
Im Fokus des 67. Lunchgesprächs der Kammer unabhängiger Bauherren
berater (KUB) standen Programme für die Erfassung von Baumängeln mit
dem Tablet oder dem Handy.
51 SEMINARE UND FACHAUSWEISE
38 54 KURSE DER SVIT-MITGLIEDERORGANISATIONEN
VERBAND
BAU & HAUS
IRTUELL IN DIE NEUE NORMALITÄT
56 V
«ALLE WOLLEN RASCH Das diesjährige SVIT Real Estate Symposium hat als virtueller Live-Anlass
WIEDER INS BÜRO» stattgefunden. 450 Teilnehmende folgten der Einladung und loggten sich ein.
WIR MÜSSEN ZWEITWOHNUNGEN BESSER AUSLASTEN»
59 «
DER ARCHITEKT UND DOZENT SACHA FAHRNI
Der SVIT Schweiz vergibt zum ersten Mal den Award «Innovation in Re
IM GESPRÄCH ÜBER HOMEOFFICE IN DER
al Estate» als Sonderkategorie des Real Estate Award 2021. Dabei stehen
ARCHITEKTUR UND IN DER PANDEMIE. FÜR DEN
innovative Konzepte mit einer Affinität zur Immobilienbranche im Fokus.
LUZERNER IST DAUERHAFTES ARBEITEN VON ZU
61 N ACHRUF URS GEORG GRIBI: SCHON IMMER – FÜR IMMER
HAUSE AUS NICHT ERSTREBENSWERT.
STANDARDS: STELLENMARKT 52 / MARKTPLATZ & PRODUKTE-NEWS 62 / BEZUGSQUELLENREGISTER 70 / ADRESSEN & TERMINE 73 / ZUGUTERLETZT & IMPRESSUM 74
IMMOBILIA / April 2021 3
«DAS MIET RECHT IST EINE VIA DOLOROSA» 4 IMMOBILIA / April 2021
FOKUS INTERVIEW
MIETRECHT
Ungeachtet der vielen geschei
terten Versuche, das Mietrecht
von 1990 grundlegend zu revi
dieren, will der Bundesrat einen
neuen Anlauf nehmen. Der SVIT
sieht dazu keinen Bedarf und
setzt vielmehr auf punktuelle
Anpassungen, wie Andreas Dürr,
Mitglied des Präsidiums und
Ressortverantwortlicher Politik
und Recht, gegenüber der
Immobilia verrät.
INTERVIEW—IVO CATHOMEN*
FOTOS—URS BIGLER
Die Covid-19-Pandemie hat das Mietrecht in
den Fokus der politischen Diskussion g
erückt.
Zu Recht?
Die finanzielle Not vieler Geschäftsmieter, die von den
behördlichen Schliessungen betroffen waren, war und
ist tatsächlich gross. Die Geschäftsmieten belaufen
sich im Schnitt auf rund 8% des Umsatzes. Je nach
Kostenstruktur kann es aber auch deutlich mehr sein.
Darum fiel der Blick rasch auf diesen Kostenblock.
Diese Sichtweise ist aber einseitig. Es gäbe gute Grün
de, auch andere Leistungserbringer einzubinden. Ver
ursacher ist immerhin der Staat mit der behördlichen
Schliessungsanordnung.
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teranliegen
IMMOBILIA / April 2021 5
FOKUS INTERVIEW
MIETRECHT
MIETVERTRÄGE
SIND PRIVAT UND
NICHT SACHE
DES STAATS.
Ist es Aufgabe des Gesetzgebers, hier in nicht flächendeckend und automatisch. Leerstän
Vertragsverhältnisse einzugreifen? de bringen auch den Vermietern nichts.
Ganz klar nicht. Zu dieser Überzeugung kam Ist es Zufall, dass gerade jetzt während der
schliesslich auch die Mehrheit des Parlaments. Ein Pandemie eine erneute Diskussion über das
solcher Eingriff wäre ein Sündenfall mit schwer Mietrecht entfacht?
wiegenden Folgen. Grundsätzlich stehen die Vermieter seit Einfüh
Inwiefern? rung des heutigen Mietrechts unter Druck. Dabei
Es würde das Vertrauen von privaten Vertragspar soll die ursprüngliche Missbrauchsgesetzgebung
teien erschüttern, da sie nicht mehr sicher sein kön nach den Vorstellungen der Mietervertreter hin zu
nen, ob nicht der Staat nachträglich diese Verträge einem Marktlenkungsgesetz entwickelt werden.
einseitig abändert oder aufhebt. Mit Blick auf die Die Folgen wären fatal. Man braucht nur den Blick
Rechtssicherheit der Schweiz wäre das verheerend. nach Deutschland zu richten. Zur Frage: Nein, es ist
Kommt hinzu, dass solche Eingriffe nicht mit unse BIOGRAPHIE kein Zufall. Etatisten wittern in allen Bereichen der
rer Verfassung vereinbar sind. ANDREAS DÜRR Gesetzgebung Morgenluft.
Und wie sieht es mit der Mängelfrage aus? (*1962), lic. iur. ist Hat Corona an unserem Staatsverständnis
Das wird das höchste Gericht abschliessend ent Rechtsanwalt und etwas geändert?
Notar in der Kanzlei
scheiden müssen. Allerdings dürfen wir nicht der Battegay Dürr in Basel
Auf jeden Fall. Eingriffe sind heute mehrheitsfähig,
Hoffnung verfallen, dass das Bundesgericht allge und u. a. spezialisiert die vorher unvorstellbar gewesen wären. Wir müs
meingültige Richtlinien festlegen dürfte. Es kommt auf Immobilien- und sen alles daran setzen, dass wir wieder auf den Pfad
vielmehr immer auf den Einzelfall an. Die neuesten Baurechtsfragen. Er ist der Tugend zurückkehren. Der Erfolg des Modells
Mitglied des Präsidi
Zahlen zu den Schlichtungsfällen zeigen übrigens, ums des SVIT Schweiz Schweiz beruht auf einer freiheitlichen Wirt
dass keine auffallend grosse Zahl von Verfahren an und zuständig für den schafts- und Gesellschaftsordnung. Das geht bei
gestrengt wurde. Bereich Politik. Er ver den Linken immer wieder vergessen – oder sie blen
tritt den Verband in
Also alles gut für die Vermieter? der Eidgenössischen den es geflissentlich aus.
Nein, keinesfalls. Wir als Verband raten unseren Kommission für Zurück zum Mietrecht: Ist das Glas
Mitgliedern und ihren Kunden sehr dazu, betroffene Wohnungsfragen. Als im Schweizer Mietrecht halb voll oder
Mietverhältnisse einer wirtschaftlichen und juristi Landrat steht er der halb leer?
FDP-Fraktion im Kan
schen Prüfung zu unterziehen und gegebenenfalls tonsparlament Basel- Halb voll. Die Immobilienwirtschaft hat gelernt, da
einvernehmliche Lösungen zu suchen – allerdings Landschaft vor. mit zu leben. Und die Zahl der Schlichtungs- und
6 IMMOBILIA / April 2021
Gerichtsfälle im Verhältnis zur Gesamtzahl der bestehen bleibt. Die Förderung des subventionier
Mietverträge ist verschwindend klein. Unter den ten Wohnungsbaus ist ein Tropfen auf den heissen
Vertragsparteien herrscht offensichtlich eine gros Stein und kann den privaten Wohnungsbau, der
se Zufriedenheit. über 80% am Bestand ausmacht, niemals ersetzen.
