Real Estate Focus a b - Chief Investment Office WM 2018 - UBS
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ab Real Estate Focus Chief Investment Office WM 2018
Editorial
Liebe Leserin
Lieber Leser
Spinat geniesst heute noch den Ruf als Eisen-Wunder. Generationen von Kindern
wurde und wird das grüne Blattgemüse daher immer wieder aufgenötigt. Dieser
Mythos beruht auf einem Irrtum, dessen Ursprung über 100 Jahre zurückreicht.
Damals soll sich ein Wissenschaftler um eine Dezimalstelle vertan haben, was
dem Gemüse zur Verzehnfachung seines Eisengehalts verhalf. Der Eisengehalt
des Spinats ist ein Paradebeispiel für einen Irrtum, der ohne Hinterfragen ver
breitet und dadurch zur vermeintlichen Gewissheit wurde.
Die Debatte rund um vollautonome Fahrzeuge und deren Auswirkungen auf
den Immobilienmarkt zeigt Parallelen zur Spinat-Legende. Dabei geht es nicht
um den unbestrittenen Eisengehalt solcher Fahrzeuge, sondern vielmehr um die
einseitige Art und Weise, wie die Debatte geführt wird. Wie beim Eisengehalt
des Spinats wird in kaum einer Analyse bezweifelt, dass wir uns schon bald in
vollautonomen Fahrzeugen fortbewegen werden. Zwar steht ausser Frage, dass
die Assistenzsysteme dank technologischen Fortschritten immer ausgeklügelter
werden. Doch in Tat und Wahrheit steht es noch in den Sternen, ob und wenn
ja, wie sich der private Verkehr voll automatisieren lässt. Auch über die Auswir-
kungen vollautonomer Fahrzeuge auf die Immobilienmärkte scheinen sich die
Visionäre einig zu sein und raten, bereits heute die Immobilieninvestitionen
danach auszurichten. Eine Empfehlung, die unseres Erachtens (noch) auf
schwachem Fundament steht.
Das Spezialthema des diesjährigen UBS Real Estate Focus ist zwar die Mobilität
von morgen und ihre Folgen auf die Immobilienmärkte. Doch damit Sie sich
bei den heutigen Herausforderungen am Schweizer Immobilienmarkt nicht wie
die Comic-Figur Popeye auf eine regelmässige Ration Spinat verlassen müssen,
haben wir uns für Sie auch dieses Jahr auf die aktuell wichtigsten Markttrends
fokussiert.
Wir wünschen Ihnen eine anregende Lektüre.
Claudio Saputelli Daniel Kalt
Leiter Global Real Estate Chief Economist Switzerland
UBS Real Estate Focus 2018 3
Inhalt
6 12
UBS Real Estate Focus 2018
Diese Publikation wurde durch
UBS Switzerland AG erstellt. Bitte
Mobilität Wohnen
beachten Sie die wichtigen rechtlichen
Informationen am Ende der Publikation.
Aus der Performance der Vergangenheit
kann nicht auf künftige Renditen
geschlossen werden. Die angegebenen
Marktpreise sind Schlusskurse der
jeweiligen Hauptbörse.
Herausgeber
UBS Switzerland AG
Chief Investment Office WM
Postfach, CH-8098 Zürich
Chefredaktion
Elias Hafner
Redaktion
Viviane Vajda
Redaktionsschluss
11. Januar 2018 6 Mobilitätswandel 12 Eigenheime
Kein «Game Changer» Auf immer weniger Bodenfläche
Korrektorat
24translate GmbH, St. Gallen
8 Erreichbarkeit 16 Mehrfamilienhäuser
Desktop Publishing Zugang zu Aktivitäten Nicht mehr um jeden Preis
Margrit Oppliger
entscheidend
Werner Kuonen
20 Hypotheken als Anlageklasse
Fotos 10 Selbstfahrende Autos Mehr Geld von institutionellen
Manuel Stettler Fotografie, Burgdorf
Revolution auf dem Investoren
Titelbild Immobilienmarkt?
Gemeindesaal, Männedorf 23 Crowdinvesting
Druck
Mehr Rendite durch höhere
galledia ag, Flawil, Schweiz Risiken
Sprachen
Deutsch, Englisch, Französisch und
Italienisch
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4 UBS Real Estate Focus 2018
26 38 42
Geschäft Börse Global
26 Verkaufsflächen 38 Immobilienaktien und -fonds 42 UBS Global Real Estate
Einkaufszentren definieren Nicht günstig Bubble Index
sich neu Superstars oder Blasen?
29 Büroflächen 46 Globaler Markt für direkte
Preise korrigieren (noch) Immobilieninvestitionen
Wo es noch Opportunitäten
32 Hotelinvestitionen gibt
Potenzial liegt in den Städten
49 Einfluss langfristiger Anlage
35 Parkhäuser als themen auf globale
Investitionsobjekte Immobilienmärkte
Nischenstrategie ohne Älteren Bauten droht
Überrendite schnellere Abschreibung
54 Überblick und Prognosen
UBS Real Estate Focus 2018 5
Mobilitätswandel
Kein «Game Changer»
Claudio Saputelli
Mobilität
Die globale Urbanisierung schreitet unaufhaltsam voran und
mit ihr auch die Mobilitätsnachfrage. Damit die beschränkten
Verkehrskapazitäten nicht das Wirtschaftswachstum beein-
trächtigen, braucht es neue Lösungen. Nur Regionen, die künf-
Wohnen
tig zeitlich «näher rücken», haben Aufwertungspotenzial.
Im Jahr 2050 werden laut den Vereinten Natio- derungen ist eine zusehende Lähmung des
Geschäft
nen zwei von drei Menschen weltweit in Städten städtischen Verkehrs – mit allen ökonomischen
leben. 100 Jahre zuvor waren es noch 30 Pro- und sozialen negativen Folgen – das Schreck
zent. Der Urbanisierungsprozess ist in den west- gespenst vieler Stadtplaner.
lichen Ländern bereits weit fortgeschritten. So
lebten Ende 2015 in der Schweiz rund 84,5 Pro- Intelligente Mobilitätslösungen gefragter
zent der Wohnbevölkerung in städtischen denn je
Gebieten, während es in den Schwellen- und Die heutigen Kapazitätsgrenzen gründen unter
Börse
Drittweltländern insgesamt weniger als die anderem in der urbanen Entwicklung seit der
Hälfte war. Nachkriegszeit, die fast ausschliesslich durch das
Auto geprägt war. Diese einseitige Tendenz gilt
Urbanisierung und wirtschaftliche Entwicklung es zu korrigieren, und zwar mittels differenzier-
verlaufen jeweils im Gleichschritt. Die Produktivi- terem Verständnis von urbaner Mobilität und
tät nimmt zu, wenn Menschen in Städten leben Städteplanung. Ziel ist es, sich von der Mono
Global
und arbeiten. Auch kann in Städten die öffentli- kultur des Autos – die in den Zentren meist
che Versorgung (wie Strom-, Wasser-, Abwas- entweder im Stau oder auf flächenverbrauchen-
ser-, Gas- und Telekommunikationsnetz) zu den Parkplätzen stehen – wegzubewegen, hin
niedrigeren Kosten angeboten werden. Die zu einem breiten Spektrum von Fortbewegungs-
Urbanisierung und die damit einhergehende möglichkeiten. Hierbei werden nebst dem
Entstehung und Weiterentwicklung von Bal- öffentlichen Verkehr auch Alternativen zum
lungsräumen ist eine wichtige Voraussetzung motorisierten Verkehr wie Fussgängerzonen und
für das Wirtschaftswachstum und letztlich den Fahrradstreifen und womöglich eines Tages
Wohlstand. selbstfahrende Autos (siehe ab Seite 10) das
Mobilitätsverhalten verändern.
