ECOCONSTRUCT Emissions-Prospekt - Ecoconstruct: nachhaltig, ökologisch ...
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ECOCONSTRUCT
Emissions-Prospekt
Ökologisch Investieren
Erst wenn der letzte Baum gerodet,
der letzte Fisch gefangen,
der letzte Fluß vergiftet ist,
werdet ihr feststellen,
daß man Geld nicht essen kann.
Sinnspruch der Hopi-Indianer
Wir wollen diese Welt in einem besseren
Zustand verlassen, als wir sie angetroffen haben!
Vorwort Unser Wirtschaftssystem wird durch ein kalte Winter mit Temperaturen jen- Denken geprägt, in dem Begriffe wie seits -20° C, Stürme in Frühjahr und Shareholder Value, Aktienperformance Herbst können zur Regel werden. und Renditezuwachs zunehmend an Be- Da aufgrund der Globalisierung zu viele deutung gewinnen. Für eine florierende, Arbeitsplätze von der Effizienz der Wirt- im internationalen Wettbewerb stehende schaft abhängen, hat eine nachhaltige Wirtschaftsnation ist das sicherlich auch weltweite Richtungsumkehr nur sehr ge- notwendig. ringe Erfolgsaussichten. Die Folgen dieser Wirtschaftsprämissen Angesichts dieser Entwicklung genügt werden uns immer deutlicher vor Augen vielen Menschen die einseitige Ausrich- geführt. Die Industrie bläst ungemindert tung ihrer Investitionen nur auf hohe CO2 und andere Klimagase in die Atmo- Renditen nicht mehr. Sie möchten sich sphäre, solange das billiger ist als Alter- auch mit Überzeugung hinter ihre Investi- nativen zu bedenken. Die USA und in de- tion stellen können und ihr Geld sinnvoll ren Kielwasser andere Staaten wie neuer- anlegen. Investitionen in die Förderung dings auch die EU verzögern klimaschüt- von Zukunftsaufgaben, Umwelt, Erzie- zende Abkommen, um ihren lokalen Wirt- hung und von sozialen Projekten verste- schaften nicht zu schaden. Unterdessen hen sie als einen Beitrag zur Gestaltung erwärmt sich unsere Atmosphäre weiter; ihrer eigenen Zukunft und der Zukunft ih- das Ozonloch vergrößert sich; die klima- rer Kinder, die die von ihnen heraufbe- stabilisierenden tropischen Regenwälder schworenen Umweltprobleme erben wer- Lateinamerikas werden weiterhin abge- den. holzt. Unersetzbare natürliche Ressour- Die Stiftung Conecta hat sich zur Aufgabe cen gehen verloren. gesetzt, Ökologie, Klimaschutz sowie so- Die Folgen dieses Verhaltens betreffen ziale Aufgaben und eine nachhaltige Ren- aber nicht nur weit entfernte Länder. dite zu verbinden. Um dieses Ziel zu er- Durch die Abholzung der lateinamerikani- reichen, sucht Dipl.-Biologe Jörg Maas, schen Regenwälder haben sich die Klima- Geschäftsführer der Ecoconstruct S.A.S. zonen bereits verlagert (siehe z. B. El und Vorstandsvorsitzender der Stiftung Niño). Wüstenbildung und die Verlage- Conecta (Gesellschafterin der Eco- rung von Meeresströmungen sind nur construct), Mitinvestoren für die klima- zwei der Folgen. Auch das Klima in Eu- schonenden Bauprojekte der Eco- ropa wird bei zunehmenden Effekten be- construct S.A.S. troffen sein. Heiße Sommer und sehr
Vorgeschichte
Wie das Projekt entstand.
Wir, Jörg Maas und Ehefrau Magnolia Im Vordergrund hier steht die Frage der
Edith Lasso de Maas, Vorstände der Stif- Speicherung von Energie.
tung Conecta, sind aufgrund unserer Fa- Alle bisherigen Modelle der ökologischen
milienbeziehungen regelmäßig in Süd- Stromproduktion wie z. B. Photovoltaik-
amerika und speziell Kolumbien. Uns ist Anlagen oder Windkraft krankten auf-
aufgefallen, daß bei aktuellen Bauprojek- grund der hohen Kosten der Stromspei-
ten mit klassischen Baumaterialien wie cherung und sind in Ländern der 3. und
Beton und Ziegel gearbeitet wird. Bei der 2. Welt (Schwellenländern) schlichtweg
Außentemperatur in Höhe von durch- nicht finanzierbar. Damit sind sie nur
schnittlich 30 °C hat das zur Folge, daß es marginal umsetzbar.
in den Wohnungen zeitweise über 50° C Um die von uns geplanten Ziele umzuset-
heiß wird. Klar ist es nur eine Frage der zen, haben wir im Jahr 2013 die Stiftung
Zeit, bis alle diese Wohnungen wie in Ka- Conecta gegründet.
lifornien mit klimaschädlichen Klimaanla-
Nach der Durchführung eines umfassen-
gen ausgestattet werden, die riesige
den Marktvergleiches und der erfolgrei-
Mengen Energie verbrauchen und damit
chen Suche nach geeigneten Kühlverfah-
CO2 durch die Verbrennung von fossilen
ren in Kolumbien konnte die Finanz- und
Rohstoffen an die Umwelt abgeben.
Projektplanung abgeschlossen werden.
Mit der in Kolumbien gelagerten fachli-
chen Kompetenz unserer Architekten, Auf Seite der Finanzierung konnten wir
Rechtsanwälte und Wirtschaftsprüfer und genügend Investoren gewinnen, um das
in Anbetracht der eigenen naturwissen- Fundament für ein Anfangsprojekt zu le-
schaftlichen Ausbildung entwickelten wir gen.
schon früh die Idee einer klimaschonen- Unser Öko-Architekt ist bereits bei der
den Bauweise. Durch die Investition in Planung, um das Projekt zu initiieren.
den boomenden Immobiliensektor kön-
Cali hat sich in den letzten 24 Monaten
nen wir gleichzeitig diese Marktlücke er-
um fast 30% vergrößert, so daß es an-
schließen. Auf diese Weise möchten wir
spruchsvoll geworden ist, geeignetes
unsere Herangehensweise an die be-
Bauland zu finden. Die Preise für kleine
grenzten weltweiten Ressourcen und die
Grundstücke haben in den letzten 18 Mo-
Verschmutzung der Atmosphäre durch
naten stark angezogen.
die Verbrennung fossiler Rohstoffe verän-
Daher erscheint es angeraten, ein größe-
dern und unser Klima im Kleinen positiv
res Grundstück zu erwerben, auf wel-
verbessern.
chem wir eine kleine Siedlung mit Einfa-
Ziel ist es, daß in den Wohnungen auf
milienhäusern bauen können; oder ein
ökologische Weise die Temperatur niedrig
Innenstadtgrundstück für zwei oder mehr
gehalten wird, so daß klimaschädliche Kli-
Mehrfamilienobjekte mit 30 – 60 Woh-
maanlagen gar nicht erst Einzug halten.
nungen.
Bei der Umsetzung unseres Ziels der kli- Hierfür sind weitere Gelder in Höhe von
maneutralen Kühlung von Wohnungen ca. 250.000 Euro notwendig.
soll mittelfristig auch eine Möglichkeit ge-
Aus diesem Grund suchen wir, das Ma-
funden werden, unseren Ansatz auch im
nagement der Ecoconstruct, mit freundli-
unteren bis mittleren Preissegment von
cher Unterstützung eines unserer Haupt-
Wohnungen umzusetzen.
aktionäre, der Stiftung Conecta, Spender
Ein weiteres Standbein soll die Schaffung und/oder Mitinvestoren in der Eco-
von Ökostromangeboten werden, die construct S.A.S., die sich direkt an unse-
auch in Ländern ohne stabile Stromnetze rem Projekt beteiligen wollen.
sowie ohne die Möglichkeit der Netzein-
speisung zum Tragen kommen kann.
