TIERISCH BUNT Leben mit Haustier - REGIONALES IMMOBILIEN RECHT+STEUERN ENERGIE WISSEN+SERVICE - Haus und Grund Braunschweig Logo
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REGIONALES • IMMOBILIEN • RECHT+STEUERN • ENERGIE • WISSEN+SERVICE Februar 2020
Das Magazin des Vereins Haus + Grund Braunschweig e. V. www.hug-bs.de
TIERISCH BUNT
Leben mit Haustier
Wenn es um die Sicherung Ihrer Werte
geht ...
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uns ein!
Jo. Wolter Immobilien GmbH · 38118 BS · 0531/244770 · www.wolter.de
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EDITORIAL 3
Verehrte Mitglieder,
am 01.01.2020 ist das „Gesetz zur Verlängerung des Betrach- Auch in Braunschweig werden zur Begründung, dass der
tungszeitraums für die ortsübliche Vergleichsmiete“ in Kraft Wohnungsmarkt äußerst angespannt sei, immer wieder Leer-
getreten. Inhaltlich besagt dieses Gesetz vor allem, dass bei der standszahlen herangezogen, die nach unserer Auffassung so
Erstellung von Mietspiegeln nicht nur Mieten, die vier Jahre vor nicht zutreffen, weil sie viel zu niedrig sind. Dies könnte darauf
der Erstellung des Mietspiegels vereinbart oder geändert wur- zurückzuführen sein, dass diese Leerstandszahlen nur bei den
den, in die Bildung der ortsüblichen Vergleichsmiete einfließen, Wohnungsunternehmen erhoben werden. Die Leerstände bei
sondern bis sechs Jahre rückwirkend. den Wohnungsbauunternehmen dürften jedoch geringer sein,
Kalkulationen des Gesetzgebers: Je älter die aufgenommenen als die Leerstandszahlen im Bereich der privaten Kleinvermie-
Mieten im Mietspiegel sind, umso niedriger fallen dessen Werte ter. Denn die Wohnungsunternehmen sind vor Ort, sie haben
aus. Betraft werden vor allem wieder einmal die privaten Klein- zahlreiche Mitarbeiter und Handwerker, die sich ausschließlich
vermieter, die ihre Miete äußerst selten erhöhen, häufig sogar um ihre Belange und damit auch um Neuvermietungen bemü-
nur bei einem Mieterwechsel. hen. Und ihnen stehen jederzeit die erforderlichen finanziellen
Mittel zur Instandsetzung und Renovierung zur Verfügung.
Notwendig ist eine solche Regelung schon gar nicht. Denn
entgegen der ständigen Darstellung in den Medien, sind die Häufig liegen ihnen Listen von Mietinteressenten vor, sodass
Mieten laut statistischem Bundesamt im letzten Jahr lediglich sich die zeitaufwändige Insertion der freiwerdenden Wohnung
um 1,6 Prozent gestiegen! Von explodierenden Mieten kann da erübrigt.
ja wohl kaum die Rede sein. All dies hat der private Kleinvermieter, der häufig außerhalb
Aus diesem Grund bedurfte es des Gesetzes nicht. Und wir hal- wohnt und der als Kunde für die Handwerker nicht so inter-
ten auch nach wie vor daran fest, dass es der Mietpreisbremse essant ist wie ein großes Unternehmen und möglicherweise
in Niedersachsen nicht bedarf. In Schleswig-Holstein hat die sogar noch eine Finanzierung sicherstellen muss, wenn er eine
Jamaika-Koalition diese bereits abgeschafft. Unsere Hoffnung, Wohnung nach Mietende instand setzen will, nicht. Daraus
dass die niedersächsische Landesregierung diesem Beispiel folgt, resultieren zwangsläufig höhere Leerstände.
ist allerdings äußerst gering, obwohl die aktuelle Entscheidung Damit dies von der Politik berücksichtigt wird, möchten wir,
des Amtsgerichts Hannover (vgl. Seite 25), das die niedersächsi- wie bereits im Jahr 2015, die aktuellen Leerstandszahlen im
sche Mietpreisbremse als unwirksam bezeichnet hat, eine gute Bereich unserer Mitglieder ermitteln, um entsprechend Einfluss
Gelegenheit zur Korrektur böte. Zu befürchten ist aber wohl nehmen zu können.
TITELFOTO New Africa/Adobe Stock FOTO Holger Isermann
eher, dass der Landesgesetzgeber lediglich seinen Formfehler Aus diesem Grund werden wir in der nächsten Ausgabe unseres
beseitigt, den das Amtsgericht gerügt hat. Magazins einen Fragebogen veröffentlichen und bitten Sie, sich
Wir sind nach wie vor der Meinung, dass die Zahlen, die zur an der Befragung zu beteiligen. Bereits jetzt können wir Ihnen
Begründung der Mietpreisbremse in Niedersachsen geführt zusichern, dass Ihre Daten anonym behandelt und nach der
haben, also Miethöhen, Mietentwicklung und Leerstände, nicht Erfassung gelöscht werden.
zutreffend ermittelt wurden.
Ihre Frank Pietruska Andreas Meist
1. Vorsitzender Geschäftsführer
Februar 2020 Haus+Grund
4 INHALT
10 Leben mit Haustier
16 18
Braunschweig vor über 100 Jahren: Neue Regelungen –
Hugo-Luther-Straße was Immobilienbesitzer 2020 wissen sollten
30 32
Indoor-Gärten sorgen auch im Essen + Trinken: Pink-Pasta
Winter für frische Zutaten und Power Smoothie
Haus+Grund Februar 2020
INHALT 5
Inhalt
6 FRAGEN + ANTWORTEN/IMPRESSUM
9 KURZ + KNAPP
Braunschweiger Baumesse
10 TITELTHEMA
Tierisch bunt
12 Jens Wollenhaupt von der Evangelischen
Stiftung Neuerkerode im Interview
Gustav Borrmann GmbH & Co. KG
über hautnahe Hühnerhaltung Gördelingerstraße 8 • 38100 Braunschweig
14 Regelungen für tierische Mitbewohner info@borrmann-malermeister.de
www.borrmann-malermeister.de
16 REGIONALES
Postkartenansichten von Braunschweig vor über Tel.: 0531-24449-0
100 Jahren im Vergleich zu heute: Die Hugo-
Luther-Straße
18 RECHT + STEUERN
Was Immobilienbesitzer 2020 wissen sollten
Ihr Leben.
Unsere Zukunftsberatung.
24 Aktuelle Urteile und Informationen
28 Verbraucherpreisindex
30 WISSEN + SERVICE
Das Beet im Haus: Indoor-Gärten
32 ESSEN + TRINKEN
Pink-Pasta und Power Smoothie
Vorsorge, Versicherung, Finanzplanung –
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Kultur im Februar Geschäftsstelle Frank Pietruska
Frankfurter Straße 246, 38122 Braunschweig
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der Hausbank München
38 GELESEN
Februar 2020 Haus+Grund
6 FRAGEN + ANTWORTEN
IMPRESSUM
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V.-Registernr.: 2127
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verein@hug-bs.de
GESCHÄFTSZEITEN KÜNDIGUNG DES PARK Sie würden sich nach § 17 Tierschutzge-
Mo -Fr 9.00 – 12.30 Uhr PLATZES WEGEN VOGELKOT
?
setz strafbar machen. Unter Umständen
Mo + Do 15.00 – 17.00 Uhr bietet es sich an, einen professionellen
VERLAG Ich habe heute für mein Miets Schädlingsbekämpfer um Rat zu bitten,
Joh. Heinr. Meyer GmbH haus in Braunschweig eine welche wirkungsvollen Taubenab-
Hintern Brüdern 23 Kündigung für einen Park wehrsysteme vor Ort installiert werden
38100 Braunschweig platz bekommen. Der Mieter können.
Telefon 0531 3900-580 begründet seine Kündigung
www.jhm-verlag.de damit, dass der Parkplatz auf
grund Vogelkots nicht nutzbar ist. MIETERHÖHUNG
?
