30 Immobilien-Fonds Nr - ILG Gruppe
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beteiligt
sicher
Immobilien-Fonds Nr.
30
beteiligt
sicher
Immobilien-Fonds Nr. 30
Werra-Center
Eschwege/Hessen
Aufstellung aller ILG-Immobilienfonds von 1980 – 2004
Fertigstellung
Fonds Investition Eigenkapital Nutzfläche
Gegenstand Standort Mietbeginn Anmerkung
Nr. in Mio. € in Mio. € m2
Übernahme
1 Verwaltungs- und München 4,5 0,6 1981 4.925 verkauft***
Lagergebäude
2 Büro-, Lager- und Ulm 8,8 1,6 1982 9.646
Betriebsgebäude
3 Betriebs- und Herne 5,5 0,9 1983 10.905 verkauft***
Bürogebäude
4 Zentrallager Wilhelms- 11,2 2,2 1983 17.248 verkauft***
haven
5 Baumarkt Gifhorn 1,9 0,3 1984 2.450 verkauft***
6 Baumarkt Nürnberg 3,1 0,5 1984 2.600 verkauft
7 Fachmarkt- Langweid 4,0 3,7 1984 5.360
zentrum*
8 Baumarkt Bocholt 3,1 0,5 1984 3.676 verkauft***
9 Baumarkt Augsburg 2,3 0,4 1984 7.985
10 Baumarkt Gersthofen 4,0 0,7 1984 3.800
11 Baumarkt Bensheim 2,4 2,2 1984 2.766 verkauft***
12 Zentrallager Trossingen 15,4 2,9 1985 17.800 verkauft***
13 Supermarkt* München 2,3 2,2 1987 924
14 SB -Warenhaus Homburg/Saar 19,2 3,6 1986 13.258
15 SB -Warenhaus Höchberg 9,0 4,3 1987 9.916
16 Geschäftshaus Köln 8,5 4,4 1988 5.114
17 Bürohäuser München 8,7 4,2 1987 5.726
18 Fachmarktzentrum Heidenheim 27,5 13,2 1989 25.962
19 Bürohaus Nürnberg 3,6 2,0 1990 2.294
20 Bürohaus Düsseldorf 16,7 10,0 1991 6.103
** Nahversorgungs- Biederitz 3,0 1,5 1992/1993 2.085
zentrum*
21 Fachmarktzentrum Köthen 18,7 10,3 1993 12.185
22 Fachmarktzentrum Stendal 37,5 20,3 1994 24.795
23 Fachmarktzentrum Plauen 47,7 27,7 1995 29.331
24 Nahversorgungs- Quedlinburg 8,0 4,6 1996 3.870
zentrum
25 Stadtteilzentrum Leipzig 19,8 11,7 1995 8.837
26 Einkaufszentrum Dresden 39,9 23,7 1996 14.565
27 Fachmarktzentrum Zittau 1996
Verbrauchermarkt Görlitz 31,2 17,7 1998 18.458
28 Fachmarktzentrum Offenbach 85,1 34,1 1999 33.485
29 Fachmarktzentrum Dachau 72,6 40,0 2001 29.307
30 Fachmarktzentrum Eschwege 22,1 8,5 2004 13.693
Summen: 547,3 260,5 349.069
* BGB-Fonds, alle anderen in der Rechsform der KG
** Privatplatzierung
*** Beim Verkauf dieser 7 Objekte erzielten die Investoren über die Laufzeit eine Rendite, die weit über der seinerzeit prospektierten lag.
Beim Verkauf des Fondsobjektes Nr. 6 erzielten die Investoren eine plangemäße Rendite.
Über die kumuliert erwirtschafteten Ergebnisse berichtet nachfolgend die ILG-Leistungsbilanz.
2
30
Presse über ILG
„auf Einzelhandelsobjekte
spezialisierte ILG“ Handelsblatt
„Die ILG, die seit 1980 am Markt ist,
hat mehr als 500 Mill. Euro investiert.“
Börsenzeitung
ILG Fonds Nr. 23, Elster-Park Plauen
„Bedeutender Fondsanbieter“
Capital
„kompetenter Initiator“
G.U.B.
„durch ihr „sicher beteiligt“-Konzept, wel-
ches Sicherheitskriterien für den Anleger
besonders hoch gewichtet, konnte sich die
ILG einen Namen machen.“
Fondsprofessionell.de
„empfehlenswert“
ILG Fonds Nr. 27, Dreiländerpark in Zittau
Fuchsreport (Fuchsbriefe)
„ein sehr sicheres Angebot“
kapital-markt intern (kmi)
über den ILG Fonds Nr. 29
„Sechs Fondsgesellschaften wurden
zwischenzeitlich aufgelöst, wobei für
die Gesellschafter durchweg bessere
Renditen erwirtschaftet werden
konnten als ursprünglich geplant.“
Deutsches Finanzdiensleistungs Infor-
mationszentrum (DFI-Gerlach-Report)
„Gesamturteil: Der Anleger erhält mit
ILG Fonds Nr. 28, RING CENTER Offenbach dem Geschäftsbericht eine sehr
detaillierte Information über den Ver-
lauf seiner Beteiligung, die kaum Wün-
sche offen lässt.“
Stefan Loipfinger / fondstelegramm.de
über die ILG Geschäftsberichte
„Die HFS ermittelt vierteljährlich einen
Kaufkurs für ILG Fonds und bietet
Anlegern eine Ausstiegsmöglichkeit.“
Finanztest (Stiftung Warentest)
über die Kooperation der
ILG mit den HFS-Zweitmarktfonds
ILG Fonds Nr. 29, InCenter Dachau
3
Inhalt
ILG Immobilien-Fonds Nr. 30
Werra-Center, Eschwege/Hessen
Seite
Der geschlossene Immobilienfonds als Kapitalanlage 5
Angebot in Bildern und Stichworten 6
Chancen und Risiken im Überblick 8
ILG – Leistungsbilanz zum 31.12.2003 12
Standortgutachten 18
Objektbeschreibung 25
Baurecht „Sondergebiet großflächiger Handel“ 26
Wertigkeit einer strategischen Einzelhandelsimmobilie 27
Verkehrswertgutachten 27
Mieter und Mietverträge 28
Finanzierung / Finanz- und Investitionsplan 42
Ergebnisprojektion / Wirtschaftlicher Erfolg der Beteiligung 44
Chancen und Risiken 51
Steuerliche Grundlagen 60
Vertragliche Grundlagen 70
Gesellschaftsrechtliche Grundlagen 76
Vertragsbeziehungen der Beteiligungsgesellschaft 80
Weitere Detailinformationen zur Kommanditbeteiligung 83
Baubeschreibung 84
Glossar 88
Prospektverantwortung 92
Anlage: Beitrittserklärung
4
30
Der geschlossene Immobilienfonds
als Kapitalanlage
Keine Kapitalanlage kann alles. Die Beteili- 5. Der Anleger bei einem Fonds mit ge- 8. Anteile an geschlossenen Immobilien-
gung an einem geschlossenen Immobi- werblichem Immobilienbesitz genießt fonds sind grundsätzlich jederzeit
lienfonds kann aber durch die Kombina- in besonderer Weise Inflationsschutz: übertragbar, es besteht aber ein einge-
tion eines renditestarken Sachwertes mit Kaufkraftverlust in den letzten 20 Jahren
schränkter Markt, so dass in jedem
interessanten steuerlichen Merkmalen zu % Einzelfall ein Käufer gefunden werden
Ergebnissen führen, die von anderen Kapi- 100
muss. Inzwischen haben sich Plattfor-
90
talanlagen nicht erreicht werden. men für den Verkauf derartiger Anteile
80
Erfahrene Partner sind die Voraussetzung 70
gefunden.
für solide Konzeption und ordnungemäße 60
Betreuung und Verwaltung während der 50 9. Jede intensiv genutzte Immobilie
1983
1985
1987
1989
1991
1993
1995
1997
1999
2001
2003
Laufzeit der Beteiligung. führt zu Verschleiß und Reparaturauf-
Jahr
wand. Eine ausreichende Berücksichti-
Wichtige Kriterien für die Beurteilung ge- Der Wert derartiger Immobilien wird gung solcher Risiken gewährleistet,
schlossener Immobilienfonds sind: regelmäßig als Vielfaches der Jahres- dass projizierte Ausschüttungen ein-
miete ausgedrückt und auf dieser Ba- gehalten werden können.
