Mietspiegel 2017: Der Aufwärtstrend ist ungebrochen - Mieterschutzbund Berlin
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Heft 3/2017
ORGAN DES
MIETERSCHUTZBUNDES
BERLIN E.V.
Mietspiegel 2017:
Der Aufwärtstrend
ist ungebrochen
ab Seite 4
Neues von den Roten Roben S. 12
Kooperation mit Wohnungs-
Miete und Mietrecht S. 16 baugesellschaften soll
bezahlbare Mieten sichern
Aktuelles aus Berlin S. 18
Seite 11
Ausflugstipp: Mitte - Moabit S. 22
INHALT
2 __ Editorial
3 __ Service
Wichtige Informationen
für unsere Mitglieder
Titelthema
4 __ Der Berliner Miet- Liebe Mitglieder des Mieterschutzbundes Berlin,
spiegel 2017 liebe Leser/innen des MIETERSCHUTZ,
Erstellung und Anwendung Klimaschutz – auf jeder Diskussion fällt irgendwann
einmal der Begriff, schon beinahe als sogenanntes
Totschlagargument, bei dem man nur schwerlich
11 __ Kooperation mit Gegenargumenten Gehör findet. Mit dem Ein-
mit Wohnungsbau- wurf Klimaschutz endet jede Diskussion. Aber kei-
ner weiß genau, worum es eigentlich geht. Man hat
gesellschaften erkannt, dass die Erderwärmung mit Beginn der in-
dustriellen Entwicklung (ca. 1750) allein von Men-
schenhand gesteuert wird. Wenn dem so ist, so
12 __ Aktuelle Rechtsprechung die zutreffende Erkenntnis daraus, liegt es auch in
Neues von den Roten Roben „Menschenhand“, die weitere Erderwärmung in den
nächsten Jahren auf maximal 2° mehr – als im Jahre
1750 – zu drosseln. Nur so lässt sich das Abschmel-
14 __ Kinderlärm zen der Eisberge und der Anstieg der Meeresspie-
Sport auf innerstädtischen Anlagen gel vermeiden. Diese Erkenntnis ist wissenschaft-
lich nicht mehr angreifbar. Nur der neue „Noch-
Präsident“ in Amerika ignoriert sie und hat sich
15__ Ratgeber/Impressum/ entschlossen, die Verarbeitung fossiler Brennstof-
Kleinanzeige fe wieder zu fördern. Mit der Folge, dass die welt-
weiten Klimaschutzziele nicht erreicht werden kön-
nen. Ach, waren das noch Zeiten, als amerikanische
16 __ Miete und Mietrecht Präsidenten Sätze wie „Ich bin ein Berliner.“ oder
„Herr Präsident öffnen Sie dieses Tor.“ formulierten.
Defekter Briefkasten, Rollator-
Ja so ändern sich die Zeiten. Wer hätte jemals ge-
parkplatz, Gefahr von oben,
dacht, dass eine Bundeskanzlerin, deren ursprüng-
Wasserschaden
lichen Nähe zur Atomlobby nicht zu leugnen ist, plötz-
lich den Atomausstieg wagt. Was ich aber vermisse,
18 __ Aktuelles aus Berlin ist die Rehabilitation der frühen Gegner der Atomlob-
by, vor denen ich noch heute meinen Hut ziehe. Sie
zu den Themen Diskriminierung, hatten seinerzeit längst erkannt, dass hier eine akti-
Sozialer Wohnungsbau, ve Gegnerschaft notwendig ist. Tschernobyl hat kein
Mieterhöhungen, Zahlungsverzug ... Umdenken ausgelöst. Erst ein Atommeiler im fernen
Japan musste explodieren, um Frau Merkel wach zu
rütteln. Aber dann ging es los, wie es sich gehört,
20 __ Berliner Landgericht nämlich preußisch korrekt. Man hat ein Datum zum
Rechtsprechung aus Berlin Auslaufen der Atommeiler festgelegt, hat erkannt,
dass auch dann noch Strom erzeugt werden muss,
wenn keine Sonne scheint oder kein Wind weht, mit
22 __ Ausflugstipp der weiteren Folge, dass die so genannte Grundlast
Berliner Bezirke stellen sich vor: nach wie vor durch Kraftwerke gesichert werden
Mitte – Ortsteil Moabit muss, die fossile Brennstoffe verarbeiten und damit
2 mieterschutz 3 / 2017
SERVICE FÜR BERLIN
weiter klimaschädlich arbeiten. Aber: Wer soll das
bezahlen? Natürlich der Mieter. Der Mieter kriegt Wir beraten auch im Sommer
es von allen Seiten ab. Frau Merkel meint, es förde-
re die Investitionen des Vermieters, wenn man dem Die Urlaubszeit ist nicht mehr weit. Wir aber sind uneingeschränkt für
Mieter das Recht nimmt, in den ersten drei Monaten Sie da! Unser Beratungsangebot halten wir für Sie auch in den Berli-
einer energetischen Modernisierungsmaßnahme, ner Schulferien in vollem Umfang aufrecht! Die Filialen öffnen zu den
die Miete zu mindern. Derartige Maßnahmen hat er bekannten Zeiten. Auch die Telefonsprechstunde findet wie gewohnt
auch dann zu dulden, wenn erkennbar ist, dass zwi- statt! Wir weisen allerdings darauf hin, dass es während der Berliner
?
schen der sich ergebenden modernisierungsbeding- Schulferien zu etwas längeren Bearbeitungszeiten kommen kann.
ten Mieterhöhung und der Einsparung an Heizkos-
?
ten überhaupt kein Verhältnis besteht. Berücksich-
tigt man weiter, dass die überwiegend verwendete
Wärmedämmung Sondermüll ist und gegebenen-
falls brennbar, dann spürt man, dass dieser Teil der
Energiewende noch nicht zu Ende gedacht ist. Viel- Ab nächster Ausgabe:
leicht sollte Frau Merkel mal auf einer Baustelle oh-
ne Mietminderungsrecht leben. Es würde ja schon Neue Rubrik
reichen, wenn Frau Merkel ihre Stromkosten selber
bezahlen müsste. Dann würde sie vielleicht erken- Manchmal hat man eine kurze Frage, auf die man
nen, dass es unsinnig war, die Einfamilienhausbe- schon immer eine Antwort haben wollte! Geht Ih-
sitzer durch Garantiezahlungen (20 Jahre) zusätzlich nen das hin und wieder auch so? Ab der nächsten
reich zu machen und gleichzeitig die Mieter diese Ausgabe 4/2017 unserer Zeitschrift „Mieterschutz“
Vermögensverschiebung zahlen zu lassen. Eine völ- wird es daher eine neue Rubrik geben: „Sie fragen –
lige überhastete Gesetzgebung, die gerade nicht da- wir antworten“. Haben Sie eine mietrechtliche Fra-
zu beigetragen hat, die Bevölkerung von der Zielset- ge rund um das Thema Wohnen, dann schicken Sie
zung der Energiewende zu überzeugen. Die Regie- uns diese per Post oder auch per Mail. Ausgesuchte
rung will den Ökostromanteil in den nächsten Jahren Zuschriften beantworten wir dann in anonymisierter
auf 30 % des Gesamtverbrauchs anheben. Ach wie Form in unserer Zeitschrift.
löblich. Wer soll aber die notwendigen neuen Strom-
leitungen bezahlen? Natürlich die Mieter über ihre
Stromrechnung. Wer zahlt eigentlich, wenn übermä-
ßig Strom hergestellt wird, der gegebenenfalls nicht
benötigt wird? Natürlich die Mieter. Auch dafür gibt
es einen gesonderten Aufschlag in der Stromrech-
Aktualisierung Ihrer Daten
nung. Im Übrigen muss die Bundesregierung auch Immer häufiger nutzen die Mitar- aktuell sind. Wir bitten deshalb al-
dafür zahlen, dass die Atomwirtschaft ihre Atom- beiter/innen unserer Geschäfts- le Mitglieder, die uns überlassenen
meiler abstellen soll. Der Verlust ist über Steuer- stellen die Möglichkeit digitaler Kontaktdaten – vor allem E-Mail-
gelder auszugleichen. Zusätzlich hat das Verfas- Kommunikation. Viele Dinge lassen adressen und Mobilfunknummern
sungsgericht jetzt entschieden, dass die so genann- sich schnell per E-Mail klären. Be- – von Zeit zu Zeit zu aktualisieren.
te Atomsteuer – wegen „handwerklicher Mängel“ dauerlicherweise stellen wir häu- Schicken Sie uns dazu einfach eine
im Bereich der Gesetzgebung – verfassungswidrig figer fest, dass uns angegebene Mail oder rufen Sie an.
ist und den Betreibern erstattet werden muss. Auch Mailadressen nicht oder nicht mehr
hier wurde nicht geprüft, ob diese Steuer nicht über
die Stromrechnung von den Mietern bereits gezahlt
wurde. Ebenso wie man bei dem Schadensersatz-
anspruch der Atomlobbyisten für das Abstellen der
Atommeiler die in der Vergangenheit erzielten Ge-
winne nicht berücksichtigt hat.
