Schönheitsreparaturen - bei Übergabe einer unrenovierten Wohnung - Mieterschutzbund Berlin
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Heft 3/2020
ORGAN DES
MIETERSCHUTZBUNDES
BERLIN E.V.
Schönheitsreparaturen
bei Übergabe einer
unrenovierten Wohnung
Seite 20
Mitglieder werben Mitglieder S. 4
Einladung zur
Aktuelles aus Berlin S. 10 Mitgliederversammlung
und Tagesordnung
Ihre Fragen – unsere Antworten S. 13
Seite 5
Ausflugstipp: Dahme-Heideseen S. 22
INHALT
2 __ Editorial
Mitglieder-
versammlung
4 __ Internes
12.8.2020 Mitglieder werben Mitglieder
19.00 Uhr
5 __ Einladung zur
Mitgliederversammlung
am 12. August 2020 um 19.00 Uhr
8 __ Abstands- und
Hygieneregeln
für die Mitgliederversammlung
9 __ Neuigkeiten Liebe Mitglieder
des Mieterschutzbundes Berlin,
Klimaschutzprogramm und Wohngeld,
liebe Leser/innen
Bußgeldstopp beim Mietendeckel?
des MIETERSCHUTZ,
10 __ Aktuelles aus Berlin
Ehrlich, ganz ehrlich, aber eine derartige Ent-
u.A.: Mietendeckelgeburtstag – wicklung der Pandemie konnte man selbst bei pes-
Mietpreisbremse verlängert – simistischer Grundeinstellung nicht erwarten. Es
18.999 neue Wohnungen wird wohl für immer ein Rätsel bleiben, ob und
wie der Virus von einem Infizierten mit dieser Ge-
12 __ Impressum/Buchtipp schwindigkeit sich weltweit, mit den sich daraus
Steuererklärung für Rentner und ergebenden persönlichen und wirtschaftlichen
Pensionäre / Rente in Sicht Folgen, ausbreiten konnte. Daher ist es nur ein ge-
ringer Trost, dass Deutschland im Verhältnis der
13 __ Fragen und Antworten Bevölkerung zu der Anzahl der Infizierten eine re-
Teppichboden statt Laminat – lativ geringe Todesrate aufweisen kann.
Mietendeckel bei Untermiete –
Hochwertiger Bodenbelag Man muss aber auch einräumen, dass die ver-
antwortlichen politischen Stellen offensicht-
14 __ Aktuelle Rechtsprechung lich die richtigen Entscheidungen getroffen ha-
Neues von den Roten Roben: ben. Abstand halten und Schutzmasken tragen ist
Mietpreisbremse – Minderung doch eher eine verträgliche und dem Grunde nach
wegen Baulärm – Mieterhöhung akzeptable Einschränkung der persönlichen Frei-
vor dem Stichtag des MietenWoG heit.
16 __ Miete und Mietrecht In diesem Zusammenhang unterstellen zu wol-
u. a. zu: Laminat statt Teppich, len, dass damit das demokratische System unter-
Energetische Modernisierung, graben wird, halte ich eher für abwegig. Es kann
Mülltrennung doch nicht ernsthaft bestritten werden, dass der
Schutz des Einzelnen Vorrang haben muss, auch
18 __ Berliner Rechtsprechung wenn die Verpflichtung zur Abstandshaltung und
zum Tragen von Gesichtsmasken als einengend
Urteile u.a. zu: Nutzungsent- empfunden wird.
schädigung – Verjährungshöchst-
frist – Ersatzwohnraum – Inkasso-
Einzuräumen ist, dass die ungewöhnliche Si-
dienstleister
tuation etwas von uns verlangt hat, was man ei-
20 __ Schönheitsreparaturen gentlich zur Bewältigung einer derartigen Pan-
demie bräuchte, nämlich das gemeinsame Ver-
bei Übergabe einer unrenovierten arbeiten der Belastungen durch persönlichen
Wohnung Austausch und insbesondere auch persönliche
Nähe. Gerade die sich daraus ergebenden weite-
22 __ Ausflugstipp ren Belastungen haben die Angelegenheit nicht
Naturpark Dahme-Heideseen leichter gemacht.
2 mieterschutz 3 / 2020
EDITORIAL
Das Nachlassen der Hektik des Lebens war richte auszusetzen. Insoweit bleibt abzuwarten,
nicht immer leicht auszuhalten. Auch das wieder- welche Richtung sich zukünftig durchsetzen wird.
holte Schubladenaufräumen war mal wieder an-
gezeigt, aber war auch kein ausgleichender Er- Bedauerlicherweise muss man aber immer
satz für die quasi aufgezwungene Freizeit. wieder feststellen, dass der Berliner Senat nicht
in der Lage ist, die von ihm anvisierten Neubau-
Möglich wäre natürlich auch ein Angebot an ziele zu erreichen. Im Gegenteil. Die Prognosen
die Nachbarn, man könnte doch mal tauschen, so müssen immer wieder nach unten korrigiert wer-
dass man deren Schubladen und sie im Gegenan- den. Gleichzeitig erschwert der Mietendeckel die
gebot die Schubladen ihrer Nachbarn durchse- sogenannte Modernisierungsumlage. Eine ge-
hen. Man muss nur aufpassen, den Fuß noch aus nehmigte Modernisierung kann maximal zu einer
der Wohnungstür zu bekommen, bevor durch das Mieterhöhung von 1,00 Euro/m² monatlich füh-
Zuknallen der Tür größere Körperschäden entste- ren. Diese Einschränkung und das Festfrieren der
hen. Die Beräumung des Kellers sollte man bis zur Mieten auf die sogenannte Stichtagsmiete wer-
zweiten Welle zurückstellen. den und könnten dazu führen, dass die Vermieter-
seite zukünftig wenig bzw. erheblich weniger in
Insoweit hat uns auch das Verbot von „Groß- die Sanierung und Modernisierung der Wohnun-
veranstaltungen“ veranlasst, unsere Jahresver- gen steckt. Im Ergebnis könnte man damit einen
sammlung auf die zweite Jahreshälfte zu verle- Zustand erreichen, der seinerzeit den Berliner
gen. Sie können versichert sein, auch wenn der Senat veranlasst hat, seinen eigenen Wohnungs-
Höhepunkt der ersten Infektionswelle hinter uns bestand nicht zu sanieren und zu modernisieren,
liegen dürfte, werden wir alles beachten, was zu sondern an private Wohnungsbetreiber zu veräu-
tun ist, um Übertragungen zu vermeiden. ßern.
Gleichwohl, lassen Sie uns die aktuelle Situa- Vielleicht hat der Senat nun die Erwartung,
tion nach wie vor ernst nehmen und mit Bedacht dass er die Wohnungen mit einem nicht unerheb-
das öffentliche Leben wieder aufnehmen. lichen Sanierungsstau – und damit günstiger – am
Ende der 5-jährigen Mieterhöhungssperrfrist wie-
Jetzt geht es nicht mehr um die Begriffe wie der erwerben kann. Oder man nutzt zwischenzeit-
Lockdown, Hotspot und Pandemie. Sondern jetzt lich die Möglichkeit, von den privaten Wohnungs-
sind wir wieder bei Mietpreisbremse, Mieten gesellschaften, die die Mieterhöhungsperrfrist
deckel und möglicher Enteignung von privaten wirtschaftlich nicht überstanden haben, im Rah-
Vermietungsgesellschaften. men eines dem Senat möglicherweise zustehen-
den Vorkaufsrechts, Objekte zu erwerben.
Festzustellen ist, dass der Mietendeckel in-
mitten der Viruskrise einerseits zu einer Verlang- Voraussetzung ist aber auch, dass das Gesetz
samung des Mietenanstieges geführt hat, dass zur Begrenzung der Mietanhebungen überhaupt
aber andererseits die Debatte über die Enteig- Bestand haben wird. Hier gibt es leider weder in
nung von Wohnungsgesellschaften die Gesell- die eine noch in die andere Richtung irgendwel-
schaft „Deutsche Wohnen“ nicht daran gehindert che Signale. Der Chef der Wohnungsgesellschaft
hat, in den DAX aufzusteigen. „Deutsche Wohnen“ geht davon aus, dass das
Land Berlin dieses Gesetz nicht hätte beschließen
Soweit Vermieter trotz des Mietendeckels dürfen. Es klingt zwar wie das Pfeifen im Wald,
versuchen bzw. versucht haben, die Miete anzu- aber was soll man erwarten von einem, dessen Un-
heben, gibt es zwischenzeitlich unterschiedliche ternehmen gerade in den Börsenhimmel aufgestie-
amtsgerichtliche Entscheidungsrichtungen. gen ist. Hier gilt es in erster Linie die neuen Aktio-
näre zu beruhigen.