Von Mieterseite werden ständig steigende Die Politik täte also gut daran, die Interessen der pri
Mietzinse ins Feld geführt … vaten Investoren angemessen zu berücksichtigen.
Es ist ein Grundsatzirrtum zu glauben, dass man ei Aber die Vermieter- wie auch die Mieter
ne Preisentwicklung per Gesetz beeinflussen kann. seite wurde in den vergangenen 30 Jahren
Die Wirtschaftsgeschichte ist voll von Beispielen nicht müde, Änderungen im Mietrecht zu
des Scheiterns solcher Ansinnen. Es gibt gute Grün fordern …
de, warum die Mietzinse steigen – höherer Flächen Man muss unterscheiden zwischen punktuellen An
verbrauch, steigende Nachfrage, höherer Standard, passungen an einem an sich funktionierenden Ge
strengere Baugesetze usw. Gleichzeitig bleibt der setz und einer Totalrevision. Ausserdem hat das
Anteil der Wohnkosten am Haushaltsbudget im Bundesgericht das Gesetz teilweise weit vom Willen
mer gleich, und die Mieten steigen in den Ballungs des Gesetzgebers in den ausgehenden 1980er Jahren
zentren, während sie in den ländlichen Gebieten weggetragen. Hier gilt es Gegensteuer zu geben.
verharren. Und übrigens sind auch die Renditen im Inwiefern?
Immobilienbereich massiv unter Druck geraten. Zwei Beispiele: Die Herabstufung der Orts- und
Wird also von den Ballungszentren auf den Quartierüblichkeit mit der Umkehr der Beweislast
gesamten Schweizer Mietwohnungsmarkt einerseits und die Berechnung der nicht miss
geschlossen? bräuchlichen Rendite anderseits. Zu letzterem hat
Wohnraum in den Städten ist notorisch knapp. Das te das Gericht aber jüngst ein Einsehen.
war schon im letzten Jahrhundert so und hat Kann es in einer Gesetzesrevision darum
schliesslich zu den ersten staatlichen Eingriffen gehen, Richter zu korrigieren?
und zur Entstehung der Wohnbaugenossenschaften Viele Gesetze bilden gezwungenermassen einen
geführt. Mit ihrer Bauordnung tragen die Städte we Rahmen, in dem Richter allgemeingültige Regeln
sentlich dazu bei, dass dieser Nachfrageüberhang konkretisieren können. Wenn nun der Gesetzgeber
IMMOBILIA / April 2021 7
FOKUS INTERVIEW
MIETRECHT
WIR MÜSSEN
UNS WIEDER
feststellt, dass die Urteile nicht mehr seinem ur VON EINER
sprünglichen Willen entsprechen, muss er justie ANSPRUCHS‑
ren. Es gibt aber auch schlicht untaugliche Gesetze. HIN ZU EINER
Zu welchen gehört das Mietrecht? LEISTUNGS
Eindeutig zu ersteren. 30 Jahre Geschichte zeigen, GESELLSCHAFT
dass das Mietrecht mit der Entwicklung der Wirt ENTWICKELN.
schaft mithalten kann und im Kern eine sinnvolle Praktiker auch viel in diese Diskussion einzubrin
und taugliche Missbrauchsgesetzgebung ist. gen. Niemand kennt das Mietwesen besser als un
30 Jahre sind aber eine lange Zeit. Damals sere Mitglieder.
kannte man weder Web noch E-Mail … Aber Begeisterung tönt anders …
Die Digitalisierung ist wohl diejenige Entwicklung, Mit Blick auf die Geschichte kann man es nicht ver
der im Mietrecht am wenigsten Rechnung getragen übeln, wenn wir die Erwartungen nicht sehr hoch
wird. Ich nenne hier als Beispiel die Faksimilie-Un stecken. Ich gehe auch davon aus, dass die Mieter
terschrift. Deren Anerkennung ist seit Jahren ein vertreter die Gunst der Stunde nutzen und eine
Anliegen der Immobilienwirtschaft – ohne dass starke Ausweitung des Mieterschutzes anstreben.
sich etwas bewegt hätte. Ich stelle mir die Frage, ob Das hat aus meiner Sicht nur den einen Zweck: Das
wir das ganze Gesetz auf den Kopf stellen wollen, Wohnungswesen zu «verstaatlichen». Das wider
wenn es uns nicht einmal gelingt, an sich unbestrit strebt mir persönlich in jeder Hinsicht.
tene Ergänzungen vorzunehmen. Ein Kritikpunkt am Mietrecht ist, dass es zu
Gerade die Faksimilie-Unterschrift war kompliziert sei und nur noch von Fachleuten
schon beim Revisionsversuch von 2007 bis verstanden werde. Stimmt das?
2010 Teil der Gesamtrevision, die bereits Die Komplexität liegt in der Natur der Sache. Die
im Parlament scheiterte … Vielfalt der Vertragsverhältnisse lässt sich nicht in
Die Geschichte des Mietrechts ist eine Geschichte einem einfachen Gesetz abbilden, ohne den Partei
gescheiterter Revisionsanläufe. Sie alle scheiterten en jeden Spielraum zu nehmen. Wer glaubt, dies sei
am Volk oder bereits in der parlamentarischen Be möglich, ist ein Phantast.
ratung. Ich gebe auch diesem neuerlichen Versuch Ist die allfällige Mietrechtsrevision das
wenig Chancen, wenn man sich darauf versteift, al Haupttraktandum auf der Agenda des SVIT?
les auf den Kopf stellen zu wollen. Ja und Nein. Es ist zwar das Kernstück in der
Wo gibt es Möglichkeiten? Rechtsordnung für die Immobilienwirtschaft und
Eher in Teilaspekten wie der Orts- und Quartierüb geniesst darum immer unsere vollste Aufmerksam
lichkeit, der Eigenbedarfskündigung oder eben bei keit. Aber andere Themen sind ungleich drängen
der Faksimile-Unterschrift. der – etwa der Umgang mit der 11-Millionen-
Ist das so zu interpretieren, dass der SVIT Schweiz in der Raumordnung, die Energie- und *IVO CATHOMEN
sich der Diskussion verschliesst? Klimapolitik im Gebäudesektor und die wachsen
Dr. oec. HSG, ist
Keinesfalls. Wir bieten immer Hand zu einem kon den Begehrlichkeiten von Staat und Politik gegen Herausgeber der
struktiven Gespräch. Schliesslich haben wir als über dem Grundeigentum. Zeitschrift Immobilia.
8 IMMOBILIA / April 2021
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IMMOBILIA / April 2021 9
IMMOBILIENPOLITIK
GESCHÄFTSMIETE
Der Verband der Geschäftsmieter ist
mit dem Stand der Verhandlungen
DIE ANDERE SICHT zwischen Vermietern und Mietern über
Mietzinsreduktionen in der zweiten
DER DINGE
Schliessungsperioden unzufrieden.
