BÜROMARKT BEAT PAHUD - SEITE 04 - SVIT Schweiz
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NR. 07 | JULI 2018 85. Jahrgang | Erscheint monatlich | CHF 7.– | www.svit.ch BÜROMARKT BEAT PAHUD – SEITE 04 IMMOBILIENPOLITIK. Abschluss- gleich Angebotsmieten.................................................................................... 10 IMMOBILIENWIRTSCHAFT. Leichte Entspannung am Büromarkt................................................................. 12 BAU & HAUS. Gestaltungsvielfalt von Beton........................................................................................................................ 40
EDITORIAL AUF EIN WORT
DIE WAFFE
BLEIBT STUMPF
ANDREAS
INGOLD
«Ich weiss, dass ich
nichts weiss – mein
Fazit nach der Lek
türe eines Betrei
bungsregisteraus
zugs.»
Der Bundesrat hat Anfang Juli einen Bericht
über die schweizweite Betreibungsauskunft
vorgelegt. Den Auftrag dazu hatte er vom
Nationalrat im Jahr 2012 gefasst. Dieser
hatte ein Postulat überwiesen, in dem der zu-
nehmende Schuldnertourismus und die stumpfe
Waffe des Betreibungsregisterauszugs moniert
worden war.
Wer nun ein «Rüstungsprogramm» für das
schweizerische Betreibungswesen erwartet hat,
sieht sich getäuscht. Die Regierung räumt ein,
dass Betreibungsauskünfte über Privatpersonen
nur beschränkt aussagekräftig sind. Bei den Be-
treibungsämtern erfolge zwar teilweise eine Ab-
gleichung der Personalien mit den Einwohner-
registern. Dies sei jedoch nicht schweizweit und
über Kantonsgrenzen hinweg gewährleistet. Zu-
dem seien auch die Daten in den Einwohnerre-
Gemeinsam
gistern nicht in allen Fällen vollständig und ak-
tuell. Der Aufwand für eine Verbesserung wäre
erheblich, schreibt der Bundesrat schulterzu-
ckend und empfiehlt, stattdessen den Hinweis
auf die beschränkte Aussagekraft auf dem Aus-
zug weiter zu verdeutlichen. «Parallel sollte ei-
kommen
ne weitergehende Information spezifisch für
Gläubiger in gewissen Branchen – wie zum Bei-
spiel in der Immobilienvermietung – in Betracht
wir weiter
gezogen werden. Dies könnte ebenfalls einfach Für heute und morgen: Energie 360°
und kostengünstig, beispielsweise über Bran-
chenverbände, erfolgen.» bietet das ganze Spektrum an Möglichkeiten
Im sonst zum Perfektionismus trachtenden, für Ihre individuell beste Energie- und
Kosten zumeist ausblendenden Verwaltungs-
Mobilitätslösung.
apparat ist die Nonchalance doch einigermas-
sen erstaunlich. Es wird akzeptiert, dass so-
wohl Betreibungs- als auch Einwohnerregister www.energie360.ch
unzulänglich sind. Die Privatwirtschaft hat sich
längst mit privaten Bonitätsauskünften behol-
fen. Doch die Tage deren Aussagekraft könnten
angesichts des neuen Datenschutzgesetzes ge-
zählt sein.
Andreas Ingold
2 | immobilia Juli 2018
IMMOBILIA INHALT NR. 07 JULI 2018
NR. 07 | JULI 2018 85. Jahrgang | Erscheint monatlich | CHF 7.– | www.svit.ch
BÜROMARKT
BEAT PAHUD – SEITE 04
IMMOBILIENPOLITIK. Abschluss- gleich Angebotsmieten ................................................................................... 10
IMMOBILIENWIRTSCHAFT. Leichte Entspannung am Büromarkt................................................................. 12
BAU & HAUS. Gestaltungsvielfalt von Beton ....................................................................................................................... 40
Remo Pahud
(Foto: Urs Bigler)
FOKUS MANAGEMENT
04 «BÜROFLÄCHEN ZUM ATMEN» 36 VERÄNDERTE GESCHÄFTSMODELLE
Beat Pahud, Gesamtprojektleiter «The Circle at In der FM-Branche wird in Zukunft die intervall-
Zürich Airport» sieht der Eröffnung trotz Über- bezogene Leistungserbringung von der impuls-
angebot von Büroflächen entspannt entgegen. bezogenen abgelöst.
IMMOBILIENPOLITIK BAU & HAUS
ZITIERT
10 ABSCHLUSS- GLEICH ANGEBOTSMIETEN 37 RENAISSANCE DER BETONSCHALEN
Ein Vergleich der Wohnungsmieten zeigt, dass Ingenieure haben sie sich an Prinzipen des
in der Schweiz Wohnungen grösstenteils zum Schalenpioniers Heinz Isler angelehnt.
inserierten Preis vermietet werden. 39 «JUNGES BAUDENKMAL»
11 KURZMELDUNGEN Der Denkmalpfleger Stefan Blank spricht
über die Geschichte der Betonschalen an
IMMOBILIENWIRTSCHAFT der Raststätte Deitingen Süd.