Sofern die ortsübliche Miete nicht überschrit-
ten wird, gibt es Entscheidungen, wonach die feh- Dies gilt umso mehr, wenn man berücksichtigt,
lende Zustimmung des Mieters durch das Urteil er- dass bis zu 30% der Mieter entsprechend der Vor-
setzt wird, aber die Vermieter gleichzeitig darauf gaben des Mietendeckels ab Ende November 2020
hingewiesen werden, dass die höhere Miete mit einen Mietenabsenkungsanspruch haben.
Hinblick auf den Mietendeckel nicht gefordert wer-
den darf. Einen Nebeneffekt hatte der Mietendeckel be-
reits. Mit Einführung des Gesetzes sind die soge-
Andere Gerichte wiederum regen an, das Ver- nannten Angebotsmieten um 8% gesunken. Das
fahren bis zur Entscheidung der Verfassungsge- gilt im Übrigen auch für die bisherigen hochprei-
3 / 2020 mieterschutz 3
EDITORIAL / INTERNES
sigen Gegenden. Soweit von der Vermieterseite sind nur möglich, weil die Steuerlast von den Pro-
bei Neuabschlüssen auch eine zweite Miete – ei- duzenten bereits bei der Kaufpreisbildung be-
ne sogenannte Schattenmiete – den neuen Mie- rücksichtigt wurde. Die Modernisierungsmaßnah-
tern im Mietvertrag vorgeschlagen wird, dürfte me wird daher vom Mieter direkt und vom Mie-
es höchst umstritten sein, ob derartige Verträ- ter in seiner Doppelrolle als Steuerzahler bezahlt.
ge überhaupt zulässig sind. Eine Rechtsprechung Nachdem aber „Deutsche Wohnen“ – wer hat die-
gibt es dazu noch nicht. sen Namen wohl kreiert – in Hamburg zum größten
Pflegeheimbetreiber aufgestiegen ist, wird man
Natürlich will man weiter energetische Mo- wohl erwarten dürfen, dass Mieter diesen Vermie-
dernisierungen durchführen und natürlich nicht ter auch in einem späteren Teil des Lebens nicht
auf Kosten der Mieter, sondern dann viel lieber loswerden. Aber darüber müssen wir uns heute
auf Kosten des Steuerzahlers. noch keine Gedanken machen.
Nach der Idee des Geschäftsführers soll die Wichtiger ist, dass Sie durchhalten. Denken
Wertschöpfung beim Vermieter bleiben und die Sie an die Gesichtsmasken und den Abstand, dann
Kosten der Modernisierung zwischen den Mietern bleiben Sie auch gesund.
und dem Steuerzahler geteilt werden. Der Steuer-
zahler ist in erster Linie der Mieter. Was für eine Lassen Sie sich auch nicht durch die aktuelle
Geschäftsidee. Situation abschrecken und kommen Sie zu unse-
rer Jahresversammlung.
Die Idee wird auch nicht dadurch besser, dass
man auf die Steuereinnahmen aus dem CO2- Han- Herzlichst,
del verweist. Denn auch diese Steuereinnahmen Ihr Michael Müller-Degenhardt
Mitglieder werben Mitglieder
Schon seit Jahren bewährt sich unsere Aktion „Mitglieder werben Mitglieder“. Für diejenigen, die sich daran be-
teiligen und uns weiterempfehlen, soll dies nur von Vorteil sein! Deshalb haben wir auch zum Jahresende 2019
wieder zusätzliche Preise verlost!
Als Gewinner unserer alljährlichen Aktion „Mitglieder werben Mitglieder“ wurden für das Jahr 2019 folgende
Mitglieder ermittelt:
1. Preis – ein Warengutschein im Wert von 150,00 Euro
– Frau Ingeborg Mießner
2. Preis – ein Warengutschein im Wert von 100,00 Euro
– Herr Torsten Zittlau
3. Preis – ein Warengutschein im Wert von 50,00 Euro
– Frau Peggy Zimmermann
Herzlichen Glückwunsch!
Die Gutscheine werden den Preisträgern gegen Vorlage eines Lichtbildausweises in
der Hauptgeschäftsstelle Konstanzer Straße in Berlin-Wilmersdorf ausgehändigt.
Wir möchten die Gelegenheit nutzen und nochmals ausdrücklich auf unsere Akti-
on „Mieter werben Mieter“ aufmerksam machen. Sind Sie mit uns zufrieden, emp-
fehlen Sie uns gern weiter! Für jedes von Ihnen geworbene Mitglied erhalten Sie
eine Gutschrift in Höhe von 5,00 Euro auf Ihrem Beitragskonto. Zusätzlich nehmen
Sie an der Verlosung am Jahresende teil! Machen Sie mit! Werben Sie Mitglieder!
Es lohnt sich!
4 mieterschutz 3 / 2020
EINLADUNG
Einberufung der ordentlichen
Mitgliederversammlung
des Mieterschutzbundes Berlin e.V.
Der Vorstand des Mieterschutzbundes Berlin e.V., vertreten durch den Vorstandsvorsitzen-
den Rechtsanwalt und Notar a.D. Michael Müller-Degenhardt, beruft hiermit die ordentli-
che Mitgliederversammlung gemäß § 9 der Vereinssatzung des Mieterschutzbundes Berlin
e.V. i.d.F.v. 13.06.2017 ein.
Die Mitgliederversammlung wird am
Mittwoch,
den 12. August 2020
um 19.00 Uhr
im Logenhaus Berlin,
Emser Straße 12 -13,
10719 Berlin-Wilmersdorf
(Nähe U-Bahnhof Fehrbelliner Platz)
stattfinden.
Hinweise:
Gemäß § 9 der Vereinssatzung sind zur Teilnahme an der Mitgliederversammlung Mitglie-
der und anspruchsberechtigte Haushaltsangehörige im Sinne des § 6 der Vereinssatzung
berechtigt, wobei letztgenannte nicht stimmberechtigt sind.
Gemäß § 10 der Vereinssatzung sind Mitglieder stimmberechtigt, die dem Verein zum Zeit-
punkt der Mitgliederversammlung mindestens sechs Monate ununterbrochen angehört ha-
ben. Bei Beitragsrückstand ruht das Stimmrecht.
Gemäß § 11 der Vereinssatzung können Anträge an die Mitgliederversammlung durch den
Vorstand und die nach § 10 der Vereinssatzung stimmberechtigten Mitglieder gestellt wer-
den. Sie müssen spätestens zwei Wochen vor der Mitgliederversammlung schriftlich in der
Hauptgeschäftsstelle (Konstanzer Straße 61, 10707 Berlin) eingereicht werden. In der Ver-
sammlung können Anträge zur Ergänzung der Tagesordnung mit Ausnahme der Wahl oder
Abwahl der Vereinsorgane gemäß § 14 (Vorstand) und § 15 (Rechnungsprüfer) der Vereins-
satzung von mindestens 20 % der anwesenden Mitglieder gestellt werden.
3 / 2020 mieterschutz 5
TAGESORDNUNG
Gemäß § 9 der Vereinssatzung wird die
Tagesordnung
zur Mitgliederversammlung wie folgt bekannt gegeben:
1. Begrüßung durch den Vorsitzenden des Vorstandes
2. Feststellung der ordnungsgemäßen Einberufung
und der Beschlussfähigkeit der Mitgliederversammlung
3. Genehmigung des Protokolls der Mitglieder-
versammlung vom 15.05.2019
Das Protokoll der Mitgliederversammlung vom 15.05.2019 ist in der Ausgabe 3/2019
der Vereinszeitschrift „Mieterschutz“ veröffentlicht.
4. Bericht zur aktuellen mieterpolitischen Situation in Berlin
5. Entgegennahme des Jahresberichts für das abgelaufene
Geschäftsjahr 2019
6. Rechnungsprüfungsbericht
7. Entlastung des Vorstands
8. Änderung der Vereinssatzung
Der Vorstand trägt der Mitgliederversammlung notwendige Satzungsänderungen vor.