GESCHÄFTSFÜHRUNG
Trixi Kersten, Claas Schmedtje, Was kann ich machen? Tauben abschie
Michael Wüller ßen? Haben Sie eine Idee, um Ärger zu Wir würden gerne die Kaltmie
REDAKTIONSLEITUNG vermeiden? te in unserem Mehrfamilien
Ingo M., Dettum haus in der Hans-Sommer-Str.
!
Holger Isermann (verantwortlich),
Siri Buchholz, Julia-Janine Schwark in Braunschweig erhöhen. Die
Andreas Meist rät: Dass Ihr Mieter zahlen unterschiedli
REDAKTION
Mieter nicht ständig Taubenkot auf che Kaltmieten.
Christian Göttner, Stephanie
seinem Auto erleiden möchte und Gibt es hier Fristen, die eingehalten
Joedicke, Angelique Kontny,
die möglicherweise mit den Tieren werden müssen?
Andreas Meist
einhergehende Gefährdung seiner Wie lautet der korrekte Mietspiegel für
LEITER HERSTELLUNG Gesundheit nicht akzeptieren will, 2020? Im Internet ist Unterschiedliches
Marco Schneider halte ich für verständlich. zu finden.
LAYOUT Wenn Sie den Parkplatz dauerhaft Hat der Mieter die Möglichkeit, in je
Chris Collet, Katrin Groß, vermieten wollen, wird Ihnen vermutlich dem Fall zu widersprechen? Bzw. gibt es
Anastasia Schneider nichts anderes übrigbleiben, als geeignete auch Mieterhöhungen, bei denen nicht
ANZEIGENLEITUNG Abwehrmaßnahmen gegen die Tauben zu widersprochen werden kann?
Michael Heuchert (verantwortlich) installieren, etwa Taubennetze, Lebend- Die Mieten wurden immer nur bei
ANZEIGENANNAHME fallen oder Taubenspikes. Auszug erhöht – sprich, dass der neue
Telefon 0531 3900-417 Selbst abschießen dürfen Sie die Tauben Mieter eine höhere Miete zahlen musste
nicht. Zwar hat der hessische Verwal- als der Vormieter.
DRUCK tungsgerichtshof in seiner Entscheidung Ansonsten gab es keine Mieterhöhung,
Lehmann Offsetdruck GmbH
vom 01.09.2011, Az.: 8 A 396/10, festge- wenigstens seit 2013.
Gutenbergring 39
Inga B., Braunschweig
!
stellt, dass es sich bei Tauben um Schäd-
22848 Norderstedt
linge im Sinne des Tierschutzgesetzes
VERTRIEB handelt, deren Tötung durch Menschen Andreas Meist rät: Grundsätzlich
Rosa Mundstock mit den notwendigen Kenntnissen und gilt für Mieterhöhungen, dass eine
REDAKTIONSSCHLUSS Fähigkeiten gem. § 4 Abs. 1 Satz 3 Tier- Miete vor der Erhöhung mindestens
ist jeweils der erste Werktag des schutzgesetz möglich ist, wenn die Tiere 15 Monate unverändert geblieben
Monats. Bezugspreis ist im in erheblicher Anzahl auftreten (etwa sein muss. Man darf dem Mieter also
Mitgliedsbeitrag enthalten. zehn Tauben auf einem Quadratmeter). ein Mieterhöhungsverlangen erst
Keine Haftung für unverlangt ein- Dann, so das Gericht weiter, könne die ein Jahr nach dem Zeitpunkt der letzten
TEXT Haus+Grund FOTO Holger Isermann
gesandte Fotos, Manuskripte usw. Abwehr einer solchen Gefährdung bei Erhöhung bzw. nach Beginn des Mietver-
Nachdruck und Vervielfältigung Beachtung des Grundsatzes der Ver- hältnisses zustellen.
aller Beiträge, auch auszugsweise, hältnismäßigkeit ohne weiteres einen In dem Mieterhöhungsverlangen müs-
nur nach schriftlicher Genehmi- vernünftigen Grund im Sinne des § 1 Satz sen Sie dem Mieter eine Überlegungsfrist
gung der Rechte-Inhaber/in; das
2 Tierschutzgesetz darstellen, um die einräumen. Die Überlegungsfrist läuft
gilt insbesondere für gestaltete
Tauben zu töten. bis zum Ende des übernächsten Monats
Anzeigen.
Sie selbst dürfen die Tauben nicht töten. nach dem Zugang des Zustimmungsver-
Haus+Grund Februar 2020
FRAGEN + ANTWORTEN 7
!
langens. Wenn Sie das Mieterhöhungs- Andreas Meist rät: Wir bedauern,
verlangen noch im Januar 2020 zustellen, dass es Probleme mit der Nachba-
hat der Mieter bis zum 31.03.2020 Zeit, rin hinsichtlich des Heckenschnitts
dem Mieterhöhungsverlangen zuzustim- gibt und nehmen zu Ihren Fragen
men oder dieses abzulehnen. wie folgt Stellung.
Die erhöhte Miete ist fällig ab dem Mo- Da Sie in Ihrer Mail mitteilen, dass
nat nach Ablauf der Überlegungsfrist. Bei es sich bei der Hecke um eine Abgren-
Zustellung im Januar 2020, also ab dem zung der Grundstücke handelt, gehe ich
01.04.2020. davon aus, dass die Hecke eine Einfrie-
Wenn der Mieter mit der Mieterhö- dung i. S. d. § 30 Niedersächsisches Nach-
hung nicht einverstanden ist, muss er barrechtsgesetz (NNachbG) darstellt. Da-
nicht widersprechen. Es genügt, wenn raus folgt zunächst, dass die Hecke gem.
der Mieter nicht zustimmt. Eine fehlen- § 50 Abs. 2 NNachbG die in § 50 Abs. 1
de Zustimmung gilt als Ablehnung des genannten normalen Grenzabstände für
Mieterhöhungsverlangens. Pflanzen nicht einhalten muss. Weiter
Stimmt der Mieter also dem Mieterhö- folgt daraus, dass die Hecke 2 Meter hoch
hungsverlangen innerhalb der Überle- SIE HABEN FRAGEN werden darf.
gungsfrist nicht zu, müssen Sie inner- RUND UMS MIETRECHT? Wächst die Hecke höher als 2 Meter
halb von drei Monaten nach Ablauf der oder ragen die Zweige der Hecke auf Ihr
Überlegungsfrist beim Amtsgericht Klage Hier bekommen Sie Antworten von Grundstück, so können Sie vom Nach-
auf Zustimmung zum Mieterhöhungsver- Andreas Meist, barn das Zurückschneiden verlangen.
langen gegen den Mieter einreichen. Im Geschäftsführer des Haus + Grund Ihr Anspruch auf Zurückschneiden
oben genannten Beispiel bei Zugang der Braunschweig e.V., Marstall 3, von Zweigen, die auf Ihr Grundstück ra-
Mieterhöhung im Januar 2020 läuft die 38100 Braunschweig gen, folgt aus § 910 BGB. Diese Regelung
Zustimmungsfrist des Mieters bis zum verein@hug-bs.de bestimmt, dass Sie der Nachbarin eine
31.03.2020 und eine Zustimmungsklage angemessene Frist zur Beseitigung der
müsste dann bis zum 30.06.2020 einge- überragenden Zweige zu setzen haben.
reicht werden. des Nachbargrundstückes einige Welche Frist angemessen ist, richtet
Den aktuellen Mietspiegel können Sie Male angeschrieben und zum Zu sich nach dem Einzelfall, da es auf den
über die Haus + Grund Geschäftsstelle rückschneiden/Schneiden der Hecke Umfang der auszuführenden Arbeiten
beziehen oder im Internet unter aufgefordert. Doch wurden mir zuvor ankommt. Grundsätzlich sollte eine
www.braunschweig.de finden. nur Ausflüchte gegeben und dann auf 3-Wochen-Frist allerdings ausreichen.
Ich wünsche Ihnen viel Erfolg bei der mein letztes Schreiben überhaupt Beachten sollten Sie, dass Sie die
Durchführung der Mieterhöhung. Sollte nicht reagiert. Frist möglichst bis zum 15.03. setzen.
es Probleme geben, steht Ihnen die Ge- Nun stellen sich für uns folgende Nach dem 15.03. wird es komplizierter,
schäftsstelle gern zur Unterstützung zur Fragen an Haus + Grund: da dann die Wachstumsperiode von
Verfügung. 1. Kann unsererseits das Zurück Pflanzen beginnt und auch das Brüten
schneiden der Hecke (zumindest in von Vögeln Ihren Anspruch auf Zurück-
der Höhe und auf unserer Grund schneiden stark einschränken kann.