1. Attraktive Barausschüttung von der- sis werden derartige Immobilien auch
zeit zwischen 6% und 7% p.a., die sich gehandelt. 10. Projizierte Mieterhöhungen müssen
im Falle besonders konservativer Die Jahresmieten verändern sich ent- von realistischen Voraussetzungen
Fonds nach Tilgung aufgenommener weder durch Marktanpassung oder ausgehen. Auf die Chancen und Risi-
Fremdmittel verstehen. durch vereinbarte, sich regelmäßig er- ken von Änderungen des Zinssatzes
Mietverträge mit Mietern guter Bo- höhende sog. Staffelmieten oder aber aufgenommener Fremdmittel ist hin-
nität sichern in der Regel die Mieter- durch die Anknüpfung an Lebenshal- zuweisen. Bei der Kreditaufnahme in
träge ab. Abschreibungen auf das tungsindices. Fremdwährung bestehen Chancen
Immobilienvermögen führen zu Aus- und Risiken aus einer Änderung des
schüttungen, die je nach Art der Im- 6. Die Veräußerung der Fondsimmobilie Wechselkurses.
mobilie, dem Finanzierungsgrad etc. erlaubt unter bestimmten Vorausset-
dann teilweise nicht steuerbar an- zungen die steuerfreie Realisierung
fallen. des Veräußerungsgewinns nach Ab-
2. Der Wert der Fonds-Immobilie wird lauf der Spekulationsfrist (derzeit 10
von verschiedenen Faktoren bestimmt, Jahre).
wie
a) einem für die gegenwärtige und für Projizierte Veräußerungserlöse müs-
alternative Nutzung jetzt und lang- sen auf realistischer Grundlage ermit-
fristig geeigneten Standort; telt werden. Fair erscheint eine Projek-
b) dem Alter und Zustand der Immobilie tion auf der Basis des Vielfachen, zu
bei Erwerb (Stichwort Reparaturstau); dem die Fondsgesellschaft selbst er-
c) allgemeinen Umfelddaten, wie z. B. worben hat, vorausgesetzt, die Fest-
Bevölkerungsdichte im unmittelbaren legung des Ankaufspreises wird nicht
Einzugsgebiet, Kaufkraft, konkurrie- durch marktfremde Faktoren beein-
rende Flächenangebote, Verkehrs- flusst, wie z. B. bei Erwerb von nahe-
anbindung, Infrastruktur. stehenden Personen oder Firmen zu
Kosten,die über dem Marktpreis liegen.
3. Strategische Einzelhandelsimmobilien
von hoher regionaler Bedeutung und 7. Fondsbeteiligungen führen zu Erb-
mit guten Mietern ermöglichen Werter- schaft- und Schenkungsteuervortei-
halt, Chancen auf Werterhöhungen und len, da für Zwecke der Ermittlung der
Ausschüttungen, die nur in geringem Besteuerungsbasis nicht der Nominal-
Umfang konjunkturbestimmt sind. wert der Beteiligung zugrunde gelegt
wird.
4. Die Erwerbskosten der Beteiligungs-
gesellschaft, die Aufschläge und dar-
aus folgend der Abgabepreis, beein-
flussen in hohem Maße die Rendite.
Aufschläge sollten in der Regel 2 Jah-
resmieten nicht wesentlich über-
schreiten.
5
Angebot in Bildern und Stichworten
Fondsobjekt Werra-Center forschung) aus dem Jahre 2004 – der Vermietung/Standort-
attraktivste Einzelhandelsstandort in die-
bestätigung
Das mit Kaufvertrag vom 15. 7. 2004 mit ser Region.
Wirkung zum 01. 07. 2004 erworbene Das Werra-Center ist vollvermietet. Rund
Werra-Center liegt in Eschwege/Hessen. Positives Standortgutachten 94 % der Miete und der Fläche entfallen
Es besteht aus unterschiedlich alten Bau- auf das Kaufland SB-Warenhaus und den
teilen: einem Kaufland SB-Warenhaus Die renommierte GfK PRISMA Institut für toom Baumarkt mit Gartencenter.
(Lidl-Kaufland-Gruppe) mit einer Nutz- Handels-, Stadt- und Regionalforschung
fläche von 5.600 m2, einem toom Bau- GmbH & Co. KG beurteilt den Standort po- Der Mietvertrag mit Kaufland wurde ak-
markt mit Gartencenter (REWE-Gruppe) sitiv. Die Gutachterin fasst ihre Bewertung tuell um 5 Jahre auf 20 Jahre Festmietzeit
mit einer Nutzfläche von 7.247 m2 wie folgt zusammen: verlängert.
und einem kleinen Tanzlokal. Die Gesamt-
nutzfläche beträgt 13.693 m2, die einzel- „Insgesamt handelt es sich um ein solides toom hat im Jahre 2001/2002 anlässlich
handelsrelevante Verkaufsfläche 10.950 Objekt, das in einem für den Einzelhandel einer Erweiterung alle Flächen für 15 Jahre
m2, das Grundstück misst 36.895 m2 (vgl. guten und erfolgversprechenden Umfeld neu fest angemietet.
Abschnitt „Objektbeschreibung“). eingebettet ist.“
In den Mietvertragsverlängerungen sind
klare Standortbestätigungen zu sehen.
Die gewichtete Mietvertragsrestlaufzeit
beträgt rund 16,5 Jahre!
Kaufpreis/ Verkehrswert-
gutachten
Die Beteiligungsgesellschaft hat für die
Immobilien einen Gesamtkaufpreis von
T€ 16.967 bezahlt. Das eingeholte Ver-
kehrswertgutachten beziffert den Wert
mit T€ 18.740. Der gezahlte Kaufpreis liegt
damit um ca. € 1,8 Mio. unter dem gut-
achterlichen Wert.
Werra-Center (Luftbild) Investition und Finanzierung
Strategische Handelsimmobilie Investition T€
Grundstück und Gebäude 16.967
Die sehr gute Verkehrsanbindung sichert
Erwerbsnebenkosten 887
dem Werra-Center mit seinem großflächi-
Dienstleistungsgebühren/Sonstiges 1.679
gen Warenangebot eine Bedeutung weit
Nettoinvestitionsaufwand 19.533
über den Standort hinaus. Mit der Geneh-
Disagio/Zinsvorauszahlung 1.977
migung vergleichbarer Flächen ist nicht zu
Liquiditätsreserve 200
rechnen.
Zinsen / Ausschüttungen 426
Das Werra-Center hat demnach regional
eine monopolähnliche Stellung inne. Es Gesamtaufwand 22.136
handelt sich damit um ein Objekt mit
guten Aussichten für Werterhalt und Finanzierung T€
Werterhöhung. Gesellschaftskapital 8.530
Fremdkapital 13.181
Standort Miete 2004 425
Gesamtfinanzierung 22.136
Eschwege hat knapp 22.000 Einwohner
und eine überdurchschnittliche einzel-
handelsrelevante Kaufkraft. Im Einzugs- Die Fremdmittel wurden ausschließlich in
gebiet des Werra-Center wohnen 90.000 Euro und mit einer Festzinszeit von 20 Jah-
Menschen. Die Stadt ist nicht nur das ren aufgenommen. Über die 20-jährige
Mittelzentrum im Dreieck Kassel-Göttin- Eschwege – mitten in Deutschland
Prognoseperiode werden 56 % der auf-
gen-Eisenach, sondern auch – nach einer Kartografie Verwaltungs-Verlag München –
genommenen Darlehen getilgt. Die Sum-
Analyse der GfK (Gesellschaft für Konsum- www.stadtplan.net – Lizenz Nr. 04/08/81 me aus Ausschüttungen und Tilgungsleis-
6
30
tungen führen beim Anleger über die
gesamte Laufzeit von 20 Jahren zu ei- Sicherheit durch:
nem durchschnittlichen Vermögenszu-
wachs von 11,8 % pro Jahr. ✔ Strategische Handelsimmobilie
Einziges, großes Fachmarktzentrum in der Region, privilegiert durch Baunut-
zungsverordnung.
Ausschüttungen
Die geplanten Ausschüttungen bezogen
✔ Solider Standort in Hessen
Überdurchschnittliche, einzelhandelsrelevante Kaufkraft, sehr hoher Zentra-
auf das Kommanditkapital werden von
litätsfaktor (183).
7,25 % auf 8,75 % p. a. steigen. 2004 erhal-
ten Anleger eine zeitanteilige Ausschüt-
tung.
✔ Langfristige Vollvermietung
Das Werra-Center ist für rund 16,5 Jahre vollvermietet (durchschnittliche,
gewichtete Mietvertragsrestlaufzeit).