Inhalt 1 WIRTSCHAFTSDATEN 5 2 DAS PROJEKT 9 3 ANGEBOT IM ÜBERBLICK 15 4 CHANCEN- UND RISIKEN 17 5 ERTRAGSPROGNOSE 19 6 BETEILIGUNGSKONZEPT 31 7 STEUERLICHE VORZÜGE 34 8 FÖRDERGELDER 34 9 RAHMENDATEN 35 10 DER FÖRDERGEDANKE 57 11 STIFTUNGSPHILOSOPHIE 58 12 RECHTLICHE GRUNDLAGE 59 13 STEUERRECHTLICHE BASISDATEN 65 14 VERTRAGSPARTNER 69 15 PROSPEKTVERANTWORTLICHKEIT 69 16 PRESSE 70 17 KONTAKT 73 4
1 Wirtschaftsdaten
Entwicklung des BIP - als auch preisindexkorrigiert stark
Bruttoinlandsproduktes in Kolumbien. gestiegen. Auffällig ist der starke Anstieg
Alle Zahlen sind in USD. Die Grafiken der persönlichen Kaufkraft der
oben rechts stellen das jährliche BIP- Bevölkerung (Graphik 3 rechts), welche
Wachstum der letzten 10 Jahre in bis heute ungebrochen weiter wächst
Kolumbien dar. Das BIP ist in dieser Zeit (Grafik unten: Entwicklung des
jährlich durchschnittlich um 4,61% Bruttoinlandsproduktes 2012-14 auf
gewachsen Im Vergleich: Deutschland Quartalsbasis)
hatte in dieser Zeitspanne eine Dies wiederum ist ein Grund für die
durchschnittliche Wachstumsrate von nur boomende Bauwirtschaft, insofern als das
0,75%. Gleichzeitig ist das Pro-Kopf- erhöhte Einkommen in den Kauf von
Einkommen, das BIP pro Kopf sowohl real Wohneigentum fliesst.
Prozentuales jährliches Wachstum des BIP
Land 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 Mittelwert
Kolumbien 3,6 5,2 6,8 8,2 2,5 0,8 4,3 5,9 4,1 4,7 4,61
Deutschland 1,2 0,7 1,2 0,7 1,1 -5,6 4,1 3,6 0,4 0,1 0,75
Kolumbien hat eine der höchsten Wirtschaft von internationalen Tendenzen
Wachstumsraten weltweit und ist damit eines der interessantesten Investitions-
aufgrund der geringen Abhängigkeit der länder.
5
Vergleich der Hypothekenkonditionen Kolumbien 2015
Fondo
Ban-
Kolumbianische Da- Santan- Colmena AV Vil- Nacio- Colpa-
BBVA colom-
Banken: vivienda der BCSC las nal de tria
bia
Ahorro
Satz minimal 13,75% 13,75% 15.00% 14,52% 14,98% 10,78% 12,63% 12,68%
Währung: kolumbianischer Peso COP
COP per 1 EUR
In den letzten Jahren bewegte sich der Zudem lassen moderate Inflationsraten
Wechselkurs des kolumbianischen Pesos und gestiegene Rohstoffpreise eine Inve-
(COP) gegen € in der breiten Spanne von stition zum heutigen Zeitpunkt als attrak-
3300 bis 2150. Aktuell notiert die Wäh- tiv erscheinen.
rung etwa in der Mitte dieser Preisspanne
Auf Sicht von 10 Jahren bewegte sich der
bei 2700 Peso je €.
Kurs in einem Korridor von +/- 600 Peso;
Bedingt durch das ungebrochene Wirt- die Preisspanne liegt also bei ca. 23%.
schaftswachstum zeigt der Peso langfri-
Aufgrund der aktuellen Sondersituation
stig gegen € und USD eine Tendenz zur
ist eine Investition aus aktueller Sicht
Stärke, die nur kurzfristig durch den star-
kurzfristig zu tätigen. Langfristig erwar-
ken Wertverlust des Rohölpreises negativ
ten wir ein weiteres Erstarken des COP
beeinflußt wurde (Kolumbien exportiert
gegen € und damit verbundene Wäh-
Rohöl), so daß sich aktuell günstige Ein-
rungsgewinne für europäische oder ame-
stiegskurse finden lassen.
rikanische Investoren.
6
Bevölkerungsentwicklung
Daten nach Fischer- Vergleichszah-
2014 2012 2010 2008 2006 2004 2002 1981
Weltalmanach len BRD 2012
Fläche von Kolumbien
1 141 1 141 1 141 1 141 1 141 1 141 1 141 1 138
in 1.000 km² (Weltrang- (25) (25) (25) (25) (25) (25) (25) (25)
357 (63)
platz):
Einwohner von Kolum-
bien 47 704 45 660 43 987 45 600 44 584 43 035 41 539 26 836
81 880 (16)
in 1.000 (Weltrang- (28) (29) (29) (28) (28) (28) (28) (28)
platz):
Bevölkerungsdichte
von Kolumbien, 42 40 39 40 39 38 36 24 229
Einwohner je km²:
Bruttosozialprodukt
von Kolumbien 6 990 4 990 4 100 2 290 1 810 1 890 2 170 870 42 430
in USD je Einwohner:
Wert der Landeswäh-
rung von Kolumbien, 2 461 COP 2 615 COP 3 088 COP 2 598 COP 2 877 COP 3 219 COP 1 948 COP - 1
1 Euro =Landeswährung:
Arbeitslosigkeit von
2012: 2010: 2008: 2006: 2004:
Kolumbien, 10,4% 11,8% 12,4% 12,6% 13,6%
16,5% 20% - 7,7%
Arbeitslosenquote:
Inflationsrate von Ko- 1990- 1990-
2012: 2010: 2008: 2006: 2004:
lumbien 3,2% 2,3% 7,7% 4,3% 5,5%
2001: 1999: - 1,1%
im Durchschnitt: 20% 22%
Auslandsverschuldung
von Kolumbien ? ? ? ? ? 36 699 34 538 - ?
in Millionen USD:
7
Geburtenraten im Vergleich
Land 2013 2011 2009 2007 2005
Kolumbien 16,98 17,49 19,57 20,16 20,82
Argentinien 17,12 17,54 17,94 16,53 16,9
Österreich 8,73 8,67 8,65 8,69 8,81
Belgien 10 10,06 10,15 10,29 10,48
Brasilien 14,97 17,79 18,43 16,3 16,83
Chile 14,12 14,33 14,64 15,03 15,44
China 12,25 12,29 14 13,45 13,14
Europäischen Union 10,19 9,83 (2010) 9,9 10 10
Frankreich 12,6 12,29 12,57 12,91 12,15
Deutschland 8,37 8,3 8,18 8,2 8,33
Mexiko 18,61 19,13 19,71 20,36 21,01
Spanien 10,14 10,66 9,72 9,98 10,1
Großbritannien 12,26 12,29 10,65 10,67 10,78
Vereinigte Staaten 13,66 13,83 13,82 14,16 14,14
Stand: Stand: Stand: Stand: Stand:
Quelle November November Oktober Oktober Dezember
2013 2011 2009 2007 2005
Zusammenfassend kann man sagen, Alle diese Faktoren wie auch die po-
daß die Wirtschaft seit über 10 Jah- sitive Bevölkerungsentwicklung von
ren boomt, das Einkommen pro Kopf mehr als 20% Zunahme in den letz-
seit Jahren steigt, und die Bauzinsen ten 10 Jahren stärken in besonderem
eine stark fallende Tendenz aufwei- Masse den Bausektor und damit In-
sen (von ca. 25-30% p. a. auf heute vestitionen in dieser Branche.
um 15% p. a.)
2 Das Projekt
Bausektor in der Metropole Cali in abgelöst werden, um dem Bedarf an mo-
Kolumbien. dernem Wohnraum gerecht zu werden.
