HOTEL HANDEL BÜRO - GWB Vermögensverwaltungsgesellschaft mbH & Co. TIGA-Fonds 12 KG - Brain-plus-iq.es
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HOTEL
HANDEL
BÜRO
GWB Vermögensverwaltungsgesellschaft
mbH & Co. TIGA-Fonds 12 KG
GWB Vermögensverwaltungsgesellschaft mbH & Co.
TIGA-Fonds 12 KG
Hotel in Hamburg
Fachmarktzentrum in Clausthal-Zellerfeld
Einkaufszentrum in Schönebeck/Elbe
Bürogebäude in Reinbek/Hamburg
Ein Projekt der:
Anlagephilosophie
Immobilien bilden seit jeher wesentliche Säulen von soli-
den Vermögensanlagen.
Faktoren für den Erfolg einer Immobilieninvestition sind
die Qualität des Standorts und der Immobilie selbst so-
wie die Bonität der Mieter und die Ausgestaltung der
Mietverträge.
Gewerbeimmobilien an ausgewählten Standorten mit
bonitätsstarken Mietern und indexierten Mietverträgen
tragen diesen Anforderungen Rechnung.
Eine Immobilienanlage stellt auf Wertsteigerung ab, die
beim Wiederverkauf realisiert werden kann. Daraus re-
sultiert die Inflationssicherheit der Gewerbeimmobilien,
deren Mietzins an die Steigerung der Lebenshaltungs-
kosten angepasst wird.
Investitionen in Gewerbeimmobilien bleiben wegen ihrer
Größe und damit ihres Volumens den meisten privaten
Anlegern verschlossen. Sie bleiben als Einzelinvestition
überwiegend Versicherungsgesellschaften, Banken, Pen-
sionsfonds und der Großindustrie vorbehalten.
Die Beteiligung an der GWB Vermögensver-
waltungsgesellschaft mbH & Co. TIGA-Fonds
12 KG ermöglicht es dem Einzelanleger, mit
seinem Kapital an den Erfolgschancen dieses
Marktes zu partizipieren.
4
Inhaltsverzeichnis
Prospektteil I
Darstellung des Initiators 6
Angebot im Überblick 8
Chancen und Risiken im Überblick 10
Objekt 1: Hotel Hamburg 12
Objekt 2: Fachmarktzentrum Clausthal-Zellerfeld 16
Objekt 3: Einkaufszentrum Schönebeck/Elbe 20
Objekt 4: Bürogebäude Reinbek/Hamburg 24
Mieter und Mietverträge 28
Investitions- und Finanzierungsplan 40
Erläuterungen zum Investitions- und Finanzierungsplan 41
Prognoserechnung 44
Erläuterungen zur Prognoserechnung 46
Beispielrechnung für den Anleger 50
Erläuterungen zur Beispielrechnung für den Anleger 51
Sensitivitätsanalyse 52
Erläuterungen zur Sensitivitätsanalyse 53
Rechtliches Konzept 54
Steuerliches Konzept 59
Chancen und Risiken der Beteiligung 67
Wesentliche Vertragspartner 72
Objekt- und Leistungsverträge 73
Angaben bei Auslandsbezug 78
Angabenvorbehalte 79
Abwicklungshinweise 80
Prospektteil II
Gesellschaftsvertrag 3
Treuhandvertrag 18
Vertrag über Mittelverwendungskontrolle 22
Beitrittserklärung und Widerrufsbelehrung 23
Handelsregistervollmacht 24
5
Darstellung des Initiators
Die Unternehmensgruppe GWB wurde im Jahre 1992 gegründet und be-
schäftigt gegenwärtig 16 Mitarbeiter. Die GWB ist als mittelständiges Un-
ternehmen in Siek, Schleswig-Holstein ansässig. Zum Leistungsspektrum der
GWB gehören Bau, Vermietung und Verwaltung von Handels- und Gewer-
beobjekten mit einem Investitionsvolumen von jährlich über 40 Mio. 2. Die
GWB führt neben Planungs- und Entwicklungsarbeit auch Bauten in eigener
Regie aus. Hierfür bestehen Verträge mit qualifizierten und soliden Bauunter-
nehmen sowie Architekten und Ingenieuren. Die Entwicklungsarbeit erfolgt
regelmäßig in enger Zusammenarbeit mit den Kommunen. Der Schwerpunkt
der Tätigkeit der GWB sind Entwicklung und Bau von Fachmarktzentren,
SB-Warenhäusern, Verbrauchermärkten, City-Centern, Büro- und Geschäfts-
häusern sowie Hotels.
Zur Unternehmens-
gruppe GWB gehören:
Gesellschaft für Geschäfts- und Wohnbauten mbH
& Co. KG
Kommanditgesellschaft für Markt- und Standortana-
lysen mbH & Co. Die GWB MAFO erstellt Stand-
ortanalysen und Einzelhandelsgutachten, Struktura-
nalysen für Gewerbeentwicklung und Konzepte für Firmensitz, Siek
die Revitalisierung von Gewerbegebieten.
Gesellschaft für Bauleit- und Erschließungsplanung
mbH. Die GWB PLAN liefert Flächennutzungspläne,
Bebauungspläne, Landschaftspläne, Katasterpläne
für Erschließungsanlagen und Rahmenplanungen
für Stadtentwicklung.
Gesellschaft für Objektmanagement mbH & Co.
KG. Die GWB OBJEKT verwaltet Gewerbe- und
Einzelhandelsobjekte.
6
Bürogebäude, Lübeck
Einkaufszentrum, Preetz Einkaufszentrum, Mellendorf
7
Angebot im Überblick
Beteiligungsangebot eine zeitanteilige Verzinsung von 3 % p.a.. Die
Der Anleger beteiligt sich als Kommanditist unmit- kalkulierten Ausschüttungen steigen kontinuierlich
telbar oder über die Treuhandkommanditistin an auf 9 % p.a. im Jahr 2023. Die Ausschüttungen
der GWB Vermögensverwaltungsgesellschaft mbH erfolgen anteilig halbjährlich.
& Co. TIGA-Fonds 12 KG (nachfolgend „Fondsge-
sellschaft“ genannt). Die Fondsgesellschaft ist eine Steuerliche Einkunftsart
vermögensverwaltende Kommanditgesellschaft. Der Anleger erzielt Einkünfte aus Vermietung und
Verpachtung.
Fondsimmobilien
Das im Mai 2003 fertiggestellte Ibis Hotel mit Investition und Finanzierung
157 Zimmern befindet sich im Norden der Freie Das Gesamtinvestitionsvolumen beträgt 34 Mio.2
und Hansestadt Hamburg, unmittelbar am Flugha- und wird mit 17,35 Mio. 2 Eigenkapital (Kom-
fen. Mieterin ist die Accor Hotellerie Deutschland manditkapital) und 16,65 Mio. 2 Netto-Fremdka-
GmbH. pital finanziert.
Das im Oktober 2001 fertiggestellte market Fach- Anlegerzielgruppe
marktzentrum Clausthal-Zellerfeld mit insgesamt Das Angebot richtet sich an Anleger, die eine
5.167 m² Nutzfläche sowie rund 200 PKW-Stell- ertragsstarke Immobilieninvestition tätigen und
plätzen befindet sich in zentraler Lage auf dem al- sich für einen langen Zeitraum an diese Investiti-
ten Bahnhofsgelände der Stadt Clausthal-Zellerfeld. on gebunden fühlen wollen. Sie sollten vor einer
Hauptmieter sind Marktkauf (SB-Warenhaus) und Anlageentscheidung prüfen, ob sie das Kapital zu
Dänisches Bettenlager (Möbel, Betten, Heimtexti- einem bestimmten Zeitpunkt benötigen. Es gibt kei-
lien). ne Sicherstellung, dass bei unerwartet negativem
Verlauf der Beteiligung das gebundene Kapital
Das ebenfalls im Oktober 2001 fertiggestellte wieder liquide werden kann. Einen denkbaren Ver-
market Einkaufszentrum Schönebeck/Elbe mit lust sollte der Anleger vor dem Hintergrund seiner
insgesamt 5.297 m² Nutzfläche sowie rund 195 eigenen Vermögensverhältnisse und Anlageziele
PKW-Stellplätzen befindet sich an der Hauptein- bedenken und verkraften können. Dies enthebt die
kaufsstraße der Innenstadt von Schönebeck/Elbe. Geschäftsführung der Fondsgesellschaft nicht der
Hauptmieter sind extra (Verbrauchermarkt), KIK Pflicht, bei ihrer Tätigkeit möglichst das Ergebnis zu
(Textilienhandelsgeschäft), Deutsche Bank und Ross- erzielen, das prospektiert ist oder dieses Ergebnis
mann (Drogerie). zu übertreffen.