Mobilität als Schlüssel zur Effizienz
Damit das volle Potenzial der Arbeitskräfte der Tägliches Reisezeitbudget bleibt konstant
Wirtschaft zugutekommt, müssen sich die Men- Trotz hoher Komplexität der Siedlungs- und
schen in den Metropolen unabhängig und Stadtplanung lassen sich die Konsequenzen
schnell bewegen können. Doch hier beginnen künftiger Mobilitätskonzepte mit dem konstan-
die grossen Herausforderungen. Im Jahr 2013 ten Reisezeitbudget vereinfacht aufzeigen.
fanden bereits zwei Drittel der realisierten Dieses wurde 1994 von Cesare Marchetti
Gesamtmobilität in städtischem Gebiet statt. beschrieben und besagt, dass Menschen in
Sollte der Ausbau der benötigten Infrastruktu- verschiedenen Ländern und Kulturen jeweils
ren mit der aktuellen Bevölkerungsdynamik über Jahrzehnte hinweg im Durchschnitt täglich
nicht Schritt halten können, werden die Men- gleich lang unterwegs sind (Marchetti-Kon
schen immer mehr Zeit im städtischen Verkehr stante). Interessant ist der dieser Beobachtung
verbringen. Bis 2050 dürfte sich die Nachfrage zugrunde liegende Trend: Das Reisezeitbudget
nach Mobilität verdreifachen. In Anbetracht sinkt trotz Verbreitung schnellerer Verkehrsmittel
der bereits heute signifikanten Verkehrsbehin- nicht. In Frankreich beispielsweise hat sich die
6 UBS Real Estate Focus 2018Hans-Wilsdorf-Brücke, Genf
«Urbane Wohnimmobilien bleiben auch
mit dem bevorstehenden Mobilitätswandel
sehr gefragt.»
durchschnittliche Reisegeschwindigkeit in den Zweitens werden neue Regionen, die dank
letzten 200 Jahren im Mittel um jährlich 3 Pro- grösserer Verkehrsinfrastrukturprojekte oder
zent erhöht. Steigt somit die Geschwindigkeit Mobilitätsfortschritte zeitlich «näher rücken»,
des Verkehrssystems, werden die Pendlerwege aufwerten. Dies ist ein wichtiger Treiber der
entsprechend ausgeweitet. Verstädterung.
Auswirkungen auf den Drittens wird hingegen die Mobilität der
Zukunft – insbesondere selbstfahrende Autos,
Immobilienmarkt welche die wahrgenommene Reisezeit reduzie-
Stadt- und Landpreise werden sich nicht ren sollen – das Immobilienpreisgefälle zwischen
angleichen Zentren und peripheren Regionen insbesondere
Die «Marchetti-Konstante» gehört zu den sta- ausserhalb des Reisezeitbudgets nicht verrin-
bilsten Mobilitätskenngrössen überhaupt. An gern. Die einmalige Vielfalt des Mobilitätsange-
Werktagen liegt der Wert in den untersuchten bots, die Erreichbarkeit unzähliger Dienstleistun-
Ländern im Schnitt bei 70 bis 90 Minuten pro gen und die geballte Konzentration an Wissen
mobiler Person. Daraus ergeben sich für den werden die Grosszentren im Vergleich zu länd
Immobilienmarkt folgende Schlussfolgerungen: lichen Regionen stets überdurchschnittlich
begehrt machen. Ausserdem bieten Grosszent-
Erstens bleiben Wohnimmobilien in urbanen ren innerhalb der Marchetti-Konstante dank
Zentren und Agglomerationen innerhalb des Flughäfen und direkten Bahnverbindungen
Reisezeitbudgets auch mit dem bevorstehenden Zugang zu Arbeitsplätzen in anderen (globalen)
Mobilitätswandel sehr gefragt, solange attrak- Grosszentren.
tive Arbeitsplätze in Städten konzentriert sind.
UBS Real Estate Focus 2018 7Erreichbarkeit
Zugang zu Aktivitäten
entscheidend
Claudio Saputelli
Mobilität
Die meisten Schweizer Standorte weisen eine hohe Erreichbar-
keit auf, auch im internationalen Vergleich. Generell steigen
die Immobilienpreise mit der Zentralität einer Region sowie
mit einer ähnlich guten Erreichbarkeit durch den öffentlichen
Wohnen
Verkehr und den privaten Individualverkehr. Neue Verkehrs
infrastrukturen vermögen aber nicht immer einen Preiseffekt
auszulösen.
Geschäft
Die verkehrstechnische Erreichbarkeit bestimmt
die Attraktivität einer Region als Standort für
Besser erreichbar statt
Private und Unternehmen wesentlich mit. Denn nur mobiler
Regionen mit hoher Erreichbarkeit sind – auf-
grund tieferer Transport- und Zeitkosten – im All- Die Begriffe «Mobilität» und «Erreichbarkeit»
gemeinen produktiver und somit auch wettbe- werden häufig verwechselt. Mobilität beschreibt,
Börse
werbsfähiger als solche mit tiefer Erreichbarkeit. ob, wie viele und wie leicht Personen, Güter und
Ein grundlegendes Ziel der Siedlungsgestaltung Dienstleistungen sich fortbewegen oder trans-
und Verkehrsentwicklung ist daher die langfris- portiert werden können. Erreichbarkeit ist hinge-
tige Sicherstellung oder gar Verbesserung der gen bedürfnis- und zielorientiert. Sie konzentriert
Erreichbarkeit. Dieses Ziel kann einerseits durch sich auf Reisezeiten, -kosten, -optionen, -komfort
die Ansiedlung von Aktivitätszielen nahe oder an sowie Risiken, die mit dem Zugang zu wichtigen
Global
den Wohnstandorten erreicht werden, anderer- Aktivitätszielen (Arbeits-, Ausbildungs-, Einkaufs-
seits durch eine Optimierung des Verkehrsange- und Freizeitstätten) verbunden sind.
bots. In einem Wohlstandsland wie der Schweiz
verlaufen beide oftmals Hand in Hand. Der Zweck eines auf die Bedürfnisse der Gemein
schaft ausgerichteten Transportsystems ist, den
Verbesserung in fast allen Regionen Zugang zu Aktivitätsstandorten sicherzustellen
Die meisten Standorte und Gemeinden der bei möglichst geringem Aufwand und niedrigen
Schweiz stechen mit einer hohen Erreichbarkeit Kosten. Eine Verkehrs- und Infrastrukturpolitik
hervor. Dies trifft nicht nur innerhalb der Schweiz muss daher primär darauf abzielen, die Erreich-
zu, sondern gemäss verschiedenen Untersuchun- barkeit zu verbessern, anstatt (nur) die Mobilität
gen auch im internationalen Vergleich. Dabei zu erhöhen.
wird die Erreichbarkeit sowohl durch den Bau
neuer Verkehrswege verbessert, wie auch durch Verkehrsträgern (öffentlicher Verkehr und motori-
die Erhöhung der Fahrgeschwindigkeit, die sierter Individualverkehr) zu. Einzig die Grossstadt-
Verbesserung der bestehenden Infrastruktur zentren dürften aufgrund chronischer Überlas-
(beispielsweise die Erhöhung der Anzahl Ver tung der wichtigsten Strassenverkehrsadern mit
bindungen) oder Strassenverbreiterungen durch dem motorisierten Individualverkehr schlechter
zusätzliche Fahrspuren. erreichbar sein als noch vor einigen Jahren, was
unter anderem auch auf die landesweit starke
Dank der Umsetzung grösserer Verkehrsinfra- Bevölkerungszunahme zurückzuführen ist.
strukturprojekte – jüngstes Beispiel ist der Gott-
hard-Basistunnel – verbesserte sich in der Schweiz Gute Erreichbarkeit stützt den
die Erreichbarkeit in den letzten Jahren kontinuier- Immobilienmarkt
lich. Gemäss BAKBASEL legte die Erreichbarkeit Die gute Erreichbarkeit einer Region manifestiert
seit 2005 in fast allen Landesteilen und auf beiden sich in den lokalen Immobilienpreisen. Der Ein-
8 UBS Real Estate Focus 2018fluss der Erreichbarkeit auf die Immobilienpreise dürfte sich also vor allem in entfernteren Pend-
kann allerdings nicht exakt ermittelt werden. Ins- lerstandorten in den Immobilienpreisen nieder-
besondere besteht keine allgemeingültige Defi- schlagen.