Ein Hinweis in eigener Sache ...
Aber jetzt wird alles besser. Die Mieter sollen zu- Am Dienstag, den 13.06.2017, fand im Logenhaus in der Emser Straße in
künftig auch im Bereich der Mehrfamilienhäuser Berlin-Wilmersdorf die ordentliche Mitgliederversammlung des Mieter-
über Fotovoltaikanlagen auf dem Dach, an den an- schutzbundes Berlin e.V. statt. Durch die anwesenden stimmberechtigten
geblich günstigen Stromkosten beteiligt werden. Mitglieder wurden umfangreiche Satzungsänderungen beschlossen. Das
Wer soll das noch glauben? Aber die Hoffnung stirbt Protokoll der Mitgliederversammlung und die beschlossenen Satzungs-
ja bekanntlich zuletzt. änderungen veröffentlichen wir in der nächsten Ausgabe 4/2017 unserer
Zeitschrift „Mieterschutz“. Die satzungsgemäße Genehmigung des Pro-
Herzlichst, Ihr Michael Müller-Degenhardt tokolls erfolgt auf der nächsten Mitgliederversammlung.
Vorstandsvorsitzender
3 / 2017 mieterschutz 3
MIETSPIEGEL 2017
Der Berliner Mietspiegel 2017 ist da –
Erneut deutlicher Anstieg der Tabellenwerte
1. Erstellung des Berliner Mietspiegels 2017
Berlin ist, so wird gesagt, eine Mie- Die Arbeit an dem Mietspiegel dau- warben sich die empirica Aktien-
terstadt. Das ist nicht von der Hand erte fast zwei Jahre. Die Kampagne gesellschaft aus Berlin sowie die
zu weisen, denn bei einem Gesamt- für den Berliner Mietspiegel 2017 beiden Hamburger Unternehmen
bestand von knapp 1,9 Millionen begann mit einer ersten Sitzung GEWOS Institut für Stadt-, Regi-
Wohnungen gibt es 1,63 Millionen der Arbeitsgruppe Mietspiegel un- onal- und Wohnforschung GmbH
Mietwohnungen. Das sind 86 %. ter Vorsitz der SenStadtWohn am und F+B Forschung und Bera-
Von diesen Wohnungen ist der Ber- 16.07.2015. In dieser Sitzung wurde tung für Wohnen, Immobilien und
liner Mietspiegel für knapp 1,4 Milli- der Endbericht zum Berliner Miet- Umwelt GmbH. In der Sitzung am
onen Wohnungen einschlägig. Sei- spiegel 2015 erörtert und über die 26.01.2016 stellten sich die drei
ne Bedeutung für Berlin kann da- Vergabe der Entwicklung der Miet- Unternehmen vor. Den Zuschlag
her nicht überschätzt werden. Dies spiegel 2017 (Neuerhebung) und erhielt die Firma F+B, die bereits
liegt auch an seiner Doppelfunktion, 2019 (Fortschreibung) an ein For- den Berliner Mietspiegel 2013 er-
die er seit dem 01.06.2015 hat. Seit schungsunternehmen diskutiert. stellt hatte.
jeher ist er ein Instrument zur Rege-
lung von Mieterhöhungen in beste- Die SenStadtWohn kann nicht ein- Die Eckpunkte der Datenerhebung
henden Mietverhältnissen im freifi- fach ein Unternehmen aussuchen zum Berliner Mietspiegel 2017 se-
nanzierten Wohnungsbau. Seit dem und beauftragen. Vielmehr ist sie an hen wie folgt aus:
01.06.2015 hat er durch die berlin- gesetzliche Vorschriften (EU-Richt-
weite Einführung der Mietpreis- linien) zur Vergabe von öffentlichen Durch Befragung von Mietern (An-
bremse die zweite Wirkung erhal- Aufträgen gebunden. teil der Mieterinterviews 40 %) und
ten, nämlich als Kontrollinstrument Vermietern war eine neue Stich-
im Rahmen der Prüfung, wie hoch In der Zeit bis zur Veröffentlichung probe zur Erzielung von Miet- und
die Miete bei der Wiedervermie- des Berliner Mietspiegel 2017 tag- Ausstattungsdaten für mindestens
tung sein darf. Dennoch ist die Miet- te die Arbeitsgruppe Mietspiegel 15.000 Wohnungen (vollgültige Da-
preisbremse bisher ein eher stump- 32 Mal. An den Sitzungen nahmen tensätze) zu ziehen. Die bestehende
fes, wenn auch nicht völlig wir- auf Mieterseite neben zwei Vertre- Wohnlageneinstufung war zu aktu-
kungsloses Schwert. Nicht nur der tern unseres Vereins der Berliner alisieren. Die Merkmale der Orien-
Mieterschutzbund Berlin hat Ver- Mieterverein und die Berliner Mie- tierungshilfe für die Spanneinord-
besserungen gefordert. Jedoch ist tergemeinschaft teil. Auf Vermie- nung waren auf ihre Mietenrele-
ein Mieterleben mit Mietpreisbrem- terseite saßen der BBU Verband vanz empirisch durch Erhebung und
se besser als ohne, und der Berliner Berlin-Brandenburgischer Woh- Auswertung der Beschaffenheit
Mietspiegel ist ein taugliches Mittel nungsunternehmen e.V., der Bund und Ausstattung von 2000 Woh-
zur Feststellung der ortsüblichen der Berliner Haus-und Grundbe- nungen zu erheben. Auf der Grund-
Vergleichsmiete bei der Wieder- sitzervereine e.V. und der BFW lage von 2000 Datensätzen waren
vermietung. Viele Berliner Gerichte Landesverband Berlin/Branden- die Betriebskostenarten zu erhe-
wenden ihn dafür auch an. burg e.V. Daneben nahmen an den ben und auszuwerten. Hinsichtlich
Sitzungen ein Mietensachverstän- der energetischen Ausstattung und
Auf einer Pressekonferenz am diger sowie eine Vertreterin des Beschaffenheit der Wohnungen
19.05.2017 wurde der Berliner Miet- Amtes für Statistik Berlin-Bran- waren die Energiekennwerte für
spiegel 2017 von der Senatorin für denburg teil. Beratend wirkten die Gebäude zu erheben.
Stadtentwicklung und Wohnen Geschäftsstelle des Gutachteraus-
(SenStadtWohn) Katrin Lompscher schusses für Grundstückswerte in Mit Rücksicht auf in Berlin anhängi-
vorgestellt. Unter Federführung Berlin und der Berliner Beauftrag- ge Gerichtsverfahren zu Mieterhö-
dieser Senatsverwaltung wurde er te für Datenschutz und Informati- hungsverlangen, in denen die Qua-
in Zusammenarbeit mit der Arbeits- onsfreiheit mit. lifiziertheit verschiedener Miet-
gruppe Mietspiegel von der in Ham- spiegel angegriffen wurde, sollte
burg ansässigen F+B Forschung Um den Zuschlag für die Berliner ein besonderes Augenmerk auf die
und Beratung für Wohnen, Immobi- Mietspiegel 2017 und 2019, die ge- Einhaltung der anerkannt wissen-
lien und Umwelt GmbH entwickelt. meinsam vergeben wurden, be- schaftlichen Grundsätze als Vor-
4 mieterschutz 3 / 2017
MIETSPIEGEL 2017
aussetzung für die Erstellung eines Mieterhöhungsverlangen auch dann Teilweise enthielten die Sachver-
qualifizierten Mietspiegels gelegt mitgeteilt werden, wenn sich der ständigengutachten Kurioses.
