Zürcher Hauseigentümer - HEV Zürich
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12 | 2022 Zürcher Hauseigentümer OHMA-Studie: In Zürich sind zum Verkauf stehende Eigenheime begehrt und rar Podium: Interessenskonflikte zwischen Denkmalschutz und Wohneigentum Mietrecht/Zivilprozessrecht: Wie funktioniert die Ausweisung?
SEITE DES DIREKTORS
Hände nicht in den Schoss legen
Weil wir für Diskretion stehen. So schlimm wie nach Beginn des Kriegs in der Ukraine befürchtet,
wird das Energieproblem bei uns wohl nicht. Die Lieferengpässe
Walde Anlageimmobilien. haben weitgehend überwunden werden können. Die Energiepreise
entwickeln sich entsprechend nicht mehr nur ständig nach oben.
Heisst das, dass Hauseigentümer sich nun nicht mehr mit der
Albert Leiser Energieeffizienz ihrer Gebäude auseinandersetzen sollen? Keineswegs.
Direktor
Haus eigentümerverbände Teuer bleibt Energie allemal. Zudem hat der Krieg uns drastisch
Stadt und Kanton Zürich vor Augen geführt, wie abhängig wir in Sachen Energie von Situa-
tionen sind, auf welche wir keinen Einfluss haben. Und zwar letzt-
lich bei allen Energieträgern, da Engpässe bei einem automatisch
den Druck auf die anderen erhöhen. Ausser bei denen, welche
wir selber produzieren. Insofern darf man sich fragen, wie schlau
es war, sich mit einem Verbot neuer Kernkraftwerke die Hände
2 Mehrfamilienhäuser mit 18 Wohnungen Wohn- und Geschäftshaus mit Geschäftshaus mit 4 Einheiten zu binden, könnten doch neue Technologien dereinst eine neue
in 8800 Thalwil 43 Einheiten in 8003 Zürich in 8001 Zürich Sicht auf die Sicherheitsfrage ermöglichen. Die technische Entwick-
lung ist rasant. Auch was die Speicherung elektrischer Energie
anbelangt. Der Bau von Speicherseen ist das eine, zu forcieren wäre
insbesondere die Entwicklung effizienterer Batterien. Technik und
Politik sind also gefordert.
Die Zukunft ist voller Versprechen. Hauseigentümer müssen aber
nicht so lange warten. Schon nächstes Jahr soll das Bewilligungs-
verfahren für Wärmepumpen im Kanton Zürich erleichtert werden.
Sie beruhen auf bewährter Technologie. Auch die Solarenergietech-
nik bewährt sich seit Jahren und macht ständig weitere Fortschritte.
Wohn- und Geschäftshaus mit Mehrfamilienhaus mit 8 Wohnungen Mehrfamilienhaus mit 5 Wohnungen Checken Sie doch mal, ob, beziehungsweise in welchem Masse sich das
6 Einheiten in 8001 Zürich in 8045 Zürich in 8810 Horgen Dach Ihrer Liegenschaft dafür eignet. Unter www.uvek-gis.admin.ch/
BFE/sonnendach/ brauchen Sie nur die Adresse einzutippen.
Gefordert sind übrigens m. E. auch die Architekten. Noch zu oft
Rund die Hälfte unserer Anlageimmobilien finden dank unseres lässt Solartechnik ästhetisch zu wünschen übrig. Ich bin sicher,
wenn sie elegante Ideen aufzeigen, ziehen die Hersteller nach. Die
grossen Netzwerks den passenden Käufer – ganz ohne Markt Konkurrenz schläft schliesslich nicht und der Nachfrage dürften
sie sich sicher sein. Dass modernste Technik sich mit bestechen-
auftritt. Wir bringen Mensch und Immobilie zusammen, wie diese dem Design gut verträgt, zeigt die Entwicklung bei den Autos ein-
Auswahl an diskret verkauften Liegenschaften aus 2022 aufzeigt. drücklich.
Starten wir das neue Jahr voller Zuversicht. Früher mag alles besser
gewesen sein – aber nur wenn wir es so sehen wollen.
Egal, ob Sie ihr Portfolio erweitern möchten oder Ramona Ruh,
einen passenden Käufer für Ihre Immobilie suchen Stv. Leiterin Anlageimmobilien
– werden Sie Teil unseres Netzwerks und profi 044 396 60 62
tieren dabei von unserer langjährigen Expertise. ramona.ruh@walde.ch
Wir freuen uns auf Ihre Kontaktaufnahme. Albert Leiser
H E V 12-20 2 2 | 3
IMPRESSUM INH A LT
Geschäftsstelle Herausgeber SEITE DES DIREKTORS RECHT
Hauseigentümerverband Hauseigentümerverband
Kanton Zürich Zürich (HEV Zürich) Hände nicht in den Schoss legen 3 M I E T R ECH T / Z I V I L P R OZ E SS R ECH T
Albisstrasse 28, Postfach in Zusammenarbeit mit Wie funktioniert die Ausweisung? 29
8038 Zürich Hauseigentümerverband Kanton Zürich
Tel. 044 487 18 00 (HEV Kanton Zürich) AKTUELL M I E T R ECH T
Fax 044 487 18 88 O H M A -S T U D I E E I N FA M I L I E N H Ä U S E R Wer bezahlt bei Verlust von Schlüsseln? 36
info@hev-zh.ch / hev@hev-zuerich.ch Direktor HEV Kanton Zürich
und HEV Zürich In Zürich sind zum Verkauf stehende Eigenheime
Öffnungszeiten M I E T R ECH T
Albert Leiser begehrt und rar 7 Missbräuchliche Berufung auf die
Montag bis Freitag 8.00–17.30 Uhr
Redaktion H E V - I M M O B I L I E N U M F R AG E 202 2 (gesetzliche) Kündigungsfrist 38
Telefonzentrale Albisstrasse 28, Postfach, 8038 Zürich
Tel. 044 487 17 00 redaktion@hev-zuerich.ch
Steigende Preiserwartungen für Wohneigentum 12 M I E T R ECH T
Fax 044 487 17 77 Tel. 044 487 17 28 Sind Kettenmietverträge zulässig? 42
125 . DV H E V K A N TO N Z Ü R I CH
Internet Lic. phil. Reto Vasella (rcv) (Leitung) Ein Blick in die Zukunft 15
reto.vasella@hev-zuerich.ch S TO CK W ER K EI G EN T U M
www.hev-zuerich.ch
www.hev-zh.ch Stefan Jungo (sj) THERMOGR AFIEBILDER Mit welchem Stimmenverhältnis werden
stefan.jungo@hev-zuerich.ch Beschlüsse gefasst? 44
Drucksachenverkauf
So lassen sich teurer Energieverschleiss
Montag bis Freitag Autoren dieser Ausgabe verhindern und Heizkosten senken 16
8.00–17.30 Uhr Lic. iur. Daniela Fischer,
NATUR
Tel. 044 487 17 07 Telefonische Rechtsberatung HEV Zürich
Dr. Peter Ilg, Professor HWZ Zürich POLITIK S T ECH PA L M E – S Y M B O L D ER W EI S EN
Telefonische Rechtsberatung und Leiter Swiss Real Estate Institute VO R AUSS I CH T
Lic. iur. Anita Lankau, PODIUMSDISKUSSION
Für Mitglieder unentgeltlich
Telefonische Rechtsberatung HEV Zürich Interessenskonflikte zwischen Denkmalschutz «Ilse Bilse, keiner willse, die böse Hülse» 54
8.00–12.00 Uhr und 13.00–17.00 Uhr
Tel. 044 487 17 17 Lic. iur. Sandra Heinemann, und Wohneigentum 19
Rechtsberatung/Prozessführung W H I T E X- M A S
Bitte beachten Sie: Je nach Verbindungsart Helle Blütenpracht für die dunkle Jahreszeit 60
HEV Zürich
(Festnetz, Mobile, Prepaid) fallen Verbindungs- WOHN BAU FÖRDERU NGSVERORDN U NG
Barbara Scalabrin-Laube, Alten/ZH
kosten zulasten des Anrufenden an.
