UBS real estate focus - Bauma Immobilier
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UBS real estate focus Research Schweiz Januar 2012 Immobilienmarkt Schweiz 2012 Markttreiber Talsohle bei den Zinsen Wohnimmobilien Preisanstiege zunehmend besorgniserregend Geschäftsimmobilien Divergierende Entwicklung in den Grossstädten Börsennotierte Immobilien Weiterhin in der Gunst der Investoren ab
Inhalt
Editorial...................................................................................................... 3
UBS real estate focus 2012
Diese Publikation wurde durch UBS AG
Auf einen Blick........................................................................................... 4
erstellt. Bitte beachten Sie die wichtigen
rechtlichen Informationen am Ende der Markttreiber
Publikation. Aus der Performance der Konjunktur und Zinsen............................................................................... 5
Vergangenheit kann nicht auf künftige
Bevölkerung und Beschäftigung.................................................................. 7
Renditen geschlossen werden. Die an
Überblick Markttreiber Immobilien.............................................................. 8
gegebenen Marktpreise sind Schlusskurse
der jeweiligen Hauptbörse.
Wohnimmobilien
Herausgeber
UBS AG, Wealth Management Research,
Eigenheime – geeignete Fluchtanlage?..................................................... 9
Postfach, CH-8098 Zürich Mietwohnungen – zunehmende Bautätigkeit......................................... 11
Überblick Wohnimmobilien....................................................................... 12
Chefredaktor
Claudio Saputelli Im Fokus
Leiter Global Real Estate Research Sanierungsstau und die Rolle des Staats................................................ 13
Redaktion
Verkehrsinfrastruktur-Projekte treiben Immobilienwerte nur bedingt ..... 15
Viviane Vajda Stadtplanung und Verdichtung von Ballungszentren.............................. 17
Autoren
Alessandro Farsaci*, Urs Fäs*, Reto Gamper*, Geschäftsimmobilien
Béatrice Gollong*, Elias Hafner, Amine Büroflächen – deutliche regionale Differenzen......................................... 19
Hamdani*, Gunnar Herm*, Matthias Holzhey, Verkaufsflächen – rückläufige Renditen.................................................. 21
Bruno Kurz*, Caesar Lack, Till Leisner*, Überblick Geschäftsimmobilien................................................................. 22
Dalibor Maksimovic*, Stefan R. Meyer,
Im Fokus
Marcin Paszkowski*, Claudio Saputelli,
Stefanie Schneuwly, Marc A. Soguel-dit- Land in Sicht! Innovationen bei Lagebewertung und Standortsuche...... 23
Piquard*, Thomas Veraguth, Markus Planung von Ferienanlagen in Schweizer Urlaubsorten........................... 25
Wagemann* Neuerungen im Lease Accounting und Folgen
Gastautoren für Immobilientransaktionen.................................................................. 27
Prof. Kees Christiaanse*, Niels Lehmann*,
Anne Mikoleit*, Moritz Pürckhauer*, Börsennotierte Immobilien
Prof. Dr. Felix Schindler*
Immobilienaktien – ein solides Fundament hat seinen Preis.................... 29
Redaktionsschluss Immobilienfonds – Gewinner im aktuellen Tiefzinsumfeld ..................... 31
3. Januar 2012 Überblick börsennotierte Immobilien......................................................... 32
Desktop Im Fokus
Werner Kuonen, Margrit Oppliger, Frischer Wind fordert und fördert die 2. Säule....................................... 33
Linda Sutter
Globale Immobilienanlagen als attraktive Beimischung im Portfolio........ 35
Titelbild Globale Immobilienaktien drei Jahre nach der grossen Krise................... 37
Igor Stramyk / Dreamstime.com
Druck Fragen und Antworten
Druckerei Flawil AG, Flawil, Schweiz Fragen und Antworten rund um Immobilien............................................. 39
Sprachen
Deutsch, Englisch, Französisch Ausgewählte Research-Publikationen........................................................ 42
und Italienisch
Kontakt
ubs-research@ubs.com
*
Diese Autoren sind Gastautoren oder stammen allesamt
aus Abteilungen ausserhalb von Wealth Management
Research. Diese unterliegen nicht allen gesetzlichen
Bestimmungen bezüglich der Unabhängigkeit der
Finanzanalyse. Die «Richtlinien zur Sicherstellung der
Unabhängigkeit der Finanzanalyse», die der Verwal
tungsrat der Schweizerischen Bankiervereinigung (SBVg) Bestellungen oder Abonnemente
erlassen hat, gelten nicht. Als UBS-Kundin oder -Kunde können Sie UBS real estate focus abonnieren und zusätzliche
Exemplare dieser Publikation über Ihre Kundenberaterin oder Ihren Kundenberater oder die
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SAP-Nr. 83518D-1201
Eine elektronische Abonnierung ist zudem über das WMR-Portal möglich.
2 UBS real estate focus Januar 2012
Editorial
Liebe Leserin, lieber Leser
Kaum ein anderer Begriff hat jüngst das Wirtschaftsgeschehen stärker geprägt als
das Wort Grenze: die Kursuntergrenze des Schweizer Frankens zum Euro, welche
die Schweizerische Nationalbank im September letzten Jahres einführte, das politi
sche Gerangel um die US-Schuldengrenze, die beinahe zur Zahlungsunfähigkeit der
grössten Volkswirtschaft der Welt führte, oder die von Regierungen hochverschul
deter Länder massiv überschrittenen «Maastricht-Grenzen», denen man sich in den
Daniel Kalt nächsten Jahren mit rigorosen Sparmassnahmen wieder annähern will.
Auch im Schweizer Immobilienmarkt stösst die Entwicklung an Grenzen. Das Zins
senkungspotenzial ist praktisch ausgeschöpft. Bei Bundesobligationen mit kurzen
Laufzeiten wurde im letzten Sommer gar die Nullzins-Grenze unterschritten (Nega
tivzinsen). Zusätzlich heizen lukrative Finanzierungsbedingungen die Immobilien
nachfrage an. Der Bauboom hat dazu geführt, dass in gewissen Grosszentren und
ihren Agglomerationen kaum mehr Baulandreserven existieren. Für Neuerschlies
sungen ist der Handlungsspielraum durch das bestehende Raumplanungsgesetz
aber begrenzt. Durch neue Verkehrsinfrastrukturprojekte und bessere Erreichbarkeit
gewinnen Peripherielagen zwar an Attraktivität, doch durch das anhaltend hohe
Claudio Saputelli Bevölkerungswachstum verpufft die Wirkung.
Grenzen sind nicht statisch; sie werden vielmehr immer wieder neu definiert. So
haben das ungebremste Wachstum auf dem Hypothekarmarkt und das damit ein
hergehende gestiegene Risiko bei der Kreditvergabe für Wohneigentum die Finanz
marktaufsicht Finma längst auf den Plan gerufen. Neue Richtlinien zur Hypothekar
kreditvergabe, welche die bestehenden qualitativen Kriterien konkretisieren,
wurden genehmigt. Auch werden vorübergehend höhere Kapitalanforderungen für
Banken gefordert, insbesondere bei der Vergabe von Krediten, die bankeigene
Kreditrichtlinien nicht erfüllen.
Während es zweckmässig ist, gewisse Grenzen zu respektieren, gilt es andere zu
durchbrechen. Im UBS real estate focus 2012 überschreiten wir Haus- und Landes
grenzen: Zum einen finden Sie in der vorliegenden Ausgabe neben Fachartikeln von
UBS-Immobilienexpertinnen und -experten auch Gastbeiträge zweier Professoren
von renommierten Hochschulen. Weiter werfen wir einen Blick über die Schweizer
Grenze und beleuchten Aspekte des ausländischen Immobilienmarkts.
Wir wünschen Ihnen eine anregende Lektüre.