Vermögenszuwachs für eine Beteiligung von € 100.000
(ohne Berücksichtigung von steuerlichen Effekten)
T€
16 ✔ Bonitätsstarke Mieter
14
Tilgungen
Ausschüttung
Hauptmieter für rund 94% der Miete (und der Fläche) sind Kaufland (Lidl-
12 Durchschnitt: 11,8%
Kaufland-Gruppe) und toom (REWE-Gruppe).
10
8
✔ Sichere Finanzierung
6
Kein Währungsrisiko, da Fremdfinanzierung ausschließlich in Euro. Kein Zins-
4
änderungsrisiko, da Zinsen für 20 Jahre gesichert.
2
0
2005 2007 2009 2011 2013 2015
Jahr
2017 2019 2021 2023 2024
✔ Hohe Tilgungsleistung
Tilgung mit 1,8% p. a. (plus ersparter Zinsen). Über die gesamte Laufzeit werden
56% des Darlehens getilgt. Das entspricht unter Berücksichtigung der Ausschüt-
Einzahlungen
tungen einem durchschnittlichen Vermögenszuwachs beim Anleger von 11,8 %
Die Mindestbeteiligung beträgt € 10.000 pro Jahr (vgl. Abschnitt „Ergebnisprojektion“, S. 50).
zuzüglich 5 % Agio, höhere Zeichnungsbe-
träge müssen durch € 5.000 teilbar sein. ✔ Standortbestätigung
Die Hauptmieter haben zwischenzeitlich die ursprünglichen Mietverträge
verlängert.
Steuerliche Ergebnisse
Einem negativen steuerlichen Ergebnis
✔ Inflationsschutz
Die Mietverträge sind indexiert.
aus Vermietung und Verpachtung von
25,2 %, bezogen auf den Zeichnungsbe-
trag im Beitrittsjahr, stehen positive steu-
✔ Konjunkturunabhängige Nutzung
Das Werra-Center bietet überwiegend Artikel des kurzfristigen Bedarfs an („Essen
erliche Ergebnisse gegenüber, die sich bis und Trinken“).
zum Jahr 2024 auf 126,6 % summieren
und demzufolge einen Totalüberschuss ✔ Hohe Kundenakzeptanz
von 101,4 % bei prognosegemäßem Ver- Das Werra-Center ist seit Jahren im Markt eingeführt und erfreut sich regen
lauf erwarten lassen. Der Totalüberschuss Kundenzuspruchs.
tritt bei prognosegemäßem Verlauf be-
reits im Jahr 2010 ein. ✔ Günstiger Kaufpreis
Laut Wertgutachten eines vereidigten Gutachters hat die Fondsgesellschaft das
Gründungsgesellschafter Werra-Center für etwa € 1,8 Mio. unter Verkehrswert erworben.
Die Objektgesellschaft wurde bereits ✔ Angemessene Rücklagen für Instandhaltung
durch Gründungsgesellschafter mit Es sind über € 1,6 Mio. für Instandhaltung vorgesehen. Das sind ca. 5 % des Miet-
€ 600.000 kapitalisiert. Dies entspricht volumens.
ca. 7 % des Gesellschaftskapitals.
✔ Beschränkte Haftung
Die Haftung ist auf die jeweils gezeichnete Kommanditbeteiligung beschränkt.
Prospektherausgeber
Der Prospektherausgeber (ILG) gewähr-
✔ Erfahrener Initiator
Das Emissionshaus ILG ist im 25. Jahr als Initiator von geschlossenen Immobi-
leistet eine problemlose Verwaltung und lienfonds tätig. Als Spezialist für Handelsimmobilien verwaltet die ILG 234.000 m2
Abwicklung. Die ILG hat bisher Gesamt- Handelsflächen.
investitionen von € 525,2 Mio. mit € 252,0
Mio. Eigenkapital abgewickelt.
7
Chancen und Risiken im Überblick
Mit einer Beteiligung am ILG Fonds Nr. 30 kapitals wie auch zur Rückzahlungspflicht Gründen mit der gleichen Konsequenz
geht der Anleger ein wirtschaftliches En- von Beträgen in Höhe der Ausschüttungen eintreten.
gagement ein. Er ist an einer Gesellschaft führen, soweit diese nach § 172 HGB Kapi-
beteiligt, die zwei bereits bestehende Im- talrückzahlungen darstellen. 4. Fremdfinanzierung
mobilien erworben hat, diese vermietet Unter Umständen ist die Tilgung der
und verwaltet. Fremdmittel nur durch den Verkauf einer Chancen: In der Prognoseperiode bis ins
Das wirtschaftliche Ergebnis einer solchen oder beider Immobilien möglich. Jahr 2024 besteht kein Zinsrisiko. Die Dar-
Beteiligungsgesellschaft ist von vielfälti- lehensverträge weisen über die Prognose-
gen rechtlichen, wirtschaftlichen, steuer- 2. Instandhaltung periode keine Zins- und Tilgungsände-
lichen und tatsächlichen Umständen ab- rungs- oder Wechselkursrisiken aus. Die
hängig, die sich über die wirtschaftliche Chancen: Die Prognoserechnung sieht Zinskonditionen wurden für 20 Jahre bis
Laufzeit der Beteiligung ändern können, nach Ansicht der Prospektherausgebe- zum 31.12.2024 fest vereinbart, und zwar
ohne dass diese Änderungen selbst bei rin angemessene Aufwendungen für die bis 30.06.2014 definitiv fixiert und für
größtmöglicher Sorgfalt vorausgesehen Instandhaltung der Immobilien vor. Wei- den Zeitraum vom 01.07.2014 bis zum
werden können. terhin wird aus laufenden kalkulierten 31.12.2024 als Option, so dass ab
Nachfolgend werden einige wesentliche Überschüssen eine Liquiditätsreserve auf- 01.07.2014 sogar ein eventuell günsti-
Chancen und Risiken aufgezeigt. gebaut. Sollten die Reparatur- und In- gerer Zinssatz genutzt werden könnte.
Die Darstellung ist punktuell und ersetzt standhaltungsaufwendungen anhaltend Dieses würde zu niedrigeren Zinsaufwen-
nicht die Lektüre der Prospektaussagen im niedriger ausfallen als die kalkulatori- dungen mit positiven Auswirkungen ent-
Ganzen, insbesondere die Ausführungen schen Ansätze, verbessert sich die Liqui- weder auf die Liquiditätsreserve und die
unter „Chancen und Risiken“. dität der Gesellschaft. Die Gesellschaft Ausschüttungen oder zu weiter erhöhten
kann hierüber verfügen. Tilgungsleistungen führen.
1. Standort/Mieter Mit den Zinskonditionen wurden auch die
Risiken: Dennoch kann nicht ausgeschlos- Tilgungsleistungen fixiert. Wechselkurs-
Chancen: Der Standort der Immobilien in sen werden, dass durch derzeit nicht vor- risiken bestehen keine, da ausschließlich
Eschwege wurde von der renommierten hersehbare große Reparaturen in Zukunft Eurodarlehen aufgenommen wurden.
GfK PRISMA Institut für Handels-, Stadt- Aufwendungen erforderlich werden kön-
und Regionalforschung GmbH & Co. KG, nen, die weder in der Prognoserechnung Risiken: Falls keine Veräußerung zum
Nürnberg, eingehend überprüft. Die GfK angemessen eingeplant wurden, noch 31. 12. 2024 stattfindet, müssen die Kon-
PRISMA kommt in ihrer gutachterlichen von der bestehenden Liquiditätsreserve ditionen für die Anschlussfinanzierung
Stellungnahme zu dem abschließenden abgedeckt werden. In diesem Fall müssen neu verhandelt werden.
Fazit, dass es sich um ein solides Objekt diese Aufwendungen zu Lasten von Aus-
handelt, das in einem für den Einzelhan- schüttungen oder durch zusätzliche Dar- 5. Steuerbelastung/-zahlung
del guten und erfolgversprechenden Um- lehen refinanziert werden.
feld eingebettet ist. Derartige Aufwendungen würden die pro- Chancen: Bei der Berechnung der projizier-
gnostizierte Ausschüttungshöhe negativ ten Ergebnisse wird im steuerlichen Be-
Risiken: Es ist naturgemäß unmöglich, die beeinflussen. reich von einer Fortgeltung der derzeitigen
Entwicklung eines Standortes z. B. hin- steuerrechtlichen Rahmendaten ausge-
sichtlich Nachfrage oder Kaufkraft für 3. Mieteinnahmen/ gangen bzw. werden bekannte voraus-
einen langfristigen Zeitraum mit Sicher- Zinseinnahmen sichtliche Änderungen in den Steuer-
heit vorherzusagen. gesetzen berücksichtigt.
