SCHWEIZ IMMOBILIA BRÜCKENBAUER ZWISCHEN FORSCHUNG UND PRAXIS
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# 01 — JANUAR 2021 — 88. Jahrgang / Erscheint monatlich / CHF 7.– / www.svit.ch
SC HW E IZ IMMOBILIA
BRÜCKENBAUER
ZWISCHEN
FORSCHUNG
UND PRAXIS
FOKUS
INTERVIEW MIT
PROF. DR.
PETER ILG
04
IMMOBILIEN-
WIRTSCHAFT:
BEWERTUNG
UNSICHERHEITEN
WEGEN FOLGEN
DER PANDEMIE
16
BAU & HAUS:
BAUWIRTSCHAFT
BAUGEWERBE
BLEIBT ROBUST–
TROTZ CORONA
34
EDITORIAL
VON—ANDREAS INGOLD
ANZEIGE
STEIGENDER
NOTSTANDSPEGEL
Mit der Versenkung des Geschäftsmietegeset-
zes in der Wintersession ist das Thema Ge-
schäftsmiete keineswegs vom Tisch. Vielmehr
geht es nun darum, jedes Dossier von Mietern aus
den betroffenen Branchen nochmals in die Hand
zu nehmen und anhand der zunehmend komple-
xen Rechtslage zu beurteilen. Denn eines ist si-
cher: Die Auszahlung der Härtefallentschädigung
lässt auf sich warten, und sie wird auch nicht alle
Engpässe überbrücken. Zudem dürfte die Durst-
strecke für bestimmte Betriebe noch längere Zeit
anhalten und deren Existenz ernsthaft in Frage
stellen. Dies zu vermeiden, ist auch im Interesse
der Vermieter der betroffenen Geschäftsflächen.
Darum ruft der SVIT zu Verhandlungen mit den
Mietern auf und argumentiert primär aus einer
unternehmerischen Perspektive heraus. Konkur-
se und die Abschreibung von Mietzinsausstän-
den, Zahlungsverzugskündigungen, Mieterwech-
sel und Leerstände verursachen Ausfälle und
Kosten. Ganz zu schweigen vom negativen Ein-
fluss auf die Immobilienbewertungen. Der alter-
native juristische Weg wird im Einzelfall nicht zu
SMARTE
LÖSUNGEN
MIT JEDER WOCHE
STEIGT DER FINAN
ZIELLE DRUCK AUF
DIE BETROFFENEN
FÜR IMMOBILIEN
GESCHÄFTSMIETER.»
ANDREAS INGOLD
BDO – Ihr Abacus Goldpartner und Experte
vermeiden sein, Prozessrisiken und -kosten soll- für AbaImmo:
ten aber sorgsam gegenüber den Chancen abge-
wogen werden.
Eine modulare Gesamtlösung für die
Immerhin ist uns ein zweiter kompletter Lock- Bewirtschaftung Ihrer Immobilien.
down erspart geblieben, was den Kreis der betrof-
fenen Geschäftsmieter verkleinert. Aus wirt-
schaftlicher Sicht können wir aber auch nicht die www.bdo.ch
Augen davor verschliessen, dass der Geschäfts-
gang selbst in nicht direkt betroffenen Branchen
alles andere als rosig ist. Über kurz oder lang wird
die konjunkturelle Delle auch den Geschäftsflä-
chenmarkt erreichen. Wann in allen Wirtschafts-
bereichen Normalität einkehrt, steht in den
Sternen.
DER SVIT HAT ANFANG MONAT SEINEN LEITFADEN UND DEN MIETZINS
KALKULATOR ALS GRUNDLAGE FÜR DIE VERHANDLUNGEN ÜBERARBEITET: Prüfung | Treuhand | Steuern | Beratung
SVIT.CH/NEWS.
2 92x268_Aba Immobilien.indd 1 IMMOBILIA /17.12.20
Januar 202111:34
INHALT
IMMOBILIA —INHALT NR. 01 JANUAR 2021
12
POLITIK
REVISION DER
MÄNGELRECHTE
MIT DER REVISION DER MÄNGELRECHTE IM FOKUS
AUWESEN WILL DER BUNDESRAT DIE STELLUNG
B
VOR ALLEM PRIVATER BAUHERREN VERBESSERN. 04 BRÜCKE ZWISCHEN FORSCHUNG UND PRAXIS
Die Forschung leistet einen wichtigen Beitrag für die Immobilienwirtschaft,
ist Professor Dr. Peter Ilg, Leiter des Swiss Real Estate Institute der HWZ
Hochschule für Wirtschaft Zürich, überzeugt.
IMMOBILIENWIRTSCHAFT
14 BLEIBT WOHNEIGENTUM VON DER KRISE VERSCHONT?
Die Corona-Pandemie hat den Markt für Wohneigentum bisher nicht
erschüttert. Sowohl Einfamilienhäuser als auch Eigentumswohnungen
konnten ihre Preisniveaus halten – mit Ausnahme des Luxussegments.
18 TOP 10 DIGITAL REAL ESTATE
Die exklusive Auswertung «Top 10 D igital Real Estate» zeichnet die besten
16 Innovationen der Schweizer B ranche aus. Die prämierten Projekte und
Tools zeigen, dass die Prozesse von morgen digital ablaufen werden.
IMMOBILIENWIRTSCHAFT 22 REGER WOHNUNGSWECHSEL IN DEN STÄDTEN
Gemäss der neusten Erhebung des Online-Wohnungsindex OWI kamen in
NEUE TRENDS, NEUE den Städten bis zu 30% mehr Wohnungen auf den Markt als vor Corona.
HERAUSFORDERUNGEN 26 DER MONAT IN DER IMMOBILIENWIRTSCHAFT
WÄHREND HOTEL- UND GASTRONOMIEBETRIEBE IMMOBILIENRECHT
NACH AUSBRUCH DER PANDEMIE STARKE VERLUSTE
ELIGION IN DER INDUSTRIEZONE
32 R
HINNEHMEN MUSSTEN, BLEIBT DIE NACHFRAGE
Der Bau von Moscheen ist in der Schweiz oft umstritten. Andererseits sollte
NACH BÜROFLÄCHEN VORERST STABIL. EIN GRUND
in jeder Gemeinde praktiziertes Kulturleben aller Religionen möglich sein.
DAFÜR IST, D
ASS BÜROTÄTIGKEITEN WÄHREND DES
Zwischen Religionsfreiheit und Bauzonenplanung – ein Überblick.
LOCKDOWN NICHT STARK EINGESCHRÄNKT W AREN.
BAU & HAUS
RSATZNEUBAUTEN AUF DEM VORMARSCH
36 E
Die Bauwirtschaft hat grossen Einfluss auf die Entwicklung unserer Gesell-
schaft. Ebenso auf die Bereiche Ressourcenverbrauch und Umweltschutz.
Dazu gehört auch der Ersatzneubau, der deutlich an Bedeutung gewinnt.
EUES LEBEN IM DRUCKEREI-ZENTRUM
38 N
Vor fünf Jahren schloss die NZZ-Mediengruppe ihre Druckerei in Schlieren.
Nun ist in den prestigeträchtigen Gebäuden ein neues Zentrum für
Wissenstransfer, Innovation und Unternehmertum entstanden.
IRTSCHAFTLICH UNTERBRINGEN
34
40 W
Die künftige Infrastruktur des Bundes im Raum Bern soll flexibel, kosten
effizient und nachhaltig sein. Ein wichtiger Meilenstein auf dem Weg dazu
BAU & HAUS ist das im Sommer 2020 fertiggestellte Bürogebäude in Ittigen.
BAUGEWERBE IMMOBILIENBERUF
BLEIBT ROBUST AS TUN BEIM KONKURS?
44 W
NACH DER HOCHKONJUNKTUR IM VORJAHR DÜRFTE Geht ein Handwerksbetrieb während der Bauarbeiten Konkurs, bedeutet dies
DER UMSATZ IM BAUHAUPTGEWERBE 2020 UM einen Baustopp und meist auch Mehrkosten. A ufgrund der Corona-Pandemie
7% AUF 19 MRD. CHF SINKEN. IM VERGLEICH ZU ist das Konkursrisiko wohl gestiegen. Wie geht man als Bauherr damit um?
