2018 Wohnpark Elbaue Dresden - Cossebaude Dresdner Straße 127 - 133 Wohnpark Elbaue GmbH & Co Immobilienfonds KG Wiener Straße 66, 64287 Darmstadt ...
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Wohnpark Elbaue
Dresden - Cossebaude
Dresdner Straße 127 – 133
Wohnpark Elbaue GmbH & Co
Immobilienfonds KG
2018 Wiener Straße 66, 64287 Darmstadt
Tel. 0 61 51 36 94 17
Wohnpark Elbaue 3 ▶ Inhaltsverzeichnis Angebot im Überblick . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 4–6 Wohnpark Elbaue im Überblick . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 7 Dresden – Drehkreuz zwischen Ost und West . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 7 Risikohinweise . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 8 – 11 Wohnpark Elbaue – die Fondsimmobilie . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 12 – 15 Investition und Finanzierung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 16 – 18 Die bisherige Entwicklung sowie die Entwicklungsperspektiven Wohnpark Elbaue . . . . . . 19 – 20 Prognosen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 21 – 23 Prognoseberechnung für die Jahre 2017 – 2030 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 24 – 26 Partner . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 27 – 29 Die Grundstücks- und Leistungsverträge . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 30 – 31 Rechtsstellung der Beteiligten . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 32 – 33 Steuerliche Grundlagen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 34 – 36 Abwicklung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 37 – 38 Gesellschaftsvertrag . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 39 – 51 Treuhandvertrag . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 52 – 55 Verwahrstellenvertrag mit Nachtrag . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 56 – 61 Anlagebedingungen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 62 – 65 Wohnpark Elbaue Jahresabschluss/Bilanz/Gewinn- und Verlustrechnung . . . . . . . . . . . . . 66 – 69 Dieser Verkaufsprospekt entspricht dem Stand vom 9.1.2018 und wurde zu diesem Zeitpunkt neu auf- gelegt. Der ursprüngliche Verkaufsprospekt vom 31.10.2005 sowie die Nachträge vom 30.11.2007 und 20.10. 2014 verlieren damit ihre Gültigkeit. Veröffentlichung Der Prospekt wird bei Wohnpark Elbaue GmbH & Co Immobilienfonds KG, Wiener Straße 66, 64287 Darmstadt, der Treuhandkommanditistin VHG Verwaltungsgesellschaft für Haus- und Grundbesitz mbH, Elsa-Brändström-Straße 48, 50668 Köln, sowie der Verwahrstelle ATAX Treuhand GmbH, Bahnhofstra- ße 48, 66538 Neunkirchen zur kostenlosen Abgabe bereitgehalten, ebenso der Jahresbericht. Zusätzlich sind der aktuelle Verkaufsprospekt und die aktuellen „Wesentliche Anlegerinformationen“ auf der In- ternetseite des Wohnpark Elbaue GmbH & Co Immobilienfonds KG veröffentlicht. Der am Erwerb eines Anteils Interessierte kann Informationen über die Anlagegrenzen des Risikoman- agements, die Risikomanagementmethoden und die jüngsten Entwicklungen bei den Risiken und Ren- diten der wichtigsten Kategorien von Vermögensgegenständen des Investmentvermögens bei der Ge- sellschaft in schriftlicher Form verlangen. Zusätzliche Information Die Gesellschaft wird den Anlegern regelmäßig den prozentualen Anteil der schwer zu liquidierenden Vermögensgegenstände, jegliche neue Regelungen zum Liquiditätsmanagement und das aktuelle Risi- koprofil und die zur Steuerung dieser Risiken eingesetzten Risikomanagementsysteme gemäss den ge- setzlichen Vorschriften offenlegen, ebenso Änderungen über Umfang, Einsatz von Sicherheiten und der Gesamthöhe des Leverage sowie über alle Änderungen in Bezug auf die Haftung der Verwahrstelle. Die Anleger erhalten auf Antrag Informationen über die Identität der Verwahrstelle, Beschreibung Ihrer Pflichten sowie möglicher Interessenskonflikten und eventuell ausgelagerter Verwahrungsaufgaben. Die Kapitalverwaltungsgesellschaft Wohnpark Elbaue GmbH & Co Immobilienfonds KG speichert persön- liche Daten wie Name, Anschrift und Bankverbindungen, um Zahlungen an die Anleger vornehmen und Informationen über das Investmentvermögen verbreiten zu können. Dabei werden die aktuellen Daten- schutzbestimmungen beachtet. Die Wohnpark Elbaue GmbH & Co Immobilienfonds KG verfügt nicht über eine Erlaubnis nach dem KAGB. Bestimmte Anforderungen des KAGB müssen daher nicht eingehalten werden. Dieser Fonds ist in Deutschland zugelassen und wird durch BaFin reguliert.
4 Wohnpark Elbaue
▶ Angebot im Überblick
Besucherpark- Anlageziele, Anlagestrategie Die Gesellschaft beabsichtigt, die noch verblei-
platz der und Anlagepolitik benden 7 Wohneinheiten nebst Tiefgaragen-
Wohnanlage. Das Zeichnungsangebot richtet sich an private plätzen zu erwerben. Vorbehaltlich eines anders-
Anleger, die sich als Kommanditisten an der lautenden Gesellschafterbeschlusses ist es nicht
Wohnpark Elbaue GmbH& Co Immobilien- beabsichtigt, die Anlagestrategie zu ändern.
fonds KG beteiligen wollen. Die Kommandit-
beteiligung ist langfristig angelegt und kann Zielsetzung des Engagements ist eine positive
von jedem Anleger zum Ende des zwölften Wertentwicklung des Immobilienbesitzes und
vollen Geschäftsjahres, gerechnet ab dem Jahr das Erwirtschaften von Erträgen aus der Im-
der vollständigen Erbringung der Kommandit- mobilienvermietung. Der Wohnpark Elbaue ist
beteiligung inkl. Agio, mit einer Frist von sechs für die Zukunft wegen seiner besonderen Lage
Monaten gekündigt werden. und guten Ausstattung, auch vor dem Hinter-
grund der EU-Osterweiterung, gut aufgestellt.
Bei der Kommanditbeteiligung handelt es sich
somit um eine langfristig angelegte Unterneh- Die Beteiligung hat einen starken vermögensver-
merische Beteiligung, die nicht für Anleger ge- waltenden Charakter. Der Erfolg der Beteiligung
eignet ist, die ihr Geld innerhalb eines Zeit- ist in starkem Maße von den Faktoren Mietaus-
raums vor Ablauf der vereinbarten Vertrags- lastung und Mietpreis abhängig. Daher kann sich
laufzeit aus dem Fonds abziehen möchten. ein Überschuss, gar kein Überschuss oder sogar
ein negatives Ergebnis ergeben. Zur besseren
Die Gesellschaft ist Eigentümerin von 89 Eigen- Orientierung haben wir im Prospekt eine Progno-
tumswohnungen nebst 82 PKW-Tiefgaragen- serechnung, die das wirtschaftliche Ergebnis
plätzen und 32 PKW-Außen-Stellplätzen im unter Annahme von Miethöhen, Auslastung, Kos-
Wohnpark Elbaue in Dresden-Cossebaude, ten usw. darstellt, abgedruckt.
Dresdner Straße 127 – 133.In seiner Rechtsstel-
lung als Kommanditist wird der Anleger Mitei- Die Gesellschaft erstellt jährlich, zum Stichtag
gentümer dieses Grundbesitzes. 31.12. einen Jahresabschluss. Die Prüfung des
Wohnpark Elbaue 5
Jahresabschlusses wird durch einen in Deutsch- Die Immobilien
land ansässigen und anerkannten Wirtschafts- Die Wohnpark Elbaue GmbH & Co Immobilien-
prüfer durchgeführt. Das Ergebnis wird entspre- fonds KG hält 89 Eigentumswohnungen mit ins-
chend den jeweils gültigen Handels- und Steuer- gesamt 5.549 m2 Wohnfläche und zugehörige
rechtlichen Vorschriften im Rahmen der Gewinn- Kellerräume nebst 82 PKW-Tiefgaragenplätzen
und Verlustrechnung ermittelt. und 32 PKW-Außenstellplätze im Wohnpark
Elbaue in Dresden-Cossebaude. Der Wohnpark
Es sind jährliche Ausschüttungen geplant, die Elbaue wurde 1996 fertiggestellt.
nach Genehmigung des jeweiligen Jahresab-
schlusses durch die Gesellschafterversammlung Der Erwerb von verbleibenden 7 weiteren
vorgenommen werden, sofern es die verfügbare Wohneinheiten nebst Tiefgaragenplätze ist
Liquidität des Investmentanlagevermögens zu- geplant.
lässt. Die Höhe der Auszahlung kann variieren.
