SPA Immobilien Schweiz - Swiss Prime Anlagestiftung Prospekt der Anlagegruppe
←
→
Transkription von Seiteninhalten
Wenn Ihr Browser die Seite nicht korrekt rendert, bitte, lesen Sie den Inhalt der Seite unten
Swiss Prime Anlagestiftung
SPA Immobilien Schweiz
Prospekt der Anlagegruppe
Die in diesem Prospekt enthaltenen Angaben beruhen auf den Statuten,
dem Reglement und den Anlagerichtlinien der Swiss Prime Anlagestiftung.
30. März 2015Prospekt SPA Immobilien Schweiz
Inhaltsverzeichnis
1 Informationen über die Anlagestiftung.......................................................................................................... 3
2 Beschreibung gewisser für die Transaktion massgeblicher Vereinbarungen, Gremien und Parteien ... 3
3 Die Anlageklasse Immobilien ......................................................................................................................... 4
4 Anlagerichtlinien.............................................................................................................................................. 5
5 Due Diligence Verfahren ................................................................................................................................. 6
6 Ansprüche ........................................................................................................................................................ 6
7 Thesaurierung bzw. Ausschüttung der Erträge............................................................................................ 7
8 Nettoinventarwert ("NAV") .............................................................................................................................. 7
9 Gebühren, Kosten und Aufwendungen ......................................................................................................... 8
10 Risikohinweise ................................................................................................................................................. 8
11 Für die Anleger relevante Steuervorschriften .............................................................................................. 9
12 ISIN- und Valorennummern .......................................................................................................................... 10
13 Änderungen.................................................................................................................................................... 10
14 Inkrafttreten .................................................................................................................................................... 10
Der Prospekt und allfällige Anpassungen dessel-
ben werden auf folgender Webseite publiziert:
www.swiss-prime-anlagestiftung.ch
Emittent der Anlagegruppe ist die Swiss Prime
Anlagestiftung, Olten. Depotbank der Anlage-
gruppe ist die Notenstein Privatbank AG, St. Gal-
len. Statuten, Reglement, Anlagerichtlinien und
Prospekte sowie die jeweils aktuellen Jahres-
bzw. Halbjahresberichte können bei der Swiss
Prime Anlagestiftung kostenlos bezogen werden.
Als direkte Anleger sind nur Anleger gemäss
Art. 6 der Statuten zugelassen. Die Aufgaben der
Revisionsstelle richten sich nach Art. 10 der Ver-
ordnung über die Anlagestiftungen (ASV).
2Prospekt SPA Immobilien Schweiz
Dieser Prospekt, die Statuten, das Reglement und die gen des BVG und der zugehörigen Ausführungserlas-
Anlagerichtlinien regeln und erläutern die Beziehun- se, d.h. namentlich der ASV.
gen zwischen den Anlegern und der Swiss Prime
Anlagestiftung. Die genannten Dokumente bilden
insbesondere die Grundlage für die Ausgabe und 2 Beschreibung gewisser für die Trans-
Rücknahme von Ansprüchen gegenüber der Anlage-
aktion massgeblicher Verein-
stiftung.
barungen, Gremien und Parteien
Für die Geschäftsführung und Vermögensverwaltung
1 Informationen über die Anlagestiftung betreffend die Anlagegruppe hat die Swiss Prime An-
lagestiftung mit der Swiss Prime Site Group AG ent-
Angaben zur Anlagestiftung sprechende Verträge abgeschlossen.
Die Swiss Prime Anlagestiftung ist eine Stiftung
schweizerischen Rechts im Sinne von Art. 80 ff. des Stiftungsrat
Schweizerischen Zivilgesetzbuches (ZGB) vom Markus Graf, Präsident
10. Dezember 1907 und untersteht der Aufsicht des François M. Bianchi, Vizepräsident
Bundes. Martin Neff, Mitglied
Die Anlagestiftung bezweckt die kollektive Anlage und Geschäftsführende Gesellschaft
Verwaltung des von den Anlegern eingebrachten Kapi- Für die Geschäftsführung ist die Swiss Prime Site
tals in Wertschriften und Immobilien. Die Ansprüche Group AG (nachstehend die "geschäftsführende
gegenüber der Anlagestiftung stellen eine indirekte Gesellschaft") verantwortlich. Die geschäftsführende
Anlage nach Art. 56 der Verordnung (BVV 2) zum Gesellschaft ist nicht von der Eidgenössischen Fi-
Bundesgesetz über die berufliche Alters-, Hinterlasse- nanzmarktaufsicht FINMA beaufsichtigt und verfügt
nen- und Invalidenvorsorge (BVG) vom 25. Juni 1982 über ein einbezahltes Aktienkapital von CHF 100'000.
dar. Sie verfügt über eine Zulassung der Oberaufsichts-
kommission Berufliche Vorsorge OAK BV zur Verwal-
Der Anlegerkreis der Anlagestiftung beschränkt sich
tung von Vermögen von Einrichtungen der beruflichen
auf folgende Einrichtungen:
Vorsorge. Die Swiss Prime Site Group AG ist unter
a) in der Schweiz domizilierte steuerbefreite Vorsor- anderem auf Immobilienportfoliomanagement speziali-
geeinrichtungen sowie sonstige steuerbefreite Einrich- siert.
tungen privaten oder öffentlichen Rechts mit Sitz in
der Schweiz, die nach ihrem Zweck der beruflichen Die geschäftsführende Gesellschaft untersteht der
Vorsorge dienen; Weisung des Stiftungsrates und erstattet ihm und der
Anlagekommission Immobilien Schweiz regelmässig,
b) juristische Personen, die kollektive Anlagen der
bei aussergewöhnlichen Umständen umgehend, Be-
Einrichtungen nach Buchstabe a verwalten, von der
richt. Die Einzelheiten regelt ein zwischen der Swiss
Eidgenössischen Finanzmarktaufsicht (FINMA) beauf-
Prime Anlagestiftung und Swiss Prime Site Group AG
sichtigt werden und bei der Anlagestiftung aus-
abgeschlossener Geschäftsführungsvertrag. Insbe-
schliesslich Gelder für diese Einrichtungen anlegen.
sondere ist die geschäftsführende Gesellschaft für die
Über die Aufnahme neuer Anleger entscheidet die Nettoinventarwertberechnung und die Buchführung
Geschäftsführung. der Anlagegruppe verantwortlich. Zudem ist sie für die
Angaben zum Stiftungsvermögen Ausgabe und Rücknahme von Ansprüchen zuständig.