VIELEN A
NDEREN BRANCHEN SCHLÄGT SICH DAS 46 SEMINARE UND TAGUNGEN
BAUGEWERBE DAMIT WACKER. 48 KURSE DER SVIT-MITGLIEDERORGANISATIONEN
STANDARDS: STELLENMARKT 47 / MARKTPLATZ & PRODUKTE-NEWS 50 / BEZUGSQUELLENREGISTER 54 / ADRESSEN & TERMINE 57 / ZUGUTERLETZT & IMPRESSUM 58
IMMOBILIA / Januar 2021 3
BRÜCKENBAUER
ZWISCHEN
FORSCHUNG
UND PRAXIS
4 IMMOBILIA / Januar 2021
FOKUS INTERVIEW
IMMOBILIENWISSENSCHAFT
Die Forschung leistet einen
wichtigen Beitrag für die Immo
bilienwirtschaft, ist Professor
Dr. Peter Ilg, Leiter des Swiss
Real Estate Institute der HWZ
Hochschule für Wirtschaft
Zürich, überzeugt. Ein Beispiel
ist die Anwendung von Machine
Learning in der Immobilien
bewertung.
INTERVIEW—IVO CATHOMEN*
FOTOS—URS BIGLER
Die Digitalisierung hat die Immobilien
wirtschaft voll erfasst. In einem aktuellen
Forschungsprojekt beschäftigt sich das Swiss
Real Estate Institute mit Machine Learning –
mit welchen Erkenntnissen?
Machine Learning oder künstliche Intelligenz macht
auch vor der Immobilienwirtschaft nicht Halt. Die
Immobilienbewertung und namentlich hedonische
Modelle in der Immobilienbewertung sind ein präde-
stiniertes Anwendungsfeld. Ziel des Projekts ist es zu
testen, ob künstliche Intelligenz ein hedonisches Mo-
dell in der Bewertungsgenauigkeit schlagen kann. Wir
haben dabei drei Verfahren der künstlichen Intelli-
genz gegen ein einfaches hedonisches Modell antre-
ten lassen. Dabei hat sich gezeigt, dass neuronale
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IMMOBILIA / Januar 2021 5
FOKUS INTERVIEW
IMMOBILIENWISSENSCHAFT
HEDONISCHE MODELLE
SIND EHER EIN HILFS
INSTRUMENT FÜR DEN
BEWERTER ALS EIN TOOL
FÜR DEN ENDKUNDEN.
sere Hypothese ist, dass diese Linearität in der
Kombination verschiedener Variablen nicht
mehr existiert. Stellt man sich beispielsweise ei-
ne Eigentumswohnung in der Stadt Zürich vor,
die ruhig, aber gleichwohl zentral gelegen ist, See-
sicht und eine Grösse von 100 Quadratmetern hat,
dann ist es denkbar, dass sich der Preis der glei-
chen Wohnung mit 120 oder 150 Quadratmetern
nicht linear erhöht, sondern exponentiell. Das
neuronale Netzwerk kann verschiedene Eigen-
schaften miteinander kombinieren und daraus
Preise anhand einer exponentiellen Funktion er-
rechnen. Wir vermuten darin den Grund, warum
das neuronale Netzwerk genauere Ergebnisse lie-
fern kann.
Wie kommt der Lerneffekt von Maschine
Netzwerke – also eine Form des Machine Learning BIOGRAPHIE Learning zum Ausdruck?
– tatsächlich genauere Ergebnisse liefern. PETER ILG Beeindruckend ist, dass die Maschine das Be-
Um wie viel waren sie treffsicherer? Prof. Dr. Peter Ilg ist rechnungsmodell selbst erstellt. Sie hat unser Re-
Lag der geschätzte Verkaufspreis eines Eigenheims Leiter des Swiss Real gressionsmodell verworfen und selbstständig ein
gemäss hedonischem Modell, bei 80 Prozent der Estate Institute der neues Modell entwickelt, ein sogenanntes Ent-
Bewertungen maximal 23 Prozent neben dem effek- HWZ, Hochschule für scheidungsbaum-Modell. Die Maschine macht
Wirtschaft Zürich und
tiven Verkaufspreis, erzielte das neuronale Netz- des SVIT. Vor seinem dabei die Verknüpfungen der Variablen selbst-
werk eine maximale Abweichung von 22 Prozent. Wechsel ans Swiss ständig und findet die optimale Kombination der
Ein nächster Schritt – wenn wir dafür Forschungs- Real Estate Institute Variablen, um die Liegenschaft so genau wie mög-
gelder auftreiben können – ist es, das neuronale war Peter Ilg als CFO lich zu bewerten. Mit dem von ihr gewählten Ent-
Netzwerk zu verbessern. der Mikron Gruppe scheidungsbaum-Modell ist sie auch nicht mehr
tätig. Zuvor war er Lei-
Wie muss man sich die Methode des
ter Finanzen von SR
an die Linearität gebunden. Eine zweite Eigen-
neuronalen Netzwerks vorstellen? Technics, CFO von All- heit ist, dass die Maschine durch neue Datensät-
In einem traditionellen hedonischen Modell wer- real und Leiter des ze – also durch weitere Eigenheimverkäufe, bei
den verschiedene Variablen – zum Beispiel der Group Controllings der denen wir den Verkaufspreis kennen und die wir
Quadratmeterpreis der Wohnfläche einer Eigen- Zurich Financial Servi- ihr einspeisen – automatisch besser wird.
ces. Davor arbeitete er
tumswohnung – aufgrund von effektiv erzielten bei PWC als dipl. Wirt-
Führt also eine grössere Datenmenge zu
Werten von Vergleichsobjekten errechnet. Auf- schaftsprüfer und Be- besseren Ergebnissen?
grund dieser Durchschnittswerte wird dann der rater. Peter Ilg hat an Ja, je mehr Verkaufspreise von Eigenheimver-
Verkaufspreis des neuen Objekts geschätzt. Bei der Universität Zürich käufen wir kennen, umso genauer wird die Ma-
diesem sogenannten Regressionsmodell wird von Betriebswirtschafts- schine schätzen. Wichtig ist auch eine einwand-
lehre studiert und pro-
einem linearen Zusammenhang ausgegangen. freie Datenqualität: Sind die Verkaufspreise zum
moviert, sowie an der
Das heisst, es wird angenommen, dass der Ver- Harvard Business Beispiel nicht richtig, lernt die Maschine etwas
kaufspreis auch 10 Prozent höher ist, wenn eine School das GMP-Pro- Falsches, und die Schätzungen werden wieder
Wohnung 10 Prozent mehr Wohnfläche hat. Un- gramm abgeschlossen. ungenauer.
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FOKUS INTERVIEW
IMMOBILIENWISSENSCHAFT
Nun ist eine um 1 Prozentpunkt genauere mit beliebigen weiteren Informationen verknüp-
Schätzung auf den ersten Blick noch kein fen, beispielsweise mit Geodaten über die Lage
Quantensprung. Besteht noch Potenzial? des nächsten Kindergartens, der ÖV-Haltestelle
Ich bin mit einer Prognose vorsichtig. In sophisti- oder auch des nächsten 5G-Sendemasts. Es ist
zierten hedonischen Modellen stecken rund vorstellbar, dass all das, was Menschen in ihrem
20 Jahre Erfahrung und enorme Ressourcen. Dies Kaufentscheid beeinflusst, auch im neuronalen
hat dazu geführt, dass 80 Prozent der damit berech- Netzwerk deutlich bessere Ergebnisse liefert. Da-
neten Immobilienwerte eine Abweichung von we- zu müssten aber die Verkaufspreise von Eigen-
niger als 20 Prozent gegenüber dem effektiv erziel- heimen in der ganzen Schweiz öffentlich zugäng-
ICH STELLE ten Verkaufspreis aufweisen. Sollte es gelingen, mit lich sein.
EINE GROSSE
dem Einsatz von Machine Learning eine Verringe- Wo könnte der Einsatz von Machine Learn
NEUGIER DER
PRAXIS FÜR
rung der durchschnittlichen Abweichung auf ing in der Immobilienbewertung hinführen?