nition oder methodische Vorgehensweise zur
Messung von Erreichbarkeit, sodass diese oft Entwicklungspotenzial einer Region
unter vereinfachten Annahmen geschätzt wird. Eine verbesserte Erreichbarkeit vermag wirt-
Gleichwohl lassen sich aufgrund verschiedener schaftliche Impulse zu erzeugen, was eine Sied-
nationaler und internationaler Untersuchungen lungsentwicklung auslösen und so den Woh-
vier empirische Befunde erheben, wie Erreich- nungsmarkt beleben kann. Doch dies geschieht
barkeit die Immobilienpreise beeinflusst: nicht automatisch. Verkehrsinfrastruktur-Pro-
jekte können nur dann ihre Wirkung auf die
Reisezeit zu Wirtschaftszentrum wirtschaftliche Prosperität entfalten, wenn die
Ein wichtiger Faktor, der auf den Wert einer bediente Region über ein eigenes Entwicklungs-
Immobilie wirkt, ist die Zentralität, also die Rei- potenzial verfügt, beziehungsweise wenn sie
sezeit zum nächsten Wirtschaftszentrum und durch das Infrastrukturprojekt in den Sog eines
die damit verbundenen Opportunitätskosten grösseren Wirtschaftszentrums gerät.
(entgangener Nutzen) der Zeit. Entsprechend
nehmen in der Regel die Immobilienpreise mit
zunehmender Distanz zu einem Wirtschafts
zentrum ab. Allerdings können andere Faktoren
wie die topografische Lage einer Ortschaft, die
Angebotssituation und – insbesondere in der
Schweiz – Steuereffekte diesen Effekt überla-
gern und sogar zu gegenläufigen Ergebnissen
führen.
Qualitätsunterschiede zwischen öffentlichem
und privatem Individualverkehr
Regionen mit ähnlich guter Erreichbarkeit beim
öffentlichen Verkehr und beim privaten Individu-
alverkehr weisen tendenziell höhere Immobilien-
Preise steigen mit besserer Erreichbarkeit
Eigentumswohnungspreise (in CHF/m²) und Erreichbarkeit (in Minuten)*
preise auf als Regionen mit qualitativ unter-
schiedlicher Erreichbarkeit. Ausserdem ist die Gemeinden Kanton Zürich Gemeinden Kanton Genf
Zahlungsbereitschaft für Objekte mit guter 14 000
Erreichbarkeit mit dem privaten Individualver- 13 000
kehr höher als für vergleichbare Objekte, die 12 000 Zürich Genf
vor allem durch den öffentlichen Verkehr gut 11 000
erschlossen sind. Projekte für den motorisierten 10 000
Individualverkehr haben entsprechend im Durch- 9 000
schnitt einen stärkeren preistreibenden Effekt 8 000
auf den Immobilienmarkt als Projekte für den 7 000
öffentlichen Verkehr. 6 000
5 000
Reisezeitersparnis durch Verkehrsprojekte 4 000
0 20 40 60 0 20 40
Standorte mit einer bereits sehr guten Erreich-
barkeit – wie dies in den Schweizer Grossstädten Reisezeit nach Zürich Reisezeit nach Genf
der Fall ist – können diesbezüglich kaum noch
Steuersätze relativ zu Gemeinden des Kantons
zulegen. Selbst grössere Verkehrsprojekte ver-
mögen hier die Reisezeit oftmals nur geringfügig tief mittel hoch
zu verbessern. Anders bei kleineren Standorten, * Durchschnittliche Reisezeit mit dem motorisierten Individualverkehr und dem öffentlichen Verkehr
die häufig ein grösseres Potenzial bezüglich der ins jeweilige Zentrum; die Kreisgrössen entsprechen den Bevölkerungsgrössenklassen.
Reisezeitersparnis bergen. Ein Verkehrsprojekt Quellen: BFS, TranSol, Wüest Partner, UBS
UBS Real Estate Focus 2018 9Selbstfahrende Autos
Revolution auf dem
Immobilienmarkt?
Claudio Saputelli
Mobilität
Technisch gesehen könnten vollautonome Fahrzeuge schon
bald Realität werden. Wie diese jedoch in der normalen
Strassenumgebung funktionieren sollen, ist noch weitgehend
offen. Wer als Immobilieninvestor auf ein stark verändertes
Wohnen
Mobilitätsverhalten wettet, fährt ein grosses Risiko.
Strassenroboter befördern Personen von einem Verletzung oder zum Tod von Menschen führen,
Geschäft
Ort zum anderen. Dank intelligenter Software- werden von der Gesellschaft kaum akzeptiert
steuerung, Blitzreaktionen, unermüdlicher Auf- werden – selbst dann nicht, wenn die autonome
merksamkeit, besserer Rundumsicht und strikter Technologie statistisch gesehen besser abschnei-
Einhaltung der Verkehrsregeln ist die Sicherheit det als menschliche Fahrer. Ausserdem muss der
deutlich erhöht. Der mit Autofahren verbundene Gesetzgeber eine Rechtsgrundlage für die Nut-
Zeitverlust und Stress im Stadtverkehr gehört der zung von selbstfahrenden Fahrzeugen schaffen.
Vergangenheit an. Man wird zu Hause abgeholt Diesbezüglich hat beispielsweise Deutschland im
Börse
und kann unterwegs arbeiten oder je nach Aus- April 2016 einen Gesetzesentwurf verabschie-
stattung des selbstfahrenden Autos auch schla- det, wonach im Zweifelsfall der Mensch auf dem
fen. Was heute an Utopie grenzt, kann eines Fahrersitz die Verantwortung für das Geschehen
Tages durchaus Wirklichkeit werden. Mit fast im trägt. Dadurch wird also der Fahrer quasi zur
Wochentakt publizierten faszinierenden Neuig- ständigen Überwachung des Systems verpflich-
keiten zu vollautonomen Fahrzeugen suggeriert tet, was die angepriesenen Vorteile vollautono-
Global
die Autoindustrie, dass bereits in wenigen Jah- mer Fahrzeuge weitestgehend eliminiert.
ren solche Gefährte in den Showrooms stehen
werden. Auch in technischer Hinsicht sind die Systeme
nicht über alle Zweifel erhaben. So arbeitet zur-
Prognosen gehen davon aus, dass sich die zeit kein Assistenzsystem einwandfrei. Die Ver-
wahrgenommene Reisezeit dadurch auf nahezu kehrszeichenerkennung, die dem Fahrer bei-
Null reduzieren würde. Dies wiederum dürfte spielsweise die erlaubte Höchstgeschwindigkeit
die Autofahrer dazu bewegen, längere Strecken anzeigt, versagt regelmässig bei verschmutzten
mit dem Auto zurückzulegen und öfter zu fah- Strassenschildern. Und lesende Kameras steigen
ren. Da Fahrzeuge auch leer fahren würden, insbesondere bei Regen, tiefstehender Sonne,
beispielsweise um Passagiere aufzunehmen, Eis oder Schmutz immer wieder aus.
