SCHWEIZ IMMOBILIA - SVIT Schweiz
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# 05 — MAI 2022 — 89. Jahrgang / Erscheint monatlich / CHF 7.– / www.svit.ch
SC HW E IZ IMMOBILIA
Swiss Real
Estate Forum
23. – 24.06.2022
FOKUS
JOHANNA
TRÜSTEDT ÜBER
LUFTHYGIENE
04
IMMOBILIEN-
POLITIK
MIETRECHTS
REVISION
12
IMMOBILIEN-
WIRTSCHAFT
FM-MARKT
BLEIBT
HETEROGEN
14
BAU & HAUS
GRUNDLAGEN
FÜR GESUNDE
RAUMLUFT
RAUMKLIMA UND
34 NACHHALTIGKEIT
EDITORIAL
VON—ANDREAS INGOLD
ANZEIGE
Die Zukunft der
Facility Services
mit digitalen
VIEL LÄRM –
Lösungen
WENIGER FÄLLE mitgestalten
Das jüngste Gepolter der Mietervertreter im
Parlament und in den Medien über angeblich zu
viel bezahlte Mietzinse kontrastiert in eklatanter
Weise mit den jüngsten Zahlen der Schlichtungs-
stellen. Im 2. Halbjahr 2021 ist die Anzahl der ein-
geleiteten Schlichtungsverfahren zum Vorsemes-
ter schweizweit um 9% und zum
Vorjahressemester sogar um 18% gesunken. Dies
ist der tiefste Wert seit 2011, wie das Bundesamt
für Wohnungswesen Ende April bekanntgab.
Ich deute die Entwicklung der Schlichtungsfäl-
le so, dass zwischen Vermietern und Mietern ein
so einvernehmliches Verhältnis besteht wie seit
über zehn Jahren nicht mehr. Das zeigen auch die
WIR BEFINDEN UNS
IM GLEICHGEWICHT
VON WERT UND
PREIS.
ANDREAS INGOLD
Details zu den erledigten Fällen. Gerade einmal
13% aller 11 421 Verfahren betrafen Anfangsmiet-
zins bzw. Mietzinserhöhung oder -senkung – jene
«Missbrauchsfälle» also, auf die sich der Mieter-
verband kapriziert. Und von diesen erledigten
1528 Fällen konnten erst noch drei Viertel durch
Einigung abgeschlossen werden. Selbst in urba-
nen Kantonen wie Zürich und Basel-Stadt gibt es
zum Mietzins kaum Schlichtungsfälle. Die Statis-
tik wird überdies massgeblich «verzerrt» durch
die Kantone Waadt und Genf, die zusammen fast
die Hälfte aller Schweizer Verfahren über den
Mietzins auf sich vereinen.
Das versöhnliche Bild ist ohne Zweifel der
anhaltenden Seitwärtsbewegung der Angebots-
mietzinse und dem Rückgang der Bestandsmieten
geschuldet, während sich der Gesamtwohnungs-
bestand durch Neubau und Erneuerung im er-
wähnten Zeitraum massgeblich verjüngt hat, der
Ausbaustandard kontinuierlich gestiegen ist und PEOPLE MAKE PLACES
der energetische Zustand verbessert wurde. Für
die allermeisten Mieter stimmt der Wert der er-
haltenen Leistung offensichtlich mit dem bezahl-
ten Preis überein.
2 IMMOBILIA / Mai 2022
INHALT
IMMOBILIA —INHALT NR. 05 MAI 2022
FOKUS
04 «DAS RAUMKLIMA WIRD ZU WENIG BEACHTET»
Johanna Trüstedt, Leading Consultant bei Drees & Sommer Schweiz, erklärt,
was gute Raumluft ausmacht und wie die Modelle der Kreislaufwirtschaft
funktionieren.
IMMOBILIENWIRTSCHAFT
18 PANDEMIE HAT GROSSE AUSWIRKUNGEN
Der FM Monitor gibt jedes Jahr einen Überblick über die massgebenden
Entwicklungen der Immobilienbranche und weist die aktuellen Bewirtschaf-
tungs-, Verwaltungs- und Betriebskosten sowie die Flächendaten aus.
20 BIM AM UNISPITAL ZÜRICH
Welche Mehrwerte BIM bietet und wer dafür zuständig ist, wird in diesem
Artikel am Beispiel des Universitätsspitals Zürich beleuchtet.
12 22 DER GROSSE HANDSCHLAG
Am 21. Juni 2022 treffen sich etablierte Unternehmungen und junge Prop-
techs der Immobilienbranche zum neuen Grossanlass im JED Schlieren.
IMMOBILIENPOLITIK 24 DER MONAT IN DER IMMOBILIENWIRTSCHAFT
ALTE GRÄBEN IMMOBILIENRECHT
IN DETAILFRAGEN 30 VIEL RAUM FÜR KONFLIKTE
DER BERICHT ZUR VERNEHMLASSUNG ÜBER DREI Die Ansprüche an eine professionelle Verwaltung im Stockwerkeigentum
PUNKTUELLE MIETRECHTSREVISIONEN – ETWA nehmen zu. Dabei geht es nicht nur um die technischen Entwicklungen, son-
ZUR FAKSIMILE-UNTERSCHRIFT – ZEIGT DAS BREITE dern auch um auftretende Konflikte innerhalb der Gemeinschaften.
MEINUNGSSPEKTRUM VON KANTONEN, 32 WERBE-MONITORE UND ALTSTADTFLAIR
PARTEIEN UND VERBÄNDEN. Nachträgliche Baubewilligungen können für Immobilieneigentümer oder
Mieter schwierig werden. Umso komplexer ist die Ausgangslage, wenn sich
Eigentums- und Wirtschaftsfreiheit und die Denkmalpflege widersprechen.
BAU & HAUS
36 HARMONISIERUNG DER GEBÄUDELABELS
Minergie, GEAK, SNBS Hochbau und 2000-Watt-Areale: Die Familie der
Gebäudelabels wird neu gestaltet. Nur noch eine Organisation soll für die
Zertifizierung, Qualitätssicherung und Kommunikation zuständig sein.
37 EINFACHE MASSNAHMEN – GROSSE WIRKUNG
14 Mit einfachen Regeln in Mietliegenschaften lassen sich Brände und deren
Ausbreitung wirkungsvoll verhindern. Bewirtschaftung und Nutzer tragen
IMMOBILIENWIRTSCHAFT eine Mitverantwortung für die Brandverhütung.
38 HONORIERUNG VON PLANUNGSLEISTUNGEN
DIGITALISIERUNG IM Mit der Einführung des BIM-Modells gehen eine grössere Verbindlichkeit,
SCHWEIZER FM-MARKT neue Rollen, andere Leistungsbilder und ein adäquate Vergütungsmodell
einher.
DIE FÜHRENDEN SCHWEIZER FM-ANBIETER SIND GUT
DURCH DIE PANDEMIE GEKOMMEN. VERÄNDERUNGEN IMMOBILIENBERUF
IN DER MARKTSTRUKTUR, GREEN SERVICES UND
44 KEINE VERDECKTE DOPPELMÄKELEI
DIGITALISIERUNG PRÄGEN DIE MARKTENTWICKLUNG.
Viele neue Vermarktungsanbieter nehmen mit ihren Versprechen Inter-
essenkonflikte billigend hin. Das ist unprofessionell und zum Schaden der
Kunden.
46 WELCHE ZUKUNFT BEWERTEN?
Bewertet wird immer die Zukunft – aber welche? Die, welche im Objektbusi-
nessplan der Eigentümerschaft abgebildet ist? Oder die, welche den höchs-
ten Wert erzielt (Highest and Best Use)?
47 KURZMELDUNGEN BERUF
49 A US- UND WEITERBILDUNG: AKTUELLE LEHRGÄNGE
50 BERUFSBILDUNGSANGEBOTE DES SVIT
VERBAND
34 52 FOKUS AUF DER BERUFSBILDUNG
Die Covidpandemie hat auch in ihrem zweiten Jahr die Tätigkeit des SVIT
Schweiz massgeblich geprägt. Mit der Delegiertenversammlung vom 23. Ju-
BAU & HAUS ni 2022 schliesst der Verband das Jahr 2021 formell ab.
WERTSTEIGERUNG DANK 54 GEMEINSAM STANDARDS SETZEN
Die Digitalisierung verstärkt das Sammeln von Immobiliendaten. Bei der
GESUNDER RAUMLUFT BIM-Planung sollte daher auch der Gebäudebetrieb frühzeitig eingebunden
DIE SIEBEN GRUNDLAGEN FÜR GESUNDE RAUMLUFT werden, fordert die SVIT FM Kammer.
