SCHWEIZ IMMOBILIA - SVIT Schweiz
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# 05 — MAI 2022 — 89. Jahrgang / Erscheint monatlich / CHF 7.– / www.svit.ch SC HW E IZ IMMOBILIA Swiss Real Estate Forum 23. – 24.06.2022 FOKUS JOHANNA TRÜSTEDT ÜBER LUFTHYGIENE 04 IMMOBILIEN- POLITIK MIETRECHTS REVISION 12 IMMOBILIEN- WIRTSCHAFT FM-MARKT BLEIBT HETEROGEN 14 BAU & HAUS GRUNDLAGEN FÜR GESUNDE RAUMLUFT RAUMKLIMA UND 34 NACHHALTIGKEIT
EDITORIAL VON—ANDREAS INGOLD ANZEIGE Die Zukunft der Facility Services mit digitalen VIEL LÄRM – Lösungen WENIGER FÄLLE mitgestalten Das jüngste Gepolter der Mietervertreter im Parlament und in den Medien über angeblich zu viel bezahlte Mietzinse kontrastiert in eklatanter Weise mit den jüngsten Zahlen der Schlichtungs- stellen. Im 2. Halbjahr 2021 ist die Anzahl der ein- geleiteten Schlichtungsverfahren zum Vorsemes- ter schweizweit um 9% und zum Vorjahressemester sogar um 18% gesunken. Dies ist der tiefste Wert seit 2011, wie das Bundesamt für Wohnungswesen Ende April bekanntgab. Ich deute die Entwicklung der Schlichtungsfäl- le so, dass zwischen Vermietern und Mietern ein so einvernehmliches Verhältnis besteht wie seit über zehn Jahren nicht mehr. Das zeigen auch die WIR BEFINDEN UNS IM GLEICHGEWICHT VON WERT UND PREIS. ANDREAS INGOLD Details zu den erledigten Fällen. Gerade einmal 13% aller 11 421 Verfahren betrafen Anfangsmiet- zins bzw. Mietzinserhöhung oder -senkung – jene «Missbrauchsfälle» also, auf die sich der Mieter- verband kapriziert. Und von diesen erledigten 1528 Fällen konnten erst noch drei Viertel durch Einigung abgeschlossen werden. Selbst in urba- nen Kantonen wie Zürich und Basel-Stadt gibt es zum Mietzins kaum Schlichtungsfälle. Die Statis- tik wird überdies massgeblich «verzerrt» durch die Kantone Waadt und Genf, die zusammen fast die Hälfte aller Schweizer Verfahren über den Mietzins auf sich vereinen. Das versöhnliche Bild ist ohne Zweifel der anhaltenden Seitwärtsbewegung der Angebots- mietzinse und dem Rückgang der Bestandsmieten geschuldet, während sich der Gesamtwohnungs- bestand durch Neubau und Erneuerung im er- wähnten Zeitraum massgeblich verjüngt hat, der Ausbaustandard kontinuierlich gestiegen ist und PEOPLE MAKE PLACES der energetische Zustand verbessert wurde. Für die allermeisten Mieter stimmt der Wert der er- haltenen Leistung offensichtlich mit dem bezahl- ten Preis überein. 2 IMMOBILIA / Mai 2022
INHALT IMMOBILIA —INHALT NR. 05 MAI 2022 FOKUS 04 «DAS RAUMKLIMA WIRD ZU WENIG BEACHTET» Johanna Trüstedt, Leading Consultant bei Drees & Sommer Schweiz, erklärt, was gute Raumluft ausmacht und wie die Modelle der Kreislaufwirtschaft funktionieren. IMMOBILIENWIRTSCHAFT 18 PANDEMIE HAT GROSSE AUSWIRKUNGEN Der FM Monitor gibt jedes Jahr einen Überblick über die massgebenden Entwicklungen der Immobilienbranche und weist die aktuellen Bewirtschaf- tungs-, Verwaltungs- und Betriebskosten sowie die Flächendaten aus. 20 BIM AM UNISPITAL ZÜRICH Welche Mehrwerte BIM bietet und wer dafür zuständig ist, wird in diesem Artikel am Beispiel des Universitätsspitals Zürich beleuchtet. 12 22 DER GROSSE HANDSCHLAG Am 21. Juni 2022 treffen sich etablierte Unternehmungen und junge Prop- techs der Immobilienbranche zum neuen Grossanlass im JED Schlieren. IMMOBILIENPOLITIK 24 DER MONAT IN DER IMMOBILIENWIRTSCHAFT ALTE GRÄBEN IMMOBILIENRECHT IN DETAILFRAGEN 30 VIEL RAUM FÜR KONFLIKTE DER BERICHT ZUR VERNEHMLASSUNG ÜBER DREI Die Ansprüche an eine professionelle Verwaltung im Stockwerkeigentum PUNKTUELLE MIETRECHTSREVISIONEN – ETWA nehmen zu. Dabei geht es nicht nur um die technischen Entwicklungen, son- ZUR FAKSIMILE-UNTERSCHRIFT – ZEIGT DAS BREITE dern auch um auftretende Konflikte innerhalb der Gemeinschaften. MEINUNGSSPEKTRUM VON KANTONEN, 32 WERBE-MONITORE UND ALTSTADTFLAIR PARTEIEN UND VERBÄNDEN. Nachträgliche Baubewilligungen können für Immobilieneigentümer oder Mieter schwierig werden. Umso komplexer ist die Ausgangslage, wenn sich Eigentums- und Wirtschaftsfreiheit und die Denkmalpflege widersprechen. BAU & HAUS 36 HARMONISIERUNG DER GEBÄUDELABELS Minergie, GEAK, SNBS Hochbau und 2000-Watt-Areale: Die Familie der Gebäudelabels wird neu gestaltet. Nur noch eine Organisation soll für die Zertifizierung, Qualitätssicherung und Kommunikation zuständig sein. 37 EINFACHE MASSNAHMEN – GROSSE WIRKUNG 14 Mit einfachen Regeln in Mietliegenschaften lassen sich Brände und deren Ausbreitung wirkungsvoll verhindern. Bewirtschaftung und Nutzer tragen IMMOBILIENWIRTSCHAFT eine Mitverantwortung für die Brandverhütung. 38 HONORIERUNG VON PLANUNGSLEISTUNGEN DIGITALISIERUNG IM Mit der Einführung des BIM-Modells gehen eine grössere Verbindlichkeit, SCHWEIZER FM-MARKT neue Rollen, andere Leistungsbilder und ein adäquate Vergütungsmodell einher. DIE FÜHRENDEN SCHWEIZER FM-ANBIETER SIND GUT DURCH DIE PANDEMIE GEKOMMEN. VERÄNDERUNGEN IMMOBILIENBERUF IN DER MARKTSTRUKTUR, GREEN SERVICES UND 44 KEINE VERDECKTE DOPPELMÄKELEI DIGITALISIERUNG PRÄGEN DIE MARKTENTWICKLUNG. Viele neue Vermarktungsanbieter nehmen mit ihren Versprechen Inter- essenkonflikte billigend hin. Das ist unprofessionell und zum Schaden der Kunden. 46 WELCHE ZUKUNFT BEWERTEN? Bewertet wird immer die Zukunft – aber welche? Die, welche im Objektbusi- nessplan der Eigentümerschaft abgebildet ist? Oder die, welche den höchs- ten Wert erzielt (Highest and Best Use)? 47 KURZMELDUNGEN BERUF 49 A US- UND WEITERBILDUNG: AKTUELLE LEHRGÄNGE 50 BERUFSBILDUNGSANGEBOTE DES SVIT VERBAND 34 52 FOKUS AUF DER BERUFSBILDUNG Die Covidpandemie hat auch in ihrem zweiten Jahr die Tätigkeit des SVIT Schweiz massgeblich geprägt. Mit der Delegiertenversammlung vom 23. Ju- BAU & HAUS ni 2022 schliesst der Verband das Jahr 2021 formell ab. WERTSTEIGERUNG DANK 54 GEMEINSAM STANDARDS SETZEN Die Digitalisierung verstärkt das Sammeln von Immobiliendaten. Bei der GESUNDER RAUMLUFT BIM-Planung sollte daher auch der Gebäudebetrieb frühzeitig eingebunden DIE SIEBEN GRUNDLAGEN FÜR GESUNDE RAUMLUFT werden, fordert die SVIT FM Kammer. SIND EIN WERKZEUG, UM EIN GESUNDES RAUMKLIMA 56 FUTUREBOARD NIMMT FAHRT AUF ZU SCHAFFEN. EIN EFFIZIENTES LÜFTUNGSSYSTEM Das SVIT Futureboard hat sich dem Thema digitaler Mietvertrag angenom- MUSS ENTSPRECHEND GEPLANT, INSTALLIERT UND men und einen Leitfaden erarbeitet. INSTAND GEHALTEN WERDEN. 57 KURZMELDUNGEN VERBAND STANDARDS: STELLENMARKT 48 / MARKTPLATZ & PRODUKTE-NEWS 59 / BEZUGSQUELLENREGISTER 67 / ADRESSEN & TERMINE 69 / ZUGUTERLETZT & IMPRESSUM 70 IMMOBILIA / Mai 2022 3
