SOLIDARISCH. UNSERE STÄRKE - MünchenerHyp
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2020
GESCHÄFTSBERICHT
SOLIDARISCH.
UNSERE STÄRKE.
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Überblick
GESCHÄFTSENTWICKLUNG
IN MIO. € *
2020 2019 Veränderung in %
Darlehensgeschäft
a) Hypothekendarlehen 6.395 6.478 –1
aa) private Wohnimmobilienfinanzierung 4.019 3.716 8
ab) gewerbliche Immobilienfinanzierung 2.376 2.762 – 14
b) Staaten / Banken 97 45 116
Insgesamt 6.492 6.523 0
BESTANDSÜBERSICHT
IN MIO. € *
2020 2019 Veränderung in %
Bilanzsumme 48.558 42.872 13
Hypothekendarlehen 38.411 35.498 8
Staaten / Banken 3.704 4.075 –9
Pfandbriefe und sonstige Schuldverschreibungen 39.576 36.398 9
Eigenmittel 1.676 1.573 7
GEWINN- UND VERLUSTRECHNUNG
IN MIO. € *
2020 2019 Veränderung in %
Zins- und Provisionsüberschuss 238 205 17
Verwaltungsaufwand 128 131 –2
Ergebnis der normalen Geschäftstätigkeit 95 74 29
Zuführung zum Fonds für allgemeine Bankrisiken 20 0 –
Jahresüberschuss 38 36 6
MITARBEITER
ANZAHL
2020 2019 Veränderung in %
Beschäftigte im Jahresdurchschnitt 611 573 7
Auszubildende 15 15 0
Beschäftigte in Elternzeit, Vorruhestand und Altersteilzeit 35 36 –3
* Beträge gerundet.
GESCHÄFTSBERICHT 2020 MÜNCHENER HYPOTHEKENBANK EG 2
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Inhalt
6 Vorwort des Vorstands 44 Anhang
8 Lagebericht 45 Allgemeine Angaben zu Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden
47 Angaben zur Bilanz – Gewinn- und Verlustrechnung
9 Wirtschaftsbericht 56 Angaben nach § 28 Pfandbriefgesetz
9 Wirtschaftliche Rahmenbedingungen 65 Sonstige Angaben
15 Geschäftsentwicklung 67 Organe
18 Ertrags-, Finanz- und Vermögenslage 68 Prüfungsverband
21 Rating, Nachhaltigkeit und rechtliche Rahmenbedingungen 68 Sonstige finanzielle Verpflichtungen
24 Sitz, Organe, Gremien und Personal 69 Haftungsverpflichtungen
25 Risiko-, Prognose- und Chancenbericht 70 Bestätigungsvermerk des unabhängigen Abschlussprüfers
25 Risikobericht 75 Versicherung der gesetzlichen Vertreter
32 Unternehmensplanung 76 Anlage zum Jahresabschluss gemäß § 26a Abs. 1 Satz 2 KWG
33 Ausblick – Chancen und R
isiken 77 Bericht des A
ufsichtsrats
36 Jahresabschluss 80 Weitere Informationen
37 Jahresbilanz 81 Die Mitglieder der Vertreterversammlung
41 Gewinn- und Verlustrechnung 82 Tagesordnung der General-(Vertreter-)Versammlung
42 Eigenkapitalspiegel und Kapitalflussrechnung 83 Verantwortliche und Gremien
84 Ansprechpartner
87 Impressum
GESCHÄFTSBERICHT 2020 MÜNCHENER HYPOTHEKENBANK EG 3
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IM GESPRÄCH: DIE THEMEN, DIE UNS 2020 BEWEGTEN,
FINDEN SIE IN UNSEREM ONLINE-GESCHÄFTSBERICHT:
www.muenchenerhyp.de/geschaeftsbericht2020/de/
Digitalisierung auf dem Vormarsch Arbeiten im Homeoffice Die Zukunft der Immobilienmärkte
Welche digitalen Prozesse erwiesen sich als unver- Wie verlief die plötzliche Umstellung auf Homeoffice Mit der Krise kehrten Unsicherheiten an den Immobilienmarkt
zichtbar während der Corona-Pandemie und wie bei der MünchenerHyp? Dr. Phil Zundel, Leiter Stab, zurück. Jan Polland und Thomas Hügler, Leiter gewerbliche und
geht es künftig weiter in Sachen Digitalisierung? erzählt vom Arbeitsalltag in Corona-Zeiten und private Immobilienfinanzierungen, erläutern die Entwicklungen
Der Generalbevollmächtigte Ulrich Scheer blickt welche Veränderungen bleiben werden. und verraten, wo Chancen für Investoren liegen.
zurück und in die Zukunft.
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DR. LOUIS HAGEN
Vorsitzender des Vorstands
DR. HOLGER HORN
Mitglied des Vorstands
GESCHÄFTSBERICHT 2020 MÜNCHENER HYPOTHEKENBANK EG 5
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Vorwort des Vorstands
das Jahr 2020 stand im Zeichen zweier Krisen, die durch die Starkes Neugeschäft – weiteres Wachstum in der Transaktionsvolumens am deutschen Gewerbeimmobilienmarkt,
Corona-Pandemie ausgelöst wurden: ein internationaler Wohnimmobilienfinanzierung zeigt aber auch, dass wir uns der Gesamtentwicklung nicht
Gesundheitsnotstand und eine weltweite Wirtschaftskrise. entziehen konnten. Wir sehen dies dennoch als ein positives
Vor allem die Maßnahmen zur Bekämpfung der Pandemie Mit einem Hypothekenneugeschäftsvolumen von 6,4 Mrd. Euro Ergebnis, da wir unsere aufgrund der konjunkturellen Un-
hatten massive Auswirkungen auf die Gesellschaft und die verfehlten wir nur knapp, und zwar um rund 100 Mio. Euro, wägbarkeiten angepasste Neugeschäftsplanung übertreffen
Wirtschaft und somit auch zum Teil auf die MünchenerHyp. das Rekordergebnis des Vorjahres. konnten.
Mit dem ersten Lockdown im März 2020 konzentrierten wir In der privaten Wohnimmobilienfinanzierung ist es uns gelun- Insgesamt konnten wir unsere Hypothekenbestände erneut
unsere Anstrengungen auf zwei Ziele: erstens die Gesundheit gen, das Neugeschäft um 8 Prozent auf über 4 Mrd. Euro ausweiten. Dank des guten Neugeschäfts stiegen sie um
unserer Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter zu schützen und auszubauen. Das verdanken wir zum einen der hohen Stabi- 8 Prozent auf 38,4 Mrd. Euro.
zweitens den Geschäftsbetrieb trotz aller notwendigen lität des deutschen Wohnimmobilienmarktes, der in der Krise
Beschränkungen zur Eindämmung des Virus so normal wie vor allem auch bei professionellen Investoren nach wie vor Risikosituation bleibt moderat
möglich aufrechtzuerhalten. als sicherer Hafen gilt. Zum anderen beförderten die weiterhin
niedrigen Zinsen die Nachfrage nach Wohnimmobilien. Das In unseren Hypothekenbeständen zeigen sich die wirtschaft-
Dazu haben wir umfangreiche Maßnahmen zur Sicherheit von den Banken der Genossenschaftlichen FinanzGruppe ver- lichen Folgen der Corona-Pandemie bislang kaum. Das gesetz-
unserer Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter ergriffen, unsere mittelte Neugeschäft stieg um 10 Prozent auf 3,1 Mrd. Euro. liche Kreditmoratorium für Privatpersonen haben nur sehr
Geschäftsplanung und Kreditvergabekriterien an die Pan Mit der Entwicklung des Neugeschäfts in unseren Koopera- wenige unserer Kunden in Anspruch genommen. Das Gleiche
demie-Lage angepasst und flexibel auf die sich verändernden tionen mit freien Finanzierungsvermittlern sowie der Schweizer gilt für das vom Verband deutscher Pfandbriefbanken (vdp)
Herausforderungen reagiert. Alles in allem sind wir damit im PostFinance sind wir ebenfalls zufrieden. entwickelte freiwillige Tilgungsmoratorium für Finanzierungen
Geschäftsjahr 2020 gut durch die Corona-Pandemie gekom- gewerblicher Immobilien. Besonders betroffene Segmente des
men. Es haben sich bislang nur sehr wenige Kolleginnen und Die wirtschaftlichen Folgen der Corona-Pandemie spürten wir gewerblichen Immobilienmarktes wie Hotels machen nur einen
Kollegen mit COVID-19 angesteckt – alle infizierten sich dagegen im Geschäftsfeld gewerbliche Immobilienfinanzie- sehr geringen Anteil an unserem Gesamtbestand aus. Unser
außerhalb der Bank und sind wieder genesen. Geschäftlich rungen. Das Neugeschäft ging um 14 Prozent auf 2,4 Mrd. gesamtes Portfolio gewerblicher Immobilienfinanzierungen
war 2020 trotz aller Widrigkeiten ein zufriedenstellendes Jahr. Euro zurück. Das ist etwas weniger als der Rückgang des haben wir analysiert, ohne dabei aus heutiger Sicht auf maß-
gebliche Risiken zu stoßen.
