Die Schimmel-saison hat begonnen - Was Mieter jetzt wissen sollten - Mieterschutzbund Berlin
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Heft 5/2015
ORGAN DES
MIETERSCHUTZBUNDES
BERLIN E.V.
Die Schimmel-
saison hat
begonnen
Was Mieter jetzt wissen sollten
Seite 4
Umbau Neukölln kurz vor dem Abschluss S. 3
Kündigung wegen ausstehender
Neues von den Roten Roben S. 10 Betriebskostennachzahlung
Rauchmelder als Modernisierung S. 12
Seite 20
Ausflugstipp: Schloss Königs Wusterhausen S. 22
INHALT
2 __ Editorial
3 __ Internes aus Neukölln
Der Umbau der Geschäftsstelle
schreitet voran
Titelthema
4 __ Schimmelbefall in der
Wohnung - Teil 1 Liebe Mitglieder des Mieterschutzbundes Berlin,
Ursachen, Auftreten, Bekämpfung – liebe Leser/innen des MIETERSCHUTZ,
Richtig heizen und lüften –
Schimmelspürhunde ausnahmsweise sind einmal zwei gute Nachrichten
zu vermelden:
Die Mietpreisbremse, die in Berlin am 01.06.2015
10 __ Aktuelle Rechtsprechung flächendeckend eingeführt wurde, zeigt, trotz vorhan-
Neues von den Roten Roben dener Unzulänglichkeiten, Wirkung. Dies ergibt sich
aus einer Auswertung des Internetportals „Immobi-
lienscout24“. Im Gegensatz zu anderen Großstädten,
12 __ Rauchmelder die nicht über eine Mietpreisbremse verfügen, wurde
Urteil zur Duldungspflicht beim Einbau für Berlin ein Rückgang der Angebotsmieten um
von Rauchmeldern durch Vermieter mehr als 3 % festgestellt. „Immobilienscout24“ hat
dafür 12.500 Angebotsmieten ausgewertet. Dies ist
begrüßenswert. Der Mieterschutzbund Berlin fordert
14 __ Das Berliner Landgericht aber weiter, dass die im Gesetz vorgesehenen Ausnah-
men gestrichen werden. So fordern wir, dass der Be-
Aktuelle Rechtsprechung standsschutz für über der Kappungsgrenze bei Neu-
vermietung liegende Altmieten und die Ausnahmen
für Neubauten und Modernisierungen aufgehoben
15__ Impressum, Internes werden. Weiter soll § 5 Wirtschaftsstrafgesetz so ver-
ändert werden, dass er wieder leichter zur Mietpreis-
begrenzung eingesetzt werden kann.
16__ Miete und Mietrecht Nach zeitraubenden Verhandlungen haben sich der Se-
Neue Rechtsprechung nat und die Initiative Mietenvolksentscheid geeinigt (s.
S. 19 in diesem Heft). Dies ist ein Beispiel, wie unmit-
telbare Demokratie funktionieren kann, dass sich näm-
18__ Aktuelles aus Berlin lich die Bürger nicht durch von der Realität teilweise
weit entfernt agierende Politiker bestimmen lassen
Belegungsrechte, Studenten-
wohnungen, Mietenvolksentscheid müssen. Ganz in trockenen Tüchern ist die Sache aller-
dings noch nicht. Die Mitglieder der Initiative müssen
noch, ganz basisdemokratisch, zustimmen und es muss
20 __ Nebenkostennachzahlungen auch noch ein Gesetzesentwurf vorgelegt werden.
Weitere Beiträge in diesem Heft befassen sich mit
Bei Nichtzahlung kann dem Umbau unserer Zweigstelle Neukölln, dem
Kündigung drohen – Urteil des Einbau von Rauchwarnmeldern als Modernisierung
Landgerichts Berlin und den rechtlichen Problemen um Nebenkosten-
vorauszahlungen. Unser Ausflugstipp führt uns dies-
mal zum Schloss Königs Wusterhausen.
22 __ Ausflugstipp
Schlösser rund um Berlin Herzlichst Ihr Michael Müller-Degenhardt
Teil 2: Schloss Königs Wusterhausen Vorstandsvorsitzender
2 mieterschutz 5 / 2015
INTERN
Erweiterung
der Zweigstelle Neukölln
Dass gut‘ Ding‘ Weile haben muss, werden kann. Schließlich führt die
ist ein alt bekanntes Sprichwort! Ausweitung der Beratungszeiten
auch zu einem Mehranfall an Ar-
Schon vor geraumer Zeit muss- beiten im Bürobereich.
ten wir feststellen, dass unsere
Zweigstelle in Neukölln der ver- Leider haben die erforderlichen
mehrten Anfrage nach Rechtsbe- Maßnahmen hinsichtlich der umzu-
ratung durch die stetig steigen- bauenden technischen Anlagen et-
de Zahl der Mitglieder nicht mehr was mehr Zeit als geplant in An-
nachkommen konnte. Trotz inten- spruch genommen. Jedoch erstrah-
siver Bemühungen der Mitarbei- len die Räumlichkeiten nach einer
terinnen, waren lange Vorlaufzei- kompletten malermäßigen Über-
ten bei der Terminvergabe und not- arbeitung und der Erneuerung des
wendiges Ausweichen in andere Fußbodens jetzt in helleren Farben
Filialen nicht zu vermeiden. Die Er- und schaffen eine freundlichere At-
weiterung der Beratungskapazitä- mosphäre. Bis auf wenige Nachar-
ten war sowohl räumlich als auch beiten konnte der Umbau der Neu-
personell unumgänglich. köllner Filiale inzwischen beendet
werden, so dass unseren Mitglie-
Nach längerer Planungsphase mit dern dort ab dem 14. September 2015
vielen organisatorischen Gesprä- ein erweitertes Beratungsangebot
chen mit vielen Beteiligten war es zur Verfügung gestellt werden kann.
dann soweit. Mitte August diesen So wird es nunmehr möglich sein,
Jahres konnten die ersten Bau- zukünftig auch in Neukölln, das ja in- unter www.mieterschutzbund.ber-
maßnahmen in Angriff genommen zwischen ein Brennpunkt mietrecht- lin (siehe dort vor allem bei der On-
werden. lichen Beratungsbedarfs geworden line-Terminbuchung) oder direkt
ist, in relativ kurzer Zeitspanne Be- über unsere Geschäftsstellen.
So war der Einbau eines zweiten ratungstermine anzubieten.
Beratungszimmers notwendig ge- Der Vorstand
worden. Ein neuer Raum musste Während der Umbauphase haben
geschaffen werden. Wände wur- alle Neuköllner Beratungen in der
den gezogen. Eine Belichtungs- Hauptgeschäftsstelle, in der Kon-
und Belüftungslösung wurde ge- stanzer Straße in Wilmersdorf, Filiale Neukölln
funden. Der Wartebereich verlegt. stattgefunden. Damit konnte die Karl-Marx-Str. 51
Die sanitäre Situation wurde ge- stetig steigende Beratungsnach- 12043 Berlin
ändert. Zusätzliche Sicherheits- frage abgefangen werden. Verbun-
vorkehrungen im Eingangsbereich den war dies für unsere Neuköllner
wurden getroffen. „Stammkunden“ mit einem weite-
ren Anfahrtsweg. Die Mitarbeiter
Auch für die Mitarbeiter wurden und Rechtsberater in der Haupt-
Verbesserungen geschaffen. Der geschäftsstelle mussten enger zu-
Empfangsbereich wurde neu ge- sammenrücken. Organisationsta-
staltet, dazu die bisherige Tresen- lent war gefragt.
anlage so umgebaut, dass das Ar-
beiten für die Mitarbeiterinnen aus Wir bedanken uns bei unseren Mit-
Gesichtspunkten der Gesundheit gliedern für Ihr Verständnis, bei
am Arbeitsplatz angenehmer ge- den Mitarbeiterinnen für ihre Ein-
staltet ist. Technisch wurde die Fi- satzbereitschaft!