SIND EIN WERKZEUG, UM EIN GESUNDES RAUMKLIMA 56 FUTUREBOARD NIMMT FAHRT AUF
ZU SCHAFFEN. EIN EFFIZIENTES LÜFTUNGSSYSTEM Das SVIT Futureboard hat sich dem Thema digitaler Mietvertrag angenom-
MUSS ENTSPRECHEND GEPLANT, INSTALLIERT UND men und einen Leitfaden erarbeitet.
INSTAND GEHALTEN WERDEN. 57 KURZMELDUNGEN VERBAND
STANDARDS: STELLENMARKT 48 / MARKTPLATZ & PRODUKTE-NEWS 59 / BEZUGSQUELLENREGISTER 67 / ADRESSEN & TERMINE 69 / ZUGUTERLETZT & IMPRESSUM 70
IMMOBILIA / Mai 2022 3
«DAS RAUMKLIMA
WIRD BEI DER
PLANUNG ZU WENIG
BEACHTET»
4 IMMOBILIA / Mai 2022
FOKUS INTERVIEW
RAUMLUFT
Johanna Trüstedt, Leading
Consultant bei Drees & Sommer
Schweiz, erklärt, was gute
Raumluft ausmacht und wie die
Modelle der Kreislaufwirtschaft
funktionieren.
INTERVIEW—DIETMAR KNOPF*
FOTOS—URS BIGLER
Wir verbringen rund 90% unserer Lebenszeit
in Innenräumen. Welche Rolle spielt das
Raumklima für unser Wohlbefinden?
Johanna Trüstedt: Leider kommt das Raumklima inklu-
sive seiner Auswirkungen bei der Planung oft zu kurz.
Bei der Gestaltung von Innenräumen gibt es arbeits-
rechtliche Vorgaben beispielsweise für Licht und Akus-
tik, doch die Raumluftqualität ist ein wichtiger Faktor
des Wohlbefindens und der Gesundheit, der oft unter-
schätzt wird.
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IMMOBILIA / Mai 2022 5
FOKUS INTERVIEW
RAUMLUFT
Welche Zutaten sorgen für ein behagliches können. Allerdings schrecken viele Kunden davor
Raumklima? zurück, aus Angst vor einer schlechten Diagnose
BIOGRAPHIE
Ein angenehmes Raumklima besteht aus der richti- und den Folgen, die meistens mit Investitionskos-
JOHANNA
gen Temperatur, einer angenehmen Luftfeuchtigkeit TRÜSTEDT ten verbunden sind.
und der Innenraumluftqualität. (*1975) beschäftigt sich Messen Sie in Ihren Büros den CO2-Gehalt
Wann empfinden wir die Raumluft als seit über 20 Jahren mit der Luft?
gesund bzw. angenehm? der Gestaltung von Ja. Sobald der CO2-Gehalt in unseren Büros einen
Bürolandschaften. Vom
Die Nase als Indikator ist trügerisch. Für präzise Einzelbüro über Open
kritischen Wert (900 ppm) erreicht, sorgt die Lüf-
Aussagen über die Luftqualität brauchen wir Mes- Office hin zu tätigkeits- tungsanlage für frischen Sauerstoff.
sungen. Der wichtigste Faktor für gesunde Raum- orientierten Bürokon- Für eine funktionierende Kreislaufwirtschaft
luft ist ein niedriger CO2-Gehalt, je nach Fragestel- zepten gestaltet sie die im Bauwesen spielt das «Cradle to Cradle»-
neusten Trends mit
lung können wir weitere schädliche Bestandteile und setzt diese um. Mit Prinzip eine wichtige Rolle. Wie funktioniert
nachweisen. dem Fokus auf den dieses Prinzip?
Müssen diese Messungen von Spezialisten Nutzenden entwickelt Der Ausdruck bedeutet wörtlich übersetzt «von der
sie bei Drees & Som-
durchgeführt werden oder können die mer Schweiz neue Bü- Wiege zur Wiege». Es gibt zwei Systeme: einmal
Raumnutzer das in die eigenen Hände rokonzepte und legt den natürlichen Kreislauf, bei dem Materialien
nehmen? speziellen Wert auf die wieder zu Nährstoffen für die Natur werden. Der
Es gibt Lüftungsanlagen, die CO2-Messungen Nachhaltigkeit und Ge- zweite Kreislauf bringt ältere Baumaterialien nach
sundheit der Nutzen-
automatisch durchführen können. Doch meine den im Innenraum. dem Recycling wieder zurück in die Produktion.
Empfehlung wäre dafür, einen Spezialisten zu be- Ausserdem ist sie Dafür ist eine sortenreine Zerlegung der Baustof-
auftragen, wenn weitere Faktoren als CO2-Mengen Vorstandsmitglied im fe eine Grundvoraussetzung, wenn beispielweise
Schweiz. Verein für
gemessen werden müssen. Interessant ist es na- Luft- und Wasser Stahl upgecycelt und anschliessend wieder für ein
türlich für den Nutzenden, die Daten einsehen zu hygiene. Baumaterial verwenden wird.
6 IMMOBILIA / Mai 2022
BEZÜGLICH DER
QUALITÄT VON
RAUMLUFT GIBT
ES KEINE ZWIN-
GENDEN NORMEN,
SONDERN NUR
RICHTWERTE.
Im Idealfall sollen für jedes Bauvorhaben
schadstoff- und emissionsarme Materialien
verwendet werden. Wie sieht es in der
Realität aus? Hersteller zurückgenommen und wieder
Schlecht. Diesbezüglich betreten wir Neuland. Ich neu verarbeitet. Wie genau funktioniert der
erinnere mich an einen Neubau aus dem Jahr 2005. Kreislauf?
Damals klagten viele Nutzer über Kopfschmerzen, Das Ziel der Materialmiete ist in erster Linie
deshalb haben wir die Raumluft gemessen und eine hohe Qualität der Produkte. Hier sind die
festgestellt, dass die Schadstoffbelastung deutlich Hersteller gefragt, möglichst langlebige Produkte
über den Grenzwerten lag. Seitdem hat sich am anzubieten, die sich im Idealfall mehrmals ver-
Desinteresse für schadstoffarme Baumaterialien mieten lassen. Dazu hat dieses Modell den Vorteil,
wenig geändert. Fragen Sie Facharbeiter nach den dass die vernünftigen Nutzer sorgsamer mit ihrer
Inhaltsstoffen in ihren Klebstoffen, nur sehr weni- Immobilie umgehen und so das Kreislaufmodell
ge werden die richtige Antwort wissen. unterstützen. Einschränkend muss ich sagen, dass
Der Messeturm Basel gilt als Musterbei- das «Cradle to Cradle»-Prinzip in der Bauindustrie
spiel für die Kreislaufwirtschaft. Die noch wenig verbreitet ist, weil dafür in den Fabri-
Büromöbel wurden nicht gekauft, sondern ken noch die Infrastruktur fehlt, aber wir sind auf
geleast, die Teppichfliesen werden vom einem guten Weg.
IMMOBILIA / Mai 2022 7
FOKUS INTERVIEW RAUMLUFT Baumaterialien können ein gesundes Raum- beim individuellen Raumkomfort. Stimmen klima fördern. Pflanzen können schädliche Sie dieser Einschätzung zu oder wie lautet Chemikalien wie Formaldehyd aufnehmen, Ihre Meinung? Wandfarben unterstützen die Luftreinigung. Weil wir noch mehr Energie sparen wollen, werden Erklären Sie bitte die Prozesse dahinter. unsere Gebäudehüllen immer dichter. Dabei ist uns Ja, bestimmte Pflanzenarten wie beispielsweise im wahrsten Sinne des Wortes die Luft ausgegan- BESONDERS Einblatt, Steckenpalme und Baum-Philodendron gen – den undichten Fensterrahmen, durch den wir FÜR INNEN- regulieren nicht nur die Luftfeuchte, sondern sind früher Frischluft erhalten haben, gibt es nicht mehr. RÄUME SPIELT auch in der Lage, Chemikalien wie Formaldehyd Diese Aufgabe übernehmen heute Lüftungsanla- DIE RICHTIGE aus der Luft aufzunehmen. Bei den Farben handelt gen, die uns die richtige Menge Frischluft bringen MATERIAL- es sich um anorganische, hochatmungsaktive In- sollen. Das ist grundsätzlich keine Einbusse im WAHL EINE nen-Mineralfarben, die wasserverdünnbar, emis- Raumkomfort, denn dass die Raumluft schlechter ZENTRALE sions- und weitgehend lösemittelfrei (< 5%) sind. ist als die Aussenluft stimmt nur bedingt und ist ROLLE. Sie können die Luftreinigung unterstützen, indem regional unterschiedlich zu bewerten. sie die Bakterienbildung an der Wandoberfläche Unser Empfinden bezüglich Temperatur reduzieren. Übrigens gibt es bereits auch Teppiche, und Raumluft ist sehr individuell. Wie finden die den Feinstaub in der Luft abbauen können. Sie Kompromisse, beispielsweise für Da die Gebäudehüllen aus energetischen Grossraumbüros oder Schulen? Gründen luftdichter geworden sind, brau- Sie können es nie allen recht machen. Wenn sich chen wir auf mechanische Lüftungsanla- 80% der Raumnutzenden wohlfühlen, haben wir gen. Viele empfinden das als eine Einbusse den grösstmöglichen Wohlfühlfaktor erreicht. 8 IMMOBILIA / Mai 2022
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FOKUS INTERVIEW
RAUMLUFT
WIR MÜSSEN DEN
NUTZENDEN BEI
DER PLANUNG INS
ZENTRUM STELLEN.