ERKENNTNISSE 18 Prozent zu erzielen, hätten wir bereits sehr viel Nebst der Verbesserung der Bewertungsqualität
AUS DER FOR erreicht. Insofern gibt 1 Prozentpunkt Anlass zu von 20 Prozent auf vielleicht 15 Prozent Abwei-
SCHUNG FEST. Hoffnung. Ich glaube umgekehrt nicht, dass wir auf chung sind eine Verringerung des finanziellen
eine Genauigkeit der Bewertung von zum Beispiel Aufwands für den Unterhalt der hedonischen
5 Prozent Abweichung kommen werden. Modelle und damit auch der Preise für Eigen-
Gibt es weitere Aspekte, die Bewertungen heimbewertungen vorstellbar.
mit neuronalen Netzwerken weiter Sie sind auch Geschäftsführer des SRED.
verbessern könnten? Ist eine Erweiterung und Verbesserung der
Hier sehen wir theoretisch Potenzial. Wir haben Daten auf diesem Weg denkbar?
uns bei unseren ersten Versuchen auf den Daten- SRED ist eine Non-Profit-Organisation, die von den
satz des Swiss Real Estate Datapool (SRED) mit Gründungsmitgliedern Credit Suisse, UBS und Zür-
16 bekannten Merkmalen pro Verkaufstransak cher Kantonalbank getragen wird. Diese Institute lie-
tion wie Grösse, Zustand usw. des Verkaufsob- fern jedes Quartal rund 4000 Datensätze ein. Ein Da-
jekts abgestützt. Dieser Datensatz liesse sich nun tensatz entspricht der Neuvergabe einer Hypothek
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FOKUS INTERVIEW
IMMOBILIENWISSENSCHAFT
und umfasst neben dem Verkaufspreis der Immobi- bei aussergewöhnlichen Objekten.
lie 16 weitere Merkmale. Eine Erweiterung auf wei- Kann Machine Learning hier Abhilfe
tere Banken war immer ein Ziel. Dies ist uns bisher schaffen?
aber leider nicht gelungen. Ich denke dabei nament- Wir haben bisher ausschliesslich mit dem gesam-
lich an jene Banken, die zwar unsere Daten nutzen, ten Daten-Sample des SRED gearbeitet. Die An-
aber selbst keine Daten einliefern. Ungeachtet des- wendbarkeit bei wenigen Datenpunkten wäre zu
sen, hat der SRED eine unschätzbare Bedeutung, weil prüfen. Erwiesenermassen sind die Ergebnisse der
er die einzige Datenquelle in der Schweiz mit effekti- hedonischen Modelle in einem solchen Fall prak-
ven Verkaufspreisen von Eigenheimen ist. Ohne die- tisch unbrauchbar. Man muss verstehen, dass he-
se Daten wäre Forschung gar nicht möglich. Entspre- donische Modelle immer von vergleichbaren Ob-
chend viele Kunden beziehen unsere Daten, jekten ausgehen. Für Liegenschaften in peripheren
angefangen bei der Nationalbank. Aktuell treiben wir Regionen und für aussergewöhnliche Objekte gibt
eine Initiative voran, um die Datensätze der Banken es oft zu wenig Vergleichsdaten. Entsprechend
weiter anzureichern. Denn die Banken erheben in- hoch ist die Abweichung zwischen dem hedonisch
zwischen noch weitere Kriterien. geschätzten Preis und dem effektiven Verkaufs-
Hedonische Modelle gelten als hilfreich preis. Bei solchen Objekten sehe ich in erster Linie
in urbanen Gebieten mit einer ausreichen die Fachperson im Vorteil.
den Zahl an Transaktionen, aber wenig Seit rund drei Jahren bietet das Swiss
treffsicher in peripheren Regionen oder Real Estate Institute ebenfalls ein Bewer
8 IMMOBILIA / Januar 2021
FOKUS INTERVIEW
6
IMMOBILIENWISSENSCHAFT
Bewirtschafter an, deren Transaktionsvolumen
kleiner ist.
Das Swiss Real Estate Institute gibt es seit
zwölf Jahren. Wo steht das Institut heute?
Unser Ziel ist der Wissenstransfer von der For-
schung in die Praxis bei einem selbsttragenden
Betrieb des Instituts. Die Kunst in den vergangenen
Jahren war es, neben den etablierten Beratungsun-
ternehmen eine Nische zu finden und uns dort zu
etablieren.
Die Immobilienwirtschaft galt lange Zeit
als eher wissenschaftsferner Sektor.
Funktioniert der Transfer heute?
Wir sehen ein grosses Interesse der Praxis an den
wissenschaftlichen Erkenntnissen. Ich denke da-
bei an unsere gut besuchten Veranstaltungen
oder die steigende Abonnentenzahl des Swiss
Real Estate Journals. Die beiden Herausforde-
rungen liegen darin, Themen zu identifizieren
und bearbeiten, die der Praxis tatsächlich einen
Mehrwert liefern und diese schliesslich auch ein-
fach und verständlich zu vermitteln.
Wo stehen wir im Vergleich zum Ausland?
Im Vergleich zum Ausland sind die Schweizer
sehr weiterbildungsaffin, auch in der Immobi
lienbranche. Unser grösster Forschungs-Power
liegt in den Masterarbeiten der rund 150 Absol-
WIR SIND WENIGER EIN HOCH
ventinnen und Absolventen von Immobilien-
SCHULINSTITUT ALS VIELMEHR Master-Studiengängen in der Schweiz. Die Lehr-
EIN START-UP ODER PROPTECH. gänge sind zwar von Hochschule zu Hochschule
unterschiedlich, aber alle müssen allein oder in
kleinen Gruppen eine Masterarbeit als Ab-
schlussarbeit erstellen. So kommen jedes Jahr
rund 70 Arbeiten zusammen. Die Kombination
von praxiserfahrenen Studenten, die gelernt ha-
ben mit wissenschaftlichen Methoden zu arbei-
ten, bringt jedes Jahr Masterarbeiten hervor, die
mich begeistern. Das führt die kleine Schweiz be-
tungsmodell für Immobilien an. Wie ist treffend Forschungsleistungen im Immobilien-
die bisherige Bilanz? bereich auf Augenhöhe zum Ausland.
Der Markt für die professionelle Immobilien- Und wie steht es mit der gebietsüber
wirtschaft ist unterteilt in grosse, etablierte An- greifenden Forschung?
bieter mit ausgefeilten hedonischen Modellen im Die gebietsübergreifende Forschung hat grosses
oberen Preissegment für Kunden mit einem grös- Potenzial. Ich mache ein Beispiel: Wenn wir der
seren Bewertungsvolumen einerseits und unse- Frage nachgehen, welchen Einfluss der Parkplatz-
rem Bewertungsmodell anderseits, das auf klei- abbau in der Stadt Zürich auf die Umsätze des De-
nere Volumen ausgerichtet ist, weniger tailhandels in der City hat, dann ist das nicht un-
«Features» bietet, aber dafür günstiger ist. In Be- bedingt ein Immobilienthema, hat aber gleichwohl
zug auf die Schätzgenauigkeit ist unser Modell grossen Einfluss auf die Liegenschaftswerte, da
ebenbürtig. Wir sprechen vor allem Makler und die Ladenmieten umsatzabhängig sind. Eine
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IMMOBILIA / Januar 2021 9
FOKUS INTERVIEW
IMMOBILIENWISSENSCHAFT
leine Gruppe von praxiserfahrenen Studenten
k Dass die Praxis mit einem konkreten Forschungs-
hat dies in ihrer Masterarbeit nach wissenschaft- projekt an uns herantritt, ist immer noch eher
lichen Methoden erforscht. Die Resultate haben selten. Ausgangspunkt für ein Projekt ist aber im-
in der Praxis etwas bewegt. Dies ist ein gutes Bei- mer eine Problemstellung aus der Praxis, von der
spiel für einerseits gebietsübergreifende und an- wir über Mandate oder in Gesprächen mit unse-
derseits angewandte Forschung. ren Praxispartnern erfahren. Wir versuchen dann,
Was sind Themen, die das Institut aktuell dafür Lösungen mit wissenschaftlichen Metho-
umtreiben? den zu erarbeiten, die dem Institut möglichst wie-
In einem neuen Projekt gehen wir der Frage nach, derkehrende Erträge generieren. So erwirtschaf-
welche Potenziale im Beschaffungswesen der Be- ten wir rund zwei Drittel unseres Umsatzes.
wirtschaftungsfirmen stecken. Supply-Chain- Wie innovativ ist die Immobilienwirtschaft?