Der Vorstand bittet die Mitgliederversammlung, § 14 der Vereinssatzung wie folgt
zu ändern:
Gegenüberstellung der beabsichtigten Änderung der Satzung des Mieterschutzbundes Ber-
lin e.V. in der Fassung vom 13.06.2017 als Vorschlag zur Mitgliederversammlung 2020:
alte Fassung neue Fassung
§ 14 Der Vorstand § 14 Der Vorstand
Der Vorstand setzt sich zusammen aus: Der Vorstand setzt sich zusammen aus:
a) dem Vorsitzenden sowie a) dem Vorsitzenden sowie
b) vier Beisitzern. b) vier Beisitzern.
Zum Mitglied des Vorstandes kann nur das Zum Mitglied des Vorstandes kann nur das
Vereinsmitglied gewählt werden, welches Vereinsmitglied gewählt werden, welches
dem Verein zum Zeitpunkt der Wahl min- dem Verein zum Zeitpunkt der Wahl min-
destens zwei Jahre ununterbrochen ange- destens zwei Jahre ununterbrochen ange-
hört hat. hört hat.
6 mieterschutz 3 / 2020
TAGESORDNUNG
Fortsetzung alte Fassung Fortsetzung neue Fassung
Die Amtszeit des Vorstandes beträgt drei Jah- Die Amtszeit des Vorstandes beträgt drei Jah-
re. Der Vorstand bleibt jedoch bis zur Neuwahl re. Der Vorstand bleibt jedoch bis zur Neuwahl
des Vorstands im Amt. Der Vorstand vertritt des Vorstands im Amt. Der Vorstand vertritt
den Verein durch seinen Vorsitzenden als ge- den Verein durch seinen Vorsitzenden als ge-
setzlichen Vertreter gerichtlich und außerge- setzlichen Vertreter gerichtlich und außerge-
richtlich (§ 26 BGB). richtlich (§ 26 BGB).
In seiner konstituierenden Sitzung nach der In seiner konstituierenden Sitzung nach der
Wahl gibt sich der Vorstand für die Dauer sei- Wahl gibt sich der Vorstand für die Dauer sei-
ner Amtszeit eine Geschäftsordnung zur Ver- ner Amtszeit eine Geschäftsordnung zur Ver-
teilung der Geschäftsbereiche der einzelnen teilung der Geschäftsbereiche der einzelnen
Vorstandsmitglieder. Vorstandsmitglieder.
Der Vorstandsvorsitzende kann Vorstands- Der Vorstandsvorsitzende kann Vorstands-
mitgliedern rechtgeschäftliche Vollmachten mitgliedern rechtgeschäftliche Vollmachten
erteilen. erteilen.
Im Falle des vorzeitigen Ausscheidens eines Im Falle des vorzeitigen Ausscheidens eines
Vorstandsmitgliedes wählen die verbliebenen Vorstandsmitgliedes wählen die verbliebenen
Vorstandsmitglieder für die Restdauer der Vorstandsmitglieder für die Restdauer der
Amtsperiode des Ausgeschiedenen das feh- Amtsperiode des Ausgeschiedenen das feh-
lende Vorstandsmitglied (Kooptation). lende Vorstandsmitglied (Kooptation).
Vorstandsmitglieder haften gegenüber dem
Verein nur für grob fahrlässige und vorsätzlich
fehlerhafte Leistungen.
9. Anträge
Gemäß § 11 der Vereinssatzung können Anträge an die Mitgliederversammlung durch den
Vorstand und die nach § 10 der Vereinssatzung stimmberechtigten Mitglieder gestellt wer-
den. Sie müssen spätestens zwei Wochen vor der Mitgliederversammlung schriftlich in der
Hauptgeschäftsstelle (Konstanzer Straße 61, 10707 Berlin) eingereicht werden. In der Ver-
sammlung können Anträge zur Ergänzung der Tagesordnung mit Ausnahme der Wahl oder
Abwahl der Vereinsorgane gemäß § 14 (Vorstand) und § 15 (Rechnungsprüfer) der Vereins-
satzung von mindestens 20 % der anwesenden Mitglieder gestellt werden.
10. Verschiedenes
Um zahlreiches und pünktliches Erscheinen wird gebeten.
Bitte beachten Sie die nachfolgenden Hinweise für die Durchführung der Mitgliederver-
sammlung!
Abstands- und Hygieneregelungen sind zu beachten!
Herzlichst,
Ihr Vorstandsvorsitzender des Mieterschutzbundes Berlin e.V.
Rechtsanwalt und Notar a.D. Michael Müller-Degenhardt
3 / 2020 mieterschutz 7
HYGIENEREGELN
Hinweise für die Durchführung
der Mitgliederversammlung
Sehr geehrte Mitglieder, 5. Gemäß § 2 Abs. 2 der Zehn- re Vorrichtungen die Ver-
ten Verordnung zur Ände- ringerung der Ausbreitung
die Durchführung der Mitgliederver- rung der SARS-Cov-2-Ein- übertragungsfähiger Tröpf-
sammlung ist nur unter Einhaltung dämmungsverordnung ist chenpartikel bewirkt wird,
der Abstands- und Hygieneregelun- eine Anwesenheitsdoku- gilt dies nicht.
gen möglich. Es kann daher zu zeit- mentation zu erstellen. Am
lichen Verzögerungen im Ablauf der Einlass werden deshalb Vor- 8. Von anderen Personen ist
Versammlung kommen. Bereits jetzt und Familiennamen, vollstän- ein Mindestabstand von
bitten wir hierfür um Verständnis! dige Anschriften und Tele- 1,50 m einzuhalten! Das
fonnummern der jeweiligen gilt nicht für Ehe- oder Le-
Nach Stand bei Redaktionsschluss Teilnehmer erfasst. Die An- benspartnerinnen und -part-
sind folgende Regelungen zu be- wesenheitsdokumentation ner, Angehörige des eigenen
achten: wird durch uns – entspre- Haushalts.
chend der gesetzlichen Vor-
1. Wir bitten darum, dass pro gaben – für die Dauer von 9. Bitte beachten Sie die Aus-
abgeschlossener Mitglied- vier Wochen nach Ende der hänge und Markierungen am
schaft lediglich eine Person Veranstaltung geschützt vor und im Versammlungsort!
die Mitgliederversammlung Einsichtnahme durch Drit-
besucht! te aufbewahrt bzw. gespei- 10. Vor dem Versammlungs-
chert. Auf Verlangen sind wir raum werden Getränke an-
2. Bitte erscheinen Sie nicht zu verpflichtet, der zuständigen geboten. Getränke dürfen
früh am Versammlungsort! Behörde die Dokumentation allerdings nur am Platz ver-
Bitte halten Sie sich nur so auszuhändigen. Nach Ablauf zehrt werden.
lange als notwendig in der der Aufbewahrungsfrist wird
Versammlungsstätte auf! die Anwesenheitsdokumen- 11. Sollten Sie sich krank fühlen,
tation vernichtet. Fieber, Husten, Halskrat-
3. Zur Einhaltung des Min- zen, Schnupfen, Kopf- und
destabstandes bei An- 6. Bitte nutzen Sie die im Ein- Gliederschmerzen, Übelkeit,
sammlungen wird der Zu- gangsbereich zur Verfügung Durchfall, Schüttelfrost oder
tritt zum Versammlungsort stehenden Handdesinfekti- keinen Geruchs- und Ge-
durch geeignete Maßnah- onsmittel! schmackssinn haben, blei-
men gesteuert. Das gilt ben Sie bitte der Mitglieder-
auch für das Verlassen des 7. Wir bitten darum, sich im versammlung fern!
Versammlungsortes. Versammlungsort mit ei-
nem Mund- und Nasen- Sollte der Gesetzgeber nach Redak-
4. Jeder Teilnehmer bekommt schutz zu bewegen! Sobald tionsschluss weitere Lockerungen
einen Platz zugewiesen. Sie Ihren Platz eingenom- beschließen, werden wir unser der-
Sollte ein Platzwechsel ge- men haben, kann der Mund- zeitiges Hygienekonzept selbstver-
wünscht werden, ist dies den und Nasenschutz abge- ständlich anpassen.
Mitarbeitern am Einlass an- legt werden. Für Personen,
zuzeigen. Nach Zutritt zum die aufgrund einer gesund- Wir danken für Ihr Verständnis!
