Lebenszyklus von Immobilien
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Lebenszyklus
von Immobilien
Projektentwicklung, Baurealisation, Vermarktung,
Nutzung und Erneuerung sind die wichtigsten Lebens
phasen von Immobilien. Oft werden diese einzeln
angegangen, dabei sichert nur eine integrale Betrach
tung optimale Liegenschaften, die über die ganze
Lebensdauer hinweg marktfähig und
wirtschaftlich bleiben.
MAGAZIN DER
ALFRED MÜLLER AG
BAAR
MARINNEUCHÂTEL
CAMORINO
N°62 2014
<
Titelbild In der Stadt Zug
realisiert die Alfred Müller AG
aktuell die Überbauung
Feldpark.
Foto Markus Bertschi
Message
der Familie Müller
46 Jahre lang hat unser Vater sein Unternehmen erfolgreich achteten wir stets darauf, dass es sich um starke, teamfähige
gesteuert und dabei einige wirklich schwere Stürme umschifft Persönlichkeiten handelt, welche über unterschiedliche Fähig
oder erfolgreich durchfahren. Wir Söhne konnten ihn in den keiten und berufliche Erfahrungen sowie ein starkes Netzwerk
letzten rund 15 Jahren begleiten und haben uns sukzessive
verfügen.
von Offizieren zu Kapitänen Wenn so viele Offiziere einer
entwickelt. Ende 2011 hat un Schiffsbesatzung ausgewech
sere Familie die Alfred Müller selt werden, dauert es eine
Stiftung gegründet, welche Weile, bis die Crew zum Team
den langfristigen Erhalt der zusammenwächst. In den letz
Alfred Müller AG sicherstellt.
ten Monaten musste sich die
Alfred Müller zog sich damit Zusammenarbeit zwischen
zurück und übergab die Steue den Mitgliedern der Geschäfts
rung des Schiffes definitiv uns leitung, des Verwaltungs- und
Söhnen. des Stiftungsrats einspielen.
Es war eine herausfordernde,
Mit der Stiftungslösung einher aber auch sehr spannende Zeit.
ging die Einführung einer neu Inzwischen haben alle Gremien
en, modernen Firmenstruktur, volle Fahrt aufgenommen und
welche sich an den Grundsät steuern die Alfred Müller AG
zen der Corporate Governance mit voller Kraft in eine – da
orientiert. Diese haben wir in sind wir sicher – sehr erfolgrei
den vergangenen zwei Jahren che Zukunft.
in die Realität umgesetzt: Der
Verwaltungsrat erhielt vier Wir freuen uns, unser Schiff
neue Mitglieder: Ida M. Hard gemeinsam mit allen Mitarbei
egger, Adrian R. Bult, Ulrich H. tenden erfolgreich auf Kurs zu
Moser und Thomas Rüppel. halten und dabei neue Meilen
Mit David Hossli wird die Ge steine zu setzen, die gewünsch
schäftsleitung seit Februar ten Ziele unversehrt und ter
2013 zum ersten Mal von einem Vorsitzenden geleitet, der nicht mingerecht zu erreichen und mit Freude zusammenzuarbeiten.
aus unserem Familienkreis stammt. Zwei weitere neue Mitglieder, Wir hoffen, dass auch unsere Kunden und Partner spüren, dass
bewährte Angestellte der Alfred Müller AG, traten in die Ge die Alfred Müller AG Fahrt aufgenommen und zu neuen Ufern
schäftsleitung ein. Bei der Auswahl der neuen Führungskräfte aufgebrochen ist.
Christoph Müller Michael Müller
Präsident Präsident
des Verwaltungsrates der Alfred Müller Stiftung
4|5 Forum | N°62 | 2014 | Lebenszyklus von Immobilien
3 Message
5 Inhalt
6 Am Puls
8 IM FOKUS:
Inhalt 10
LEBENSZYKLUS
VON IMMOBILIEN
Die Gesamtbetrachtung sichert den Erfolg
12 «Eine integrierte Planung ermöglicht optimale Immobilien»
18 «Wir sind bereit, hohe Summen zu investieren»
26 «Das Suttergut ist ein Filetstück unserer Stadtentwicklung»
28 Als Investorin übernehmen wir Risiko
30 Hochhausbau: Von der Idee bis zur Übergabe
eine Herausforderung
36 Der treuste Lebensabschnittspartner ist
der Immobilienbewirtschafter
38 Ein Quartier zum Leben und Arbeiten
43 Ziegelei-Museum: Moderner Neubau in geschützter Umgebung
51 «In jedem Ziegel steckt eine ganze Kulturgeschichte»
53 Kolumne von Al Imfeld: Der Masai und das Hochhaus
57 Statement
58 Erich Rüegg würdigt Christoph Müller: «Unermüdliches
ngagement zum Wohl des Unternehmens»
E
59 Intensive Zusammenarbeit
60 Eine starke Truppe
62 «Hoffentlich steht der Mensch auch künftig im Zentrum»
66 «Ich habe immer die Herausforderung gesucht»
68 3 Männer und 92 Jahre Firmentreue
70 «Wasser ist Leben» hat eine neue Projektleitung
72 Wettbewerb: Gewinnen Sie einen Ausflug auf das Stanserhorn
<
73 Unsere Räume
Arbeiter auf der Baustelle
Suttergut in Burgdorf.
Foto Manuel Stettler 78 Ausblick
Am Puls Per Pneukran wird ein Holzhaus
in Baar versetzt.
Foto Peter Frommenwiler
>
Die Allmig verarbeitet
Küchen- und Garten
abfälle aus der Region
zu Qualitäts-Kompost
und hochwertigen Erd
substraten.
Foto Markus Bertschi
ALLMIG: KONTINUIERLICHE EIN HAUS REIST
VERBESSERUNG DANK KAIZEN DURCH DIE LUFT
el. Zur Überprüfung und Verbesserung Die Allmig-Mitarbeitenden werden ermu el. Im vergangenen Frühling hat die
ihrer Abläufe setzt die Kompost- und tigt, Verbesserungsvorschläge einzurei lfred Müller AG in Baar eine spektakuläre
A
Ökostrom-Anlage Allmig in Baar, ein Pro chen, welche an regelmässigen Bespre Zügel-Aktion durchgeführt. Sie liess ein
duktionsbetrieb der Alfred Müller AG, seit chungen diskutiert werden. Ziel jeder kleines Holzhaus mit einem Pneukran von
2013 die Kaizen-Methode ein. Kaizen be Besprechung ist es, Abläufe und Stan seinem bisherigen Standort beim Restau
zeichnet eine japanische Lebens- und dards genau zu analysieren, diese kritisch rant Rössli über die Strasse an den Kreuz
Arbeitsphilosophie, in deren Zentrum das zu hinterfragen beziehungsweise ihren platz versetzen. Das Häuschen musste bis
Streben nach ständiger Verbesserung Sinn zu erkennen. Die Mitarbeitenden ent zu 20 Meter in die Luft gehoben werden,
steht. Übersetzt bedeutet der Begriff Ver scheiden gemeinsam, ob und wenn ja, wel damit es – über einen grossen Baum hin
änderung (Kai) zum Besseren (Zen). In der cher Verbesserungsvorschlag in der Folge weg – an seinem neuen Standort platziert
Wirtschaft wurde das Konzept zu einem konkret und rasch umgesetzt wird. Die werden konnte. Die Alfred Müller AG hat
Managementsystem weiterentwickelt, bei neue Methode ist vom Team gut aufge die ehemalige Schuhwerkstatt dem Verein
dem sowohl die Führungskräfte als auch nommen worden, die Vorschlagsmöglich Kunstkiosk geschenkt und die Kosten für
die Mitarbeiter einbezogen werden. Ge keit wird rege genutzt. Bereits in den die Versetzung übernommen. Sie will auf
mäss der Kaizen-Philosophie weist nicht ersten Meetings brachte Kaizen die ge dem Grundstück, auf dem das Holzhaus
die sprunghafte Verbesserung durch Inno wünschte Wirkung: Gemeinsam fand man früher stand, in den nächsten Jahren einen
vation, sondern die schrittweise erfolgen eine optimale Lösung zur Annahme von Neubau erstellen.
de Perfektionierung des bewährten Pro organischem Presswasser, welches bei
dukts den Weg zum Erfolg. Aus dieser modernen Sammelfahrzeugen durch das
Überzeugung leitet sich die stetige Suche Zusammenpressen des Grünguts in sepa
nach Verbesserung auf allen Ebenen eines raten Tanks anfällt.
