RAUM mehr - Union Investment Real Estate
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RAUM mehr
Ausgabe 2 | 2012
Das Immobilienmagazin von Union Investment
Knappe Kredite
Europas Immobilieninvestoren suchen
nach Finanzierungspartnern
Lukrative Hallen
Logistikflächen überzeugen Profi-
Anleger durch attraktive Renditen
Amerikanische
Perspektiven
Die Immobilienmärkte in den USA und
Kanada haben die Talsohle durchschritten,
der Süden des Kontinents holt auf
inhalt
Chicagos Geschäftszentrum ist
Titel
eines der attraktivsten Invest- 4 USA Die Büroimmobilienmärkte haben in vielen Metropolen
mentziele in den USA. Seite 4
die Talsohle durchschritten
7 Kanada Toronto behauptet seine Stellung als wichtigster
Markt des Landes
9 Chancen Interview mit Steven Franceschina, Chefberater bei
Metzler North America, über die Büromärkte der USA
10 Lateinamerika Vom starken Wirtschaftswachstum in Ländern
wie Brasilien, Chile oder Mexiko profitieren die Büromärkte
Märkte
12 Logistik Die Nachfrage nach Lagerflächen an den logistischen
Waren aus aller Welt werden am Hamburger Drehkreuzen Europas ist rege, ein Vorteil für Investoren
Containerterminal umgeladen. Seite 12
15 Einblick Interview mit Stephanie Habacker-Arndt, Chefin der
Habacker Holding, über das Development von Logistikflächen
KONZEPTE
16 Finanzierung Kredite für Immobilien bleiben in Europa ein
knappes Gut. Das schränkt Investoren ein
20 Nachhaltigkeit Managementsysteme helfen, die Ökobilanz von
Immobilienportfolios zu optimieren
22 Indien Die Megastädte des Landes wachsen in enormer Ge-
schwindigkeit. Eine Herausforderung für Immobilienentwickler
26 E-Mobility Schon bald könnten Gebäude zu Energielieferanten
für Elektrofahrzeuge werden
32 Die Vorstandsetage Topmanager von heute demonstrieren
Offenheit und Nähe durch die Gestaltung ihrer Räume
Portfolio
30 Offene Immobilienfonds Neue gesetzliche Regelungen und
Dem Elektroauto eine Erholung der Immobilienmärkte stärken das Produkt
genügt zum Tanken
eine Steckdose.
Seite 26 RUBRIKEN
3 Zur Sache Michael Strong, CBRE, zur Frage, welche sicheren
Häfen globale Immobilieninvestoren derzeit ansteuern
19 Neues von Union Investment In Paris und Helsinki investiert;
Dachfonds für die SDK-Gruppe aufgelegt; Investitionsklima-
studie: Auswirkungen der Euro-Krise trüben die Stimmung
38 Weitwinkel Was Schreibtische über ihre Nutzer verraten
19 Impressum/Kontakt
Konferenzzone bei TITELBILD
Hogan Lovells in San Francisco ist die Nummer eins unter den US-Büromärkten. Im Finanz
Düsseldorf. Seite 32 distrikt liegen die Spitzenrenditen zwischen 4 und 5 Prozent. Der Aufschwung
der Technologiebranche beflügelt die Nachfrage nach Büroflächen.
2 Raum & mehr 2 | 2012
zur sache
Welcher Hafen bietet Sicherheit?
Michael Strong, bei CBRE zuständig für die Märkte Europa, Mittlerer Osten und Afrika (Emea), zur Frage, ob globale Immobilien
investments wieder stärker in den Fokus der Investoren rücken
A
uf absehbare Zeit dürfte die Staatsschuldenkrise im Euro- die USA, die den Anlegern auch heute noch attraktiver erscheinen als
Raum für zusätzliche finanzielle Belastungen sorgen und das Asien. Vielleicht ist man der Auffassung, dass auf den asiatischen Märk
Wirtschaftswachstum bremsen. Auch wenn im Sommer 2012 ten nach dem starken Wachstum der letzten Jahre die Zeiten besonders
noch nicht ausgemacht ist, dass der gemeinsamen Währung ein ver- günstiger Geschäftschancen vorbei sind. Das Interesse an anderen Welt-
heerender Zusammenbruch bevorsteht – ein politisches Patentrezept regionen ist deutlich geringer. Allerdings hat eine kleine Gruppe von
zur Überwindung der Probleme scheint gegenwärtig niemand vorwei- risikofreudigeren Investoren Südamerika ins Visier genommen. Mexiko
sen zu können. Wie gehen europäische Immobilieninvestoren mit die- hat einen eng mit den Vereinigten Staaten verbundenen Markt mit hohen
ser Situation um? Wachstumsraten zu bieten, und Brasilien gilt noch immer als „das Land,
Wer sein Kapital in Liegenschaften anlegt, lässt in der gegenwärtigen dem die Zukunft gehört“.
Krise mehr Vorsicht walten: Länder mit ausufernder Staatsverschuldung Die Investitionen der Europäer auf anderen Erdteilen bleiben aber
werden gemieden, und der Schwerpunkt wird ganz allgemein auf Objekte nach wie vor weit hinter den Summen zurück, die dem Wirtschaftsraum
mit geringerem Risiko gelegt. Das hat dazu geführt, dass in letzter Zeit von außen zugeführt werden: Letztere beliefen sich 2011 auf 19 Milliar
vor allem in die Core-Märkte in Nord- und Mitteleuropa investiert wur- den Euro. Damit gehören die europäischen Märkte insgesamt zu den
de, weil sie stabile Renditen versprechen. Auf den Märkten der südeuro- Nettoempfängern der weltweiten Kapitalströme, die in den Immobilien
päischen Randstaaten ist es indessen deutlich ruhiger geworden. Dieser sektor fließen. Deutlich im Zentrum des Interesses stehen dabei allerdings
Trend bewirkte, dass ein höherer Anteil der europäischen Investments einige wenige Großstädte und ganz besonders London. Angesichts des
auf Deutschland entfiel, wo im ersten Quartal dieses Jahres achtmal so rauen Seegangs, unter dem die europäische Währung zu leiden hat, ha-
viel Geld in Immobilien angelegt wurde wie in ganz Südeuropa. ben innereuropäische Anleger und eine Vielzahl globaler Investoren Kurs
Die Frage, ob die schwierige Lage in der Euro-Zone mehr Immobilien auf die britische Hauptstadt genommen, die ihnen als vergleichsweise
investoren dazu ermutigt, auch jenseits der europäischen Grenzen nach sicherer Hafen außerhalb des Euro-Raums erscheint. Die internationa-
Geschäftschancen zu suchen, lässt sich zwar bejahen, allerdings fließt len Großinvestoren, die dieses Jahr bereits in London gekauft haben,
noch immer vergleichsweise wenig Kapital ins außereuropäische Aus- kommen unter anderem aus Deutschland, Schweden, Italien, Spanien,
land. 2011 waren es knapp 7 Milliarden Euro, Brasilien, Malaysia, Südkorea, China, Katar, Ku-
was einem Zuwachs im Vergleich zum Vorjahr um wait, Südafrika und den Vereinigten Staaten. Mit
mehr als 50 Prozent entspricht (Quelle: Real Ca- dieser beispiellosen Vielfalt an Kapitalquellen aus
Fotos: F1online (Titelbild); PAUL DUVAL/laif; Christian Charisius dpa/lno;
Herwig Prammer/Reuters; HPP Architekten/Jens Kirchner; Yves Salmon
pital Analytics); doch im eigenen Wirtschaftsraum aller Welt ist London derzeit das Eldorado der in-
setzten die Anleger zeitgleich nicht weniger als 90 ternationalen Immobilienmärkte. $
Milliarden Euro ein. Sie investieren weiterhin be-
vorzugt in die europäischen Märkte, dabei kon-
zentrieren sie sich allerdings jetzt deutlich stärker
auf bestimmte Schwerpunkte. Mit 59 Prozent ent- Michael Strong ist Chairman und Chief
fiel letztes Jahr der Löwenanteil der europäischen Executive Officer für den Bereich Emea
bei CBRE in London.