liale so ausgestattet, dass jeder-
zeit durch mehrere Geschäftsstel- Das konkret erweiterte Beratungs-
lenmitarbeiter parallel gearbeitet angebot erfahren Sie im Internet
5 / 2015 mieterschutz 3
TITELTHEMA
Schimmelbefall in der Wohnung - Teil 1 -
Ursachen, Auftreten und Behandlung von
Schimmel
von Rechtsanwältin Kati Selle
Jetzt ist es wieder soweit. Die Tage werden kürzer; die Abende länger. Wir stehen unweigerlich vor dem Be-
ginn der kühleren und nasseren Witterungsperiode. Während die Meteorologen endlich abwechslungsrei-
chere Wetterlagen verkünden können, in den touristischen Hochburgen Ruhe einkehrt und die Schulkinder
wieder die Schulbank drücken, beginnt für einige Mieter in Berlin (mal wieder) eine ungewisse Zeit. Die ei-
nen ahnen bereits, was wieder einmal auf Sie zukommt; die anderen sind erstmals betroffen. Mit der kühle-
ren und nasseren Jahreszeit kann in Wohnräumen Schimmelbefall auftreten.
Ursachen von bei der Frage ob, zu welcher Art und gen Luftwechsel gewährleistende
in welchem Ausmaß es zu Schim- Konstruktion von Fenstern und Tü-
Schimmelbefall melausbreitung kommt, eine unter- ren vermieden. Dadurch erreich-
geordnete Rolle. Einen besonderen te man eine permanente natürliche
Eine der Hauptursachen für Schim- Komplex bei Schimmelsachverhal- Lüftung und ein unbemerktes Ent-
melbildung in Wohnräumen ist ten bildet in jüngerer Vergangenheit feuchten der Wohnräume. Im Zu-
Feuchtigkeit im Gebäude. Ist ein häufig der Bereich von Kondens- ge der Maßnahmen zum Zwecke
entsprechendes Nahrungsange- oder Tauwasser. Hierbei schlägt des Klimaschutzes und der Ener-
bot vorhanden (siehe unten „Wis- sich Raumluftfeuchte an kühleren gieeinsparung wurden in den ver-
senschaftliche Fakten zum Schim- Flächen, etwa an Zimmerwänden gangenen Jahren an vielen Gebäu-
mel“), kann sich der Schimmelpilz oder Fenstern, nieder. Sie konden- den energetische Modernisierungen
ausbreiten. Häufig sind neben den siert und muss im Raum abfließen. vorgenommen. Neben der klassi-
typischen Gebäudeteilen wie Wän- Dies sind gute Voraussetzungen für schen Fassadendämmung wurden
den, Decken und Fensterrahmen die Entstehung von Schimmel. Bei häufig die älteren Fenster durch
auch Möbel, Kleidung oder Bücher älteren Gebäuden wurde das Prob- Fenster mit besser dämmendem
befallen. Die Ursachen für Feuch- lem der Tauwasserbildung an Fens- Rahmen und Glas ersetzt. Der Aus-
tigkeit in Wohnräumen können viel- tern und Innenseiten von Außen- tausch zwischen feuchter Raumluft
fältig sein und spielen in der Regel wänden durch eine den notwendi- und trockener Außenluft ist nicht
4 mieterschutz 5 / 2015
SCHIMMEL
mehr permanent und unbemerkt feuchte nicht erfolgen kann. Prob- 100 cm² an einer Stelle in nur einem
möglich. Er muss durch gezieltes lematisch ist dies vor allem, wenn Raum und sind Stockflecken (Ver-
Lüften herbeigeführt werden. auch noch eine Wärmebrücke ge- färbungen), eine Vorgeschichte von
geben ist. Wasserschäden oder weitere Hin-
Je höher die relative Feuchtig- weise, die auf ein Problem hindeu-
keit der Raumluft ist, desto stärker Folgen des Schimmelbefalls von ten könnten, nicht vorhanden, ist
schlägt sich die Raumluftfeuchte Wohnräumen sind neben der Zer- allenfalls ein geringfügiger Scha-
nieder. Bei gleichem Wassergehalt störung einzelner Bauteile wie zum den gegeben. Dieser ist in der Re-
(absolute Luftfeuchtigkeit, H2O et- Beispiel Fensterrahmen aus Holz gel gesundheitlich und bauphysi-
wa in g/m3) ist diese umso höher, je auch der Befall von in den Räumlich- kalisch unproblematisch.
geringer die (Innen-)Temperatur ist. keiten befindlichen Gebrauchsge-
Das Auskühlen von Gebäudeteilen genständen bis hin zur gesundheitli- Kategorie 1. Finden sich ober-
sollte daher vermieden werden. chen Belastung der Bewohner. flächlicher Schimmelbewuchs oder
Stockflecken an einer Stelle in nur
Problematisch in diesem Zusam- einem Raum mit einer Ausdehnung
menhang ist der Umstand, dass die Auftreten bis 0,5 m² bei vereinzeltem Be-
Raumluft an verschiedenen Stellen wuchs bzw. 100 cm² bei dichtem
eines Raumes eine unterschied- von Schimmel Bewuchs und gibt es keine Vorge-
liche Temperatur hat. Möglich ist schichte von Wasserschäden oder
dies etwa mit zunehmender Nähe Schimmel an Gebäudeteilen oder weitere Hinweise, die auf ein Prob-
zu einer Wärmebrücke, die ihrer- Gegenständen in Wohnräumen lem hindeuten könnten, handelt es
seits beispielsweise durch eine un- zeigt sich typischerweise durch sich um einen geringen bis mittle-
zureichende Wärmedämmung ge- Auftreten dunkler Flecken. Zumeist ren Schaden. Bauphysikalisch ist
geben ist. Von einer Wärmebrücke ist die Raumluft unangenehm feucht die Situation wenig problematisch.
ist auszugehen, wenn eine Stel- und riecht muffig. Der Zustand kann sich aber – auch
le an der Wand deutlich kühler ist. innerhalb kurzer Zeit – verschlech-
Die Raumluft nahe einer solchen Ist Schimmelbefall sichtbar, kann tern, so dass im Sinne einer Ge-
Wärmebrücke bleibt umso wärmer, nicht per se aus dem optischen Er- sundheitsvorsorge eine kritische
je schneller sie durch Strömungen scheinungsbild geschlossen wer- Betrachtung und eine Verbesse-
im Raum ausgetauscht wird. Fehlt den, welche Schimmelpilzart mit rung vorgenommen werden sollte.
eine Belüftungen, so sinkt die Tem- welchem etwaigen gesundheitli-
peratur und die relative Luftfeuch- chen Risiko vorhanden ist. Für ei-
tigkeit steigt an der kühlen Wand- ne konkrete Klassifizierung bedarf
stelle an. Auch in der Nähe zu Kalt- es grundsätzlich eines analytischen
wasserleitungen oder allgemein Nachweises über eine Raumluft-
zwischen verschieden genutzten analyse (Untersuchung auf be-
Bereichen eines Gebäudes können stimmte Stoffwechselprodukte der
unterschiedliche Raumtemperatu- Pilze), einer Materialprobe des Be-
ren gegeben sein. Damit kann auch falls oder einer Hausstaubuntersu-
die relative Luftfeuchtigkeit inner- chung. In vielen Fällen findet eine
halb einer Wohnung oder gar eines solch genaue Untersuchung nicht
Raums schwanken. Aber auch un- statt. Allerdings spielt die Frage, ob
dichte Dampfsperrfolien an Innen- eine Gesundheitsgefährdung durch
dämmungen oder in Dachkonst- das Vorhandensein von Schimmel-
ruktionen lassen feuchte Raumluft befall gegeben ist, mietrechtlich
in die Dämmschicht oder benach- lediglich bei der Prüfung der Kün-
barte unbeheizte Räume eindrin- digungsbefugnis des Mieters eine
gen und kondensieren. Steht Mo- Rolle. In jedem Fall ist Handlungs-
biliar zu nah an einer Außenwand, bedarf gegeben. Die Gesundheits-
hat dies eine vergleichbare Wir- ämter in Deutschland klassifizie-
kung. Einerseits wird die Erwär- ren den Schimmelbefall in Katego-
mung der Wandinnenseite behin- rien (0-2).
