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vdwmagazin
1_2022
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Stand: Februar 2022
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Inhalt 01_2022 Nr. 108
„Es wird immer schwerer, gute Mitarbeiter:innen zu finden.
Die Unternehmen werfen deshalb alles in den Ring,
was Bewerber:innen anlocken könnte – früher war es der Tischkicker,
heute ist es eben der Sinn.”
Aus zug aus ei nem S PI EGEL - I nt er v i ew mi t I n g o H a mm, P ro fe sso r fü r W i rtsch a ftsp sy ch o l o g i e a n de r
Hoc hs c hul e Dar m s t a d t, ü b e r D i n g e , d i e i m Jo b z u fri e d e n ma ch e n .
vdw intern Analysen
Vorwort 02 Compliance 38
Zwischenahner Gespräch 03 Real Estate Arena 42
20 Jahre vdw magazin 04 Spiri.Bo 44
Kolumne: Bauminister Lies 10 Digitale Transformation 48
KfW-Förderstopp 11 Digitale Gebäudeakte 52
Wohnungsmarktbericht 12 Digital und Nachhaltigkeit 56
Einfach gut! 16 Betriebskosten aktuell 60
Wohnstätte Stade 18 Termine 68
Im Gespräch: Manfred Sydow 22 Impressum 68
adira.de 24
Aus Gründen der besseren Lesbarkeit wird auf die gleichzeitige Verwendung
Gesundheitsmanagement 28 der Sprachformen männlich, weiblich und divers (m/w/d) verzichtet.
Sämtliche Personenbezeichnungen gelten gleichermaßen für alle Geschlechter.
Rechtsberatung 29
Klimaneutral gedruckt mit ClimatePartner | 53326-2201-1011
Namen und Nachrichten 30 Papier: Circle Offset Premium White – FSC zertifiziert.
Erfüllt die Vorgaben von EU Eco-Label und dem Blauen Engel.
Zur Person 36 Farbe: RESISTA COFREE – mineralöl- und kobaltfrei.
Erfüllt die Vorgaben von EU Eco-Label, Nordic Swan und dem Blauen Engel.
„smart!“
war früher in erster Linie James Bond. Intelligent, gewitzt, raffiniert und elegant. Wer
wollte nicht so sein. Ein derartig positiv besetztes Attribut kam den Apologeten der Digi
talisierung gerade recht. Seit dem „Smart“Phone gibt es kein Halten mehr. Smart Home,
Smart Meter, smarter Strom, smartes Leben, smarte Lösungen etc. „Smart“ macht sogar
einen kühlen Algorithmus sympathisch. Die Digitalisierung in ihren vielen Facetten ist
Schwerpunkt in diesem magazin. Das Titelbild, das mit Unterstützung der KSG Hannover
zustande kam, zeigt den neuen „Wohnfinder“ des Unternehmens. Sehr smart!
2 Vorwort
Dr. Susanne Schmitt
Verbandsdirektorin
B
ei den Wohnungsgenossen und Mieter nicht allein mit den damit ver deckung. Und bei den Gesprächen mit
schaften und -gesellschaften in bundenen hohen Kosten zu belasten. Die Bundestagsabgeordneten wird ebenfalls
unserem Verband stehen stets sozialorientierte Wohnungswirtschaft, die deutlich, dass bezahlbares und klimage
die Mieterinnen und Mieter im vor einer Baumaßnahme immer die Miete rechtes Wohnen ein Stück Daseinsvor
Fokus ihrer Geschäftstätigkeit. Deswegen danach im Blick hat, hat die KfW-Mittel sorge ist, das der Staat unterstützen muss.
verfolgen sie seit Jahren das Ziel, soziales für Sanierung und Neubau somit gerne Die gesamte Thematik ist zudem kom
und klimagerechtes Wohnen unter einen beantragt. plexer als es auf den ersten Blick erscheint.
Hut zu bekommen. Jede Investition wird Mehr als 5 500 Wohnungen wären Lassen Sie mich an dieser Stelle nur einen
dahingehend ausgerichtet, bei Neubau nach einer Ad-hoc-Umfrage des vdw, weiteren Teilaspekt hervorheben: die Situ
oder Sanierung zum einen die hohen an der 52 Mitgliedsunternehmen teilge ation neu gegründeter Wohnungsgenos
Klimaschutzvorgaben zu erfüllen und an nommen haben, von dem am 24. Januar senschaften, die es auch in unserem Ver
dererseits trotz der hohen Kosten künfti verkündeten Stopp betroffen gewesen. bandsgebiet gibt. Es ist breiter Konsens
gen Bewohnern eine bezahlbare Miete Wäre die Förderung tatsächlich komplett und wird nicht zuletzt auch in der Partei
anzubieten. Öffentliche Förderung hilft weggefallen, hätten unsere Unternehmen von Minister Dr. Habeck mit Verve vor
dabei nicht nur – sie ist in vielen Fällen einen Großteil dieser Wohnungen erst viel getragen, dass neue (aber auch alteinge
unerlässlich. später oder überhaupt nicht mehr realisie sessene) Genossenschaften entscheidend
Diejenigen Mieterinnen und Mieter, ren können. Die sogenannte Kehrtwende zum sozialen Ausgleich am Wohnungs
die dringend auf eine bezahlbare Woh – ein Euphemismus sondergleichen – am markt beitragen können. Schöne Worte,
nung angewiesen sind, dürften nach dem 1. Februar, nur einen Tag nach dem Ablauf aber davon haben die Genossenschaften
Entscheidungschaos der Bundesregie der ursprünglichen Frist, macht die Sache noch keine einzige Wohnung gebaut.
rung zur KfW-Förderung keinen Zweifel kaum besser. Denn zahlreiche Unterneh Was sie angesichts der steigenden Bau
mehr haben: Ihre Belange sind der Ber men wollten die letzte Januarwoche noch kosten brauchen, ist keine Sozialromantik
liner Regierung im Grunde egal. Sie sind nutzen, um ihre Anträge zu stellen. Nach sondern Geld. Gerade für diese Projekte
die eigentlich Leidtragenden des Hin und Ablauf des 31. Januar war ihnen diese war die KfW-Förderung prädestiniert. Wer
Her, das am 24. Januar mit dem radika Möglichkeit genommen. Wir wissen von aus der Bundesregierung fragt jetzt nach
len Förderstopp durch Wirtschaftsminister 16 Unternehmen, die für den Neubau von bei ecovillage in Hannover, bei der Woh
Dr. Robert Habeck seinen Anfang nahm 720 und die Sanierung weiterer 330 Woh nungsgenossenschaft Lüneburg oder dem
und durch die nicht einmal halbherzige nungen rund 230 Millionen investieren Bauverein Papenburg, wie es denn ohne
Kehrtwende eine Woche später unrühm und knapp 30 Millionen Euro KfW-Mittel die fest eingeplanten Darlehen und Zu
lich fortgesetzt wurde. Tausende von pri beantragen wollten. Angesichts der künf schüsse aus Berlin steht um die geplanten
vaten Haushalten wünschen sich nichts tig drastischen Reduzierung der Förder Baumaßnahmen? Und wer der dortigen
sehnlicher als eine zeitgemäße, gut ge sätze ist die Realisierung dieser Projekte Entscheidungsträger erklärt den Mitglie
pflegte Wohnung zu erschwinglichen jetzt mehr als fraglich. dern, dass das vorerst wohl nichts wird mit
Preisen. Dieser Wunsch wird nun in vielen Der vdw und seine Mitglieder werden ihrem Wohntraum in einer der Genossen
Fällen wie eine Seifenblase zerplatzen. in den nächsten Wochen und Monaten schaften?