Standort
Anlageziele, Anlagepolitik und Anlagestrategie Dresden ist die Landeshauptstadt und das poli-
können nur durch satzungsgemäßen Gesellschaf- tische und kulturelle Zentrum des Freistaates
terbeschluss geändert werden. Sachsen. Sie ist Sitz des Regierungsbezirks Dresden
und zahlreicher Hochschulen. Dresden bildet den
Gesellschaft/Zeichnungsangebot Kern des gleichnamigen Ballungsgebietes in Mit-
Die Anleger können sich als Kommanditisten teleuropa und ist dadurch Verkehrsknotenpunkt
an der Wohnpark Elbaue GmbH & Co Immobilien- und ein wirtschaftliches Zentrum.
fonds KG beteiligen. Die Mindestbeteiligung be- Zusammen mit den Ballungsräumen Chemnitz-
trägt € 1.280,00, zuzügl. 5 % Agio. Eine Beteili- Zwickau, sowie Leipzig-Halle bildet dieser Bal-
gung ist sowohl als Direktkommanditist, mit der lungsraum die Metropolregion Sachsendreieck.
damit verbundenen Eintragung in das Handels-
register, als auch über den Treuhandkommandi-
tisten möglich.
6 Wohnpark Elbaue
Anfahrt zu den
Wohnanlagen.
In Dresden existieren derzeit 9 Hochschulen, Zahlungstermin
deren Stärken und Bedeutung traditionell in Die Mindestbeteiligungssumme beträgt € 1.280
Technik und Wirtschaft, Kunst und Kultur liegen. zzgl. 5 % Agio und ist nach Annahme der Bei-
Insgesamt studieren z. Z. mehr als 47.000 Men- trittserklärung sofort fällig. Erhöhungen um je-
schen in Dresden. Dresden bildet heute das Zen- weils € 1.280 sind möglich.
trum des wirtschaftsstärksten Raums der neuen
Bundesländer und gehört zu den wirtschaftlich Ausschüttungsperspektiven
stärksten Räumen in Deutschland. Durch die Die Ausschüttungen an die Anleger sind abhängig
immer weiter fortschreitende Ansiedlung von vom Ergebnis der Vermietung. Es gilt also die
Hochtechnologie-Unternehmen werden weitere normale Erträge-Situation, wie für jedes andere
Arbeitsplätze entstehen und zum allgemeinen Unternehmen am Markt auch. Ausschüttungen
Wohlstandsniveau der Stadt beitragen. sind daher ebenso gewinnabhängig wie z. B.
die Dividendenzahlung einer Aktiengesellschaft.
Die Einwohnerzahl zum 31.12.2016 betrug
553.800. Die Prognose für 2030 lautet 585.000 Einkunftsart
Einwohner. Der Kommanditist erzielt Einkünfte aus Gewer-
betrieb. (siehe steuerliche Hinweise Seite 34).
Investitionen und Finanzierung
Das diesem Zeichnungsangebot zugrunde Vermögensbewertung
liegende Investitionsvolumen beträgt Die Vermögensbewertung der vorhandenen
€ 18.590.272. Immobilien erfolgt jährlich jeweils zum 31.12.
durch öffentlich bestellte und vereidigte Sach-
Das von der Gesellschaft einzusetzende verständige.
Eigenkapital (Kommanditkapital) beträgt Die sonstigen Aktiva werden entsprechend den
€ 15.052.800 zzgl. Agio, davon sind zum handelsrechtlichen Bestimmungen jeweils zum
31.12.2016 € 7.432.360 platziert und 31.12. gemäß dem Niederstwertprinzip bewer-
eingezahlt. tet. Die Passiva werden bewertet zum Nenn-
wert. Daneben finden §§271 Abs. 1 und 4 und
272 KAGB entsprechend Anwendung.
Wohnpark Elbaue 7
▶ Wohnpark Elbaue im Überblick
Fertigstellung des Objekts 1996
Grundstücksgröße 11.361 m2
Gesamtwohnfläche 5.549 m2
22 3-Zimmerwohnungen zwischen 80 – 83 m2
67 2-Zimmerwohnungen zwischen 48 – 62 m2
82 PKW-Tiefgaragenstellplätze
32 PKW-Außenstellplätze
Der durchschnittliche Mietpreis pro m2 beträgt derzeit
3-Zimmerwohnungen pro m2 € 6,87
2-Zimmerwohnungen pro m2 € 6,76
je PKW-Tiefgaragenstellplatz € 48,00
je PKW-Außenstellplatz € 28,00
Investitionsvolumen (vgl. S. 16 „Investitionen und Finanzierung“) € 18.590.272
Kommanditkapital € 15.052.800
(davon eingezahlt € 7.432.360
Mindestbeteiligung (zzgl. 5% Agio) € 1.280
Handelsregister Wohnpark Elbaue GmbH & Co Immobilienfonds KG,
eingetragen im Handelsregister Darmstadt HRA 6417
5° 6° 7° 8° 9° 10 ° 11 °
Komplementär Elbaue Verwaltungs GmbH,
12 ° 13 ° 14 ° 15 ° 16 ° 17 ° 18 °
Flensburg
eingetragen im Handelsregister Darmstadt HRB 94151
Nykøbing
Lebork
Husum Schleswig OSTSEE Slupsk
Sassnitz
Eckernförde
Burg
Rendsburg
Kiel
Heide Koszalin Koscierzyna
Stralsund
▶ Dresden – Drehkreuz zwischen Ost und West
54 ° 54 °
NORDSEE Neumünster Rostock
Kolobrzeg
Itzehoe
Cuxhaven Lübeck Swinoujscie
Bad Oldsloe
Wismar Güstrow Anklam
Elmshorn Szczecinek Chojnice
Norderstedt
Schortens Pinneberg Ahrensburg
Norden Bremerhaven Schwerin Neubrandenburg
Wilhelmshaven Buxtehude Szczecin
Waren
Emden Nordenham Hamburg Parchim
Varel Stargard
Leer
Szczecinski
Bad Zwischenahn Bucholz Neustrelitz Prenzlau Pila
Leeuwarden Groningen Bydgoszcz
53 ° Lüneburg
Oldenburg 53 °
Bremen
Papenburg Soltau
Assen Delmenhorst Wittenberge
Emmen Cloppenburg
Verden
Walsrode
Uelzen Eberswalde-
Finow Gorzow
Polen
NIEDERLANDE
Salzwedel
Vechta Gniezno
Meppen Wielkopolski
Amsterdam Zwolle Lingen
Nienburg Celle Stendal Rathenow
Berlin Kostrzyn
Nordhorn Bramsche
Hannover Wolfsburg Brandenburg Frankfurt Poznan
(an der Oder)
Hilversum Minden
Apeldoorn Rheine Potsdam Swiebodzin
Osnabrück Fürstenwalde
Enschede Gronau Braunschweig Burg
52 ° Utrecht Arnhem Melle Hildesheim
Ahaus Wolfenbüttel Luckenwalde Eisenhüttenstadt 52 °
Herford Salzgitter
Münster Hameln
Nijmegen Emmerich Coesfeld Bielefeld
Bad Harzburg Osterwieck
Magdeburg Guben Jarocin
Detmold Wittenberg Lübben Lezno
Zielona Gora
Haltern Halberstadt
Bocholt Gütersloh Höxter
Goch Dessau
Tilburg
Wesel Dortmund
Lippstadt Paderborn
Holzminden Wernigerode
Cottbus
Forst
Dinslaken Osterode Finsterwalde
Eindhoven
Moers Essen Marsberg
Göttingen
Halle Spremberg
Menden
Krefeld Duisburg Münden Nordhausen Eisleben Delitzsch
Mönchen- Düsseldorf Wuppertal Arnsberg Korbach Leipzig Hoyerswerda Legnica Warschau
gladbach
Lennestadt Kassel Mühlhausen Meissen
Bautzen
Görlitz
Eschwege Weissenfels
51 °
Maastricht Köln Zeitz
Döbeln
Borna 51 °
Tongeren
Düren
Bergisch-
gladbach
Siegen
Marburg
Bad Hersfeld
Eisenach
Gotha
Erfurt
Weimar
Jena
Gera
Chemnitz Dresden Jelenia Gora
Walbrzych
Aachen Freiberg
Liège Bonn Alsfeld Rudolstadt Dzierzoniów
Monschau
Zwickau Liberec
Verviers Saalfeld Greiz Bielawa
Giessen Litvinov
Belgien Neuwied Fulda Aue Trutnov