würden die Fahrzeugbewegungen durch die
gegenwärtigen Fahrzeugbenutzer signifikant Auswirkungen auf Immobilien-
zunehmen. Ausserdem dürfte ein grosser Teil
der Nicht-Fahrzeugbenutzer, wie Betagte, Behin-
märkte
derte oder Kinder, auf selbstfahrende Fahrzeuge Städtische Parkflächen würden ausgelagert
umsteigen. Zum heutigen Zeitpunkt ist es noch vollkommen
unklar, ob, und wenn ja, wann und in welcher
Viele Fragen noch ungeklärt Form autonome Fahrzeuge das Mobilitätsver
Allerdings dürfte die Verbreitung selbstfahrender halten verändern werden. Gleichwohl kursieren
Fahrzeuge in weiter Ferne liegen, da noch viele zunehmend Berichte darüber, wie die Techno
Hindernisse zu überwinden sind. Ein sehr heikles logie selbstfahrender Fahrzeuge die heutigen
Thema ist die ethische Frage zur Programmie- Immobilienmärkte massiv erschüttern und
rung von Algorithmen auf Leben und Tod. Tech- Immobilieninvestoren zwingen wird, ihre
nisch autonom ausgeführte Aktionen, die zur Anlagestrategien zu überdenken. Folgende
10 UBS Real Estate Focus 2018wichtigste Veränderungen werden dabei ins Feld Wette auf eine Zukunftsvision
geführt, sollten vollautonome Fahrzeuge eines Mit der Einführung vollautonomer Fahrzeuge
Tages Realität werden: werden revolutionäre Veränderungen am Immo-
bilienmarkt erwartet. Deshalb werden den
Viele Menschen dürften sich dafür entscheiden, Immobilienentwicklern und Regierungen bereits
Wegstrecken auf einem autonomen Fahrzeug zu heute flexible langfristige Entwicklungsstrategien
kaufen, anstatt ein oder mehrere Autos zu besit- empfohlen. Da beispielsweise in vielen städti-
zen. Dies würde die Nachfrage nach Garagen, schen Gebieten – zumindest kurzfristig – immer
Parkplätzen sowie Ein- und Ausfahrten senken, noch eine Ausweitung der Parkkapazität er
sodass bereits bestehende Flächen umgenutzt forderlich ist, liege das Erfolgsrezept darin, die
würden. Auch grosse Parkhäuser in den Stadt- Garagen so zu gestalten, dass sie auf lange Sicht
zentren würden obsolet, da die autonomen leicht zu neuen Nutzungszwecken wie dem
Autos entweder ständig in Umlauf oder in Einzelhandel umgebaut werden können. Doch
grossen vollautomatischen Parksystemen am auch ohne autonome Fahrzeuge sind Immo
Stadtrand geparkt wären. Zufahrtstrassen zu bilienentwickler gut beraten, flexible langfristige
grösseren Wohngebäuden sowie Büros und Ver- Entwicklungsstrategien zu verfolgen.
kaufsflächen müssten neu gestaltet werden, um
ein grossvolumiges Ein- und Aussteigen zu Im besten Fall wird es wohl ein Jahrzehnt oder
ermöglichen. Eine weitere Veränderung beträfe gar mehrere dauern, bis selbstfahrende Fahr-
die Tankstellen (in der Schweiz aktuell ca. 3400), zeuge Realität werden und jederzeit, überall
da die autonomen Autos an zentralen Standorten sowie mindestens so sicher wie mit menschlichen
als Flotten gepflegt und betankt würden. Auch Fahrern einsetzbar sein werden. Ist es dann end-
das Reisemuster würde sich verändern. Reisende lich so weit, bleibt offen, ob allenfalls nicht doch
müssten die Fahrt nicht mehr unterbrechen, um viele Menschen selber fahren wollen, sei es aus
in Hotels nahe den Hauptverkehrsachsen zu über- Misstrauen gegenüber der Maschine oder um
nachten, da sie sich in den autonomen Fahrzeu- dem Fahrvergnügen zu frönen. Den Backstein
gen entspannen und gar schlafen könnten. bereits heute auf vollautonome Fahrzeuge aus-
zurichten, ist somit eine riskante Wette.
Ein weiter Weg bis zur Vollautomatisierung
Die fünf Stufen der Automatisierung von Fahrzeugen
0 1 2 3 4 5
keine unterstützt teil- hoch- autonom fahrerlos
Unterstützung automatisiert automatisiert
Fahrer muss Fahrer kann kein
Fahrer muss nur bei Kontrolle Fahrer
weder Pedale Bedarf übernehmen
Fahrer muss noch Lenkrad Kontrolle
keine Pedale betätigen, hat übernehmen
Überwachungs- Fahrzeug
Fahrer fährt betätigen Fahrzeug
funktion kann Längs-
und lenkt beherrscht
und Quer-
das Fahrzeug alle
Fahrzeug bewegungen
Aufgaben
kann Längs- steuern und
Aufgaben des und Quer- risikomini- Aufgaben des
Fahrers Fahrzeug mierten Zustand Fahrzeugs
bewegungen
Fahrzeug kann Längs- herstellen
steuern,
kann Längs- und Quer-
Fahrzeug hat warnt Fahrer
bewegungen bewegungen
keine Steuerungs- frühzeitig
steuern steuern
aufgaben
Quellen: mobilegeeks.de, UBS
UBS Real Estate Focus 2018 11Eigenheime
Auf immer weniger
Bodenfläche
Maciej Skoczek und Matthias Holzhey
Mobilität
Einfamilienhäuser haben gegenüber Stockwerkeigentum
Boden gutgemacht. Denn der verschärfte Wettbewerb mit
Mietwohnungen lässt die Preise für Eigentumswohnungen
stagnieren. Die Verdichtung wird den Neubau von Einfamilien-
Wohnen
häusern reduzieren, was aber die Preisentwicklung kaum
beeinflussen sollte.
Geschäft
Das vergangene Jahr bescherte dem Eigenheim- wird durch die robuste Konjunktur gestützt.
markt kaum neue positive Impulse. Die Hypothe- Auch die Bautätigkeit von Eigenheimen dürfte
karzinsen blieben stabil, das Bevölkerungs- auf dem letztjährigen Niveau verharren und liegt
wachstum fiel unter die Ein-Prozent-Marke und damit weiterhin rund 15 bis 20 Prozent tiefer als
Mietwohnungen wurden günstiger. Dennoch im Jahr 2014. Somit erwarten wir einen weite-
verteuerten sich Eigenheime 2017 nochmals ren leichten Preisanstieg bei Einfamilienhäusern
leicht. Die Preise für Eigentumswohnungen und eine Stagnation bei Eigentumswohnungen,
Börse
verharrten zwar auf dem Vorjahresniveau, doch da letztere einem verschärften Wettbewerb
diejenigen für Einfamilienhäuser stiegen um durch sinkende Mietpreise ausgesetzt sind. Die
rund 2 Prozent. absolute Höhe der Kaufpreise limitiert weiterhin
die Finanzierbarkeit, so dass kleine Wohnungen
Leicht steigende Eigenheimpreise erwartet gefragt und die relative Zahlungsbereitschaft für
Die tiefen Hypothekarzinsen sind die Hauptstütze Objekte geringerer Qualität hoch bleiben.
Global
des Eigenheimmarkts. Denn die Nutzungskosten
(Zinskosten, Unterhalt und Rückstellungen) eines
Schweizer Eigenheims liegen derzeit rund 15 Pro-
zent tiefer als die Mietkosten eines vergleichba-
ren Objekts. Bei einer 80-prozentigen Belehnung
entspricht dies einer Eigenkapitalrendite von gut Langfristig parallele Preisentwicklung
4 Prozent. Eine vergleichbare Konstellation gab
es zumindest im aktuellen Immobilienzyklus noch
der Marktsegmente
nicht. Aber schon vor zehn Jahren, als die laufen- Inflationsbereinigte Angebotspreise (Index 2000=100) und kumulierte
Differenz der Preisveränderungsraten zwischen Eigentumswohnungen
den Kosten eines Eigenheims die Mietkosten und Einfamilienhäusern (in Prozentpunkten)
noch um 40 Prozent überstiegen, stand Wohn
eigentum hoch im Kurs. Dies lässt den Schluss 180
Eigentumswohnungen
zu, dass damals steigende Preise erwartet wur- 160 Einfamilienhäuser
den. Um die Mehrkosten gegenüber einer Miet- 140
wohnung zu kompensieren, mussten die Kauf- 120
preise jährlich mindestens um 2 Prozent zulegen 100
(was übertroffen wurde). Umgekehrt bieten die
Differenz der Preisanstiege (kumulativ) – 5 Prozentpunkte
aktuellen Ersparnisse einen Puffer gegen eine
Marktkorrektur: Bei jährlichen Preiskorrekturen 15 + 15 Prozentpunkte
bis 0,5 Prozent würden Eigenheimkäufer noch 10
keine finanziellen Einbussen erleiden.
