Streit mit Nachbarn - Das können Sie tun! - Mieterschutzbund Berlin
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Heft 1/2019
ORGAN DES
MIETERSCHUTZBUNDES
BERLIN E.V.
Streit mit Nachbarn –
Das können Sie tun!
Seite 10
Aufgepasst bei Mieterhöhungen! S. 6
Telefonanschluss in der
Neues von den Roten Roben S. 12 Mietwohnung – Wichtige
Entscheidung des BGH
Zweitwohnungssteuer in Berlin S. 20
Seite 4
Ausflugstipp: Hansestadt Havelberg S. 22
INHALT
2 __ Editorial
4 __ BGH zu Telefonanschluss
Wichtige Entscheidung des
Bundesgerichtshofs
5 __ Bürgersprechstunde
Die Senatorin lädt zum Dialog ein
6 __ Kooperationsvereinbarung
Mieter der städtischen Wohnungs-
baugesellschaften aufgepasst!
Liebe Mitglieder des Mieterschutzbundes Berlin,
8 __ Aktuelles aus Berlin
liebe Leser/innen des MIETERSCHUTZ,
Mietenkonzept 2019, Steuerungs-
ausschuss, Rekommunalisierung, Devisennot – kennt kein Verbot. Kennen Sie
Umwandlungsverordnung noch dieses Sprichwort aus der ehemaligen
DDR? Unter diesem Stichwort hat man die Kul-
10 __ Streit mit den Nachbarn turgüter der DDR zur Erlangung von Valuta ohne
jede Rücksicht in den Westen verkauft. Auf die-
Was Sie tun können, wenn darüber se Weise versuchte man den dort praktizierten
reden nicht mehr hilft Sozialismus am Leben zu erhalten. Heute ist na-
türlich alles anders.
12 __ Aktuelle Rechtsprechung
Neues von den Roten Roben Die sozialliberale Marktwirtschaft formu-
liert andere Vorgaben. Dividendennot – kennt
kein Verbot. Man kann sich auch ein anderes
14 __ Sie fragen, wir antworten Bild vor Augen führen. Täglich hört man an der
Erhöhung der Nebenkosten- Bahnsteigkante: Bitte einsteigen, bitte zurück-
vorauszahlung, Teilzustimmung, bleiben, der Zug fährt gleich ab. Und wissen
Gemeinsamer Mietvertrag Sie, wer zurückbleibt, das sind nicht die, die die
hohen Mieten stemmen können und die in ei-
15 __ Ratgeber/Impressum ne andere Zukunft abfahren, sondern, das sind
Ratgeber der Verbraucherzentrale die, die nach jahrelanger Arbeit mit ihrer Ren-
zum Thema Nachbarrecht, Gewinner/ te die Miete – wohl besser die Rendite – nicht
innen der Mitgliederwerbeaktion mehr schaffen können.
Sozialliberale Marktwirtschaft war einmal, die
16 __ Miete und Mietrecht Zeiten, in der man die traumatischen Folgen des
Waffen in der Wohnung, Abstellen Zweiten Weltkrieges mit diesem wirtschafts-
von Kinderwagen, Rollern und Co. u. a. theoretischen Ansatz überwinden musste und
überwunden hat, sind längst vorbei. Zurzeit ha-
18 __ Berliner Rechtsprechung ben wir nur noch eine liberale Wirtschaft. Eine
soziale Wirtschaft, die alle in den Zug einstei-
20 __ Zweitwohnungssteuer gen lässt und mitnimmt, gibt es gar nicht. Es wä-
re aber auch ein merkwürdiger Kreislauf, wenn
Deutliche Erhöhung in Berlin das, was die SPD zurzeit vorschlägt, umgesetzt
werden würde. Die SPD will mit den Steuerein-
21 __ Urteil zum Mietspiegel nahmen die unzureichenden Renten aufstocken
Weitere Niederlage und gegebenenfalls die Mietzahlungen der be-
für Deutsche Wohnen troffenen Mieter weiter absichern. Vorausset-
zung für ein derartiges Kreislaufsystem wäre
aber allemal, dass die gesamte Wirtschaft ih-
22 __ Ausflugstipp ren Steuerzahlungsverpflichtungen lückenlos
Hansestadt Havelberg nachkommt. Die SPD hat Landtagswahlen vor
2 mieterschutz 1 / 2019
EDITORIAL
sich. Sie muss punkten und mit Schlagzeilen in Berlin nun endlich mal verfügen könnte, um den
die Zeitung kommen. Aber so lange erkennbar Markt durch die Schaffung von Sozialbauwoh-
ist, dass die CDU nicht mitmacht, ist alles – wie nungen zu entschärfen. Man muss sich nur mal
bei der Mietpreisbremse – nur Makulatur. Natür- gestatten über die Grenzen zu gucken um zu se-
lich kann man die Renten erhöhen – bzw. so viel hen, wie man das Problem auch anders lösen
öffentliche Zuschüsse zahlen – bis die Renditen könnte. So lässt Wien eine Neubebauung nur
wieder stimmen bzw. bedient werden können. zu, wenn mindestens zwei Drittel der Wohnun-
Aber was wäre das für ein System. Einerseits gen im sozialen Wohnungsbau errichtet werden.
versucht der Staat die Wirtschaft mit Steuerer- Die dortigen Mieten dürfen dann aber auch nicht
leichterungen und mit Fördermitteln am Laufen mehr als 5,00 Euro pro Quadratmeter betragen.
zu halten und andererseits lässt er es zu, dass Das klingt mehr als sozial. Hinzu kommt, dass
die Wirtschaft ihn an der Nase herumführt und das städtische Bauland nur im Rahmen von Erb-
meint: Schönen Dank für die Förderung aber un- pachtverträgen günstig an private, genossen-
sere Steuern zahlen wir woanders. schaftliche oder öffentliche Unternehmen wei-
tergegeben wird.
Gleiches gilt bei der Wohnungswirtschaft. Dort
verkauft man nur GmbH Mantelanteile und nicht Im Übrigen ist in Wien auch in der Vergangen-
das Objekt selbst, sodass nur eine vergleichs- heit kein von der Stadt geschaffenes Wohnge-
weise geringe Grunderwerbsteuer anfällt, wäh- bäude an Private veräußert worden. Für den
rend der Käufer eines Einfamilienhauses nicht Ausverkauf im sozialen Wohnungsbau will heute
umhinkommt, an den Staat, die manchmal über in Berlin niemand die Verantwortung überneh-
6
% liegende Grunderwerbsteuer zu zahlen. men. Aber ich meine, mich erinnern zu können,
Auch diese Lücke könnte man doch mit einem dass eine der Parteien die damals federführend,
Federstrich füllen. Jetzt wissen Sie auch, wa- unter dem Stichwort, es gilt nun den Haushalt zu
rum der Widerstand der Grundeigentümerver- sanieren, den Verkauf betrieben hat, heute ein
bände gegen die Neuberechnung der Grund- Teil der Regierung ist. Haben Sie etwas davon
steuer nicht sehr ausgeprägt ist. Denn auch die gelesen, dass jemand die Hand gehoben hat, um
neue Grundsteuer ist natürlich nicht vom Grund- anzuzeigen, dass er die Verantwortung für das
eigentümer selbst zu zahlen bzw. schmälert da- damalige Handeln übernimmt. Seinerzeit eine
mit auch nicht dessen Rendite, sondern wird im leichte, eine vielleicht zu leichte Lösung für die
Rahmen der Betriebskostenabrechnung an den sich abzeichnende Haushaltskrise.
Mieter weitergereicht.
Damals hat man nicht erkannt, was man damit
Mit den jetzigen Mitteln lässt sich das Woh- eigentlich angerichtet hat. Jedenfalls habe ich
nungsproblem auch nicht lösen. Mehr Rente immer Bedenken gegen leichte Lösungen. Dies
und mehr öffentliche Mietzuschüsse sind ge- gilt auch für die Vergesellschaftung von Woh-
radezu Wasser auf die Mühlen der Wohnungs- nungsunternehmen. Es klingt so, als hätte man
wirtschaft. Was sollte die Wohnungswirtschaft mit den Enteignungen den Stein des Weisen mit
bei diesem Hintergrund veranlassen, mit dafür einer vermeintlich leichten Lösung entdeckt.