Wetzlar Suhl Litomerice Nysa
Mayen Plauen Most
Klodzko
Prüm Friedberg Chomutov
Koblenz Hof Hradec Králové
Daun
Wiesbaden
Frankfurt a. M. Coburg
Karlovy Vary Kladno
50 ° Selb
Bastogne
Vianden
Offenbach
Hanau
Schweinfurt
Kulmbach
Cheb Prag Pardubice Ustí Sumperk
50 °
Bingen Aschaffenburg Kolin
Lux. Mainz Mariánské Lázne Beroun
Bamberg Bayreuth
Trier Würzburg Olomouc
Arlon Darmstadt
Luxembourg Worms Plzen Havlíckuv Brod
Pribram
Wertheim Kitzingen Weiden
Esch Merzig St Wendel Ludwigshafen
Mannheim Amberg Domazlice Prostejov
Kaiserslautern
Landau Heidelberg
Ansbach
Nürnberg Schwandorf Tschech. Republik
Klatovy Písek Tabor Jihlava Brno
Verdun Metz Saarbrücken Roth Trebíc
Strakonice
49 ° Pirmasens Neumarkt Cham
Sarreguemines Karlsruhe Heilbronn
Deutschland
49 °
Ceské Budejovice Hodonín
Znojmo
Regensburg Breclav
Haguenau Pappenheim
Pforzheim Straubing Vitis
Toul Nancy
Baden-
Stuttgart Ingolstadt Gmünd
Horn
Zwettl
Lunéville
Straßburg Baden Tübingen
Heidenheim Donauwörth Passau
St Dié
Offenburg
Reutlingen
BAYERN Landshut
Krems Wien
Lahr Ulm Augsburg Linz Königswiesen
Bratislava
Epinal Enns
Rotweil Wels St Pölten Bruck
48 ° Colmar
Freiburg
Biberach
München Braunau Ried
Amstetten Baden 48 °
Frankreich
Steyr
Villingen-Schwenningen Memmingen
Landsberg Gmunden Wiener Neustadt Eisenstadt
Mulhouse Weingarten
Vesoul
Konstanz Rosenheim Salzburg Sopron
Belfort BaselSchaffhausen Friedrichshafen Kempten Bad Ischl
Mürzzuschlag
Montbéliard Bodensee Hallein Deutschkreutz
Porrentruy Baden Frauenfeld
Liestal Bregenz Kufstein
Winterthur St Gallen Leoben
Besançon Delemont Radstadt Kapfenberg
Olten Aarau Herisau Dornbirn Reutte
Kitzbühel Bischofshofen
Zurich Appenzell Feldkirch Innsbruck
La Chaux-de-Fonds Solothurn Telfs Schwaz Knittelfeld Szombathely
Bludenz Gleisdorf
A Burgdorf Walenstadt St Anton Judenburg Graz
47 ° TIROL
Neuchâtel Luzern Zug Landeck Körmend 47 °
Koflach
R de Neuchâtel Brenner Fürstenfeld
Lac Schwyz Glarus Ischgl Sölden
St-Croix Yverdon Bern
Thun
Sarnen
Altdorf
Linthal Chur
Klosters Nauders
OSTTIROL
Lienz ÖSTERREICH
Wolfsberg Murska
Zalaegerszeg
U
Vallorbe Fribourg Brienz Sillian Spittal KÄRNTEN Sobota
Orbe Laax
Bulle Frutigen Interlaken Davos Scuol Klagenfurt
Morges Andermatt Thusis Merano E
J
SCHWEIZ
Lausanne Villach
H
Lac Léman Lenk Zernez Maribor
IC
Cortina d'Ampezzo
IT
SLOWENIEN
Nyon Montreux Bolzano
Brig
M
Thonon St Moritz
JU L
LO
Aigle IJS Varazdin
KE
O
Geneva Sierre Bellinzona Kranj Celje
D
Sion Chiavenna PI AL
8 Wohnpark Elbaue
▶ Risikohinweise
Bitte lesen Sie vor Ihrer Anlageentscheidung die Der Wert der zugrunde liegenden Immobilien
sen Prospekt nebst Gesellschaftsvertrag, Treu- der Gesellschaft ist ebenso wie der Wert der Be-
handvertrag, Anlagebedingungen, Beitrittser- teiligung am Wohnpark Elbaue GmbH & Co
klärung, wesentliche Anlegerinformationen so- Immobilienfonds KG ertragsabhängig. Unter-
wie die nachfolgenden Risikohinweise genau nehmens- und Immobilienwerte werden in der
und vollständig durch. Regel nach dem Ertragswert ermittelt, der – ver-
Lassen Sie sich zu Ihrer Sicherheit von einem einfacht ausgedrückt – dem Barwert eines nach-
Sachverständigen Ihres Vertrauens, beispielswei- haltig zu erzielenden Ertrages entspricht. In ho-
se einem Vermögens- oder Steuerberater, Wirt- hem Maße beeinflussen Lage und Art des Objek-
schaftsprüfer oder Rechtsanwalt beraten. Bei tes, die Entwicklung des Standortes sowie der
dem vorliegenden Zeichnungsangebot Wohnpark Zustand des Gebäudes den Wert. Die Entwick-
Elbaue GmbH & Co lung der einzelnen Einflussgrößen kann jede für
Immobilienfonds KG handelt es sich um eine sich, und damit auch kumulativ, negativ mit ent-
langfristig angelegte Investition. Anleger sollten sprechendem Einfluss auf den Wert der Immo-
solche Beteiligungen grundsätzlich nur dann bilien und damit den der Beteiligung verlaufen.
eingehen, wenn sie sich eine Meinung über das
Anlageziel gebildet haben und sicher sind, über Die Gesellschaft ist nicht Eigentümerin aller
genügend Informationen zu verfügen, um das Wohnungen im Wohnpark Elbaue. Dadurch ist
Risiko des Engagements zu überblicken. die Veräußerbarkeit an einen Großinvestor ein-
Anleger sollten grundsätzlich aufgrund ihrer geschränkt. Durch die große Anzahl an Einzel-
privaten Vermögenssituation in der Lage sein, objekten kann es im Fall einer Veräußerung zu
eingegangene Risiken zu verkraften. Deshalb negativen Auswirkungen auf den erzielbaren
sollte generell nur ein Teil des Vermögens eines Quadratmeterpreis kommen.
Anlegers in eine Beteiligung wie den Wohnpark Es ist nicht auszuschließen, dass die Fondsge-
Elbaue investiert werden. Vor diesem Hintergrund sellschaft nicht kostendeckend arbeitet und Ver-
sollten Anleger dieses Zeichnungsangebotes luste erwirtschaftet. Können die Verluste von der
über das zu investierende Kapital tatsächlich Gesellschaft nicht mehr finanziert werden und/
verfügen und nicht auf eine Fremdfinanzierung oder sind die Gesellschafter nicht bereit, die Ver-
ihrer Einlage angewiesen sein, da bei einem luste aufzufangen, sind in einem marktwirtschaft-
Totalverlust das aufgenommene Fremdkapital lichen Umfeld eine Insolvenz der Gesellschaft
trotzdem nebst Zinsen zurückzuzahlen ist. und im worst-case ein Totalverlust möglich.
Die wesentlichen Einzelrisiken einer Betei-
Diese Beteiligung eignet sich nur für Anleger, die ligung sind nachfolgend aufgeführt. Zusätzlich
sich dauerhaft engagieren wollen und keine Ka- wird in einzelnen Prospektteilen im Sachzusam-
pitalanlage mit fester Verzinsung und einer schon menhang auf entsprechende Risiken hingewie-
heute feststehenden Rückzahlung des eingesetz- sen. Die Darstellung der Risiken wurde mit gro-
ten Kapitals zu einem festen Zeitpunkt erwarten. ßer Sorgfalt erstellt; weitere wesentliche Risiken
Die Objekte der Wohnpark Elbaue Immobilien- liegen nach Auffassung der Kapitalverwaltungs-
fonds KG werden von der Gesellschaft auf eige- gesellschaft nicht vor.
nen Namen und auf eigene Rechnung vermietet.