Daniel Kalt Claudio Saputelli
Chefökonom Schweiz Leiter Global Real Estate Research
Wealth Management Research Wealth Management Research
UBS real estate focus Januar 2012 3
Auf einen Blick
Wohnimmobilien Geschäftsimmobilien Börsennotierte Immobilien
Immobilien gelten als sichere Anlageklas In den zwei Schweizer Finanzmetropolen Das Jahr 2012 dürfte für Immobilien
se. So erstaunt es nicht, dass als Folge driftet die Entwicklung des Büromarkts aktien insgesamt robust, aber im Ver
der aktuellen Marktturbulenzen immer auseinander. Zudem ist dieses Jahr im gleich zu den letzten Jahren unspekta
mehr Gelder in Schweizer Wohnimmo aktuellen Tiefzinsumfeld generell kaum kulär werden. Die Grossen bleiben eine
bilien fliessen. Eine gefährliche Tendenz. Aufwertungspotenzial bei den Immobi Basisanlage für konservative Investoren.
Seite 9 lienpreisen vorhanden. Seite 19 Seite 29
Zur voraussichtlichen Abnahme der Migra Die Angebotsausweitung bei Verkaufs Börsennotierte Schweizer Immobilien
tion durch die Konjunkturabkühlung ge flächen übertrifft den möglichen Nach fonds bieten eine gute Gesamtrendite
sellt sich eine Angebotsausweitung auf frageanstieg bei weitem. Wir rechnen und Diversifikation fürs Portfolio. Auf
dem Mietwohnungsmarkt. Entsprechend deshalb mit tieferen Renditen und sin grund der tiefen Zinsen dürfte die Nach
ist mit leicht steigenden Leerwohnungs kenden Angebotsmieten für das laufen frage nach Immobilienfonds – trotz
ziffern und einer Abflachung des Miet de Jahr. Seite 21 relativ hoher Bewertung – auch 2012
preiswachstums zu rechnen. Seite 11 robust bleiben. Seite 31
Im Fokus Im Fokus Im Fokus
Sanierungsstau und die Rolle Land in Sicht! Innovationen bei Lage Frischer Wind fordert und fördert
des Staats bewertung und Standortsuche die 2. Säule
Der Sanierungsstau in der Schweiz ist in Ein konkretes Nutzungskonzept, kombi Vorsorgeeinrichtungen investieren einen
aller Munde. In einer freien Marktwirt niert mit dem passenden Standort, er bedeutenden Vermögensanteil in Immo
schaft werden Investitionen nur getätigt, möglicht eine nachhaltige Immobilien bilien, halten sie überwiegend immer
wenn sie sich lohnen. Der Staat greift investition. Dank neuen Methoden zur noch im Direktbesitz und bewirtschaften
zwar über verschiedene Regulierungen Lagebewertung kann die Standortsuche sie selbst. Der Trend zur Professionalisie
ein, doch die Auswirkungen sind gering. zielgruppenspezifisch und flächende rung im Zuge der Strukturreform zwingt
Der Sanierungsmarkt Schweiz ist intakt. ckend erfolgen. So verringert sich das sie jedoch vermehrt, ihre Strategie zu
Seite 13 Investitionsrisiko. Seite 23 überdenken. Seite 33
Verkehrsinfrastrukturprojekte treiben Planung von Ferienanlagen in Globale Immobilienanlagen als
Immobilienwerte nur bedingt Schweizer Urlaubsorten attraktive Beimischung im Portfolio
Die gute Erreichbarkeit einer Region Im Schweizer Hotelgewerbe zeichnet Internationale Immobilienanlagen er
macht ihren Immobilienmarkt attraktiv. sich ein Trend in Richtung Gesamtkon weisen sich für Anlegerinnen und An
Eine neue Verkehrsinfrastruktur kann zept mit Freizeit, Wohnen und Gewerbe leger, die in den globalen Aktien- und
aber nur dann einen Preiseffekt auslö ab. Doch von den kürzlich angekündig Anleihenmärkten investiert sind, als
sen, wenn die Region Entwicklungs ten über 50 neuen Projekten für grös attraktiv, da sie eine Verbesserung des
potenzial hat. Seite 15 sere Ferienanlagen wurde mehr als die Rendite-Risiko-Profils im Portfolio be
Hälfte auf Eis gelegt oder verworfen. Die wirken. Globale Diversifikation ist bei
Stadtplanung und Verdichtung Planung und Finanzierung ist hochgra Immobilien dabei wichtiger als an den
von Ballungszentren dig komplex und viele Projekte scheitern Aktienmärkten. Seite 35
Die Schweizer Bevölkerung wächst und insbesondere an der Finanzierung.
mit ihr die Nachfrage nach Wohnraum. Seite 25 Globale Immobilienaktien drei Jahre
Doch die Bodenressourcen sind begrenzt. nach der grossen Krise
Das Stichwort heisst Erschliessung der Neuerungen im Lease Accounting und Von 2007 bis 2009 verloren globale Im
Agglomeration. Um eine nachhaltige Folgen für Immobilientransaktionen mobilienaktien 70 Prozent an Wert. Ende
Stadtentwicklung sicherzustellen, ist eine Lease Accounting – die Bilanzierung von 2011 haben sie fast die Hälfte des Ver
überkommunale Zusammenarbeit im Miet- und Leasingverhältnissen – wird lusts wieder gutgemacht. Diese gewalti
grösseren Massstab notwendig. Lausanne, von den beiden Regelwerken IFRS und gen Bewegungen basieren unter ande
Zürich und Genf haben unterschiedliche US GAAP zunehmend harmonisiert. Die rem auf krassen Falschbeurteilungen. Die
Lösungen gefunden. Seite 17 Auswirkungen auf Sale-and-Leaseback- Erholung verläuft harzig und die Risiken
Transaktionen dürften schweizweit ge sind nicht zu unterschätzen. Seite 37
ring bleiben, da nur wenige Firmen diese
Standards anwenden. Seite 27
4 UBS real estate focus Januar 2012
Vichaya Kiatying-angsulee / Dreamstime.com
Markttreiber
Konjunktur und Zinsen
Die Schweizer Konjunktur kann sich der in der Schweiz ist die globale Konjunktur Caesar Lack
globalen Wirtschaftsabschwächung nicht schwäche und der damit verbundene Nach Wealth Management Research
UBS AG
entziehen. Doch die Binnenwirtschaft ist fragerückgang nach Schweizer Exporten. Da
robust, die Einkommen steigen und die die Exporte 54 Prozent des Schweizer Brutto
Zinsen bleiben niedrig. inlandprodukts (BIP) ausmachen, bestimmt
die ausländische Nachfrage den Schweizer
Die wirtschaftliche Dynamik hat sich gegen Konjunkturzyklus. Zum globalen Konjunktur
Ende des letzten Jahres nicht nur global, son rückgang gesellt sich erschwerend die Franken
dern auch in der Schweiz stark abgeschwächt. stärke. Die Schweizer Exporte werden dieses
Die Schweizer Wirtschaft wird 2012 deutlich Jahr mengenmässig kaum zulegen können.
langsamer wachsen als noch im Vorjahr, als Falls die Exportpreise weiter fallen sollten, dürf
sie knapp 2 Prozent zunahm. Dennoch dürfte ten die Exporterlöse sogar rückläufig sein. Dies
sich die Konjunktur, wie schon in den vergan würde die Margen der Exporteure weiterhin
genen Jahren, besser entwickeln als im euro stark belasten und die Investitionstätigkeit in
päischen Ausland. Von 2006 bis 2011 wuchs der Schweiz hemmen.