Sorge zu tragen, dass der Wohnungsmarkt sich Viel leichter wäre aber doch eine konsequente
entspannt. Eine Anpassung der Mieten an das Deckelung der Mieterhöhungen durchzusetzen,
Machbare der Mieter – d. h. die Miete sollte ei- um damit den Wohnungsbaugesellschaften den
gentlich maximal 30 % des verfügbaren Einkom- Anreiz zu nehmen ihre Renditen über immer hö-
mens ausmachen – ist damit notwendig. Wenn here Mieten zu „verdienen“. Abgesehen davon,
das Machbare aber aus dem verfügbaren Ein- dass die Rechtsstreitigkeiten aus Enteignungen
kommen zuzüglich der öffentlichen Zuschüsse sich über Jahre hinziehen werden, belastet das
und einer Rentenerhöhung besteht, dann wer- den Berliner Haushalt mit bis zu 25 Milliarden
den sie keinen Vermieter finden, der auf diese Euro. Durch die sozial angepassten Mieten, die
Mehreinnahmen verzichten will. dann möglich wären, kann von einer Verzinsung
des eingesetzten Haushaltskapitals nicht mehr
Im Übrigen ist ja allgemein bekannt, dass die ho- die Rede sein. Insoweit weiß ich schon jetzt,
hen Mietkosten in erster Linie auf die Boden- wie man dieses Problem demnächst wieder lö-
spekulation zurückzuführen sind und im Übri- sen wird.
gen auch darauf, dass die Berliner Landespolitik
nicht in der Lage ist, das eigene Potenzial in aus- Herzlichst,
reichender Weise zu nutzen. Quasi an jeder Ecke Ihr Michael Müller-Degenhardt,
sieht man Baulandreserven, über die das Land Vorstandsvorsitzender
1 / 2019 mieterschutz 3
BGH ZU TELEFONANSCHLUSS
Telefonanschluss in der Mietwohnung
Wichtige Entscheidung des Bundesgerichtshofes
In der Instanzenrechtsprechung des Landgerichtes Berlin (u.a. Urteil vom 12.9.2014 – 63 S 151/14) wurde bis-
her bei Fehlen einer ausdrücklichen Absprache das Vorliegen einer entsprechenden Beschaffenheitsverein-
barung zwischen den Mietvertragsparteien abgelehnt und die Auffassung vertreten, dass ein Vermieter dann
nicht in der Pflicht ist, einen Telefon- oder Kabelanschluss zur Verfügung stellen bzw. zu halten. Diese Recht-
sprechung dürfte unter Berücksichtigung des nunmehr zu dieser Thematik veröffentlichten Urteils des Bun-
desgerichtshofes nicht mehr zu halten sein.
In seiner Entscheidung vom 5. De- Nach der allgemeinen Verkehrs- Hausanschluss im Keller dem Mie-
zember 2018 – VIII ZR 17/18 hat der anschauung kann der Mieter einer ter aufzuerlegen. Denn in einem
Bundesgerichtshof ausdrücklich Wohnung erwarten, dass die von Mehrparteienhaus müsste dann
darauf hingewiesen, dass das Zur- ihm angemieteten Räume einen jeder Mieter Arbeiten zur Verbin-
Verfügung-Stellen eines Telefon- Wohnstandard aufweisen, der der dung der in seiner Wohnung be-
anschlusses in der Mietwohnung üblichen Ausstattung vergleich- findlichen Telefonanschlussdose
auch ohne ausdrückliche Abspra- barer Wohnungen entspricht. Da- mit dem Hausanschluss im Keller
che in der Regel zur Gebrauchsge- bei sind insbesondere das Alter, durchführen oder durchführen las-
währungs- und -erhaltungspflicht die Ausstattung und die Art des sen, was mit der Gefahr uneinheit-
des Vermieters gehört. Dies jeden- Gebäudes, aber auch die Höhe der licher und nicht aufeinander abge-
falls dann, wenn eine Telefondose Miete sowie eine eventuelle Orts- stimmter Leitungsverläufe verbun-
sichtbar in der Wohnung vorhan- sitte zu berücksichtigen. Gemes- den wäre.
den ist. sen daran umfasst der vertrags-
gemäße Gebrauch vorliegend die Es kommt für die Instandhaltungs-
Aus den Entscheidungsgründen: Überlassung und hiermit korres- pflicht des Vermieters auch von
Der Umfang der Pflicht des Ver- pondierend auch die Instandhal- vornherein nicht darauf an, ob und
mieters zur Gebrauchserhaltung tung einer funktionsfähigen Tele- bejahendenfalls welche Ansprü-
richtet sich danach, was die Par- fonanschlusseinrichtung. Dies gilt che dem Mieter gegen ein Tele-
teien als vertragsgemäß verein- jedenfalls dann, wenn die Woh- kommunikationsunternehmen zu-
nung mit einer sichtbaren Telefon- stehen. Selbst wenn dem Mie-
anschlussdose ausgestattet ist. ter im Einzelfall im Hinblick auf
die Verkabelung Ansprüche ge-
Dazu gehört die Möglichkeit des gen Dritte zustünden, läge allen-
Mieters, diesen Anschluss nach falls ein Fall gesamtschuldneri-
Abschluss eines Vertrages mit ei- scher Verpflichtung vor, bei der es
nem Telekommunikationsanbieter dem Schuldner freisteht, welchen
ohne Weiteres nutzen zu können, Gläubiger er in Anspruch nimmt.
das heißt ohne zuerst noch Ver-
bart haben. Fehlt es an einer ver- kabelungsarbeiten von dem An- Schließlich ist es auch unerheb-
traglichen Vereinbarung, wird der schluss in der Wohnung bis zu ei- lich, dass sich die defekte Leitung
zum vertragsgemäßen Gebrauch nem gegebenenfalls – wie hier – im außerhalb der vermieteten Räum-
geeignete Zustand im Sinne des Keller des Mehrfamilienhauses lie- lichkeiten befindet. Denn die In-
§ 535 Abs. 1 BGB nach den ge- genden Hausanschlusspunkt (APL) standhaltungspflicht des Vermie-
samten Umständen des Mietver- vornehmen zu müssen. ters beschränkt sich nicht nur auf
hältnisses und den daraus in Aus- das eigentliche Mietobjekt, son-
legung abzuleitenden Standards, Im Übrigen würde es auch dem In- dern erstreckt sich auch auf die
insbesondere nach der Mietsache teresse des Vermieters selbst wi- nicht ausdrücklich mitvermieteten
und deren beabsichtigter Nutzung dersprechen, die Gebrauchser- Hausteile, die, wenn auch nur mit-
sowie der Verkehrsanschauung haltungspflicht für das Verbin- telbar, dem Mietgebrauch.
unter Beachtung des in § 242 BGB dungskabel zwischen der in der
normierten Grundsatzes von Treu Wohnung des Mieters befindlichen
und Glauben bestimmt. Telefonanschlussdose und dem
4 mieterschutz 1 / 2019
BÜRGERSPRECHSTUNDE
Sie wollen reden?
Das Thema Stadtentwicklung liegt Ihnen am Herzen?
Sie haben Fragen und Ideen zum Thema Wohnen in Berlin?
Lesen Sie hier Auszüge aus dem In- Sie können Ihre Fragen und Anre-
ternetauftritt der Senatsverwaltung gungen persönlich mit Berlins Se-
für Stadtentwicklung und Wohnen: natorin für Stadtentwicklung und
Wohnen, Katrin Lompscher, be-
Miteinander zu sprechen, ist sprechen.
immer eine gute Sache. Die
Bürger*innensprechstunde ist ei- Bitte haben Sie Verständnis dafür,
ne Gelegenheit dazu. Was Sie tun dass nur eine begrenzte Anzahl von
müssen, um dabei zu sein, ist hier Bürgerinnen und Bürgern zum je-
beschrieben: weils 15-minütigen Gespräch ein-
geladen werden kann.
www.stadtentwicklung.berlin.de/
wir_ueber_uns/fokus/buerger- Die nächsten Termine:
sprechstunde/
01. April 2019 von 17 - 19 Uhr
Am 29. Mai 2017 fand die erste 29. April 2019 von 17 - 19 Uhr
Bürger*innensprechstunde der 27. Mai 2019 von 17 - 19 Uhr
Senatorin für Stadtentwicklung 24. Juni 2019 von 17 - 19 Uhr Was müssen Sie tun?
und Wohnen, Katrin Lompscher,
statt. Die Gespräche finden in der Bitte senden Sie uns Ihre schrift-
lichen Ideen oder Fragen per On-
Zwei Stunden waren dafür ein- Senatsverwaltung für lineformular.
geplant, die Zeit hat kaum ausge- Stadtentwicklung und Wohnen
reicht, so groß war das Interesse Raum 1411 Sie erhalten von uns dann eine
seitens der Bürger*innen, die üb- Württembergische Straße 6 Rückmeldung mit Ihrem persön
rigens aus allen Stadtteilen Ber- 10707 Berlin lichen Gesprächstermin mit der
lins kamen. Die Themen, die die Senatorin.