dert. Es kommt zu einer Verschie-
bung des Taupunkts zur Raumseite Danach gilt:
hin. Anderseits kann warme Luft Kategorie 0. Finden sich Spuren
nicht ausreichend zirkulieren, so von oberflächlichem Schimmelbe-
dass ein „Ablüften“ der Raum- wuchs mit einer Ausdehnung bis
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TITELTHEMA
Kategorie 2. Treten vereinzel- bedarf. Ist die Art des Schimmelpil- stoffperoxid, Natriumhypochlorid,
ter Schimmelbefall oder Stock- zes nicht bekannt, ist zunächst von Chlordioxid (Gas oder Wasserlö-
flecken auf einer Fläche von über einer Gesundheitsgefährdung aus- sung) oder auch 70%-iger Alkohol
0,5 m², dichter flächiger Schim- zugehen. Der Raum sollte vor Einlei- (z.B. Ethanol). Mit Ausnahme von
melbewuchs auf einer Fläche von tung von Sofortmaßnahmen nicht Ethanol zerstören sie die Schim-
über 100 cm², Schimmelbewuchs betreten werden. melpilzsporen und entfärben den
in tieferen Schichten, Schimmelbe- Belag, so dass er gegebenenfalls
wuchs bzw. Stockflecken an meh- nicht vollständig abgetragen wer-
reren Stellen im selben Raum bzw. Behandlung den muss. Ethanol ist nicht spo-
in verschiedenen Räumen bis total rozid. Es wird zum Lösen und Ab-
10 m² auf oder ist deutlicher Schim- von Schimmel wischen des Belages auf glatten
melgeruch ohne sichtbaren Schim- Oberflächen verwendet.
melbewuchs wahrzunehmen, han- Sind Gebäudeteile oder Einrich-
delt es sich um Regelfall um einen tungsgegenstände sichtbar von Die in der Praxis manchmal vor-
großen Schaden. Bauphysikalisch Schimmel befallen, muss der Belag genommene Bestrahlung des
ist die Situation oft problematisch. möglichst vollständig entfernt wer- Schimmelbelages mit ultraviolet-
In den meisten Fällen tritt eine Ver- den. Es reicht nicht aus, die betrof- tem Licht zerstört zwar die Schim-
schlechterung des Zustandes ein. fenen Stellen lediglich zu desinfizie- melsporen, aber nicht das eigent-
Im Sinne der Gesundheitsvorsor- ren und den Schimmelpilz damit ab- liche Myzel. Sind lediglich kleine
ge ist die Situation inakzeptabel. Es zutöten. Auch abgetötete Partikel Flächen bis zu einer Materialtie-
besteht rascher Handlungsbedarf. von Schimmelpilzen und Schimmel- fe von 2 cm betroffen, kann auch
sporen können allergenes Potenzi- der Einsatz eines Heißluftgeblä-
Praktiker ordnen Schimmelbefall al behalten. In der Praxis wird emp- ses (z.B. Föhn) sinnvoll sein. Die
in eine dritte Kategorie ein: Fin- fohlen, Schimmelpilzbeläge der Ka- Myzele vieler Schimmelpilze sind
den sich vereinzelter Schimmelbe- tegorien 2 und 3 (vgl. oben) durch nur bis ca. 50°C lebensfähig. Bei
fall oder Stockflecken auf einer Flä- eine Fachfirma unter Beachtung größeren betroffenen Flächen mit
che von über 10 m² oder dichter flä- erforderlicher Schutzmaßnahmen stärkeren Materialtiefen (z.B. di-
chiger Schimmelbewuchs auf einer (z.B. Schutzanzüge, Atemmasken) cke Balken) werden in der Praxis
Fläche von über 2 m² ist von einem entfernen zu lassen. Mikrowellengeneratoren einge-
extremen Schaden auszugehen. Es setzt, um im Inneren die notwen-
besteht unverzüglicher Handlungs- Je nach Art und Umfang des Schim- digen Temperaturen zu erreichen
melbefalls sollte dieser zunächst um zerstörende Organismen ab-
biologisch unschädlich gemacht zutöten. Der Zeit- und Energieauf-
werden. Dabei gilt es den weite- wand ist dabei sehr hoch.
ren Stoffwechsel, die weitere Aus-
breitung des Befalls (Myzels) und Grundvoraussetzung für eine
die weitere Sporenbildung zu un- dauerhafte und umfassende Be-
terbinden. Bestenfalls werden die seitigung von Schimmelbefall
Sporen zerstört. Im Regelfall wird ist allerdings, neben dem akuten
zunächst der Schimmel durch Ein- Vorgehen, die Beseitigung der
satz eines Bleichmittels optisch verursachenden Faktoren. Der
bearbeitet. Nach dieser Behand- Bildung von Schimmel muss der
lung ist das befallene Substrat von Nährboden entzogen werden;
der Wanddekoration bis hin zu Putz Feuchtigkeit muss unterbunden
oder anderen Baumaterialien ab- werden.
zutragen. Das heißt der Belag wird
physisch entfernt. Letztlich soll
neuerlicher Schimmelpilzbefall ver-
hindert werden.
Vorsicht sollte beim Einsatz von
Chemikalien walten! Diese können Teil 2 unseres Artikels zum The-
Schimmelpilz kurzfristig, jedoch ma „Schimmelbefall in der Woh-
zumeist nur an der Oberfläche ent- nung “ folgt in der nächsten Aus-
fernen. Pilztötend oder -hemmend gabe 6/2015 und beschäftigt sich
(fungizid bzw. fungistatisch) sind mit den Rechten und Pflichten des
Desinfektionsmittel wie Wasser- Mieters bei Schimmelbefall.
6 mieterschutz 5 / 2015
SCHIMMEL
Wissenschaftliche Fakten
zum Schimmel
Als Schimmel bezeichnet die Mik- ten. Bei den Schimmelpilzen lassen
robiologie eine systematisch hete- sich nach der Form der Sporenträ-
rogene Gruppe von filamentösen ger zum Beispiel Köpfchenschim-
Pilzen, die in der Mehrzahl zu den mel, Pinselschimmel und Gießkan-
taxonomischen Grupen der Asco- nenschimmel unterscheiden.
myceten (Schlauchpilze) und Zygo-
myceten (Jochpilze) gehören. Schimmelpilze ernähren sich als
heterotrophe Organismen von or-
Die überwiegende Zahl der Schim- ganischen Molekülen, zum Beispiel
melpilze ist nicht wahrnehmbar. Kohlenhydraten, Fetten, Proteinen.