Das im Bau befindliche Bürogebäude mit 2.562 m²
IDW-Standard
Nutzfläche entsteht auf dem Grundstück mitten im
Der Beteiligungsprospekt wurde in Anlehnung an
Gewerbegebiet von Reinbek/Hamburg. Geplante
die „Grundsätze ordnungsgemäßer Beurteilung
Fertigstellung ist Frühjahr 2004. Das Bürogebäude
von Prospekten über öffentlich angebotene Kapital-
ist komplett an die Firma Tetra Pak vermietet.
anlagen (IDW S4)“ erstellt.
Beteiligungssumme
Die Mindestbeteiligungssumme beträgt 10.000 2.
Höhere Zeichnungsbeträge müssen durch 5.000
teilbar sein. Auf die Beteiligungssumme wird ein
Agio in Höhe von 5% erhoben. Prospektherausgeber:
Beitritt/Einzahlung
Der Beitritt erfolgt mit Annahme der Beitrittserklä-
rung des Anlegers durch die Fondsgeschäftsfüh-
rung. Der Zeichnungsbetrag zzgl. Agio ist 14 Tage GWB Gesellschaft für Geschäfts- und
nach Beitritt zur Zahlung fällig. Wohnbauten mbH & Co. KG
Hauptstraße 1 a
Ausschüttungen/Entnahmen 22962 Siek
Die geplante Anfangsausschüttung beträgt 7 %
p.a. auf die Beteiligungssumme (ohne Agio) und ist Datum der Prospektherausgabe:
erstmalig anteilig ab dem zweiten Halbjahr 2004 01.12.2003
vorgesehen. Für vor dem 01.07.2004 erbrachte
Einlagen erhalten die Anleger ab 01.01.2004
8
9
Chancen und Risiken im Überblick
Beteiligungen an einem geschlossenen Immobilienfonds sind unternehmeri-
sche Beteiligungen, die Chancen auf Mietsteigerung und Vermögenszuwachs
bieten sollen. Andererseits bergen diese für den Anleger auch Risiken, die
den wirtschaftlichen Erfolg beeinträchtigen können. Im Extremfall kann es
zum Totalverlust des eingesetzten Kapitals kommen.
Die Fondskonzeption des in diesem Beteiligungsprospekt dargestellten Be-
teiligungsangebotes minimiert nach heutigen Kriterien die Risiken. Negative
wirtschaftliche, rechtliche oder steuerliche Entwicklungen können für die Zu-
kunft allerdings nicht vorausgesehen und damit nicht völlig ausgeschlossen
werden.
Investitionskosten Bauqualität
Die im Investitions- und Finanzierungsplan ausge- Alle vier Objekte - einschließlich des noch im Bau
wiesenen Kosten wurden auf Grundlage der Verträ- befindlichen Bürogebäudes Reinbek - werden von
ge bzw. Kostenschätzungen sorgfältig ermittelt. der Fondsgesellschaft nach Fertigstellung übernom-
men. Für die Objekte bestehen Gewährleistungs-
Zur Zeit nicht vorhersehbare Kostenüberschrei- ansprüche des Verkäufers gegen die mit der Aus-
tungen können aber zu einer Reduzierung der führung beauftragten Bauunternehmen. Im Rahmen
Liquiditätsreserve der Fondsgesellschaft bis hin zu der Kaufverträge werden die Gewährleistungsan-
Reduzierungen der Ausschüttungen führen. sprüche sowie die zugehörigen Sicherheiten an die
Fondsgesellschaft abgetreten.
Der Fondsgeschäftsführung ist im Gesellschaftsver-
trag die Möglichkeit eingeräumt, zu verschiedenen Trotzdem ist es nicht auszuschließen, dass Män-
Zeitpunkten ein oder mehrere Kaufvertragsange- gelbeseitigungen nicht auf dem normalen Ge-
bote in vorbestimmter Reihenfolge (1. Hotel Ham- währleistungsweg durchgesetzt werden können
burg, 2. Fachmarktzentrum Clausthal-Zellerfeld, oder versteckte Mängel erst nach Ablauf der
3. Einkaufszentrum Schönebeck und 4. Bürogebäu- mehrjährigen Gewährleistungsfristen auftreten. Die
de Reinbek) anzunehmen. Der Fonds könnte mög- Beseitigung solcher Mängel zu Lasten der Fonds-
licherweise statt mit den geplanten vier Objekten gesellschaft könnte direkte negative Auswirkungen
z.B. lediglich mit zwei Objekten - bei entsprechen- auf die Liquidität der Fondsgesellschaft bzw. die
der Reduzierung des Fondsvolumens - geschlossen Ausschüttungen haben.
werden. Die hieraus resultierende veränderte Kos-
ten- und Mieterlössituation der Fondsgesellschaft
würde zu Abweichungen gegenüber der vorliegen- Mieterqualität
den Prognoserechnung führen und kann eine Redu- Die Mieter haben aus heutiger Sicht eine gute Boni-
zierung der Ausschüttungen sowie des eventuellen tät. Dies könnte dazu führen, dass das vorsorglich
späteren Veräußerungserlöses zur Folge haben. kalkulierte Mietausfallrisiko nicht eintritt, sondern
sich insoweit die Liquiditätsreserve der Fondsgesell-
Standortqualität schaft erhöht.
Trotz der jeweils entsprechend dem Geschäfts-
zweck der vier Objekte günstig gewählten Lagen Selbst zur Zeit bonitätsmäßig zweifelsfreie Mieter
können sich Umfeld und Standort der Immobilien können in wirtschaftliche Schwierigkeiten geraten.
u. a. durch Wettbewerbsverschiebungen und/oder Es besteht daher das Risiko, dass das in der Prog-
allgemeine wirtschaftliche Entwicklungen ver- noserechnung kalkulierte Mietausfallrisiko nicht
schlechtern, so dass die Prognosen nur mit Abstri- ausreicht, um die kalkulierten Mieteinnahmen zu
chen eintreten können. erreichen und es zu weiteren Mietausfällen kommt.
10Neu- und Inflationsentwicklung
Anschlussvermietung Eine schnellere Steigerung der Lebenshaltungskos-
Langfristige Mietverträge gewährleisten Ertrags- ten bewirkt aufgrund der in den Mietverträgen ver-
sicherheit. Eine nicht erwartete vorzeitige Beendi- einbarten Indices möglicherweise eine frühere und
gung einzelner Mietverhältnisse kann allerdings höhere Mietsteigerung als in der Prognoserechnung
zu nicht prognostiziertem Leerstand und damit zu kalkuliert. Dies kann sich auf die Ausschüttungen
Mietausfällen führen. Zusätzliche Aufwendungen und Veräußerungserlöse positiv auswirken. Gerin-
für eine eventuelle Anschlussvermietung sowie eine gere Steigerungen oder Verminderungen (Deflati-
niedrigere als die kalkulierte Miete und längere on) der Lebenshaltungskosten führen hingegen zu
Leerstandzeiten können nicht von vornherein aus- niedrigeren oder zu negativen Steigerungsraten
geschlossen werden. der Mieteinnahmen und können sich dadurch auf
die Folgeausschüttungen und Veräußerungserlöse
negativ auswirken.
Instandhaltungs-
und Revitalisierungskosten Steuerliche
Instandhaltungskosten, die unter den in der Progno-
Rahmenbedingungen
serechnung kalkulierten Kosten liegen, stärken die
Im Hinblick auf die zur Zeit geltenden Steuervor-
Liquiditätsreserve der Fondsgesellschaft und können
schriften wurden in den Bereichen der Einkommen-
für höhere Ausschüttungen oder Tilgungsleistungen
steuer, Umsatzsteuer und Grunderwerbsteuer in der
verwendet werden. Die erwartete Revitalisierung
Fondskalkulation die daraus resultierenden Gege-
der Immobilien eröffnet die Chance auf eine An-
benheiten - auch für die Zukunft - veranschlagt.
schlussvermietung mit zumindest gleichen, vielleicht
sogar höheren Mieterträgen, die auch den späte-
Dennoch ist nicht auszuschließen, dass künftig Ge-
ren Veräußerungserlös positiv beeinflussen können.
setzesänderungen oder Änderungen in Rechtspre-
chung und Verwaltungspraxis eintreten können.