Das Angebot der Bundesförderung alles daran setzen, die Politik von der Not
für effiziente Gebäude (BEG), das über wendigkeit zielgerichteter Fördermaß Viele Fragen, wenig Antworten. Düstere
die KfW abgewickelt wird, war ein wichti nahmen zu überzeugen. Zwischen allen Zeiten am sozialen Wohnungsmarkt.
ger und kluger Baustein bei den gemein Bauministern der Länder herrschte noch
samen Bemühungen, mehr preiswerten im November Einigkeit darüber, dass eine
und gleichzeitig klimafreundlichen Wohn Fortführung der KfW 55-Förderung wich
raum zu schaffen. Diese neue Förder tig für den sozialen Wohnungsbau sei und
kulisse sollte dazu dienen, die ehrgeizigen bis 2024 dauern sollte. Bei den Landes
Klimaziele der Politik im Gebäudesektor regierungen in Hannover und Bremen Ihre
zu erreichen und Wohnungswirtschaft erfahren wir demgemäß große Rücken Dr. Susanne Schmitt
3
39. Zwischenahner Gespräch mit vielen Höhepunkten
Es wird auch
mal wieder Zeit
Bad Zwischenahn. Ende März 2019 hat zum vorerst letzten
Mal ein Zwischenahner Gespräch stattgefunden. In den beiden
Folgejahren machte jeweils die Corona-Pandemie dem vdw und
seinen vielen Gästen einen Strich durch die Rechnung. Doch jetzt
soll es endlich mal wieder klappen. Am 21. / 22. April findet das
39. Zwischenahner Gespräch statt. Die Tagung steht unter dem
Motto „Klimawandel! Gesellschaftswandel?“. Viele Referenten
sind das erste Mal dabei, aber es werden sicherlich auch zahl
reiche Stammgäste den Weg ins Seehotel Fährhaus finden.
Erstmals auf der Gästeliste stehen unter anderem die Bremer
Bausenatorin Dr. Maike Schaefer, der ehemalige Bundesaußen
minister Sigmar Gabriel, der Präsident des Deutschen Verbands
für Wohnungswesen, Städtebau und Raumordnung, Michael
Groschek, der Chef der Deutschen Energie-Agentur (dena),
Andreas Kuhlmann, der erfolgreiche Winzer und Unternehmer
vom Kaiserstuhl, Fritz Keller, und Matthias Rottmann aus dem
deutsch-niederländischen Architekturbüro „De Zwarte Hond“.
Auch unsere Moderatorin Christina von Saß ist erstmals beim Zwi
schenahner Gespräch mit von der Partie. Das gilt natürlich nicht
für den GdW-Präsidenten Axel Gedaschko, der selbstverständ
lich dabei ist und vielleicht über raue Zeiten in Berlin berichtet. h
4
20 Jahre
vdw magazin
I
m Februar 2002 ist das erste vdw magazin erschienen. Vor 20 Jahren.
Die Titelbilder der bisher 107 Ausgaben finden Sie auf den nächsten
Seiten. Vielleicht ist die eine oder andere Erinnerung damit verbunden.
Mit dem magazin hat der vdw damals auf eine ganz neue Art der Verbands-
kommunikation gesetzt: kontinuierlich, informativ, abwechslungsreich. Das
magazin hat sich im Laufe der Jahre nie modernen Entwicklungen wider-
setzt. Sukzessive wurde es weiterentwickelt und zählt heute zu den wichti-
gen Fachzeitschriften, die über die Wohnungswirtschaft berichten.
Zahlreiche Experten haben über die Jahre mit ihren Beiträgen zum Erfolg
des magazins beigetragen. Aber ebenso wichtig sind die Nachrichten aus
den Wohnungsunternehmen, die gerade auch den vielen Leserinnen und
Lesern außerhalb der Branche – etwa in Ministerien, Kommunalverwaltun-
gen und politischen Vertretungen – die Arbeit der sozialorientierten Woh-
nungswirtschaft näherbringen.
Das magazin hat einige wichtige Wegpunkte hinter sich gelassen.
So erscheint es seit 2005 in Kooperation mit dem Verband norddeutscher
Wohnungsunternehmen; die Auflage liegt mittlerweile bei rund 2 800 Ex-
emplaren. In den ersten sieben Jahren gab es jährlich sechs Ausgaben, seit
2009 gibt es das magazin im Februar, April, Juni, September und November.
Wir danken Ihnen, unseren Leserinnen und Lesern, für das stetige In-
teresse und die vielen zustimmenden, aber auch kritischen Stimmen zum
magazin. Bleiben Sie uns auch in Zukunft gewogen.
vdwmagazin vdwmagazin
2_2018 3_2018
magazin
SUCH!
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SCH NZE!
Fachtagung Digitalisierung
28. Februar in Hamburg GRE
>>> Mehr
ab Seite
8
auftakt mit Minister
Olaf Lies Gast beim vdw
Zukunft? Zukunft!
37. Zwischenahner Gespräch
Wie digital sind wir?
Verbände legen Studie vor
Fürs Gemeinwohl
Mehr Bauland entwickeln 1 2018
Gewonnen
vdwmagazin vdwmagazin vdwmagazin vdwmagazin vdwmagazin
4_2018 5_2018 1_2019 2_2019 3_2019
Innovation Ausgezeichnet! Was bleibt? Agil Natürlich
vdwmagazin vdwmagazin vdwmagazin vdwmagazin vdwmagazin
4_2019 5_2019 1_2020 2_2020 3_2020
01.2020
Rückblick auf den Jahresauftakt und den Neujahrsempfang, Ausblick auf die bevorstehende Fachtagung
Digitalisierung – das werden zwei Themenblöcke im ersten Heft des neuen Jahres sein. Darüber hinaus
setzen wir die Serie zu den Unternehmenstrends fort und den Beitrag zur Wohnungsmarktbeobach-
tung in Niedersachsen. Außerdem werden sich natürlich Klimaschutz und Nachhaltigkeit als vdw-Jahres-
themen im magazin wiederfinden.
vdw VNW
Verband der Wohnungs- und Immobilienwirtschaft Verband norddeutscher Wohnungsunternehmen e.V.
Niedersachsen Bremen e.V. Hamburg – Mecklenburg-Vorpommern – Schleswig-Holstein
Postfach 61 20 Tangstedter Landstraße 83
Mobil Zukunft Gemeinsam #WirBleibenZuhause Auf geht‘s, 2020!
30061 Hannover 22415 Hamburg
vdw Magazin 5/ 2019
Tel.: 0511 12 65 - 01 Tel.: 040 520 11- 0
Fax: 0511 12 65 - 111 Fax: 040 520 11- 201
E-Mail: info@vdw-online.de E-Mail: info@vnw.de
Internet: www.vdw-wohnen.de Internet: www.vnw.de
www.vdw-magazin.devdwmagazin
1_2022
vdwmagazin
5_2021
smart! Wie geht’s?
vdwmagazin vdwmagazin vdwmagazin
4_2021 3_2021 2_2021
Bauen! Strahlkraft Viel zu tun
vdwmagazin vdwmagazin vdwmagazin
1_2021 4_2020 5_2020
Lichtblick Heiter bis wolkig Es wird Zeit!10 Kolumne
Aus dem Niedersächsischen Bauministerium
„Es darf keine
Förderlücke entstehen“
OLAF LIES
Niedersächsischer Minister für Umwelt,
Energie, Bauen und Klimaschutz
KOLUMNE
D
ie Berliner Ampel-Koalition ist noch keine 100 Tage alt, Unser Blick muss jetzt nach vorne gehen, und da haben wir
aber hatte schon ihr erstes großes baupolitisches Aufreger als Land gemeinsam mit der Bundesregierung dasselbe Ziel: Die
thema: Die Einstellung der KfW-Förderung für energie Übergangslösung kann nur ein Zwischenschritt sein hin zu der
effizientes Bauen. Zugegeben: Die Geschwindigkeit, mit der der neu aufgestellten Förderung. Diese muss schnell auf den Weg ge
Stopp bekannt gegeben wurde, hat uns in Niedersachsen eben bracht werden. Denn wir müssen beide Ziele im Blick behalten:
falls überrascht. Zwar war lange vorher klar, dass die Förderung den Klimaschutz und die ambitionierten Ziele für mehr bezahlbaren
schon auf Grund des begrenzten finanziellen Rahmens zeitnah aus Wohnraum. Wichtig ist, dass jetzt keine größere Förderlücke ent
laufen muss. Allerdings hatten wir uns als Bauministerinnen und steht, denn Sie, die Unternehmen der Wohnungswirtschaft, brau
Bauminister der Länder noch im Winter letzten Jahres dafür aus chen Planungssicherheit. Zurückhaltung bei Planung und Bau in
gesprochen, dass die angekündigte Neuaufstellung der Förderung Erwartung einer neuen Förderung wären Gift für die Erreichung
zumindest nach einer ausreichenden Übergangsfrist erfolgen sollte unserer Klimaziele. Denn gerade bei der energetischen Gebäude
– auch, um der Bau- und Wohnungswirtschaft hier Planungssicher sanierung können wir es uns nicht leisten, mehr Zeit zu verlieren.
heit zu geben.