Vizepräsident Armin Zucker sagt
gegenüber der Immobilia wieso.
INTERVIEW UND KOMMENTAR — IVO CATHOMEN*
Gewerbetreibenden aus. Machen Sie mit
Extrembeispielen Stimmung gegen die
Vermieter?
Wir kennen keine aktuelle Statistik mit dieser Zahl.
Für mittlere und gute Standorte des von der Pande
mie betroffenen Gewerbes liegen die Mieten eini
ges über 7% des Umsatzes. Die Senkung der Miete
ist übrigens kein Geschenk des Vermieters, sondern
stützt sich auf geltendes Mängelrecht. Ob das auch
beim Lockdown gilt, ist umstritten. Das Bundes
gericht wird dazu das letzte Wort sprechen.
Wie nehmen Sie die wirtschaftliche Not bei
den Unternehmen konkret wahr?
Reserven, die für Modernisierungen und Investiti
onen vorgesehen waren, werden nun für laufende
Kosten verbrannt. Der Fokus ist aufs Überleben ge
richtet.
Bei wem drückt der Schuh am häufigsten?
Stark betroffen sind Unternehmen, die für ihren
Betrieb hohe Investitionen tätigen mussten, bei
spielsweise in den Gerätepark oder den Mieteraus
Das Parlament hat die Härtefallhilfe in der bau, oder solche mit teuren Leasingverträgen.
Frühjahrssession nochmals aufgestockt Haben Sie bereits Geschäftsaufgaben
und die Hürde gesenkt. Kommt die Hilfe bei registriert?
Ihren Mitgliedern an? Restaurants, Hotels und Läden stehen an der Spit
Die Mehrzahl der Geschäftsmieter unseres Ver ze – keine Sturzflut, sondern ein stetiger Anstieg an
bandes hat noch keine Härtefallgelder erhalten. Geschäftsaufgaben. Darunter Traditionsbetriebe.
Wo klemmt es aus Ihrer Sicht? Der Schweizer scheut die Publizität. Er schliesst
Die Härtefallhilfe ist ein Bürokratiemonster und still seine Tore.
überfordert viele Gewerbetreibende. Ohne Buch In der ersten Welle haben viel weniger
halter und Treuhänder geht es kaum. Gesuche Unternehmen die Drittelslösungen (Kanton,
müssen bei den Kantonen eingegeben werden, und Vermieter, Mieter) in Anspruch genommen
der kantonale Flickenteppich verursacht Unein als erwartet. Warum?
ÜBER DEN
heitlichkeit und Verzögerungen. Für Unterneh VERBAND DER Die Drittelslösungen in der ersten Welle gab es nur
men mit Filialen sind die Kriterien immer noch GESCHÄFTS- in einzelnen Kantonen, v. a. in der Westschweiz. Sie
nicht festgelegt. MIETER waren auf Kleinmieter zugeschnitten. Nur Basel-
Insgesamt soll sich die Härtefallhilfe auf Der Verband der Ge Stadt bot eine echte Drittelslösung.
den gesamten Umsatzrückgang über die schäftsmieter besteht Sie argumentieren mit dem Mangel an der
seit 1993 und zählt
ganze Pandemie hinweg beziehen und heute über fünfhun Mietsache. Hier steht Aussage gegen Aus-
die Fixkosten decken. Das tönt doch nach dert Mitglieder, darun sage. Gibt es bereits Urteile oder Entschei-
einer weitreichenden Deckung der ter internationale Re de von Schlichtungsbehörden, die Ihre The-
tailketten ebenso wie
«Pandemieschäden»? Schweizer Detailhänd
se stützen?
Die Härtefallhilfe bemisst sich grundsätzlich am ler und Gastrobetrie Ein Schiedsgericht in Luzern bejahte den Anspruch
Umsatz. Damit ist noch nichts über die fixen und va be. Kleinunternehmen auf Mietzinssenkung gestützt auf Mietrecht. Das
riablen Kosten des jeweiligen Betriebs gesagt. Für mit bis zu 10 Mitarbei Urteil gewährt für den geschlossenen Restaurant
tenden machen einen
Branchen mit typischerweise hohem Fixkostenan Anteil von rund 30% betrieb 80% Reduktion. In Zürich und Bern laufen
teil und solche mit kleiner Gewinnspanne wird die der Mitglieder aus. Pilotprozesse vor erster Instanz. Die Mühlen der
Härtefallhilfe nicht ausreichen. Dr. iur. Armin Zucker Justiz mahlen (zu) langsam. Mit Klagen konfron
ist Rechtsanwalt
Gemäss Bundesrat machen die Mieten und Spezialist für Ge tiert gaben einige Vermieter auf und schlossen Ver
aber im Schnitt nur 7% des Umsatzes der schäftsmietrecht. gleiche. Diese werden aber nicht publiziert.
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GESCHÄFTSMIETE
KOMMENTAR
GEBOT DER
WIRTSCHAFT-
Bei der Beurteilung kommt es immer auf
LICHEN
den Einzelfall an. Lassen sich aus Ihrer VERNUNFT
Sicht allgemeingültige Richtlinien ableiten?
Das Mängelrecht richtet sich nach dem Ausmass Der SVIT Schweiz ruft die Vermieter
der Einschränkung im Gebrauch. Beim Lockdown seit Beginn der Pandemie dazu auf, aus ei
ist das Mietobjekt zu 100% geschlossen, von weni genen unternehmerischen Interessen mit
gen Ausnahmen wie Take-away und Pick-up-Ser den von der behördlichen Schliessung be
vice abgesehen. Der Einzelfall steht deshalb nicht troffenen Mietern Verhandlungen über
im Vordergrund. Vielmehr geht es um die rechtliche Stundungen und temporäre Mietzinssen
Grundsatzfrage, ob die Zwangsschliessung einen kungen zu führen. In der zweiten Welle
Mangel darstellt oder nicht. Aufgrund der bisheri stellen sich nun viele Eigentümer auf den
gen Bundesgerichtspraxis müsste dies aus unserer Standpunkt, dass die Härtefallhilfe von
Sicht so sein. Bund und Kantonen die betroffenen Unter
Ist es nicht verständlich, dass Vermieter nehmen hinreichend unterstützt. Auch Fi
das Ende der Schliessungsperiode abwar- nanzminister Ueli Maurer sagt, dass die
ten und dann eine summarische Lösung Hilfe dazu da sei, die Fixkosten der Betrie
treffen wollen? be zu decken und die vertraglichen Ver
Das ist ein guter Ansatz, dem beide Seiten zustim pflichtungen zu erfüllen. Dazu gehören
men sollten. Voraussichtlich werden wir erst die auch jene aus den Mietverträgen. Wer also
sen Sommer die Dauer der Lockdowns und Konkre behauptet, Vermieter würden sich auf Kos
teres zur Härtefallhilfe kennen. Das bedingt jedoch ten der Mieter oder des Staates bereichern,
aus unserer Sicht, dass man in dieser Zeit auf Kün handelt wider besseren Wissens.