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Erträge gesteigert – Dividende für das Geschäftsjahr 2020 des Jahres 2019 in Höhe von rund 24 Mio. Euro auf das Erfolg ist Ausdruck von Solidarität
Geschäftsjahr 2020 vorzutragen. In diesem Jahr erlaubt
Der Zinsüberschuss verbesserte sich um 16 Prozent auf nun die EZB die begrenzte Zahlung einer Dividende für das Die geschäftlichen Erfolge des Berichtsjahres beruhen noch
347,8 Mio. Euro. Damit konnten wir die erfolgreiche Entwick- Geschäftsjahr 2020, die sich bei der MünchenerHyp auf mehr als sonst auf der vertrauensvollen Zusammenarbeit mit
lung der vergangenen Jahre fortsetzen. Innerhalb der letzten maximal 1,25 Prozent je Anteil errechnet. Einen entspre- unseren Partnern, Kunden und Investoren. Unsere Mitglieder
zehn Jahre hat sich der Zinsüberschuss damit verdreifacht. chenden Gewinnverwendungsbeschluss haben Aufsichtsrat zeigten unter den Belastungen, denen wir durch die Corona-
Das ist insbesondere das Ergebnis eines stetig wachsenden und Vorstand der Vertreterversammlung vorgeschlagen. Pandemie ausgesetzt waren, in hohem Maße genossenschaft-
Neugeschäfts. Mit dem erfolgreichen vermittelten Neu liche Solidarität und unterstützten ihre MünchenerHyp dabei,
geschäft sind im Berichtsjahr die Provisionsaufwendungen Pfandbrief bewährt sich einmal mehr in der Krise Kurs zu halten. Unseren Mitarbeiterinnen und Mitarbeitern
erneut gestiegen, was jedoch durch den stärkeren Zuwachs danken wir für ihren großartigen Einsatz und die hohe Flexi-
des Zinsüberschusses überkompensiert wurde. Somit erhöhte Der Pfandbrief zeigte sich unter den Pandemiebedingungen bilität, die sie trotz familiärer Belastungen und Sorgen gezeigt
sich der Zins- und Provisionsüberschuss um 16,5 Prozent wieder einmal als krisenerprobtes Refinanzierungsinstrument. haben. So konnten wir selbst unter strengen Lockdown-
auf 238,3 Mio. Euro. Die Verwaltungsaufwendungen konnten Zwar sank das Emissionsvolumen am Primärmarkt deutlich Bedingungen unseren Geschäftsbetrieb so normal wie möglich
wir um 2 Prozent auf 128,4 Mio. Euro senken, obwohl die und auch die Investoren verhielten sich zurückhaltender, aufrechterhalten.
regulatorischen Kosten und Abgaben erneut zunahmen. dennoch konnten wir uns über das gesamte Jahr zu guten
Daraus ergibt sich ein Ergebnis aus der normalen Geschäfts Bedingungen refinanzieren. Außerordentlich stark nachgefragt Für das Geschäftsjahr 2021 haben wir uns vorgenommen, das
tätigkeit von 95,3 Mio. Euro, das um 29 Prozent über dem wurden unsere beiden Emissionen von Benchmark-Hypo Neugeschäft, sofern es die Pandemielage zulässt, auszubauen.
des Vorjahres liegt. thekenpfandbriefen von jeweils 500 Mio. Euro mit langen Darüber hinaus gilt unser Augenmerk weiterhin der Effizienz-
Laufzeiten von 15 und 20 Jahren. Dies kam der fristenkon steigerung und der Kundenorientierung unserer Prozesse,
Die Bank ist mit einer harten Kernkapitalquote von 20,6 Prozent gruenten Refinanzierung der langen Darlehenslaufzeiten in der um die Profitabilität der Bank und die Zufriedenheit unserer
weiterhin gut mit Eigenkapital ausgestattet. Sehr erfreulich privaten Wohnimmobilienfinanzierung zugute. Am Schweizer Geschäftspartner und Kunden zu erhöhen.
ist, dass die Geschäftsguthaben um 80,6 Mio. Euro wuchsen Kapitalmarkt begaben wir sehr erfolgreich mehrere großvolu-
und sich zum Jahresende auf insgesamt 1.153,1 Mio. Euro mige ungedeckte Anleihen. Freundliche Grüße
beliefen. Dieser wertvolle Vertrauensbeweis unserer Mitglieder
ist umso höher zu schätzen, als es uns im Berichtsjahr nach
der Vorgabe der EZB leider nicht gestattet war, für das Ge-
schäftsjahr 2019 eine Dividende auszuschütten. Die Vertreter-
versammlung 2020 hat deshalb beschlossen, den Bilanzgewinn
Dr. Louis Hagen Dr. Holger Horn
Vorsitzender des Vorstands Mitglied des Vorstands
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L A G E B ERICH T
9 WIRTSCHAFTSBERICHT 25 RISIKO-, PROGNOSE- UND
C HANCENBERICHT
9 Wirtschaftliche Rahmenbedingungen
9 Konjunkturelle Entwicklung 25 Risikobericht
9 Finanzmärkte 25 Adressenausfallrisiko
11 Immobilien- und Immobilienfinanzierungsmärkte 28 Marktpreisrisiken
29 Liquiditätsrisiko
15 Geschäftsentwicklung 31 Beteiligungsrisiko
15 Hypothekenneugeschäft 31 Operationelle Risiken
16 Kapitalmarktgeschäft 31 Risikotragfähigkeit
16 Refinanzierung 31 Verwendung von Finanzinstrumenten
zur Absicherung
18 Ertrags-, Finanz- und Vermögenslage 31 Rechnungslegungsbezogene interne
18 Ertragsentwicklung Kontroll- und Risikomanagementverfahren
19 Bilanzstruktur
32 Unternehmensplanung
21 Rating, Nachhaltigkeit und rechtliche
Rahmenbedingungen 33 Ausblick – Chancen und Risiken
21 Rating 33 Konjunktur und Finanzmärkte
21 Nachhaltigkeit 33 Immobilien- und Immobilienfinanzierungsmärkte
22 Gesonderter nichtfinanzieller Bericht 34 Geschäftsentwicklung der
22 Regulatorische Rahmenbedingungen Münchener Hypothekenbank
35 Vorbehalt zu Zukunftsaussagen
24 Sitz, Organe, Gremien und Personal
24 Sitz
24 Organe und Gremien
24 Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter
24 Erklärung zur Unternehmensführung
gemäß § 289f HGB
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Wirtschaftsbericht
WIRTSCHAFTLICHE leistung verzeichnet. Nahezu alle Wirtschaftsbereiche waren Die US-amerikanische Notenbank FED senkte Anfang März
RAHMENBEDINGUNGEN davon betroffen. Behaupten konnte sich dagegen vor allem den Leitzins um 50 Basispunkte auf eine Spanne von 1,0 Pro-
das Baugewerbe mit einer Steigerung der Bruttowertschöp- zent bis 1,25 Prozent. Keine zwei Wochen darauf entschied
fung von 1,4 Prozent. Positive Wachstumsbeiträge lieferten sie, den Zinssatz um 100 Basispunkte auf die Spanne von
Konjunkturelle Entwicklung zudem die Konsumausgaben des Staates mit einem Anstieg 0,0 Prozent bis 0,25 Prozent herabzusetzen. Darüber hinaus
von 3,4 Prozent und die Bauinvestitionen, die um 1,5 Prozent beschloss die FED massive Käufe von Treasuries, MBS-Papieren
Die pandemische Ausbreitung des Coronavirus erschütterte zunahmen. und Unternehmensanleihen.