5
Dieser Puffer dürfte 2018 nicht zum Tragen 0
kommen. Die Nutzungskosten bleiben unverän- 2001 2003 2005 2007 2009 2011 2013 2015 2017
dert tief und die Nachfrage nach Eigenheimen Quellen: Wüest Partner, UBS
12 UBS Real Estate Focus 2018Swiss House XXII, Preonzo (Bellinzona), Architekturbüro: Davide Macullo Architects
«Nur noch ein Viertel der erstellten
Eigenheime sind Einfamilienhäuser.»
Stockwerkeigentum hatte die Nase vorn Einfamilienhäuser liegen an schlechteren
Im aktuellen Immobilienzyklus stiegen die Preise Makrolagen
für Stockwerkeigentum stärker als diejenigen für Sowohl der Bestand als auch der Neubau von
Einfamilienhäuser. Inflationsbereinigt legten die Stockwerkeigentum befinden sich im Durch-
Preise für Stockwerkeigentum im Mittel der ver- schnitt an besseren Makrolagen als Einfamilien-
fügbaren Preisindizes in den letzten 20 Jahren häuser. Ein Viertel der Eigentumswohnungen,
jährlich um 2,4 Prozent, jene der Einfamilienhäu- aber bloss ein Fünftel der Einfamilienhäuser
ser nur um 1,9 Prozent zu. Dieser Unterschied liegen an sehr guten Lagen. Solche Lagen ver-
lässt sich im Wesentlichen auf drei Ursachen zeichneten in den letzten zehn Jahren jährlich
zurückführen. einen um einen Prozentpunkt stärkeren Preis
anstieg als der Landesdurchschnitt.
Einfamilienhäuser sind zu gross
Die durchschnittliche Wohnfläche eines Ein Zusätzlich führte der Bauboom von Eigentums-
familienhauses beträgt rund 170 Quadratmeter. wohnungen zu einer Verbesserung der bau
Der durchschnittliche Kaufpreis liegt bei über lichen Qualität von Stockwerkeigentum gegen-
1 Million Schweizer Franken, was das Nach über Einfamilienhäusern. Nur noch ein Viertel
fragepotenzial auf 20 Prozent der Haushalte der in den letzten Jahren erstellten Eigenheime
begrenzt. Dies begünstigt die Nachfrage nach sind Einfamilienhäuser. Auch ist der Wohnkom-
Stockwerkeigentum, wo die Durchschnittspreise fort moderner Eigentumswohnungen bezüglich
unter 800 000 Franken liegen. Die These wird Lärmdämmung und Privatsphäre vergleichbar
dadurch bestärkt, dass in den letzten Jahren mit demjenigen von Einfamilienhäusern.
auch beim Stockwerkeigentum die Preise für
relativ kleine Einheiten stärker zulegten als für
Flächen über 150 Quadratmeter.
UBS Real Estate Focus 2018 13Bessere Vermietbarkeit begünstigt Stockwerk Denn Abriss und Ersatzneubau von Stockwerk
eigentum eigentum rechnet sich in den meisten Gemein-
Mobilität
Der Kauf von Eigentumswohnungen zur Ver den nur, falls die Ausnützungsziffer eine Verdop-
mietung erfreut sich grosser Beliebtheit. So pelung der Wohnflächen zulässt.
hat sich der Anteil der Kreditanträge für Buy-
to-let-Investitionen seit 2007 fast verdoppelt Raumplanungsgesetz schränkt Neubau von
und bewegt sich seit einigen Jahren zwischen Einfamilienhäusern ein
18 und 20 Prozent aller Kreditanträge für Verdichtung bedeutet einerseits die Nutzung
Wohnen
Wohneigentum. Gerade kleine und mittelgrosse unbebauter Flächen innerhalb des überbauten
Wohnungen in Zentren und Agglomerationen Gebiets und andererseits die Nutzung von
bieten sich für Kleininvestoren als Investitions- Geschossflächenreserven, das heisst von der
objekte an. Die Möglichkeit, zwischen Eigen Differenz der realisierten Geschossflächen zu
gebrauch und Vermietung zu wechseln, recht- den rechtlich zulässigen Geschossflächen. Der
fertigt eine Prämie von Eigentumswohnungen Ausbau dieser «inneren Reserven» bietet gemäss
Geschäft
gegenüber Einfamilienhäusern. einer Studie der ETH Zürich und des Bundesamts
für Raumentwicklung spielend Raum für mehr
Die Unterschiede bezüglich Grösse, Lage und als eine Million Einwohner. Doch Verdichtung ist
Vermietbarkeit werden auch künftig die relative nicht zwingend. So reichen die bestehenden
Preisentwicklung beeinflussen. Langfristig werden unbebauten Bauzonen ausser im Grossraum
aber die beiden Trends Verdichtung und Alterung Zürich in praktisch allen Regionen der Schweiz,
den Markt für Einfamilienhäuser prägen. sogar in Genf und Basel, aus, um das Bevölke-
Börse
rungswachstum der nächsten zehn Jahre ohne
Verdichtung als Hoffnungsträger einer jegliche Verdichtung zu absorbieren.
Trendwende
Wird die mögliche Ausnützung eines Grund- Doch die Nutzung der «inneren Reserven» ist
stücks erhöht, so schafft dies Mehrwert für die eines der Ziele des neuen Raumplanungsgeset-
Grundeigentümer. Einfamilienhäuser sind dank zes (RPG) in der Schweiz. In den Agglomeratio-
Global
ihres hohen Landanteils prädestiniert dafür, vom
Verdichtungstrend zu profitieren. Allerdings war
davon ausserhalb der Zentren bis dato wenig zu
spüren.
Kaum Verdichtung in ländlichen
Anreize zur Verdichtung fehlen in ländlichen
Gemeinden Gemeinden
Die meisten Einfamilienhäuser stehen in länd Differenz zwischen Veränderungen der Bevölkerung und des Gebäudeareals*,
lichen Gemeinden. Daten zur Siedlungsflächen- nach Gemeindetypen (in Prozentpunkten)
entwicklung zeigen, dass in den letzten zehn Zersiedlung Verdichtung
Jahren dort noch kaum verdichtet wurde; die
Gebäudeareale stiegen im Gleichschritt mit der Zentren und
Agglomerations-
Bevölkerung um rund 11 Prozent an. Aufgrund gemeinden
der verfügbaren Landflächen und der tiefen
Einkommensstarke
Bodenpreise fehlten die Anreize für eine Ver- Gemeinden
dichtung. Nur in den Zentren und den einkom- Periurbane
mensstarken Gemeinden stieg die Dichte, da Gemeinden
sich aufgrund hoher Bodenpreise eine Auftei- Ländliche
lung der Bodennutzung in kleinere Wohneinhei- Gemeinden
ten lohnt. So war die prozentuale Zunahme des
Gebäudeareals knapp halb so hoch wie dieje- –10 –5 0 5 10
nige der Bevölkerung. Doch auch in den ein-
kommensstarken Gemeinden und den Zentren 1995–2005 2005–2015
wurden zwischen 2011 und 2015 immer noch *Gemäss Arealstatistik des BFS vom 15. Dezember 2017
mehr Einfamilienhäuser gebaut als abgerissen. Quellen: BFS, UBS
14 UBS Real Estate Focus 2018nen und ländlichen Gebieten steht die Nutzung
nicht bebauter Flächen im Siedlungsgebiet
Angebots- und Trans
gegenüber einer Erhöhung der Ausnützungs- aktionspreisindizes
quoten im Vordergrund. Um Verdichtung zu
erzielen, wird die relativ hohe Ausnutzung sol-
im Vergleich
cher Flächen angestrebt, was den Neubau von Langfristig sind kaum Unterschiede zwischen
Einfamilienhäusern verdrängt. einem Preisindex auf Basis von Angebots- oder
von Transaktionspreisen feststellbar. In den letz-
An hochpreisigen Lagen werden Einfamilien ten zehn Jahren stiegen Transaktionspreisindizes
häuser mit grossen Geschossflächenreserven jedoch etwa 15 Prozentpunkte stärker als Ange-
weiterhin durch Neubauten im Stockwerkeigen- botspreisindizes. Drei Gründe erklären den
tum ersetzt. Doch bereits heute werden solche Unterschied:
Liegenschaften – als Investitions- oder Prestige-
objekte – mit Aufschlägen gehandelt. Hinzu (1) In Perioden stark steigender Nachfrage wer-
kommt, dass Einzonungsgewinne laut neuem den Transaktionspreise über die inserierten
RPG durch die Mehrwertabgabe wieder ge Preise hochgeboten. In den Schweizer Hot-
schmälert werden, da bei einer Einzonung eine spots dürfte dies zeitweise Realität gewesen
Abschöpfung von mindestens 20 Prozent des sein. Die Verkäufer passen ihre Erwartungen
Mehrwerts vorgesehen ist. In den meisten Kan- jedoch schnell an die veränderten Markt
tonen wird gleichermassen auch der durch eine gegebenheiten an.