Liquididtätsentwicklung der Gesellschaft
Über seine Beteiligung an der Wohnpark Elbaue Die Gesellschaft vermietet die Objekte im Wohn-
GmbH & Co Immobilienfonds KG wird der Anle- park Elbaue für eigene Rechnung. Die Risiken
ger de facto Vermieter. hieraus trägt die Gesellschaft und damit die an
Zu den wesentlichen Einflussgrößen für den ihr beteiligten Gesellschafter.
Erfolg jeder Vermietung gehören der erzielbare Der wirtschaftliche Erfolg der Beteiligung ist
Quadratmeterpreis der Wohnfläche, die Leer- abhängig von den tatsächlich erzielten Erlösen
standquote und die Kosten. sowie den tatsächlich anfallenden Betriebsaus-
gaben, z.B. für Verwaltung, Finanzierungskosten,
Jede Ausschüttung ist gewinnabhängig, wie z. B. Instandhaltung und Instandsetzung sowie Mo-
die Dividendenzahlung einer Aktiengesellschaft. dernisierung, ferner die Pflege der Außenanlagen.
In der Regel unterliegt sie im Zeitverlauf gewis- Höhere Ausgaben und/oder geringere Erlöse
sen Schwankungen. verändern das Betriebsergebnis und damit auch
Wohnpark Elbaue 9
die für eine Ausschüttung erforderliche Liqui- schaftliche Entwicklung und mögliche Ausschüt-
dität. tungen. Insbesondere unter Beachtung vorste-
Wesentlichen Einfluss auf den zukünftigen hender Risikohinweise ist die Beteiligung an
Erfolg und somit auf die Liquditätsentwicklung der Gesellschaft eine unternehmerische Ent-
hat einerseits die Realisierung der Neustruk- scheidung, die im Worst-Case-Szenario den
turierung der Zwischenfinanzierung sowie der Totalverlust der Einlage mit sich bringen kann.
Platzierungsverlauf der noch nicht ausgegebe- Die Tilgung der Fremdmittel sowie die sich
nen Anteile, sowie die Rückgabe von Anteilen daraus ergebende Zinsbelastung ist abhängig
durch ausscheidende Anleger. vom Platzierungserfolg. Die Gesellschaft geht
Der Erfolg der Vermietungen wird nicht nur davon aus, dass die Fremdmittel bis spätestens
durch den aufrecht zu erhaltenden Standard Ende 2033 zurückgeführt sind. Sollte eine Plat-
der Wohnungsimmobilien und ihrer Ausstat- zierung des Kommanditkapitals nicht in der zur
tung, sondern auch durch Veränderungen des Rückführung der Fremdmittel notwendigen
Wohnungsmarktes und der allgemeinen Infra- Höhe erfolgen oder eine zu große Anzahl von
struktur am Standort Dresden beeinflusst. Anteilen zurückgegeben werden, als Barmittel
vorhanden sind ist eine weitere langfristige Fi-
Instandhaltung/Instandsetzung/ nanzierung zu dem dann geltenden Zinssatz er-
Modernisierung forderlich.
Es kann nicht ausgeschlossen werden, dass hö- Die Aufnahme von langfristigen Finanzie-
here Instandhaltungs- und Bewirtschaftungsauf- rungsmitteln kann deshalb eine negative Aus-
wendungen als kalkuliert entstehen. Sollte dies wirkung auf die ausschüttungsfähige Liquidität
der Fall sein, müssten diese aus der Liquiditäts- haben.
reserve oder zu Lasten der Ausschüttung bedient Sollten die Einnahmen der Gesellschaft nach
oder ggf. darüber hinaus durch Fremdmittel fi- Abzug aller Kosten nicht ausreichen, die Annu-
nanziert werden. Es ist auch nicht auszuschlie- ität auszugleichen, ist eine Insolvenz der Ge-
ßen, dass Anpassungsmaßnahmen erforderlich sellschaft und im worst case ein Totalverlust des
werden, um die Attraktivität des Wohnpark Elb eingesetzten Zeichnungskapitals möglich.
aue aufrechtzuerhalten oder zu erhöhen.
Zur Finanzierung der Vermögensgegenstände
Darlehen des Investmentanlagevermögens dürfen Kredite
Bis zur Platzierung sämtlicher Anteile hat die bis zur Höhe von 150 Prozent des aggregierten
Gesellschaft Darlehen zur Zwischenfinanzie- eingebrachten Kapitals und noch nicht einge-
rung aufgenommen. Im einzelnen handelt es forderten Kapitals zu Gunsten des Investment-
sich um ein Darlehen der SITUL Versicherungs- anlagevermögens, berechnet auf Grundlage der
agentur Verwaltungs-GmbH, 64287 Darmstadt Beträge, die nach Abzug sämtlicher direkt oder
in Höhe von 400.000 €, Zinssatz 4,25 % p. a., indirekt von den Anlegern getragenen Gebüh-
Laufzeit 10 Jahre, und um ein Darlehen der DKB ren, Kosten und Aufwendungen für Anlagen zur
Deutsche Kreditbank AG, Berlin, in Höhe von Verfügung stehen, aufgenommen werden, wenn
1.000.000 €, Zinssatz 5,37 % p. a., Laufzeit die Bedingungen der Kreditaufnahme marktüb-
11 Jahre. Desweiteren bestand eine Kreditlinie lich sind.
bei der DKB zur Abfindung ausscheidender Ge-
sellschafter in Höhe von 1.500.000 €, Zinssatz Die Belastung von Vermögensgegenständen, die
3 %. Die Darlehen bei der DKB wurden Mitte zum Investmentanlagevermögen gehören, so-
2017 zusammengelegt; die Laufzeit beträgt wie die Abtretung und Belastungen von Forde-
15 Jahre, der Zinssatz 1,74%. Zum Zeitpunkt rungen aus Rechtsverhältnissen, die sich auf
der Prospekterstellung/Stichtag valutieren die- diese Vermögensgegenstände beziehen, sind
se Darlehen insgesamt mit 1.663.817,24 €. Alle zulässig, wenn dies mit einer ordnungsgemäßen
Darlehen sind durch Grundschulden gesichert. Wirtschaftsführung vereinbart ist und die Ver-
Die wirtschaftliche Entwicklung des Fonds ist wahrstelle den vorgenannten Maßnahmen zu-
vom Platzierungsverlauf abhängig, da die Plat- stimmt, weil sie die Bedingungen, unter denen
zierungsbeträge teilweise für die Ablösung der die Maßnahmen erfolgen sollen, für marktüblich
Darlehen verwendet werden sollen. Sollte der erachtet. Zudem darf die Belastung insgesamt
Platzierungsverlauf nicht wie prognostiziert er- 150 Prozent des aggregierten eingebrachten
folgen, hat dies entsprechende Auswirkung auf Kapitals und noch nicht eingeforderten Kapitals
die Darlehenstilgung und damit auf die wirt- zu Gunsten des Investmentanlagevermögens,
10 Wohnpark Elbaue
Zufahrt zur berechnet auf Grundlage der Beträge, die nach Fungibilität der Beteiligung (Zweitmarkt)
Tiefgarage. Abzug sämtlicher direkt oder indirekt von den Für Beteiligungen der vorliegenden Art hat sich
Anlegern getragenen Gebühren, Kosten und Auf- noch kein institutionalisierter Zweitmarkt etab-
wendungen für Anlagen zur Verfügung stehen, liert. Die Anteile werden in der Regel nicht von
nicht überschreiten. der Wohnpark Elbaue GmbH & Co Immobilien-
fond KG zurückgenommen. Bei Beteiligungen
Allgemeines Vertragsrisiko der vorliegenden Art handelt es sich um eine
Der Prospektdarstellung liegt zu Grunde, dass langfristig angelegte unternehmerische Beteili-
die Vertragspartner der Gesellschaft ihre Leis- gung. Bei Veräußerungswünschen wird die Situl
tungspflichten jeweils vertragsgemäß erfüllen. Versicherungsagentur Verwaltungs-GmbH ver-
Die Gesellschaft hat eine Reihe von Verträgen mittelnd tätig werden und versuchen, den Ver-
abgeschlossen. Unbeschadet der Tatsache, dass kauf abzuwickeln.
