VM#12-1 - VDW RHEINLAND WESTFALEN
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#12 –1
2 012 /1 3
vm
Themen, Trends und Fakten der Wohnungs- und Immobilienwirtschaft
für Hessen, Nordrhein-Westfalen, Rheinland-Pfalz und Saarland
Verba ndsMaga z i n
18 Keine Fördermittel
für altersgerechten Umbau eingeplant
4 Schwerpunkt Leerstandsmanagement
Die Leere mit Leben füllen
L2 Landesausgabe NRW
Genossenschaftsfestakt im Landtag
Informationen auf einen Klick. www.vdw-rw.de | www.vdwsuedwest.de www.vdw-saar.de | www.wohnungswirtschaft-aktuell.de
EDITORIAL 1
Liebe LEser >> Während in wirtschaftsstarken Ballungszentren der Wohnraum knapp wird,
stehen vor allem in ländlichen Regionen viele Wohnungen leer. Nicht nur die Wohnungs
wirtschaft muss darauf differenzierte Antworten finden. Auch die Wohnungspolitik ist gefragt.
Wohnraumförderung ist nicht nur in den Metropolregionen gefragt, sondern auch in Leer-
standsgebieten: Nur braucht sie hier andere Instrumente.
Leerstand bei Wohnungsknappheit –
Wohnungspolitik braucht
differenzierte Instrumente
G
anz Deutschland spricht über feh- und nicht in den ländlichen Regionen; dort Inzwischen scheint sich langsam die Ein-
lende Wohnungen, Städte, in denen sind eher Themen wie Ersatzneubau oder sicht durchzusetzen, dass die Mieter nicht
die Mieten nur eine Richtung ken- gar Rückbau gefragt. Und er muss die rich- überfordert werden dürfen. Eine Einsicht,
nen: nach oben. Und das VerbandsMagazin tige Qualität haben: Mehr als auf die bloße die es durch breite Bündnisse mit anderen
macht einen Schwerpunkt über Leerstands- Menge kommt es auf die altersgerechten Verbänden zu fördern gilt.
management. Ist das nicht aus der Zeit ge- und energetischen Eigenschaften der neu
fallen? Nein, ist es nicht. Denn gerade in gebauten Wohnungen an. Auch vor Ort wird Wohnungspolitik wie-
Phasen, in denen in der politischen Debatte der öffentlichkeitswirksam diskutiert, ob
im Grunde nur über den Neubau gesprochen Die Wohnungsgesetze der Länder muss in Mainz, Wesel oder anderswo. Das kann
wird, ist es wichtig, daran zu erinnern, dass diese regionale und qualitative Fragestel- der Wohnungs- und Immobilienwirtschaft
sich die Wohnungsmärkte weitaus differen- lung in den Blick nehmen. Das fordern die nur gut tun. Im anstehenden Bundestags-
zierter verhalten, als dies in der Diskussion wohnungswirtschaftlichen Verbände ak- wahlkampf wird das Thema mit Sicherheit
offenbar wird. Deutschland besteht nicht nur tuell etwa in Hessen, wo gerade ein neues eine Rolle spielen, zumindest SPD-Kanzler
aus wachsenden Großstädten. Wohnungsbaufördergesetz im parlamenta- kandidat Peer Steinbrück scheint sich dafür
rischen Prozess erarbeitet wird, in NRW, wo sehr zu interessieren.
Damit soll das große Problem, das sich in der VdW Rheinland Westfalen auf seinem
Düsseldorf, Köln, Frankfurt und anderswo Parlamentarischen Abend Empfehlungen Vor der heißen Wahlkampfphase steht aber
stellt nicht kleingeredet werden, ganz im für eine verbesserte Wohnraumförderung erst einmal die weihnachtliche, hoffentlich
Gegenteil. In ihrem zweiten Wohnungs- ausgegeben hat, und in Rheinland-Pfalz, möglichst unpolitische Verschnaufpause an.
marktbericht hat die Bundesregierung diese wo sich die Arbeitsgemeinschaft rheinland- Nutzen Sie diese Zeit, lassen Sie es sich gut-
schwierige Situation für Einkommensschwä- pfälzischer Wohnungsunternehmen an dem gehen. Der VdW Rheinland Westfalen, der
chere (und zunehmend auch für Normal- Aktionsbündnis „Impulse für den Woh- VdW südwest und der VdW saar wünschen
verdiener) ja auch endlich klar benannt nungsbau Rheinland-Pfalz“ beteiligt. Ihnen und Ihren Liebsten ein gesegnetes
(siehe Seite 14). Doch nicht weit entfernt von Weihnachtsfest und ein glückliches neues
diesen Metropolregionen gibt es Gemeinden Eines hat die Diskussion um die steigenden Jahr!
und Kreise, in denen Häuser leer stehen Mieten in Metropolregionen jedenfalls ge-
und in denen die Mieten sogar sinken. Für bracht: Politik und Öffentlichkeit sprechen
Kommunen, aber auch für Wohnungsun- wieder über Wohnungspolitik – und vor al- Ihr
ternehmen ist das eine schwierige Situation, lem auch wieder über die soziale Dimension
für die oftmals eine politisch-wirtschaftliche der Wohnungspolitik. In den vergangenen
Gemeinschaftsanstrengung notwendig ist. Jahren wurde die Wohnungswirtschaft in der
politischen Öffentlichkeit fast ausschließ-
Die Politik muss deshalb eine differenzierte lich aus der Perspektive des Klimaschutzes
Antwort auf eine differenzierte Problemlage betrachtet. Das führte zu immer höheren
finden. Mehr Neubau alleine reicht nicht Auflagen in Neubau und Bestand, die Bau- Alexander Rychter
aus. Er muss an den richtigen Orten stattfin- kosten schnellten in die Höhe – auch deshalb Verbandsdirektor/Vorstand
den: eben in den wachsenden Großstädten wundert wenig, dass dem die Mieten folgten. des VdW Rheinland Westfalen
12/2012–1/2013 • VerbandsMagazin
2 INHALT
4 10 23
Schwerpunkt Mit gezielten Werbekampagnen GdW-Verbandstag: Altmaier will
Leerstandsmanagement neue Zielgruppen ansprechen Energiewende bezahlbar meistern
Schwerpunktthema AKTUELLES
4 Die Leere mit Leben füllen 14 Bundesregierung erkennt Auftragsvergabe: Zentrale,
Schwerpunkt Leerstandsmanagement Wohnungsknappheit als Problem aber vielschichtige Aufgabe
Zweiter Bericht der Bundesregierung Veranstaltung
6 Hier herrscht der größte Leerstand
bei den Verbandsmitgliedern 15 14 Prozent mehr Wohnungen in 21 Nachhaltigkeit zum 10. Jubiläum
Statistik Mehrfamilienhäusern genehmigt 20. Symposium Perspektiven für
Statistisches Bundesamt Wohnungsgenossenschaften
7 Von 14 Prozent auf drei Prozent
Leerstand 16 „Die städtebauliche Umstruktu Die SEPA-Umstellung bei
Erfahrungsbericht von Ingo Wöste, rierung wird langwierig“ Wohnungsunternehmen
Geschäftsführer der Wohnungs Evaluierung des Programms Neue GdW-Information
gesellschaft Werdohl GmbH Stadtumbau-West
22 Stabwechsel im Vorstand EBZ
10 Mit gezielten Werbekampagnen Barrieren in Stadtquartieren Förderverein Aus- und Fortbildung
neue Zielgruppen ansprechen überwinden Alexander Rychter neuer Vorsitzender
Unternehmensgruppe Nassauische Neue Broschüren des BBSR
Aktuelles Genossenschaftsrecht
Heimstätte/Wohnstadt, Frankfurt
17 „Wachsender Westen, schrumpfen Gemeinsame Veranstaltungsreihe
11 Tatort Leere: dem Leerstand auf der Osten“ gilt nicht mehr
Aktuelles Wohnungseigentumsrecht
der Spur Interessante Grafiken zur
Gemeinsame Veranstaltungsreihe
Entwicklungsagentur Bevölkerungsentwicklung
Rheinland-Pfalz e.V.