Aufzonung geschaffene Mehrwert besteuert.
Unter dem Strich wird das Angebot an Ein- (2) Transaktionsdatensätze ermöglichen eine
familienhäusern in Zukunft langsamer wachsen genauere Qualitätsbereinigung. Änderungen
als bisher. der Qualität wie Mikrolage und Gebäude
zustand der gehandelten Objekte werden
Demografisch bedingtes Überangebot an also aus der Preisentwicklung herausgerech-
Einfamilienhäusern net. Die Mikrolage der gehandelten Objekte
Mittel- bis langfristig wird das geringere Ange- nahm in den letzten fünf Jahren tendenziell
bot an Einfamilienhäusern aber nicht ausrei- ab, was die Transaktionspreisindizes steigen
chen, um eine nachhaltige Trendwende bei liess.
der Preisentwicklung herbeizuführen. Denn
die Hauptnachfragegruppe nach grossen (3) Bei Transaktionspreisindizes werden hoch-
Wohneinheiten wird bis 2030 alterungsbedingt preisige Regionen stärker gewichtet. Da seit
nur halb so stark zunehmen wie die Gesamt 2000 die Preise an guten Lagen stärker stie-
bevölkerung. In den Bergkantonen der Zentral gen, trug dies zur Abkoppelung der Trans
schweiz, Appenzell Innerrhoden und Grau aktionspreise bei.
bünden dürfte die Nachfrage nach Einfamilien
häusern sogar schrumpfen.
Der seit 2014 anhaltenden Aufholbewegung der
Preise für Einfamilienhäuser gegenüber denjeni-
gen für Eigentumswohnungen dürfte also bald
die Luft ausgehen. Generell werden sich aber
die Preise beider Marktsegmente langfristig eng
folgen. Der intensive Wettbewerb und die relativ
hohe Transparenz auf dem Eigenheimmarkt ver-
unmöglichen, dass sich die Preise einzelner Seg-
mente auf lange Sicht abkoppeln.
UBS Real Estate Focus 2018 15Mehrfamilienhäuser
Nicht mehr um
jeden Preis
Matthias Holzhey und Elias Hafner
Mobilität
Trotz stark steigender Leerstände sind die Angebotsmieten
erst moderat gesunken, was auch psychologische Gründe hat.
In den nächsten drei Jahren dürfte sich aber die Abwärts
bewegung beschleunigen. Mehrfamilienhauspreise haben ihren
Wohnen
Höhepunkt erreicht und ohne anhaltende Hilfe der Zentral
banken drohen Werteinbussen.
Mieten erst moderat gesunken
Geschäft
Der Konkurrenzkampf auf dem Mietwohnungs-
markt verschärft sich weiter. Per Mitte 2017 stan- Herrscht in einem Markt extreme Wohnungs-
den 2,4 Prozent aller Mietwohnungen leer. Eine knappheit, so reagieren die Angebotsmieten
höhere Leerstandsquote bei Mietwohnungen (Mieten für Neu- und Wiedervermietung) typi-
wurde letztmals 1998 mit 2,8 Prozent verzeich- scherweise schnell auf Veränderungen der Leer-
net. Doch Investoren lassen sich vom höheren standsquote. Fallen die Leerstandsquoten in einer
Leerstand bisher nicht abschrecken; die Zahl Wirtschaftsregion auf eine Grössenordnung von
Börse
der bewilligten Neubauwohnungen sank in den 0,5 Prozent, so schiessen die Mieten in der Regel
vergangenen Quartalen kaum. Der Wohnungs- nach oben.
bestand dürfte in diesem Jahr somit um rund
1,1 Prozent zulegen. Dies konnte von 1985 bis 1991 beobachtet
werden, als die gesamtschweizerische Leer-
Allzeithoch beim Leerstand absehbar standsquote unter diese Schwelle sank und die
Global
Der praktisch gleichbleibenden Wohnbautätig- Angebotsmieten teuerungsbereinigt um rund
keit steht eine tiefere Zusatznachfrage gegen- 50 Prozent kletterten. Im aktuellen Immobilien-
über. Die Nettozuwanderung dürfte dieses Jahr zyklus war eine vergleichbare Wohnungsknapp-
knapp 60 000 Personen betragen, sodass vor- heit nur am Genfersee festzustellen. Die Mieten
aussichtlich rund 10 000 Wohnungen weniger
zusätzlich nachgefragt werden als 2013. Der
Rückgang ist gänzlich der geringeren Netto Korrekturpotenzial bei
zuwanderung aus EU-Ländern geschuldet, die
in den letzten vier Jahren von 75 auf 60 Prozent Angebotsmieten
der Gesamtzuwanderung schrumpfte. Verhältnis der Angebots- und Bestandesmieten zu Einkommen
(Index 2000 =100)
Verschiedene Faktoren zeichnen dafür verant- 180
wortlich. Die ökonomische Erholung in der
160
Eurozone, insbesondere auf der iberischen Halb-
insel, liess die Nettozuwanderung aus Spanien 140
und Portugal in den letzten fünf Jahren dras-
120 Korrektur-
tisch auf einen vernachlässigbaren Anteil sin- potenzial
ken. Doch auch der schwächelnde Arbeitsmarkt 100
der Schweiz verlor an Sogwirkung. Bei anhal- 80
tenden Trends für Wohnbau und Bevölkerung 1975 1985 1995 2005 2015
dürfte die Leerstandsquote also spätestens Angebotsmieten/Einkommen
2019 ein neues Rekordniveau erreichen. Bestandesmieten/Einkommen
Periode mit stark steigender Leerstandsquote
Periode mit stark fallender Leerstandsquote
Quellen: BFS, Wüest Partner, UBS
16 UBS Real Estate Focus 2018legten hier denn auch zwischen 2002 und 2015 niveau oder die Mietvorstellungen nicht mehr
jährlich um 5 Prozent zu – doppelt so stark wie den Marktgegebenheiten entsprechen, müssen
in der Gesamtschweiz. diese oft um mehr als 10 Prozent gesenkt wer-
den, damit die Wohnungen wieder vermietet
Nehmen die Leerstände in solch angespannten werden können.
Märkten wieder zu, brechen die Mieten auch
rasch ein. So gingen die Mieten am Genfersee Bei Neubauten führt eine Senkung in dieser
seit 2015 bereits um 9 Prozent zurück, obwohl Grössenordnung zu einem spürbaren Rendite
die Leerstände bei Mietwohnungen mit 0,8 Pro- rückgang, da die tieferen Mieten in der Regel an
zent immer noch erst ein Drittel so hoch sind alle Mieter weitergegeben werden müssen. Das
wie im Schweizer Mittel. Gesamtschweizerisch Warten auf den erhofften Mieter scheint damit
sanken die durchschnittlich inserierten Miet- das kleinere Übel zu sein. Es verwundert daher
preise nur moderat. So steht der Angebotsmiet- nicht, dass gerade bei Neubauten die Leerstände
index knapp 3 Prozent unter dem Höchststand stark gestiegen sind. Hier steht nunmehr rund
von Mitte 2015. In den meisten Städten und jede neunte Wohnung leer. Als Alternative zur
Agglomerationen, aber auch im Grossteil der Mietsenkung versuchen Vermieter vermehrt mit-
Peripherie waren nur selektiv rückläufige Mieten tels Anreizmassnahmen Mieter anzulocken, was
auszumachen. Die Westschweiz (ohne Genfer- aber mehr Nachteile als Vorteile bringen kann.
see) verzeichnete im letzten Jahr gar noch einen
Anstieg von 1 Prozent.