Versammlungsort ist der heitlichen Beeinträchti-
Platz auf direktem Weg ein- gung oder einer Behinde- Ihr Vorstandsvorsitzender des
zunehmen und möglichst rung keine Mund-Nasen- Mieterschutzbundes Berlin e.V.
vor Ende der Mitgliederver- Bedeckung tragen können Rechtsanwalt und Notar a.D.
sammlung nicht zu verlassen. oder bei denen durch ande- Michael Müller-Degenhardt
8 mieterschutz 3 / 2020
NEUIGKEITEN
Klimaschutzprogramm 2030
Höheres Wohngeld beschlossen
Die vom Deutschen Bundestag auf te davon profitieren. Darunter sind dividuelle Höhe
Vorlage des Bundeskabinetts am rund 35.000 Haushalte, die erst- des zusätzlichen
23. April 2020 beschlossene Wohn- mals oder erneut einen Anspruch Wohngeldes hängt
gelderhöhung ist Teil des umfang- auf Wohngeld haben. von der Haushalts-
reichen sogenannten Klimapakets. größe und vom Einkom-
Wesentlicher Hauptaspekt ist die Bund und Länder erhöhen die Mit- men des Haushalts ab. Vor allem
neue CO2-Abgabe für das Fahren tel für das Wohngeld ab 2021 um Haushalte mit besonders niedrigen
mit Benzin und Diesel, aber auch zehn Prozent. Nach Angaben der Einkommen werden entlastet. Vo-
das Heizen mit Öl und Erdgas. Die- Bundesregierung werden ab 2021 raussichtlich wird das zusätzliche
se ab 2021 erstmals eingeführte jährlich 120 Millionen Euro zur Ver- Wohngeld etwa 15 Euro monatlich
Bepreisung des Ausstoßes klima- fügung gestellt, die Bund und Län- betragen. Für jeden Haushaltsan-
schädlichen Kohlendioxids führt der jeweils zur Hälfte tragen wer- gehörigen kommen bis zu 3,60 Eu-
auch auf Seiten von Wohngeld den. ro hinzu.
empfängern zu einer finanziellen
Mehrbelastung. Um diese sozia- Vorgesehen ist, dass in die Be- Stimmt nun der Bundesrat dem Ge-
le Härte auszugleichen wird zeit- rechnung des Wohngeldes eine je setz noch zu, kann es am 1. Januar
gleich ab 2021 das Wohngeld er- nach Haushaltsgröße gestaffelte, 2021 in Kraft treten.
höht. Für viele Haushalte bringt pauschale CO2-Komponente in die
dies eine deutliche finanzielle Ent- Berechnung des Wohngeldes ein-
lastung. Nach offiziellen Angaben fließt. Sie ist ein Zuschlag zu der zu
werden mehr als 600.000 Haushal- berücksichtigenden Miete. Die in-
Bußgeldstopp beim Mietendeckel?
Antrag der FDP-Fraktion des Abgeordnetenhauses
Bereits am 20. Februar 2020 hatte Bezirksämter entsprechend zu un- Der Ausschuss für
die FDP-Fraktion des Berliner Ab- terrichten. Zur Begründung hatte Stadtentwicklung
geordnetenhauses einen Antrag man ausgeführt, der Berliner Senat und Wohnen des Ab-
auf Beschluss eines Bußgeldstopps habe mehrfach bewiesen, dass er geordnetenhauses hat
beim Mietendeckel ins Plenum ein- von der Verfassungsmäßigkeit des sich am 3. Juni 2020 nun ein-
gebracht. Beantragt wurde, dass sogenannten Mietendeckels nicht deutig und klar zum Antrag der Frak-
das Abgeordnetenhaus beschlie- überzeugt sei. Der rot-rot-grünen tion der FDP positioniert. Folgende
ßen wolle, den Senat aufzufordern, Koalition ginge es scheinbar nur um Beschussempfehlung wurde ausge-
die Erhebung von Bußgeldern we- einen symbolischen Akt. Vor die- sprochen:
gen Verstößen gegen das Gesetz sem Hintergrund sei es unzumutbar,
zur Mietenbegrenzung im Woh- die Bußgelder von bis zu 500.000 Das Abgeordnetenhaus wolle be-
nungswesen in Berlin (§11 Mie- Euro zu erheben, bevor die gericht- schließen: Der Antrag – Drucksa-
tenWoG Bln) bis zu einer abschlie- liche Klärung der Verfassungsmä- che 18/2507 – wird abgelehnt.
ßenden verfassungsgerichtlichen ßigkeit des Gesetzes abgeschlos-
Entscheidung auszusetzen und die sen ist (Drucksache 18/2507). Dem ist nichts hinzuzufügen!
3 / 2020 mieterschutz 9AKTUELLES AUS BERLIN
Aktuelles aus Berlin
Mietendeckel hat Geburtstag – Mietpreisbremse verlängert –
18.999 neue Wohnungen für Berlin – Jahresbericht der Koopera-
tionsvereinbarung „Leistbare Mieten ...“
Mietendeckel-Be- gen Situation aufgrund der CoVid19- Wohnung darf nach den Regelun-
Pandemie werden knapp die Hälfte gen zur Mietpreisbremse im Bürger-
schluss feiert ersten der Stellen bis August 2020, alle wei- lichen Gesetzbuch deshalb auch in
teren voraussichtlich bis Ende des den kommenden fünf Jahren grund-
Geburtstag Jahres 2020 besetzt sein. Auch die sätzlich nicht mehr als zehn Prozent
Besetzungsverfahren der 153 Stel- über der ortsüblichen Vergleichs-
Am 18.6.2019 beschloss der Berliner len bei der Senatsverwaltung für miete verlangt werden. Damit gilt die
Senat die Eckpunkte zur Schaffung Stadtentwicklung und Wohnen ver- sog. Mietpreisbremse in Berlin bis
eines landesrechtlichen Mieten laufen planmäßig. Ende Mai 2025.
deckels. Auf dieser Grundlage trat
am 23. Februar 2020 das Gesetz zur Die allgemeinen Verwaltungsvor-
Mietenbegrenzung im Wohnungs- schriften zur Umsetzung des Mie- 18.999 neue Wohnun-
wesen in Kraft. Der 18. Juni 2019 tendeckels sowie die Vorschriften
markiert zudem den Stichtag, ab zur Zahlung von Mietzuschuss bei gen für Berlin – Bau-
dem die Mieten eingefroren und da- Härtefällen wurden im April 2020
mit der drastische Mietanstieg der veröffentlicht. Die Härtefallverord- fertigstellungen 2019
vergangenen Dekade in Berlin ge- nung für Vermietende wurden am
stoppt wurde. 16. Juni 2020 veröffentlicht. Bei der deutlich gestiegen
Investitionsbank Berlin (IBB) gingen
Nach einer Mitteilung der Senats- bis Ende Mai 2020 insgesamt rund Die Zahl der fertiggestellten Woh-
verwaltung für Stadtentwicklung 1.960 Modernisierungsanzeigen so- nungen in Berlin ist im Jahr 2019 im
haben die zwölf Bezirksämter bis wie rund 270 Härtefallanträge der Vergleich zu den Vorjahren nochmals
Ende Mai 2020 insgesamt 425 An- Vermietenden auf Genehmigung ei- deutlich gestiegen. Wie das Amt für
zeigen und Hinweise zu Verstößen ner höheren Miete ein. Statistik Berlin-Brandenburg heute
gegen den Mietendeckel erfasst. mitteilte, wurden in der Hauptstadt
270 Anzeigen bezogen sich auf den im vergangen Jahr 18.999 Wohnun-
seit dem Inkrafttreten des Mieten- Berliner Mietpreis- gen fertiggestellt. Das sind 13,7 Pro-
deckels geltenden Mietenstopp. In zent bzw. 2.293 Wohnungen mehr
105 Fällen liegen Beschwerden zur bremse bis Mai 2025 als zum Vorjahr. Ebenso deutlich fällt
Erteilung der Auskunftspflicht durch der Zuwachs im Bereich der Mehr-
die Vermietenden vor. 44 Anzeigen verlängert familienhäuser aus, hier entstanden
beziehen sich auf die Beachtung insgesamt 15.376 Wohnungen und
der geltenden Mietobergrenzen bei In seiner Sitzung am 19. Mai 2020 hat damit rund 1/5 mehr als noch 2018
Wiedervermietung. 6 Anzeigen kom- der Senat die Verordnung zur zuläs- (12.858). Im Segment der Ein- und
men hinzu, wegen der erst im No- sigen Miethöhe bei Mietbeginn ge- Zweifamilienhäuser sank die Zahl
vember 2020 von den Vermietenden mäß § 556d Absatz 2 des Bürgerli- der Fertigstellungen um 5,2 Pro-
umzusetzenden Senkung überhöh- chen Gesetzbuchs (Mietenbegren- zent auf 1.393 neue Wohnungen. Die
ter Mieten. Die meisten Fälle wur- zungsverordnung) verabschiedet. meisten Wohnungen entstanden in
den in den Bezirken Mitte und Fried- Mit dieser Verordnung wurde Ber-
richshain-Kreuzberg erfasst. lin wiederum zu einem Gebiet mit
einem angespannten Wohnungs-
Die Ausschreibung der 48 Beschäfti- markt bestimmt, in dem die ausrei-
gungspositionen zur Umsetzung des chende Versorgung der Bevölkerung
Mietendeckels in den Bezirken sind mit Mietwohnungen zu angemesse-
abgeschlossen. Trotz der schwieri- nen Bedingungen besonders gefähr-
det ist. Bei Wiedervermietung einer
10 mieterschutz 3 / 2020AKTUELLES AUS BERLIN
den Bezirken Mitte, Treptow-Köpe-
nick und Lichtenberg. Die wenigs-
ten in Reinickendorf, Steglitz-Zeh-
lendorf und Tempelhof-Schöneberg.