die Weltwirtschaft massiv. Der großflächige Lockdown, der
im Frühjahr 2020 zur Bekämpfung der Pandemie verhängt Die durchschnittliche Inflationsrate lag mit 0,5 Prozent deut- Die EZB stockte Mitte März das bereits bestehende Asset
wurde, führte zu massiven Produktionsrückgängen und Ein- lich unter der des Vorjahres. Ein wesentlicher Grund war die Purchase Programme (APP) um 120 Mrd. Euro auf und führte
brüchen im Welthandel. Im dritten Quartal konnte sich die Senkung der Mehrwertsteuersätze bis Jahresende 2020 als kurz darauf ein zusätzliches Pandemic Emergency Purchase
Weltwirtschaft zwar etwas erholen, da sich die Zahl der Infek- eine Maßnahme des Konjunkturpakets der Bundesregierung. Programme (PEPP) über 750 Mrd. Euro ein.
tionen abschwächte, jedoch wurde die konjunkturelle Erholung Günstiger wurden vor allem Heizöl und Kraftstoffe sowie
bis zum Jahresende durch die einsetzende zweite Infektions- Verbrauchsgüter. Mit der Corona-Pandemie endete auch der Die Märkte beruhigten sich durch diese Maßnahmen leicht,
welle wieder abgebremst. So kam es 2020 zu einer tiefen langjährige Aufschwung am Arbeitsmarkt. Die Zahl der jedoch führten Liquiditätsengpässe noch immer zu steigenden
Rezession der Weltwirtschaft mit einem Rückgang des globalen Arbeitslosen stieg im Jahresdurchschnitt um über 400.000 auf Geldmarktsätzen. Deshalb beschloss die EZB Anfang Juni
Bruttoinlandsprodukts um 3,5 Prozent, so die aktuelle Schät- 2,7 Millionen. Die Arbeitslosenquote erhöhte sich damit um zusätzliche Maßnahmen, unter anderem die Aufstockung
zung des IWF. 0,9 Prozentpunkte auf 5,9 Prozent. Mit dem Lockdown kam des PEPP-Programms um 600 Mrd. Euro auf insgesamt
es zudem zu einer sehr starken Ausweitung der Kurzarbeit. 1,35 Bill. Euro sowie neue TLTRO-Tender für Banken mit beson-
Der Lockdown traf auch die europäische Wirtschaft sehr stark. Nach Aussage der Bundesagentur für Arbeit befanden sich im ders günstigen Finanzierungskonditionen. Im Dezember wurde
Darüber hinaus hatte die zweite Pandemie-Welle vor allem Jahr 2020 so viele Menschen in Kurzarbeit wie nie zuvor. das PEPP-Programm um weitere 500 Mrd. Euro aufgestockt
für Europa erhebliche Auswirkungen und schwächte die wirt- und die Laufzeit bis Ende März 2022 verlängert. Zudem wurden
schaftliche Erholung. Die Konjunkturforscher erwarten deshalb, Finanzmärkte fällige Wertpapiere bis mindestens Ende 2023 reinvestiert und
dass im vierten Quartal 2020 die Wirtschaftsleistung erneut die günstigen TLTRO-Konditionen für Banken unter bestimmten
zurückgegangen ist. Im Gesamtjahr kam es im Euroraum nach Die weltweite Corona-Pandemie erschütterte auch die Finanz- Voraussetzungen um ein weiteres Jahr verlängert. Die Leitzinsen
den ersten Daten von Eurostat zu einem Corona-bedingten märkte. Die Aktienmärkte mussten infolge des Lockdowns veränderte die EZB im Jahr 2020 nicht. Der Hauptrefinanzie-
Konjunktureinbruch von 6,8 Prozent. massive Verluste hinnehmen. Liquiditätsengpässe sorgten zu- rungssatz liegt weiter bei 0,0 Prozent.
dem kurzfristig für hohe Verkäufe von liquiden Staats- und
In Deutschland fiel das Bruttoinlandsprodukt um 5,0 Prozent Unternehmensanleihen, was zu höheren Renditen und eben- Andere Notenbanken, wie die Bank of England, Bank of Japan
gegenüber dem Vorjahr. Lediglich während der Finanzmarkt- falls niedrigeren Kursen führte. Um die Märkte zu stabilisieren, und Schweizerische Nationalbank, sorgten mit geldpoliti-
krise 2009 wurde ein stärkerer Rückgang der Wirtschafts- legten viele Staaten große Hilfsaktionen auf und die Noten- schen Maßnahmen ebenfalls für zusätzliche Liquidität an den
banken reagierten mit geldpolitischen Beschlüssen.
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RENDITE ZEHNJÄHRIGER BUNDESANLEIHEN 2020
IN %
0,1
0,0
– 0,1
– 0,2
– 0,3
– 0,4
– 0,5
– 0,6
– 0,7
– 0,8
– 0,9
– 1,0
Januar Februar März April Mai Juni Juli August September Oktober November Dezember
Quelle: Bloomberg (Schlusskurse)
Finanzmärkten. Die Bank of England senkte den Leitzins im Am Devisenmarkt konnte zu Beginn der Pandemie der US-Dollar über dem Jahresschlusskurs 2019 von 1,085 Schweizer Franken
März zweimal innerhalb einer Woche von 0,75 Prozent auf gegenüber dem Euro noch zulegen und markierte im März war zum Ultimo 2020 mit 1,082 Schweizer Franken kaum eine
0,1 Prozent. den höchsten Stand mit 1,06 US-Dollar. Die zwischenzeitliche Veränderung festzustellen. Deutlich volatiler entwickelte sich
wirtschaftliche Erholung im Sommer, niedrige Neuinfektions- das Britische Pfund, was zum großen Teil der Nachrichtenlage
Am Rentenmarkt sorgten die Pandemie und die großen zahlen in Europa und das große EU-Pandemie-Hilfspaket um den Brexit geschuldet war. Am Jahresanfang zeigte sich
Unsicherheiten über die wirtschaftliche Entwicklung zuerst kehrten diese Entwicklung um und ließen den US-Dollar deut- das Pfund zunächst noch fester und erreichte im Februar
für neue Rekord-Tiefststände an den Zinsmärkten. So fiel lich fallen. Der Sieg von Joe Biden bei den Präsidentschafts- einen Jahreshöchststand von knapp unter 0,83 GBP, um an-
die Rendite der 10-jährigen Bundesanleihen von minus wahlen in den USA unterstützte diese Entwicklung zusätzlich, schließend im Zuge der Marktverwerfungen mit Ausbruch der
0,19 Prozent zum Jahresanfang auf minus 0,9 Prozent Anfang da nun von der US-Politik größere Hilfspakete und höhere Pandemie binnen eines Monats auf 0,95 GBP zu fallen. Im
März 2020. Aufgrund der Liquiditätsengpässe kam es sodann Staatsdefizite erwartet werden. Zum Jahresschluss notierte zweiten Halbjahr beruhigte sich die Kursentwicklung und das
zu einem deutlichen kurzfristigen Renditeanstieg der Bundes der US-Dollar fast auf dem Jahrestief bei 1,22 US-Dollar Pfund wurde zum Euro zumeist um 0,9 GBP gehandelt.
anleihen auf minus 0,19 Prozent. Mit den Maßnahmen der zum Euro.
ZB im März und Juni beruhigten sich die Finanzmärkte wieder Am Covered-Bonds-Markt führte der Pandemieverlauf zu
und die Renditen lagen in der zweiten Jahreshälfte zumeist In einer wesentlich geringeren Bandbreite bewegte sich im hoher Unsicherheit und Kaufzurückhaltung der Investoren.
zwischen minus 0,4 Prozent und minus 0,6 Prozent. vergangenen Jahr der Schweizer Franken zum Euro. Gegen- Die Befürchtung massiver Kreditausfälle bei Banken belastete
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IMMOBILIENPREISENTWICKLUNG IN DEUTSCHLAND
JAHR 2010 = 100
170
160
150
140
130
120
110
100
90
2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020
Selbst genutztes Wohneigentum Quelle: vdp Research Immobilienpreisindex
Eigentumswohnungen Stand: November 2020
Eigenheime
zwar vor allem unbesicherte Bankschuldverschreibungen, aber belief sich im Jahr 2020 das in Euro denominierte Emissions- der vdp Immobilienpreisindex Wohnen eine Steigerung um
auch Covered Bonds mussten deutliche Spreadaufschläge hin- volumen an Benchmark-Covered-Bonds auf rund 92 Mrd. Euro. 7,1 Prozent im Vergleich zum Vorjahreszeitraum. Für Ein- und
nehmen. Mit den Beschlüssen der EZB über die Ankaufpro- Das ist ein Rückgang gegenüber dem Vorjahr um rund Zweifamilienhäuser lag die Preissteigerung bei 7,4 Prozent, für
gramme stabilisierten sich die Refinanzierungsspreads für 30 Prozent. Eigentumswohnungen bei 6,7 Prozent.