die Schweizer Wirtschaft im Schnitt jährlich
über einen Prozentpunkt rascher als die Euro Hoffnung ruht einzig noch auf den Schwellen
zone. Selbst wenn die Eurozone 2012 in eine ländern. Nur sie können die Schweizer Exporte
Rezession abgleiten sollte, muss dies nicht im laufenden Jahr mengenmässig ansteigen
automatisch auch eine Rezession in der lassen. Obwohl weniger als 10 Prozent der
Schweiz bedeuten. Schweizer Warenexporte in die BRIC-Länder
(Brasilien, Russland, Indien, China) gehen,
Schweiz ist ans Ausland gekoppelt zeichnen diese Staaten für fast 30 Prozent des
Hauptgrund für die Wirtschaftsabschwächung Schweizer Exportzuwachses in den vergange
UBS real estate focus Januar 2012 5
Markttreiber
nen zwei Jahren verantwortlich. Solange die Solange die SNB die Kursuntergrenze des
Schwellenländer weiter wachsen, dürfte ihre Schweizer Frankens zum Euro von 1,20 beibe
Nachfrage nach Schweizer Exporten anhalten hält, kann sie weder die Zinsen erhöhen noch
oder gar ansteigen. Sollte die Wirtschaft in den die überschüssige Liquidität abschöpfen, da
Schwellenländern sich hingegen stark abküh beides den Franken stärken würde. Falls die
len, wovon wir derzeit nicht ausgehen, würden Märkte die Entschlossenheit der SNB, an der
die Schweizer Ausfuhren einbrechen und die Kursuntergrenze festzuhalten, testen sollten,
Schweizer Wirtschaft 2012 in eine Rezession dann müsste die SNB mehr Franken drucken
geraten. und/oder Devisen kaufen. Dies würde die
Notenbankgeldmenge noch weiter ansteigen
Gesunde Binnenwirtschaft lassen, was wiederum den Abwärtsdruck auf
Im Gegensatz zum Exportsektor erfreut sich die kurzfristigen Zinsen stärker erhöhen würde.
die Binnenwirtschaft einer relativ robusten Die SNB hat somit die Kontrolle über die Geld
Verfassung. Dies ist erstens darauf zurückzu politik temporär verloren – zugunsten eines
führen, dass die Schweiz selbst nicht direkt stabilen Wechselkurses. Solange die Wechsel
an den globalen Schulden- und Immobilien kursgrenze bestehen bleibt, dürften die Zinsen
exzessen in den Vorkrisenjahren teilnahm und am kurzen Ende tief bleiben. Schweizerische
somit kein Schuldenproblem hat. Vielmehr Anlagen, darunter auch Anleihen, gelten als
sind die Bilanzen der öffentlichen und privaten sichere Häfen. Während die europäische Schul
Haushalte sowie der Unternehmen in einem denkrise andauert, dürfte das Sicherheitsargu
sehr guten Zustand. Zweitens dürfte die Zu ment die längerfristigen Inflationsbedenken
wanderung anhalten, was die Wirtschaft wei jedoch übertrumpfen, so dass auch die länger
terhin stützt. So sollte der Privatkonsum, trotz fristigen Zinsen nur sehr langsam, falls über
relativ schlechter Konsumentenstimmung, haupt, ansteigen dürften.
auch dieses Jahr zulegen. Obwohl die Arbeits
losenrate leicht gestiegen ist, rechnen wir …und einen Anstieg der Inflation
dieses Jahr mit einer Zunahme der Beschäfti Die Weitergabe von Wechselkursgewinnen des
gung. Gemäss den Resultaten der UBS-Lohn Detailhandels sorgt für negative Jahresteue
umfrage vom Herbst 2011 ist für 2012 eine rungsraten, da der Anteil importierter Güter
Nominallohnerhöhung von 1,1 Prozent zu er am Warenkorb des Landesindex der Konsu
warten. Die Einkommen dürften somit im lau mentenpreise 27 Prozent beträgt. Unter der
fenden Jahr deutlich ansteigen, wahrscheinlich Annahme, dass der Franken nicht weiter auf
stärker als das Bruttoinlandprodukt. Die zuneh wertet, dürfte die Weitergabe von «Euro-
menden Einkommen werden den Immobilien Rabatten» an Konsumentinnen und Konsu
markt insgesamt stützen. menten im Laufe des Jahres ein Ende nehmen.
Dann dürften die preisdämpfenden Effekte
Euro-Mindestkurs bringt 2012 tiefe auslaufen und die Teuerungsraten ansteigen.
Zinsen…
Neben der Zuwanderung und den steigenden
Einkommen dürften auch die tiefen Zinsen den Konjunktur schwächt sich ab
Immobilienmarkt weiterhin begünstigen. Indi Bruttoinlandprodukt (BIP) im Vorjahresvergleich, Arbeitslosenquote und Jahresinflation
rekt ist die Schweiz insofern von der weltweiten (alles in Prozent)
Schuldenkrise betroffen, als die Schweizer Geld 4,5
Prognose
politik von der amerikanischen und der europäi 3,5
2,5
schen Notenbank beeinflusst wird. Die Federal
1,5
Reserve Bank und die Europäische Zentralbank
0,5
führen eine sehr expansive Geldpolitik, da ihre
–0,5
Wirtschaftsräume immer noch stark unter den –1,5
Nachwehen der geplatzten Schuldenblase lei –2,5
den. Aus Rücksicht auf den Franken-Wechselkurs 00 01 02 03 04 05 06 07 08 09 10 11 12 13
muss die Schweizerische Nationalbank (SNB) Bruttoinlandprodukt, real Arbeitslosenquote Jahresinflation
diese expansive Geldpolitik mitmachen. Quellen: Seco, SNB, UBS WMR
6 UBS real estate focus Januar 2012
Markttreiber
Für das Gesamtjahr rechnen wir mit einer
Teuerungsrate, die nahe bei 0 Prozent liegt.
Längerfristig sehen wir jedoch, nicht zuletzt
aufgrund der expansiven Geldpolitik, steigen
de Konsumentenpreise. Wir erwarten, dass
die Teuerung ab Mitte 2012 ansteigen und ab
Ende 2013 eine längere Zeit über dem Teue
rungsziel der SNB von 2 Prozent verharren
wird.
Dtguy / Dreamstime.com
Bevölkerung und Beschäftigung
Sowohl die Schweizer Bevölkerung als hungen in den Euroländern den Migrationsdruck Elias Hafner
auch die Zahl der Beschäftigten nehmen in die Schweiz weiterhin aufrechterhalten. Auf Wealth Management Research
UBS AG
weiter zu. Eine Trendwende ist vorerst grund der sich abzeichnenden Konjunkturab
nicht in Sicht. Preisanstiege von Wohnim- schwächung in der Schweiz gehen wir für 2012
mobilien ziehen regionale Bevölkerungs- von einer tieferen Wachstumsrate der Bevölke
bewegungen mit sich. Den grössten Be- rung aus; sie dürfte aber immer noch um die
schäftigungszuwachs konnte der tertiäre Ein-Prozent-Marke liegen. Eines steht fest: Das
Sektor verzeichnen. Knacken der Acht-Millionen-Grenze ist bloss
eine Frage der Zeit.
Seit Einführung der vollen Personenfreizügigkeit
am 1. Juni 2007 hat die jährliche Wachstumsrate Bevölkerungsbewegungen in
der Schweizer Bevölkerung die Ein-Prozent-Mar Hochpreisregionen
ke überstiegen. Hochrechnungen aufgrund der Das anhaltend hohe Bevölkerungswachstum ist
Monatsdaten des Bundesamts für Statistik lassen kurzfristig ein Treiber der Immobilienpreise. Der
für 2011 ein Wachstum von 1,2 Prozent erwar Zusammenhang zwischen der Bevölkerungs
ten. Die Zunahme ist zu einem grossen Teil auf zunahme und der Immobiliennachfrage bezie
den Wanderungssaldo zurückzuführen; die inter hungsweise den Immobilienpreisen wirkt indes
nationale Migration dürfte wiederum mehr als in beide Richtungen: Rückkoppelungen beein
80 Prozent des Wachstums ausgemacht haben. flussen die regionale Bevölkerungsverteilung.
Hohe Preise an Spitzenlagen führen dabei zu
Stetige Bevölkerungszunahme Bevölkerungsbewegungen, wodurch die umlie
Auch im neuen Jahr erwarten wir keine Trend genden Regionen einen erhöhten Bevölke
wende beim Bevölkerungswachstum. Die rungszuwachs erfahren.