WUCHERNDE NACHBARHECKE stückseite) verlangt werden?
?
Schneidet die Nachbarin innerhalb der
2. Wenn ja, zu welchem Termin (in von Ihnen gesetzten Frist die seitlich
Heute wende ich mich mit welchem Zeitraum) hat und muss überragenden Zweige der Hecke nicht
einigen Fragen an Sie. Es dieses dann erfolgen? ab, so können Sie dies selbst tun. Kosten
geht um die Grundstück 3. Sollte von uns ein Termin für die dafür können Sie der Nachbarin in
begrenzung des Nach Durchführung der Aktion gesetzt Rechnung stellen.
bargrundstücks unseres werden? Soweit es um den Rückschnitt der He-
Vier-Familien-Mietshauses 4. Wenn ja, wieviel Zeit ist der Nach cke auf die maximal zulässige Höhe von
in Braunschweig. barin einzuräumen? 2 Meter geht, haben Sie einen Anspruch
Die Hecke, es handelt sich um die 5. Dürfen wir oder unsere Mieter, auf Rückschnitt aus § 53 NNachbG.
Abgrenzung (d. h. der rechten Ab wenn die Nachbarin dieses selbst Nach Abs. 2 dieser Regelung muss der
grenzung des Nachbargrundstücks zu nicht tut bzw. unserer Aufforderung Nachbar auf Verlangen die Hecke auf
unserem Grundstück), für die das o. dazu nicht nachkommt, die Hecke die zulässige Höhe zurückschneiden.
g. Nachbargrundstück verantwortlich in der Höhe (auf das ursprüngliche Nach Abs. 3 dieser Vorschrift braucht
ist, wird seit langer Zeit von der Besit Maß) und auf unserer Seite zurück der Nachbar diese Verpflichtung zum
zerin nicht mehr gepflegt, d. h. nicht schneiden, ohne dann von ihr belangt Zurückschneiden nur in der Zeit vom
zurückgeschnitten. werden zu können? 01.10. bis zum 15.03. zu erfüllen.
Die Mieter unseres Objekts sind dar Welches Vorgehen würden Sie uns als Gem. § 54 NNachbG ist der Anspruch
über sehr verärgert und haben mich betroffener Grundstücksnachbar vor auf Rückschnitt dann ausgeschlossen,
wiederholt aufgefordert, dafür zu schlagen, um in dieser Angelegenheit wenn die zulässige Höhe der Hecke
sorgen, dass etwas geschieht. voranzukommen? mehr als fünf Jahre überschritten ist.
Daraufhin habe ich die Besitzerin Dr. Herbert D., Celle Einen Höhenschnitt können Sie im Ge-
Februar 2020 Haus+Grund
8 FRAGEN + ANTWORTEN
gensatz zum Seitenschnitt nicht selbst Hausverwalter erklärt hat, dass finden auf die erste Vermietung nach
durchführen, sondern müssen diesen die von Ihnen genannte Dreijah einer umfassenden Modernisierung
schlechtestenfalls einklagen. resfrist bei Modernisierungen im keine Anwendung. Vergleichbar ist
Als nächsten Schritt sollten Sie also Falle einer Neuvermietung keine dieser Fall nämlich mit den Regelun-
die Nachbarin anschreiben und sie zum Rolle spielt. Das verstehe ich nicht. gen zur erstmaligen Nutzung und
Seitenschnitt der auf Ihr Grundstück Muss ich die drei Jahre nun bei der Vermietung für Wohnungen, die nach
herüberragenden Äste der Hecke sowie Information des Mieters angeben dem 01.10.2014 erstmals genutzt und
zum Höhenschnitt auf 2 Meter auffor- oder nicht, wenn ich neu vermiete vermietet werden. Auch bei diesen
dern. In diesem Schreiben sollten Sie und auf die ortsübliche Vergleichs neuen Wohnungen sind die Regelun-
der Nachbarin eine 3-Wochen-Frist miete die Modernisierungsumlage gen über die zulässige Höhe der Miete
setzen und darauf hinweisen, dass hinzurechnen will? Können Sie mir bei Beginn des Neuvertrages nicht an-
Sie nach erfolglosem Fristablauf den dies noch einmal erläutern? zuwenden. Eine umfassende Moder-
Ilona L., Braunschweig
!
Seitenschnitt selbst vornehmen und nisierung wird vom Gesetzgeber also
der Nachbarin die Kosten in Rechnung etwa so betrachtet wie ein Neubau.
stellen werden. Ferner sollten Sie die Andreas Meist rät: Ich bitte Daher spielt die Dreijahresfrist keine
Nachbarin darauf hinweisen, dass im um Verständnis dafür, dass im Rolle.
Falle des nicht durchgeführten Höhen- Rahmen der Beantwortung einer Aber Vorsicht: Eine umfassende
schnitts der zuständige Schiedsmann Leserfrage nicht auf alle rechtli- Modernisierung ist eine solche, die
angerufen wird. Die Durchführung chen Aspekte eingegangen wer- umfangmäßig einem Neubau gleichge-
eines Schiedsverfahrens ist Vorausset- den kann. Dafür steht der Raum stellt ist. In der Gesetzesbegründung
zung dafür, dass Sie ein Klagverfahren nicht zur Verfügung. Die von Ihrem wird auf die Frage des „wesentlichen
auf Durchführung des Höhenschnitts, Bekannten angesprochene Moder- Bauaufwandes“ abgestellt. Ein solcher
führen können. nisierung, bei der die Dreijahresfrist wesentlicher Bauaufwand wird ange-
Gern können wir ein entsprechen- keine Rolle spielt, ist auch in § 556 g nommen, wenn die Investitionen etwa
des Schreiben für Sie fertigen. Wir Abs. 1a Satz 1 BGB geregelt. Allerdings 1/3 des erforderlichen Aufwandes für
bräuchten dafür zur Konkretisierung nicht in Nr. 2, sondern in Nr. 4 der eine vergleichbare Neubauwohnung
allerdings einige Fotos der Hecke und Bestimmung. Es handelt sich um die erreichen. Aber es wird nicht nur der
Angabe von Maßen, also derzeitige sogenannte „umfassende Modernisie- Kostenaufwand berücksichtigt, sondern
Höhe und Maße der überragenden rung“. Die Regelungen zur zulässigen auch die qualitativen Auswirkungen
Zweige auf Ihr Grundstück. Miethöhe bei Mietbeginn und die auf die Wohnung in verschiedenen
Berücksichtigung der Vormiete oder Bereichen. So insbesondere die Bereiche
einer durchgeführten Modernisierung energetische Eigenschaften, Elektroins-
NEUVERMIETUNG BEI tallationen, Heizung, Fenster, Sanitär
MODERNISIERUNG
?
und Fußboden.
Auch bei der umfassenden Modernisie-
Es tut mir leid, dass ich rung muss der Vermieter den Neumieter
das Thema Neuvermietung in Textform informieren. Sie können etwa
FOTO Bernd Schmidt/Adobe Stock
nach Modernisierung noch wie folgt formulieren: „Ich möchte Sie
einmal aufgreife, ob darauf hinweisen, dass Ihre Wohnung
wohl Sie es in der letzten umfassend modernisiert wurde und es
Zeitungsausgabe bereits sich bei der Vermietung an Sie um die
erklärt haben. Ich bin deshalb erste Vermietung nach den Maßnahmen
unsicher, weil ein mir bekannter Die Hecke darf 2 Meter hoch werden. handelt“.
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Haus+Grund Februar 2020
KURZ + KNAPP 9
Die Braunschweiger Baumesse – eine Anlaufstelle für alle Eigenheimbesitzer.