Bürger*innen zur Sprache brach- statt.
ten, waren vielfältig: einige leg- Sie können uns wegen einer Ter-
ten ganz private Sorgen und Nöte minvereinbarung auch anrufen:
dar, andere unterbreiteten Verbes- 030-90139-4956
serungsvorschläge, wieder an-
dere stellten Projekte und Vorha-
ben vor. Fragen zur Wohnungssu-
che, zur Anwendung des Berliner
Mietspiegels, zum Wohnberechti-
gungsschein, zu den Ausführungs-
vorschriften Wohnen für Kunden
des Jobcenters wurden ebenso
leidenschaftlich erörtert wie aktu-
elle Bauplanungen und deren Be-
gleitung durch die Nachbarschaf-
ten. Mit großem Interesse ließ
sich die Senatorin die Idee für eine
Kunstaktion auf dem Platz der Re-
publik und das Konzept für ein the-
matisches Straßenfest in der Karl-
Marx-Allee erläutern.
1 / 2019 mieterschutz 5
KOOPERATIONSVEREINBARUNG
Aufgepasst bei Mieterhöhungen!
Kooperationsvereinbarung der städtischen Wohnungs-
baugesellschaften
In der Rechtsberatung fällt immer wieder auf, dass die zwischen der Wohnberechtigte besonderer Be-
Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und den kommunalen Woh- darfsgruppen vermietet. Hierzu
nungsunternehmen abgeschlossene Kooperationsvereinbarung vie- gehören Transferleistungsbezie-
len Berliner Mietern unbekannt ist. Sind Sie Mieter bei einer der hende, genauso wie Obdachlose,
städtischen Wohnungsbaugesellschaften – degewo, GESOBAU, Ge- Geflüchtete, betreutes Wohnen,
wobag, HOWOGE, Stadt und Land oder WBM – sollten Sie Mieter- Studierende sowie vergleichbare
höhungen umfangreicher prüfen (lassen). Nicht nur, dass es zu be- Bedarfsgruppen. Die Prüfung der
urteilen gilt, ob die begehrte erhöhte Miete nicht die ortsübliche WBS-Berechtigung kann von den
Vergleichsmiete überschreitet und die Jahresfrist eingehalten ist. städtischen Wohnungsbaugesell-
Die städtischen Wohnungsbaugesellschaften haben sich vielmehr schaften außerhalb des sozialen
im Rahmen der mit der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung ab- Mietwohnungsbestandes selbst
geschlossenen Kooperationsvereinbarung „Leistbare Mieten, Woh- durchgeführt werden.
nungsneubau und soziale Wohnraumversorgung“ zu einer erheblich
strengeren Kappung und zum Verzicht auf Mieterhöhungen bei Härte- Diese Kooperationsvereinbarung
fällen verpflichtet. gilt zunächst bis zum Inkrafttreten
des novellierten Gesetzes zur so-
Zusammen mit den sechs städti- zent des Nettohaushaltseinkom- zialen Ausrichtung und Stärkung
schen Wohnungsbaugesellschaf- mens beträgt. der landeseigenen Wohnungsun-
ten ist es das erklärte Ziel der Se- ternehmen für eine langfristig ge-
natsverwaltung, die Mieten im Zudem werden 60 Prozent der sicherte Wohnraumversorgung.
Bestand bezahlbar zu halten und jährlich zur Wiedervermietung Sie begründet keine Rechtsan-
zusätzlichen Wohnraum zu schaf- kommenden Wohnungen im Be- sprüche des Mieters. Diese Ver-
fen. stand der städtischen Wohnungs- einbarung ist auf Mieterhöhungs-
baugesellschaften an WBS-be- erklärungen, die ab 01.01.2017
So gewährleisten die städtischen rechtigte Haushalte maximal zur ausgesprochen wurden und wer-
Wohnungsbaugesellschaften, dass ortsüblichen Vergleichsmiete ver- den, anzuwenden.
die Mietbelastung der einzelnen mietet. Von diesen Wohnungen
Haushalte nicht mehr als 30 Pro- werden wiederum 25 Prozent an Die Regelungen der Kooperations-
vereinbarung sind auf den gesam-
ten Mietwohnungsbestand der
städtischen Wohnungsbaugesell-
schaften anzuwenden. Werden
für den Sozialwohnungsbestand
abweichende Regelungen getrof-
fen, sind diese anzuwenden bzw.
diese Kooperationsvereinbarung
für den Sozialwohnungsbestand
anzupassen.
6 mieterschutz 1 / 2019
KOOPERATIONSVEREINBARUNG
Die für viele Mieter b) die Nettokaltmiete wird auf ei- präventiv Sorge für hilfebedürfti-
nen Betrag begrenzt, der die orts- ge Mieter mit dem Ziel tragen, Räu-
entscheidenden übliche Vergleichsmiete, um nicht mungen und Wohnungsverlust zu
mehr als 10 Prozent übersteigt, vermeiden.
Regelungen
c) darüber hinaus greift die Härte-
im Einzelnen fallregelung. 5.
Die Werte sind für alle Moderni- Um die bedarfsgerechte Wohnraum-
sierungsankündigungen einzuhal- versorgung zu verbessern und die
1. ten, die ab dem 01.11.2016 ausge- Wohnungsbelegung zu optimieren,
sprochen wurden. werden für den Wohnungstausch in-
In Summe darf die Miete bei einem nerhalb der und zwischen den städ-
Bestandsmietvertrag um nicht mehr tischen Wohnungsbaugesellschaften
als 2 Prozent jährlich ansteigen. 3. die erforderlichen Rahmenbedingun-
gen geschaffen. Dabei soll die Wohn-
Einmalige Mietanhebungen um 8 Pro Eine Absenkung der Miete ist mög- raumversorgung Berlin – Anstalt öf-
zent innerhalb von vier Jahren sollen lich! Ergänzend zu Artikel 2 §§ 2, 3 fentlichen Rechts unterstützend tätig
nicht erfolgen. Einmalige Mietanhe- WoVG Bln (Härtefallregelung) kön- werden. Ziel ist es, insbesondere für
bungen bis zu 4 Prozent innerhalb nen Mieter bei den städtischen den Umzug kleiner Haushalte aus gro-
von 2 Jahren sind möglich. Wohnungsbaugesellschaften bean- ßen Wohnungen Anreize zu schaffen.
tragen, dass ihre Nettokaltmiete auf
In den Fällen, in denen die Woh- 30 Prozent des Haushaltseinkom- Am 10.09.2018 startete die Senatsver-
nungsmiete unterhalb von 75 Pro mens abgesenkt wird. Es gelten die waltung für Stadtentwicklung die ent-
zent der Durchschnittsmiete der Berliner Einkommensgrenzen für den sprechende Wohnungstausch-Platt-
jeweiligen Gesellschaft liegt, Bezug eines Wohnberechtigungs- form im Internet. Das Tausch-Portal
kann von den Regelungen abge- scheins sowie die zugrundeliegen- startete unter www.inberlinwohnen.
wichen werden. Dabei wird al- den Wohnflächengrenzen. Bei Über- de mit mehr als 300.000 Wohnungen
lerdings gewährleistet, dass die schreitungen erfolgt die Absenkung aus dem Bestand der städtischen
Mietbelastung des jeweiligen anteilig. Wohngeld und ähnliche Wohnungsbaugesellschaften.
Haushalts nicht mehr als 30 Pro- Leistungen werden berücksichtigt.
zent des Nettohaushaltseinkom- Für die Mieter der sechs städtischen
mens beträgt. Wohnungsbaugesellschaften besteht
4. damit die Möglichkeit, gesellschafts-
übergreifend Wohnungen zu tau-
2. Um den Mieterschutz vor außer- schen. Die früheren Umzugsprämi-
ordentlichen fristlosen Kündigun- en, die bei Vorliegen sozialer Kriteri-
Eine Begrenzung gibt es auch bei der gen aufgrund von Mietrückständen en gewährt wurden, sind abgeschafft
Umlage von Modernisierungskosten: zu verbessern, werden die städti- worden. Dafür sichern die Woh-
schen Wohnungsbaugesellschaf- nungsbaugesellschaften zu, dass die
a) die Nettokaltmiete darf höchs- ten mit eigenen qualifizierten Mitar- Nettomiete unverändert bleibt. Die
tens um 6 Prozent der aufgewen- beitern sowie durch Kooperationen Tauschpartner treten jeweils gegen-
deten Modernisierungskosten er- mit freien Trägern der Wohlfahrts- seitig in den alten Mietvertrag des
höht werden, pflege sowie den Bezirksämtern anderen ein.