Investitionen im außereuropäischen Ausland auf mike.strong@cbre.com
Raum & mehr 2 | 2012 3
titel
Erholung auf den
Schlüsselmärkten
In den USA und in Kanada
haben die Büroimmobilienmärkte
die Talsohle durchschritten.
Von Sara Seddon-Kilbinger
4 Raum & mehr 2 | 2012
E
s liegen schwierige Jahre hinter der größten Volkswirtschaft der Welt
und ihren Immobilienmärkten. Inzwischen aber überwiegt bei den
meisten Beobachtern der Optimismus – trotz nach wie vor spürbarer
Unsicherheit über die Auswirkungen von Euro- und Staatsschuldenkrise
auf die US-Wirtschaft. Zwar verlangsamte sich das Wirtschaftswachstum
der USA im ersten Quartal, doch insgesamt entwickelte sich die Kon-
junktur des Landes positiv: Die Beschäftigungszahlen zogen ebenso an
wie die Umsätze im Einzelhandel, und was die zukünftige wirtschaft-
liche Dynamik betrifft, sind die Experten zuversichtlich
Dies sind wichtige Signale für den Immobiliensektor. Denn 40 Pro-
zent der globalen Investitionen in Liegenschaften werden in Nordamerika
getätigt – und das macht den Wirtschaftsraum laut Cushman & Wake-
field zum weltweit größten Immobilienmarkt. Parallel zu den sich ver-
bessernden Fundamentaldaten hat sich folgerichtig seit Jahresbeginn
auch das Immobilieninvestitionsvolumen deutlich nach oben entwickelt:
Gegenüber 2010 legte es um 50 Prozent zu. Dabei sind die Anleger nach
wie vor auf der Suche nach risikoarmen Objekten und ziehen Gebäude
in Toplagen Standorten in Nebenlagen vor.
Deutlich mehr Investitionen in Büros
So waren nach einem Einbruch der Zahlen im Vorquartal Investments
in zentralen Geschäftsbezirken (Central Business Districts, CBD) bei
professionellen Anlegern wieder besonders gefragt. Gegenüber dem
Vorjahreszeitraum stieg das Investitionsvolumen überdurchschnittlich
um 65 Prozent. USA-weit wurden von Januar bis März 2012 Büros im
Gesamtwert von 14,3 Milliarden US-Dollar gehandelt, was einem Zu-
wachs von 32 Prozent im Vergleich zum Vorjahr entspricht, berichtet
das New Yorker Beratungsunternehmen Real Capital Analytics (RCA).
„Dabei bekundeten Anleger aus ganz unterschiedlichen Bereichen Inte-
resse“, stellen die RCA-Analysten fest und nennen unter anderem den
Healthcare Trust of America, einen US-amerikanischen Real Estate In-
vestment Trust (REIT), außerdem die Vermögensverwaltung Investcorp,
das Bostoner Immobilienunter-
nehmen Beacon Capital Part- Starke Nachbarn
ners oder die auf Immobilienin- Kanadische und US-Volkswirtschaft
vestments spezialisierte Hertz in Zahlen
Kanada USA
Investment Group.
Bevölkerung 34,7
Gekauft wurde zudem in Mio. 311,9
gern wieder en gros: Portfolio-
Bevölkerungswachstum 0,95
Transaktionen machten im ers 2011* in Prozent 0,70
ten Quartal 2012 einen erheb-
Bruttoinlandsprodukt (BIP) 1.805
lichen Anteil der Geschäfte aus: 2012* in Mrd. US-Dollar 15.610
Etwa 30 Portfolios mit einem
BIP pro Kopf 51.689
Gesamtwert von 3,2 Milliar- 2012* in US-Dollar 49.601
den US-Dollar wurden ge-
BIP-Wachstum 2,1
handelt, so RCA. Doch gab es 2012* in Prozent 2,3
auch eine Reihe spektakulärer
Inflationsrate 2,2
Einzelverkäufe. Den höchsten 2012* in Prozent 2,1
Preis erzielte dabei das mit- * Prognose Quelle: GTAI, 2012
ten im Bostoner Finanzzen-
trum stehende Gebäude 100 Federal Street, das die Bank of America
im März für 610 Millionen US-Dollar an den REIT Boston Properties
Chicagos Bezirk River verkaufte. Mit einer Fläche von circa 121.000 Quadratmetern, verteilt
North ist bei Unterneh- auf 37 Stockwerke, gehört der Komplex zu den größten Bürogebäuden
Foto: Paul Duval/laif
men besonders beliebt. der Stadt. Hohe Preise erzielten unter anderem auch zwei Objekte in
Hier stehen die wenigsten Washington D. C.: Das japanische Unternehmen NSP Ventures erwarb
Büros der Stadt leer. ein von der United States Mint genutztes Gebäude für 147,5 Millionen §
Raum & mehr 2 | 2012 5
titel
US-Dollar, und der Bürokomplex Metro Center 1 wurde für 133,7 Mil- „Private-Equity-Fonds, Staats-
lionen US-Dollar an Beacon Capital Partners aus Boston verkauft. Laut fonds und REITs aus dem
Greg Vorwaller, bei Cushman & Wakefield in Chicago weltweit für den In- und Ausland sind zurzeit
Bereich Kapitalmärkte zuständig, hat man mit Transaktionen in dieser besonders aktive Käufer.“
Größenordnung durchaus gerechnet. „Ich denke, 2012 bleibt dem Markt Greg Vorwaller, Cushman & Wakefield
diese Dynamik erhalten. In San Francisco, Chicago, Houston und anderen
Städten stehen die Zeichen auf Wachstum“, fügt er hinzu. 2011 belief
sich das Transaktionsvolumen auf dem US-Büroimmobilienmarkt auf
63,5 Milliarden US-Dollar, 37 Prozent mehr als im Vorjahr, so RCA.
Etwa 60 Prozent aller verkauften Büroobjekte wurden in den gro
ßen amerikanischen Metropolen wie Chicago und Houston, Los Angeles
und New York, San Francisco und Washington D. C. veräußert. „Beim beider Städte wurden im ersten Quartal 2012 unter dem Strich 81.700
Vergleich mit anderen US-amerikanischen Standorten ist der Trend zu beziehungsweise 47.100 Quadratmeter Fläche weniger neu vermietet,
höheren Preisen insbesondere in diesen sechs Städten unübersehbar“, als Flächen frei wurden – die Nettoabsorption war negativ, wie die Fach-
betont Dan Fasulo, geschäftsführender Direktor von RCA. leute sagen. Wirth geht davon aus, dass die Zahl in Washington sich vor
„Auf dem US-Büroimmobilienmarkt sind Private-Equity-Fonds, REITs allem wegen neuer Sparmaßnahmen der Regierungsstellen so schlecht
aus dem In- und Ausland und Staatsfonds besonders aktiv“, sagt Greg entwickelt hat. Entsprechende Teilmärkte in anderen Städten hätten im
Vorwaller von Cushman & Wakefield. Erst vor Kurzem hätten sich Staats- gleichen Zeitraum deutlich besser abgeschnitten – in San Francisco und
fonds als feste Größe etabliert, ergänzt er. „Ihre Präsenz am Markt haben Seattle etwa verzeichneten die Marktbeobachter eine positive Flächen-
sie in den vergangenen fünf Jahren deutlich ausgebaut.“ abnahme von 80.500 beziehungsweise 51.300 Quadratmetern.