BAUMESSE Für den Messeveranstalter Tim Erlei ist
schon jetzt ein Erfolg der Erstauflage ab-
PREMIERE FÜR DIE BRAUN sehbar: „Wir haben im ersten Jahr mit 80
SCHWEIGER BAUMESSE Ausstellern geplant. Aber schon knapp
TEXT Julia-Janine Schwark FOTOS www.baumesse.de
zwei Monate vor dem Messestart haben
A
nfang März zieht es die Baumesse wir den Wert beinahe erreicht. Es ist da-
zum ersten Mal an den Stand her denkbar, dass wir sogar mit einhun-
ort Braunschweig. Dabei dreht dert und mehr Ständen in Braunschweig Die Messe zeigt Produkte rund ums Wohnen.
sich alles um ein schönes, sicheres starten.“
und nachhaltiges Eigenheim. Betrie Erfahrungen bringt die Baumesse schon finden. Alle Eigenheimbesitzer oder dieje-
be aus der Region präsentieren sich aus elf weiteren Standorten in ganz nigen, die es noch werden wollen, haben
und ihre Produkte, sowie Dienst Deutschland mit, an denen die Veranstal- ab dem 6. März 2020 für drei Tage eine
leistungen rund ums Wohnen. tung teilweise schon seit 20 Jahren statt- Anlaufstelle im Millenium Event Center.
Februar 2020 Haus+Grund
10 TITELTHEMA
TIERISCH
BUNT
Leben mit Haustier
E
in Haustier bringt Leben ins am besten durch klare Absprachen
Haus – ob zur Freude oder zum im Vorfeld und offenen Gesprächen
Leidwesen der Nachbarn ist vorgebeugt werden. Wie Sie bereits
wohl eine Frage des Typ der Haustie im Mietvertrag die Haustierhaltung
re. Gerade als Vermieter sitzen Sie regeln können, erfahren Sie auf den
schnell zwischen den Stühlen, wenn nächsten Seiten. Außerdem verraten
ein Mieter sich nach einem tierischen wir Ihnen, warum der Traum nach fri
Mitbewohner sehnt und ein anderer schen Eiern auf dem Frühstückstisch
sich dadurch gestört fühlt. Eine Sache gar nicht so weit entfernt sein muss,
ist allerdings klar: Konflikten kann wie er vielleicht zunächst scheint ...
Haus+Grund Februar 2020Februar 2020 Haus+Grund
TEXT Julia-Janine Schwark FOTO vdovin/Adobe Stock12 TITELTHEMA
AUFS
HUHN
GEKOMMEN
Jens Wollenhaupt, von der Evangelischen
Stiftung Neuerkerode, im Interview über die
Möglichkeit, Tierhaltung hautnah zu erleben
und sich als Hühnerbesitzer auszuprobieren.
S
tellen Sie sich vor es ist Sonn Das klingt vielleicht erstmal nach einem verpflegen und den Hof bewirtschaften.
TEXT Julia-Janine Schwark FOTOS Julia-Janine Schwark
tagmorgen. Sie sitzen am Früh romantisches Landidyll vergangener Tage Die Hühnerställe werden im Bildungs-
stückstisch – vor Ihnen eine Tasse – doch so weit hergeholt ist der Gedanke zentrum Wolfenbüttel im Rahmen eines
Kaffee und die neuste Ausgabe der gar nicht. Seit rund einem Jahr kann man Inklusionsprojektes gebaut. Jens Wollen-
Zeitung. Den meisten fehlt jetzt nur bei der Evangelischen Stiftung Neuerkero- haupt, Leiter des Wohnbereichs auf dem
noch ihr Frühstücksei zu ihrem Glück. de wochenweise Hühner mieten. Der Bur- Burschenhof, verrät, wie Sie sich in Ihrer
Wie wäre es, wenn Sie einfach nur in schenhof, wo insgesamt rund 250 Hühner neuen Rolle als Mini-Farmer ausprobieren
den Garten gehen müssten und Ihre zwischen ihren Außeneinsätzen wohnen, können, ohne langfristige Verpflichtungen
Eier direkt bei den fröhlich schar dient als Wohngemeinschaft für Men- eingehen zu müssen. Und das Beste: Die
renden Hühnern abholen könnten? schen mit Behinderung, die die Hühner Eier dürfen Sie natürlich behalten.
Haus+Grund Februar 2020TITELTHEMA 13
Herr Wollenhaupt, wie kommt man auf Schäden am Grün ist aber auch erst
die Idee Hühner zu vermieten? nach einem Monat zu rechnen. Im Kontakt
Mein Chef hat im Radio einen Beitrag Zweifelsfall kann das Gehege versetzt huehnerbande@neuerkerode.de
über Hühnervermietung gehört, der ihn werden – außerdem produzieren die
nicht mehr losgelassen hat. Ich habe Hennen einen super Dung. Ein Baum
dann ein wenig Marktrecherche betrie- sollte einen Teil des Geheges über-
ben und festgestellt, dass es in der Region wachsen, um die Tiere vor Greifvö- großen Schaden anrichten und lässt sich
keinen Anbieter dafür gibt. Also haben geln zu schützen. Hat die Familie einen im Regelfall mit Futter wieder anlocken.
wir es einfach mal probiert. Außerdem Hund, sollte darauf geachtet werden, dass
konnten wir damit Synergien unserer viele Rassen einen Jagdtrieb entwickeln. Haben Sie den Eindruck, dass die
einzelnen Standorte nutzen. Wir und die Wir setzen unsere Hühner da keiner Menschen sich wieder mehr nach dem
Bewohner hier übernehmen den land- potenziellen Gefahr aus. Katzen sind im Ursprünglichen sehnen?
wirtschaftlichen und gärtnerischen Part. Regelfall kein Problem. Außerdem sollten Auf jeden Fall. Ich denke, zukünftig
Die Lehrlinge und Auszubildenden in Kinder nur unter Aufsicht in die Ställe. werden alle Menschen nicht wieder
Wolfenbüttel setzen die Ställe zusammen. Wir empfehlen, die Hühner mindestens Tiere halten und ihre Dächer in der Stadt
Als meine Kinder noch klein waren, ha- zwei Wochen zu mieten. Alleine schon begrünen. Aber man erlebt die Tiere für
ben wir selber 14 Jahre im Garten Hühner der Tiere zuliebe, denn diese müssen zwei oder drei Wochen und dann geht
gehalten. Ich wusste also in etwa, was auf erstmal ankommen. Allgemein sind Hüh- man wieder seine Bioeier einkaufen und
uns zukommt. ner aber keine große landwirtschaftliche weiß, wo sie herkommen. Ich hatte schon
Herausforderung. junge Leute hier, die vor dem Stall stan-
Wer kommt auf Sie zu, um Hühner zu den und zum ersten Mal echte Hühner
mieten? und Schweine gesehen haben. Das deutet
Angefangen hat es mit einer gro- auf eine große Entfremdung hin und
ßen Senioreneinrichtung. Gerade Preise wenn man unsere Tiere einmal live erlebt
bei Menschen mit Demenz kön- Die Mietpreise für die „Hühnerbande“ hat, möchte man diese Bilder aus den
nen Hühner frühe Kindheitserin- sind abhängig von der Mietzeit: Zucht- und Mastbetrieben nicht mehr se-
nerungen wachrufen. Inzwischen Eine Woche 85 Euro hen. Wir ermutigen die Menschen auch,
sind auch Kitas und Privatperso- Zwei Wochen 135 Euro uns auf dem Burschenhof zu besuchen
nen dazugekommen. Bei den Fa- Drei Wochen 175 Euro und die Tiere in artgerechter Freilandhal-
milien sind es häufig Menschen, Vier Wochen 210 Euro tung zu erleben.
die mit dem Gedanken spielen,
sich selbst Hühner anzuschaffen
und es vorher ausprobieren möchten.