die Vertragspartner der Gesellschaft verpflichtet Selbstverständlich wird der erzielbare Veräu-
sind, die Verpflichtungen aus den eingegange- ßerungserlös beeinflusst durch die Attraktivität
nen Verträgen zu erfüllen, ist nicht auszuschlie- der Anlage zum beabsichtigten Verkaufszeitpunkt
ßen, dass sich die Bonität der Vertragspartner und ferner durch die zum Verkaufszeitpunkt be-
verschlechtert, so dass diese ihren Verpflichtun- stehenden wirtschaftlichen Daten und Aussich-
gen nicht mehr entsprechen können und An- ten für die Fondsimmobilien und den Betrieb
sprüche gegen diese nicht mehr durchsetzbar sowie die geltenden steuerlichen Regelungen.
sind. Abhängig von der jeweils durch den Ver- Bei einer Veräußerung von Anteilen an dieser
tragspartner übernommenen Verpflichtung Gesellschaft ist gegenüber der Verwertung von
können in solchen Fällen negative Auswirkun- Wertpapieren u. U. eine größere Zeitspanne für
gen auf die Liquiditäts- und Vermögenslage der die Abwicklung einzuplanen. Der Preis unter-
Gesellschaft eintreten. liegt Angebot und Nachfrage.Wohnpark Elbaue 11
Beschlussfassung in der Gesellschaft rers der Komplementärin Elbaue Verwaltungs
Der einzelne Beteiligte kann seine gesellschafts- GmbH. Hieraus können sich Interessenkollisio-
rechtlichen Interessen aufgrund des gesell- nen ergeben.
schaftsvertraglich verankerten Mehrheitsprinzips
effektiv nicht gegen den Willen der Mehrheit Weitere Investmentvermögen
der übrigen Gesellschafter durchsetzen. Mehr- Weitere Investmentvermögen werden von der
heitsentscheidungen können für den über- Gesellschaft nicht verwaltet.
stimmten Gesellschafter nachteilige wirtschaft-
liche oder steuerliche Folgen haben. Auch bei Steuergesetze
Nichtwahrnehmung von Mitbestimmungsrech- Änderungen der bestehenden Steuergesetze, der
ten der Kommanditisten, z. B. durch Nichtteil- Verwaltungsanweisungen und -richtlinien, aber
nahme an Gesellschafterversammlungen, sind auch der individuellen Auslegung von Steuerge-
Beschlüsse der Gesellschafterversammlung von setzen durch die zuständigen Finanzbehörden,
allen Gesellschaftern mitzutragen. Neu in die können zu erheblichen Steuerbelastungen sowohl
Gesellschaft eintretende Gesellschafter sind an bei der Gesellschaft als auch bei Gesellschaftern
die bisher gefassten Gesellschafterbeschlüsse führen. Eine langfristige Fremdfinanzierung der
und abgeschlossenen Verträge gebunden. Die Beteiligungssumme ist nicht zu empfehlen, da
wirtschaftlichen Risiken, auch aus Altverpflich- die Finanzverwaltung die Gewinnerzielungsab-
tungen, treffen alle Gesellschafter. sicht in Frage stellen könnte (steuerlich „Lieb-
haberei“) mit der Folge, dass zugeordnete steu-
Interessenkollision erliche Verluste nicht steuermindernd beim Be-
Das Gesellschaftskapital der Situl Versicherungs- teiligten berücksichtigt werden können. Auch
agentur Verwaltungs GmbH befindet sich teil- eine nur kurzfristige Beteiligungsabsicht kann
weise unmittelbar im Besitz des Geschäftsfüh- die Gewinnerzielungsabsicht in Frage stellen.12 Wohnpark Elbaue
▶ Wohnpark Elbaue – die Fondsimmobilie
Zufahrt von
der Dresdener
Straße zur
Wohnanlage.
Dresden park Sächsische Schweiz und das Elbsandstein-
Wer denkt da nicht an die alte Residenzstadt gebirge zu Freizeit und Erholung einladen.
mit ihren kulturellen und städtebaulichen Kost-
barkeiten wie Zwinger, Semperoper, Schloss Cossebaude
oder Hofkirche. In den goldenen 20iger Jahren hieß es: „Auf
Aber auch als Verwaltungs-, Wirtschafts- und nach Cossebaude zur Baumblüte!“ Die Obstbäu-
Wissenschaftszentrum befindet sich die Landes- me bedeckten die Hänge und prahlten mit ihrer
hauptstadt des Freistaates Sachsen im Aufwind. weißen und rosaroten Farbenpracht. Mit der
Namhafte Firmen wie AEG, Siemens, AMD (Ad- Straßenbahn, dem Dampfer, mit Fahrrad und zu
vanced Micro Devices), Intel, Volkswagen AG und Fuß machte man sich auf zu einem Ausflug in
Philip-Morris sowie über 100 Banken und Ver- das idyllische Örtchen in der Elbtalweitung zwi-
sicherungen haben sich bereits etabliert. Renom- schen Meißen und Dresden. Die herrlichen Aus-
mierte Hotelketten, darunter Hilton, Kempinski blicke vom Osterberg zur gegenüberliegenden
oder Maritim sind ebenfalls schon vor Ort. Dank Lößnitzhöhe genießen und das Elbtal vor sich
der günstigen Lage im Dreiländereck und der liegen sehen. Wanderwege führten entlang der
guten Anbindung an das europäische Verkehrs- Talstraße und rund um den Osterberg. Eine Viel-
netz bietet sich der Stadt – nicht zuletzt im Hin- zahl von Ausflugsgaststätten lud zum Verwei-
blick auf die künftigen Märkte in Osteuropa – len ein. Das Restaurant auf der ,,Liebenecke“
interessante Perspektiven. war 1881 vom Besitzer des Talrestaurants eröff-
net worden und bis zum Jahr 1922 in Betrieb.
Dresden entwickelt sich immer mehr zum „Liebenecke“ wird als ältester Weinberg dieser
Drehkreuz zwischen Ost- und Westeuropa Region bereits 1269 erwähnt, und war mit sei-
Dass sich die ca. 550.000 Dresdner in Ihrer nem Aussichtsturm ,,Wettinturm“ – einer künst-
Stadt wohlfühlen, liegt aber auch am reizvollen lichen Ruine – ein ,,vielbesuchter Ort mit rei-
Umland, wo die Dresdener Heide, der National- zender Höhenlage“.Wohnpark Elbaue 13
Dresden gehört zu den Top-Zukunftsregionen in Deutschland.
Der Konjunkturbericht 2014 der IHK Dresden aus dem April 2014 berichtet von weiter steigendem
Optimismus innerhalb der Wirtschaftsbereiche Industrie, Bauwirtschaft, Dienstleistung, Han-
del und Verkehr. 23% der Firmen in den Bereichen Dienstleistung und Handel wollen ihr Perso-
nal aufstocken. Dresden gehört den Umfragen zu Folge zu den familienfreundlichsten Städten in
Deutschland. Dies alles erhöht weiter die Anziehungskraft Dresdens für viele Menschen.
Der Heimat- und Verschönerungsverein, vor ca. der Talstraße ins Oberland, erreicht man den
100 Jahren gegründet, hatte es sich damals zur Ortsteil „Oberwartha“, damals ein bevorzugtes
Aufgabe gemacht, seinen Ort anziehender zu Villengebiet mit vielen Gaststätten. Manch einer
gestalten. Der historische Steinbruch im Tännicht- der alten Gasthöfe liegt heute brach und wartet
grund wurde zugängig gemacht, Sommerfeste darauf, wieder zum Leben erweckt zu werden.
organisiert, zu Weihnachten wird Theater ge- Auch das alte Klostergut Oberwartha mit seiner
spielt und an jeder Ecke traditioneller Lebkuchen Renaissancearchitektur muss wiederentdeckt
verkauft. Cossebaude als Naherholungsgebiet werden. Seine einstmals romantischen Garten-
für Dresdner wurde bekannt und beliebt. anlagen und herrschaftlichen Gebäude sind
An diese alten Traditionen anzuknüpfen, ist verwildert und verkommen. Der Zahn der Zeit
Anliegen des seit einigen Jahren wieder aktiven nagt an den alten Mauern und man kann seine
Heimat- und Verschönerungsvereins. Heute sieht einstige Schönheit nur noch erahnen.
der Verein seine Aufgabe darin, den Ort zu ver-
schönern und einladend zu gestalten. Dazu ge- Naherholungsgebiet Cossebaude
hört, den alten Dorfkern zu erhalten und Neues Landwirtschaftliche Nutzung durch Kleingärtne-
sorgsam zu integrieren. Das historische Zentrum reien und Obstwiesen prägen das Bild von Cos-
des Ortes rund um den Gasthof Cossebaude und sebaude. Ein Netz an Wanderwegen und der
entlang der Talstraße ist geprägt durch die vor- bereits z. T. vorhandene Radweg entlang der
handenen Gebäude und Bauernhöfe. Folgt man Elbe, der einmal von Dresden bis nach Hamburg
Die grüne
Außenanlage.14 Wohnpark Elbaue
zung – sie könnte Ziel mancher Wanderung sein.