Ergänzend gibt es Apps, welche die Temperatur Innenräumen können wir nur begrenzt etwas tun,
in den einzelnen Raumzonen anzeigen können. da er dort durch Materialabrieb entsteht. Hier kön-
Das bietet den Nutzenden, die sich trotzdem nicht nen wir jedoch darauf achten, dass es schadstoffar-
wohlfühlen, die Chance, sich überwiegend in den me Materialien sind, die wir einbauen.
kalten oder warmen Bereichen aufzuhalten. Welche Auflagen gibt es bezüglich Raumluft
Müsste bei der Planung mehr Gewicht auf vom Gesetzgeber?
das Raumklima gelegt werden? Es gibt keine Gesetze, sondern nur Richtwerte,
Anscheinend ist das so, denn fast jeder Kunde klagt welche die Qualität der Raumluft regeln. Im Laufe
über ein schlechtes Raumklima. Aber fairerweise der Jahre entwickeln sich aus diesen Richtwerten
muss man sagen, dass eine perfekte Lüftungsanlage anerkannte Regeln der Technik, die wiederum Jah-
mit hohen Kosten verbunden ist und vom Bauherrn re später vielleicht in Gesetze gegossen werden.
der Return on Investment wie Produktivität und ge- Erlauben Sie noch eine letzte Frage:
ringere Ausfallquote bei den Mitarbeitenden noch Sie arbeiten als Innenarchitektin bei der
nicht mit einbezogen wird. Drees & Sommer Schweiz AG. Warum
Aussen-und Innenluft sind untrennbar beschäftigen Sie sich mit Luft bei der Ge-
miteinander verbunden. Was müssen wir staltung von Innenräumen?
tun, damit unsere Luftqualität (Stichwort Mein Fokus ist der Nutzende. Entsprechend unter- *DIETMAR
KNOPF
Feinstaub) besser wird? stütze ich den Kunden bei der Entwicklung eines
Mechanische Anlagen in unseren Gebäuden ganzheitlichen Ansatzes, der die bedarfsgerechte Der diplomierte
Architekt ist
müssen die Luft filtern, wenn die Aussenluft den Planung mit dem Wohlbefinden und der Gesund- Chefredaktor der
Grenzwert überschreitet. Gegen den Feinstaub in heit der Nutzenden verbindet. Zeitschrift Immobilia.
10 IMMOBILIA / Mai 2022Ein Kochfeld. Endlose Möglichkeiten. Mit TotalFlex können Sie Pfannen und Töpfe beliebig platzieren. Wo immer Sie wollen. Das Induktionskochfeld erkennt Kochgeschirr unterschiedlicher Form und Grösse automatisch und schafft verschieden grosse Kochzonen. For better living. Designed in Sweden. www.electrolux.ch
IMMOBILIENPOLITIK
MIETRECHT
Der Bericht zur Vernehmlassung über
ALTE GRÄBEN IN
drei punktuelle Mietrechtsrevisionen
zeigt das breite Meinungsspektrum
von Kantonen, Parteien und Verbän-
DETAILFRAGEN den. Ob das Parlament zu mehrheits-
fähigen Vorlagen gelangt, ist offen.
TEXT—IVO CATHOMEN*
VERNEHMLASSUNGSERGEBNIS
Im September des vergangenen Jahres hat die
Rechtskommission des Nationalrats drei Vorentwürfe
zur Umsetzung von insgesamt vier parlamentarischen
Initiativen zum Mietrecht in die Vernehmlassung ge-
schickt. Einer der Vorentwürfe betrifft die Vermei-
dung missbräuchlicher Untervermietungen, ein zwei-
ter die Rechtsgültigkeit von Faksimile-Unterschriften
und weiterer Formvorschriften und der dritte die Er-
leichterung von Kündigungen wegen Eigenbedarfs.
Anfang April hat die Kommission nun vom Bericht
über die Ergebnisse der Vernehmlassung Kenntnis
genommen, den Bericht veröffentlicht und entschie-
den, dem Nationalrat drei Vorentwürfe zu unterbrei-
ten, wobei sie Mitte Mai ihre Detailberatung über die Das Parlament ent-
scheidet, ob die hän-
Vorlagen fortsetzen wird. Der SVIT Schweiz hatte
dische der Faksimile-
sich zur Vorlage ebenfalls vernehmen lassen (siehe Unterschrift weichen
www.svit.ch/politik). darf.
BILD: 123RF.COM
KLARERE REGELUNG FÜR
DIE UNTERVERMIETUNG
Die Anpassung von Art. 262 OR über die Untermie-
te zielt auf klarere Regelungen ab, indem die Unter-
vermietung neu explizit von der schriftlichen Zustim-
mung des Vermieters abhängt, sofern nichts anderes
vereinbart wurde. Die Verweigerungs- und Kündi-
gungsgründe werden konkretisiert, geschärft und die
Dauer der Untervermietung auf maximal zwei Jahre ERLEICHTERTE EIGENBEDARFS
beschränkt. KÜNDIGUNG
Zum Entwurf der Kommission in der Vernehm- Einen schweren Stand dürfte im Parlament die er-
lassung lagen mehrere Minderheitsanträge vor, was leichterte Kündigung wegen Eigenbedarfs haben. Die
die Spannweite der im Verfahren eingegangenen Hal- Ablehnung wird entweder mit einer Reduktion des
tungen voraussehen liess. Diese reichen von einer Mieterschutzes oder mit dem Fehlen beschleunigen-
grundsätzlichen Ablehnung der Änderung seitens der der Verfahrensregeln in der Zivilprozessordnung be-
Mieterverbände über eine Aufweichung der Mehr- gründet. Es ist gut möglich, dass die Debatte in einem
heitsvorlage bis hin zur Unterstützung einer voraus- Abbruch der Übung oder in einer Mini-Revision mün-
setzungslosen Verweigerung. Die Immobilienver- den könnte.
bände tendieren allesamt zur Mehrheitsvorlage. Das
Ergebnis des parlamentarischen Prozesses könnte PUNKTUELLE ODER UMFASSENDE
schliesslich in eine allenfalls abgeschwächte Version REVISION?
des Mehrheitsantrags münden. Ein Scheitern der Vor- Das Vorgehen der Rechtskommission, punktuelle
lage und das Festhalten am Status quo ist aber nicht Anpassungen vorzunehmen und diese in verschiedene
ausgeschlossen. Vorlagen aufzuteilen, stösst namentlich bei den Mie-
terverbänden auf Kritik. Sie sehen sich in den demo-
ZUSTIMMUNG ZUR FAKSIMILE- kratischen Rechten beschnitten, insbesondere in der
UNTERSCHRIFT Möglichkeit, ein Referendum zu organisieren, oder
Die Rückmeldungen zur Vorlage über die Formvor- wünschen sich eine umfassende Revision des Miet-
schriften in Art. 269d OR teilen sich in zwei Gruppen. rechts. Wenn aber bereits drei punktuelle Anpassun-
Während die Zulässigkeit der Faksimile-Unterschrift gen derart kontroverse Diskussionen auslösen, ist der
für Mietzinserhöhung und andere einseitige Vertrags- Versuch einer grundlegenden Revision des Mietrechts
änderungen grossmehrheitlich unterstützt und wohl verlorene Liebesmühe. Der SVIT Schweiz hat klar ge-
auch im Parlament Zustimmung erlangen wird, sind macht, dass er partiellen Anpassungen gegenüber der
die Meinungen zur Mitteilung der Mietzinserhöhung Gesamtrevision klar den Vorzug gibt.
bei Staffelmietzinsen in schriftlicher Form gespalten. Der Bericht zeigt jedenfalls, dass alte Gräben prag- *IVO CATHOMEN
Die bürgerlichen Parteien und die Wirtschafts- ein- matische Lösungen verhindern könnten, was letztlich
Dr. oec. HSG, ist
schliesslich der Immobilienverbände fordern einen dazu führt, dass das Parlament weiterhin den Gerich- Herausgeber der
Verzicht auf jegliche Mitteilungspflicht. ten die Konkretisierung überlässt. Zeitschrift Immobilia.