Unternehmens als Kernfunktion eines
Kaizen-Programms ab.
www.facebook.com
www.allmig.ch ➔ Kulturkiosk-Baar
6|7 Forum | N°62 | 2014 | Lebenszyklus von Immobilien
>
Asbestsanierungen
verlangen besondere
Sicherheitsvorkehrungen.
Foto Keystone
GEBÄUDESANIERUNGEN:
ASBESTGEFAHR NICHT VERGESSEN
el. In Gebäuden, welche vor 1990 erstellt Beginn der Arbeiten zog sie Spezialisten musste in Säcke verpackt werden, bevor
wurden, war der Einsatz von asbesthalti bei, welche die Liegenschaft auf proble es zur Entsorgung abtransportiert wurde.
gen Produkten üblich, da der Werkstoff matische Stoffe untersuchten. Die Analyse Nach Abschluss der Arbeiten musste eine
aufgrund seiner ausgezeichneten physika zeigte, dass im Bad und in der Küche as gründliche Luftwäsche vorgenommen
lischen, chemischen und mechanischen besthaltige Produkte eingebaut worden und anschliessend eine Zonenfreimes
Eigenschaften und seines tiefen Preises waren: Plattenkleber- und Fugenmasse sung durchgeführt werden, bei der ein
sehr beliebt war und in mehr als 3500 Pro sowie Leichtbauplatten als Brandschutz bestimmter Grenzwert unterschritten wer
dukten verwendet wurde: zum Beispiel in unterhalb des Kochherds. den muss. Auch die Luftqualität in den
Isolationsmaterial, Rohrleitungen, Novilon übrigen Wohn räumen wurde dauernd
böden, Asbestzement und Fliesenkleber. Besondere Sicherheitsvorkehrungen kontrolliert. Damit stellte man sicher, dass
Wegen der gesundheitsgefährdenden Die Sanierung musste deshalb unter be Asbestfasern aus der Küche oder dem
Wirkung des Materials ist dessen Herstel sonderen Sicherheitsvorkehrungen von Bad nicht unbemerkt in die während der
lung und Einfuhr in der Schweiz aber seit ausgebildeten Personen durchgeführt Sanierung bewohnten anderen Räume
1990 verboten. Deshalb gibt es praktisch werden, welche die problematischen Bau entwichen.
keine neuen asbesthaltigen Erzeugnisse stoffe sicher und fachgerecht zurückbau
mehr. In älteren Gebäuden ist das Material ten und entsorgten. Die Küche und das Bad Da es in der Schweiz noch viele Gebäude
jedoch immer noch häufig vorhanden. wurden von den übrigen Räumen abge mit asbesthaltigen Materialien gibt, werden
trennt und konnten nur über Schleusen in den nächsten Jahren noch etliche Asbest
Alfred Müller AG hat Erfahrung betreten werden. Spezielle Lüftungsge sanierungen durchgeführt werden müssen.
Müssen Gebäude erneuert werden, darf räte sorgten für Unterdruck, Luftaustausch
deshalb die Asbestgefahr nicht vergessen und -reinigung. Mitarbeiter in Schutzan www.suva.ch/asbest
werden. Die Alfred Müller AG hat in den zügen und mit Schutzmasken entfernten www.bag.admin.ch
letzten Jahren mehrere Asbestsanierungen die Materialien, teilweise unter Benetzung ➔ Themen
durchgeführt, unter anderem in einem der Oberflächen oder unter Begleitung ➔ Chemikalien
Mehrfamilienhaus in Steinhausen. Vor dem eines Asbestsaugers. Das ganze Material ➔ Themen A–Z
LEB
VON
Alter Industriebau auf dem
Suttergut-Areal in Burgdorf.
Foto Manuel Stettler
8|9 Forum | N°62 | 2014 | Lebenszyklus von Immobilien
Im Fokus
ENSZYKLUS
IMMOBILIEN
… Auch Immobilien sind einem Lebenszyklus
unterworfen. Dieser beginnt mit dem Grund-
stückkauf und der Projektidee, setzt sich
fort in der Planung, Realisierung, Vermarktung
und im Betrieb und fängt mit der Renovation
oder einem E rsatzneubau von vorne an. Diese
Forum-Ausgabe widmet sich den verschie
denen L ebensphasen einer Immobilie.
Grafik Manuel Dahinden
DIE GESAMT-
BETRACHTUNG
SICHERT
DEN ERFOLG
…Wer ein Gebäude erstellen will, ist gut beraten,
schon bei der Planung den ganzen Lebenszyklus der
Immobilie zu betrachten. Denn ein Grossteil der
Lebenskosten einer Liegenschaft wird bereits in der
Projektentwicklung festgelegt.
el. Der Lebenszyklus einer Immobilie um Ohne Zusammenarbeit
fasst verschiedene Abschnitte: Er beginnt kein optimales Produkt
mit dem Grundstückskauf und der strate Aufgrund dieser Komplexität ist die Ge-
gischen Planung, setzt sich fort in der Pro fahr gross, dass Immobilien nicht integral
jektierung, Baurealisation und der Ver geplant werden. Verantwortungsbrüche
marktung und geht dann in die lange sind eine Schwachstelle im Bauprozess.
Nutzungsphase über, bis er schliesslich «Wir erleben oft, dass Auftraggeber einen
mit der Gebäudeerneuerung oder einem Architekturwettbewerb durchführen und
Ersatzneubau von vorne beginnt. Die ver ein Projekt auswählen. Dieses lassen sie
schiedenen Phasen grenzen sich zeitlich dann von einem Generalunternehmen re
sowie durch unterschiedliche Einflussfak- alisieren. Nach der Fertigstellung wird das
toren, Schwerpunkte und Zielsetzungen Gebäude einer anderen, auf Immobilien
ab. Auch sind je nach Lebensabschnitt bewirtschaftung spezialisierten Firma
unterschiedliche Akteure involviert: Inves übergeben. Durch dieses Vorgehen, das
toren und Bauherrschaften, Entwickler keine Zusammenarbeit der verschiedenen
und Planer, Bauunternehmen, Vermarkter, Spezialisten schon in der Planungsphase
Immobilienbewirtschafter und betreiber vorsieht, vergeben sich die Bauherrschaf
sowie die Nutzer. In allen Phasen müssen ten ein über die ganze Lebensdauer gese
rechtliche Rahmenbedingungen berück hen optimiertes Produkt», betont Beat
sichtigt werden, Standort und Marktfak Stocker, Leiter Generalunternehmung der
toren, ökonomische Einflüsse, zeitliche Alfred Müller AG, im Gespräch zum Thema
Rahmenbedingungen, technische Aspek Immobilien-Lebenszyklus (siehe Seite 12).
te und vieles mehr. Die verschiedenen Akteure fokussieren
sich nicht auf ein gemeinsames Ziel, ent
sprechend resultieren keine aufeinander
abgestimmten Ergebnisse. Der Bauherr
hat nur die Realisierung beziehungsweise
10 | 11 Forum | N°62 | 2014 | Lebenszyklus von ImmobilienPHASEN DES LEBENSZYKLUS Gebäudeoptimierungen in jedem
Lebensabschnitt möglich
EINER IMMOBILIE Dank ihrer langjährigen und breiten Erfah
rung im Hochbau kann die Alfred Müller AG
5 1 ihr Wissen von Anfang an in die Projekte
einfliessen lassen und ist in der Lage, Lie-
genschaften von der Projektidee bis zur
2
Schlüsselübergabe zu optimieren. Dafür
sorgt auch die Zusammenarbeit über ver
3 schiedene Fachbereiche hinweg. In die
Projektentwicklung sind neben Planungs
auch Vermarktungsspezialisten und Im
mobilienbewirtschafter involviert, welche
1 PLANUNG UND die Kundenbedürfnisse beziehungsweise
PROJEKTIERUNG
die Anforderungen an den Betrieb einer
Projektentwicklung
Immobilie am besten kennen. Nach der
2 REALISATION Inbetriebnahme werden die Liegenschaf
Generalunternehmung ten regelmässig den veränderten Kunden-
bedürfnissen angepasst. Sowohl in der
3 VERMARKTUNG
Marketing und Verkauf Realisierungs als auch in der Betriebs
phase nimmt die Alfred Müller AG höhere
4 NUTZUNG Investitionskosten in Kauf, sofern sich
Immobilienbewirtschaftung
dies positiv auf die Betriebskosten aus
5 ERNEUERUNG wirkt oder ein Produkt eine längere Lebens
4 Umbau und Renovation dauer hat. «Mehrinvestitionen müssen
am richtigen Ort getätigt werden», be
Die Alfred Müller AG deckt mit ihren Dienstleistungen alle Phasen des Lebenszyklus tont Verwaltungsratspräsident Christoph
einer Immobilie ab. Müller. «Es ist die Aufgabe einer profes
sionellen Projektentwicklung und Immo
bilienbewirtschaftung, hier die Weichen
die Investitionskosten im Blick und be beigetragen: Die Bauwirtschaft steht in richtig zu stellen.»