Das Stiftungsvermögen besteht aus dem Stammver- Vermögensverwaltung
mögen und dem Vermögen, das zum Zweck der Anla- Betreffend die einzelnen Anlagegruppen wird die Ver-
ge von den Anlegern eingebracht wird. mögensverwaltung grundsätzlich durch die geschäfts-
Das Anlagevermögen setzt sich aus gleichen, nenn- führende Gesellschaft ausgeübt. Zu diesem Zwecke
wertlosen und unentziehbaren Ansprüchen der Anle- wurde zwischen der Swiss Prime Anlagestiftung und
ger zusammen. Die Ansprüche sind keine Wertpapie- dem Vermögensverwalter Swiss Prime Site Group AG
re; sie werden buchhalterisch erfasst. Die Verpfän- (nachstehend der "Vermögensverwalter") − nebst
dung von Ansprüchen sowie deren freier Handel sind dem Geschäftsführungsvertrag − auch ein Vermö-
nicht zugelassen. In begründeten Einzelfällen ist eine gensverwaltungsvertrag abgeschlossen. Der Vermö-
Zession von Ansprüchen unter Anlegern unter der gensverwalter ist verantwortlich für das Treffen der
Voraussetzung der vorgängigen Zustimmung der Ge- Anlageentscheide (vorbehalten ist die Genehmigung
schäftsführung zulässig. Der Entscheid der Geschäfts- der Anlageentscheide durch den Stiftungsrat), die
führung ist endgültig. Der Handel von Ansprüchen hat umsichtige Führung und Bewirtschaftung des Anlage-
exklusiv über die Geschäftsführung zu erfolgen, zum gruppenvermögens sowie für die Steuerung und
letzten gerechneten NAV. Überwachung der einzelnen Immobilientransaktionen
im Rahmen der anwendbaren Bestimmungen. Er kann
Die Anlagestiftung investiert in liquide Wertschriften, Vorschläge zur Änderung der Anlagerichtlinien unter-
Hypotheken und/oder in Immobilien entsprechend breiten. Betreffend einzelne Anlagegruppen kann die
dem Anlagefokus der jeweiligen Anlagegruppen, und geschäftsführende Gesellschaft die Vermögensverwal-
zwar unter Einhaltung der Grundsätze und Richtlinien tung auch an qualifizierte Dritte delegieren, welche
für die Kapitalanlage von Personalvorsorgeeinrichtun- über den zur Ausübung dieser Tätigkeit erforderlichen
regulatorischen Status verfügen. Im Zusammenhang
3Prospekt SPA Immobilien Schweiz
mit der vorliegenden Anlagegruppe ist keine derartige 3 Die Anlageklasse Immobilien
Delegation geplant.
Die Anlageklasse Immobilien umfasst in der Regel
Delegation von Teilaufgaben Grundstücke im Allein- und Miteigentum (inkl. Stock-
Die geschäftsführende Gesellschaft kann Teilaufga- werkeigentum), Bauten im Baurecht sowie Bauland.
ben teilweise oder ganz delegieren, wobei die ge- Immobilien dienen vielfältigen Zwecken. Aus Sicht der
schäftsführende Gesellschaft die Verantwortung trägt. Kapitalanlage werden insbesondere folgende Arten
von Immobilienanlagen unterschieden:
Die Anlagekommission Immobilien Schweiz
Die Anlagekommission Immobilien Schweiz wird vom − Wohnbauten
Stiftungsrat gewählt und ist diesem gegenüber ver- − Kommerziell genutzte Grundstücke
antwortlich. Sie überprüft die Umsetzung der Anlage- − Bauten mit gemischter Nutzung
ziele und der Anlagepolitik und übt weitere Kompeten- − Immobilienentwicklung
zen gemäss Organisations- und Geschäftsreglement − Bauland und Abbruchobjekte
("OGR") aus. Die Anlagekommission kann dem Stif- − Spezialbauten (wie z.B. Logistikzentren, Re-
tungsrat Vorschläge zur Änderung der Anlagerichtli- chenzentren, Wasserpärke, etc.).
nien unterbreiten.
Immobilienanlagen generieren dank Mieteinnahmen
Immobilienbewirtschaftung regelmässige Erträge und bieten die Möglichkeit einer
Die Anlagestiftung hat der Swiss Prime Site Group AG Wertsteigerung. Die Anlageklasse Immobilien zeichnet
auch verschiedene Teilaufgaben im Zusammenhang sich in der Regel durch eine stabile Wertentwicklung
mit dem Kauf und Verkauf von Immobilien und der und geringe Wertschwankungen aus. Immobilien kor-
Immobilienbewirtschaftung delegiert. Die Liegen- relieren nur schwach mit anderen Anlageklassen und
schaftsverwaltung und der technische Unterhalt kön- wirken sich grundsätzlich stabilisierend auf ein diversi-
nen an Bewirtschaftungsspezialisten vor Ort delegiert fiziertes Vermögen aus. Immobilien sind standortge-
werden. bunden und die Marktgängigkeit ist abhängig von der
Schätzungsexperten Lage, der Nutzungsart, der Qualität sowie der Liquidi-
Die Stiftung muss jedes Grundstück, das sie erwerben tät des Marktes. Die Erträge aus den Immobilien sind
oder veräussern will, durch mindestens einen unab- insbesondere abhängig von der Konjunktur, der Be-
hängigen Schätzungsexperten schätzen lassen. Bei völkerungsentwicklung, der Beschäftigung und vom
Geschäften mit Nahestehenden wird ein zweiter un- Zinsniveau.
