Herzlich Willkommen! "Bürgerforum zum Bürgerentscheid am 11.11.2018" Grundschule Bad Essen 17. Oktober 2018 - Gemeinde Bad Essen

Herzlich Willkommen!
      „Bürgerforum zum
Bürgerentscheid am 11.11.2018“

   Grundschule Bad Essen
      17. Oktober 2018

Themen heute:

1. Rückblick zum Sanierungsgebiet Hafenstraße
2. Beratungen zum Thema Speicher seit Anfang 2018
   und Kostenaufstellung
3. Plädoyers für und gegen den Speichererhalt durch
   beide Parteien
4. Offene Diskussionsrunde mit Bürgerinnen und
   Bürgern
5. Abschlussstatements beider Parteien in je 60 sec

Lageplan

Meilensteine im Sanierungsverfahren:
Juli 2003: Vorbereitende Untersuchungen
- erste Überlegungen: gewerbliche Entwicklung / Bewerbung
2003 um LGS 2006 „Auf zu neuen Ufern“

Meilensteine im Sanierungsverfahren:

•   März 2007: Integriertes Entwicklungskonzept
     Leitbild „Wohnen am Wasser“
     Erhalt des Speichers als Landmarke und
      „Aussichtsspeicher“

•   Juni 2007: Festlegung des Sanierungsgebietes
    durch Ratsbeschluss

•   Hafenfeste mit Drachenbootrennen seit 2007 („ab in
    die Mitte“)

Hafenfeste mit Drachenbootrennen

Sanierungsgebiet

Meilensteine im Sanierungsverfahren:

•   August 2008: Aufnahme in das Programm
    „Stadtumbau West“

•   Okt. 2008: Preisgerichtssitzung des Städtebaulichen
    Realisierungswettbewerbs

     Siegerentwurf
      Ahrens + Pörtner/
      von der Heyde

     Idee
      „Energiespeicher“

Meilensteine im Sanierungsverfahren:

•   2009: Modernisierung Jugendtreff, Schulallee 2

•   Okt. 2009: Grunderwerb u.a. Speicher,
    Reichenbächer-Gelände

•   2010: Neugestaltung Kinderspielplatz

•   2010: Erstellung des Städtebaulichen
    Rahmenplans

März 2011

, 2011

März 2012

Meilensteine im Sanierungsverfahren:

•   2011: Abbruch der Lagerhallen auf dem ehemaligen
    Reichenbächer-Gelände und Altlastenbeseitigung,
    Bodensanierung

•   2012: Schaffung von Bauplanungsrecht (B-Plan)

•   2012/2013: Erschließung der Wohnquartiere,
    Veräußerung der Grundstücke und Baubeginn

•   Ab Sep. 2013: Baubeginn der Marina und des
    Servicegebäudes

Okt. 2012: Bebauungsplan Nr. 72 „Hafenstraße / Schulallee“

Februar 2014

April 2014

             November 2014

Meilensteine im Sanierungsverfahren:

•   2014: Abbruch der ehemaligen Tischlerei
    Klausmeyer

•   2014/2015: Umfeld- und Platzgestaltung an
    der Marina

•   Juli 2015: Offizielle Einweihung der Marina

•   2016: Renovierung der Mehrzweckhalle an
    der Niedersachsenstraße

April 2015
                       Juli 2015
                (Einweihung der Marina)

             August 2015

Meilensteine im Sanierungsverfahren:

•   2017/2018: Herstellung der Randbebauung „An der
    Marina 1“

•   2018: Neugestaltung der westlichen Freifläche als
    Parkplatz und Festplatz

November 2017

                Februar 2018

Umfeldgestaltung westlich der Marina
                      Juni 2018

November 2017

Zeitraffer 2013 – 2018

Meilensteine im Sanierungsverfahren (Speicher):

•   März 2007: Erhalt des Speichers als Ziel des
    Integrierten Entwicklungskonzepts

•   Okt. 2007: Entscheidung der Denkmalschutz-
    behörden, den Speicher nicht unter
    Denkmalschutz zu stellen

•   Okt. 2009: Grunderwerb u.a. Speicher,
    Reichenbächer-Gelände

•   Anbringung von
    Werbebannern
    ab 2010

Meilensteine im Sanierungsverfahren (Speicher):