Leitfaden für integrierte 23 Umweltminister Altmaier will die
Energiewende bezahlbar meistern
12 Mit Portfoliomanagement und Stadtentwicklung geplant
GdW-Verbandstag
Gästewohnungen gegen den Projektstart
Leerstand
Interview mit Christoph Beutekamp, 18 Keine Fördermittel für alters
gerechten Umbau eingeplant Steuern
Geschäftsführer der Gewobag
Bundeshaushalt
Hofgeismar eG
13 Zur kreativen Zwischennutzung: 19 170 ehrenamtliche Genossenschaft
24 Deutscher Bundestag verabschiedet
ler diskutierten aktuelle Themen Steuergesetze
„Geld allein macht nicht glücklich“
Treffpunkt Ehrenamt in
Gastbeitrag von Matthias Kliefoth
Creative.NRW, Cluster Kultur- und
Genossenschaften 25 Aktuelles Steuerrecht
Unterlagen
Kreativwirtschaft 20 Verbände informieren über neue
Neuer Leitfaden zur Einführung der
Energieeinsparverordnung
E-Bilanz
Informationsveranstaltung
GdW-Information 137
12/2012–1/2013 • VerbandsMagazin
INHALT 3
27 30 34
Urteil zu Abriss des Nachbarhauses Energieeinsparverordnung und Bielka/Beck (Hrsg.):
mit gemeinsamer Giebelwand Energieinsparungsgesetz kommen Verantwortung für die Stadt
Technik, Bauen, Planen Landesausgaben
26 ELStAM – Das neue Verfahren 30 Energieeinsparverordnung 2012 und Hessen
beim Lohnsteuerabzug Energieeinsparungsgesetz kommen
Lohnsteuer Referentenentwürfe L2 Aktuelles
Authentifizierung 32 Kosten der Legionellenprüfung L5 Politik
Umsatzsteuer-Voranmeldungen und § 35a EStG L8 Verband und Gremien
Trinkwasserverordnung
Einkommensteuer-Änderungs L11 Medienecho
richtlinien 2012 (EStÄR 2012) VOB/B 2012 in Kraft getreten
Einkommensteuer
L12 Termine
Für sie gelesen Nordrhein-Westfalen
RECHT
L2 Aktuelles
33 Gewinn für alle! Genossenschaften
27 Anspruch auf Putz und Dämmung als Wirtschaftsmodell der Zukunft L8 Politik
bei Abriss des Nachbarhauses mit Konny Gellenbeck
gemeinsamer Giebelwand
L9 Verband und Gremien
Betreutes Wohnen in Genossen
Nachbarschaftsrecht L12 Personalia und Jubiläen
schaften
28 Ansatz von fiktiven Sach- und InWIS L13 Aus den Unternehmen
Arbeitsleistungen in Betriebs L16 Termine
kostenabrechnung zulässig 34 Verantwortung für die Stadt –
Beiträge für ein neues Miteinander
Betriebskostenrecht
Frank Bielka, Christoph Beck (Hrsg.)
Aus der Beratungspraxis Rheinland-PFalz/Saarland
Großfamilie Wohnungs
der Verbände
Vier-Länder-Büro, Bonn
genossenschaft? L2 Aktuelles
InWIS
L6 Politik
29 Mehrmals tägliches Stoßlüften
35 Daten und Trends 2012
L7 Verbände und Gremien
gegen Schimmelbefall zumutbar
GdW
Mietrecht L12 Termine
Umlage der Modernisierungskosten
bereits ab Rechnungszugang Seminare
Mietrecht
35 Seminare im Januar und Februar
12/2012–1/2013 • VerbandsMagazin
©Robert Kneschke - Fotolia.com Kein seltenes Bild in manchen Regionen: Neue Mieter lassen auf sich warten, die Klingelschilder bleiben unbeschriftet. 12/2012–1/2013 • VerbandsMagazin
Schwerpunkt 5
©M
ichael Tieck - Fot
Schwerpunkt Leerstandsmanagement
Die Leere mit Leben füllen
olia
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Leerstand kann viele Väter haben: eine unzureicheinde Qualität der Wohnung, ein falsches
Marketingkonzept, die demografische Entwicklung und vieles mehr. Ein Patentrezept zum
Leerstandsabbau wird es deshalb niemals geben, aber es gibt Strategien, die funktioniert haben –
und die stellt das VM in dieser Ausgabe vor.
F
ür Wohnungsunternehmen sind sie Zuweilen werden Wohnungen nur deshalb weise ist vor allem deshalb interessant, weil
ein renditeminderndes Ärgernis, für nicht vermietet, weil große Modernisierun- sie versucht, an die verstreuten Einzeleigen-
Städte und Gemeinden unter Um- gen oder gar Abrissarbeiten anstehen. Wo tümer heranzukommen, jene Gruppe also,
ständen eine Katastrophe, wenn sie gehäuft dies aber nicht der Fall ist, ist Gehirnschmalz die für Politik aber auch für Wohnungsun-
vorkommen: leerstehende Wohnungen. und ein ausgefeiltes Portfoliomanagement ternehmen, deren Bestände in unmittelbarer
Stehen gar ganze Gebäudereihen leer, leidet gefragt. Möglicherweise ist die Vermietung Nachbarschaft zu lange leer stehenden Ge-
das Image eines Stadtviertels, mittelfristig speziell an Kreative sinnvoll, auch weil da- bäuden liegen, nur schwer erreichbar sind.
sinken auch dadurch die Gewinne. durch das Image eines Viertels gewinnen
kann. Ein Ansatz ist aber auch, Gästewoh- So soll diese Ausgabe in erster Linie Erfolgs-
Damit es aber soweit nicht kommt, haben nungen einzurichten, die den Leerstand beispiele darstellen und damit ein Heft des
professionelle Wohnungsunternehmen ein teilweise auffangen. Mutmachens sein. Den Leerstand von 14
ganzes Bündel von Ansätzen, um den Leer- Prozent auf drei Prozent bringen? Das geht.
stand abzubauen. Dieses reicht von einem Über all diese Ansätze berichtet die aktu- So geschehen in Werdohl (siehe Seite 7).
Wechsel des Marketings bis hin zu großen elle Ausgabe des VerbandsMagazins. In
Umstrukturierungen des Bestands mit Abriss Rheinland-Pfalz kümmert sich mit Blick auf
und Ersatzneubau, Fördermitteln aus dem die Stadtentwicklung auch die Entwicklungs-
Stadtumbau und ähnliches. agentur um das Thema. Ihre Herangehens-
12/2012–1/2013 • VerbandsMagazin
6 Schwerpunkt
Statistik
Hier herrscht der größte Leerstand bei den Verbandsmitgliedern
D
ie Leerstandsquote der Mitglieds- Diese Zahlen beziehen sich auf alle nicht ver- berg und der ehemalige Regierungsbezirk
unternehmen im Verbandsgebiet mieteten Wohnungen, egal ob diese wegen Koblenz die höchste diesbezügliche Leer-
schwankt beträchtlich. Das zeigt einer baldigen Modernisierung, eines be- standsquote aufweisen.
sich bereits bei einer Analyse der Jahres vorstehenden Abrisses, eines Verkaufs oder
statistik auf Regierungsbezirksebene. Mieterwechsels leer stehen. Von Interesse Der Leerstand kann vielfältige Gründe
Während im Regierungsbezirk Kassel ge- sind natürlich vor allem die Wohnungen, haben – von fehlenden Wohnungsquali-
rade einmal 1,7 Prozent aller Wohnungen bei denen Vermietungsschwierigkeiten zum täten bis hin zum strukturellen Leerstand
leer stehen, sind es im Regierungsbezirk Ausbleiben von Mietzahlungen führen. Hier aufgrund schwindender Bevölkerungs
Arnsberg knapp 4,6 Prozent. Lokal gibt fällt auf, dass der Regierungsbezirk Arns- zahlen.
es darüber hinaus natürlich noch einmal
deutliche Unterschiede.