David Strohm, Journalist mit HEV Kanton Zürich fordert
Telefonische Bauberatung Schwerpunkt Immobilien, Zürich gleich lange Spiesse für alle 24 SERVICE
Lic. iur. Cornel Tanno,
Für Mitglieder unentgeltlich
Rechtsanwalt HEV Zürich Marktplatz 11
8.00–12.00 Uhr und 13.00–17.00 Uhr
Tel. 044 487 18 18 Adressänderungen/
Mitgliedschaften S EM I N A R
Bitte melden Sie sich dazu bei Ihrer «Liegenschaften in der Steuererklärung 2022» 27
Sektion. Sie finden alle Adressen und
Telefonnummern unter «Sektionen- «Erbschaftsregelung für Hauseigentümer» 33
Info» am Ende dieser Ausgabe.
«Wie funktioniert Stockwerkeigentum?» 40
Inserateverwaltung «Die Wohnungsabnahme» 43
Enge/Zürich
Zürich ➤
➤
Auflage: 59 849 Jasmina Husic
Mutschellenstrasse
«Die korrekte Heiz- und Nebenkostenabrechnung» 47
N (WEMF-bestätigt) HEV Zürich, Postfach,
8021 Zürich «Sanierung einer vermieteten Liegenschaft» 51
Nachdruck nur mit inserate@hev-zuerich.ch,
Wollishofen
Tram 7 Quellenangabe Tel. 058 344 91 22
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(z. B. HEV Zürich 5/2022)
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Produktebesprechungen Bestellformular 49
Bus können nicht aufgenommen Dezenter Lichterglanz am Limmatquai
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Sektionen-Info 64
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Verkaufspreis CHF 2.–
Jahresabonnement CHF 20.–
(für Mitglieder im
HEV Zürich
Albisstrasse 28
Jahresbeitrag inbegriffen).
facebook.com/hev.zuerich
Öffnungszeiten Weihnachten/Neujahr
Über nicht bestellte
Die Geschäftsstelle des HEV Zürich ist über die Feiertage
Albisstrasse
Morgental Manuskripte kann keine Der Inserateteil dient der
Korrespondenz geführt
werden.
Information unserer Mitglieder von Donnerstag, 22. Dezember 2022, ab 15.00 Uhr
über Produkte und Dienst-
leistungen und stellt keine bis und mit Montag, 2. Januar 2023, geschlossen.
Chur
Autobahnanschluss
Empfehlung des Herausgebers dar.
Der Herausgeber lehnt jegliche
Ab Dienstag, 3. Januar 2023, sind wir wieder für Sie da.
Wollishofen S Druck: Multicolor Print AG, Verantwortung über die Inhalte
Wir wünschen Ihnen schöne Festtage und einen guten Start ins neue Jahr.
Sihlbruggstr. 105a, 6341 Baar und Aussagen der publizierten
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Kilchberg Inserate und Publireportagen ab.
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AKTUELL
Rechtsberatung Verkauf Bewertung Verwaltung Baumanagement
O H M A - S T U D I E EI N FA M I L I EN H ÄU S ER
In Zürich sind zum Verkauf stehende
Eigenheime begehrt und rar
Einfamilienhäuser gehören weiterhin zu den begehrtesten Objekten auf dem
schweizerischen Immobilienmarkt. Die Zahl der Kaufangebote reduzierte sich
zuletzt deutlich. Zwischen Juli 2021 und Juni 2022 kamen 18 Prozent weniger
Einfamilienhäuser auf den Markt als in der Vorperiode. Das zeigt die neuste
Auswertung der Online Home Market Analysis (OHMA) von Homegate und
Swiss Real Estate Institute. Die Nachfrage nach dieser Objektart entwickelt sich
jedoch je nach Region unterschiedlich. Als sehr robust erweist sie sich in Stadt
und Region Zürich.
Für die aktuelle Online Home Market Analysis CEO der Swiss Marketplace Group, zu der auch
(OHMA), eine von Homegate und dem Swiss Homegate gehört, den unverminderten Preis-
Real Estate Institute (SwissREI) durchgeführte anstieg für Eigenheime sowie die mittlerweile
Studie, steht die Nachfrage nach Einfamilien- deutlich gestiegenen Hypothekarzinsen. Der im
häusern in der Schweiz mit den entsprechenden September erfolgte Zinsschritt der Schweizeri-
Insertionsdaten im Fokus. Die in einer Big-Data- schen Nationalbank war gegen Ende des Unter-
Analyse ausgewerteten Inserate stammen von suchungszeitraums bereits absehbar. Möglicher-
den vier grössten Schweizer Immobilienporta- weise spielen aber auch unrealistisch hohe
len. Sie decken etwa 85 Prozent aller geschalte- Preisvorstellungen seitens der Verkäufer eine
ten Online-Inserate ab. Untersucht wurde der Rolle.
Zeitraum zwischen dem 3. Quartal 2021 und Die aus der OHMA stammenden Daten
dem 2. Quartal 2022. belegen die erheblichen regionalen Unterschie-
Ihr Rechtsproblem. Unsere Beratung. Die Auswertung der OHMA-Daten zeigt de (Grafik 1). So zeigen die Daten eine gestie-
einen deutlichen Rückgang bei den schweizweit gene Nachfrage nach Einfamilienhäusern in
Steht ein heikler Vertragsabschluss bevor? zum Kauf angebotenen Einfamilienhäusern. In Stadt und Region Zürich sowie in der Ost-
den 12 Monaten des Berichtszeitraums gelang- und Nordwestschweiz. In der West- und Süd-
Plagen Sie Fragen zu Stockwerkeigentum, Miet- ten noch knapp 50 000 Objekte auf den Markt. schweiz hat sich hingegen die Angebotsdauer
oder Baurecht? Hängt der nachbarliche Haus- In der gleichen Vorjahresperiode waren es rund spürbar verlängert. Werfen wir einen genau-
segen schief? Das Immobilienrecht ist ein schwer 61 000, ein Jahr zuvor sogar 71 000. Zugleich eren Blick auf den Grossraum und die Stadt
blieb die durchschnittliche Insertionszeit mit Zürich.