•   2012/2013: Intensive Gespräche mit einem
    Interessenten, der bereits mehrere Speicher in
    NRW umgebaut hat
     Schwierigkeiten mit den Bedingungen der
      Städtebauförderung

•   Februar 2014: Kaufvertrag zum Speicher –
    Objektgesellschaft Speicher Bad Essen mbH
    (Brüder Helbrecht und Architekt Hülsmeier)

     Kauf für 1,- Euro
      (sanierungsbedingter Endwert)

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          Architekten

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                         Restaurant

Innenraum Beispiel

Meilensteine im Sanierungsverfahren (Speicher):

•   November 2014: Rücktritt vom Speicher-Kauf –
    Objektgesellschaft Speicher Bad Essen mbH
     steuerliche Themen ungeklärt
     kurze Zeit später höchstrichterliche
      Entscheidung zur Sonder-AfA in
      Sanierungsgebieten:
       Modernisierungskosten können über 12 Jahre
       zu 100% abgesetzt werden (bei Vermietung) bzw.
       über 10 Jahre zu 90% (bei eigener Wohnnutzung)

Januar 2015

Meilensteine im Sanierungsverfahren (Speicher):

•   Januar 2015: Bundesweites Interessenbekundungs-
    verfahren

       3 Interessenten bis Fristende am 15.02.2015
       Darunter „HOFF und Partner“, Gronau:
        Konzept Mast & Segel (zusätzlicher Neubau)

•   Mai/Juni 2015: Verhandlung mit Privatinvestor

       2. HJ 2015: Prüfung mit Generalbauunternehmen
       Absage wg. zu geringer Renditeaussichten

• Anfang 2016: zwei neue „Speicher-Interessenten“
     Konzepte erfüllen nicht Vorstellungen
      (Risikoabsicherung; Anzahl Wohnungen)

Speicher „Mast & Segel“
Skizze Ansicht vom Wasser

Bad Essen, Marina

Meilensteine im Sanierungsverfahren (Speicher):

• Frühjahr 2016: Wiederaufnahme der Gespräche mit HOFF
  und Partner
    Bedingung der Gemeinde: Schutz des Einzelhandels
     im Ortskern

• Juni 2016: Exklusive Beauftragung von HOFF und Partner
    dreimonatige Prüfphase

• August 2016: Absage von HOFF und Partner
    Kosteneingrenzung zu komplex
    wg. Auftragslage in absehbarer Zeit nicht leistbar

Oktober 2016

Meilensteine im Sanierungsverfahren (Speicher):

•   November 2016: Präsentation zweier Interessenten
    im VA

•   Februar 2017: Kaufvertrag zum Speicher –
    Steinemann Marina Verwaltungsgesellschaft mbH
     Kauf für 1,- Euro (sanierungsbedingter Endwert)

•   Januar 2018: Rückabwicklung des Kaufvertrags
    zum Speicher – Steinemann Marina
    Verwaltungsgesellschaft mbH
     Keine Projektfortschritte in der vorgesehenen
      Zeit

Meilensteine im Sanierungsverfahren:

•   März 2018: Ratsbeschluss zum Abriss des
    Speichers mit 17:15 Stimmen

•   April 2018: Beauftragung der Fa. Umtec mit den
    Vorbereitungen des Abrisses

•   Juni 2018: Bürgerbegehren zum Erhalt des
    Speichers

•   11.11.2018: Bürgerentscheid über den Erhalt oder
    Nicht-Erhalt des Speichers (Ergebnis ist für 2 Jahre
    wirksam)

Beratungen nach dem Abrissbeschluss

23.05.2018: Sitzung des Beirats für Baukultur
            (mit externen Architekten)

• Aufgabenstellung: Weiterentwicklung des Grundstücks
  „Hafenstraße 4“ nach dem Abriss des Speichers

• Kritik der Architekten am Abrissbeschluss
  („Speicher wichtige Landmarke“ / „Alleinstellungsmerkmal“ /
   „noch einmal alle Umnutzungschancen ausloten“)

• Gemeinsame Ansätze: keine reine Wohnnutzung; öffentliche
  Nutzungen / Freizeitnutzung berücksichtigen; architektonisch
  markantes „Punkthaus“, das die bisherigen stadträumlichen
  Qualitäten des Speichers widerspiegelt.