12 DROHT EINE ABWERTUNG? 40 GESTALTUNGSVIELFALT WÄCHST
Die Preise für Büroflächen sind unter Druck. Grau, glatt, stabil: Beton ist scheinbar leicht zu
Dennoch geben Experten Entwarnung: Tiefere charakterisieren. Doch sein Potenzial ist längst
Schätzwerte sind derzeit nicht in Sicht. noch nicht ausgeschöpft.
Trotz guter Funda-
mentaldaten weht auf 14 «EIN PERMANENTER DRUCK»
Jan Eckert, CEO JLL Schweiz, erklärt im Inter- IMMOBILIENBERUF
dem Büromarkt nur ein
laues Lüftchen.» view, warum die Mieten und teilweise auch die 43 TRAININGSLAGER FÜR BEWIRTSCHAFTUNGSPROFIS
Bewertungen am Büromarkt unter Druck sind. Auf dem Programm des diesjährigen SVIT
YONAS MULUGETA 16 MIETERSUCHE FÜR BÜROFLÄCHEN Campus stehen Themen des Mietrechts und die
CEO der CSL Immobi Auswirkungen der Digitalisierung.
lien AG in Zürich. Ausserhalb der Top-Lagen ist die Vermarktung
von Büroflächen schwierig. Aber es gibt Metho- 44 DIE SCHERE KLAFFT AUSEINANDER
den, die trotzdem Erfolg versprechen. Gewerbe- und Industrieobjekte stehen unter
18 NACHFRAGE KOMPENSIERT ANGEBOT Druck. Im Seminar der SEK-Kammer werden ihre
Gemäss aktuellem Online-Wohnungsindex ist Mitglieder auf den neusten Stand gebracht.
die Zahl der Mietwohnungen leicht gestiegen 45 SEMINARE UND TAGUNGEN
und die Insertionszeiten haben sich verkürzt. 46 KURSE DER SVIT-MITGLIEDERORGANISATIONEN
20 WOLKIGER KOMFORT
Immobilienverwaltungen entdecken die Vorzü- VERBAND
ge von Cloud-Lösungen. Doch bis sie verlässlich 51 SVIT PLENUM 2018: EITEL FREUDE UND SONNENSCHEIN
sind, müssen einige Fragen geklärt werden. 54 IMMOBILIEN RICHTIG VERSTEUERN
22 AUF DIE PLÄTZE, FERTIG, LOS Rund um den Besitz von Immobilien stellen sich
Mehr Autos auf den Strassen fördern das spezifische Steuerfragen, wie beispielsweise zur
Falschparkenauf privaten Grundstücken. Grundstück- und Mehrwertsteuer.
24 REALISTISCHE WÜNSCHE 57 VEREINTE GENERATIONEN
Die Schweizer Wohnbevölkerung wünscht sich Am 16. Mai 2018 fand im Brockenhaus der
ein eigenes Haus mit grossen Aussenräumen Stadt Zürich bereits zum zweiten Mal die Gene-
NR. 11 |
NOVEMBER
2015
82. Jahrgang
und guter Verkehrsanbindung. rationen-Cloud statt.
26 DATENSAMMLER WIDER WILLEN
| Erscheint
monatlich
| CHF 6.–
| www.svit.ch
58 SVIT OSTSCHWEIZ: LEERSTEHENDE VERKAUFSFLÄCHEN
6.– | www.svit.ch
| CHF
monatlich
| Erscheint
83. Jahrgang
2016
| JANUAR
NR. 01
NR. 10 | OKTOBER
2015 82. Jahrgang |
Erscheint monatlich | www.svit.ch
| CHF 6.– | www.svit.ch | CHF 6.–
Bei Immobiliengeschäften rückt die treuhände-
monatlich
| Erscheint
82. Jahrgang
2015
Leerstandsziffern und Aktivitäten von Banken
DEZEMBER
NR. 12 |
AMELIE-T
rische Datenverarbeitung in den Vordergrund. fordern die Immobilienbranche heraus.
27 SIND DIE GUTEN ZEITEN VORBEI?
HERES MA
59 BEWEGTE ZEITEN IM FM
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IMMOBILIE
NPOLITIK. TUM – SEITE
IMMOBILIE Wahlausgan 04
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NWIRTSCHA Erwartunge
04 IMMOBILIE FT. Logistik- n ..............................
SEITE NRECHT. und Industrieim
MENT, 14 Handlungsb mobilien
..............................
IM INVEST edarf im .........................
..................... als Anlagealter 10
STEFAN
VITÄT 28 Stockwerke
Druck ......................... igentum native ..............
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Objekte im höheren Preissegment in Zentrums-
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IMMOBIL energetis in der Bewirtsch
Am 10. FM-Day standen der digitale Wandel
Richtig
JOËLLE
HAUS. luktuation SOZIALE NETZWERKE
BAU & F. Personalf IM WOHNBEREICH
IENBERU – SEITE 04 SEITE 04
IMMOBIL T 2016 – 10
IMMOBILIENPOLITIK. GSMARK .............................
Wohnbudget der WOHNUN .............................. 16
IMMOBILIENWIRTSCHA Schweizer Haushalte überholt
.............................. .....................
seit Jahren stabil
gsziffer ist
..............................
FT. Stephan Jung ............................ achfrage 66
zur Zukunft des 12 Leerwohnun
VERBAND. Valuation stationären Detailhandels g treibt Wohnungsn
..............................
Congress: Preis NPOLITIK. ..............................
ist nicht gleich Wert ............. 36
IMMOBILIE FT. Zuwanderun ..............................