Ihre Lage direkt an den Elbradwegen unweit der
Haltestelle der Elbdampfer ist optimal.
Dresden als Urlaubsort und Kunstmetropole –
der neue Ortsteil passt gut in dieses Bild. Eine
Region mit sanften Tourismus kann hier entste-
hen. Voraussetzungen sind gegeben, die Um-
setzung in eine sinnvolle, sensible Erweiterung
der vorhandenen Möglichkeiten hat bereits be-
gonnen.
Leben und Arbeiten in Cossebaude
Cossebaude will seine Identität nicht verlieren,
aber trotzdem den heutigen Anforderungen an
ein modernes Leben gerecht werden. Wie man
das historische Zentrum des Ortes erhalten und
einbeziehen kann, zeigt die neue Nutzung des
alten Gasthofes Cossebaude. Hier entsteht das
neue Ortsteilzentrum.
führen soll, ermöglichen gestressten Städtern Mit der Eingemeindung erwachsen neue Auf-
einen erholsamen Ausflug in die nahegelege- gaben für Cossebaude: als Ortsteil von Dresden
ne Natur. Freizeitgestaltungsmöglichkeiten sind wird es zu einem noch attraktiveren Wohnge-
gegeben oder geplant: das Stauseebad lockt mit biet. Cossebaude ist dafür gut gerüstet: Volks-
seinem klaren Wasser. Ein weiterer Ausbau des und Mittelschule, Kindergarten und Kinderhaus,
Bades ist geplant. Der Sportplatz mit Halle für Ärzte, Apotheke. Einzelhandel und Einkaufs-
Fitness, Tennis und Bowling ist noch nicht am märkte, Gaststätten und Sportstätten sind vor
Ende seiner Kapazitäten und eine Erweiterung Ort. Der vor Jahren, bereits zu DDR-Zeiten, be-
mit Gastronomie und Hotels, Reiten und Segeln gonnene Wohnungsbau, wird behutsam wei-
ist denkbar. Den schönen Stausee in Nieder- tergeführt, ein sorgsamer Umgang mit der Natur
wartha hat man dem Pumpspeicherwerk mit fließt in Planungen und Vorhaben ein. Einige
seinen gewaltigen Wasserrohren zu verdanken. neue, interessante Wohn- und Reihenhausan-
Das Werk wurde zwischen 1927 und 1930 mit lagen sind entstanden, z. B. in der Schillerstra-
vier Pumpenspeichersätzen errichtet. 1960 aus- ße, die bei den Bürgern von Cossebaude, aber
gebaut, ist es noch heute in Betrieb. Als ein tech- auch von Dresdnern interessiert verfolgt und
nisches Denkmal könnte es der Öffentlichkeit nachgefragt werden.
zugänglich gemacht
und somit in die Plä- Die Lage
ne für ein Naherho- Der Wohnpark Elbaue liegt in unmittelbarer
lungsgebiet einbezo- Nähe zur B6 – zur Autobahnauffahrt A 4 Leip-
gen werden. zig/ Berlin sind es nur ca. 2 km. Die Stadtbus-
haltestelle (Linie 94) ist nur 200 m vom Wohn-
Ein markanter Punkt, park entfernt. Auf der B 6 erreicht man in ca.
weithin sichtbar, ist 15 Autominuten die Stadt Meißen. Sowohl der
die alte Gohliser Wind- Bahnhof mit S-Bahnanschluss in Cossebaude
mühle. die 1875 als als auch in Stetzsch sind in wenigen Gehminu-
Wassermühle erbaut, ten erreichbar. Die Verkehrsanbindung ist da-
heute nur noch eine mit für Berufstätige, Kinder und auch Pensio-
traurige Ruine darstellt. näre ohne eigenen Pkw hervorragend. Der Ort
Denkbar wäre eine selbst bietet alle Einkaufsmöglichkeiten für den
Wiederbelebung als täglichen Bedarf, Kindergärten Schulen bis zur
ein technisches Mu- Realschule, Ärzte aller Fachrichtungen usw. Den
seum, verbunden mit ,,Elbe-Park“ in Kaditz-Mickten erreicht man in
gastronomischer Nut- wenigen Autominuten.Wohnpark Elbaue 15
Was bietet der Wohnpark Elbaue
seinen Bewohnern?
Der 1996 fertiggestellte Wohnpark besteht aus
2 freistehend angeordneten Häusern. Die Häu-
ser haben jeweils Erd-, Ober- und Dachgeschoss.
Sie sind auf einem sehr großzügig angeleg-
ten, 11.361m2 großen Grundstück platziert. Die
außergewöhnliche und individuelle Architek-
tur der beiden Häuser hebt sich wohltuend von
vielen anderen Neubauanlagen ab.
Die Außenanlagen verfügen über einen Kin-
derspielplatz, Wäschetrockenplätze sowie eine
üppige Bepflanzung mit bereits jetzt zum Teil
über 10 m hohen Bäumen. Die großflächige,
geräumige Anordnung verleiht der Anlage einen
parkähnlichen Charakter, der den Namen Wohn-
park auch tatsächlich verdient. Die meisten
Wohnungen bieten wunderschöne Aussichten
auf Radebeul, Mobschatz oder den Osterberg und eine zentral im Flur installierte Wärmemes- Die im Grünen
die Herrenkuppe von Cossebaude, sowie eine suhr exakt erfasst und abgerechnet. Die Warm- angelegte An-
direkt angrenzende Gärtnerei, die sie täglich mit wasserversorgung erfolgt kostengünstig über lage ist auch
zum Relaxen
frischem Gemüse, Obst und Blumen versorgt. die zentrale Gaszentralheizungsanlage. Zu je-
geeignet.
Wir bieten den Mietinteressenten 2-Raum- der Wohnung gehört ein geräumiger Kellerraum
Wohnungen mit verschiedenen Grundrissen mit ca. 6–7m2 Größe der jeweils in der Nähe
und Größen von ca. 48 - 62 m2. Außerdem sind des Treppenaufganges zur Wohnung angeordnet
verschiedene 3-Raumwohnungen mit 80 - 83 m2 ist. Zu jeder Wohnung gehört ein Tiefgaragen-
im Angebot. platz oder Außenstellplatz. Die TG-Anlage er-
streckt sich unter dem gesamten Gebäudekom-
Die Ausstattung der Wohnungen ist ansprechend. plex. Alle Tiefgaragenstellplätze sind bequem zu
Die Wohnungen verfügen alle über eine Terras- erreichen.
se oder einen Balkon bzw. eine windgeschützte Der Wohnpark Elbaue liegt wie der Name
Loggia. Die Außenmauerwände wurden aus Po- vermuten lässt im Gebiet, welches im Jahre
roton 30 d erstellt, die Fußböden haben einen 2002 von der Hochwasserkatastrophe betroffen
schwimmend verlegten Estrich mit zusätzlich war. Die entstandenen Schäden wurden mitt-
4 cm Trittschalldämmung. Die Bäder sind mit lerweile behoben, sodass sich die Gebäude lt.
Fließen ausgestattet, jedes Bad enthält einen Wertermittlungsgutachten vom 25.01.2017 in
Anschluss für die eigene Waschmaschine sowie einem guten Zustand ohne Reparatur- oder Un-
eine Anschlussmöglichkeit für den Trockner, das terhaltungsstau befinden. Reparaturkosten für
wandhängende Tiefspülklosett mit Wasserspar- die Beseitigung der Hochwasserschäden wur-
taste sowie Einbaunieschen für einen großzü- den zum größten Teil aus Hilfsmitteln der Säch-
gigen Badezimmerschrank oder Regale runden sischen Aufbaubank gedeckt.
das Bild ab.