Banken deutlich. Insbesondere Pfandbriefe befanden sich zum
Jahresschluss auf einem ähnlich günstigen Niveau wie zu Immobilien- und Immobilienfinanzierungsmärkte Mehrfamilienhäuser verzeichneten einen Preiszuwachs um
Jahresbeginn. Aufgrund des nochmals gesunkenen Zinsniveaus 7 Prozent im Vergleich zum Vorjahreszeitraum, weil von
wurden zeitweilig fast alle Pfandbriefe mit negativer Rendite Wohnimmobilien Deutschland Investoren ein geringeres Mietausfallrisiko als bei Gewerbe
gehandelt. Die Geldpolitik der EZB begünstigte diese Entwick- Am deutschen Wohnimmobilienmarkt ließen sich im Berichts- immobilien erwartet wird. Das durchschnittliche Mietpreis-
lung, womit weiterhin traditionelle Pfandbrief-Investoren zur jahr noch keine negativen Auswirkungen der Corona-Pandemie wachstum lag Ende des dritten Quartals bei 3,4 Prozent
Investition in andere Assetklassen gezwungen werden. erkennen. Lediglich während des Lockdowns im Frühjahr 2020 verglichen mit dem Vorjahreszeitraum. In den sieben größten
kam es zwischenzeitlich zu Einschränkungen von Angebot Metropolen stiegen die Mieten um durchschnittlich 1,8 Prozent.
Die Emissionsaktivitäten am Primärmarkt für Covered Bonds und Nachfrage. Auswertungen des Verbands deutscher Pfand- In Berlin führte die Einführung des Mietendeckels und der
waren deutlich zurückhaltender als im Vorjahr. Gründe dafür briefbanken (vdp) zeigen, dass die Nachfrage nach Wohneigen- Mietpreisbremse zu einem deutlich langsameren Mietpreis-
sind die Corona-Pandemie sowie die daraus folgenden günsti- tum sowie das Preisniveau auch während der Pandemie sogar wachstum von 0,7 Prozent.
gen Refinanzierungsangebote der Zentralbanken. Insgesamt noch gestiegen sind. Bis zum dritten Quartal 2020 verzeichnete
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WOHNBAUGENEHMIGUNGEN 2009–2020
IN TSD.
400
375 370*
361
350 348 347
313
300
285
272
250
241
228
200
188
178
150
2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020
* Geschätztes Jahresergebnis. Quelle: Statistisches Bundesamt
Der Trend zu stärkeren Preisentwicklungen bei Wohnimmo- bis November um 3,9 Prozent auf 332.000 gestiegen. Die Zahl wurde zu 75 Prozent von inländischen Anlegern dominiert,
bilien außerhalb der großen Metropolen setzte sich fort. Der der genehmigten Wohnungen dürfte bis zum Jahresende zwar was vermutlich vor allem an den Reisebeschränkungen für
Lockdown hat bei vielen privaten Haushalten dazu geführt, auf rund 370.000 Einheiten ansteigen, deckt damit aber im- internationale Investoren im Jahr 2020 lag. Insgesamt galt der
dass die Lebenssituation in den eigenen vier Wänden über- mer noch nicht den Bedarf an Wohnungen. Das zeigt der deutsche Wohnimmobilienmarkt im internationalen Vergleich
dacht wurde. So wurde Wohnraum im Umland der großen sogenannte Bauüberhang, der alle Bauvorhaben zusammen- weiterhin als sicheres Anlageziel.
Metropolen mit attraktiven Freizeitmöglichkeiten und insbe- fasst, die noch nicht begonnen wurden oder noch nicht ab-
sondere mehr Fläche für Wohnen und Arbeiten unter einem geschlossen sind. Mit rund 740.000 Wohnungen wird derzeit In den ersten drei Quartalen des Jahres 2020 wurden nach
Dach noch stärker nachgefragt als vor der Pandemie. Wäh- der höchste Stand seit 1998 erreicht. Das entspricht einer Erhebungen des vdp in Deutschland Darlehen in Höhe von
rend der Preisindex für selbst genutztes Wohneigentum in Wohnungsbauleistung von rund zweieinhalb Jahren. 194 Mrd. Euro zum Erwerb von Wohnimmobilien vergeben,
den Top-7-Metropolen um 5,2 Prozent anstieg, wurde bundes was einem Zuwachs um 7,7 Prozent im Vergleich zum Vorjah-
weit eine Steigerung um 7,3 Prozent im gleichen Zeitraum Institutionelle Investoren waren im Jahr 2020 trotz der Ein- reszeitraum entspricht.
gemessen. schränkungen durch die Lockdown-Maßnahmen sehr aktiv
am deutschen Wohnimmobilienmarkt und investierten nach
Trotz des Anstiegs der Bauinvestitionen hinkt die Bauaktivität Auswertungen von Ernst & Young 20,3 Mrd. Euro in deutsche
immer noch dem Bedarf hinterher. Im Vergleich zu 2019 ist Wohnimmobilienportfolios. Das ist ein Anstieg um 8 Prozent
die Anzahl der genehmigten neuen Wohnungen von Januar gegenüber dem Vorjahr. Der institutionelle Wohnungsmarkt
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Wohnimmobilien international ENTWICKLUNG DES TRANSAKTIONSVOLUMENS VON TRANSAKTIONSVOLUMEN NACH NUTZUNGSART
In den europäischen Nachbarländern sind die Wohnimmo GEWERBEIMMOBILIEN IN DEUTSCHLAND 2016–2020 IN %
IN MRD. €
bilienmärkte durch die Pandemie bislang ebenfalls nicht beein-
trächtigt worden. Der Hauspreisindex von Eurostat zeigt eine 25
2016 30
Steigerung der Wohnimmobilienpreise um 3,7 Prozent im
ersten Halbjahr im Vergleich zum Vorjahreszeitraum. In den 13,2 52,5 47 41
für die MünchenerHyp relevanten europäischen Wohnimmo- 2017 2019 2020
6
bilienmärkten stiegen im ersten Halbjahr die Preise in Österreich 15,6 57,2 3
und in den Niederlanden um jeweils 4,1 Prozent. 2018
14 15
17,6 60,5 8 11
Durch einen Angebotsüberhang verzeichnet der Schweizer
2019
Wohnungsmarkt seit 2015 sinkende Angebotsmieten am
Büro Hotel Quelle: Real Capital Analytics
Wohnungsmarkt und seit 2017 auch eine sinkende Preisent- 18,8 70,7
Logistik Wohnen Stand: 11.01.2021
wicklung für Eigentumswohnungen. Dieser Trend setzte sich 2020 Handel
bei den Angebotsmieten im Jahr 2020 fort. Diese gingen um 20,3 58,6
1,8 Prozent im Jahresvergleich zurück. Bei Eigentumswoh- In den ersten drei Quartalen 2020 wurden in den Top-7-Büro-
nungen wurde eine Wende mit Preissteigerungen um 5,1 Pro- metropolen etwa 2,7 Mio. Quadratmeter Bürofläche vermietet,
Wohnen (nur Portfolio) Quelle: EY Research
zent im Jahresvergleich registriert. Der Preis für Eigenheime Gewerbe Stand: Januar 2021 was im Vergleich mit dem Vorjahreszeitraum einen Rückgang
stieg im selben Zeitraum um 3,0 Prozent. Auch in der Schweiz um 27 Prozent bedeutet. Der unsichere wirtschaftliche Aus-
wurde ein Trend zu stärkerem Preiswachstum außerhalb der zungsarten von Immobilien. Größter Gewinner in der Gunst blick veranlasste viele Marktakteure, ihre Expansionspläne
Metropolen beobachtet. Dennoch wurde auch in den Metro- von Investoren waren nach Wohnportfolien Logistikimmo vorerst zu verschieben, was sich in den Vermietungsumsätzen
polen weiterhin ein Preiszuwachs festgestellt, allen voran in bilien, deren Marktanteil auf 11 Prozent anstieg. Das Einzel- bemerkbar machte. Zu Beginn der Pandemie zeigten alle
Lausanne und Genf. handelssegment zeigte sich mit 15 Prozent Anteil am Trans- deutschen Immobilienhochburgen niedrige Leerstände und
aktionsvolumen nahezu unverändert im Vergleich zu 2019. eine hohe Nachfrage bei gleichzeitig niedrigem spekulativem
Gewerbeimmobilien Deutschland Innerhalb dieses Segments wurden jedoch Fachmärkte und Neubauvolumen. Mit den Lockdown-Maßnahmen stiegen die
2020 wurden 58,6 Mrd. Euro in deutsche Gewerbeimmobilien Fachmarktzentren gegenüber Einkaufszentren und Geschäfts- Leerstände zwar an, sie befanden sich aber nach dem Ende
investiert, ein Rückgang um 17 Prozent im Vergleich zum häusern bevorzugt gehandelt. 41 Prozent des Transaktionsvolu- des dritten Quartals an den großen Bürostandorten weiterhin
Vorjahr. Dennoch lag das Investitionsvolumen damit rund mens entfielen auf Büroimmobilien, die trotz eines Rückgangs auf relativ niedrigen Niveaus. Die Bürospitzenmieten blieben
5 Mrd. Euro über dem Durchschnitt der letzten 15 Jahre. am Marktanteil die beliebteste Nutzungsart blieben. Bei in allen Metropolen Deutschlands 2020 stabil.