Jahresbericht 2019
der Kooperationsver-
einbarung „Leistbare
Mieten Wohnungs-
neubau und soziale
Wohnraumversor-
gung“ vorgestellt
Am 10. Juni 2020 hat die Senatorin rund 322.000 kooperationsrelevan- gen (entspricht 9.248 Wohnun-
für Stadtentwicklung und Wohnen ten landeseigenen Wohnungen er- gen) eingehalten.
Katrin Lompscher, im Rahmen einer folgreich umgesetzt:
Pressekonferenz, zusammen mit den Das vorgegebene Ziel, wonach
Vorstandsmitgliedern der Wohn- Die Bestandsmiete der sechs 11 % aller Wiedervermietun-
raumversorgung Berlin – Anstalt öf- Unternehmen in laufenden Ver- gen an besondere Bedarfsgrup-
fentlichen Rechts (WVB), Dr. Ulri- trägen betrug zum Jahresende pen wie Obdachlose, Geflüchtete
ke Hamann und Jan Kuhnert, sowie 2019 durchschnittliche 6,22 Eu- oder betreute Wohnformen erfol-
Jörg Franzen, dem Vorstandsvorsit- ro je qm und liegt damit um gen sollen, wurde mit einer Quo-
zenden der GESOBAU AG und Spre- 0,41 Euro bzw. 6,18 % unterhalb te von 16,2 % deutlich erreicht.
cher der Landeseigenen, den jährli- der vergleichbaren Mietspiegel- Die für alle besonderen Bedarfs-
chen Bericht zur Umsetzung der Ko- miete von 6,63 Euro/m². gruppen, ergänzt um Transfer-
operationsvereinbarung durch die leistungsberechtigte und Studie-
landeseigenen Wohnungsunterneh- Die durchschnittliche Neuver- rende vorgesehene Vermietungs-
men im Jahr 2019 vorgestellt. tragsmiete, wenn bestehende quote von 25 % wurde mit 36 %
Wohnungen (nicht Neubauten), deutlich überschritten.
Zum Stichtag 31.12.2019 verfügen an einen neuen Mieterhaus-
die landeseigenen Wohnungsbau- halt vermietet werden, blieb mit Die Zahl der landeseigenen Woh-
gesellschaften über einen Gesamt- durchschnittlich 7,43 Euro/m² nungen ist im Jahr 2019 durch
bestand von 325.903 Wohnungen, gegenüber 2018 unverändert; Neubau und Bestandsankäu-
davon 325.420 Wohnungen in Berlin. bei einigen Unternehmen ist fe deutlich angestiegen. Die An-
Kooperationsrelevant sind 322.493 sie sogar leicht gesunken. Da- zahl der fertiggestellten Neubau-
Wohnungen. Im April 2017 wur- mit liegt die durchschnittliche wohnungen erhöhte sich gegen-
de zwischen dem Senat, den sechs Neuvertragsmiete der landes- über dem Vorjahr um fast 36 % auf
landeseigenen Wohnungsbauge- eigenen Wohnungsbaugesell- 4.449 (davon wurden 423 Woh-
sellschaften und der WVB eine Ko- schaften knapp 30 % unterhalb nungen der GESOBAU buchhalte-
operationsvereinbarung getroffen, der laut IBB Wohnungsmarkt- risch erst per 01.01.2020 dem Be-
deren Ziel die sozial orientierte Be- bericht auf dem Markt üblichen stand zugerechnet und zusätzlich
wirtschaftung und Ausweitung des Angebotsmieten von 10,45 Eu- hat die Gewobag 88 Wohnungen
Wohnungsbestandes ist. ro/m². für Studierende mit 195 Wohn-
plätzen errichtet).
Nach Angaben der Senatsverwal- Die Vorgabe, mindestens 60 % der
tung wurden die getroffenen Verein- jährlich freiwerdenden Wohnun- Die Anzahl der angekauften Woh-
barungen auch im Jahr 2019 in den gen an WBS-berechtigte Haus- nungen konnte gegenüber dem
halte zu vergeben, wurde auch im Vorjahr mehr als verdreifacht
Jahr 2019 mit 60,8 % der Wohnun- werden und erreichte 11.936.
3 / 2020 mieterschutz 11IMPRESSUM / BUCHTIPP
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© Karikaturen: Mitgliedern
S. 5, 20: Dieko (Rechtsanwalt Müller)
S. 16, 17: Tomicek/LBS
© Grafiken: Rente in Sicht - Finanzratgeber für den Ruhestand
S. 12: Verbraucherzentrale
© Fotos:
Buch, 200 Seiten: 16,90 Euro
Titelseite: Kai Vogel (Pixabay)
S. 2, 23: Anszu, S. 22: Ralf Roletschek, Lien-
hard Schulz, ThKraft, S. 23: Mazbln Finanziell gut aufstellen, wenn die Rente in
fotolia/Adobe Stock: Sicht kommt
S. 2: Alessia Malatini, S. 10: JiSign,
S. 11: Anibaltrejo, S. 2, 14, 15: Blackosaka, Rentner und Pensionäre sind in einer beson-
S. 15: m. schuckart, S. 21: Gina Sanders
deren finanziellen Situation: Einkünfte, Aus-
gaben und Zeithorizont sind überschaubarer
Druck: MEDIALIS Offsetdruck GmbH
geworden. Es gelten Einschränkungen, zum
Der Bezugspreis ist im Mitgliedsbeitrag
enthalten. Beispiel bei der Vergabe von Krediten, und
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Papier: FSC , Sonderregeln, etwa bei der Besteuerung.
100% chlorfrei gebleichter Zellstoff. Neben den Ruhestandseinkünften müssen
sich viele Frauen und Männer ab etwa 60
Jahren um weitere finanzielle Bereiche küm-
mern, etwa um die Verringerung von Anla-
gerisiken oder eine wohlüberlegte Regelung
des Nachlasses.
Die Autoren: Joachim Fox ist Rentenberater und war beim Bundesministerium für Arbeit
und Soziales tätig. Thomas Hammer ist freier Wirtschaftsjournalist und Autor. Er hat für
die Verbraucherzentrale bereits viele Ratgeber zu den Themen Finanzen und Geldanlage
verfasst. Gudrun Reichert ist Professorin für Steuerrecht an der Dualen Hochschule Ba-
den-Württemberg.
Redaktionsschluss: 01.07.2020 www.ratgeber-verbraucherzentrale.de oder Bestell-Telefon: 0211-38 09 555
12 mieterschutz 3 / 2020FRAGEN / ANTWORTEN
Sie fragen, wir antworten ...
In dieser Rubrik beantworten wir kurz allgemeine Fragen, die Sie an uns gerichtet haben. Selbstverständ-
lich kann dies keine Rechtsberatung ersetzen. Jedoch kann die Beantwortung der Fragen Anlass bieten,
die Angelegenheit rechtlich tiefgreifender zu betrachten. Manchmal ist sie auch Indiz dafür, dass ein wei-
teres Vorgehen nicht geboten erscheint.