FOKUS INTERVIEW RAUMLUFT Johanna Trüstedt, Leading Consultant bei Drees & Sommer Schweiz, erklärt, was gute Raumluft ausmacht und wie die Modelle der Kreislaufwirtschaft funktionieren. INTERVIEW—DIETMAR KNOPF* FOTOS—URS BIGLER Wir verbringen rund 90% unserer Lebenszeit in Innenräumen. Welche Rolle spielt das Raumklima für unser Wohlbefinden? Johanna Trüstedt: Leider kommt das Raumklima inklu- sive seiner Auswirkungen bei der Planung oft zu kurz. Bei der Gestaltung von Innenräumen gibt es arbeits- rechtliche Vorgaben beispielsweise für Licht und Akus- tik, doch die Raumluftqualität ist ein wichtiger Faktor des Wohlbefindens und der Gesundheit, der oft unter- schätzt wird. ANZEIGE IMMOBILIA / Mai 2022 5
FOKUS INTERVIEW RAUMLUFT Welche Zutaten sorgen für ein behagliches können. Allerdings schrecken viele Kunden davor Raumklima? zurück, aus Angst vor einer schlechten Diagnose BIOGRAPHIE Ein angenehmes Raumklima besteht aus der richti- und den Folgen, die meistens mit Investitionskos- JOHANNA gen Temperatur, einer angenehmen Luftfeuchtigkeit TRÜSTEDT ten verbunden sind. und der Innenraumluftqualität. (*1975) beschäftigt sich Messen Sie in Ihren Büros den CO2-Gehalt Wann empfinden wir die Raumluft als seit über 20 Jahren mit der Luft? gesund bzw. angenehm? der Gestaltung von Ja. Sobald der CO2-Gehalt in unseren Büros einen Bürolandschaften. Vom Die Nase als Indikator ist trügerisch. Für präzise Einzelbüro über Open kritischen Wert (900 ppm) erreicht, sorgt die Lüf- Aussagen über die Luftqualität brauchen wir Mes- Office hin zu tätigkeits- tungsanlage für frischen Sauerstoff. sungen. Der wichtigste Faktor für gesunde Raum- orientierten Bürokon- Für eine funktionierende Kreislaufwirtschaft luft ist ein niedriger CO2-Gehalt, je nach Fragestel- zepten gestaltet sie die im Bauwesen spielt das «Cradle to Cradle»- neusten Trends mit lung können wir weitere schädliche Bestandteile und setzt diese um. Mit Prinzip eine wichtige Rolle. Wie funktioniert nachweisen. dem Fokus auf den dieses Prinzip? Müssen diese Messungen von Spezialisten Nutzenden entwickelt Der Ausdruck bedeutet wörtlich übersetzt «von der sie bei Drees & Som- durchgeführt werden oder können die mer Schweiz neue Bü- Wiege zur Wiege». Es gibt zwei Systeme: einmal Raumnutzer das in die eigenen Hände rokonzepte und legt den natürlichen Kreislauf, bei dem Materialien nehmen? speziellen Wert auf die wieder zu Nährstoffen für die Natur werden. Der Es gibt Lüftungsanlagen, die CO2-Messungen Nachhaltigkeit und Ge- zweite Kreislauf bringt ältere Baumaterialien nach sundheit der Nutzen- automatisch durchführen können. Doch meine den im Innenraum. dem Recycling wieder zurück in die Produktion. Empfehlung wäre dafür, einen Spezialisten zu be- Ausserdem ist sie Dafür ist eine sortenreine Zerlegung der Baustof- auftragen, wenn weitere Faktoren als CO2-Mengen Vorstandsmitglied im fe eine Grundvoraussetzung, wenn beispielweise Schweiz. Verein für gemessen werden müssen. Interessant ist es na- Luft- und Wasser Stahl upgecycelt und anschliessend wieder für ein türlich für den Nutzenden, die Daten einsehen zu hygiene. Baumaterial verwenden wird. 6 IMMOBILIA / Mai 2022
BEZÜGLICH DER QUALITÄT VON RAUMLUFT GIBT ES KEINE ZWIN- GENDEN NORMEN, SONDERN NUR RICHTWERTE. Im Idealfall sollen für jedes Bauvorhaben schadstoff- und emissionsarme Materialien verwendet werden. Wie sieht es in der Realität aus? Hersteller zurückgenommen und wieder Schlecht. Diesbezüglich betreten wir Neuland. Ich neu verarbeitet. Wie genau funktioniert der erinnere mich an einen Neubau aus dem Jahr 2005. Kreislauf? Damals klagten viele Nutzer über Kopfschmerzen, Das Ziel der Materialmiete ist in erster Linie deshalb haben wir die Raumluft gemessen und eine hohe Qualität der Produkte. Hier sind die festgestellt, dass die Schadstoffbelastung deutlich Hersteller gefragt, möglichst langlebige Produkte über den Grenzwerten lag. Seitdem hat sich am anzubieten, die sich im Idealfall mehrmals ver- Desinteresse für schadstoffarme Baumaterialien mieten lassen. Dazu hat dieses Modell den Vorteil, wenig geändert. Fragen Sie Facharbeiter nach den dass die vernünftigen Nutzer sorgsamer mit ihrer Inhaltsstoffen in ihren Klebstoffen, nur sehr weni- Immobilie umgehen und so das Kreislaufmodell ge werden die richtige Antwort wissen. unterstützen. Einschränkend muss ich sagen, dass Der Messeturm Basel gilt als Musterbei- das «Cradle to Cradle»-Prinzip in der Bauindustrie spiel für die Kreislaufwirtschaft. Die noch wenig verbreitet ist, weil dafür in den Fabri- Büromöbel wurden nicht gekauft, sondern ken noch die Infrastruktur fehlt, aber wir sind auf geleast, die Teppichfliesen werden vom einem guten Weg. IMMOBILIA / Mai 2022 7
FOKUS INTERVIEW RAUMLUFT Baumaterialien können ein gesundes Raum- beim individuellen Raumkomfort. Stimmen klima fördern. Pflanzen können schädliche Sie dieser Einschätzung zu oder wie lautet Chemikalien wie Formaldehyd aufnehmen, Ihre Meinung? Wandfarben unterstützen die Luftreinigung. Weil wir noch mehr Energie sparen wollen, werden Erklären Sie bitte die Prozesse dahinter. unsere Gebäudehüllen immer dichter. Dabei ist uns Ja, bestimmte Pflanzenarten wie beispielsweise im wahrsten Sinne des Wortes die Luft ausgegan- BESONDERS Einblatt, Steckenpalme und Baum-Philodendron gen – den undichten Fensterrahmen, durch den wir FÜR INNEN- regulieren nicht nur die Luftfeuchte, sondern sind früher Frischluft erhalten haben, gibt es nicht mehr. RÄUME SPIELT auch in der Lage, Chemikalien wie Formaldehyd Diese Aufgabe übernehmen heute Lüftungsanla- DIE RICHTIGE aus der Luft aufzunehmen. Bei den Farben handelt gen, die uns die richtige Menge Frischluft bringen MATERIAL- es sich um anorganische, hochatmungsaktive In- sollen. Das ist grundsätzlich keine Einbusse im WAHL EINE nen-Mineralfarben, die wasserverdünnbar, emis- Raumkomfort, denn dass die Raumluft schlechter ZENTRALE sions- und weitgehend lösemittelfrei (< 5%) sind. ist als die Aussenluft stimmt nur bedingt und ist ROLLE. Sie können die Luftreinigung unterstützen, indem regional unterschiedlich zu bewerten. sie die Bakterienbildung an der Wandoberfläche Unser Empfinden bezüglich Temperatur reduzieren. Übrigens gibt es bereits auch Teppiche, und Raumluft ist sehr individuell. Wie finden die den Feinstaub in der Luft abbauen können. Sie Kompromisse, beispielsweise für Da die Gebäudehüllen aus energetischen Grossraumbüros oder Schulen? Gründen luftdichter geworden sind, brau- Sie können es nie allen recht machen. Wenn sich chen wir auf mechanische Lüftungsanla- 80% der Raumnutzenden wohlfühlen, haben wir gen. Viele empfinden das als eine Einbusse den grösstmöglichen Wohlfühlfaktor erreicht. 8 IMMOBILIA / Mai 2022