12 IMMOBILIA / Mai 2022IMMOBILIENPOLITIK
24
KURZMELDUNGEN
SCHWEIZ
BEWEGUNG IM des Programms «erneuerbar
STOCKWERK heizen» ist ab dann in der gan-
EIGENTUM zen Schweiz kostenlos. Die
Die Rechtskommission hat Heizung, die ersetzt werden
Ende März die Motion «Für soll, muss älter als zehn Jah-
ein modernes und praxistaug- re sein und als Hauptheizung
liches Stockwerkeigentums- für die Raumwärme dienen. Es
recht» von Nationalrat Beat spielt indes keine Rolle, was
Flach, GLP AG, beraten. Sie be- für ein Heizsystem vorgängig
antragt ihrem Rat ohne Gegen- installiert war. Und auch die
stimme, die Motion abzuleh- Gebäudekategorie ist nicht
nen, und verweist dabei auf die relevant.
bereits an den Bundesrat über-
wiesene, beinahe deckungs- ANZAHL ZWEIT-
gleiche «55 Jahre Stockwerk- WOHNUNGSGE-
eigentum. Zeit für ein Update» MEINDEN STABIL
von Ständerat Andrea Caroni, 2021 ist die Anzahl der Ge-
FDP AR. Der Bundesrat hat meinden mit einem Zweit-
mit der Ausarbeitung einer wohnungsanteil von über 20%
Vernehmlassungsvorlage be- praktisch gleich geblieben wie
reits begonnen. im Vorjahr. Die aktuellen Be-
rechnungen im Auftrag des
WENIGER Bundesamts für Raumentwick-
SCHLICHTUNGS- lung zeigen, dass 7 Gemeinden
FÄLLE neu einen Zweitwohnungsan-
Von Juli bis Dezember 2021 teil von über 20% aufweisen
sind 11 057 neue Schlichtungs- und der Anteil bei 8 Gemein-
verfahren im Miet- und Pacht- den auf unter 20% sank.
wesen eingeleitet worden. Dies
sind rund 8,5% weniger als im KEIN STÄRKERER
Vorsemester und 17,6% weni- EHEGATTEN-
ger als im 2. Halbjahr 2020. Es SCHUTZ
ist der tiefste Wert seit 2011. Die Rechtskommission des
Die rückläufige Tendenz setzt Ständerats hat Ende April dem
sich damit fort. In der 2. Jah- Beschluss der Schwesterkom-
reshälfte 2021 schlossen die mission, der parlamentari-
Schlichtungsbehörden 11 421 schen Initiative von National-
Fälle ab (siehe dazu Kommen- rat Dandrès, SP GE, Folge zu
tar auf Seite 2 dieser Ausgabe). geben, nicht zugestimmt. Die
Initiative verlangt, dass jeder
IMPULSBERATUNG Mieter dem Mietvertrag des
KOSTENLOS Ehegatten beitreten kann. Die
Seit April können sich ständerätliche Kommission ist
Hausbesitzer und Stockwerk- der Auffassung, dass der Ehe-
eigentümer in der ganzen gatte durch die geltenden miet-
Schweiz bei der Wahl des opti- rechtlichen Bestimmungen
malen Heizsystems mit erneu- ausreichend geschützt ist und
erbaren Energien gratis bera- somit kein gesetzgeberischer
ten lassen. Die Impulsberatung Handlungsbedarf besteht.
IMMOBILIA / Mai 2022IMMOBILIENWIRTSCHAFT
FACILITY MANAGEMENT
DIGITALISIERUNG Die führenden Schweizer FM-Anbieter
sind gut durch die Pandemie gekom-
IM SCHWEIZER men. Veränderungen in der Markt-
struktur, Green Services und Digitalisie-
rung prägen die Marktentwicklung.
FM-MARKT TEXT—THOMAS BALL*
DIE 10 FÜHRENDEN FACILITY-SERVICE-UNTERNEHMEN IN DER SCHWEIZ
Quellen: Lünendonk Studie 2021: Facility-Management-Provider in der Schweiz
Inlandsumsatz Gesamtumsatz Mitarbeitende
in Mio. CHF in Mio. CHF in der Schweiz
Rang Rang Unternehmen 2020 2019 2020 2019 2020 2019
2021 2019
1 1 ISS Facility Services AG, Zürich 759,0 820,0 759,0 820,0 12 740 12424
2 2 Bouygues Energies & Services Schweiz AG, Zürich 340,0 349,0 340,0 349,0 5100 5400
3 4 CBRE GWS GmbH, Basel 312,0 192,7 312,1 192,7 800 630
4 3 Vebego Schweiz Holding AG, Zürich 255,0 251,0 255,0 251,0 8000 8000
5 5 Engie Services AG, Zürich 180,0 180,0 180,0 180,0 600 600
6 7 Apleona HSG AG, Wallisellen 153,5 153,0 153,5 153,0 1337 1322
7 6 Honegger AG, Köniz 131,0 123,0 131,0 123,0 6152 6000
8 neu gammaRenax AG, Dübendorf 70,7 67,5 70,5 67,5 2000 2000
9 8 Stampfli AG, Sublingen *) 63,0 63,0 63,0 63,0 2500 2000
10 neu Sodexo (Suisse) SA, Zürich 47,0 47,0 47,0 47,0 550 550
*) Umsatz und/oder Mitarbeitendenzahlen teilweise geschätzt.
FM-MARKT IST HETEROGEN nis heraus ist die Lünendonk-Marktanalyse im Faci-
Das operative Bewirtschaften von Gewerbeimmo- lity Management entstanden: seit 2004 beobachtet
bilien ist ein wesentlicher Bestandteil jeder erfolgrei- das Marktforschungs- und Beratungshaus den Markt
chen Immobilienstrategie und wird es auch in Zukunft in Deutschland, seit 2015 auch in Österreich und der
bleiben. Das Facility Management ist dabei als Quer- Schweiz.
schnittsmarkt in sich heterogen, da es den baulich- Im Kern der alle zwei Jahre für die Schweiz neu auf-
technischen Immobilienbetrieb ebenso umfasst wie gelegten Marktanalyse stehen die folgenden Fragestel-
den infrastrukturellen und den kaufmännischen. Die- lungen, die im Nachgang diskutiert werden: Wie ist der
se Heterogenität findet sich auch im Anbietermarkt Markt strukturiert? Welche externen und internen Im-
wieder: Das Facility Management als Disziplin ist aus pulse wirken auf den Markt? Welche Lösungen entwi-
dem Bedürfnis heraus entstanden, die Immobilienbe- ckelt der Markt auf die sich verändernden Kundenan-
wirtschaftung ganzheitlich zu betrachten. Hieraus er- fragen. Die Lünendonk-Marktanalysen richten sich
gibt sich ein Markt, der nur schwerlich trennscharf sowohl an Provider für das Benchmarking als auch an
abzugrenzen ist, über den jedoch gleichzeitig ein ho- CREM- und FM-Einheiten, die sich über den Markt in-
her Informationsbedarf besteht. Aus diesem Bedürf- formieren möchten.
Digitalisierung, Nachhaltigkeit und Unter den Befragten herrscht der Rund zwei Drittel (64%) der befrag-
eine Ausrichtung hin zu integralen Konsens, dass digitalisierte Services ten Anbieter bieten bereits Leistun-
Facility Services zählen für die Faci- und Produkte bei der Akquise von gen zur Reduzierung von CO2-
lity Management-Anbieter in der Aufträgen auf jeden Fall (54%) oder Emissionen an, weitere 9% wollen
FACILITY Schweiz zu den wichtigsten Themen eher (46%) als Vorteil gelten. Zudem sie einführen. 67% der Unterneh-
würden deutlich mehr Kunden um-
MANAGEMENT neben dem Personalmangel. Zu die-
sen Erkenntnissen kommt die vierte weltfreundliche und energieeffiziente
men halten die Themen Nachhaltig-
keit und Klimaschutz für relevant
Lünendonk-Studie zum Schweizer Services nachfragen, ihr Anteil ist in- für ihr Geschäftsmodell und haben
Facility Management-Markt, für die nerhalb von zwei Jahren um fast dazu strategische Überlegungen
führende Anbieter befragt wurden. 100% gestiegen, von 15 auf 29%. eingeleitet.