Selbst unter dem Einfluss der Corona-Pandemie sahen profes- Hotelimmobilien zeigten sich Investoren 2020 sehr vorsichtig
sionelle Investoren somit den deutschen Gewerbeimmobilien- mit lediglich 3 Prozent des Investitionsvolumens. Durch die Lockdown-Maßnahmen und die damit verbundenen
markt weiterhin als ein sicheres Anlageziel bei niedrigen Umsatzeinbußen im stationären Handel sind Geschäftshäuser
Zinsen und fehlenden Anlagealternativen. In den deutschen Immobilienhochburgen sanken die Büro- und Einkaufszentren besonders stark von der Rezession betrof-
spitzenrenditen im Jahresverlauf um etwa zehn Basispunkte. fen. Die Nettoanfangsrendite für Geschäftshäuser im Spitzen-
Durch die Maßnahmen zur Bekämpfung der Corona-Pandemie Die niedrigsten Spitzenrenditen wurden für Büroimmobilien segment der großen Metropolen stieg im Jahresverlauf um
verschoben sich Präferenzen der Investoren hinsichtlich Nut- in Berlin und München mit je 2,6 Prozent erzielt. 40 Basispunkte an und lag im Durchschnitt bei 3,5 Prozent.
GESCHÄFTSBERICHT 2020 MÜNCHENER HYPOTHEKENBANK EG 13INHALTSVERZEICHNIS VORWORT LAGEBERICHT JAHRESABSCHLUSS ANHANG WEITERE INFORMATIONEN
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Die Spitzenmieten gaben im Berichtsjahr um etwa 3 Prozent Einkaufszentren deutlich ausgeprägter. Die Spitzenmieten für der Niederlande, ist bisher nur marginal auf 6,0 Prozent ange-
nach, allerdings wurden in dieser unsicheren Zeit nur wenige Geschäftshäuser fielen im Jahresverlauf um 9 Prozent, für stiegen. Die Büromieten blieben in den wichtigsten Märkten
Flächen in den Geschäftsstraßen vermietet. Die Renditen für Einkaufszentren sogar um 15 Prozent. Bereits vor dem Aus- stabil. Einzelhandelsmieten zeigten sich in den Niederlanden
Einkaufszentren stiegen im Jahresverlauf von 4,3 Prozent auf bruch der Corona-Pandemie führte eine Insolvenzwelle im vergleichsweise fester als in anderen europäischen Märkten
5,0 Prozent netto. Sowohl die Spitzenmieten als auch die britischen Einzelhandel zu Geschäftsschließungen und steigen- mit Mietrückgängen von 2 Prozent bei Geschäftshäusern und
Durchschnittsmieten sind bei Einkaufszentren im Jahresver- den Leerständen in regionalen Märkten. Dieser Wandel im 8 Prozent bei Einkaufszentren.
lauf als Folge der Corona-Pandemie um 12 Prozent gesunken. britischen Einzelhandel hat sich durch die Corona-Pandemie
beschleunigt, insbesondere durch die hohe Affinität zum In Spanien halbierte sich das Transaktionsvolumen auf knapp
Gewerbeimmobilien international Online-Handel. Nettoanfangsrenditen für Geschäftshäuser in unter 8 Mrd. Euro. Dennoch blieben die Nettoanfangsrenditen
Das Investitionsvolumen für Gewerbeimmobilien und Wohn- Spitzenlagen sind im Jahresverlauf auf 3,9 Prozent angestiegen, für Büroimmobilien auf dem Vorjahresniveau von 3,2 Prozent
portfolien ist in Europa mit 197 Mrd. Euro im Jahr 2020 um die Renditen für Einkaufszentren auf 7,0 Prozent. in Madrid und 3,3 Prozent in Barcelona. Das Vermietungs
30 Prozent im Vergleich zum Vorjahr gesunken. In Anbetracht volumen war etwa um ein Drittel niedriger als im Vorjahr,
der pandemiebedingt unsicheren wirtschaftlichen Entwicklung In Frankreich wurden im Berichtsjahr 32 Mrd. Euro in Gewerbe- wodurch die Leerstände leicht anstiegen und Spitzenmieten
war der Investmentmarkt dennoch weiterhin durchaus aktiv. immobilien und Wohnportfolien investiert, was einen Rück- im Jahresverlauf um etwa 1 Prozent nachgaben. Vor der
Das erklärt sich vor allem durch die fehlenden alternativen gang um 29 Prozent gegenüber dem Vorjahr bedeutet. Netto- Corona-Pandemie galt der spanische Einzelhandelsimmobi-
Anlagemöglichkeiten. 29 Prozent des europäischen Transak- anfangsrenditen für Büroimmobilien in der Pariser Innenstadt lienmarkt als einer der stärksten Wachstumsmärkte in Europa,
tionsvolumens wurden in Deutschland investiert, dem derzeit blieben 2020 konstant bei 2,8 Prozent, sodass in ganz Europa weil steigende Haushaltseinkommen sowie eine florierende
gefragtesten Immobilienmarkt für Investoren. 40 Prozent des nur München und Berlin ein teureres Preisniveau aufwiesen Tourismusbranche zu höheren Umsätzen und damit zu Miet-
investierten Kapitals entfielen europaweit auf Büroimmobilien. als Paris. Langfristige Infrastrukturprojekte führten zu einer preiswachstum führten. Durch die Auswirkungen der Pandemie
beschleunigten Quartiersentwicklung in peripheren Lagen, wo- sanken in Spanien die Handelsmieten um 12 Prozent in Ein-
Büromieten sind im europäischen Spitzensegment im Jahres- durch auch außerhalb der Innenstadt attraktive Bürostandorte kaufszentren. Die Nettoanfangsrenditen stiegen um 20 Basis-
verlauf 2020 um etwa 1 Prozent gesunken. Auslöser war der in den Fokus rücken. In der Pariser Innenstadt erhöhte sich punkte bei Geschäftshäusern und 50 Basispunkte bei
Rückgang der Flächennachfrage und die Steigerung der Leer- die Leerstandsquote im Jahresverlauf von 1,7 Prozent auf Einkaufszentren.
stände in allen europäischen Metropolen. 2,9 Prozent. Die Leerstände waren damit weiterhin so niedrig,
dass die Spitzenmieten in Paris trotz R ezession weiter um In den USA wurden bis Ende des dritten Quartals 2020
Der Immobilieninvestmentmarkt in Großbritannien ist seit 2 Prozent im Jahresvergleich stiegen. Wie auch in anderen Gewerbeimmobilien und Wohnportfolien im Volumen von
dem Brexit-Referendum im Jahr 2015 durch niedrigere Trans- europäischen Metropolen waren Geschäftshäuser in Handels- 400 Mrd. US-Dollar gekauft, was im Jahresvergleich einen
aktionsvolumina gekennzeichnet, da die Investoren seitdem lage bislang weniger von der Rezession betroffen als Einkaufs- Rückgang um rund 30 Prozent bedeutet. Die gefragteste
eher vorsichtig agierten. Im Jahr 2020 wurden in Großbritan- zentren. Geschäftshäuser haben deshalb keinen Mietrückgang Anlageklasse waren Multifamily Apartments, da für diese
nien 42 Mrd. Euro in Gewerbeimmobilien und Wohnportfolien erfahren. Bei Einkaufszentren wurde demgegenüber ein Miet- ein vergleichsweise stabiler Cashflow erwartet wurde. Auch
investiert, ein Rückgang um 17 Prozent im Vergleich zum rückgang um 11 Prozent festgestellt. Logistikimmobilien standen bei den Investoren hoch im
Vorjahr. Die Nettoanfangsrendite für Büroimmobilien in London Kurs. Die großen, für die MünchenerHyp relevanten Metro-
ist im Jahresverlauf stabil geblieben, obwohl die Spitzen In den Niederlanden wurde mit 15 Mrd. Euro Investitions polen (New York, Washington DC, Boston, Chicago, Los
mieten bei Neuvermietungen um etwa 1 Prozent gesunken volumen ein Rückgang des Transaktionsgeschehens um Angeles, San Francisco, Seattle) wiesen weiterhin eine hohe
sind. Gegenüber Büroimmobilien waren die Auswirkungen 27 Prozent im Vergleich zum Vorjahr verzeichnet. Der Leer- Liquidität am Immobilienmarkt auf.