Eines will ich aber an dieser Stelle auch sagen: Die bisherige
Ausgestaltung der Förderung setzte energetisch klare Fehlanreize,
und auch die Gefahr der viel beschriebenen Mitnahmeeffekte war
nicht von der Hand zu weisen.
Gleichzeitig begrüße ich ausdrücklich die nun beschlossene Ihr
Übergangsregelung, denn sie ist ein gutes Signal an die große
Zahl der verunsicherten Antragsteller und der richtige Weg, ver Olaf Lies
lorenes Vertrauen wiederaufzubauen. Laut ersten Einschätzungen Niedersächsischer Minister für Umwelt, Energie, Bauen
Ihres Verbandes hätte sich eine ersatzlose Streichung auf ein Inves und Klimaschutz
titionsvolumen allein in Niedersachsen und Bremen von über einer
Milliarde Euro ausgewirkt, das hätte den Bau bzw. die Sanierung
von etwa 5 600 Wohnungen betroffen. Mein Dank geht daher zu
nächst einmal an die zuständigen Ministerinnen und Minister Ge
ywitz, Habeck und Lindner. Denn die zügig mobilisierte, stattliche
Summe von 7,2 Milliarden Euro ist ein sehr starkes Zeichen für den
Klimaschutz im Bausektor.Anzeige
11
Stopp der KfW-Förderung –
eine Chronologie
1. JANUAR 2021 Start der Bundes höheren Energiestufe 40 von der KfW ge ten von Mitgliedsunternehmen, die durch
förderung für effiziente Gebäude (BEG). fördert werden. Die Wohnungswirtschaft den Förderstopp konkrete Bauvorhaben in
Für einzelne Sanierungsmaßnahmen, wie kritisiert diese Entscheidung scharf. GdW- Gefahr sehen. Unter anderem werden die
z.B. die Dämmung der Gebäudehülle oder Präsident Axel Gedaschko: „Wenn die Ziele GSG Oldenburg, die GeWobau Vechta,
die Erneuerung der Heizungsanlage, ste des Sondierungspapieres mit 400 000 Neu die Wohnungsgenossenschaft Lüneburg,
hen attraktive Fördersätze zur Verfügung. bauwohnungen jährlich, davon 100 000 die Wohnungsbau Grönegau in Melle,
Im ersten Halbjahr 2021 werden bereits Sozialwohnungen, erreicht werden sollen, die NEULAND in Wolfsburg und die Woh
über 150 000 Förderanträge gestellt – wird das maßgeblich in der Effizienzklasse nungsbaugesellschaft für den Landkreis
Fördervolumen: 2,7 Milliarden Euro. KfW 55 erfolgen müssen. Die Einstellung Cloppenburg erwähnt.
der Förderung zum 1. Februar 2022 wird
1. JULI 2021 Vollständige Umsetzung hier als Baubremse wirken.“ 29. JANUAR 2022 Der „SPIEGEL“ titelt
der BEG, die bisher bestehende Förder in dem Zusammenhang: „Versprochen –
programme von KfW und BAFA ablöst 24. JANUAR 2022 Bundeswirtschafts gebrochen!“
bzw. zusammenfasst. Vielfach ist von minister Habeck kündigt den sofortigen
Vereinfachung und Neustrukturierung Stopp der BEG-Programme an. Die Töpfe 1. FEBRUAR 2022 Kehrtwende in
die Rede. Jetzt stehen auch umfassende sind leer, es gibt keine Zusagen mehr. Und Berlin. Nun sollen doch alle bis zum Förder
Förderangebote für den Neubau und die neue Anträge werden von der KfW gar stopp am 24. Januar gestellten Anträge
Komplettsanierung von Wohn- und Nicht nicht mehr bearbeitet. Die KfW-Förderung nach den alten Kriterien bearbeitet werden.
wohngebäuden zu Effizienzhäusern bzw. umfasst Kredite und Zuschüsse für den Allerdings bleibt die Woche vom 24. bis 31.
Effizienzgebäuden sowie – in Ergänzung Bau oder Kauf eines neuen Effizienzhauses Januar ausgespart, in der nach der Entschei
zur Zuschussvariante der BAFA – eine ebenso wie für die energetische Sanierung dung vom 4. November eigentlich noch
Kreditvariante für Einzelmaßnahmen zur zum Effizienzhaus. Die Wohnungswirt Anträge in der Effizienzklasse KfW 55 mög
Verfügung. schaft ist fassungslos. Verbandsdirektorin lich sein sollten. Der vdw Niedersachsen
Dr. Susanne Schmitt sagt: „Eine katastro Bremen hat in einer Ad-hoc-Umfrage bei
22. SEPTEMBER 2021 Der damalige phale Entscheidung für das Erreichen der seinen Mitgliedern nach den Auswirkun
Bundeswirtschaftsminister Peter Altmaier Klimaschutzziele und im Hinblick auf be gen der Habeck-Entscheidung vom 24.
kündigt in einer Pressemitteilung an: „Wir reits laufende Anträge und geplante Vor Januar gefragt. 52 Unternehmen haben
stellen für 2021 insgesamt 11,5 Milliarden haben unserer Mitgliedsunternehmen.“ geantwortet, dass sie insgesamt knapp
Euro für die energetische Gebäude GdW-Präsident Gedaschko spricht von 120 Millionen Euro bei der KfW beantragt
sanierung zur Verfügung. Allein bis Mitte einer „Vollbremsung beim Klimaschutz im hatten; betroffen sind rund 2 960 Neubau
September wurden 10,6 Milliarden Euro Gebäudebereich“. wohnungen und 2 600 geplante Sanierun
Fördergeldern bewilligt. Wir rechnen im gen.
Gesamtjahr 2021 mit Bewilligungen von 25./ 27. JANUAR 2022 Gegenüber dem
über 15 Milliarden Euro, vielleicht mit bis Norddeutschen Rundfunk und dem Fern 2. FEBRUAR 2022 Nach der Kehrt
zu 18 Milliarden Euro…5,8 Milliarden Euro sehsender SAT 1 spricht Verbandsdirektorin wende startet der vdw eine zweite Unter
wurden vom Haushaltsausschuss bereits am Dr. Schmitt von einem großen Vertrauens nehmensbefragung. Außerdem schreibt
24. Juni 2021 bereitgestellt, um einen kon verlust der sozialorientierten Wohnungs Verbandsdirektorin Dr. Schmitt an die
tinuierlichen Programmverlauf sicherzu wirtschaft in die Politik. Ohne Förderung Bundestagsabgeordneten aus Niedersach
stellen. Weitere 5,7 Milliarden Euro sollen sei ein sozialverträglicher Klimaschutz sen und Bremen und an die Landesregie
noch im Jahr 2021 im Rahmen dieser Maß beim Wohnen nicht zu erreichen. Am Ende rungen. Auch die vdw-Mitglieder werden
nahme verfügbar gemacht werden. Die würden es die Mieter ausbaden. Andreas aktiv und wenden sich an ihre örtlichen
Förderanträge können im Rahmen der er Wahl, Vorstand der hannoverschen Woh Abgeordneten.
folgreichen Bundesförderung für energie nungsgenossenschaft OSTLAND, verweist
effiziente Gebäude (BEG) gestellt werden.“ darauf, dass ohne Fördergeld das geplante 8. FEBRUAR 2022 16 Wohnungsunter
energetische Sanierungsprogramm „Stadt- nehmen melden dem vdw, dass sie in der
4. NOVEMBER 2021 Die damalige Dach-Fluss“ der Genossenschaft nicht wie letzten Januarwoche ihre Anträge bei der
Bundesregierung beschließt, den Förder geplant realisiert werden könne. KfW stellen wollten. Das Antragsvolumen
standard für ein Effizienzhaus (EH) der Stufe hätte bei 29,7 Millionen Euro gelegen. Das
55 Ende Januar 2022 auslaufen zu lassen. 28. JANUAR 2022 Verschiedene Tages Geld wäre für 721 Neubauwohnungen
Künftig sollten nur noch Häuser mit der zeitungen im vdw-Verbandsbereich berich und 330 Sanierungen verwendet worden.12 Wohnungsmarktbericht Heute und in Zukunft Wohnen gestalten VON LEA-MELISSA VEHLING NBANK Der niedersächsische Wohnungsmarkt befindet sich im Wandel. Während in einigen Gemeinden Wohnungsmangel herrscht, haben andere mit Leerständen zu kämpfen. Wie Kommunen sich auf die Entwicklungen bis 2040 vorbereiten können, analysiert der neue Wohnungsmarktbericht der NBank.