digungsandrohungen verzichtet und nicht auf eine Es gibt für die Vermieter aber durchaus
MIETZINSSEN-
Schuldanerkennung besteht. KUNGEN SIND
Unwägbarkeiten: erstens juristische. Es ist
Die Entwicklung der Zahl der Schlichtungs- KEIN GE- umstritten, ob ein Mangel an der Mietsache
fälle deutet nicht darauf hin, dass es eine SCHENK DES vorliegt, die sich der Vermieter anrechnen
Flut von Schlichtungsverfahren zur Miet- VERMIETERS. lassen muss. Zweitens wirtschaftliche. Ei
zinsherabsetzung gibt. Wie erklären Sie ne temporäre Mietzinssenkung oder auch
sich das? eine Neuverhandlung der Mietverträge
Im letzten Jahr ruhten die Hoffnungen auf dem Ge ARMIN ZUCKER können den Eigentümer günstiger zu ste
schäftsmietegesetz. Als das Parlament diesem Pro hen kommen als Kündigungsverfahren,
jekt im Sommer 2020 zustimmte, stellten wir einen vorzeitiger Vertragsausstieg, Leerstände,
Ruck fest. Fast 30% Einigungen kamen damals zu Räumungen und aufwendige Wiederver
stande. Nach dem Scheitern erstarrten die Fronten mietung.
wieder. Und seit der Härtefallhilfe nahm die Zahl Letztlich müssen die Vermieter Einzel
der Vergleiche nochmals ab. Die Asymmetrie der fallbeurteilungen vornehmen und selber
Kräfte lässt Geschäftsmieter mit Prozessen zuwar entscheiden, welchen Weg sie wählen – im
ten. Auch die Eigentümer wissen um den unsiche merhin handelt es sich um privatrechtliche
ren Ausgang des Gerichtsprozesses und zögern Vertragsverhältnisse. Das Interview mit
ebenfalls. Armin Zucker kann dazu dienen, Vermie
Zu Streit führt auch die Frage, ob der Ver- tern aufzuzeigen, wo es angebracht ist, ge
mieter für Verhandlungen Unterlagen des nauer hinzuschauen.
Mieters einfordern darf, beispielsweise Um- Aber eines ist für uns als Verband klar:
satzzahlen oder den Bescheid über die Hö- Pauschale, hoheitliche Regelungen hat das
he der Notfallhilfe. Wie stehen Sie dazu? Parlament nun mehrfach abgelehnt. Damit
Rechtlich sind für den Reduktionsanspruch des Mie gibt es weder eine flächendeckende Miet
ters dessen Finanzzahlen irrelevant. Vieles davon *IVO CATHOMEN
zinssenkung noch weitere allgemeingültige
gehört zum Geschäftsgeheimnis. Hingegen können Stundungen oder einen Kündigungsschutz.
Dr. oec. HSG, ist
Auskünfte zum Umsatz und zur Härtefallhilfe die Herausgeber der
einvernehmliche Lösungsfindung erleichtern. Zeitschrift Immobilia. Ivo Cathomen
IMMOBILIA / April 2021 13IMMOBILIENWIRTSCHAFT
IMMOBILIENBEWIRTSCHAFTUNG
Die Coronakrise hält die Welt seit über
«DER PERSÖN- einem Jahr in Atem. Über die
Einflüsse und Herausforderungen,
LICHE KONTAKT welche die Pandemie im Bereich
der Immobilienbewirtschaftung mit
IST WICHTIG»
sich bringt, spricht Matthias Bigler,
Leiter Operation Bewirtschaftung
Wincasa. TEXT— JANOS KICK*
BIOGRAPHIE
MATTHIAS
BIGLER
(*1972) verantwortet seit 2019 zusammen mit
Philipp Schoch und Jörg Engeler im Dreierge-
spann den Bereich Bewirtschaftung bei Wincasa
mit drei Regionen, 18 Filialen und 525 Mitarbei-
tenden. Als gelernter Hochbauzeichner hat er das
Thema Immobilien seit jeher im Blut. Nach
BILD: CLARA TUMA
13-jähriger Tätigkeit in diversen Architekturbüros
und Weiterbildungen in Informatik, Betriebswirt-
schaft, Facility-Management und Immobilien
bewirtschaftung wechselte er 2007 zum grössten
integralen Immobiliendienstleister. Er ist verhei-
ratet und lebt in der Ostschweiz.
Die Pandemie beeinflusst und diktiert unser lich immer viel Wohlwollen seitens der Mieter-
aller Leben teils massiv. Wie geht es Ihnen schaft gespürt. Allerdings muss hier zwischen
persönlich dabei? Wohnungs- und Gewerbemietern unterschieden
Matthias Bigler: Es sind in der Tat ausserordentliche werden. Bei den Wohnungsmietern ging es bei
Zeiten. Mittlerweile habe ich mich gezwungener- Wohnungswechseln oder aufgebotenen Handwer-
massen daran gewöhnt und es geht mir gut. Ich bin kern mehr um Fragen der Handhabung bezüglich
gesund und auch in meinem engsten privaten und BAG-Schutzkonzept. Bei Letzteren, die wirt-
beruflichen Umfeld gab es glücklicherweise keine schaftlich direkt von der Pandemie betroffen sind,
schweren Corona-Fälle. waren und sind wir nach wie vor in regem Aus-
Inwiefern hat die Pandemie Ihre tägliche tausch.
Arbeit im Bereich der Immobilienbewirt Stichwort Gewerbemieter. Haben Sie viele
schaftung beeinträchtigt? Mieterbegehren erhalten?
Die Immobilienbewirtschaftung ist ein «people's Es sind gut 3000 Mieterbegehren bei uns eingegan-
business» und der persönliche Kontakt ein wichti- gen, die wir in engem Kontakt mit der Eigentümer-
ges Element unserer täglichen Arbeit. Dieser wur- schaft der Immobilien bearbeitet haben. Wir waren
de natürlich massiv reduziert, wo möglich verlegt stets bemüht, für beide Seiten zufriedenstellende
auf digitale Kanäle ohne physischen Kontakt. Einen Lösungen zu suchen und anzubieten.
positiven Effekt hatte die Situation auf den Aus- Seit rund einem Jahr halten sich die
tausch mit der Eigentümerschaft der Immobilien, Menschen viel öfter zu Hause auf.
der intensiviert wurde, um sich in den neuen Frage- Veränderte sich die Häufigkeit bzw. Zahl
stellungen abzustimmen und gemeinsam Lösungen von Reklamationen seitens der Mieter?
zu suchen, und uns damit näher zusammenbrachte. Wir konnten bisher keine wesentliche Verände-
Haben sich die Bedürfnisse und Ansprüche rung feststellen. In gewissen Liegenschaften gab es
von Mietern an Sie als Immobiliendienst eine Zunahme von Lärmreklamationen; meist Mie-
leiter im Zuge der Pandemie gewandelt? ter, die sich bei der Arbeit im Homeoffice von den
Ich denke, es wäre verfrüht, diese Frage abschlies- Lärmemissionen der Nachbarn gestört fühlten.
send zu beantworten. Wir haben aber grundsätz- Aber auch dies hält sich bisher im Rahmen.