der Rezession bei Einzelhandelsimmobilien und insbesondere stand in Amsterdam, dem bedeutendsten Immobilienmarkt
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GESCHÄFTSENTWICKLUNG In der privaten Wohnimmobilienfinanzierung konnten wir das Schweizer Markt bedurfte es besonderer Anstrengungen, um
Neugeschäft sogar weiter ausbauen. Grund dafür waren die sich vom Wettbewerb abzuheben. Wir haben deshalb im
Hypothekenneugeschäft Stabilität des deutschen Wohnimmobilienmarktes und die im Herbst 2020 gemeinsam mit der PostFinance eine Vertriebs
Gesamtjahr hohe Nachfrage nach Immobilien und Immobilien- aktion durchgeführt, durch die wir im Neugeschäft aufholen
Die Corona-Pandemie und die durch sie ausgelösten konjunk- finanzierungen in Deutschland. Erstmals vergaben wir in einem konnten. Das Neugeschäft in Österreich befand sich nach dem
turellen Verwerfungen erschwerten es zeitweise erheblich, die Geschäftsjahr etwas über 4 Mrd. Euro an privaten Wohnim- Markteintritt im Vorjahr nach wie vor in der Erprobungsphase
Marktverhältnisse und -entwicklungen verlässlich einzuschät- mobilienfinanzierungen (2019: 3,7 Mrd. Euro). Das entspricht und belief sich auf 16 Mio. Euro (2019: 8 Mio. Euro).
zen. Wir haben deshalb unsere Neugeschäftsplanungen und einem Anstieg von 8 Prozent gegenüber dem Vorjahr.
Vergabekriterien unterjährig an die neuen Gegebenheiten In der gewerblichen Immobilienfinanzierung waren die Aus-
angepasst. Der Zuwachs beruht vor allem auf dem Vermittlungsgeschäft wirkungen der Corona-Pandemie auf die Immobilienmärkte
mit unseren Partnerbanken aus der Genossenschaftlichen deutlicher zu spüren. Vor diesem Hintergrund haben wir ein
Unser Neugeschäft hat sich auch unter den Belastungen der FinanzGruppe. Mit 3,1 Mrd. Euro Zusagevolumen übersprang zufriedenstellendes Neugeschäftsergebnis erzielt. Das Zusage
Corona-Krise gut entwickelt. Insgesamt vergaben wir im Jahr das Neugeschäft erstmals die Schwelle von 3 Mrd. Euro. volumen durchbrach zum dritten Mal in Folge seit der
2020 rund 6,4 Mrd. Euro Neuzusagen an Hypothekenfinanzie- Gegenüber dem Vorjahr entspricht dies einer Steigerung um Finanzmarktkrise die Marke von 2 Mrd. Euro. Insgesamt ver-
rungen. Damit lagen wir nur wenig unter dem Rekordergebnis rund 300 Mio. Euro oder 10 Prozent. Für den Erfolg gibt es gaben wir gewerbliche Finanzierungen in einem Volumen
des Vorjahres von 6,5 Mrd. Euro. mehrere Gründe: Allen voran wurden unsere drei Vertriebsak- von 2,4 Mrd. Euro. Gegenüber dem Vorjahresergebnis von
tionen von den Kunden unserer Partnerbanken sehr gut ange- 2,8 Mrd. Euro bedeutet das einen Rückgang um 14 Prozent.
nommen. Des Weiteren führten verbesserte Prozesse in der Damit konnten wir die im Jahresverlauf angepasste Neuge-
HYPOTHEKENNEUGESCHÄFT MÜNCHENERHYP 2016–2020
ZUSAGEN IN MIO. € Zusammenarbeit mit den Genossenschaftsbanken zu höheren schäftsplanung übertreffen, was wir angesichts der wirt-
Vermittlungsvolumina. So stieg beispielsweise die Nachfrage schaftlichen Auswirkungen der Corona-Pandemie als positiv
2016
nach Darlehen über das ausgeweitete „Vereinfachte Verfahren“ erachten.
3.271 172 1.487 in der Kreditbearbeitung um rund 25 Prozent. Schließlich
2017 waren trotz der Corona-Pandemie die Rahmenbedingungen Für dieses Ergebnis ist insbesondere das Inlandsgeschäft
für eine hohe Nachfrage weiter positiv. Das gilt insbesondere verantwortlich, das mit einem Neugeschäftsvolumen von
3.185 240 1.629
für die niedrigen Zinsen. So waren bei den Kunden Finanzie- 1,5 Mrd. Euro den Hauptanteil beisteuerte. Das Auslands
2018
rungskonzepte mit langfristiger Zinsbindung und Flexibilität geschäft konnte mit fast 0,9 Mrd. Euro auf dem Niveau des
3.142 21 2.477 sehr begehrt. Vorjahresergebnisses gehalten werden. Den Hauptanteil
2019 deckten wieder drei Länder ab: die USA (nur Konsortialge-
3.717 72 2.690 Der Absatz privater Immobilienfinanzierungen über freie schäft) mit 35 Prozent, die Niederlande mit 26 Prozent und
2020
Finanzierungsvermittler in Deutschland stieg gegenüber dem Spanien mit 22 Prozent.
Vorjahr um 2 Prozent auf 670 Mio. Euro.
4.019 229 2.147
Bemerkenswert war die Ertragsentwicklung im gewerblichen
In der Kooperation mit der Schweizer PostFinance bewegte Finanzierungsgeschäft. Trotz der angepassten Neugeschäfts-
Private Wohnimmobilienfinanzierung sich das Neugeschäft mit 278 Mio. Euro auf ähnlichem Niveau planung konnte das Ertragsziel der Ursprungsplanung erreicht
Wohnungsunternehmen
Gewerbliche Beleihungen wie im Vorjahr (2019: 290 Mio. Euro). Im stark umkämpften werden. Insbesondere im Auslandsgeschäft konnten wir ohne
GESCHÄFTSBERICHT 2020 MÜNCHENER HYPOTHEKENBANK EG 15INHALTSVERZEICHNIS VORWORT LAGEBERICHT JAHRESABSCHLUSS ANHANG WEITERE INFORMATIONEN
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BAUGELDZINSEN DER MÜNCHENERHYP
10 JAHRE ZINSFESTSCHREIBUNG | IN %
10 10
9 9
■
8
8,64 8
7 7
6 6
5 Langjähriger Durchschnitt 4,94 5
4 4
3 3
2 2
1 0,52 1
■
0 0
1990 1992 1994 1996 1998 2000 2002 2004 2006 2008 2010 2012 2014 2016 2018 2020
Stand: 04.01.2021
Ausweitung der Risiken die Ertragskraft erhöhen. Die im Jahr Kapitalmarktgeschäft Refinanzierung
2019 deutlich gestiegenen durchschnittlichen Darlehenslos-
größen konnten auf dem Niveau gehalten werden. Zudem Hohe regulatorische Anforderungen und niedrige Assetspreads Die MünchenerHyp konnte sich im Berichtsjahr jederzeit zu
konnten wir auch 2020 einige großvolumige Underwritings bestimmten auch im Jahr 2020 unsere Anlagestrategie für guten Konditionen refinanzieren. Das gilt auch für die erste
bei nachträglicher Syndizierung darstellen. Wertpapiere der öffentlichen Hand und Banken. Aufgrund der Hochphase der Corona-Pandemie im März und April. In dieser
hohen EZB-Käufe handeln LCR-fähige Wertpapiere weiter auf Zeit begaben wir überwiegend Privatplatzierungen in Euro und
Aus Risikosicht behielten wir unsere konservative Finanzie- sehr teuren Spreadniveaus. In diesem Umfeld war der Kauf Schweizer Franken in Form von gedeckten und ungedeckten
rungsausrichtung mit dem Fokus auf klassische Endfinanzie- von bonitätsstarken Staats- und Banktiteln nicht rentierlich Anleihen. Vor allem die Genossenschaftliche FinanzGruppe
rungen unter Beachtung angemessener nachhaltiger Min- und verursachte zudem hohe Bilanzsummenkosten. Die Wert- zeigte ein hohes Interesse an diesen Produkten. Darüber hin-
dest-Cashflows und Objektlagen. Als positiv sehen wir die papierkäufe wurden deshalb auf das Notwendigste beschränkt. aus boten die aktuellen Offenmarktgeschäfte der EZB eine
hohen Eigenkapitalanteile bei den Finanzierungsstrukturen, Möglichkeit, dem gedeckten Refinanzierungsbedarf zu sehr
die im Schnitt bei über 40 Prozent lagen und im Vergleich Per saldo wurde das Bestandsvolumen um 0,4 Mrd. EUR auf attraktiven Konditionen nachzukommen.
zum Vorjahr leicht angestiegen sind. 3,7 Mrd. Euro reduziert. Das Neugeschäftsvolumen lag im Jahr
2020 bei 97,0 Mio. Euro nach 44,5 Mio. Euro im Jahr 2019.