werden. Vermieter auf ein anderes Begrün-
dungsmittel (Vergleichswohnungen, So schloss ein namhafter Statis-
Qualifizierten Mietspiegeln kommt Sachverständigengutachten) beruft, tikprofessor der TU Dortmund aus
im Unterschied zu einfachen Miet- § 558 a Abs. 3 BGB. der Ankündigung eines Nachbar-
spiegeln eine besondere Funktion zu: schaftsflohmarkts darauf, dass das
Für Mieterhöhungsverlangen, nicht Allerdings ist der Berliner Mietspie- Gebiet, auf das sich die Ankündi-
für die Mietpreisbremse, gilt näm- gel, soweit es um seine Eigenschaft gung bezog, zur guten Wohnlage
lich die Vermutung, dass die in ei- als qualifizierter Mietspiegel geht, in gehören müsste.
nem solchen Mietspiegel genannten Verruf geraten. Von findigen Vermie-
Entgelte die ortsübliche Vergleichs- tern wird seine Qualifiziertheit an- Einem unter Anderem in Berlin ge-
miete darstellen. Sie sind aufgrund gezweifelt. Nachdem in verschie- schäftsansässigen Sachverstän-
ihrer Vermutungswirkung daher denen Fällen von Berliner Gerichten digen war unbekannt, dass für die
noch besser als einfache Mietspie- Sachverständigengutachten einge- Anwendung eines Mietspiegels
gel geeignet, in gerichtlichen Miet- holt worden waren, schlug das Pen- dessen Stichtag maßgeblich ist.
erhöhungsverfahren die Einholung del dergestalt zurück, dass Gerichte Geht ein Mieterhöhungsverlangen
eines teuren Sachverständigengut- den Mietspiegel zunehmend als ein- nach diesem Stichtag zu, ist dieser
achtens zu vermeiden. Außerdem fachen Mietspiegel zur Feststellung Mietspiegel heranzuziehen, auch
müssen die Mietspiegelwerte für der ortsüblichen Vergleichsmiete wenn er zum Zeitpunkt des Zu-
eine vom qualifizierten Mietspiegel anwenden. Auf die Frage der Quali- gangs des Mieterhöhungsverlan-
erfasste Wohnung dem Mieter im fiziertheit kommt es dabei nicht an. gens noch nicht veröffentlicht war.
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MIETSPIEGEL 2017
Seiner Begutachtung legte dieser gel muss hinzukommen, dass er
Sachverständige daher fälschlich nach anerkannten wissenschaft-
den Berliner Mietspiegel 2013 und lichen Grundsätzen erstellt wird,
nicht den von 2015 zugrunde. § 558 d BGB. Er muss also nicht von
der Gemeinde oder den genann-
Nach der Definition in § 558 c BGB ten Interessenvertretern erstellt,
ist ein Mietspiegel eine Über- sondern von diesen lediglich aner-
sicht über die ortsübliche Ver- kannt werden.
gleichsmiete, soweit die Über-
sicht von der Gemeinde oder von Eine wesentliche Tätigkeit der Ar-
Interessenvertretern der Vermie- beitsgruppe Mietspiegel besteht
ter und der Mieter gemeinsam er- darin, dass in den regelmäßigen Sit-
stellt oder anerkannt worden ist. zungen die von dem Forschungsins-
Für einen qualifizierten Mietspie- titut erhobenen Daten zu den Mie-
tenerhebungen vorgestellt, disku-
tiert und verabschiedet werden.
Einen breiten Raum nimmt die Be-
handlung von Anträgen zur Wohn-
lageeinstufung, Fragen im Zusam-
menhang mit der Extremwertbe-
reinigung und die Bearbeitung der
Orientierungshilfe zur Spannenein-
ordnung ein.
Auch um den Bedenken gegen die
Qualifiziertheit zurückliegender
Mietspiegel zu begegnen, wurden
in einigen Bereichen Änderungen
vorgenommen: So wurde beson-
deres Augenmerk auf die Wohn-
lage gelegt. Die Sondermerkma-
le wurden aus dem Mietspiegel
gestrichen. Die Höchstwerte der
Rasterfelder können daher mit-
tels im Mietspiegel bezeichne-
ter Sondermerkmale nicht mehr
überschritten werden. Eine ande-
re Frage ist, ob aus anderen Grün-
den bei besonders gut ausgestat-
teten Wohnungen die Überschrei-
tung in Einzelfällen in Betracht
kommen kann. Die variable Spanne
(2/3- bis 3/4-Spanne), die noch im
MSP 2015 Anwendung fand, wur-
de auf eine feste 3/4-Spanne um-
gestellt. Diese Änderung war zwi-
schen den Verbänden heftig um-
stritten. Letztlich haben sich die
Mieterverbände durchgesetzt und
die Senatorin Lompscher hat sich
für die 3/4-Spanne entschieden.
Die Vermieterverbände hatten un-
ter anderem eine 4/5-Spanne in die
Diskussion eingebracht.
Die erhobenen Mietspiegelwer-
te werden zunächst einer Extrem-
6 mieterschutz 3 / 2017
MIETSPIEGEL 2017
wertbereinigung unterworfen. So-
dann werden nicht etwa alle da-
2. Anwendung des Berliner Mietspiegels 2017
nach verbleibenden Mietwerte
berücksichtigt, sondern es werden Der Berliner Mietspiegel 2017 ist worden sind. Die Mieten werden
in den Mietspiegelfeldern oben eine Übersicht über die in Berlin in einer Mietspiegeltabelle aus-
und unten noch weitere Mietwerte am 01.09.2016 üblicherweise ge- gewiesen.
abgeschnitten. Bei der 3/4-Span- zahlten Mieten für verschiede-
ne sind dies unten und oben je- ne Wohnungstypen jeweils ver- Bei den im Mietspiegel ausge-
weils 12,5 % und bei der 4/5-Span- gleichbarer Art, Größe, Ausstat- wiesenen Beträgen handelt es
ne 10 %. Nach der Datenerhebung tung, Beschaffenheit und Lage. Er sich um die monatliche Miete je
war feststellbar, dass die Mietwer- gilt unmittelbar nur für nicht preis- Quadratmeter Wohnfläche. Die
te in den meisten Rasterfelder ex- gebundene Wohnungen in Mehr- Beträge stellen die „Netto-Kalt-
trem angestiegen waren. Die Ak- familienhäusern in Berlin, die bis miete“ dar, d.h. die Miete ohne
zeptanz der 4/5-Spanne hätte eine zum 31.12.2015 bezugsfertig ge- alle Betriebskosten, ohne etwai-
signifikante Erhöhung der Spanno-
berwerte zur Folge gehabt. Dies
konnte von den Mieterverbänden
nicht akzeptiert werden.
Der Pressemitteilung der Senats-
verwaltung für Stadtentwicklung
und Wohnen zum Berliner Miet-
spiegel 2017 vom 19.05.2017 ist zu
entnehmen, dass die gewichtete
Durchschnittsmiete bei 6,39 €/m²
monatlich im Vergleich zum Miet-
spiegel 2015 mit 5,84 €/m² liegt.
Bereits dies zeigt einen extre-
men Anstieg. Noch dramatischer
sieht die Situation aus, wenn man
die Mietspiegelhöchstwerte be-
trachtet. Die Kollegen vom Berli-
ner Mieterverein haben hier einen
Anstieg um 17,4 % im Vergleich zu
2015 errechnet. Gerne wird ein Si-
tuationsvergleich mit München zi-
tiert. So war der Pressemappe der
Senatsverwaltung für Stadtent-
wicklung Wohnen zum Berliner
Mietspiegel 2017 zu entnehmen,
dass die Mittelwertmieten in Mün-
chen derzeit bei 11,23 €/m² und in
Berlin lediglich bei 6,39 €/m² lie-
gen. Natürlich wird hier nicht mit
erwähnt, dass München 2016 über
eine Kaufkraft pro Einwohner von
ca. 30.000 € verfügte, Berlin dem-
gegenüber von lediglich knapp
20.000 € (Quelle: GfK Kaufkraft
Deutschland 2016).
Auf der Internetseite der Sen-
StadtWohn kann unter Verwen-
dung einer Eingabemaske die Än-
derung von Wohnlageneinstu-
fungen für den Mietspiegel 2019
beantragt werden.