Schweiz bleibt als Wohn- und Arbeitsstandort
nach wie vor attraktiv. Nicht zuletzt dürften So verzeichnete der Kanton Zug in den letzten
Sparmassnahmen und potenzielle Steuererhö Jahren zwar einen Bevölkerungszuwachs aus
UBS real estate focus Januar 2012 7
Markttreiber
dem Ausland, gleichzeitig wanderte jedoch das vor allem für den Gewerbeflächenmarkt von
eine beträchtliche Anzahl Personen in andere Bedeutung ist, steigerte in den ersten drei Quar
Kantone ab. Profitiert haben dabei vor allem talen 2011 die Beschäftigung um 1,0 Prozent
die benachbarten Kantone mit attraktiven gegenüber dem Vorjahr. Das grösste Wachstum
Wohnbedingungen. Wir erwarten, dass sich verzeichnete dabei die Uhrenindustrie. Die fun
dieser Trend in verschiedenen Hochpreis damental wichtigen Branchen für den Büroflä
regionen fortsetzen wird. chenmarkt zeigen mit insgesamt 1,4 Prozent
eine gar höhere Dynamik. Vor allem die IT-Bran
Beschäftigungswachstum dürfte sich che konnte von starken Zuwächsen berichten.
verlangsamen Die Entwicklung im Detailhandel, der als Treiber
Mit dem Wachstum der Bevölkerung stieg auch für die Verkaufsflächen gilt, fiel mit einem Minus
die Beschäftigung. Von 2006 bis 2011 nahm die von 1,4 Prozent enttäuschend aus.
Anzahl der vollzeitäquivalenten Stellen in der
Schweiz insgesamt um beinahe 7,5 Prozent zu, Arbeitsmarktdaten deuten darauf hin, dass das
was ein durchschnittliches Wachstum von rund Beschäftigungswachstum nicht für das ganze
1,5 Prozent pro Jahr bedeutet. Diese Entwick Jahr 2011 aufrechterhalten werden konnte. Im
lung verlief jedoch nicht graduell; der Höchst Oktober 2011 wurde erstmals wieder ein Anstieg
stand der Stellen vor der Finanzkrise 2008/2009 der Arbeitslosenquote registriert. Aufgrund unse
wurde erst zwei Jahre später wieder erreicht. rer Hochrechnung erwarten wir eine Steigerung
Auch 2011 dürfte die Beschäftigung angestiegen der vollzeitäquivalenten Beschäftigten für 2011
sein. Dies wird in den vom Bundesamt für Statis um 1,1 Prozent gegenüber dem Vorjahr. Für 2012
tik veröffentlichten Daten für die ersten drei gehen wir von einem abgeschwächten Wachs
Quartale bestätigt. Das verarbeitende Gewerbe, tum der Beschäftigung von 0,5 Prozent aus.
Überblick Markttreiber Immobilien
Sofern nicht anders erwähnt, verstehen sich alle Angaben in Prozent und als Wachstum im Vorjahresvergleich.
20121 20112 2010 2009 10 Jahre 3
Konjunktur und Einkommen
Bruttoinlandprodukt, real 0,4 1,7 2,7 – 1,9 1,7
Bauinvestitionen, real 1,5 2,1 3,5 3,0 1,6
Lohnwachstum, real 0,8 1,2 0,5 2,6 0,7
Inflation und Zinsen
Durchschnittliche Jahresteuerung 0,3 0,3 0,7 – 0,5 0,8
3-Monats-Libor CHF 4 0,0 0,1 0,2 0,3 0,9
Rendite 10-Jahres-Bundesobligationen 4 1,4 0,8 1,7 1,9 2,1
Bevölkerung und Beschäftigung
Bevölkerungsbestand 0,9 1,2 1,1 1,1 0,9
Beschäftigung, in Vollzeitäquivalenten 0,5 1,1 0,6 – 0,3 0,9
Arbeitslosenquote 3,1 3,1 3,9 3,7 3,3
1
Prognose UBS WMR Quellen: Seco, BFS, UBS WMR
2
Hochrechnungen beziehungsweise Prognosen UBS WMR (Stand 3. Januar 2012)
3
Mittelwert: 2002 bis 2011
4
Ende Jahr
8 UBS real estate focus Januar 2012
Wohnimmobilien
Lightzoom / Dreamstime.com
Eigenheime – geeignete Fluchtanlage?
Immobilien gelten als sichere Anlageklas- und den Franken in die Bresche springen kann. Claudio Saputelli
se. So erstaunt es nicht, dass als Folge Eignet sich der Schweizer Backstein als Flucht Wealth Management Research
UBS AG
der aktuellen Marktturbulenzen immer anlage? Generell gilt der Backstein als robust,
mehr Gelder in Schweizer Wohnimmo langlebig und wetterfest, weshalb er sich seit
bilien fliessen. Eine gefährliche Tendenz. Jahrhunderten bei Architektinnen und Bauher
ren grosser Beliebtheit erfreut.
Am 6. September 2011 schrieb die Schweizeri
sche Nationalbank Geschichte. In einer kurzen Ähnliche Eigenschaften werden im übertrage
Medienmitteilung legte sie in ihrem Kampf nen Sinne auch Immobilien nachgesagt, ins
gegen die Währungsstärke einen Mindestkurs besondere dass sie eine sichere Anlageklasse
von 1,20 Schweizer Franken pro Euro fest. bilden. Doch es täuscht. Hauptauslöser der
Rund drei Wochen später verlor auch der Roh sechs letzten grossen Bankenkrisen der Indus
stoff Gold, ausgelöst durch einen negativen triewelt waren stets Immobilien: 1970er Jahre
Wirtschaftsausblick der US-Notenbank Federal Spanien, 1980er Jahre Norwegen, 1990er
Reserve, 12 Prozent seines Werts und damit Jahre Schweden, Finnland und Japan sowie
einen Teil seines Glanzes. Die beiden hochstili aktuell die USA. Was macht Wohnimmobilien
sierten Fluchtanlagen erlitten damit innert so gefährlich?
kürzester Zeit einen herben Rückschlag, und
zwar in einer Situation, in der sowohl der US- Die Marktgrösse als Klumpenrisiko
Dollar als auch der Euro gravierende struktu In einer entwickelten Volkswirtschaft ist der
relle Probleme haben. Immobiliensektor aufgrund seiner Marktgrösse
stets ein Klumpenrisiko. In der Schweiz bildete
Wie sicher ist der Backstein? diese Anlageklasse 2010 in der Vermögens
Gesucht ist eine Anlageform, die für das Gold struktur der privaten Haushalte mit einem An
UBS real estate focus Januar 2012 9
Wohnimmobilien
teil von 42 Prozent bei weitem das grösste den Bilanzen der Haushalte, sondern auch bei
Aktivum (zum Vergleich: Aktien 6,4 Prozent, Finanzinstituten einen grossen Posten darstel
Anleihen 3,5 Prozent). In den letzten sieben len, kommt es synchron bei den Kreditgebern
Jahren erhöhte sich der Wert der Immobilien zu grösseren Abschreibungen. Und die Krise
in Privatbesitz sogar um über 40 Prozent auf nimmt ihren unvermeidlichen Lauf.
rund 1415 Milliarden Franken. Diese Zahlen
zeigen die enormen Auswirkungen von Preis Bedrohliche Ungleichgewichte
veränderungen bei Wohnimmobilien auf die in der Schweiz
aggregierten Vermögensbestände der privaten In der Schweiz sind die Fundamentaldaten des
Haushalte. Wohnimmobilienmarkts robust. Tiefe Zinsen
freuen (potenzielle) Hauseigentümer wie noch
Der Einfluss der Geldpolitik nie. Die Bevölkerung wächst seit 2007 jährlich
Verfolgt eine Notenbank eine expansive Geld knapp in der Grössenordnung der Einwohner
politik, so absorbiert der Immobilienmarkt zahl der Stadt Winterthur. Dennoch bekommt
aufgrund seiner Grösse häufig die neu geschaf die über weite Strecken herrschende Zuver
fene Liquidität. Die mit der Geldmengenerwei sicht immer grössere Risse. In nur fünf Jahren
terung einhergehende Zinssenkung steigert die haben die Preise der Eigentumswohnungen
Nachfrage und kurbelt das Wirtschaftswachs schweizweit um rund 35 Prozent zugenom
tum über drei Kanäle an. Erstens erhöhen die men (Region Zürich 40 Prozent, Region Gen
steigenden Häuserpreise die Profitabilität der fersee 70 Prozent).