Matthias Bigler, Co-Leiter Bewirt- Martin Frei (Leiter Digitalisierung spekt beleuchtet Michael Friedli
A
schaftung bei Wincasa, beschreibt Verit Immobilien AG) und Michael (Leiter Bewirtschaftung bei der Von
IMMOBILIEN seine Erfahrungen während der Pan- Wyss (Abteilungsleiter Bewirtschaf- Graffenried AG): «Von den Bewirt-
demie: «Einen positiven Effekt hatte tung Verit Immobilien AG) berichten schaftern wird heute sehr viel gefor-
BEWIRT- die Situation auf den Austausch mit von der Digitalisierung ihres Unter- dert. Nicht alle Menschen eignen
SCHAFTUNG der Eigentümerschaft, der intensie-
viert wurde und uns damit näher zu-
nehmens und dem Aufbau einer
neuen Bewirtschaftungsplattform
sich für eine solche Aufgabe. Daher
sind geeignete Fachkräfte immer
sammenbrachte.» (Interview S. 14) (Artikel Seite 16). Einen anderen knapp.» (Interview S. 18)
14 IMMOBILIA / April 2021züglich der Einführung von Projekten, wie dem di-
gitalen Posteingang sowie der konsequenten
Digitalisierung aller Mieter- und Liegenschafts-
dossiers, die wir dieses Jahr umsetzen. Auch ande-
re Tools wie der digitale Vermietungsprozess, die
digitale Signatur oder Mieter- und Eigentümer-
plattformen verändern und beschleunigen unsere
Prozesse und bringen für Mieter und Eigentümer
Gerade weil sich das Leben vermehrt in den mehr Transparenz. Unsere neue Mieterplattform
eigenen vier Wänden abspielt, wird mehr Wincasahome wird in den nächsten Monaten breit-
Platz zu Hause benötigt. Schlug sich dies gefächert ausgerollt und dient als wichtiges neues
auch in der Vermietungsquote nieder? Interaktionsfenster.
Diese These habe ich auch öfters gelesen. Auch Denken Sie, dass die Coronakrise
wenn der Wunsch nach mehr Platz vielleicht schon nachhaltigen Einfluss auf die Immobilien
da ist, sucht doch die Mehrheit in Zeiten von Unsi- bewirtschaftung haben wird?
cherheit nicht primär ein neues Zuhause, wenn Ich denke, dass diese Krise mit Sicherheit einen
man sich wohlfühlt. Man muss auch bedenken, dass Einfluss auf die Wirtschaft und die Arbeitswelt ge-
sich die überwiegende Mehrheit der über 71 000 nerell haben wird. Für uns als Immobilienbewirt-
Wohnungen, die wir bewirtschaften, in Bestandes- schafter wird sich aber, abgesehen von den digita-
liegenschaften befinden. Hier ändert sich das An- len Tools, die noch ausgereifter und in den Prozessen
gebot von grösseren gegenüber kleineren Wohnun- weitgreifender werden, an der Dienstleistung per se
gen in diesem Sinne nicht unmittelbar. Es ist auch nicht grundlegend etwas ändern. Die persönlichen
nicht so, dass die Leerstandsquote nun bei grösse- Kontakte sind und bleiben, wie bereits gesagt, nach
ren Wohnungen im gesamten Portfolio merklich wie vor eminent wichtig, weil diese ein natürliches
kleiner geworden wäre, oder umgekehrt. Was man Bedürfnis sind und viele Interaktionen vereinfa-
allerdings beobachten kann, ist, dass bei Neubau- chen und bereichern.
projekten oder Gesamtsanierungen aufgrund der Wo liegen die künftigen Herausforderungen?
Situation Überlegungen gemacht werden, Über- Auch wenn in der Branche zurzeit noch ein Wett-
bauungen mit mehr grösseren Einheiten zu planen bewerb besteht, was Digitalisierung, Plattformen
wie vielleicht bisher. und Tools betrifft, so gleicht sich das an und gehört
Und wie sieht es im Unterschied dazu bei bald zum Standard. Die Herausforderung besteht
den Geschäftsimmobilien aus? darin, dort den Unterschied zu machen, wo die per-
Bei Geschäftsimmobilien hat man grundsätzlich län- sönlichen Kontakte zählen, wo neue Konzepte bei
gerfristige Verträge. Daher können innerhalb eines Retail, Büro und Wohnen gefragt sind, um Mieter
Jahres keine einschneidenden Veränderungen aus- und Eigentümer mit der Dienstleistung und dem
gemacht werden. Allerdings spüren wir gerade bei richtigen Betriebsmodell zu überzeugen. Generell
Verhandlungen von neuen Mietverhältnissen oder kann man festhalten, dass zum einen die Komple-
Vertragsverlängerungen, dass mehr Flexibilität ge- xität von Immobilien wie auch die Themenvielfalt
wünscht wird, was die Laufzeit der Verträge oder rund um Immobilienbewirtschaftung mit Nach-
auch den Flächenbedarf betrifft. Auch das ist jedoch haltigkeitsthemen wie Photovoltaik, ZEV, E-Mo-
ein Trend, der lange vor Corona begann und sich bilität, Energiecontrolling und Betriebsoptimie-
durch die Pandemie noch akzentuiert hat. rung, um nur ein paar zu nennen, aber auch die
Wurden bei Wohnungsbesichtigungen auch Ansprüche der verschiedenen Stakeholder zuge-
virtuelle 360°-Besichtigungen angeboten? nommen haben. Hier sind wir gefordert. Hinzu
Virtuelle Wohnungsbesichtigungen, verbunden kommen Dauerthemen wie Leerstandsabbau, Ver-
mit der Vermarktung, werden bei immer mehr änderung des Retailgeschäfts und der Wandel der
Wohnungen, die sich im Leerstand oder in der Erst- Gesellschaft, worauf Corona sicher auch seinen
vermietung befinden, durchgeführt und eingesetzt. Einfluss hat, auch wenn die Auswirkungen heute
Bei konkretem Interesse an einem Objekt finden je- noch nicht absehbar sind.
doch immer auch physische Besichtigungen auf der Können Sie der Corona-Situation rückbli
Liegenschaft statt. ckend auch Positives abgewinnen?
Während der Pandemie wurde auch das Durchaus positiv war die Erfahrung, wie schnell
Thema Digitalisierung gezwungenermassen und flexibel sich Führung und Mitarbeiter auf die
rasant vorangetrieben. Gibt es bei Wincasa veränderten Arbeitsbedingungen umstellten, wie
konkrete Neuerungen in diesem Bereich? kreativ man wurde und wie gross das Mass an
Die ganze Digitalisierung wurde bei Wincasa vor Hilfsbereitschaft und Verständnis von allen Seiten
Jahren angestossen und viele Projekte, um die da- war. Auch wenn viele bilaterale Gespräche bei ei-
für nötige Infrastruktur zu schaffen, sind inzwi- nem Kaffee oder in der Mittagspause fast komplett
schen umgesetzt und abgeschlossen. Seit Anfang weggefallen sind, ist der Informationsfluss und der
2020 sind alle Mitarbeitenden mit einem persönli- Zusammenhalt in den Teams nicht abgerissen.
chen Laptop ausgestattet. Hier waren wir im Vor- Trotz der langen Zeit der Krise konnten wir über
teil. Das ermöglichte uns, bei Ausbruch der Pande- alles gesehen keinen Abfall der Motivation oder *JANOS KICK
mie in einem maximalen Homeoffice-Betrieb Qualität bei unseren Mitarbeitenden feststellen.