Nachwehen der Finanzkrise weiterhin spürbar Der Spitzenreiter: San Francisco
Am besten entwickeln sich diejenigen Märkte, die auch für internationa- Für Greg Vorwaller von Cushman & Wakefield ist er die klare Nummer
le Anleger interessant sind, zum Beispiel Seattle, San Francisco und Los eins unter den US-Büromärkten: „Der Finanzdistrikt von San Francisco
Angeles, sagt Anthony Wirth von CBRE Global Investors in Los Angeles. bietet Spitzenrenditen zwischen 4 und 5 Prozent und hat in den ver-
„In den USA hat die wirtschaftliche Erholung eingesetzt. Der Trend ist gangenen Monaten die beste Entwicklung gezeigt“, sagt der Fachmann.
derzeit äußerst positiv.“ Bis zum Jahresende, so die Prognose von CBRE, könnte das Investiti-
Ähnlich wie auf den europäischen Märkten beobachten die Exper- onsvolumen die Marke von 5,3 Milliarden Dollar überschreiten – der
ten aber auch in den USA eine starke Polarisierung der Märkte: Einige höchste Wert seit dem Spitzenwert des Jahres 2007. „Vor allem der un-
bedeutende Städte, darunter New York und Washington D. C., haben gebrochene Aufschwung der Technologiebranche treibt die Nachfrage
die Finanzkrise noch nicht vollständig überwunden. Besonders deut- nach Büroflächen an“, begründet Vorwaller die robuste Entwicklung des
lich spürt man dies auf dem Vermietungsmarkt. In den zentralen Lagen Marktes. Dass dieser Sektor auf dem Büroimmobilienmarkt im vierten
Die wichtigsten nordamerikanischen Büroimmobilienmärkte nehmen wieder an Fahrt auf
Büroflächenbestand in 1.000 m2, Leerstandsquote in Prozent, Spitzenmiete in US-Dollar/m2/Jahr
Spitzenmiete Büroflächenbestand Leerstandsquote
5,2 KANADA
16,3 746
347
3,2 290 7,6
252
8.710 13.430
3.860
Vancouver Seattle Toronto
35.020
14,9
VEREINIGTE STAATEN VON AMERIKA New York (Manhattan)
308
21.530
10,7 Chicago 497
463
10,0 10,2
296
17.160
10.580 11.160
San Francisco Houston Quelle: CBRE, April 2012 Washington D. C.
6 Raum & mehr 2 | 2012
Toronto ist Kanadas Nummer eins
Auch Kanadas Büroimmobilienmarkt hat unter der Krise des großen Nachbarn USA gelitten. Doch nun
bescherten Investoren dem Land den größten Immobiliendeal seiner Geschichte. Von Sara Seddon-Kilbinger
D
ie Fundamentaldaten des kanadischen Im- Moore, Direktor der Analyseabteilung bei CBRE auch in Nebenlagen von Midtown Toronto –
mobilienmarkts haben sich im laufenden in Vancouver. Ausschau hält. Laut CBRE lassen sich Spitzen-
Jahr gegenüber 2011 weiter verbessert. Toronto spielt auch weiterhin eine beherr- renditen zwischen 5,25 und 6,5 Prozent erzie-
Analysten prognostizieren, dass der Gesamt- schende Rolle und trägt zur Stabilisierung des len. Union Investment hat die starke Nachfrage
wert der verkauften Bürogebäude von 3,7 Mil- Marktes bei. Die Finanzdienstleistungsbran- nach Spitzenobjekten in Kanada genutzt und
liarden kanadischen Dollar im Jahr 2010 und che gibt im zentralen Geschäftsbezirk nach beim Verkauf des Bestandsgebäudes Bell Tri-
6,1 Milliarden im Jahr 2011 auf circa 7 Milli- wie vor den Ton an. Für Bewegung am Markt nity Square in Toronto einen Mehrwert erzielt:
arden in diesem Jahr ansteigen wird. sorgte allerdings vor allem der Technologie- Für 368,5 Millionen kanadische Dollar wurde
Die Chancen, dass dies gelingen wird, ste- sektor, der nach hochwertigen Flächen – gern das markante Büro- und Geschäftsgebäude im
hen gut: Denn nach einem verhaltenen Start ins August an Northam Realty Advisors Limited
Jahr 2012 beflügelt ein Großdeal den Markt. veräußert. Der erzielte Verkaufserlös liegt etwa
Das drittgrößte kanadische Geldhaus, die Bank 105 Millionen kanadische Dollar über dem da-
of Nova Scotia, verkaufte im Juni ihren unver- maligen Ankaufpreis.
kennbaren, als Scotia Plaza bekannten roten
Wolkenkratzer in Toronto für 1,27 Milliarden Kaum Nachschub in Vancouver
kanadische Dollar an die beiden Real Estate In- Vancouver hat sich im vergangenen Jahr als
vestment Trusts (REITs) Dundee und H&R. Dun- besonders widerstandsfähiger Markt erwiesen,
dee übernimmt zwei Drittel der Liegenschaft, dem auch die anhaltende weltweite Wirtschafts-
H&R den Rest. Der Preis ist der höchste, der je und Finanzkrise nicht viel anhaben konnte. Die
für ein Bürogebäude in Kanada erzielt wurde. Researcher von CBRE betonen, dass die Leer-
standsquote in Downtown Vancouver von
REITs sind besonders aktive Käufer 5,2 Prozent im Jahr 2010 auf nur noch 3,2 Pro-
Mit 53 Prozent entfiel der Löwenanteil der zent zurückgegangen ist. Das hat auch Auswir-
Investments auf dem kanadischen Büroim- kungen auf die Spitzenmieten: Sie sind von cir-
mobilienmarkt im vergangenen Jahr auf REITs ca 334 im Jahr 2010 auf etwa 355 kanadische
und Immobilienunternehmen; der Rest verteilte Dollar pro Quadratmeter gestiegen. Ähnlich wie
sich auf private Konsortien (23 Prozent), Insti- in der Metropole Toronto wird sich vermutlich
tutionen (11 Prozent), Pensionsfonds (6 Pro- auch in Vancouver nicht viel am Leerstand än-
zent), Beteiligungskapital (4 Prozent) und aus- Kanadas Megadeal: der Verkauf des dern, weil für die kommenden zwei Jahre kaum
ländische Anleger (3 Prozent), berichtet Ross roten Büroturms Scotia Plaza. neue Büroflächen geplant sind. $
Quartal 2011 für mehr als 50 Prozent der Flächenabnahme verantwort- tan Mieten von bis zu 746 US-Dollar pro Quadratmeter und Jahr mög-
lich war, unterstreicht seine beherrschende Stellung. Zudem dürfte das lich, was laut CBRE gegenüber Ende 2007 immer noch einem Rückgang
Transbay-Sanierungsgebiet im Süden des Finanzdistrikts ein Brennpunkt von fast 20 Prozent entspricht.
dynamischer Marktentfaltung werden: Baumaßnahmen für insgesamt Aufgrund anhaltender aufsichtsrechtlicher Unsicherheiten im Finanz-
bis zu 176.500 Quadratmeter sollen dort innerhalb der nächsten zwölf bereich sowie Flächenzusammenlegungen bei Behörden, Sozietäten und
Monate anlaufen und den Büroflächenbestand erweitern. anderen Dienstleistungsunternehmen wurden im ersten Quartal per sal-
do 81.700 Quadratmeter Bürofläche frei. „Wir gehen aber davon aus,
Niedrigste Leerstandsquote: New York dass die Leerstandsquote in New York im weiteren Verlauf des Jahres
In den USA kamen viele bedeutende Märkte zu Jahresbeginn nur lang- deutlich abgebaut werden kann. Die Banken berichten von durchaus ak-
sam aus den Startlöchern, weil die gewerblichen Mieter angesichts zeptablen Geschäftsergebnissen, wie hoch ihr Bedarf an Arbeitskräften
wirtschaftlicher Unsicherheiten in aller Welt weiterhin Vorsicht walten in den kommenden Jahren ausfallen wird, können sie aber noch nicht
Fotos: PR; Getty Images
lassen. Dies galt auch für den New Yorker Stadtteil Manhattan, wo die genau absehen“, erklärt Wirth.
Leerstandsquote mit 7,6 Prozent so niedrig ist wie nirgendwo sonst in Auch einige Großprojekte stehen an, die den Büroflächenbestand
den Vereinigten Staaten. Die Spitzenrenditen liegen dort gegenwärtig bei in Lower Manhattan bis Ende 2015 um circa 724.600 Quadratmeter er-
4,5 Prozent, berichtet Jones Lang LaSalle. Zurzeit sind in Lower Manhat- höhen werden. Dazu gehört zum Beispiel das 213.700 Quadratmeter §
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titel
große Four World Trade Center, das spätestens nur unwesentlich steigen, so CBRE. Was Houston
Ende 2013 fertiggestellt sein soll. Außerdem betrifft, hatte man aufgrund des beherrschenden
steht Mitte 2014 der Abschluss der Bauarbei- Einflusses der Energieunternehmen mit einem
ten am One World Trade Center an, einem Ge- durchschnittlichen Ergebnis gerechnet, betont
bäude mit 278.700 Quadratmetern. Die Lage Wirth von CBRE. „Der Arbeitsmarkt für Büro-
dieser Landmark Buildings dürfte für Mieter kräfte hat die Talsohle durchschritten, sodass
attraktiv sein. auch Büroflächen wieder stärker gefragt sind“,
erläutert er.