.............................................................
NWIRTSCHA 2015..............................
56 Estate Campus
....................
IMMOBILIE
Swiss Real
VERBAND.
lagen zu vermieten, ist schwierig. Dennoch gibt und die zunehmende Mobilität im Mittelpunkt.
Bestellung es vielverprechende Möglichkeiten.
Jahresabonnement 28 KOLUMNE: VORSCHAU AUF DEN ERSTEN MAKLERTAG MARKTPLATZ
12 Ausgaben: 28 DER MONAT IN DER IMMOBILIENWIRTSCHAFT 49 STELLENMARKT
nur CHF 78.00 60 MARKTPLATZ & PRODUKTE-NEWS
IMMOBILIENRECHT
66 BEZUGSQUELLENREGISTER
E-Druck AG 34 WO DIE GRENZEN VERLAUFEN
Simone Feurer
69 ADRESSEN & TERMINE
Das Bundesgericht befasst sich jüngst mit 70 ZUGUTERLETZT / IMPRESSUM
simone.feurer@edruck.ch
Tel. 071 246 41 41
der Abgrenzung zwischen Miet- und Dar
lehensverträgen.
immobilia Juli 2018 | 3
FOKUS BÜROMARKT 4 | immobilia Juli 2018
«Büroflächen
IVO CATHOMEN*
– Büroflächen in «The Circle» kosten
zwischen 300 und über 600 CHF.
zum Atmen»
Wie liegen Sie damit am Markt?
– Anfänglich war die Vermietung an-
spruchsvoll – weniger wegen der Miet-
preise, sondern eher wegen des langen
Zeithorizonts von bis zu sechs Jahren bis
zur Fertigstellung. Inzwischen haben wir
Mit 180 000 Quadratmetern ist eine gute «Response». Die Flächenpreise
6
konnten wir dabei halten. Die Mietinteres-
«The Circle at Zürich Airport» das senten erachten die Preise an dieser Lage
derzeit grösste Bauprojekt für als angemessen.
kommerzielle Nutzungen in der Der Schlüssel zum
Schweiz. Ungeachtet des Erfolg liegt in der
Anbindung an den
Überangebots am Zürcher öffentlichen Verkehr.»
Büroflächenmarkt lässt der
Vermietungsstand Gesamtprojektleiter
Beat Pahud dem Eröffnungsdatum
– Wie ist der Vermietungsstand?
positiv entgegenblicken. – Wir sind auf Kurs. Als wir 2015 die Bau-
etappe 1 auslösten, lagen wir damit über
Fotos: Urs Bigler
alle Nutzungen bei 50%. 2016 lancierten
wir die Etappe 2 ohne Vorvermietung, weil
wir die langanhaltende Bauphase mit al-
len negativen Auswirkungen für die Mie-
ter vermeiden wollten. Mittlerweile rech-
nen wir damit, dass wir in diesem Herbst
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immobilia Juli 2018 | 5
FOKUS BÜROMARKT
Wir sprechen hier nicht von einer
Diversifikation der Flughafen Zürich AG,
sondern von einer Weiterentwicklung der
Destination Flughafen Zürich.»
BIOGRAPHIE
BEAT PAHUD
(*1967) Dipl. Ing. ETH in
Kulturtechnik und Dipl.
Betriebswissenschafter
ETH, war nach dreijähriger
Tätigkeit im ostdeutschen
Wiederaufbau ab 1995 für
die Flughafen Zürich AG
in verschiedenen
Funktionen tätig. Weitere
Stationen führten ihn
als Expansionsleiter und
Geschäftsführer zu Aldi
Suisse AG und als Head
Training Academy zur
Straumann Gruppe. Anfang
2014 kehrte er an den
Flughafen zurück, wo er
seither das Projekt «The
Circle at Zürich Airport»
leitet. Beat Pahud ist in
Goldach SG aufgewachsen.
60% erreichen werden. Anderthalb Jah- – Die Grundidee von Architekt Riken sersdorf. Der Bahnhof verfügt noch über
re vor Eröffnung ist dies ein guter Ver- Yamamoto beruht auf der Erlebniswelt des Kapazität; der Bushof ist erweiterbar. Hin-
mietungsstand. Zürcher Niederdorfs mit seinen Gassen sichtlich der Parkplätze ist die Situation
– Was stimmt Sie zuversichtlich? und unterschiedlichen Nutzungen. Dies gut. Prognosen des Verkehrswachstums
– Der Markt für Büroflächen ist zwar an- hat uns überzeugt. Er hat einen guten zeigen aber, dass wir hier noch Kapazitä-
spruchsvoll. Aber wir haben an einem der Umgangmit der Dichte gefunden. Auf ten schaffen müssen.
wichtigsten Verkehrsdrehkreuze mit einem 30 000 Quadratmetern Fläche schaffen – Basiert Ihre Vermietungsstrategie
der grössten Bahnhöfe und dem grössten wir 180 000 Quadratmeter Nutzfläche auf Verdrängung oder Neuansiedlung?