1 / 2019 mieterschutz 7
AKTUELLES AUS BERLIN
Aktuelles aus Berlin
Mietenkonzept 2019 beschlossen – Steuerungsausschuss
Wohnungsbau – Rekommunalisierung im Kosmosviertel –
Jahresbericht zur Umwandlungsverordnung
Mietenkonzept 2019 dass Baumfällgenehmigungen be- wie Bezirksbürgermeister Micha-
reits vor der Erteilung der Bauge- el Grunst wurde der erste Spaten-
beschlossen nehmigung beantragt und geneh- stich für das Quartier „Wohnen am
migt werden können. Angesichts Rathauspark“ gesetzt. Die landes-
Der Hauptausschuss des Abge- der am 28. Februar 2019 endenden eigene Wohnungsbaugesellschaft
ordnetenhauses hat in seiner Sit- Baumfällperiode bestand für die HOWOGE errichtet auf dem über
zung am 13.02.2019 die Haus- Klärung eine hohe Dringlichkeit. ein Hektar großen Areal an der
haltsmittel für das Mietenkonzept Frankfurter Allee 251 Mietwoh-
2019 freigegeben. Mit dem von nungen sowie 15.400 Quadratme-
der Senatsverwaltung für Stadt- Rekommunalisierung ter Büro- und Gewerbefläche. Die
entwicklung und Wohnen vor- Fertigstellung des Gesamtprojek-
bereiteten Beschluss zum Mie- im Kosmosviertel tes wird nach jetzigem Planungs-
tenkonzept 2019 werden für die stand im Jahr 2021 erfolgen.
Mieterinnen und Mieter die plan- Nach langwierigen Verhandlungen
mäßigen Mieterhöhungen im Sozi- hat die STADT UND LAND Wohn- Das Wohn- und Büroquartier be-
alen Wohnungsbau um 0,13 Euro/ bauten-Gesellschaft mbH in Alt- steht aus insgesamt sechs Gebäu-
m² monatlich, die zum 1. April 2019 glienicke ein Portfolio von 1.821 den und liegt direkt an der Kreuzung
anstehen, ausgesetzt. Die Senats- Wohnungen und 22 Gewerbeein- Frankfurter Allee/Möllendorffstra-
verwaltung für Stadtentwicklung heiten von der Schönefeld Woh- ße, am Stefan-Heym-Platz gegen-
und Wohnen hat die Investitions- nen GmbH & Co. KG erworben. Bei über dem Ring-Center. Von den 251
bank Berlin mit der Durchführung den angekauften Wohnungen im Wohnungen werden 126 Einheiten
des Mietenkonzeptes beauftragt. Kosmosviertel handelt es sich um als geförderter Wohnraum zu Ein-
Diese Maßnahme gilt für insge- 17 Gebäude, mit einer Höhe zwi- stiegsmieten ab 6,50 Euro pro Qua-
samt rd. 46.200 Wohnungen. schen sechs und elf Geschossen. dratmeter vermietet. Der Woh-
Der Bau der Wohnungen, überwie- nungsmix umfasst Ein- bis Fünf-
gend 2- und 3-Zimmer-Wohnun- Zimmerwohnungen zwischen 29
Steuerungsausschuss gen, wurde in den Jahren 1991 und und 95 Quadratmetern, wobei das
1992 abgeschlossen. Die Über- Hauptaugenmerk auf kleinen Woh-
Wohnungsbau tragung der Wohnungen an die nungen mit bis zu drei Zimmern
STADT UND LAND soll im April liegt. Der steigenden Nachfrage
Mit dem Senatsbeschluss „Woh- 2019 erfolgen. nach großen Familienwohnungen
nungsbaukoordinierung Berlin“ wird mit dem Bau von mehr als 50
vom 13.02.2018 wurden vor einem Vier- bis Fünf-Zimmer-Wohnungen
Jahr die Voraussetzungen für die Spatenstich für Rechnung getragen. Alle Wohnun-
Beschleunigung und ressortüber- gen sind mit einem Balkon oder ei-
greifende Steuerung des Woh- 251 Wohnungen ner Terrasse ausgestattet und bar-
nungsneubaus in Berlin verbes- rierefrei erreichbar. Zu den Erdge-
sert. Der Steuerungsausschuss sowie Bürohochhaus schosswohnungen gehören zudem
Wohnungsbau konstituierte sich private Mietergärten. Für 116 Woh-
im April 2018 und tagt in der Re- Gemeinsam mit dem Regierenden nungen im nordöstlichen Bauab-
gel monatlich. In den bisheri- Bürgermeister von Berlin, Micha- schnitt an der Rathausstraße, ha-
gen Sitzungen wurden 19 Projek- el Müller, der Senatorin für Stadt- ben die Bauarbeiten bereits im Mai
te behandelt. In der letzten Sit- entwicklung und Wohnen, Katrin 2018 begonnen. Die Fertigstellung
zung am 11.02.2019 wurde neben Lompscher, dem Senator für Inne- dieser Wohnungen erfolgt voraus-
einer Projektvorschau vereinbart, res und Sport, Andreas Geisel so- sichtlich im Frühjahr 2020.
8 mieterschutz 1 / 2019
AKTUELLES AUS BERLIN
Für den Sockelbereich des 64 Me- Jahresbericht Gegenüber dem Vorjahr hat sich
ter hohen Turms sind Gastrono- im Jahr 2017 das Umwandlungs-
mie und Einzelhandel vorgesehen. zur Umwandlungs- geschehen in Berlin deutlich er-
Auch die HOWOGE wird als gro- verordnung höht. Die Anzahl der umgewandel-
ßer Lichtenberger Arbeitgeber ih- ten Wohnungen nahm insgesamt
re Zentrale in die Frankfurter Al- um 25 Prozent zu. In den sozialen
lee 135 verlegen. Die Räumlichkei- Seit März 2015 ist in Berlin die Um- Erhaltungsgebieten verringerte
ten werden sich im Sockelbereich wandlung von Miet- in Eigentums- sich die Anzahl der umgewandel-
des Hochhauses sowie im Riegel- wohnungen in sozialen Erhaltungs- ten Wohnungen um 3 Prozent, im
bau zur Frankfurter Allee befinden. gebieten (sog. Milieuschutzge- verbleibenden Stadtgebiet erhöh-
Die neue Adresse der HOWOGE- biete) genehmigungspflichtig. Die te sie sich dagegen um 48 Prozent.
Zentrale wird Stefan-Heym-Platz 1 Bezirke setzen die Umwandlungs- Dies zeigt, dass die Umwandlungs-
lauten. Der Innenbereich des Quar- verordnung um, die Senatsver- verordnung in den sozialen Erhal-
tiers ist autofrei angelegt und glie- waltung für Stadtentwicklung und tungsgebieten zu einer insgesamt
dert sich in unterschiedliche Hö- Wohnen begleitet dies durch ein deutlich gemäßigteren Entwick-
fe, Vorgärten, Spiel- und Grünflä- Monitoring. Zum 08.01.2019 wurde lung in der gesamten Stadt bei-
chen. Die zwei Tiefgaragen mit nun der Bericht für das Jahr 2017 getragen hat. Aufgrund bundes-
insgesamt rund 150 Plätzen wer- vorgelegt. gesetzlicher Vorgaben im Bauge-
den über Zufahrten in der Frankfur- setzbuch müssen die Bezirke dabei
ter Allee sowie der Rathausstraße Danach zeigt die Genehmigungs- bestimmte Umwandlungsfälle wei-
erschlossen. pflicht durchaus dämpfende Wir- terhin genehmigen. Im Jahr 2017
kung auf das Umwandlungs- betraf das rund 3.600 Wohnungen
Mit der Frankfurter Allee 135 setzt geschehen. So sind die Um- in den sozialen Erhaltungsgebie-
die HOWOGE das nunmehr zwei- wandlungen in den 21 sozialen ten.
te Neubauprojekt im Rathaus-Kiez Erhaltungsgebieten des Jahres
um. Bereits im vergangen Jahr 2015 auch im Jahr 2017 rückläu- Das gesamte Monitoring 2017 und
wurden 124 Wohnungen in der fig: von rund 5.000 Wohnungen eine Kurzfassung finden Sie als
Rathausstraße fertiggestellt und im Jahr 2015 auf rund 2.600 Woh- Download auf der Internetseite
voll vermietet. Nur wenige Häu- nungen im Jahr 2017. In den wei- der Senatsverwaltung für Stadt-
serblocks weiter östlich ist der teren 21 sozialen Erhaltungsge- entwicklung und Wohnen: https://
Baustart für ein weiteres Groß- bieten, die in den Jahren 2016 und www.stadtentwicklung.berlin.de/
projekt geplant: Das „Q218“ in der 2017 festgelegt wurden, sind die wohnen/wohnraum/soziale_erhal-
Frankfurter Allee 216/218. Hier Entwicklungen differenzierter zu tungsgebiete/
sollen in einem 22-geschossigen betrachten, wobei sich mit länge-
Hochhaus mindestens 394 Miet- rem Bestand auch hier eine dämp-
wohnungen entstehen – die Hälf- fende Wirkung auf das Umwand-
te davon gefördert. lungsgeschehen abzeichnet.