3 / 2017 mieterschutz 7
MIETSPIEGEL 2017
ge Möblierungs- oder Untermiet- Die Gliederung des Berliner Miet- Zur Bestimmung der Größe ist die
zuschläge und ohne etwaige Zu- spiegels 2017 erfolgt wie bisher ent- Fläche in Quadratmetern gewählt
schläge wegen der Nutzung von sprechend folgender Vergleichs- worden, die je nach Berechnungs-
Wohnraum zu anderen als Wohn- merkmale: zeitpunkt entsprechend den Vor-
zwecken. Ist im Mietvertrag eine schriften der Zweiten Berechnungs-
Brutto-Kaltmiete vereinbart, al- Das Vergleichsmerkmal „Art“ bezieht verordnung oder der Wohnflächen-
so eine Miete einschließlich nicht sich auf die Gebäudeart. Dieser Miet- verordnung bestimmt wurde.
näher ausgewiesener Anteile für spiegel gilt für nicht preisgebundene
Betriebskosten, muss die Ver- Mietwohnungen in Mehrfamilienhäu- Die Ausstattung einer Wohnung ist
gleichbarkeit mit der im Mietspie- sern, d.h. Gebäude mit mindestens für ihren Wert von erheblicher Be-
gel ausgewiesenen Netto-Kalt- 3 Wohnungen. Er gilt nicht für Woh- deutung. Maßgeblich ist die Aus-
miete durch Umrechnung herge- nungen in Ein- und Zweifamilienhäu- stattung der Wohnung, die vom
stellt werden. sern sowie in Reihenhäusern. Vermieter gestellt wird. Hat ein
Mieter einzelne Ausstattungsmerk-
male selbst geschaffen – ohne dass
die Kosten hierfür vom Vermieter
erstattet wurden –, so bleiben die-
se Ausstattungsmerkmale unbe-
rücksichtigt.
Der Mietspiegel geht in der Miet-
spiegeltabelle von der Ausstat-
tungsklasse „Wohnungen mit Sam-
melheizung, mit Bad und IWC in der
Wohnung (mit SH, Bad und IWC)“
aus. Bei Minderausstattung (Woh-
nungen ohne Sammelheizung, ohne
Bad, mit IWC oder Wohnungen mit
Sammelheizung oder mit Bad, mit
IWC) sind Abschläge vorgesehen.
Die Beschaffenheit einer Wohnung
wird im Mietspiegel durch das Al-
ter erläutert, weil die grundsätzli-
che Beschaffenheit verschiedener
Wohnungen wesentlich durch die
während bestimmter Zeitperioden
übliche Bauweise charakterisiert
wird. Die Wohnung ist grundsätz-
lich in das Baualter und/oder das
Jahr der Bezugsfertigkeit einzu-
ordnen, in der das Gebäude erstellt
wurde. Modernisierte Wohnungen
werden grundsätzlich in das ur-
sprüngliche Jahr der Bezugsfertig-
keit des Gebäudes eingeordnet.
Die Lageeinteilung erfolgt in drei
Kategorien: einfache, mittlere und
gute Wohnlage. Die Wohnlageein-
stufung einer Adresse spiegelt die
Wertigkeit der Lagegegebenhei-
ten des weiteren Wohnumfeldes
im Vergleich zu anderen Adressen
im gesamten Berliner Stadtgebiet
wider. Die Wohnlagezuordnung er-
gibt sich allein aus dem „Straßen-
8 mieterschutz 3 / 2017
MIETSPIEGEL 2017
nen. Die besonderen Vor- oder Merkmale. Je nach Häufung die-
Nachteile einer Wohnung wer- ser Merkmale liegt die ortsübliche
den regelmäßig im Rahmen der Vergleichsmiete unter oder über
Spannen des Mietspiegels durch dem Mittelwert.
die Merkmale der „Orientierungs-
hilfe für die Spanneneinordnung“ Die wohnwerterhöhenden und
dargestellt. Diese benennt fünf wohnwertmindernden Merkmale
Merkmalgruppen: „Bad/ beeinflussen die ortsübliche Ver-
WC“, „Küche“, „Woh- gleichsmiete innerhalb der Mietspie-
nung“, „Gebäude“ und gelspanne – ausgehend vom Mittel-
„Wohnumfeld“. Jede Merk- wert positiv oder negativ mit jeweils
malgruppe umfasst wohnwerter- 20 Prozent pro Merkmalgruppe. D.h.
höhende und wohnwertmindernde überwiegen in einer Merkmalgrup-
verzeichnis zum Berliner Mietspie-
gel 2017“. Die nach Straßennamen
in alphabetischer Reihenfolge ge-
ordnete Übersicht ist im Amtsblatt
für Berlin vom 19.05.2017 veröf-
fentlicht.
Um nun die ortsübliche Vergleichs-
miete (Netto-Kaltmiete) für Ihre
Wohnung in der Mietspiegeltabel-
le zu ermitteln, ist wie folgt vorzu-
gehen:
Schritt 1
Das für die Wohnung in Betracht
kommende Tabellenfeld der Miet-
spiegeltabelle finden Sie, indem
Sie die vorhandenen Merkmale
der Wohnung mit denen aus der
Mietspiegeltabelle vergleichen.
Unter Berücksichtigung von Grö-
ße, Ausstattung und auch Be-
zugsfertigkeit der Wohnung müs-
sen Sie im weiteren die Wohnlage
für Ihre Wohnung bestimmen. Aus
diesen vier Merkmalen ergibt sich
in der Mietspiegeltabelle das Feld,
aus dem Sie die in Frage kommen-
den Spannenwerte ablesen kön-
nen.
Schritt 2
Die Angabe von Spannen ist des-
halb notwendig, da Wohnungen
über die in der Tabelle ausgewie-
senen Merkmale Alter, Größe, La-
ge und Ausstattung hinaus weite-
re Unterschiede aufweisen kön-
3 / 2017 mieterschutz 9
MIETSPIEGEL 2017
pe die wohnwerterhöhenden Merk- den Merkmals „besonders lärm- gekennzeichnet. Die Kennzeich-
male, ist ein Zuschlag von 20 Prozent belastete Lage“. Ein Indiz für die nung ist allerdings nicht abschlie-
des Unterschiedsbetrages zwischen Annahme dieses Merkmals kann ßend. Weitere Wohnungen kön-
Mittelwert und Spannenoberwert die Ausweisung einer hohen Ver- nen trotz fehlender Kennzeichnung
gerechtfertigt. Überwiegen die kehrslärmbelastung im Straßenver- ebenfalls hoch lärmbelastet sein.
wohnwertmindernden Merkmale in zeichnis zum Berliner Mietspiegel Die Ausweisung der Verkehrslärm-
einer Merkmalgruppe, ist ein Abzug 2017 sein. Dieses benennt neben belastung berücksichtigt die Lärm-
von 20 Prozent des Unterschieds- der Wohnlageneinstufung zusätz- quellen Straßenverkehr, schienen-
betrages zwischen Mittelwert und lich Hinweise auf bestehende Ver- gebundener Verkehr und Fluglärm.
Spannenunterwert angemessen. In kehrslärmbelastung einzelner Ad- Zum Zeitpunkt der Berechnungen
gleicher Weise ist mit jeder ande- ressen. Diese Lärmkennzeichnung zum Fluglärm stand der Eröffnungs-
ren Merkmalgruppe zu verfahren. wird auf Basis einer von der Se- termin des Flughafens Berlin Bran-
Das Überwiegen der Merkmale in- natsverwaltung für Umwelt, Ver- denburg Willy Brandt noch nicht
nerhalb einer Merkmalgruppe ergibt kehr und Klimaschutz bereitgestell- endgültig fest. Daher wurden Da-
sich durch einfache Überzahl. Die ten Datengrundlage vorgenommen. ten der auch weiterhin frequentier-
fünf Merkmalgruppen werden ge- Die verkehrslärmbelasteten Adres- ten Flughäfen Tegel und Schönefeld
geneinander aufgerechnet! sen sind mit einem Sternsymbol „*“ einbezogen.