13
LEA-MELISSA VEHLING
Steigende Mieten und weniger geförderter Wohnraum
A
ttraktive Großstädte und ihr Umland wachsen, schlecht
angebundene ländliche Gebiete schrumpfen: Dieser Be Besonders Haushaltsstarter, also Menschen im Alter von 18 bis 30,
völkerungstrend trifft auch Niedersachsen. Das zeigt der zieht es in die Ballungsräume. Diese jungen, meist Ein- bis Zwei-
neue Wohnungsmarktbericht der NBank deutlich. Während gro Personenhaushalte steigern den Bedarf an kleinem und günstigem
ße Arbeitsmarktzentren wie die Regionen um Hannover, Hamburg Wohnraum und üben zusätzlichen Druck auf den Wohnungs
und Wolfsburg und einige Regionen im Westen Niedersachsens markt aus. Und obwohl in ländlicheren Regionen eigentlich genug
wirtschaftlich prosperieren, haben Küstenregionen und der (Süd-) Wohnraum vorhanden sein sollte, stehen Gemeinden auch hier
Osten des Landes mit knapperen Ressourcen zu kämpfen. vor Herausforderungen. Sie müssen bedarfsspezifischen Wohn
raum zur Verfügung stellen, z.B. altersgerechte Wohnungen.
„Bevölkerungswachstum beschränkt sich nicht nur auf Städte, Vor allem für Menschen, die mit geringerem Einkommen
sondern findet auch im Umfeld der großen Städte und eine Wohnung suchen, stellt die Zahlung der Miete zunehmend
sogar in Teilen des ländlichen Raums statt. Im Umfeld der eine Hürde dar. Die Angebotsmieten sind in Niedersachsen im
großen Städte haben sich die Kaufpreise stark nach oben Jahr 2020 um mehr als fünf Prozent gestiegen und haben einen
entwickelt.“ Lena Abstiens, RegioKontext Medianwert von 7,72 Euro pro Quadratmeter erreicht. Noch 2015
wurden zwei Drittel aller Wohnungen für einen Quadratmeter
Das wirkt sich auch auf die Wohnungsmärkte in niedersäch preis von unter sieben Euro angeboten. Heute trifft das nur noch
sischen Kommunen aus. Denn wirtschaftliche Prosperität und auf jede dritte Wohnung zu (Abbildung 1 und 2).
Wohnen sind eng miteinander verbunden. Attraktive Arbeits
märkte und ein gutes Lohnniveau locken Menschen in die Region.
Bevölkerungswachstum befruchtet wiederum die wirtschaftliche
Entwicklung. Öffentliche und private Investitionen, die den wirt
schaftlichen Erfolg der betroffenen Gemeinden weiter fördern,
werden angeregt. Kommunen, die solche Pull-Faktoren nicht direkt
oder in erreichbarer Nähe bieten können, bilden oft den Gegen
satz dazu. Niedersachsen zeichnet so ein sehr heterogenes Bild
des Wohnungsbedarfs. Während es in vielen größeren Städten zu
wenig Wohnraum für immer mehr Wohnungssuchende gibt,
müssen andere Gemeinden mit Leerständen umgehen.
„Die niedersächsischen Wohnungsmärkte entwickeln sich zu
nehmend unterschiedlich. Damit steht das Thema Wohnen zu Recht
im Fokus von Politik, Wirtschaft und Medien.“
Fabian Böttcher, CIMA Institut für Regionalwirtschaft
Abbildung 1: Verteilung Angebotsmieten nach Preisklassen
Verteilung der Angebotsmieten nach Preisklassen von Neubau- und
Bestandswohnungen in Niedersachsen 2015 bis 2020 (Anteil der Preisklasse in Prozent
Datenbasis: F+B Forschung und Beratung für Wohnen, Immobilien und Umwelt GmbH
f14 Wohnungsmarktbericht
Wohnraummangel und Leerstände
In einigen Fällen verstärkt die kommunale Baulandausweisung
das Ungleichgewicht zwischen Angebot und Nachfrage zusätz
lich. Denn insgesamt schaffen Kommunen für verdichtetes Woh
nen noch immer zu wenig neue Flächen. So werden die Flächen
nicht optimal genutzt. Niedersächsische Kommunen haben in den
Jahren 2018 und 2019 insgesamt 1 700 Hektar Wohnbauland
ausgewiesen. Davon sind 324 Hektar für Mehrfamilienhäuser vor
gesehen. Diese kommunalen Planungen sind mit Blick auf den zu
künftigen Bedarf kritisch zu hinterfragen bzw. anzupassen. Wenn
die Hälfte aller neuen Wohnungen weiterhin im Eigenheimbereich
entstehen, besteht die Gefahr, dass ältere Ein- und Zweifamilien
häuser im Jahr 2040 etwa drei Viertel aller prognostizierten über
schüssigen Wohnungen ausmachen.
Die Planung von zukünftigem Wohnraum bleibt herausfor
dernd. Während Niedersachsen bis 2040 zusätzliche 220 000
Wohnungen benötigt, um die Nachfrage in Ballungsräumen zu
befriedigen, gibt es einen rechnerischen Wohnungsüberschuss
Abbildung 2: Angebotsmieten (Median) von rund 166 000 Wohnungen in Gemeinden mit sinkenden
Datenbasis: F+B Forschung und Beratung für Wohnen, Immobilien und Umwelt GmbH Haushaltszahlen. Wachsende und schrumpfende Kommunen drif
Kartenbasis: Auszug aus den Geodaten des Landesamts für Geoinformation und ten immer weiter auseinander. Auf der einen Seite gibt es zu we
Landesvermessung Niedersachsen, 2020 (verändert)
nig Wohnraum, auf der anderen rein rechnerisch zu viel davon.
Und dann gibt es Städte und Gemeinden, die zunächst noch
Das liegt nicht zuletzt daran, dass die Zahl der geförderten wachsen, auf längere Sicht jedoch voraussichtlich Haushalte verlie
Wohnungen mit Mietpreis- und Belegungsbindungen sinkt. Zwar ren. Das bedeutet, dass einige niedersächsische Gemeinden trotz
steigen die Förderzahlen wieder: Im Jahr 2020 wurden 1 600 Woh teilweise recht großer Wohnungsneubaubedarfe vor dem Risiko
nungen neu gefördert. Doch gleichzeitig liefen für 8 700 Wohnun stehen, sich mit allzu üppigen Planungen für Baumaßnahmen
gen die Bindungen aus. (Abbildung 3). langfristig Wohnungsüberschüsse einzuhandeln. Denn obwohl
die Einwohnerzahl Niedersachsens in den nächsten Jahren auf
grund von Zuwanderung steigen wird, muss sich das Land lang
fristig auf einen Bevölkerungsrückgang einstellen. Längst sterben
mehr Niedersachsen als geboren werden. Dieser Sterbeüberschuss
steigt, und spätestens im Jahr 2025 wird die Nettozuwanderung
das natürliche Defizit nicht mehr kompensieren können. Bis 2040
wird die Bevölkerungszahl Niedersachsens um rund vier Prozent
sinken (Abbildung 4).
Abbildung 3: Neubaubedarfe und Überhänge Abbildung 4: Bestand gebundener Mietwohnungen
Datenbasis: NBank-Wohnungsprognose Datenbasis: NBank
Hinweis: Es kommt zu rundungs- und zuordnungsbedingten Abweichungen.15
„Trotz rückläufiger Einwohner- und Haushaltszahlen wird es „Wohnungspolitik ist immer auch Klimaschutzpolitik!
immer bauliche Anpassungen des Wohnungsbestandes geben: Klimaschutz und -folgen dürfen beim Wohnen, Bauen und Umbauen
Keinesfalls muss dies ein Ende des Wohnungsbaus bedeuten.“ nicht vernachlässigt werden“ Lena Abstiens, RegioKontext
Fabian Böttcher, CIMA Institut für Regionalwirtschaft
Zukunftsfähiger Wohnungsmarkt möglich?