Cali ist die drittgrößte Stadt in Kolumbien. Durch die nachhaltige Tendenz fallender
Die Einwohnerzahl liegt bei 2.670.647 Zinsen und steigender Realeinkommen
(Stand 2009) mit einer stetig anwachsen- kommen immer größere Teile der Bevöl-
den Bevölkerung. Jährlich müssen ca. kerung trotz gestiegener Immobilien-
20.000 neue Wohnungen gebaut werden, preise in den Genuß des Erwerbs von
um der Bevölkerungszunahme im Groß- Wohneigentum. Soziale Bauprogramme
raum Cali gerecht zu werden. Mit mehr ermöglichen es auch der nicht vermögen-
als 3,5 Millionen Einwohnern ist Calis Me- den Bevölkerung Eigentum zu erwerben.
tropolregion die zweit größte Kolumbiens. Investoren suchen nach geeigneten si-
cheren Anlagemodellen und wenden sich
Warum Cali? verstärkt dem Kauf von Wohnraum als si-
Das ist einfach zu beantworten: einerseits chere, ertragsreiche Investitionsform zu,
sind in einer Großstadt die notwendigen speziell da die Preise in Cali den Preisen
Ressourcen vorhanden, um ein enga- in anderen Metropolen Kolumbiens deut-
giertes Projekt wie das unsere zu starten, lich hinterherhinken.
andererseits fehlt es nicht an Käufern für Da die Zinsen für Baudarlehen sich stark
die Immobilien. Das Klima entspricht ge- von über 30% auf ca. 15% p. a. reduziert
nau unseren Vorgaben: Aufgrund ganz- haben, wird der Sektor weiter wachsen;
jährig hoher Temperaturen beginnt bei der Kauf von Eigentumswohnungen wird
weiter wachsender Wirtschaft schon jetzt sich auf eine breitere Bevölkerungs-
die Versorgung des Wohnraumes mit Kli- schicht verteilen.
maanlagen. Im Vergleich mit Bogota, der Hauptstadt
Ein weiteres wichtiges Argument: das ge- von Kolumbien, sind die Quadratmeter-
eignete Personal, das wir für das Projekt preise immer noch als moderat zu be-
brauchen, ist dort schon ansässig; bei- zeichnen, was den Anreiz verstärkt, hier
spielsweise qualitative Baufirmen und Ar- in Cali zu investieren.
chitekten.
CO2-emissionsfreie Kühlung von
Der Bausektor boomt seit Jahren in Ko- Wohnraum
lumbien. Durch das anhaltende Bevölke- Warum interessiert uns gerade der Sek-
rungswachstum bleibt der Bedarf an tor der energieschonenden ökologischen
neuem Wohnraum hoch und wird zusätz- Bauweise? Dazu muß etwas ausgeholt
lich von der Landflucht in die großen werden. Am Äquator gelegen ist Kolum-
Städte verstärkt. bien ein Schwellenland in Südamerika,
In der Metropole muß die alte Bebauung welches durch hohe Temperaturen von
von 1 – 2 Etagen durch 4 – 12 Etagen ganzjährig 30 °C tagsüber gekennzeich-
net ist.
Nach einer Wirtschaftsentwicklung von Das setzt uns nach Kauf des idealen
4 - 5% p. a. in den letzten 10 Jahren hat Grundstücks in die Lage, uns ohne den
sich das Einkommen pro Kopf positiv ent- gesamten Kapitalbedarf für den Bau un-
wickelt. serer Projekte auf das Marketing und den
Trotz der positiven Einkommensentwick- Vertrieb zu konzentrieren, um im An-
lung und der klimatischen Bedingungen, schluß nach Verkauf von durchschnittlich
die eine Wohnung herkömmlicher Bauart 66% der Eigentumswohnungen je Teil-
aus Stahlbeton und/oder Ziegel zeitweise Objekt mit der Errichtung zu beginnen.
auf über 50 Grad Celsius aufheizt, haben Geplant ist der Bau eines Mehrfamilien-
sich stark energieverbrauchende Klima- hauses mit 10 Parteien zu je zwei Doppel-
anlagen aufgrund der hohen Energieko- haushälften à 5 Parteien, oder alternativ
sten noch nicht durchgesetzt. eine kleine 1 - 3 Familienhaussiedlung.
Bei weiter zu erwartenden Lohnsteige- Das Gesamtprojekt soll bei geeigneter
rungen in den nächsten Jahren ist es al- Grundstücksgröße von 5000 - 20.000 m²
lerdings abzusehen, daß ein Großteil der aus jeweils 30 – 60 Einheiten/Wohnun-
Wohnungen mit Klimaanlagen nachgerü- gen bestehen. Eine gewisse Flexibilität in
stet werden wird. der Ausgestaltung ist notwendig, weil die
Die Energieproduktion basiert zu 50% auf städtischen Regelungen der maximalen
fossilen Energieträgern, so daß mit einer Etagenzahl je nach Grundstück eingehal-
starken Ausweitung der CO2-Emission zu ten werden müssen.
rechnen ist. Aufgrund der hochwertigen Ausgestal-
Hier möchten wir mit zwei Projekten an- tung soll der Bau sich im Segment des ge-
setzen. Zum einen das Bauen von Woh- hobenen Wohnstandards bewegen, weil
nungen mit Wandisolation, um den Wär- hier bereits jetzt die klassische Klimaan-
meinput in Wohnungen zu reduzieren und lage Einzug hält. Spätere Projekte sollen
die Wärmespeicherung wie bei Stahlbe- durch die Einführung von teilweisen Fer-
tonwänden zu verhindern; zum anderen tigbauelementen auch in mittlere Quali-
das Einsetzen intelligenter Kühlverfahren, tätsebenen, möglicherweise sogar in den
welche den Einsatz von Klimaanlagen un- sozialen Wohnraum ausgedehnt werden.
nötig machen. Bei besserer Kapitalausstattung durch
eine Kapitalerhöhung kann die Konstruk-
tion des ersten Objektes und der Vertrieb
gleichzeitig gestartet werden. Ein größe-
res Grundstück gewährleistet die direkte
Vertriebsfortsetzung mit den weiteren
Objekten. Insgesamt läßt sich das Projekt
auf diese Weise um 1 – 2 Jahre beschleu-
nigen.
Die Wände sollen ab Phase 2 mit dem
von uns entwickelten EcoTec-Verfahren
mit Sandwich-Wänden gebaut werden.
Wertschöpfung im Bauträgergeschäft Diese Bauweise haben wir vor, zertifizie-
Aktuell liegen die durchschnittlichen Ren- ren zu lassen. Sie gewährleistet eine bes-
diten nach Angaben des Immobilienver- sere Isolation bei gleichzeitiger Regula-
bandes bei ca. 65%. tion der Luftfeuchtigkeit.
Immobilien werden vor Erstellung zu
30 - 40% angezahlt. In der Phase 3 können wir dann begin-
An die 12 – 18monatige Vertriebstätig- nen, Wandelemente in Teilfertigbauweise
keit, in der bis zu zwei Drittel der Woh- zu errichten, was eine bessere Qualitäts-
nungen verkauft werden, schließt sich die kontrolle und Wirtschaftlichkeit gewähr-
6 -9 Monate dauernde Bauphase an. Be- leistet mit der Folge, daß wir aus dem Lu-
reits fertiggestellte Immobilien werden xussegment des Wohnungsbaus in den
mit 10 - 12% Aufpreis angeboten. breiten Markt hinein expandieren können.2.1 Alleinstellungsmerkmal / Ökologische Ausrichtung
Klimatisierung von Wohnraum dern aus der Temperaturdifferenz solar pro-
duzierter Wärme gegen ein kälteres Me-
auf klimaschonende Weise
dium. Hierzu mehr weiter unten.
In der Planungs- und Vorlaufzeit von 2011
Für die Kühlung eines Gebäudes wird dann
bis 2014 prüften wir verschiedene Möglich-
ggf. ein Kühlaggregat installiert. Die Küh-
keiten auf ihre Umsetzbarkeit.
lung kann auf zwei unterschiedliche Metho-
den realisiert werden:
Intelligente Belüftung Umkehrbarer Betrieb:
Klassisch in Kolumbien ist der Ansatz der in- Hier arbeitet die Wärmepumpe wie ein Kühl-
telligenten Belüftung. Hierzu wird die er- schrank. Dieses Prinzip der Kühlung wird
wärmte Luft der Wohnung durch Konvektion auch oft als "reversibler" Betrieb bezeichnet.
abgeleitet, der Kühleffekt wird durch die Ka-
nalisierung von kühlen Fallwinden aus den
Direkte Kühlung
umliegenden Gebirgslagen verstärkt.
Wir benutzen hier ein natürlich vorkommen-
Das Konzept ist nicht neu und letztlich nicht
des Kühlmittel, beispielsweise Grundwasser
ausreichend geeignet, um eine Kühlung auf
oder Solewasser, das mittags ca. 10 – 15 °C
ein angenehmes Niveau zu bewerkstelligen.
kälter als die Umgebungstemperatur ist.
Zudem fehlt dem Ansatz die Ausschließlich-
Die Soleflüssigkeit bzw. das Grundwasser
keit, die uns letztlich zu einer fulminanten
nehmen über einen Wärmetauscher die
Umsetzung des Ansatzes führen soll. In Tei-
Wärme aus dem Heizkreis auf und führen sie
len macht es allerdings Sinn, dem Ansatz zu
nach außen ab. Dieses Prinzip der Kühlung
folgen.
wird auch als natürliche Kühlung bezeich-
net.