Auf dieser Basis ist die Differenz
zwischen dem ausgewiesenen Mit- Anwendungsbeispiel
telwert und dem errechneten Span-
nenwert nach der Orientierungshilfe Die Wohnung ist zwischen 1919 und 1949 bezugsfertig geworden. Sie befindet
zu berechnen. Überwiegen in allen sich in mittlerer Wohnlage, ist 66,48 m² groß und mit Sammelheizung, Bad und
fünf Merkmalgruppen die wohn- IWC ausgestattet. Die Wohnung ist in das Mietspiegelfach H2 einzuordnen.
werterhöhenden Merkmale, liegt Der Unterwert liegt bei 5,18 €/m² monatlich nettokalt. Der Mittelwert beträgt
die ortsübliche Vergleichsmiete am 6,09 €/m² monatlich nettokalt. Und der Spannenoberwert ist 7,62 €/m² monat-
oberen Spannenwert. Überwiegen lich nettokalt. Die ausgefüllte Orientierungshilfe ergibt Folgendes:
in allen fünf Kategorien die wohn-
wertmindernden Merkmale, liegt die Merkmalgruppe 1 (Bad/WC) überwiegend positive Merkmale + 20 %
ortsübliche Vergleichsmiete am un- Merkmalgruppe 2 (Küche) überwiegend negative Merkmale - 20 %
teren Spannenwert. Merkmalgruppe 3 (Wohnung) weder überwiegend positive 0%
noch negative Merkmale
Eine Besonderheit ergibt sich in der Merkmalgruppe 4 (Gebäude) überwiegend positive Merkmale + 20 %
Merkmalgruppe 5 (Wohnumfeld) Merkmalgruppe 5 (Wohnumfeld) überwiegend positive Merkmale + 20 %
bezüglich des wohnwertmindern-
Ergebnis + 40 %
Konkret liegt die ortsübliche Vergleichsmiete für die Beispielwohnung
40 Prozent der Differenz zwischen Mittel- und Oberwert über dem Mittelwert.
Damit ergibt sich folgende genaue Berechnung:
Differenz zwischen Ober- und Mittelwert 1,53 €
davon 40 Prozent 0,61 € (kaufmännisch gerundet)
Mittelwert + Spanneneinordnung 6,09 € + 0,61 €
Ortsübliche Vergleichsmiete 6,70 €/m²
Ergebnis für 66,48 m² 445,42 €
Die Berechnung der ortsüblichen sind. Da jedoch gerade dieser Aspekt
Vergleichsmiete für eine Wohnung sehr häufig Ausgangspunkt von Aus-
ist entscheidend abhängig von der einandersetzungen mit dem Vermie-
Berücksichtigung etwaiger Merk- ter ist, raten wir grundsätzlich zur In-
male aus der Orientierungshilfe für anspruchnahme einer individuellen
die Spanneneinordnung. Es kann Rechtsberatung.
für den laienhaften Mieter manch-
mal schwierig sein, zu beurteilen, ob
und welche Merkmale anzunehmen von Rechtsanwältin Kati Selle
10 mieterschutz 3 / 2017KOOPERATIONSVEREINBARUNG
Bezahlbare Mieten im städtischen Bestand
Kooperationsvereinbarung zwischen Senat und Wohnungsbaugesellschaften
über „Leistbare Mieten, Wohnungsneubau und soziale Wohnraumversorgung“
Berlin wächst. Damit diese Ent- chenden Angebot an Gewerbe- des Haushaltsnettoeinkommens
wicklung nicht zu einer Verdrän- einheiten für Neubauprojekte Absenkung bei Härtefällen auf
gung von Menschen mit mittleren 30 %
und geringen Einkommen führt, Bei Neubauprojekten mit Bau-
hat der Senat mit den sechs städ- beginn ab 1. Juli 2017 grund- Die Modernisierungsumlage wird
tischen Wohnungsbaugesellschaf sätzlich mindestens 50 % miet- auf maximal 6 % der aufgewand-
ten eine neue Kooperationsver- preis- und belegungsgebunden ten Modernisierungskosten be-
einbarung „Leistbare Mieten, an WBS-Berechtigte und die grenzt und die Nettokaltmiete
Wohnungsneubau und soziale anderen 50 % im freifinanzier- darf nach erfolgter Modernisie-
Wohnraumversorgung“ geschlos- ten Neubauanteil durchschnitt- rung und unter Berücksichtigung
sen. Die durch Stadtentwicklungs- lich unter 10 €/m²/mtl. mit einer der Modernisierungsumlage die
senatorin Katrin Lompscher, Fi- angemessenen Preisdifferen- ortsübliche Vergleichsmiete um
nanzsenator Dr. Matthias Kollatz- zierung nicht mehr als 10 % übersteigen;
Ahnen, die Geschäftsführerinnen zudem greift die Härtefallrege-
und Geschäftsführer sowie die Durch Bestandsankäufe sollen lung. Das gilt für alle Moderni-
Vorstände der städtischen Woh- mindestens 10.000 Wohnungen sierungsankündigungen, die ab
nungsbaugesellschaften und die bis 2021 erworben werden dem 01.11.2016 ausgesprochen
Vorstände der Wohnraumversor- wurden.
gung Berlin – Anstalt öffentlichen Liegt die Miete eines angekauf-
Rechts – am 05.04.2017 unterzeich- ten Wohngebäudes über 6,50 €/ Die Kooperationsvereinbarung
nete Vereinbarung löst das 2012 m²/mtl. nettokalt, wird mindes- ist anzuwenden auf Mieter-
mit den Wohnungsbaugesellschaf- tens jede zweite Neuvermietung höhungserklärungen, die ab
ten geschlossene Bündnis Sozia- zu einer Nettokaltmiete von max. 01.01.2017 ausgesprochen wur-
le Mieten ab. Grundlage dieser Ko- 6,50 €/m²/mtl. an WBS-berech- den, sowie für Mieterhöhungs-
operationsvereinbarung ist u.a. das tigte Haushalte erfolgen erklärungen mit Wirksamkeit ab
in 2016 in Kraft getretene Gesetz 01.01.2017, die über 8 % Mieter-
über die Neuausrichtung der sozia- 60 % der jährlich zur Wieder- höhung in den vergangenen vier
len Wohnraumversorgung in Berlin vermietung kommenden Woh- Jahren oder über 30 €/mtl. liegen
(Berliner Wohnraumversorgungs- nungen im Bestand werden
gesetz – WoVG Bln). an WBS-Berechtigte max. zur Wohnungen mit Asbestbelas-
ortsüblichen Vergleichsmiete tungen werden im Rahmen der
Die wichtigsten Regelungen im unter Beachtung der Berliner Strategie „Asbestfreie Haupt-
Überblick: Mischung vermietet; hiervon stadt 2030“ schrittweise saniert
werden 25 % an Wohnberech-
Der Senat bekennt sich zu seinen tigte besonderer Bedarfsgrup-
städtischen Wohnungsbauge- pen (z.B. Transferleistungsbe-
sellschaften; eine Privatisierung ziehende, Obdachlose, Geflüch-
wird ausgeschlossen tete, Studenten) vermietet
Erhöhung des öffentlichen Woh- Bei Mieterhöhungen wird sicher-
nungsbestandes von derzeit rd. gestellt, dass die Mieten in Sum-
320.000 auf rd. 360.000 Wohnun- me für die Bestandsmietverträ-
gen durch Zukauf und Neubau im ge um nicht mehr als 2 % jährlich
Jahr 2021 steigen; Mietanhebungen wer-
den auf max. 4 % innerhalb von
Errichtung von mindestens 30.000 zwei Jahren begrenzt
Wohnungen bis 2021 durch die
städtischen Wohnungsbauge- Bei Nettokaltmieten von Be-
sellschaften mit einem ausrei- standsmietverträgen über 30 %
3 / 2017 mieterschutz 11AKTUELLE RECHTSPRECHUNG
Neues von den Roten Roben
In dieser Rubrik
berichten wir
über aktuelle
Urteile des
+ + schaffene Härteregelung des § 574
BGB zu beachten, dass die beson-
deren Belange des Mieters im Ein-
zelfall (individuelle Härte) erst auf
Bundes- Minderung, Lärm Heizkosten, ungedämmte Widerspruch des Mieters und nicht
schon bei der Abwägung der gegen-
gerichtshofs Aus den Gründen: Leitungen seitigen Belange im Rahmen der Be-
Da die Minderung nach § 536 Abs. 1 urteilung, ob ein berechtigtes Inter-
in Karlsruhe. BGB kraft Gesetzes eintritt, ge- Leitsatz: esse für die Kündigung vorliegt, zu
nügt der Mieter seiner Darlegungs- § 7 Abs. 1 Satz 3 HeizkostenVO ist berücksichtigen sind. Auf Seiten des
Die Symbole last schon mit der Darlegung ei- auf überwiegend ungedämmte, aber Mieters sind daher – anders als bei
nes konkreten Sachmangels, der nicht freiliegende Leitungen der den Vermieterinteressen, die voll-
zeigen an, die Tauglichkeit der Mietsache Wärmeverteilung nicht analog an- ständig einzufließen haben – (nur)
zum vertragsgemäßen Gebrauch wendbar. die unabhängig von seiner konkre-
ob sie sich beeinträchtigt; das Maß der Ge- ten Situation bestehenden Belange
brauchsbeeinträchtigung braucht BGH, Urteil vom 15.03.2017 in die Abwägung einzustellen, also
positiv oder er hingegen nicht vorzutragen. Von – VIII ZR 5/16 das generell bestehende Interesse,
ihm ist auch nicht zu fordern, dass die Wohnung und damit den Lebens-
negativ auf die er über eine hinreichend genaue mittelpunkt nicht zu verlieren und
Mieterinteres-
Beschreibung der Mangelerschei-
nungen hinaus die ihm häufig nicht
bekannte Ursache dieser Sympto-
± nicht mit den unbeträchtlichen Kos-
ten und anderen erheblichen Unzu-
träglichkeiten belastet zu werden,
sen auswirken. me bezeichnet. die ein Wohnungswechsel in der Re-
Hier hatte der Mieter die Lärmbe- Kündigung, Eigenbedarf gel mit sich bringt.