Bushof der Schweiz, einer Tramlinie mit von hoher Qualität – nicht zuletzt durch – Das ist je nach Modul unterschiedlich. Im
direkter Verbindung in die Innenstadt, Au- die Fassade, die 14 Meter über die Stras- Büromarkt ist es eindeutig Verdrängung.
tobahnanschluss, 20 000 Parkplätzen und senfläche ragt. Das Volumen ist aufge Anbieter von demodierten Büroflächen an
drei Start- und Landebahnen beste Voraus- brochen in sechs Gebäude, und diese wie- schlechter Lage werden Mühe haben,
setzungen. Zudem überzeugt «The Circle» derum in verschiedene Kuben. Er nennt Nachmieter zu finden. Teils langjährige
mit einem architektonisch hochwertigen dies «Pixelation». Das hat zwar eine gros- Mieter ziehen unter anderem zu uns an den
Konzept, dem spannendenNutzungsmix se Fassadenabwicklung zur Folge, bringt Flughafen. Hier können wir unsere Stärken
und der Positionierung als Landmark. aber mehr Licht und Flächenqualität. ausspielen. Anders sieht es im «Conferenc
– Was macht es zur «Landmark»? – Welcher Teil der Infrastruktur ing» aus. Hier ziehen wir neue Geschäfte
– Ich mache ein Beispiel. Im neuen Kon- ist für die Mieter entscheidend? an, und im Bereich Retail spielt im Zuge
gresszentrum kann der künftige Betreiber – Soviel vorweg: Die Flugpisten spielen ei- der Digitalisierung des Detailhandels der
bis zu 2500 Personen empfangen, davon ne untergeordnete Rolle. Auf der Landseite Wandel vom reinen Abverkauf hin zur Er-
im grössten Saal bis 1500 Personen. Wir orten wir das grösste Potenzial. 150 000 lebniswelt eine entscheidende Rolle.
verfügen über 550 Hotelzimmer in «The Menschen nutzen pro Tag den Flughafen, – Wo kommen Ihre Büromieter her?
Circle» und in unmittelbarer Nähe. Damit knapp die Hälfte ohne zu fliegen. Wir sind – Microsoft zieht von Wallisellen, Abraxas
können wir Konferenzen Raum bieten, die somit primär eine landseitige Verkehrs- aus der Stadt zu uns. Treiber sind die Kon-
bisher in der Schweiz keinen Ort gleicher drehscheibe. solidierung mehrerer Standorte und die
Qualität fanden. Das bringt neue Kongres- – Haben Sie noch Wünsche an Effizienz der Büroflächen. Das sind bran-
se in die Schweiz und nach Zürich. die Verkehrsinfrastruktur? chenweite langjährige Trends. Im Büro-
– Was unterscheidet ein – Längerfristig wünsche ich mir eine Ver- bereich spielt die Flexibilität eine überra-
Landmark von einer Retortenstadt? längerung der Tramlinie in Richtung Bas- gende Rolle. Unsere Nutzer mieten nur
6 | immobilia Juli 2018
einer Projektentwicklung, sondern von
Städtebau. Nehmen wir die grosse Park-
anlage hinter «The Circle» als Beispiel.
Hier investieren wir einen zweistelligen
Millionenbetrag auf 80 000 Quadratme-
tern. Damit schaffen wir Freiraum für Mit-
arbeiter, Besucher und die Bevölkerung.
– Was ist Ihr unternehmerischer
und persönlicher Break-even des
Projekts?
– Dieser ist erreicht, wenn unsere Mieter
und Partner in «The Circle» Erfolg haben.
Alles deutet darauf hin, dass wir auf der
Zielgeraden sind. Für mich persönlich ist
das Projekt mit der Inbetriebnahme abge-
schlossen.
– Ihr Vermietungserfolg ist stark
von der Entwicklung des
Wirtschaftsraums Zürich abhängig.
Ist das ein Risikofaktor?
– Ich schlafe diesbezüglich nachts sehr
gut. Der Flughafen ist die Region der
Schweiz mit dem stärksten Wachstum.
Das zeigt, dass wir «The Circle» richtig
und am richtigen Ort und mit den richti-
gen Nutzungen realisieren.
– Ursprünglich zielte das Projekt
auf Neuansiedlungen aus dem
Flächen, die sie effektiv dauerhaft brau- – Wie steht es um die Ausland ab. Das hat sich relativiert.
chen. Temporäre Nutzungen können Rentabilität der Flächen? – Das stimmt. Insgesamt wurden im Raum
flexibelstunden- oder tageweise hinzu – Büro und Verkauf sind zwar rentabler als Zürich in jüngster Zeit keine grösseren in-
gemietet werden, beispielsweise Sit- zum Beispiel die Restaurants, aber keine ternationalen Unternehmen mehr ange-
zungszimmer, Coworking-Spaces oder Nutzung funktioniert ohne die anderen. siedelt. Auch wir zielen nicht mehr darauf
Schulungsräume. Damit schaffen wir die Insofern ist es schwierig zu sagen, wel- ab, sondern auf Unternehmen, die bereits
nötigeFlexibilität, die Unternehmen zum ches die rentabelste ist. Wir müssen da- in der weiteren Umgebung ansässig sind.
Atmen brauchen. nach fragen, was wir alles brauchen, um – Ist das Opportunismus?