Handlungsempfehlungen für
Niedersachsens Kommunen Für Kommunen jeden Typs werden außerdem gezielte Handlungs
empfehlungen zum Thema Klimaschutz genannt, die eine klima
Damit sich Kommunen und die Wohnungswirtschaft gut auf die freundliche Wohnraumplanung ermöglichen sollen.
anstehenden Herausforderungen vorbereiten können, gliedert
der Wohnungsmarktbericht alle 406 niedersächsischen Kommu „Der Wohnungsmarktbericht liefert wichtige Fakten und Prog
nen nach vier Entwicklungstypen der Privathaushalte. Je nach Typ, nosen. Diese müssen aber immer in den jeweiligen Kontext vor Ort
dazu gehören Wachstum, Stabilität, Trendwechsel und Konsolidie eingebunden werden.“ Fabian Böttcher, CIMA Institut für Regionalwirt-
rung, können sich Gemeinden bei ihrer Planung an verschiedenen schaft
Handlungsempfehlungen orientieren.
Bei allen notwendigen Weiterentwicklungen und Anpassun
„Der aktuelle Wohnungsmarktbericht fokussiert die Handlungs gen des Wohnungsangebots spielen vor allem der Erhalt und ggf.
empfehlungen – im Vergleich zum letzten Bericht – noch stärker die Ausweitung bezahlbaren Wohnraums eine zentrale Rolle: So
auf die Entwicklungsperspektive und die Verortung der Kommune sollten Kommunen Förderprogramme nutzen, mit deren Unter
im Land. Gleichzeitig sind dabei auch immer das Wissen um die stützung sie eine vorausschauende Wohnraumplanung umsetzen
lokale Situation und Zahlen elementar für die kommunale Planung.“ können. Mit diesen Programmen unterstützt die Wohnraumför
Lena Abstiens, RegioKontext derung des Landes etwa den altersgerechten Umbau im Bestand.
Je nach Entwicklungstyp bieten sich verschiedene Programme an.
Kommunen des Typs „Wachstum der Haushaltszahlen“ wird Zusätzlich bietet der Wohnungsmarktbericht Einblicke in Erfolgs
etwa geraten, barrierereduzierende Modernisierungen zu för geschichten von Menschen und Institutionen, die sich den Heraus
dern und auslaufende Preisbindungen auf dem Wohnungsmarkt forderungen der Zukunft bereits angenommen haben und zeigt
durch neue Bindungen zu kompensieren. Für Kommunen des Typs so: Mit kreativen Konzepten und Strategien ist ein zukunftsfähiger
„Stabilität der Haushaltszahlen“ ist es sinnvoll, beim Wohnungs Wohnungsmarkt möglich. h
angebot die zunehmende Zahl kleiner Haushalte zu beachten und
Synergien durch interkommunale Kooperation zu schaffen.
Der Typ „Trendwechsel der Haushaltszahlen“ soll laut Hand
lungsempfehlungen vor allem den Generationswechsel in Eigen
heimen forcieren und Diversifizierung durch Bestandanpassungen
ermöglichen. Für den Typen „Konsolidierung der Haushaltszahlen“
ist es besonders ratsam, Bestandsanpassungen zu fördern und so
weit möglich einen Fokus auf die Städtebauförderung zu legen
(Abbildung 5).
Abbildung 5: Kurz- und langfristige Haushaltszahlen-Entwicklung
Datenbasis: NBank-Wohnungsbedarfsprognose 2019 bis 2040
Kartenbasis: Auszug aus den Geodaten des Landesamts für Geoinformation
und Landesvermessung Niedersachsen, 202016 Modellprojekt
Einfach
gut! aus Niedersachsen
Ein Modellprojekt
VON DR. UTE MAASBERG ARCHITEKTENKAMMER NIEDERSACHSEN
Mit dem Modellprojekt „Einfach gut!“ erarbeiten Akteure wie die
Architektenkammer Niedersachsen gemeinsam mit dem vdw Nieder-
sachsen Bremen und mit Unterstützung durch die NBank konkrete
Lösungen, um das Planen und Bauen zukünftig nachhaltiger, aber auch
einfacher und damit kostengünstiger zu machen. Noch aber werden
Bauherren und passende Grundstücke gesucht.
D
ie Frage, wie sich angesichts von hohen Bodenpreisen sich mit dieser neuen Strategie Nachhaltigkeit und Klimaschutz zu
und Baukosten überhaupt noch bezahlbarer Wohnraum einem Ganzen fügen?
realisieren lässt, umtreibt Wohnungswirtschaft und Archi Suffizienz, sie umschreibt Begriffe wie Mäßigung, Bescheiden
tektenschaft nicht erst seit heute. In den Zwanzigerjahren des heit oder Genügsamkeit und damit auch die Frage nach dem opti
vergangenen Jahrhunderts entwickelte Architekt Otto Haesler in malen oder dem richtigen Maß und der Balance zwischen Quali
Celle gegen die Wohnungsnot radikale Lösungen mit neuen Kons tät und Nachhaltigkeit. „Wir müssen unsere bisherigen Strategien
truktionsweisen, Baustoffen und Organisationen der Wohnräume, im Wohnungsbau neu denken“, meint Architekt Sven Martens,
um Kosten zu senken. Sein auf das Ökonomische reduzierter An Vorstandsmitglied der Architektenkammer Niedersachsen, und
satz brachte ihm damals viel Kritik ein. Heute ist die Lage wieder hat zusammen mit dem vdw und der NBank das Projekt „Einfach
ähnlich: Es wird dringend Wohnraum gebraucht, aber die Kosten gut!“ auf den Weg gebracht. Einfach gut! ist der Versuch, den
müssen runter. Doch welche Möglichkeiten der Reduzierung sind Wohnungsbau einfacher zu denken, Kosten zu senken und den
bislang noch nicht durchdacht und angewendet worden? Kann noch nachhaltig und qualitativ zu bauen. Das Niedersächsische
Suffizienz zu einem zentralen Baustein für Vereinfachung und Kos Ministerium für Umwelt, Energie, Bauen und Klimaschutz unter
tenreduzierung im Wohnungsbau werden? Wenn ja, wie lassen stützt das Projekt von Kammer und vdw. Bauminister Olaf Lies hat
die Schirmherrschaft übernommen.17
SVEN MARTENS
Martens ist Architekt und Geschäftsführer der gruppeomp
Architektengesellschaft. Seit 2018 gehört er zum Vorstand
der Architektenkammer Niedersachsen.
Doch wie und wo lassen sich Kosten senken? Architekt Sven Vor diesem Projekthintergrund werden innovationsbereite
Martens sieht die Kostentreiber vor allem in der Summe der Rah Wohnungsunternehmen gesucht, die sich am Projekt „Einfach
menbedingungen und bauordnungsrechtlichen und technischen gut!“ sowie Grundstücke, die für den einfachen, kostengünsti
Anforderungen. Sie werden nicht weniger. Das System wächst gen und nachhaltigen Wohnungsbau zur Verfügung stehen: auf
beständig und es ergeben sich immer mehr Zielkonflikte und Wi dem Land, in der Klein- oder Mittelstadt, im Gürtel einer Groß
dersprüche, die dem einfachen Bauen im Wege stehen: Anforde stadt. Die Gebäudetypologie ist nicht vorgegeben, denn sowohl
rungen an Standsicherheit, Wärme-, Feuchte-, Brand- und Schall im Geschosswohnungsbau wie beim Reihenhaustypus – gereiht
schutz, Hygiene und Gesundheit wie auch die Nutzeransprüche. oder gestapelt – kann gezeigt werden, wie sich Kosten minimieren
Das führt zum Teil zu sich widersprechenden Normen und Geset lassen, ohne an der Qualität der Architektur und des Wohnens zu
zen. Oft sind die am Bau Beteiligten überfordert: Planer, Hand sparen. h
werker, Bauherren und Nutzer.
Architekt Sven Martens will gerne neue Möglichkeiten entwi
ckeln, um Gesetze und Vorschriften im Sinne der Nachhaltigkeit
neu zu denken. „Zukunftsfähige Architektur muss mit weniger
Material und Fläche auskommen und wieder einfacher werden –
sowohl baukonstruktiv wie auch in der technischen Ausstattung.“
„Erkenntnisse, Studien und ,Leuchtturmprojekte‘ zum ein
fachen und nachhaltigen Bauen gibt es genügend – wir müssen
ins ‚Machen‘ kommen“, so Sven Martens.