Die Instandhaltungskosten könnten aber auch auf- Die in der Prognoserechnung zugrunde gelegten
grund überdurchschnittlicher Kostensteigerungen Annahmen können zum Nachteil des Anlegers
oder nicht absehbarer Mehraufwendungen unzu- beurteilt werden.
reichend kalkuliert sein und ggfs. die wirtschaftliche
Abnutzung der Gebäude nicht voll kompensieren. Fungibilität
Zudem könnten zur langfristigen Ertragssicherung Für Beteiligungen an geschlossenen Immobilien-
außerordentliche Investitionen erforderlich werden, fonds besteht derzeit kein entwickelter organisierter
die nicht durch die kalkulierte Liquiditätsreserve der Zweitmarkt. Ein Wiederverkauf der Beteiligung zu
Fondsgesellschaft oder eine Ausschüttungsreduzie- attraktiven Bedingungen zu jeder Gelegenheit - wie
rung abgedeckt sind und für die ggfs. sogar eine z.B. bei börsennotierten Aktien - ist nicht gesichert.
Aufnahme zusätzlicher Fremdmittel erforderlich
wird.
Zusammentreffen von Risiken
Verschiedene Risiken, die für sich allein betrachtet
Währungs- keine gravierenden Auswirkungen haben, können
und Zinsentwicklung sich beim Zusammentreffen potenzieren. Eine
Ein Teil der Fremdfinanzierung soll auf Schweizer Verstärkung einzelner Risiken, wie z. B. Neu- und
Franken-Basis erfolgen. Währungschancen erge- Anschlussvermietungsrisiken, könnten so starke
ben sich bei einem Anstieg des Euro gegenüber Auswirkungen haben, dass es zu Ausschüttungsre-
dem Schweizer Franken. Dies führt zu Währungs- duzierungen oder im Extremfall sogar zum Verlust
gewinnen und reduziert die Höhe des Eurobetra- des eingesetzten Kapitals kommen könnte. Wenn
ges, der für die in Schweizer Franken zu leistenden die Objekte aufgrund der - im schlimmsten Fall
laufenden Zins- und Tilgungsraten sowie für die kompletten - Leerstände keinen ausreichenden Ver-
Ablösung der Fremdfinanzierung zu leisten ist. äußerungserlös zur Rückführung noch bestehender
Restverbindlichkeiten erbrächten, wären diese Ver-
Die Aufnahme eines Teils der Fremdfinanzierung luste zu realisieren.
auf Schweizer Franken-Basis beinhaltet ein Wäh-
rungsrisiko, das einen Verlust höher als kalkuliert
bewirken kann. Dies hätte höhere laufende Zins-
und Tilgungsleistungen zur Folge. Zudem können Eine ausführliche Darstellung der einzel-
die Zinsen höher als kalkuliert anfallen, was sogar nen Chancen und Risiken erfolgt geson-
zu einer Reduzierung der Ausschüttungen führen dert im Kapitel „Chancen und Risiken der
könnte. Beteiligung“ auf den Seiten 67 bis 71.
11Objekt 1: Hotel Hamburg
Standort: Hamburg Airport im Flugzeugbau: Hier entsteht das Großraumflug-
Die Freie und Hansestadt Hamburg ist mit rund zeug A 380. Der Otto-Versand und die Helm AG
1,7 Millionen Einwohnern die zweitgrößte Stadt (Chemikalien) sind weltweit Marktführer. Und wer
Deutschlands. Hamburg ist zugleich auch eines der auf einem Steinway spielt, sich mit Nivea einreibt
16 Bundesländer der Bundesrepublik Deutschland. oder mit einem Montblanc-Füller schreibt, benutzt
Hamburger Produkte. Hamburger Presseerzeugnis-
Wirtschaftlich und kulturell ist Hamburg das Zen- se liest man in aller Welt und in allen Sprachen.
trum ganz Norddeutschlands. Das Stadtgebiet ist
mit 755 Quadratkilometern siebenmal größer als Der Flughafen Hamburg ist gemessen am Passa-
Paris und zweieinhalbmal größer als London. Auch gieraufkommen - 2002 rund 9 Mio. Passagiere
deswegen verfügt Hamburg über eine besonders - unter den 16 deutschen Verkehrsflughäfen der
hohe Lebens- und Wohnqualität. fünftgrößte.
Verkehrsgünstig zwischen Nord- und Ostsee gele-
gen, verfügt die Hansestadt mit dem Hamburger
© Falk Verlag, Ostfildern
Hafen nicht nur über eine jahrhundertlange Tra-
dition im Überseehandel, sondern hat sich durch
ein System von Binnen- und Seehäfen zur zentralen
Warendrehscheibe für Nordeuropa entwickelt.
Schon immer war Hamburg das Tor Afrikas, Ameri-
ka, Asiens und Australiens zu den attraktiven Märk-
ten in Mittel- und Osteuropa. Hamburg gilt deshalb
zu Recht als das deutsche Zentrum für Außenwirt-
schaft. Viele tausend internationale Unternehmen
sind im Großraum Hamburg vertreten. Mit über 90
Konsulaten ist die Hansestadt nach New York der
zweitgrößte Konsularplatz der Welt.
Als internationales Finanz- und Dienstleistungszen-
trum reicht die Ausstrahlungskraft Hamburgs weit
über die Stadt hinaus. Die Hansestadt ist Standort
hochspezialisierter Industrien. Sie ist führend in der
Medizin- und Biotechnik und eines der Weltzentren
1213
Objekt 1: Hotel Hamburg
Beteiligungsobjekt Kurzbaubeschreibung
Das zur Accor-Gruppe gehörende Ibis Hotel be- Die tragende Konstruktion ist aus Stahlbeton mit
findet sich an einer der Hauptzufahrtstraßen zum z.T. vorgefertigten Elementen errichtet. Die Au-
Flughafen Hamburg in der Alsterkrugchaussee 445 ßenwände bestehen im Untergeschoss aus Beton,
in 22335 Hamburg. ausgebildet als „Weiße Wanne“ mit bituminöser
Abklebung gegen drückendes Wasser und in den
Obergeschossen - ohne Technikgeschoss - aus nicht-
Das Grundstück hat eine Größe von 2.105 m²
tragendem Mauerwerk mit farblich behandeltem
und ist beim Amtsgericht Hamburg eingetragen
Wärmedämmputz und Riemchenklinkern.
im Grundbuch von Fuhlsbüttel Blatt 1639, Flurstück
2727. Das Grundstück wird im Zuge der Kaufver-
Die Wände des Technikgeschosses auf dem
tragsabwicklung lastenfrei geliefert. Die z.Z. in Ab-
Dach bestehen aus einer tragenden Konstruktion
teilung III des Grundbuchs eingetragenen Belastun-
aus verzinktem Stahl und Elementbauplatten aus
gen sind im Kapitel „Objekt- und Leistungsverträge“
Aluminium mit Wärmedämmung. Die Dächer ha-
im Einzelnen dargestellt.
ben eine Bitumenschweißbahn als Dampfsperre,
eine Wärmedämmung entsprechend dem Ener-
Das Hotel verfügt über 157 Zimmer, davon zwei
gieeinsparungsgesetz und eine Abdichtung aus
behindertengerecht, Tiefgarage mit 59 PKW-Stell-
Kunststoffdachbahnen. Die Fenster und Türen im
plätzen, Bar, Restaurant, Küche, Büro und Perso-
Erdgeschoss sind aus Aluminiumrahmenkonstruk-
nalräume. Vor dem Hotelgebäude befinden sich
tionen und Isolierverglasung gefertigt; die Fenster
20 PKW-Stellplätze und eine Hotelvorfahrt (auch
in den Obergeschossen aus Kunststoffrahmenkons-
für Busse).
truktionen und Isolierverglasung mit erhöhter Schall-
schutzanforderung.
Nutzfläche
UG (Tiefgarage, Technik) 1.811,34 m² Der Ausbau der Hotelzimmer, der Restaurant- und
EG (Empfang, Bar, Restaurant, Sozialraumbereiche erfolgte nach den Anforderun-
Küche, Büro, Personalräume) 540,20 m² gen der Mieterin. Zum Ausbau zählen auch erhöhte
1. OG (40 Zimmer) 862,12 m² Schallschutzmaßnahmen für die Zimmer von außen
2. OG (40 Zimmer) 862,12 m² als auch untereinander, eine Vollklimatisierung der
3. OG (40 Zimmer) 862,12 m² Hotelzimmer und der Gast- und Personalraumberei-
4. OG (37 Zimmer) 853,21 m² che, vorgefertigte, voll ausgestattete Sanitärzellen
DG (Technik) 226,83 m² und die fest mit dem Gebäude verbundenen Aus-
Gesamt 6.017,94 m² stattungen der Zimmer (Anstriche, Teppichböden
usw.), der Küche (Ablufthauben) und des Eingangs-
Das Hotel wurde im Mai 2003 fertiggestellt. und Restaurantbereiches (Empfangstresen, Ausga-
betresen usw.).