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FOKUS INTERVIEW RAUMLUFT WIR MÜSSEN DEN NUTZENDEN BEI DER PLANUNG INS ZENTRUM STELLEN. Ergänzend gibt es Apps, welche die Temperatur Innenräumen können wir nur begrenzt etwas tun, in den einzelnen Raumzonen anzeigen können. da er dort durch Materialabrieb entsteht. Hier kön- Das bietet den Nutzenden, die sich trotzdem nicht nen wir jedoch darauf achten, dass es schadstoffar- wohlfühlen, die Chance, sich überwiegend in den me Materialien sind, die wir einbauen. kalten oder warmen Bereichen aufzuhalten. Welche Auflagen gibt es bezüglich Raumluft Müsste bei der Planung mehr Gewicht auf vom Gesetzgeber? das Raumklima gelegt werden? Es gibt keine Gesetze, sondern nur Richtwerte, Anscheinend ist das so, denn fast jeder Kunde klagt welche die Qualität der Raumluft regeln. Im Laufe über ein schlechtes Raumklima. Aber fairerweise der Jahre entwickeln sich aus diesen Richtwerten muss man sagen, dass eine perfekte Lüftungsanlage anerkannte Regeln der Technik, die wiederum Jah- mit hohen Kosten verbunden ist und vom Bauherrn re später vielleicht in Gesetze gegossen werden. der Return on Investment wie Produktivität und ge- Erlauben Sie noch eine letzte Frage: ringere Ausfallquote bei den Mitarbeitenden noch Sie arbeiten als Innenarchitektin bei der nicht mit einbezogen wird. Drees & Sommer Schweiz AG. Warum Aussen-und Innenluft sind untrennbar beschäftigen Sie sich mit Luft bei der Ge- miteinander verbunden. Was müssen wir staltung von Innenräumen? tun, damit unsere Luftqualität (Stichwort Mein Fokus ist der Nutzende. Entsprechend unter- *DIETMAR KNOPF Feinstaub) besser wird? stütze ich den Kunden bei der Entwicklung eines Mechanische Anlagen in unseren Gebäuden ganzheitlichen Ansatzes, der die bedarfsgerechte Der diplomierte Architekt ist müssen die Luft filtern, wenn die Aussenluft den Planung mit dem Wohlbefinden und der Gesund- Chefredaktor der Grenzwert überschreitet. Gegen den Feinstaub in heit der Nutzenden verbindet. Zeitschrift Immobilia. 10 IMMOBILIA / Mai 2022
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IMMOBILIENPOLITIK MIETRECHT Der Bericht zur Vernehmlassung über ALTE GRÄBEN IN drei punktuelle Mietrechtsrevisionen zeigt das breite Meinungsspektrum von Kantonen, Parteien und Verbän- DETAILFRAGEN den. Ob das Parlament zu mehrheits- fähigen Vorlagen gelangt, ist offen. TEXT—IVO CATHOMEN* VERNEHMLASSUNGSERGEBNIS Im September des vergangenen Jahres hat die Rechtskommission des Nationalrats drei Vorentwürfe zur Umsetzung von insgesamt vier parlamentarischen Initiativen zum Mietrecht in die Vernehmlassung ge- schickt. Einer der Vorentwürfe betrifft die Vermei- dung missbräuchlicher Untervermietungen, ein zwei- ter die Rechtsgültigkeit von Faksimile-Unterschriften und weiterer Formvorschriften und der dritte die Er- leichterung von Kündigungen wegen Eigenbedarfs. Anfang April hat die Kommission nun vom Bericht über die Ergebnisse der Vernehmlassung Kenntnis genommen, den Bericht veröffentlicht und entschie- den, dem Nationalrat drei Vorentwürfe zu unterbrei- ten, wobei sie Mitte Mai ihre Detailberatung über die Das Parlament ent- scheidet, ob die hän- Vorlagen fortsetzen wird. Der SVIT Schweiz hatte dische der Faksimile- sich zur Vorlage ebenfalls vernehmen lassen (siehe Unterschrift weichen www.svit.ch/politik). darf. BILD: 123RF.COM KLARERE REGELUNG FÜR DIE UNTERVERMIETUNG Die Anpassung von Art. 262 OR über die Untermie- te zielt auf klarere Regelungen ab, indem die Unter- vermietung neu explizit von der schriftlichen Zustim- mung des Vermieters abhängt, sofern nichts anderes vereinbart wurde. Die Verweigerungs- und Kündi- gungsgründe werden konkretisiert, geschärft und die Dauer der Untervermietung auf maximal zwei Jahre ERLEICHTERTE EIGENBEDARFS beschränkt. KÜNDIGUNG Zum Entwurf der Kommission in der Vernehm- Einen schweren Stand dürfte im Parlament die er- lassung lagen mehrere Minderheitsanträge vor, was leichterte Kündigung wegen Eigenbedarfs haben. Die die Spannweite der im Verfahren eingegangenen Hal- Ablehnung wird entweder mit einer Reduktion des tungen voraussehen liess. Diese reichen von einer Mieterschutzes oder mit dem Fehlen beschleunigen- grundsätzlichen Ablehnung der Änderung seitens der der Verfahrensregeln in der Zivilprozessordnung be- Mieterverbände über eine Aufweichung der Mehr- gründet. Es ist gut möglich, dass die Debatte in einem heitsvorlage bis hin zur Unterstützung einer voraus- Abbruch der Übung oder in einer Mini-Revision mün- setzungslosen Verweigerung. Die Immobilienver- den könnte. bände tendieren allesamt zur Mehrheitsvorlage. Das Ergebnis des parlamentarischen Prozesses könnte PUNKTUELLE ODER UMFASSENDE schliesslich in eine allenfalls abgeschwächte Version REVISION? des Mehrheitsantrags münden. Ein Scheitern der Vor- Das Vorgehen der Rechtskommission, punktuelle lage und das Festhalten am Status quo ist aber nicht Anpassungen vorzunehmen und diese in verschiedene ausgeschlossen. Vorlagen aufzuteilen, stösst namentlich bei den Mie- terverbänden auf Kritik. Sie sehen sich in den demo- ZUSTIMMUNG ZUR FAKSIMILE- kratischen Rechten beschnitten, insbesondere in der UNTERSCHRIFT Möglichkeit, ein Referendum zu organisieren, oder Die Rückmeldungen zur Vorlage über die Formvor- wünschen sich eine umfassende Revision des Miet- schriften in Art. 269d OR teilen sich in zwei Gruppen. rechts. Wenn aber bereits drei punktuelle Anpassun- Während die Zulässigkeit der Faksimile-Unterschrift gen derart kontroverse Diskussionen auslösen, ist der für Mietzinserhöhung und andere einseitige Vertrags- Versuch einer grundlegenden Revision des Mietrechts änderungen grossmehrheitlich unterstützt und wohl verlorene Liebesmühe. Der SVIT Schweiz hat klar ge- auch im Parlament Zustimmung erlangen wird, sind macht, dass er partiellen Anpassungen gegenüber der die Meinungen zur Mitteilung der Mietzinserhöhung Gesamtrevision klar den Vorzug gibt. bei Staffelmietzinsen in schriftlicher Form gespalten. Der Bericht zeigt jedenfalls, dass alte Gräben prag- *IVO CATHOMEN Die bürgerlichen Parteien und die Wirtschafts- ein- matische Lösungen verhindern könnten, was letztlich Dr. oec. HSG, ist schliesslich der Immobilienverbände fordern einen dazu führt, dass das Parlament weiterhin den Gerich- Herausgeber der Verzicht auf jegliche Mitteilungspflicht. ten die Konkretisierung überlässt. Zeitschrift Immobilia. 12 IMMOBILIA / Mai 2022