Die Wohn- und Schlafräume sind mit Tep-
pichböden ausgelegt. Bei Mieterwechsel wird Blick auf die
der Teppichboden gegen Laminat getauscht. Terrasse.
Zum Zeitpunkt der Prospekterstellung sind rund
75 % der Wohnungen mit Laminat ausgestat-
tet. In jedem Raum sind Steckdosen in reichli-
cher Anzahl enthalten. Sowohl Wohn- als auch
Schlafzimmer verfügen über Fernseh- und Tele-
fonanschluss. Weiße Kunststofffenster mit in-
nen liegenden Sprossen fügen sich harmonisch
in das Bild der Gesamtanlage ein.
Alle Heizkörper sind mit Thermostatven-
til ausgestattet. Der Wärmeverbrauch wird über16 Wohnpark Elbaue
▶ Investition und Finanzierung
Mittelverwendung Euro
1. Anschaffungskosten Grundstücke und Gebäude 1998 11.759.713,-
2. Kauf von 3 Wohnungen 2007 – 2013 186.000,-
3. Kauf weiterer Wohnungen (geplant) 525.000,-
4. Rechtsberatungs- Steuerberatungs- u. Wirtschaftsberatungskosten 102.259,-
5. Geschäftsbesorgungskosten/Kosten der Eigenverwaltung 1998 – 2021 2.339.000,-
6. Komplementärvergütung 1998-2021 111.000,-
7. Zwischenfinanzierungszinsen saldiert mit den Auswirkungen aus
Vergleich mit Grundpfandrechtsgläubigerin (bis 2021) 2.966.000,-
8. Sonstiges 601.000,-
Gesamtkosten 18.590.272,-
Mittelherkunft
erhöhtes Zeichnungskapital aufgrund Umstellung auf Euro 15.052.000,-
Überschüsse aus Vermietung 3.538.272,-
18.590.272,-
Anmerkung: Die dargestellten Werte beinhalten den geplanten Erwerb von 7 weiteren Wohnungen
und ergeben sich aus den neuesten durchgeführten Planrechnungen (vgl. Prognoserechnung S.24 ff.
„Kauf weiterer Wohnungen“). Im Vergleich zum Ursprungsprospekt steigt die Investitionssumme da-
durch von T€ 16.279 auf T€ 18.590. Das Zeichnungskapital bleibt hiervon unberührt bei T€ 15.053.
Der Teil der Investitionssumme, der das Zeichnungskapital übersteigt, wird aus liquiden Überschüssen
der Vermietungstätigkeit finanziert. Insoweit weichen die Zahlen auch von den Angaben in § 7 des
ab S. 39 ff. abgedruckten aktuellen gültigen Gesellschaftsvertrages ab. Die Gesellschaft garantiert
nicht, dass die restlichen Wohneinheiten auch tatsächlich wie geplant erworben werden können.
Die Investmentgesellschaft besteht seit 1997. 1998 wurden 86 von insgesamt 96 Wohnungen
in 2 Anlagen gekauft, in Zeitraum 2007 – 2013 wurden dort 3 weitere Wohnungen angeschafft.
Aus den Anschaffungen ist per 31.12.2016 noch ein restliches Fremdkapital wie folgt vorhanden:
Ein Darlehen der SITUL Versicherungs-Verwaltung- GmbH in Höhe von Euro 97.000 (Zinssatz 4,25%)
und ein Darlehen bei der DKB in Höhe von Euro 180.637,41. Das Darlehen bei der DKB wurde
Ende Mai 2017 mit einem Darlehen zur Rückzahlung von Anteilen zusammengelegt (Zinssatz
1,74%). Es ist geplant das Darlehen der SITUL GmbH 2019 und das Darlehen der DKB Anfang 2032
zurückzuführen.
Die Erwerbe der restlichen 7 Einheiten sind dauernd beabsichtigt. Es ist nicht geplant, zusätz-
liches Fremdkapital für den Erwerb der zusätzlichen Einheiten aufzunehmen.
Mittelverwendung
Kaufpreis Grundstücke und Gebäude tete insgesamt rund 66.000 €. In 2008 und 2013
Die Gesellschaft ist Eigentümerin von 89 Eigen- wurden 2 zusätzliche Wohnungen mit Anschaf-
tumswohnungen nebst 82 PKW-Tiefgaragen fungskosten von 75.000 € bzw. 55.000 € er-
plätzen und 32 PKW-Außen-Stellplätzen im worben. Der gesamte Kaufpreis wurde durch
Wohnpark Elbaue in Dresden-Cossebaude, Darlehen bei der DKB Deutsche Kreditbank AG,
Dresdner Str. 127-133. Der Kaufpreis betrug Dresden und der SITUL Versicherungsagentur
1998 11.759.713 €. Die Anschaffung der im Früh- Verwaltungs GmbH vorfinanziert. Die zwei zu-
jahr 2007 zusätzlich erworbenen Wohnung kos- sätzlichen Erwerbe wurden durch Darlehen derWohnpark Elbaue 17
WEG, Dresdner Str. 127-133, Dresden, vorfinan- fung von Fremdkapital, Kosten für Rechts- und
ziert. Zur Absicherung der Darlehen sind in den Steuerberatung, Kosten der Abschlussprüfung,
Grundbüchern der Fondsobjekte vorrangige Kosten für die Geltendmachung, Durchsetzung
Grundschulden in Höhe von € 1.900.000 zu- und Abwehr von Rechtsansprüchen sowie Steu-
gunsten der DKB Deutsche Kreditbank AG, Dres- ern und Abgaben.
den, eine nachrangige Grundschuld in Höhe Die Gesamtkostenquote beträgt zur Zeit 6,6 %
von € 400.000 zugunsten der SITUL Versiche- und beinhaltet NICHT die Ausgabeaufschläge,
rungsagentur Verwaltungs-GmbH eingetragen Transaktionsgebühren sowie Transaktions- und
sowie eine Grundschuld in Höhe von € 75.000 Investitionskosten.
zugunsten der WEG, Dresdner Straße 127–133,
Dresden. Die Anschaffung der übrigen 7 Woh- Kosten die der Fonds unter bestimmten Um-
nungen im Gebäude die bisher noch nicht im Ei- ständen zu tragen hat: Transaktionsgebühren
gentum der Gesellschaft stehen, ist beabsichtigt. für Erwerb/Veräußerung von jeweiligen Kauf-/
Vermögensgegenständen max. 5,0 % des Ver-
Per 31.12.2016 valutieren diese Darlehen mit kaufspreises.
180.637,41 € (DKB), 97.000 € (SITUL). Das Dar-
lehen der WEG ist vollständig zurückgeführt. Liquiditätsmanagement
Der Verkehrswert wird jährlich durch einen öf- Die Investmentgesellschaft ist Eigentümerin von
fentlich bestellten und vereidigten Sachverstän- 89 Wohnungen, die sie vermietet und hat daher
digen fortgeschrieben. als wesentliche Einnahmequelle die laufenden
Mieteinnahmen. Regelmäßige Ausgaben sind
Per 31.12.2016 beträgt der Verkehrswert der die damit zusammenhängenden Ausgaben wie
Immobilie lt. Gutachten des öffentlich bestell- zum Beispiel Hausverwaltung und Hausgeldzah-
ten und vereidigten Sachverständigen Dipl.-Ing. lungen. Die Geschäftsführung des Investment-
Fischer-Werth aus Wiesbaden vom 25.01.2017 vermögens hat Einnahmen- und Ausgabenpläne
8.700.000 €. aus Erfahrungswerten zusammengestellt, die sie
laufend auf Abweichungen kontrolliert. Außer-
Kosten und Gebühren ergeben sich aus der fol- gewöhnliche Ausgaben im Zusammenhang mit
genden Kostenaufstellung den Immobilien werden lange im Voraus durch
Ausgabeaufschläge 5,0 % die Geschäftsführung geplant.Unerwartetete
Rücknahmeabschläge Keine größere Ausgaben sind durch die Instandhal-
tungsrücklage gedeckt.
Beim Ausgabeaufschlag handelt es sich um den
Höchstbetrag, der vor der Anlage abgezogen wird. Anleger können Ihren Anteil frühestens 12 Jahre
nach der vollständigen Erfüllung zurückgeben.