Ökostrombetriebene Klimaan-
lagen
Das Konzept klingt erst einmal gut, weil es
sich mit vorhandenen Ressourcen leicht um-
setzen läßt. Bei genauerer Betrachtung hin-
gegen treten die Schwächen in den Vorder-
grund. Der enorme Stromverbrauch einer
herkömmlichen Klimaanlage läßt sich
schwerlich rentabel mit Photovoltaik erzie-
len. Der Stromverbrauch liegt bei einer
75 m²-Wohnung bei einer Kühlleistung von
Natürliche Kühlung
ca. 5 °C bei ca. 1100 kwh im Monat.
Generell sind im Sommer die Temperaturen
Hierzu wäre dann eine Photovoltaik-Anlage
im Inneren eines Gebäudes höher als im
mit 15 kWp je Wohnung, also eine Anlage
Erdreich oder im Grundwasser. Dadurch
von 120 kWp für ein Mehrfamilienhaus von
kann das Erdreich oder das Grundwasser zur
650 m² Wohnfläche. Die notwendige Dach-
natürlichen Kühlung des Gebäudeinneren
fläche läge bei grösser 1000 m². Damit wird
genutzt werden.
klar, daß dieser Ansatz nicht erfolgsverspre-
Aufgrund der hohen Außenluft-Temperatu-
chend ist.
ren am Äquator / in Kolumbien kann keine
Luftwärmepumpe für die natürliche Küh-
Kühlen mit Wärmepumpen1 lung eingesetzt werden.
Mit einer Wärmepumpe kann man nicht nur Generell ist die Kühlfunktion in ihrer Lei-
heizen oder das Trinkwasser erwärmen, stungsfähigkeit nicht mit Klimaanlagen zu
sondern auch kühlen. Wir wollen Tempera- vergleichen. Die Kühlleistung ist hier abhän-
turgradienten und deren Energiedifferenz gig von der Größe der Wärmequelle und der
nutzen, um zu kühlen - Prinzip Kühlschrank. Wärmequellentemperatur. Die natürliche
Die notwendige Energie zur Kühlung wird je- Kühlung ist besonders energiesparend und
doch nicht aus der Steckdose bezogen, son- kostengünstig für die Gebäudekühlung, weil
1
alternative-energiequellen.comnur ein sehr geringer Stromverbrauch benö- Das Schachtende im Hausinneren mündet in
tigt wird. ein Wasserreservoir. Durch die Wasserver-
Zur direkten Kühlung der Räume können wir dunstung wird die Luft oberhalb der Wasser-
folgende Systeme nutzen: oberfläche gekühlt und die kalte Luft wird di-
Kühldecken rekt in die Räume geleitet, oder sie kühlt die
Fußbodenheizungen Schachtinnenwände, die wiederum das Haus
Bauteilaktivierung kühlen.
Dachkühlung
Ein Großteil des Hitzeinputs eines Hauses
läuft über die sich in der Sonne aufheizende
Dachfläche.
Durch ein einfaches Bewässerungsverfahren
des Daches kann durch den Verdunstungs-
effekt die Dachtemperatur stark gekühlt
werden. Hierzu sind nur eine Pumpe und ein
Regenwasserspeicher notwendig.
Bādgir
Bādgir sind große, schornsteinartige Wind-
türme der Perser, die die besondere Eigen-
schaft haben, über mindestens zwei verti-
kale Schächte die Hitze des Hausinneren
über den Schacht nach außen abzuführen.
Da eine Seite dem Wind zu-, die andere dem
Wind abgewandt ist, entsteht ein Kaminef-
fekt, der die Hitze des Tages abtranspor-
tiert. Bei Windstille und speziell zu Nachtzei-
Je nach der Lage des Grundstücks und der
ten strömt die kalte Nachtkühle ins Hausin-
Bodenbeschaffenheit sollen in den Häusern
nere und kühlt so das Haus von innen her.
verschiedene Verfahren zum Einsatz kom-
Sinkt bei Windstille die Umgebungstempera-
men, welche die Temperatur von ca.
tur unter die Innenraumtemperatur, fällt die
35 – 45 °C auf 25 – 30 °C in der Tagesmitte
Luft im Bādgir abwärts, und es tritt ein um-
senken sollen.
gekehrter Kamineffekt ein.
2.2 Klimamanagement der Ecoconstruct
Kühlung von Wohnraum
1. Isolation. Anfänglich soll aus Kosten-
gründen die Nutzung von isolierendem Bau-
material und Doppelwänden im Vordergrund
stehen, in späteren Stufen der Umsetzung
wird ein eigen entwickeltes Sandwichverfah-
ren zur Wandisolation herangezogen wer-
den.
2. Intelligent eingesetzte Konvektion.
Abführung der warmen Luft (s. o. Bādgir).3. Aktive Fußboden/Decken/Kern-Küh- Aufgrund der relativ leicht zu erzielenden lung, die über Grundwasser/Erdkühlung ge- Wärmespeicherung kann ein tragfähiges Kon- speist wird und deren Wirkung auf Wunsch zept von Öko-Energieproduktion speziell in durch eine aktive Wärmepumpe verstärkt teilentwickelten Regionen vorangetrieben wird. werden. 4. Beschattung und Bepflanzung. Ein wei- Das Konzept von Sterling Maschinen und der teres Problem ist die Aufheizung des Wohn- Anreicherung von Wärmeenergie aus Son- raums durch direkte Sonneneinstrahlung, nenkraft kann als „Low Tech.“ bezeichnet der wir mit Beschattung durch große Bal- werden. Zudem wären solche Anlagen wei- kone und mit Bepflanzung durch Hängegär- testgehend wartungsarm. ten und Dachgarten begegnen wollen. Versorgung von Wohnungen oder ganzen Siedlungen mit Ökostrom. Das Projekt der Versorgung von Häusern und eventuell ganzer Dörfer mit Ökostrom läßt sich leicht und mittlerweile recht preiswert über Photovoltaik erzielen; der Nachteil die- ser Methode liegt in den teuren und aktuell technologisch nicht sinnvollen Speicheroptio- nen, so daß wir voraussichtlich nur den Ta- gesbedarf an Strom über Photovoltaik-Anla- gen decken können. Da eine Energieeinspeisung in lokale Netze aus Ökoproduktion vorerst als unwahrschein- Derartige Anlagen befinden sich noch in der lich zu erachten ist, werden autarke Systeme Entwicklung bzw. haben die Marktreife ge- in den Augenschein zu nehmen sein, die die rade erst erreicht. Es ist noch nicht klar, ab Energieproduktion speichern können. wann hier eine umsetzbare Anwendung vor- Hier sind aus unserer Sicht Verfahren zu be- liegt. fürworten, die die Wärmeenergie der Sonne Vorerst planen wir, die Versorgung des Ta- in Form von heißen Flüssigkeiten/Ölen spei- gesstroms mittels Photovoltaik umzusetzen, chern und dann in Strom mit Hilfe einer Ster- um bei späteren Projekten eine vollständige ling Maschine umwandeln, wenn die Energie Ökostromversorgung zu erzielen. gebraucht wird.
2.3 Weitere Besonderheiten: 3 Alleinstellungsmerkmale
Photovoltaik als Designelement Jedes fertiggestellte Objekt ist damit kosten-
Der Immobilienmarkt in kolumbiens Metro- lose Werbung für den Vertrieb der weiteren.
pole Cali boomt seit 10 Jahren. Aufgrund der Gleichzeitig könnte man noch einen Design-
großen Nachfrage wurde bisher der Bau von preis für Immobilien in Cali initiieren und da-
einfachen, nicht architektonisch anspruchs- mit weitere Marketingvorteile sichern.
vollen Gebäuden umgesetzt.