abhängiger Schätzungsexperte beigezogen (Second Die Kapitalanlage in Immobilien kann sowohl direkt
Opinion). Der Verkehrswert der Grundstücke wird (Investor wird Eigentümer der Immobilien) als auch
grundsätzlich einmal jährlich durch den Schätzungs- indirekt über Immobiliengefässe (Immobilienfonds,
experten geprüft. Immobilienanlagegruppen, Beteiligungen an Immobili-
Die Anlagestiftung lässt bei Bauvorhaben prüfen, ob eninvestmentgesellschaften oder Immobiliengesell-
die voraussichtlichen Kosten marktkonform und an- schaften) getätigt werden.
gemessen sind. Nach der Fertigstellung der Bauten Der Vorteil der direkten Anlage besteht in der unein-
lässt die Anlagestiftung den Verkehrswert schätzen. geschränkten Entscheidungsfreiheit über die Immobi-
Die Anlagestiftung hat folgende ständige und unab- lien. Dem steht jedoch der Aufwand für den Erwerb,
hängige Schätzungsexperten ernannt: die Verwaltung und die optimale Bewirtschaftung der
− Jones Lang LaSalle AG, Zürich. Immobilien sowie die anfallenden Transaktionskosten
beim Erwerb/bei der Veräusserung der Immobilien
Depotstelle gegenüber.
Depotbank ist die Notenstein Privatbank AG. Es kön-
Die indirekte Anlage über Immobiliengefässe bietet
nen vom Stiftungsrat auch andere Depotstellen be-
gegenüber dem direkten Liegenschaftsbesitz eine
stimmt werden.
breitere Risikoverteilung bezüglich Anzahl und Grösse
Revisionsstelle der Immobilien, Regionen, Lagen und allenfalls Nut-
Die Revisionsstelle, die KPMG AG, prüft, ob die ge- zungsarten. Zudem sind diese Anlagen grundsätzlich
schäftsführende Gesellschaft die Bestimmungen der liquider.
Anlagerichtlinien, des Reglements sowie der Statuten
Eine Anlage in Immobilien kann dazu beitragen, die
einhält. Sie plausibilisiert zudem, den Wert einer
Risikomischung eines Vermögens zu verbessern.
Sacheinlage gemäss nachstehender Ziffer 6 "Sachein-
Insbesondere folgende Vorteile können wesentlich zu
lagen".
einer positiven Rendite- und Wertentwicklung beitra-
Anleger gen:
Die Namen der Anleger werden vertraulich behandelt − grosse geografische Diversifikation
und werden der Öffentlichkeit nicht zugänglich ge-
− Vermeidung von Klumpenrisiken
macht.
− attraktives Preis- / Leistungsverhältnis
− aktive Vermietungspolitik
− selektive Akquisitionspolitik.
4Prospekt SPA Immobilien Schweiz
4 Anlagerichtlinien Investitionen in Liegenschaften werden primär gemäss
folgenden Kriterien getätigt:
Anlageuniversum
Die Anlagegruppe SPA Immobilien Schweiz ("SPA − attraktive Standorte mit Wertsteigerungspoten-
Immobilien Schweiz") investiert in Immobilien in der tial
gesamten Schweiz. Neben Wohnimmobilien können − Vermietung an Mieter mit guter Bonität
auch Immobilien mit anderer Nutzung wie Büros, Ver- − nachhaltige Ertragssicherung durch langfristig
kauf, Logistik, Gewerbe und Hotels erworben werden. ausgerichtete Mietverträge
Eine angemessene Verteilung nach Regionen, Lagen − nutzungskonforme Bauqualität und Bausub-
und Nutzungsarten steht dabei im Vordergrund. Bei stanz.
der Auswahl der Standorte wird insbesondere den
Zudem kann die SPA Immobilien Schweiz Investitio-
Immobilienmarktzyklen, der Wirtschaftskraft, den Kon-
nen in Bau- und Immobilienentwicklungsprojekte täti-
junkturprognosen sowie dem politischen, rechtlichen
gen. Die SPA Immobilien Schweiz investiert aus-
und steuerlichen Umfeld Rechnung getragen. Der
schliesslich in Bau- und Immobilienprojekte in der
Lage und der Qualität der Immobilie werden grosse
Schweiz. Fokussiert wird dabei auf die Entwicklung
Wichtigkeit beigemessen, weil davon grundsätzlich die
und Realisation von Immobilienprojekten mit attrakti-
Vermietbarkeit und damit die langfristige Ertragskraft
vem Wertschöpfungspotential, wobei auch Investitio-
und das Wertsteigerungspotential abhängen.
nen in Bauland und der Kauf von bestehenden Immo-
Die Immobilien werden primär direkt gehalten. Dane- bilien mit Entwicklungspotential (insbesondere Umnut-
ben kann mittels kollektiven Immobilienanlagen zung) getätigt werden können. Die Investitionen erfol-
(Fondsanteile, Ansprüche von Anlagestiftungen), Im- gen entweder direkt (direkter Grundbesitz) oder in
mobilieninvestmentgesellschaften und Immobilienge- Form von Beteiligungen an Immobiliengesellschaften
sellschaften ein limitiertes indirektes Immobilienenga- (Portfoliounternehmen) oder Darlehen an Immobilien-
gement aufgebaut werden. gesellschaften. Die Anlagen in Bau- und Immobilien-
entwicklungsprojekte können nach Massgabe der
Anlageinstrumente Anlagerichtlinien – d.h. unter Einhaltung der für das
Die Anlagegruppe SPA Immobilien Schweiz investiert Gesamtportfolio der Anlagegruppe geltenden Diversi-
direkt in Immobilien. Es kann sich dabei um Grundstü- fikationsvorschriften − in ein einziges Projekt (d.h.
cke im Allein- und Miteigentum, um Bauten im Bau- ohne Diversifikation) oder in mehrere Projekte bzw.
recht, um unbebaute Grundstücke oder um Bau- und Immobilien ohne Beschränkung einer prozentualen
Immobilienentwicklungsprojekte handeln. Verteilung oder Nutzung erfolgen.