Verkäufer ist die GWB Gesellschaft für Geschäfts- Die Geschosse sind durch 2 Treppenhäuser und
und Wohnbauten mbH & Co. KG, die als Bauherr 2 maschinenraumlose Seilaufzüge untereinander
das Objekt errichtet hat. verbunden.
1415
Objekt 2: Fachmarktzentrum Clausthal-Zellerfeld
Lage/Standort Die Gründung der Technischen Universität Claus-
Die Bergstadt Clausthal-Zellerfeld ist mit gut thal geht auf das Jahr 1775 zurück. Die Entwick-
15.000 Einwohnern das Zentrum des Oberharzes. lung verlief von einer Bergschule über die spätere
Sie ist 1924 aus dem Zusammenschluss der Berg- Bergakademie bis zur heutigen Technischen Uni-
städte Clausthal und Zellerfeld entstanden. Durch versität. Gegenwärtig studieren an der TU knapp
die Gemeindegebietsreform des Jahres 1972 kam 3.000 Studenten. Die traditionellen Lehr- und
das ehemalige Fuhrherrendorf Buntenbock hinzu. Forschungsschwerpunkte mit den Fachbereichen
Die Bezeichnung „Bergstadt“ geht auf die Grün- Bergbau und Rohstoffe, Metallurgie, Werkstoffwis-
dung beider Städte als Bergbaustädte durch den senschaften und Geowissenschaften sind durch die
jeweiligen Landesherrn zurück. Fachbereiche Mathematik und Informatik, Physik,
Chemie, Maschinen- und Verfahrenstechnik und
Seit 1930 wird in Clausthal-Zellerfeld kein Bergbau andere erweitert worden. Besondere Erwähnung
mehr betrieben. Heute erinnern noch 66 Teiche, sollen die ganz neuen Fächer finden, z. B. Tech-
zahlreiche begrünte und bewaldete Halden, ver- no-Mathematik, Wirtschafts-Informatik, Informati-
steckte Wasserläufe und einzelne Schachtgerüste onstechnik, Kunststofftechnik, Energiesystemtechnik
an die ehemalige Bergbautätigkeit. und Umweltschutztechnik.
Heute ist Clausthal-Zellerfeld eine Universitäts- und
Behördenstadt und zugleich staatlich anerkannter
Heilklimatischer Kurort und Wintersportplatz.
Während das Universitätsleben ebenso wie die
Geschäftstätigkeit ihren Schwerpunkt im Stadtteil
Clausthal haben, findet man im Stadtteil Zellerfeld
viele Einrichtungen für den Fremdenverkehr. Ober-
harzer Bergbauernmarkt, Oberharzer Bergwerks-
museum, Tüpke-Altar in der St. Salvatoris-Kirche
und vieles andere mehr fassen die Clausthal-Zel-
lerfelder liebevoll als „Kulturmeile“ zusammen.
Anziehungspunkt im Stadtteil Clausthal ist die
Marktkirche „Zum Heiligen Geist“, die größte Holz-
kirche Deutschlands mit ihren markanten Türmen.
Der Ortsteil Buntenbock als kleiner Luftkurort ohne
Durchgangsverkehr mit seiner herrlichen Umge-
bung und seiner einmaligen Harzer Klöppelstube
wird als Geheimtipp gehandelt.
© Falk Verlag, Ostfildern
1617
Objekt 2: Fachmarktzentrum Clausthal-Zellerfeld
Beteiligungsobjekt Das Fachmarktzentrum wurde im Oktober 2001
Das market Fachmarktzentrum Clausthal-Zellerfeld fertiggestellt.
befindet sich in der Straße Am Ostbahnhof 1a+2
in 38678 Clausthal-Zellerfeld direkt auf dem alten Verkäufer ist die GWB Gesellschaft für Geschäfts-
Bahnhofsgelände. Das Objekt besteht aus zwei ei- und Wohnbauten mbH & Co. KG, die als Bauherr
genständigen Gebäuden; einem teilweise zweige- das Objekt errichtet hat.
schossigen SB-Warenhaus (Gebäude 1) und einem
Gebäude für Fachmärkte (Gebäude 2), das an ein
bestehendes Gebäude, das ehemalige Bahnhofsge- Kurzbaubeschreibung
bäude, angebaut wurde. Die tragende Konstruktion besteht aus Stahlbeton-
fundamenten und -stützen und Bindern aus Stahl.
Das Grundstück hat eine Größe von 15.950 m² Der zweigeschossige Gebäudeteil des SB-Waren-
und ist beim Amtsgericht Clausthal-Zellerfeld ein- hauses hat eine tragende Konstruktion aus Stahlbe-
getragen im Grundbuch von Clausthal-Zellerfeld tonstützen und -decken. Die Fassaden bestehen aus
Blatt 6525, Flurstücke 87/49 (4.142 m²), 87/ Isopaneelplatten mit den Profilen „Microliniert“ und
88 (8.603 m²), 108/16 (876 m²) und 108/26 „Sinuswelle“.
(2.329 m²). Das Grundstück wird im Zuge der
Kaufvertragsabwicklung bis auf die Eintragungen Die Fenster und Türen der Fassade sind in Alumi-
in Abteilung II des Grundbuchs (Kanalleitungsrecht nium-Rahmen-Konstruktionen und Isolierverglasung
sowie Schmutz- und Regenwasserleitungsrecht für ausgeführt.
die Samtgemeinde Oberharz und Wegerecht für
die Bergstadt Clausthal-Zellerfeld) lastenfrei ge- Die Eingänge der Mietbereiche haben Automatik-
liefert. Die z.Z. in den Abteilungen II und III des schiebetüranlagen. Die Vordächer bestehen aus
Grundbuchs eingetragenen Belastungen sind im Stahlkonstruktionen mit Trapezblecheindeckung.
Kapitel „Objekt- und Leistungsverträge“ im Einzel- Die Dächer sind mit Aluminium-Profil-Blechen be-
nen dargestellt. legt; darunter eine Mineralfaserwärmedämmung
in der dem Energieeinsparungsgesetz entsprechen-
Zwischen den Gebäuden befinden sich ca. 200 den Stärke.
PKW-Stellplätze und die Verkehrsflächen für Fahr-
zeuge und Personen. Das SB-Warenhaus hat einen Der Ausbau der Mietflächen erfolgte nach den miet-
Warenanlieferungs- und Müllentsorgungsbereich vertraglichen Vereinbarungen. Das SB-Warenhaus-
sowie ein außenliegendes Getränke-Leergut-Lager. gebäude hat alle technischen Einrichtungen einer
Verkaufsstätte mit über 2.000 m² Verkaufsfläche.
Nutzflächen Das Gebäude für die Fachmärkte verfügt über eine
Gebäude 1 EG 3.354,00 m² zentrale Heizungsanlage, eine zentrale Rauch- und
Gebäude 1 1. OG 310,79 m² Wärmeabzugsanlage und eine zentrale Wasser-
Gebäude 2 EG 1.502,35 m² und Abwasseranlage. Die Stromversorgung erfolgt
Gesamt 5.167,14 m² je Mietfläche.
1819
Objekt 3: Einkaufszentrum Schönebeck/Elbe
Lage/Standort
Die Kreisstadt Schönebeck an der Elbe mit rund
36.000 Einwohnern liegt am Rande der Magde-
burger Börde in unmittelbarer Nähe der Landes-
hauptstadt von Sachsen-Anhalt.
Die wirtschaftliche Entwicklung der Region um
Schönebeck ist eng mit dem Salz verbunden. Die
Salzproduktion war die Grundlage für den sich
rasch entwickelnden Handelsplatz Schönebeck mit
seinem Hafen.
Schönebeck hat weiterhin eine große Tradition in
der medizinischen Nutzung der Sole. Bad Salze-
men - ein Stadtteil von Schönebeck - ist seit fast 200
Jahren ein Begriff für Gesundheitsförderung und
Erholung. Hier befindet sich das älteste Solebad
Deutschlands.
Die wirtschaftliche Struktur in der jüngeren Vergan-
genheit ist geprägt von der Entwicklung kleiner
und mittelständischer Betriebe des Handwerks, des
produzierenden Gewerbes sowie des Dienstleis-
tungssektors.
© Falk Verlag, Ostfildern
2021
Objekt 3: Einkaufszentrum Schönebeck/Elbe
© Falk Verlag, Ostfildern
Beteiligungsobjekt Nutzflächen
Das market Einkaufszentrum Schönebeck befindet Gebäude 1 EG 3.032,65 m²
sich direkt am Altstadtkern auf dem Grundstücks- Gebäude 2 EG 851,35 m²
areal Salzer Straße 14 / Rudolf-Breitscheid-Str. 4b Gebäude 2 1. OG 442,44 m²
in 39218 Schönebeck, ebenfalls angrenzend an Gebäude 3 EG 970,60 m²
die Söker Straße. Die Salzer Straße ist die Haupt- Gesamt 5.297,04 m²
einkaufsstraße der Innenstadt. Der Bahnhof liegt
nur wenige hundert Meter entfernt.