Wir hingegen setzen Zeichen. Wir streben Designelemente und Möbel als In-
nicht nur im Segment der ökologischen nenarchitektur
Kühlung (Merkmal 1) ein Alleinstellungs- Bei der Sichtung aller aktuellen Objekte der
merkmal an. Wir zeigen den Käufern direkt, gehobenen Preisklasse ist uns aufgefallen,
durch unser Gebäude-Design (Merkmal 2) daß die im Angebot enthaltenen Möbel oft nur
mit hochmodernen Photovoltaik-Paneelen an mindere Qualität haben. Der Kunde hat keine
der Außenfassade, daß sie etwas ganz beson- Flexibilität bei Auswahl und Design.
deres erwerben. Wohnraum, der in dieser Hier können und wollen wir Abhilfe schaffen
Form im lokalen Immobilienmarkt noch nicht und damit direkt auch das dritte Alleinstel-
vorhanden ist. lungsmerkmal, Innendesign und Flexibili-
tät (Merkmal 3), im Markt erlangen.
Wir konnten den französisch-kolumbiani-
schen Designer und Möbelentwickler Jaime
Lasso Tafurt für unser Projekt begeistern.
Er wird die Grundausstattung unserer Woh-
nungen liefern und auf Wunsch der Klienten
mit limitierten Einzelstücken seiner Kollektion
ausstatten. Muster seiner Werke werden auf
unserer Homepage Ecoconstruct.net gezeigt
werden.
Hierbei ist es zunächst wichtig, daß gekühlter
Wohnraum noch kaum realisiert wird und ein
sehr hoher Bedarf hierfür besteht. Das in den
Objekten der Ecoconstruct diese Kühlung auf
ökologischem Weg erreicht wird, ist das Tüp-
felchen auf dem i für den Käufer. Ein schla-
gendes Argument – Öko-Gedanke hin oder
her – ist: Mit den von uns eingesetzten Ver-
fahren wird dem Wohnungsinhaber ein ko-
stenloses Wohnraumkühlsystem geboten.
Durch diesen Schachzug sind wir darüber hin- Zielgruppe: Ökointeressierte ?
aus in der Lage, Kapitalanleger verstärkt als Mit Nichten sind unsere Wohnungen nur für
Abnehmer unserer Wohnungen zu gewinnen. ökologisch orientierte Kunden ansprechend,
vielmehr trumpfen wir mit den 3 Alleinstel-
Der Nachteil von ca. 30% Energieverlust lungsmerkmalen im Standardsegment von
durch die Fassadenmontage wird durch die Luxusimmobilien auf. Nur bei uns gibt es ge-
Aussagekraft und den Werbeeffekt überkom- kühlten Wohnraum in Objekten mit hochwer-
pensiert. So können wir jedem, der unsere tigem Innen- und Außendesign, die Ökologie
Objekte sieht, präsentieren, daß Ökologie, stellt nur das i Tüpfelchen dar oder das Al-
Hightech und Design eine Einheit bilden. leinstellungsmerkmal 4.3 Angebot im Überblick
Beteiligung an der Ecoconstruct S.A.S. Initiator und Vertrieb. Initiator und Ver-
Das Konzept der „Stiftung Conecta“ umfaßt trieb ist die Ecoconstruct S.A.S. mit Sitz in
den Start, die Beratung und das Manage- Cali in Kolumbien, Carrera 5 # 10-63, Offi-
ment umweltaktiver Projekte. Aktuell cina 708 Edificio Colseguros Cali Colombia.
möchte sie das Projekt der Ecoconstruct Postalisch in Deutschland unter der Adresse
S.A.S vorstellen. Die Ecoconstruct bietet In- Vinger Str. 4 in 52388 Wissersheim erreich-
vestoren eine saubere Rendite für ihre Kapi- bar. Gerichtsstand ist Cali in Kolumbien.
talanlagen und will einen neuen Weg in die
Zukunft aufzeigen. Prospektherausgeber Herausgeber des
vorliegenden Prospektes ist Diplom-Biologe
Die Dauer der Aktiengesellschaft. Die
Jörg Maas. Die Prospektkosten wurden der
Ecoconstruct S.A.S. ist grundsätzlich auf
Conecta Stiftung mit Tranche 1 der Emission
Dauer errichtet. Die Aktien haben eine Min-
in Aktien gestiftet.
desthaltefrist von 24 Monaten ab dem
1.1.2016. Die Altinvestoren besitzen ein Stiftungstreuhänder und Vorstand der
Vorkaufsrecht. Eine Kündigung der Beteili- Conecta Stiftung Der Stiftungstreuhänder
gung ist nicht möglich. Ein Handel an einer und Vorstand der Conecta ist Dipl.-Biol. Jörg
Aktienbörse ist in den Jahren 2016-2019 Maas, Vinger Str. 4 in 52388 Wissersheim.
nicht vorgesehen. Falls der Investor seine
Beteiligung auflösen möchte, gibt es meh- Allgemeines Bei diesem Angebot zur Betei-
rere Möglichkeiten. Einerseits stellt der pri- ligung an der Ecoconstruct S.A.S. handelt es
vate Verkauf der Aktien eine Option dar, an- sich um ein dauerhaftes Engagement, das
dererseits schwebt uns ein Aktienrückkauf- für den Investor sowohl Chancen als auch
programm der Ecoconstruct vor, welches wir Risiken beinhaltet. Selbst ein Totalverlust
uns von den Anteilseignern genehmigen las- – wie unwahrscheinlich auch immer - kann
sen wollen. Alternativ kann auch die Wande- nicht ausgeschlossen werden. Das Angebot
lung von Aktien in Appartementwohnungen wurde auf Basis der verfügbaren wirtschaft-
vorgenommen werden, die über den Immo- lichen Daten und der zum Zeitpunkt der
bilienmarkt vermietet oder verkauft werden Prospektherausgabe geltenden rechtlichen
können. und steuerlichen Grundlagen entwickelt. Esist davon auszugehen, daß zukünftige wirt- BANCOLOMBIA SEDE JARDÍN PLAZA.-
schaftliche, rechtliche und/oder steuerliche 605-357927-31 NIT # 900806147- 9
Änderungen der Grundlagen zu anderen geleistet werden.
Eckdaten führen, als in diesem Prospekt auf- Abwicklungshinweise für Spenden
geführt. Jeder Investor sollte sich erst nach Selbstverständlich können Sie sich jedoch
Abwägung aller Chancen und Risiken für anstatt für eine Investition in die Eco-
eine Beteiligung entscheiden. Es wird emp- construct S.A.S. auch für eine Spende ent-
fohlen, einen sachkundigen Berater hinzu- scheiden. Hierzu ist die Überweisung Ihrer
zuziehen. Nachfolgend werden Chancen und Spende auf das Konto der Conecta Stiftung
Risiken genannt, wie sie aus Sicht des Pros- bei der Sparkasse Vest, BIC
pektherausgebers bestehen. Die Aufstellung WELADED1REK und IBAN
erhebt keinen Anspruch auf Vollständigkeit
und wurde nach bestem Wissen und Gewis- DE33 4256 0150 0011 109 246
sen erstellt. Inwieweit die genannten Chan-
cen und Risiken auch eintreten, kann nicht mit Ihrem Namen und dem Stichwort
Spende im Verwendungszweck ausreichend.
vorausgesehen werden. Sofern Risiken
gleichzeitig eintreten, können sie sich ge- Zur Zeit werden keine Spendenquittungen
ausgestellt, da die Gemeinnützigkeit noch
genseitig verstärken. Die kalkulierten Er-
träge und die Rücklagenbildung können nicht vorliegt. Selbstverständlich erhalten
niedriger als kalkuliert ausfallen. Auch kann Spender einen Rechenschaftsbericht über
die Verwendung der Gelder der Stiftung.
es zu einer Reduzierung des Beteiligungs-
vermögens kommen.
Die Einzahlungsmodalitäten Das Beteili-
Abwicklungshinweise für Investoren gungskapital zzgl. Agio wird spätestens
14 Tage nach Annahme des Angebotes, bei
Das Zahlungstreuhandkonto ist bei der
Vertragsschluß unverzüglich zur Zahlung
Sparkasse Vest-Recklinghausen, BIC
fällig.