durchschaubarer Dschungel. Unsere erfahrenen 61 Tagen gegenüber der Vorperiode zuletzt na-
Juristen und Anwälte lichten ihn für Sie. hezu stabil. Die Dauer von der ersten Publika- Zunahme der Nachfrage in und um Zürich
Ihre Immobilien. Unser Zuhause. tion des Verkaufsangebots bis zum Abschluss Während im Kanton Zürich die Zahl der An-
lag vor zwei Jahren noch bei 86 Tagen. gebote um 16 Prozent auf 2500 gestiegen ist,
Cornel Tanno und sein Team blieb die Dauer der Insertion mit 29 Tagen
freuen sich auf Ihren Anruf: 044 487 17 11 Zinsanstieg zeigt erste Auswirkungen nahezu unverändert. Die Nachfrage nach Ein-
oder per E-Mail: cornel.tanno@hev-zuerich.ch
Dass die markante Angebotsverknappung nicht familienhäusern ist demzufolge gestiegen. Der
gleichzeitig zu einer Verkürzung der Insertions- gleiche Trend zeigt sich in den stadtnahen,
dauer geführt hat, deutet tendenziell auf eine semiurbanen Gemeinden (1130 Inserate/+9 Pro-
zurückgehende Nachfrage für Einfamilien- zent, 28 Tage/–2). Hier kommt es vor allem
häuser hin. Als Gründe sieht Martin Waeber, bei höherwertigen Liegenschaften mit Ver-
www.hev-zuerich.ch
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AKTUELL
«Raum für Vertrauen
heisst für mich, Angebot nach Preissegment
Verkaufspreis in CHF Quelle: OHMA, Homegate/SwissREI, 10/2022
sen zugleich länger inse-
riert werden. Hier spielen
Ihre Interessen ins
aber auch die jeweilige Ob-
jektqualität und die Bo-
denwerte eine Rolle. Oft
Zentrum zu stellen.» sind bei solchen Gebäuden
schon Pläne für Ersatzneu-
bauten eingepreist, für die
Davor Schmidli Parzellengrössen und Aus-
Immobilienbewirtschafter nützungsziffern wertbe-
stimmend sind.
mit eidg. Fachausweis
Für die Stadt Zürich
zeigt die Auswertung der
Daten je nach Preiskate-
gorie ebenfalls Verände-
Lesebeispiel: rungen bei der Insertions-
Im Preissegment CHF 1,8 bis 2,4 Mio. hat sich das Angebot innerhalb eines Jahres zeit (Grafik 2). Deren
Grafik 1
auf 13 Objekte erhöht, die Insertionszeit hat sich von 5 auf 16 Tage verlängert. Mittelwert (Median) von
15 Tagen, eine sehr kurze
Frist, hat sich innerhalb
kaufs-preisen von mehr als CHF 2,5 Mio. bei eines Jahres allerdings nur minim verlängert.
leicht steigendem Angebot zu einer markan- Zu berücksichtigen ist hier das vergleichsweise
ten Verkürzung der Angebotsdauer (–30 Tage), kleine Angebot an ausgeschriebenen Einfami-
was auf eine kräftige Nachfragesteigerung hin- lienhäusern (Grafik 3). Die Zahl der ausgewer-
weist. teten Annoncen stieg von 100 auf 124. Auffällig
Weniger Objekte gibt es dagegen in der Preis- zeigt sich die Entwicklung im mittleren Preis-
spanne von CHF 0,5 bis 1 Mio. und diese müs- segment (CHF 1,2 bis 2,4 Mio.), in dem die Ver-
Grafik 2
Insertionszeit nach Grossregionen
Berichtsperiode vs. Vorperiode
ZÜRICH
ImmoCorner AG
Immobilienverkauf
Immobilienbewirtschaftung
Schulstrasse 169
8105 Regensdorf
Telefon 043 343 70 00
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Angebot von Einfamilienhäusern in der Stadt Zürich nach Preissegment
Grafik 2
Anzahl Inserate und Insertionsdauer in Tagen gegenüber Vorperiode
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AKTUELL
kaufsobjekte 2021/2022 si-
gnifikant länger auf dem Entwicklung Insertionszeit und Angebotsmenge Stadt Zürich
Quelle: OHMA, Homegate/SwissREI, 10/2022
Markt geblieben sind als
bei der letzten Auswer-
tung.
Hilfe durch die Familie
Hier lohnt ein genauer
Blick auf die Struktur von
Angebot und Nachfrage.
Wer kauft oder kann über-
haupt kaufen? Wie lässt
sich der Erwerb finanzie- Echte
ren? Woher stammen die
ausgeschriebenen Liegen-
Gesuchte Wohnform Einfamilienhäuser
Schweizer
Grafik 3
schaften? Eine kürzlich
von Homegate bei Eigen-
Insertionszeit und Angebotsmenge in der Stadt Zürich
Küchen
heimbesitzern durchge-
führte Online-Befragung hat gezeigt, dass beim nerationentransfers demnächst ein Überangebot
Erwerb einer selbst genutzten Immobilie die an Einfamilienhäusern geben wird, ist allerdings Der Feuchtigkeits- + Klimafachmann
Mehrheit der Käufer nicht nur auf eigene Er- wenig wahrscheinlich. brunner-kuechen.ch
Nach über 30-jähriger Tätigkeit in leitender
sparnisse und Erbschaften zurückgreifen, son- Der zunehmende Mangel an Bauland, die Stellung in einer Spezialfirma für
dern auch auf die direkte Unterstützung durch geringere Neubautätigkeit für diese Objektart Bauschadensanierungen berate ich Sie bei
die Familie zählen kann. und die raumplanerisch erwünschte Verdich- allen Fragen rund um Feuchtigkeits-
Dies kann auch erklären, weshalb die Eigen- tung in bestehenden Wohnquartieren lassen und Klimaprobleme in Wohn-, Arbeits-,
Lager- und Kellerräumen
heimpreise seit Jahren stärker steigen als die den Bestand an Einfamilienhäusern tendenziell HOLZBAU
UMBAU
Löhne und weshalb teurere Objekte tendenziell schrumpfen. Schon jetzt werden im Kanton Zü- kompetent, umfassend PLANUNGEN
stärker nachgefragt werden als günstige. Wohl- rich inzwischen mehr freistehende Eigenheime und neutral. MONTAGEARBEITEN
ABBRUCHARBEITEN
habendere Familien unterstützen beim Kauf ihre abgebrochen (und zumeist durch Mehrfamilien- Tel. 043 268 56 66 / 079 662 27 05
Y. Koller
Kinder in Form von Erbvorbezügen, Schenkun- häuser ersetzt), als neu gebaute hinzukommen. Zimmerei GmbH
gen oder Darlehen. Die günstige Finanzierungs- Im Dorf 7
9203 Niederwil SG
form der «mom and dad’s bank» ermöglicht es y-koller.ch
koller@y-koller.ch
Eigenheimkäufern, ihr Wunschobjekt vermehrt David Strohm
auch im gehobeneren Segment auszuwählen. Im Journalist mit Schwerpunkt +41 79 266 30 48
BUY FOOD
Segment der Einfamilienhäuser erfolgen Eigen- Immobilien
tumsübertragungen vermehrt innerhalb von
Familien. Diese Objekte gelangen gar nicht erst
auf den freien Markt. WITH PLASTIC
DE
R ER ER
EIN AU
Wir ermöglichen BÄ R E NB F EG
Freistehende Liegenschaften S CH RT IN
Menschen welt- GA M
werden Mangelware weit, mit Plastik- KA
Dr. Peter Ilg
Gegenwärtig gehört mehr als die Hälfte aller Professor HWZ Zürich und Leiter
flaschen Essen
privat gehaltenen Wohnimmobilien Eigentü- Swiss Real Estate Institute
zu bezahlen. Das Plastik wird Hier könnte
zu Produkten upgecycelt.
Ihr
mern aus der Altersgruppe der über 60-Jährigen.