Ungeachtet der Tatsache, dass die Mieter Chancen: Höhere Mieteinnahmen durch Sollten z. B. die Einkommensteuersätze in
bei Prospektlegung gute Bonitäten auf- zukünftig höher ausfallende Preissteige- Zukunft weiter gesenkt werden, würden
weisen, kann nicht ausgeschlossen wer- rungsraten als kalkuliert (2004 = 1,5 %, die plangemäßen Gewinne niedriger be-
den, dass Mieter zu einem späteren Zeit- 2005 = 1,75% und von 2006 bis 2024 steuert mit der Folge, dass sich das jährli-
punkt ausfallen und nicht durch andere durchgehend 2,0% p.a.), aus besseren An- che Nachsteuerergebnis entsprechend
Mieter zu identischen Konditionen ersetzt schlussvermietungen oder aus anderen verbessert.
werden können. Hierdurch können unter Gründen erhöhen die Liquidität der Ge-
Umständen Ausfälle entstehen, die die sellschaft und könnten auch zu einer Risiken: Sollten sich die steuerlichen Rah-
Liquidität des Fonds belasten. höheren, über der Prognose liegenden mendaten durch gesetzgeberische Maß-
Bei einem Teilausfall von Mieterträgen wä- Ausschüttung führen. nahmen gegenüber den Annahmen ver-
re zunächst die Ausschüttung ganz oder schlechtern, würde dies zu einer höheren
teilweise gefährdet. Bei einem noch höhe- Risiken: Sollte hingegen die Preissteige- steuerlichen Belastung der projizierten Er-
ren Ausfall könnte die Substanz des Eigen- rungsrate niedriger als die angenommene gebnisse einschließlich der Ergebnisse im
kapitals gefährdet werden, wenn aus den sein, so würden der Beteiligungsgesell- Falle der Veräußerung der Immobilien der
verbleibenden Einnahmen nicht mehr die schaft geringere Mieteinnahmen als pro- Beteiligungsgesellschaft führen können.
Annuitäten der aufgenommenen Darle- gnostiziert zufließen mit entsprechender
hen bedient werden können. Dies könnte negativen Auswirkung auf Liquidität und 6. Wertentwicklung /-zuwachs
die wirtschaftlichen Grundlagen der Ge- Ausschüttung. Ebenso können geringere
samtinvestition gefährden und damit im Mieteinnahmen als prognostiziert bei An- Chancen: In der Prognoserechnung des
äußersten Fall zum Totalverlust des Eigen- schlussvermietungen oder aus anderen Fonds wird davon ausgegangen, dass die
830
Fondsimmobilien nach Ablauf von 20 Jah- sammenhang auf den Abschlußbericht Risiko: Es besteht die Gefahr, dass die ILG
ren zu einem bestimmten Vielfachen der des Gutachters HPC Harress Pickel Con- diese Verpflichtung nicht erfüllen kann. In
dann erreichten prognostizierten Miete sult, Fuldatal, der dies bestätigt. Sollten diesem Fall könnte eine Rückzahlung der
veräußert werden können. dennoch diesbezüglich Aufwendungen geleisteten Einlagen in voller Höhe dann
Diese Miete wiederum wird durch Zu- notwendig werden, könnte dies zu Lasten nicht mehr erfolgen, wenn bereits über Ei-
grundelegung bestimmter angenomme- der Liquiditätsreserve und /oder Aus- gen- und Fremdkapital zur Bestreitung
ner Preissteigerungsraten ermittelt. schüttungen gehen. nicht rückzahlbarer Investitionsaufwen-
Sollte bis zum Zeitpunkt eines Verkaufs die dungen verfügt wurde.
Mietentwicklung, sei es aus Gründen hö- 8. Verwaltung
herer Preissteigerungsraten, sei es auf- Seit Aufnahme der Geschäftstätigkeit im
grund von besseren Nachvermietungen Die Qualität der Betreuung der Fondsim- Jahre 1980 hat die Initiatorin alle Fonds
oder aufgrund anderer Umstände, günsti- mobilien, insbesondere bei Anschlussver- planmäßig errichtet. Zu Rückabwicklun-
ger verlaufen als angenommen, so wäre mietungen, und somit die Erreichung der gen kam es nie.
die Bemessungsgrundlage (Gesamtmiete) prognostizierten Ergebnisse, hängt we-
höher und damit ein zu erwartender Ver- sentlich von der Qualifikation und dem 11. Fungibilität
kaufserlös ebenfalls. Engagement des Managements des mit
Auch ein anhaltend überdurchschnitt- der Verwaltung der Objekte betrauten Risiko: Da es für Anteile an geschlossenen
licher Erfolg der Mieter/Betreiber der Unternehmens ab. Die ILG hat eine fast Immobilienfonds nur einen eingeschränk-
Fondsimmobilie hätte positiven Einfluss 25-jährige Erfahrung in der Verwaltung ten Zweitmarkt gibt, besteht eine be-
auf die Wertentwicklung. derartiger Immobilen. Sie verfügt über das grenzte Fungibilität der Anteile. Es exis-
Positiv ist ebenfalls, dass die Möglichkeit entsprechende Know how und Personal. tiert das Risiko, dass ein Anteil nicht oder
gegeben ist, die beiden Fondsimmobilien nur mit erheblichen Preisabschlägen ver-
SB-Warenhaus und Baumarkt mit Garten- Risiko: Es besteht die Möglichkeit, dass die kauft werden kann.
center einzeln zu veräußern. Dies könnte ILG während der Vertragslaufzeit insol-
auch zu einem höheren Verkaufsviel- vent wird und deshalb den Verwaltungs- 12. Risikoeinstufung
fachen und damit zu einem höheren Ver- vertrag nicht mehr erfüllen kann oder
äußerungserlös führen. qualifiziertes Personal verliert. Beides hät- Die Stiftung Warentest hat in ihrer Zeit-
te negative Auswirkung auf die Verwalter- schrift FINANZtest Spezial Geldanlage,
Risiken: Umgekehrt würden niedrigere leistung, wenn kein gleichwertiger Ersatz Ausgabe 12/99 ein Raster zur Einstufung
Mieten oder Mietausfälle zu einem kleine- beschafft werden kann. einer Immobilienfondsbeteiligung er-
ren Verkaufserlös führen. stellt. Diesbezüglich verweisen wir auf
Sollten darüber hinaus andere Umstände, 9. Gesellschaftsrecht den Abschnitt „Chancen und Risiken“.
wie z.B. eine allgemein geringere Nachfra-
ge nach Immobilien oder eine lediglich die Gemäß § 4 des Gesellschaftsvertrages ist 13. Chancen/Risiken-Analyse
Fondsimmobilien betreffende Nachfrage- die Haftung der Kommanditisten auf ihre
schwäche zu einer Käufernachfrage auf im Handelsregister einzutragende Kapi- Für die wesentlichen Einflussfaktoren In-
niedrigerer als im Prospekt zugrundege- talanlage beschränkt. Eine darüber hin- flationsrate, Anschlussvermietung, Fremd-
legter Basis führen, so würde auch dies die ausgehende Haftung besteht nicht; eine finanzierungszinsen (nur Chancen, keine
erwarteten Verkaufserlöse und die erwar- Nachschusspflicht über die eingetragene Risiken), Instandhaltungskosten und Viel-
tete Gesamtrendite negativ beeinflussen. Kommanditbeteiligung hinaus ist ausge- faches bei der Veräußerung wurde eine
schlossen. Chancen/Risiken-Analyse erstellt, wobei
Grundsätzlich ist zu beachten, dass die im jeweils Abweichungen von +/– 20 % von
Mittelverwendungsplan dargestellten Risiken: Die Ausschüttungen stellen Ent- den Annahmen der Ergebnisprojektion zu-
nicht wertbildenden Faktoren (z.B. die an- nahmen im Sinne von § 172 Absatz 4 HGB grundegelegt wurden. Die Auswirkungen
fallenden Vertriebskosten) erst durch ei- dar; insoweit lebt die Haftung des Kom- bei der Veränderung der vorbezeichneten
nen entsprechenden Wertzuwachs der manditisten maximal bis zur Höhe seiner Einflussfaktoren finden Sie im Abschnitt
Immobilien kompensiert werden müssen, Kommanditeinlage wieder auf. „Chancen/Risiken-Analyse“.