Andere Schimmelpilze dagegen Für ihr Wachstum benötigen sie
sind als Pflanzenkrankheiten mel- vor allem Nährstoffe und Feuchtig-
depflichtig oder haben Bedeutung keit. Weitere wichtige Faktoren für der Regel immer in der Luft vor-
als Human-Parasiten. Sie sind Er- das Wachstum sind u.a. das Sau- handen. Für die Mehrzahl der Men-
zeuger von Pilzgiften in verdorbe- erstoffangebot, die Temperaturen schen sind sie ungefährlich. Dies
nen Lebensmitteln; sie dienen der und der pH-Wert. gilt jedenfalls insoweit, als sie
Veredlung von Nahrungsmitteln. nicht in Massen auftreten. In be-
Sie können aber auch Basis für Schimmelpilze vermehren sich stimmten Fällen können sie aber
die Herstellung von Medikamen- meist auf ungeschlechtlichem We- auch Allergien auslösen und bei
ten sein. ge über Sporen, die am Ende von Menschen mit geschwächtem Im-
sporentragenden Strukturen er- munsystem zu teils schweren Er-
In der Regel ist der Schimmelpilz als zeugt werden. Bei schimmelbilden- krankungen führen.
farbiger Belag zu erkennen. Auffäl- den Schlauchpilzen werden die-
lig ist er besonders auf verdorbenen se Sporen Konidien genannt. Um Quelle: wikipedia
Lebensmitteln, auf feuchtem Holz eine Vielzahl von diesen Konidien
oder an Wänden. Verantwortlich entstehen zu lassen, erzeugen die
und wesentliche Voraussetzung Myzelfäden nach einiger Zeit Son-
für die Bildung von Schimmelbe- derhyphen, die Konidienträger. Je
lag ist die Feuchtigkeit der befallen nach Art bestehen diese aus oft
Substanz, aber auch der Raumluft. dicht verzweigten Hyphen, die bei
Häufig beginnt das Wachstum des schwacher Vergrößerung wie ein
Schimmelpilzes auf organischen kleiner Wald aussehen. An den äu-
Substanzen. Es werden fortlaufen- ßeren Verästelungen werden neue
de Fäulnisprozesse angeregt. Dabei Sporen gebildet. Diese reihen sich
bildet sich dann auf dem Substanz- kettenförmig aneinander und ra-
träger durch eine Schimmelpilzspo- gen nach außen. Der Schimmel
re zunächst das Myzel, das heißt ei- weist eine staubige Beschaffen-
ne Vielzahl mikroskopisch kleiner, heit auf.
verzweigter Pilzfäden (Hyphen),
die an den Spitzen wachsen und Bei den anderen schimmelbilden-
sich kreisförmig ausbreiten. Die- den Pilzen reihen sich die Sporen
se Myzelien sind die eigentlichen nicht am Ende von Konidienträgern
Schimmelpilze. Sie können weiß- aneinander. Vielmehr werden sie
lich, grünlich, grau oder andersfar- oft zu Tausenden in Sporangien er-
big aussehen. Von den Myzelien zeugt. Sie bilden eine kugelige An-
zu unterscheiden sind die der Fort- schwellunge am Ende von Sporan-
pflanzung dienenden Sporenträger, gienträgern aus.
die Sporangien. Diese bilden ein
wichtiges Unterscheidungsmerk- Schimmelpilze kommen fast über-
mal zwischen den einzelnen Ar- all vor. Ihre Sporen sind daher in
5 / 2015 mieterschutz 7
TITELTHEMA
So lüften und heizen Sie richtig!
1. Das Lüften von Räumen 8. Lüftungszeit ca. 10 bis 15 14. Im Bad sollte – wenn nicht
immer in Abhängigkeit von Minuten! Dies sollte ab- ausreichend gelüftet wer-
deren Funktion und Nut- hängig von der Außenwit- den kann – die Feuchtig-
zung vornehmen! terung gemacht werden. keit an Bauteilen abge-
Bei feuchter Witterung lie- wischt werden! Textile Vor-
2. Regelmäßig mindestens 2 - ber etwas kürzer. hänge vermeiden!
bis 4-Mal täglich lüften!
9. Nach dem Lüften sollte die 15. Kellerräume in den Som-
3. Je kühler das Zimmer - des- relative Luftfeuchtigkeit des mermonaten nachts lüften!
to häufiger lüften! Raumes gesunken sein! Die Am Tag gelangt warme
relative Luftfeuchte soll- Luft herein, die an den im
4. Das Schlafzimmer nach te nicht dauerhaft über 60 Keller üblicherweise kal-
dem Aufstehen lüften ! Prozent liegen! Die Gefahr ten Wänden oder kalten
Feuchtigkeit, die sich nachts von Schimmelbildung steigt Versorgungsleitungen kon-
angesammelt hat, muss ab- dann erheblich! Zur Über- densiert. Die Gefahr von
geführt werden. prüfung eignet sich ein han- Schimmelbildung ist gege-
delsübliches Thermo-Hyg- ben.
5. Unmittelbar nach dem Du- rometer.
schen, Baden, Kochen, Ba- 16. Räume nicht überheizen!
cken, feuchten Putzarbeiten 10. Bei kühler Witterung die Eine Raumtemperatur von
u. ä. Feuchtigkeit fördern- Heizkörper bei geöffneten 20°C bis 21°C in Wohn-
den Tätigkeiten lüften! Fenstern abdrehen (Frostsi- räumen ist ausreichend. Im
cherung)! Badezimmer darf es mit
6. Lüften heißt Stoßlüften! 23°C gern etwas mehr sein.
Fenster komplett öffnen 11. Bei Wäschetrocknern, bei In Schlafräumen genügen
– nicht Kippstellung! In- denen das Wasser nicht 18°C für eine angenehme
nentüren offen halten! Nur durch Kondensation abge- Nachtruhe.
beim Ablüften der „Feuch- führt wird, sollte die Abluft
tespitzen“ nach dem Baden, unbedingt nach außen und 17. Eine Absenkung der Tem-
Duschen oder Kochen die nicht in den Raum geführt peraturen zu Zeiten der
Zimmertür schließen, da- werden. Nach Betrieb un- Nacht oder der Abwesen-
mit die Feuchte nicht in an- bedingt lüften! heit vornehmen!
dere Räume „fliehen“ kann.
12. Das Trocknen von Wäsche 18. Die Raumtemperatur nicht
7. Am Effektivsten ist kürzeres in der Wohnung sollte ver- unter 14°C bis 16°C füh-
Querlüften bei weit geöff- mieden werden. Besteht ren! Es könnte sich sonst
neten, gegenüberliegenden keine andere Möglichkeit Kondenswasser bilden. Zu-
Fenstern und Innentüren! – Fenster auf Kippstellung, dem nimmt kalte Luft we-
Innerhalb kurzer Zeit kann Zimmertür schließen, Hei- niger Feuchtigkeit auf.
es so zu einem kompletten zung nicht komplett abdre-
Luftaustausch kommen. hen! 19. Türen beheizter Räume ge-
schlossen halten! Nicht von
13. Das Lüften des Wohnzim- einem Raum aus auch an-
mers nicht vernachlässi- dere Räume mitheizen! In
gen ! Insbesondere, wenn der Regel gelangt nur we-
sich darin Pflanzen oder nig Wärme in den kühle-
ein Zimmerspringbrun- ren Raum, jedoch steigt die
nen befinden. relative Luftfeuchtigkeit.
8 mieterschutz 5 / 2015
SCHIMMEL
Schimmelspürhunde
Bei der Forschung nach der Ursache für Schimmelbefall kann ein Schimmelpilzspürhund eine sehr große
Hilfe sein. Er kann zwar die Analyse im Labor nicht ersetzen. Jedoch kann eine gut trainierte Hundenase oft
ein erster Anhaltspunkt für weitere Untersuchungen sein.