Gefragt: Washington und Chicago Greg Vorwaller von Cushman & Wakefield ist
Für viele überraschend war, dass Washington daher zuversichtlich, dass sich die Investitionstä-
D. C., und nicht die Finanzmetropole New York, tigkeit weiter beleben wird. „Vergangenes Jahr
der erste US-Markt war, in dem sich die Immo- ist man als Tiger gesprungen und als Bettvor-
bilienpreise nach der Krise wieder nach oben leger gelandet. Dieses Jahr beobachten wir die
orientierten. Der „Big Apple“ am Hudson River gegenteilige Entwicklung. Wenn man genauer
folgte erst danach. Laut Cushman & Wakefield hinsieht, stellt man eine langsame, aber stetige
liegen die Bürospitzenrenditen in der Hauptstadt Verbesserung fest.“ Nicht zuletzt seien die An-
gegenwärtig zwischen 4,5 und 5 Prozent. Aller- leger auch „zunehmend darauf bedacht“, ihr
dings hat der Vermietungsmarkt im ersten Quar- Kapital zu investieren. „Wenn man die Bürospit-
tal eher enttäuscht. CBRE berichtet, dass dafür zenrenditen von durchschnittlich circa 5 Prozent
in erster Linie Regierungsbehörden verantwort- mit US-Staatsanleihen vergleicht, die ungefähr
lich waren, die im Rahmen von Sparmaßnahmen 2 Prozent einbringen, muss man nicht lange
viele Büros räumten. Die Folge: Die Leerstands- nachdenken“, sagt der Experte.
quote im zentralen Geschäftsbezirk stieg zwi-
schen Januar und März um 40 Basispunkte auf Investoren aus Deutschland sind
10,2 Prozent. Trotz der Flaute steht aber nach wieder aktiv
wie vor eine Reihe von Projekten auf dem Plan, Nach Schätzungen haben 200 Fonds in den ver-
mit bereits ergangenen oder unmittelbar bevor- gangenen fünf Jahren mehr als 100 Milliarden
stehenden Baugenehmigungen für eine Gesamt- US-Dollar bei ihren Kapitalgebern eingesammelt,
fläche von circa 557.400 Quadratmetern. weil sie eine Verkaufswelle Not leidender Immo-
Weiter westlich, in Chicago, konnte man am bilienkreditportfolios erwarteten. Weitere Fonds
Markt für innerstädtische Büroflächen im ersten versuchen, zusätzlich 45 Milliarden US-Dollar
Quartal 2012 die vierthöchste Flächenabnah- aufzubringen, wie die Beratungsgesellschaft
me der Vereinigten Staaten verzeichnen. Damit 555 Mission Street in San Francisco: Preqin berichtet. „Ein Großteil dieses Kapitals
geht es dem Büroimmobilienmarkt im Zentrum neu im Union Investment-Portfolio. wurde noch nicht angelegt“, merkt CBRE-Fach-
deutlich besser als in den Vororten der Stadt, wo mann Anthony Wirth an. Auch bei deutschen In-
die Erholung laut CBRE langsamer vonstatten- vestoren besteht nach wie vor reges Interesse
geht: Die Leerstandsquote liege dort mit 22,6 Prozent deutlich höher. an Anlagemöglichkeiten in den USA. Vier Jahre nach ihrem letzten En-
„Im CBD sind vor allem Technologiefirmen sowie Marketing- und Wer- gagement sicherte sich Union Investment Anfang Juni dieses Jahres das
beagenturen die Treiber dieses neu erwachten Mietinteresses“, ana- 33-geschossige Büroobjekt 555 Mission Street in San Francisco. Die
lysiert CBRE-Marktbeobachter Anthony Wirth. Im Bezirk River North, Hamburger Investmentmanager erwarben das 2008 fertiggestellte und
einem Teilmarkt, der vornehmlich ältere Bestandsgebäude zu bieten mit dem Nachhaltigkeitssiegel LEED-CS in Gold ausgezeichnete Gebäu-
hat und neben Firmen im Kreativbereich vor allem junge Technologie de von Projektentwickler Tishman Speyer für 446,5 Millionen US-Dollar.
unternehmen anlockt, stehen lediglich 6,9 Prozent der Flächen leer – die Das Objekt wurde in den Offenen Immobilienfonds UniImmo: Europa
niedrigste Quote der Stadt. Cushman & Wakefield berichtet von Spit- eingebracht. „Neben der überzeugenden Gebäudequalität macht die
zenrenditen zwischen 5,5 und 6,5 Prozent. „Allerdings erholt sich der Lagequalität in einer der stärksten Wirtschaftsregionen Nordamerikas
Finanzdienstleistungssektor in Chicago erst vergleichsweise langsam“, 555 Mission Street für uns zu einem besonders nachhaltigen Invest-
sagt CBRE-Mann Wirth. ment“, begründet Volker Noack, Mitglied der Geschäftsführung der Union
Investment Real Estate GmbH, die Ankaufsentscheidung.
Die Schlusslichter: Seattle und Houston In Seattle indes nutzte Union Investment die starke Nachfrage nach
Noch nicht vollständig erholt hat sich der Markt in Seattle, woran auch Core-Objekten und trennte sich von ihrer Fondsimmobilie Fremont Lake
eine spürbare Verbesserung der Leerstandsquote von 19,1 Prozent gegen Union Center: Käufer Kilroy Realty zahlte 106 Millionen US-Dollar, etwa
Ende 2010 auf nunmehr 16,3 Prozent nichts ändert. Allerdings dürfte 15 Millionen US-Dollar mehr, als der aktuelle Sachverständigenwert aus-
sich dieser positive Trend im laufenden Jahr fortsetzen, was unter an- weist. Union Investment hatte den Bürokomplex 2005 für circa 66 Mil-
derem mit dem Internetversandhaus Amazon zu tun hat, das die Fläche lionen US-Dollar erworben.
seines Standorts noch vor Jahresende auf 250.800 Quadratmeter anhe- Auch Jamestown, ein deutsch-amerikanischer Kapitalanleger und
ben will – vor gerade einmal drei Jahren nutzte das Unternehmen noch Fondsmanager, hat dieses Jahr bereits 500 Millionen US-Dollar in drei
92.900 Quadratmeter. Die Durchschnittsmieten dürften in diesem Jahr New Yorker Büros investiert, wie Christoph Kahl, einer der Gründungs-
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partner des Unternehmens, sagt. „Wenn möglich, wollen wir bis Jah- Wirtschaft gefordert. Das hat für zusätzliche Verunsicherung gesorgt
resende in den Vereinigten Staaten 1 Milliarde US-Dollar unterbringen“, und dem Vertrauensverlust der Verbraucher Vorschub geleistet, erklärt
verrät er. Letztes Jahr habe sich Jamestown in den USA noch auf Einzel- Steven Franceschina, Chefberater für Immobilienportfolios bei Metzler
handelsobjekte konzentriert, jetzt allerdings zeichnen sich Geschäfts- North America in Seattle. Man hofft, dass nach der Präsidentschafts-,
chancen auf dem Büromarkt ab. „Für die Vereinigten Staaten spricht, der Senatswahl und der Wahl zum Repräsentantenhaus in Bezug auf
dass sie den weltweit größten Immobilienmarkt zu bieten haben, der den Schuldenabbau und andere langfristige politische Vorhaben mehr
außerdem äußerst liquide ist“, fügt Kahl hinzu. Klarheit herrschen wird; außerdem setzt man auf Wirtschaftswachstum
Allerdings haben im vergangenen Jahr einerseits politische Querelen und neue Arbeitsplätze. Denn, davon ist Franceschina überzeugt: „Damit
und Grabenkämpfe sowie andererseits die mangelnde Handlungsfähig- sich der Immobilienmarkt vollends erholen kann, müssen die Arbeits
keit der Regierung in Washington ihren Tribut von der US-amerikanischen losenzahlen weiter sinken.“ $
„Wissen, wo Arbeitsplätze entstehen“
Steven Franceschina, Chefberater für Immobilienportfolios bei Metzler North America, über die Chancen und
Risiken, die Investoren auf den US-amerikanischen Büromärkten zu erwarten haben
Welche US-Büromärkte beobachten Sie zurzeit Immobilien ist sehr schwach. In der Wertent-
besonders genau? wicklung von Büroimmobilien klafft deshalb
Wir konzentrieren uns auf lokale Märkte, in jetzt eine große Lücke zwischen den Katego-
denen die Beschäftigungszahlen überdurch- rien A und B.