bevor ein die Anschaffungskosten über-
steigender Verkaufserlös einen Veräuße- 10. Platzierung Kommandit- Allgemeiner Hinweis
rungsgewinn entstehen lässt. kapital/Rückabwicklung für Anleger:
7. Altlasten Das Gesellschaftskapital muss bis zum Die Beteiligung am ILG Fonds Nr. 30 ist nur
31.12.2005 platziert sein. Sollte die Platzie- für Anleger geeignet, die über die inves-
Risiko: Auf einer Teilfläche des Grund- rung bis zu diesem Zeitpunkt nicht erfolgt tierten Mittel nicht kurz- oder mittelfristig
stücks „Kaufland SB-Warenhaus“ wurde sein, greift eine Platzierungsgarantie der verfügen wollen oder müssen. Sie stellt
vom Vornutzer pechhaltiger Straßenauf- Prospektherausgeberin. Diese hat seit 1980 ein langfristiges Investment dar. Sie ist
bruch eingebracht. insgesamt 29 Emissionen und eine Privat- nicht börsennotiert und nicht mündel-
Der Verkäufer versichert im Kaufvertrag, platzierung durchgeführt. Das Fonds- sicher.
dass die Altlastenbeseitigung und Entsor- kapital wurde immer platziert, ohne dass
gung im Jahr 1999 ordnungsgemäß er- die Platzierungsgarantie von einem Fonds
folgt ist und verweist in diesem Zu- in Anspruch genommen werden musste.
9ILG – Kompetenz bei Handelsflächen
Investitionserfahrungen
der ILG
Die ILG Planungsgesellschaft für Indus-
trie- und Leasingfinanzierungen mbH hat
seit 1980 die ILG Fonds Nr. 1 – 29 sowie
eine Privatplatzierung initiiert. Auf der
Seite 2 finden Sie hierüber eine detaillierte ILG Fonds Nr. 22, Altmark-Park Stendal, 24.795 qm
Aufstellung. Es handelt sich um 12 Im-
mobilien-Leasingfonds in der Rechtsform
einer Kommanditgesellschaft, um 3 Ver-
mögensfonds in der Rechtsform einer Ge-
sellschaft des bürgerlichen Rechts und seit
1987 um 15 Vermögensfonds in der
Rechtsform der Kommanditgesellschaft
(ILG Fonds Nr. 15 – 29).
ILG Fonds Nr. 30, Werra-Center Eschwege, 13.693 qm
Die ILG hat sämtliche Fonds konzipiert
und die notwendigen Finanzierungen
und das planmäßige Gesellschaftskapital
beschafft. Gleichzeitig übernimmt sie die
laufende Verwaltung der einzelnen Miet-
objekte und der Beteiligungsgesellschaf-
ten.
Acht Objekte wurden in der Zwischenzeit
veräußert, wobei die Zeichner über
die Laufzeit eine Rendite erzielten, die bei
7 Fonds weit über der seinerzeit prospek- ILG Fonds Nr. 28, RING CENTER Offenbach, 33.485 qm
tierten lag. In einem Fall wurden die pro-
gnostizierten Ergebnisse erreicht. Ohne
den ILG Fonds Nr. 30 beläuft sich das
inzwischen abgewickelte Gesamtinvesti-
tionsvolumen auf € 525,2 Mio.; das plat-
zierte Eigenkapital beträgt € 252,0 Mio.
Die Schwerpunkte der Immobilieninvesti-
tionen liegen im großflächigen Einzelhan-
del . Als Mietvertragspartner sind prak-
tisch alle großen Einzelhandelsunterneh- ILG Fonds Nr. 18, Heidenheim, 25.962 qm
men vertreten.
Unter Berücksichtigung der Nutzfläche
des Werra-Center mit ca. 14.000 m2 be-
läuft sich die Nutzfläche wesentlicher von
der ILG realisierter Einzelhandelsobjekte
auf ca. 238.000 m2. Auf diesen Flächen er-
wirtschaften die Mieter/Betreiber einen
jährlichen Umsatz, der sich auf ca. € 575 –
€ 600 Mio. belaufen dürfte.
ILG Fonds Nr. 29, InCenter in Dachau, 29.307 qm
1030
ILG Fonds Nr. 24, Nahversorgungszentrum Quedlinburg, 3.870 qm
ILG Fonds Nr. 21, E-Center Köthen, 12.185 qm
ILG Fonds Nr. 25, Portitz-Treff Leipzig, 8.837 qm
ILG Fonds Nr. 27, Dreiländerpark, Zittau, 14.682 qm
ILG Fonds Nr. 26, Sachsen-Forum Dresden, 14.565 qm
Standorte von ILG-Fondsobjekten (Auswahl bebildert)
Kartografie Verwaltungs-Verlag München – www.stadtplan.net – Lizenz Nr. 04/08/81
ILG Fonds Nr. 23, Elster-Park Plauen, 29.331 qm
11ILG-Leistungsbilanz zum 31.12.2003
Soll-Ist-Vergleich von Ausschüttungen, Tilgungsleistungen und Liquiditätsreserven
aller ILG Fonds von 1982 bis 31.12.2003
Fonds Nr. Nutzungsart Laufzeit Vermietungs- Ausschüttungen
von bis stand Soll Ist Abweichung
August 04 in T€ in T€ in T€
Bürogebäude/alle Standorte in den alten Bundesländern
17 Bürogebäude 1990–2003 70% 3.209 2.501 –708
19 Bürogebäude 1991–2003 100% 1.549 1.284 –265
20 Bürogebäude 1992–2003 81% 6.629 2.516 –4.113
Summe Vermietungs- 80% 11.387 6.301 –5.086
quote: prozentuale Abweichung –44,66 %
Handelsflächen
a) Standorte in den alten Bundesländern
5 Baumarkt 1984–1992 verkauft 127 127 0
6 Baumarkt 1984–2002 verkauft 673 673 0
8 Baumarkt 1984–1997 verkauft 383 383 0
9 Baumarkt 1984–2003 100% 660 660 0
10 Baumarkt 1984–2003 100% 1.002 1.002 0
11 Baumarkt 1984–1999 verkauft 423 423 0
14 SB-Warenhaus 1986–2003 100% 4.164 4.164 0
15 SB-Warenhaus 1988–2003 100% 4.335 4.335 0
18 Fachmarktzentrum 1990–2003 100% 8.185 8.246 61
28 Fachmarktzentrum 1999–2003 100% 8.726 8.940 214
29 Fachmarktzentrum 2000–2003 100% 3.647 3.647 0
Summe Vermietungs- 100% 32.325 32.600 275
quote: prozentuale Abweichung 0,85 %
b) Standorte in den neuen Bundesländern
21 Fachmarktzentrum 1993–2003 100% 5.837 6.035 198
22 Fachmarktzentrum 1994–2003 100% 11.323 11.518 195
23 Fachmarktzentrum 1995–2003 100% 13.578 13.578 0
24 Nahversorgungszentrum 1996–2003 96% 1.857 1.607 –250
25 Stadtteilzentrum 1996–2003 98% 5.019 4.179 –840
26 Einkaufszentrum 1996–2003 100% 8.678 8.564 –114
27 Fachmarktzentrum 1997–2003 100% 5.725 4.811 –914
Summe Vermietungs- 99,70% 52.017 50.292 –1.725
quote: prozentuale Abweichung –3,32 %
c) Handelsflächen total Vermietungs-
Summe quote: 84.342 82.892 –1.450
prozentuale Abweichung –1,72 %
sonstige Flächen/ alle Standorte in den alten Bundesländern
1 Verwaltung/Lager 1982–2001 verkauft 830 895 65
2 Büro und Betrieb 1982–2003 100% 2.397 2.402 5
3 Büro und Betrieb 1982–1986 verkauft 197 197 0
4 Zentrallager 1984–1991 verkauft 913 948 35
12 Zentrallager 1985–1992 verkauft 1.264 1.264 0
16 Geschäftshaus 1989–2003 89% 3.767 3.373 –394
Summe Vermietungs- 96% 9.368 9.079 –289
quote: prozentuale Abweichung –3,08 %
Zusammenstellung aller Fonds:
Bürogebäude/alte Bundesländer 80% 11.387 6.301 –5.086
Handelsflächen/alte Bundesländer 100% 32.325 32.600 275
Handelsflächen/neue Bundesländer 99,70% 52.017 50.292 –1.725
sonstige Flächen/alte Bundesländer 96% 9.368 9.079 –289
98,50% 105.097 98.272 –6.825
prozentuale Abweichung –6,49 %
Diese Leistungsbilanz wurde von einem ligen Leasingnehmer vermietet wurden. Die Laufzeit aller Fonds mittels eines Soll/Ist-Ver-
Münchner Wirtschaftsprüfer am 23. 08. 2004 ersten Ausschüttungen dieser Fonds erfolgten gleichs von Ausschüttungen, Tilgungsleistun-
testiert. im Jahr 1982. gen und dem jeweiligen Stand der Liquiditäts-
Die ILG konzipiert seit 1980 geschlossene reserve zum Ende des Jahres 2003 gegeben.