Dazu kommen häufig junge Eltern, die
einen Nachhaltigkeitsgedanken pflegen. Was ist im „Lieferumfang“
Es geht ihnen nicht unbedingt darum, enthalten?
jeden Tag frische Eier zu haben. Vielmehr Wir bringen immer fünf Hennen
geht es darum, den Kindern zu zeigen, wo vorbei. Diese Anzahl darf ohne eine
die Eier herkommen und sie Verantwor- besondere Genehmigung im Garten
tung übernehmen zu lassen gehalten werden. Aus Rücksicht auf
die Nachbarn liefern wir keine Häh-
Wie geht es nach dem ersten Kontakt ne aus. Außerdem bringen wir einen
weiter? kleinen Hühnerstall, einen Futter-
Interessenten können sich per E-Mail bei automaten, eine Wassertränke, ein
uns melden. Wir prüfen dann, welche Sandbad und einen Steckzaun. Dazu
Termine noch verfügbar sind und verein- kommt noch ausreichend Futter,
baren einen Zeitraum. Außerdem klären Einstreu und Sand für die verein-
wir im Vorfeld ab, ob alle Voraussetzun- barte Mietzeit. Der Mieter muss sich
gen erfüllt sind. Zum Wunschtermin aber auch mal dreckig machen, die
fahren die Kollegen mit den Hühnern Ställe reinigen wir nicht. Falls es
zu dem Mieter. Es gibt eine Einweisung einen Notfall gibt, sind wir jederzeit
und wir versuchen, allen ein bisschen die telefonisch zu erreichen. Sollte ein
Aufregung zu nehmen. Tier erkranken, tauschen wir das
Huhn aus und fahren damit zum
Welche Voraussetzungen müssen Tierarzt. Bei einem ausgerissenen
erfüllt werden? Tier probieren wir Gelassenheit zu
Das Gehege benötigt eine Fläche von vermitteln. Ein Huhn kann keinen
25 Quadratmetern. Der Untergrund
sollte unbedingt aus Rasen oder Wiese
bestehen – die Sorge um den schicken Jens Wollenhaupt als Hahn im Korb.
Rasen muss man da zurückstellen. Mit
Februar 2020 Haus+Grund14 TITELTHEMA
SCHWEINEREI
IN DER
MIETWOHNUNG?
Regelungen für tierische Mitbewohner im Mietvertrag
S
o viel Freude die Anschaffung
eines Haustieres auch bereiten
kann – nicht selten führt sie zu
Unstimmigkeiten zwischen Mietern
und Vermietern. Als Vermieter müs
sen Sie garantieren, dass der tierische
Mitbewohner keine Störung für andere
Mieter darstellt. Außerdem kommt
es durch die Haustierhaltung nicht
selten zu Schäden am Mietobjekt.
Der Wunsch vieler Mieter nach einem
Haustier und die nicht eindeutige Geset-
zeslage machen die Regelung der Haus-
tierhaltung für Vermieter zu keiner leich-
ten Aufgabe.
Der Bundesgerichtshof hat entschieden,
dass ein grundsätzliches Verbot der Tier-
haltung im Mietvertrag keinen Bestand
hat (BGH VII ZR 10/92). Das bedeutet aber
nicht, dass jedes Haustier pauschal erlaubt
werden muss. Die Regelung zur Tierhal-
tung im Mietrecht ist im Regelfall von der
Art der Tiere abhängig.
Kleintiere
Die Haltung von Kleintieren darf im Miet-
vertrag nicht verboten werden. Jedoch
sollte im Vorfeld die Definition des Be-
griffes Kleintier beachtet werden. Dieser
Kategorie werden Haustiere nicht aus-
schließlich aufgrund ihrer Körpergröße
zugerechnet.
Hund, Katze, Minischwein – im Mietrecht
werden alle drei häufig gleich betrachtet.
Haus+Grund Februar 2020TITELTHEMA 15
Bei Kleintieren zählt nicht nur
die Körpergröße, sondern, ob sie
andere Mieter stören könnten.
Vielmehr handelt es sich um Tiere, die
aufgrund ihrer Verhaltensweisen keine
Belästigung für andere Mieter darstellen
und von denen keine Schäden zu erwar-
ten sind. Zu den Kleintieren zählen im
Allgemeinen Ziervögel, Zierfische, Hams-
ter, Meerschweinchen, Zwergkaninchen,
Wühlmäuse und Schildkröten.
Zudem gibt es inzwischen vermehrte Ur-
teile in welchen Yorkshire Terrier aufgrund
ihrer geringen Körpergröße und Lautstär-
ke als Kleintiere gewertet wurden. Eine
genehmigungspflichtige Ausnahme stel- Tieres, die Anzahl, das soziale Umfeld der SONDERREGELUNGEN
len unter anderem Frettchen da, weil sich Mietwohnung und die bisherige Handha-
andere Mieter aufgrund ihres starken Ge- bung in dem Mietobjekt umfassen. Therapietiere
ruchs gestört fühlen könnten. Ebenso mit Mit einer entsprechenden Begründung Einen besonderen Fall stellen
Vorbehalt ist die Haltung exotischer Tiere kann auch eine zuvor erteilte Erlaubnis Tiere dar, die zu einer Therapie
zu beachten. Stellen Spinnen, Skorpione zurückgezogen werden. Stört ein Hund beitragen. Ist beispielsweise ein
und Schlangen eine potenzielle Gefahr beispielsweise durch starkes Bellen den Hund als Blindenhund eingetra-
dar, kann ihre Haltung untersagt werden. Hausfrieden oder hat das Tier einen an- gen und zugelassen, ist das Tier
Ansonsten zählt die Haltung von Haustie- deren Mieter oder Besucher verletzt, kön- von der Regelung ausgenommen.
ren zu einem vertragsgemäßen Gebrauch nen Sie die Erlaubnis zurücknehmen.
der Mietwohnung, solange die Anzahl der Überraschenderweise werden Mini- Schäden
Tiere gemessen an der Wohnungsgröße schweine von den Gerichten im Mietrecht Bei Haustieren, die nicht unter
das übliche Maß nicht übersteigt. häufig genauso wie Hunde und Katzen die Kategorie Kleintiere fallen,
beurteilt. können Sie das Vorhandensein
Hunde und Katzen einer Tierhaftpflichtversiche-
rung zur Bedingung für eine
Ein pauschales Verbot für die Haltung Die Regelung zur Haustierhaltung stellt den Haltungsgenehmigung machen.
von Hunden und Katzen im Mietvertrag Vermieter vor einer Herausforderung. Etwaige Schadensfälle sind so
ist unwirksam, da diese abgesichert und es entstehen kei-
eine unangemessene Be- ne Streitigkeiten darüber, wer die
nachteiligung des Mieters Kosten zu tragen hat.
darstellt.
TEXT Julia-Janine Schwark FOTOS Александра Вишнева, Melissa Keizer, New Africa/Adobe Stock
Sie können im Miet- Tierische Besucher
vertrag eine Klausel zur Wenn es um tierische Besucher
grundsätzlichen Erlaub- geht, scheiden sich die Geister.
nis der Tierhaltung einfü- Generell kann es den Mietern
gen oder die Hunde- und nicht untersagt werden, Besucher
Katzenhaltung nur mit mit Tieren zu empfangen, sofern
Erlaubniseinholung ge- diese keine unzumutbare Beläs-
statten – das räumt Ihnen tigung oder Bedrohung für die
auch die Möglichkeit ein, anderen Mieter darstellt. Diese
die Erlaubnis zu verwei- Regelung gilt auch für Über-
gern. Beanstandet der nachtungsgäste. Es ist jedoch
Mieter eine Verweigerung, nicht klar geregelt, ab welchem
müssen Sie jedoch eine Zeitpunkt ein üblicher Besuchs-
hinreichende Begrün- zeitraum überschritten wird.
dung liefern. Diese kann
die Rasse und Größe des
Februar 2020 Haus+Grund16 REGIONALES
1913 – die „Weststraße“ in Blickrichtung Büchnerstraße. Im Vordergrund das damals noch befahrene Ringgleis.
Veränderung durch Krieg+Zeit
Postkartenansichten von Braunschweig Teck e ntrup
Von Dirk
vor über 100 Jahren im Vergleich zu heute
D
ie heutige Hugo-Luther-Stra genem Eisenbahngleisanschluss. Auf dem überflügelte alsbald das Luthersche Un-
ße befindet sich im westlichen Gelände sind heute die Stadtreinigung ternehmen. 1925 fusionierten beide zur
Ringgebiet, geht ab vom Cyriaks Alba, die Teutloff Schule, das Jugendzen- MIAG (Mühlenbau und Industrie Akti-
ring / Frankfurter Straße und verläuft trum Drachenflug und das Kulturprojekt engesellschaft). 1941 wurde die Luther &
westwärts über das Ringgleis und endet Nexus beheimatet. 1879, nach dem Tod Co. GmbH wieder aus der MIAG heraus-
als Sackgasse an der Büchnerstraße. des Vaters, wurde Hugo Luther Alleinin- gelöst, man produzierte in 6 Werken (u.a.