Optimierung ist, zum Beispiel in der Maschinen- Die Proptechs sind ein wichtiger und guter Innova-
industrie, ein zentrales Thema, aber in der tionstreiber. Die etablierte Immobilienwirtschaft
Immobilienbewirtschaftung noch unterentwi- ist zweigeteilt in Unternehmen, die eine Innovati-
ckelt. Die erste Idee geht dahin, dass wir im Ver- onskultur pflegen und einen hohen Innovations-
bund von Eigentümern Heizöl und Gas einkaufen grad haben und solche, die etwas Neues erst Über-
und so Preisvorteile generieren, die für die CO2- nehmen, wenn es nahezu schon Branchenstandart
Kompensation verwendet werden sollen. Ziel ist ist. Der Zwang zur Innovation ist in der Immobi
es Hunderte von Mietwohnungen CO2-neutral zu lienwirtschaft nicht so gross, dass die zweite Unter-
machen und dies innerhalb von wenigen Monaten nehmensgruppe über kurz oder lang verdrängt wür-
und ohne Mehrkosten. de, wie beispielsweise in der IT-Branche. Die *IVO CATHOMEN
Geht die Initiative für Forschungsprojekte Rentabilität der ganzen Branche ist erfreulicher-
Dr. oec. HSG, ist
oder Masterarbeiten häufiger von der weise so gut, dass auch weniger innovative Unter- Herausgeber der
Praxis oder von der Wissenschaft aus? nehmen gut überleben. Zeitschrift Immobilia.
10 IMMOBILIA / Januar 2021Schweizer
Qualitätswerte gibt
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IMMOBILIA / Januar 2021 11IMMOBILIENPOLITIK
BAUVERTRAGSRECHT
HEILSAME Mit der Revision der Mängelrechte im
Bauwesen will der Bundesrat die Stellung vor
REVISION DER allem privater Bauherren verbessern. Der
SVIT Schweiz begrüsst die Revision und sieht
MÄNGELRECHTE
darin auch eine Chance für die Schweizer
Bauwirtschaft. TEXT—IVO CATHOMEN*
SEIT JAHREN KRITISIERTE der Verteilung der Kräfteverhältnisse
RECHTSLAGE wird das dispositive Recht weiterhin dazu
In einzelnen Bereichen des Rechts über führen, dass Käufer die «Kröte» kürzerer
die Haftung für Baumängel werden sowohl Fristen schlucken müssen, wenn sie für ei
private als auch professionelle Bauherren chende Sicherheit leistet. Gemäss gel nen Kauf überhaupt in Betracht gezogen
klar benachteiligt. Zu diesem Schluss tender Rechtsprechung ist diese Zins werden wollen.
kommt der Bundesrat im Bericht zur Ver zahlungsdauer heute unbestimmt lang.
nehmlassung über die Revision des Män ABTRETUNG DER MÄNGELRECHTE
gelrechts, die er im Auftrag des Parlaments SVIT BEGRÜSST ENTWURF IM AUS DER WELT SCHAFFEN
Mitte des vergangenen Jahres an die Hand GRUNDSATZ Der Bundesrat zeigt zur Praxis der Weg
genommen hat. Zahlreiche parlamentari In der Praxis manifestiert sich die Kom bedingung der Mängelrechte in Verbin
sche Vorstösse hatten in den vorangehen plexität von Kauf- und Werkverträgen im dung mit der Abtretung der Mängelrechte
den Jahren regelmässig eine Verbesse Bau- und Immobiliensektor und die zahl des Unternehmers gegenüber seinen Sub
rung der Rechtsstellung für Bauherren reichen Fallgruben, derer sich private Ein unternehmern an den Bauherrn bzw. Käu
gefordert. Allerdings zeigt die Gesamt malkäufer vielfach nicht bewusst sind und fer die vielfältigen Nachteile auf. Der SVIT
überprüfung des Bundesrats auch, dass die erhebliche finanzielle Schäden nach begrüsst, dass diese intransparente, aber
das geltende Bauvertragsrecht grundsätz sich ziehen können. Eine der Ursachen für weit verbreitete Vertragspraxis mit der
lich praxistauglich ist und eine Totalrevi die unbefriedigende Situation liegt darin, Revision unterbunden werden soll. Mit
sion oder die Schaffung neuer Vertrags dass regelmässig private Einmalkäufer dem unabdingbaren Anspruch auf Nach
typen nicht angezeigt sind. ohne Erfahrung in Bau- und Immobilien besserung wird der Unternehmer – in
In seinem Entwurf sieht die Regierung fragen einem Unternehmer gegenüberste GU-/TU-Vertragsverhältnissen der allei
folgende Änderungen vor: hen, der das dispositive Recht zu seinen nige Vertragspartner des Bauherrn bzw.
– Im Vertragsrecht zum Grundstückkauf Gunsten gestaltet. Ein anderer Grund liegt Käufers – in die Pflicht genommen. Mit
wird die Frist für die Mängelrüge auf 60 im Nachfrageüberhang am Wohneigen der Neuregelung wird aus Sicht des SVIT
Tage festgelegt. Allerdings handelt es tumsmarkt, an dem Verkäufer die Ver auch die Abtretung der Mängelrechte hin
sich um dispositives Recht. Das heisst, tragsbedingungen diktieren können. fällig. Der Verband regt an, dass auch die
die Vertragspartner könnten eine kür Aus der Sicht des SVIT Schweiz recht Abtretung der Mängelrechte für Bauten
zere oder längere Frist vereinbaren. fertigen die Kräfteverhältnisse zwischen zum privaten Gebrauch im Gesetz explizit
– Käufer eines Grundstücks mit einer oft privaten Käufern bzw. Bauherren ge untersagt wird.
Baute, die noch zu errichten ist oder we genüber professionellen Unternehmern Der SVIT Schweiz begrüsst ferner, dass
niger als ein Jahr vor dem Verkauf neu sowie der erhebliche potenzielle finanzi die Gewährleistung beim Verkauf von be
errichtet wurde, können neu unentgelt elle Schaden, dass die Stellung der Käufer stehenden Bauten (Altbauten) nach Art.
liche Verbesserung verlangen. bzw. Bauherren grundlegend und unab 192 ff. OR auch weiterhin wegbedungen
– Die Ansprüche des Käufers wegen dingbar verbessert wird, ohne gleichzeitig werden kann, wie dies heute unproblema
Mängel des Grundstücks verjähren mit professionelle Käufer, Bauherren oder Be tische Usanz ist.
Ablauf von fünf Jahren nach dem Er steller in ihrer vertraglichen Gestaltungs
werb des Eigentums. freiheit allzu stark einzuschränken. Ohne CHANCE FÜR DIE BAUWIRTSCHAFT
– Im Werkvertragsrecht wird die Rüge einen eigentlichen Konsumentenschutz Der SVIT sieht insbesondere im Verbot
frist für Mängel an einem unbewegli im Bau- und Immobilienwesen zu schaf der Wegbedingung der Mängelrechte eine
chen Werk in Art. 367 OR sinngemäss fen, drängt es sich auf, die Stellung der pri Chance für das qualitätsbewusste Bauge
auf 60 Tage festgelegt. vaten Parteien durch gesetzliche Regelun werbe in der Schweiz. GU und TU werden
– Gemäss Werkvertragsrecht Art. 368 OR gen zu stärken. es sich zweimal überlegen, den günstigs
ist eine zum Voraus getroffene Verabre ten, vielfach ausländischen Handwerker
dung, wonach der Anspruch auf unent ANPASSUNGSBEDARF BEI DER für die Erstellung eines Werks beizuzie
geltliche Verbesserung eingeschränkt RÜGEFRIST hen, wenn sie gegenüber dem privaten
oder ausgeschlossen ist, ungültig, wenn Es ist aus Sicht des SVIT allerdings Bauherrn für die Mängel selber geradeste
der Mangel eine Baute betrifft, die für nicht einzusehen, weshalb die Rügefrist hen müssen.
den persönlichen oder familiären Ge weiterhin als dispositives und nicht als re
brauch des Bestellers bestimmt ist. lativ zwingendes Recht ausgestaltet ist, DIE VERNEHMLASSUNG DES SVIT SCHWEIZ FINDEN SIE UNTER
WWW.SVIT.CH/POLITIK.
– Schliesslich wird das Handwerker womit die Frist zwar verlängert, aber nicht
pfandrecht im Zivilgesetzbuch dahinge verkürzt werden könnte. Es ist zu befürch
hend konkretisiert, dass der Eigentümer ten, dass die betreffenden Verträge durch
eine Eintragung eines Pfandrechts ab die Verkäufer regelmässig zuungunsten
wenden kann, wenn er für die angemel der Käufer ausgestaltet werden und so die *IVO CATHOMEN
dete Forderung zuzüglich Verzugszins gesetzliche Bestimmung ausgehöhlt wird. Dr. oec. HSG, ist Herausgeber der
für die Dauer von zehn Jahren hinrei Angesichts des Nachfrageüberhangs und Zeitschrift Immobilia.