• Spannungsfeld zwischen dem wirtschaftlichen Interesse von
  Investoren und dem städtebaulichen Interesse der Kommune
  (hinsichtlich Umfang und Art der Grundstücksnutzung)

Beratungen nach dem Abrissbeschluss

23.05.2018: Sitzung des Beirats für Baukultur
            (mit externen Architekten)

• Auftrag an Herrn Hauschild, FDL Planen und Bauen beim
  Landkreis Osnabrück: Erstellung von Testentwürfen in
  Zusammenarbeit mit einem Architekten.

• Ein (Architekten-) und Investorenwettbewerb könnte sich
  anschließen. Dafür werden städtebauliche Vorgaben
  benötigt.

14.08.2018: weitere Beiratssitzung mit Testentwürfen
            (ohne externe Architekten)

10.09.2018: Gemeinsame Sitzung aller Fraktionen

Sanierungsmittel
(einschließlich 1/3 der Gemeinde Bad Essen)

•   Mittel, die bisher insgesamt in das „Sanierungs-
    verfahren Hafenstraße“ geflossen sind:

               ca. 9.486.395,- Euro

• Mittel, die in 2019 für restliche Maßnahmen noch
  zur Verfügung stehen:

              bis zu 1.036.350,- Euro

Kostenschätzung – „Verkehrssicherung“
bei Erhalt des Speichers

notwendige Maßnahmen:

•   Dacherneuerung
•   Entfernen des Bewuchses auf dem Vordach
•   Rodung / Mähen / Säubern des direkten
    Gebäudeumfelds
•   Ergänzung der fehlenden Fenstergläser
•   Verkehrssicherung der Erdgeschosszone an der
    Außenfassade des Gebäudes zur Begehung
    (Geländer, Treppe)
•   Ausbesserung des Sockels, sofern erforderlich
•   Gerüstbau
                       ca. 125.000,- Euro (förderfähig)
                       Gemeinde: 41.666,- Euro (1/3)

Kostenschätzung – „Fassadenanstrich und
Herrichtung des ganzen Grundstücks“

Malerarbeiten:                  ca. 115.000,- Euro

zusätzliche Gerüstkosten:        ca. 35.000,- Euro

Umfeldgestaltung/Rasenfläche:    ca. 15.000,- Euro

        Summe:                  ca. 165.000,- Euro

        (nicht förderfähig, 100% Gemeinde)

Kostenschätzung – „Abbruch“

Aktuelle Schätzung der Fa. Umtec vor
Ausschreibung:

 ca. 615.000,- Euro

   (inkl. Gemeindemittel: 205.000,- Euro (1/3)

Hafenstraße 4/ Speicher –
Finanzierungstechnische Auswirkungen der Städtebauförderung

Variante 1)
Speicher abbrechen mit Städtebauförderung,
Verkauf innerhalb der Sanierungssatzung

Beispielrechnung:
Gesamtkosten der Sanierung                    8.000.000 €
 zzgl. Abbruchkosten und Wettbewerb + BLP       675.825 €
 abzgl. Grundstückserlös                      - 446.460 € (gebunden an san.bed. E-Wert)
Summe der ff. Ausgaben                        8.229.365 €

Städtebaufördermittelanspruch (2/3)           5.486.243 €
Eigenmittel der Gemeinde (1/3)                2.743.122 €

Hafenstraße 4/ Speicher –
Finanzierungstechnische Auswirkungen der Städtebauförderung

Variante 2)
Speicher abbrechen mit Städtebauförderung,
Übernahme der abgeräumten und beplanten Fläche ins kommunale Eigentum,
Verkauf nach Aufhebung der Sanierungssatzung

Beispielrechnung:
Gesamtkosten der Sanierung                     8.000.000 €
 zzgl. Abbruchkosten und Wettbewerb + BLP      + 675.825 €
abzgl. Wertausgleich zulasten der Gemeinde     - 446.460 € (gebunden an san.bed. E-Wert)
Summe der ff. Ausgaben                         8.229.365 €
Städtebaufördermittelanspruch (2/3)            5.486.243 €

Eigenmittel der Gemeinde (1/3)                 2.743.122 €
abzgl. späterer Grundstückserlös               - 681.920 € (frei, z.B. 160,00 €/m²)
Summe Eigenmittel                              2.061.202 €