Hier stehen viele Mehrfamilienhäu haber der Mühlenbauanstalt. Zu der Zeit in Bienrode) Flugzeuge für die deutsche
ser. Früher wohnten hier Arbeiter hatte der Betrieb etwa 100 Angestellte. Wehrmacht im 2. Weltkrieg (u.a. das Jagd-
mit ihren Familien, heute gibt es ein Durch das einsetzende starke wirtschaft- flugzeug Messerschmidt Me 110 und das
gemischtes Publikum, darunter auch liche Wachstum waren es 1897 circa 900, Schulungsflugzeug Focke-Wulf 58). 1944
Menschen am Rande der Gesellschaft. davon 550 in Braunschweig, mit insgesamt wurde das Werk an der Frankfurter Straße
über 70 Ingenieuren. Die Rüninger Mühle durch Luftangriffe völlig zerstört. In den
Ursprünglich hieß die Straße Wolfskamp gehörte auch zu den Luther-Werken und 1950er-Jahren fertigte man im Nutzfahr-
und wurde 1893 in Weststraße umbe- war deren Erprobungs- und Vorzeigebe- zeug- und Rüstungsbereich. 1979 rutschte
TEXT Dirk Teckentrup FOTOS Dirk Teckentrup
nannt, hierin drückt sich die geografische trieb. Man kann sagen: eine Firma mit das Unternehmen in die Pleite.
Lage aus. Sie bekam dann 1934/35 den Na- Weltruf. Nach dem Tode Hugo Luthers Apropos Focke Wulf: Heinz Rühmann
men Hugo-Luther-Straße. Hugo Luther übernahm 1907 der Sohn Gerhard die (1902 – 1994 – u.a. „Quacks, der Bruch-
(1849 – 1901) war ein Maschinenbauinge- Führung der Werke. Frühere Ingenieure pilot“), einer der besten Schauspieler
nieur. Sein Vater gründete in Wolfenbüttel Luthers (Amme, Giesecke und Konegen Deutschlands, war ein begeisterter Flie-
die Mühlenbauanstalt Luther & Peters. – Ernst-Amme und Julius-Konegen-Stra- ger und besaß eine Fokke-Wulf Stieglitz.
1875 zog die Firma Luther an die Frankfur- ße) hatten 1895 die Mühlenbauanstalt Eine andere Leidenschaft galt dem Hund
ter Straße in Braunschweig, später mit ei- AGK in Braunschweig gegründet. Diese Dackel. 1941 hatte er ein Tier, welches sich
Haus+Grund Februar 2020REGIONALES 17
2019 – Hugo-Luther-Straße – das Ringgleis ist Fahrradweg geworden.
nicht erziehen ließ, bei Spaziergängen len, zudem sintflutartiger Regen, sodass legte die Michaelisgemeinde auf der Nord-
plötzlich verschwand und auch das Haus die Maschine nur mit Mühe in der Luft ge- seite ihren Friedhof an. Die Michaeliskir-
gern verwüstete. Keine Maßnahme hatte halten werden konnte. Nach einer halben che war die Armenkirche Braunschweigs,
Erfolg. Anlässlich eines Fluges nach Mün- Stunde rissen die Wolken auf und die Son- daher fanden hier Arme und auch gesell-
chen wurde der Dackel auf den Beiflieger- ne strahlte auf die Dächer von München. schaftlich Geächtete wie Verbrecher, Pro-
sitz verfrachtet, sodass er nach draußen Nach der Landung ging es sofort zum stituierte oder Selbstmörder ihre letzte
sehen konnte. Los ging es bei schönstem wartenden Auto, halt, er hatte den Dackel Ruhestätte. Aber auch der Lackwarenfab-
Sonnenwetter, über Bayern, vor München, vergessen. Zurück und was sah er: ein zit- rikant Stobwasser hatte hier sein Grab. Im
hatte sich eine Gewitterfront aufgebaut. terndes, gekrümmtes Etwas, er streichelte 17. und 18. Jahrhundert begannen die mit-
Umfliegen war wegen des Termins nicht ihn und sprach ihm gut zu. Der Dackel be- telalterlichen Kirchen, ihre Friedhöfe vor
möglich, überfliegen wegen der Höhe ruhigte sich, aber von diesem Tag an folgte die Stadttore zu verlagern. 1887 mit dem
auch nicht. Also durch. Ein solches Gewit- er auf dem Fuß und hörte auf jeden Befehl, Entstehen des Zentralfriedhofs wurden
ter hätte er nur einmal in seinem Leben eine gelungen ungewollte Erziehung im diese nicht mehr benötigt und geschlos-
erlebt sagte Rühmann 85-jährig. Die Blitze Ausnahmezustand eines Piloten. sen. Der Hiesige wurde überbaut mit ei-
zuckten gefolgt von extrem lautem Knal- Zurück zur Hugo-Luther-Straße. 1775 nem Pfarrhaus, heute Mütterzentrum.
38
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Februar 2020 Haus+Grund18 RECHT + STEUERN
Neues Jahr, neue Regelungen
Neuerungen für Haus-, Wohnungs- Wohngeld ist ein monatlicher Zuschuss für
einkommensschwächere Haushalte (Ein-
und Grundeigentümer im Jahr 2020 kommensgrenze z. B. ca. 1300 € pro Monat
für ein 2-Personen-Rentnerhaushalt) zu
TEXT Haus+Grund FOTO fotogestoeber/Adobe Stock
den Mietkosten (Mietzuschuss) oder zu
1. Wohngeldnovelle nenhaushalt von 145 € auf 190 € monatlich.
Neu geschaffen wird eine zusätzliche Mie-
tenstufe VII, die Haushalte in Städten mit
den laufenden Kosten für ein Eigenheim/
Eigentumswohnung (Lastenzuschuss). Es
kann also sowohl dem selbstnutzenden
Durch das Wohngeldstärkungsgesetz vom „besonders hohen Mieten“ besonders ent- Eigentümer als auch dem Mieter zustehen.
30.11.2019 (BGBl. I S. 1877) (WoGStärkG) lasten soll. Zusätzlich wird es ab dem Jahr Dabei hängt der Anspruch auf Wohngeld
wird zum 1. Januar 2020 das Wohngeld um 2022 dynamisiert und ab dann regelmäßig vom Einkommen, der Höhe der zuschuss-
durchschnittlich 30 % erhöht, so zum Bei- alle 2 Jahre an die eingetretene Entwicklung fähigen (!) Miete sowie der Zahl der zum
spiel für einen durchschnittlichen 2-Perso- der Mieten und der Einkommen angepasst. Haushalt rechnenden Menschen ab.
Haus+Grund Februar 2020RECHT + STEUERN 19
Neben dem Antragsteller kommt es auf alle des Anspruchs darzulegen und nachzuwei- • für Wohnungen, die am 31.12.2019
die Personen an, die mit ihm zusammen sen. Es wird nicht rückwirkend, sondern weniger als 22 Jahre alt sind, höchstens
wohnen, ferner auf alle Personen, die mit ab Antragstellung für 12 Monate gewährt. 9,20 €,
einem Haushaltsmitglied in gerader Linie Danach muss es neu beantragt werden. • für Wohnungen, die am 31.12.2019
oder bis zum dritten Grad in der Seitenlinie mindestens 22 Jahre alt sind, höchstens
verwandt oder verschwägert sind. Zur Klarstellung: die erhöhten Wohngeld- 11,67 €,
sätze werden aber automatisch innerhalb • für mindestens 32 Jahre alte Wohnungen
Zuschussfähig ist nicht immer die tatsäch- eines einmal gewährten Bewilligungszeit- höchstens 14,91 €.
lich entrichtete Miete. Vielmehr sind Ober- raums gezahlt. Sie müssen also nicht extra
grenzen (Höchstbeträge) zu beachten, die beantragt werden Als Verwaltungskostenpauschale kann nun
in Mietenstufen ausgewiesen sind. Abge- jährlich 298,28 € pro Wohnung angesetzt
leitet von der durchschnittlichen Miethöhe
in der Gemeinde sind die Gemeinden und
Kreise in Mietenstufen von I bis VII erfasst.