Seit einiger Zeit haben wir Ich werde ab September für Mein Vermieter hat in dem
Ärger mit den unteren Nachbarn. zwei Jahre ein Zimmer in einer Auskunftsschreiben zum Mieten-
Sie beschweren sich darüber, dass WG als Untermieter anmieten. deckel u.a. das Merkmal „hoch-
sie ständig unsere Laufgeräusche Gilt der Mietendeckel eigentlich wertiger Bodenbelag in der über-
hören. Nach vielen Überlegun- auch, wenn ich einen befristeten wiegenden Zahl der Wohnräume“
gen kam unser Vermieter auf die Untermietvertrag schließe? angegeben. Ich habe im Wohnzim-
Idee, in unserer Wohnung den mer Parkett. In den anderen drei
Laminatfußboden gegen Teppich- Hagen S., Berlin Zimmern ist Laminat verlegt. Ist
boden auszutauschen. Das wollen dieses Merkmal damit gegeben?
wir jedoch aus mehreren Grün- Ja, gemäß § 1 des Gesetzes zur
den nicht. Müssen wir das hin- Mietenbegrenzung im Wohnungs- Sebastian M., Berlin
nehmen? wesen in Berlin (MietenWoG Bln –
sog. Mietendeckel) gilt das Gesetz Was unter einem „hochwertigem
Hannelore und Manfred K., für die Vermietung von Wohn- Bodenbelag“ im Sinne des Mie-
Berlin raum. Ausgenommen sind nur öf- tendeckels zu verstehen ist, wird
fentlich geförderter Wohnungs- durch die Rechtsprechung nä-
Nein, das müssen Sie nicht. Soll- bau, preisgebundener Wohnraum, her definiert werden. Das Mieten-
te der Laminatboden zur Mietsa- für den öffentliche Mittel zur Mo- WoG Bln führt hierzu nicht wei-
che gehören, stellt er den miet- dernisierung und Instandsetzung ter aus. Da die Mietobergrenzen
vertragsgemäßen Zustand der gewährt wurden, ab dem 1.1.2014 nach MietenWoG Bln, für deren
Mietsache dar. Eine Veränderung neu gebauter bzw. neu wieder- Berechnung dieses Merkmal ent-
der Art des Bodenbelages ist eine hergestellter Wohnraum, Wohn- scheidend sein kann, erst zum
wesentliche Abweichung von der raum in Wohnheimen oder Wohn- 23.11.2020 in Kraft treten, gibt es
vertraglich vereinbarten Beschaf- raum im sog. betreuten Wohnen. bisher keine gerichtlichen Ent-
fenheit. Eine solche Veränderung Alle anderen Wohnraummietver- scheidungen. Es bleibt hier der-
müssten Sie allenfalls dann dul- hältnisse unterliegen dem Mie- zeit lediglich der Hinweis auf die
den, wenn es sich um eine Mo- tendeckel. Es spielt weder eine Rechtsprechung zum Berliner
dernisierungsmaßnahme im Sin- Rolle, dass es sich um einen Zeit- Mietspiegel, der als hochwerti-
ne des § 555b BGB handelt. Das mietvertrag handelt. Noch führt gen Boden mindestens hochwer-
ist vorliegend allerdings nicht der der Umstand der Untermiete zur tiges Parkett, Natur-/Kunststein
Fall. Gehört der Laminatfußboden Nichtanwendbarkeit des Mie- oder Fliesen konkret benennt.
nicht zur Mietsache könnte auch tendeckels. Im Übrigen ist Miete Laminat ist nach der Rechtspre-
dann der Vermieter Ihnen kei- im Sinne des MietenWoG Bln die chung des Landgerichtes Berlin
nen Teppichboden zwingend vor- Nettokaltmiete einschließlich al- kein den vorgenannten Belägen
geben. Sie dürfen Ihre Wohnung ler Zuschläge, z.B. Möblierungs- gleichwertiger Boden, so dass er
„dekorieren“, wie Sie dies gern oder Untermietzinszuschlag. Das nicht als hochwertiger Bodenbe-
hätten. Allenfalls müsste man ei- heißt die Miete zuzüglich aller Zu- lag gilt. Der Zustand des Parkett-
nen Anspruch des Vermieters auf schläge darf die Mietobergrenze fußbodens im Wohnzimmer ist un-
„Überarbeitung“ des Bodenbela- nach §§ 5,6 MietenWoG Bln nicht bekannt. Jedoch kommt es nicht
ges überdenken. Dies für den Fall, überschreiten. darauf an. In Ihrem Fall wäre ein
dass der Boden nicht fachgerecht, hochwertiger Bodenbelag dann
z.B. wegen fehlendem oder man- nicht in der überwiegenden Zahl
gelhaftem Trittschallschutz, ver- der Wohnräume gegeben.
legt ist.
3 / 2020 mieterschutz 13DIE ROTEN ROBEN
Neues von den Roten Roben
In dieser Rubrik
berichten wir
über aktuelle
Urteile des
+ tretene Hessische Mietenbegren-
zungsverordnung mangels Unver-
einbarkeit mit der gesetzlichen Er-
und Schmutzimmissionen begrün-
den, auch wenn sie von einer auf
einem Nachbargrundstück eines
mächtigungsgrundlage für nichtig Dritten betriebenen Baustelle (hier:
Bundes- Mietermehrheit, erklärt hatte, waren einige Vermie- zur Errichtung eines Neubaus in ei-
ter der Auffassung, diese Entschei- ner Baulücke) herrühren, bei Fehlen
gerichtshofs Mietpreisbremse dung sei auch auf die Mietenbe- anderslautender Beschaffenheits-
grenzungsverordnung des Landes vereinbarungen grundsätzlich kei-
in Karlsruhe. Leitsätze: Berlin anzuwenden. Hintergrund nen gemäß § 536 Abs. 1 Satz 1 BGB
war eine vorgebliche Verletzung zur Mietminderung berechtigenden
Die Symbole Im Falle einer Mietermehrheit kann der gesetzlichen Pflicht, den Erlass Mangel der Mietwohnung, wenn
zwar ein Mieter allein Rückzahlung dieser Rechtsverordnung zu be- auch der Vermieter die Immissionen
zeigen an, zu viel gezahlter Miete und Aus- gründen. Die Vermieter waren der ohne eigene Abwehr- oder Entschä-
kunftserteilung verlangen. Er ist in- Auffassung, dass die Veröffentli- digungsmöglichkeit nach § 906 BGB
ob sie sich soweit jedoch nur als Mitgläubiger chung der Begründung auf der In- hinnehmen muss.
berechtigt und kann daher nur Zah- ternetseite des Abgeordnetenhau-
positiv oder lung beziehungsweise Auskunfts- ses Berlin diesen Anforderungen b) Eine anderslautende Beschaf-
erteilung an alle Mieter verlangen. nicht genügt. Das sieht der BGH je- fenheitsvereinbarung der Mietver-
negativ auf die Dieses eigene Forderungsrecht doch anders. Die Begründung muss tragsparteien kann nicht mit der
kann der Mieter ohne Mitwirkung der Öffentlichkeit in zumutbarer Argumentation bejaht werden, die
Mieterinteres- der Mitmieter wirksam abtreten. Weise an einer allgemein zugängli- Freiheit der Wohnung von Baustel-
chen Stelle bekannt gemacht wer- lenlärm werde regelmäßig still-
sen auswirken. Bei einer Mietermehrheit genügt den. Dies muss nicht zwingend im schweigend zum Gegenstand einer
es den Anforderungen des § 556g Gesetz- und Verordnungsblatt des entsprechenden Beschaffenheits-
Abs. 2 BGB aF, wenn die Rüge (nur) jeweiligen Landes erfolgen. Es ge- vereinbarung der Mietvertragspar-
von einem Mieter erhoben wird. Es nügt eine Veröffentlichung an an- teien. Die bei einer Mietsache für ei-
handelt sich hierbei nicht um eine derer (amtlicher) Stelle, wenn dabei ne konkludent getroffene Beschaf-
Willenserklärung, sondern um eine gewährleistet ist, dass die Verord- fenheitsvereinbarung erforderliche
geschäftsähnliche Handlung. nungsbegründung für den Rege- Einigung kommt nicht schon da-
lungsadressaten leicht zugänglich durch zustande, dass dem Vermie-
Die Mietenbegrenzungsverordnung ist. Die Veröffentlichung auf der In- ter eine bestimmte Beschaffen-
des Landes Berlin genügt den in ternetseite des Abgeordnetenhau- heitsvorstellung des Mieters (hier:
der Ermächtigungsgrundlage des ses genügt diesen Anforderungen hinsichtlich eines Fortbestands
§ 556d Abs. 2 Satz 5 bis 7 BGB aus- insbesondere, da diese über die der bei Abschluss des Mietver-
drücklich gestellten Begründungs- gängigen Suchmaschinen im Inter- trags vorhandenen „Umweltbedin-
anforderungen. Durch die Veröf- net schnell zu finden ist. gungen“ der Wohnung) bekannt
fentlichung auf der Internetseite ist. Erforderlich ist vielmehr, dass
des Berliner Abgeordnetenhauses der Vermieter darauf in irgendeiner
ist sie auch von einer amtlichen Form zustimmend reagiert.