Baubranche und somit die Bautätigkeit. Zwei
tens nimmt aufgrund anziehender Häuserprei Zwar droht momentan keine Abwärtsspirale,
se auch das gefühlte Vermögen der Haushalte aber eine Beruhigung ist auch nicht in Sicht.
und folglich der Privatkonsum zu. Drittens Der UBS Swiss Real Estate Bubble Index steht
müssen Banken aufgrund abnehmender Kredit auf «Boom», aber die Ungleichgewichte im
risiken weniger Rückstellungen vornehmen, Wohnimmobilienmarkt haben sich in den letz
was zur Ausdehnung des Hypothekarkredit ten Jahren massiv vergrössert: Ungesund tiefe
volumens führt. Zinsen, deutlich zu optimistische Erwartungen
seitens der Investoren sowie mangelnde Per
Bei restriktiver Geldpolitik hingegen beziehungs spektiven in der Eurozone gekoppelt mit feh
weise bei stark steigenden Zinsen – das heisst lenden Anlagealternativen sind eine gefährliche
bei Verschärfung der Kreditkonditionen – wir Mixtur. In den nächsten zwölf Monaten erwar
ken sich diese drei Effekte negativ auf das Wirt ten wir trotz schlechterer Wirtschaftslage wei
schaftswachstum aus. In vielen Industrieländern tere Preissteigerungen von rund 4,0 Prozent
beträgt die Differenz des durchschnittlichen für Eigentumswohnungen und 3,5 Prozent für
fünfjährigen Wirtschaftswachstums vor und Einfamilienhäuser.
nach dem Platzen einer Immobilienblase extrem
hohe 3 (Schweiz 1990er Jahre) bis 8 (Irland
aktuell) Prozentpunkte.
Boomender Wohnimmobilienmarkt
Wenn die Abwärtsspirale dreht UBS Swiss Real Estate Bubble Index, Stand 3. Quartal 2011
Der Hauptgrund solcher Wirtschaftskontrak
tionen liegt im impliziten Teufelskreis, der sich 3
Blase
über mehrere Jahre erstrecken kann. Die 2
Risiko
Schweiz machte diese schmerzliche Erfahrung 1
Boom
in den 1990er Jahren. Als Folge sinkender 0
Balance
Immobilienpreise verschärfen die Banken ihre –1
Belehnungsstandards. Dadurch können immer –2 Baisse
mehr Kreditnehmer ihren Pflichten nicht mehr –3
nachkommen und sehen sich zum Verkauf 1983 1987 1991 1995 1999 2003 2007 2011
ihrer Objekte gezwungen. Die Preise sinken UBS Swiss Real Estate Bubble Index
immer schneller. Da Immobilien nicht nur in Quelle: UBS WMR
10 UBS real estate focus Januar 2012Wohnimmobilien
Solide Finanzierung anstreben
Ein grösseres Risiko orten wir, sobald die glo
bale Konjunktur wieder so richtig anspringt
und die Schweizer Wirtschaft einen Wachs
tumsschub verzeichnet. Dann besteht die Ge
fahr, dass die Schweiz mit deutlich überbewer
teten Immobilien in die Zinssteigerungsphase
eintritt. Grössere Preiskorrekturen und Rück
schläge auf die Gesamtwirtschaft lassen sich
dann nicht mehr ausschliessen.
Wir empfehlen daher beim Erwerb eines Wohn
objekts ein solches Szenario spätestens bei der
Mcech / Dreamstime.com
Finanzierungsentscheidung zu berücksichtigen.
Der Schweizer Backstein ist zwar gegen Witte
rungsänderungen gefeit, als sichere Allwetter-
Fluchtanlage ist er aber nicht zu empfehlen.
Mietwohnungen – zunehmende Bautätigkeit
Zur voraussichtlichen Abnahme der Mi 21,9 Prozent Spitzenreiter waren. Auch die Zahl Marcin Paszkowski
gration durch die Konjunkturabkühlung der neu erstellten Wohnungen erhielt in den Global Asset Management
UBS AG
gesellt sich eine Angebotsausweitung Agglomerationen der fünf grössten Städte 2011
auf dem Mietwohnungsmarkt. Entspre- erheblichen Auftrieb. Doch von einem histori
chend ist mit leicht steigenden Leerwoh- schen Bauboom kann aus heutiger Sicht nicht
nungsziffern und einer Abflachung des gesprochen werden. Per drittes Quartal 2011
Mietpreiswachstums zu rechnen. kamen innerhalb eines Jahres insgesamt 43 700
Neuwohnungen auf den Markt, was annähernd
Die Dynamik im Wohnungsbau hat sich 2011 dem langjährigen Durchschnitt entspricht. Eine
verstärkt. Waren im Vorjahresquartal noch Verschiebung in Richtung Mietermarkt (Ange
69 000 Wohneinheiten im Bau, so stieg die botsüberhang) ist daher vorerst nicht absehbar,
Zahl im dritten Quartal 2011 um 2,3 Prozent zumal auch die Leerwohnungsziffer 2011 das
auf rund 70 600. Bei den Baubewilligungen dritte Jahr in Folge knapp unter der Ein-Prozent-
resultierte in den ersten drei Quartalen 2011 Marke lag.
ein Plus von 14,5 Prozent im Vergleich zum
Vorjahr. Abflachendes Mietpreiswachstum erwartet
Die Angebotsmieten (Mieten für Wieder-, Erst-
Urbane Schwerpunkte, kein Bauboom oder Neuvermietung) stiegen per September
Der Wohnungsneubau erfolgt vermehrt in städ 2011 im Vorjahresvergleich schweizweit um
tischen Gebieten. Im Vorjahresvergleich stieg in 1,9 Prozent. Die stärksten Mietpreisanstiege
den ersten drei Quartalen 2011 die Anzahl er wurden in der Region Zentralschweiz (3,1 Pro
teilter Baubewilligungen in den Agglomeratio zent), der Region Genfersee (2,9 Prozent) und
nen der fünf grössten Städte (Zürich, Genf, der Ostschweiz (1,8 Prozent) verzeichnet. Da sich
Basel, Bern und Lausanne) summiert um 19,2 die Migration konjunkturbedingt abschwächen
Prozent, wobei Zürich mit 43,7 und Genf mit dürfte, führt die zu erwartende Angebotsaus
UBS real estate focus Januar 2012 11Wohnimmobilien
weitung zu leicht steigenden Leerwohnungs preis) weiter unter Druck geraten. Der Preis
ziffern sowie einer Abflachung des Mietpreis auftrieb dieses Segments ist massgeblich auf
wachstums. Insbesondere die Vermietung den hohen Anteil an Privatinvestoren zurück
grosser Wohnungen im oberen Preissegment zuführen, die mit höherer Fremdverschuldung
dürfte schwieriger werden, da diese in direkter operieren als institutionelle Anleger und sich
Konkurrenz zum in der gegenwärtigen Tiefzins im aktuellen Zinsumfeld meist mit tieferen
phase günstigeren Wohneigentum stehen. Auch Anfangsrenditen zufriedengeben. Bei Mehr
die Bestandesmieten (Mieten für fortbestehende familienhäusern mit einem Investitionsvolu
Mietverhältnisse) dürften als Folge des tiefen men über 10 Millionen Franken dürfte der
Referenzzinssatzes stabil bleiben. Preisauftrieb geringer ausfallen; die Anzahl
an Transaktionen in dieser Grössenordnung
Anhaltend hohes Preisniveau und ging bereits deutlich zurück.