trachtet erst nach der Inbetriebnahme der Verantwortung, bewusst mit begrenz
die Nutzung und die Betriebskosten eines ten Rohstoffen umzugehen und Gebäude Kunden brauchen Beratung
Gebäudes. Da die Lebenskosten einer Im zu realisieren, die langfristig marktfähig Bei ihren Kunden stellt die Alfred Müller AG
mobilie jedoch bereits in der Planungs und nutzbar sind. Dabei lasse sich gerade ein zunehmendes Bewusstsein für die
phase weitgehend festgelegt werden, bei Investitionen in energieeffiziente oder lebenszyklusorientierte Sicht bei Baupro
kann ohne eine interdisziplinäre Zusam umweltfreundliche Technologien oft erst jekten fest. «Bei vielen Kunden ist es ein
menarbeit der Planer, Bauspezialisten und auf lange Sicht erkennen, ob sie wirt zentrales Thema geworden. Oft entschei
Immobilienbewirtschafter keine Immobilie schaftlich seien, sagt Michael Müller, Leiter den sie sich gerade deshalb für eine Zu
mit bestmöglicher Materialisierung, Raum Immobilien und Finanzportfolio. sammenarbeit mit uns, weil wir eine inte
aufteilung und mit sparsamen Betriebs grierte Planung sicherstellen können»,
kosten entstehen. Auch der Vermarktungs Alfred Müller AG nimmt Gesamtsicht ein erklärt Beat Stocker. In jedem Fall legt die
erfolg kann gefährdet sein, wenn die Als Eignerin eines Immobilienportfolios im Alfred Müller AG grossen Wert darauf,
Bedürfnisse der Nutzer nicht in die Pro Wert von über einer Milliarde Schweizer beim Start eines Projekts die Bedürfnisse
jektentwicklung einfliessen. Franken müsse die Alfred Müller AG ihre der Kunden gründlich zu analysieren.
Liegenschaften zwingend im Lebenszyk Denn eine kluge strategische Planung ist
Lebenszyklusdenken lus betrachten, erklärt David Hossli, Vor Grundvoraussetzung für eine erfolgreiche
gewinnt an Bedeutung sitzender der Geschäftsleitung. Da sie mit Projektentwicklung. «Dabei geht es nicht
In den letzten Jahren hat das Lebenszyk ihren Dienstleistungen alle Lebensphasen darum, die Wünsche der Kunden einfach
lusdenken in der Immobilienbranche stark von Immobilien abdeckt, ist sich die Im entgegenzunehmen, sondern diese kri
an Bedeutung gewonnen. «Die Zunahme mobiliendienstleisterin gewohnt, eine Ge tisch zu hinterfragen», unterstreicht David
der Vorschriften und die damit einher samtsicht zu wahren, und berät auch ihre Hossli. Viele Kunden seien auf eine kom-
gehenden Kostensteigerungen haben Drittkunden in diesem Sinne. «Man darf petente Betreuung durch Immobilienspe
die Entwicklung klar gefördert», betont nicht nur an die Investitionskosten denken, zialisten angewiesen. Diese Herausforde
Walter Hochreutener, Leiter Immobilien sondern auch an die spätere Nutzung rung nimmt die Alfred Müller AG gerne an.
bewirtschaftung. «Moderne Gebäude sind einer Immobilie, an die Bedürfnisse der Ihre Fachleute beraten ihre Kunden jeder-
so komplex und kostspielig, dass man Kunden und die Unterhalts- und Neben- zeit umfassend und begleiten sie auf
mehr als früher darauf achten muss, dass kosten», unterstreicht Verwaltungsrats Wunsch von der Planung bis zur Fertig
sie über die ganze Lebensdauer hinweg präsident Christoph Müller. Ausserdem stellung ihrer Liegenschaft, während des
wirtschaftlich bleiben.» Auch das verstärk müssten Gebäude anpassungsfähig sein, Betriebs und später bei der Sanierung
te Nachhaltigkeitsbewusstsein hat dazu um langfristig attraktiv zu bleiben. oder dem Ersatzneubau. <«EINE INTEGRIER
PLANUNG ERM
OPTIMALE IMM
GESPRÄCH ZUM THEMA
LEBENSZYKLUS VON IMMOBILIEN
Interview Esther Lötscher | Fotos Markus Bertschi
… In der Immobilienbranche hat das Lebenszyklus
denken an Bedeutung gewonnen. Statt Gebäude
in separaten Teams zu planen, zu erstellen und
zu bewirtschaften, soll eine integrierte Vorgehens
weise die Kosten über die gesamte Lebensdauer
hinweg senken und die Nutzung optimieren.
Bei der Alfred Müller AG hat eine interdisziplinäre
Zusammenarbeit Tradition, finden Mitglieder
des Verwaltungsrats und der Geschäftsleitung.
Warum hat das lebenszyklusorientierte Walter Hochreutener: Die Zunahme der
Denken in den letzten Jahren an Vorschriften und die damit einhergehende
Bedeutung gewonnen? Kostensteigerung haben die Entwick-
lung klar gefördert. Moderne Gebäude
Beat Stocker: Die Alfred Müller AG sind so komplex und kostspielig, dass
hat ihre Gebäude schon immer langfris- man mehr als früher darauf achten muss,
tig und integriert geplant. Heute ist dass eine Liegenschaft über ihre ganze
die lebenszyklusorientierte Denkweise Lebensdauer hinweg wirtschaftlich bleibt.
aber viel stärker verbreitet als früher.
Viele Bauherrschaften sind sich bewusst, Was versteht die Alfred Müller AG
dass sie nicht nur auf die Bau-, sondern unter dem Begriff «Lebenszyklus von
auch auf die Betriebskosten achten müssen. Immobilien»?
Michael Müller: Die Lebenszyklusbetrach- Walter Hochreutener: Der Lebenszyklus
tung hat auch an Bedeutung gewonnen, von Immobilien umfasst alle Prozesse
weil man heute mehr in die Energieeffi von der Planung über den Bau, die Ver-
zienz der Gebäude investiert. Ob sich marktung und den Betrieb bis zu einer
diese Ausgaben rechnen, kann man meist späteren Umnutzung, Renovation oder bis
erst mit Blick auf den gesamten Lebens zum Ersatzneubau.
zyklus erkennen.