Der Autor ist Projekt-
orts- und arbeitsplatzunabhängig weiterzuarbei- Das freut mich. Schlussendlich stimmt mich dies leiter PR und Medien-
ten. Begünstig hat Corona sicherlich das Tempo be- für weitere Veränderungsprozesse sehr positiv. sprecher bei Wincasa.
IMMOBILIA / April 2021 15IMMOBILIENWIRTSCHAFT
DIGITALISIERUNG
DIGITALE TRANS- Die Digitalisierung ist auch in der
Immobilienwelt angekommen. Richtig
FORMATION IN DER umgesetzt, bietet sie enorme Chan-
cen für die Kunden und die Mitarbei-
BEWIRTSCHAFTUNG tenden. TEXT— MARTIN FREI & MICHAEL WYSS*
Eine grosse Heraus-
forderung für Immo-
bilienbewirtschafter
besteht darin, dass
kein direkter techni-
scher Zugriff auf die
Stammdaten möglich
ist und der Daten-
und Dokumentenaus-
tausch zwischen den
Systemen mittels
zusätzlicher Schnitt
BILD: NAME
stellensichergestellt
werden muss.
SCHNITTSTELLEN VEREINFACHEN fektiv orchestrieren und sicherstellen, dass Daten und
Eigentümer- und Mieterportale, digitale Abnah- Dokumente immer und überall verfügbar sind, um ein
meprotokolle oder elektronische Mietverträge sind in Nachbearbeiten und somit Doppelspurigkeiten zu ver-
der Immobilienbewirtschaftung längst keine Fremd- meiden? Und wie können Immobilienbewirtschafter
wörter mehr. Auch Akten werden digital archiviert; das mehr Zeit für die optimale Bewirtschaftung ihrer Lie-
Papier verschwindet zunehmend aus unserem Alltag. genschaften-Portfolios und für die Betreuung ihrer
Die Verit Immobilien AG eröffnete beispielsweise be- Kunden aufwenden?
reits im Jahr 2018 den ersten komplett digital arbei- Eines der Kernziele der Digitalisierung ist es, dass
tenden Standort in Basel. Bewirtschaftungsunterneh- Prozesse standardisiert, automatisiert und effizi-
men setzen immer mehr solche Instrumente ein. Diese ent abgearbeitet werden können, damit Mitarbei-
sind jedoch oft Teil einer sehr heterogenen IT-System- EINE WICHTIGE tende von repetitiven und administrativen Arbeiten
landschaft. Es existieren viele unterschiedliche Stan- FRAGE IST, WIE entlastet werden und sich so auf anspruchsvollere, ab-
dards, Tools und Plattformen, die Prozesse sind nicht WIR MEHR ZEIT wechslungsreichere und kundenzentrierte Aufgaben
standardisiert und Schnittstellen müssen gebaut wer- FÜR EINE OPTI konzentrieren können. Dies erhöht die Mitarbeiter-
den. Auch der Trend bei den Immobilienbesitzern, eine MALE BEWIRT zufriedenheit und führt zu einer Qualitätssteigerung.
eigene Bewirtschaftungssoftware zu betreiben, beein- SCHAFTUNG
flusst die digitalen Prozesse der Bewirtschaftungsun- DER PORTFO ZENTRALE BEWIRTSCHAFTUNGS
ternehmen massgebend. Die grösste Herausforderung LIOS UND DIE PLATTFORM UND DATA-WAREHOUSE
BETREUUNG
besteht darin, dass kein direkter technischer Zugriff auf Im Zentrum der Digitalisierung steht die Kunden-
UNSERER KUN
die Stammdaten möglich ist und der Daten- und Doku- DEN AUFBRIN
zufriedenheit. Um dieses Ziel zu erreichen, verfolgt Ve-
mentenaustausch zwischen den Systemen mittels zu- GEN KÖNNEN. rit einen ganzheitlichen Ansatz in der digitalen Trans-
sätzlicher Schnittstellen sichergestellt werden muss. formation. Alle relevanten Umsysteme (so bezeichnet
man einen Bereich, der ausserhalb der Systemgrenzen
DIGITALE ABLÄUFE EFFEKTIVER liegt, zu dem das System aber Beziehungen aufwei-
GESTALTEN sen kann) werden an eine Business-Prozess-Manage-
Aber auch gesetzliche oder andere regulatorische ment-Software angeschlossen, sodass für den Mitar-
Vorgaben können den Digitalisierungsprozess beein- beitenden ein umfassendes To-do-Management zur
flussen und Medienbrüche bewirken. Beispielsweise Verfügung steht. Diese digitalen Pendenzen sind das
muss das Anfangsmietzinsformular weiterhin hand- Herzstück der neuen Bewirtschaftungsplattform. So-
schriftlich unterzeichnet und auf dem Postweg versen- mit ist es möglich, an einem Ort die elektronischen
det werden. Deshalb sind die folgenden Fragen für uns Rechnungen oder die elektronische Post abzurufen,
von grosser Bedeutung: Wie können wir Abläufe ef- Aufgaben aus dem Bewirtschaftungsprogramm (aus-
16 IMMOBILIA / April 202116
laufende Vertragslaufzeiten, offene Posten, Mietzins
anpassungen) einzusehen oder die neuesten Chats von
Mietinteressenten auf externen Plattformen zu beant-
worten und so stets die Übersicht zu behalten. Die ein-
fache und intuitive Handhabung für die Mitarbeiten- will das Unternehmen nun auch die Abwicklung eines
den steht dabei im Fokus. Mietkautionsdepots (Bank) oder einer Kautionsversi-
Neben der Bewirtschaftungsplattform soll ein neu- cherung digital und ohne Medienbrüche in den Wieder-
es Data-Warehouse internen wie auch externen Inte- vermietungsprozess integrieren. Um dies zu erreichen,
ressenten ermöglichen, die benötigten Kennzahlen zu arbeitet Verit mit ausgewählten Partnern zusammen,
einer Liegenschaft, zu einem Portfolio oder zur Unter- welche ebenfalls eine digitale End-to-End Lösung an-
nehmung in einem Dashboard in Echtzeit abzurufen. streben und ein ähnliches digitales Mindset haben.