Die Häuser, einst für die Familien gebaut oder buyfoodwithplastic.org buyfoodwithplastic
erworben, sind heute oft unterbelegt. Viele die-
ser Liegenschaften dürften in absehbarer Zeit in Inserat stehen
neue Hände übergehen. Dass es wegen des Ge-
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Ihre Ansprechperson: Jasmina Husic | inserate@hev-zuerich.ch | 058 344 91 22
AKTUELL AKTUELL
HEV- IMMOBILIENUMFR AGE 2022
Preiserwartungen für 2023 in verschiedenen Immobilien-Segmenten
Steigende Preiserwartungen
für Wohneigentum
Der HEV Schweiz befragt jedes Jahr Immobilienexperten der ganzen Schweiz zur
aktuellen Lage des Immobilienmarktes sowie über ihre Erwartungen für das
kommende Jahr. An der diesjährigen Umfrage beteiligten sich über 240 Experten.
Die Sachverständigen verspüren weiterhin eine leicht erhöhte Nachfrage nach
Wohneigentum, dies im Gegensatz zum unverändert rückläufigen Bereich der Büro-
und Gewerbeflächen. Wohnungsmieten verzeichnen steigende Tendenz.
Quelle: HEV-Immobilienumfrage 2022
Weiterhin steigende Preise für Bauland über die Hälfte sieht für die kommenden 12 Mo-
und Wohneigentum nate einen schweizweiten Anstieg der Wohnungs- Preiserwartungen für 2023 im Segment der Einfamilienhäuser
Gegenüber dem Vorjahr melden die Experten mieten (Angebotsmieten).
100%
eine leicht abgeschwächte Nachfrage nach Wohn-
90%
eigentum. Fast 70 Prozent registrierten während Keine Lichtblicke bei Büro- und
der vergangenen 12 Monate einen Anstieg der Geschäftsflächen 80%
Eigentumswohnungs-Preise. Für die kommen- Im Bereich der Büro- und Geschäftsflächen hat 70%
den 12 Monate erwarten noch 40 Prozent der sich die Situation gegenüber dem letzten Jahr 60%
Befragten steigende oder stark steigende Preise nicht verbessert. Während sich der Nachfrage- 50%
für Eigentumswohnungen und die Hälfte der Im- rückgang gegenüber dem Vorjahr laut den Be- 40%
mobilienexperten ist der Ansicht, dass die Preise fragten vor allem in Zentrumslagen leicht ab- 30%
im Einfamilienhaus-Segment weiter zulegen schwächte, haben sich das Handelsvolumen und 20%
werden. Der Grund für die erwarteten Preisstei- die Nachfrage in mittelgrossen Städten und in
10%
gerungen im Wohneigentumsbereich – trotz des Agglomerationsgemeinden weiter verkleinert.
0%
leichten Rückgangs eines noch immer herrschen- 53 Prozent der Experten rechnen demnach auch
den starken Nachfrageüberhangs – ist in den über mit rückläufigen Bruttorenditen und 67 Prozent -10%
die letzten Jahre deutlich gestiegenen Bauland- mit rückläufigen oder sogar stark rückläufigen -20%
preisen zu finden. Quadratmeterpreisen bei Büro- und Geschäfts- -30%
flächen. Über 80 Prozent der Teilnehmenden er- -40%
Sinkende Leerstände und steigende warten für 2023 auch eine rückläufige Neubau- -50%
Wohnungsmieten tätigkeit. Die Auswirkungen des pandemiebe- -60%
Bei knapp 40 Prozent der Experten sind die Leer- dingten Homeoffice-Booms führen noch immer -70%
stände in diesem Jahr etwas zurückgegangen und zu keiner Entspannung in diesem Bereich.
-80%
-90%
Jährliche HEV-Immobilienumfrage
-100%
Seit den 1980er-Jahren führt der HEV Schweiz je-
1986
1987
1988
1989
1990
1991
1992
1993
1994
1995
1996
1997
1998
1999
2000
2001
2002
2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
2014
2015
2016
2017
2018
2019
2020
2021
2022
Unveränderter hypothekarischer den Herbst eine Umfrage bei Immobilientreuhän-
Referenzzinssatz für die Mieten dern, Maklern, Analysten, Verwaltern und Inves- rückläufig stark rückläufig steigend stark steigend stabil
Der hypothekarische Referenzzinssatz beträgt toren durch. Die Daten stellen eine der längsten
Lesebeispiel: Preisentwicklung Einfamilienhäuser
weiterhin 1,25 Prozent und verbleibt damit auf verfügbaren Zeitreihen zum Schweizer Immobi-
2022 (letzte Säule) berichten 44% der antwortenden Immobilienexperten für ihr Marktgebiet von
demselben Stand wie der letztmals publizierte lienmarkt dar und bilden somit eine spannende steigenden Preisen, weitere 5% erwarten sogar stark steigende Preise im Einfamilienhaus-
Satz. Dieser gilt für die Mietzinsgestaltung in der Grundlage für Vergleiche zur Preisentwicklung. Segment. 14% der Befragten erwarten mindestens rückläufige Preise. Die restlichen 36% (blaues
An der diesjährigen Umfrage nahmen über Quadrat) erwarten konstante Preise. Im Vergleich zum Vorjahr hat der Anteil Personen, die
ganzen Schweiz. steigende Preise für EFH erwarten, deutlich abgenommen.
240 Experten aus allen Regionen der Schweiz teil.
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AKTUELL
Rechtsberatung Verkauf Bewertung Verwaltung Baumanagement
12 5 . D E L E G I E R T E N V E R S A M M L U N G H E V K A N T O N Z Ü R I C H
Ein Blick in die Zukunft
An der DV standen für einmal weniger die statutarischen Geschäfte im Vorder-
grund. Vielmehr galt das Interesse der Delegierten und Gäste Jo Dietrichs Referat
«Wie tickt die Generation Z und wie werden diese zu HEV-Mitgliedern?» und der
Grussbotschaft Peter Grünenfelders, Direktor Avenir Suisse und FDP-
Regierungsratskandidat.
Hans Egloff konnte am 24. November 2022 dem Eigenheim. Gemäss Dietrich wünschten
55 Delegierte und mehrere Gäste zur DV sich 77 Prozent der Angehörigen der Gene-
begrüssen. Nebst den unbestrittenen ordentli- ration Z, später in den eigenen vier Wänden
chen Geschäften interessierten vor allem die zu wohnen. Das Potenzial für den HEV, junge
beiden Gastreferate von Jo Dietrich und Peter Mitglieder zu gewinnen, sei denn auch gross.
Grünenfelder. Mit einem cleveren und zukunftsgerichte-
ten Marketing über die sozialen Medien könne
«Social media first» der HEV die «Masse» der jungen Menschen
Dietrich, Jahrgang 1996, Mitautor des Bestsel- auf dem Weg zum Eigenheim begleiten und
lers «Gen Z» und Mitgründer der Agentur so zum verlässlichen Partner werden. Eine zwei-
ZEAM GmbH, ist ein intimer Kenner der Ge- te, spezifischere Zielgruppe sei jene der Erben,
neration Z – jener Generation, der je nach De- welcher der HEV eine «Community» bieten
finition die Menschen zugerechnet werden, die könne.
zwischen 1995 und 2010 zur Welt gekommen
sind. Diese stehen gemeinhin im Ruf, mit den Liberaler Aufbruch
sozialen Medien aufgewachsen zu sein und die Nach dem spannenden Einblick in eine mögli-
Work-Life-Balance zu optimieren. che Zukunft des HEV und nach einer ange-
Ihre Liegenschaft. Unsere Verwaltung. Während sich das erste Vorurteil hartnäckig regten Diskussionsrunde richtete sich Peter
hält und angesichts einer täglichen Handynut- Grünenfelder mit einer Grussbotschaft an die
Sie wollen nicht selbst Mieter suchen, Schäden zungsdauer von mehreren Stunden wohl nicht Versammelten. Als neu antretender Kandidat
ganz unbegründet scheint, gilt es das zweite der FDP für den Regierungsrat verspricht er
beurteilen oder Wohnungen abnehmen? Verträge Vorurteil zu relativieren. Dietrich erklärte, dass einen «liberalen Aufbruch».