WELADED1REK und IBAN
DE 33 4256 0150 0011 109 550
Alternativ kann auch eine Swift-Überwei-
sung direkt auf die Konten der Firma bei der4 Chancen- und Risiken Allgemeines Die Ecoconstruct S.A.S. ist grundsätzlich auf Dauer errichtet. Eine Kündigung der Beteili- gung ist nicht möglich. Ein Handel an einer Ak- tienbörse ist vorerst nicht vorgesehen. Falls der Investor seine Beteiligung auflösen möchte, gibt es mehrere Möglichkeiten. Einerseits stellt der private Verkauf der Aktien eine Option dar, andererseits ist ein Aktienrückkaufprogramm der Ecoconstruct vorgesehen, welches wir uns von den Anteilseignern genehmigen lassen wollen. Alternativ kann auch die Wandelung von Aktien in Appartementwohnungen vorge- nommen werden, die über den Immobilien- markt vermietet oder verkauft werden können. Für weitere Informationen siehe Punkt Exit- Strategien. Der Ihnen hier vorliegende Prospekt wurde auf Grundlage der zum Zeitpunkt der Prospekter- stellung verfügbaren wirtschaftlichen Daten und den derzeit geltenden rechtlichen und steuerrechtlichen Rahmenbedingungen er- stellt. Die im folgenden dargestellten Chancen und Ri- siken erfüllen nicht das Kriterium der Vollstän- digkeit. Dennoch haben wir uns nach besten Wissen und Gewissen bemüht, die gewichtig- sten Punkte aufzuführen. Es handelt sich hier um die subjektive Einschät- zung des Prospektherausgebers. Eine Aussage über die jeweilige Eintrittswahr- scheinlichkeit kann nicht getroffen werden, weil zukünftige Ereignisse nicht vorhersehbar sind.
Chancen Risiken
Umsetzung ökologischer Projekte Schwankende und/oder geringere
Erträge oder sogar eine Reduzie-
Wachsende Dividendenzahlungen
rung des Vermögens bis hin zum
Langfristig wachsendes Vermögen Totalverlust des Beteiligungsver-
mögens
Direkte Beteiligung an einem Wirt-
schaftsprojekt und dessen Rendi- Änderung der gesetzlichen Rah-
ten menbedingungen wie beispiels-
weise veränderte steuerrechtliche
Keine ausufernden Gehälter für
oder unternehmensrechtliche Rah-
Manager
menbedingungen als die in diesem
Direkte Umsetzung eines Gewinn- Prospekt dargestellten
anteils in ökologische Projekte zum
Schutz unserer Welt sowie in so-
Höhere laufende Kosten durch er-
weiterte Auflagen oder teurere Ver-
ziale Projekte wie die Initiative ge-
waltung
gen Kinderarbeit der Conecta Stif-
tung Immobilienmarkteinbrüche und
damit stagnierende bis fallende
Preise am Absatzmarkt, die auch zu
Verlusten führen können oder den
Absatz erschweren oder unmöglich
machen
Einbruch des Wirtschaftswach-
stums
Engpässe beim Kauf von freien
Grundstücken
Sollten einzelne Risiken für sich genommen
nur geringe Auswirkungen haben, so ist nicht
auszuschließen, daß sich zusammen auftre-
tende Risiken gegenseitig verstärken können.
Insofern kann es unter Umständen zu einer
starken Reduzierung der prognostizierten Er-
träge oder sogar zu einer Reduzierung bis hin
zum Totalverlust des Beteiligungsvermögens
kommen.Risikoszenarien und deren Bewertung
Einfluß auf Eintritts- geplante Einfluß auf die
die wahrschein- Gegenmaßnahme der Investition nach
Risikofaktoren Investition lichkeit Kommentar Ecoconstruct Maßnahme
bei einer Inflation von 4-5%
Bildung einer
Preiskalkulation, und stark steigenden
hoch mittel/hoch Baukostenreserve von 40% gering
Steigerung Baukosten Immobilienbpreisen sehr
ist bereits eingeplant
wahrscheinlich
Fertigstellung durch Baukredit
möglich, Finanzierungsquote
Verkauf Appartements
beträgt nur 28% der Bau-
vor Fertigstellung mittel/hoch gering Standard im Markt gering
und Verwaltungskosten incl.
nicht möglich
Kosten-reserve des ersten
Teilprojektes
1. Teilkreditierung
2. Umsetzung eines kleineren
mit der Folge dass sich bei
Teilprojekt
zu wenig der Wahl geeigneter
mittel gering 3.Parafierung einer gering
eingeworbenes Kapital Grundstücke
Kooperation mit der Architek-
Einschränkungen ergeben
tur und Baufirma und damit
Kostensenkung
das Preisniveau ist in den
letzten 10 Jahren um ca.
100% gestiegen beträgt aber Schaffung einer
nur aber nur ca. 60% der Sondersituation für die
Einbruch des Immobilienpreise von Bogota, Ecoconstruct, da einziger
mittel mittel/hoch gering/mittel
Immobilienmarktes sinkende Bauzinsen und Anbieter von gekühltem
steigende Einkommens- Wohnraum, Gebäudedesign
Entwicklung wirken einer und Innenarchitektur
Überteuerung und einer
Immobilienblase entgegen
Bei ca. 60% Eigenkapital und
Überschuldung durch
gering gering Vorverkauf der Eigentums- sehr gering
Kreditierung
wohnungen kein Kreditbedarf
Freigabe der Gelder nur nach
nicht unbedingt Baufortschritt;
Veruntreuung gering gering sehr gering
landestypisch Kontenkontrolle ausschliess-
lich durch das Management
Währungsschwankungen von
25% jährlich in beide
Richtungen sind möglich, nur
bedingter Einfluß auf die keine geplant, da
Währungsrisiko mittel hoch Geschäftsentwicklung, weil entsprechende Absicherungen hoch
die Kalkulation in COP nicht sinnvoll
erfolgt; Ausschüttungen und
der Beteiligungswert vom
Währungsrisiko betroffen
Ausgiebige Kontrollen durch
Architekten; Rücklage 1% der
minderwertige Qualität
mittel mittel Baukosten; Baurisiken trägt gering
/ Regreß
die beauftragte Baufirma mit
ihrer Versicherung
Der Baustandard vor Ort ist
regelmässig auftretende an die Erdbebenrisiken
Erdbebenschäden mittel gering Erdbeben der Stärke ca. 6 angepaßt, sehr selten treten gering
auf der Richeterskala in Cali tatsächlich
Bauschäden auf
Es besteht die Möglichkeit,
daß nicht alle geplanten
Technologische Beschränkung auf die
gering mittel/hoch Projekte direkt umsetzbar gering/mittel
Risiken Umsetzbaren Teilprojekte
sind oder deutlich teurer
werden
Verträge zur
Wohnungsauslieferung mit
Lieferengpässe / nicht Zahlungsverzögerung und deutlich flexibler zeitlicher
rechtzeitige mittel mittel Ertragseinbußen, Regelung, Rücktrittsoption gering/mittel
Fertigstellung Schadensersatz-zahlungen laut Kaufvertrag ohne
Regressmöglichkeit bei
Preiserstattung
Änderung der
Steuergesetzgebung und
Steuerrisiko gering gering keine gering
Wegfall von geplanten
Vergünstigungen
Es könnte schwierig sein, geplanter Vorratskauf von
geeignete Grundstücke mit Grundstücken aus dem
Grundstücke und den notwendigen Baurechten Emissionserlös, Einsatz eines
erhöht hoch mittel
Baurecht zu finden; es könnte das Grundstücksbeauftragten, der
Projekt verzögern und/oder dauernd nach geeigneten
verteuern neuen Grundstücken sucht.