Münster
1,40 %
1,33 %
47.179
94.717
Düsseldorf Detmold
Arnsberg
1,18 %
254.166
1,55 % Kassel
203.403
0,66 %
11.135
Köln
0,31 %
150.998
0,11 % Gießen
23.763
2,10 %
14.666 0,34 %
0,11 % 221.841
Koblenz
3.750
Darmstadt
Trier
Mainz Eigener Wohnungsbestand*
Leerstandsquote wegen
Vermietungsschwierigkeiten
0,83 %
56.574
*ohne LEG bzw. Nassauische Heimstätte
12/2012–1/2013 • VerbandsMagazin
Leerstandsmanagement 7
Erfahrungsbericht von Ingo Wöste, Geschäftsführer der Wohnungsgesellschaft Werdohl GmbH
Von 14 Prozent auf drei Prozent
Leerstand
2006 war die Wohnungsgesellschaft Wer- Nachfrageverlust an gleichartigen Woh- Neubauten gekennzeichnet waren, konnten
dohl GmbH in einer schwierigen Situation: nungsbeständen voll niederschlug. Folge für nur mit erheblichen finanziellen Anstren-
14 Prozent der Wohnungen standen leer. die Woge war im Jahr 2006 ein Höchststand gungen der Woge realisiert werden. Als be-
Inzwischen hat das Wohnungsunterneh- des Leerstandes von rund 14 Prozent des sonderes Wohnungsangebot für betagte und
men die Trendumkehr geschafft. Doch eigenen Wohnungsbestandes, der zu der Zeit hochbetage Menschen ist unser im Jahr 2007
dazu brauchte es weit mehr als eine einzel- noch 1.660 Einheiten umfasste.
ne Maßnahme, wie Geschäftsführer Ingo
Wöste in seinem Gastbeitrag berichtet. Eines war klar, so konnte das auf jeden Fall
nicht weiter gehen. Nur, was sollte getan
Im Grunde suchen wir auf komplexe Fra- werden?
gen immer eine einfache Antwort. So auch
beim Thema „Vermeidung und Abbau von Als Grundlage für weitere Entscheidun-
Wohnungsleerständen“. Vorab kann schon gen führte zeitnah ein externer Berater ei-
festgestellt werden, dass es hierzu keine ne grundlegende Portfolioanalyse durch,
einfache Antwort gibt und wenn es sie geben um sich außerhalb des Bauchgefühls ein
sollte, diese nicht zum gewünschten Erfolg detailliertes Bild von dem eigenen Woh-
führen wird. nungsbestand machen zu können. Schließ-
lich wurden Kundenzielgruppen wie ein-
Aber jetzt zuerst die Ausgangslage: Werdohl, kommensschwache und -starke Haushalte,
eine Kleinstadt im Sauerland, hatte im Jahr Singles, Familien oder betagte Menschen
2000 rund 20.000 Einwohner und musste sich definiert. Für diese Zielgruppen sind spe-
schon damals verstärkt mit den gravierenden ziell zugeschnittene Wohnungsangebote
wohnungswirtschaftlichen Auswirkungen entwickelt worden. Die zu erstellenden Woh-
der demografischen Entwicklung „Wir wer- nungsmarktprodukte, die im Wesentlichen
den weniger, älter und bunter“ auseinan- durch umfangreiche energetische Moderni-
dersetzen, was sich in unserer Wohnungs- sierungen, erhebliche Investitionen in den
gesellschaft Werdohl GmbH (Woge) durch Wohnungen, Wohnumfeldverbesserungen
überflüssige, umbaubedürftige und einem und Erstellung von öffentlich geförderten Ingo Wöste
>>
12/2012–1/2013 • VerbandsMagazin
8 Schwerpunkt
Foto: Wohnungsgesellschaft Werdohl GmbH
Der Abriss von ganzen Häusern gehörte in Werdohl zum Konzept dazu.
errichtetes erstes Nachbarschaftshilfezen nachvollzogen werden, führt das schnell zu wurden ausgiebig besprochen und brachten
trum im Werdohler Stadtteil Ütterlingsen einer inneren Motivationskündigung. die nötige Transparenz für die vorgenomme-
hervorzuheben, das sich an dem so ge- nen Umstrukturierungen.
nannten „Bielefelder Modell“ orientiert. Im Um dieser Tendenz entgegenzuwirken, fährt
Wesentlichen wird dort ein möglichst langes das gesamte Personal seit 2006 einmal im Die Umsetzung eines PR- und Marketing-
eigenständiges Leben in der eigenen Woh- Jahr mit einem Kommunikationstrainer zu konzeptes, unter anderem mit der Einfüh-
nung unterstützt. Im Jahr 2010 eröffnete das einem zweitägigen Seminar. Themen wie rung von pfiffigen Vermietungsaktionen
zweite Zentrum im Ortsteil Pungelscheid. wie dem Windelbonus, eines neuen Lo-
• Markt, Wettbewerb und Zukunftsaus- gos, der konsequenten Realisierung auf
So weit so gut. Aber damit war noch lan- sichten = Unternehmen zum Immo allen Kommunikationsebenen, eines aktiv
ge nicht alles erledigt. Die Woge wandelte biliendienstleister umbauen, gelebten Unternehmensleitspruchs „Wir
sich aufgrund des großen Handlungsdrucks • Ausbau der Vertriebsorientierung und geben Ihrem Zuhause ein Gesicht“, einer
konsequent und sehr zügig von einem klas- des Forderungsmanagements, komplett neuen Homepage, die an zwei
sischen Wohnungsverwalter zu einem ver- • anonyme Mitarbeiterbefragung = Wettbewerben teilnahm und auch beide
triebsorientierten Immobiliendienstleister. interne Zusammenarbeit optimieren, Male prämiert wurde, flankierte die neue
Stellt sich nur die Frage, wie auf solche Pro- • Unternehmensleitbild von den Mitarbei- Unternehmensphilosophie und rundete das
zesse eigentlich die Mitarbeiter des Woh- tern entwickelt und mit Geschäftsfüh- Gesamtpaket ab.
nungsunternehmens reagieren, die sich rung und Aufsichtsrat abgestimmt,
oftmals ausschließlich als Profis im Woh- • Mietrückstände erfolgreich abbauen – Damit waren die internen Hausaufgaben
nungsverwalten verstanden. Das Problem: eine gemeinsame Aufgabe in unserer der Woge im weitesten Sinne angestoßen
Wenn die Mitarbeiter nicht den Weg der Woge-Werdohl, und auch erfolgreich umgesetzt worden.
Unternehmensleitung mitgehen möchten, • innehalten und vorausschauen – Enwick- Aber was ist mit der Stadtentwicklung ins-
weil die Gründe für die weitreichende Verän- lungen im Unternehmen und in der per- gesamt? Der Wohnstandort Werdohl ver-
derung der Unternehmensphilosophie nicht sönlichen Situation des Mitarbeiters fügte über ein schlechtes Image und nach
12/2012–1/2013 • VerbandsMagazinLeerstandsmanagement 9
Kontakt >>
Ingo Wöste
Wohnungsgesellschaft Werdohl GmbH
Dammstraße 11
58791 Werdohl
Tel.: 02392 5071018
Fax: 02392 5071026
woeste@woge-werdohl.de
www.woge-werdohl.de
der Devise „Wo ich nicht leben möchte, da von „Stadtumbau West“-Mitteln eine große rissen und für rund sechs Millionen Euro ein
wohne ich auch nicht!“ reicht es eben nicht Chance auf, überhaupt noch kommunale neuer Vollsortimenter errichtet wird.