IMMOBILIENPOLITIK 24 KURZMELDUNGEN SCHWEIZ BEWEGUNG IM des Programms «erneuerbar STOCKWERK heizen» ist ab dann in der gan- EIGENTUM zen Schweiz kostenlos. Die Die Rechtskommission hat Heizung, die ersetzt werden Ende März die Motion «Für soll, muss älter als zehn Jah- ein modernes und praxistaug- re sein und als Hauptheizung liches Stockwerkeigentums- für die Raumwärme dienen. Es recht» von Nationalrat Beat spielt indes keine Rolle, was Flach, GLP AG, beraten. Sie be- für ein Heizsystem vorgängig antragt ihrem Rat ohne Gegen- installiert war. Und auch die stimme, die Motion abzuleh- Gebäudekategorie ist nicht nen, und verweist dabei auf die relevant. bereits an den Bundesrat über- wiesene, beinahe deckungs- ANZAHL ZWEIT- gleiche «55 Jahre Stockwerk- WOHNUNGSGE- eigentum. Zeit für ein Update» MEINDEN STABIL von Ständerat Andrea Caroni, 2021 ist die Anzahl der Ge- FDP AR. Der Bundesrat hat meinden mit einem Zweit- mit der Ausarbeitung einer wohnungsanteil von über 20% Vernehmlassungsvorlage be- praktisch gleich geblieben wie reits begonnen. im Vorjahr. Die aktuellen Be- rechnungen im Auftrag des WENIGER Bundesamts für Raumentwick- SCHLICHTUNGS- lung zeigen, dass 7 Gemeinden FÄLLE neu einen Zweitwohnungsan- Von Juli bis Dezember 2021 teil von über 20% aufweisen sind 11 057 neue Schlichtungs- und der Anteil bei 8 Gemein- verfahren im Miet- und Pacht- den auf unter 20% sank. wesen eingeleitet worden. Dies sind rund 8,5% weniger als im KEIN STÄRKERER Vorsemester und 17,6% weni- EHEGATTEN- ger als im 2. Halbjahr 2020. Es SCHUTZ ist der tiefste Wert seit 2011. Die Rechtskommission des Die rückläufige Tendenz setzt Ständerats hat Ende April dem sich damit fort. In der 2. Jah- Beschluss der Schwesterkom- reshälfte 2021 schlossen die mission, der parlamentari- Schlichtungsbehörden 11 421 schen Initiative von National- Fälle ab (siehe dazu Kommen- rat Dandrès, SP GE, Folge zu tar auf Seite 2 dieser Ausgabe). geben, nicht zugestimmt. Die Initiative verlangt, dass jeder IMPULSBERATUNG Mieter dem Mietvertrag des KOSTENLOS Ehegatten beitreten kann. Die Seit April können sich ständerätliche Kommission ist Hausbesitzer und Stockwerk- der Auffassung, dass der Ehe- eigentümer in der ganzen gatte durch die geltenden miet- Schweiz bei der Wahl des opti- rechtlichen Bestimmungen malen Heizsystems mit erneu- ausreichend geschützt ist und erbaren Energien gratis bera- somit kein gesetzgeberischer ten lassen. Die Impulsberatung Handlungsbedarf besteht. IMMOBILIA / Mai 2022
IMMOBILIENWIRTSCHAFT FACILITY MANAGEMENT DIGITALISIERUNG Die führenden Schweizer FM-Anbieter sind gut durch die Pandemie gekom- IM SCHWEIZER men. Veränderungen in der Markt- struktur, Green Services und Digitalisie- rung prägen die Marktentwicklung. FM-MARKT TEXT—THOMAS BALL* DIE 10 FÜHRENDEN FACILITY-SERVICE-UNTERNEHMEN IN DER SCHWEIZ Quellen: Lünendonk Studie 2021: Facility-Management-Provider in der Schweiz Inlandsumsatz Gesamtumsatz Mitarbeitende in Mio. CHF in Mio. CHF in der Schweiz Rang Rang Unternehmen 2020 2019 2020 2019 2020 2019 2021 2019 1 1 ISS Facility Services AG, Zürich 759,0 820,0 759,0 820,0 12 740 12424 2 2 Bouygues Energies & Services Schweiz AG, Zürich 340,0 349,0 340,0 349,0 5100 5400 3 4 CBRE GWS GmbH, Basel 312,0 192,7 312,1 192,7 800 630 4 3 Vebego Schweiz Holding AG, Zürich 255,0 251,0 255,0 251,0 8000 8000 5 5 Engie Services AG, Zürich 180,0 180,0 180,0 180,0 600 600 6 7 Apleona HSG AG, Wallisellen 153,5 153,0 153,5 153,0 1337 1322 7 6 Honegger AG, Köniz 131,0 123,0 131,0 123,0 6152 6000 8 neu gammaRenax AG, Dübendorf 70,7 67,5 70,5 67,5 2000 2000 9 8 Stampfli AG, Sublingen *) 63,0 63,0 63,0 63,0 2500 2000 10 neu Sodexo (Suisse) SA, Zürich 47,0 47,0 47,0 47,0 550 550 *) Umsatz und/oder Mitarbeitendenzahlen teilweise geschätzt. FM-MARKT IST HETEROGEN nis heraus ist die Lünendonk-Marktanalyse im Faci- Das operative Bewirtschaften von Gewerbeimmo- lity Management entstanden: seit 2004 beobachtet bilien ist ein wesentlicher Bestandteil jeder erfolgrei- das Marktforschungs- und Beratungshaus den Markt chen Immobilienstrategie und wird es auch in Zukunft in Deutschland, seit 2015 auch in Österreich und der bleiben. Das Facility Management ist dabei als Quer- Schweiz. schnittsmarkt in sich heterogen, da es den baulich- Im Kern der alle zwei Jahre für die Schweiz neu auf- technischen Immobilienbetrieb ebenso umfasst wie gelegten Marktanalyse stehen die folgenden Fragestel- den infrastrukturellen und den kaufmännischen. Die- lungen, die im Nachgang diskutiert werden: Wie ist der se Heterogenität findet sich auch im Anbietermarkt Markt strukturiert? Welche externen und internen Im- wieder: Das Facility Management als Disziplin ist aus pulse wirken auf den Markt? Welche Lösungen entwi- dem Bedürfnis heraus entstanden, die Immobilienbe- ckelt der Markt auf die sich verändernden Kundenan- wirtschaftung ganzheitlich zu betrachten. Hieraus er- fragen. Die Lünendonk-Marktanalysen richten sich gibt sich ein Markt, der nur schwerlich trennscharf sowohl an Provider für das Benchmarking als auch an abzugrenzen ist, über den jedoch gleichzeitig ein ho- CREM- und FM-Einheiten, die sich über den Markt in- her Informationsbedarf besteht. Aus diesem Bedürf- formieren möchten. Digitalisierung, Nachhaltigkeit und Unter den Befragten herrscht der Rund zwei Drittel (64%) der befrag- eine Ausrichtung hin zu integralen Konsens, dass digitalisierte Services ten Anbieter bieten bereits Leistun- Facility Services zählen für die Faci- und Produkte bei der Akquise von gen zur Reduzierung von CO2- lity Management-Anbieter in der Aufträgen auf jeden Fall (54%) oder Emissionen an, weitere 9% wollen FACILITY Schweiz zu den wichtigsten Themen eher (46%) als Vorteil gelten. Zudem sie einführen. 67% der Unterneh- würden deutlich mehr Kunden um- MANAGEMENT neben dem Personalmangel. Zu die- sen Erkenntnissen kommt die vierte weltfreundliche und energieeffiziente men halten die Themen Nachhaltig- keit und Klimaschutz für relevant Lünendonk-Studie zum Schweizer Services nachfragen, ihr Anteil ist in- für ihr Geschäftsmodell und haben Facility Management-Markt, für die nerhalb von zwei Jahren um fast dazu strategische Überlegungen führende Anbieter befragt wurden. 100% gestiegen, von 15 auf 29%. eingeleitet. 14 IMMOBILIA / Mai 2022