– Wird die City durch eine solche den Mieter das zu bieten, was sie brau- – Nein, das ist Realismus. Es gibt kaum Un-
Entwicklung nicht geschwächt? chen, um erfolgreich zu sein. ternehmen mehr, die auf einen Schlag mit
– Gut erschlossene grosse Zentren wie 500 Mitarbeitern in die Schweiz und nach
die Zürcher City dürften auch künftig Wir spüren am Markt: Zürich kommen.
kaum Probleme haben, kleinere und mitt-
Kollaboration, Flächeneffi- – Sie sind aber trotzdem
lere Zentren stehen aber vor grossen He- international präsent?
rausforderungen, ebenso kleinere Shop- zienz und Flexibilität sind – Wir gehen an ausgewählte Konferenzen,
pingcenter. die wichtigsten Treiber am Messen und mit der Exportorganisation
– Und was sind für Sie die Büroflächenmarkt.» Swiss Global Enterprise ins Ausland. Dort
Herausforderungen? suchen wir das Gespräch, aber nicht den
– Die Vermietung ist und bleibt eine «Chal- Abschluss. Ein solches Ansinnen wäre
lenge». Wir werden einen guten Vermie- illusorisch.
tungsstand erreichen, müssen dafür aber – Wie lautet der Auftrag an die
hart arbeiten. Die zweite Herausforderung – Und dazu braucht es Vermarkter der Büroflächen?
ist baulicher Natur. Wir realisieren «The alle Nutzungsformen? – Wir haben die Zielgruppen definiert, in
Circle» in einer sehr beengten Umgebung, – Jede profitiert von der andern. Das Uni- der ersten Phase waren es – auch aus Ka-
was hohe logistische Anforderungen stellt. versitätsspital kommt mit dem Ambula- pazitätsgründen – grössere Unternehmen.
Als dritte Herausforderung nenne ich die torium nicht zuletzt auch wegen des Die Resonanz zeigte uns ein erhöhtes In-
Übergabe der Gebäude. Wir sind bereits Konferenzzentrums zu uns. Es sind die teresse in den Bereichen Informatik und
an der Planung und Vorbereitung für die Synergien, die eine entscheidende Rolle Technologie. Mittlerweile vermieten wir
Abnahme und Inbetriebnahme. spielen. Wir sprechen hier nicht mehr von auch Flächen unter 1000 Quadratmetern.
immobilia Juli 2018 | 7
Wir wissen, was passieren wird.
Wir sind im konstanten digitalen Austausch mit
unseren Aufzügen. So können wir den Grossteil aller
Probleme beheben, bevor sie überhaupt auftreten.
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FOKUS BÜROMARKT
Der Trend zu Airport-Cities ist
international, die Voraussetzungen
sind aber überall anders.»
– Braucht es im Bürobereich einen tre, beim Coworking-Anbieter oder im Projekträumen für temporäre Kollaborati-
Mix oder eine Fokussierung? Bildungsmodul. Wir wollen lieber mehr onen zwischen Unternehmen.
– Dies ist vielleicht nicht so wichtig wie im Mieter als Mieter mit grossen, ungenutz- – Sie selbst sind an den Flughafen
Retail. Wir haben Cluster in den Bereichen ten Flächen. zurückgekehrt. Warum?
Technologie, Finanzsektor und Beratung – Sie sprechen damit vor allem – Nach dem Studium war ich drei Jahre
gebildet, die sich gegenseitig bereichern Unternehmen an, die für neue lang in Ostdeutschland in der Industrie
können. Aber am Ende des Tages ist dies Arbeitsplatzkonzepte bereit sind. sanierung tätig. Dann kam ich erstmals
ein Plan. In der Realität hängt es meist – Natürlich können unsere Mieter auch zum Flughafen Zürich. Bei Aldi war ich für
vom Markt und Timing ab. persönliche Einzelbüros einrichten. Aber den Auf- und Ausbau des Unternehmens
– Wie begeht man den Grat zwischen Kosten und Fläche pro Arbeitsplatz sind zuständig. Bei der Straumann Gruppe
Plan und Realität ohne Unfall? in allen Bürosektoren kritische Grössen. sammelte ich Erfahrungen im interna-
– Wir haben sehr viele Kundengespräche Viele Mieter nutzen den Umzug als Chan- tionalen Geschäft und im Verkauf. Alles
geführt, durch sie dazugelernt und das ce, die eigenen Abläufe und Strukturen wareneinmalige und sehr reizvolle Auf-
Produkt auch angepasst. Schlagwort: Fle- zu überdenken. Hier finden sie eine opti- gaben. Auch das Projekt «The Circle» ist
xibilisierung. Im Kern sind wir dem Nut- male Umgebung dafür. Nur ein Beispiel eine solche einmalige Chance, und der
zungskonzept aber treu geblieben. ist das WLAN auf dem gesamten Gelän- Flughafen ein faszinierendes Universum.
– Apropos Flexibilisierung. de, das allen zur Verfügung steht und – Irgendwann ist der Bau fertig.
Was heisst das konkret? Fläche ortsunabhängiges Arbeiten unterstützt. Und dann?
ist ja per se etwas Unflexibles. – Gibt es Zusammenarbeit auch über – Das überlege ich mir später.