und Abrechnungen Profis überlassen? Unsere sich rund 80 Prozent der jungen Menschen der Der Kanton Zürich, so Grünenfelder, ruhe
30 Experten entlasten Sie von allen Verwaltungs- Generation Z, der «Generation Zukunft», wie sich zu sehr auf den Lorbeeren aus, was sich
er sie nannte, auf das Berufsleben freuten – so- etwa im hohen Staatswachstum äussere. Zu
arbeiten. Und schauen, wenn nötig, mit unserer fern sie denn auch ernst genommen werden. viele Angestellte, die in der Privatwirtschaft
eigenen Rechtsabteilung zum Rechten. Sein Appell an den HEV und die Arbeitgeber fehlten, regulierten zu viele Sachverhalte bis
insgesamt lautete, junge Talente an Entschei- ins kleinste Detail. Resultat dessen sei, dass
Ihre Immobilien. Unser Zuhause. dungen zu beteiligen, ihre Vorschläge und Ideen Unternehmen den Kanton Zürich verliessen.
Patrik Schlageter, anzuhören und ihnen Verantwortung zu über- Grünenfelder fordert unter anderem einen
Leiter Verwaltung/Bewirtschaftung tragen. Einstellungsstopp im öffentlichen Sektor und
freut sich auf Ihren Anruf: Steuersenkungen. Um Zürich wieder zur
044 487 17 50 oder per E-Mail:
patrik.schlageter@hev-zuerich.ch
Zeitloser Traum des Eigenheims Nummer 1 zu machen, müssten FDP, SVP
In einem anderen Bereich stellte Dietrich und die Mitte bei den Kantonsratswahlen am
eine bemerkenswerte Kontinuität zwischen 12. Februar 2023 zulegen, und auch der Regie-
den Generationen fest: beim Wunsch nach rungsrat müsse wieder bürgerlicher werden. (sj)
www.hev-zuerich.ch
H E V 12-20 2 2 | 15
AKTUELL
Akustik
Wie man einen Raum wahrnimmt, hängt wesentlich
auch von seinen Klangeigenschaften ab. Unsere
StoSilent Akustiksysteme sind aus langjähriger
Forschung zur Raumakustik hervorgegangen.
Sie optimieren den Raumklang und ermöglichen
durch eine Vielzahl an Schlussbeschichtungen
THERMOGRAFIEBILDER und Farben auch optische Harmonie.
So lassen sich teurer Energieverschleiss
Aus Liebe zum Bauen. Bewusst bauen.
verhindern und Heizkosten senken
Im laufenden Jahr sind die Preise für Öl und Gas stark angestiegen und somit
sind auch die Heizkosten in die Höhe geschnellt. Doch der Wärmebedarf einer
Liegenschaft kann mit einer guten Dämmung stark vermindert werden. Vor
allem ältere Gebäude verfügen nicht mehr über einen ausreichenden Wärme-
standard. Mit Thermografieaufnahmen kann man den Energieverschleiss
einfach eruieren und durch richtigen Massnahmen signifikant Kosten sparen.
In schlecht gedämmten Gebäuden kann es Wo entweicht Wärme?
in der kalten Jahreszeit zu unangenehm küh- Mit der Wärmebildkamera lässt sich klar eruie-
len Raumtemperaturen und durch undichte ren, wo in der Liegenschaft Wärme entweicht und
Fenster zu Zugerscheinungen kommen. Küh- somit sinnlos kostbare Energie verpufft. Durch
len sich die Oberflächen der Aussenwände geeignete bauliche Massnahmen kann dies künf-
zu stark ab, besteht zudem die Gefahr von tig verhindert und somit Heizkosten gespart wer-
Oberflächenkondensat und damit droht die den.
Entstehung von Schimmel. Dieser wird in Weiter lassen sich mit Thermografieaufnah-
Innenräumen sehr oft erst spät entdeckt. Schim- men Wärmebrücken erkennen, welche oft zur
mel kann nebst der Beschädigung des Ge- Entstehung von die Gesundheit schädigenden
bäudes für die Bewohner zu verschiede- Schimmelpilzen beitragen.
nen ernsthaften gesundheitlichen Problemen Weitere Informationen finden Sie
führen.
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Mit den konstant tiefen Temperaturen ist im
Winter der richtige Zeitpunkt gekommen, um Haben Sie in Ihrer Liegenschaft einen über-
mithilfe einer Wärmebildkamera thermische mässigen Energieverschleiss, Probleme mit
Schimmel oder suchen Beratung für bauliche
Schwachstellen an der Liegenschaft aufzuspü-
Massnahmen? Wünschen Sie aussagekräftige
ren. Diese werden in der Folge visuell festgehal-
Thermografiefotos Ihrer Liegenschaft inklusive
ten und eingehend analysiert. Dadurch lässt sich Analysen und kompetenter Beratung?
genau feststellen, wo es im Haus undichte Stel-
Die Bauabteilung des HEV Zürich
len oder Feuchtigkeitsschäden gibt, beispiels- steht Ihnen zur Seite unter 044 487 18 18 oder
weise auch bei nicht sichtbaren Leitungen in den sabine.eckereder@hev-zuerich.ch.
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Denkmalschutz Bau- und Renovationsprojekte. In welchem Spannungsverhältnis
diese Interessen zueinander stehen und wie sie allenfalls auszubalancieren sind,
stand im Mittelpunkt der Veranstaltung und Podiumsdiskussion «Wohneigentum
zwischen Energiekrise und Denkmalschutz».
Nasse Keller?
Feuchte Wände? Im Namen des Hauseigentümerverbandes Kan-
ton Zürich und der Parlamentariergruppe W&G
Martin Killias betonte, dass der Zürcher
Heimatschutz lange nicht bei allen Bau- und Re-
Schimmelschäden? durfte Hans Egloff, Präsident HEV Kanton Zü-
rich, rund 50 Mitglieder des Kantonsrates zum
novationsprojekten Rekurs einlege, wie vielfach
kolportiert werde. So habe der Verein im Jahr
Anlass begrüssen. 2021 zwar 1185 Bauprojekte begutachtet, tatsäch-
Von der Analyse bis zur Sanierung: lich allerdings «nur» in zirka 60 Fällen rekurriert.
für ein gesundes Wohnklima und für die Vom Bürgerkönig zum Heimatschutz Ohne den Heimatschutz, sein Fazit, würde es im
Wertsteigerung Ihrer Immobilien. In seinem Inputreferat hob Martin Killias, eme- Kanton Zürich «wüster» aussehen. Auch sei es
Wir sind die Experten. Und das in Ihrer Nähe! ritierter Strafrechtsprofessor und Präsident sicher im Interesse vieler HEV-Mitglieder, in
Schweizer und Zürcher Heimatschutz, zu einem einer schönen Umgebung zu wohnen.