Anreize können die
Verlustaversion verzögert Marktbereinigung Falschen anlocken
Dass die Angebotsmieten auch in Gemeinden
mit deutlich steigenden Leerständen kaum Mietfreie Perioden und Staffelmieten, Einkaufs-
gesunken sind, dürfte unter anderem auf psy- gutscheine sowie gratis Umzüge – die Zahl
chologischen Gründen beruhen. Verlust- der Mietwohnungsinserate mit zusätzlichen
aversion – der Drang, Verluste zu vermeiden – ist Anreizen hat in den letzten zwei Jahren deutlich
eine empirisch gut erforschte Verhaltensweise. zugenommen. Anreize erzielen Aufmerksamkeit
Für viele Investoren wiegt ein finanzieller Verlust und haben den Vorteil, dass die effektiven Miet-
psychologisch bis zu doppelt so schwer wie ein zinsen und somit die Bewertung der Liegenschaft
gleichwertiger Gewinn. nicht gesenkt werden müssen. Bei Geschäfts
liegenschaften, wo langjährige Vertragslaufzeiten
Auf dem Immobilienmarkt zeigt sich dieses Ver- bestehen, gehören solche Zückerchen heute
halten beispielsweise darin, dass die Marktliqui- schon fast zum Standard. Die Erfolgsaussichten
dität rasant fällt, wenn die Kaufpreise für Eigen- von Anreizen bei Mietwohnungen sind aber
heime sinken. Potenzielle Verkäufer halten fraglich. Auch ein Einkaufsgutschein oder ein
insbesondere dann an ihrer Liegenschaft fest, gratis Umzug dürfte nur wenig Einfluss auf das
wenn der aktuelle Marktpreis unter dem Ein- Wohnbudget und somit auf die Zahlungsbereit-
standspreis der Liegenschaft liegt. Aus demsel- schaft des potenziellen Mieters haben.
ben Grund zögern Vermieter auch bei längeren
Leerständen mit einer Reduktion der Angebots- Mietanreize können vielmehr ungewollte
mieten. Denn es handelt sich dabei – relativ zu Nebenwirkungen haben. Sie können Misstrauen
den einkalkulierten Mieteinnahmen – um einen wecken, dass mit der Wohnung oder dem
sicheren Verlust respektive um eine Verschlech- Vermieter etwas nicht stimmt, was das Image
terung, was als Verlust wahrgenommen wird. einer Überbauung verschlechtern kann. Zudem
besteht die Gefahr einer negativen Auslese der
Zuwarten kann sich bei Neubauten lohnen Mieterschaft. Je kürzer die geplante Mietdauer,
Kann eine inserierte Wohnung wochenlang desto mehr Wert hat eine temporäre Reduktion
nicht vermietet werden, muss das Risiko eines oder ein fester Geldbetrag. Personen, die stark
anhaltenden Leerstands gegen den Einnahmen- auf Gratismietmonate reagieren, dürften daher
rückgang bei einer Mietsenkung abgewogen mit grösserer Wahrscheinlichkeit nach kürzerer
werden. Falls bei einer Neuvermietung das Miet- Zeit wieder ausziehen.
UBS Real Estate Focus 2018 17Handeln empfohlen bei Bestandesliegen- Mietrückgang beschleunigt sich
schaften Bleiben die Leerstände länger erhöht, so steigt
Mobilität
Bei Bestandesliegenschaften lässt sich der Einnah- entsprechend der Druck auf die Mieten. Für das
menrückgang hingegen im Normalfall auf eine laufende Jahr erwarten wir eine Korrektur der
Wohnung beschränken. Gerade in Regionen mit Angebotsmieten um rund 2,5 Prozent. Die Kor-
noch steigendem Vermietungsrisiko wird sich rekturphase dürfte damit aber noch nicht abge-
eine rasche Anpassung der Mieten an die neue schlossen sein. Ohne deutliche Trendwende bei
Realität auszahlen. Ausserdem ist bei Wohnun- der Bautätigkeit oder eine neue «Einwanderungs-
Wohnen
gen, die qualitativ nicht dem Marktstandard ent- welle» dürften die Angebotsmieten bis 2020 um
sprechen, eine Sanierung langfristig günstiger als mindestens 10 Prozent unter das Niveau von
drastische Mietsenkungen. 2015 rutschen.
Geschäft
Überangebotsrisiko im Tessin und der Westschweiz
In den Wirtschaftszentren sind die Leerstands- stark negativen Trend weist aktuell das Tessin
quoten tief und dürften auch in den nächsten auf. Aufgrund einer angestiegenen Zahl an
Quartalen kaum ansteigen. Im Mittelland und in Baubewilligungen und des Einbruchs der
Börse
vielen peripheren Regionen erhöht der struktu- Zuwanderung aus Italien dürfte die Zahl der
relle Leerstand die Vermietungsrisiken. So haben leeren Mietwohnungen bis zur Jahresmitte
die Kantone Solothurn und Wallis mit je rund nochmals deutlich zunehmen. Ebenfalls ist das
6 Prozent den höchsten Anteil an leeren Miet- Überangebotsrisiko in den Westschweizer Kan-
wohnungen, aber auch im Aargau stehen knapp tonen Freiburg, Jura und Neuenburg sowie im
4,5 Prozent aller Mietwohnungen leer. Einen Waadtländer Hinterland merklich angestiegen.
Global
Mietwohnungsleerstandsquote¹ (2017) und Absorptionsrisiko² (4. Quartal 2017) nach Kanton (Kürzel)
oder MS-Region (in Prozent)
Zürcher Unterland
Oberes Baselbiet Lugano TI
FR JU
hoch
SZ NE
Luzern St.Gallen
Limmattal La Sarine GR
BL Wil Solothurn
Absorptionsrisiko
Lausanne Morges LU SG Brugg-Zurzach VS
VD Thun Zürcher Oberland
CH SH SO
Zimmerberg Winterthur TG AG
mittel
Vevey Aarau Oberaargau
Unteres Baselbiet ZH BE Sion
GE Glattal- Pfannenstiel Olten
Basel-Stadt Furttal Bern Thurtal Biel/Bienne
Zürich ZG Sursee-Seetal
Baden
tief
0 1 2 3 4 5
Mietwohnungsleerstandsquote
Vermietungsrisiko
tief hoch Bevölkerungsgrösse
1
Mietwohnungsleerstandsquote unter Verwendung des von UBS geschätzten Mietwohnungsbestands
2
Das Absorptionsrisiko vergleicht das Wachstum des Wohnungsbestands (Angebot) mit dem Bevölkerungswachstum (Potenzialnachfrage) und gibt
Aufschluss darüber, ob regional zu viel oder zu wenig gebaut wird. Die Angebotsausweitung wird aufgrund der Baugesuche und -bewilligungen
der letzten fünf bzw. sechs Quartale ermittelt. Das Potenzialwachstum wird aufgrund des Bevölkerungswachstums der vergangenen drei Jahre geschätzt.