Das Einkaufszentrum wurde im Oktober 2001
Das Einkaufszentrum besteht aus drei Gebäuden: fertiggestellt.
Einem Gebäude an der Rudolf-Breitscheid-Straße
(Gebäude 1) mit einem extra Verbrauchermarkt, ei- Verkäufer ist die GWB Gesellschaft für Geschäfts-
nem teilweise zweigeschossigen Gebäude an der und Wohnbauten mbH & Co. KG, die als Bauherr
Salzer Straße (Gebäude 2) und einem eingeschos- das Objekt errichtet hat.
sigen Gebäude an der Söker Straße (Gebäude 3)
zur Aufnahme von Handels- und Dienstleistungsbe- Kurzbaubeschreibung
trieben. Die tragende Konstruktion besteht aus Stahlbeton-
fundamenten, -stützen und -decken sowie Wänden
Die Grundstücke haben eine Größe von insgesamt aus Mauerwerk und aus Holzleimbindern. Aus
11.871 m² und sind eingetragen beim Amtsgericht städtebaulichen Gründen erhielten die Gebäude
Schönebeck im Grundbuch von Schönebeck Blatt zu einer Seite eine einheitliche Fassade aus gelben
10269, Flurstücke 6316 (4.678 m²), 6318 (1.077 Klinkern. Die restlichen Fassaden sind in einem
m²), 6320 (2.330 m²), 6322 (816 m²), 97/7 Wärmedämmverbundsystem erstellt. Die Fenster
(1.297 m²), 2997/94 (1.197 m²) sowie 5474/93 und Türen der Fassade bestehen aus Aluminium-
(138 m²) und Blatt 13290, Flurstück 6288 (338 Rahmenkonstruktionen mit Isolierverglasung.
m²). Die Grundstücke werden im Zuge der Kauf-
vertragsabwicklung bis auf die Eintragung in Abtei- Das Satteldach des zweigeschossigen Gebäude-
lung II des Grundbuchs Blatt 10269 (Leitungsrecht teiles erhielt eine Pfannendeckung; die restlichen
mit Trafostation für die Stadtwerke Schönebeck) Dächer entweder auf Stahlbeton oder auf Trapez-
lastenfrei geliefert. Die z.Z. in den Abteilungen II blech eine Aluminiumfolie als Dampfsperre, eine
und III des Grundbuchs Blatt 10269 eingetragenen Wärmedämmung von 120 mm aus Polystyrol und
Belastungen sind im Kapitel „Objekt- und Leistungs- eine Abdichtung aus einer Kunststoffdachbahn.
verträge“ im Einzelnen dargestellt.
Der Ausbau der Mietflächen für Handel und Dienst-
Zwischen den Gebäuden befinden sich ca.195 leistung erfolgte nach den mietvertraglichen Verein-
PKW-Stellplätze und die Verkehrsflächen für Fahr- barungen. Die Gebäude an der Salzer und an der
zeuge und Personen. Söker Straße haben eine zentrale Heizungsanlage,
eine zentrale Wasserver- und Abwasserentsor-
Der extra Verbrauchermarkt hat einen eigenen Wa- gungsanlage, Stromzuleitungen in die Mietflächen
renanliefer- und Müllentsorgungs-Bereich an der und - im teilweise zweigeschossigen Gebäude
Rudolf-Breitscheid-Straße. - eine zentrale Brandmeldeanlage.
2223
Objekt 4: Bürogebäude Reinbek/Hamburg
© Falk Verlag, Ostfildern
Lage/Standort
Die Stadt Reinbek mit ihren rund 27.000 Einwoh-
nern liegt in Schleswig-Holstein im äußersten Süden
des Kreises Stormarn am Nord- und Westufer der
Bille. Die Stadt grenzt an die Freie und Hansestadt
Hamburg.
Reinbek hat einen unmittelbaren Anschluss an die
Bundesautobahn Hamburg - Berlin (A24) sowie in
kürzester Entfernung auch an die Bundesautobahn
Hamburg - Lübeck (A1). Außerdem ist Reinbek von
Hamburg aus in 20 Minuten über die Bundesstraße
5 erreichbar. Zum Flughafen Hamburg - Fuhlsbüttel
sind es ca. 30 Kilometer.
Bis in die fünfziger Jahre war Reinbek eine reine
Wohnstadt mit einigen alteingesessenen kleinen
Gewerbebetrieben der Grundversorgung.
Durch die Schaffung eines Gewerbegebietes in der
Stadt und die Besiedlung eines gemeinsamen Ge-
werbegebietes der Städte Glinde und Reinbek auf
einer Teilfläche des ehemaligen Gutes Hinschendorf
kam es zu einer grundlegenden wirtschaftlichen
Strukturveränderung und Strukturverbesserung.
Im Norden der Stadt befindet sich das rund
250.000 m² große Gewerbegebiet Haidland,
das durch neue Erschließungsstraßen direkt an die
K 80 (Autobahnzubringer) angeschlossen ist. Das
Gewerbegebiet befindet sich im Dreieck der Bun-
desautobahnen A 1 / A 24. In dem jüngst erschlos-
senen und weitgehend veräußerten Gebiet werden
Unternehmen der Pharmaindustrie, Papierwaren,
Kraftfahrzeughandel und andere Dienstleister an-
gesiedelt.
2425
Objekt 4: Bürogebäude Reinbek/Hamburg
Beteiligungsobjekt schosse) bilden die tragende Konstruktion des Ob-
Das im Bau befindliche dreigeschossige Büro- jektes. Die Außenwände im Erdgeschoss erhalten
gebäude entsteht auf dem Grundstück mitten im ein farblich behandeltes Wärmedämmverbundsys-
Gewerbegebiet Haidland im Senefelder-Ring 27 in tem, die Außenwände im 1. und 2. Obergeschoss
21465 Reinbek. bestehen aus einer Metall-iso-Paneel-Fassade auf
Stahlrahmenunterkonstruktion, innenseitig mit Gips-
Das Grundstück hat eine Größe von 3.685 m² und karton verkleidet.
ist eingetragen beim Amtsgericht Reinbek im Grund-
buch von Schönningstedt Blatt 4130, Flurstück Die Fenster und Türen des Objektes sind aus Alumi-
6/16. Das Grundstück wird im Zuge der Kauf- niumrahmen-Konstruktionen und Isolierverglasung
vertragsabwicklung bis auf die Eintragungen in gefertigt. Im 1. und 2. Obergeschoss bilden die
Abteilung II des Grundbuchs (Versorgungsleitungs- Fenster ein durchgehendes Fensterband mit außen-
recht für Hamburger Wasserwerke GmbH und Vor- liegendem, motorisch angesteuertem Sonnenschutz,
kaufsrecht für Wirtschafts- und Aufbaugesellschaft die beiden Treppenhäuser erhalten eingangsseitig
Stormarn mbH) lastenfrei geliefert. Die z.Z. in den eine isolierverglaste Pfosten-Riegel-Konstruktion,
Abteilungen II und III des Grundbuchs eingetrage- ebenfalls als Aluminiumrahmen-Konstruktion.
nen Belastungen sind im Kapitel „Objekt- und Leis-
Das Dach besteht aus einer Spannbetondecke mit
tungsverträge“ im Einzelnen dargestellt.
einer Bitumenschweißbahn als Dampfsperre, einer
Gefälle-Wärmedämmung entsprechend dem Ener-
Nutzflächen gieeinsparungsgesetz und einer Abdichtung aus
EG 284,27 m² Kunststoffdachbahnen.
1. OG 1.138,84 m²
2. OG 1.138,84 m² Sämtliche Raumtrennwände in den beiden oberen
Gesamt 2.561,95 m² Geschossen werden als leichte Raumtrennwände
ausgebildet, eingangsseitig erhalten alle Büro- und
Geplante Fertigstellung ist Frühjahr 2004. Ge- Besprechungsräume ein fest verglastes schmales
neralunternehmer ist die renommierte Bilfinger Sichtfenster zum Flur.
Berger AG. Das Objekt wird schlüsselfertig an die
Fondsgesellschaft übergeben. Das Bürogebäude ist Zur Ausstattung vorgenannter Räume gehören u.a.
komplett an Tetra Pak vermietet. auch Teppichboden, Rauhfasertapete, Beleuchtung
in Form von Bildschirmarbeitsplatz unterstützenden
Bauherr und Verkäufer ist die GWB Gesellschaft für abgehängten Einzelleuchten, ein umlaufender
Geschäfts- und Wohnbauten mbH & Co. KG. Brüstungskanal mit installierten Steckdosen und
Netzwerkdosen.