Hafenstraße 4/ Speicher –
Finanzierungstechnische Auswirkungen der Städtebauförderung

Variante 3)                                                                               ?
Speicher stehen lassen – aber Investor wird nicht gefunden:
Verkauf erfolgt nach Aufhebung der Sanierungssatzung,
Abbruchkosten trägt Gemeinde

Beispielrechnung:
Gesamtkosten der Sanierung (ohne Abbruch etc.)               8.000.000 €
 zzgl. Verkehrssicherung                                       125.000 €
 abzgl. Wertausgleich zulasten der Gemeinde                  -       1€
Summe der ff. Ausgaben                                       8.124.999 €
Städtebaufördermittelanspruch (2/3)                          5.416.666 €

Eigenmittel der Gemeinde (1/3)                                2.708.333 €
 zzgl. Abbruchkosten (inkl. Baukostensteigerung 20%)         + 738.990 €
 zzgl. Kosten Investorensuche/ BLP                           + 60.000 €
 abzgl. späterer Grundstückserlös (frei, z.B. 160,00 €/m²)   - 681.920 € (mehr als 160,00 € realistisch?)
Summe Eigenmittel                                            2.825.403 €

Hafenstraße 4/ Speicher –
Finanzierungstechnische Auswirkungen der Städtebauförderung

Variante 4)                                                                                ?
Speicher stehen lassen – aber Investor wird nicht gefunden:
Verkauf erfolgt nach Aufhebung der Sanierungssatzung,
Abbruchkosten trägt der Käufer

Beispielrechnung:
Gesamtkosten der Sanierung                                   8.000.000 €
 zzgl. Verkehrssicherung                                       125.000 €
 abzgl. Wertausgleich zulasten der Gemeinde                  -       1€
Summe der ff. Ausgaben                                       8.124.999 €
Städtebaufördermittelanspruch (2/3)                          5.416.666 €

Eigenmittel der Gemeinde (1/3)                                2.708.333 €
abzgl. späterer Grundstückserlös (entspr. Kosten des Ankaufs) - 250.000 € (höherer Kaufpreis erzielbar?)
Summe Eigenmittel                                             2.458.833 €

Hafenstraße 4/ Speicher –
Finanzierungstechnische Auswirkungen der Städtebauförderung

Varianten Ablauf                                                              Kosten der Gemeinde zum
                                                                              Sanierungsabschluss*
Variante 1        •    Speicher abbrechen 2018                                rd. 2.750.000 €
                  •    Verkauf innerhalb Sanierungszeitraum (bis ca.          finanziell eher ungünstig
                       2020)
Variante 2        •    Speicher abbrechen 2018                                rd. 2.060.000 €
                  •    Städtebaulicher Wettbewerb                             finanziell günstigste Variante, aber
                  •    Aufhebung der Sanierungssatzung 2020                   abgeräumtes Grundstück liegt länger brach
                  •    Investorensuche und Verkauf nach Sanierung
                       (ca. 2021)

Variante 3        •    Speicher stehen lassen                                 rd. 2.830.000 €
                  •    Verkehrssicherung und Investorensuche, ggf.            finanziell ungünstig
                       Zwischennutzung
                  •    Aufhebung der Sanierungssatzung 2019
                  •    Verkauf, Abbruchkosten trägt Gemeinde

Variante 4        •    Speicher stehen lassen                                 rd. 2.460.000 €
                  •    Verkehrssicherung und Investorensuche, ggf.            finanziell zweitgünstigste Variante
                       Zwischennutzung
                  •    Aufhebung der Sanierungssatzung 2019
                  •    Verkauf, Abbruchkosten trägt der Käufer

 * Die Kosten wurden auf Basis von Annahmen ermittelt; keine Gewähr für das Eintreten dieser Annahmen

Stimmzettel
für den Bürgerentscheid über den Erhalt des Speichers am 11. November 2018 in Bad Essen

                                    Sie haben nur eine Stimme.

              Bitte nur das Feld für die „Ja-Stimme“ oder die „Nein-Stimme“ ankreuzen,
                                   sonst ist Ihr Stimmzettel ungültig!

                                    Der Abstimmungstext lautet:

               „Sind Sie dafür, dass der Speicher Hafenstr. 4
                       in Bad Essen erhalten bleibt?“

                               Ja                            Nein