7 wicklung sowie die Veränderung des Gewerbebaube- stands. Auf die Unternehmensentwicklung wirkt zu- dem stabilisierend ein, dass Dienstleistungsverträge in der Regel über mehrere Jahre geschlossen werden. In den vergangenen Jahren sind die Umsätze der führenden Dienstleister in dem rund 12 Mrd. CHF gros- sen Markt durchschnittlich zwischen 3,5 und 5% pro Jahr angestiegen. Unter den zehn führenden Dienst- leister schwankten die Werte jedoch stärker. Im ersten Corona-Jahr steigerten die Provider ihre Umsätze um durchschnittlich noch 1,2% (Top 10: 0,3%). Die Corona- Pandemie führte sowohl zu Umsatzrückgängen gegen- über dem ursprünglichen Plan – etwa durch weniger Umsätze in der Betriebsgastronomie – als auch zu Zu- satzaufträgen (Reinigungsbedarf, Sicherheitsdienst- leistungen etc.). Ertragsschmälernd wirkten sich vor allem weggefallene Ad-hoc-Aufträge aus, die aus der geringeren Immobiliennutzung resultierten. Die Zahl der Mitarbeitenden stieg im Mittel um 0,4% an. Daten und Automati- sierung werden in der FÜHRENDE ANBIETER professionellen Im- Lünendonk erstellt im Rahmen der Studie ein Ran- mobilienbewirtschaf- tung immer wichti- king der zehn nach Umsatz führenden Unternehmen ger. Das gilt nicht nur (Lünendonk-Liste). Die Liste erhebt Anspruch auf BILD: 123RF.COM für technische Servi- Vollständigkeit. Die Aufnahme in das Ranking erfolgt ces, sondern auch für auf Basis von Kriterien (> 50% des Umsatzes mit tech- Reinigung. nischen und infrastrukturellen Facility Services, > 66% des Umsatzes am externen Markt, keine Einzelgewer- keanbieter). Marktführer ISS (2020: 759 Mio. CHF, –7,4%) muss- ALLGEMEINES MARKTUMFELD te ebenso wie Verfolger Bouygues (340 Mio. CHF, Der Facility-Management-Markt gilt als Funda- –2,6%) Umsatzrückgänge hinnehmen, setzt jedoch ment jeglicher Wirtschaftstätigkeit von Unternehmen: mehr als doppelt so viel Volumen um als das auf Rang Ohne Immobilien keine Geschäftstätigkeit. Dement- zwei geführte Unternehmen. Nach Übernahme des sprechend verläuft die Umsatzentwicklung der führen- Service-Geschäfts von Engie durch Bouygues und der den Dienstleister vergleichsweise stabil. Wesentliche Umfirmierung zu Equans (seit 01.02.2022) liegt der Einflussfaktoren sind Lohn- und Materialkostenent- kombinierte Umsatz der beiden Gesellschaften für ANZEIGE Umfassende Immobilienkompetenz mit einer massgeschneiderten Weiterbildung von SIREA – an einer der Hochschulen in Ihrer Nähe. CAS MAS MBA IMMOBILIEN- REAL ESTATE REAL ESTATE BEWERTUNG MANAGEMENT MANAGEMENT Grundlagen | Bewertungselemente Finanzierung | Anlagen | Entwicklung Betriebswirtschaft | Immobilien-, Bewertungsmethodik | Verfassen Bewirtschaftung von Immobilien Management-, Führungskompetenzen von Marktwertgutachten Kursstart BFH/OST/SUPSI: Kursstart ZHAW: August 2022 Kursstart BFH/FHNW/HSLU/SUPSI: Oktober 2022 siehe Website der jeweiligen Schule OST: Februar 2023 Informationen 044 322 10 10 | www.sirea.ch | info@sirea.ch IMMOBILIA / Mai 2022 15
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IMMOBILIENWIRTSCHAFT FACILITY MANAGEMENT MARKTV OLUMEN AUF RUND 12 MRD. CHF GESCHÄTZT Quelle: Lünendonk Studie 2021 WESENTLICHE ENTWICKLUNGEN 10,3 ~12 15,8 Die Marktentwicklung wird wesentlich geprägt Mrd. CHF Mrd. CHF Mrd. CHF durch Übernahmen und Zusammenschlüsse, die über die im Jahr 2020 in der Umsatzentwicklung ablesba- ren Effekte hinaus gehen. Die Nachfrage nach integra- 2020 len Services nimmt schweizweit weiter zu. Darüber hi- naus stehen die Auftraggeber vor der Herausforderung, den Immobilienbetrieb nachhaltiger zu gestalten. Hierzu leisten Facility-Management-Provider durch Beratungsleistungen (Sanierungsempfehlungen, Be- triebskonzepte der Einzelgewerke wie Catering, Ge- bäudetechnik etc.), aber auch durch bedarfsabhängige Immobiliensteuerung und Modernisierungsleistun- gen ihren Beitrag. Als wesentliches Instrument dient hierbei die Di- gitalisierung des Gebäudebetriebs durch die Verbin- dung von IoT, Software und Personal/Robotik. Sie er- möglicht, Effizienzen im Betrieb zu realisieren und gleichzeitig Informationen über den Gebäudebetrieb Marktvolumen für Facility Services in der Schweiz, zu gewinnen, um bedarfsabhängig zu steuern. Darü- Schätzung der Lünendonk & Hossenfelder GmbH ber hinaus steht die Branche seit vielen Jahren vor der Herausforderung, den Wunsch der Kunden nach kos- tengünstigen Lösungen mit den zunehmenden An- forderungen an Servicequalität und Personalbedarf das Jahr 2020 bei 520 Mio. CHF und reduziert da- – sowohl hinsichtlich Anzahl als auch Qualifikation – mit deutlich den Abstand zu Marktführer ISS. Auf in Einklang zu bringen. Die Personalgewinnung ver- Rang drei folgt CBRE Global Workplace Solutions mit drängt inzwischen an vielen Stellen die Vertriebser- 312 Mio. CHF. Der Gewinn eines Grossauftrags hat zu folge als wesentlichen Einflussfaktor für die Fähigkeit, der Umsatzsteigerung von 62 Prozent beigetragen. Auf Aufträge zu gewinnen. Rang vier liegt die Vebego mit 255 Mio. CHF. Das nie- derländische Unternehmen baut die Marktstellung im benachbarten deutschen Markt mit der Übernahme LÜNENDONK-STUDIE der Hectas deutlich aus. Vebego ist damit in den Nie- derlanden, Deutschland und der Schweiz eines der füh- Dieser Beitrag ist eine Zusammenfassung der vierten Lünen- donk-Studie zum Schweizer Facility-Management-Markt, die renden Unternehmen im Markt. Auf Rang sechs folgt unter www.luenendonk.de erhältlich ist. Die Studie basiert auf die Schweizer Landesgesellschaft der Apleona mit der Befragung der führenden Dienstleister und zahlreichen *THOMAS BALL 153,5 Mio. CHF. Komplettiert wird das Ranking von Hintergrundgesprächen mit Entscheidern bei Auftraggebern Der Autor ist Partner Gammarenax, Stampfli und der Schweizer Landesge- und Providern. bei der Lünendonk & sellschaft von Sodexo. Hossenfelder GmbH. IMMOBILIA / Mai 2022 17
IMMOBILIENWIRTSCHAFT FM-MONITOR 2021 PANDEMIE Der FM Monitor gibt seit 2001 jedes Jahr einen Überblick über die mass gebenden Entwicklungen der Immo HAT GROSSE bilienbranche und weist die aktuellen Bewirtschaftungs-, Verwaltungs- AUSWIRKUNGEN und Betriebskosten sowie die Flächen- daten aus. TEXT—RAHEL MULLE* FM MONITOR 2021: ENERGIEVERBRAUCH NACH NUTZUNGSART Quelle: pom+Consulting AG 250 200 kWh pro m2 Energiebezugsfläche 150 131 108 114 100 95 98 77 62 50 0 Büro & Fürsorge & Gastge- Handel Industrie & Unterricht, Wohnen Verwaltung Gesundheit werbe & Gewerbe Bildung & Fremden- Forschung verkehr Unteres Quartil Oberes Quartil BEWIRTSCHAFTUNGSKOSTEN UNTER ton Genf verzeichnet den grössten Kostenzuwachs, die DER LUPE Ostschweizer Kantone hingegen sind preiswerter gewor- Der FM Monitor ist der schweizweit grösste Daten- den. Gestiegen sind insbesondere die Unterhaltskosten, pool für immobilienbezogene Bewirtschaftungskosten. die vom Eigentümer bezahlt werden. Zudem fallen die Die aktuellen Kennzahlen basieren auf rund 12 000 Lie- Ver- und Entsorgungskosten – sie sind nebenkostenfä- genschaften und einer Gesamtgeschossfläche von rund hig – tiefer aus, was zu einem gestiegenen Kostenanteil zu 52 Mio. m2 sowie Bewirtschaftungskosten in der Höhe Lasten des Eigentümers von 41% auf 43% führt. von 3,3 Mrd. CHF. Untersucht werden die Nutzungska- Im Durchschnitt liegt der Energieverbrauch für Bü- tegorien Wohnen, Büro und Verwaltung, Industrie und DER TREND ZU ro und Verwaltung bei 95 kWh und für Wohnen bei 114 Gewerbe, Handel, Unterricht, Bildung und Forschung, FLEXIBLEREN kWh pro Quadratmeter Energiebezugsfläche. Dies ent- Gastgewerbe und Fremdenverkehr, Freizeit, Sport und ARBEITSPLATZ- spricht rund 16 Kilogramm CO2-Emissionen pro Qua- Erholung, Fürsorge und Gesundheit, Kultur und Gesel- MODELLEN dratmeter Energiebezugsfläche bei Büros und 25 Kilo- ligkeit sowie