aus, nur die Weichen im Unternehmen Investitionsmittel auslösen zu können. Das
kundenorientiert neu zu stellen. Allein in den Jahren 2008 und 2009 von vielen Mit der dargestellten konsequenten Um-
dadurch kann ein nachhaltiger Erfolg eines Akteuren der Stadt Werdohl erarbeitete strukturierung und Förderung des internen
Wohnungsunternehmens nicht erreicht Stadtentwicklungskonzept endete letzt- und externen Unternehmensbildes ent
werden. Daher ist es nachvollziehbar, dass endlich in einem abgegrenzten Gebiet mit wickelt sich die Woge immer mehr zum
der Woge-Geschäftsleitung in Personal- städtebaulichem Handlungsbedarf. angestrebten umfassenden Immobilien
union auch im Herbst 2008 die Leitung der dienstleister. Trotz einiger Portfoliobereini-
Werdohler Stadtmarketing GmbH übertra- Als teilräumlicher Bereich wurden der süd- gungen, zum Beispiel durch den Verkauf von
gen wurde. Seit diesem Zeitpunkt zieht die liche Teil der Innenstadt inklusive Bahn- 110 Wohnungen in einem extremen Stadt-
Woge zusammen mit dem Stadtmarketing hofsviertel und der Stadtteil Ütterlingsen randgebiet, bei denen ein rund 50-prozen-
buchstäblich an einem Strang. In einer festgelegt, wo die Woge über rund 750 tiger Wohnungsleerstand vorlag, und einem
Zeit, wo sich große Immobilienanbieter, die Wohnungen verfügt. Das ist rund die Hälf- bisher vorgenommen Abriss in Ütterlingsen
auch über zahlreiche Wohnungsbestände te ihres Gesamtwohnungsbestandes. Der von 36 Einheiten mit anschließender Errich-
in Werdohl verfügen, immer mehr aus der Werdohler Stadtrat beantragte im Herbst tung eines Ersatzneubaus, sind von den im
flächendeckenden Kundenbetreuung ver- 2009 für unterschiedliche städtebauliche Jahr 2006 über 210 Wohnungsleerständen
abschieden, bringt sich das Team der Woge Maßnahmen mehr als zehn Millionen Euro mehr als 100 neu wieder am Werdohler
antizyklisch und öffentlichkeitswirksam Fördermittel über „Stadtumbau West“, die Wohnungsmarkt platziert worden.
aktiv bei zahlreichen Veranstaltungen in zu einem nicht unerheblichen Teil auch für
der Stadt mit ein. die Woge vorgesehen sind. In Ütterlingsen Bezogen auf den jetzigen Wohnungsbe-
kommen von Rückbaumaßnahmen mit stand von rund 1.500 Einheiten, konnte
War aber die große Aufgabe der Imagever- anschließender Nachnutzung bis zu ei- der Wohnungsleerstand auf drei Prozent
besserung allein durch das Stadtmarketing ner Schulhofsanierung, über einen Abriss gedrückt und auch bis zum Jahr 2012 auf
lösbar? Aus gesellschaftspolitischer Sicht eines leer stehenden, maroden Schulge- diesem niedrigen Niveau gehalten werden.
durchaus, allerdings verfügt das Stadtmar- bäudes und der Förderung einer Quartiers- Und das, obwohl bis zum Ende 2012 nur
keting bei Weitem nicht über die finan- managerin Fördermittel zum Einsatz. In noch rund 17.000 Einwohner in der Stadt
ziellen Ressourcen, um gerade die ange- der Innenstadt werden unter anderem das Werdohl leben. Für das Unternehmen be-
häuften baulichen Defizite in der Stadt nur historische Bahnhofsgebäude, ein großer deutet das gegenüber dem Jahresergebnis
ansatzweise lösen zu können. Daher suchte Innenstadtplatz und auch große Teile der 2005, dass für das Geschäftsjahr 2011 eine
die Woge in Zusammenarbeit mit der Wer- Lenneflusspromenade erneuert. Dass auch Ergebnisverbesserung des operativen Ge-
dohler Stadtverwaltung nach geeigneten noch gleichzeitig Fördermittel des laufen- schäfts um etwa eine Million Euro erzielt
Instrumenten, um hauptsächlich die bau- den Landesprojektes „Regionale Südwest- werden konnte.
lichen Problemstellungen in den Griff zu falen 2013“ nach Werdohl fließen und den
bekommen. Als ein geeignetes Mittel stellte gesamten Wandlungsprozess noch unter- Das untermauert eindruckvoll den Erfolg
sich letztendlich das Förderprogramm stützen, ist für die Stadt ein großes Glück. der eingeschlagenen Unternehmensstra
„Stadtumbau West“ heraus. Für die Stadt Das geschaffene positive Investitionsklima tegie. Die Frage, ob es auf eine komplexe
Werdohl, die kurz vor der Überschuldung animiert zusätzlich weitere private Investo- Problemstellung eine einfache Antwort gibt,
steht und diese wahrscheinlich im Jahr 2013 ren. Hinzu kommt, dass im Bahnhofsviertel dürfte damit ausreichend begründet und
erreichen wird, tat sich mit der Beantragung endlich eine große Schrottimmobilie abge- beantwortet sein.
12/2012–1/2013 • VerbandsMagazin10 Schwerpunkt
Mit gezielten Werbekampagnen
neue Zielgruppen ansprechen
Unternehmensgruppe Nassauische Heimstätte/Wohnstadt, Frankfurt >> Ein Ansatz, um die
Vermietung leer stehender Wohnungen anzukurbeln, ist die Suche nach neuen Zielgruppen.
Diese werden dann mit gezielten Werbekampagnen bedient. Ein aktuelles Beispiel bietet die
Nassauische Heimstätte in Hirschhorn.
In der Universitätsstadt Heidelberg ist der
Quelle: FuP Kommunikation
Wohnraum traditionell knapp. Vor Semes-
terbeginn sind die wenigen freien Plätze
in WGs und Studentenwohnheimen heiß
begehrt und schnell vergeben. Dass es im
nur 15 Kilometer entfernten Hirschhorn
dagegen leer stehende Wohnungen gibt,
weiß kaum einer der Wohnungssuchen-
den. Um die jungen Menschen auf die
Vorzüge des Wohnens in der südhessi-
schen Kleinstadt aufmerksam zu machen,
hat die Unternehmensgruppe Nassauische
Heimstätte/Wohnstadt zusammen mit der
Fachagentur FuP Marketing und Kommu-
nikation 2012 eine gezielte Werbekam
pagne entwickelt.
„Wer eine neue Zielgruppe ansprechen
möchte, dem helfen aussagekräftige
Bilder, die eine Botschaft klar und di-
rekt transportieren“, erklärt Detlef Hans
Franke, Geschäftsführer von FuP Mar- Eye-Catcher: Großformatige Plakate in der Heidelberger Innenstadt sorgten für die nötige
keting und Kommunikation. Zentraler Aufmerksamkeit
Bestandteil der Werbekampagne waren
daher großformatige Plakate, am Haupt-
bahnhof und in Uni-Nähe platziert. Das terticket gab es zur neuen Wohnung gleich steht: „Die demografische Entwicklung
Motiv: Ein junger Mann mit Fernglas, auf mit dazu. Genauere Informationen zum macht auch vor der Wohnungsbranche
der Jagd nach der „Beute“ Wohnung. An Wohnungsangebot konnten Interessierte auf nicht Halt. Innovative Wohnformen wie
der Wand im Hintergrund ein Geweih, das der Internetseite der Unternehmensgruppe Mehrgenerationenhäuser und Senioren-
auf originelle Weise Bezug auf den Namen abrufen– per QR-Code auch direkt über das WGs werden in den kommenden Jahren
Hirschhorn nimmt und augenzwinkernd Smartphone. Ebenfalls wichtiger Bestandteil noch mehr an Bedeutung gewinnen“, so
die Ästhetik eines bekannten Kräuterlikörs der Kampagne: Die Einbeziehung lokaler Franke weiter. Wohnungen, die schon
zitiert. Multiplikatoren, in diesem Fall des Heidel- über einen längeren Zeitraum leer stehen,
berger Studentenwerks. In Absprache mit könnten so für eine alternative Nutzung
Der Kampagne-Slogan harmonierte mit diesem wurden Plakate ausgehängt und in Betracht gezogen und entsprechend
––
der gewählten Bildsprache und war eben- Flyer an der Uni verteilt. beworben werden.
falls direkt auf die junge Zielgruppe ausge-
richtet: „Kein Zimmer in Sicht? Ich werd‘ „Die Gewinnung neuer Zielgruppen stellt Weitere interessante Inhalte unter
Hirschhorner!“. Zusätzlich verdeutlichte für Wohnungsunternehmen eine große www.nh-projektstadt.de
das Plakat die gute Bahnverbindung zwi- Chance dar“, prognostiziert Franke. Dabei
schen Hirschhorn und Heidelberg. Weite- muss es sich nicht zwangsläufig um eine
rer Bonus für die Studenten: Das Semes- jüngere Zielgruppe handeln, die im Fokus
12/2012–1/2013 • VerbandsMagazinLeerstandsmanagement 11
Entwicklungsagentur Rheinland-Pfalz e.V.