12 IMMOBILIA / Januar 2021KURZMELDUNGEN ANZEIGE
QD
SCHWEIZ
GEGENVOR
SCHLAG ZUR ationalrat Hans Egloff «Ver
N
LANDSCHAFTS dichtung ermöglichen. Bei
INITIATIVE ISOS Schwerpunkte setzen»
Der Bundesrat lehnt die Ini nicht abschreiben. Inzwi
tiative «Gegen die Verbauung schen ist die Verordnung über
unserer Landschaft» ab. Er das Bundesinventar der schüt
teilt aber das Kernanliegen der zenswerten Ortsbilder der
Volksinitiative, wonach der Schweiz (VISOS) in Kraft ge
Grundsatz der Trennung von treten. Deshalb hatte sich für
Baugebiet und Nichtbaugebiet die Mehrheit der Kommission
gestärkt werden muss. Darum der Handlungsbedarf erübrigt.
will er der Initiative einen SVP- und FDP- und Mitte-
indirekten Gegenvorschlag Fraktion im Rat hingegen
gegenüberstellen. Das hat der sehen nach wie vor den Bedarf
Bundesrat an seiner Sitzung einer Gesetzesänderung, um workflow
vom 18. Dezember 2020 die Rechtssicherheit zu
beschlossen. gewährleisten.
ORTS- UND QUAR
TIERÜBLICHKEIT
AUF DER LANGEN
REVISION DES
ERBRECHTS
A BGESCHLOSSEN
dms
BANK Die eidgenössischen Räte
Der Nationalrat hat am habe die Revision des Erb
letzten Sessionstag die Be rechts in der Schlussabstim
mobile
handlungsfrist für die zwei mung angenommen. Erblas
parlamentarischen Initiativen ser können damit künftig
von alt Nationalrat Hans über einen grösseren Teil des
Egloff – «Für Treu und Glau Nachlasses frei verfügen. Neu
ben im Mietrecht. Anfechtung wird der Pflichtteil der Kin
web
des Anfangsmietzinses nur bei der auf die Hälfte reduziert,
Notlage des Mieters» und jener für die Eltern wird ge
«Beweisbare Kriterien für die strichen. Der Pflichtteil des
Orts- und Quartierüblichkeit Ehepartners oder des einge
der Mieten schaffen» – still tragenen Partners wird bei
schweigend bis zur Winter der Hälfte des gesetzlichen
session 2022 verlängert. Die Erbanspruchs belassen. Der
Rechtskommission will zuerst Bundesrat schlug auch vor,
QuorumDigital
die Beratungen über eine the eine Regelung für Lebens
matisch verwandte Motion partner zu erlassen, das Par
«Ausgewogene Revision der lament lehnte das aber ab.
Regeln zur Mietzinsgestaltung
bei Wohn- und Geschäftsräu ERNEUERUNG SOFTWARE FÜR DIE PROFESSIONELLE
men» aus dem Ständerat ab DER WOHNRAUM
warten. Diese kommt voraus FÖRDERUNG BEWIRTSCHAFTUNG VON LIEGENSCHAFTEN
sichtlich im Frühjahr in den Der Nationalrat will den
Nationalrat. Rahmenkredit für Bürgschaf QUORUMSOFTWARE.CH
ten in der Wohnraumförde
ISOS- rung erneuern. Er hat in der
ANPASSUNGEN letzten Sessionswoche
NICHT VOM TISCH dem vom Bundesrat beantrag
Der Nationalrat will zwei ten Rahmenkredit von
parlamentarische Initiativen 1,7 Mrd. CHF für Eventual
von Nationalrat Gregor Rutz verpflichtungen im gemein
«Verdichtung ermöglichen. nützigen Wohnungsbau zuge
Widersprüche und Zielkon stimmt. Der Rahmenkredit
flikte aufgrund des ISOS soll ab 1 . Juli 2021 und bis zum
ausschliessen» bzw. von alt 31. Dezember 2027 gelten.
IMMOBILIA / Januar 2021 13IMMOBILIENWIRTSCHAFT
BEWERTUNG WOHNEIGENTUM
BLEIBT WOHN
Die Corona-Pandemie hat den Markt
für Wohneigentum bisher nicht
erschüttert. Sowohl Einfamilienhäuser
EIGENTUM VON DER als auch Eigentumswohnungen
konnten ihre Preisniveaus halten oder
KRISE VERSCHONT? sogar erhöhen – mit Ausnahme des
Luxussegments. TEXT— PASCAL ZÜGER*
LANDESWEITE PREISERWARTUNG EINFAMILIENHÄUSER
Daten jeweils 4. Quartal, ab 2009 2. und 4. Quartal, Quelle: HEV Schweiz / FPRE.
100% 200
80% 160
60% 120
40% 80
40
Anteil der Antworten
20%
Indexpunkte
0% 0
–20% –40
–40% –80
–60% –120
–80% –160
–100% –200
1986
1987
1988
1989
1990
1991
1992
1993
1994
1995
1996
1997
1998
1999
2000
2001
2002
2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
2014
2015
2016
2017
2018
2019
2020
Sinkend Stark sinkend Steigend Stark steigend Preiserwartungsindex (rechte Skala)
SCHWACHES WACHSTUM schaft damit den Knick vom Vorjahr noch WOHNEIGENTUM ZU
ERWARTET nicht wieder ausgleichen. Zudem werden CORONA-ZEITEN BELIEBT
2020 brach die Schweizer Wirtschaft Zinsen und Renditen bis auf Weiteres tief Wie Auswertungen von Fahrländer
mit aktuell geschätzten -3,9% so stark ein bleiben, und so etwas wie wirtschaftliche Partner zeigen, sind die Preise sowohl für
wie seit der Ölpreiskrise 1975 nicht mehr. Normalität dürfte frühestens 2022, wenn Eigentumswohnungen als auch für Einfa-
Die Konsumentenstimmung erreichte im nicht sogar 2023, zu beobachten sein. milienhäuser seit dem Corona-Ausbruch
vergangenen Jahr zwischenzeitlich neue In Anbetracht dieser Krise histori- im Frühling 2020 stabil bis steigend (sie-
Rekordtiefen. Und die allgemeine Verun- schen Ausmasses stellten sich Beobach- he Tabelle). Im 2. und 3. Quartal 2020
sicherung über den weiteren Verlauf der ter des hiesigen Immobilienmarktes be- stiegen die Transaktionspreise für Ei-
Pandemie machte sich nicht nur bei den reits im Frühling 2020 die Frage, ob die gentumswohnungen um insgesamt 2,9%
Konsumenten negativ bemerkbar, auch mit der Pandemie verbundene Unsicher- (unteres Segment) bzw. 3,8% (mittleres
die Investitionen – die für das Wachstum heit sowohl potenzielle Käufer als auch Segment). Einfamilienhäuser verteuer-
in der Zukunft entscheidend sind – wur- Verkäufer zurückschrecken wird und ten sich gar um 4,5% (unteres Segment)
den stark in Mitleidenschaft gezogen. der Wohneigentumsmarkt zum Erliegen bzw. 4% (mittleres Segment).
Für das laufende Jahr 2021 dürfte zwar kommt. Diese Ängste haben sich nicht be- Einzig das Luxussegment geriet etwas
– betrachtet man den Konsens der Pro stätigt: Die Wohneigentumspreise haben unter Druck. Während der zwischenzeit-
gnosen (Daten aus Metaanalyse Konjunk- 2020 ihren Anstieg fortgesetzt, die Leer- liche Preisabschlag bei Einfamilienhäu-
tur Dezember 2020 von Fahrländer Part- stände blieben stabil und auch das Hypo- sern bereits wieder ausgemerzt wurde, ist
ner) – ein Wachstum von rund 3,3% drin thekarvolumen im Inland war weiter zu- die beobachtete Korrektur bei den Eigen-
liegen, doch kann die Schweizer Wirt- nehmend. tumswohnungen ausgeprägter: Schweiz-
14 IMMOBILIA / Januar 2021IMMOBILIENBEWERTUNG
Der erste Artikel (Seite 14) kommt zum Schluss, dass die Preise für Eigentumswohnungen und für Einfamilienhäuser seit
dem Corona-Ausbruch im Frühling 2020 stabil bis steigend waren. Im 2. und 3. Quartal 2020 sind die Transaktionsprei-
se für Eigentumswohnungen um insgesamt 2,9% (unteres Segment) bzw. 3,8% (mittleres Segment) gestiegen. Einfami-
lienhäuser verteuerten sich gar um 4,5% (unteres Segment) bzw. 4% (mittleres Segment). Einzig das Luxussegment ge-
riet etwas unter Druck.