Immobilienfonds. Bei den Fonds Nr. 1 bis 6, 8 bis Mit der ausführlichen Aufstellung wird ein Auf die Darstellung der beiden in der Rechts-
12 und 14 handelt es sich um Leasingfonds, bei kompletter Überblick über alle bisher erzielten form der BGB-Gesellschaft initiierten Fonds 7
denen die Objekte über 30 Jahre an die jewei- wirtschaftlichen Ergebnisse über die gesamte und 13 im Jahr 1984 bzw. 1986 mit einem Ge-
1230
Tilgungsleistungen Darlehen Liquiditätsreserve
Soll Ist Soll Ist Abweichung Soll Ist Abweichung
in % des EK in % des EK in T€ in T€ in T€ in T€ in T€ in T€
79 61 842 831 –11 44 102 58
79 65 266 277 11 114 98 –16
69 26 951 965 14 682 608 –74
2.059 2.073 14 840 808 –32
0,68 % –0,18 %
}
46 46
131 131
76 76 Leasingfonds mit plangemäßem Tilgungsverlauf
166 166 Systembedingt (Triple Net-Mietverträge) wird keine
153 153 Liquiditätsreserve bei diesen Fonds vorgehalten.
96 96
122 122
98 98 1.361 1.373 12 25 513 488
* * 2.719 2.739 20 215 162 –53
28 29 2.132 2.135 3 808 867 59
22 22 662 662 0 1184 1406 222
6.874 6.909 35 2.232 2.948 716
0,51 % 4,09 %
59 61 1.225 1.175 –50 966 918 –48
58 59 2.164 2.138 –26 2.143 2.036 –107
52 52 2.107 2.107 0 4.069 4.003 –66
43 37 192 193 1 439 412 –27
45 37 761 761 0 1.270 1.305 35
41 41 881 881 0 2.760 2.441 –319
36 30 370 370 0 2.799 3.185 386
7.700 7.625 –75 14.446 14.300 –146
–0,97 % –0,83 %
14.574 14.534 – 40 16.678 17.248 570
–0,27 % 3,26 %
}
130 140
153 153 Leasingfonds mit plangemäßem Tilgungsverlauf
23 23 Systembedingt (Triple Net-Mietverträge) wird keine
44 45 Liquiditätsreserve bei diesen Fonds vorgehalten.
45 45
89 80 988 1.000 12 25 241 216
988 1.000 12 25 241 216
1,21 % 1,23 %
2.059 2.073 14 840 808 –32
6.874 6.909 35 2.232 2.948 716
7.700 7.625 – 75 14.446 14.300 –146
988 1.000 12 25 241 216
17.621 17.607 –14 17.543 18.297 754
–0,08 % 4,31 %
samtinvestitionsvolumen von ca. € 6,3 Mio. Alle geleisteten Ausschüttungen bei jedem ein-
wurde in dieser Aufstellung verzichtet, da die zelnen Fonds wurden erwirtschaftet und nicht
damalige Prospektierung nur jeweils eine Pro- durch Entnahmen aus der Liquiditätsreserve
gnose der wirtschaftlichen Ergebnisse von oder durch geringere als geplante Tilgungs-
5 Jahren vorsah. Gleiches gilt für ein Private leistungen unterstützt.
Placement mit einem Investitionsvolumen von
€ 3,0 Mio. im Jahr 1990.
1330
Betreibers ist, um so günstiger wird er ein- dienung führen. SB-Warenhäuser führen
kaufen können und um so besser fällt die durchschnittlich 28.500 Artikel. SB-Waren- Vorteile von Einzel-
Prognose bezüglich seiner anhaltenden
Ertragskraft und Bonität aus.
häuser erschließen – in Abhängigkeit von
der Wettbewerbsdichte – Absatzreichwei-
handelsflächen
– Die typischen Mietverträge im Einzel-
handel sind in der Regel langfristig. Die
großen filialisierenden Einzelhändler
disponieren frühzeitig und schließen
Verträge in der Regel ab 10 Jahren, für
Großflächen ab 15 Jahren ab.
– Einzelhandelsmieter tätigen sehr häu-
fig hohe Eigeninvestitionen in die Miet-
fläche und kümmern sich überdurch-
schnittlich intensiv um den Mietgegen-
stand.
– Der Einzelhandel zeichnet sich durch
hohe Standortkontinuität aus, denn
Kaufland-Parkplatz (Ausschnitt)
mit einer zunehmenden Verweildauer
4. Kombination von SB-Waren- ten bis hin zu ca. 30 Minuten Pkw-Fahrzeit. verstärkt sich der Bekanntheitsgrad.
haus, Fachmarktflächen Der mittlere Einkaufsbetrag von etwa
und Shop- und Dienst- 25 – 30 € je Kunde liegt dementsprechend – Die führenden filialisierenden Einzel-
deutlich über den von Lebensmittel-Dis- handelsunternehmen überzeugen in
leistungsflächen countern, Super- und Verbrauchermärk- der Regel durch gute Bonität. Bei den
Einkaufszentren bestehen in der Regel ten erzielten Werten. Branchenführern sind kaum Zweifel an
hauptsächlich aus einem SB-Warenhaus den strategischen Zielen und Erfolgen
mit dem typischen gemischten Food-/ 5. Instandhaltungsrisiken angebracht. Ihre Ratings sind häufig
Nonfood-Angebot, häufig ergänzt durch hochwertig.
einen Baumarkt mit Gartencenter. Handelsflächen werden intensiv genutzt.
Es ist deshalb Vorsorge zu treffen, dass an- – Einzelhandelsstandorte sind in Qualität
Zum SB-Warenhaus gehören fast immer fallende Instandhaltungsarbeiten jeder- und Nachhaltigkeit gut berechenbar.
kleine Shops (Schuh- und Schlüsseldienst, zeit aus den Mitteln der Beteiligungsge- Die ausgefeilten Methoden des Ein-
Reinigung, SB-Restaurant, etc.). sellschaft finanziert werden können. Die zelhandels zur Standortuntersuchung,
-beurteilung und -entscheidung liegen
in ihrer wissenschaftlichen Absiche-
rung deutlich über den Methoden zur
Bürostandortbewertung.
– Im Gegensatz zu Bürostandorten kön-
nen hervorragende Anlagebewertungs-
und Renditeperspektiven nicht (nur)
in Metropolen und ausgewählten
Großstädten, sondern (vor allem) in
Mittel- und Kleinstädten gesichert wer-
den.
– Einzelhandelsstandorte sind nicht be-
liebig vermehrbar. Durch restriktiv ge-
handhabte planungsrechtliche Limitie-
rungen von Großflächenausweisungen
Metzgerei in der Shop-Zone Kaufland Sparkassen-Service-Center in der Shop-Zone Kaufland wird das Angebot an Standorten deut-
SB-Warenhäuser sind als Einzelhandelsbe- Vorsorge sollte durch Vorhaltung einer all- lich knapper gehalten als die beliebige
triebe mit mindestens 4.000 m2 Verkaufs- gemeinen Liquiditätsreserve und durch Ausweisung von Büro- und Gewerbeflä-
fläche definiert, die vorwiegend Lebens- ausreichende und steigende Instandhal- chen. Wer eine genehmigte Großfläche
mittel sowie ein breit sortiertes Angebot tungskostenansätze in der Prognoseperio- besitzt, beeinflusst von dort den Wett-
von Ge- und Verbrauchsgütern in Selbstbe- de getroffen werden. bewerb.
15Eschwege
Luftbild der Altstadt von Eschwege
Historie druckenden Wiederaufbau innerhalb der Durch einen Flugplatz und eine Kaserne
Über 1000 Jahre alt und doch jung geblie- nächsten Generation. Die schönen Häuser kam es vor dem zweiten Weltkrieg zu ei-
ben – das ist Eschwege, die Kreisstadt des der Altstadt sind dafür der sichtbare Be- nem spürbaren Bevölkerungszuwachs.