Daneben ist auch der Erwerb von Anteilen an schwei- Anlagerestriktionen
zerischen Immobilienfonds und Ansprüche von Anla- Das Vermögen wird gesamtschweizerisch in Immobi-
gestiftungen, die vorwiegend in Immobilien in der lien mit unterschiedlicher Standort- und Objektqualität
Schweiz investieren, Aktien von Immobilieninvest- investiert. Dabei werden gezielt Marktopportunitäten
mentgesellschaften mit Sitz in der Schweiz sowie genutzt. Es handelt sich um ein gemischtes Porte-
Beteiligungen an Immobiliengesellschaften, deren feuille, welches sowohl Wohnimmobilien als auch
Zweck einzig der Erwerb und Verkauf oder die Ver- Immobilien mit kommerzieller Nutzung umfasst und
mietung und Verpachtung eigener Grundstücke in der marktabhängig entweder Wohnimmobilien oder Im-
Schweiz ist, zugelassen. mobilien mit kommerziellen Nutzung leicht über oder
Zum Zwecke ihres Liquiditäts-Managements ist es ihr untergewichtet.
zudem gestattet, in Geldmarktanlagen anzulegen. Anlagen in Wohnimmobilien (inkl. Leben &
Immobilien können auch mittels Sacheinlage in die Wohnen im Alter) müssen mindestens 30% des
Anlagegruppe eingebracht werden. Gesamtvermögens ausmachen.
Anlageziele Anlagen in Immobilien mit kommerzieller Nut-
Das Anlageziel besteht darin, einen nachhaltigen An- zung (Büros, Verkauf, Logistik, Gewerbe, Frei-
lageertrag mittels langfristigem Halten und Bewirt- zeitanlagen und Hotels) sind insgesamt bis zu
schaften von Immobilien zu erreichen. Zudem soll die einer Gesamtquote von max. 60% des Ge-
Rendite durch Bau- und Immobilienentwicklungspro- samtvermögens erlaubt, wobei zusätzlich fol-
jekte optimiert werden. gende Begrenzungen einzuhalten sind:
Anlagestrategie Büro: max. 30% des Gesamtvermögens
Die Anlagegruppe SPA Immobilien Schweiz investiert Verkauf: max. 25% des Gesamtvermögens
direkt in Schweizer Immobilien. Dazu gehören primär
Liegenschaften mit Wohn-, Verkaufs-, Büronutzung. Gewerbe, Logistik, Technologie-, Forschungs-
und Bio-/Hightech-Gebäude, zusammen: max.
Als Ergänzung sind auch Anlagen in Immobilien mit 20% des Gesamtvermögens
anderen Nutzungsarten wie Logistik, Hotel, Gastro-
nomie, Gewerbe und Freizeitanlagen zulässig. Hotels und Gastronomie: max. 20% des Ge-
samtvermögens
Der Qualität der Mieter sowie deren Bonität wird bei
der Vermietung besondere Wichtigkeit beigemessen. Hotels und Gastronomie dürfen zudem nur im
Rahmen von gemischt genutzten Bauten er-
worben werden.
5Prospekt SPA Immobilien Schweiz
Neben dem Halten von Immobilien im Allein-, stuft werden, ist gestattet, sofern dies den An-
Mit- und Stockwerkeigentum ist auch Erwerb legerinteressen dient.
und die Abgabe dauernder Rechte (Baurecht)
Nicht zulässig sind:
zulässig.
− Anlagen in landwirtschaftlich genutzte
Anlagen in Grundstücke in Miteigentum ohne Grundstücke
Mehrheit der Miteigentumsanteile und Stimmen − Anlagen in Einfamilienhäuser und Villen,
sind zulässig, sofern deren Verkehrswert ge- Schlösser und Burgen
samthaft höchstens 30% des Vermögens der − Anlagen in Dachfonds, welche ihrerseits
Anlagegruppe beträgt. Der durchschnittliche in Dachfonds investieren.
Miteigentumsanteil pro Immobilie darf aus Sicht
Die vorgängig aufgeführten quantitativen und
des Gesamtvermögens der Anlagegruppe im
nutzungsbezogenen Kriterien umfassen eine
Anlagezeitpunkt max. 10% ausmachen.
Frist von 3 Jahren nach Lancierung der Anla-
Bauland, angefangene Bauten, Bau- und Im- gegruppe, in welcher diese Kriterien noch nicht
mobilienentwicklungsprojekte und laufende To- erfüllt werden müssen.
talsanierungen dürfen gesamthaft höchstens
Die Anlagen werden unter Einhaltung der rele-
30% des Gesamtvermögens betragen.
vanten Vorschriften der Verordnung über die
Das Gesamtvermögen ist auf mindestens zehn Anlagestiftungen (ASV) getätigt.
unabhängige Grundstücke zu verteilen, wobei
Im Übrigen gelten die allgemeinen Grundsätze
aneinandergrenzende Parzellen und Siedlun-
gemäss Art. 1 der Anlagerichtlinien.
gen, die nach gleichen baulichen Grundsätzen
erstellt worden sind, als ein einziges Grund- Kreditlimite
stück gelten. Der Verkehrswert eines Grundstü- Die Belehnung von Grundstücken ist zulässig. Die
ckes darf höchstens 15% des Gesamtvermö- Belehnungsquote darf jedoch im Durchschnitt aller
gens der Anlagegruppe betragen. Grundstücke, die von der Anlagegruppe direkt oder in
Der Erwerb von Anteilen an schweizerischen kollektiven Anlagen gehalten werden, 33.33% (ein
Immobilienfonds und Ansprüchen von Anlage- Drittel) des Verkehrswerts der Grundstücke nicht
stiftungen, die vorwiegend in Immobilien in der überschreiten.