Dank eines solchen Self-Service-Portals entfallen sta- Damit wird ein weiterer Medienbruch beseitigt,
tische und manuell aufbereitete Reports. Zeitintensive mehr Effizienz geschaffen und somit der komplette *MARTIN FREI
Excel-Auswertungen werden bald der Vergangenheit Wiedervermietungsprozess digital umgesetzt. Nur der Der Autor ist Leiter
angehören. Diese neu gewonnene Zeit kann für die Ver- Schlüssel wird (noch) physisch übergeben. Das Bei- Digitalisierung,
VeritImmobilien AG
handlungen des Geschäftsmietvertrages oder für den spiel zeigt, dass es sinnvoll ist, die digitalen Lösungen (Teil der Avobis
aktiven Leerstandsabbau, sprich für das Kerngeschäft nicht im Alleingang, sondern zusammen mit Partnern Group AG).
der Immobilienbewirtschaftung, genutzt werden. zu entwickeln (Business Ecosystem). Die einzelnen
Gleichzeitig wird Transparenz geschaffen, Qualität ge- Unternehmen können und sollen sich weiterhin auf ihr
messen und das interne Prozessmanagement verein- Kerngeschäft konzentrieren. Durch den Zusammen-
heitlicht, sodass auch der Wissenstransfer bei Mitar- schluss der Avobis Group AG mit der Verit Immobi
beiterwechseln besser aufgefangen werden kann. lien AG eröffnen sich zusätzliche Wege in der Digitali-
sierung und im Reporting. Gemeinsam mit der Avobis
MIETER- UND MITARBEITERFREUNDLI Group, die eine führende Rolle bei der Innovation und *MICHAEL WYSS
CHER WIEDERVERMIETUNGSPROZESS Digitalisierung in der Immobilienbranche spielt, wird Der Autor ist Abtei-
Nachdem Verit Ende letzten Jahres die digita- Verit die Umsetzung der Digitalisierung konsequent lungsleiter Bewirt-
schaftung, Verit Im-
le Vertragsunterzeichnung erfolgreich an ausgewähl- weiterentwickeln, um kontinuierlichen Mehrwert für mobilien AG (Teil der
ten Standorten in einem Pilotprojekt eingeführt hat, Kunden und Mitarbeitende zu schaffen. Avobis Group AG).
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«PERSONALKARUS-
Qualifiziertes Personal zu rekrutieren
und zu motivieren, gilt als Kernaufgabe
jeder HR-Abteilung. Michael Friedli,
SELL DREHT IMMER Leiter Bewirtschaftung bei der Von
Graffenried AG Liegenschaften,
SCHNELLER» äussert sich über Lohn, Motivation
und Wertschätzung. TEXT— JÜRG ZULLIGER*
Herr Friedli, kommt es oft vor, dass Sie
neue Mitarbeiter rekrutieren?
Michael Friedli: Aufgrund unseres Wachstums in den
letzten Jahren und einer gewissen Personalfluktua
tion ist dies phasenweise immer wieder ein Thema.
Manchmal ist es auch ein halbes Jahr oder länger sehr
ruhig. Wir sind sehr stolz darauf, dass viele unserer
Mitarbeitenden sehr lange im Betrieb bleiben.
Bewirtschaftungsabteilungen verzeichnen
teils hohe Fluktuationsraten.
Wie sieht dieser Indikator bei Ihnen aus?
Die meisten Mitbewerber machen dazu keine Zah-
len publik. Aufgrund des Austausches innerhalb der
Branche wissen wir aber, dass unsere Fluktuations-
rate über die letzten Jahre deutlich unter dem Bran-
chendurchschnitt liegt.
Oft ist zu hören, dass Bewirtschafter
mit dem Argument eines etwas höheren
Lohns abgeworben werden. Sind häufige
Wechsel nicht doch ein Problem?
Uns wurden über die letzten Jahre glücklicherwei-
se kaum Bewirtschaftende abgeworben, da wir im
Branchenvergleich ein sehr gutes Gesamtpaket an-
bieten können. Das Thema ist uns aber bekannt und
wir halten den Trend für problematisch. Es ist ge-
fährlich für die einzelnen Unternehmen als auch Worum ging es?
für die Branche als solches. Die Leitung der Abteilung Geschäftshäuserbewirt-
Weshalb? schaftung war neu zu besetzen. Aus heutiger Sicht
Von einer professionellen Bewirtschafterin bzw. hat es sich sehr gelohnt, sich im Auswahlverfahren
einem professionellen Bewirtschafter wird heute wirklich Zeit zu lassen. Es hat vielleicht auch damit
sehr viel gefordert. Sie müssen mit vielfältigen Be- zu tun, dass wir bei dieser Besetzung oder ganz ge-
ziehungen umgehen können und in einem hohen nerell sehr hohe Erwartungen haben.
Rhythmus arbeiten. Zugleich ist man immer etwas «Employer Branding» ist zu einem
im Sandwich zwischen Eigentümern und Mietern. grossen Trend geworden. Müssen auch
Nicht alle Menschen sind vom Typ her für eine sol- Sie sich damit auseinandersetzen?
che Aufgabe prädestiniert. Geeignete Fachkräfte Es führt heute kein Weg daran vorbei, dass wir als
BIOGRAPHIE
sind daher immer knapp. MICHAEL
Unternehmen und Arbeitgeber auf unsere Aussen-
Welche Rolle spielt der Lohn? FRIEDLI darstellung in den neuen Medien achten und diese
Der Lohn ist nicht unwesentlich und trägt dazu bei, absolvierte selbst auch pflegen. Das ist natürlich mit Aufwand ver-
dass sich jemand in einem Unternehmen wertge- eine Berufslehre bunden. Aber uns ist es wichtig, dass der Auftritt in
schätzt und fair behandelt fühlt. Aber es ist ganz be- beim Berner Traditi- jeder Hinsicht gepflegt und sorgfältig ist. Schliess-
onsunternehmen Von
stimmt nicht das einzige Kriterium. Als Teil der Von Graffenried. Er durch- lich wird dies auch von unseren Partnern und Kun-
Graffenried Gruppe bieten wir den Bewirtschaften- lief die Ausbildung den wahrgenommen.
den ein professionelles Umfeld, um Eigentümer zum eidg. dipl. Immo- Welche Werte tragen zur Bindung bei?
bilientreuhänder.
und Mieter optimal betreuen zu können. Heute ist er Leiter der
Wir setzen hauptsächlich auf spannende Arbeits-
Wie schreiben Sie freie Stellen aus? Bewirtschaftung und inhalte und Gestaltungsspielräume. Das hat zu-
In aller Regel nutzen wir dazu die grossen Online- Mitglied der Ge- nächst mit unserer Struktur innerhalb des Unter-
Portale. Manchmal genügt es bereits, dass wir Va- schäftsleitung. Von nehmens zu tun. Die Bewirtschaftung gliedert
Graffenried AG Lie-
kanzen auf unserer eigenen Website ausschreiben. genschaften ist Teil sich in drei Abteilungen (Wohnliegenschaften,
Die Branche ist überschaubar, gerade im Raum der Von Graffenried Stockwerkeigentum und Geschäftshäuser). Dabei
Bern. Für uns ist auch Mund-zu-Mund-Propagan- Gruppe – ein Fami agieren die Teams sehr selbstständig, sie stellen
lienunternehmen mit
da sehr wichtig. Für Schlüsselpositionen oder wenn den vier Standbeinen quasi ein eigenes Unternehmen innerhalb des Un-
ganz bestimmte Spezialkenntnisse gefordert sind, Privatbank, Liegen- ternehmens dar. Das Team kennt die Liegenschaf-
nutzen wir noch weitere Kanäle oder Posts auf so- schaften, Treuhand ten in- und auswendig, natürlich auch die Mieten-
zialen Medien und Berufsnetzwerken. Seit ich in und Recht. Die Von den. Und sie sind im direkten Kontakt mit den
Graffenried Gruppe
dieser Position tätig bin, haben wir erst ein einziges beschäftigt rund 200 Eigentümern, ihren Auftraggebern. Die Führung
Mal einen externen «Recruiter» beigezogen. Mitarbeitende. ist ganz bewusst so gestaltet, dass die Leitplanken
18 IMMOBILIA / April 2021BILDER: VON GRAFFENRIED AG LIEGENSCHAFTEN 31
Synergien im
Unternehmen
schaffen ein opti-
males Arbeitsum-
feld – mit Stand-
beinen wie
Bewirtschaftung,
Vermittlung,
Entwicklung und
Architektur.