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Louis-Philippe entstanden. In der Schweiz wur- Beat Eberschweiler, Leiter Archäologie und
20 Jahre ! de Denkmalschutz spätestens 1905 zum Thema, Denkmalpflege des Kantons Zürich, fiel die etwas
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erfolgreic
als die alte Stadtmauer von Solothurn abgetra- undankbare Aufgabe zu, die Differenz zwischen
gen zu werden drohte. Dagegen formierte sich Denkmalpflege und Heimatschutz zu erklä-
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Widerstand, aus dem der Schweizer Heimat- ren: Während der Heimatschutz ein privatrecht-
schutz hervorging. lich organisierter Verein sei, ausgestattet mit
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H E V 12-20 2 2 | 19POLITIK POLITIK
Engagierte Wortbeiträge an der und was nicht und was folglich erhaltenswert sei. ckieren wolle. Es gehe dem Heimatschutz darum,
Veranstaltung zum Denkmalschutz. Auch wurde kritisiert, dass der Heimatschutz das Landihaus, das als kommunales Schutzobjekt
sich in Illnau-Effretikon mit einem Rekurs gegen inventarisiert ist, zu erhalten. Auch wenn der
die Neugestaltung des Dorfplatzes über einen Heimatschutz keinen «Ballenberg» wolle, so soll-
dem Verbandsbeschwerderecht, gehöre demokratischen Volksentscheid hinwegsetze. ten Gebäude doch ihrem Zweck gemäss auch in
die Denkmalpflege zur kantonalen Ver Martin Killias antworte, dass es nicht darum Zukunft weiterhin nutzbar bleiben.
waltung. Sie sei bei Bauvorhaben an gehe, ob ein Gebäude schön sei oder nicht. Ent- Martin Farner hielt abschliessend fest, dass es
Gebäuden, die als überkommunale scheidend sei die Frage, ob Gebäude als «wichti- darum gehe, Rechts-, Planungs- und Investitions-
Schutzobjekte inventarisiert sind, mit ge Zeugen einer politischen, wirtschaftlichen, sicherheit herzustellen und dass Eigentümer von
einzubeziehen. sozialen oder baukünstlerischen Epoche erhal- Denkmalobjekten auf ihren Liegenschaften die
In den Zuständigkeitsbereich seiner tenswürdig sind» oder nicht, wie es im kantona- neuen Technologien ebenfalls nutzen dürften.
Behörde fallen 1,5 Prozent aller Gebäude len Planungs- und Baugesetz stehe. Mit Blick auf Eine gewisse bauliche Entwicklung auf der Höhe
im Kanton. Auch würden pro Jahr nur Illnau-Effretikon führte er aus, dass der Heimat- der Zeit müsse auch bei denkmalgeschützten
ungefähr fünf Gebäude – und zwar ein schutz mitnichten die innere Verdichtung blo- Objekten möglich sein. (sj)
vernehmlich – unter Schutz gestellt. An
gesichts dessen grenze es nicht selten an
«Symbolpolitik», wenn ausgerechnet die
se 1,5 Prozent aller Häuser mittels Pho
tovoltaikanlagen, Aussendämmung und
Dreifachverglasung energetisch saniert
werden sollen, um zur Lösung der He
rausforderungen im Energie und Wohn
bereich beizutragen.
Kontroverse Podiumsdiskussion
In der anschliessenden Podiumsdiskus
sion unter der Leitung von Sonja Rueff
Frenkel, FDPKantonsrätin und Vorsit
zende des Ausschusses von W&G, diskutierten kommunale Objekte, einmal unter Schutz ge
Martin Killias, Beat Eberschweiler und Martin stellt, nur mehr schwer aus dem Inventar
Farner, FDPKantonsrat und Präsident HEV entlassen werden können. Unrecht allerdings
Region Winterthur. habe Farner darin, die Denkmalpflege mit dem
Farner kritisierte, dass die Denkmalpflege und Heimatschutz in einen Topf zu werfen. Er sei Hans Egloff begrüsst die Podiumsgäste (v. l.): Martin Farner,
der Heimatschutz mit ihren Einsprachen und «Denkmalpfleger», nicht «Denkmalschützer». Er Sonja Rueff-Frenkel, Beat Eberschweiler und Martin Killias.
Auflagen Bauprojekte unnötig verzögern und wolle die 1,5% der Gebäude im Kanton Zürich
verteuern und im schlimmsten Fall gar verhin für die nächsten Generationen massvoll pflegen
dern würden. Auch erinnerte er daran, dass die und behutsam weiterentwickeln. Auf die
Riegelhäuser in Marthalen, Berg am Irchel oder Nachfrage RueffFrenkels, ob es sie denn störe,
Stammheim nicht wegen der Denkmalpflege oder dass man die Denkmalpflege und den Heimat
des Heimatschutzes so gut erhalten seien, son schutz häufig verwechsle, bejahten dies sowohl
dern weil die Eigentümer ihre Liegenschaften Eberschweiler als auch Killias.
zweckmässig und behutsam erhielten und pfleg
ten. Er erwarte daher, etwa auch bei der Unter Kritische Fragen aus dem Publikum
schutzstellung, ein gewisses Entgegenkommen In der Fragerunde zeigten sich die Kantonsrätin
und keine Fundamentalopposition. nen und räte angriffig und stellten die eine
Beat Eberschweiler stimmte Farner teilweise oder andere kritische Frage. Etwa, woher sich der
zu. Die besten Denkmalschützer seien die Eigen Heimatschutz das Recht und die Legitimation
tümer. Auch fände er es nicht optimal, dass über herausnehme, um zu beurteilen, was schön sei
20 | H E V 12-20 2 2 H E V 12-20 2 2 | 21W A H L P O R T R ÄT W A H L P O R T R ÄT
Parlamentariergruppe
«Wohn- und Grundeigentum (W&G)»
Die kantonsrätliche Gruppe «Wohn- und Grundeigentum (W&G)» ist eine lose Vereinigung Sie setzen sich ein für:
von Parlamentarierinnen und Parlamentariern insbesondere aus dem bürgerlichen Lager
des Zürcher Kantonsrats, die sich dem Wohn- und Grundeigentum verbunden fühlen. • Förderung des Erwerbs von Wohn- und Grundeigentum
Wir empfehlen die Kandidatinnen und Kandidaten bei den nächsten Kantonsratswahlen • Massvolle, faire und transparente Besteuerung
am 12. Februar 2023 zur Wiederwahl.
Bitte beachten Sie: Sie können die Kandidierenden nur wählen, wenn diese • Förderung werterhaltender und
in Ihrem Wahlkreis aufgestellt sind. Beachten Sie dazu bitte die Wahlbeilagen im wertvermehrender Massnahmen
«Zürcher Hauseigentümer».