Verkehrsanlagen. KANN NICHT gramm bei Wohnliegenschaften. Das Gebäudealter spielt Die Bewirtschaftungskosten pro Quadratmeter Ge- MEHR ÜBER beim Ausstoss von Treibhausgasen eine zentrale Rolle. DIE BESTEHEN- schossfläche hängen stark von Nutzungsart und Nutzer Vor der Ölkrise in den 1970er-Jahren wurden Gebäude DEN FLÄCHEN- ab. Bezogen auf die Eigentümer- und Nebenkosten sind KENNZAHLEN erstellt, die energetisch nicht optimal waren. Auch die Wohnnutzungen mit knapp 40 CHF pro Quadratmeter ABGEBILDET meisten Sanierungen bringen nur geringe energetische Geschossfläche am kostenintensivsten. Grundsätzlich WERDEN. Verbesserungen. Neubauten erzielen punkto Energiever- sind die Kosten von Selbstnutzern rund 60% bis 70% hö- brauch eine wesentlich günstigere Bilanz; ihre Emissio- her als die Kosten von Investoren, da diese auch die direk- nen sind um rund 80% tiefer. ten Mieterkosten beinhalten. So liegen beispielswiese die Kosten von selbstgenutzten Büroliegenschaften im Mit- BETRIEBSKOSTEN HÄNGEN VOM tel bei rund 56 CHF pro Quadratmeter Geschossfläche E NERGIETRÄGER AB und diejenigen von zu renditezwecken gehaltenen Bü- Die Wahl des Energieträgers für die Wärmeerzeu- roimmobilien bei knapp 34 CHF. gung beeinflusst die Höhe der Betriebskosten. Gebäu- de, die mit fossilen Brennstoffen geheizt werden, weisen KOSTENSCHERE ÖFFNET SICH deutlich höhere Energieverbräuche von über 100 kWh Werden lediglich zu Investitionszwecken gehalte- pro Quadratmeter Energiebezugsfläche auf. Besser sind ne Liegenschaften betrachtet, zeigen sich grosse Unter- mit Fernwärme und Biomasse versorgte Liegenschaften. schiede zwischen der West- und Ostschweiz. Der Kan- Als besonders energieeffizient zeigen sich Gebäude mit 18 IMMOBILIA / Mai 2022
FM MONITOR 2021: TREIBHAUSGASEMISSIONEN NACH NUTZUNGSART Quellen: pom+Consulting AG 45 40 35 kwh pro m2 Energiebezugsfläche 30 28 25 24 20 20 17 15 16 10 12 9 5 BILD: 123RF.COM 0 Büro & Fürsorge & Gastge- Handel Industrie & Unterricht, Wohnen Verwaltung Gesundheit werbe & Gewerbe Bildung & Fremden- Forschung verkehr Unteres Quartil Oberes Quartil Wärmepumpen. Öl war im Jahr 2020 dementsprechend bei rund 10%. Die Stromkosten sind insgesamt um rund am teuersten mit Kosten von ca. 12 CHF pro Quadratme- 15% gesunken. Bei Büro und Handel lag der Rückgang bei ter vermietbare Fläche. Fernwärme und Gas liegen mit rund 10%, bei Industrie und Gewerbe sogar bei 30%. Die rund 7 CHF pro Quadratmeter im Mittelfeld. Strom für Wasserkosten haben sich seit 2019 um rund 10% redu- die Wärmepumpe sowie Biomasse sind mit ca. 4 CHF pro ziert. Die übrigen Ver- und Entsorgungskosten sind um Quadratmeter preiswerte Alternativen. In der Schweiz rund 15% gesunken. wird nach wie vor mehrheitlich fossil geheizt. Knapp die Dringliche Unterhaltsarbeiten wurden im letzten Hälfte der Flächen werden mit dem Energieträger Gas Jahr aufgeschoben und werden voraussichtlich erst in versorgt und 13% mit Heizöl. Rund ein Drittel der Flächen den kommenden Monaten abgearbeitet, was zu einem beziehen Fernwärme. Wärmepumpen sind bei lediglich Rückgang der Unterhaltskosten von rund 10% führt. rund 4% der Wohn- und Geschäftsflächen im Einsatz. Auch die Abnützung dürfte geringer ausgefallen sein und zu tieferen Aufwänden führen. Die tiefere Belegung COVID-19 BEWEGT DEN MARKT von Geschäftsliegenschaften sorgt für einen reduzierten Die Effekte der Krise fallen vielfältig und zum Teil Aufwand bei Reinigung und Pflege. Die Spitze bilden hier gegenläufig aus. So müssen Verwaltungen mit höheren eigengenutzte Büroliegenschaften mit einer Reduktion Aufwänden bei der Vermietung aufgrund des Nachfra- der Reinigungskosten um rund 25%. gerückgangs im Geschäftsflächenmarkt sowie Mehr- Ganz anders ist die Situation im Wohnungsmarkt. Die aufwänden bei Besichtigungen und Abnahmen durch steigende Nutzungsintensität von Wohnobjekten sorgt Abstandsregeln und Hygienevorschriften rechnen. für höhere Verbräuche von Strom und Wasser. Lock- Gleichzeitig sind die Verwaltungshonorare gesunken, da down, Homeoffice und Online-Meetings führen gemäss Mieten in der Regel die Berechnungsgrundlage für die Angaben von Stadtwerken zu 10 bis 15% mehr Mieter- Honorare darstellen. Der grösste Rückgang wird bei In- strom. Diese werden aber im FM Monitor nicht erfasst. dustrie- und Gewerbeliegenschaften mit rund 20% beob- achtet. Bei Büro und Verwaltungsobjekten liegt der Rück- FM MONITOR gang bei rund 10%. Der FM Monitor Benchmark wird jährlich von der Die Coronakrise sorgt für tiefere Heiz-, Strom- und pom+Consulting AG erhoben und ermöglicht, Immobilien Wasserkosten sowie für geringere Abfallmengen bei Ge- hinsichtlich Kosten, Flächen und Verbräuchen zu analysieren *RAHEL MULLE schäftsliegenschaften. Die Kosten für Wärme sind bei- und zu beurteilen. Die aktuelle Ausgabe kann jetzt auf Die Autorin ist Head spielsweise bei Schulen um rund 20% gesunken. Bei Büro, Deutsch heruntergeladen werden: www.pom.ch/fmmonitor. of Service Unit Perfor- Handel sowie Industrie und Gewerbe lag der Rückgang mance bei pom+. IMMOBILIA / Mai 2022 19
IMMOBILIENWIRTSCHAFT FACILITY MANAGEMENT BIM AM UNISPITAL Welche Mehrwerte BIM bietet und wer dafür zuständig ist, wird in diesem Artikel am Beispiel des Universitäts ZÜRICH spitals Zürich beleuchtet. TEXT—MATTHIAS WASEM* EINFÜHRUNGSSTRATEGIE BIM – ROADMAP Quelle: ZVG BIM Roadmap BIM BIM Projekt Richtlinien – Die BIM Roadmap haben wir aus den strategischen Vorgaben entwickelt. – Die Richtlinien leiten sich daraus ab und unterstützen das taktische Vorgehen. Neubau CM1, Unispital Zürich. BILD: ZVG – Im Bauprojekt (Gesamterneuerung USZ) arbeiten wir operativ mit dem BIM Modell. Die Erfahrungen daraus fliessen wieder in die BIM Roadmap. BEIM USZ IST DAS NEU ANDERS In strukturierten Workshops wurde pro WIESO BESTELLT DAS FM Fachabteilung der Direktion «Immobilien werden. Dies ist eine Art Revolution! Und BIM? und Betrieb» ausgearbeitet, welche Infor- es ist nicht einfach für beide Seiten, wie Obwohl die BIM Methodik, insbesonde- mationen das tägliche Managen des Spi- die Erfahrungen aus dem aktuellen Gros- re in der Planung und Ausführung immer tals erleichtern würden. Aus diesen soge- sprojekt Neubau Mitte 1/2 zeigen, da nun mehr Gewicht erhält und auch tatsächli- nannten Businessanwendungen oder auch der GP viel strukturierter, und insbeson- che Erfolge für die entsprechenden Fir- Use Cases genannt, wurden im Detail un- dere abgestimmter auf die Bedürfnisse des men nachgewiesen werden können, pro- tersucht, von wo die entsprechenden Da- Bauherrn zuarbeiten muss. Eigentlich kein fitieren insbesondere die Bauherren und ten zu erhalten wären und wie diese Da- Hexenwerk, aber es fordert neue Strategi- die Serviceprovider noch viel zu wenig. Der