Kurzbaubeschreibung
Vorgefertigte Stahlbetonelemente (Stützen, Wände Das Haupttreppenhaus erhält einen maschinen-
der Treppenhäuser, der Haustechnikräume und des raumlosen, elektrohydraulisch angetriebenen Per-
Lagers sowie Spannbetondecken über alle Ge- sonenaufzug.
2627
Mieter und Mietverträge
Objekt 1: Hotel Hamburg Die Gesamtmietfläche beträgt 6.018 m². Die
(34,20 % Anteil an Gesamtmiete) monatliche Gesamtmiete beträgt 66.919,65 2
zzgl. Mehrwertsteuer und setzt sich zusammen aus
Die Hotelkette Ibis wurde 1974 gegründet und ist 400,51 2 zzgl. Mehrwertsteuer je Hotelzimmer
heute die größte Hotelkette der Economy Kategorie sowie 51,13 2 zzgl. Mehrwertsteuer je PKW-
in Europa. Ibis Hotels sind Stellplatz.
weltweit in 33 Ländern auf
5 Kontinenten vertreten. Ins- Für die ersten vier Jahre des Mietverhältnisses ist
gesamt werden 622 Hotels, die Miete fest vereinbart. Es gilt folgende Wertsi-
davon 562 in Europa, be- cherungsklausel:
trieben (Stand: Januar 2003). Ändert sich der vom Statistischen Bundesamt
Die Hotelstandorte liegen veröffentlichte Verbraucherpreisindex (VPI) für die
meist in den Zentren größerer Bundesrepublik Deutschland (Basis 2000 = 100)
Städte oder in Stadtzentren gegenüber dem Stand nach Ablauf der Freijahre
der Großstädte, an zentralen Standorten mit Ge- bzw. dem Stand der letzten Anpassung um mehr
schäftsaktivitäten und in der Nähe touristischer als 10 %, so erhöht oder ermäßigt sich der Mietzins
Sehenswürdigkeiten. Ibis, die Zwei-Sterne-Marke im Umfang von 50 % der Veränderung von dem
der Accor Gruppe, bietet innerhalb der Economy Monatsersten an, der auf den Monat folgt, in dem
Hotellerie ein ausgezeichnetes Preis-Leistungs-Ver- die Veränderung erfolgt ist.
hältnis.
Die Mieterin trägt sämtliche Betriebs- und Neben-
Accor ist mit rund 150.000 Mitarbeitern in 140 kosten des Mietobjektes einschließlich Grundsteuer
Ländern tätig und gehört zu den führenden Unter- mit Ausnahme der Verwaltungskosten. Die Mieterin
nehmen im Reise-, Tourismus- und Dienstleistungs- wird, soweit möglich, direkt mit den entsprechen-
sektor. In Europa ist Accor Marktführer, im inter- den Versorgungsunternehmen, Energieträgern etc.
nationalen Vergleich liegt der Konzern auf Platz 4 abrechnen. Soweit Rechnungen oder Bescheide
der Rangliste. Die durchschnittliche Belegungsquote an die Vermieterin gerichtet werden (z.B. Grund-
betrug in 2002 72,2 %. steuer), wird die Vermieterin diese direkt an die
Mieterin weiterleiten bzw. weiterbelasten. Die
Mieterin wird die entsprechenden Beträge direkt
Das Stammkapital der Accor Hotellerie Deutsch- zur Zahlung anweisen. Die Mieterin leistet keine
land GmbH beträgt 25.569.706 2. Aufgrund Vorauszahlungen für Betriebs- und Nebenkosten.
der Kapitalstruktur und der wirtschaftlichen Perfor-
mance wird diese Gesellschaft mit einem Rating Die Vermieterin übernimmt die Instandhaltung und
von „AAA“ bewertet und verfügt somit über die Instandsetzung der Dächer, Außenwände und tra-
beste Klassifizierung. genden Teile des Mietobjektes.
Mit Mietvertrag vom 02.07./03.07.2001 sowie Die Mieterin übernimmt die Instandhaltung und
Nachtrag vom 17.02./27.02.2003 und 10.06./ Instandsetzung der zentraltechnischen Anlagen
17.06.2003 hat die Accor Hotellerie Deutschland des Mietobjektes sowie Pflege, Wartung, In-
GmbH, München von der GWB Gesellschaft für standhaltung und Instandsetzung innerhalb des
Geschäfts- und Wohnbauten mbH & Co. KG, Siek Mietobjektes. Die Mieterin hat in regelmäßigen Ab-
das Mietobjekt zur Nutzung als Hotel mit 157 ständen Schönheitsreparaturen durchzuführen. Bei
Zimmern, Restaurant und Tiefgarage mit 59 PKW- Beendigung des Mietverhältnisses hat die Mieterin
Stellplätzen sowie 20 Außenstellplätzen in der Als- das Mietobjekt technisch funktionsfähig und in ein-
terkrugchaussee 445 in 22335 Hamburg gemietet. wandfreiem dekorativen Zustand zurückzugeben.
Das Hotel wird unter dem Namen „Ibis“ geführt.
Die Mieterin ist nach vorheriger schriftlicher Zu-
Das Hotel wurde am 14.05.2003 übergeben. stimmung der Vermieterin berechtigt, bauliche und
andere Änderungen des Mietobjektes vorzuneh-
Der Mietvertrag hat eine Festlaufzeit von 20 Jah- men. Bei Beendigung des Mietverhältnisses hat die
ren. Die Mieterin ist berechtigt, nach Ablauf der Mieterin auf Verlangen der Vermieterin Um- und
Festlaufzeit den Mietvertrag um zwei weitere Zeit- Einbauten und/oder bauliche Veränderungen zu
räume von jeweils fünf Jahren zu verlängern. beseitigen und den ursprünglichen Zustand her-
zustellen. Um- und Einbauten und/oder bauliche
Das Mietverhältnis endet nach Ablauf der Festlauf- Veränderungen, denen die Vermieterin vorab
zeit bzw. nach Ablauf der Verlängerung, ohne dass schriftlich zugestimmt hat, können im Mietobjekt
es einer Kündigung bedarf. verbleiben.
28Eine vollständige oder teilweise Untervermietung der Festlaufzeit. Wird der Mietvertrag auf unbe-
des Mietobjektes an Dritte (mit Ausnahme von stimmte Zeit verlängert, beträgt die Kündigungsfrist
zur Accor-Gruppe gehörende Firmen) darf nur mit 12 Monate zum Ende eines Kalenderjahres.
vorheriger schriftlicher Zustimmung der Vermieterin
erfolgen. Die Gesamtmietfläche beträgt 3.664,79 m². Die
monatliche Gesamtmiete beträgt 37.087,67 2
Objekt 2: Fachmarktzentrum zzgl. Mehrwertsteuer und setzt sich zusammen aus
Clausthal-Zellerfeld 10,12 2 zzgl. Mehrwertsteuer je m² Mietfläche.
(18,95 % Anteil an Gesamtmiete, 75,10 % Anteil
an Objektmiete) Für die ersten vier Jahre des Mietverhältnisses ist
die Miete fest vereinbart. Es gilt folgende Wertsi-
Marktkauf cherungsklausel:
Die AVA AG zählt mit einem Jahresumsatz von Ändert sich der vom Statistischen Bundesamt veröf-
rund 5,5 Mrd. 2 und mit rund 29.300 Mitar- fentlichte Preisindex für die Lebenshaltung aller pri-
beitern zu den führenden Unternehmen des deut- vaten Haushalte der Bundesrepublik Deutschland
schen Einzelhandels. Die (Basis 1995 = 100) gegenüber dem Stand nach
AVA AG konzentriert sich auf Ablauf der Freijahre bzw. dem Stand der letzten
das Großflächengeschäft. Anpassung um mehr als 10 %, so erhöht oder
Hierzu gehören SB-Waren- ermäßigt sich der Mietzins im Umfang von 65 %
häuser und Verbraucher- der Veränderung von dem Monat an, in dem die
märkte sowie Baumärkte Veränderung erfolgt ist.
der Vertriebslinien Marktkauf
und dixi. Zu den Einzelhan- Die Mieterin trägt sämtliche Betriebs- und Neben-
delsaktivitäten der AVA AG gehört außerdem das kosten des Mietobjektes mit Ausnahme von Grund-
Optik-Filialunternehmen Krane. steuer, Verwaltungskosten, Gebäudeversicherung
und Grundstückshaftpflichtversicherung. Die von
Die AVA AG ist mit 122 Marktkauf SB-Warenhäu- der Mieterin zusätzlich zur Gesamtmiete zu entrich-
sern, 58 Marktkauf dixi-Verbrauchermärkten, 146 tenden Betriebs- und Nebenkostenvorauszahlungen
Baumärkten und 88 Krane-Optikfachgeschäften im betragen monatlich 0,38 2 zzgl. Mehrwertsteuer
gesamten Bundesgebiet vertreten. je m². Die Vermieterin ist berechtigt, alle nach
Vertragsabschluss eintretenden Veränderungen bei
Das Grundkapital der AVA AG beträgt den Betriebs- und Nebenkosten bzw. neu entstande-
79.950.720 2. Die Edeka Zentrale in Ham- ne Kosten vom Zeitpunkt der Entstehung an auf die
burg hält eine Beteiligung von 72,50 % an der Mieterin umzulegen und die Vorauszahlungen ent-
AVA AG. sprechend anzupassen. Die Betriebs- und Neben-
kosten werden einmal jährlich von der Vermieterin
Mit Mietvertrag vom 27.06./10.07.2000 hat die gegenüber der Mieterin abgerechnet.