2. Mieterhöhungsmöglich-
keiten bei Sozialwohnungen
werden, für Garagen und Einstellplätze
38,90 € und für Eigentumswohnungen
356,64 €.
Heizkosten und Stromkosten werden aktu- Bei öffentlich geförderten Wohnungen, wie Auch Schönheitsreparaturen können kos-
ell noch nicht berücksichtigt. Allerdings zum Beispiel Sozialwohnungen, berechnet tenmäßig mit einer Pauschale berücksich-
ist auf einen Beschluss des Regierungska- sich die zulässige Miethöhe als Ergebnis tigt werden, wenn sie der Vermieter trägt (§
binetts in Berlin hinzuweisen, wonach ab einer Wirtschaftlichkeitsberechnung mit 28 Abs. 4 II. BV). Dabei ist ohne Belang, ob
dem 1. Januar 2021 auch ein Zuschuss für den Kosten der vermieteten Wohnung pro der Vermieter schon nach dem Mietvertrag
Heizkosten in Höhe von 10 % des Wohn- Quadratmeter monatlich (Kostenmiete). die Schönheitsreparaturlast übernommen
geldes gezahlt werden soll. Bundestag und Neben einer Eigenkapitalverzinsung wer- hat oder ob die auf den Mieter gewollte
Bundesrat müssen diesen Beschluss noch den die Kosten als kalkulatorische Größe Übertragung aus rechtlichen Gründen
absegnen. in Prozentwerten (z. B. Mietausfallwagnis) gescheitert ist (BGH, Urteil vom 24.3.2010
bzw. pauschal in absoluten Beträgen in der – VIII ZR 177/09). Die neue Pauschale zur
Im Unterschied zu Transferleistungen ist Berechnung angesetzt, so zum Beispiel Berücksichtigung der Schönheitsrepara-
beim Wohngeld die Wohnungsgröße ohne auch die Verwaltungs- und Instandhal- turlast beträgt jetzt 11 € pro Quadratmeter
Belang. tungskostenpauschalen. Diese Pauschalen Wohnfläche jährlich.
sind seit dem 1. Januar 2002 indexiert. Sie
Liegen die Voraussetzungen zum Wohn- erhöhen sich alle 3 Jahre entsprechend der Nur wenn der Vermieter wirksam die
geldbezug vor, so besteht ein Rechtsan- Steigerung des Lebenshaltungskostenin- Schönheitsreparaturlast auf den Mieter
spruch. Wohngeld erhält nicht, wer bereits dexes. übertragen hat, darf die Pauschale natür-
staatliche Transferleistungen (Sozialhilfe, lich nicht (doppelt) angesetzt werden.
Arbeitslosengeld II oder BAföG) erhält. Ab dem 1.1.2020 dürfen deshalb nach § 28
Abs. 2 II. BV als Instandhaltungskosten je Für öffentlich geförderten Wohnungsraum
Wohngeld muss beantragt werden. Inner- Quadratmeter-Wohnfläche im Jahr ange- gelten Mietobergrenzen. Auch sie werden
halb des Antrags sind die Voraussetzungen setzt werden: aber an die Preisentwicklung angepasst.
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Februar 2020 Haus+Grund20 RECHT + STEUERN
Als Bezugsgröße einschlägig ist der amtli- • Mietspiegel können auch nach dem 31. auch im Gebäudeenergiebereich erlassen
che Verbraucherpreisindex für Kaltmieten 12. 2019 nach bisherigem Recht neu (vgl. zu den Einzelheiten unter „Steuern“).
im Referenzzeitraum (Dezember 2016 bis erstellt werden, wenn der Stichtag Die bisher bestehenden Gesetze zur ener-
Dezember 2019; vgl. zu den Einzelheiten für die Feststellung der ortsüblichen getischen Ausstattung und Optimierung
die genaue Tabelle zur Preisentwicklung Vergleichsmiete vor dem 1.3.2020 liegt von Gebäuden (EnEV, EnEG, EEWärmeG)
bei Landesamt für Statistik, Niedersach- und der Mietspiegel vor dem 1.1.2021 werden in einem eigenen Gebäude Ener-
sen/Hannover „Mietpreisindex für Nie- veröffentlicht wird. giegesetz (GEG) zusammengefasst. Die
dersachsen auf der Basis 2015“, abzurufen • In diesem Fall können sie innerhalb Energieeinsparungen sollen erreicht wer-
unter: www.statistik.niedersachsen.de). von 2 Jahren der Marktentwicklung den, indem:
angepasst werden. Dieser Anpas-
Der dort ablesbare Prozentwert ist als sungsmöglichkeit gilt auch für • der Energiebedarf eines Gebäudes durch
Erhöhungsfaktor einschlägig. Mietspiegel, die bereits am 31.12.2019 effiziente Anlagentechnik und einen
existierten. energetisch hochwertigen baulichen
Für die Mieterhöhung gilt die Formvor- • Sowohl für neu erstellte Mietspiegel Wärmeschutz begrenzt und
schrift § 10 WoBindG. Danach gilt die Mie- auf der Grundlage eines Datenbestan- • der verbleibende Energiebedarf zu-
terhöhung für den 1. des übernächsten des aus der Zeit vor dem 1.3.2020 als nehmend durch erneuerbare Energien
Monats, der auf den Zugang der Erklärung auch für schon existierende Miet- gedeckt wird.
nach dem 15. eines Monats folgt. Geht sie spiegel gilt bisheriges Recht (§ 558
den Mieter bis zum 15. des Monats zu, wird Abs. 2 Satz 1 BGB a. F.) bis ein neuer Das GEG befindet sich momentan noch
sie zum 1. des nächsten Monats wirksam. Mietspiegel anwendbar ist, längstens im Gesetzgebungsverfahren. Mit seiner
Also: jedoch 2 Jahre ab der Veröffentlichung Verkündung im Laufe des Jahres ist aber
des zuletzt erstellten Mietspiegels. zu rechnen. Wesentliche Neuerungen des
Wer bis zum 15. Januar 2020 handelt, kann Wurde dieser Mietspiegel innerhalb Gesetzentwurfes sind:
eine Mieterhöhung mit Wirkung ab dem 1. von 2 Jahren der Marktentwicklung
Februar 2020 erreichen. angepasst, ist die Veröffentlichung • Der von der EU geforderte Niedrigs-
einer 1. Anpassung maßgeblich. Aus tenergiegebäude-Standard wurde für
Rückwirkende Mieterhöhungserklärun- dem Zusammenhang ist abzuleiten, Neubauten eingeführt. Er geht nicht
gen entfallen grundsätzlich und sind aus- dass zum Stichtag existierende Miet- über das aktuelle Anforderungsniveau
nahmsweise nur dann möglich, soweit dies spiegel sowie danach neu erstellte der EnEV 2016 hinaus.
vertraglich vereinbart ist. Dabei ist der Mietspiegel auf der Grundlage eines • Bei der Erfüllung der energetischen
Rückwirkungszeitraum gemäß § 4 Abs. 8 alten Datenbestandes nur einmal Standards für Neubauten soll die
NMV begrenzt. Bei entsprechender vorhe- angepasst werden können Anrechnung von gebäudenah er-
riger vertraglicher Vereinbarung kann eine zeugtem Strom erleichtert werden.
Mieterhöhung rückwirkend nur für den
Zeitraum seit Beginn des Kalendermonats
nachgefordert werden, der der Erklärung
4. Klimaschutz/
Energiewende/Heizung
Ebenso soll der Einsatz von effizien-
ten KWK-Anlagen stärker berück-
sichtigt werden.
voran ging. • Bei Verkauf, Vermietung und Ver-
Zum 1.1.2020 in Kraft getreten sind fol- pachtung müssen neben Verkäufern
3. Gesetz zur Verlängerung
des Betrachtungszeitraums für
gende Gesetze:
• Gesetz zur Einführung eines Bundes-Kli-
und Vermietern auch Immobilienma-
kler einen Energieausweis vorlegen.