Die Parlamentariergruppe «W&G» wird geleitet von: • Massvolle Abgaben und Gebühren
Sonja Yvonne Pierre Martin Domenik Christian René Farid
Rueff-Frenkel Bürgin Dalcher Farner Ledergerber Lucek Truninger Zeroual
bisher, FDP bisher, Die Mitte bisher SVP bisher, FDP bisher, SVP bisher, SVP bisher, SVP bisher, Die Mitte
Kreis Zürich, 1+2 Kreis Bezirk Hinwil Kreis Bezirk Dietikon Kreis Bezirk Kreis Bezirk Meilen Kreis Dielsdorf Kreis Bezirk Pfäffikon Kreis Horgen
Zürich / geb. 1972 / Rüti / geb. 1970 / Schlieren / geb. 1961 / Andelfingen Herrliberg / geb. 1987 / Dänikon / geb. 1964 / Effretikon / geb. 1967 / Adliswil / geb. 1962/
seit 2014 im Kantons- seit 2013 im Kantonsrat / seit 2011 im Kantonsrat / Oberstammheim / im Kantonsrat im Kantonsrat seit im Kantonsrat seit 2015 / im Kantonsrat
rat / Vizepräsidentin Fraktionspräsidentin Mitglied Geschäfts- geb. 1963 / im seit 2018 / Mitglied 2011 / SVP-Fraktions- Mitglied der Kommission seit 2018 / Mitglied
Kommission Planung Die Mitte und Mitglied leitung / 2015–2018 Kantonsrat seit 2008 / Kommission Planung Vizepräsident / Vize- für soziale Sicherheit Finanzkommission /
und Bau / Präsidentin der Geschäftsleitung des Mitglied Kommission Mitglied Kommission und Bau präsident Kommission und Gesundheit von Stadtpräsident
Redaktionskommission / Kantonsrates / Vorstand Planung und Bau (KPB) / für Wirtschaft und für Energie, Verkehr 2019–2021 / Mitglied Adliswil
Beirat Vorstand HEV Rüti und Umgebung Präsident HEV Schlieren Abgaben / Präsident und Umwelt Aufsichtskommission
HEV Kanton Zürich und HEV Limmattal HEV Region Winterthur Bildung und Gesundheit
Vorsitzende «W&G» Ausschuss «W&G»
2 2 | H E V 12-20 2 2 H E V 12-20 2 2 | 2 3POLITIK POLITIK
WOHNBAUFÖRDERUNGSVERORDNUNG private, institutionelle und gemeinnützige ten dürften jedenfalls kaum dazu beitragen,
Wohnbauträger – die gleichen Rahmenbedin das von den Postulanten anvisierte Ziel zu er
HEV Kanton Zürich fordert gungen gelten müssen. reichen.
gleich lange Spiesse für alle Subjekthilfe statt Objekthilfe
Auch regt der HEV Kanton Zürich an, anstelle
Verfahrensvereinfachungen
und weniger Auflagen
der Objekthilfe (Verbilligungen von Woh Wenn die Politik schon etwas unternehmen will,
Ende November 2022 hat der Kantonsrat das Postulat «Anpassung der Wohn nungen) die Subjekthilfe (Unterstützung von um den Wohnungsbau zu fördern und den stei
bauförderungsverordnung zur Stärkung des gemeinnützigen Wohnungsbaus im Bedürftigen) zu prüfen. Denn ob es tatsäch genden Kosten Herr zu werden, dann täte sie
Kanton Zürich» an den Regierungsrat überwiesen. Der Hauseigentümerverband lich solidarischer ist, generell vergünstigten aus Sicht des HEV Kantons Zürich gut daran,
Kanton Zürich nimmt diesen Entscheid mit Bedauern zur Kenntnis. Mit dem Vorstoss Wohnraum zulasten der Steuerzahlerinnen die immer komplexeren Baubewilligungsver
soll einmal mehr lediglich der gemeinnützige Wohnungsbau gefördert werden, und Steuerzahler zur Verfügung zu stellen, fahren zu vereinfachen und nicht immer neue,
während die private Wohneigentumsförderung auf der Strecke bleibt. Damit statt Betroffene gezielt zu unterstützen, ist einschränkende Bestim mungen, Vorschriften
missachtet die Politik den Verfassungsauftrag der Wohneigentumsförderung. fraglich. und Verbote zu erlassen.
Ebenfalls fraglich ist, ob eine soziale Durch Der HEV Kanton Zürich ist gespannt auf den
mischung tatsächlich nur dann stattfindet, regierungsrätlichen Bericht und lädt die Regie
Die Postulanten weisen in ihrem Vorstoss schwieriger, die Richtlinien der Wohnbauför wenn Wohnbaugenossenschaften Wohnun rung an dieser Stelle ein, im Sinne des Verfas
auf die steigenden Bodenpreise im Kanton derungsverordnung einzuhalten, andererseits gen bauen. Auch private und institutionelle sungsauftrags der Wohneigentumsförderung
Zürich hin, die Auswirkungen auf den gemein werde das ökologische Bauen erschwert. Des Wohnbauträger verfolgen dieses Ziel. im Bericht nicht nur gemeinnützige Wohnbau
nützigen Wohnungsbau hätten. Einerseits halb soll der Regierungsrat mit dem Vorstoss Eine staatliche Bevorzugung bei der Wohn träger zu berücksichtigen, sondern auch priva
werde es für gemeinnützige Bauträger immer eingeladen werden, einen Bericht zu erstellen, bauförderung sowie staatliche Vorschrif te und institutionelle.
wie diese negativen Folgen minimiert werden
könnten.
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genden Baukosten zu begegnen, so ist doch stos sind dem Vorstand bis spätestens Ende Februar schriftlich einzureichen (§ 15 der Statuten
send, dass der Fokus einmal mehr bloss dem vom 10. April 2014). Die Einladung wird den Mitgliedern mit dem Jahresbericht
gemeinnützigen Wohnungsbau gelten soll. Mit Ende März zugestellt.
dieser Bevorzugung der Wohnbaugenossen
schaften werden die Marktbedingungen weiter
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H E V 12-20 2 2 | 27RECHT
MIETRECHT / ZIVILPROZESSRECHT
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Wie funktioniert die Ausweisung?
«Ich habe meinen Mietern per Ende des nächsten Monats ausserordentlich
gekündigt. Nun befürchte ich, dass sie nicht ausziehen werden. Was kann ich
dann tun?»
Eigenmächtiges Vorgehen genaue Risikoabwägung vorzunehmen, wie
des Vermieters ist strafbar wahrscheinlich es ist, dass der Mieter noch
Was ist zu tun, wenn der Mieter die Wohnung «wertvolle» Dinge in der Wohnung hat und
nicht freiwillig verlässt? Der Vermieter darf zurückkommt. Der Vermieter muss mit einer
die Mietsache nicht gewaltsam in seinen Be- Anzeige wegen Hausfriedensbruchs und/oder
sitz nehmen, er darf z. B. nicht einfach das Diebstahls rechnen.
Schloss aufbrechen oder auswechseln lassen Anders liegt der Fall, wenn der Mieter die
und die Mieterschaft «eigenhändig» vertreiben. Schlüssel zurückgeschickt oder in den Brief-
Auf Antrag des Mieters könnte der Vermieter kasten der Vermieterschaft oder der Verwaltung
bei widerrechtlichem Eindringen wegen Haus- geworfen hat, oder wenn er das Mietobjekt
friedensbruchs bestraft werden. Selbst wenn offengelassen hat und sich die Schlüssel im
der Mieter wahrscheinlich ausgezogen ist (ohne Mietobjekt drinnen befinden. Dann hat der Mie-
offizielle Wohnungsabgabe und ohne die Schlüs- ter das Mietobjekt konkludent abgegeben.
sel zurückzugeben) und sich nur noch die Mö- Der Vermieterschaft ist es in diesem Fall er-
bel oder sogar nur noch zurückgelassener laubt, das Mietobjekt zu betreten. Sie muss dies
Abfall in der Wohnung befinden, darf der sogar sofort machen und ein Abgabeprotokoll
Vermieter nicht eigenmächtig ins Mietobjekt, erstellen (Schäden am Mietobjekt, übermässige
auch dieses Eindringen wäre widerrechtlich. In Abnützung, ungenügende Reinigung, unge-
der Praxis kommt es vor, dass der Vermieter in nügende Entsorgung von alten Möbeln etc.)