Kapazitätsengpässe
Im ersten Halbjahr 2011 nahm die Nachfrage Aufgrund der Frankenstärke, der unsicheren
nach Immobilien aufgrund des Anlagedrucks Konjunkturentwicklung sowie eines geringen
von Investoren stark zu. Dies manifestierte Inflationsdrucks ist dieses Jahr nicht mit einer
sich in einem erneuten Anstieg der Immobili spürbaren Anhebung des Zinsniveaus zu rech
enpreise für Mehrfamilienhäuser. So verrin nen. Daher dürften die Preise auf dem Trans
gerten sich die Spitzenrenditen in der Stadt aktionsmarkt hoch und die Anlagemöglichkeiten
Zürich von 3,4 Prozent im vierten Quartal mit nachhaltigen Renditen rar bleiben. Verkäu
2010 auf 3,1 Prozent im dritten Quartal 2011. ferseitig bietet das aktuell hohe Preisniveau eine
Insbesondere bei Liegenschaften bis 5 Millio ausgezeichnete Ausgangslage für anstehende
nen Franken dürften die ohnehin sehr tiefen Portfoliobereinigungen, da auch periphere La
Netto-Anfangsrenditen (Netto-Mieteinnah gen und mindere Objektqualitäten sich gegen
men im ersten Jahr im Verhältnis zum Kauf wärtig einer hohen Nachfrage erfreuen.
Überblick Wohnimmobilien
Sofern nicht anders erwähnt, verstehen sich alle Angaben in Prozent und als Wachstum im Vorjahresvergleich.
20121 20112 2010 2009 10 Jahre 3
Wohnbau und Leerstände
Reinzugang Wohnungen (Anzahl) 52 000 49 000 45 005 38 977 40 221
Leerwohnungsquote 1,0 0,9 0,9 0,9 1,0
Mietwohnungen
Angebotspreise Mietwohnungen 1,5 2,5 1,7 3,5 3,2
Angebotspreise Mietwohnungen Neubau – 0,5 – 2,0 – 1,4 – 4,5 3,0
Preisindex Bestandesmieten 1,0 1,3 1,1 2,4 1,6
Hypothekarischer Referenzzinssatz 4 2,3 2,5 2,8 3,0 –
Leerstehende Mietwohnungen (Anzahl) – 30 816 28 947 26 343 28 976
Gesamtrendite Direktanlage Wohnen 5,5 5,5 5,8 5,3 5,5
Eigenheime
Angebotspreise Eigentumswohnungen 4,0 4,5 5,2 6,4 4,2
Transaktionspreise Eigentumswohnungen – 7,5 5,8 3,2 5,1
Angebotspreise Einfamilienhäuser 3,5 4,0 4,7 5,0 3,2
Transaktionspreise Einfamilienhäuser – 6,0 2,8 0,4 3,4
Variabler Hypothekarzinssatz, alle Banken 4 2,7 2,7 2,7 2,7 3,1
Wachstum Hypothekarkredite, alle Banken 5,1 4,8 5,0 4,9 4,4
Leerstehende Eigenheimwohnungen (Anzahl) – 7 601 7 766 8 418 7 849
1
Prognose UBS WMR Quellen: Wüest & Partner, BFS, SNB, IPD, UBS WMR
2
Hochrechnungen beziehungsweise Prognosen UBS WMR (Stand 3. Januar 2012)
3
Mittelwert: 2002 bis 2011
4
Ende Jahr
12 UBS real estate focus Januar 2012Im Fokus Wohnimmobilien
Sanierungsstau und die Rolle des Staats
Der Sanierungsstau in der Schweiz ist in Der Staat beeinflusst den Sanierungsmarkt Matthias Holzhey
aller Munde. In einer freien Marktwirt- Der Immobilienmarkt ist stark reguliert. Es stellt Wealth Management Research
UBS AG
schaft werden Investitionen nur getätigt, sich die Frage, ob der Staat auch auf dem Sanie
wenn sie sich lohnen. Der Staat greift zwar rungsmarkt eine zentrale Rolle spielt. Gesetzli
über verschiedene Regulierungen ein, doch che Rahmenbedingungen, Subventionen und
die Auswirkungen sind gering. Der Sanie- steuerliche Abzugsmöglichkeiten können Sanie
rungsmarkt Schweiz ist intakt. rungsentscheide massgeblich beeinflussen.
Staatliche Eingriffe in den Markt haben grund
Unaufhaltsam nagt der Zahn der Zeit an der sätzlich ihre Berechtigung, falls damit ein effi
Bausubstanz des Schweizer Immobilienbestands. zienter Sanierungsgrad erreicht werden kann.
So sind die im Bauboom der 1960er Jahre er Dies ist beispielsweise der Fall, wenn durch eine
richteten Liegenschaften in ein Alter gekommen, Sanierung positive externe Effekte ausgelöst
in dem umfangreichere Sanierungen anfallen. werden. Dies sind Auswirkungen der Sanierung
Doch gemäss Bundesamt für Statistik sind die auf Drittpersonen, wie eine renovierte Fassade,
Umbauinvestitionen in den letzten Jahren nicht die auch den Nachbarn erfreut.
explodiert. Herrscht nun in der Schweiz ein
Sanierungsstau? Kostensteigerung durch Denkmalpflege
verhindert nur wenige Sanierungen
Aus den offiziellen Statistiken kann nicht Ein klassisches Beispiel positiver externer
ermittelt werden, ob der Sanierungsmarkt Effekte ist der Erhalt von kulturhistorisch be
in Verzug geraten ist. Vergleicht man die deutender Bausubstanz und das Bewahren
theoretisch zu tätigenden Investitionen (auf von intakten Ortsbildern. Die Einhaltung der
Basis der Abschreibungen auf dem Wert des Vorgaben der Denkmalpflege beziehungsweise
Wohnungsbestands) von 10 bis 15 Milliarden des Heimatschutzes verteuert eine Sanierung
Franken im Jahr mit den statistisch erfassten allerdings in den meisten Fällen enorm. Eigen
Umbauinvestitionen von etwa 4 Milliarden tümer historisch bedeutsamer Liegenschaften
Franken pro Jahr, ergibt sich eine grosse müssten entschädigt werden, wenn sie die
Diskrepanz. Die Statistik erfasst jedoch nur Sanierung heimatschutzkonform durchführen.
meldepflichtige Sanierungen und auch die In der Praxis decken entrichtete Subventionen
Schätzung der anfallenden Sanierungsaus jedoch nur einen kleinen Teil der Kosten. Effek
gaben ist sehr ungenau. Somit kann ein tiv bleibt der Immobilieneigentümer damit vor
Sanierungsstau weder bestätigt noch ver die Wahl gestellt: teure Sanierung gemäss
neint werden. Denkmalpflege oder Verlotterung.
Der Aufwand muss sich lohnen Die hohen Kosten reduzieren automatisch die
Wie Adam Smith, der Begründer der klassi Zahl der Sanierungen und führen zu einem
schen Nationalökonomie, schon vor mehr als Sanierungsstau. Ob dies aber einen mehr als
200 Jahren erkannte, entstehen die besten
Resultate für das Gemeinwohl durch den freien
Wettbewerb. In einer liberalen Marktwirtschaft Grosse Zahl an anstehenden Sanierungen
werden Investitionen so lange getätigt, wie der Anzahl Wohnungen nach Bau- und Renovationsperiode
Zusatznutzen die Zusatzkosten übersteigt.
700 000
Vereinfacht lässt sich sagen: Der Aufwand 600 000
muss sich auszahlen. Übertragen auf den Im 500 000
mobilienmarkt heisst dies, dass in einer libera 400 000
len Marktwirtschaft gar kein Sanierungsstau 300 000
entstehen kann. Der Eigentümer wird sein 200 000
Haus dann sanieren, wenn der Nutzen der 100 000
Investition den Kosten entspricht oder diese 0
1946 –1960 1961–1970 1971–1980 1981–1990 1991–2000 2001–2010
übersteigt. Allerdings können äussere Einflüsse
auf der Kosten- oder Nutzenseite den Sanie Anzahl gebaute Wohnungen pro Periode Nach 1970 bereits renovierte Wohnungen
rungsgrad stark beeinflussen. Quellen: Wohnungszählung 2000, UBS WMR
UBS real estate focus Januar 2012 13Im Fokus Wohnimmobilien
marginalen Einfluss auf die Renovationstätig den Mietverhältnissen. Das Mietrecht bietet
keit hat, ist schwer abzuschätzen. Als Bau jedoch ein Schlupfloch: Im Falle einer umfassen
denkmäler gelten gemäss Heimatschutz rund den Sanierung kann gemäss Bundesgerichtsur
5 bis 10 Prozent aller Gebäude. Da aber knapp teil (2008) allen Mietparteien gekündigt werden.
ein Fünftel der Häuser in der Schweiz als his Mittels Sanierung und anschliessender Neu
torisch gilt (vor 1920 erbaut), werden wohl vermietung können so Mietpreise angehoben
über 10 Prozent der Sanierungsfälle Auflagen werden, was sich in den angespannten Miet
der Denkmalpflege bekommen. Doch mangels märkten der städtischen Zentren durchaus lohnt.