GESCHÄFTSBERICHT 2020 MÜNCHENER HYPOTHEKENBANK EG 16INHALTSVERZEICHNIS VORWORT LAGEBERICHT JAHRESABSCHLUSS ANHANG WEITERE INFORMATIONEN
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Im Berichtsjahr emittierten wir zudem mehrere großvolumige halben Stunde 150 Mio. Schweizer Franken. Die Anleihe hat Den Abschluss der großvolumigen Refinanzierungsaktivitäten
Anleihen. Der Fokus bei den großvolumigen Refinanzierungen eine Laufzeit von acht Jahren. Der Kupon beträgt 0,25 Prozent. bildete im Dezember die Aufstockung einer bestehenden
lag im ersten Halbjahr auf der Emission von ungedeckten Die Platzierung erfolgte zu einem Preis von 55 Basispunkten gedeckten Anleihe um weitere 115 Mio. Schweizer Franken
Anleihen. über Swap-Mitte. Insgesamt wurden 50 Orders abgegeben. mit Fälligkeit im Jahr 2031. Der Kupon beträgt 0,20 Prozent.
Die Platzierung erfolgte zu einem Preis von 9 Basispunkten
Den Auftakt machte im Januar eine grüne Senior-Non-Pre Im September folgte die Emission des ersten von zwei lang- über Swap-Mitte.
ferred-Anleihe über 240 Mio. Schweizer Franken. Es war die laufenden Benchmark-Hypothekenpfandbriefen im Berichts-
erste Emission eines grünen Wertpapiers dieser Anlageklasse jahr. Das Emissionsvolumen beläuft sich auf 500 Mio. Euro, Das gesamte Emissionsvolumen der MünchenerHyp am Kapi-
am Schweizer Kapitalmarkt. Die Emission fand eine sehr große die Laufzeit ist 15 Jahre. Die Nachfrage der Investoren war talmarkt betrug im Berichtsjahr rund 7,5 Mrd. Euro. Bei der
Nachfrage. Die Anleihe hat eine Laufzeit von fünf Jahren und außerordentlich stark. Nach anderthalb Stunden wurde das gedeckten Refinanzierung entfielen auf Hypothekenpfandbriefe
elf Monaten. Der Kupon beträgt 0,1 Prozent. Die Platzierung Orderbuch bei über 1,8 Mrd. Euro geschlossen. Der Kupon 4,9 Mrd. Euro, einschließlich eigenen, bei der EZB hinterlegten
erfolgte zu einem Preis von 51 Basispunkten über Swap-Mitte. beträgt 0,125 Prozent. Die Emission wurde zu einem Preis Pfandbriefen, sowie auf die ungedeckte Refinanzierung
Insgesamt wurden 39 Orders abgegeben. von 7 Basispunkten über Swap-Mitte platziert. 2,6 Mrd. Euro. Weiterhin wurden aufgrund der geschäftsstra-
tegischen Ausrichtung der MünchenerHyp keine Öffentlichen
Noch im selben Monat begaben wir eine weitere Senior-Non- Den zweiten Benchmark-Hypothekenpfandbrief begaben wir Pfandbriefe begeben.
Preferred-Anleihe, diesmal in Euro. Mit einem Emissions im Oktober, mit einem Volumen von 500 Mio. Euro, einer
volumen von 250 Mio. Euro erzielte die Anleihe einen Emis- Laufzeit von 20 Jahren und einem Zinssatz von 0,01 Prozent.
sionsspread von 54 Basispunkten über Swap-Mitte. Das war der niedrigste Kupon, den ein Hypothekenpfandbrief
mit dieser Laufzeit bislang erzielen konnte. Die Investorennach-
Darüber hinaus wurde ein Hypothekenpfandbrief in Schweizer frage war auch bei dieser Emission sehr hoch, sodass das Order-
Franken mit Fälligkeit im November 2032 um weitere 60 Mio. buch bereits nach kurzer Zeit bei 1,4 Mrd. Euro geschlossen
CHF aufgestockt. wurde. Platziert wurde der Hypothekenpfandbrief zu einem
Preis von 2 Basispunkten über Swap-Mitte.
Das zweite Halbjahr begannen wir mit der Emission einer
grünen Senior-Preferred-Anleihe über 200 Mio. Schweizer Beide Hypothekenpfandbriefe ermöglichen uns aufgrund ihrer
Franken. Das war für uns ebenfalls die erste Emission eines langen Laufzeit eine in hohem Maße fristenkongruente Refi-
grünen Wertpapiers dieser Anlageklasse am Schweizer Kapital- nanzierung der langen Darlehenslaufzeiten in der privaten
markt. Auch bei dieser Emission war die Investorennachfrage Wohnimmobilienfinanzierung.
sehr hoch. Der Ordereingang erreichte bereits nach fast einer
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ERTRAGS-, FINANZ- UND Die anderen Verwaltungsaufwendungen reduzierten sich um Aus dem Verkauf von Schuldscheindarlehen und der Rück-
V ERMÖGENSLAGE 8,7 Mio. Euro oder 12,6 Prozent. Dieser insbesondere durch nahme von Namenspapieren und Schuldverschreibungen
Kostendisziplin erfolgte Rückgang konnte trotz erneut gestie- errechnet sich per saldo ein Aufwand von 0,5 Mio. Euro.
gener regulatorischer Kosten erreicht werden. Allein die Auf-
Ertragsentwicklung wendungen für die Bankenabgabe und verschiedene Regulie- Die „Abschreibungen und Wertberichtigungen auf Beteiligun-
rungsbehörden erhöhten sich um 15 Prozent auf rund gen, Anteile an verbundenen Unternehmen und wie Anlage-
Der Zinsüberschuss1 erhöhte sich um 48,0 Mio. Euro oder 18 Mio. Euro. vermögen behandelte Wertpapiere“ betrugen minus
16,0 Prozent auf 347,8 Mio. Euro. Wir konnten ihn folglich 0,4 Mio. Euro.
erneut steigern. Der Zuwachs beruht vor allem auf dem Die Abschreibungen und Wertberichtigungen auf immaterielle
erfolgreichen Neugeschäft im Berichtsjahr und insbesondere Anlagewerte und Sachanlagen lagen mit 10,2 Mio. Euro um Das Ergebnis aus der normalen Geschäftstätigkeit betrug
der Vorjahre. Innerhalb der letzten zehn Jahre hat die Bank 4,0 Mio. Euro über dem Vorjahresniveau. 95,3 Mio. Euro. Nach einem Steueraufwand von 37,6 Mio. Euro
den Zinsüberschuss damit verdreifacht. Der Bestand an Hypo- und der Zuführung von 20 Mio. Euro in den „Fonds für allge-
thekendarlehen hat sich im gleichen Zeitraum verdoppelt. Der Verwaltungsaufwand4 belief sich auf insgesamt 128,4 Mio. meine Bankrisiken“ (§ 340g HGB) verbleibt ein Jahresüber-
Euro gegenüber 131,3 Mio. Euro im Vorjahr. Die Cost-Income- schuss von 37,7 Mio. Euro, eine Steigerung von 5,6 Prozent.