1 / 2019 mieterschutz 9STREIT UNTER NACHBARN
Streit mit dem Nachbarn –
Was können Sie tun? von Rechtsanwältin Kati Selle
Ob nun Mieter in einem Mehrfamilienhaus oder Mieter eines Häuschens… Sie sind darauf ange-
wiesen, dass auch Ihre Nachbarn sich in dem gebotenen Rahmen des sozialadäquaten Verhaltens
bewegen. Je enger man miteinander wohnt, desto mehr Rücksichtnahme sollte man walten las-
sen. Das gilt vor allem in Mehrfamilienhäusern. Unterschiedliche persönliche Meinungen, rück-
sichtsloses Verhalten gar ausgiebiger Streit kommen immer wieder vor.
Rauchen, Kinderlärm und das Be- Behandeln Sie Ihren Nachbarn so
obachten der Nachbarn ein. wie Sie auch behandelt werden
wollten – „leben und leben las-
In seinen eigenen vier Wänden sen“! Gestatten Sie ihm auch, sich
möchte man ungestört sein und im Rahmen des Zumutbaren aus-
seine Ruhe haben. Immer häufiger leben zu dürfen! Reflektieren Sie
bleibt die gerade in Mehrfamilien- vor einem möglichen Gespräch für
häusern bedauerlicherweise ein sich, ob Sie bezüglich dieses Ver-
frommer Wunsch. haltens vielleicht weniger großzü-
gig sind, als andere!
Nach statistischen Angaben ist
nahezu die Hälfte der Deutschen Sind Sie selbst auf etwaige Stö-
– zumindest hin und wieder – rungen angesprochen worden, ver-
Die Situationen, in denen Nach- von Ihren Nachbarn genervt. In schließen Sie sich dem Anliegen Ih-
barn aneinandergeraten können, Deutschland werden nicht zuletzt res Nachbarn nicht! Eine ernst ge-
sind so vielfältig wie die Charak- deshalb ca. 300.000 Nachbar- meinte, freundliche Entschuldigung
tere der einzelnen Menschen. Da- schaftsstreitigkeiten jährlich kla- kann Wunder wirken!
bei geht es nicht immer um die geweise behandelt.
klassischen Auseinandersetzun-
gen über überbaute Grundstücke, Anzeige gegenüber
nicht eingehaltene Grenzabstän- Beginn einer
de, überhängende Sträucher und dem Vermieter
Bäume oder zu häufiges Grillen. Konfliktbewältigung
Können Sie keine vernünftige Lö-
In einem Mehrfamilienhaus sind Basis einer Konfliktlösung ist im- sung mit dem Nachbarn herbei-
es auch Behinderungen auf den mer zunächst das direkte Ge- führen, bleibt Ihnen die Möglich-
Parkflächen, das Blockieren von spräch. Sprechen Sie den Nach- keit, an den Vermieter heranzu-
Parkbuchten, die unterlasse- barn persönlich an! Vielleicht ist treten. Setzen Sie den Vermieter
ne Schneeberäumung, die Ver- ihm nicht bewusst, dass er Sie – möglichst schriftlich – von dem
schmutzung des Treppenhau- durch sein Verhalten stört! Blei- Problem in Kenntnis. Schildern Sie
ses, Hundegebell, Gegenstände ben Sie ruhig und sachlich! Erläu- die Situation möglichst genau und
im Hausflur, das Gießen von Bal- tern Sie ihm freundlich Ihr Prob- fordern Sie den Vermieter auf, et-
konkästen, das Ausschütteln von lem! Versuchen Sie dabei, eine was dagegen zu unternehmen. Im
Staubtüchern oder gar Teppichen konstruktive Lösung zu finden! Übrigen können nachbarschaftli-
aus dem Fenster bis hin zu stö- Ein schimpfender und besserwis- che Störungen auch zur Geltend-
render Dekoration und schlichter serischer Nachbar wird bei ande- machung einer Mietminderung be-
Unfreundlichkeit des Nachbarn. ren mit seinem Anliegen kaum Ge- rechtigen. Auch das sollten Sie
Einen besonderen Platz nehmen hör finden! dem Vermieter avisieren!
10 mieterschutz 1 / 2019STREIT UNTER NACHBARN
Sie sich sodann nicht von dem An- Sie können sich auch an den Bund
liegen des Ordnungsamtes „ein- Deutscher Schiedsmänner und
schüchtern“, sie sollten drei Zeu- Schiedsfrauen e.V. – BDS –, spezi-
gen bringen! Das kann gerade bei ell an die Landesvereinigung Ber-
Lärmstörungen manchmal schwie- lin wenden. Dort werden straf- und
rig sein und ist grundsätzlich kein zivilrechtliche Auseinandersetzun-
Kriterium den Sachverhalt nieder- gen geschlichtet. Es gibt in jedem
zuschlagen. Berliner Bezirk Schiedspersonen,
die schnell, unabhängig von vorge-
Bei nächtlichem Lärm kann die Po- gebenen Zeiten und kostengüns-
lizei zur akuten Unterbindung zur tig mit dem Versuch der Streitbei-
Hilfe geholt werden. Die Polizeibe- legung beauftragt werden können.
amten nehmen häufig keine Anzei-
Der Vermieter seinerseits muss ge auf und verweisen auf das Ord- Der Vorsitzende der Landesverei-
die ihm tatsächlich und rechtlich nungsamt. In solchen Fällen lassen nigung Berlin, Herr Henning Zim-
möglichen Maßnahmen ergreifen, Sie sich von den Beamten zumin- mermann, ist unter der Rufnummer
um die Störung der anderen Mie- dest ein Aktenzeichen oder eine Ta- 247 24 534 oder unter info@zim-
ter abzustellen. Im Regelfall ist der gebuchnummer des Einsatzes ge- kom.de zu erreichen. Nutzen Sie
erste Schritt, den störenden Nach- ben. Die Beamten stehen dann als auch gern das Kontaktformular un-
barn abzumahnen. In letzter Kon- Zeugen zur Verfügung. ter www.bds-berlin.com. Die Ad-
sequenz kann im Wiederholungs- resse und Telefonnummer der zu-
fall eine fristlose Kündigung aus- ständigen Schiedsperson können
gesprochen werden. Als gestörter Mediation Sie auch beim Bezirksamt, der Po-
Mieter haben Sie einen rechtlich lizeidirektion in Ihrem Bezirk, dem
durchsetzbaren Anspruch darauf, In einigen Fällen bietet sich es an, Amtsgericht Tiergarten oder auf
dass der Vermieter das ihm mögli- auch einmal an eine Mediation zu der Homepage Ihres Bezirksamtes
che unternimmt. denken. Mediation bedeutet im erfragen.
Wortsinn „Vermittlung“. Bei dem
Sinnvoll ist es dann immer ein ent- Mediationsverfahren handelt es sich
sprechendes Störer-Protokoll zu Klage
führen. Auch wenn die Rechtspre-
chung die Vorlage eines detaillier- Wenn sich überhaupt keine ein-
ten Protokolls nicht mehr in dem vernehmliche Lösung abzeichnet,
Umfang wie noch vor Jahren for- bleibt sodann für die Durchsetzung
dert. Sie müssen – spätestens dem der Rechte nur eine Möglichkeit –
Amtsrichter – zumindest substan- die gerichtliche Klärung. Denkbar
tiiert vortragen können, durch wel- ist eine zivilrechtliche Klage gegen
che Störungen sie in welchem Um- den Störer, deren Antrag auf Un-
fang beeinträchtigt sind. Da kann terlassung des störenden Verhal-
ein etwas ausführlicheres Proto- tens gerichtet ist. Möglich ist aber
koll als Gedankenstütze sehr hilf- auch eine gerichtliche Durchset-
reich sein. zung der mietrechtlichen Ansprü-
che gegenüber dem Vermieter. In
um ein außergerichtliches Streitbei- jedem Fall sollten vor Einschaltung
Ordnungsamt legungsverfahren. Im Rahmen eines der Gerichte alle übrigen Mög-
Gespräches zwischen Ihrem Nach- lichkeiten ausgeschöpft werden.
und Polizei barn und Ihnen versucht der unab- Denn ein Gerichtsverfahren ist im-
hängige geschulte Mediator eine Lö- mer mit einem Kostenrisiko für al-
Bei Lärmstörungen, die die häu- sung des Konfliktes zu vermitteln. Er le Beteiligten verbunden und führt
figste Ursache nachbarschaftli- kann keine Entscheidung über die im seltensten Fall in der Praxis zur
cher Auseinandersetzungen sein streitenden Parteien hinweg fällen. Befriedung der Situation.
dürften, ist im Falle (länger) an- Er schaltet sich lösungsorientiert
dauernder Beeinträchtigungen an ein. Sind Sie rechtschutzversichert,
die Einschaltung von Ordnungsamt fragen Sie Ihren Versicherer, ob die-
und Polizei zu denken. Ruhestörun- ser ein Mediationsangebot unter-
gen können beim Ordnungsamt zur breiten kann oder gegebenenfalls
Anzeige gebracht werden. Lassen die Kosten dafür übernimmt.