Tatort Leere: dem Leerstand auf der Spur
In Rheinland-Pfalz widmet sich auch die
Foto: Entwicklungsagentur Rheinland-Pfalz e.V.
Entwicklungsagentur, ein Joint Venture
von Landesregierung und Technischen
Universität Kaiserslautern, dem Thema
Leerstand. Sie will Lösungen aufzeigen und
richtet sich vor allem an Einzeleigentümer,
aber auch an Politik und Verwaltung –
aktuell mit einer Wanderausstellung und
dem Projekt „Leerstandslotsen“.
Der Gebäudeleerstand in Rheinland-Pfalz
nimmt zu. Er beeinträchtigt nicht nur das
Ortsbild vieler Gemeinden, sondern hat auch
für immer mehr Menschen ganz persönliche
Konsequenzen: Viele Eigenheime verlieren
an Wert, die Nahversorgung wird ausge-
dünnt und das soziale und kulturelle Leben
ermüdet. Der Umgang mit leer stehenden
Immobilien stellt künftig eine der größten
Herausforderungen für die rheinland-pfäl-
zischen Kommunen dar. Fähnchen in der Ausstellung markieren leerstehende Objekte.
Die Wanderausstellung „Tatort_Leere“
Die Entwicklungsagentur greift mit der Aus- sowohl Kommunalpolitiker und Verwal- unternehmen. Diese anspruchsvolle Auf-
stellung „Tatort_Leere“ den Ansatz der um- tungsmitarbeiter als auch die betroffenen gabe verlangt viel Engagement. Mit dem
fassenden Aufklärung über die Konsequen- Bürger. Bei der Auswahl der Fachbeiträge Modellprojekt „Leerstandslotsen“ der Ent-
zen des „Nichtstuns“ und die notwendigen wird besonderer Wert auf die Vermittlung wicklungsagentur folgt seit Herbst 2012 die
Handlungsmöglichkeiten zur Leerstands- von Handlungsempfehlungen und Gute- Erprobung eines konkreten Handlungsan-
bewältigung auf. Die Wanderausstellung Praxis-Beispielen gelegt. satzes in zwei Testregionen in Rheinland-
verwandelte im Jahr 2012 in verschiedenen Pfalz. Der Leerstandslotse soll zukünftig in
Regionen des Landes Rheinland-Pfalz für Die vielen Gespräche vor Ort sowie die Me- kleinen, ehrenamtlich geführten Gemeinden
jeweils ein Wochenende leer stehende Ge- dienresonanz machen deutlich, dass die (bis 3.000 Einwohner) die Aufgabe über-
bäude in lebendige Orte des fachlichen und Bevölkerung Leerstand schon heute als gro- nehmen, Eigentümer von Leerständen an-
kulturellen Dialogs. Die Ausstellung sensibi- ßes Problem wahrnimmt und sich für das zusprechen und mit ihnen Lösungsansät-
lisiert und macht den Besuchern Mut, sich Thema – insbesondere für die Entwicklung ze zu finden. In persönlichen Gesprächen
der Leerstandsbewältigung anzunehmen. einzelner prägender Gebäude – interessiert. soll er auf die individuellen Probleme und
Mit Tape-Art-Kunst und kulturellen Bei- Meistens wird jedoch kein Ausweg aus der Bedürfnisse des Hausbesitzers eingehen
trägen werden Informationen zum Thema Negativentwicklung gesehen. Bei den kom- und Vertrauen schaffen für weitere Aktivie-
Gebäudeleerstand kreativ inszeniert und munalpolitischen Entscheidungsträgern ist rungsschritte (zum Beispiel Renovierung,
unterschiedlichste Bevölkerungsgruppen das Thema ebenfalls angekommen, wobei Energieberatung). In Leerstandsseminaren
angesprochen. ein sehr hoher Informationsbedarf besteht. haben sich bislang in der Südpfalz und im
Einige Gemeinden unternehmen bereits un- Landkreis Neuwied schon über 40 Personen
Die Ausstellung setzt auf eine Kombination terschiedlichste Versuche zur Verbesserung die notwendigen Kenntnisse angeeignet. Der
von Emotionalisierung, Information und der Situation. Andere dagegen stehen erst am Abbau von Hürden bei der Nachnutzung
Aktivierung der Besucher, die dort auch ihre Anfang. Hier konnte die Wanderausstellung leer stehender Immobilien ist gleichzeitig
persönlichen Anregungen und Ideen zur Be- wichtige Impulse setzen. Wichtig ist nun, die besonders wichtig, um den theoretischen
wältigung von Leerständen vor Ort einbrin- vor Ort angestoßene Diskussion weiterzu- Ansatz „Innen- vor Außenentwicklung“ in
gen können. Die Ausstellungswochenenden führen und die Bürger in den kommenden die Praxis umzusetzen.
starten jeweils mit einem Fachsymposium, Gestaltungsprozess mit einzubeziehen.
wobei der inhaltliche Schwerpunkt die ört- Im Jahr 2013 wird die Entwicklungsagentur
liche Problematik im Fokus hat (zum Bei- Damit sich an der Situation vor Ort tatsäch- Rheinland-Pfalz ihre Aktivitäten in diesem
––
spiel Einzelhandelsleerstand in Klein- und lich etwas ändern kann, müssen zudem ver- wichtigen Zukunftsthema intensivieren.
Mittelzentren, Wohnimmobilienleerstand stärkt Eigentümer von Immobilien aktiviert
in ländlichen Räumen). Zielgruppen sind werden, etwas gegen ihren Leerstand zu Homepage: www.ea.rlp.de
12/2012–1/2013 • VerbandsMagazin12 Schwerpunkt
interview >> mit Christoph Beutekamp, Geschäftsführer der Gewobag Hofgeismar eG
Mit Portfoliomanagement und
Gästewohnungen gegen den
Leerstand
Christoph Beutekamp
VM: Ihr Unternehmen verfügt auch VM: Würden Sie sagen, dass das sechs möblierte Gästewohnungen in Bad
über Wohnungen in einem Teil beste Mittel gegen Leerstand die Karlshafen buchen, unsere Mitglieder bei
Nordhessens, der von Bevölke- stetige Modernisierung ist? anderen Genossenschaften, etwa in Ham-
rungsrückgang geprägt ist. Mit wie Christoph Beutekamp: Grundsätzlich stim- burg, Berlin und Luzern.
viel Leerstand haben Sie dort zu me ich dem zu. Bei der Entscheidung zur Mo-
kämpfen? dernisierung muss aber die strukturelle Situa- VM: Und mit dem Konzept haben
Christoph Beutekamp: Für Nordhessen tion des jeweiligen Standortes berücksichtigt Sie Erfolg?
wird allgemein ein Bevölkerungsrückgang werden. In Standorten mit guter Nachfrage Christoph Beutekamp: Für uns ist das ein
prognostiziert, ewartet werden zehn Pro- werden die Wohnungen bei Mieterwechsel sehr großer Erfolg, ansonsten stünden die
zent bis zum Jahr 2020. In einigen struktur- grundsätzlich modernisiert und möglichst Wohnungen ja leer. Außerdem ist es ein
schwachen Regionen haben wir einen sehr barrierearm gestaltet. Hiermit gewährleisten Service für unsere Mitglieder, die die Gäste-
hohen Leerstand, in Bad Karlshafen liegt wir die Nutzungsmöglichkeiten für verschie- wohnungen der anderen Genossenschaften
er seit etwa 15 Jahren bei etwa 20 Prozent. denste Zielgruppen. An strukturschwachen nutzen können. Der GäWoRing gibt sogar
Im gesamten Bestand hatten wir vor zehn Standorten mit geringer Nachfrage haben einen Reisekatalog heraus. Wir verzeichnen
Jahren noch einen Leerstand von durch- wir beispielsweise einige Wohnungen im jährlich über 700 Übernachtungen. Ich
schnittlich acht Prozent, momentan liegt Dachgeschoss zurückgebaut und aus der Ver- denke, das spricht für unseren Erfolg.