„Das niedersächsische Bündnis für bezahlbares Woh-
nen und das 2016 von der Bundesregierung beschlossene
Bündnis für bezahlbares Wohnen mit der Baukostensen-
kungskommission haben gute Vorschläge erarbeitet, aber
sie reichen einfach nicht aus. Immer deutlicher kristallisiert
sich heraus, dass wir aus den Einzelbetrachtungen heraus-
kommen müssen und uns stärker dem Zusammenhang von
Auflagen, Gesetzen und Normen im Wohnungsbau widmen
sollten. Dabei geht es nicht primär um Neugestaltung oder
Abschaffung, sondern es geht um das Interpretieren und
Ausloten von Auslegungen, Ermessensspielräumen und ein
Überdenken aktuell angewendeter Wohnungsbaunormen,
die z. B. für Grundrisstypologien und Gebäude-DNA not-
wendig sind. Wir haben jetzt die einmalige Chance, dass
sich in der Herausforderung von Klimaschutz und Nach
haltigkeit bestehende Regelwerke in ihrer Auslegung über-
prüfen lassen.“18 Vorzeigeprojekt Vorzeigeprojekt in Stade Wohnstätte kooperiert mit Bethel im Norden Die Wohnstätte Stade und Bethel im Norden, der niedersächsische Unternehmensbereich der von Bodelschwinghschen Stiftungen Bethel, haben im vorigen Jahr ein Bauprojekt der besonderen Art abgeschlos- sen. Wie ist es dazu gekommen? Welche Hürden mussten überwunden werden? Und wie geht es in Stade weiter? Dazu hat das magazin mit Dr. Christian Pape, Vorstand der Genossenschaft, und Claus Freye aus der Geschäftsführung von Bethel im Norden gesprochen.
19
magazin: Herr Dr. Pape, was ist an der
Horststraße entstanden?
DR. CHRISTIAN PAPE
Dr. Christian Pape: Zunächst einmal ein CLAUS FREYE
größeres Mehrfamilienhaus mit 31 Klein
wohnungen und einer Gewerbeeinheit.
Errichtet wurde das Haus auf einer ehe magazin: Herr Freye, eine Kooperation magazin: Sie gehören zu den von
maligen Friedhofsverwaltung, die wir vor mit einer Wohnungsgenossenschaft – Bodelschwinghschen Stiftungen Be-
einigen Jahren vom Kirchenkreis gekauft wie hat sich das für Bethel im Norden thel, die in acht Bundesländern aktiv
haben. Die Lage ist innenstadtnah und ergeben? sind. Wie ist die Reaktion bei Ihren
sehr zentral inmitten des Kopenkamp, Kolleginnen und Kollegen? Gibt es
unserem größten Quartier. Auch wenn Claus Freye: Unsere Absicht war, aus vielleicht sogar schon Nachahmer, die
wir bereits an anderen Stellen mit diako einem stationären Wohnheim, das wir in ebenfalls die Zusammenarbeit mit der
nischen Akteuren oder Trägern der Wohl Wischhafen betrieben haben, ein ambu sozialorientierten Wohnungswirt-
fahrt kooperieren, so ist dieses Koopera lant unterstütztes Wohnangebot zu ent schaft suchen?
tionsprojekt mit Bethel für die Wohnstätte wickeln, in dem die von uns unterstützten
eine deutliche Steigerung im Anspruchs Menschen sehr gute Teilhabebedingungen Freye: Dieses Modell gibt es tatsächlich
profil. vorfinden. Die Stadt Stade bot aus unserer schon seit über 25 Jahren in den verschie
Sicht dafür alle notwendigen sozialräum denen Regionen, in denen wir oder auch
lichen Voraussetzungen. andere Unternehmens- bzw. Stiftungs
Wir wollten dieses Vorhaben aber bereiche Bethels tätig sind. Wir werden
auch in Kooperation mit einem fachlich auch in Zukunft verstärkt ambulante An
kompetenten Partner in der Region um gebote für Menschen schaffen, die wir
setzen, dem sowohl die wirtschaftliche begleiten und unterstützen. Ich bin davon
als auch die gesellschaftliche bzw. so überzeugt, dass unsere gelungene Zusam
ziale Verantwortung wichtig sind. Diese menarbeit mit der sozialorientierten Woh
gemeinsame Basis haben wir in der Zu nungswirtschaft in Stade ein positives Vor
sammenarbeit mit der Wohnstätte Stade bild für weitere Kooperationen sein kann.
vorgefunden. Da wir seit vielen Jahren vor
Ort mit Angeboten der Eingliederungs- magazin: Noch einmal zurück zum
und Jugendhilfe tätig sind, gab es schon Projekt in Stade. Das war sicherlich
im Vorfeld dieses Neubauprojektes Kon mit erheblichen Vorarbeiten verbun-
takte zwischen der Wohnstätte und uns. den. Können Sie uns die Planungs
Daraus hat sich dann eine stabile Partner geschichte kurz skizzieren?
schaft auf Augenhöhe entwickelt.
Dr. Pape: Wir haben 2014 mit den Ge
magazin: Was hat sich für die Miete- sprächen begonnen, 2019 war Baube
rinnen und Mieter verändert? ginn. Der Bezug erfolgte zum 1. April
des vergangenen Jahres. Die Zeitschiene
Freye: Zum einen konnten sie ein moder zeigt, dass der Start nicht einfach war. Das
nes Wohngebäude in zentraler Lage be passende Grundstück musste gefunden
ziehen, in dem die Wohnungen auch be werden, der Raumbedarf war zu definie
zahlbar sind. Dazu liegen der Miet- (über ren, ein Entwurf zu finden, Baukosten zu
die Wohnstätte) und der Betreuungsver kalkulieren – und zu refinanzieren. Gera
trag (über Bethel im Norden) jetzt in zwei de letzteres war nicht einfach, weil das
Händen. So können beide Partner ihre je Grundstück aufgrund von starkem Ge
weiligen Stärken einbringen. Die sich dar fälle sowie einiger Altlasten zu Mehrauf
aus ergebenen Synergieeffekte sind schon wendungen geführt hat. Gleichzeitig war
jetzt ein voller Erfolg, sodass wir wirklich unser Wunsch, das Haus auch auf eine
sagen können, die langen Gesprächs- und mögliche Drittvermietung hin auszurich
Planungszeiten haben sich am Ende wirk ten. Schließlich musste die Immobilie ein
lich gelohnt. schließlich der üblicherweise damit einher
gehenden Fragen noch gebaut werden.
f20 Vorzeigeprojekt
renden Sozialraum und können mit mehr
oder weniger Unterstützung die Freizeit
angebote oder auch die Einrichtungen der
Stadt, die Einkaufsmöglichkeiten sowie
den ÖPNV nutzen.
magazin: Die Wohnungswirtschaft
ächzt seit Langem unter stark stei-
genden Baukosten, zahllosen Vorga-
ben, fehlenden Kapazitäten im Bau-
handwerk, und hin und wieder fehlen
auch Baumaterialien. Wie gehen Sie
in Stade mit diesen Problemen um –
immerhin fährt die Wohnstätte ein
umfangreiches Bau- und Sanierungs-
programm?
Dr. Pape: Wir setzen traditionell auf eine
Lokalisierung unserer Wertschöpfungs
prozesse. Glücklicherweise verfügen wir
vor Ort über einen stabilen Stamm an
Firmen und Planern, mit denen wir ver
trauensvoll zusammenarbeiten. Auch sind
anerkannt. Zum Zeitpunkt der Gespräche wir zum Teil im direkten Gespräch mit
magazin: Geben Sie uns bitte einen beinhaltete dies einen Aufschlag von 20 den Baustoffhändlern, wodurch wir be
Einblick in Ihre Kostenkalkulation. Prozent auf die KdU-Sätze für Ein-Perso stimmte Entwicklungen auf dem Mate
nen-Haushalte. Anders als bei klassischen rialsektor in unsere Planungen einbinden
Dr. Pape: Die Investitionskosten ein Förderprogrammen wirkt dieses Vorgehen können. Unsere Partner schätzen unsere
schließlich Grundstück liegen bei etwa daher nicht mietsenkend, sondern erhö Verlässlichkeit. Wir bauen unabhängig
5,8 Millionen Euro, was etwa 4 400 Euro hend. Aufgrund der allgemeinen Preis von Konjunkturzyklen – und damit auch
pro Quadratmeter entspricht. Hier spie entwicklung haben die KdU-Sätze unsere in rezessiven Phasen. Dies verschafft uns
geln sich die grundstücksbedingten Mehr Ansätze in der Horststraße mittlerweile bei der Sicherung knapper Handwerks
aufwendungen ebenso wider wie die übrigens eingeholt. kapazitäten gelegentlich einen gewissen
aufwendige Installation. Gleichzeitig be Vorsprung gegenüber anderen Auftrag
inhaltet der Kostenansatz auch die unter magazin: Wie wichtig ist Ihnen der gebern.