AVA ALLGEMEINE HANDELSGESELLSCHAFT DER
VERBRAUCHER Aktiengesellschaft, Bielefeld von Die Vermieterin übernimmt die Instandhaltung und
der GWB Gesellschaft für Geschäfts- und Wohn- Instandsetzung der Dächer, Außenwände und tra-
bauten mbH & Co. KG, Siek das Mietobjekt zur genden Teile des Mietobjektes.
Nutzung als SB-Warenhaus Am Ostbahnhof 1 in Die Mieterin übernimmt die Pflege, Wartung,
38678 Clausthal-Zellerfeld mit Neben-, Büro- und Instandhaltung und Instandsetzung innerhalb des
Personalräumen gemietet. Auf dem Grundstück Mietobjektes. Die Mieterin hat in regelmäßigen
stehen rund 200 PKW-Stellplätze zur gemeinsamen Abständen Schönheitsreparaturen durchzuführen.
Nutzung aller Mieter als Kundenparkplatz zur Ver- Bei Beendigung des Mietverhältnisses hat die Mie-
fügung. terin das Mietobjekt besenrein und in ordentlichem
Zustand zurückzugeben.
Das Mietobjekt wurde am 12.11.2001 übergeben.
Um-, An- und Einbauten sowie Veränderung von
Der Mietvertrag hat eine Festlaufzeit von 20 technischen Einbauten dürfen von der Mieterin nur
Jahren. Die Mieterin ist berechtigt, nach Ablauf mit schriftlicher Zustimmung der Vermieterin vorge-
der Festlaufzeit den Mietvertrag um zwei weitere nommen werden. Bei Beendigung des Mietverhält-
Zeiträume von jeweils fünf Jahren zu verlängern. nisses hat die Mieterin diese wieder in den Zustand
Bei Nichtausübung dieser Option gilt das Miet- zu versetzen, in dem sie sich zum Zeitpunkt der
verhältnis automatisch als auf unbestimmte Zeit Übergabe befunden haben. Sofern die Vermieterin
verlängert. den Veränderungen zugestimmt hat, können diese
Die Kündigungsfrist beträgt 12 Monate zum Ende Einrichtungen und Gegenstände im Mietobjekt ver-
29Mieter und Mietverträge
bleiben. Eine vollständige oder teilweise Unterver- ein einmaliges Sonderkündigungsrecht mit einer
mietung des Mietobjektes an Dritte (mit Ausnahme Kündigungsfrist von neun Monaten. Die Mietfläche
von Unternehmen innerhalb der Unternehmensgrup- beträgt 804,47 m². Die monatliche Miete beträgt
pe der Mieterin) darf nur mit vorheriger schriftlicher 5.912,85 2 zzgl. Mehrwertsteuer und setzt sich
Zustimmung der Vermieterin erfolgen. zusammen aus 7,35 2 zzgl. Mehrwertsteuer je m²
Mietfläche.
Dänisches Bettenlager
(3,02 % Anteil an Ge- Für die ersten drei Jahre des Mietverhältnisses ist
samtmiete, 11,97% die Miete fest vereinbart. Es gilt folgende Wertsi-
Anteil an Objekt- cherungsklausel:
miete)
Ändert sich der vom Statistischen Bundesamt veröf-
Im Jahr 1984 startete fentlichte Preisindex für die Lebenshaltung aller pri-
das Dänische Betten- vaten Haushalte der Bundesrepublik Deutschland
lager mit seiner ersten Filiale in Deutschland. Mit (Basis 1995 = 100) gegenüber dem Stand nach
kompetenter Fachberatung und Discount-Preisen Ablauf der Freijahre bzw. dem Stand der letzten
wurde das Dänische Bettenlager in ganz Deutsch- Anpassung um mehr als 10 %, so erhöht oder
land bekannt. Zum zehnten Firmenjubiläum war ermäßigt sich der Mietzins im Umfang von 65 %
das Unternehmen bereits mit 120 Filialen vertreten. der Veränderung von dem Monat an, in dem die
Seit dem Jahr 2000 ist das Dänische Bettenlager Veränderung erfolgt ist.
auch in Österreich vertreten und hat dort seitdem
bereits 28 Filialen eröffnet. Die Mieterin trägt sämtliche Betriebs- und Neben-
kosten des Mietobjektes einschließlich Verwaltungs-
Das Dänische Bettenlager ist einer der größten kosten mit Ausnahme der Grundsteuer. Die von der
Bettenfachmarkt-Filialisten. Damit gehört das Un- Mieterin zusätzlich zur Gesamtmiete zu entrichten-
ternehmen zu einem der erfolgreichsten Anbieter den Betriebs- und Nebenkostenvorauszahlungen
von Matratzen, Bettwaren, Möbeln, Heimtextilien betragen monatlich 1,10 2 zzgl. Mehrwertsteuer
und Wohn-Accessoires in Europa. Mit mehr als je m². Die Betriebs- und Nebenkosten werden
440 Filialgeschäften und rund 3.500 Mitarbeitern einmal jährlich von der Vermieterin gegenüber
erzielte das Dänische Bettenlager im vergangenen der Mieterin abgerechnet. Mieterin oder Vermie-
Geschäftsjahr einen Gesamtumsatz von rund 500 terin können die Anpassung der Vorauszahlungen
Mio. 2. verlangen, wenn sich nach Abrechnung des Vor-
jahres herausstellt, dass die Vorauszahlungen den
Mit Mietvertrag vom 28.01./01.02.2002 hat die tatsächlich zu entrichtenden Betrag um mehr als
Dänisches Bettenlager GmbH & Co. KG, Flens- 10 % über- oder unterschreiten.
burg-Jarplund von der GWB Gesellschaft für Ge-
schäfts- und Wohnbauten mbH & Co. KG, Siek das Die Vermieterin übernimmt die Erhaltung (Dach und
Mietobjekt zur Nutzung als Einzelhandelsbetrieb Fach) des Mietobjektes. Schönheitsreparaturen sind
für Heimtextilien, Betten, Bettwaren, Matratzen, Lat- von der Mieterin auszuführen und zu tragen. Des
tenroste, Möbel, Gartenmöbel und Randsortimente Weiteren übernimmt die Mieterin alle Kleinrepara-
Am Ostbahnhof 1a+2 in 38678 Clausthal-Zeller- turen im Mietobjekt bis zu 204,52 2 im Einzelfall,
feld gemietet. Auf dem Grundstück stehen rund 200 maximal bis zu 1.278,23 2 jährlich. Darüber
PKW-Stellplätze zur gemeinsamen Nutzung aller hinausgehende Reparaturen sind in vollem Um-
Mieter als Kundenparkplatz zur Verfügung. fang Sache der Vermieterin. Bei Beendigung des
Mietverhältnisses hat die Mieterin das Mietobjekt
Das Mietobjekt wurde am 5.8.2002 übergeben. besenrein zu übergeben.
Der Mietvertrag hat eine Festlaufzeit von 10 Jah- Die Mieterin ist nach Zustimmung durch die Ver-
ren. Die Mieterin ist berechtigt, nach Ablauf der mieterin berechtigt, während der Mietzeit an dem
Festmietzeit den Mietvertrag um zwei weitere Zeit- Mietobjekt alle baulichen Veränderungen, die sie
räume von jeweils fünf Jahren zu verlängern. Bei für zweckmäßig hält, auf eigene Kosten vorzuneh-
Nichtausübung dieser Option bzw. nach Ablauf men. Bei Beendigung des Mietverhältnisses ist die
der Verlängerung verlängert sich das Mietverhältnis Mieterin berechtigt, alle Einrichtungen, mit denen
automatisch um jeweils ein weiteres Jahr. sie das Mietobjekt versehen hat, zu entfernen.