die Leerstandsquote bei etwa drei Prozent. mietung herausgenommen. In den übrigen
Geschosslagen bieten wir für Interessenten VM: Der Ansatz mit Gästewoh-
VM: Wie haben Sie den Leerstand modernisierte Wohnungen an. Sollte durch nungen funktioniert vermutlich
abgebaut? Auszug mehrerer Bestandsmieter ein gesam- eher in touristisch attraktiven
Christoph Beutekamp: Wir haben uns tes Gebäude in unattraktiver Lage leerstehen, Landstrichen, oder?
eine ganz neue Corporate Identity gegeben denken wir auch über Rückbau nach. Christoph Beutekamp: Wir haben bei der
und mit einem Marketingkonzept neue Auswahl unserer Gästewohnungen darauf
Zielgruppen, vor allem junge Menschen VM: Um den Leerstand abzubauen, geachtet, dass sich diese in landschaftlich
und Familien erschlossen. Durch die Teil- betreiben Sie gemeinsam mit anderen attraktiven Regionen befinden. Wir kön-
nahme an Messen und Veranstaltungen Wohnungsunternehmen einen Gäste- nen feststellen, dass wir auch in struktur-
haben wir Präsenz in der Öffentlichkeit wohnungsring, den GäWoRing. Wie schwachen Regionen positive Übernach-
gezeigt und unseren Bekanntheitsgrad genau funktioniert der? tungszahlen haben. Im GäWoRing ist für
dadurch gesteigert. Die Nutzung neuer Christoph Beutekamp: Vor zehn Jahren ha- jedes Mitglied etwas dabei.
Medien, die Neugestaltung der Website in ben wir uns gefragt, wie wir die Urlaubsqua-
Verbindung mit Facebook hat den Zugang lität des Kurorts Bad Karlshafen dazu nutzen VM: Gibt es ein Patentrezept gegen
besonders für junge Menschen zu unserer können, den hohen Leerstand abzubauen. Leerstand?
Wohnungsgenossenschaft erleichtert. Wir haben Wohnungsgenossenschaften in Christoph Beutekamp: Nein. Zum einen
Abbau von Leerstand bedeutet für mich Hamburg, Berlin und in anderen Großstäd- muss jeder Standort einzeln betrachtet
auch die Vermeidung von Leerstand durch ten angeschrieben, ob sie unsere leer stehen- werden, zum anderen ist es die Vielzahl
die kontinuierliche Pflege und Bindung den Wohnungen als Ferienwohnungen an- der Einflussfaktoren auf die Vermietungs-
unserer Mitglieder. Als eine Möglichkeit mieten wollen. Daraus ist der GäWoRing mit situation, die den Erfolg der verschiedenen
hierfür sehen wir in der Gründung eines inzwischen 17 Standorten in Deutschland Handlungsmöglichkeiten bestimmt. Nie-
Nachbarschaftshilfeprojektes, das wir im und in der Schweiz entstanden. Mitglieder mand weiß genau, wie sich die Nachfrage
Jahr 2011 initiiert haben. anderer Genossenschaften können bei uns in den nächsten Jahren entwickelt.
12/2012–1/2013 • VerbandsMagazinLeerstandsmanagement 13
Gastbeitrag >> von Matthias Kliefoth Creative.NRW,
Cluster Kultur- und Kreativwirtschaft
Zur kreativen Zwischennutzung:
„Geld allein macht nicht
glücklich“
Matthias Kliefoth
Z
wischennutzungen durch Kreative kann es bis Ende 2014 bleiben. Maßgeblich Straßenzüge, noch, dass bereits bei Ein-
erfahren mehr und mehr Akzeptanz für die Suche sei sogar gewesen, dass auch zug der Zwischennutzer die potenzielle
in der Immobilienwirtschaft. Die das neue Gebäude lediglich eine temporäre Wertsteigerung der Immobilie alleinig im
temporären Lösungen reduzieren hartnä- Lösung darstelle. Unternehmen, die am alten Vordergrund stehen sollte. Ob das Projekt
ckigen Leerstand, im besten Fall zugunsten Standort durchstarteten, waren nach ein Utopiastadt oder die Gasmotorenfabrik,
einer langfristigen Imageaufwertung. Doch paar Jahren flügge geworden. sie alle zeigen, dass die Kreativwirtschaft
wie tickt der Kreative als ernstzunehmen- nicht nur aufgrund ihrer wirtschaftlichen
der Mieter überhaupt? Laut einer Studie Platz für derartige Lösungen gibt es genug Stärke ein ernstzunehmender Partner ist.
von CREATIVE.NRW, dem Sprachrohr der in NRW. Allein in Köln stehen 49.000 Qua- Die Kreativwirtschaft testet neue Raum-
Kultur- und Kreativwirtschaft in Nordrhein- dratmeter Fläche an städtischen Gebäuden szenarien „von unten“ und bringt das nö-
Westfalen, fehlt es in der Kreativwirtschaft leer. Auch Dortmund beklagt einen um 12 tige Wissen um die DNA der Gebäude und
landauf, landab an günstigem und tempo- Prozent gestiegenen Anteil an leer stehen- Quartiere mit. Hierbei ist das Kapital der
rär nutzbaren Raum für kurzfristig ange- den City-Immobilien und blickt man auf das kreativen Zwischennutzer ihr Ideenreich-
legte Projektarbeit, Filmdrehs oder mehr- gesamte Ruhrgebiet so prognostiziert die tum. Oftmals abgestempelt als Nutznießer
wöchige Ausstellungen. Dabei möchten Bertelsmann-Stiftung einen Bevölkerungs- oder gar Mietnomaden leisten Kreative da-
Kreative nicht als Durchlauferhitzer für die rückgang um über 300.000 Menschen bis mit letztlich einen erheblichen Beitrag zur
Prozesse städtischer Standortoptimierung 2025. Im Umkehrschluss wird der Leerstand langfristigen Entwicklung von Standorten.
ausgenutzt werden. weiter zunehmen, ebenso wie die Nachfrage Sie schließen Wissenslücken von Immo-
nach flexiblen Arbeitsmodellen und -räumen. bilienwirtschaft, Städten und Gemeinden
Beim Blick in das Hofareal der ehemaligen durch ihre oftmals verkannte Planungs-
Gasmotorenfabrik in Köln-Deutz kommt Zwischennutzungsmodelle bieten für diese kompetenz. Durch transparentere Inst-
Nostalgie auf. Der morbide Charme still- sich wandelnden Bedürfnisse ideale Grund- rumente der Flächenvermarktung, mehr
gelegter Garagen und epochaler Fabrik- voraussetzungen und gleichzeitig Chancen Vertrauen gegenüber der wirtschaftlichen
hallen weckt Erinnerungen. Hier wurde In- für strukturschwache und leblose Quatie- Relevanz kreativer Raumnutzungsformen
dustriegeschichte geschrieben. Doch auch re. Eine Win-win-Situation? Grundsätzlich und vor allem mehr Neugier gegenüber
heute geht es nicht minder innovativ zu auf schon, nur müssen Politik und Immobili- ungewöhnlichen Nutzungsmodellen kann
dem Areal der ehemaligen Deutz AG. Im enwirtschaft erkennen, dass es hierbei nicht die Immobilienwirtschaft einen starken
Coworkingspace Gasmotorenfabrik e.V. um ad hoc und von oben aufgesetzte Pro- Partner hinzugewinnen und somit unter
finden 35 Kreative Platz auf 150 Quadrat- gramme geht, weder um schnelle kosme- wirtschaftlich relevanten Bedingungen
metern. Das Konzept Zwischennutzung tische Korrekturen heruntergekommener Lebensraum nachhaltig mitgestalten.