dem Gebäude eingebrachten Stellplätze, Quartiersbezug des Neubaus? Immer- Klar ist aber auch, dass wir uns stei
die wir nicht als eigenständigen Kosten hin gilt der Kopenkamp als Herzstück genden Preisen nicht entziehen können.
träger führen. Aufgrund der besonderen der Genossenschaft? Gleichzeitig ist die Bautätigkeit nicht dis
Betriebskonzeption berechnen wir für die ponibel. Vielleicht gilt dies im bestimmten
Stellplätze auch keine Miete. Dr. Pape: Das Quartier ist immer ein wich Umfang noch für den Neubau, aber die
Insgesamt haben wir mit diesem Bau Kos tiger Aspekt unseres Handelns. Gerade Aufgaben in Sanierung, Modernisierung
tendimensionen erreicht, die wir bislang Menschen mit Beeinträchtigungen leiden und Instandsetzung sind umzusetzen.
nicht kannten. Die Kostenmiete für die in der Regel am mangelnden Zugang zu Was hier nicht über niedrige Zinsen oder
Wohnungen liegt bei etwa 13 Euro pro Partizipation und Teilhabe, auch am Woh Förderprogramme kompensiert werden
Quadratmeter nettokalt, was aber auch nungsmarkt und vor allem in zentralen kann, führt zu Mietanpassungen – oder
auf die geringe Wohnfläche je Einheit Lagen. Mit diesem Projekt leisten wir zur langfristigen Destabilisierung unserer
zurückzuführen ist. Zum Vergleich: Wir einen Beitrag, Menschen, die es nicht Wirtschaftlichkeit.
haben zeitgleich ein Mehrfamilienhaus leicht haben, ein Zuhause zu verschaffen.
mit zwölf Einheiten für 3 000 Euro pro magazin: Wir hatten es schon ange-
Quadratmeter gebaut – ebenfalls inklusive magazin: Inklusion im Stadtteil – ist deutet: Der Kopenkamp ist für die
Grundstück und im selben Quartier. das auch ein Aspekt dieses Neubaus? Genossenschaft von besonderer Be-
Da es sich bei der Horststraße um ein am deutung. Wie ist die Wohnstätte zu-
bulantes Haus handelt, liegt die Kosten Freye: Im Rahmen dieses Inklusionsge letzt vorgegangen, und was ist noch
trägerschaft für die Miete beim Landkreis. dankens und des Bundesteilhabegesetzes geplant?
Glücklicherweise ist es uns bzw. vor allem haben wir uns gemeinsam mit der Wohn
Bethel gelungen, die Verwaltung von die stätte ganz bewusst für ein attraktives Dr. Pape: Wichtig ist uns vor allem Viel
sem Konzept zu überzeugen. Die Mie Grundstück inmitten des Wohnviertels falt. Seit 2018 haben wir rund 100 Woh
ten werden im Rahmen der „Kosten der Kopenkamp entschieden. Hier erleben die nungen im Quartier errichtet und verfügen
Unterkunft“ (KdU) durch das Jobcenter Mieterinnen und Mieter einen funktionie dort jetzt über rund 900 Wohnungen. Dies21
wird durch ein ganzes Bündel an Services Dr. Pape: Stade will wachsen. Die Stadt magazin: Abschließend, Herr Freye,
ergänzt: Wir betreiben eine Servicewohn kalkuliert bis 2040 mit 53 000 Einwoh auch an Sie die Frage: Welche Baupro-
anlage mit 35 Wohnungen, zwei Nah nern, was 3 000 mehr sind als heute. jekte plant Bethel im Norden derzeit?
wärmenetze auf der Basis von Blockheiz Gleichzeitig soll dieses Wachstum aber Wird es auch in Zukunft Kooperatio-
kraftwerken und Holzhackschnitzeln, zwei mit einem Mehr an Qualität einhergehen. nen mit Wohnungsgenossenschaften
Wohnprojekte und eine Mobilitätsstation Kitas, Grünflächen und Spielplätze stehen oder kommunalen Wohnungsgesell-
mit Lastenrädern und Car-Sharing. Gleich ebenso auf der Agenda wie Verkehr, Mo schaften geben?
zeitig kooperieren wir eng mit Nachbar bilität und Klima. Klima meint dabei nicht
schaftsinitiativen. Was die bauliche Dichte nur die Einsparung von CO2, sondern auch Freye: Der Bedarf an bezahlbarem Wohn
angeht, ist das Quartier – ausgenommen das Klimafolgenmanagement – also die raum ist für die große Mehrzahl der Men
einiger Lücken wie auch gewisser Poten Berücksichtigung von vermehrten Stark schen, die wir unterstützen und die in der
ziale in den Dächern – sicherlich an ihre regenereignissen von Luftzirkulation usw. Regel mit einem geringen Einkommen
Grenzen gelangt. In den nächsten Jahren Stadt und Wohnstätte sind traditio auskommen müssen, sehr hoch. Von
gilt es, vor allem die Qualität zu sichern nell sehr eng miteinander verbunden. Wir daher sind wir auch immer auf der Su
und auszubauen. Bestandsmodernisie stehen für rund 20 Prozent der Mietwoh che nach Partnern, beispielsweise Woh
rung, Investitionen in Heiztechnik, Außen nungen in der Stadt. Wir wollen und wer nungsbaugenossenschaften, diese Art
anlagen, Solarisierung, Mobilität – und vor den uns aktiv in Stade 2040 einbringen, des ambulant unterstützten Wohnens
allem Nachbarschaft. sowohl im Hinblick auf die Schaffung von ermöglichen. Die durchweg positiven Er
Wohnraum wie auch in der Quartiersent fahrungen, die wir gerade mit der Wohn
magazin: Blicken wir noch weiter vo- wicklung. Dabei werden wir den Schwer stätte gemacht haben, wollen wir deshalb
raus: „Stade 2040“ ist der Titel des punkt unserer Aktivitäten noch mehr auf auch gerne weiter nutzen. Konkrete An
integrierten Stadtentwicklungskon- unsere Klimaaktivitäten legen. fragen können Interessierte gerne an uns
zeptes. Was erwartet man? Und wel- oder die Wohnstätte richten.
che Rolle spielt die Wohnstätte in den
Überlegungen der Kommune? magazin: Wir danken Ihnen sehr für
dieses Gespräch. h
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DES VDIV DEUTSCHLAND22 Interview
Interview mit dem ehemaligen GEWOBA-Vorstand Manfred Sydow
„Auf die Branche kommt
eine Kostenwelle zu“
Wechsel im Vorstand beim größten vdw-Mitgliedsunternehmen:
Nachfolgerin von Manfred Sydow ist Anja Passlack. Sydow hatte fast
19 Jahre lang die Geschicke der GEWOBA in Bremen mitbestimmt.
Außerdem engagierte er sich in zahlreichen Gremien und Arbeitsgrup-
pen beim GdW, beim vdw, im EBZ und als Delegierter bei Housing
Europe, Brüssel. Das magazin hat zum Abschied mit Manfred Sydow
gesprochen.
magazin: Herr Sydow, zunächst bitte Wohnungswirtschaft. Der ehemalige GdW Eine große Herausforderung für unsere
ein kleiner Rückblick auf Ihren beruf- Präsident Jürgen Steinert hat das wie folgt Branche, auch, weil es keine klaren, ver
lichen Werdegang. beschrieben: „Die Wohnungswirtschaft lässlichen Rahmenbedingungen gibt.
verkörpert zwei Seiten ein und derselben
Manfred Sydow: Nach dem Studium Medaille. Sie ist Sozial- und Wirtschafts magazin: 19 Jahre GEWOBA. Was lag
der Wirtschaftswissenschaften in Bochum gut.“ Ihnen als Vorstandsmitglied bei der
war ich wissenschaftlicher Mitarbeiter am Phase zwei war mitgeprägt durch den GEWOBA immer besonders am Her-
Volkswirtschaftlichen Lehrstuhl von Pro Verkauf von Wohnungsunternehmen, die zen?