– Wir können nachweisen, dass ein Mie- Unternehmensgrenzen hinaus?
ter bei uns weniger Fläche fix mieten – Microsoft wird beispielsweise seinen *IVO CATHOMEN
Dr. oec. HSG, ist Redaktor
muss als an anderen Standorten. Das Partnerunternehmen die Möglichkeit bie- der Zeitschrift Immobilia.
liegt einerseits an der Effizienz der Flä- ten, temporär bei ihnen in «The Circle»
chen, anderseits an den erwähnten zu- zu arbeiten. Ein anderes Beispiel ist der
mietbaren Flächen im Conference Cen- Coworking-Space-Betreiber «Spaces» mit
immobilia Juli 2018 | 9
IMMOBILIENPOLITIK MIETWOHNUNGSMARKT
Abschluss- gleich Angebotsmiete
Der Vergleich von inserierten Wohnungsmieten zu tatsächlichen Mieten zeigt, dass
in der Schweiz Wohnungen grösstenteils zum inserierten Preis vermietet werden.
Zu diesem Ergebnis kommt eine Studie der HWZ im Auftrag des SVIT Schweiz.
ABWEICHUNG ZWISCHEN ANGEBOTS- UND ABSCHLUSSMIETZINS
Basis: 13 000 Online-Wohnungsinserate zw. 1. Januar 2013 und 31. Dezember 2016, schweizweit
90%
81.7%
80%
70%
60%
50%
40%
30%
20%
10% 5,7% 5,0% 4,2%
0,6% 1,0% 1,7%
0%
10 bis 20% 5 bis 10% 2 bis 5% keine 2 bis 5% 5 bis 10% 10 bis 20%
19
höher höher höher Abweichung tiefer tiefer tiefer
als inseriert als inseriert als inseriert als inseriert als inseriert als inseriert
In den Agglomerationen liegt die Übereinstimmung praktisch bei 100%.
IVO CATHOMEN Zudem zeigen sich deutliche, regio Vermietervon Wohnungen in einer Ge-
PRINZIP «NICHT VERHANDELBAR». Wer die nale Unterschiede. In der französisch- meinde mit einem Wohnungsüberangebot
Mietzinsentwicklung anhand der online sprachigen Schweiz werden weniger Ra- sind schneller bereit, Rabatte zu gewäh-
inseriertenWohnungsangebote aufzeich- batte gewährt (Waadt/Wallis 8,2%, Genf ren, auch wenn die Wohnungen bereits re-
net, steht regelmässig in der Kritik, dass es 10,7%). Die meisten Preisreduktionen lativ günstig sind. In Gemeinden mit Inser-
sich dabei um Angebots- und nicht um wurden in der Innerschweiz mit 18% und tionszeiten von über 50 Tagen werden bei
effektiveAbschlussmietzinse handle. Der dem Tessinmit 21% festgestellt. Diese knapp einem Viertel der wiedervermiete-
SVIT Schweiz ging diesem Einwand nach Regionen zeichnen sich durch relativ lan- ten Wohnungen Preisabschläge gewährt.
und beauftragte das Swiss Real Estate In- ge Insertionszeitenaus, was auf ein Über-
stitute der HWZ Hochschule für Wirtschaft angebot an Mietwohnungen hinweist. GUTER INDIKATOR FÜR EFFEKTIVE MIETEN. Da
Zürich mit einer Untersuchung. Die Analy- Angebotsmietzinse im Vergleich zu Ab-
se umfasste 13 000 Wohnungsinserate auf HÄUFIGER MIETZINSNACHLÄSSE FÜR TEURERE schlussmietzinsen wesentlich transparen-
Internetplattformen, die mit den tatsäch- WOHNUNGEN. Die detaillierte Untersuchung ter und einfacher zu erheben sind, stellt
lich abgeschlossenen Mietverträgen abge- zeigt, dass verschiedene Faktoren Einfluss sich die Frage, inwiefern sich diese als In-
glichen wurden. Sie kommt zu folgendem auf die Häufigkeit von Preisanpassungen dikator für effektive Mieten eignen. Die
Ergebnis: Zwischen Anfang 2013 und En- haben. So hat die absolute Höhe der Mie- durchgeführte Analyse verdeutlicht, dass
de 2016 wurden in der Schweiz 82% der te einen starken Einfluss. Bei sehr günsti-
Wohnungen zum inserierten Mietzins ver- gen Wohnungen (weniger als 1000 CHF Nur rund jede siebte
mietet. Lediglich in 15% der Fälle wurden Nettomiete pro Monat) wurden nur bei 9%
Preisreduktionen gewährt, und in margi- der inserierten Wohnungen Preisnachläs-
Wohnung wird günstiger
nalen 4% dieser Fälle lagen die Preis se gewährt. Im Luxussegment mit Preisen vermietet als
reduktionen zwischen 10 und 20%. In 3% von mehr als 3500 CHF sind es über 26% ausgeschrieben.»
der Fälle wurden die Wohnungen sogar der Fälle. PROF. DR. PETER ILG, STUDIENAUTOR
teurer als inseriert vermietet. Durch die hohe Korrelation von Miet-
preis und Wohnfläche steigt mit der Qua-
ANZEIGE
dratmeterzahl der Anteil der Mietzins- Angebotsmieten einen guten Indikator für
nachlässe. Wenig erstaunlich ist zudem die die Messung von Abschlussmieten darstel-
Tatsache, dass bei Wohnungen, die länger len, wenn es sich nicht um teure Mietwoh-
Konflikte im StWE mediativ klären ausgeschrieben werden müssen, vermehrt nungen (Nettomieten über 2500 CHF pro
ME-Versammlungen moderieren Preisreduktionen gewährt werden. Monat) oder Mietwohnungen in Gemein-
Moderator / Mediator M.A. den mit starkem Überangebot (über 40 In-
empfiehlt sich. Tel. 044 251 08 41 ÜBERANGEBOT GENERIERT RABATTE. Vermieter sertionstage) handelt. Das heisst, Ange-
www.kreuzplatz-mediation.ch reagieren mit preislichen Anpassungen botsmieten sind in rund 90% der Fälle ein
auf die jeweils aktuelle Marktsituation. guter Indikator für effektive Mieten.