12 | 13 Forum | N°62 | 2014 | Lebenszyklus von ImmobilienTE
ÖGLICHT
OBILIEN»
Beat Stocker: Der Zyklus beginnt schon David Hossli: Die Gesamtkosten einer fest, dass die Sensibilisierung nicht über-
bei der Projektidee. Bereits vor dem Kauf Immobilie werden in der Konzept all gleich ausgeprägt ist.
eines Grundstücks muss man eine Vor- phase weitgehend determiniert. Ich wür-
stellung davon haben, was man darauf de aus diesem Grund nicht von wichti- Christoph Müller: Dem stimme ich zu. Es
verwirklichen kann. gen Meilensteinen sprechen, sondern von gibt nach wie vor Bauherrschaften, bei
der wichtigsten Phase und sehe diese denen die Investitionskosten klar im Vor-
Christoph Müller: Wichtig ist eine Ge- klar am Anfang des gesamten Lebenszy- dergrund stehen.
samtsicht. Man darf nicht nur ans Bauen klus. Als wichtiger Meilenstein steht
denken, sondern auch an die spätere für mich die Erlangung der rechtskräfti- Ist eine lebenszyklusorientierte Planung
Nutzung einer Immobilie. Einerseits soll gen Baubewilligung am Ende der Kon- und Bauweise denn zwingend mit
ein Gebäude mehrere Jahre nach sei- zeptphase. Dann stellt sich heraus, ob aus höheren Investitionskosten verbunden?
ner Inbetriebnahme noch attraktiv und dem Konzept ein genehmigungsfähiges
bei Bedarf auch anpassungsfähig sein, Projekt geworden ist. Letzteres wird im Christoph Müller: Man kann das nicht
anderseits fallen die Unterhalts- und Ne- heutigen politischen und regulatorischen generell sagen. Die Investitionskosten
benkosten über die ganze Lebenszeit Umfeld immer anspruchsvoller. müssen nicht zwingend höher sein.
einer Immobilie ins Gewicht. Entscheidend ist, dass allfällige Mehrin-
Walter Hochreutener: Für mich spielen vestitionen am richtigen Ort getätigt
David Hossli: Als Eignerin eines Im die einzelnen Meilensteine in dieser Dis werden – zum Beispiel für eine Klinkerfas-
mobilienportfolios von über einer Mil kussion eine untergeordnete Rolle. sade, die im Unterhalt kostengünstig
liarde Schweizer Franken muss die Es ist die Zusammenarbeit der Fachleute ist. Eine professionelle Projektentwick-
Alfred Müller AG zwingend ihre Liegen- aus den verschiedenen Lebensphasen lung hat die Aufgabe, die Weichen
schaften im Lebenszyklus betrachten. einer Immobilie, die an Bedeutung ge- hier korrekt zu stellen.
Das bedeutet, dass wir bei Investitionen wonnen hat.
immer auch den Unterhalt und Betrieb Beat Stocker: Das sehe ich auch so. Für
berücksichtigen. Wir gehen sogar noch Die Alfred Müller AG bietet von der mich beinhaltet der Lebenszyklusgedanke
weiter, indem wir Investitionen auch Planung über den Bau bis zur Sanierung vor allem eine integrierte Planung, wel-
unter dem Aspekt einer späteren Umnut- alle Dienstleistungen entlang des che neben der Realisierung auch die
zung oder eines Rückbaus betrachten. Immobilienzyklus an. Sie ist geradezu Nutzung eines Gebäudes über die nächs-
Da die Nutzungs- und Betriebskosten in prädestiniert für eine integrierte Vor ten 20 bis 30 Jahre einbezieht. Als Total
der Regel vier Fünftel einer Immobi gehensweise. unternehmerin müssen wir eine Immobilie
lieninvestition ausmachen, kann die Ren- nicht nur termingerecht, in einwand
tabilität einer Immobilie nur so einiger- David Hossli: Ja, das stimmt. Es braucht freier Qualität und zum vereinbarten Preis
massen zuverlässig ermittelt werden. aber auch Investoren, die diese Denk erstellen, sondern wir müssen sie ge-
haltung unterstützen. Und die Ersteller meinsam mit dem Bauherrn so planen,
Welches sind die wichtigsten Meilen müssen über die Erfahrungen und das dass sie langfristig optimal vermarktet
steine im Lebenszyklus von Immobilien? Know-how verfügen, um die notwendigen und betrieben werden kann.
Überlegungen anzustellen. Wir stellenDavid Hossli: Das beginnt schon bei der an in die Projekte einfliessen lassen.
Wahl des Grundstücks und setzt sich fort Wir sind in der Lage, Liegenschaften von
bei der Festlegung des Nutzungsmixes, der Projektidee bis zur Schlüsselüber
der Grundrissgestaltung, der Materialisie gabe, von der Inbetriebnahme bis zur
rung und der technischen Ausrüstung. Renovation laufend im Sinne des Lebens-
zyklus zu optimieren.
Bei der Projektentwicklung können die
grössten Einsparungen an den Gesamt David Hossli: Schon beim Grundstückkauf
kosten eines Gebäudes erzielt werden. Wie ist bei uns nicht nur die Projektentwick-
schöpfen Sie dieses Sparpotenzial aus? lung, sondern auch die Vermarktung
involviert, weil diese die Bedürfnisse der
Beat Stocker: Da wir mit unseren Dienst- Nutzer am besten kennt. In die weitere
leistungen alle Phasen des Immobi- Planung werden auch Fachleute aus
lien-Lebenszyklus abdecken, verfügen wir der Immobilienbewirtschaftung, dem No-
unter einem Dach über ein profundes tariats- und Rechtsdienst sowie den
und breites Wissen, das wir von Anfang Finanzen einbezogen. Unser Geschäfts-
«Ob sich Investitio-
nen in die Energie
effizienz rechnen,
kann man oft erst mit
Blick auf den ge
samten Lebenszyklus
erkennen.»
Michael Müller
Mitglied der Geschäftsleitung und
Präsident der Alfred Müller Stiftung
«Als Eignerin eines
Immobilienport
folios von über einer
Milliarde Schwei-
zer Franken muss die
Alfred Müller AG
zwingend ihre Liegen-
schaften im Lebens-
zyklus betrachten.»
David Hossli
Vorsitzender der Geschäftsleitung
14 | 15 Forum | N°62 | 2014 | Lebenszyklus von Immobilien«Eine integrierte
Planung bedeutet
nicht zwingend
höhere Investitions-
kosten.»
Christoph Müller
Präsident des Verwaltungsrates
modell unterstützt sehr stark eine Gesamt Was könnten Sie weiter verbessern? Walter Hochreutener: Wir sind auch bei
sicht: Wir planen und erstellen die Im der Erneuerung von Bauteilen immer
mobilien nicht nur, sondern bieten unseren Michael Müller: Wir könnten unsere Erfah bereit, mehr Geld in die Hand zu nehmen,
Kunden auch die Vermarktung und Be- rungen noch konsequenter dokumen wenn sich dies positiv auf die Betriebs-
wirtschaftung an. Es liegt in unserem eige tieren und in die Planung neuer Projekte kosten auswirkt oder wenn das teurere
nen Interesse, durchdachte Bauten zu einfliessen lassen. Produkt eine längere Lebensdauer hat.
realisieren, die sich im Betrieb bewähren.
David Hossli: Das Rollenverständnis der Michael Müller: Wichtig ist uns auch die
Christoph Müller: Die Projektentwick- Mitarbeitenden im gesamten Wertschöp- Zusammenarbeit mit guten Handwerkern
lung hat aber auch aus unserer Sicht an fungsprozess kann noch geschärft werden. und Partnern.
Bedeutung gewonnen. Deshalb haben
wir sie 2012 zu einem eigenen Geschäfts- Beat Stocker: Ein gewisses Optimierungs David Hossli: Ja, bei der Auswahl unserer
bereich ausgebaut und personell ver- potenzial sehe ich in der Betriebsvor Partner spielen Kosten zwar eine grosse
stärkt. bereitungsphase, also jener Phase, in der Rolle, wichtiger ist uns aber die langfristi
ein fertiges Gebäude vom Ersteller ge Zusammenarbeit und die Sicherheit,
Wie lassen Sie Erfahrungen und Fach an den Betreiber übergeht. Auch in der eine gute Leistung zu erhalten. Ausser-
wissen aus den verschiedenen Bereichen Entwicklung eines strategischen Facility dem planen wir sehr gründlich und scheu
in den Planungsprozess einfliessen? Managements liegen Verbesserungs- en uns nicht, ein Projekt zu überarbeiten,
möglichkeiten. das unseren Ansprüchen nicht genügt.