Der zweite Artikel (Seite 16) blickt auf den Büromarkt und seine langfristigen Trends, die sich im Zuge der Covid-19-Pan-
demie ergeben oder verstärkt haben. So ist zum Beispiel während der nächsten Jahre ein Anstieg des Heimarbeitanteils
in den Bürojobs auf rund 30% zu erwarten. Es ist damit künftig mit einem Rückgang der beanspruchten Fläche pro Bü-
roarbeitsplatz zu rechnen. Trotzdem könnte die Flächennachfrage insgesamt stabil bleiben, da viele Unternehmen lang-
fristig wieder stärker wachsen werden.
LANDESWEITE PREISENTWICKLUNG WOHNEIGENTUM
WÄHREND CORONA-PANDEMIE
Quelle: Transaktionspreisindizes Fahrländer Partner. Datenstand: 30. September 2020.
Marktsegment
Unteres Mittleres Gehobenes Gesamt
Eigentumswohnungen +2,9% +3,8% -5,9% -1,2%
weit fielen die Preise für Eigentums-
Einfamilienhäuser +4,5% +4,0% +0,2% +2,2%
wohnungen im gehobenen Segment im
Vergleich zum 1. Quartal 2020 um 5,9%.
Es ist nichts aussergewöhnliches, dass Veränderung Transaktionspreise Schweiz vom 1. zum 3. Quartal 2020.
das obere Preissegment stärker auf eine
Eintrübung der Rahmenbedingungen re-
agiert als der Gesamtmarkt. Bereits 2014
– als der «antizyklische Kapitalpuffer», Schweizer Immobilienmarkt von Fahr- TREND ZUR EIGENTUMS
der eine Überhitzung des Immobilien- länder Partner gingen im 4. Quartal 2020 WOHNUNG
marktes verhindern sollte, durch den rund 54% der Teilnehmenden in den kom- Nichtsdestotrotz wäre ein mögliches
Bundesrat auf 2% erhöht wurde – kam das menden 12 Monaten von steigenden Prei- Revival des Einfamilienhauses nur vor-
Luxussegment unter Druck. Die Trans sen bei Einfamilienhäusern aus, während übergehender Natur. Denn: Langfristig
aktionspreise für Eigentumswohnungen 43% Preisstabilität und nur 4% sinken- zeigt der Trend in Richtung Eigentums-
fielen damals in nur zwei Quartalen um de Preise erwarteten. Der entsprechende wohnung – allein schon deshalb, weil sich
beinahe 9%. Preiserwartungsindex lag bei 52,3 Punk- viele ein Einfamilienhaus gar nicht mehr
ten – dem höchsten Stand seit Herbst leisten können.
OPTIMISMUS GEWINNT DEUTLICH 2000. Zum Frühling 2020 ist das eine Im Wohneigentumssegment zeichnet
ÜBERHAND deutlich optimistischere Lageeinschät- sich keine Preiskorrektur ab, dennoch
Im laufenden Jahr dürften sich die zung, damals notierte der entsprechende ist eine vorübergehende negative Preis-
Preise im gehobenen Segment wieder Index noch bei 8,8 Punkten – was tiefer als entwicklung nicht ganz auszuschliessen.
stabilisieren und im unteren sowie mitt- der langjährige Mittelwert (12,7 Punkte) Nämlich dann, wenn die Corona-Fallzah-
leren Segment ist weiterhin mit stabilen war. Auch bei Eigentumswohnungen ha- len im Frühling 2021 wieder auf ein sehr
bis leicht steigenden Preisen zu rechnen, ben sich die Einschätzungen klar aufge- hohes Niveau steigen oder es zu Verzöge-
wie im Immobilien-Almanach Schweiz hellt: Der Index drehte von -16,1 im Früh- rungen bei der Verteilung der Impfstoffe
2021 von Fahrländer Partner zu lesen ist. ling 2020 auf 25,2 Punkte im Herbst. kommt. Diese Unsicherheit könnte poten-
Einerseits stützt die eher zu geringe Zahl Dass Experten mit ihren Preiserwar- zielle Käufer dazu veranlassen, den Er-
an Angeboten die Preise – Wohneigentum tungen bei Einfamilienhäusern noch ei- werb von Wohneigentum etwas hinaus-
ist ein knappes Gut in der Schweiz, zudem ne Spur optimistischer als bei Eigen- zuschieben.
könnte 2021 die Bautätigkeit durch Coro- tumswohnungen sind, dürfte auch mit der
na-bedingte Verzögerungen leicht rück- Corona-Pandemie zusammenhängen: Die
läufig sein. Andererseits dürfte die sich Erfahrungen im Lockdown könnten viele
abzeichnende wirtschaftliche Erholung Mieterhaushalte in urbanen Gebieten da-
in Kombination mit weiterhin historisch zu veranlasst haben, das Bedürfnis nach
tiefen Hypothekarzinsen nachfrageseitig mehr Wohnfläche durch den Kauf eines
stützend auswirken. Einfamilienhauses im Grünen zu befrie-
Optimistisch bezüglich Preisentwick- digen. Dabei reicht das Angebot kaum *PASCAL ZÜGER
lung bei Wohneigentum zeigen sich auch aus, die weiterhin robuste Nachfrage zu Der Autor ist wissenschaftlicher
Branchenexperten (siehe Abbildung): befriedigen – was einen preissteigernden Mitarbeiter bei Fahrländer Partner
Gemäss der halbjährlichen Umfrage zum Effekt hat. Raumentwicklung (FPRE).
IMMOBILIA / Januar 2021 15IMMOBILIENWIRTSCHAFT
AUSBLICK IMMOBILIENBEWERTUNGEN 2021
Während Hotel- und Gastronomie
NEUE TRENDS, betriebe nach Ausbruch der Pandemie
starke Verluste hinnehmen mussten,
NEUE HERAUS- bleibt die Nachfrage nach Büroflächen
vorerst stabil. Ein Grund dafür ist,
FORDERUNGEN dass Bürotätigkeiten während des
Lockdown nicht stark eingeschränkt
waren. TEXT—JAN BÄRTHEL & ROBERT WEINERT*
Es muss jedoch
damit gerechnet
werden, dass die
Nachfrage nach
Büroflächen in den
kommenden Monaten
stärker unter Druck
kommen wird. Das
dürfte an verschiede
BILD: 123RF.COM
nen Orten zu erhöhten
Leerständen oder zu
tieferen Marktmieten
führen.
BREITERES RESEARCH ALS BASIS FÜR Personen (+44%) höher als im Vorjahresmonat. Die
IMMOBILIENBEWERTUNGEN stärksten Verluste mussten Beherbergungs- und Gas-
Die Immobilienbewertung dürfte im 2021 beson- tronomiebetriebe verzeichnen. Andere Bereiche wie
ders anspruchsvoll werden. Auch wenn die Vorzeichen das Gesundheits- und Sozialwesen sowie die Informa-
gut stehen, dass die Covid-19-Pandemie in diesem Jahr tionstechnologiedienstleister und die Bildungsunter-
erfolgreich eingedämmt werden kann, bleiben auf ab- nehmen haben dagegen neue Stellen geschaffen. Auf die
sehbare Zeit grosse Ungewissheiten erhalten. Zum ei- Nachfrage nach Büroflächen hat sich das vorerst nur
nen sind die kurz- und mittelfristigen wirtschaftlichen gering ausgewirkt. Der insgesamt negative Beschäfti-
Perspektiven von Unsicherheit geprägt. Denn es ist gungssaldo hat einen Rückgang der Nachfrage um rund
zu erwarten, dass die staatlichen Hilfsprogramme zur 50 000 Quadratmeter Bruttogeschossfläche zur Folge.