relativ breit gesetzt sind. Das schafft Spielraum, Was bieten Sie an fachlichem
sich selbst zu organisieren und sich ein Stück weit Support intern?
selbst zu verwirklichen. In diesem Kontext haben Die lange Verweildauer im Unternehmen bringt es
die Mitarbeitenden auch ungefilterte Feedbacks mit sich, dass sich die Mitarbeitenden sehr gut ken-
von den Auftraggebern. Ihr Einsatz wird gewür- nen und die Wege kurz sind. Bewirtschaftende haben
digt und sie erfahren Wertschätzung. Das spornt jederzeit die Möglichkeit, unseren eigenen Rechts-
sehr viele dazu an, die Extrameile zu gehen, um konsulenten zu kontaktieren. Wir haben eine geball-
Aufgaben zu meistern und hohe Erwartungen zu te Ladung an Fachwissen innerhalb des Unterneh-
erfüllen. mens und der Gruppenstruktur bei Von Graffenried.
Wie ist die Führungsorganisation? Dies wiederum verleiht den Bewirtschaftenden sehr
Da sind zum einem die Gruppenleitenden für die viel Sicherheit in ihrem Berufsalltag.
einzelnen Abteilungen und die vorgesetzte Stelle Wie gehen Sie damit um, dass sich
Leitung Bewirtschaftung. Wir stehen für fachli- die Branche rasch verändert?
che Fragen und Anliegen immer zur Verfügung. Wir sind mitten in einem Change-Management-Pro-
Die Türen der HR-Abteilung stehen offen für zess, wir haben die Einführung des papierlosen Büros
eher sensible, vertrauliche Themen. Mit unserer in Angriff genommen. Die Branche hat die Digitalisie-
Firmenkultur ist es uns ein grosses Anliegen, rung lange verschlafen, weil man sehr verwöhnt war. *JÜRG ZULLIGER
dass wir gegenüber jedem einzelnen Mitarbeiter Wir sehen darin grosse Chancen. Derzeit unterneh- Der Autor, lic. phil. I, ist
Wertschätzung ausdrücken. Es ist kurz zusam- men wir sehr viel, damit unsere Teams ortsunabhän- Fachjournalist und
mengefasst eine andere Unternehmenskultur als gig und dynamisch agieren können. Es geht dabei Buchautor mit dem
Themenschwerpunkt
in einem Betrieb, in dem die Unternehmens nicht um fixe Homeoffice-Tage, sondern darum, flexi- Immobilien und
eigner letztlich anonym bleiben. bel und ortsunabhängig arbeiten zu können. Immobilienwirtschaft.
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IMMOBILIA / April 2021 19IMMOBILIENWIRTSCHAFT
DIGITALES PORTFOLIO MANAGEMENT
OPTIMIERTE
Ein optimales Leerstandsmanagement
ist für Immobiliendienstleistungsunter-
nehmen zentral. Digitale Lösungen
MARKTMIETEN helfen, die Leerstände zu reduzieren.
TEXT— ROSWITHA BRUNNER*
Beispiel einer
Visualisierung
des Marktmiet-
preis-Modells.
BILD: ZVG
DAUER DER LEERSTÄNDE SOLLTE ANALYSE, GESTÜTZT AUF WEIT MEHR
KÜRZER WERDEN ALS NUR TRANSAKTIONSDATEN
Die Leerwohnungsziffer stellt Immobiliendienst- «Ein wichtiges Instrument zur Bekämpfung der
leister auf die Probe. Die neuste Zahl vom Juni 2020 Leerstandsziffer ist der Mietpreis. Dieser basiert lei-
des Bundesamtes für Statistik zeigt wiederum einen der oft noch auf Schätzungen, welche teilweise ein
Anstieg auf 79 000 Leerwohnungen an. Neue Wege Jahr oder älter sind. Zudem lassen diese Schätzun-
sind gefragt, um den Leerstand von bewirtschafteten gen viele verfügbare Daten oder die zukunftsgerichte- DANK DIGITA
Wohnungen zu reduzieren oder zu verhindern. Und ten Betrachtungen ausser Acht», erklärt Rohner. Ge- LEN TOOLS
auch die Dauer der Leerstände muss verkürzt werden. zielt wollte Privera im Bereich der Marktmietzinsen KANN DIE
Massgeschneiderte und aussagekräftige Analysen zur ein schärferes Bild der potenziellen Mietzinse erhal- RENDITE
Bekämpfung von Leerständen sollen Optimierungs- ten, um Leerstände minimieren und Leerstandsdau- GESTEIGERT,
potenziale identifizieren und die volle Wertschöpfung ern optimieren zu können. Und da Privera gern neue DAS KUNDEN
von Portfolios erreichen. Wege beschreitet und neue Technologien nutzt, kam ERLEBNIS
Die Immobiliendienstleisterin Privera bekämpft die Zusammenarbeit mit Pricehubble zustande. «Wir VERBESSERT
die Leerstandsproblematik seit 2019 mit einer digita- arbeiten seit 2019 sehr eng zusammen. Wir haben die UND LEER
STÄNDE REDU
len Lösung. «Dafür haben wir eine digitale Strategie Lösung im Bereich der Marktmietzinsanalyse (Portfo-
ZIERT WERDEN.
und Vision entwickelt», erläutert Patrick Rohner, Lei- lio Manager) mit unseren Kunden erfolgreich getestet
ter Business Development Privera. Nur naheliegend und pilotiert», führt Rohner aus.
darum, dass die Immobiliendienstleisterin auch im Im Bereich der Marktmiete hatte Privera in der
Portfoliomanagement auf eine digitale Lösung setzt. Vergangenheit auf klassische Anbieter zurückgegrif-
Aus isolierten Daten werden basierend auf Machine fen. «Der Hauptgrund für den Wechsel ist, dass sich
Learning und Big-Data-Analytics exakte Analysen er- unsere neue Analyse nicht nur auf Transaktionsdaten
stellt und die Kundenportfolios optimiert. Dabei setzt stützt, sondern auch aktuelle und bevorstehende Fak-
Privera auf die digitale Lösung von Pricehubble. toren wie Bautätigkeiten oder Quartierentwicklun-
20 IMMOBILIA / April 2021Sie können auch lesen