14 IMMOBILIA / Mai 20227
wicklung sowie die Veränderung des Gewerbebaube-
stands. Auf die Unternehmensentwicklung wirkt zu-
dem stabilisierend ein, dass Dienstleistungsverträge
in der Regel über mehrere Jahre geschlossen werden.
In den vergangenen Jahren sind die Umsätze der
führenden Dienstleister in dem rund 12 Mrd. CHF gros-
sen Markt durchschnittlich zwischen 3,5 und 5% pro
Jahr angestiegen. Unter den zehn führenden Dienst-
leister schwankten die Werte jedoch stärker. Im ersten
Corona-Jahr steigerten die Provider ihre Umsätze um
durchschnittlich noch 1,2% (Top 10: 0,3%). Die Corona-
Pandemie führte sowohl zu Umsatzrückgängen gegen-
über dem ursprünglichen Plan – etwa durch weniger
Umsätze in der Betriebsgastronomie – als auch zu Zu-
satzaufträgen (Reinigungsbedarf, Sicherheitsdienst-
leistungen etc.). Ertragsschmälernd wirkten sich vor
allem weggefallene Ad-hoc-Aufträge aus, die aus der
geringeren Immobiliennutzung resultierten. Die Zahl
der Mitarbeitenden stieg im Mittel um 0,4% an.
Daten und Automati-
sierung werden in der FÜHRENDE ANBIETER
professionellen Im-
Lünendonk erstellt im Rahmen der Studie ein Ran-
mobilienbewirtschaf-
tung immer wichti- king der zehn nach Umsatz führenden Unternehmen
ger. Das gilt nicht nur (Lünendonk-Liste). Die Liste erhebt Anspruch auf
BILD: 123RF.COM
für technische Servi- Vollständigkeit. Die Aufnahme in das Ranking erfolgt
ces, sondern auch für auf Basis von Kriterien (> 50% des Umsatzes mit tech-
Reinigung.
nischen und infrastrukturellen Facility Services, > 66%
des Umsatzes am externen Markt, keine Einzelgewer-
keanbieter).
Marktführer ISS (2020: 759 Mio. CHF, –7,4%) muss-
ALLGEMEINES MARKTUMFELD te ebenso wie Verfolger Bouygues (340 Mio. CHF,
Der Facility-Management-Markt gilt als Funda- –2,6%) Umsatzrückgänge hinnehmen, setzt jedoch
ment jeglicher Wirtschaftstätigkeit von Unternehmen: mehr als doppelt so viel Volumen um als das auf Rang
Ohne Immobilien keine Geschäftstätigkeit. Dement- zwei geführte Unternehmen. Nach Übernahme des
sprechend verläuft die Umsatzentwicklung der führen- Service-Geschäfts von Engie durch Bouygues und der
den Dienstleister vergleichsweise stabil. Wesentliche Umfirmierung zu Equans (seit 01.02.2022) liegt der
Einflussfaktoren sind Lohn- und Materialkostenent- kombinierte Umsatz der beiden Gesellschaften für
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MARKTV OLUMEN AUF RUND 12 MRD. CHF
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Quelle: Lünendonk Studie 2021
WESENTLICHE ENTWICKLUNGEN
10,3 ~12 15,8
Die Marktentwicklung wird wesentlich geprägt
Mrd. CHF Mrd. CHF Mrd. CHF durch Übernahmen und Zusammenschlüsse, die über
die im Jahr 2020 in der Umsatzentwicklung ablesba-
ren Effekte hinaus gehen. Die Nachfrage nach integra-
2020 len Services nimmt schweizweit weiter zu. Darüber hi-
naus stehen die Auftraggeber vor der Herausforderung,
den Immobilienbetrieb nachhaltiger zu gestalten.
Hierzu leisten Facility-Management-Provider durch
Beratungsleistungen (Sanierungsempfehlungen, Be-
triebskonzepte der Einzelgewerke wie Catering, Ge-
bäudetechnik etc.), aber auch durch bedarfsabhängige
Immobiliensteuerung und Modernisierungsleistun-
gen ihren Beitrag.
Als wesentliches Instrument dient hierbei die Di-
gitalisierung des Gebäudebetriebs durch die Verbin-
dung von IoT, Software und Personal/Robotik. Sie er-
möglicht, Effizienzen im Betrieb zu realisieren und
gleichzeitig Informationen über den Gebäudebetrieb
Marktvolumen für Facility Services in der Schweiz, zu gewinnen, um bedarfsabhängig zu steuern. Darü-
Schätzung der Lünendonk & Hossenfelder GmbH ber hinaus steht die Branche seit vielen Jahren vor der
Herausforderung, den Wunsch der Kunden nach kos-
tengünstigen Lösungen mit den zunehmenden An-
forderungen an Servicequalität und Personalbedarf
das Jahr 2020 bei 520 Mio. CHF und reduziert da- – sowohl hinsichtlich Anzahl als auch Qualifikation –
mit deutlich den Abstand zu Marktführer ISS. Auf in Einklang zu bringen. Die Personalgewinnung ver-
Rang drei folgt CBRE Global Workplace Solutions mit drängt inzwischen an vielen Stellen die Vertriebser-
312 Mio. CHF. Der Gewinn eines Grossauftrags hat zu folge als wesentlichen Einflussfaktor für die Fähigkeit,
der Umsatzsteigerung von 62 Prozent beigetragen. Auf Aufträge zu gewinnen.
Rang vier liegt die Vebego mit 255 Mio. CHF. Das nie-
derländische Unternehmen baut die Marktstellung im
benachbarten deutschen Markt mit der Übernahme
LÜNENDONK-STUDIE
der Hectas deutlich aus. Vebego ist damit in den Nie-
derlanden, Deutschland und der Schweiz eines der füh- Dieser Beitrag ist eine Zusammenfassung der vierten Lünen-
donk-Studie zum Schweizer Facility-Management-Markt, die
renden Unternehmen im Markt. Auf Rang sechs folgt
unter www.luenendonk.de erhältlich ist. Die Studie basiert auf
die Schweizer Landesgesellschaft der Apleona mit der Befragung der führenden Dienstleister und zahlreichen *THOMAS BALL
153,5 Mio. CHF. Komplettiert wird das Ranking von Hintergrundgesprächen mit Entscheidern bei Auftraggebern Der Autor ist Partner
Gammarenax, Stampfli und der Schweizer Landesge- und Providern. bei der Lünendonk &
sellschaft von Sodexo. Hossenfelder GmbH.
IMMOBILIA / Mai 2022 17IMMOBILIENWIRTSCHAFT
FM-MONITOR 2021
PANDEMIE
Der FM Monitor gibt seit 2001 jedes
Jahr einen Überblick über die mass
gebenden Entwicklungen der Immo
HAT GROSSE bilienbranche und weist die aktuellen
Bewirtschaftungs-, Verwaltungs-
AUSWIRKUNGEN und Betriebskosten sowie die Flächen-
daten aus. TEXT—RAHEL MULLE*
FM MONITOR 2021: ENERGIEVERBRAUCH NACH NUTZUNGSART
Quelle: pom+Consulting AG
250
200
kWh pro m2 Energiebezugsfläche
150
131
108 114
100
95 98
77
62
50
0
Büro & Fürsorge & Gastge- Handel Industrie & Unterricht, Wohnen
Verwaltung Gesundheit werbe & Gewerbe Bildung &
Fremden- Forschung
verkehr
Unteres Quartil Oberes Quartil
BEWIRTSCHAFTUNGSKOSTEN UNTER ton Genf verzeichnet den grössten Kostenzuwachs, die
DER LUPE Ostschweizer Kantone hingegen sind preiswerter gewor-
Der FM Monitor ist der schweizweit grösste Daten- den. Gestiegen sind insbesondere die Unterhaltskosten,
pool für immobilienbezogene Bewirtschaftungskosten. die vom Eigentümer bezahlt werden. Zudem fallen die
Die aktuellen Kennzahlen basieren auf rund 12 000 Lie- Ver- und Entsorgungskosten – sie sind nebenkostenfä-
genschaften und einer Gesamtgeschossfläche von rund hig – tiefer aus, was zu einem gestiegenen Kostenanteil zu
52 Mio. m2 sowie Bewirtschaftungskosten in der Höhe Lasten des Eigentümers von 41% auf 43% führt.
von 3,3 Mrd. CHF. Untersucht werden die Nutzungska- Im Durchschnitt liegt der Energieverbrauch für Bü-
tegorien Wohnen, Büro und Verwaltung, Industrie und DER TREND ZU ro und Verwaltung bei 95 kWh und für Wohnen bei 114
Gewerbe, Handel, Unterricht, Bildung und Forschung, FLEXIBLEREN kWh pro Quadratmeter Energiebezugsfläche. Dies ent-
Gastgewerbe und Fremdenverkehr, Freizeit, Sport und ARBEITSPLATZ- spricht rund 16 Kilogramm CO2-Emissionen pro Qua-
Erholung, Fürsorge und Gesundheit, Kultur und Gesel- MODELLEN dratmeter Energiebezugsfläche bei Büros und 25 Kilo-
ligkeit sowie Verkehrsanlagen. KANN NICHT gramm bei Wohnliegenschaften. Das Gebäudealter spielt
Die Bewirtschaftungskosten pro Quadratmeter Ge- MEHR ÜBER beim Ausstoss von Treibhausgasen eine zentrale Rolle.