Christoph Müller: Nach Abschluss jedes Dieser Aufwand wird im Lebenszyklus
Bauprojekts tauschen wir die Erfahrungen Walter Hochreutener: Bei allem syste hundertfach entlöhnt.
aus und halten Verbesserungsmöglich- matischen Vorgehen dürfen wir aber nicht
keiten fest, die dann ab sofort in neue Pro vergessen, dass jedes Gebäude ein Uni- Christoph Müller: Als professioneller Im-
jekte einfliessen können. kat ist. Jedes Grundstück und jede Immo- mobiliendienstleister müssen wir zu-
bile hat eigene Rahmenbedingungen. dem laufend neue Produkte kennenlernen,
David Hossli: Die Alfred Müller AG pflegt Man kann nicht alles standardisieren. auch wenn wir dafür ab und zu Lehrgeld
eine sehr offene Gesprächskultur, was bezahlen müssen.
den intensiven Austausch aller Fachleute Ist die Alfred Müller AG wirklich bereit,
über die Bereiche hinweg fördert. Auch zugunsten tieferer Betriebskosten höhe- Gibt es Bauteile, bei denen sich Mehr
die überschaubare Firmengrösse trägt re Investitionskosten in Kauf zu nehmen? investitionen in der Nutzung besonders
dazu bei. Zusätzlich werden Erfahrungen auszahlen?
in allen Phasen systematisch analysiert Michael Müller: Ja, das sind wir. Zum Bei-
und dokumentiert. So kann die Organisa- spiel haben wir beim Dienstleistungspark Beat Stocker: Die Betrachtung einzelner
tion kontinuierlich lernen. Prisma in Cham Mehrinvestitionen für Bauteile ist nicht zielführend, da man
ein umweltfreundliches Heizsystem mit jedes Gebäude als Gesamtsystem sehen
Energiepfählen und für eine hinterlüftete muss. Es lohnt sich aber sicher, genü-
Glasfassade getätigt. Die Energiepfähle gend Zeit und Fachwissen in die Planung
tragen dazu bei, dass das Gebäude lang- zu stecken.
fristig attraktiv bleibt. Sie haben es uns
zudem ermöglicht, eine umweltfreundliche
Gebäudekühlung zu realisieren.«Die Alfred Müller AG
hat ihre Gebäude
schon immer integ-
riert g eplant. Heute
ist das Lebens
zyklusdenken auch
bei Bauherren
stärker verbreitet
als früher.»
Beat Stocker
Mitglied der Geschäftsleitung
Berät die Alfred Müller AG ihre Kunden Woran kann eine integrierte Planung ein Dach oder eine Fassade, verlangen wir
lebenszyklusorientiert? und Realisierung scheitern? von den Unternehmen nicht nur eine
Offerte für die Erstellung, sondern auch
Beat Stocker: Nachhaltigkeit und Lebens- Beat Stocker: Oft geschieht es, dass ein für die Betriebskosten während einer
zyklus sind heute wie schon gesagt bei Bauherr einen Architekturwettbewerb bestimmten Periode. Auf diese Weise er-
vielen Kunden ein zentrales Thema. Oft durchführt, ein Projekt auswählt und sich hält der Bauherr eine fundierte Grund
erhalten wir Aufträge, gerade weil wir dieses danach von verschiedenen Gene- lage für seinen Entscheid.
eine integrierte Planung sicherstellen kön ralunternehmen offerieren lässt. Das
nen. Wenn sich aber ein Bauherr für ein Gebäude wird erstellt und danach von ei Walter Hochreutener: Wir optimieren
Vorgehen entscheidet, das nicht ganz un- ner auf Immobilienbewirtschaftung einzelne Gebäude- und Anlageteile auch
seren Vorstellungen entspricht, können spezialisierten Firma verwaltet. Auf diese während der Betriebsphase, denn Mie-
wir uns nicht über seinen Willen hinweg- Weise vergibt sich der Bauherr die terwechsel ziehen oft neue Nutzungen und
setzen. Chance auf eine integrierte Planung. Das veränderte Bedürfnisse nach sich.
Know-how der Realisierung und des Be-
David Hossli: Die lebenszyklusorientierte triebs fliessen nicht in die Planung ein. Die Betriebsphase ist die längste im
Beratung beginnt für mich mit einer Erst bei einer integrierten Planung erhält Lebenszyklus einer Immobilie. Wie stellen
gründlichen Analyse der Kundenbedürf- der Bauherr wirklich das über die ganze Sie eine professionelle Immobilien
nisse. Dabei geht es nicht nur darum, Lebensdauer gesehen optimale Produkt. bewirtschaftung sicher?
die Kunden zu fragen, was sie wollen, son
dern darum, ihre Wünsche kritisch zu David Hossli: Und dies vielleicht sogar Walter Hochreutener: Unser oberstes Ziel
hinterfragen. Viele Kunden sind auf unse- zu einem günstigeren Preis. ist es, dass Gebäude marktfähig sind, ihren
re Beratung und Führung angewiesen. Wert behalten und wir sie kosteneffizient
Im Rahmen der Projektierung gilt es dann, Beat Stocker: Ja. Ein Gebäude, das wie betreiben können, damit sie für den Inves-
den Kunden immer wieder den Spiegel oben geschildert geplant und gebaut tor über den ganzen Lebenszyklus hinweg
vorzuhalten und ihren Wünschen die wird, ist mit grosser Wahrscheinlichkeit attraktiv bleiben. Wir sorgen für einen
Kostenfolgen gegenüberzustellen. Unter nicht optimiert. Das kommt oft teurer regelmässigen ordentlichen Unterhalt und
Umständen fallen danach gewisse Wün- als eine integriert geplante Immobilie. Aus besprechen mit dem Investor frühzeitig
sche in die Kategorie «Träume». der Sicht des Lebenszyklus ist ein früher die Chancen und Risiken allfälliger Erneue
Einbezug von Spezialisten für Realisierung rungsmassnahmen. Das ist von grosser
Walter Hochreutener: Diese professio und Betrieb meist zielführender. Bedeutung, weil der Investor nicht so ver-
nelle Begleitung bieten wir den Kunden traut ist mit einem Gebäude wie wir. Aus-
auch bei kleineren Aufträgen, zum Bei- Gibt es auch nach der Planungsphase serdem stehen wir in regelmässigem
spiel wenn es um den Ausbau einer Ge- noch Optimierungsmöglichkeiten? Kontakt mit den Nutzern und kennen deren
schäftsfläche geht. Bedürfnisse. Aktuell steht unsere Branche
Beat Stocker: Während der Bauphase gibt vor der Herausforderung, dass der Betrieb
es vor allem bei der Materialisierung und die Betreuung moderner Bauten auf-
noch Optimierungsmöglichkeiten. Wenn grund ihrer komplexen technischen Anla-
wir Produkte ausschreiben, zum Beispiel gen aufwendiger werden.
16 | 17 Forum | N°62 | 2014 | Lebenszyklus von ImmobilienChristoph Müller: Wir ziehen die Immo- Beat Stocker: Wenn es darum geht, eine
bilienbewirtschaftung heute stärker und Liegenschaft zu renovieren oder zu
systematischer in den Planungsprozess erneuern, vergessen Bauherrschaften
ein, um den späteren Betrieb zu optimie- manchmal die Option Ersatzneubau.
ren. Die Nutzung von Geschäftshäusern Vor einer grundlegenden Sanierung soll-
wird intensiv vorbereitet, etwa mit Be- te ein Eigentümer immer prüfen, ob
triebskonzepten, Heizungs-, Parkplatz- und die Liegenschaft noch marktkonform ist
Beschriftungskonzepten. beziehungsweise ob sich die Rahmen
bedingungen – zum Beispiel die Ausnut-
Wie stellt man fest, wann eine Immobilie zung – geändert haben. Gerade in der
erneuert oder anders genutzt werden heutigen Zeit der Verdichtung kann eine
muss? solche Prüfung neue Möglichkeiten er
öffnen und letztlich die Rentabilität einer
Walter Hochreutener: Es gibt zwei haupt- Immobilie entscheidend verbessern.
sächliche Auslöser dafür: Erstens wenn die
aktuelle Nutzung nicht mehr dem Markt David Hossli: Es braucht für jede Immobi-
entspricht und der Leerstand steigt bezie lie eine massgeschneiderte Strategie.
hungsweise die latente Gefahr dafür. Im Immobilienbereich sind wir nicht täg-
Zweitens das Alter der Bauteile oder An- lich mit veränderten Rahmenbedingun-
lagen: Nach zirka 20 Jahren müssen wir gen konfrontiert. Es ist aber zentral, dass
uns überlegen, ob diese aufgrund der Be man die festgelegte Strategie langfristig
triebskosten, neuer Vorschriften oder verfolgt und wichtige Veränderungen
aus anderen Gründen erneuert werden nicht verpasst, sondern wenn möglich zu-
müssen. gunsten der eigenen Strategie zu nutzen
weiss. <
«Gebäude müssen
marktfähig und
kosteneffizient sein
und ihren Wert
behalten, damit sie
für den Investor
über den ganzen
Lebenszyklus
hinweg attraktiv
bleiben.»