lastung, der er sich in seiner Woh- d) Für die Bestimmung des berech-
nung ausgesetzt sieht, ausrei- Leitsatz: tigten Interesses haben die Gerich-
chend beschrieben und überdies a) Die Beurteilung der Frage, ob ein te weiter zu beachten, dass sowohl
durch „Lärmprotokolle“ konkreti- berechtigtes Interesse an der Be- die Rechtsposition des Vermieters
siert. Zur Ursache des beanstan- endigung des Mietverhältnisses im als auch das vom Vermieter abge-
deten Lärms musste der Mieter Sinne von § 573 Abs. 1 Satz 1 BGB leitete Besitzrecht des Mieters von
nichts weiter vortragen, zumal es vorliegt, entzieht sich einer verall- der Eigentumsgarantie des Art. 14
ihm als Laien weder möglich ist, die gemeinerungsfähigen Betrachtung. Abs. 1 Satz 1 GG geschützt sind. Vom
Lärmquelle einer bestimmten an- Sie erfordert vielmehr eine umfas- Schutzbereich der verfassungs-
deren Wohnung zuzuordnen, noch sende Würdigung der Umstände des rechtlich verbürgten Eigentums-
darzulegen, ob der als unzumutbar Einzelfalls. garantie des Vermieters ist dabei
empfundene Lärm auf einem unan- b) Dies gilt auch für die Geltend- nicht nur dessen Wunsch erfasst,
gemessenen Wohnverhalten ande- machung eines Berufs- oder Ge- die Wohnung zu privaten Zwecken
rer Bewohner des Hauses, auf ei- schäftsbedarfs. Es ist nicht zulässig, zu nutzen, sondern auch dessen Ab-
nem mangelhaften Schallschutz eine solche Fallgestaltung als unge- sicht, sie für eine wirtschaftliche
oder auf einer Kombination beider schriebene weitere Kategorie eines Betätigung zu verwenden.
Ursachen beruht. Wenn er gleich- typischerweise anzuerkennenden e) Neben der Eigentumsgarantie
wohl eine aus seiner Sicht beste- Vermieterinteresses an der Beendi- kommt den Grundrechten der Be-
hende Lärmursache benennt, kann gung eines Wohnraummietverhält- rufsfreiheit (Art. 12 Abs. 1 GG), der
daraus nicht der Schluss gezogen nisses zu behandeln und von einer allgemeinen Handlungsfreiheit (Art.
werden, er wolle Mängelrechte an den Einzelfallumständen ausge- 2 Abs. 1 GG) und des Grundrechts
nur für den Fall geltend machen, richteten Abwägung der beiderseiti- auf Schutz von Ehe und Familie (Art.
dass ausschließlich diese Ursache gen Belange abzusehen. 6 Abs. 1 GG) regelmäßig keine selb-
und nicht eine andere zutrifft. c) Im Rahmen der gebotenen Inte- ständige Bedeutung zu.
ressenabwägung ist allerdings im f) Auch wenn sich allgemein verbind-
BGH, Beschluss vom 21.02.2017 Hinblick auf die vom Gesetzgeber liche Betrachtungen hinsichtlich
– VIII ZR 1/16 zum Schutz des Mieters eigens ge- der vorzunehmenden Einzelfallab-
12 mieterschutz 3 / 2017wägung verbieten, ist zu beachten,
dass die typisierten Regeltatbestän-
de des § 573 Abs. 2 Nr. 2 und Nr. 3
BGB einen ersten Anhalt für die er-
forderliche Interessenbewertung
und -abwägung geben. Das Inter-
esse des Vermieters, die betreffen-
de Wohnung zu (frei-)beruflichen
oder gewerblichen Zwecken selbst
zu nutzen, ist von der Interessenla-
ge her regelmäßig zwischen den ty-
pisierten Regeltatbeständen des Ei-
genbedarfs und der wirtschaftlichen anzunehmen sein
Verwertung anzusiedeln. Auch inso- kann, wenn die ge-
weit verbietet sich zwar eine Festle- schäftliche Tätigkeit
gung allgemein verbindlicher Grund- andernfalls nicht ren-
sätze. Es lassen sich jedoch anhand tabel durchgeführt wer-
bestimmter Fallgruppen grobe Leitli- den könnte oder die kon-
nien bilden. krete Lebensgestaltung die
g) So weist der Entschluss eines Nutzung der Mietwohnung erfor-
Vermieters, die Mietwohnung nicht dert (z.B. gesundheitliche Einschrän-
nur zu Wohnzwecken zu beziehen, kungen, Betreuung von Kindern oder
sondern dort zugleich überwiegend pflegebedürftigen Personen). Die typisierten Regeltatbestände des
einer geschäftlichen Tätigkeit nach- § 573 Abs. 2 BGB geben einen ersten
zugehen (sog. Mischnutzung), ei- BGH, Urteil vom 29.03.2017 Anhalt für die erforderliche Interes-
ne größere Nähe zum Eigenbedarf – VIII ZR 45/16 senbewertung und -abwägung. Die
nach § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB auf, da für die Anerkennung eines berech-
er in solchen Fallgestaltungen in der tigten Interesses im Sinne von § 573
Wohnung auch einen persönlichen
Lebensmittelpunkt begründen will.
In diesen Fällen wird es regelmäßig
± Abs. 1 Satz 1 BGB erforderliche Ge-
wichtigkeit der geltend gemachten
Belange ist zunächst davon abhän-
ausreichen, dass dem Vermieter bei gig, mit welchem Regeltatbestand
verwehrtem Bezug ein beachtens- Kündigung, das geltend gemachte Interesse am
werter Nachteil entstünde, was bei ehesten vergleichbar ist. Ausgehend
einer auf nachvollziehbaren und ver- Generalklausel von diesen Grundsätzen reicht es in
nünftigen Erwägungen der Lebens- den Fällen, in denen das vom Vermie-
und Berufsplanung des Vermieters Anmerkungen d. Red.: ter geltend gemachte Interesse an
häufig der Fall sein dürfte. Entspre- Die Kündigung eines Wohnraum- der Beendigung des Mietverhältnis-
chendes gilt, wenn die Mischnut- mietverhältnisses durch den Ver- ses eine größere Nähe zum Eigenbe-
zung durch den Ehegatten oder Le- mieter nach der Generalklausel des § darfstatbestand aufweist, regelmä-
benspartner des Vermieters erfol- 573 Abs. 1 Satz 1 BGB – hier zwecks ßig aus, dass die Vorenthaltung der
gen soll. Durchführung eines sozialen Wohn- Mieträume für den Vermieter einen
h) Dagegen weisen Fälle, in denen gruppenprojekts durch einen Drit- beachtenswerten Nachteil begrün-
der Vermieter oder sein Ehegatte/ ten – setzt eine umfassende einzel- det. Ist das angeführte Interesse da-
Lebenspartner die Wohnung aus- fallbezogene Feststellung und Ab- gegen mehr mit der von § 573 Abs. 2
schließlich zu geschäftlichen Zwe- wägung der beiderseitigen Belange Nr. 3 BGB erfassten wirtschaftlichen
cken nutzen möchte, eine größe- der betroffenen Mietvertragspartei- Verwertung vergleichbar, muss der
re Nähe zur Verwertungskündigung en voraus. Für die Bestimmung des Fortbestand des Wohnraummietver-
nach § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB auf. Ange- berechtigten Interesses haben die hältnisses für den Vermieter einen
sichts des Umstands, dass der Mie- Gerichte zu beachten, dass sowohl Nachteil von einigem Gewicht dar-
ter allein aus geschäftlich motivier- die Rechtsposition des Vermieters stellen, der je nach Fallgestaltung
ten Gründen von seinem räumlichen als auch das vom Vermieter abgelei- auch die Intensität eines erheblichen
Lebensmittelpunkt verdrängt wer- tete Besitzrecht des Mieters von der Nachteils im Sinne von § 573 Abs. 2
den soll, muss der Fortbestand des verfassungsrechtlichen Eigentums- Nr. 3 BGB erfordern kann.