DIE BESTEHEN-
schossfläche hängen stark von Nutzungsart und Nutzer Vor der Ölkrise in den 1970er-Jahren wurden Gebäude
DEN FLÄCHEN-
ab. Bezogen auf die Eigentümer- und Nebenkosten sind KENNZAHLEN
erstellt, die energetisch nicht optimal waren. Auch die
Wohnnutzungen mit knapp 40 CHF pro Quadratmeter ABGEBILDET meisten Sanierungen bringen nur geringe energetische
Geschossfläche am kostenintensivsten. Grundsätzlich WERDEN. Verbesserungen. Neubauten erzielen punkto Energiever-
sind die Kosten von Selbstnutzern rund 60% bis 70% hö- brauch eine wesentlich günstigere Bilanz; ihre Emissio-
her als die Kosten von Investoren, da diese auch die direk- nen sind um rund 80% tiefer.
ten Mieterkosten beinhalten. So liegen beispielswiese die
Kosten von selbstgenutzten Büroliegenschaften im Mit- BETRIEBSKOSTEN HÄNGEN VOM
tel bei rund 56 CHF pro Quadratmeter Geschossfläche E NERGIETRÄGER AB
und diejenigen von zu renditezwecken gehaltenen Bü- Die Wahl des Energieträgers für die Wärmeerzeu-
roimmobilien bei knapp 34 CHF. gung beeinflusst die Höhe der Betriebskosten. Gebäu-
de, die mit fossilen Brennstoffen geheizt werden, weisen
KOSTENSCHERE ÖFFNET SICH deutlich höhere Energieverbräuche von über 100 kWh
Werden lediglich zu Investitionszwecken gehalte- pro Quadratmeter Energiebezugsfläche auf. Besser sind
ne Liegenschaften betrachtet, zeigen sich grosse Unter- mit Fernwärme und Biomasse versorgte Liegenschaften.
schiede zwischen der West- und Ostschweiz. Der Kan- Als besonders energieeffizient zeigen sich Gebäude mit
18 IMMOBILIA / Mai 2022FM MONITOR 2021: TREIBHAUSGASEMISSIONEN
NACH NUTZUNGSART
Quellen: pom+Consulting AG
45
40
35
kwh pro m2 Energiebezugsfläche
30
28
25
24
20
20
17
15 16
10 12
9
5
BILD: 123RF.COM
0
Büro & Fürsorge & Gastge- Handel Industrie & Unterricht, Wohnen
Verwaltung Gesundheit werbe & Gewerbe Bildung &
Fremden- Forschung
verkehr
Unteres Quartil Oberes Quartil
Wärmepumpen. Öl war im Jahr 2020 dementsprechend bei rund 10%. Die Stromkosten sind insgesamt um rund
am teuersten mit Kosten von ca. 12 CHF pro Quadratme- 15% gesunken. Bei Büro und Handel lag der Rückgang bei
ter vermietbare Fläche. Fernwärme und Gas liegen mit rund 10%, bei Industrie und Gewerbe sogar bei 30%. Die
rund 7 CHF pro Quadratmeter im Mittelfeld. Strom für Wasserkosten haben sich seit 2019 um rund 10% redu-
die Wärmepumpe sowie Biomasse sind mit ca. 4 CHF pro ziert. Die übrigen Ver- und Entsorgungskosten sind um
Quadratmeter preiswerte Alternativen. In der Schweiz rund 15% gesunken.
wird nach wie vor mehrheitlich fossil geheizt. Knapp die Dringliche Unterhaltsarbeiten wurden im letzten
Hälfte der Flächen werden mit dem Energieträger Gas Jahr aufgeschoben und werden voraussichtlich erst in
versorgt und 13% mit Heizöl. Rund ein Drittel der Flächen den kommenden Monaten abgearbeitet, was zu einem
beziehen Fernwärme. Wärmepumpen sind bei lediglich Rückgang der Unterhaltskosten von rund 10% führt.
rund 4% der Wohn- und Geschäftsflächen im Einsatz. Auch die Abnützung dürfte geringer ausgefallen sein
und zu tieferen Aufwänden führen. Die tiefere Belegung
COVID-19 BEWEGT DEN MARKT von Geschäftsliegenschaften sorgt für einen reduzierten
Die Effekte der Krise fallen vielfältig und zum Teil Aufwand bei Reinigung und Pflege. Die Spitze bilden hier
gegenläufig aus. So müssen Verwaltungen mit höheren eigengenutzte Büroliegenschaften mit einer Reduktion
Aufwänden bei der Vermietung aufgrund des Nachfra- der Reinigungskosten um rund 25%.
gerückgangs im Geschäftsflächenmarkt sowie Mehr- Ganz anders ist die Situation im Wohnungsmarkt. Die
aufwänden bei Besichtigungen und Abnahmen durch steigende Nutzungsintensität von Wohnobjekten sorgt
Abstandsregeln und Hygienevorschriften rechnen. für höhere Verbräuche von Strom und Wasser. Lock-
Gleichzeitig sind die Verwaltungshonorare gesunken, da down, Homeoffice und Online-Meetings führen gemäss
Mieten in der Regel die Berechnungsgrundlage für die Angaben von Stadtwerken zu 10 bis 15% mehr Mieter-
Honorare darstellen. Der grösste Rückgang wird bei In- strom. Diese werden aber im FM Monitor nicht erfasst.
dustrie- und Gewerbeliegenschaften mit rund 20% beob-
achtet. Bei Büro und Verwaltungsobjekten liegt der Rück-
FM MONITOR
gang bei rund 10%.
Der FM Monitor Benchmark wird jährlich von der
Die Coronakrise sorgt für tiefere Heiz-, Strom- und
pom+Consulting AG erhoben und ermöglicht, Immobilien
Wasserkosten sowie für geringere Abfallmengen bei Ge- hinsichtlich Kosten, Flächen und Verbräuchen zu analysieren *RAHEL MULLE
schäftsliegenschaften. Die Kosten für Wärme sind bei- und zu beurteilen. Die aktuelle Ausgabe kann jetzt auf Die Autorin ist Head
spielsweise bei Schulen um rund 20% gesunken. Bei Büro, Deutsch heruntergeladen werden: www.pom.ch/fmmonitor. of Service Unit Perfor-
Handel sowie Industrie und Gewerbe lag der Rückgang mance bei pom+.
IMMOBILIA / Mai 2022 19IMMOBILIENWIRTSCHAFT
FACILITY MANAGEMENT
BIM AM UNISPITAL
Welche Mehrwerte BIM bietet und wer
dafür zuständig ist, wird in diesem
Artikel am Beispiel des Universitäts
ZÜRICH spitals Zürich beleuchtet.
TEXT—MATTHIAS WASEM*
EINFÜHRUNGSSTRATEGIE
BIM – ROADMAP
Quelle: ZVG
BIM
Roadmap
BIM BIM
Projekt Richtlinien
– Die BIM Roadmap haben wir aus den
strategischen Vorgaben entwickelt.
– Die Richtlinien leiten sich daraus ab und
unterstützen das taktische Vorgehen.
Neubau CM1, Unispital Zürich. BILD: ZVG – Im Bauprojekt (Gesamterneuerung USZ) arbeiten
wir operativ mit dem BIM Modell.
Die Erfahrungen daraus fliessen wieder in die BIM
Roadmap.