Walter Hochreutener
Mitglied der GeschäftsleitungRäumlichkeiten in einem der alten Industrie
bauten auf dem Suttergut-Areal in Burgdorf,
welches die Alfred Müller AG erworben hat.
18 | 19 Forum | N°62 | 2014 | Lebenszyklus von Immobilien«WIR SIND BEREIT,
HOHE SUMMEN
ZU INVESTIEREN»
Text Esther Lötscher | Fotos Manuel Stettler
… 2008 erwarb die Alfred Müller AG ein
rund 29 000 Quadratmeter grosses Areal
beim Bahnhof Burgdorf. Investitionen
im zweistelligen Millionenbereich kann
die Immobilieninvestorin nur einge-
hen, wenn die Risiken abschätzbar sind
und die sich bietenden Chancen ge-
nutzt werden können.
Während vieler Jahrzehnte hat die Firma Aebi beim Der Kauf des 29 000 Quadratmeter grossen Grund
Bahnhof Burgdorf Landmaschinen produziert. Das stücks, das inzwischen Suttergut heisst, war für die
ganze Bahnhofareal, zu dem noch weitere Grund Alfred Müller AG trotz ihrer führenden Rolle im Schwei
stücke gehören, weist bis heute starke Züge dieser zer Immobilienmarkt keine alltägliche Handlung. «Eine
industriellen und gewerblichen Nutzung auf. Das solche Investition können wir nur dank unserer gros
Gesicht dieser Zone dürfte sich in den nächsten sen Finanzkraft bewerkstelligen. Dem Kauf in Burgdorf
Jahren jedoch stark wandeln. Burgdorf will rund gingen intensive Diskussionen in der Geschäftsleitung
um den Bahnhof einen neuen Angelpunkt schaf voraus, wobei eine detaillierte SWOT-Analyse die we
fen, einen «innovativen Ort, der Burgdorf Kraft sentliche Entscheidungsgrundlage bildete», erläutert
gibt», wie Stadtpräsidentin Elisabeth Zäch im Viktor Naumann, Vizepräsident des Verwaltungsrates
Interview mit dem Forum erklärt (Seite 26). Das der Alfred Müller AG und Bauherrenvertreter beim
Gebiet ist ein Entwicklungsschwerpunkt des Projekt Suttergut. Zu den Stärken des Grundstücks
Kantons Bern mit besonderer Bedeutung für gehören unter anderem dessen Grösse, die Lage am
Burgdorf. Bahnhof sowie die Zentrumsfunktion von Burgdorf.Das Areal beim Bahnhof Burgdorf soll
gemeinsam mit allen Grundeigentümern
und der Stadt Burgdorf entwickelt
werden. Das Gebiet soll sich laut Stadt-
präsidentin Elisabeth Zäch zu einem
«urbanen Vorzeigequartier» entwickeln.
Eine Chance ist, laut Viktor Naumann, dass das Areal wortlichen in Baar spürten, dass die Burgdorfer Be
zum Entwicklungsschwerpunkt Bahnhof gehört, «da hörden eine strategische Entwicklung des Areals
es dadurch von den städtischen und kantonalen Be begrüssten und auch unterstützen würden. «Im Vor
hörden prioritär behandelt wird». Positiv fiel weiter ins feld des Grundstückkaufs war es für uns wichtig,
Gewicht, dass ein Teil der Räumlichkeiten auf dem abschätzen zu können, ob sich das aufwendige Pla
Areal langfristig an die RCM-Estech AG vermietet wer nungs- und Bewilligungsverfahren in einer vernünf
den konnte. Es gibt aber auch Risiken: Zum Beispiel tigen Frist durchziehen lässt», betont Beat Stocker,
ist der Immobilienmarkt eher schwieriger als in der Leiter der Bereiche Projektentwicklung und Gene
Region Zug. ralunternehmung.
Areal mit Potenzial Intensive strategische Entwicklung
Dass sich die Alfred Müller AG zum Kauf entschloss, Dem Kauf folgte eine intensive strategische Planung
hing laut Viktor Naumann vor allem damit zusammen, in enger Zusammenarbeit mit der Stadt Burgdorf.
dass man das langfristige Potenzial des Grundstücks Auf Seiten der Alfred Müller AG waren Mitarbeitende
positiv beurteilte. «Die Alfred Müller AG hat eine unterschiedlicher Bereiche und Abteilungen invol
grosse Erfahrung in der Projektentwicklung. Wir viert: Die Hauptverantwortung trugen die Projekt
sind bereit, hohe Summen zu investieren und Risiken entwicklung sowie die Immobilienpromotion, dane
einzugehen, sofern wir sie als kalkulierbar einschät ben waren aber auch die Immobilienbewirtschaftung,
zen», betont er. Ausserdem sei man sich bewusst, die Finanzen sowie der Notariats- und Rechtsdienst
«dass man in der Schweiz immer weniger auf der beteiligt. Der Einbezug der verschiedenen Spezialis
grünen Wiese bauen kann». Die positiven Signale ten sicherte eine integrierte Planung, welche neben
der Stadt Burgdorf und die überwiegend guten den baulichen auch die finanziellen und rechtlichen
Erfahrungen, welche die Alfred Müller AG in den Aspekte umfasst und bereits in der Entwicklungs
letzten Jahren an diesem Standort gemacht hatte, phase den späteren Betrieb und dessen Kosten be
trugen ebenfalls zum Kaufentscheid bei. Die Verant rücksichtigt.
20 | 21 Forum | N°62 | 2014 | Lebenszyklus von ImmobilienGliederung in verschiedene
Baufelder und in Etappen
Neben den gesetzlichen Vorgaben bildete die interne
Projektdefinition die wichtigste Grundlage für die
Planung. Angesichts der hohen Investitionskosten
entschloss sich die Alfred Müller AG, diese durch
eine Marketingstrategie eines externen Partners noch-
mals zu verifizieren. In der Folge entschied man sich,
das grosse Areal in vier Teile zu gliedern und die Ent
wicklung und Überbauung etappiert anzugehen:
> Suttergut Industrie
Dieser Teil umfasst mehrere bestehende Gebäu
de, welche von der RCMEstech AG langfristig
gemietet und industriell genutzt werden. Die Ge
bäude wurden im Innern umfassend saniert.
> Wohnen und Arbeiten Suttergut
Auf dem südwestlichen Baufeld entstehen drei
Neubauten mit Wohnungen und Geschäftsflächen.
«Es war rasch klar, dass sich dieses Grundstück
sehr gut zum Wohnen eignet, weil es sich am
Rand des Entwicklungsgebietes Bahnhof befindet,
eingebettet in gewachsene Strukturen und von
einer Grünzone umgeben», führt Andreas Büchler
aus, Leiter der Abteilung Immobilien und Pro
motion. Entlang der Lyssachstrasse sind zudem
Geschäftsflächen vorgesehen.
( = ehemaliger Gebäudekomplex)
LYSSA
CHSTR
ASSE
22 | 23 Forum | N°62 | 2014 | Lebenszyklus von Immobilien> Lyssachstrasse 111
Das Gebäude zwischen Suttergut Industrie und
Wohnen und Arbeiten Suttergut wurde von
der Denkmalpflege als erhaltenswert eingestuft.
Die Alfred Müller AG beabsichtigt, dieses zu
renovieren, wobei die Betonfassade und die Fens
terstruktur erhalten bleiben, das Gebäudeinnere
jedoch komplett erneuert wird. Der Bau soll künf
tig gesamthaft oder in verschiedene Geschäfts
flächen unterteilt vermietet werden.
> Suttergut Nord
Der grösste Grundstücksteil entlang den Gleisen
wurde zunächst für einen FachhochschulCampus
reserviert. Die Alfred Müller AG unterstützte die
Stadt Burgdorf in diesem Projekt, das nun aber in
Biel verwirklicht wird. «Mit unserem Engagement
haben wir unser Interesse und unsere Verbunden
heit mit Burgdorf unter Beweis gestellt, was uns
von den Behörden und auch von der Bevölkerung
hoch angerechnet wurde», sagt Viktor Naumann.