schnittlich steigen und gleichzeitig die Zutritts-
schranken für Investoren sehr hoch sind. Dazu Wie hat sich die Finanzierung in den ver-
gehören unter anderem die zentralen Lagen gangenen beiden Jahre verändert?
von San Francisco, Boston, Chicago, New York, Seit Ende 2009 hat sich das Kreditgeschäft
Los Angeles, Seattle und Washington D. C. belebt und mit ihm der Wettbewerb zwischen
Zahlungskräftige Mieter mit soliden Boni- verschiedenen Finanzierungsquellen. Im All-
tätsratings bevorzugen solche renommierten gemeinen halten sich Kreditgeber zwar immer
Adressen, um die besten Arbeitskräfte anzu- noch von riskant erscheinenden Geschäften
locken und sich einen weltweit anerkannten fern, bei ihrer Suche nach Möglichkeiten, in
Standort zu sichern. Schlüsselmärkten langfristig vermietete Top-
Immobilien zu finanzieren, sind sie allerdings
Was sind dort die größten Herausforderungen? deutlich energischer geworden. Was sie wol- Steven Franceschina ist Chefberater
Es gibt mehrere: Der wichtigste Treiber für die len, ist stabiler und verlässlicher Cashflow. für Immobilienportfolios bei
Entwicklung der gewerblichen Immobilien Metzler North America in Seattle.
märkte ist die Beschäftigung, deshalb muss Welche Kreditkonditionen sind üblich?
man als Vermieter oder angehender Kapital- Als Kreditnehmer für ein solides Objekt, das
anleger vor allen Dingen wissen, wo neue den genannten Kriterien entspricht, stehen Die leichte Erholung der Fundamentaldaten
Arbeitsplätze entstehen. Ihnen verschiedene Möglichkeiten offen, und wird sich fortsetzen. Das Beschäftigungs-
die Konditionen werden immer attraktiver. Für wachstum ging bisher zwar nur langsam von-
Fotos: Jeff Peters - Vantage Point Photography; Me Ra Koh Photography
Und worauf kommt es dabei vor allem an? diese Immobilien sind die Zinsaufschlägeauf statten, es reichte aber aus, um die Nachfrage
Eine der vorrangigen Überlegungen für Büro den Basiszinssatz um etwa 50 Prozent zu- nach Büroflächen zu beleben und die Leer-
mieter ist die Frage, ob ihnen der Standort und rückgegangen. Für Top-Immobilien auf den standsquoten zu senken. Von einer gleich-
die Immobilie helfen, hoch qualifizierte Mietar- besten Märkten ist der Loan to Value, also das mäßigen Erholung des Bürosektors in allen
beiter zu gewinnen und langfristig an das Un- Verhältnis von Kredit zu Immobilienwert, auf Kategorien und Märkten kann man allerdings
ternehmen zu binden. Expansive Unternehmen 75 Prozent angestiegen. Für Liegenschaften nicht sprechen. Objekte der Kategorie A etwa
in den wachstumsstarken Städten bevorzugen außerhalb der Gateway-Märkte, die sich an sind sehr begehrt, die Nachfrage nach Liegen-
daher moderne Liegenschaften der Kategorie problematischen Standorten befinden und/ schaften der Kategorien B und C hingegen
A; eine Rolle spielt dabei auch, dass sie sich oder die sich nur schwer vermieten lassen, sind ist deutlich niedriger. Auch fehlen in manchen
gegen Ende der Rezession günstige Mieten die Optionen deutlich begrenzter. Regionen noch die wirtschaftlichen Treiber für
sichern konnten. Das hat die Eigentümer von eine robuste Erholung des Marktes.
Allerweltsbüros der Kategorie B arg in die Bre- Wie wird sich der nordamerikanische Büro-
douille gebracht. Die Nachfrage nach diesen markt weiter entwickeln? Das Gespräch führte Sara Seddon-Kilbinger.
Raum & mehr 2 | 2012 9
Titel
Lateinamerika auf dem Sprung
Die Analystin und freie Journalistin für Fachmedien und Hörfunk in Mexiko, Claudia Olguín, ist von den
Wachstumschancen im Süden des amerikanischen Doppelkontinents überzeugt
D
as Jahr 2011 markierte auf den Büroimmobilienmärkten in Argen- Der Überblick über die wichtigsten Merkmale der verschiedenen
tinien, Brasilien, Chile, Kolumbien und Mexiko den Beginn eines Märkte in dieser Weltregion zeigt, dass sich der gesamte südamerika-
Aufschwungs mit einer Vielzahl lukrativer Investitionschancen. nische Wirtschaftsraum derzeit in einer Wachstumsphase befindet, die
Mittlerweile befinden sich die Märke in der Phase eines gleichmäßigen auch Immobilieninvestoren aufmerksam verfolgen.
und stabilen Wachstums. Auch in anderen Ländern des Wirtschaftsraums,
etwa in Peru, Panama oder Costa Rica, hat die positive konjunkturelle Mexiko ist das Schwergewicht
Entwicklung den Markt für Immobilieninvestments belebt und die Zahl In Mexiko-Stadt trifft man auf einen der bedeutendsten Märkte Latein-
neuer Bauprojekte ansteigen lassen. amerikas. Mit seinen sieben Entwicklungsgebieten gehört insbesonde-
Doch sind es vor allem die eingangs genannten fünf Länder, in denen re der Büroimmobilienmarkt der Stadt zu den größten der gesamten
das Entwicklungspotenzial derzeit als besonders hoch eingeschätzt wird. Weltregion; außerdem ist er ausgesprochen stabil. Die Gebiete tragen
Hier finden Investoren, Projektentwickler und Unternehmen erstklassige die Bezeichnungen Bosques de las Lomas, Interlomas, Insurgentes, Lo-
Bürogebäude als Standorte für Unternehmenszentralen. mas Palmas, Norte und Periférico Sur. Die meisten neuen Bauprojekte
Die Entwicklung der Bürovermietungsmärkte im Süden des ame- werden entlang des Paseo de la Reforma und im Geschäftsbezirk San-
rikanischen Doppelkontinents unterliegt einer ganzen Reihe von Ein- ta Fe durchgeführt.
flussfaktoren: Allen voran zählt dazu der Wirtschaftsaufschwung, der
dieser Weltregion für die kommenden drei Jahre prophezeit wird. Laut
Prognosen dürfen Brasilien und Mexiko damit rechnen, dass der Anstieg Mit 228 Metern Höhe ist Union Investments Torre Mayor
ihres jeweiligen Bruttoinlandsprodukts fast doppelt so hoch ausfallen in Mexiko-Stadt das höchste Gebäude Lateinamerikas.
wird wie der in den USA und Kanada. Infolge dieses konjunkturellen
Aufschwungs wird sich auch die Nachfrage nach Büroflächen deutlich
beleben – nicht zuletzt die nach Objekten der besten Kategorie AAA,
erstklassige Büroflächen in Toplagen und mit moderner Ausstattung.