1 / 2019 mieterschutz 11DIE ROTEN ROBEN
Neues von den Roten Roben
In dieser Rubrik
berichten wir
über aktuelle
Urteile des
± auf beschränkt, stattdessen von
dem Kürzungsrecht des § 12 Abs. 1
Satz 1 HeizkostenV Gebrauch zu
wirksame Vereinbarung dar, so-
fern aus dem Mietvertrag nicht
eindeutig hervorgeht, dass es sich
machen. bei dieser Pauschale um einen Teil
Bundes- Wohnfläche, der Grundmiete (Nettomiete) han-
BGH, Urteil vom 16.01.2019 – delt.
gerichtshofs Betriebskosten VIII ZR 113/17
BGH, Urteil vom 19.12.2018 –
in Karlsruhe. Leitsätze: VIII ZR 254/17
Die Symbole
Für die Umlage der Betriebskosten
einer preisgebundenen Wohnung +
zeigen an,
nach der Wohnfläche nach Maßga-
be von § 20 Abs. 2 Satz 1 NMV 1970
ist – ebenso wie im Geltungsbereich Miteigentümer,
–
ob sie sich des § 556a Abs. 1 Satz 1 BGB – auf
die tatsächlichen Flächenverhält- Eigentumserwerb Räumung,
positiv oder nisse abzustellen.
Leitsatz: Vollstreckungsschutz
negativ auf die Bei der Ermittlung der Wohnflä- Bei Vermietung einer Wohnung
che sind öffentlich-rechtliche Nut- durch zwei Miteigentümer bleiben Leitsätze:
Mieterinteres- zungsbeschränkungen vermiete- beide auch dann Vermieter – und a) Hat der zur Räumung einer
ter Wohnräume weder im Rahmen ist eine Kündigung gegenüber dem Mietwohnung verurteilte Schuld-
sen auswirken. einer Mietminderung noch bei der Mieter demgemäß von beiden Ver- ner in der Berufungsinstanz einen
Abrechnung der Betriebskosten zu mietern auszusprechen –, wenn Vollstreckungsschutzantrag nach
berücksichtigen, sofern die Nutz- der eine seinen Miteigentumsan- § 712 Abs. 1 ZPO nicht gestellt, ist
barkeit der Räume mangels Ein- teil später an den anderen veräu- eine einstweilige Einstellung der
schreitens der zuständigen Behör- ßert. Auf einen solchen Eigentum- Zwangsvollstreckung nach § 719
den nicht eingeschränkt ist. serwerb findet § 566 Abs. 1 BGB Abs. 2 ZPO durch das Revisions-
weder direkte noch analoge An- gericht in der Regel ausgeschlos-
BGH, Urteil vom 16.01.2019 – wendung. sen.
VIII ZR 173/17
BGH, Beschluss vom 09.01.2019 – b) Dies gilt auch dann, wenn das
VIII ZB 26/17 Berufungsgericht im Rahmen sei-
+ nes Ausspruchs zur vorläufigen
Vollstreckbarkeit rechtsfehlerhaft
Heizkosten,
+ § 713 ZPO angewandt und eine
Abwendungsbefugnis nach § 711
ZPO nicht ausgesprochen hat.
Denn diese entfällt – anders als im
Verbrauchsabrechnung Betriebskosten, Verwal- Fall des § 712 Abs. 1 ZPO –, wenn
der Gläubiger seinerseits vor der
Leitsatz: tungskostenpauschale Vollstreckung Sicherheit leistet,
Unter den Voraussetzungen des § 7 und schützt damit den Wohnraum-
Abs. 1 Satz 2 HeizkostenV kann der Leitsatz: mieter nicht vor dem (endgültigen)
Mieter einer Wohnung verlangen, Eine in einem formularmäßi- Verlust der Wohnung.
dass die anteilig auf ihn entfallen- gen Wohnraummietvertrag geson-
den Kosten des Betriebs der zen- dert ausgewiesene Verwaltungs- BGH, Beschluss vom 07.12.2018 –
tralen Heizungsanlage zu 70 vom kostenpauschale stellt eine zum VIII ZR 146/18
Hundert nach dem erfassten Wär- Nachteil des Mieters von § 556
meverbrauch der Nutzer verteilt Abs. 1 BGB abweichende und da-
werden. Der Mieter ist nicht dar- mit gemäß § 556 Abs. 4 BGB un-
12 mieterschutz 1 / 2019±
Mietrückstand,
Saldoklage
Leitsatz d. Red.:
Ein Klageantrag ist grundsätzlich Klage ist es somit ohne
hinreichend bestimmt im Sinne des Bedeutung, ob die Ab-
§ 253 Abs. 2 Nr. 2 ZPO, wenn er den rechnungsfrist für die aus
erhobenen Anspruch konkret be- dem Mietkonto ersichtlichen
zeichnet, dadurch den Rahmen der Nebenkostenvorauszahlungen
gerichtlichen Entscheidungsbefug- bereits abgelaufen ist. Dies ist viel-
nis (§ 308 ZPO) absteckt, Inhalt und mehr ein Gesichtspunkt, der erst auf
Umfang der materiellen Rechts- der Ebene der Begründetheit von
kraft der begehrten Entscheidung Bedeutung sein kann, wenn die ge-
(§ 322 ZPO) erkennen lässt, das Ri- botene Auslegung des Klageantrags b) Welche Beheizung und Lüftung
siko eines Unterliegens des Klägers ergeben würde, dass Nebenkosten- einer Wohnung dem Mieter zumut-
nicht durch vermeidbare Ungenau- vorauszahlungen für bereits abge- bar ist, kann nicht abstrakt-generell
igkeiten auf den Beklagten abwälzt laufene Abrechnungsperioden noch und unabhängig insbesondere von
und schließlich eine Zwangsvoll- Gegenstand der Klage sind. dem Alter und der Ausstattung des
streckung aus dem Urteil ohne eine Gebäudes sowie dem Nutzungsver-
Fortsetzung des Streits im Vollstre- BGH, Urteil vom 05.12.2018 – halten des Mieters, sondern nur un-
ckungsverfahren erwarten lässt. VIII ZR 194/17 ter Berücksichtigung der Umstände
des Einzelfalls bestimmt werden.
Anm. d.Red.:
Diesen Anforderungen wird der
Vortrag der anspruchsberechtigten
Partei gerecht, wenn sich aus einer
± BGH, Urteil vom 05.12.2018 –
VIII ZR 271/17 und VIII ZR 67/18
Mietkontoaufstellung unter Heran-
ziehung ergänzender Angaben zur
Höhe der Nettomiete und der Be-
triebskostenvorauszahlung sowie
Wärmebrücken,
Beheizung und Lüftung
+
Heranziehung der Verrechnungs-
grundsätze des § 366 Abs. 2 BGB Leitsätze: Gebrauchsgewährung,
eine Zuordnung von Gutschriften a) Wärmebrücken in den Außen-
und Zahlungen auf die im Mietkonto wänden einer Mietwohnung und Telefonanschluss
aufgeführten Forderungen vorneh- eine deshalb – bei unzureichender
men lässt. Lüftung und Heizung – bestehende Leitsatz:
Gefahr einer Schimmelpilzbildung Zur Gebrauchsgewährungs- und
Werden in einem Mietkonto neben sind, sofern die Vertragsparteien -erhaltungspflicht des Vermieters
der Grundmiete auch Nebenkos- Vereinbarungen zur Beschaffenheit bezüglich eines in der Mietwohnung
tenvorauszahlungen eingestellt, so der Mietsache nicht getroffen ha- vorhandenen Telefonanschlusses.
bringt der Vermieter damit bei Feh- ben, nicht als Sachmangel der Woh-
len weiterer Erklärungen zum Aus- nung anzusehen, wenn dieser Zu- BGH, Urteil vom 05.12.2018 –
druck, dass er diese Ansprüche (und stand mit den zum Zeitpunkt der Er- VIII ZR 17/18
nicht Nachforderungen aus Abrech- richtung des Gebäudes geltenden
nungen) zum Gegenstand seiner Kla- Bauvorschriften und technischen siehe hierzu unseren ausführlichen
ge macht. Für die Zulässigkeit der Normen in Einklang steht. Hinweis auf Seite 4 dieser Ausgabe
1 / 2019 mieterschutz 13FRAGEN UND ANTWORTEN
Sie fragen, wir antworten ...
In dieser Rubrik beantworten wir kurz Ich habe mit meinem da-
allgemeine Fragen, die Sie an uns ge- maligen Mann im September
richtet haben. Selbstverständlich kann 2011 eine Mietwohnung bezo-
dies keine Rechtsberatung ersetzen. Je- gen. Wir sind beide Hauptmieter.
doch kann die Beantwortung der Fra- Die Ehe wurde 2013 geschieden.
gen Anlass bieten, die Angelegenheit Mein Ex-Mann ist ausgezogen,
rechtlich tiefgreifender zu betrachten. ich bin in der Wohnung geblieben.