Unterstützung der Wirtschaft ab einem gewissen Zeit- Ein Grund für diese relativ geringe Rückläufigkeit liegt
DIE AUSWIR-
punkt nicht mehr verlängert werden. Das könnte da- KUNGEN DER
erstens darin, dass Bürotätigkeiten auch während des
zu führen, dass sich die wirtschaftliche Erholung ver- LANGFRISTI- Lockdown nicht stark eingeschränkt waren. Und zwei-
langsamt. Und zum anderen dürfte die Pandemie den GEN TRENDS tens konnten auch einige stärker wachsende Unter-
Immobilienmarkt auch langfristig wandeln, bzw. den ZUM JETZIGEN nehmen die Nachfragerückgänge in anderen Sparten
Strukturwandel beschleunigen. Die Möglichkeit, ver- ZEITPUNKT kompensieren.
mehrt ausserhalb des Büros arbeiten zu können, sowie RICHTIG EINZU- Es muss jedoch damit gerechnet werden, dass die
der nochmals verstärkte Trend, vermehrt online einzu- SCHÄTZEN, IST Nachfrage nach Büroflächen in den kommenden Mo-
kaufen, werden die Ansprüche an die Wohn-, Arbeits- BESONDERS naten stärker unter Druck kommen wird. Das dürfte
und Einkaufswelten verändern. Die Herausforderung HERAUSFOR- an verschiedenen Orten zu erhöhten Leerständen oder
DERND.
besteht nun darin, die kurz-, mittel- und langfristigen zu tieferen Marktmieten führen. Erst im 2022 könnte
Trends richtig einschätzen zu können und sie bei Im- sich der Arbeitsmarkt wieder Schritt für Schritt erho-
mobilienbewertungen adäquat zu berücksichtigen. len. Am dynamischsten dürften sich dann die MS-Re-
gionen Lausanne, Zürich und Basel entwickeln, da hier
VERÄNDERTE LEERSTANDSRISIKEN diejenigen Branchen überdurchschnittlich vertreten
Welche Erkenntnisse aus den letzten Monaten las- sind, die sich in der aktuellen Krise stabil entwickeln
sen sich bezüglich der Nachfrage nach Büroflächen auf oder sogar von ihr profitieren.
die bevorstehende Zeit gewinnen? Im Zuge der Covid- Ende des letzten Jahres hat sich das Angebot an ver-
19-Pandemie gingen bereits Stellen verloren. Im No- fügbaren Flächen nicht sonderlich stark erhöht, was in
vember 2020 lag die Zahl der Arbeitslosen um 46 940 Anbetracht der vielerorts sehr regen Neubauproduktion
16 IMMOBILIA / Januar 20217
langfristig wieder stärker wachsen. Andererseits dürf-
te der schwindende Bedarf an Platz für die eigentlichen
und der stagnierenden Nachfrage durchaus erstaunlich Arbeitsplätze durch anderweitige Flächenbedürfnisse
ist. Da aber die Beschäftigung in der vergangenen Deka- kompensiert werden. So überwiegt der Anteil der Un-
de gewachsen ist, konnte das Neubauangebot bisher gut ternehmen mit einem steigenden Bedarf an Flächen für
absorbiert werden. Hinzu kommt, dass ein immer grös- Meetingräume, Fokuszimmer und für den Kundenbe-
serer Anteil der neu erstellten Objekte in den Gross- reich oder Aufenthaltsräume für die Mitarbeitenden. *JAN BÄRTHEL
städten Ersatzbauten für alte Objekte ist. Der Netto- Die Auswirkungen der nachhaltigen Entwicklungen Der Autor ist Partner
zugang an Quadratmetern ist deshalb geringer als die zum jetzigen Zeitpunkt richtig einzuschätzen, ist be- bei Wüest Partner und
Neubauquoten suggerieren. sonders herausfordernd. Denn erstens fehlen für eini- Head of Valuation.
ge Entwicklungen die passenden Daten respektive Zeit-
NEUE NACHHALTIGE TRENDS reihen. Und zweitens könnten sich dadurch auch sehr
Entscheidend für eine «richtige» Immobilienbewer- stabile Faktoren – wie beispielsweise die Lagequalität
tung ist auch der Einbezug der Auswirkungen langfris- – ändern. So dürften Coworking-Spaces künftig nicht
tiger Trends, die sich im Zuge der Covid-19-Pande- schwerpunktmässig in den Innenstädten, sondern eher
mie ergeben oder verstärkt haben. So ist zum Beispiel in den Wohngebieten nachgefragt werden, damit sich
während der nächsten Jahre ein Anstieg des Heimar- der Pendelweg in die Arbeitszentren vermeiden lässt.
beitanteils in den Bürojobs auf rund 30 Prozent zu er- Für die Bewerter bedeuten die vielfältigen neuen Ein- *DR. ROBERT
WEINERT
warten. Es ist damit künftig mit einem Rückgang der be- flüsse ein noch breiteres Marktresearch, um das not-
Der Autor ist Director
anspruchten Fläche pro Büroarbeitsplatz zu rechnen. wendige Wissen für die richtige Beurteilung der Leer- bei Wüest Partner
Trotzdem könnte die Flächennachfrage insgesamt sta- standsrisiken, Marktmieten, Kosten, Lagequalitäten und Leiter Immo-
bil bleiben, denn einerseits dürften die Unternehmen und Kapitalisierungssätze. Monitoring.
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DIGITAL REAL ESTATE
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TOP 10 DIGITAL
Digital Real Estate» zeichnet die
besten Innovationen der Schweizer
Branche aus. Die prämierten Projekte
REAL ESTATE und Tools zeigen, dass die Prozesse
von morgen digital ablaufen werden.
TEXT—JÜRG ZULLIGER*
MIETEN: MOBIL UND grosse Resonanz. Zu den Anwendern gehört
ZEITUNABHÄNGIG übrigens ein weiterer Gewinner im Kreis
In der Bau- und Immobilienwirtschaft der «Top 10», nämlich das Berner Start-up
verbleiben wohl kaum noch Bereiche oder Aroov: Die Firma hat erst im Oktober 2019
Geschäftsfelder, die sich dem Trend zur Di- den Betrieb aufgenommen und beschäftigt
gitalisierung entziehen können. In hohem aktuell 18 Mitarbeitende. Der Ansatz von
ALPHAPROP:
Mass gilt dies für die Bewirtschaftung und Aroov überzeugte die Jury, weil er sich mit SMART DATA FÜR
Vermietung; hier haben selbst Profis und einzelnen Modulen stetig weiterentwickelt INDIREKTE IMMOBILIEN
grosse Unternehmen über Jahre viele Pro- – und zwar klar in Richtung einer durchgän-
zesse konventionell und mit Unmengen an gig digitalen Plattform für alle Interaktionen
Papierdokumenten bewältigt. Gleich meh- zwischen Mietern und Bewirtschaftern.
rere Innovationen, denen die Jury dieses Zu den Gewinnern gehören auch Wüest
Jahr das Prädikat «Top 10» der Schweiz ver- Partner und QualiCasa, die gemeinsam ein
leiht, bringen die Branche voran: Wincasa neues Tool zur digitalen, klar standardisier-
hat zum Beispiel die automatische, daten- ten Zustandserfassung von Gebäuden entwi-
basierte Mieterselektion sowie die automa- ckelt haben. Soobr AG überzeugt im Bereich
tische, digitale Mietvertragserstellung ent- Reinigung mit einer intelligenten Lösung,
wickelt. «Nur so wird es uns möglich, den die Software, Messdaten und menschliche
gesamten Vermietungsprozess durchgän- Interaktion kombiniert. Eine Stiftung, die
gig zu automatisieren», erklärt dazu Marco eine Reha-Klinik sowie komplexe Anlagen Alphaprop: Vergleich von über
Kissling, Leiter Business & Digital Excel- und Schwimmbäder betreibt, implementiert 100 Anlageprodukten.