Schweiz investieren sowie Aktien von Immobili-
eninvestmentgesellschaften mit Sitz in der
Schweiz, sofern deren Aktien an einer Börse 5 Due Diligence Verfahren
oder einem anderen geregelten, dem Publikum
Das Due Diligence Verfahren beinhaltet eine einge-
offen stehenden Markt gehandelt werden, ist
hende qualitative und quantitative Analyse der Grund-
zulässig. Zudem sind auch Beteiligungen an
stücke. Dabei werden insbesondere finanzielle, be-
Immobiliengesellschaften, deren Zweck einzig
triebswirtschaftliche, rechtliche, steuerliche, techni-
der Erwerb und Verkauf oder die Vermietung
sche sowie umweltspezifische Aspekte geprüft.
und Verpachtung eigener Grundstücke in der
Schweiz ist, zulässig, sofern deren Aktien an Nach Abschluss der Transaktion wird jede Immobili-
einer Börse oder einem anderen geregelten, enanlage überwacht und in regelmässigen Abständen
dem Publikum offen stehenden Markt gehandelt neu bewertet.
werden. Diese Anlagen dürfen zusammen max.
10% des Gesamtvermögens ausmachen.
Die liquiden Mittel (CHF) können in Form von 6 Ansprüche
Bankguthaben auf Sicht und auf Zeit sowie in
Durchführung der Ausgabe und Rücknahme
Form von Geldmarktanlagen (inkl. Obligationen
Die geschäftsführende Gesellschaft der Swiss Prime
mit einer Restlaufzeit von max. 12 Monaten) bei
Anlagestiftung führt die Ausgabe und Rücknahme von
inländischen Schuldnern gehalten werden. Zur
Ansprüchen durch.
Sicherstellung von bevorstehenden Bauvorha-
ben oder bei fehlenden Anlagemöglichkeiten Ausgabe von Ansprüchen
kann das Vermögen auch in auf CHF lautende Die Ausgabe von Ansprüchen ist jederzeit möglich. In
Forderungspapiere von Schuldnern in der der Regel erfolgt sie tranchenweise, wobei die ge-
Schweiz mit einer Restlaufzeit von bis zu 24 schäftsführende Gesellschaft über die Anzahl der neu
Monaten angelegt werden. auszugebenden Ansprüche, die Zuteilungsmethode
Bei Geldmarktanlagen muss das kurzfristige bei Überzeichnung, den Zeitpunkt der Ausgabe sowie
Rating des Schuldners mindestens ein A-1 das Abschluss- und Valutadatum bestimmt.
(S&P), P-1 (Moody's) oder F1 (Fitch) betragen. Die Ausgabe von Ansprüchen kann sowohl gegen
Als Mindestanforderung beim Erwerb gilt für Bar- wie auch gegen Sacheinlage von Immobilien
Obligationenanlagen ein A (S&P), A2 (Moody's) erfolgen.
oder A (Fitch). Das Durchschnittsrating der Ob-
ligationen muss mindestens A+ (S&P), A1 Zeichnungsmitteilung
(Moody's) oder A+ (Fitch) betragen. Das Halten Aufträge zur Zeichnung von Ansprüchen müssen
von Positionen, die nach dem Kauf zurückge- schriftlich eingereicht werden. Die geschäftsführende
6Prospekt SPA Immobilien Schweiz
Gesellschaft publiziert das relevante Datum rechtzeitig Sacheinlagen
in geeigneter Form. Die geschäftsführende Gesellschaft kann einem Anle-
ger ausnahmsweise gestatten, anstelle einer Geldleis-
Ausgabepreis
tung die Anlage in Form einer Sacheinlage einzubrin-
Der Ausgabepreis pro Anspruch beträgt jeweils den
gen. Eine Sacheinlage ist nur zulässig, wenn die ein-
am Bewertungstag ungeprüft ermittelten NAV pro
gebrachten Immobilien mit der Anlagepolitik und den
Anspruch zuzüglich einem von der geschäftsführen-
Anlagerichtlinien vereinbar sind und die Interessen der
den Gesellschaft bestimmten Zuschlag (Ausgabe-
übrigen Anleger nicht beeinträchtigt werden.
kommission gemäss Ziffer 9). Massgebend ist der
vorliegende Prospekt sowie das Gebührenreglement. Sacheinlagen werden zum Nettoinventarwert im Zeit-
punkt der Einbringung abgewickelt, d.h. ohne Erhe-
Rückgabe von Ansprüchen
bung eines Ausgabeaufschlages.
Die Rückgabe von Ansprüchen ist grundsätzlich täg-
lich möglich, mit einer Vorankündigungsfrist von Der Vermögensverwalter erstellt einen Bericht, der die
3 Monaten. eingelieferten Immobilien einzeln aufführt und aus
dem sich der Verkehrswert zum Übertragungszeit-
Unter ausserordentlichen Umständen, insbesondere punkt einerseits und die Anzahl der als Gegenleistung
bei Liquiditätsengpässen, kann die geschäftsführende übertragenen Ansprüche andererseits nebst einem
Gesellschaft nach Rücksprache mit dem Vermögens- allfälligen Barausgleich enthält.
verwalter Rückgaben zeitlich gestaffelt bedienen.