Die Provisionsaufwendungen betrugen 122,5 Mio. Euro. Sie Ratio5 lag bei 53,9 Prozent nach 64,2 Prozent im Vorjahr.
lagen damit um 11,8 Mio. Euro oder 11 Prozent über dem Der Return on Equity (RoE) vor Steuern belief sich auf
Vorjahresniveau. Ursächlich dafür ist das sehr erfolgreiche Der Saldo aus den sonstigen betrieblichen Aufwendungen 6,2 Prozent7. Nach Steuern erzielte die Bank einen RoE von
Neugeschäft. Bei auf 13,0 Mio. Euro gesunkenen Provisions- und Erträgen betrug minus 3,6 Mio. Euro. 3,7 Prozent8.
erträgen betrug der Provisionssaldo2 minus 109,5 Mio. Euro,
nach minus 95,3 Mio. Euro im Vorjahr. Das Betriebsergebnis vor Risikovorsorge6 stieg gegenüber dem
Vorjahr um 54,4 Prozent auf 106,4 Mio. Euro.
Daraus ergab sich ein Zins- und Provisionsüberschuss3 in Höhe
von 238,3 Mio. Euro. Dies bedeutet eine Steigerung von Der Posten „Abschreibungen und Wertberichtigungen auf
33,8 Mio. Euro oder 16,5 Prozent. Forderungen und bestimmte Wertpapiere sowie Zuführungen 1
Der Zinsüberschuss errechnet sich aus der Position 1 Zinserträge plus Position 3 laufende
zu Rückstellungen im Kreditgeschäft“ belief sich auf minus Erträge plus Position 4 Erträge aus Gewinngemeinschaften, Gewinnabführungs- und Teil
gewinnabführungsverträgen abzüglich der Position 2 Zinsaufwendungen der Gewinn- und
Die Allgemeinen Verwaltungsaufwendungen reduzierten sich 10,6 Mio. Euro. Die Kreditrisikosituation war trotz der anhal- Verlustrechnung.
um 7,0 Mio. Euro auf 118,2 Mio. Euro. Darunter stieg der tenden Corona-Pandemie zufriedenstellend. Der Saldo der Der Provisionssaldo ergibt sich aus dem Saldo der Position 5 Provisionserträge und der Position 6
2
Provisionsaufwendungen der Gewinn- und Verlustrechnung.
Personalaufwand um 1,7 Mio. Euro oder 3,0 Prozent. Neben Veränderung zur Risikovorsorge im Kreditgeschäft (inklusive 3
Das Zins- und Provisionsergebnis ist der Saldo aus dem Zinsüberschuss und dem Provisionssaldo.
4
Der Verwaltungsaufwand ist die Summe der Position 8 Allgemeine Verwaltungsaufwendungen
tariflichen Steigerungen wirkte sich hier vor allem der not- Direktabschreibungen) betrug minus 10,1 Mio. Euro (Vorjahr und der Position 9 Abschreibungen und Wertberichtigungen auf immaterielle Anlagewerte und
wendige Aufbau von Mitarbeitern aus. plus 18,2 Mio. Euro). Sachanlagen der Gewinn- und Verlustrechnung.
5
Prozentueller Anteil vom Verwaltungsaufwand am Zins- und Provisionsüberschuss.
6
Saldo der Positionen 1 bis 10 der Gewinn- und Verlustrechnung.
7
Der RoE vor Steuern berechnet sich als Verhältnis der GuV-Position 14 Ergebnis der normalen
Geschäftstätigkeit zu den Bilanzpositionen Passiv 10 Fonds für allgemeine Bankrisiken (Vorjahr)
plus Passiv 11a Geschäftsguthaben (laufendes Jahr) plus 11b Ergebnisrücklagen (Vorjahr) plus
GuV 19 Gewinnvortrag aus dem Vorjahr.
8
Der RoE nach Steuern berechnet sich als Verhältnis der GuV-Positionen 17 Einstellung in den
Fonds für allgemeine Bankrisiken plus 18 Jahresüberschuss zu den Bilanzpositionen Passiv 10
Fonds für allgemeine Bankrisiken (Vorjahr) plus Passiv 11a Geschäftsguthaben (laufendes Jahr)
plus 11b Ergebnisrücklagen (Vorjahr) plus GuV 19 Gewinnvortrag aus dem Vorjahr.
GESCHÄFTSBERICHT 2020 MÜNCHENER HYPOTHEKENBANK EG 18INHALTSVERZEICHNIS VORWORT LAGEBERICHT JAHRESABSCHLUSS ANHANG WEITERE INFORMATIONEN
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Bilanzstruktur BESTANDSENTWICKLUNG MÜNCHENERHYP 2016–2020
Nach eingehender Prüfung aller Wertpapiere kommen wir zu
IN MIO. € dem Ergebnis, dass keine dauerhaften Wertminderungen vor-
Die Bilanzsumme wuchs bis zum Jahresende 2020 auf 48,6 Mrd. 2016
liegen. Wir haben diese Anleihen mit Dauerhalteabsicht in den
Euro, nach 42,9 Mrd. Euro zum 31. Dezember 2019. 27.817 Büchern. Abschreibungen auf einen niedrigeren beizulegenden
Wert waren nicht erforderlich.
2017
Dieser Anstieg um 13 Prozent beruht zum einen auf dem 29.227
Bestandswachstum im Hypothekengeschäft und zum anderen Der Bestand an langfristigen Refinanzierungsmitteln erhöhte
auf der Erhöhung des Bestands an eigenen Schuldverschrei- 2018 sich um 3,2 Mrd. Euro auf 39,6 Mrd. Euro. Davon entfielen
bungen um 3,1 Mrd. Euro. 31.956 28,9 Mrd. Euro auf Hypothekenpfandbriefe, 1,9 Mrd. Euro auf
Öffentliche Pfandbriefe und 8,8 Mrd. Euro auf ungedeckte
2019
Der Bestand an Hypothekenfinanzierungen konnte im Jahres- 35.498 Schuldverschreibungen. Das Gesamtvolumen der Refinanzie-
verlauf um 2,9 Mrd. Euro auf 38,4 Mrd. Euro ausgeweitet rungsmittel – inklusive Geldmarktmittel und Kundeneinlagen –
werden. Wachstumsstärkstes Segment mit einem Zuwachs 2020 stieg auf 45,9 Mrd. Euro zum 31. Dezember 2020.
38.411
von 1,8 Mrd. Euro war wieder die private Wohnimmobilien
finanzierung in Deutschland.
Wohnungsbau Inland Gewerbe Inland
Wohnungsbau Schweiz und Österreich Gewerbe Ausland
Der Bestand an privaten Wohnimmobilienfinanzierungen
gliedert sich wie folgt auf: Im Inland beträgt er 21,5 Mrd. Euro
(Vorjahr 19,7 Mrd. Euro), im Ausland 4,7 Mrd. Euro (Vorjahr Der Bestand an Krediten und Wertpapieren von Staaten und
4,7 Mrd. Euro). Neben dem Finanzierungsgeschäft in der Banken reduzierte sich entsprechend unserer Geschäfts- und
Schweiz sind in diesem Bestand auch Finanzierungen in Risikostrategie von 4,1 Mrd. Euro auf 3,7 Mrd. Euro, davon
Österreich enthalten. Der Bestand an gewerblichen Immobilien- sind 1,9 Mrd. Euro Wertpapiere und Schuldverschreibungen.
finanzierungen beträgt 12,2 Mrd. Euro (Vorjahr 11,1 Mrd. Euro).
Davon entfallen 3,2 Mrd. Euro (Vorjahr 3,0 Mrd. Euro) auf Der Saldo aus stillen Lasten und stillen Reserven im Wert-
Finanzierungen im Ausland. Bedeutendster Auslandsmarkt papierbestand betrug zum Jahresende 2020 plus 43 Mio. Euro
sind dabei die USA mit 23 Prozent (Vorjahr 21 Prozent), (Vorjahr plus 47 Mio. Euro). Darin gingen stille Lasten in Höhe
gefolgt von den Niederlanden mit 21 Prozent (Vorjahr 17 Pro- von 1 Mio. Euro (Vorjahr 0 Mio. Euro) aus Wertpapieren aus
zent), Spanien mit 19 Prozent (Vorjahr 15 Prozent) und Groß- den Peripheriestaaten des Euroraums und Banken dieser Staa-
britannien mit 17 Prozent (Vorjahr 18 Prozent). ten ein. Das Gesamtvolumen dieser Wertpapiere betrug zum
Jahresende 2020 noch 0,2 Mrd. Euro (Vorjahr 0,2 Mrd. Euro).
GESCHÄFTSBERICHT 2020 MÜNCHENER HYPOTHEKENBANK EG 19Sie können auch lesen