Nun soll das Gebiet um den Bahnhof unter Ein
bezug aller Grundeigentümer und der Stadt ent Seit April 2013 realisiert die Alfred Müller AG das
Teilprojekt Wohnen und Arbeiten Suttergut in Burgdorf.
wickelt werden. Die Alfred Müller AG geht davon
Visualisierung Swiss Interactive AG
aus, dass in den Neubauten vor allem multifunk
tionale Dienstleistungsflächen und Wohnungen
realisiert werden.
Grosszügigere Freiflächen Areal Suttergut auf einen Blick
dank achtgeschossigem Neubau
Fläche Gesamtareal 29 000 m2
In einem nächsten Schritt begann die Alfred Müller AG,
das Teilprojekt Wohnen und Arbeiten Suttergut zu Teilfläche Areal
konkretisieren. Mit einem Studienverfahren wollte man Wohnen und Arbeiten 11 000 m2
eine hochstehende architektonische Gestaltung des
neuen Burgdorfer Quartiers sicherstellen. Das Zuger Teilfläche Areal Nord 10 500 m2
Architekturbüro Leutwyler Partner Architekten AG Teilfläche Suttergut
ging als Sieger aus dem Wettbewerb hervor. Ihr Projekt
Industrie 7500 m2
sieht drei eigenständige, unterschiedlich gestaltete
Neubauten vor, welche zusammen mit dem sanierten
Gebäude an der Lyssachstrasse 111 ein spannungsvolles Teilprojekt Wohnen und Arbeiten Suttergut
Ensemble bilden. «Die Stadt Burgdorf war in der
Bauherrin und
Wettbewerbsjury vertreten und hat sich dafür einge
setzt, dass wir das Projekt mit zwei fünf und einem Generalunternehmerin Alfred Müller AG, Baar
achtstöckigen Gebäude realisieren können», betont Leutwyler Partner
Beat Stocker. «Durch die Bewilligung des höheren Architekt Architekten AG, Zug
Neubaus konnten wir grosszügigere Freiflächen schaf-
fen, wovon das ganze Quartier profitieren wird.» Baubeginn April 2013
Bauende Sommer 2015
Bauvolumen ca. 70 500 m3
Anlagekosten ca. 56.5 Millionen Franken
78 Mietwohnungen
< Anzahl Wohnungen 36 Eigentumswohnungen
Das rund 29 000 Quadrat-
meter grosse Suttergut- Geschäftsfläche ca. 1000 m2
Areal liegt unmittelbar beim
Bahnhof Burgdorf im Stadt- 176 in der Einstellhalle
zentrum.
Parkplätze 5 Aussenparkplätze
Grafik Judith Bühling>
Im April 2013 hat die Alfred Müller AG
in Burgdorf mit dem Projekt Wohnen
und Arbeiten Suttergut begonnen.
Es entstehen 114 Miet- und Eigentums-
wohnungen sowie rund 1000 Quadrat-
Urbanes Quartier mit Qualität meter Geschäftsfläche.
Die Baukörper liegen an einer zentral verlaufenden
Gasse. Dazwischen und an den Rändern befinden sich
grosszügige und teilweise begrünte Zwischenräume,
die als Treffpunkte für Bewohner, Nachbarn und Pas
santen dienen und das Areal aufwerten. Die Neubau
ten weisen unterschiedliche Gebäudehüllen auf – Klin
kermauerwerk und verputzte Fassaden – und nehmen
typische Merkmale der umliegenden industriellen
Bebauung auf, interpretieren diese jedoch neu. Das
ganze Quartier wird zentral beheizt werden, wobei
eine Grundwasser-Wärmepumpe den Hauptteil der
Energie liefern und eine Gasheizung den Spitzenbe
darf abdecken wird. Die 114 Eigentums- und Mietwoh
nungen mit 2.5, 3.5 und 4.5 Zimmern zeichnen sich
durch helle, flexibel möblierbare Grundrisse mit offe
nen Küchen und durch grosszügige private Aussen
räume aus. Die rund 1000 Quadratmeter Geschäfts
fläche profitiert von der gut erschlossenen, zentralen Suttergut Nord: Planung hat begonnen
Lage, wobei der Hauptanteil publikumsorientiert an Unterdessen arbeitet die Alfred Müller AG weiter an
der Lyssachstrasse liegt. Die Räume sind multifunktio der Planung des nördlichen Arealteils. «Die Stadt
nal konzipiert und können flexibel unterteilt werden. Burgdorf möchte den Entwicklungsschwerpunkt
Mit der Vermarktung der Wohnungen und der Ge Bahnhof gesamthaft planen und mit allen Grundeigen
schäftsflächen hat die Alfred Müller AG die Lubana tümern ein gemeinsames Studienverfahren durch
AG in Burgdorf beauftragt. führen», sagt Viktor Naumann. Die dafür nötigen Ver
handlungen sind initiiert. Für die Alfred Müller AG ist
Im April 2013 konnte die Alfred Müller AG mit dem Bau klar, dass sie im Bereich Suttergut Nord zu einem
von Wohnen und Arbeiten Suttergut beginnen. Die grossen Teil multifunktionale Dienstleistungsflächen
Bauarbeiten verlaufen bisher komplikationslos und realisieren möchte, zum Beispiel Büros, Gewerbe
fristgerecht, wobei das Baarer Immobilienunterneh räume und Ladenflächen, aber auch Wohnungen. «Es
men vor allem mit Betrieben aus Burgdorf und Um ist grundsätzlich vieles denkbar. Sicher ist, dass das
gebung zusammenarbeitet. «Es entspricht unserer Gebiet um den Bahnhof einen Publikumsmagneten
Firmenphilosophie, dass wir die Bauarbeiten wenn braucht, denn durch die langjährige industrielle Nut
möglich an lokale Unternehmen vergeben», erklärt zung ist es bei der Bevölkerung nicht als Einkaufs-
Projektleiter Adrian Zemp. «Für uns bedeutete dies und Ausgangszone verankert», so Viktor Naumann.
anfänglich einen gewissen Mehraufwand, da wir die «Der langgezogene Bau entlang der Lyssachstrasse
Firmen in der Region nicht so gut kennen wie unsere riegelt das Bahnhofareal richtiggehend ab, so dass
Partner im Raum Zug und deshalb mehr Gespräche die Nähe zur Bahn gar nicht mehr spürbar ist.»
führen und Referenzen einholen mussten. Der Auf
wand hat sich aber gelohnt: Wir sind mit der Qualität Burgdorf plant Neupositionierung
der geleisteten Arbeit bis jetzt sehr zufrieden.» Die 78 im Gesundheitssektor
Mietwohnungen und 36 Eigentumswohnungen werden Die Stadt Burgdorf möchte sich künftig in der Ge
ab November 2014 etappenweise bezugsbereit sein. sundheitsbranche stärker positionieren und als Ersatz
für die Fachhochschulbereiche Architektur und Tech
nik, die nach Biel umziehen werden, Studiengänge im
Bereich Gesundheit nach Burgdorf holen. «Die Stadt
sieht bedeutendes Potenzial im Gesundheitssektor,
da Burgdorf mit dem Regionalspital Emmental über
einen wichtigen Arbeitgeber und eine wichtige Aus
bildungsstätte für Berufe im Gesundheitswesen ver
fügt», erklärt Stadtpräsidentin Elisabeth Zäch. Auch
verschiedene Medtechfirmen und weitere Anbieter
des Gesundheitswesens haben ihren Sitz in der Region.
Gelingt der Stadt diese Neupositionierung, könnte
das Entwicklungsgebiet Bahnhof davon profitieren.
Das Suttergut-Areal an den Bahngleisen wäre dann
der ideale Standort für Forschungsinstitute, Praxen
und andere Firmen der Gesundheitsbranche. <
24 | 25 Forum | N°62 | 2014 | Lebenszyklus von ImmobilienKranführer auf der
Baustelle.