Wohnraummietverhältnisses für den garantie geschützt sind. Allgemein
Vermieter einen Nachteil von einigem verbindliche Betrachtungen verbie- BGH, Urteil vom 10.05.2017
Gewicht darstellen, was etwa dann ten sich dabei. – VIII ZR 292/15
3 / 2017 mieterschutz 13BUNDESRAT ZU KINDERLÄRM
Kinderlärm lässt sich nicht differenzieren
Bundesrat startet Intitiative
Der Bundesrat möchte Kindern mehr Möglichkeiten geben, Sport auf innerstädtischen Anlagen zu treiben.
Sportplätze, die von Kindern genutzt werden, sollen künftig lärmschutzrechtlich mit Kinderspielplätzen oder
Kitas gleichgestellt werden. Dies sieht ein Gesetzentwurf vor, den der Bundesrat am 12. Mai 2017 in seiner
Plenarsitzung beschlossen hat.
Lärmschutz- Sportliche Aktivitäten Wie es weitergeht
privilegierung von Kindern fördern
Nach dem Bundesimmissions- Diese Ungleichbehandlung zwi- Der Gesetzentwurf wird zunächst
schutzgesetz ist Kinderlärm, der schen Kinderspielplätzen einer- der Bundesregierung zugeleitet.
von Kindertagesstätten, Spiel- seits und Sportanlagen anderer- Diese verfasst eine Stellungnah-
plätzen und ähnlichen Einrichtun- seits ist aus Sicht des Bundesra- me und bringt dann beide Doku-
gen ausgeht, im Regelfall keine tes sachlich nicht gerechtfertigt. mente beim Deutschen Bundes-
so genannte schädliche Umwelt- Die strengeren Lärmschutzvor- tag ein. Feste Fristen für dessen
einwirkung. Bei der Beurteilung schriften für den Erwachsenen- Beratungen gibt es jedoch nicht.
der Geräuscheinwirkungen dür- sport dürften daher künftig nicht Sofern der Bundestag das Gesetz
fen daher Immissionsgrenz- und gelten, wenn die Anlagen von Kin- verabschiedet, befasst sich im An-
-richtwerte nicht herangezogen dern genutzt werden. Bewegung schluss der Bundesrat noch einmal
werden. Klagen von Anwohnern und Sport, die für Kinder so wich- abschließend damit.
gegen Kinderlärm haben gerin- tig sind, sollen damit gefördert
gere Chancen auf Erfolg. Die Pri- werden.
vilegierung gilt allerdings bislang
nicht für Sportanlagen.
14 mieterschutz 3 / 2017RATGEBER/IMPRESSUM
Ratgeber der Verbraucherzentrale
IMPRESSUM
Versicherungsschaden – Was tun?
MIETERSCHUTZ
Organ des Mieterschutzbundes Berlin e.V.
Herausgeber:
Alles rund um die Schadensregulierung Mieterschutzbund Berlin e.V.
Konstanzer Straße 61, 10707 Berlin
Welche Besonderheiten bei den einzelnen Tel.: (030) 921 02 30 -10
Versicherungssparten zu beachten sind zentrale@mieterschutzbund.berlin
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Wer bei der Schadensregulierung helfen Die Zeitschrift Mieterschutz erscheint
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Versicherungsschaden und die Versiche- Redaktionsleitung:
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Redaktionelle Mitarbeit:
Die Schadensregulierung und die Durch-
Susanne Böttcher
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S. 4, 6, 8, 10: Dieko (Rechtsanwalt Müller),
kartoniert ber zeigt Ihnen Schritt für Schritt, worauf S. 16, 17: Tomicek/LBS
Buch: 11,90 Euro / es ankommt – in dreizehn verschiedenen © Grafiken: S. 15: Verbraucherzentrale.de,
zzgl. Versandkosten Versicherungssparten. S. 2, 5-9: Senatsverwaltung für Stadtent-
wicklung und Wohnen
Näheres unter : www.ratgeber-verbraucherzentrale.de / Bestelltelefon: 0211-38 09 555 © Fotos: S. 22: MaryG90, Alexrk2, S. 22, 23:
Fridolin Freude, S. 23: Sonja Thomassen,
Kondephy
© fotolia:
Kleinanzeige Titelseite: Friedberg
S. 2, 14: Shmel, S. 3: Franziska Krause,
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3 / 2017 mieterschutz 15MIETE UND MIETRECHT
Defekter Briefkasten
Mieter wollte Schreiben des Eigentümers nicht erhalten haben
Die Frage der ordnungsgemäßen Amtsgericht Berlin-Wedding gen könne. Sie habe das Schrei-
Zustellung von Schreiben, etwa – Aktenzeichen 18 C 380/15 ben nicht erhalten und somit sei es
mit der Absicht einer Mieterhö- auch nicht fristgemäß bei ihr ein-
hung, wird immer wieder vor Ge- Der Fall: Eine Mieterin klagte ge- getroffen.
richt diskutiert. So machen etwa gen eine Mieterhöhung. Zwar hat-
die Adressaten gerne geltend, den te der Hauswart das Schreiben in Das Urteil: Auch ein Mieter, dem
Brief gar nicht erhalten zu haben. den Briefkasten eingelegt. Aller- die Immobilie bekanntermaßen
Allerdings kann man sich nach In- dings argumentierte die Frau da- nicht gehört, muss dafür sorgen,
formation des Infodienstes Recht mit, dass schon seit längerer Zeit dass der Briefkasten ordnungsge-
und Steuern der LBS nicht ganz so die dazugehörige Klappe fehle mäß zu verschließen ist. Das stell-
einfach herausreden. und jedermann an die Post gelan- te das Amtsgericht Wedding fest.
So wäre die Frau im konkreten Fall
verpflichtet gewesen, die Eigentü-
mer bzw. die Verwaltung auf das
Fehlen der Klappe hinzuweisen
und auf eine Reparatur zu drängen.
Nachdem sie das über ein Jahr
lang nicht getan habe, falle die Un-
zustellbarkeit von Schreiben in ih-
ren eigenen Verantwortungsbe-
reich.