Deutliche Unterschiede prägen die Märkte
Nach Marktanalysen global tätiger Immobilienberatungsunternehmen
wie CBRE und Colliers International lassen die extrem niedrigen Leer-
standsquoten in Städten wie São Paulo (2,1 Prozent) oder Santiago
de Chile (2,3 Prozent) zusätzliches Wachstumspotenzial erkennen. Die
Mietentwicklung hingegen offenbart, welche Differenzen zwischen den
einzelnen Märkten bestehen: Heute werden für Büros in den brasilia-
nischen Metropolen São Paulo und Rio de Janeiro bereits Monatsmieten
von mehr als 90 US-Dollar pro Quadratmeter gezahlt. In der kolumbia
nischen Hauptstadt Bogotá liegt der Preis hingegen bei gerade einmal
28 US-Dollar.
Besonders rege zeigt sich derzeit die Büronachfrage in Mexico-Stadt:
In der Metropole, in der schätzungsweise 25 Millionen Menschen – je-
der fünfte Mexikaner – leben und die damit zum Kreis der sogenann-
ten globalen Megacitys zählt, haben Unternehmen in den vergangenen
beiden Jahren so stark expandiert wie noch nie zuvor. In einem der Bau-
gebiete für neue Immobilienprojekte entlang des Paseo de la Reforma
steht ein umfangreiches Entwicklungsprogramm mit mehr als 20 Einzel-
vorhaben kurz vor dem Abschluss und trägt dazu bei, dass immer mehr
Wolkenkratzer das Bild der mexikanischen Metropole prägen. „Viele
lateinamerikanische Firmen lassen sich in Städten wie Mexico City nie-
der, um dort von den niedrigen Betriebskosten zu profitieren – und das
trotz der infrastrukturellen Herausforderungen, vor denen sie an eini-
gen dieser Standorte mitunter stehen“, erklärt Javier Lomelin, CEO bei
Colliers International Latin America.
10 Raum & mehr 2 | 2012Beschleunigt wurde die Aufwärtsbewegung auf den dortigen Immo Einer der größten und stabilsten Büroimmobilienmärkte in Latein
bilienmärkten nicht zuletzt durch die gute Renditeentwicklung bei indi amerika befindet sich noch immer in Brasiliens Metropole São Paulo,
rekten Immobilienanlagevehikeln. Seit der letzten Wirtschaftskrise, die auch wenn das Wirtschaftswachstum des Landes laut Berichten Ende
durch Subprime-Hypotheken ausgelöst wurde, sind Immobilienfonds 2011 im Vergleich zum Vorjahr zurückging.
allerdings nicht mehr die einzige Finanzierungsquelle für Investoren.
Vornehmlich wurden die neuen Investments in Mexiko über Eigenkapi Mehr Büroflächen in São Paulo und Buenos Aires
tal finanziert, doch auch die Entstehung neuer Finanzierungskonzepte Im vergangenen Jahr soll São Paulo die niedrigste Leerstandsquote und
war ein entscheidender Faktor für die Verfügbarkeit von Finanzmitteln. höchste positive Nettoabsorption der Welt verzeichnet haben. Der Markt
Dazu zählen unter anderem die auch als REITs (Real Estate Investment wächst nach wie vor, der Büroflächenbestand wird laut Prognosen bis
Trusts) bekannten mexikanischen Fibras (Fideicomisos de Inversión de 2014 um gut 187.000 Quadratmeter zulegen; auch einige Vorhaben mit
Bienes Raíces) sowie die 2009 eingeführten Certificados de Capital de dem US-Nachhaltigkeitszertifikat LEED befinden sich in Planung. Neun
Desarrollo (CKDs) – börsennotierte Private-Equity-Fonds, in die auch Entwicklungsgebiete sind für den Büromarkt ausschlaggebend: Alpha
die als Kapitalgeber bedeutenden mexikanischen Pensionskassen in ville, Berrini, Chácara Sto. Antônio, Faria Lima, Itaim, Marginal Pinheiros,
vestieren können. Paulista, Roque Petroni und Vila Olímpia.
Die Sichtweise auf die gegenwärtige Marktsituation in Mexiko unter Das Flächenangebot auf dem Büromarkt von Argentinien wuchs im
scheidet sich je nachdem, ob es um Einkaufszentren oder Büroflächen ersten Quartal 2012 um gut 11.000 Quadratmeter – und lag damit leicht
geht. Einkaufszentren haben in die Portfolios vieler Investmentfonds unterhalb des Durchschnittswerts aus dem Jahr 2011. Der Bestand an
Eingang gefunden. Die durchschnittliche Nettoanfangsrendite, die sich Büroflächen stieg damit auf etwa 1,7 Millionen Quadratmeter. 29 Pro
aus dem Verhältnis der jährlichen Nettoeinnahmen zum Kaufpreis er zent der Objekte entsprechen dabei der Kategorie A+, die restlichen
gibt, liegt bei circa 8 bis 8,3 Prozent. Vorsichtiger sind Investoren bei 71 Prozent fielen unter die Kategorie A. Domininert wird der Markt von
Büroinvestments. In Mexiko-Stadt stehen 11 Prozent der circa 3,3 Millio zwei Entwicklungsgebieten: Puerto Madero im Südosten und dem nörd
nen Quadratmeter Bürofläche leer, die Monatsmieten belaufen sich im lichen Großraum der Metropole.
Durchschnitt auf 24 US-Dollar je Quadratmeter und Monat.
Kleine Märkte mit Potenzial
Ende 2011 war am Markt für Büroimmobilien in Costa Ricas Hauptstadt
Auch das Landmark-Gebäude Torre Paris in Santiago de Chi- San José deutlich zu erkennen, wie sich das Angebot tendenziell nach
le gehört zum Immobilienportfolio von Union Investment. oben orientierte. Der Flächenbestand belief sich im vierten Quartal auf
mehr als 945.000 Quadratmeter, knapp 143.000 Quadratmeter befan
den sich im Bau. Für eine Belebung der Nachfrage hatten im zweiten
Halbjahr insbesondere das Wachstum des Dienstleistungssektors und
die Öffnung der Telekommunikationsmärkte gesorgt. Dabei wurden vor
allem Gebäude der Kategorien A und A+ angemietet.
Im Westen von San José entstehen mit Plaza Tempo, El Cedral,
dem Escazu Corporate Center und ähnlichen Bauvorhaben die größten
Bürokomplexe der Hauptstadt. Die Projekte im Osten der Stadt sind al
lerdings kaum bescheidener dimensioniert; zu den Gebäuden, die dort
den Büroflächenbestand vergrößern werden, gehören unter anderem
das Torre Condal und das Terra Campus Corporativo.
Weil sich viele internationale Unternehmen für Panama-Stadt als
den Standort ihrer regionalen Hauptsitze entschieden haben, ist die
Büroflächennachfrage hier so hoch wie in kaum einem anderen Land
Lateinamerikas. Ende 2011 waren 85 Prozent des Büroflächenbestands
in Höhe von insgesamt 150.000 Quadratmetern belegt. Der Büromarkt
der Stadt gliedert sich in sieben Teilmärkte.
Acht Mikrostandorte zählt der Büromarkt in der kolumbianischen
Fotos: Union Investment; Union Investment/Daniel Sumesgutner
Hauptstadt Bogotá. Flächenmäßig größter Teilmarkt ist Santa Bárbara
mit einem Bestand von circa 70.000 Quadratmetern Fläche, unmittelbar
gefolgt vom Standort Calle 100. In diesen beiden Bürozonen werden
auch die höchsten Mieten erzielt, sie erreichen hier um die 36 US-Dollar
pro Quadratmeter und Monat. Kaum höher als 30 US-Dollar liegen die
Mieten in Bogotás übrigen sechs Büromärkten Av. Chile, Salitre, Chicó,
Andino, Nogal und Centro Internacional. Die Durchschnittsmiete liegt
bei 28 US-Dollar.
Für Südamerikas Immobilienmärkte bleiben die Aussichten positiv:
Der Internationale Währungsfonds erwartet, dass die Wirtschaftskraft
der Region auch 2012 und 2013 mit einem Plus von real 3,7 bezie
hungsweise 4,1 Prozent zunehmen wird. $
Raum & mehr 2 | 2012 11Märkte
Immobilie für Spezialisten
Die Nachfrage der Investoren nach Logistikimmobilien in Europa ist rege. Sie konzentriert
sich jedoch auf wirtschaftlich starke Länder und exzellente Standorte. Von Alexander Heintze
D
ie südkoreanische Hauptstadt Seoul hat der britische Super- fast 140.000 Quadratmeter an den Modeversand Zalando vermietet.
marktkonzern Tesco ausgewählt, um die Zukunft des Einzelhan- In Deutschland haben die Konsumlaune der Kunden und die gute wirt-
dels zu simulieren. Und die könnte recht zweidimensional aus- schaftliche Entwicklung dafür gesorgt, dass der Abschwung auf dem
sehen. Statt realer Waren lässt der Handelsgigant lebensgroße Fotos Logistikimmobilienmarkt nach der Finanzmarktkrise des Jahres 2008
von vollen Supermarktregalen an die Wände der U-Bahn-Haltestellen überwunden ist. 2011 stellten die Logistikmärkte des Landes einen neuen
kleben. Die Fahrgäste sollen die wenigen Minuten bis zur Einfahrt des Umsatzrekord auf. Bundesweit wurden nach den Zahlen von BNPPRE
nächsten Zuges zum Einkaufen nutzen. Sie scannen die Strichcodes ganze 5,84 Millionen Quadratmeter Fläche neu vermietet – 70 Prozent
auf den Produkten mit ihrem Handy ein und lassen sich diese nach mehr als im zehnjährigen Durchschnitt.