Sie engagieren sich auf der Seite der Alfred Müller AG
stark für das Projekt Suttergut (von links):
Viktor Naumann, Vizepräsident des Verwaltungsrats
und Bauherrenvertreter beim Projekt Suttergut;
Adrian Zemp, Projektleiter; Andreas Büchler, Leiter
Abteilung Immobilien und Promotion. Bauleiter Thomas Zürcher im
Foto Alfons Gut G espräch mit einem Handwerker.«DAS SUTTERGUT
IST EIN FILET-
Elisabeth Zäch,
Stadtpräsidentin
von Burgdorf. STÜCK UNSERER
STADTENTWICK-
LUNG»Interview Esther Lötscher | Foto Manuel Stettler
… Das Suttergut-Areal ist Teil eines bedeutenden
Entwicklungsgebiets beim Bahnhof Burgdorf.
Die Zone soll sich zu einem «modernen Vorzeige-
quartier entwickeln», sagt Stadtpräsidentin
Elisabeth Zäch. Sie lobt die Alfred Müller AG
als «Investorin, wie man sie sich nicht bes-
ser wünschen kann».
26 | 27 Forum | N°62 | 2014 | Lebenszyklus von ImmobilienFrau Zäch, welche Bedeutung hat das würde dies dem Wirtschaftsstandort Burg Burgdorf hat sich in den letzten Jahren
Suttergut-Areal für die Stadt Burgdorf? dorf gewaltigen Schub verleihen, wo rasant entwickelt. Jedes Jahr wächst die
von auch das Suttergut-Areal profitieren Gemeinde um 100 bis 200 Personen und
Das Areal hat für uns eine enorm grosse würde. zählt bald 16 000 Einwohner. Soll diese
Bedeutung. Man kann es als «Filetstück» Entwicklung so weitergehen?
der Stadtentwicklung bezeichnen: Das Bei der Entwicklung des Suttergut-Areals
Grundstück liegt an bester Lage, un war die Stadt von Anfang an involviert. Es freut uns sehr, dass Burgdorf als attrak
mittelbar beim Bahnhof und den öffent Wie muss man sich die Zusammenarbeit tiver Wohnort wahrgenommen wird.
lichen Verkehrsmitteln, aber auch die zwischen der Alfred Müller AG und den Wir haben dafür auch viele Vorleistungen
Autobahn ist rasch erreichbar. Mit der Burgdorfer Behörden vorstellen? erbracht, vor allem in Schul- und Sport-
Alfred Müller AG haben wir eine Inves anlagen investiert und die familienergän-
torin, wie man sie sich nicht besser Die Zusammenarbeit mit der Alfred zende Betreuung ausgebaut. Jetzt fahren
wünschen kann. Sie ist bereit, das Areal Müller AG war von Anfang an sehr erfreu- wir sozusagen die Ernte ein. Aber wir set
strategisch zu entwickeln und dabei lich und eng. Unter anderem konnte die zen auf qualitatives Wachstum, nicht auf
die Stadt und Wirtschaft mit einzubezie- Stadt beim Studienauftrag für das Projekt Wachstum um jeden Preis.
hen – das finde ich hervorragend. Wohnen und Arbeiten mitwirken und
einen Vertreter in die Wettbewerbsjury Aktuell steht für uns die Stärkung des Wirt
Ursprünglich sollte auf dem bahnhof delegieren. Beim Entwicklungsgebiet schaftsstandortes Burgdorf im Fokus.
nahen Teil des Suttergut-Areals ein Fach- Suttergut Nord sind wir bei den Verhand- Der Wegzug zweier grosser Arbeitgeber
hochschul-Campus errichtet werden. lungen mit den anderen Grundstück vor einigen Jahren war für uns ein Schock
Nachdem das Burgdorfer «Tech» nun aber besitzern rund um den Bahnhof involviert. und hat uns wachgerüttelt. Wir bemü
nach Biel ziehen wird und noch offen Wir versuchen, unsere Beziehungen zu- hen uns seither noch intensiver um gute
ist, welche Fachhochschulbereiche statt- gunsten einer gemeinsamen Entwicklung Beziehungen zur Wirtschaft und schaffen
dessen in Burgdorf angesiedelt wer über das ganze Bahnhofareal einzusetzen. flexible Rahmenbedingungen für sie.
den, ist der Campus am Bahnhof vorläufig Wenn wir die Alfred Müller AG bei der Die Entwicklung rund ums Suttergut ist
vom Tisch. Wie hat diese Entwicklung Entwicklung eines hochwertigen Projekts ein Musterbeispiel dafür. Hier ziehen
die Planung auf dem Suttergut-Areal aus politisch unterstützen können, tun wir Investor, lokale Wirtschaftsvertreter und
Ihrer Sicht beeinflusst? das gerne. die Politik am selben Strick. Ich bin über-
zeugt, dass dieses gemeinsame Projekt
Als sich abzeichnete, dass sich der Zurzeit ist die Alfred Müller AG dabei, überregional ausstrahlt und neue Firmen
Campus nicht realisieren lässt, haben wir den ersten Teil des Areals mit dem Pro- anziehen wird.
gemeinsam mit der Alfred Müller AG jekt Wohnen und Arbeiten Suttergut
intensiv verschiedene Entwicklungsmög- zu bebauen. Wie beurteilen Sie dieses Welche Vision haben Sie von Burgdorf?
Vorhaben? Wie wird sich die Stadt in 10 Jahren
präsentieren, und wie stellen Sie sich in
«Die Zusammen
Mir gefällt es gut. diesem Kontext das Suttergut-Areal vor?
Es bietet Ge-
arbeit mit der A
lfred
schäftsflächen an, Ich möchte, dass Burgdorf seinen heutigen
setzt aber vor al- Charakter – städtisch und doch char
Müller AG war von
lem auf das Woh- mant – behält und dass der ausserordent
nen. Ich könnte mir lich gute Zusammenhalt in der Bevölke-
Anfang an sehr eng
vorstellen, dass rung erhalten bleibt. Mit dem Eidgenös
die Wohnungen auf sischen Schwing- und Älplerfest im
und erfreulich.»
grund ihrer zentra- letzten Sommer haben wir eindrücklich
len Lage gerade bewiesen, dass wir begeisterungsfähig
für ältere Menschen sind und Grosses leisten können.
eine gute Option
lichkeiten studiert und diskutiert. Das sind, die sich mit dem Gedanken tragen, Wirtschaftlich soll sich Burgdorf weiter-
Entwicklungsgebiet Bahnhof ist für uns ihr Haus zu verkaufen. Meiner Meinung entwickeln und als dynamisches regio
elementar. Wir möchten, dass hier ein nach ist Burgdorf ein idealer Wohnort nales Zentrum wahrgenommen werden –
innovativer Ort entsteht, welcher der Stadt mit hoher Lebensqualität. Bei uns geht es angebunden an den Wirtschaftsraum
Kraft gibt. Die Stadt sieht bedeutendes etwas gemächlicher zu und her als in rund um Bern. Regionale Zentren wie Burg
Potenzial im Sektor Gesundheit, da Burg- grösseren Ballungszentren, und trotzdem dorf oder Langenthal können die Infra
dorf mit dem Regionalspital Emmental findet man bei uns alles: 12 000 Arbeits- strukturen in den grossen Städten entlas-
über einen wichtigen Arbeitgeber und ei plätze, sämtliche Schulstufen bis zur ten, Pendlerströme sinnvoll abfangen
ne wichtige Ausbildungsstätte für Berufe Fachhochschule, ein breites kulturelles und gleichzeitig zur Entwicklung in den
im Gesundheitswesen verfügt. Auch Angebot, vielfältige Einkaufsmöglichkei- ländlichen Regionen beitragen. Das
haben verschiedene internationale Med- ten, zahlreiche Vereine sowie Sport- und Suttergut und das gesamte Bahnhofareal
tech-Firmen ihren Sitz in Burgdorf. Der Freizeitmöglichkeiten in einer wunder- werden dabei eine wichtige Rolle spielen.
Gemeinderat lässt aktuell prüfen, welches baren Umgebung. Sie werden sich in den nächsten Jahren
Potenzial in dieser Strategie liegt. Wenn zu einem modernen Vorzeigequartier
es uns gelingt, uns zu einem wichtigen entwickeln, wo man arbeitet, wohnt, sich
Player in diesem Sektor zu entwickeln, trifft – kurz: wo das Leben pulsiert. <Sie können auch lesen