Manchmal ist sie auch Indiz dafür, dass Seit 2016 bin ich wieder verheira-
ein weiteres Vorgehen nicht geboten er- tet. Mein Mann ist zu mir in die
scheint. Wohnung gezogen. Die Hausver-
waltung hatte ich seinerzeit dar-
über informiert. Sie hat nicht re-
agiert. Ich möchte nun aber klare
Verhältnisse. Muss mein Ex-Mann
kündigen? Kann alles so bleiben,
wie bisher? Müsste mein derzeiti-
ger Mann aus der Wohnung aus-
Ich habe aus der letzten ziehen, wenn mir etwas passieren
Betriebskostenabrechnung ein Der Vermieter hat eine sollte?
Guthaben erhalten. Jetzt soll ich Mieterhöhung geltend gemacht,
dennoch seit dem 1.1.2019 erhöhte die er mit dem Berliner Mietspie- Susanne W., Berlin
Vorauszahlungen auf die Betriebs- gel begründet hat. Nach entspre-
kosten leisten. Muss ich mich dem chender Prüfung habe ich sodann Wurde eine Zuordnung der vorma-
fügen? dieser Erhöhungen nur zu einem ligen Ehewohnung im Scheidungs-
Teil zugestimmt. Auf mein dies- verfahren versäumt, besteht das
Marlis F.-H., Berlin bezügliches Schreiben hat sich der Mietverhältnis wie bisher fort. Der
Vermieter nun nicht mehr gemel- Umstand, dass gemeinschaftlich
Das lässt sich so pauschal nicht be- det. Ist sein Schweigen dahinge- mietende Ehepartner geschieden
antworten. Grundsätzlich kann jede hend zu verstehen, dass er die Teil- werden, ändert nichts an den miet-
Mietvertragspartei nach einer Ab- zustimmung akzeptiert hat? rechtlichen Gegebenheiten. Ihr Ex-
rechnung die Vorauszahlungen für Mann kann keine alleinige Kündi-
Betriebs- und Heizkosten auf ange- Robert Sch., Berlin gung aussprechen. Sie sollten – so-
messene Höhe anpassen (§ 560 Abs. fern dies in ihrem Interesse liegt
4 BGB). Die Frage, ob die Anpassung Leider nicht. Von wenigen Ausnah- – die Hausverwaltung ansprechen
tatsächlich auch angemessen ist, mefällen abgesehen, kommt dem und um Änderung des Mietvertra-
wird dabei unter Berücksichtigung Schweigen keine inhaltliche Erklä- ges bitten. Einvernehmlich könn-
des Abrechnungsergebnisses beur- rung zu. Der Vermieter muss hier te dann zwischen Ihnen, ihrem Ex-
teilt. Dabei ist nicht allein entschei- nicht reagieren – weder ausdrück- Mann, ihrem derzeitigen Mann und
dend, ob Guthaben oder Nachzah- lich akzeptieren noch widerspre- dem Vermieter der Austausch ei-
lungen ermittelt wurden. Vielmehr chen. Sie müssen bedauerlicher- nes Hauptmieters vereinbart wer-
sind die entsprechenden Gesamt- weise zunächst mit einer rechtlichen den. Es kann aber auch alles so blei-
kosten heranzuziehen. Verteilt man Unsicherheit leben. Der Vermieter ben, wie es ist. Allerdings bedeutete
die Gesamtkosten auf zwölf Mona- seinerseits muss jetzt prüfen, ob er dies, dass Sie fortwährend mit ih-
te ergibt sich der aktuell erforderli- eine über ihre bisherige Erklärung rem Ex-Mann zusammen erforderli-
che monatliche Vorauszahlungsbe- hinausgehende Zustimmung geltend che Erklärungen, z.B. bei einer Miet-
trag. Der Vermieter muss sich dabei machen möchte. Er müsste sodann erhöhung, abgeben müssten. Im Fal-
nicht auf den Cent festlegen. Kleine- spätestens zum Ablauf von drei Mo- le ihres Ablebens würde dann das
re Zu- oder Abschläge sind möglich. naten ab Ende der Zustimmungsfrist Mietverhältnis mit dem überleben-
Im Ergebnis kann es deshalb tat- beim zuständigen Amtsgericht Zu- den Mieter fortgesetzt, d. h. dann
sächlich sein, dass die Abrechnung stimmungsklage erheben. Es kann würde ihr Ex-Mann alleiniger Haupt-
ein Guthaben ausweist und dennoch sein, dass Sie in dieser Sache erst mieter der Wohnung werden. Klare
eine Erhöhung der Vorauszahlungen dann wieder etwas von ihrem Ver- Verhältnisse zu schaffen, ist sicher-
möglich ist. mieter hören. lich keine schlechte Option.
14 mieterschutz 1 / 2019RATGEBER/IMPRESSUM
Ratgeber der Verbraucherzentrale:
Meine Rechte als Nachbar, 2. Auflage 2018 IMPRESSUM
Buch: 14,90 Euro, MIETERSCHUTZ
Organ des Mieterschutzbundes Berlin e.V.
zzgl. Versand-kosten
Herausgeber:
E-Book: 11,99 Euro (PDF, 1.27 MB) Mieterschutzbund Berlin e.V.
Konstanzer Straße 61, 10707 Berlin
Tel.: (030) 921 02 30 -10
Was das bürgerlich-rechtliche zentrale@mieterschutzbund.berlin
www.mieterschutzbund.berlin
Nachbarrecht regelt
Die Zeitschrift Mieterschutz erscheint
Welche Regelungen das Nach- zweimonatlich.
barrecht der Bundesländer vor-
sieht V.i.S.d.P.:
Aktuelle Rechtslage zur gesetz- Rechtsanwalt und Notar a.D.
lichen Privilegierung von Kin- Michael Müller-Degenhardt
derlärm Redaktionsleitung:
Rechtsanwältin Kati Selle
Zulässigkeit der Tierhaltung in k.selle@mieterschutzbund.berlin
Wohngebieten Redaktionelle Mitarbeit:
Susanne Böttcher
Haben Sie sich auch schon einmal Rechtsanwältin und Notarin
über die Bäume des Nachbarn geär- Gisela Rönnbeck
gert? Oder über häufiges Grillen im Rechtsanwalt Jürgen Schirmacher
Garten nebenan? Streitigkeiten mit Titelgestaltung, Satz und Layout:
Nachbarn kosten Nerven, Zeit und Mieterschutzbund
Geld. Der Ratgeber zeigt, welche Beeinträchtigungen Sie hinnehmen müssen, wo-
gegen Sie sich wehren können und wie Sie dabei vorgehen sollten. Mit zahlreichen Bildnachweis:
Beispielen aus der Praxis wird erläutert, wie sich Konflikte beilegen lassen. © Karikaturen:
S. 16, 17: Tomicek/LBS, S. 21: Dieko
(Rechtsanwalt Müller)
© Grafiken:
S. 15: Verbraucherzentrale
Mitglieder werben Mitglieder (www.verbraucherzentrale.de)
© Fotos:
Auch für das vergangene Jahr 2018 haben wir die Gewinner unserer alljähr- S. 2, 23: Doris Antony, S. 2, 9:
H. Helmlechner, S. 5: DIG-TRIALON,
lichen Aktion „Mitglieder werben Mitglieder “ ermittelt. Unter notarieller S. 22: Franzfoto, Kvikk,Maetes II,
Aufsicht wurden folgende Gewinnerinnen und Gewinner ausgelost: Meleagros, S. 23: Kvikk, Molgreen
fotolia:
1. Preis ein Warengutschein im Wert von 150,00 Euro Titelseite: Iakov Filimonov
Herr Thomas Kretschmann S. 4: electriceye, S. 5: Photobank,
S. 6: Bastian Gnuechwitz,
2. Preis ein Warengutschein im Wert von 100,00 Euro S. 7: Robert Kneschke, S. 10:
Mark Stay, S. 11: Iakov Filimonov,
Herr Morgan Tranter S. 12/13: Blackosaka,
S. 15: dimakp, S. 20: Marijus
3. Preis ein Warengutschein im Wert von 50,00 Euro
Frau Anneliese Sallge
Druck: MEDIALIS Offsetdruck GmbH
Herzlichen Glückwunsch! Der Bezugspreis ist im Mitgliedsbeitrag
enthalten.
Die Gutscheine werden den Preisträgern gegen Vorlage eines Lichtbildauswei-
®
Papier: FSC ,
100% chlorfrei gebleichter Zellstoff.
ses in der Hauptgeschäftsstelle Konstanzer Straße in Berlin-Wilmersdorf aus-
gehändigt.