Die Gesellschaft hat eine Gesamtkostenquote in Weitere Rückgaberechte des Anlegers bestehen
Form einer einzigen Zahl zu berechnen, die auf nicht. Durch die Rückgabe des Anteils entsteht
den Zahlen des vorangegangenen Geschäftsjah- ein Anspruch auf Auszahlung des jährlich neu
res basiert. ermittelten Anteilswertes. Die Auszahlung des
In der Gesamtkostenquote sind folgende Ver- Auseinandersetzungsguthabens erfolgt 6 Mona-
gütungen und Aufwendungen enthalten: te nach seiner verbindlichen Feststellung. Wird
Vergütungen für die Verwaltung (2,5 %), für die die wirtschaftliche oder insbesonders die Liqui-
Haftungsübernahme durch die persönlich haf- ditätslage der Gesellschaft durch die Auszahlung
tende Gesellschafterin (0,15 %), für die Tätig- von Auseinandersetzungsguthaben innerhalb
keiten der Treuhandkommanditistin (0,25 %), der genannten Frist gefährdet, kann das Ausei-
den Beirat (2380 € inkl. MwSt.) und die Vergü- nandersetzungsguthaben in Raten binnen ange-
tung für die Verwahrstelle (0,15 % jeweils be- messener Frist ausgezahlt werden. Führt die Aus-
zogen auf den Nettoinventarwert). zahlung des festgestellten Auseinandersetzungs-
guthabens in einem Geschäftsjahr dazu, dass
Enthaltene Aufwendungen zu Lasten des In- die verbleibenden Gesellschafter nur einen ge-
vestmentanlagevermögens sind Bewirtschaf- ringeren Betrag als die vorgeschlagene Baraus-
tungskosten für das Anlagevermögen, Gutach- schüttung nach § 17 entnehmen könnten, ist
terkosten, Gebühren für öffentliche Stellen, die Gesellschaft berechtigt, die Auszahlung des
Bankgebühren, Aufwendungen für die Beschaf- Auseinandersetzungsguthabens entsprechend18 Wohnpark Elbaue
anzupassen. Bei ratenweiser Auszahlung ist das soll nach Vollplatzierung ausschließlich mit Ein-
restliche Auseinandersetzungsguthaben zu dem lagen der Gesellschafter erfolgen.
Prozentsatz zu verzinsen, der sich bei den Bar- Von dem ausgewiesenen Kommanditkapital
ausschüttungen bezogen auf das Gesellschafts- in Höhe von 15.052.800 € waren zum 31.12.
kapital ergibt. 2016 insgesamt 10.757 Gesellschaftsantei-
le mit einem Kommanditkapital in Höhe von
Sonstiges 13.768.960 € der Gesellschaft beigetreten. Dieses
Hierunter fallen neben der Grunderwerbsteuer Kapital ist voll eingezahlt. Bei einer Mindestbe-
Gebühren für Jahresabschlusserstellung, Notar- teiligung von 1.280 € entfallen auf das nicht
und Gerichtskosten, Handelsregistereintragun- platzierte Kommanditkapital in Höhe von
gen etc. Aus der Position „Sonstiges“ sind für 1.283.840 € noch 1.003 Anteile. Bis zum 31.12.
die bis zum 31.12. 2016 angefallenen Kosten 2016 sind außerdem 3.833 Gesellschaftsanteile
601.000 € gezahlt worden. gekündigt, sodass das gezeichnete Kapital per
31.12.2016 7.432.360 € beträgt. Zum 31.12.
Mittelherkunft 2016 lagen 370 Kündigungen für spätere Stich-
tage vor. Bei Vollplatzierung werden maximal
Eigenkapital 11.760 Gesellschafter beteiligt, bzw. 11.760
Das mit dem vorliegenden Zeichnungsange- Kommanditanteile gezeichnet sein.
bot geplante Kommanditkapital der Gesell- Im Falle einer vollständigen Platzierung der
schaft beträgt analog zum Gesellschaftsvertrag neu zu begebenden Anteile reichen die Netto-
15.052.800 €. Die Finanzierung der Gesellschaft Einnahmen aus, das Anlageziel zu realisieren.Wohnpark Elbaue 19
▶ Die bisherige Entwicklung sowie die
Entwicklungsperspektiven der Wohnpark
Elbaue GmbH & Co Immobilienfonds KG
Seit der Gründung des Immobilienfonds hat Der Erlös aus der Verwertung des Gesellschafts-
sich die Gesellschaft bis 2001 grundsätzlich wie vermögens wird nach Begleichung der Verbind-
im Ursprungsprospekt geplant entwickelt. lichkeiten der Gesellschaft an die Gesellschaf-
ter im Verhältnis ihrer Beteiligung am Vermögen
Platzierungsgarantie der Gesellschaft über den Treuhandkommandi-
Durch den Ausfall des Platzierungsgaranten tisten ausgezahlt.
konnten die im Ursprungsprospekt geplanten
Kommanditanteilsplatzierungen nur bis ein- Hochwasser 2002
schließlich 2001 durchgeführt werden. Die bei der Hochwasserkatastrophe im August
2002 entstandenen Schäden konnten alle rück-
Entwicklung der Vermietungen standslos beseitigt werden (vergl. Gutachten
Durch das in dieser Zeit vorhandene Immobili- von Dipl.-Ing. Fischer-Werth). Die dadurch ent-
enüberangebot in Dresden betrug die Vermie- standenen Kosten wurden größten Teils von der
tungsquote im Jahr 2003 ca. 75 %, bis 2006 Sächsischen Aufbaubank/Flutopferhilfe getragen.
konnten die Vermietungen auf 90 % gesteigert
werden. Zum Zeitpunkt der Prospektherausgabe Wertentwicklung in der Vergangenheit
ist die Immobilie voll vermietet.
% Wertentwicklung in der Vergangenheit Interner Zinsfuß in %
0 Geschäftsbesorgung 5,0
–5 Bis zum 31. August 2015 wurden die Verwal- 4,5 4,4
3,8
tungsgeschäfte durch einen externen Dienst- 4,0 3,6
3,8 3,9 3,7 3,6
–10 3,5 3,4 3,4
leister besorgt. Seit dem 1. September 2015 3,3
3,0
–15 verwaltet sich die Gesellschaft selbst. 2,5
–20 2,0
–25 Entwicklung des Fremdkapitals 1,5
1,0
Das zum Erwerb der Fondsimmobilien aufge- 0,5
–30
nommene Fremdkapital wurde durch eine 2007 0
–35 getroffene Vereinbarung außerordentlich, sowie
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–40 durch regelmäßige Tilgungen, ordentlich zurück-
geführt. Die aus den Anschaffungen valutie-
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renden Restdarlehen betragen zum 31.12.2016 Die angegebene Wertentwicklung bezieht sich
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287.637,41 €. auf das in dem jeweiligen Kalenderjahr durch-
Für die Rückzahlung gekündigter Anteile schnittlich gebundene Kapital der Anleger
hat die Gesellschaft ein Darlehen in Höhe von (ohne Ausgabeaufschläge). Die Höhe des ge-
1.500.000 € aufgenommen. bundenen Kapitals im Kalenderjahr 2016 be-
trug € 7.343.360.
Auflösung der Gesellschaft
Die Gesellschaft kann mit Zustimmung von Die Investmentgesellschaft hat bis zum Ende
drei Vierteln der abgegebenen Stimmen der Ge- des Kalenderjahres 2016 keine Erträge ausge-
sellschafterversammlung zum Ende eines Ge- schüttet.
schäftsjahres aufgelöst werden. Im Falle einer
Auflösung ist die Gesellschaft gemeinsam Die angegebene Wertentwicklung entspricht
durch die persönlich haftende Gesellschafterin nicht der Verzinsung des anfänglich investier-
und den Treuhandkommanditisten abzuwickeln ten Kapitals.
und das Gesellschaftsvermögen zu verwerten.
Dabei ist der Beirat vor dem Abschluss von Ver- Warnhinweis: Die bisherige Wertentwicklung
trägen über die Veräußerung von Grundbesitz ist kein Indikator für die zukünftige Wertent-
darüber zu hören, ob der in Aussicht genomme- wicklung.
ne Kaufpreis angemessen ist.Sie können auch lesen