BEIM USZ IST DAS NEU ANDERS
In strukturierten Workshops wurde pro
WIESO BESTELLT DAS FM Fachabteilung der Direktion «Immobilien werden. Dies ist eine Art Revolution! Und
BIM? und Betrieb» ausgearbeitet, welche Infor- es ist nicht einfach für beide Seiten, wie
Obwohl die BIM Methodik, insbesonde- mationen das tägliche Managen des Spi- die Erfahrungen aus dem aktuellen Gros-
re in der Planung und Ausführung immer tals erleichtern würden. Aus diesen soge- sprojekt Neubau Mitte 1/2 zeigen, da nun
mehr Gewicht erhält und auch tatsächli- nannten Businessanwendungen oder auch der GP viel strukturierter, und insbeson-
che Erfolge für die entsprechenden Fir- Use Cases genannt, wurden im Detail un- dere abgestimmter auf die Bedürfnisse des
men nachgewiesen werden können, pro- tersucht, von wo die entsprechenden Da- Bauherrn zuarbeiten muss. Eigentlich kein
fitieren insbesondere die Bauherren und ten zu erhalten wären und wie diese Da- Hexenwerk, aber es fordert neue Strategi-
die Serviceprovider noch viel zu wenig. Der ten tatsächlich aussehen müssten, damit en von Seite Auftraggeber und Auftragneh-
Hauptgrund ganz einfach erklärt ist, dass sie dem USZ Standard entsprechen. In ei- mer, damit man zum Beispiel schon simple
der Besteller nicht klar weiss, was er von ner gut beschriebenen BIM-Anwendung Namenskonventionen oder Beschriftungs-
BIM erwartet, und diese Vorstellung auch wird nicht nur exakt erörtert, welche Er- konventionen, in allen Gewerken konsis-
eineindeutig kommuniziert und bestellt. wartungen man an die Informationen hat, tent einhaltet und sich diese nicht nach
Im Markt spricht man dabei zunehmend sondern es wird auch quantifiziert welchen dem Architekten oder Haustechnikplaner
auch von der fehlenden Bestellerkompe- ROI man aus diesem Thema generiert und richten, sondern nach den Anforderungen
tenz. Bei BIM (also Building Informati- zudem im Detail spezifiziert, welche Ob- und den Managementsystemen der Nutzer
on Modell), geht es, wie der Name schon jekte, welche Attribute in welcher Detail- und des Facility Managements.
sagt, um Gebäudeinformationen. Und da- lierung und welche Dokumente es zu die-
zu ist es sehr wichtig, dass der Facility- und ser Anwendung benötigt. LOHNT SICH DIESER AUFWAND?
Immobilenmanager oder der Bauherr tat- Trotz laufenden Grossprojekten hat Absolut, ja. Das kann das FM Team
sächlich seinen Planern und ausführenden das USZ diesen Kraftakt geschafft. «Aber von USZ, anhand des letzten Grosspro-
Firmen klar aufzeigt, welche Informatio- es lohnt sich», wie Frau Susanna Caravatti jekts dem Circle am Flughafen nur allzu
nen, er in welcher Qualität benötigt. Lei- Felchlin Leiterin Baubegleitendes FM be- gut bestätigen, wobei es ohne digitale Un-
der sieht man heute immer noch sehr vie- stätigt. Dank diesem sehr klaren Beschrieb, terstützung und der nötigen Vorbereitung
le Bestellungen, welche zwar BIM fordern, kann nun der Betrieb das erste Mal bereits involviert war. Trotz moderner Baustelle,
aber nicht genau definieren, welche Daten in einer sehr frühen Phase der Planung, modernen Technologien, modernen Pro-
(oder Informationen), aus welchen Grün- dem Generalplaner-Team aufzeigen, wel- zessen mehrheitlich analog (auf CD), konn-
den bestellt werden. che Informationen in welcher Art benötigt ten die übergebenen Informationen (Pläne,
20 IMMOBILIA / Mai 202239
oder mit grossem Zusatzaufwand beschaf-
fen muss. Im USZ denkt man dabei an Ge-
bäudeautomation, Intralogistik oder Flä-
chenmanagement, wobei es darum geht, reichen oder eine Beweisführung erzielen,
effizient und in hoher Zuverlässigkeit ab- wenn man auf entsprechende aktuelle Da-
Dokumente, Listen etc.) nur mit sehr gros- schätzen zu können, wo optimiert werden ten zurückgreifen kann.
sem Aufwand und mit viel Unsicherheiten kann. Zudem aber auch, ob es baulich zu Zusammenfassend ist es wichtig zu ver-
in die bestehenden Betriebssysteme (Flä- welchen Kosten realisierbar ist. Entschei- stehen, dass «FM bestellt BIM» tatsäch-
chenmanagement, Gebäudeleitsystem, Ti- dungen dauern lange an und bis jeweils eine lich von höchster strategischer Bedeutung
cketingsystem, CAD, SAP etc.) übernom- vernünftige Plan- oder gar BIM-Grundlage ist, und diese Erkenntnis im obersten Ma-
men werden. Allgemein ist die Erkenntnis für die Realisierung vorhanden ist, benötigt nagement und in der Organisation entspre-
der IFMA (International Facility Manage- es viele Ressourcen und viel Zeit. Zeit wie- chend verankert werden muss! Nur so ge-
ment Assoziation), dass ab Übergabe des derum ist bekanntlich Geld, und zwar sehr lingt es das hohe Wertschöpfungspotential
Baus in den Betrieb, der Aufwand 6 bis 24 viel sogar, wenn man bedenkt, dass neue zu heben. BIM Facility AG ist stolz, das USZ
Monate dauert. Eine teure Angelegenheit Räume geschaffen werden, um zusätzlich in dieser Hinsicht so nahe begleiten zu dür-
und zudem wiederum mit viel Unsicherheit zu operieren oder zu behandeln. Zudem fen und freut sich auf die nächsten Bauher-
verbunden, welche meist noch verstärkt weiss das USZ aus Erfahrung, dass in vie- ren, um unsere Erfahrungen dementspre-
wird, da in dieser Zeit bereits weiterentwi- len Fällen im Bereich Störungen, Weiter- chend weiterzuvermitteln.
ckelt und umgebaut wird. entwicklung und Investitionsplanung der
Haustechnik einige Daten fehlen, welche
NUR GIGANTISCHE KOSTEN? dazu beitragen würden, Millioneneinspa-
Das Gegenteil ist der Fall, wenn man be- rungen pro Jahr zu erzielen. Und zu guter
denkt, welche aktuellen und zuverlässigen Letzt sind da noch die Nachhaltigkeitszie- *MATTHIAS WASEM
Informationen für einen effizienten Be- le (ESG als Stichwort, aber auch viele ande- Der Autor ist Geschäftsleiter der
trieb benötigt würden, aber diese nie hat re). Auch diese lassen sich viel einfacher er- BIM Facility AG.
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29
PROPTECH SZENE SCHWEIZ
Am 21. Juni 2022 treffen sich etablierte
DER GROSSE Unternehmungen und junge Proptechs der
Immobilienbranche zum neuen Grossanlass
HANDSCHLAG im JED Schlieren.
TEXT—LARS SOMMERER*
«The Big Handshake» heisst ein neues Event,
an dem sich etablierte Bau- und Immobilien-
akteure und innovative Proptech-Unterneh-
mer die Hand reichen. BILD: ZVG
VERTRAUEN AUFBAUEN Interface) und neuartige Finanzierungs- sentationen, interessante Diskussionsrun-
«The Big Handshake» heisst der neue modelle. «Dies sind wichtige Topics, wel- den und angeregtes Netzwerken angesagt.
Event für die Bau- und Immobilienwirt- che die Branche aktuell beschäftigen, und Initiator und Organisator Roman H.
schaft. «Unser Ziel ist es, einen jährlichen über die Branchenakteure Bescheid wis- Bolliger betont den Mehrwert dieses neu-
Kongress zu bieten, bei dem sich etablier- sen müssen. Nicht erst heute ist die Debatte en Eventformats: «Keine Unternehmung
te Bau- und Immobilienakteure sowie in- um Nachhaltigkeit in der Bau- und Immo- kommt ohne eine fundierte, gewissenhaf-
novative Proptech-Unternehmer die Hand bilienwirtschaft relevant. Doch in der Zwi- te und weit vorausschauende Digitalstra-
reichen. Der Handshake steht für Vertrau- schenzeit gibt es viele nützliche und umfas- tegie aus. «The Big Handshake» unterstützt
en, die Basis einer Geschäftsbeziehung», sende Tools, mit denen Unternehmen ihre Immobilienentscheider auf diesem Weg.»