Schimmelpilzspürhunde kommen melpilzen freigesetzten flüchti- kiert die Stelle, z. B. durch Kratzen
als Ersatz oder Ergänzung mikro- gen chemischen Verbindungen so mit der Pfote. Es ist wichtig, dass
bieller Messungen bei nicht sicht- geruchsintensiv, dass auch der auch der Hundeführer eine ent-
baren, aber vermuteten Schimmel- Mensch sie – jedenfalls bei massi- sprechende Ausbildung absolviert
pilzschäden in Gebäuden im Fuß- vem Befall – riechen kann. Jedoch hat. Nur so ist sichergestellt, dass
gelingt es ihm nicht bei geringeren das Verhalten des Tieres richtig in-
Konzentrationen. Hier ist dann der terpretiert werden kann.
bessere Geruchssinn des Hundes
hilfreich. Als Vermittler zwischen Hundefüh-
rern, Sachverständigen oder aber
Ein Hund, der Schim- auch betroffenen Privatpersonen
melpilze aufspü- versteht sich der Verband Inter-
ren soll, muss da- nationaler Schimmelpilzspürhunde
für in speziellen e.V. Er prüft und zertifiziert Schim-
Hundeschulen melpilzspürhunde, bietet Informa-
ausgebildet tionen und fortbildende Semina-
werden. Dem re für seine Mitglieder an. Inter-
Tier werden essierte erhalten Auskünfte, u.a.
dazu Schimmel- dazu, wo in ihrer Nähe die Möglich-
pilzproben vorge- keit des Einsatzes eines Schimmel-
setzt. Deren Geruch soll pilzspürhundes besteht.
boden- oder unteren Wandbereich es sich merken. Dafür ist einiges,
zum Einsatz. Ähnlich den Spürhun- lang andauerndes und vor allem Zu erreichen ist der Verband wie
den bei den Rauschgiftfahndern stetig zu wiederholendes Training folgt: Verband Internationaler
kann ein gut ausgebildetes Tier nötig. Erkennt der Hund einen Schimmelpilzspürhunde e.V., Am
eine verdeckte Schimmelpilzbe- Schimmelpilzgeruch, signalisiert Rockenbach 4, 91227 Leinburg, Tel.:
lastung geruchlich wahrnehmen. er dies dem unbedingt anwesen- 09120/ 37 29 643, Mail: kontakt@
Zwar sind einige der von Schim- den Hundeführer. Das Tier mar- vis-hunde.de, www.vis-hunde.de.
Rechtsanwältin Kati Selle
Fachanwältin für Miet-
und Wohnungseigentumsrecht
Beraterin im
Mieterschutzbund Berlin
5 / 2015 mieterschutz 9
AKTUELLE RECHTSPRECHUNG
In dieser Rubrik Neues von den Roten Roben
berichten wir
über aktuelle
Urteile des
– darfs abgegolten werden sollten,
fehlt es an dem erforderlichen Zu-
rechnungszusammenhang.
einer Duldungsklage und Erwir-
kung eines Titels unzumutbar sein
mit der Folge, dass eine fristlo-
se Kündigung das Mietverhältnis
Bundes- Eigenbedarf; Mischmiet- c) An das Vorliegen des Willens beendet; gleichermaßen kann die
verhältnis des Mieters, auf etwaige Ansprü- verweigerte Duldung eine derart
gerichtshofs che gegen den Vermieter wegen schwere Vertragsverletzung sein,
Bei einem einheitlichen Mischmiet- eines nur vorgetäuschten (Eigen-) dass (auch) eine ordentliche Kün-
in Karlsruhe. verhältnis, das wegen überwie- Bedarfs zu verzichten, sind stren- digung gerechtfertigt ist.
gender Wohnnutzung als Wohn- ge Anforderungen zu stellen; der
Die Symbole raummietverhältnis anzusehen ist, Verzichtswille muss – auch unter c) Ob das Mietverhältnis nach ver-
braucht sich ein vom Vermieter gel- Berücksichtigung sämtlicher Be- weigerter Duldung durch den Mie-
deuten an, tend gemachter Eigenbedarf nur auf gleitumstände – unmissverständ- ter aufgrund der ausgesproche-
die Wohnräume zu beziehen. lich sein. nen Kündigung sein Ende gefunden
ob sie sich hat, hat der Tatrichter allein auf der
Urteil vom 01.07.2015 – VIII ZR 14/15 d) Für einen stillschweigenden Ver- Grundlage der in § 543 Abs. 1 BGB
positiv oder zicht des Mieters auf die vorge- beziehungsweise in § 573 Abs. 2 Nr.1
+
nannten Ansprüche bedarf es re- BGB genannten Voraussetzungen
negativ auf die gelmäßig bedeutsamer Umstände, unter Abwägung aller im Einzelfall
die auf einen solchen Verzichts- in Betracht kommenden Umstände
Mieterinteres- willen schließen lassen. Derartige zu prüfen.
Vorgetäuschter Eigen- Umstände können bei einem Räu-
sen auswirken. mungsvergleich etwa darin liegen, Versäumnisurteil vom 15.04.2015
bedarf; Schadensersatz dass sich der Vermieter zu einer – VIII ZR 281/13
a) Der Vermieter ist im Falle der substantiellen Gegenleistung – wie
+
Vortäuschung von (Eigen-)Bedarf etwa einer namhaften Abstands-
– wie auch sonst bei einer schuld- zahlung – verpflichtet.
haften (materiell) unberechtigten
Kündigung eines Dauerschuldver- Urteil vom 10.06.2015 – VIII ZR 99/14
hältnisses – dem Mieter gemäß Schönheitsreparaturen;
§ 280 Abs. 1 BGB zum Schadenser-
unrenovierte Wohnung
–
satz verpflichtet.
a) Die formularvertragliche Über-
b) Ob ein Räumungsvergleich den wälzung der Verpflichtung zur Vor-
Zurechnungszusammenhang zwi- nahme laufender Schönheitsrepa-
schen der Vortäuschung einer (Ei- Modernisierung; raturen einer dem Mieter unreno-
gen-)Bedarfssituation und dem viert oder renovierungsbedürftig
später vom Mieter geltend ge-
Kündigung überlassenen Wohnung hält der
machten Schaden unterbricht, ist a) Eine Kündigung des Vermieters Inhaltskontrolle am Maßstab des
im Wege der Auslegung des Ver- wegen der Verletzung der Pflicht § 307 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB
gleichs und unter Würdigung der des Mieters, Instandsetzungs- oder nicht stand, sofern der Vermieter
Umstände des Einzelfalls danach Modernisierungsarbeiten zu dulden, dem Mieter keinen angemessenen
zu beurteilen, ob die Parteien kommt nicht erst dann in Betracht, Ausgleich gewährt.
durch gegenseitiges Nachgeben wenn der Vermieter gegen den Mie-
auch den Streit darüber beilegen ter vor Ausspruch der Kündigung ei- b) Unrenoviert oder renovierungs-
wollten, ob die (Eigen-)Bedarfs- nen (rechtskräftig) titulierten Dul- bedürftig ist eine Wohnung nicht
lage des Vermieters bestand oder dungstitel erstritten hat. erst dann, wenn sie übermäßig
nur vorgetäuscht war. Nur dann, stark abgenutzt oder völlig abge-
wenn mit dem Vergleich auch et- b) Dem Vermieter kann die Fortset- wohnt ist. Maßgeblich ist, ob die
waige Ansprüche des Mieters we- zung des Mietverhältnisses viel- dem Mieter überlassene Wohnung
gen eines nur vorgetäuschten Be- mehr auch schon vor Erhebung Gebrauchsspuren aus einem vor-
10 mieterschutz 5 / 2015vertraglichen Zeitraum aufweist,
wobei solche Gebrauchsspuren
außer Acht bleiben, die so uner-
heblich sind, dass sie bei lebensna-
her Betrachtung nicht ins Gewicht
fallen. Es kommt letztlich darauf
an, ob die überlassenen Mieträu-
me den Gesamteindruck einer re-
novierten Wohnung vermitteln.
c) Angesichts der Vielgestaltigkeit
der Erscheinungsformen unterliegt
die Beurteilung, ob eine Wohnung
dem Mieter unrenoviert oder reno-
vierungsbedürftig überlassen wor- die Stelle der Lebensplanung
den ist, einer in erster Linie dem des Vermieters (oder seiner An-
Tatrichter vorbehaltenen Gesamt- gehörigen) zu setzen.