einem solchen Fall trotzdem hineingeht, die und dieses dem Mieter als Mängelrüge unver-
Wohnung räumt und reinigt, die Schlösser züglich (innert 2–3 Tagen) eingeschrieben zu-
auswechselt und das Mietobjekt neu vermie- stellen. Wenn der Mieter nach «unbekannt»
tet. Es wird jedoch empfohlen, immer eine weggezogen ist, genügt es, das Einschreiben
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H E V 12-20 2 2 | 29RECHT RECHT
unverzüglich an die alte Adresse (wo sich das befristeter Mietvertrag abgelaufen, kein Miet- verfahren kommt, kann die-
Mietobjekt befindet) zu senden und es, wenn es verhältnis etc.) im Mietobjekt aufhalten. Dem- I N F O R M AT I O N ses oft durch einen Vergleich
nicht abgeholt und wieder an den Absender (die zufolge muss auch ein Ehegatte oder ein einge- Auf der Website der Gerichte Zürich findet man weitere Informationen mit einer gewissen Erstre-
Vermieterschaft) retourniert wird, ungeöffnet tragener Partner, der nicht bereits im Mietvertrag und je eine Checkliste zu den zwei möglichen Ausweisungsverfahren: ckungsdauer erledigt wer-
aufzubewahren. Das ist nötig, um später gericht- aufgeführt ist, sowie auch ein allfälliger Unter- den. Dann ist es empfehlens-
lich Ansprüche an den Mieter geltend zu machen mieter oder Dauergast als Gesuchsgegner auf- wert, eine entsprechende
und etwas vom Depot zu erhalten. geführt werden. https://www.gerichte-zh.ch/themen/miete/ Klausel aufzunehmen, dass
Mit dem Gesuch um Ausweisung sollte auch kuendigung-rueckgabe/rueckgabe-und-ausweisung/ dieser Vergleich per ...
Das Ausweisungsbegehren ein Antrag auf Anordnung von Vollstreckungs- ausweisung.html (Datum) als Ausweisungsti-
Wenn der Mieter die Wohnung nicht rechtzeitig massnahmen gestellt werden, sonst muss allen- tel gilt und dass die Mieter-
und freiwillig verlässt, kann der Vermieter ihn falls später ein weiteres Gerichtsverfahren zur schaft damit einverstanden
gerichtlich ausweisen lassen. Dazu muss ein Durchsetzung der Ausweisung eingeleitet wer- ist, dass die Schlichtungsbe-
Ausweisungsbegehren gestellt werden. Örtlich den. b) Ausweisung durch die Schlichtungsbehörde hörde das zuständige Stadt- oder Gemeinde-
zuständig ist das Gericht am Ort des Mietob- Wenn die Beendigung des Mietverhältnisses um- ammannamt anweist, die Verpflichtung der
jektes. Es gibt zwei Möglichkeiten, das Begehren Das Gesuch könnte zum Beispiel stritten und die Beweislage unklar ist, kann das Mieterschaft, das Mietobjekt bis zu einem be-
einzureichen, entweder beim Einzelrichter im wie folgt lauten: Begehren an die Schlichtungsbehörde in Miet- stimmten Datum geräumt und gereinigt zu ver-
summarischen Verfahren oder über eine Klage sachen gestellt werden. Im ordentlichen Verfah- lassen, zu vollstrecken. Falls die Mieterschaft
1. Die Gesuchsgegner seien zu verpflichten,
bei der Schlichtungsbehörde in Mietsachen. ren mit einer Schlichtungsverhandlung wird dann nicht termingerecht auszieht, kann der
die x-Zimmer-Wohnung im x. Stock der Liegen- geprüft, ob das Mietverhältnis gültig beendet Vermieter mit diesem Ausweisungstitel und
a) Ausweisung beim Einzelgericht schaft ...strasse, ... Zürich, inkl. Kellerabteil worden ist. Das Begehren kann auch mündlich einer Rechtskraftbescheinigung direkt die Aus-
(Rechtsschutz in klaren Fällen) Nr. ..., Estrichabteil Nr. ... und Garage Nr. ... bei der Schlichtungsbehörde gestellt werden. weisung beim Stadt- oder Gemeindeammann
Ist der Sachverhalt unbestritten oder sofort be- unverzüglich zu räumen und dem Gesuchsteller Das Gesuch könnte gleich lauten wie im obi- verlangen.
weisbar und die Rechtslage klar, kann die Ver- ordnungsgemäss gereinigt unter Aushändigung gen Beispiel, nur das Begehren betreffend
mieterschaft die Ausweisung des Mieters beim sämtlicher Schlüssel zu übergeben. Kosten- und Entschädigungsfolgen kann weg-
Einzelgericht in einem summarischen Verfahren 2. Das zuständige Stadt- oder Gemeindeammann- gelassen werden, da das Verfahren vor der
amt sei anzuweisen, das Urteil auf Verlangen Daniela Fischer
verlangen (Art. 257 Abs. 1 ZPO). Die Vermie- Schlichtungsbehörde kostenlos ist und keine Lic. iur.
terschaft muss eine formell korrekte Kündigung des Gesuchstellers zu vollstrecken. Parteientschädigungen zugesprochen werden. Telefonische Rechtsberatung
auf dem amtlichen Formular vorweisen können. 3. Unter Kosten- und Entschädigungsfolgen HEV Zürich
Dazu braucht sie auch den Zustellbeleg (Ein- zulasten des Gesuchsgegners. Ausweisungstitel in einem Kündigungs-
schreibe-Quittung der Post). Weiter muss sich schutz-/Erstreckungsverfahren
die Vermieterschaft vergewissern, dass sie sonst Wenn die Mieterschaft die Kündigung anficht
alle Vorschriften eingehalten hat, ob z. B. bei Wichtig ist, dass der Gesuchsteller das Gesuch und es zu einem ordentlichen Schlichtungs-
einer Zahlungsverzugskündigung alle Fristen sorgfältig begründet und sämtliche Bei-
stimmen, ob die Mahnung und die Kündigung lagen mit einem Verzeichnis einreicht.
an beide Ehegatten separat versendet wurden Die Vermieterschaft (Gesuchstellerin) muss
und ob die Zahlungsrückstände beweisbar die Kosten für das Verfahren vorschiessen und
sind. Weil das Verfahren «Rechtsschutz in kla- kann sie nachher vom Mieter wieder zurückver-
ren Fällen» sehr formell ist, empfiehlt es sich im langen. Ob sie das Geld dann auch tatsächlich
Zweifelsfall, die Kündigung überprüfen zu las-
sen und das Ausweisungsbegehren durch einen
erhält, ist, vor allem wenn wegen Zahlungs-
verzugs gekündigt werden musste, eine andere Elektrotechnik, Telecom, Automatik
Rechtsanwalt stellen zu lassen. Auch die sach-
liche Zuständigkeit muss geprüft werden, da das
Handelsgericht zuständig ist, wenn die Voraus-
Frage.
Wenn bereits ein vollstreckbarer Entscheid
eines Gerichts vorliegt, der den Mieter ver-
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setzungen von Art. 6 Abs. 2 und 3 ZPO erfüllt pflichtet, das Mietobjekt auf einen bestimm-
sind. ten Zeitpunkt zu verlassen, ist kein Verfahren
Als Gesuchsgegner müssen in der Regel alle um Rechtsschutz in klaren Fällen, sondern
erwachsenen Personen aufgeführt werden, die lediglich ein Vollstreckungsverfahren einzulei-
sich ohne Rechtsgrund (Kündigung erhalten, ten.
3 0 | H E V 12-20 2 2 H E V 12-20 2 2 | 31Sie können auch lesen