ten tatsächlich aussehen müssten, damit en von Seite Auftraggeber und Auftragneh- Hauptgrund ganz einfach erklärt ist, dass sie dem USZ Standard entsprechen. In ei- mer, damit man zum Beispiel schon simple der Besteller nicht klar weiss, was er von ner gut beschriebenen BIM-Anwendung Namenskonventionen oder Beschriftungs- BIM erwartet, und diese Vorstellung auch wird nicht nur exakt erörtert, welche Er- konventionen, in allen Gewerken konsis- eineindeutig kommuniziert und bestellt. wartungen man an die Informationen hat, tent einhaltet und sich diese nicht nach Im Markt spricht man dabei zunehmend sondern es wird auch quantifiziert welchen dem Architekten oder Haustechnikplaner auch von der fehlenden Bestellerkompe- ROI man aus diesem Thema generiert und richten, sondern nach den Anforderungen tenz. Bei BIM (also Building Informati- zudem im Detail spezifiziert, welche Ob- und den Managementsystemen der Nutzer on Modell), geht es, wie der Name schon jekte, welche Attribute in welcher Detail- und des Facility Managements. sagt, um Gebäudeinformationen. Und da- lierung und welche Dokumente es zu die- zu ist es sehr wichtig, dass der Facility- und ser Anwendung benötigt. LOHNT SICH DIESER AUFWAND? Immobilenmanager oder der Bauherr tat- Trotz laufenden Grossprojekten hat Absolut, ja. Das kann das FM Team sächlich seinen Planern und ausführenden das USZ diesen Kraftakt geschafft. «Aber von USZ, anhand des letzten Grosspro- Firmen klar aufzeigt, welche Informatio- es lohnt sich», wie Frau Susanna Caravatti jekts dem Circle am Flughafen nur allzu nen, er in welcher Qualität benötigt. Lei- Felchlin Leiterin Baubegleitendes FM be- gut bestätigen, wobei es ohne digitale Un- der sieht man heute immer noch sehr vie- stätigt. Dank diesem sehr klaren Beschrieb, terstützung und der nötigen Vorbereitung le Bestellungen, welche zwar BIM fordern, kann nun der Betrieb das erste Mal bereits involviert war. Trotz moderner Baustelle, aber nicht genau definieren, welche Daten in einer sehr frühen Phase der Planung, modernen Technologien, modernen Pro- (oder Informationen), aus welchen Grün- dem Generalplaner-Team aufzeigen, wel- zessen mehrheitlich analog (auf CD), konn- den bestellt werden. che Informationen in welcher Art benötigt ten die übergebenen Informationen (Pläne, 20 IMMOBILIA / Mai 2022
39 oder mit grossem Zusatzaufwand beschaf- fen muss. Im USZ denkt man dabei an Ge- bäudeautomation, Intralogistik oder Flä- chenmanagement, wobei es darum geht, reichen oder eine Beweisführung erzielen, effizient und in hoher Zuverlässigkeit ab- wenn man auf entsprechende aktuelle Da- Dokumente, Listen etc.) nur mit sehr gros- schätzen zu können, wo optimiert werden ten zurückgreifen kann. sem Aufwand und mit viel Unsicherheiten kann. Zudem aber auch, ob es baulich zu Zusammenfassend ist es wichtig zu ver- in die bestehenden Betriebssysteme (Flä- welchen Kosten realisierbar ist. Entschei- stehen, dass «FM bestellt BIM» tatsäch- chenmanagement, Gebäudeleitsystem, Ti- dungen dauern lange an und bis jeweils eine lich von höchster strategischer Bedeutung cketingsystem, CAD, SAP etc.) übernom- vernünftige Plan- oder gar BIM-Grundlage ist, und diese Erkenntnis im obersten Ma- men werden. Allgemein ist die Erkenntnis für die Realisierung vorhanden ist, benötigt nagement und in der Organisation entspre- der IFMA (International Facility Manage- es viele Ressourcen und viel Zeit. Zeit wie- chend verankert werden muss! Nur so ge- ment Assoziation), dass ab Übergabe des derum ist bekanntlich Geld, und zwar sehr lingt es das hohe Wertschöpfungspotential Baus in den Betrieb, der Aufwand 6 bis 24 viel sogar, wenn man bedenkt, dass neue zu heben. BIM Facility AG ist stolz, das USZ Monate dauert. Eine teure Angelegenheit Räume geschaffen werden, um zusätzlich in dieser Hinsicht so nahe begleiten zu dür- und zudem wiederum mit viel Unsicherheit zu operieren oder zu behandeln. Zudem fen und freut sich auf die nächsten Bauher- verbunden, welche meist noch verstärkt weiss das USZ aus Erfahrung, dass in vie- ren, um unsere Erfahrungen dementspre- wird, da in dieser Zeit bereits weiterentwi- len Fällen im Bereich Störungen, Weiter- chend weiterzuvermitteln. ckelt und umgebaut wird. entwicklung und Investitionsplanung der Haustechnik einige Daten fehlen, welche NUR GIGANTISCHE KOSTEN? dazu beitragen würden, Millioneneinspa- Das Gegenteil ist der Fall, wenn man be- rungen pro Jahr zu erzielen. Und zu guter denkt, welche aktuellen und zuverlässigen Letzt sind da noch die Nachhaltigkeitszie- *MATTHIAS WASEM Informationen für einen effizienten Be- le (ESG als Stichwort, aber auch viele ande- Der Autor ist Geschäftsleiter der trieb benötigt würden, aber diese nie hat re). Auch diese lassen sich viel einfacher er- BIM Facility AG. ANZEIGE
IMMOBILIENWIRTSCHAFT 29 PROPTECH SZENE SCHWEIZ Am 21. Juni 2022 treffen sich etablierte DER GROSSE Unternehmungen und junge Proptechs der Immobilienbranche zum neuen Grossanlass HANDSCHLAG im JED Schlieren. TEXT—LARS SOMMERER* «The Big Handshake» heisst ein neues Event, an dem sich etablierte Bau- und Immobilien- akteure und innovative Proptech-Unterneh- mer die Hand reichen. BILD: ZVG VERTRAUEN AUFBAUEN Interface) und neuartige Finanzierungs- sentationen, interessante Diskussionsrun- «The Big Handshake» heisst der neue modelle. «Dies sind wichtige Topics, wel- den und angeregtes Netzwerken angesagt. Event für die Bau- und Immobilienwirt- che die Branche aktuell beschäftigen, und Initiator und Organisator Roman H. schaft. «Unser Ziel ist es, einen jährlichen über die Branchenakteure Bescheid wis- Bolliger betont den Mehrwert dieses neu- Kongress zu bieten, bei dem sich etablier- sen müssen. Nicht erst heute ist die Debatte en Eventformats: «Keine Unternehmung te Bau- und Immobilienakteure sowie in- um Nachhaltigkeit in der Bau- und Immo- kommt ohne eine fundierte, gewissenhaf- novative Proptech-Unternehmer die Hand bilienwirtschaft relevant. Doch in der Zwi- te und weit vorausschauende Digitalstra- reichen. Der Handshake steht für Vertrau- schenzeit gibt es viele nützliche und umfas- tegie aus. «The Big Handshake» unterstützt en, die Basis einer Geschäftsbeziehung», sende Tools, mit denen Unternehmen ihre Immobilienentscheider auf diesem Weg.» sagt Lars Sommerer, Managing Director Problemfelder eruieren und sich optimal Lars Sommerer pflichtet dem bei und sagt: des Netzwerks SwissProptech. Zusammen auf die digitale Transformation einlassen «PropTech ist gekommen um zu bleiben. Es mit Swiss Circle und dessen Geschäftsfüh- können. Denn auch hier gilt: unternehmeri- sickert nach und nach in die gesamte Bran- rung, Roman H. Bolliger und Karin Götz, sches Umdenken ist ein bewusster Prozess. che ein und wird Teil