Alternativen wird die aus den Auflagen resul Da bei einer Sanierung zusätzlich 50 bis 70 Pro
tierende Verteuerung nur eine geringe Zahl an zent der Kosten auf die Mieter überwälzt wer
Sanierungen blockieren. den dürfen, kann die neue Miete dann auch
über den ortsüblichen Verhältnissen liegen.
Verbilligung energetischer Sanierungen Unter dem Strich setzt diese Praxis aber nur in
führt zu geringem Sanierungsüberschuss einigen städtischen Märkten starke Anreize
Das wohl prominenteste Beispiel von staatli für einen Sanierungsüberschuss.
chem Einfluss bei Sanierungen in der Schweiz
ist die Förderung energetischer Sanierungen. Der Sanierungsmarkt ist intakt
Durch die erfolgende CO2-Reduktion wird ein Der Anblick eines verlotternden Gebäudes
positiver externer Effekt erzielt. Da die Einspa allein lässt noch lange nicht darauf schliessen,
rungen durch eine energetische Sanierung die dass die «unsichtbare Hand» des Markts ver
entstehenden Kosten nicht decken, werden sagt hat oder gar ein Sanierungsstau herrscht.
energetische Sanierungen staatlich subventio Dazu kommt, dass sich eine Sanierung in einer
niert. Dabei entsteht ein Sanierungsüberschuss; Region, wo die Hauspreise sinken, oftmals
die hierfür verwendeten Mittel sind nicht un nicht lohnt. Gesamthaft gesehen ist der Sanie
bedeutend. Die finanzielle Unterstützung er rungsmarkt in der Schweiz intakt. Erstens ist
folgt einerseits direkt über Subventionen und der Einfluss des Staates trotz gewissen Regulie
andererseits indirekt über die volle steuerliche rungen gering und zweitens bestehen eher
Abzugsfähigkeit der Kosten. Anreize, zu viel anstatt zu wenig zu sanieren.
Die Fördersumme für die direkten Unterstüt
zungszahlungen beträgt ab 2010 jährlich 280 bis Sanieren vor dem Verkauf ?
300 Millionen Franken und war aufgrund der
hohen Nachfrage bisher jeweils rasch ausge Wer ein neues Heim bezieht, möchte nicht noch Zeit und Geld in die
schöpft. Im Einzelfall beläuft sich die Höhe der alte Bleibe investieren. Es kann sich aber auszahlen, ein Haus oder eine
Subventionen grob geschätzt auf etwa 15 bis Wohnung vor dem Verkauf zu renovieren. Erstens kennt der Verkäufer
20 Prozent des Sanierungsaufwands. Neben sein Haus und das lokale Gewerbe und hat mit einer Sanierung weni
den erwähnten direkten Unterstützungsleistun ger Aufwand als der Käufer. Dieser Informationsvorsprung lässt sich zu
gen führt die volle Abzugsfähigkeit solcher Sa Geld machen. So sind viele Käufer bereit, einen Aufpreis für ein reno
nierungskosten gemäss Finanzdepartement zu viertes Heim zu zahlen. Erhebungen in den USA zeigen, dass Reno
Steuerausfällen von 1,1 bis 1,7 Milliarden Franken vationen von Küche oder Bad mehr als das Doppelte des Aufwands
bei Gemeinden, Kantonen und Bund. Diese über den höheren Verkaufspreis wieder einbringen. Zweitens ist der
Zahlen implizieren den grossen Einfluss dieser Kauf einer Wohnung oder eines Hauses oftmals auch ein emotionaler
Verbilligungen auf den Sanierungsmarkt. Doch da Entscheid und eine Sanierung kann die Wahrnehmung positiv beein
gemäss Bundesamt für Energie 70 bis 80 Prozent flussen. Die Bedeutung dieser psychologischen Komponente zeigt sich
der Umbauten auch ohne Subventionen durchge an der Existenz von Firmen, die Home Styling oder Home Staging an
führt worden wären, dürfte der effektive Sanie bieten. Dabei wird die Immobilie vor dem Verkauf mit Designermöbeln
rungsüberschuss relativ gering sein. oder gar Schönheitsrenovationen aufgepeppt, was den Verkaufspreis
anheben soll. Auch geringfügige Pinselsanierungen scheinen sich also
Mietrecht begünstigt Sanierungsüber- auszuzahlen. Zwar setzt eine Sanierung genügend freie finanzielle
schuss in städtischen Zentren Mittel voraus, doch lässt sich dabei mit relativ wenig Aufwand ein
Regulatorische Hürden verunmöglichen oftmals schöner Zusatzertrag erzielen.
die Anpassung von Mieten bei bereits bestehen
14 UBS real estate focus Januar 2012Im Fokus Wohnimmobilien
Verkehrsinfrastruktur-Projekte treiben
Immobilienwerte nur bedingt
Die gute Erreichbarkeit einer Region macht beziehungsweise die Reisezeit zum nächsten Claudio Saputelli
Wealth Management Research
ihren Immobilienmarkt attraktiv. Eine neue Grosszentrum und die damit verbundenen
UBS AG
Verkehrsinfrastruktur kann aber nur dann Opportunitätskosten (entgangener Nutzen) der
einen Preiseffekt auslösen, wenn die Region Zeit. Entsprechend müssten die Immobilien Stefanie Schneuwly
Wealth Management Research
Entwicklungspotenzial hat. preise mit zunehmender Distanz zu einem
UBS AG
Grosszentrum abnehmen. Allerdings können
Der jurassische Bezirk Porrentruy an der Grenze sich auch Steuereffekte und die geografische
zu Frankreich befindet sich bevölkerungsmässig Lage der Ortschaft nebst anderen Faktoren auf
seit geraumer Zeit im Winterschlaf. Seit dem die Preise auswirken. Studien aus dem Ausland
Höchststand von knapp 25 000 Einwohnerin zeigen, dass die Preise von Immobilien nahe
nen und Einwohnern im Jahr 1995 stagniert die eines Verkehrsanschlusses im Schnitt 25 Pro
Bevölkerung weitgehend; in vielen Gemeinden zent höher liegen können als von solchen, die
ist sie sogar rückläufig. Entsprechend leidet der 15 Kilometer oder mehr von der nächsten Ver
Wohnungsmarkt. Es überrascht wenig, dass die kehrsverbindung entfernt sind. Preisdiskrepan
Region ihre Fühler nach urbanen Zentren aus zen zwischen regionalen Immobilienmärkten in
streckt und von deren Dynamik profitieren will. der Schweiz zeigen, dass sich Zentralität auch
in den hiesigen Immobilienpreisen niederschla
Die jurassischen Gemeinden versprechen sich gen kann – aber nicht muss.