Stelle und für die Öffentlichkeit
leicht zugänglich bekannt gemacht
worden. ± c) Macht der Mieter einen zur Miet-
minderung berechtigenden Man-
gel der Mietwohnung in Gestalt
BGH, Urteil vom 27.05.2020 – der vorgenannten Geräusch- und
VIII ZR 45/19 Schmutzimmissionen geltend, rich-
Minderung, Baulärm tet sich die Darlegungs- und Be-
Anmerkungen: weislast nicht nach den im Bereich
Leitsätze: des § 906 BGB bestehenden Rege-
Nachdem der Senat in seiner Ent- lungen, sondern nach den Grund-
scheidung vom 19.7.2019 – VIII ZR a) Nach Abschluss des Mietver- sätzen des Wohnraummietrechts
130/18 die am 27.11.2015 in Kraft ge- trags eintretende erhöhte Geräusch- und insbesondere nach der dort
14 mieterschutz 3 / 2020DIE ROTEN ROBEN
grundsätzlich geltenden Vertei-
lung der Darlegungs- und Beweis-
last nach Verantwortungsberei-
chen. Demnach hat der Mieter dar-
zulegen und erforderlichenfalls zu
beweisen, dass die von ihm ange-
mietete Wohnung Immissionen der
vorbezeichneten Art ausgesetzt ist,
die die Gebrauchstauglichkeit der
Wohnung unmittelbar beeinträch-
tigen, und dass es sich hierbei um
eine wesentliche Beeinträchtigung
im Sinne des § 906 Abs. 1 Satz 1 BGB lastverteilung – da-
handelt. zu führen, dass weder
Abwehr- noch Entschädi-
d) Von den auf dieser Grundlage zu gungsansprüche bestehen.
treffenden notwendigen Feststel- nem Sinn und Zweck dahin auszu-
lungen darf der Tatrichter – schon BGH, Urteil vom 29.04.2020 – legen, dass von dem darin geregel-
mangels eines entsprechenden Er- VIII ZR 31/18 ten Verbot (jedenfalls) gerichtliche
fahrungssatzes – nicht mit der Be- Mieterhöhungsverfahren nicht er-
gründung absehen, dass Baumaß- fasst sind, in denen der Vermieter
nahmen, die auf einer in der Nähe einen Anspruch auf Erhöhung der
der Wohnung gelegenen Baustel- Miete zu einem vor dem in dieser
le (hier: zur Errichtung eines Neu-
baus in einer Baulücke) durchge-
führt werden, typischerweise mit
– Bestimmung festgelegten Stich-
tag liegenden Zeitpunkt verfolgt.
Immissionen in Form von Lärm und BGH, Urteil vom 29.04.2020 –
Schmutz einhergingen, die eine VIII ZR 355/18
Mietminderung rechtfertigten. Viel- Mieterhöhung,
mehr ist die Frage nach der Art und
dem Umfang von Immissionen we- Mietendeckel
gen deren Objektbezogenheit regel-
mäßig anhand des konkreten Ein- Leitsätze:
zelfalles zu beantworten.
a) Die Einhaltung der Förmlichkei-
e) Beruft sich der Vermieter gegen- ten des Verfahrens auf Zustimmung
über dem Wohnungsmieter darauf, zu einer Mieterhöhung durch den
Ansprüche nach § 906 BGB gegen Vermieter ist insgesamt dem ma-
den Verursacher nicht zu haben, teriellen Recht zuzuordnen und be-
hat er diejenigen, dem Verhält- trifft deshalb die Begründetheit und
nis zwischen ihm und dem Verur- nicht die Zulässigkeit der Klage.
sacher – und damit dem Verant-
wortungsbereich des Vermieters – b) Der Berliner Mietspiegel kann
entstammenden Tatsachen, seien zur Begründung eines Mieterhö-
sie personen- oder grundstücks- hungsverlangens auch für minder-
bezogen, vorzubringen und im Fal- ausgestattete Wohnungen heran-
le des Bestreitens zu beweisen, die gezogen werden.
in Anbetracht des bis dahin festge-
stellten Sachverhalts – auch unter c) § 3 Abs. 1 Satz 1 des Gesetzes
Beachtung der im Verhältnis zum zur Mietenbegrenzung im Woh-
Verursacher geltenden Beweis- nungswesen in Berlin ist nach sei-
3 / 2020 mieterschutz 15MIETE UND MIETRECHT
Teppich für Teppich
Vermieterin durfte bei Austausch keinen anderen Bodenbelag wählen
ein anderes als das bisher verwen- erneut auf einem Teppichboden.
dete Material entscheiden. Er muss Weil sich die Beteiligten nicht eini-
nach Auskunft des Infodienstes gen konnten, mussten sich zwei Ge-
Recht und Steuern der LBS Rück- richtsinstanzen damit befassen.
sprache mit den Mietern halten.
Das Urteil: Eine Kammer des Land-
Landgericht Stuttgart – gerichts Stuttgart schlug sich auf
Aktenzeichen 13 S 154/14 die Seite der Mieterin. Bei der Be-
seitigung von Mängeln sei der Ver-
Der Fall: Der Teppichboden einer ver- mieter verpflichtet, möglichst den
mieteten Wohnung – in Flur, Schlaf-, ursprünglichen Zustand der Mietsa-
Wohn- und Kinderzimmer – war be- che wiederherzustellen. Der Wech-
reits über 17 Jahre alt und nicht mehr sel von Teppich zu Laminat stelle
besonders ansehnlich. Er musste all- „eine wesentliche Abweichung vom
mählich ersetzt werden. Darüber wa- bisherigen Zustand“ dar, hieß es in
ren sich beide Parteien einig. Aller- der Urteilsbegründung. Das subjek-
dings gab es Meinungsunterschiede tive Wohngefühl verändere sich da-
Wenn der abgenutzte Bodenbelag in der Frage, wie denn der neue Bo- durch, weswegen die Mieterin ein
in einer Mietwohnung ausgetauscht denbelag beschaffen sein sollte. Der berechtigtes Interesse an dieser
werden soll, dann kann sich der Ei- Eigentümer hätte einen Laminatbo- Frage habe und in die Entscheidung
gentümer nicht ohne weiteres für den bevorzugt, die Mieterin bestand einbezogen werden müsse.
Quelle: Infodienst
Recht und Steuern der LBS
Keine Mieterhöhung
Energetisch saniert und gleichzeitig
das Gegenteil getan
Amtsgericht Berlin-Charlottenburg – Das Urteil: Wenn eine energeti-
Aktenzeichen 202 C 374/17 sche Sanierung durch gegenteilige
Maßnahmen aufgehoben werde,
Der Fall: Ein Vermieter hatte den rechtfertige das keine Mieterhö-
Fußboden des Dachbodens däm- hung, entschied das Amtsgericht.
men lassen, was als energiespa- „Ohne einen vollständigen Vor-
Im Prinzip hat der Gesetzgeber rende Maßnahme zu verstehen trag“ des Eigentümers, welche Ar-
vorgesehen, dass Immobilienei- war. Die monatliche Mieterhöhung beiten genau ausgeführt worden
gentümer die Kosten für die ener- sollte rund 25 Euro betragen, was seien und wie das insgesamt zu ei-
getische Sanierung eines Objekts die Mieterin allerdings verweiger- ner Einsparung geführt habe, seien
auf die Mieter umlegen können. te. Sie wies darauf hin, dass gleich- die Voraussetzungen für eine Um-
Es gibt aber laut Infodienst Recht zeitig andere Arbeiten stattgefun- lage nicht zu prüfen und sie könne
und Steuern der LBS auch Ausnah- den hätten (Umwandlung des bis- deswegen nicht genehmigt wer-
men – zum Beispiel dann, wenn die lang geschlossenen Dachs in eine den, hieß es im Urteil.
durchgeführten Energiesparmaß- belüftete Dachkonstruktion), wel-
nahmen mit anderen Umbauten che die Vorzüge der Energieein-
einhergehen, die das Gegenteil be- sparung wieder zunichtegemacht
wirken. hätten.