Die hier vorgestellte Liste erhebt nicht den Anspruch auf Vollständigkeit. Wir haben uns bemüht, alle uns bekannten Risiken aufzuführen
und zu beschreiben.5 Ertragsprognose
Unser Konzept ist anders – Wir möch- ten können. Hier wird die Grundstücksflä-
ten einen ökologisch anderen Ansatz mit che im Minimalfall vollständig bebaut
einer aktiven sozialen Tätigkeit verbin- werden.
den. Der Ertrag sollte allerdings dabei Da uns verschiedene Kühlkonzepte zur
nicht in den Hintergrund rücken, weil der Verfügung stehen, die im Einzelnen kom-
von uns angestrebte ökologische Effekt biniert werden können, sind auch diese
sich bei starkem Wachstum potenziert. Innenstadtkonzepte umsetzbar und erhö-
hen unsere Wachstumschancen. Der
Unser Projekt kann in mehrere Phasen
Brunnenbau und die Nutzung von Grund-
unterteilt werden. In der ersten Phase
wasser sind grundsätzlich erlaubt.
stand die Markt- und Umsetzungsanalyse
mit der Suche nach geeigneten Grund- Analog zu Phase 1 emittieren wir in Tran-
stücken und der richtigen Architektur- che 2 20.000 Aktien zu 100.000 COP je
und Baufirma als Partner für unsere Pro- Aktie, gesamt 2.000 Mio. COP (kolumbia-
jekte. Die Preisanalyse und eine ausführ- nischer Peso, d. h. ca. 706.713 € bei ei-
liche Marktanalyse sowie der Business nem Wechselkurs von ca. 2.830 COP je
Plan wurden erstellt. Der Kapitalbedarf €). Es werden keine Aktien der bisherigen
wurde ermittelt, die Internet- und Print- Investoren verkauft. Die komplette Emis-
präsentationen sowie der Maklervertrieb sion kommt dem Unternehmen zu Gute.
und die Vertriebssteuerung durch die Die Emission enthält eine Überzeich-
Baufirma sind vorbereitet. Das verfüg- nungsreserve von weiteren 10.000 Ak-
bare Eigenkapital aus den Finanzierungs-
tien oder 1.000 Mio. COP. Bezüglich der
runden bis Tranche 1 ermöglichen dar- Überzeichnungsreserve gibt die Conecta
über hinaus den Kauf eines Grundstücks Stiftung bis zu 5.000 Aktien ab, deren Er-
in mittlerer und u. U. auch in gehobener
lös in ökologische und soziale Projekte so-
Lage mit einer geeigneten Größe für ein wie in den Kapitalstock für derartige Pro-
Gebäude.
jekte fließen soll.
Eins der lokalen Probleme ist für die zu-
künftigen Eigentümer die erwartete Si-
Umsatz in €
cherheitsgarantie durch den Betreiber ei- 8.000.000
nes Bauprojektes. Eine unserer dauerhaf- 7.000.000
6.000.000
ten Einnahmequellen kommt aus der
5.000.000
Hausverwaltung und dem Sicherheits-
4.000.000
konzept. Da das Konzept das Engage-
3.000.000
ment im gehobenen Wohnraum vorsieht, 2.000.000
sehen wir es als sinnvoll an, Kapital für 1.000.000
entsprechende Grundstücke für die geho- 0
2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022
bene Wohnlage einzuwerben, was wir in
Tranche 2 beabsichtigen.
Gewinn/Verlust (-) nach Steuer in €
Das Gesamtprojekt sollte eine Mindest- 2.500.000
größe haben, um eine funktionierende
2.000.000
und effiziente Verwaltung aufzubauen.
15 – 35 Wohnungen stellen hier die Un- 1.500.000
tergrenze dar, die einem notwendigen 1.000.000
Landbedarf von 400 – 2.000 m² ent-
500.000
spricht. Die Grundstücksgröße hängt
auch von der Wahl der Kühlverfahren ab. 0
2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022
Bei kleineren Innenstadtgrundstücken
werden wir durch die Nutzung von Grund- Umsatz- und Ertragsprognose der
wasser auf größere Kühlflächen verzich- Ecoconstruct S.A.S. 2015 - 2022Die Überzeichnungsreserve könnte zu ei- In Phase 3 wollen wir ein weiteres Sied-
ner geringfügigen Verwässerung der vor- lungsprojekt mit ca. 2 ha Land und ca.
gestellten Ertragsprognose um ca. 40 Häusern starten, d. h. gesamt
0,3 - 0,4% p. a. kommen. Sollten wir 60 – 90 Wohnungen. Die notwendige Fi-
hingegen in der Lage sein, attraktive nanzierung soll aus den Erträgen der Vor-
Grundstücke für zukünftige Projekte zu projekte sowie der Tranche 3 der Kapital-
erwerben, wäre sogar eine Ertragssteige- erhöhung realisiert werden.
rung wahrscheinlich.
Wir weisen ausdrücklich darauf hin, daß
Durch die Emission kommen andere hö- es sich hier um eine sehr kleine Emission
herwertige Grundstücke in Frage, die den handelt. Sollte es zur Überzeichnung
Vertriebserfolg steigern helfen. Die Bau- kommen, und sollte auch die Überzeich-
phase kann früher begonnen werden und nungsreserve ausgeschöpft werden, bie-
damit kann Phase 1 in ca. einem Drittel ten wir Interessenten an, ein parallel lau-
der Zeit abgeschlossen werden. Gleich- fendes, gleichgeartetes Projekt namens
zeitig ermöglicht die Emission den Bau ei- Ecoconstruct y Deseňo S.A.S. zu gleichen
ner Siedlung mit ca. 20% höheren Rendi- Konditionen zu zeichnen, welches wir
ten. Der Zukauf einer Beteiligung an einer dann nach dem Kauf eines geeigneten
innovativen Möbeldesignfirma, mit der Grundstücks unabhängig betreiben. Die
wir in Verhandlungen stehen, soll eben- voraussichtliche zeitliche Verzögerung
falls über die Emission realisiert werden. zur Ecoconstruct S.A.S. beträgt dann
3 - 6 Monate.
Phase 2 ist die Bauphase. Hier errichten
wir das erste Objekt, welches gleichzeitig
künftigen Kunden als Showroom dienen Beteiligungsstruktur der Ecoconstruct
kann, gefolgt von weiteren Objekten des vor der Kapitalerhöhung Tranche 2
geplanten Gesamtprojektes. Alternativ Aktionär Aktien
kann bei der Umsetzung eines kleinen
Gründerfamilie 60,7% 85.000
Siedlungsprojekts (condominio) die Bau-
Conecta Stiftung 21,4% 30.000
phase vorgezogen werden, wenn die er-
sten Einfamilienhäuser verkauft sind. Die Business Angel 17,9% 25.000
genaue Ausgestaltung des Projektes muß 140.000
an die Baugenehmigungen des Grund-
stücks angepaßt werden. Das Projekt be- Beteiligungsstruktur der Ecoconstruct
zieht sich auf ein Grundstück von nach der Kapitalerhöhung Tranche 2
2000 m², welches Estrato 5 in Cali Valle Aktionär Aktien
de Lilly gegenüber einem neu gebauten
Gründerfamilie 43,6% 90.000
Krankenhaus gelegen ist. Zur Finanzie-
Conecta Stiftung 14,5% 30.000
rung sind marktübliche Kundenanzahlun-
gen von 35% geplant sowie die Kapitalre- Business Angel 16,4% 25.000
serve aus Tranche 2. Ab einem Vertrieb
Tranche 2 21,8% 20.000
von 66% der Wohnungen kann ein 165.000
Konstruktionskredit bei kolumbiani- *Geplante Beteiligung
schen Banken beantragt werden.Emissionsplanung in der Übersicht
Tranche Emissionspreis
Mio. Peso € Peso Aktien
Tranche 2 2.000 35,34 € 100.000 COP 20.000
Reserve 2 1.000 35,34 € 100.000 COP 10.000
Tranche 3 3.000 53,00 € 150.000 COP 20.000
Eine Garantie, daß Tranche 3 durchgeführt wird, kann nicht gegeben werden. Der Preis in
€ hängt vom Wechselkurs ab. Der hier zugrunde gelegte Kurs ist 2.830 Peso je €.
Bilanzierungsansätze / Emissionspreis vorherrschende. Dieser Ansatz führt zu ei-
Zur Ermittlung der Prognose der Betriebser- ner sägezahnähnlichen Umsatz- und Ge-
gebnisse wurden zwei unterschiedliche An- winnprognose, weil die Hauptanteile des
sätze herangezogen. Ansatz 1 aktiviert die Umsatzes erst nach vollständiger Fertigstel-
Verkaufserlöse an Immobilien beim Verkauf lung eines Objektes und Übergabe an den
(dem internationalen Bilanzstandard Kunden gebucht werden. Letztlich unter-
angenähert). Hierzu wurde beim Verkauf ei- scheidet sich das Endergebnis nur minimal.
ner Appartementwohnung der vollständige Bei der Cash Flow-orientierten Bilanzme-
Wohnungspreis als Umsatz berücksichtigt, thode verzögern sich die Umsätze durch-
gleichzeitig wurde eine Reserve von 140% schnittlich um 6 - 12 Monate.
der erwarteten Baukosten zurückgestellt. Diese Verzögerung führt bei der Ermittlung
Diese Methode hat den Vorteil, daß eine eines fairen Emissionspreises zu einem ge-
gleichmäßigere und den tatsächlichen Ver- ringeren Wert und einer stärkeren Wertstei-
hältnissen am ehesten angenäherte Pro- gerung in der Zukunft. Die Umsatzaktivie-
gnose zustande kommt, zumal sie beim Bau rung nach Ansatz 1 führt zu einer fairen Be-
einer Kleinsiedlung mit Ein- bis Dreifamilien- wertung je Aktie von 113.613 COP, nach
häusern am ehesten zutreffend ist. dem kolumbianischen Bilanzstandard
Der zweite von uns herangezogene Ansatz ergibt sich ein fairer Emissionspreis von
(kolumbianischer Bilanzstandard) 92.546 COP (siehe unten).
wurde mit einer dem Cash Flow angenäher-
Der Mittelwert aus beiden Werten liegt bei
ten Umsatzbuchung vorgenommen. Bei die-
103.080 COP je emittierte Aktie. Daraus
ser Prognose werden die Umsätze bei Im-
folgend haben wir uns für einen Emissions-
mobilienübergabe an den Kunden aktiviert.
preis von 100.000 COP je Aktie entschieden.