schau unter umfassender Würdi-
gung aller für die Beurteilung des b) Der vom Vermieter geltend ge- meinschaft (keine Lebensgemein-
Einzelfalles maßgeblichen Umstän- machte Wohnbedarf ist nicht auf schaft) zu bilden, und bemisst er
de. Angemessenheit, sondern nur auf auf dieser Grundlage den aus seiner
Rechtsmissbrauch zu überprü- Sicht angemessenen Wohnbedarf,
d) Beruft der Mieter sich auf die fen. Rechtsmissbräuchlich ist nicht ist diese Entscheidung von den Ge-
Unwirksamkeit der Renovierungs- schon der überhöhte, sondern erst richten grundsätzlich anzuerkennen.
klausel, obliegt es ihm, darzule- der weit überhöhte Wohnbedarf.
gen und im Bestreitensfall zu be- Die Wertung, ob der geltend ge- Urteil vom 04.03.2015 – VIII ZR 66/14
weisen, dass die Wohnung bei machte Wohnbedarf weit überhöht
Mietbeginn unrenoviert oder re- ist, haben die Gerichte unter Ab-
novierungsbedürftig war. Die Dar-
legungs- und Beweislast für die
Gewährung einer angemessenen
wägung der beiderseitigen Interes-
sen anhand objektiver Kriterien un-
ter konkreter Würdigung der Einzel-
+
Ausgleichsleistung trifft den Ver- fallumstände zu treffen.
mieter.
Sonderkündigungsrecht;
c) Es lassen sich keine Richtwer- Vermieter
Urteil vom 18.03.2015 – VIII ZR 185/14 te (etwa Wohnfläche) aufstellen, ab
welcher Grenze bei einem Alleinste- Das Sonderkündigungsrecht nach
henden von einem weit überhöhten § 573a Abs. 1 BGB ist ausgeschlos-
– Wohnbedarf auszugehen ist. Denn
diese Beurteilung hängt nicht al-
lein von der in Anspruch genomme-
sen, wenn in einem vom Vermieter
selbst bewohnten Gebäude neben
zwei Wohnungen Räume vorhan-
nen Wohnfläche oder der Anzahl der den sind, in denen eine eigenstän-
Eigenbedarf; Räume ab, sondern von einer umfas- dige Haushaltsführung möglich ist,
Angemessenheit senden Würdigung der gesamten auch wenn diese als Gewerberaum
Umstände des Einzelfalls. vermietet sind, es sei denn, sie wur-
a) Die Gerichte haben grundsätzlich den schon vor Abschluss des Miet-
zu respektieren, welchen Wohnbe- d) Macht sich der Vermieter den vertrags, für dessen Kündigung der
darf der Vermieter für sich oder sei- (ernsthaften) Wunsch eines allein- Vermieter das Sonderkündigungs-
ne Angehörigen als angemessen stehenden volljährigen Familienan- recht in Anspruch nimmt, als ge-
sieht. Sie sind daher nicht berech- gehörigen zu eigen, einen eigenen werbliche Räume genutzt.
tigt, ihre Vorstellungen von ange- Hausstand zu gründen und mit einem
messenem Wohnen verbindlich an (langjährigen) Freund eine Wohnge- Urteil vom 18.02.2015 – VIII ZR 127/14
5 / 2015 mieterschutz 11RAUCHMELDER
BGH, 17.06.2015 (VIII ZR 216/14)
BGH zur Duldungspflicht des Mieters,
wenn der Vermieter Rauchwarnmelder
einbauen möchte
(Urteil vom 17.06.2015, Aktenzeichen: VIII ZR 216/14, NZM 2015, 588 f.)
Rauchwarnmelder sind technische Die Mieterin in dem vom BGH Wohnung selbst mit Rauchwarn-
Geräte, die im Falle eines Bran- entschiedenen Fall wohnt in ei- meldern ausgestattet habe. Denn
des Alarm auslösen. In zahlreichen nem Mehrfamilienhaus in Halle dadurch, dass der Einbau und die
Bundesländern ist die Ausstattung (Saale). Die Vermieterin kündigte spätere Wartung der Rauchwarn-
von Wohnungen mit diesen Brand- der Mieterin an, im Wohnzimmer, melder für das gesamte Gebäude in
meldern bereits Pflicht. In Berlin Schlafzimmer und Kinderzimmer einer Hand liege, werde ein hohes
steht die gesetzliche Verankerung Rauchwarnmelder anbringen zu Maß an Sicherheit gewährleistet,
in der Bauordnung bevor. wollen. Die Mieterin lehnte dies das unabhängig davon, ob ein Mie-
mit der Begründung ab, sie ha- ter eine solche Maßnahme bereits
be solche in der Wohnung bereits selbst durchgeführt hat, zur Beja-
eingebaut. hung einer nachhaltigen Verbesse-
rung im Sinne von § 555b Nr. 4 und
In der Bauordnung des Landes 5 BGB führe.
Sachsen-Anhalt ist die Verpflich-
tung zur Anbringung von Rauch- Daneben ergäbe sich der Dul-
warnmelder in Schlafräumen, Kin- dungsanspruch jedenfalls für den
derzimmern und Fluren zwingend Schlafraum, das Kinderzimmer
vorgeschrieben. und den Flur auch daraus, dass
es sich um eine nicht vom Ver-
Die Vermieterin klagte auf Dul- mieter zu vertretende Maßnahme
dung und obsiegte in allen drei Ins- handele, §§ 555d Abs. 1, 555b Nr.
tanzen (Amtsgericht, Landgericht, 6 BGB i.V.m. § 47 Abs. 4 der Bau-
BGH). ordnung des Landes Sachsen-
Anhalt.
Der BGH hat die Auffassung ver-
treten, dass die Ausstattung ei- Die Maßnahme stelle für die Mie-
ner Wohnung mit Rauchwarn- terin keine unzumutbare Här-
meldern regelmäßig zu einer Ver- te i.S.d. § 555d Abs. 2 BGB dar,
besserung der Sicherheit führe. weil eine Mieterhöhung nicht ver-
Darin liege eine nachhaltige Er- langt werde. Die geringfügigen
höhung des Gebrauchswerts der Betriebskosten fielen angesichts
Mietsache und zugleich eine dau- der Verbesserung der Sicherheit
erhafte Verbesserung der allge- sowie der Befreiung der Mieterin
meinen Wohnverhältnisse im Sin- von der Kontrolle, Wartung und
ne von § 555b Nr. 4 und 5 BGB. Die Erneuerung der von ihr installier-
geplante Maßnahme stelle daher ten Anlage nicht ins Gewicht.
eine duldungspflichtige Moderni-
sierung dar. Dies gelte insbeson- Die Entscheidung entspricht der
dere, wenn ein Mehrfamilienhaus herrschenden Meinung, dass näm-
vom Vermieter einheitlich mit lich der Einbau von Rauchwarnmel-
derartigen Geräten ausgestattet dern eine duldungspflichtige Mo-
werde. dernisierung darstellt, und zwar
auch in den Fällen, in denen ei-
Der Duldungspflicht stehe nicht ne Ausstattungspflicht gesetzlich
entgegen, dass die Mieterin die nicht vorgesehen ist.