lence von Wincasa. In einem ersten Schritt und testet erstmals die voll automatische
erfolgt die Anwendung bei der Vermietung Steuerung der Gebäudeleitsysteme – inklu-
von Parkplätzen. Die Durchlaufzeit von der sive künstliche Intelligenz. Die Ormera AG Indirekte Immobilienanlagen wie
Bewerbung bis Vertragsabschluss betrage vervollständigt die grossen Fortschritte im Fonds, Anlagestiftungen und kotierte Im-
«nur noch Minuten», so Marco Kissling. Bereich Smart Metering und Eigenproduk- mobiliengesellschaften sind heute eine
Mit konventionellen Prozessen würde tion von Energie – bis hin zur automatischen tragende Säule im Universum der Kapi-
dasselbe rund eine Woche in Anspruch neh- Verrechnung aller individuellen Kosten im talanlagen. Bis anhin fehlte allerdings ei-
men. E-Rent von Wincasa läuft ohne Inter- Betrieb eines Gebäudes. Erne AG Holzbau ne Gesamtübersicht über den indirek-
aktion mit Mitarbeitenden der Bewirtschaf- bringt das Design, die Planung und Produk- ten Immobilienmarkt. Jeder Anleger oder
tung und damit vollautomatisch – ganz ohne tion von Gebäudeteilen voran – dank neus- Vermögensverwalter musste sich ma-
Papier und ohne den Postweg. Mietinteres- ter digitaler Technik. In einem Pilotversuch nuell Vergleichszahlen beschaffen – aus
senten haben umgehend Klarheit und spa- hat Erne Fassadenelemente mit einem para- Geschäftsberichten, die meist halb- oder
ren Zeit («First come, first serve»). Eigen- metrischen Ansatz geplant, und zwei Robo- vierteljährlich erscheinen. Das neue Da-
tümer auf der anderen Seite profitieren von ter haben sie gefertigt. tenportal verbindet Portfolio- und Markt-
einer schnelleren Vermietung, der potenziel- informationen und ermöglicht individuel-
len Reduktion von Leerständen bzw. Miet- BLOCKCHAIN «SWISS MADE» le Analyse- und Vergleichsmöglichkeiten
zinsausfällen. Der Pilotversuch – in Koope- Alphaprop sticht mit einer in dieser Art (Finanzkennzahlen der Anlageprodukte,
ration mit der Swiss Prime Anlagestiftung neuartigen Gesamtübersicht im Schweizer Diversifikation, Performance, Portfolio-
(SPA) – startet im Februar schweizweit für Investmentbereich hervor (Daten zu über analyse etc.). Das Tool richtet sich an in-
über 1500 Aussenparkplätze. Danach soll 100 Fonds- und weiteren Anlageprodukten). stitutionelle Investoren und Vermögens-
die Innovation auf weitere Nebenobjektar- Erstmals kam in der Jurywertung ein Play- verwalter; mehrere Kunden wenden es
ten (Garagenparkplatz, Bastelraum etc.) so- er aus dem Zuger «Crypto Valley» (Block- bereits an oder testen es. Das Tool eignet
wie idealerweise bis Ende 2021 auf Wohn chain-Technologie) auf die vordersten zehn sich für umfassende Analysen und Bench-
objekte ausgeweitet werden. Ränge: Die Token Factory Switzerland AG marks genauso wie für das Portfolioma-
entwickelte einen völlig neuen Prozess für nagement von Investoren im Bereich in-
FÄLSCHUNGSSICHERE Immobilieninvestments. Die belegte, erfolg- direkte Schweizer Immobilienanlagen.
BONITÄTSAUSKUNFT reiche Abwicklung einer solchen Transak Alphaprop vereint als unabhängiges Start-
Zu den Gewinnern in der gleichen Kate- tion ist nicht nur für die Schweiz, sondern up Expertise zu Immobilienanlagen und
gorie Bewirtschaftung zählt das Unterneh- ganz generell als echte Premiere zu werten. Datenanalyse. www.alphaprop.ch
men Credit Trust: Hier geht es im Kern um Bastiaan Don, Gründer und Managing Direc-
eine kaum zu überblickende Menge an Da- tor von Token Factory, sagt dazu: Die neue
ten und um komplexe Algorithmen – mit Technologie trage dazu bei, Probleme eines
*JÜRG ZULLIGER
dem Ziel, der Bewirtschaftung eine verläss- an sich schwer zugänglichen Marktes zu lö-
Der Autor, lic. phil. I, ist Fachjour-
liche und schnelle Bonitätsauskunft zu ge- sen: Blockchain läute somit «einen Paradig- nalist und Buchautor mit dem
ben. Als Alternative zu den konventionellen menwechsel für das Eigentum und den Han- Themenschwerpunkt Immobilien
Betreibungsregisterauszügen stösst dies auf del von Immobilien ein». und Immobilienwirtschaft.
18 IMMOBILIA / Januar 2021BLOCKIMMO: CREDITTRUST:
DIGITALE IMMOBILIEN- DIGITALE ALTERNATIVE
TRANSAKTIONEN ZUM BETREIBUNGS
AROOV: AUSZUG
PLATTFORM FÜR DIGI
TALE VERMIETUNG
Das Bonitätszertifikat beschleunigt
Plattform mit intuitiver Benutzerführung. Neues aus dem «Crypto Valley» in Zug. die Wohnungsvergabe.
Das Schweizer PropTech-Start-up Die Token Factory Switzerland AG hat Der konventionelle Ablauf in der
Aroov – eine Tochter der Mobiliar und von sich zum Ziel gesetzt, die Welt der Immo- ermietung über die Einreichung von Un-
V
Garaio Rem – treibt die Digitalisierung bilien mit der Blockchain-Technologie terlagen und insbesondere einen aktuellen
an der Schnittstelle zwischen Mietern (Crypto-Währungen etc.) in Verbindung Betreibungsregisterauszug in Papierform
und Bewirtschaftern voran. Im letzten zu bringen. Über sogenannte Token- ist aufwändig und umständlich. Meist
September hat Aroov den digitalen Bewer- Crowdsales macht die Plattform (unter sind Nachforschungen und Rückfragen
bungsprozess lanciert. Dies erleichtert dem Namen blockimmo) gemeinsame Im- erforderlich. Die konventionellen Auszüge
den Alltag in der Bewirtschaftung – mit mobilieninvestitionen möglich und senkt sind mit Photoshop etc. leicht zu fälschen.
vollständigen Dossiers, automatisierten so die Eintrittsbarrieren dieser sehr ge- Da die über 400 Schweizer Betreibungs-
Bonitätsprüfungen und der direkten Kom- fragten Anlageklasse deutlich. Immobilien ämter weder regional noch national ver-
munikation mit den Bewerbern. Bewirt- werden offiziell und rechtsverbindlich als netzt sind, gelten die Auszüge zudem als
schafter profitieren von der Anbindung an Security Token auf der Ethereum-Block- sehr unzuverlässig. Auch ein blütenreiner
die gängigen IT-Systeme, z. Bsp. dank des chain dargestellt. Der digitalisierte Pro- Auszug schützt keinesfalls vor erhebli-
Exports der Vertragsdaten direkt ins ERP zess erfolgt zu einem Bruchteil der sonst chen Zahlungsausfällen. – Credittrust lan-
des Bewirtschafters. Mehr und mehr ent- üblichen Kosten. Kurz gesagt, sind sei- cierte daher im Januar 2020 ein digita-
wickelt sich Aroov zur durchgängig digita- tens der Anleger lediglich Kapital (schon les, fälschungssicheres Bonitätszertifikat.
len Plattform für sämtliche Interaktionen ab rund 1000 CHF) und eine Internet- Dahinter verbirgt sich ein komplexer Al-
zwischen Bewirtschaftung und Mietern. verbindung notwendig – völlig unabhän- gorithmus, der Millionen von Daten zum
Die Zahl der Kunden steigt, so zählen un- gig von Zeit und Ort. Grundsätzlich wird Zahlungsverhalten und zu Inkassofällen
ter anderem die Berner Von Graffenried dank der Darstellung von Immobilien mit auswertet. Die Innovation stösst in der
AG Liegenschaften oder Zürcher Freila- der Blockchain-Technologie («Tokeni- Branche auf grosse Resonanz und wird be-
ger AG dazu. Ein aktueller «Use Case» der sierung» von Immobilien) auch der Kreis reits von mehr als 30 Immobilienverwal-
Zentralschweizer Redinvest zeigt: Der potenzieller Anleger wesentlich grösser. tungen eingesetzt – vor allem auch, weil
Arbeitsaufwand im Wiedervermietungs- Blockimmo hat bereits eine erste Trans- sie das Zahlungsausfallrisiko minimiert.
prozess – vom Eingang Bewerbung bis aktion vorzuweisen – und zwar eine Lie- – Credittrust ist ein Gemeinschaftspro-
zur Vertragserstellung – konnte um genschaft in Baar ZG mit 18 Wohnungen jekt der zwei Wirtschaftsauskunfteien In-
durchschnittlich 30% gesenkt werden. sowie dem Restaurant Hello World. trum und Crif sowie dem Blockchain-Spe-
www.aroov.ch www.blockimmo.ch zialisten Certifaction. www.credittrust.ch
PUBLIKUMSVOTING
In der nächsten Runde können es die hier vorgestellten «Top 10 Digital Real Estate»
noch in die engere Auswahl der «Top 4» schaffen:
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IMMOBILIA / Januar 2021 19Sie können auch lesen