Diese Bilanzmethode ist die in Kolumbien
Ermittlung der Bewertung
Zur Ermittlung der fairen Bewertung der Ak- 33% fix sind. Bei den im Folgenden genann-
tie wurden mehrere Kennzahlen herangezo- ten Werten (x COP/y COP) wurde Wert 1
gen. Folgende drei Kerngrößen wurden ge- nach Ansatz 1 und Wert 2 nach Ansatz 2 er-
nutzt: Das Kursgewinnverhältnis, die Di- mittelt. Alle Werte wurden für das erste bis
videndenrendite und die Kursbuch- 4. Folgejahr errechnet, um Schwankungen
wertrelation. Alle drei Werte haben wir, zu nivellieren. Dazu wurden Ergebnisse der
wie sich aus folgenden Erklärungen verste- Folgejahre mit 10% jährlich abgezinst.
hen läßt, besonders niedrig angesetzt.
Das Kursgewinnverhältnis (KGV) Als Be-
Alle diese Kennzahlen fließen mit einer Drit- wertungsbasis wurde ein KGV im Folgejahr
telbewertung in die Gesamtbewertung ein. von 10 festgesetzt. Dies entspricht einer Ge-
Das EBIT und das EBITDA wurden nicht er- winnrendite von 10% jährlich. Zur Ermitt-
mittelt, weil wir weder von Sollzinsen noch lung eines durchschnittlichen KGVs für das
von größeren Abschreibungen ausgehen erste Projekt wurde eine Gewinnsteigerung
können. Ein Hauptteil des Unternehmens- von 10% jährlich angenommen und ein fai-
buchwertes liegt in Form von Grundstücken rer Wert auf Basis KGV 10 für diese vier
vor, die nicht abgeschrieben werden, so daß Jahre ermittelt (129.330 COP /
der Sinn von Informationen wie EBIT und 100.742 COP).
EBITDA hier vorwiegend nur im Herausrech-
nen der lokalen Steuern liegt, die mit ca.Die Dividendenrendite (DR) Als Bewer- Der Kursbuchwert (KBV)
tungsbasis wurde eine DR im Folgejahr von Analog zu den oben genannten Werten
4% festgesetzt. Dies entspricht einer der wurde der KBV für die vier Jahre berechnet.
höchsten Ausschüttungen aller gelisteten Als Basis diente ein KBV Folgejahr von 1,5.
Aktien. Zur Ermittlung einer durchschnittli- Der so ermittelte Mittelwert führte zu fairen
chen DR für das erste Projekt wurde eine Emissionskursen von (44.811 COP /
Gewinnsteigerung von 10% jährlich ange- 48.718 COP).
nommen, und ein fairer Wert dieser Basis Der letztlich ermittelte faire Wert spiegelt
für die Folgejahre abgezinst - analog zur Er- nun den Mittelwert dieser drei Größen wieder,
mittlung des KGV. (166.699 COP / und er liegt bei 113.613 COP/92.546 COP.
128.178 COP).
Geschäftsführung
Geschäftsführer ist Herr Dipl.-Biologe Jörg 1,5% auf alle erzielten Umsatzgattungen.
Maas. Sie finden hierzu im Anhang den Ma- Darüber hinaus entstehende Reisekosten
nagementvertrag. werden getrennt in Rechnung gestellt. Alle
Die Geschäftsführung wird monatlich pau- Kosten des Managements können auf
schal mit 8.000.000 Peso zzgl. Reisekosten Wunsch der Geschäftsführung in Anteilen
abgegolten. Der Pauschbetrag setzt sich aus vergolten werden. Der zugrunde zu legende
ca. 4.500.000 Peso Spesenvorauszahlung Kurswert für die Beteiligung ist der Buchwert
(ca. 1.585 €) und einem Gehalt inkl. Neben- zum Ende des abgelaufenen Geschäftsjah-
kosten von 3.500.000 Peso (ca. 1.242 €) res.
zusammen zzgl. einer Umsatzprovision von
Verwaltungs- und Managementkosten in Deutschland
€ jährlich
Büromiete 5.309
Strom 378
Telekommunikation 1.260
Beratungskosten 4.998
Geräte 2.400
KFZ und lokale Reisekosten 3.300
Internet und Werbung 1.135
Bank ohne Geldtransfer 240
Kostenschätzung Geschäftsführung 19.020
Entspricht Kostenpauschale im Monat 1.585
Gehälter inkl. Nebenkosten 14.903
Entspricht Gehalt im Monat 1.242
Summiert
Verwaltungskosten ohne Umsatzprovision 33.922
Geschäftsführung Deutschland vom Umsatz 1,50%Rentabilitätsübersicht des Projektes über 6 Mehrfamilienhäuser
mit insgesamt 60 Wohnungen, Investitionszeitraum 2015 - 2019
Die hier vorgestellte Phase 1 unseres Geschäftsplanes umfaßt folgende zeitliche Schritte:
1. Bis August 2015 ist geplant, Tranche 2 der Kapitalerhöhung zu 50% abzuschließen, das ge-
eignete Grundstück zu finden, die Architektenplanung umzusetzen, datierte Kostenvoranschläge
einzuholen, den Internetauftritt der Ecoconstruct S.A.S. mit einer 3D-Präsentationssoftware zu
erstellen und Werbeflyer und Präsentationsunterlagen für Makler und Vertriebskräfte zu entwik-
keln und drucken zu lassen. Vorgesehen ist auch der Aufbau einer zweigliedrigen Vertriebs-
struktur mit der Basis eines Maklervertriebes auf Provisionsbasis sowie eines Inbound-Vertriebs,
der sich speziell an Kapitalanleger richten soll. Nicht zu vergessen ist die Ausbildung eines Ver-
triebsbeauftragten, der Makler und Kapitalanleger betreuen und so die Vertriebseffizienz stei-
gern soll.
2. September 2015 bis Mai 2016: Verkauf der ersten 10 Einheiten.
3. April 2016 bis November 2016: Bau des ersten Zehnfamilienhauses, wobei das Teilprojekt
der ersten Haushälfte schon im Juli 2016 fertiggestellt werden könnte.
4. Juni 2016 bis November 2018: Vertrieb von weiteren 5 Objekten mit je 10 Wohneinheiten.
5. November 2016 bis August 2019: sukzessive Fertigstellung der weiteren Objekte jeweils
nach erfolgtem Verkauf.
6. 2018 – 2019: Planung und Vertriebsstart eines Folgeprojektes.
Abschluß eines Hausprojektes mit sechs Zehnfamilienhäusern
Ertrag Mio. Peso in €
Bau 27.630 9.763.165 96,7%
Verwaltung 528 186.406 1,8%
Baugeld Zinserträge 402 141.922 1,4%
Ertrag 28.559 10.091.493
Aufwand
Bau 17.677 6.246.150 85%
Grundstücke 683 241.241 3%
Bau Kolumbien 12.018 4.246.753 58%
Bau Rücklage 4.807 1.698.701 23%
Bau Rücklage Gewährleistung 168 59.455 1%
Vertrieb 829 292.895 4%
Werbekosten 414 146.447 2%
Verwaltung Kolumbien (inkl. Architekt und Baukontrolle) 1.131 399.586 5,4%
Verwaltung Deutschland und Geschäftsführung 741 261.867 3,6%
Aufwand 20.792 7.346.946
Gewinn und Umsatzrendite 7.767 2.744.547 27,2%Sie können auch lesen