funktioniert in Deutz. Entstanden ist ein
Ökosystem für kreative Wissensarbeiter,
Online-Start-Ups und Freelancer. Sie ar- Die kommenden Schwerpunkte
beiten zusammen unter kosteneffizienten
Bedingungen und hauchen der Immo- Wohnungsmarktanalysen stehen im Fokus Kontakt:
bilie neues Leben ein. Auch Utopiastadt der ersten Ausgabe des neuen Jahres des
auf dem Gelände des ehemaligen Mirker VerbandsMagazins. Welche Analysen gibt Andreas Gröhbühl
Bahnhofs in Wuppertal zeigt, wie durch es? Was macht eine gute Studie aus? Goltsteinstraße 29
alternative Nutzungskonzepte der Kreativ- 40211 Düsseldorf
wirtschaft Räume nachhaltig transformiert Die März-Ausgabe widmet sich dem Glas- Tel.: 0211 16998-94
werden können und das Kreativzentrum faserausbau. Im April wird das Thema Fax: 0211 16998-50
K1 (ehem. V16) hat bereits einen Umzug Mieterzufriedenheitsanalysen behandelt. Mobil: 0173 6342350
vom alten Bauamt ins ehemalige Finanz- Wie geht Ihr Unternehmen solche Studien an? E-Mail: a.groehbuehl@vdw-rw.de
amt Mönchengladbachs überlebt. Dort
12/2012–1/2013 • VerbandsMagazin14 Aktuelles
Zweiter Bericht der Bundesregierung über die Wohnungs- und Immobilienwirtschaft in Deutschland
Bundesregierung erkennt
Wohnungsknappheit als Problem
Bundesbauminister Dr. Peter Ramsauer Dem gegenüber steht dem Bericht zufol- Der Anstieg der Baugenehmigungen um
hat am 17. Oktober 2012 den zweiten ge ein bestenfalls geringfügig gestiegenes 22 Prozent und der Baufertigstellungen um
Bericht über die Wohnungs- und Immo- Wohnungsangebot, was zu regionalen Woh- 15 Prozent im Jahr 2011 werden die Situa-
bilienwirtschaft in Deutschland im Bun- nungsengpässen sowie steigenden Mieten tion auf dem Wohnungsmarkt verbessern.
deskabinett vorgelegt. Mit der Vorlage und Preisen auf immer mehr Teilmärkten Aber: Die Immobilienwirtschaft ist wie ein
des Berichts wird der Beschluss des Deut- führt. Davon seien laut Bericht immer mehr Tanker – das Umsteuern braucht seine Zeit,
schen Bundestages vom 14. April 2011 Haushalte betroffen, insbesondere Familien bis es wirkt.“ Umso wichtiger erscheint bei
umgesetzt, regelmäßig über Situation und mit Kindern. Versorgungsengpässen und steigenden
Entwicklung der Immobilienwirtschaft Preisen die soziale Sicherung des Wohnens.
zu informieren. Erstmals erschien der „Mietwohnungen haben hier eine beson-
Bericht im Jahr 2009. ders wichtige Versorgungsfunktion für ein-
kommensschwache Haushalte und soziale
Problemgruppen“, heißt es in dem Bericht.
Aktuelle Zahlen des GdW Bundesverband
deutscher Wohnungs- und Immobilienun-
ternehmen unterstreichen die Notwendig-
keit, mehr bezahlbaren Wohnraum – auch
durch die soziale Wohnraumförderung – zu
schaffen. Denn die Zahl der so genannten
Sozialwohnungen sinkt bundesweit. Im Jahr
2011 gab es bei den GdW-Unternehmen
insgesamt nur noch 1.014.311 Wohnungen
mit Mietpreis- oder Belegungsbindung. Das
sind rund 39.100 Wohnungen weniger als
Der zweite Bericht legt seine Schwerpunkte noch 2010. „Diesem Minus stehen nur 2.627
auf die volkswirtschaftliche Bedeutung der Wohnungen gegenüber, die im Jahr 2011
Immobilienwirtschaft, die aktuelle Situati- mit Mietpreis- oder Belegungsbindung,
on auf den Wohnungsmärkten und die Poli- also als ‚Sozialwohnungen‘ neu errichtet
tik der Bundesregierung zur Anpassung des wurden“, kommentierte GdW-Präsident
Wohnungsbestandes an die Erfordernisse Axel Gedaschko die Entwicklung. „Wir se-
des Klimaschutzes und des demografischen Bundesbauminister Dr. Peter Ramsauer hen hier dringenden Handlungsbedarf. Es
Wandels. Weitere Themenschwerpunk- gibt besonders in einigen Ballungsregionen
te sind die soziale Sicherung des Woh- schon jetzt zu wenig Wohnungen, um auch
nens und die Stärkung des selbst genutzten Als Reaktion auf die steigende Nachfrage sozial schwächer gestellte Menschen wei-
Wohneigentums. hat nun die Wohnungsbautätigkeit wieder terhin ausreichend versorgen zu können“,
zugenommen. So sind im Jahr 2011 die so Gedaschko. „Daher müssen einerseits
Der Bericht stellt heraus, dass die Nachfrage Baugenehmigungen um 22 Prozent und die Bundesmittel für die Wohnraumförde-
nach Immobilien sowohl als Anlageform als die Baufertigstellungen um 15 Prozent an- rung weiterhin auf hohem Niveau fließen.
auch zur Selbstnutzung wieder deutlich zu- gestiegen. Jedoch betrifft dies nicht so stark Andererseits müssen aber auch die Län-
nimmt. Die Gründe sieht der Bericht dafür den Mietwohnungsbau, sondern eher den der, die nun für diese Aufgabe originär die
zum einen bei den deutschen und interna- Bereich der Ein- und Zweifamilienhäu- Verantwortung tragen, diese zusätzlichen
tionalen Anlegern, die in der anhaltenden ser im Eigentumssektor. Die Wohneigen- Bundesmittel zweckgebunden einsetzen so-
Finanzmarktkrise verstärkt in Immobilien tumsquote beläuft sich mittlerweile in der wie auch in ausreichendem Umfang eigene
als Kapitalanlage investieren, zum anderen Bundesrepublik laut Bericht auf knapp Mittel zur Verfügung stellen.“ Sonst drohten
bei den Selbstnutzern, für die Wohneigen- 46 Prozent. Dass die steigende Bautätig- erhebliche soziale Probleme in den Quartie-
tum in den letzten Jahren aufgrund stabiler keit jedoch erst auf mittlere Sicht gegen ren, bis hin zu einer sozialen Segregation.
Immobilienpreise, steigender Einkommen die Wohnungsmarktengpässe steuern
und historisch niedriger Zinsen wieder at- kann, sieht auch Ramsauer: „Jetzt nimmt Auch wenn der soziale Wohnungsbau in
traktiver geworden zu sein scheint. die Bautätigkeit wieder kräftig Fahrt auf. der Hand der Länder liegt, bekennt sich
12/2012–1/2013 • VerbandsMagazinAktuelles 15
Bautätigkeit und Baugenehmigungen 2000 bis 2011, Neubaubedarf 2010 bis 2015, vom BMVBS modifizierte ifo Bauvorausschätzung
2011 bis 2015
450.000
400.000
350.000
Anzahl Wohnungen
300.000
250.000
200.000
150.000
100.000
50.000
0
2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015
Jahre
Baugenehmigungen Baufertigstellungen prognostizierter Neubaubedarf laut BBSR p. a. 2010 bis 2015 vom BMVBS modifizierte ifo Bauvorausschätzung
Quelle: Statistisches Bundesamt, BBSR, ifo, Berechnungen BMVBS.