des Ganzen. Börsen- wurde eine Nachfolgeveranstaltung für den spezialisten würden hier wohl von einem SwissProptech Day sowie den Swiss Net- OHNE DIGITAL GEHT NICHTS «friendly takeover», einer freundlichen working Circle erkoren, welche den viel- MEHR Übernahme, sprechen. Digitale Lösungen fältigen Kooperationen und Zukunftspo- Teil der Veranstaltung ist auch ein Mes- helfen allen.» tenzialen zwischen «alter» und «neuer» se- und Ausstellungsbereich, wo sich jun- Immobilienwelt eine Bühne bieten will. ge wie etablierte Unternehmungen mit ih- ren neuen Geschäftsideen und innovativen THE BIG HANDSHAKE TOP-THEMEN IM FOKUS digitalen Lösungen präsentieren. «The Big Real Estate meets PropTech Im Zentrum des «The Big Handshake Handshake» im ehemaligen NZZ-Drucke- Themen: Metaverse, Digital Twin, 2022» stehen Panel-Runden und Diskus- reizentrum legt grossen Wert auf die Kon- APIs und Finanzierungsmodelle. sionen zu den grossen Top-Themen Digi- taktpflege, weshalb im Kongressprogramm 21. Juni 2022 taler Zwilling/BIM (Building Information grosszügige Networkingpausen geplant JED, Zürich-Schlieren Modeling), API (Automated Programming sind. Damit sind am 21. Juni spannende Prä- ANZEIGE www.visualisierung.ch *LARS SOMMERER Der Autor ist der Geschäftsführer von SwissPropTech, dem Schwei- zer Innovationsnetzwerk der Immobilien- und Baubranche. 22 IMMOBILIA / Mai 2022
24/7 Zuverlässig rund um die Uhr – Waschmaschinen und Trockner im Mehrfamilienhaus Beste Energie- effizienzklasse A* Getestet auf bis 30’000 Betriebsstunden überzeugen die Miele Waschmaschinen und Trockner durch Zuverlässigkeit und viele weitere Highlights: · Hochwertige Materialien für eine lange Lebensdauer · Kurze Wasch- und Trocknungszeiten unter einer Stunde · Intuitive Bedienung mit Touch-Steuerung in 32 Sprachen · Hohe Ressourceneffizienz bei sehr niedrigen Betriebskosten Miele. Immer Besser. www.miele.ch/kleineriesen IMMOBILIA / Mai *2022 Die Miele Waschmaschinen erreichen nach neuen Labelwerten die beste Energieffizienzklasse A. 23
IMMOBILIENWIRTSCHAFT DER MONAT Die Immobilien-Anlagestiftung assetimmo hat die historische Küchlin-Liegenschaft in Basel (im Bild) erworben. Die Nachbarliegenschaft gehört bereits der Anlagestiftung. BILD: ZVG SCHWEIZ EIGENTUMS- EIGENHEIM BLEIBT WOHNUNGEN BEGEHRT TEURER Laut Wüest Partner ist Die Preise für Eigentums die Zahlungsbereitschaft für wohnungen sind im 1. Quar nagement und einer Entwick Eigentumswohnungen im tal 2022 um 1,7% gestiegen, lungspipeline von weiteren 1. Quartal 2022 angestiegen. wie auch die Auswertungen 700 Mio. CHF. Der Schwer Die Transaktionspreise ha ANGEBOTSMIETEN von Fahrländer Partner zeigen. punkt liegt auf Wohnliegen ben sich im Vergleich zum Vor BLEIBEN STABIL Im mittleren Segment sind sie schaften in der Schweiz. Der quartal durchschnittlich um Die Angebotsmieten in der um 2,5% gestiegen. Das unte Wert des bewirtschafteten 2,25% erhöht. Die Handände Schweiz bleiben im März sta re und gehobene Segment leg Portfolios steigt auf über rungspreise sind im Vergleich bil bei einem leichten Anstieg ten jeweils 1,1% bzw. 1,3% zu. 78 Mrd. CHF. zum 1. Quartal 2021 um 7,51% von 0,17%. Dies zeigen die ak In allen acht Grossregionen angestiegen, was dem stärks tuellen Zahlen des Homegate- der Schweiz stiegen die Prei ten Anstieg der vergangenen Mietindexes, der neu bei 117,2 se im mittleren Segment. Am 10 Jahre entspricht. Die Nach Punkten steht (+0,17% gegen deutlichsten war dies in den frage nach Einfamilienhäusern über Vormonat). Diese Stabi Regionen Zürich (+3,9%), Ost steht weiterhin e inem be lität zeigt sich auch im kanto schweiz (+3,0%) und Genfer grenzten Angebot gegenüber. nalen Vergleich, wo sich die see (+2,9%), während der Zu Dies bewirkte im 1. Quar Schwankungen mit Ausnah wachs in der Südschweiz am tal 2022 eine dynamische me von Graubünden bei un tiefsten lag (+0,3%). Entwicklung der Transak ter 1% bewegen. Der Mietindex ASSETIMMO tionspreise, die um 2,20% stie für Angebotsmieten misst die MIETPREISE KAUFT KÜCHLIN- gen. Im Vergleich zum Vor monatliche, qualitätsbereinig GESTIEGEN LIEGENSCHAFT jahresquartal haben sich die te Veränderung der Mietprei Die Mieten von Altbauwoh Die Assetimmo Immobi Transaktionspreise um durch se für neue und wieder zu ver nungen legten in der Schweiz lien-Anlagestiftung hat per schnittlich 8,70% erhöht. mietende Wohnungen anhand im 1. Quartal 2022 um 1,6% 1. April 2022 die historische der aktuellen Marktangebote. zu gegenüber dem Vorquar Küchlin-Liegenschaft in der WOHNEIGENTUM tal. Dies sind 1,9% im Vergleich Basler Steinenvorstadt erwor IM KANTON WOHNEIGENTUM zum Vorjahresquartal. Neu ben. Das von Karl Küchlin 1912 SCHWYZ TEURER NACH WIE VOR baumieten sind im Vergleich eröffnete Variété steht unter Die Schwyzer Kantonal KOSTSPIELIG zum Vorquartal leicht höher Denkmalschutz. Die Liegen bank teilt mit, dass die Wohn Der SWX IAZI PrivateReal (+0,3%). Gegenüber dem Vor schaft umfasst heute ein Ki eigentumspreise 2021 im Kan Estate Price Index für privates jahresquartal beträgt der Zu no, ein Restaurant und sieben ton deutlich gestiegen sind. Wohneigentum (Einfamilien wachs 1,5%. Büromieten legten Wohnungen. Die Hauptmiete Für eine mittlere Eigentums häuser und Eigentumswoh über die letzten vier Quartale rin, die Pathé Küchlin AG, ge wohnung beträgt der Anstieg nungen) stieg im 1. Quar um 3,2% zu. hört zur französischen Pathé- 9%. Ein mittleres Einfamilien tal 2022 um 1,4% (Vorquartal: Gruppe. haus ist 15% teurer geworden, 1,9%). Auf Jahresbasis ent UNTERNEHMEN was landesweit der stärks spricht dies einem Preiswachs ERFOLGREICH te Anstieg ist. Die Preissteige tum von 6,3% (Vorquartal: WINCASA ÜBER- TROTZ PANDEMIE rung ist zum Teil auf die Pan 6,2%). Der Preis für Einfamili NIMMT IMMO- Die anvertrauten Vermögen demie zurückzuführen. Der enhäuser stieg dabei um 1,8% FONDS-MANDAT der SFP Anlagestiftung sind Wohnkomfort hat an Stellen (Vorquartal: 2,2%), was auf Wincasa übernimmt per im Geschäftsjahr 2021 auf wert gewonnen und die vor Jahresbasis e iner Steigerung 1. Juli 2022 die Bewirtschaf 654,6 Mio. CHF gestiegen.In teilhaften Finanzierungskon von 7,4% entspricht (Vorquar tung des Immobilienportfolios der Anlagegruppe SFP AST ditionen haben die Nachfrage tal: 7,3%). Der Preis für Eigen der Immofonds Asset Manage Swiss Real Estate wurde Ka angeheizt. Das knappe Ange tumswohnungen stieg um 1,0% ment AG. Es umfasst über 130 pital im Umfang von 103 Mio. bot und der träge Baumarkt (Vorquartal: 1,5%), was auf Liegenschaften mit circa CHF investiert. Die Assets un spielen ebenfalls eine Rolle. Jahresbasis 5,1% sind. 2 Mrd. CHF Assets under Ma der Management stiegen um 24 IMMOBILIA / Mai 2022
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