Die Bewertung von Sacheinlagen erfolgt grundsätzlich
Rückgabemitteilung nach der Discounted Cash-Flow-Methode, falls nötig
Die Rückgabemitteilung von Ansprüchen muss schrift- nach einer anderen bewährten Methode.
lich bis spätestens um 16:30 des jeweiligen Bankar-
beitstages bei der geschäftsführende Gesellschaft der Der Wert einer Sacheinlage wird durch einen unab-
Swiss Prime Anlagestiftung eintreffen (Auftragstag). hängigen Experten bestätigt und von der Revisions-
Rückgabemitteilungen, welche nach diesem Zeitpunkt stelle plausibilisiert.
bei der geschäftsführenden Gesellschaft der Swiss
Prime Anlagestiftung eintreffen, beziehen sich auto-
matisch auf das nächstfolgende Rücknahmedatum. 7 Thesaurierung bzw. Ausschüttung der
Rücknahmepreis Erträge
Der Rücknahmepreis pro Anspruch beträgt jeweils den Die Anlagegruppe SPA Immobilien Schweiz kann
am Bewertungsstichtag ermittelten ungeprüften NAV Ausschüttungen vornehmen oder die Gewinne thesau-
pro Anspruch abzüglich einem von der geschäftsfüh- rieren.
renden Gesellschaft bestimmten Abschlag (Rücknah-
mekommission gemäss Ziffer 9). Massgebend ist das
der vorliegende Prospekt sowie das Gebührenregle-
ment.
8 Nettoinventarwert ("NAV")
Zusätzliche Einschränkungen bei der Ausgabe Das Nettoinventarvermögen einer Anlagegruppe be-
und Rücknahme von Ansprüchen steht im Verkehrswert der einzelnen Aktiven, zuzüglich
periodengerechter Ertragsabgrenzung (z.B. Marchzin-
Die Ausgabe und Rücknahme von Ansprüchen unter-
sen) vermindert um die Verbindlichkeiten (inkl. perio-
liegt zusätzlich folgenden Einschränkungen:
dengerechte Aufwandabgrenzungen). Bei Immobilien-
Aufgrund mangelnder Investitionsmöglichkeiten kann Anlagegruppen werden die bei der Veräusserung der
die Anlagegruppe für Zeichnungen vorübergehend Grundstücke wahrscheinlich anfallenden Steuern
geschlossen werden. abgezogen.
Unter ausserordentlichen Umständen, insbesondere Der NAV der Anlagegruppe wird mindestens halbjähr-
bei Liquiditätsengpässen, kann die Rücknahme von lich berechnet. Bei jeder Ausgabe und Rücknahme
Ansprüchen bis zu zwei Jahre aufgeschoben werden. von Ansprüchen wird der NAV ebenfalls neu berech-
Falls nach der zweijährigen Aufschubfrist die Bedie- net.
nung der Rückgabe lediglich unter Inkaufnahme von
Die Ermittlung des Verkehrswertes der Immobilien
grossen Abschlägen auf den Anlagen oder aufgrund
wird jeweils bei jedem Kauf sowie alle 12 Monate über
der mangelnden Liquidität der Anlagen nicht möglich
den Gesamtbestand nach der Discounted Cash-Flow-
ist, kann nach Konsultation der Anleger und Informati-
Methode oder bei Bauprojekten mittels adäquater
on der Aufsichtsbehörde die Bedienung der Rückga-
Bewertungsmethode vorgenommen.
ben weiter aufgeschoben oder andere Optionen ge-
prüft werden. Die Anlagestiftung lässt den Verkehrswert von Grund-
stücken einmal jährlich durch den Experten schätzen.
In begründeten Fällen können unter der Vorausset-
Die Besichtigung der Grundstücke durch den Schätzer
zung der vorgängigen Zustimmung der geschäftsfüh-
ist mindestens alle drei Jahre zu wiederholen.
renden Gesellschaft Ansprüche an einer Anlagegrup-
pe unter den Anlegern zediert (d.h. von einem Anleger Die Swiss Prime Anlagestiftung publiziert zudem im
an einen anderen Anleger übertragen) werden. Rahmen des Jahresberichts die geprüfte Jahresrech-
nung.
7Prospekt SPA Immobilien Schweiz
9 Gebühren, Kosten und Aufwendungen Mietzinseinnahmen. Verrechnet werden die effektiven
Aufwendungen. Es erfolgt keine zusätzliche Entschä-
Die nachstehend aufgeführten Kosten und Aufwen- digung an die Swiss Prime Site Group AG.
dungen führen zu einer Verminderung der durch die
Anleger erzielbaren Rendite auf die Ansprüche. Depotbank
Ausgabe- und Rücknahmekommission Es werden Depotgebühren von max. 0.03% erhoben.
Bei der Ausgabe und der Rücknahme von Ansprüchen Weitere Kosten und Aufwendungen
wird jeweils eine Ausgabe- bzw. eine Rücknahme- Eine Verminderung der Rendite auf den Ansprüchen
kommission von 0.4% (Spread) verrechnet, welche der Anlagegruppe SPA Immobilien Schweiz kann
der Anlagegruppe gutgeschrieben wird. Zudem kön- insbesondere durch Bauprojektvorhaben oder Realsie-
nen Vertriebsgebühren in unten genannter Höhe an rungen von Neubauten und Sanierungen der Anlage-
Vertriebsträger ausgerichtet werden. gruppe entstehen. Ebenfalls können zusätzliche Kos-
ten, Aufwendungen und Steuern beim Kauf / Verkauf
Vertriebsgebühren entstehen. Weiter werden die weiteren Aufwendungen
Die Kosten des Vertriebs von max. 0.25% auf zugeteil- aus dem Betrieb der Swiss Prime Anlagestiftung (z.B.
ten Ansprüchen werden zulasten der Ausgabekom- Transaktionskosten, Honorare der Stiftungsräte) nach
mission (Spread) beglichen. dem Verursacherprinzip den einzelnen Anlagegruppen
belastet.