Werra-Meißner-Kreises. weis. Nach 1945 sorgte ein breiter Zustrom von
Flüchtlingen und Heimatvertriebenen für
974 wird Eschwege in einer Urkunde Kai- Durch die vielen Betriebe der Lederfabrika- eine deutliche Belebung. Nach der Ge-
ser Otto II. erstmals genannt. Auf der wirt- tion ließ sich Eschwege die „Stadt der Ger- bietsreform 1973, durch die sechs neue
schaftlichen Grundlage der Tuch- und Le- bereien“ nennen. Die traditionsreiche Tex- Stadtteile hinzugewonnen wurde, stieg
dererzeugung entwickelte sich Eschwege tilherstellung, die sich immer mehr von die Einwohnerzahl auf rund 24.000. Nach
bis in die frühe Neuzeit zu einem wich- häuslichen Gewerbetreibenden zu Fabri- dem November 1989 wurde dann (fast) al-
tigen Handelsplatz in Nordhessen. Nach ken umwandelte, trug zur Bezeichnung les anders ... Nahezu über Nacht rückte die
Kassel war die aufblühende Stadt die Hessisch-Elberfeld bei. Daneben gab es Kreisstadt am „Zonenrand“ in die „Mitte
wichtigste in der Landgrafschaft Hessen. zahlreiche Betriebe zur Verarbeitung und Deutschlands“ und gewann neue Bedeu-
Veredelung von Tabak, der in der Werra- tung als regionales Mittelzentrum.
Fast alle Häuser, die Eschwege zu einer ma- landschaft prächtig gedieh. Trotz des
lerischen Fachwerkstadt machen, stam- Rückgangs im Kleingewerbe konnte sich Heute
men aus der Zeit nach 1637, nur einige we- die Stadt noch vor dem ersten Weltkrieg
nige aus der Zeit davor. In den Wirren des weit über den mittelalterlichen Mauer- Heute stellt sich die Wirtschaftsstruktur
30-jährigen Krieges, in dem Eschwege fast ring hinaus ausdehnen. Auch der Bahn- wesentlich vielfältiger dar. Neben dem Be-
ständig von den Truppen aller möglichen anschluss 1875 hatte seinen Anteil an die- reich Leder, Textil, Bekleidung sind weitere
Parteien besetzt war, kam es 1637 zu einer ser Entwicklung. wichtige Gewerbezweige: Maschinen-
Brandschatzung durch kaiserliche Kroaten. bau /Metallverarbeitung, Holz/Druck/Pa-
Sparsamkeit, Zähigkeit und Fleiß der da- Um 1930 zählte man im kleinen Werra- pier, Kunststoffverarbeitung, Chemie/
maligen Bewohner bewirkten einen beein- städtchen erst rund 12.000 Einwohner. Pharmazie, behördliche Einrichtungen
1630
Center‘) entstehen könnten, werden bis der Erfolg einer maßvollen Expansions-
heute nicht genutzt. Verbesserungen in politik in Bezug auf die Realisierung von
dieser Hinsicht sind geplant. großflächigem Einzelhandel an nicht inte-
grierten Standorten in den 80er und frü-
Insgesamt verfügt der Mikrostandort für hen 90er Jahren. Nach der Realisierung
den erfolgreichen Betrieb einer Fachmarkt- des KAUFLAND SB-Warenhauses sowie
agglomeration, trotz der angeführten dem Ausbau des TOOM Bau- und Garten-
Mängel, über gute Rahmenbedingungen, marktes sind großflächige Ansiedlungen
die bis heute jedoch nicht optimal genutzt im Einzelhandel sehr restriktiv gehand-
werden. habt worden. Dies soll auch nach Willen
Einzelhandel in der Nähe des Werra-Center der Stadtverwaltung so bleiben, um lang-
fristig die Einkaufsattraktivität der Innen-
getrennt und verfügt lediglich über eine stadt von Eschwege erhalten zu können.
Zufahrtsmöglichkeit, die mit anderen Ge-
werbebetrieben gemeinschaftlich ge- b) Innenstadt
nutzt wird.
Die Haupteinkaufslagen der Innenstadt
Der Pkw-orientierte Standort verfügt über von Eschwege liegen im Norden der klein-
eine ausreichende Anzahl von Stellplät- parzellierten Innenstadt. Bis heute hat
zen. sich der mittelalterliche Stadtgrundriss
weitgehend erhalten können.
Im näheren Umfeld sind mehrere ande-
re großflächige Einzelhandelsangebote Einzelhandel in der Nähe des Werra-Center Wichtigster Einzelhandelsmagnet ist das
3. Struktur- und Leistungs-
daten des Einzelhandels in
Eschwege
a) Räumliche Strukturen und Bestands-
lagen in Eschwege
In der Stadt Eschwege wurden zum Zeit-
punkt der Bestandserhebung durch GfK
PRISMA insgesamt etwa 280 Einzelhan-
Einzelhandel in der Nähe des Werra-Center delsbetriebe (Stand Mai 2004) erfasst. McDonald’s in der Nähe des Werra-Center
(Hammer, Aldi, Schlecker, kik, ATU, JR Mö- Karstadt Warenhaus am „Stad“. Es zeich-
bel …) platziert, die insgesamt den Stand- net sich durch eine im Vergleich zu Waren-
ort neben der Innenstadt zum wichtigsten häusern in ähnlich strukturierten Städten
Versorgungsschwerpunkt in der Stadt überdurchschnittliche Angebotsqualität
Eschwege machen. aus. Das Kleinpreiswarenhaus Woolworth
liegt schräg gegenüber.
Die Kunden-Frequenz verdeutlicht die
gute Akzeptanz der beiden Fachmärkte. Mehrere Filialisten haben dort auch ihren
Potenziale, die durch den Auftritt einer Standort. Hierzu zählen im Segment pe-
gemeinsamen ,Dachmarke‘ (z. B. ,Werra- riodischer Bedarfsdeckung die Anbieter
Einzelhandel in der Nähe des Werra-Center Rossmann, Schlecker, Ihr Platz sowie
im Segment Schuhe der Anbieter Deich-
Diese verfügen über eine Gesamtver- mann. Das Angebot wird ergänzt durch
kaufsfläche von nahezu 68.200 m2, auf der zumeist kleinflächigen, örtlichen mittel-
ein Umsatzvolumen von rd. 191 Mio. ständischen Einzelhandel.
EURO realisiert werden dürfte.
c) Einzelhandel im übrigen Stadtgebiet
Der Umsatzanteil des innerstädtischen
Einzelhandels liegt bei rd. 47 %. Dieser Im übrigen Stadtgebiet wurden im Rah-
Wert spiegelt ein noch gutes Gewicht der men der Bestandserhebung mehr als 100
Eschweger Innenstadt am Einzelhandel Einzelhandelsbetriebe aufgenommen, die
Einzelhandel in der Nähe des Werra-Center insgesamt wider. Deutlich zeigt sich hier auf einer Verkaufsfläche von 43.000 m2 ein
19Standortgutachten
Das thüringensche Mittelzentrum Mühl-
hausen (ca. 37.000 Ew., 31 km östlich) hat
in den letzten Jahren stärker Kaufkraft aus
dem thüringenschen Teil des Eschweger
Einzugsgebiet binden können.
Sowohl der Ausbau der Versorgung im Be-
reich periodischer Bedarfsdeckung als
auch die Entwicklung der Innenstadt ha-
ben dazu beigetragen.
Die Städte Bad Sooden – Allendorf und
Sontra sowie die Gemeinde Meinhard
spielen im Eschweger Einzugsgebiet eine
gewisse Rolle im Segment periodischer
Bedarfsdeckung (Nahrungs- und Genuss-
mittel, Gesundheits- und Körperpflege).
Hier ist eine stetige Verbesserung der
Nahversorgung zu beobachten.
Schloss in Eschwege an der Werra
Dennoch kann Eschwege auch aus diesen
Umsatzvolumen von 102 Mio. EURO er- Fazit: Orten neben einem nicht unbedeutenden
wirtschaften. Der Einzelhandel in Eschwege wird insbe-
sondere durch zwei Angebotsschwerpunk-
Der Einzelhandelsbesatz im übrigen Stadt- te geprägt. Dies ist zum Einen die Innen-
gebiet wird durch das starke Gewicht des stadt und zum Anderen die Fachmarktag-
periodischen Bedarfsangebotes geprägt. glomeration an der Niederhoner /
Fast 45 % des im übrigen Stadtgebiet rea- Thüringer Straße (Anmerkung: Objekt-
lisierten Einzelhandelsumsatzes wird im standort Werra-Center).