daher viel von zwei Jahrhundertprojekten der
Verkehrsinfrastruktur: Mit dem Anschluss an Keine markanten Preisanstiege trotz
den grenznahen TGV-Bahnhof kurz vor Jahres Lötschbergtunnel
wechsel liegt Porrentruy schweizweit verkehrs Das Raumkonzept der Schweiz wurde im Jahr
technisch am nächsten bei Paris. Hinzu kommt 2007 mit dem Durchstich des Lötschberg-Basis
der Ausbau der Transjurane, welche die Reise tunnels sichtlich geprägt. Der Tunnel, der das
sowohl nach Biel erleichtert als auch eine An Berner Oberland mit dem Kanton Wallis verbin
bindung zur französischen Autobahn ermög det, hat die Reisezeit mit dem Zug erheblich
licht. Doch der grosse Anstieg der Immobilien verkürzt; zum Beispiel zwischen Bern und Visp
preise dürfte ausbleiben. um fast die Hälfte. Für die Tourismusgemeinden
im Ober- und Unterwallis ist dies nicht unerheb
Die (Preis-)Lage von Immobilien lich; viele melden eine Umsatzsteigerung durch
Insgesamt wirken verschiedene Faktoren auf den stärkeren Zulauf. Auch stellten die regiona
den Wert einer Immobilie. Berücksichtigt wer len Zentren im Oberwallis eine Zuwanderung
den neben den Eigenschaften des Objekts von Erwerbstätigen aus abgelegenen Bergdör
auch seine Mikro- und Makrolage. Während fern fest, die eine zumutbare Pendlerdistanz zum
die Mikrolage die Lage innerhalb einer Ort Mittelland suchten. So hat beispielsweise der
schaft bezeichnet, beschreibt die Makrolage Wanderungssaldo in der Ortschaft Visp im Jahr
die Lage der Immobilie im grossräumigen
Kontext. Von grosser Bedeutung ist dabei die
Zentralität, also die Erreichbarkeit des nächs Autobahn A4 im Knonaueramt verändert relative Immobilienpreise
ten Grosszentrums. Ein verkehrstechnisch Angebotspreise Eigentumswohnungen im gehobenen Segment in Franken pro Quadratmeter Hauptnutzfläche
günstiger Anschluss an Grosszentren ist in
14 000
zweierlei Hinsicht ein wichtiger Standortfak Steigende Preise wegen Steigende Preise wegen
12 000
tor. Grosszentren weisen eine hohe Dichte 10 000
«Zentrumseffekt» «Zentrumseffekt» und
«Steuereffekt»
und ein breites Spektrum an Dienstleistungs 8 000
angeboten wie Einkaufsmöglichkeiten oder 6 000
4 000
Gesundheitsversorgung auf. Zusätzlich kon
2 000
zentrieren sich in Grosszentren potenzielle 0
Arbeitsstätten.
h
n
A.
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Die entscheidende Grösse, die einen Standort
W
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attraktiv macht und sich in den Immobilien Preise 2005 Preisanstiege 2005–2011
preisen reflektiert, ist jedoch die Erreichbarkeit Quellen: Wüest & Partner, UBS WMR
UBS real estate focus Januar 2012 15Im Fokus Wohnimmobilien
2006 ins Positive gedreht und seither stetig zuge die Albiskette die Attraktivität der Gemeinde
nommen. Gleichzeitig wurde die Bautätigkeit in Knonau deutlich, weil die Pendlerdistanz zur
den Jahren 2006 und 2007 erhöht, so dass der nächsten Grossregion Zug attraktiv wird. Dies
Wohnungsbestand in dieser Zeitperiode beinahe führt zu einer Aufwertung des lokalen Woh
um 2 Prozent wuchs. Trotzdem blieben Auswir nungsmarktes. Für den jurassischen Bezirk
kungen auf die lokalen Immobilienpreise weitge Porrentruy fehlt allerdings ein solches Mobili
hend aus, denn mit dem steigenden Angebot tätsverhalten. Auch wenn sich die Reisezeit von
erhöhte sich auch der Wohnungsleerstand. Porrentruy nach Paris massiv verkürzt hat, wer
den sich Erwerbstätige aus Paris kaum für eine
Steigende Nachfrage im Knonaueramt Wohnung im Jura entscheiden. Die Distanz zum
Anders verhält es sich im Knonaueramt hinter nächsten Grossraum ist schlicht zu gross.
dem Albis. Die Fertigstellung des neuen A4-
Autobahnabschnitts durch das Knonaueramt Eine verbesserte Erreichbarkeit vermag wirt
2009 und die Eröffnung des Uetlibergtunnels schaftliche Impulse zu erzeugen, was eine
im selben Jahr wirken in der ländlich geprägten Siedlungsentwicklung auslösen und so den
Wohnregion entscheidend auf die Makrolage. Wohnungsmarkt beleben kann. Doch dies
Zwei Faktoren spielen dabei eine zentrale Rolle: geschieht nicht automatisch. Verkehrsinfra
Erstens haben der Uetlibergtunnel und der struktur-Projekte können nur dann ihre Wir
neue Autobahnabschnitt der A4 die Erreichbar kung auf die wirtschaftliche Prosperität ent
keit des Knonaueramts massiv verbessert. So falten, wenn die bediente Region über ein
wohl die Fahrt in den Grossraum Zürich als eigenes Entwicklungspotenzial verfügt. Für
auch in die Innerschweiz wurden entscheidend eine nachhaltige Steigerung der Immobilien
beschleunigt. Zweitens hat das Infrastruktur- werte sind wirtschaftspolitische Massnahmen,
Projekt zu einer starken Entlastung des Durch welche die Ansiedlung neuer Unternehmen
gangsverkehrs in den Gemeinden geführt. Seit unterstützen und somit den Aufbau eines
der Genehmigung des Projekts im Jahr 1996 eigenständigen regionalen Zentrums fördern,
verspürten die Gemeinden im Knonaueramt zwingend notwendig.
ein starkes Bevölkerungswachstum von 20
Prozent (5 Prozent über dem kantonalen
Durchschnitt). In Bonstetten und Knonau be
läuft sich diese Ziffer für die Zeitperiode sogar Gute Infrastruktur stützt die Preise
auf über 40 Prozent. Der Wohnungsbau im
Knonaueramt verharrt auf einem hohen Ni
veau. Während Anfang der Jahrtausendwende Beim Kauf eines Eigenheims wird die idyllische ländliche Umgebung
ein jährlicher Reinzugang von 200 Wohnungen generell höher eingestuft als die Qualität der umliegenden Infrastruk
üblich war, bewegte sich die Zahl in den letz tur. Dies geht aus zwei Gründen oft ins Auge: Zum einen kann eine
ten Jahren bei 400 Wohnungen. Die Ange schlechte Anbindung an den öffentlichen Verkehr schnell zum Alb
botsausweitung konnte mit dem Nachfrage traum werden und zum anderen sind bei einem Wiederverkauf negati
zuwachs aber nicht Schritt halten, was sich in ve Überraschungen häufig vorprogrammiert. Es besteht nicht nur die
einem Preisanstieg für Wohneigentum äusser Gefahr, dass sich die lokalen Marktpreise enttäuschend entwickeln (in
te. Vor allem Affoltern am Albis und Hedingen knapp 20 Prozent aller Schweizer Gemeinden stiegen die Immobilien
(seit 2005: +35 beziehungweise +42 Prozent) preise in den letzten fünf Jahren um weniger als 10 Prozent), sondern
nahmen diesbezüglich im Kanton Zürich Spitzen auch, dass das Objekt längere Zeit nicht verkauft werden kann.
positionen ein.
Zielt ein Käufer auf eine werterhaltende Investition ab, so empfiehlt es
Gute Erreichbarkeit reicht nicht sich, in Immobilienmärkte zu investieren, die gut erschlossen sind und
Um Rückschlüsse auf die Auswirkung eines Ver in den kommenden Jahren ein gewisses wirtschaftliches Wachstums
kehrsinfrastruktur-Projekts ziehen zu können, potenzial aufweisen, beispielsweise infolge eines strategisch wichtigen
müssen zwei Aspekte berücksichtigt werden: Infrastruktur-Projekts in der Region. Bei etablierten Hochpreiszentren
das Mobilitätsverhalten von Pendlern und das ist hingegen eher Vorsicht geboten, da diese die erwartete positive
Entwicklungspotenzial von Regionen. Beispiels Entwicklung bereits eingepreist haben.
weise steigert das Ende der Abschirmung durch
16 UBS real estate focus Januar 2012Sie können auch lesen