12 mieterschutz 5 / 2015RAUCHMELDER
Neu an der Entscheidung ist die nisierungsankündigung entbehr- wenn die Kosten im Mietvertrag
höchstrichterliche Klärung der bis- lich ist, wenn es sich um Maß- genannt sind oder der Mietver-
her streitigen Frage, ob ein Mie- nahmen handelt, die nur mit einer trag eine Öffnungsklausel enthält,
ter den Einbau auch dulden muss, unerheblichen Einwirkung auf die wenn die Rauchwarnmelder nach
wenn er die Wohnung zuvor selbst Mietsache verbunden sind und Vertragsbeginn eingebaut wurden.
mit Rauchwarnmeldern ausge- nur zu einer unerheblichen Miet- Nach anderer Auffassung gelangt
stattet hat. Der BGH hat dies be- erhöhung führen. Um eine derar- man im Wege der ergänzenden
jaht. Die Rechtsprechung des BGH tige Maßnahme handelt es sich Vertragsauslegung zur Umlagefä-
zu vom Vermieter gebilligten Mie- bei dem Einbau von Rauchwarn- higkeit, wenn eine vertragliche Re-
termaßnahmen sah vorher – ver- meldern. Die Maßnahme ist dem gelung und auch eine Öffnungs-
meintlich – anders aus. Mieter lediglich rechtzeitig vor klausel fehlt. Wird die Wohnung
dem geplanten Beginn mitzutei- mit bereits vorhandenen Rauch-
So hatte der BGH beispielsweise len. Auszugehen ist hier üblicher- warnmeldern vermietet, scheidet
mit Urteil vom 10.10.2012, Akten- weise von einer Zweiwochenfrist. die Umlagefähigkeit der Wartungs-
zeichen: VIII ZR 25/12, WuM 2012, kosten aus, wenn der Mietvertrag
677 f., entschieden, dass ein Dul- In einem weiteren Urteil vom eine ausdrückliche Regelung nicht
dungsanspruch des Vermieters 17.06.2015, Aktenzeichen: VIII ZR enthält.
gegen den Mieter auf Anschluss 290/14, NZM 2015, 587 f., hat der
der Wohnung an eine nachträglich BGH entschieden, dass sich die
installierte Zentralheizung nicht gesetzliche Verpflichtung zur Ins-
bestehe, wenn der Mieter zuvor tallation von Rauchwarnmeldern
– rechtmäßig – eine Gasetagen- an den Vermieter richtet.
heizung eingebaut habe. Die Zen-
tralheizung stelle gegenüber der Es ist umstritten, ob die Kosten der
Gasetagenheizung keine Wohn- Miete von Rauchwarnmeldern um-
wertverbesserung dar. Eine an- lagefähig sind. Überwiegend wird
dere Frage sei, ob eine nachhal- vertreten, dass dies nicht der Fall
tige Energieeinsparung bewirkt ist, weil eine gesetzliche Regelung
werde. Wegen dieser in jenem Fall fehlt.
noch ungeklärten Frage, war der
Rechtsstreit an das Landgericht Die Wartungskosten gehören zu
zurückverwiesen worden. den sonstigen Betriebskosten.
Teilweise wird vertreten, dass die
Für den hiesigen Fall ist lediglich Umlagefähigkeit nur zu bejahen ist,
die Auffassung des BGH von Be-
deutung, dass eine rechtmäßige
Mietermaßnahme bei der Beurtei-
lung, ob eine Wohnwertverbesse-
rung eintritt, zu berücksichtigen
ist. Diesen Grundsatz hat der BGH
mit der hier zu besprechenden Ent-
scheidung nicht aufgegeben, denn
er ist zur Auffassung gelangt, dass
die vom Vermieter für ein Mehr-
familienhaus einheitlich geplante
Ausstattung mit Rauchwarnmel-
dern einen Gebrauchsvorteil durch
die erhöhte Sicherheit bedeute.
Ergänzende Hinweise:
Eine förmliche Modernisierungs-
ankündigung ist gemäß § 555 c
Abs. 4 BGB entbehrlich. In die-
ser Vorschrift ist geregelt, dass Rechtsanwalt Jürgen Schirmacher
eine den gesetzlichen Formerfor- Fachanwalt für Arbeitsrecht
dernissen entsprechende Moder- Berater im Mieterschutzbund Berlin
5 / 2015 mieterschutz 13BERLINER LANDGERICHT
Aktuelle Rechtsprechung des
Landgerichts Berlin*
In dieser Rubrik + der vom Sachverständigen heran-
gezogenen Vergleichswohnungen
(offen gelassen).
berichten wir
Untermieter; Räumung 3. Zum konkludenten Abschluss ei-
über aktuelle nes Beweisvertrages bei vom Mie- Eine (2-Zimmer-)Wohnung ist reno-
Der Vermieter kann vom Untermie- ter prozessual unwidersprochener vierungsbedürftig, wenn die Fens-
Urteile des ter gemäß § 940a Abs. 2 ZPO im vermieterseitiger Einordnung der ter zum Zeitpunkt der Übergabe an
einstweiligen Verfügungsverfah- Wohnung in den örtlichen Mietspie- den Mieter nicht frisch gestrichen
Berliner Land- ren nur die Räumung und Heraus- gel im Rahmen der Klageschrift (of- sind und Lackabplatzungen auf-
gabe derjenigen Räume und Flä- fen gelassen). weisen.
gerichts. chen verlangen, die dem Unter-
mieter tatsächlich zum Gebrauch 4. Die in den Grenzen des Ortsteils Urteil vom 04.06.2015 – 67 S 140/15
Die Symbole überlassen worden sind. Das setzt Prenzlauer Berg gelegenen Woh-
wie bei § 546 Abs. 2 BGB Allein- nungen erfüllen das wohnwerterhö-
deuten an, oder Eigenbesitz, zumindest aber
Mitbesitz oder mittelbaren Besitz
hende Merkmal des Berliner Miet-
spiegels 2013 „Bevorzugte Citylage“ ±
ob sie sich voraus. nicht.
positiv oder Urteil vom 21.07.2015 – 67 T 149/15 Urteil vom 16.07.2015 – 67 S 120/15 Modernisierung;
negativ auf die Ankündigung
Mieterinteres- + + 1. Ein Modernisierungsankündi-
gungsschreiben muss noch keine
sen auswirken. Informationen beinhalten, welche
Mietspiegel; Beweis Schönheitsreparaturen; geeignet wären, eventuelle – aber
zum jetzigen Zeitpunkt noch nicht
1. Der Berliner Mietspiegel 2013 bie-
Renovierungsbedarf vorgebrachte – Härteeinwende
tet zumindest als einfacher Miet- Eine Wohnung ist nicht erst dann un- seitens des Mieters zu entkräften.
spiegel eine geeignete und hinrei- renoviert oder renovierungsbedürf-
chende tatsächliche Grundlage für tig, wenn sie übermäßig stark abge- 2. Im Rahmen einer beabsichtigten
die Zivilgerichte, die zwischen den nutzt oder gar völlig abgewohnt ist. Modernisierung einer Heizungsan-
Parteien streitige Höhe der ortsüb- Maßgeblich ist allein, ob die dem lage ist kein gesonderter Hinweis
lichen Vergleichsmiete gemäß § 287 Mieter überlassene Wohnung Ge- in der Modernisierungsankündi-
ZPO zu bestimmen. Der Einholung brauchsspuren aus einem vorver- gung erforderlich, dass die Woh-
eines Sachverständigengutachtens traglichen Zeitraum aufweist. Nach nung in der winterlichen Umbau-
bedarf es dazu nicht, selbst wenn dem Grundsatz von Treu und Glau- phase mit einer Ersatzheizung ver-
eine Partei erhebliche Einwände ben bleiben nur solche Abnutzungs- sehen wird.
gegen die Wissenschaftlichkeit der und Gebrauchsspuren außer Acht,
Mietspiegelerstellung erhoben ha- die so unerheblich sind, dass sie bei Urteil vom 08.05.2015 – 63 S 257/14
ben sollte. lebensnaher Betrachtung nicht ins
Gewicht fallen. Es kommt im Ergeb-
2. Zur zweifelhaften Verwertbarkeit nis allein darauf an, ob die überlas-
gerichtlicher Sachverständigengut- senen Mieträume den Gesamtein-
achten zur ortsüblichen Vergleichs- druck einer renovierten Wohnung
miete im Falle der Anonymisierung vermitteln. * zitiert nach juris
14 mieterschutz 5 / 2015INTERNES/IMPRESSUM
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Redaktionsschluss: 22.08.2015
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5 / 2015 mieterschutz 15MIETE UND MIETRECHT
Lieber die Wahrheit sei über einige Jahre hinweg sei-
nen vertraglichen Pflichten stets
Gefälschte Mieterauskunft kann nachgekommen. Das stimmte
nachträglich zur Kündigung führen nicht, wie sich längere Zeit nach
Abschluss des aktuellen Mietver-
Ehe sie die Zusage des Eigentü- trages herausstellte. Der Eigen-
mers erhalten, müssen Mieter häu- tümer kündigte daraufhin fristlos.
fig Selbstauskunftsformulare aus- Es handle sich hier um eine erheb-
füllen. Dabei sollte man tunlichst liche Vertragsverletzung, die eine
nicht lügen, denn solche Unwahr- Fortsetzung des Mietverhältnis-
heiten können sich später nach ses unzumutbar mache.