Segment Nahrungs- und Genussmittel/
Körperpflege erwirtschaftet. Hauptträger Die auf die Innenstadt konzentrierte wei-
in diesem Angebot ist Kaufland und die tere Entwicklungsstrategie der Stadtver-
Agglomeration im Projektumfeld und der waltung sichert dem zu beurteilenden
in seiner Attraktivität eher nachlassende Objekt eine sichere Wettbewerbssituation
Herkules-Markt in der Augusta-Straße in Eschwege.
und dem Tegut bzw. LIDL in der Bahnhof-
straße. 4. Regionale Wettbewerbs-
Als projektrelevanter Einzelhandel ist im situation im Einzelhandel
übrigen Stadtgebiet nur noch der Bauspe-
zi (ca. 1.800 m2) im Eschenweg zu nennen. Der Einzelhandel in Eschwege steht in ers-
ter Linie im Wettbewerb mit den konkur-
rierenden Oberzentren Kassel und Göt-
tingen.
Rathaus Eschwege
Das Fehlen eines großflächigen über-
regionalen Textilfilialisten sowie die un- Anteil der Kaufkraftabflüsse im Bereich
terdurchschnittliche Filialisierung im der aperiodischen Bedarfsdeckung insbe-
Bereich qualitätsorientierter Sortimente sondere im periodischen Bedarf in sub-
signalisiert trotz der hohen Kaufkraftbin- stanziellem Umfang Kaufkraft binden.
dung aus dem Einzugsbereich deutliche
Kaufkraftabflüsse bei qualitätsorientier- Insgesamt stellen die dargestellten einzel-
ten Angeboten bzw. bei der Suche nach handelsspezifischen Wettbewerbsstand-
großer Auswahl in den innerstädtischen orte für den Bereich des periodischen Be-
Kernsortimenten Bekleidung, Schuhe, darfes, den das SB-Warenhaus Kaufland in
Lederwaren, Bücher, Software, Unterhal- Eschwege vor allem anbietet, wie auch für
tungselektronik sowie Spiel, Sport und den Toom-Bau- und Gartenmarkt keine di-
Hobby. rekte Konkurrenz dar.
Lohgerberbrunnen in Eschwege
20Standortgutachten
b) Nachfragevolumen erreicht. Im periodischen Bedarf wird eine ca. 7,2 Mio. EURO brutto liegen. Dies
beachtliche Zentralität von 142,1 und im entspricht einer zufriedenstellenden
Die ladeneinzelhandelsrelevante Kauf- Heimwerker- und Gartenbedarf wiede- Raumleistung und verfügt im Zuge kon-
kraft wird aus der einzelhandelsrelevan- rum ein hoher Wert von 270,2 erreicht. junktureller Besserungen über Wachs-
ten Kaufkraft abgeleitet. Sie berücksich- tumschancen.
tigt nur jenes Kaufkraftpotenzial, das im Der Einzelhandel in Eschwege zeichnet
stationären Einzelhandel verausgabt wird. sich durch eine im Vergleich zu Städten 7. Abschließendes Fazit
Ausgaben für Versandhandel und ähnlicher Größe und Lage deutlich über-
‘e-commerce’ bleiben unberücksichtigt. durchschnittliche Zentralität aus. In allen In der Öffentlichkeit ist die Begrifflichkeit
„WERRA-CENTER“ nicht bekannt. Für die
Einzelhandelsrelevantes Potenzial im Marktgebiet von Eschwege Konsumenten stehen die Einzelnutzun-
insgesamt (Zone I + II): 406,5 Mio € gen, insbesondere KAUFLAND und der
302,7
74,46494465
Zone I
Stadt Eschwege Bau- und Gartenmarkt toom im Vorder-
25,54 %
grund. Durch eine Verwendung dieser
‘Dachmarke’ würden sich nach Einschät-
103,8 Mio € zung des Gutachters durchaus positive Ef-
302,7 Mio € fekte in der Bekanntheit und der Anzie-
hungskraft des Objektes erzielen lassen.
II - weiteres Marktgebiet
Das Mittelzentrum Eschwege steht unter
keinem unmittelbaren Einfluss eines
Oberzentrums. Das nähere und weitere
Umfeld ist ländlich strukturiert und in
Zone II
Weiteres Marktgebiet seinen Versorgungsbedürfnissen auf
74,46 % Eschwege konzentriert. Das Mittelzen-
trum nimmt auch in der Funktion als
Arbeitsplatzspender hohe zentrale Funk-
Die obenstehende Grafik gibt das waren- Sortimenten bestehen hohe Kaufkraftzu- tion ein. Die Leistungskraft von Eschwege
gruppenspezifische Nachfragevolumen flüsse aus dem Umland. Eschwege wird ist deshalb von besonderer Relevanz, da
für die Stadt Eschwege und ihr Einzugsge- von der Bevölkerung im Einzugsbereich als die Region seit Jahren mit größeren Ar-
biet wider. Das Nachfragevolumen im bequem zu erreichendes Mittelzentrum beitsmarktproblemen kämpft und in de-
Stadtgebiet Eschwege (Zone I) beträgt rd. mit einer ‘gewissen’ Angebotsqualität ak- ren Folge unter Abwanderungstendenzen
104 Mio. EURO. In der Zone II beläuft sich zeptiert. Die große Standortferne der insbesondere der jüngeren Bevölkerungs-
das Nachfragevolumen auf rd. 303 Mio. deutlich attraktiveren Oberzentren Göt- gruppen leidet. Erfreulich ist, dass dieser
EURO. tingen und Kassel sichert bis heute dem Trend offensichtlich in jüngster Zeit abge-
Eschweger Einzelhandel sein Kundenpo- mildert werden konnte. Weiter positiv zu
c) Zentralität tenzial. bewerten ist die mit dem Index 103,4 über
dem bundesdeutschen Durchschnitt lie-
Die Zentralität des Einzelhandels be- Fazit: gende einzelhandelsrelevante Kaufkraft.
schreibt die Relation von realisiertem Ein- Alles in allem verfügt der Makro-Standort
zelhandelsumsatz zum Nachfragevolu- Die Ausprägung des Einzugsgebietes zeigt Eschwege über zufriedenstellende Rah-
men in Eschwege. Zentralitätskennziffern die hohe Versorgungsfunktion der Stadt menbedingungen.
von über 100 deuten per Saldo auf einen Eschwege für die Umlandregion deutlich
Kaufkraftzufluss aus angrenzenden Ein- auf. Dadurch kann das Mittelzentrum Die Agglomeration am Mikro-Standort
zugsbereichen, Kennziffern von unter 100 Eschwege ein ansehnliches Nachfrage- besteht aus den solitär situierten Fach-
auf einen Kaufkraftabfluss und damit volumen für sich verbuchen, was in der märkten, in deren Umfeld sich mehrere
möglichen Nachholbedarf in einigen Wa- Vergangenheit dazu geführt hat, dass sich großflächige Einzelhandelsangebote posi-
rengruppen hin. der Einzelhandel in Eschwege gut ent- tioniert haben, so dass der Standort als
wickeln konnte. Dies unterstreicht auch langjährig und erfolgreich eingeführter
Bei einem ladeneinzelhandelsrelevanten die vergleichsweise hohe Einzelhandels- Einzelhandelsschwerpunkt in Eschwege
Kaufkraftpotenzial von 103,8 Mio. EURO in zentralität der Stadt. bekannt und akzeptiert ist.
der Stadt Eschwege und einem Einzel-
handelsumsatz von 190 Mio. EURO ergibt 6. Umsätze Die Kundenfrequenz in beiden Fachmärk-
sich eine Zentralität von 183. Hohe Zentra- ten belegt die gute Akzeptanz bei den
litätswerte werden dabei im aperio- Die aktuellen Umsätze der beiden Fach- Konsumenten. Insgesamt verfügt der
dischen Warengruppensegment (225,5) märkte dürften nach Einschätzung der Mikrostandort somit über gute Rahmen-
und insbesondere im Segment Beklei- GfK 2004 bei KAUFLAND in etwa bei bedingungen, deren Ausgestaltung aber
dung/Textil/Schuhe/Lederwaren (300,9) 17 Mio. EURO brutto und bei Toom bei durchaus Optimierungspotenzial besitzt.
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