Management Fee
Des Weiteren werden der Anlagegruppe nebst den
Die Management Fee von 0.4% p.a. wird auf dem ordentlichen Liegenschaftsaufwendungen, Kosten,
Gesamtvermögen (Bruttoimmobilienvermögen) der welche durch Dritte in Rechnung gestellt werden be-
Anlagegruppe erhoben und quartalsweise ausgerich- lastet (ausserordentliche Schätzungskosten, Bautreu-
tet. Die Management Fee entschädigt die Swiss Prime handgebühren, Verwaltungshonorare, Handände-
Site Group AG für das Management der Anlagegruppe rungssteuern, Notariatskosten, Abgaben, Anwalts- und
(Basisgebühr). Diese Gebühr deckt die Management- Gerichtskosten, Maklergebühren etc.).
dienstleistungen (Geschäftsführung, Administration,
IT, etc.) sowie die Vermögensverwaltung. Zusätzlich Erwirbt der Vermögensverwalter Anteile anderer kol-
werden der Anlagegruppe nach dem Verursacherprin- lektiver Kapitalanlagen fallen hier zusätzlich Verwal-
zip folgende Kosten belastet: jährlich wiederkehrende tungskommissionen auf denselben an und werden in
Schätzungskosten, ordentliche Revisionskosten der die Kennzahl TER ISA miteinbezogen.
Anlagegruppe, Marketingkosten, sowie weitere Auf- Die vorgenannten Gebühren, Kosten und Aufwendun-
wendungen der Swiss Prime Anlagestiftung (z.B. Be- gen können aufgrund von Markt- oder Kostenverände-
ratungs- und Anwaltskosten, Honorare der Stiftungsrä- rungen angepasst werden.
te und externer Dienstleister). Administrative Aufgaben
können in zulässigem Umfang an Dritte delegiert wer- Die Kennzahl TER ISA wird jeweils im Jahresbericht
den. Gemäss Vermögensverwaltungsvertrag zwischen offengelegt.
der Swiss Prime Anlagestiftung und dem Vermögens-
verwalter wird eine doppelte Honorierung gleicher
Leistungen ausgeschlossen, falls der Vermögensver- 10 Risikohinweise
walter bei der Anlage von Stiftungsvermögen von ihm
selbst verwaltete kollektive Kapitalanlagen einsetzt. Zu welchem Preis Ansprüche zurückgenommen wer-
den, hängt unter anderem davon ab, wie sich das
Kauf- und Verkaufskommission Immobilienportfolio der Anlagegruppe in der Zukunft
Beim Kauf- und Verkauf von Grundstücken sowie auf entwickelt. Im Fall einer ungünstigen Entwicklung
allen eingebrachten Sachwerten (Sacheinlage) belas- besteht für den Anleger das Risiko eines teilweisen
tet die Swiss Prime Site Group AG der Anlagegruppe oder vollständigen Verlustes des von ihm eingesetzten
für die Entschädigung ihrer eigenen Bemühungen Kapitals. Die vorliegende Anlagegruppe fällt voraus-
beim Kauf und Verkauf von Grundstücken resp. bei sichtlich in die Risikoklasse "Core" (geringes Risiko)
der Sacheinlage eine Kommission im Umfang von bis "Value Added" (mittleres Risiko).
max. 1.5% des Kauf- / Verkaufspreises. Im Einzelnen bestehen die folgenden Risiken:
Baukommission Risiken, die sich aus der fehlenden Liquidi-
Als Entschädigung für Baumanagement, Bautreuhand tät ergeben können
und Bauherrenvertretung im Rahmen von Renovatio- Die für das Portfolio erworbenen Immobilien sind i.d.R.
nen, Neubauten und sonstigen Projektrealisierungen wenig liquide. Die Veräusserung ist deshalb schwieri-
erhält die Swiss Prime Site Group AG für ihre Dienst- ger als bei einem börsenkotierten Wertpapier. Unter
leistungen eine Entschädigung von max. 2% p.a. der ausserordentlichen Umständen kann die Rücknahme
jeweiligen Gesamtbaukosten bzw. Erstellungskosten. von Ansprüchen bis zu zwei Jahren aufgeschoben
Liegenschaften- bzw. Objektverwaltung werden. Falls danach die Bedienung der Rückgaben
nur mit grossen Abschlägen auf den Anlagen oder
Die durch Dritte erbrachten Verwaltungstätigkeiten mangels Liquidität nicht möglich ist, kann nach Kon-
werden der Anlagegruppe gemäss den jeweiligen sultation der Anleger und Information der Aufsichtsbe-
separaten Verträgen in Rechnung gestellt. Die Ent-
schädigung beträgt max. 4.25% der jährlichen IST-
8Prospekt SPA Immobilien Schweiz
hörde die Bedienung der Rücknahme weiter aufge- che tätig. Aufgrund dieser Konstellation können sich
schoben oder andere Optionen geprüft werden. potentielle oder tatsächliche Interessenkonflikte erge-
ben. Die Swiss Prime Anlagestiftung sowie die Swiss
Risiken, die sich aus der Standortgebun-
Prime Site Group AG ergreifen adäquate Massnah-
denheit ergeben können
men um derartige Interessenkonflikte zu reduzieren
Bei der Auswahl von Liegenschaften kommt dem bzw. zu verhindern.
Standort und der Entwicklung desselben generell eine
Umweltrisiken
hohe Bedeutung zu. Darüber hinaus beeinflussen
verschiedene weitere Faktoren, wie z.B. die Erschlies- Liegenschaften und Projekte werden beim Erwerb
sung, Nutzungsart, Bauqualität und Steuern, die At- resp. vor Baubeginn auf umweltrelevante Risiken
traktivität des Gebäudes und den Wert der Liegen- geprüft. Bei erkennbaren, umweltrelevanten Belastun-
schaft. gen oder Problemen werden entweder die zu erwar-
tenden Kosten in die Risikoanalyse resp. Kaufpreisbe-
Risiken, die sich aus Anlagen in Bauland,
rechnung einbezogen, mit dem Verkäufer eine Schad-
Bau- und Immobilienentwicklungsprojekte
loshaltung vereinbart oder vom Kauf der Liegenschaft
ergeben können
Abstand genommen.