Quellen: BFS, Docu Media, UBS
18 UBS Real Estate Focus 2018Die Bestandesmieten haben sich langfristig sehr Wertberichtigung droht
stabil entwickelt. So stiegen sie in der Schweiz Massgeblich entscheidend für den künftigen
seit 1982 teuerungsbereinigt im Einklang mit Investitionserfolg ist die längerfristige Zinsent-
den Löhnen um rund 0,5 Prozent pro Jahr. Im wicklung. Sobald die Zentralbanken die Zinsen
historischen Vergleich sind die Bestandesmieten nicht mehr nach unten verzerren, werden diese
also nicht überhöht; wir erwarten denn auch höher tendieren. Ein schwacher Anstieg der
keine breite Korrektur in den nächsten Jahren. Zinskurve von bis zu 0,5 Prozentpunkten dürfte
Doch zurzeit sind die Angebotsmieten durch- die Preise für Mehrfamilienhäuser aber nicht auf
schnittlich noch rund 20 Prozent höher als die breiter Front unter Druck setzen. In einem sol-
Bestandesmieten. Durch die erwartete Korrektur chen Szenario bleibt der Anlagenotstand beste-
der Angebotsmieten wird sich diese Differenz hen. Ein Anstieg der zehnjährigen Eidgenossen
reduzieren. Einerseits sinkt dadurch das Miet auf beispielsweise 2 Prozent brächte aber deutli-
steigerungspotenzial bei Mieterwechseln in che Abschreiber mit sich. Investoren müssten mit
Bestandesliegenschaften. Andererseits verringert Wertkorrekturen von rund 20 Prozent rechnen.
dies den Spielraum, bestehende Mietverhältnisse Da die Preise an Spitzenlagen in den letzten Jah-
bei steigendem Referenzzinssatz anzupassen. ren stärker auf sinkende Zinsen reagierten, dürf-
Denn die Angebotsmieten stellen eine Ober- ten diese bis zu 30 Prozent an Wert einbüssen.
grenze für die Miethöhe in bestehenden Ver Umgekehrt reagieren die Preise in peripheren
trägen dar. Lagen schwächer auf Zinsschwankungen. Aller-
dings ist dort das Risiko von Einnahmeausfällen,
sei es aufgrund höherer Leerstände oder tieferer
Investitionsausblick Mieten, im aktuellen Marktumfeld akzentuierter.
Bewertungen am Höhepunkt Am attraktivsten schätzen wir zurzeit Agglome-
Immer tiefere Kapitalisierungssätze trieben die rationsstandorte in Pendlerdistanz der grossen
Preisrally bei Wohnrenditeliegenschaften über die Zentren ein, die Nettoanfangsrenditen von gut
letzten zehn Jahre. Seit 2007 stiegen die Preise 3 Prozent bieten bei gleichzeitig moderaten
für Mehrfamilienhäuser gesamtschweizerisch Leerstandsrisiken.
um knapp 60 Prozent. Bei um rund 15 Prozent
höheren Mieten in diesem Zeitraum impliziert
dies einen Rückgang der Nettoanfangsrenditen
von leicht unter 5 Prozent auf aktuell 3,5 Pro-
zent. Regional reichen die Renditen zurzeit von
weniger als 2 Prozent (Zürich Kreis 1) bis über
5 Prozent (Goms). Ein Franken Miete in Zürich doppelt
Angesichts einer negativen Verzinsung von
soviel Wert wie in den Bergen
Nettoanfangsrenditen* nach MS-Regionen (in Prozent)
Schweizer Staatsanleihen mit Laufzeiten bis über
zehn Jahre sind solche Renditen für viele Inves- unter 2,5
toren weiterhin attraktiv. Die Zinsen dürften aber 2,5 bis 3,0
aufgrund global weniger expansiver Zentralban- 3,0 bis 3,5
3,5 bis 4,0
ken in den nächsten zwölf Monaten leicht 4,0 bis 4,5
ansteigen. Vor dem Hintergrund steigender über 4,5
Leerstände und sinkender Mieten dürften die
Kapitalisierungssätze 2018 nicht weiter sinken.
Die Preise bei Wohnrenditeliegenschaften dürf-
ten also ihren Höhepunkt erreicht haben. Dass
Investoren kaum noch mit Aufwertungsgewin-
nen rechnen, widerspiegelt sich auch an den
Börsen: Im zweiten Semester 2017 korrigierten
die Kurse der Wohnimmobilienfonds deutlich.
Die Erwartungen auf weiter steigende Preise * Nettoertrag nach Abzug aller Kosten (inkl. Instandsetzung), in Prozent des Kaufpreises
für Wohnrenditeinvestitionen sind verpufft. Quelle: Schätzungen UBS
UBS Real Estate Focus 2018 19Hypotheken als Anlageklasse
Mehr Geld von
institutionellen Investoren
Elias Hafner
Mobilität
Für Pensionskassen und Versicherer sind die Anreize gestiegen,
Hypotheken zu vergeben. Durch die anhaltende Verschärfung
der Bankenregulierung dürften die Banken Marktanteile ver
lieren. Den institutionellen Investoren stehen mehrere Türen für
Wohnen
Hypothekarinvestitionen offen.
Der Schweizer Hypothekarmarkt hat vergan der Höhe der Belehnung und dem Risiko der
Geschäft
genes Jahr die Grenze von 1000 Milliarden Marktsegmente generell konservativer. Somit
Schweizer Franken überschritten. Banken hal- besteht nebst den ungleichen Marktanteilen
ten rund 95 Prozent des Volumens, während auch eine gewisse Segmentierung des Marktes.
Versicherer und Pensionskassen nur einen klei-
nen Teil des Marktes ausmachen. Doch eine Regulierung und tiefe Zinsen verschieben
Trendwende scheint eingeläutet. Die Hypothe- Anreize
karpositionen der Versicherer zeigten 2015 und Es gibt vorwiegend drei Gründe, weshalb institu-
Börse
2016 mit je rund 6 Prozent eine Wachstumsbe- tionelle Investoren derzeit vermehrt in den Hypo-
schleunigung und auch die Hypothekarbücher thekarmarkt drängen:
der Pensionskassen nahmen 2016 nach mehre-
ren Jahren rückläufiger Entwicklung mit 5 Pro- Regulierung
zent deutlich zu. Bei Banken hingegen hat sich Die seit der Finanzkrise erhöhten Standards für
das Wachstum verlangsamt. Grossbanken Eigenmittel- und Liquiditätsanforderungen unter
Global
haben zuletzt gar ihren Hypothekenbestand Basel III haben die Finanzierung bei den Banken
reduziert. Die ersten verfügbaren Zahlen der kostspieliger gemacht. Gleichzeitig haben der
Versicherer für 2017 deuten darauf hin, dass antizyklische Kapitalpuffer der Schweizerischen
ihr Hypothekarvolumen weiterhin schneller Nationalbank sowie schärfere Selbstregulierungs-
wächst als jenes der Banken. massnahmen die Hypothekarvergabe bei Banken
zusätzlich verteuert beziehungsweise erschwert.
Institutionelle mit langfristigem Horizont
Banken finanzieren ihre Hypothekarkredite über-
wiegend mit kurzfristig abrufbarem Fremdkapi-
tal. Somit stellen Festhypotheken bei Banken ein
Institutionelle haben kleinen Anteil
klassisches Zinsdifferenzgeschäft dar. Vereinfacht Schweizer Hypothekarmarkt nach Kreditgeber per Ende 2008 und 2016
(in Prozent)
gesagt, erhalten sie dabei den Hypothekarsatz 2016
und zahlen zugleich den Sparern einen Zins auf
4 1
deren Einlagen.
18 2008 Kantonalbanken
Im Gegensatz dazu investieren Versicherer und 42 34 Grossbanken
Pensionskassen das einbezahlte Kapital ihrer 17 32 Raiffeisenbanken
Versicherten, das künftige Rentenversprechen übrige Banken
oder Schadensummen decken sollte. Die Dura 14 Versicherungen
tion der Verpflichtungen bei Pensionskassen 17 32 Pensionskassen
beträgt rund zehn bis 15 Jahre. Deshalb bevor-
zugen Versicherer und Pensionskassen bei der
Kreditvergabe längere Laufzeiten und bieten 26
standardmässig 15, teilweise gar bis 25 Jahre
an. Zudem sind sie bei der Vergabe bezüglich Quellen: BFS, FINMA, SNB, UBS
20 UBS Real Estate Focus 2018Sie können auch lesen