10 | immobilia Juli 2018KURZMELDUNGEN
32
Nach dem Willen des SVIT soll es kein
generelles Recht der Mieter auf Untervermietung
über Buchungsplattformen geben.
SCHWEIZ tiösen Vorschlag des Bundes- den Betreibungsauskünften fechtung des Anfangsmietzin-
rats. Dieser soll frühestens verbessert werden. Zum an- ses (Art. 270 ff. OR) betreffen.
SVIT GEGEN Ende 2027 der Bundesver- dern ermuntert der Bundesrat Die Kommission teilt das An-
ÄNDERUNG sammlung die Einführung ei- die Kantone dazu, ihre Praxis liegen der parlamentarischen
DES VMWG nes landesweit einheitlichen zu vereinheitlichen, um die Initiative von Nationalrat Olivi-
Der SVIT Schweiz hat sich im Gebäudestandards vorschla- Aussagekraft der Auskünfte er Feller und ist der Ansicht,
Vernehmlassungsverfahren gen können – je nachdem, wie weiter zu erhöhen. dass die Berechnung der zu-
des Bundesrats gegen eine weit die Reduktion des CO2- lässigen Rendite durch den
Anpassung der Verordnung Ausstosses aus Gebäuden bis Gesetzgeber festgelegt wer-
über die Miete und Pacht von dann erfolgt ist. Die Kommis- REVISION den soll. Die Kommission ist
Wohn- und Geschäftsräumen sion hält es auch nicht für an- ÖFFENTLICHES BE- weiter der Ansicht, dass die
ausgesprochen. Es besteht aus gebracht, auf nationaler Ebe- SCHAFFUNGSWESEN Gerichte derart hohe Anforde-
Sicht des Verbandes im privat- ne ein Zwischenziel für die Öffentliche Beschaffungen rungen an die Detaillierung
rechtlichen Bereich kein Gebäudeemissionen bis sollen an das bezüglich Preis der Vergleichskriterien der
Handlungsbedarf zur Rege- 2026/27 aufzustellen, wie dies und Qualität beste Angebot Orts- und Quartierüblichkeit
lung der kurzfristigen Unter- der Bundesrat vorschlägt. vergeben werden. Das hat stellen, dass der Beweis mit
vermietung. Ausserdem hält er Stattdessen tritt die Kommissi- der Nationalrat in der Bera- vernünftigem Aufwand nicht
ein generelles Recht der Mie- on dafür ein, den Kantonen bis tung zur Revision des Öffent- erbracht werden kann. Die
ter zur Untervermietung für 2030 Zeit zu geben, das Ziel lichen Beschaffungswesens Kommission kommt deshalb
schädlich. Dem Mietwoh- von minus 50% gegenüber (BöB) beschlossen. Mit die- im Sinne der parlamentari-
nungsmarkt, besonders in den 1990 zu erreichen. sem Entscheid ermöglicht schen Initiative von National-
Ballungszentren und touristi- der Nationalrat bessere In- rat Hans Egloff zum Schluss,
schen Regionen, könnte da- vestitionen von Steuergel- dass die Kriterien für den Ver-
durch Wohnraum entzogen KEINE VERBESSERUNG dern in preiswerte Qualität gleich im Gesetz festzulegen
werden. Die Vernehmlassung DER BETREIBUNGS- und Nachhaltigkeit. Die sind. Zudem spricht sich die
des SVIT Schweiz finden Sie AUSKUNFT gleichzeitige Harmonisierung Kommission dafür aus, dass
unter www.svit.ch/politik. Weil eine Betreibung grund- der kantonalen Beschaf- die Bestimmungen über den
sätzlich nur im Register desje- fungsordnungen eröffnet missbräuchlichen Mietzins
nigen Betreibungsamtes ver- Chancen zum Abbau unnöti- und die Anfechtung des An-
KEINE GRENZWERTE merkt wird, das die Betreibung ger Regulierungskosten. fangsmietzinses nur gelten
FÜR GEBÄUDESEKTOR durchführt, sind Betreibungs- sollen, wenn auf dem Markt
Die Umweltkommission des auskünfte nur beschränkt aus- Wohnungsmangel herrscht
Nationalrats will es den Kanto- sagekräftig. Der Bundesrat hat MIETRECHT (parlamentarische Initiativen
nen überlassen, die Reduktion diese Problematik im Auftrag BESCHÄFTIGT Nantermod). Eine Streichung
der CO2-Emissionen bei Ge- des Parlaments analysiert und RECHTSKOMMISSION der Einschränkungen des
bäuden voranzutreiben. Sie seinen Bericht dazu Anfang Die Rechtskommission des Rechts auf Anfechtung des
verzichtet darauf, bereits zum Juli verabschiedet. Auch wenn Nationalrats (RK-N) hat meh- Anfangsmietzinses gemäss
jetzigen Zeitpunkt Grenzwerte es keine einfache Lösung gibt, rere parlamentarische Initiati- Art. 270 Absatz 1 Bst. a und b
für den Gebäudesektor zu de- schlägt er doch punktuelle ven vorgeprüft, welche den hat die Kommission abgelehnt
finieren. Damit stellt sich die Verbesserungen vor: Zum ei- missbräuchlichen Mietzins (parlamentarische Initiative
Kommission gegen den ambi- nen soll die Information auf (Art. 269 ff. OR) sowie die An- Carlo Sommaruga).