die Bundesregierung zur Verantwortung, 518 Millionen Euro für die soziale Wohn- Gedaschko appellierte an die Bundesregie-
verspricht im Bericht, die Wohnungsmärkte raumförderung. Zudem stehen für die Jahre rung, nun der umfangreichen Datensamm-
mit enormen Beträgen stabil zu halten. Ne- 2012 bis 2014 für die KfW-Programme zur lung Taten folgen zu lassen: „Gerade in Be-
ben Wohngeld und Übernahme der Kosten Gebäudesanierung jährlich 1,5 Milliarden reichen wie der Bezahlbarkeit des Klima-
der Unterkunft im Rahmen der Grund Euro bereit. Dem Bericht zufolge ist bereits schutzes, aber auch der demografischen
sicherung, wofür insgesamt 17 Milliarden heute jede zweite neu gebaute Wohnung Entwicklung und der Altschuldenhilfe
Euro bereitstehen, erhalten die Länder KfW-gefördert. herrscht dringender Handlungsbedarf.“
Statistisches Bundesamt
Zwischen Januar und September 2012 wurden 14 Prozent
mehr Wohnungen in Mehrfamilienhäusern genehmigt
Von Januar bis September 2012 wurde in Januar bis September 2012 insgesamt nen Kubikmeter. Diese Entwicklung wurde
Deutschland der Bau von 178.100 Woh- 156.600 Neubauwohnungen genehmigt, das allein von steigenden Genehmigungen für
nungen genehmigt. Wie das Statistische waren 6,3 Prozent mehr als im Vorjahres nichtöffentliche Bauherren getragen, die um
Bundesamt (Destatis) mitteilt, waren das zeitraum. Besonders stark stieg die Zahl der 8,8 Prozent auf 148,4 Millionen Kubikmeter
6,2 Prozent oder 10.400 Wohnungen mehr Baugenehmigungen von Wohnungen in zunahmen.
als in den ersten neun Monaten des Jahres Mehrfamilienhäusern (+ 14,0 Prozent). In
2011. Damit setzt sich die seit 2010 an Zweifamilienhäusern wurden 4,9 Prozent Die Kommunen, die Länder und der Bund
haltende positive Entwicklung bei den mehr Wohnungen genehmigt. Die Geneh- haben zu diesem Trend hingegen nichts bei-
Genehmigungen im Wohnungsbau fort. migungen von Einfamilienhäusern gingen getragen – im Gegenteil: Für öffentliche Bau-
dagegen leicht zurück (– 2,6 Prozent). herren wurde mit 11,3 Millionen Kubikmetern
Auch die neuesten Zahlen lassen ein wenig 9,1 Prozent weniger Bauvolumen in Nicht-
Hoffnung schöpfen, auch wenn der Trend Nichtwohngebäude wohngebäuden genehmigt. Bezogen auf die
alleine noch nicht ausreicht, um der Woh- Der umbaute Raum der genehmigten neu- Gebäudeart wurde vor allem beim Bau von
nungsknappheit in den wachstumsstarken en Nichtwohngebäude stieg von Januar bis Hotels und Gaststätten ein deutlich größeres
Ballungsgebieten Herr zu werden: In Wohn- September 2012 gegenüber dem Vorjahres- Bauvolumen als im Vorjahreszeitraum ge
gebäuden wurden deutschlandweit von zeitraum um 7,3 Prozent auf 159,7 Millio- nehmigt.
12/2012–1/2013 • VerbandsMagazin16 Aktuelles
Aus dem Bundesinstitut für Bau-, Stadt- und Raumforschung
Evaluierung des Programms Stadtumbau-West
„Die städtebauliche Umstrukturierung wird langwierig“
Die Evaluierung des Bund-Länder-Pro- Stellungnahme zum Evaluierungsgutachten mache, als auch eine deutlich stärkere prä-
gramms Stadtumbau West liegt mittler- Die Lenkungsgruppe teilt die Bewertung ventive Funktion habe.
weile als gedruckte Broschüre des Bun- der Gutachter, dass das Programm Stadt-
desministeriums für Verkehr, Bau und umbau West nach sieben Jahren Laufzeit Laut Bericht belegt die Evaluierung
Stadtentwicklung (BMVBS) vor. Nach seine Funktion bisher erfüllt hat. Es trage insbesondere:
sieben Jahren Programmlaufzeit sollte in erheblichem Umfang dazu bei, dass sich (1) Das Programm Stadtumbau West reagiert
aufgezeigt werden, inwieweit sich das Inst- Städte und Gemeinden den grundlegenden auf die differenzierten Auswirkungen des
rumentarium des Programms Stadtumbau städtebaulichen Anforderungen zur Anpas- Strukturwandels in den Ländern.
West als geeignet erweist, den städtebau sung und Umstrukturierung, wie sie sich aus
lichen Auswirkungen des demografischen dem wirtschaftsstrukturellen und demogra (2) Das Programm wirkt als ein Leitpro-
und wirtschaftlichen Wandels wirksam zu fischen Wandel ergeben, stellen können. gramm der Stadtentwicklung.
begegnen und die Zukunftsfähigkeit und
Attraktivität westdeutscher Städte und (3) Das Programm hat Pionierleistungen für
Gemeinden zu stärken und zu fördern. die Städtebauförderung und Stadtentwick-
lung erbracht.
In Vertretung des BMVBS beauftragte das
Bundesinstitut für Bau-, Stadt- und Raumfor- (4) Das Programm setzt deutliche Impulse
schung (BBSR) das Institut für Stadtplanung für private Investitionen.
und Sozialforschung Weeber+Partner und das
Deutsche Institut für Urbanistik im Jahr 2010 (5) Das städtebaurechtliche Instrumentarium
mit der Evaluierung des Programms. Zur fach- hat sich grundsätzlich für Aufgaben des Stadt-
lichen Begleitung des Evaluierungsprozesses umbaus bewährt; der Umgang mit verwahr-
berief das BMVBS im Juni 2010 eine Lenkungs- losten Immobilien oder Brachen gestaltet sich
gruppe. Sie setzte sich zusammen aus Ver- für die betroffenen Kommunen oft aufwändig.
tretern von Bund, Ländern und Gemeinden,
der kommunalen Spitzenverbände, der Woh- (6) Der Umbauprozess ist in vielen Städten
nungs- und Immobilienwirtschaft, von Finanz- erfolgreich gestartet. Es gilt ihn mit verstärk-
wirtschaft, Projektentwicklung, Verbänden ter Kraft und Energie fortzusetzen. Nach den
und Wissenschaft. Die Lenkungsgruppe hatte Profilgebend sei, dass das Programm Stadt- Befunden des Gutachtens und Einschätzung
unter anderem den Auftrag, Empfehlungen für umbau West sowohl die Beseitigung von vor- der Lenkungsgruppe sind die Städte und
die Fortführung und Weiterentwicklung des handenem Gebäudeleerstand und Brachen Gemeinden erst am Anfang einer langwie
Programms nach 2011 vorzulegen. sowie entsprechende Anpassungen möglich rigen städtebaulichen Umstrukturierung.
Neue Broschüren
Barrieren in Stadtquartieren überwinden
Wie können Barrieren in Stadtvierteln Gemeinschaftseinrichtungen, urbane Frei- studien stehen im Mittelpunkt der Praxis-
reduziert werden, welche Fehler machen räume und Wohnen im Quartier um. beispiele. Klar ist: Die Lösungen müssen
––
Planer und Bauer oft dabei und wie kön- vor Ort gesucht und gefunden werden.
nen diese umgangen werden? Mit dieser Die Projektverantwortlichen haben gelernt,
Frage beschäftigt sich eine neue Bro- dass sie genau genommen keine absolute Die Broschüre kann über
schüre des BBSR. Dazu wertete das Insti- Barrierefreiheit erreichen können. So man- info@bipberlin.de unter dem Stichwort:
tut die Erfahrungen aus Modellvorhaben che nicht bedachte Barriere entstand erst im Broschüre „Barrieren in Stadtquar-
aus, die im Jahr 2006 gestartet sind. Die Projektverlauf. Diese Broschüre richtet sich tieren überwinden“ kostenfrei bezogen
Modellvorhaben waren mit dem Ziel an Personen, die Stadtquartiere gestalten werden und steht als Download auf
angetreten, lebenswerte Stadtquartiere und etwas bewegen wollen. Erfahrungen www.bbsr.de in der Rubrik
für Jung und Alt zu gestalten und setzten aus den Modellvorhaben des Forschungs- „Veröffentlichungen“ zur Verfügung.
dazu Projekte in den Handlungsfeldern felds sowie Hinweise aus ausgewählten Fall
12/2012–1/2013 • VerbandsMagazinSie können auch lesen