Wir möchten die Gelegenheit nutzen und nochmals ausdrücklich auf unsere Ak-
tion „Mieter werben Mieter “ aufmerksam machen. Sind Sie mit uns zufrieden,
empfehlen Sie uns gern weiter! Für jedes von Ihnen geworbene Mitglied er-
halten Sie eine Gutschrift in Höhe von 5,00 Euro auf Ihrem Beitragskonto. Zu-
sätzlich nehmen Sie an der Verlosung am Jahresende teil! Machen Sie mit!
Werben Sie Mitglieder! Es lohnt sich! Redaktionsschluss: 25.02.2019
1 / 2019 mieterschutz 15MIETE UND MIETRECHT
Waffe in der Wohnung
Ohne behördliche Genehmigung reicht das für eine fristlose Kündigung
ters zu entdecken. Er hätte schließ-
lich die Immobilie nicht ohne wei-
teres betreten und schon gar nicht
nach dem verbotenen Gegenstand
suchen dürfen. Doch bei einer
Wohnungsdurchsuchung durch die
Polizei wurden die Pistole und ein
Magazin mit Munition gefunden.
Der Eigentümer erfuhr davon und
sprach die fristlose Kündigung aus,
gegen die sich der Mieter zur Wehr
setzte. Zwei Instanzen der Recht-
sprechung waren damit befasst.
Das Urteil: Mit einem vertragsge-
mäßen Gebrauch einer Wohnung
habe das Aufbewahren einer Waf-
fe nichts mehr zu tun, beschied ei-
ne Zivilkammer des Landgerichts
Berlin. Man dürfe nicht vergessen,
Wer eine Waffe in seiner Woh- friedens und einen schwerwiegen- dass von solch einer Pistole mit
nung aufbewahrt, ohne den er- den Verstoß gegen die vertragli- Munition eine erhebliche Gefahr
forderlichen Waffenschein zu be- chen Obhutspflichten. ausgehe. Der Eigentümer dürfe da-
sitzen, dem kann der Eigentümer gegen einschreiten, selbst wenn
die fristlose Kündigung ausspre- Landgericht Berlin – 65 S 54/18 er nicht konkret hinterfragt habe,
chen. Denn es handelt sich dabei ob und wie weit sich die anderen
nach Information des Infodienstes Der Fall: Der Eigentümer selbst hät- Hausbewohner daran stören.
Recht und Steuern der LBS um ei- te wohl keine Chance gehabt, die
ne nachhaltige Störung des Haus- Waffe in der Wohnung seines Mie-
Quelle: Infodienst
Recht und Steuern der LBS
Aufzug kein Luxus
Mieter durften in fünfstöckigem Haus an den Kosten beteiligt werden
Prinzipiell wird wohl kaum jemand Hier ging es um Bewohner einer gut richt wollte nach Information des In-
etwas dagegen haben, wenn in das 70 Quadratmeter großen Wohnung fodienstes Recht und Steuern der
von ihm bewohnte Mietshaus ein im dritten von fünf Stockwerken. Die LBS dem nicht folgen. Der Einbau ei-
Aufzug eingebaut wird. Beim Trans- Netto-Kaltmiete hätte wegen der nes Aufzuges stelle grundsätzlich ei-
port von schweren Gegenständen, Modernisierungskosten um 11 Pro- ne Verbesserung der Mietsache dar
nach einem Beinbruch und beim zent gesteigert werden können, – insbesondere, wenn man die im-
Auszug erleichtert einem solch ein was allerdings gar nicht in vollem mer älter werdende Bevölkerung in
Lift das Leben erheblich. Der Streit Umfang gefordert wurde. Die Mie- Deutschland berücksichtige.
beginnt aber häufig dann, wenn der ter wollten trotzdem nicht bezahlen
Eigentümer der Immobilie die Kosten und sprachen von einer Luxussanie- Amtsgericht Brandenburg –
dafür auf die Mieter umlegen will. rung. Doch das zuständige Amtsge- Aktenzeichen 31 C 298/17
16 mieterschutz 1 / 2019MIETE UND MIETRECHT
Rollator, Kinderwagen & Co.
Wenn Hausbewohner vor Gericht über „Gefährte“ in Flur und Hof streiten
Jedes Kind hat es, nahezu jeder Er-
wachsene und auch immer mehr Se-
nioren: sein eigenes Gefährt. Was
bei den einen der Roller, das Bobby-
car und der Kinderwagen sind, das
sind bei den anderen Fahrräder und
in höherem Alter schließlich Rolla-
toren. All diese Fahrzeuge müssen
aber auch irgendwo abgestellt wer-
den, wenn sie nicht gerade in Ge-
brauch sind. Und an dem Punkt be-
ginnen gelegentlich die Diskus-
sionen. Der Infodienst Recht und
Steuern der LBS hat für seine Extra-
Ausgabe acht Urteile deutscher Ge-
richte zusammengefasst, in denen
es um dieses Problem geht. Dabei
zeigt sich: Die Justiz hat Verständnis
dafür, dass Rollator & Co. irgendwo
ihren Platz finden müssen. Zumeist
gibt es nur im Falle der Behinderung richt München (Aktenzeichen 281 die Parkgelegenheit auf dem Hof, was
anderer ein Verbot. C 17481/16) verpflichtete die Fami- die Mieter als Zumutung empfanden,
lie auf Antrag der WEG dazu, in den denn die Unterbringung im Keller sei
Manchmal ist es gar nicht leicht, ei- Stunden ab 20 Uhr für Ruhe zu sor- sehr umständlich. Trotzdem gab das
nen Kinderwagen ins Haus zu beför- gen. Geschehe das nicht, könne Landgericht Berlin (Aktenzeichen
dern. Aus diesem Grund beantragten künftig ein Ordnungsgeld verhängt 67 S 70/11) dem Vermieter Recht.
Eltern den Anbau einer Rampe vor werden. Wenn es keine feste Zusicherung ge-
der Eingangstüre. Sie waren sogar be, sei ein Widerruf der Erlaubnis aus
bereit, die Kosten dafür zu überneh- Wenn ein Hausflur seinen Dimensi- sachlichen Gründen jederzeit mög-
men. Doch das Amtsgericht Mün- onen nach für das Abstellen eines lich. Hier sei es zwar beschwerlich,
chen (Aktenzeichen 481 C 21932/12, Kinderwagens geeignet ist, dann aber durchaus machbar gewesen, die
zurückgewiesene Berufung vor dem darf das auch nicht untersagt wer- Räder in den Keller zu schaffen.
Landgericht München, Aktenzeichen den. Die Vermieterin hatte sich da-
1 S 19913/13) entschied, die Woh- gegen verwahrt und auf eine ent- Angesichts teurer Kinderwagen, die
nungseigentümergemeinschaft kön- sprechende Klausel im Mietvertrag in entsprechend luxuriöser Ausfüh-
ne nicht gegen ihren Willen zur Dul- hingewiesen. Das Amtsgericht Düs- rung gerne mal einen vierstelligen
dung einer solchen Baumaßnahme seldorf (Aktenzeichen 22 C 15963/12) Betrag kosten können, liegt das na-
verpflichtet werden. Eine Rampe erklärte jedoch die Klausel für un- he, was Eltern in Berlin machten:
bringe nämlich auch Gefahren mit wirksam, weil sie die Mieter unange- Sie ketteten den Wagen im Hausflur
sich – bei Glätte oder auch bei Um- messen benachteiligt habe. Noch an an, um einen Diebstahl zu erschwe-
zügen könne jemand stürzen. der engsten Stelle im Hausflur seien ren. Doch das kann verboten wer-
70 Zentimeter Freiraum übrig geblie- den, wenn es auf Grund der räum-
Kinderfahrräder und Roller sind zur ben – genügend Platz, um selbst im lichen Enge zu Problemen mit der
Benutzung außerhalb von Haus und Gefahrenfalle fliehen zu können. Verkehrssicherheit komme. Ein Tür-
Wohnung gedacht. Wenn es Eltern flügel ließ sich nicht mehr öffnen,
zulassen, dass ihr Nachwuchs im In einem Mietshaus gab es zwei Besucher konnten sich nicht mehr
Flur und in den Räumen ihrer Woh- Möglichkeiten zum Abstellen von am Treppengeländer festhalten. Das
nung regelmäßig und begleitet von Fahrrädern, einen Raum im Keller Landgericht Berlin (Aktenzeichen 63
erheblicher Lautstärke damit her- und eine Fläche auf dem Hof. Doch S 487/08) untersagte den Mietern
umfahren, dann muss das nicht hin- das war vertraglich nicht fixiert. Ei- deswegen auf Antrag der Eigentü-
genommen werden. Das Amtsge- nes Tages untersagte der Eigentümer mer das Anketten.
1 / 2019 mieterschutz 17Sie können auch lesen