Hause liefern. Wenn die Bestellung bis zum Mittag aufgegeben wurde, Auf europäischer Ebene sieht das schon anders aus. Die Einzelhandels
sind die Lebensmittel schon am selben Abend im Kühlschrank. Könnte umsätze sanken 2011 um 0,2 Prozent. Während die Umsätze in den
diese Technik einmal Shoppingcenter und Einkaufsmeilen überflüssig osteuropäischen und baltischen Staaten deutlich wuchsen, darbten die
machen? Vielleicht. Wer mit Sicherheit davon profitiert, ist die Logis Handelsunternehmen in den südlichen Problemländern wie Portugal, Ita-
tikbranche. Der Boom bei den Online-Handelsunternehmen sorgt seit lien, Griechenland und Spanien. Diese gegenläufigen Wirtschaftstrends
Jahren für eine starke Nachfrage nach Lager- und Umschlagflächen. werden nach Ansicht der Immobilienberatung DTZ den europäischen Logis
Laut BNP Paribas Real Estate (BNPPRE) wurden allein 2011 insgesamt tikmarkt auch in diesem Jahr dominieren. Dem starken Wirtschaftswachs-
400.000 Quadratmeter an den Versandhändler Amazon und weitere tum in Ost- und Nordeuropa stehe eine Abkühlung im übrigen Europa
12 Raum & mehr 2 | 2012gegenüber. Die Folge: Logistik- und Industrieunternehmen würden vorerst Europas Top Ten
auf weitere Expansionen verzichten. Stattdessen versuchen sie, ihre Kos Neu vermietete Logistikflächen und Spitzenmieten in europäischen
ten unter anderem durch Aufgabe älterer und Umzug in effiziente, moder- Städten 2011
ne Gebäude am selben oder an benachbarten Standorten zu reduzieren. Fläche in 1.000 m2 Spitzenmiete in Euro/m2/Jahr
Hans-Jürgen Hoffmann, Bereichsleiter Industrial Investment & Services Paris 1.167 53
von BNPPRE, rechnet darum in diesem Jahr mit einer lebhaften Nach
Birmingham 784 75
frage nach Logistik- und Lagerflächen. Umstrukturierungen im Handel,
London* 600 163
die gute Auftragslage und die Auslastung vieler Produktionsunternehmen
Hamburg 446 67
führen seiner Meinung nach zu einem zusätzlichen Schub.
Manchester 437 66
Polens Logistikmarkt wächst am stärksten Frankfurt/M. 402 74
Diese konzentriert sich auf die großen Volkswirtschaften Deutschland, Lyon 332 44
Frankreich und Großbritannien. Auf die Top-3-Märkte entfielen in den Barcelona 320 63
ersten Monaten 2012 fast 1,2 Milliarden Euro, annähernd 80 Prozent Berlin 320 56
des gesamten Transaktionsvolumens in Europa. Richtig zulegen konnte Sheffield 303 63
allerdings nur der deutsche Markt. Ein Plus von 12 Prozent im Vergleich 0 300 600 900 1.200 0 50 100 150 200
zum Vorjahr auf 350 Millionen Euro zeigt das Vertrauen von Investoren * und Südwesten Quelle: BNP Paribas Real Estate, März 2012
und Nutzern in die deutsche Wirtschaft. Großbritannien hingegen muss
te herbe Einbußen auf 715 Millionen Euro hinnehmen, ein Minus von
16 Prozent. In Frankreich halbierte sich das Transaktionsvolumen sogar tum im Jahresvergleich wies dagegen Polen mit 40 Prozent auf. Über-
auf 115 Millionen Euro. Noch deutlich rückläufiger sieht das Beratungs- haupt zählt Polen für die meisten Marktbeobachter neben Deutschland
unternehmen Jones Lang LaSalle (JLL) die Beneluxländer (–85 Prozent) zu den künftigen Gewinnern bei Logistikimmobilien. Als einziges EU-
und Skandinavien (–72 Prozent). Italien, Portugal und Spanien kamen Land erlebte es in der Krise keine Rezession. Eine junge und konsum-
zusammen auf ein Minus von 53 Prozent. Dabei konnte Italien immerhin freudige Bevölkerung und seine strategische Lage als Tor zum Osten
einen leichten Zuwachs von 7 Prozent verbuchen. Das stärkste Wachs- machen den Markt attraktiv. §
Containerterminal in
Hamburg-Altenwer-
der: Mit seinem bedeu-
tenden Seehafen gehört
die Hansestadt zu den
wichtigsten deutschen
Foto: dpa
Logistikstandorten.
Raum & mehr 2 | 2012 13Märkte
„Logistik steht auf dem Einkaufszettel der Investoren“, weiß Willi
Weis, bei DTZ in Frankfurt am Main für Logistikimmobilien verantwort-
lich. Investiert wird vor allem über Spezialfonds. „Diese haben sich in den Luftfracht startet vom Frankfurter Flughafen (oben).
letzten zwei Jahren als Nachfrager etabliert“, beobachtet Umut Ertan, Amazon beliefert seine Kunden aus Bad Hersfeld.
Geschäftsführer von Realogis Investment Management. Laut BNPPRE
haben sie derzeit einen Anteil von fast 60 Prozent am Investmentumsatz
Logistik. Auf dem zweiten Platz folgen mit 31 Prozent Unternehmen,
die sich neue Standorte gesichert oder bestehende erweitert haben.
Insbesondere in der Krise haben Handelsunternehmen Logistikobjekte
erworben, um sie selber zu nutzen. Private Anleger und Immobilien-
Aktiengesellschaften hätten mit 5 beziehungsweise 4 Prozent nur einen
geringen Anteil am Investmentvolumen. Ein Problem hat der Logistik-
markt allerdings derzeit mit anderen Märkten gemein: „Es herrscht eine
deutliche Angebotsknappheit“, so Ertan.
Spezialfonds sind die aktivsten Investoren
Die hohe Nachfrage erklärt sich mit den höheren Renditen, die der Markt
für große Lagerflächen hergibt. Für Logistikimmobilien liegen diese in
der Regel bis zu 200 Basispunkte über denen von Büros und Einzel-
handelsimmobilien. Vor allem Versicherungen und Pensionskassen su-
chen nach höher rentierlichen Anlagemöglichkeiten. Sie leiden unter Head of Logistics Investment bei CBRE in Deutschland. Im europäischen
den niedrigen Zinsen bei festverzinslichen Wertpapieren und mageren Durchschnitt liegt die Rendite nach Angaben von JLL derzeit bei 7,4 Pro-
Renditen bei Core-Immobilien. zent. An den deutschen Topstandorten müssen sich Investoren dagegen
„Mit einer Rendite von um die 7 Prozent erzielen Core-Logistikimmo- mit Renditen zwischen 6,5 und knapp 7 Prozent zufriedengeben. Die
bilien in einem Niedrigzinsumfeld attraktive Erträge“, erklärt Kai Oulds, se könnten in den nächsten Quartalen noch weiter fallen. Das erklä-
ren Marktbeobachter mit weiter zurückgehenden Risiken. „Die Mieten
für Lagerflächen etwa sind lange nicht so volatil wie im Büromarkt“,
Logistikland Deutschland sagt Weis. DTZ ermittelte, dass 2011 die Erträge von Logistikflächen in
Die wichtigsten deutschen Logistikregionen und ihre größten Nutzer 19 von 20 europäischen Märkten stabil geblieben sind. Bis Ende 2012
erwarten die Marktbeobachter, dass die Mieten um etwa 0,8 Prozent
Großhandel Einzelhandel Automobil wachsen werden. Selbst in Deutschland stiegen sie im Durchschnitt der
vergangenen zehn Jahre nur leicht. Größer falle das Plus nur an sehr
guten Standorten wie der Frankfurter Cargocity oder im Hamburger
Hafen aus. Sicherheit gegen eine hohe Inflationsrate bieten indexierte
Mietverträge, die in der Logistikbranche üblich sind. Zudem fallen bei
Hamburg
einem Mieterwechsel meist keine teuren Umbauten wie Renovierungen
oder die Erneuerung der IT-Infrastruktur an, „wenn die Halle quadra-
Bremen
Berlin/Brandenburg tisch, praktisch und gut ist“, fasst Martin Birkert, Leiter Logistik bei der
Münster/ NAI Apollo Group, zusammen.