Durch Auflagen von Behörden sowie Problemen bei
Die Möglichkeit von unbekannten, erst später zu Tage
der Planung und Realisierung des Bauwerks können
tretenden Altlasten kann aber nicht generell ausge-
zeitliche Verzögerungen entstehen. Bei der Planung
schlossen werden. Diese können zu erheblichen, nicht
und Budgetierung besteht die Gefahr von Kostenüber-
vorgesehenen Sanierungskosten mit entsprechenden
schreitungen. Folgende Elemente können sich negativ
Auswirkungen auf die Bewertung des Anlagegruppen-
auf die Ertragssituation eines Bauprojektes auswirken:
vermögens führen.
Mängel, unsachgemässe Erstellung oder Konstrukti-
onsfehler, welche unerwartete und überdurchschnittli- Bewertungsrisiken
che Unterhalts- oder Sanierungskosten verursachen
Die Bewertung der Liegenschaften ist von zahlreichen
können. Im Zusammenhang mit Problemen bei der
Faktoren abhängig und unterliegt nicht zuletzt einer
Vermietung neu erstellter oder weiterentwickelter Lie-
gewissen subjektiven Einschätzung dieser Faktoren.
genschaften können entsprechende Ertragsausfälle
Die per Stichtag festgelegten und von den Schät-
entstehen.
zungsexperten und deren Hilfspersonen geprüften
Risiken, die sich aus der Nutzung der Lie- Werte der Liegenschaften können deshalb von dem
genschaften ergeben können beim Verkauf der Liegenschaft zu erzielenden Preis
abweichen, da sich der Verkaufspreis nach Angebot
Die Mieterträge von Liegenschaften sind konjunkturel-
und Nachfrage zum Zeitpunkt des Verkaufs richtet.
len Schwankungen und mietrechtlichen Einschrän-
kungen unterworfen. Der Bedarf an Mietflächen hängt Risiken im Zusammenhang mit der Zinsent-
in der Regel direkt von der aktuellen Wirtschaftslage wicklung
und Bevölkerungsentwicklung ab. Diese Faktoren
Veränderungen der Kapitalmarktzinsen haben einen
haben einen direkten Einfluss auf die Leerstandsquote
direkten Einfluss auf die Hypothekarzins- und Diskon-
sowie auf allfällige Mietertragsausfälle bei Liegen-
tierungssätze. Diese wiederum können unmittelbare
schaften. Zudem unterliegen Liegenschaften einem
Auswirkungen auf die Finanzierungskosten, die Ent-
erhöhten Verwaltungsrisiko sowie allfälligen techni-
wicklung der Mieterträge sowie den Wert der Immobi-
schen Erschwernissen.
lien haben.
Risiken, die sich aufgrund von Fremdfinan-
Risiken, die sich aus der Anlage in kotierte
zierung ergeben können
kollektive Anlagen ergeben können
Die Anlagegruppe kann die getätigten Anlagen im
Kotierte indirekte Immobilienanlagen sind volatiler als
Rahmen der für die Anlagegruppe geltenden Kreditli-
direkte Immobilienanlagen und weisen eine höhere
mite fremdfinanzieren. Die Fremdfinanzierung kann im
Korrelation zu Aktien- und Obligationenmärkten auf.
Idealfall die Rendite für die Anleger steigern. Demge-
genüber, kann sich aufgrund einer Fremdfinanzierung
das Risiko (und damit ein potentieller Verlust) für die
Anleger erhöhen. 11 Für die Anleger relevante Steuervor-
schriften
Risiken, die sich aufgrund von Interessen-
konflikten ergeben können Die Anlagestiftung ist, da ihre Einkünfte und Vermö-
genswerte ausschliesslich der beruflichen Vorsorge
Die Swiss Prime Site Group AG kann im Zusammen-
dienen, von den direkten Steuern des Bundes, der
hang mit der Swiss Prime Anlagestiftung verschiedene
Kantone und der Gemeinden befreit (analog
Funktionen ausüben. Insbesondere wird sie betreffend
Art. 80 Abs. 2 des Bundesgesetzes über die berufliche
die Anlagegruppe SPA Immobilien Schweiz sowohl als
Alters-, Hinterlassenen- und Invalidenvorsorge vom
geschäftsführende Gesellschaft als auch als Vermö-
25. Juni 1982 (BVG) in Verbindung mit Art. 23 Abs. 1
gensverwalter für die Anlagegruppe tätig. Zudem ist
lit. d des Bundesgesetzes über die Harmonisierung
die Swiss Prime Site Group AG (sowie die Swiss Pri-
der direkten Steuern der Kantone und Gemeinden
me Site AG bzw. die SPS-Gruppe, inkl. deren kollekti-
vom 14. Dezember 1990 (StHG) bzw. Art. 56 lit. e des
ver Kapitalanlagen) ebenfalls in der Immobilienbran-
Bundesgesetzes über die direkte Bundessteuer vom
9Prospekt SPA Immobilien Schweiz
14. Dezember 1990 (DBG)). Hingegen unterliegt die
Anlagestiftung den Objektsteuern, Liegenschaften-
steuern und Vermögensverkehrssteuern (insbesonde-
re Grundstückgewinnsteuern und Handänderungs-
steuern).
Die Ertragsausschüttung der Anlagestiftung unterliegt
nicht der eidgenössischen Verrechnungssteuer. Die
Ausschüttung erfolgt deshalb ohne Abzug der Ver-
rechnungssteuer.
Die Ansprüche unterliegen nicht den Stempelabgaben
(Emissionsabgabe und Umsatzabgabe).
12 ISIN- und Valorennummern
ISIN: CH0263627355 / Valorennummer: 26362735
13 Änderungen
Änderungen des Prospektes werden von der ge-
schäftsführenden Gesellschaft der Swiss Prime Anla-
gestiftung beantragt und vom Stiftungsrat genehmigt.
Der geänderte Prospekt wird unverzüglich allen Anle-
gern der Anlagegruppe SPA Immobilien Schweiz in
geeigneter Form zur Verfügung gestellt.
14 Inkrafttreten
Der vorliegende Prospekt tritt durch Beschluss des
Stiftungsrats der Swiss Prime Anlagestiftung per
30. März 2015 in Kraft.
10Sie können auch lesen