Die Kündigungsfrist beträgt 12 Monate zum Ende Eine vollständige oder teilweise Untervermietung
der Festlaufzeit bzw. zum Ende der Verlängerung. des Mietobjektes an Dritte darf nur mit vorheriger
Die Mieterin hat zum Ende des fünften Mietjahres schriftlicher Zustimmung der Vermieterin erfolgen.
30Die Vermieterin hat sich verpflichtet, keine weiteren GWB das Mietobjekt anmietet.
als die bereits vermieteten Flächen an andere Ein-
zelhandelsbetriebe zu vermieten, deren Angebot Das Mietobjekt wird voraussichtlich am
mit dem Sortiment der Mieterin vergleichbar ist. 01.04.2004 übergeben.
Einzelhandels-/Gewerbefläche Der Mietvertrag hat eine Festlaufzeit von 10 Jahren
(3,26 % Anteil an Gesamtmiete, 12,93 % Anteil an ab Übergabe. Nach Ablauf der Festlaufzeit gilt das
Objektmiete) Mietverhältnis automatisch als auf unbestimmte Zeit
verlängert.
Der Fondsgesellschaft liegt ein unwiderrufliches
Mietvertragsangebot der GWB Gesellschaft für Die Kündigungsfrist beträgt 12 Monate zum Ende
Geschäfts- und Wohnbauten mbH & Co. KG, Siek der Festlaufzeit. Wird das Mietverhältnis auf unbe-
vom 03.11.2003 für das Mietobjekt zur Nutzung stimmte Zeit verlängert, beträgt die Kündigungsfrist
als Einzelhandels- / Gewerbefläche Am Ostbahn- 12 Monate zum Ende eines Kalenderjahres.
hof 1a+2 in 38678 Clausthal-Zellerfeld vor. Auf
dem Grundstück stehen rund 200 PKW-Stellplätze Die Gesamtmietfläche beträgt 697,88 m².
zur gemeinsamen Nutzung aller Mieter als Kunden-
parkplatz zur Verfügung. Die monatliche Gesamtmiete beträgt 6.385,60 2
zzgl. Mehrwertsteuer und setzt sich zusammen aus
Die GWB beabsichtigt, das Mietobjekt an Dritte 9,15 2 zzgl. Mehrwertsteuer je m² Mietfläche.
weiterzuvermieten bzw. bereits vor Mietbeginn
einen Dritten als Mieter zu benennen, der zu min- Zusätzlich zur Gesamtmiete leistet die Mieterin eine
destens den vereinbarten Konditionen anstelle der Betriebs- und Nebenkostenvorauszahlung in Höhe
von monatlich 1,00 2 zzgl. Mehrwertsteuer je m².
Über die Vorauszahlung rechnet die Fondsgesell-
schaft einmal jährlich ab.
Die Mieterin stellt mit Beginn der Mietzahlung eine
Mietsicherheit in Höhe von zwei Jahresmieten in
Form einer unbefristeten, unwiderruflichen, selbst-
schuldnerischen Bankbürgschaft.
31Mieter und Mietverträge
Objekt 3: Mietverhältnis automatisch um jeweils zwei weitere
Einkaufszentrum Schönebeck/Elbe Jahre. Die Kündigungsfrist beträgt 12 Monate zum
Ende der Fest- oder jeweiligen Verlängerungslauf-
zeit.
extra Verbrauchermarkt
(15,42 % Anteil an Gesamtmiete, 54,59 % Anteil Die Gesamtmietfläche beträgt 3.032,65 m².
an Objektmiete)
Die monatliche Gesamtmiete beträgt 30.166,22 2
zzgl. Mehrwertsteuer und setzt sich zusammen aus
9,95 2 zzgl. Mehrwertsteuer je m² Mietfläche.
Die extra Verbrauchermärkte gehören zur METRO Für die ersten vier Jahre des Mietverhältnisses ist
AG. Das operative Geschäft der METRO AG teilt die Miete fest vereinbart. Es gilt folgende Wertsi-
sich in 4 Geschäftsfelder, in denen die 6 Vertriebsli- cherungsklausel:
nien mit ihren Marken eigenständig tätig sind: Ändert sich der vom Statistischen Bundesamt veröf-
fentlichte Preisindex für die Lebenshaltung aller pri-
1. METRO (Cash & Carry) vaten Haushalte der Bundesrepublik Deutschland
2. extra (Basis 1995 = 100) gegenüber dem Stand nach
3. Media Markt / SATURN Ablauf der Freijahre bzw. dem Stand der letzten
4. real,- Anpassung um mehr als 10 %, so erhöht oder er-
5. Praktiker mäßigt sich der Mietzins im Umfang von 60 % der
6. GALERIA KAUFHOF Veränderung von dem Monat an, der auf den Mo-
nat folgt, in dem die Veränderung erfolgt ist. Eine
Der von der METRO AG geführte Konzern gehört Folgeanpassung erfolgt frühestens zwei Jahre nach
zu den größten und leistungsfähigsten Handelskon- der jeweils zuletzt erfolgten Anpassung.
zernen Europas. Er ist die Nummer 1 in Deutsch-
land, drittgrößter Handelskonzern in Europa und Die Mieterin trägt sämtliche Betriebs- und Neben-
der fünftgrößte der Welt. Insgesamt werden rund kosten des Mietobjektes mit Ausnahme von Grund-
235.000 Mitarbeiter in 26 Ländern beschäftigt. steuer, Verwaltungskosten, Gebäudeversicherung
Im Jahr 2002 hat die METRO AG nach vorläufigen und Grundstückshaftpflichtversicherung. Die von
Zahlen einen Umsatz von über 51 Mrd. 2 erwirt- der Mieterin zusätzlich zur Gesamtmiete zu entrich-
schaftet. tenden Betriebs- und Nebenkostenvorauszahlungen
betragen monatlich 0,98 2 zzgl. Mehrwertsteuer
Die Firma extra ist ein seit langer Zeit etabliertes, je m². Die Betriebs- und Nebenkosten werden
erfolgreiches und discountorientiertes Verbraucher- einmal jährlich von der Vermieterin gegenüber
marktunternehmen mit rund 12.877 Mitarbeitern der Mieterin abgerechnet. Die Vermieterin kann
und 486 Filialen (Stand 30.06.2003). Der Net- die Anpassung der Vorauszahlungen verlangen,
toumsatz der extra-Gruppe lag 2002 bei knapp wenn sich nach Abrechnung des Vorjahres heraus-
3 Mrd. 2. stellt, dass die Vorauszahlungen den tatsächlich zu
entrichtenden Betrag um mehr als 10 % über- oder
Mit Mietvertrag vom 31.03./04.04.2000 hat die unterschreiten. Werden öffentliche Lasten neu
extra Verbrauchermärkte GmbH, Sarstedt von der eingeführt oder entstehen Kosten, die mit dem
GWB Gesellschaft für Geschäfts- und Wohnbauten Betrieb des Gesamtobjektes unmittelbar zusammen-
mbH & Co. KG, Siek das Mietobjekt zur Nutzung hängen, können diese Kosten vom Zeitpunkt ihrer
als Verbraucher- / Supermarkt in der Salzer Straße Entstehung an auf die Mieterin umgelegt und die
14 / Rudolf-Breitscheid-Straße 4 b in 39218 Schö- Vorauszahlungen entsprechend angepasst werden.
nebeck gemietet. Auf dem Grundstück stehen rund
195 Parkplätze zur gemeinsamen Nutzung aller Die Vermieterin übernimmt die Instandhaltung und
Mieter als Kundenparkplatz zur Verfügung. Instandsetzung der Dächer, Außenwände und tra-
genden Teile des Mietobjektes.
Das Mietobjekt wurde am 15.11.2001 übergeben.
Die Mieterin übernimmt alle Arbeiten der Pflege,
Mietbeginn war der 01.12.2001.
Wartung und Instandhaltung innerhalb des Mietob-
jektes. Schönheitsreparaturen sind von der Mieterin
Der Mietvertrag hat eine Festlaufzeit von 14 Jah- nach Bedarf durchzuführen. Bei Beendigung des
ren und 6 Monaten. Nach Ablauf der Festlaufzeit Mietverhältnisses ist das Mietobjekt besenrein und
verlängert sich der Mietvertrag stillschweigend um in ordentlichem Zustand zurückzugeben.
drei weitere Zeiträume von jeweils fünf Jahren.
Nach Ablauf der Verlängerung verlängert sich das Die Mieterin darf Um- und Einbauten nur mit Zustim-
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