sagt Lars Sommerer, Managing Director Problemfelder eruieren und sich optimal Lars Sommerer pflichtet dem bei und sagt:
des Netzwerks SwissProptech. Zusammen auf die digitale Transformation einlassen «PropTech ist gekommen um zu bleiben. Es
mit Swiss Circle und dessen Geschäftsfüh- können. Denn auch hier gilt: unternehmeri- sickert nach und nach in die gesamte Bran-
rung, Roman H. Bolliger und Karin Götz, sches Umdenken ist ein bewusster Prozess. che ein und wird Teil des Ganzen. Börsen-
wurde eine Nachfolgeveranstaltung für den spezialisten würden hier wohl von einem
SwissProptech Day sowie den Swiss Net- OHNE DIGITAL GEHT NICHTS «friendly takeover», einer freundlichen
working Circle erkoren, welche den viel- MEHR Übernahme, sprechen. Digitale Lösungen
fältigen Kooperationen und Zukunftspo- Teil der Veranstaltung ist auch ein Mes- helfen allen.»
tenzialen zwischen «alter» und «neuer» se- und Ausstellungsbereich, wo sich jun-
Immobilienwelt eine Bühne bieten will. ge wie etablierte Unternehmungen mit ih-
ren neuen Geschäftsideen und innovativen THE BIG HANDSHAKE
TOP-THEMEN IM FOKUS digitalen Lösungen präsentieren. «The Big
Real Estate meets PropTech
Im Zentrum des «The Big Handshake Handshake» im ehemaligen NZZ-Drucke- Themen: Metaverse, Digital Twin,
2022» stehen Panel-Runden und Diskus- reizentrum legt grossen Wert auf die Kon- APIs und Finanzierungsmodelle.
sionen zu den grossen Top-Themen Digi- taktpflege, weshalb im Kongressprogramm 21. Juni 2022
taler Zwilling/BIM (Building Information grosszügige Networkingpausen geplant JED, Zürich-Schlieren
Modeling), API (Automated Programming sind. Damit sind am 21. Juni spannende Prä-
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*LARS SOMMERER
Der Autor ist der Geschäftsführer
von SwissPropTech, dem Schwei-
zer Innovationsnetzwerk der
Immobilien- und Baubranche.
22 IMMOBILIA / Mai 202224/7
Zuverlässig rund um die Uhr –
Waschmaschinen und Trockner im Mehrfamilienhaus
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Getestet auf bis 30’000 Betriebsstunden überzeugen die Miele Waschmaschinen
und Trockner durch Zuverlässigkeit und viele weitere Highlights:
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IMMOBILIA / Mai *2022
Die Miele Waschmaschinen erreichen nach neuen Labelwerten die beste Energieffizienzklasse A. 23IMMOBILIENWIRTSCHAFT
DER MONAT
Die Immobilien-Anlagestiftung assetimmo hat
die historische Küchlin-Liegenschaft in Basel
(im Bild) erworben. Die Nachbarliegenschaft
gehört bereits der Anlagestiftung. BILD: ZVG
SCHWEIZ
EIGENTUMS-
EIGENHEIM BLEIBT WOHNUNGEN
BEGEHRT TEURER
Laut Wüest Partner ist Die Preise für Eigentums
die Zahlungsbereitschaft für wohnungen sind im 1. Quar nagement und einer Entwick
Eigentumswohnungen im tal 2022 um 1,7% gestiegen, lungspipeline von weiteren
1. Quartal 2022 angestiegen. wie auch die Auswertungen 700 Mio. CHF. Der Schwer
Die Transaktionspreise ha ANGEBOTSMIETEN von Fahrländer Partner zeigen. punkt liegt auf Wohnliegen
ben sich im Vergleich zum Vor BLEIBEN STABIL Im mittleren Segment sind sie schaften in der Schweiz. Der
quartal durchschnittlich um Die Angebotsmieten in der um 2,5% gestiegen. Das unte Wert des bewirtschafteten
2,25% erhöht. Die Handände Schweiz bleiben im März sta re und gehobene Segment leg Portfolios steigt auf über
rungspreise sind im Vergleich bil bei einem leichten Anstieg ten jeweils 1,1% bzw. 1,3% zu. 78 Mrd. CHF.
zum 1. Quartal 2021 um 7,51% von 0,17%. Dies zeigen die ak In allen acht Grossregionen
angestiegen, was dem stärks tuellen Zahlen des Homegate- der Schweiz stiegen die Prei
ten Anstieg der vergangenen Mietindexes, der neu bei 117,2 se im mittleren Segment. Am
10 Jahre entspricht. Die Nach Punkten steht (+0,17% gegen deutlichsten war dies in den
frage nach Einfamilienhäusern über Vormonat). Diese Stabi Regionen Zürich (+3,9%), Ost
steht weiterhin e inem be lität zeigt sich auch im kanto schweiz (+3,0%) und Genfer
grenzten Angebot gegenüber. nalen Vergleich, wo sich die see (+2,9%), während der Zu
Dies bewirkte im 1. Quar Schwankungen mit Ausnah wachs in der Südschweiz am
tal 2022 eine dynamische me von Graubünden bei un tiefsten lag (+0,3%).
Entwicklung der Transak ter 1% bewegen. Der Mietindex ASSETIMMO
tionspreise, die um 2,20% stie für Angebotsmieten misst die MIETPREISE KAUFT KÜCHLIN-
gen. Im Vergleich zum Vor monatliche, qualitätsbereinig GESTIEGEN LIEGENSCHAFT
jahresquartal haben sich die te Veränderung der Mietprei Die Mieten von Altbauwoh Die Assetimmo Immobi
Transaktionspreise um durch se für neue und wieder zu ver nungen legten in der Schweiz lien-Anlagestiftung hat per
schnittlich 8,70% erhöht. mietende Wohnungen anhand im 1. Quartal 2022 um 1,6% 1. April 2022 die historische
der aktuellen Marktangebote. zu gegenüber dem Vorquar Küchlin-Liegenschaft in der
WOHNEIGENTUM tal. Dies sind 1,9% im Vergleich Basler Steinenvorstadt erwor
IM KANTON WOHNEIGENTUM zum Vorjahresquartal. Neu ben. Das von Karl Küchlin 1912
SCHWYZ TEURER NACH WIE VOR baumieten sind im Vergleich eröffnete Variété steht unter
Die Schwyzer Kantonal KOSTSPIELIG zum Vorquartal leicht höher Denkmalschutz. Die Liegen
bank teilt mit, dass die Wohn Der SWX IAZI PrivateReal (+0,3%). Gegenüber dem Vor schaft umfasst heute ein Ki
eigentumspreise 2021 im Kan Estate Price Index für privates jahresquartal beträgt der Zu no, ein Restaurant und sieben
ton deutlich gestiegen sind. Wohneigentum (Einfamilien wachs 1,5%. Büromieten legten Wohnungen. Die Hauptmiete
Für eine mittlere Eigentums häuser und Eigentumswoh über die letzten vier Quartale rin, die Pathé Küchlin AG, ge
wohnung beträgt der Anstieg nungen) stieg im 1. Quar um 3,2% zu. hört zur französischen Pathé-
9%. Ein mittleres Einfamilien tal 2022 um 1,4% (Vorquartal: Gruppe.
haus ist 15% teurer geworden, 1,9%). Auf Jahresbasis ent UNTERNEHMEN
was landesweit der stärks spricht dies einem Preiswachs ERFOLGREICH
te Anstieg ist. Die Preissteige tum von 6,3% (Vorquartal: WINCASA ÜBER- TROTZ PANDEMIE
rung ist zum Teil auf die Pan 6,2%). Der Preis für Einfamili NIMMT IMMO- Die anvertrauten Vermögen
demie zurückzuführen. Der enhäuser stieg dabei um 1,8% FONDS-MANDAT der SFP Anlagestiftung sind
Wohnkomfort hat an Stellen (Vorquartal: 2,2%), was auf Wincasa übernimmt per im Geschäftsjahr 2021 auf
wert gewonnen und die vor Jahresbasis e iner Steigerung 1. Juli 2022 die Bewirtschaf 654,6 Mio. CHF gestiegen.In
teilhaften Finanzierungskon von 7,4% entspricht (Vorquar tung des Immobilienportfolios der Anlagegruppe SFP AST
ditionen haben die Nachfrage tal: 7,3%). Der Preis für Eigen der Immofonds Asset Manage Swiss Real Estate wurde Ka
angeheizt. Das knappe Ange tumswohnungen stieg um 1,0% ment AG. Es umfasst über 130 pital im Umfang von 103 Mio.
bot und der träge Baumarkt (Vorquartal: 1,5%), was auf Liegenschaften mit circa CHF investiert. Die Assets un
spielen ebenfalls eine Rolle. Jahresbasis 5,1% sind. 2 Mrd. CHF Assets under Ma der Management stiegen um
24 IMMOBILIA / Mai 2022Sie können auch lesen