Osnabrück
Hannover
Duisburg/ Standort gewinnt an Bedeutung
Niederrhein
Deutschland-
Investoren achten nach wie vor auf klassische Ausstattungskriterien wie
Mitte Hallenhöhe, Zahl der Laderampen, uneingeschränkte Drittverwendungs-
Östliches Leipzig/ fähigkeit oder die Nachhaltigkeit der Immobilie. Immer wichtiger wird
Ruhrgebiet Halle allerdings der Standort. „Gerade bei großen Hallen auf der grünen Wie-
Fotos: FraportAG; Herby Sachs/version-foto.de; Habacker Holding
Kölner Bucht Rhein-Main Erfurt se steigt die Gefahr, dass nach einem Auszug des Mieters das Gebäude
über Monate leer steht, bis ein Nachmieter gefunden ist“, erläutert Jörg
Schröder, geschäftsführender Gesellschafter von Alpha Industrial. Am be-
Nürnberg gehrtesten sind absolut sichere Lagen wie Frachtzentren an Flughäfen
Rhein-Neckar
Saarland wie Frankfurt am Main, München oder Berlin und in großen Häfen wie
Donau
Stuttgart Hamburg, Bremen oder Duisburg. „Im Aufschwung sind aufgrund ihrer
Anbindung an die osteuropäischen Nachbarländer zudem derzeit die
Oberrhein
Logistikstandorte im Osten Deutschlands“, ergänzt Birkert. Insbeson
München
Schwaben dere in Erfurt und Leipzig wurden im Jahr 2011 so viele Grundstücke
und Lagerflächen umgesetzt wie noch in keinem Jahr zuvor.
Solche Core-Flächen sind in ganz Europa gefragt und entsprechend
Quelle: Fraunhofer-Institut SCS, 2012 knapp. „Mieter und Käufer legen ihren Fokus auf gute Immobilien in den
14 Raum & mehr 2 | 2012Toplagen“, erklärt Rob Hall, Leiter von DTZ Logistics in Europa. „Ähn- tragslaufzeiten von drei bis fünf Jahren. Dem steht die Erwartung von
lich der Entwicklung auf den Büromärkten gibt es auch in der Logistik Investoren und finanzierenden Banken an eine möglichst lange Laufzeit
eine starke Konzentration auf Core-Logistikimmobilien“, beobachtet der Mietverträge gegenüber. Zurzeit, so Realogis-Geschäftsführer Ertan,
auch Ertan. Ein Knackpunkt allerdings sind derzeit die Mietverträge. „lassen sich an den Topstandorten Laufzeiten von fünf Jahren verkau-
Hier beißen sich die Vorstellungen der Investoren mit den Wünschen fen“. Ein Novum, denn noch vor Kurzem seien mindestens sieben oder
der Mieter. Um flexibel zu bleiben, drängen diese auf kürzere Mietver- gar zehn Jahre gefordert worden, ergänzt er. $
„Kooperationen schließen“
Die Geschäfte der Entwickler von Lagerflächen in Deutschland gehen gut. Gestiegen sind allerdings auch die
Anforderungen der Kunden – und der Finanzierer, sagt Stephanie Habacker-Arndt, Chefin der Habacker Holding
Welche Immobilien sind derzeit bei Nutzern tikimmobilie und der guten Lage achten
und Investoren besonders gefragt? Investoren auf eine sehr gute Bonität der
Logistiker, aber auch Industrie- und Handels Mieter. Zusätzlich fordern Vermieter höhere
unternehmen bevorzugen Immobilien, die Bürgschaften von drei bis zwölf Monaten
perfekt in den logistischen Prozess passen. als Mietkautionen, um so eine höhere Absi-
Die Lage der Logistikimmobilie muss optimal cherung gegenüber Forderungsausfällen zu
zur Warenverteilung passen. haben.
Welche Lagen sind aus Ihrer Sicht optimal? Haben sich die Anforderungen seit der Krise
Meistens sind es bereits bewährte Stand- verändert?
orte, an denen weitere Logistikimmobilien Im Gegensatz zu den Kriterien Lage und
vorhanden sind, sogenannte Logistikimmo- Drittverwendbarkeit haben sich die Mietver-
bilien-Hubs. Diese Hubs haben sich aufgrund tragslaufzeiten seit der Finanzkrise 2008 ver-
ihrer guten Anbindung an Autobahnen, den ändert. Bei einer Bestandsimmobilie werden
Gleis- oder Flugverkehr innerhalb Europas Vertragslaufzeiten von drei Jahren seitens der
etabliert. In Deutschland werden aktuell die Mietinteressenten nachgefragt und oftmals Stephanie Habacker-Arndt ist ge-
Region Hamburg, Hannover, das Ruhrgebiet vom Vermieter akzeptiert. Bei einem Neubau schäftsführende Gesellschafterin des
und der Raum Frankfurt am Main besonders haben sich die vom Vermieter geforderten familiengeführten Logistikimmobi-
nachgefragt. Laufzeiten seit der Finanzkrise erhöht. Vor lien-Entwicklers Habacker Holding
der Krise war die Finanzierung von Logistik mit Sitz in Düsseldorf.
Welche Herausforderungen haben Projekt- immobilien beim Neubau einfacher, und die
entwickler derzeit zu beachten? Banken haben der Finanzierung von Projekt-
Sie müssen den Banken seit der Finanzkrise entwicklungen mit einem Mietvertrag von Logistikimmobilien sind, lassen Nachhaltig-
2008 mehr Eigenkapital für Projektentwick- drei oder vier Jahren zugestimmt. Heutzutage keitschecks durchführen, um ihre Gebäude in
lungen zur Verfügung stellen. Die höhere fordern die Banken und die finanzierenden diesem Sinne nachzurüsten.
Eigenkapitalquote begrenzt den Projekt- Partner eine Mindestlaufzeit von fünf oder
entwickler in der Zahl seiner Projekte, oder sogar sieben Jahren. Lassen sich Logistikobjekte nachbessern?
er muss Kooperationen mit Finanzpartnern Bei Bestandsimmobilien können Verbesse-
schließen, um das Wachstum nicht zu brem- Welche Rolle spielt das Thema Nachhaltig- rungen im energetischen Bereich viel bewir-
sen. Die Aufgabe von Projektentwicklern, die keit? ken. Eine energieeffiziente Ausstattung mit
ihre Vorhaben an Investoren verkaufen, ist Investoren und Mieter fordern nachhaltige Heizungssystemen zur Wärmerückgewinnung
es, deren hohe Ansprüche an die Bonität Objekte. Im Bereich Projektentwicklung er- oder mit stromsparender Beleuchtung kann
der Mieter und den Wunsch nach möglichst werben Investoren nur noch zertifizierte den Energieverbrauch um bis zu 30 Prozent
langen Mietvertragslaufzeiten passgenau Logistikimmobilien. Projektentwickler, die senken. Das wird deshalb auch von den Mie-
umzusetzen. beabsichtigen, ihre Entwicklungen an tern gewünscht – und sogar in einigen Fällen
Investoren zu veräußern, lassen daher alle von ihnen auf eigene Kosten umgerüstet.
Welche Anforderungen stellen Investoren? Objekte noch während der Bauzeit zertifi-
Neben der Drittverwendbarkeit der Logis zieren. Investoren, die bereits im Besitz von Das Interview führte Alexander Heintze.
Raum & mehr 2 | 2012 15Sie können auch lesen