Rollator-Parkplatz
Mieterin durfte Gehhilfe neben der Haustür abstellen
Inzwischen haben wir uns längst nämlich verbieten, dass sie ihren Recht und Steuern der LBS eben-
daran gewöhnt, dass viele älte- Rollator rechts neben der Haustür so. Zwar scheide der Platz rechts
re Menschen mit einem Rolla- abstellte. Das versperre den Weg neben der Haustür tatsächlich we-
tor unterwegs sind. Nur auf die- zum Keller. Stattdessen bot er an, gen des Kellerzugangs aus. Aber
se Weise können sie oft noch mo- das Gerät in einem weiter entfern- links neben der Tür dürfe der Rolla-
bil sein. Doch was geschieht mit ten Schuppen unterzubringen oder tor künftig abgestellt werden.
dieser Gehhilfe, wenn sie gerade es in jedem Einzelfalle in die Woh-
nicht gebraucht wird? Genau da- nung tragen zu lassen. Mit beidem Amtsgericht Recklinghausen
rum drehte sich ein Prozess vor war die Mieterin nicht einverstan- – Aktenzeichen 56 C 98/13
dem Amtsgericht. Ein Hauseigen- den. Das zuständige Gericht sah es
tümer wollte es seiner Mieterin nach Information des Infodienstes
16 mieterschutz 3 / 2017MIETE UND MIETRECHT
Gefahr von oben
Holzfigur stürzte von Fenstersims herab und verletzte Passantin
Wer Gefahrensituationen schafft, vier Stunden konnte sie das Kran-
der muss die Verantwortung für kenhaus wieder verlassen, klagte
daraus entstehende Folgeschä- aber über Folgeschäden (unter an-
den übernehmen. Das gilt nach derem Geschmacks- und Sehstö-
Auskunft des Infodienstes Recht rungen). Sie forderte Schmerzens-
und Steuern der LBS auch dann, geld.
wenn jemand eine schwere Holz-
figur auf dem Fenstersims abstellt Das Urteil: Die Richter sprachen
und diese auf Grund eines Wind- dem Opfer nach der Beweisauf-
stoßes herabstürzen kann. nahme 3.000 Euro zu. Zwar habe
in letzter Konsequenz ein unvor-
Oberlandesgericht München hersehbarer Windstoß für das He-
– Aktenzeichen 20 U 4602/15 rabfallen der Figur gesorgt. Aber
die Mieterin habe mit der unge-
Der Fall: Eine Mieterin wohnte im sicherten Positionierung des Ob-
dritten Stock eines Hauses. Auf jekts eine besondere Gefahren-
dem Sims eines ihrer Fenster plat- quelle eröffnet. Somit verursach-
zierte sie eine etwa ein Kilogramm te sie fahrlässig die Verletzung der
schwere und 25 Zentimeter hohe Passantin, die sich ganz normal im
Holzfigur. Als das Fenster geöffnet Straßenraum aufhielt.
war, stürzte diese Figur unglück-
licherweise herab und traf eine
Passantin am Kopf. Die Frau erlitt
eine Platzwunde, die mit drei Sti-
chen genäht werden musste. Nach
Quelle: Infodienst Recht
und Steuern der LBS
Wasser marsch
Ein Boiler leckte und der Mieter sollte den Schaden bezahlen
Wasserschäden haben es häufig Der Fall: Ein an der Wand montier- Das Urteil: Die Richter entschie-
in sich. Wenn aus Leitungen, Spül- ter Boiler in einer Mietwohnung den nach der Beweisaufnahme,
becken oder Waschmaschinen war defekt. Möglicherweise lag dass hier allenfalls eine leichte
Hunderte oder gar Tausende von es an einem Zulaufventil, das nicht Fahrlässigkeit des Beklagten an-
Litern austreten, dann ist der Sach- vollständig zugedreht war. Jeden- zunehmen sei. Dafür müsse er je-
schaden enorm. Der Bewohner ei- falls traten größere Mengen Was- doch nicht haften. Eine weiterge-
ner Mietwohnung kann allerdings ser aus, ehe der Fehler bemerkt hende grobe Fahrlässigkeit, bei der
nach Information des Infodiens- wurde. Der Schaden betrug etwa die Übernahme des Schadens tat-
tes Recht und Steuern der LBS nur 10.000 Euro. Die Versicherung des sächlich in Frage gekommen wäre,
haftbar gemacht werden, wenn er Wohnungseigentümers forderte hatte die Versicherung dem Mieter
den Schaden vorsätzlich oder grob das Geld von dem Mieter, weil des- nicht nachweisen können.
fahrlässig verursacht hat. sen Fehlverhalten ursächlich ge-
wesen sei. Der weigerte sich, es
Oberlandesgericht Düsseldorf kam zu einem Zivilverfahren durch
– Aktenzeichen I-24 U 164/15 zwei Instanzen.
3 / 2017 mieterschutz 17AKTUELLES AUS BERLIN
Aktuelles aus Berlin
Träger für Fachstelle gegen Diskriminierung – Änderungen des
Berliner Wohnraumgesetzes geplant – Überprüfungsmöglichkeit
für Mieterhöhungen bei den städtischen Gesellschaften – Grund-
steinlegung in Altglienicke – Bundesratsinitiative des Senats für
Mieterschutz bei Zahlungsverzug
Träger für Fachstelle gegen Geplante Veränderungen len in der Wirtschaftlichkeits-
Diskriminierung auf dem des Berliner Wohnraumgesetzes berechnung nur noch die nied-
Wohnungsmarkt stehen fest verbessern Situation rigeren Kaufpreise angesetzt
von Mieterinnen und Mietern werden, so bleiben die Kosten-
Die Koordinations- und Fachstel- im sozialen Wohnungsbau mieten niedriger.
le gegen Diskriminierung auf dem
Wohnungsmarkt wird von einer Im Jahr 2018 ist eine umfassende Bezugsgröße für den Mietzu-
Kooperation zwischen dem Bü- Reform des sozialen Wohnungs- schuss wird die Bruttowarm-
ro UrbanPlus und dem Türkischen baus vorgesehen. Ihr Ziel ist es, So- statt wie bisher die Nettokalt-
Bund in Berlin-Brandenburg be- zialmieten zu dämpfen und Bele- miete. So haben mehr Miete-
trieben. Das ist das Ergebnis des gungsbindungen für Haushalte mit rinnen und Mieter mit geringem
Interessenbekundungsverfahrens, geringem Einkommen dauerhaft zu Einkommen einen Anspruch auf
das die Senatsverwaltung für Jus- erhalten. Um die Situation der be- Mietzuschuss im öffentlich ge-
tiz, Verbraucherschutz und Anti- troffenen Mieterinnen und Mieter förderten Wohnungsbestand.
diskriminierung durchgeführt hat. schon vor Inkrafttreten dieser Re-
Die künftige Koordinations- und form zu verbessern, soll das Ber- Die neuen gesetzlichen Regelungen
Fachstelle soll ab Sommer 2017 liner Wohnraumgesetz in einigen sollen nach dem Abgeordneten
als Mittlerin zu den bereits be- wichtigen Punkten schon jetzt ge- hausbeschluss schnellstmöglich in
stehenden Beratungsangeboten, ändert werden. Der Senat hat dazu Kraft treten.
zum Beispiel auf Bezirksebene, auf Vorlage der Senatorin für Stadt-
tätig werden. Außerdem wird sie entwicklung und Wohnen, Katrin
die Fortbildungs- und Qualifizie- Lompscher, beschlossen, einen ent- Überprüfung von
rungsangebote für Beratungsstel- sprechenden Gesetzentwurf im Ab- Mieterhöhungsverlangen
len und Wohnungsanbieter vernet- geordnetenhaus einzubringen. bei den städtischen
zen und weiterentwickeln. Ein wei- Wohnungsbaugesellschaften
terer Schwerpunkt der Arbeit wird Die geplante Veränderung des Ber-
in der Dokumentation von Diskri- liner Wohnraumgesetzes umfasst Um auch in Zukunft Berlinerinnen
minierungsfällen liegen. An die die folgenden Maßnahmen: und Berliner mit mittlerem und ge-
Fachstelle können sich Bürgerin- ringem Einkommen vor Verdrän-
nen und Bürger wenden, die ent- Rückwirkende Mieterhöhungs- gung und hohen Mieten zu schüt-
weder im Bewerbungsprozess um möglichkeiten im sozialen Woh- zen, unterzeichneten der Senat, die
eine Mietwohnung oder auch im nungsbau in Berlin werden ab- städtischen Wohnbaugesellschaf-
Rahmen eines bestehenden Miet- geschafft. ten und die Wohnraumversor-
verhältnisses Diskriminierung zum gung Berlin – Anstalt öffentlichen
Beispiel auf Grund ihrer Herkunft § 5 des Wohnraumgesetzes Ber- Rechts – vor wenigen Wochen die
oder Religion erfahren haben. lin wird gestrichen. Dies ver- Kooperationsvereinbarung „Leist-
hindert ein vorzeitiges Ende der bare Mieten, Wohnungsneubau
Förderung bei Objekten ohne An- und soziale Wohnraumversor-
schlussförderung und erhält die gung“. Die Vereinbarung enthält
ursprünglichen Bindungsfristen. u. a. eine Obergrenze für Mieter-
höhungen und zwar auch für sol-
Für Grundstückskäufe, die die che, die bereits zum 1. Januar 2017
ursprünglich geplanten Ge-
samtkosten unterschreiten, sol-
18 mieterschutz 3 / 2017Sie können auch lesen