Auskunft des Infodienstes Recht
und Steuern der LBS bitter rächen. Das Urteil: Eine gefälschte Vor-
Der Vermieter darf in gravierenden vermieterbescheinigung reiche
Fällen sogar die fristlose Kündi- als Kündigungsgrund aus, ent-
gung aussprechen. schieden die Richter des Bundes-
gerichtshofs. Fragen nach Person
Der Fall: Vor Vertragsabschluss und Anschrift des Vorvermieters
bestand ein Wohnungseigentümer sowie nach Dauer und Erfüllung reich und seien deswegen zulässig.
auf der Abgabe einer so genann- des Vertragsverhältnisses sei- Selbstverständlich müssten auch
ten „Vorvermieterbescheinigung”. en „grundsätzlich geeignet, sich sie korrekt beantwortet werden.
In diesem Formular ging es um die über die Bonität und Zuverlässig-
Dauer des vorherigen Mietverhält- keit des potentiellen Mieters ein Bundesgerichtshof
nisses, aber auch darum, ob die- gewisses Bild zu machen”. Die – Aktenzeichen VIII ZR 107/13
se Miete regelmäßig gezahlt wor- Fragen beträfen nicht den per-
den war. Der Interessent gab an, er sönlichen oder intimen Lebensbe- Quelle: LBS
lich, dass diese „Freisitze” ge- Das Urteil: Das Gericht bezog sich
wisse Mindeststandards erfüllen, auf die juristische Definition einer
um wirklich berücksichtigt wer- Terrasse. Man verstehe darunter
den zu können. Trifft das nicht zu, einen ebenerdigen Platz, der „aus-
ist nach Information des Infodiens- schließlich einem angrenzenden
tes Recht und Steuern der LBS kei- Wohnraum zugeordnet, mit einem
ne Anrechnung möglich. festen Bodenbelag versehen und
zum Aufstellen von Tischen und
Der Fall: Ein Mieter hatte ein Ein- Stühlen geeignet” sei. Genau dar-
familienhaus mit Garten gemietet, an fehle es allerdings im vorliegen-
wobei ein Innenhof als Terrasse in den Fall. Wegen eines erheblichen,
die zu Grunde gelegte Wohnfläche über zehnprozentigen Abweichens
einbezogen war. Doch später gab der tatsächlichen von der vertrag-
es zwischen den Vertragspart- lich vereinbarten Wohnfläche sei
Nur „echte“ Terasse nern Streit darüber, ob das über- eine Rückzahlung der überzahlten
haupt hätte geschehen dürfen. Miete angebracht.
zählt? Der Mieter machte geltend, dass
diese Terrasse ihren Zweck über- Landgericht Landau
Nicht jeder Freisitz erfüllt die Be haupt nicht erfülle. Sie sei wegen – Aktenzeichen 1 S 67/14
dingungen der Wohnflächenver- der erheblichen Fugengröße zwi-
ordnung schen den Bruchsteinplatten (bis Quelle: LBS
zu fünf Zentimeter) nicht geeignet
Balkone und Terrassen dürfen in gewesen, darauf Stühle und Ti-
gewissem Umfang zur Wohnflä- sche aufzustellen. Das sei für die
che gerechnet werden und können alltägliche Nutzung viel zu wacke-
sich damit auch auf den Mietpreis lig gewesen. Der Eigentümer be-
auswirken. Doch es ist erforder- stritt das.
16 mieterschutz 5 / 2015MIETE UND MIETRECHT
Arbeitszimmer Das Urteil: Die höchste fachge-
richtliche Instanz, der Bundesfi-
mal drei nanzhof, schloss sich der Ansicht
des Fiskus an. Es gebe keine Ver-
Steuerzahler scheiterte mit dem anlassung, in dieser Fallkonstella-
Wunsch nach mehrfacher Aner- tion die zulässigen Aufwendungen
§
kennung zu erhöhen. Auch diese intensive
Art der Nutzung ändere nichts da-
Der Gesetzgeber sieht als Höchst- ran. Sämtliche Kosten für ein Ar-
grenze der steuerlich geltend zu beitszimmer sind nur dann absetz-
machenden Aufwendungen für ein bar, wenn es den ausschließlichen
Arbeitszimmer einen Betrag von Mittelpunkt aller beruflichen bzw.
1.250 Euro pro Kalenderjahr vor. betrieblichen Tätigkeit bildet.
Diese Summe ist nach Auskunft des
Infodienstes Recht und Steuern der Bundesfinanzhof
LBS auch dann nicht zu vervielfälti- – Aktenzeichen X R 49/11
gen, wenn ein Steuerzahler sein Ar-
beitszimmer auf unterschiedliche Quelle: LBS
Weise in Anspruch nimmt. er nutzte das Zimmer auch im Rah-
men seines Gewerbebetriebes.
Der Fall: Ein Steuerpflichtiger nutz- Deswegen war er der Meinung, die
te sein Arbeitszimmer für höchst Höchstgrenze von 1.250 Euro gel-
unterschiedliche Zwecke. Er erle- te für ihn nicht, sie müsse um die
digte darin Tätigkeiten aus nicht- Zahl seiner Tätigkeiten vervielfäl-
selbständiger Beschäftigung, aus tigt werden. Die Finanzverwaltung
selbständiger Beschäftigung und verweigerte dies.
Vier sind zu viel und Steuern der LBS dieser Rechts-
meinung an. Eine Beanspruchung
§
Haftpflicht verweigerte Leistung der Mietsache sei übermäßig, wenn
wegen übermäßiger Tierhaltung sie über das für einen Raum verein-
barte oder übliche Maß hinaus ge-
Das dicke Ende kam, nachdem die he und deswegen ein erhöhter Ver-
Mieterin einer Wohnung längst aus- schleiß eintrete. Genau aus diesem
gezogen war. Der Eigentümer stellte Grund müsse die Versicherung hier
fest, dass die Immobilie durch Kat- nicht eintreten.
zenurin erheblich geschädigt wor-
den sei. Er forderte über 15.000 Euro Oberlandesgericht Hamm
Schadenersatz. In dieser Situation – Aktenzeichen 20 U 106/14
erinnerte sich die Katzenbesitzerin
an ihre private Haftpflichtversiche- Quelle: LBS
rung und bat um Unterstützung in
dieser Angelegenheit. Doch die As-
sekuranz weigerte sich, etwas zu
bezahlen. Die Begründung: Die Ver-
sicherte habe insgesamt vier Katzen
gehalten. Man müsse deswegen von
einer „übermäßigen Beanspruchung
der Mietsache” sprechen, die durch
den Vertrag nicht abgedeckt sei. Der
zuständige Zivilsenat des Oberlan-
desgerichts, der in diesem Fall ur-
teilen musste, schloss sich nach In-
formation des Info dienstes Recht
5 / 2015 mieterschutz 17Sie können auch lesen