16 mieterschutz 3 / 2020MIETE UND MIETRECHT
Jalousien gingen verloren
Nach einer Fassadendämmung stritten Mieter und Eigentümer
Außenjalousien an den Fenstern beiten brachten es mit sich, dass eine
werden von vielen Menschen ge- bis dahin vorhandene Außenjalousie
schätzt, weil sie einen wirksamen wegfiel. Der Mieter war der Meinung,
Licht- und Lärmschutz darstellen. das müsse er nicht hinnehmen. Er for-
Doch wenn sie im Zuge einer Fassa- derte eine nachträgliche Anbringung
dendämmung wegfallen, stellt das von Jalousien, um den vorherigen Zu-
für Mieter nach Auskunft des Info- stand wiederherzustellen.
dienstes Recht und Steuer der LBS
grundsätzlich keine unzumutbare Das Urteil: Die vorgenommene Mo-
Härte dar. Allerdings kann es erfor- dernisierungsmaßnahme sei vom
derlich sein, als Ausgleich Innenja- Mieter zu dulden gewesen, stellte
lousien anzubringen. das Landgericht Düsseldorf fest. Er
habe sich dagegen auch gar nicht
Landgericht Düsseldorf – gewehrt. Insofern gehe es nur um
Aktenzeichen 23 S 241/13 die Frage, ob ein Anspruch auf ei-
nen Ersatz der Jalousien bestehe.
Der Fall: Manchmal gibt es im Zusam- Grundsätzlich sei das nicht gegeben,
menleben von Immobilieneigentü- zumal dafür ein erheblicher techni- ation Abhilfe schaffen und den ur-
mern und ihren Mietern kollidierende scher Aufwand nötig sei. Allerdings sprünglichen Zustand annähernd
Interessen. Das war so, als ein Ver- könne die Mietsache mit dem Weg- wiederherstellen. Der Mieter habe
mieter eine an sich vom Staat gewoll- fall der Jalousien mangelhaft sein, daher aufgrund des Wegfalls des
te Wärmedämmfassade an seinem weil nun plötzlich kein Sicht- und zuvor durch die Außenrollläden be-
Haus anbringen ließ, um Energieko- Sonnenschutz mehr gegeben sei. In- wirkten Sicht- und Sonnenschutzes
sten einzusparen. Die Sanierungsar- nenjalousien könnten in dieser Situ- Anspruch auf Schadenersatz.
Ärger um die Mülltonne
Mieter hatten nicht sauber getrennt
und mussten deswegen zahlen
Es gibt wohl kaum Wohnanlagen, gemeinschaft. Immer fanden sich
in denen es nicht gelegentlich zum falsch eingeworfene Reststoffe, so
Streit um die Mülltrennung kommt. dass der Inhalt der Tonnen kontrol-
Manche Menschen wollen sich ein- liert und nachsortiert werden muss-
fach nicht daran gewöhnen, dass sie te. Die Kosten dafür legten die Ver-
ihren Abfall nicht wahllos auf alle mieter als Betriebskosten um – und
vorhandenen Tonnen verteilen dür- stießen auf den Widerstand derer,
fen. Doch laut Infodienst Recht und die die Umlage bezahlen sollten. Sie
Steuern der LBS sollte man sich als waren der Meinung, dafür müssten
Mieter hüten, die Regel allzu offen- die Eigentümer aufkommen.
kundig zu missachten, denn dann des Sortierens unterrichtet worden.
kann es teuer werden. Das Urteil: Das zuständige Amts- Nachdem das nicht fruchtete, seien
gericht entschied klar zu Gunsten Kontrollen und Nachsortieren durch
Amtsgericht Frankenthal – der Vermieter. Sie hätten im Vorfeld Dritte angemessen gewesen. Eine
Aktenzeichen 3a C 288/18 „hinreichende Bemühungen ent- ordnungsgemäße Mülltrennung, so
faltet, um eine bessere Wertstoff- hieß es im Urteil, entspreche „den
Der Fall: Es klappte einfach nicht trennung zu erreichen“. Unter ande- Vorstellungen und Wünschen des
mit der Mülltrennung in einer Haus- rem seien die Mieter über die Regeln Großteils der Mieterschaft“.
3 / 2020 mieterschutz 17BERLINER GERICHTE
Aktuelle Rechtsprechung
In dieser Rubrik
aus Berlin
berichten wir
über aktuelle
Urteile der
Berliner ± kungen sozialer, selbst familiä-
rer Kontakte, die massiven Grund-
rechtseingriffe, die Unsicherheit
Gerichte. über den Umfang polizeilich über-
Räumungsfrist, wachter Ausgangsbeschränkungen
Die Symbole (vgl. nur § 14 SARS-CoV-2-Eindäm-
Nutzungsentschädigung mungsmaßnahmeverordnung Ber-
zeigen an, lin) sowie die diese Einschränkun-
Leitsatz gen rechtfertigende einzigartige
ob sie sich lebensbedrohende Gefahrenlage
Es ist gemäß § 721 Abs. 1 ZPO allen- waren für niemanden vorhersehbar.
positiv oder falls dann gerechtfertigt, die Räu- Es sind massiv veränderte Umstän-
negativ auf die
mungsfristgewährung unter die Be-
dingung der Leistung der Nutzungs-
entschädigung zu stellen, wenn
de, die sowohl die Wohnungssuche
als auch – bei Erfolg – einen Umzug
jedenfalls im zeitlichen Zusammen-
+
Mieterinteres- zum Zeitpunkt der Bewilligungsent- hang mit der gewährten Räumungs-
scheidung die berechtigte Besorgnis frist erschweren bzw. ausschlie- Räumungsfrist,
sen auswirken. der unterbleibenden oder jedenfalls ßen.
nicht rechtzeitigen oder vollständi- Ersatzwohnraum
gen Leistung der Nutzungsentschä- LG Berlin, Beschluss vom 3.4.2020 –
digung durch den Räumungsschuld- 65 S 205/19, zitiert nach juris Leitsatz
ner besteht.
1. Anders als eine Räumungs-
LG Berlin, Beschuss vom 12.5.2020 –
67 T 38/20, zitiert nach juris + frist nach § 721 ZPO soll die Norm
des § 574 Abs. 2 BGB nicht bloß ei-
ner Obdachlosigkeit vorbeugen, son-
dern Mieter auch vor anderen Här-
+ Verjährung,
Höchstfrist
ten bewahren. In der Regel können
auch Geschäftsunfähige einen na-
türlichen Willen bilden und selbst
entscheiden, ob sie lieber in einer
Räumungsfrist, Leitsatz betreuten Einrichtung, oder gemein-
sam in einer Mietwohnung leben
SARS-CoV-2 (I) Entsprechend seiner Überschrift möchten. Der für Wohnungsange-
regelt § 199 BGB nicht nur den legenheiten bestellte Betreuer darf
Orientierungssatz „Beginn der regelmäßigen Verjäh- sich über einen solchen Wunsch
rungsfrist“, sondern darüber hinaus nicht nach eigenem Gutdünken hin-
§ 721 ZPO trägt dem aus dem Rechts- besondere „Verjährungshöchstfris- wegsetzen, sondern wird prüfen
staatsprinzip abgeleiteten, die ten“, die gerade unabhängig von müssen, ob er mit den wohlverstan-
Zwangsvollstreckung beschränken- dem Beginn der Verjährung Gel- denen Interessen der Betreuten ver-
den Übermaßverbot Rechnung, das tung beanspruchen und sich auch einbar ist und wie er ihn umsetzen
nicht erst verletzt ist, wenn der Mie- gegenüber der für bestimmte miet- kann.
ter obdachlos wird, sondern bereits rechtliche Ansprüche in § 548
dann, wenn zumutbarer Ersatzwohn- BGB besonders geregelten Verjäh- 2. Soweit es um die letztlich
raum für ihn nicht verfügbar ist. … rung durchsetzen. auf § 242 BGB beruhende Versa-
gung einer Berufung auf einen Här-
Die in der Geschichte der Bundes- LG Berlin, Urteil vom 11.3.2020 – tegrund als missbräuchlich geht,
republik beispiellosen Beschrän- 64 S 51/19, zitiert nach juris kann zur Beantwortung der Frage,
18 mieterschutz 3 / 2020Sie können auch lesen