Im Verkaufsfall eines Wohngebäudes
die ortsübliche Vergleichsmiete maschutzgesetzes und zur Änderung mit maximal 2 Wohnungen muss
weiterer Vorschriften vom 12.12.2019, der Verkäufer oder der Makler dem
(Deutscher Bundestag, Drucksache BGBl I 2019, S. 2513 ff; Käufer ein Beratungsgespräch zum
19/14.245 vom 21.10.2019) • Gesetz zur Umsetzung des Klimaschutz- Energieausweis durch einen Berater
programms 2030 im Steuerrecht vom der Verbraucherzentrale anbieten.
Am 1. Januar 2020 ist das Gesetz zur Ver- 21.12.2019, BGBl. I 2019, S. 2886 Vor der Beauftragung von Planungs-
längerung des Betrachtungszeitraums leistungen zur Durchführung einer
für die ortsübliche Vergleichsmiete vom Das Bundes-Klimaschutzgesetz gibt die energetischen Modernisierung an
20.12.2019 in Kraft getreten (BGBl. I 2019, S. allgemeinen Ziele der Energiewende inner- einem solchen Gebäude ist ein Bera-
2911 f). Neben den besprochenen geplan- halb der Anstrengung zum Klimaschutz tungsgespräch ebenfalls verpflich-
ten Regelungen wird der Betrachtungszeit- vor. Es wird teilweise durch Ländergesetze tend vorgesehen.
raum für die ortsübliche Vergleichsmiete in innerhalb vorhandener Öffnungsklauseln • Die Anforderungen an Energieaus-
Mietspiegeln von 4 Jahre auf 6 Jahre verlän- im Bundesrecht mit landeseigenen Spezi- weise wurden erhöht. Zum einen
gert (§ 558 Abs. 2 Satz 1 BGB-E). Dadurch fika ergänzt (zum Beispiel die Behandlung sind strengere Sorgfaltspflichten bei
wird die Mietenentwicklung weiter abge- und Entwicklung der Windenergie in Nie- der Erstellung von Energieausweisen
flacht. Für die Anwendung der neuen Regel dersachsen). und bei den Modernisierungsemp-
gelten differenzierende Übergangsrege- fehlungen einzuhalten, wozu eine
lungen mit zusätzlichen Übergangsfristen Ein eigenes Gesetzespaket wurde zur steu- Vor-Ort-Begehung oder die Über-
(Art. 229 § 50 EGBGB; dazu Börstinghaus, errechtlichen Begleitung und Förderung sendung aussagekräftiger Fotos vom
NZM 22/2019, 841 ff). Danach gilt: von Klimaschutzmaßnahmen insbesondere Gebäude erforderlich sind. Zum ande-
Haus+Grund Februar 2020RECHT + STEUERN 21
ren enthält der Energieausweis eine
zusätzliche Angabe zu den CO2-Emis-
sionen des Gebäudes. Außerdem wer-
5.Trinkwasserverordnung Der Beitragssatz zur Pflegeversicherung
stieg zum 1. Januar 2019 auf 3,05 % des
Bruttoeinkommens. Beitragszahler ohne
den sich die Energieeffizienzklassen Ebenfalls am 1.1.2020 ist die 4. Verordnung Kinder mussten im Jahre 2019 3,3 % zahlen.
im Energieausweis zukünftig nicht zur Änderung der Trinkwasserverordnung Die Beitragssätze bestehen unverändert
mehr an der Endenergie, sondern an vom 20.12.2019 in Kraft getreten (BGBl I fort.
der Primärenergie orientieren. 2019, 2934). Damit wird die Frist für die
• Für die Ermittlung des Energiebedarfs
eines Gebäudes wurde ein neues ver-
einfachtes Verfahren, das sogenannte
Beseitigung von Kontaminationen um 5
Jahre verlängert bis zum 9.1.2025. Mit Kon-
taminationen sind Stoffe und Gegenstände
7.Rente
Modellgebäudeverfahren, eingeführt. gemeint, die nach den aktuellen Regelungen Der Gesetzgeber will ein gleiches Ren-
Es erlaubt die Planung neuer einfa- nicht der Trinkwasserversorgung dienen. tenniveau in West und Ost. Ab 2025 soll
cher Wohngebäude mit bis zu sechs bundesweit ein einheitliches Rentenrecht
beheizten Geschossen ohne größere
Berechnungen.
• Die Primärenergiefaktoren werden
6.Beitragsbemessungsgrenzen gelten. Dazu werden die Renten in Ost-
und Westdeutschland in sieben Schritten
angeglichen. Ab dem 1. Juli 2018 ist der
im Gesetz geregelt und zum Teil neu Die Beitragsbemessungsgrenze bei der Rentenwert Ost auf 95,8 % des Westren-
justiert. Erdgasbetriebene KWK-An- Rentenversicherung ist auf monatlich tenniveaus angehoben worden. Seit 2019
lagen werden bessergestellt. Ebenso 6.900 € in Westdeutschland und 6.450 € kommt es in den darauffolgenden Jahren
wird Biomethan, das andernorts ins in Ostdeutschland gestiegen. Einnahmen, zu weiteren Erhöhungen um jeweils 0,7 %.
Netz eingespeist und vor Ort in einer die darüber hinaus erzielt werden, sind Zum 1. Juli 2024 ist der Angleichungs-
hocheffizienten KWK-Anlage zur Wär- nicht rentenversicherungspflichtig. Der prozess dann vollzogen. Die Kosten trägt
meversorgung genutzt wird, besser Beitragssatz beträgt 18,6 %. zunächst die Rentenversicherung. Ab 2022
bewertet. leistet der Bund einen Zuschuss in Höhe
• Eingeführt wird eine sogenannte Bei der gesetzlichen Krankenversicherung von zunächst 200 Millionen €. Ab dem
Innovationsklausel. Sie gilt bis 2023. gilt jetzt eine einheitliche Bemessungs- Jahr 2023 bis zum Jahr 2025 werden Bun-
Gemäß dieser Klausel können die grenze von 4.687,50 € monatlich, statt wie deszuschüsse in Höhe von jährlich jeweils
Länder auf Antrag gewähren, dass bisher von 4.537,50 €. Bis zu einem monat- 600 Millionen € mehr gezahlt. Ab dem Jahr
neue Gebäude oder Sanierungen im lichen Bruttoverdienst von 5.212,50 € 2025 bezuschusst der Bund dauerhaft jähr-
Bestand von den Energieeinsparvor- besteht Versicherungspflicht in der gesetz- lich um 2 Milliarden € höher.
schriften abweichen dürfen, wenn lichen Kranken- und Pflegeversicherung.
„Treibhausgasemissionen des Gebäu- Insgesamt sollen die Renten zum 1. Juli
des gleichwertig begrenzt werden“, Arbeitgeber und Arbeitnehmer teilen sich 2020 in Westdeutschland um 3,15 % und
d. h. die Verrechnung innerhalb eines nun den gesamten Krankenkassenbeitrag. in Ostdeutschland um 3,92 % steigen. Das
Quartiers erfolgt. Das galt bisher nur für den allgemeinen Bei- kann zu einer erhöhten Steuerpflicht für
tragssatz von derzeit 14,6 %, nicht für den Renteneinkünfte führen.
Neue Ölheizungen sollen ab 2026 nicht Zusatzbeitrag einer Krankenkasse in Höhe
mehr verbaut werden dürfen, es sei denn, von bis zu 0,7 %, der je nach der finanzi- Auf gesetzlicher Grundlage dazu verpflich-
die energetische Infrastruktur des Gebiets ellen Situation der Kasse erhoben werden tet, wird von der Deutschen Rentenver-
erfordert einen solchen Energieträger, durfte und der bisher von den Versicherten sicherung sichergestellt, dass das Ren-
weil andere Energieformen dort nicht mit allein bezahlt werden musste. Auch dieser tenniveau bis 2025 nicht unter 48 % des
zumutbarem wirtschaftlichen Aufwand Zusatzbeitrag wird jetzt zwischen Arbeit- Gehaltes sinkt und der Beitragssatz gleich-
erlangt werden können. nehmer und Arbeitgeber geteilt. zeitig nicht über 20 % steigt. Für 2019 wird
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