fessor Seitz. 1990 begann meine Zeit in Privatisierungswelle vor gut 15 Jahren.
der Wohnungswirtschaft als Assistent der Hier standen die Wohnungsunternehmen Sydow: Die ersten Jahre beschäftigten wir
Geschäftsführung bei der LEG Wohnen in vor der Rechtfertigung, warum es sich uns stark mit dem Leerstandsabbau von
Düsseldorf. Zwischen 1993 und 2003 war für die oft kommunalen Eigentümer wirt 3,8 Prozent auf heute 0,7 Prozent – also
ich dann Geschäftsführer der Halleschen schaftlich lohnt, Wohnungsunternehmen Vollvermietung; den Rückbau von 1 800
Wohnungsgesellschaft und seit 2003 Mit nicht zu verkaufen. Das war der Start des Wohnungen, vornehmlich in Bremer
glied des Vorstands der GEWOBA . Dane CSR-Geschäftsmodells. Also nicht nur der haven und die umfangreichen Moderni
ben habe ich mich beim vdw und beim Jahresüberschuss zählt, sondern auch die sierungen im Bestand. Nicht zu vergessen
GdW sowie in den betriebswirtschaftli sozialen und ökologischen Aufwendun der Stadtumbau in Osterholz-Tenever, das
chen Fachausschüssen eingebracht. gen, die ich tätige und die das heutige erste ExWoSt-Projekt in der alten Bundes
Jahresergebnis belasten, weil sie erst in republik. Auch die Quartiersentwicklung
magazin: Wie hat sich die Wohnungs- Zukunft „Junge hecken“. Diese wertstei und -revitalisierung in Bremen-Lüssum
gesellschaft in diesen 31 Jahren ver- gernden Aufwendungen müssen also ins und Bremerhaven-Leherheide gehörten
ändert? Heute „eingepreist“ werden. Kurzum: zu meinen Herzensangelegenheiten. Nicht
Nachhaltigkeit rechnet sich schon jetzt. zuletzt die Wiederaufnahme der Neubau
Sydow: Aus meiner Sicht kann man die Phase drei würde ich als die ökologi aktivitäten. Wichtig für mich ist das Ge
sen Zeitraum in drei sich durchaus über sche Herausforderung bezeichnen, um im schäftsmodell der Optimierung, also der
lappende Phasen einteilen: Phase eins gleichen Bild zu bleiben. Es ist nun die drei permanente Ausgleich von Ökonomie,
markierte den Wegfall der Wohnungsge dimensionale Münze: Zum Ökonomischen Ökologie und Sozialem. Allerdings gilt
meinnützigkeit zum 1. Januar 1990. Das und Sozialen gesellt sich das Ökologische. auch hier die altdeutsche Weisheit: „Ohne
war der Einstieg in die unternehmerische Moos nichts los“.23
„...es ist der
Harry Potter
der Wohnungswirt MANFRED SYDOW
schaft.“
magazin: Gab es auch Rückschläge haben. In Westdeutschland war man zu zung, CO2-Abgabe, TKG, die mögliche
während Ihrer Zeit in Bremen? diesem Zeitpunkt noch nicht so weit. Die Nicht-Umlagefähigkeit der Grundsteuer,
Investitionsstrategie erfolgte hier mehr die veränderte Förderkulisse der KfW und,
Sydow: Natürlich gab es auch Rückschlä Bottom-up ohne das Regulativ Top-down. und, und…. Auf die Wohnungswirtschaft
ge. Die haben die Gesellschaft und auch Kleine Anmerkung: Das Buch ist mit zwei kommt eine Kostenwelle zu, die die Ba
ich gut verkraftet. Schwamm drüber. Auflagen gut 5 000 mal verkauft, (augen sis unseres Geschäftsmodells erschüttert,
zwinkernd) ...es ist der Harry Potter der weil unsere Ertragspotenziale beschränkt
magazin: Die GEWOBA war und ist Wohnungswirtschaft. werden.
auch immer ein politisches Instru-
ment. Wie läuft das Zusammenspiel in magazin: Wie beurteilen Sie den Ein- magazin: Ärgern Sie sich eigent-
Bremen? stieg neuer „Player“ – die ja eigentlich lich über die Politik, die die Vermie-
gar nicht mehr so neu sind – auf dem ter in den Schwitzkasten zu nehmen
Sydow: Sehr gut! Die GEWOBA ist Ak Wohnungsmarkt? War vorher alles scheint?
tiengesellschaft und gehört zu gut 75 Pro besser?
zent der freien Hansestadt. 25 Prozent tei Sydow: Ja.
len sich Sparkasse Bremen und Weser-Elbe Sydow: Anfangs waren die Private Equity-
Sparkasse. Das sind die wichtigen recht Gesellschaften nur auf kurzfristige Ge magazin: Welche Erwartungen haben
lichen und wirtschaftlichen Rahmenbedin winnmaximierung aus. Mieten anheben, Sie in dem Zusammenhang an GdW
gungen. Eine hervorragende Basis für eine Investitionen zurückfahren und Ausschüt und vdw?
gute Corporate Governance. Zwei Eigen tungen auch über Fremdkapitalaufnahme
tümer mit sich ergänzenden Kernkompe erhöhen. Später – auch durch öffentlichen Sydow: Für mich haben der Regionalver
tenzen und die rechtliche Verpflichtung Druck – mussten sie ihr Geschäftsmodell band vdw und der Bundesverband GdW
durch die Gesellschaftsform, Ökonomie ändern und haben sich unserem angenä zwei wichtige Aufgabenfelder. Zum einen
walten zu lassen. hert. Die Zukunft wird zeigen, ob die Gro die Interessenvertretung im Land, bei den
ßen, zum Teil börsennotierten „Player“, Kommunen und im Bund. Zum anderen
magazin: Blicken wir ein wenig über nicht nur ob ihrer Größe Skaleneffekte unterstützen sie durch ihre Kompetenz die
den Bremer Tellerrand hinaus. Das ha- realisieren wollen, sondern auch vor Ort Wohnungsgesellschaften und Genossen
ben Sie in Ihren vielen Funktionen oh- ein verlässlicher Partner für die Mieter schaften in fachlichen Fragen. Wir können
nehin immer getan. Sie haben unter und Stadtgesellschaft werden. Vorher war auf dieses Engagement der Verbände stolz
anderem früh ein Buch geschrieben nicht alles besser, aber anders. Tempora sein – denn in welcher Branche hat man
zum strategischen Portfoliomanage- mutantur, nos et mutamur in illis – Die schon so einen „durchlässigen“ kompe
ment in der Wohnungswirtschaft. Wa- Zeiten ändern sich, wie auch wir uns ver tenten, fachlichen Austausch in den Ver
rum? War die Branche zum damaligen ändern. bänden wie zu den Gesellschaften?
Zeitpunkt „undermanaged“?
magazin: Die Wohnungswirtschaft magazin: Was macht jetzt der Rentner
Sydow: Das dreidimensionale Portfolio steht wieder einmal vor großen He- Manfred Sydow?
modell haben wir noch zu meiner Zeit rausforderungen. Können die kom-
in Halle mit unserem Führungsteam ent munalen Gesellschaften und die Ge- Sydow: Er wird sich verstärkt der Kunst
wickelt. Das Altschuldenhilfegesetz sah nossenschaften diesen Ansprüchen widmen und nun ohne Zeitdruck zur Jagd
vor, den Bestand in zwei Kategorien zu gerecht werden? gehen. Zuerst muss ich mich allerdings
segmentieren. Kern- und Desinvestitions noch an meine neue Rolle zu Hause ge
bestand mit verschiedenen Differenzie Sydow: Natürlich können sie das. Aber wöhnen, daran, nicht mehr Vorstand zu
rungsmerkmalen für eine ganzheitliche unsere ökonomische Basis wird zuneh sein.
Investitionsstrategie. Das Buch von Kook mend geschwächt und erlaubt dadurch
und mir war letztlich nur die Niederschrift nicht mehr einen ausgeglichenen Optimie magazin: Wir danken Ihnen für das
dessen, was wir gemeinsam erarbeitet rungspfad zu beschreiten. Mietenbegren Gespräch und wünschen Ihnen für die
Zukunft alles Gute. hSie können auch lesen