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immobilia Juli 2018 | 11IMMOBILIENWIRTSCHAFT BÜROMARKT
Droht eine Abwertung?
Die Preise bei neuen Vertragsabschlüssen für Büroflächen sind unter Druck,
ob das nun im Bankenviertel von Genf oder irgendwo im Mittelland ist. Experten
geben dennoch Entwarnung: Tiefere Schätzwerte sind derzeit nicht in Sicht.
Bahnhofstrasse 53, im Eigentum der AXA Leben AG: neu eröffnete Ladenflächen im Erdgeschoss, Bürofächen in den oberen Stockwerken
(Bild: Luca Zanier).
JÜRG ZULLIGER* weiter. «800 CHF an der Rue du Rhône bei HÄRTERE GANGART. «Die Konkurrenz auf
ANGEBOT ÜBERTRIFFT NACHFRAGE. Wer die Seesicht sind heute ein guter Preis.» Frü dem Markt für Büros, Gewerbe und Retail
Strecke von der Zürcher City in Richtung her waren im Finanzdistrikt durchaus hat sich verschärft», sagt Ernst Schaufel
Flughafen fährt, sieht in Zürich Nord und Mieten von 1100 oder 1200 CHF möglich. berger, Leiter des Immobiliensektors von
in Opfikon oder Wallisellen unzählige AXA Investment Managers Schweiz. In
Werbebanner: «Büros zu mieten.» Es gibt Die Mieten sind teils er dieser Funktion trägt er unter anderem
zwar keine offizielle Statistik, doch die die Verantwortung für den Bereich Immo
Leerstände sind für Schweizer Verhältnis
heblich unter Druck, etwa bilien Schweiz – ein Portfolio zu einem
se beträchtlich. Hinzu kommen laufend für Büros am Flughafen.» stolzen Wert von rund 13 Mrd. EUR. Im
noch weitere Überkapazitäten, weil im HERVÉ FROIDEVAUX, WÜEST PARTNER, GENF aktuellen Umfeld könne es immer vor
mer noch viel gebaut wird. In Genf ist es kommen, dass ein Mieter wechsle – zum
nicht anders, wie Hervé Froidevaux vom Beispiel von einem bestehenden, älteren
Beratungsunternehmen Wüest Partner Bürohaus in einen Neubau, der verkehrs
bestätigt: «Die Mieten sind teils erheblich Das hat auch mit dem Strukturwandel zu mässig besser erschlossen, respektive
unter Druck.» Wenn am Genfer Flughafen tun. Selbst Traditionshäuser wie Lombard zentraler gelegen ist.
für Büros die Mieten eine Zeit lang bei gut Odier und andere verlassen die City. Die «So ist es auf dem kompetitiven Markt
550 CHF pro Quadratmeter und Jahr la renommierte Privatbank, die vor 222 Jah durchaus möglich, dass ein Mieter ein bes
gen, sieht man heute Abschlüsse beim ren gegründet wurde, realisiert am Stand seres Angebot zum gleichen Preis oder so
Preis von 350 CHF. ort «Bellevue» etwas ausserhalb der Stadt gar günstiger findet», so Ernst Schaufel
Auch die Spitzenmieten an den Top ein von Herzog & de Meuron entworfenes berger. Hinzu kommen noch Lagefaktoren,
lagen seien gesunken, sagt Froidevaux neues Bürohaus. die sich teils gegenläufig entwickeln.Wäh
12 | immobilia Juli 2018Eine Stichprobe bei einigen grossen In marktgerechten Diskontierungssatz für
vestoren und Immobilien-AGs zeigt vergleichbare Objekte herzuleiten.
allerdings,dass Abwertungen bis jetzt noch
die Ausnahme bleiben. Nehmen wir als Bei DIE KUNST DES SCHÄTZENS. Auch für Jan
spiel Swiss Prime Site (SPS) mit einem Im Eckert, CEO des Beratungs- und Dienst
mobilienportfolio von über 10 Mrd. CHF: leistungsunternehmen JLL, ist es ent
Sowohl per Ende 2016 als auch per Ende scheidend, ausreichend Informationen zu
2017 verzeichnete SPS je Aufwertungen haben, um für bestimmte Objekte plausi
von Liegenschaften von über 60 Mio. CHF. ble Diskontsätze festsetzen zu können:
Dabei dürften mehrere Faktoren zusam «Dabei kommt es immer auch darauf an,
mengekommen sein, etwa die Optimierung ob über gewisse Transaktionen auch tat
bei den Leerständen, aber auch Vergleiche sächlich Marktdaten verfügbar sind oder
mit Handänderungen vergleichbarer Bü ob diese durch ein eigenes Research auf
roimmobilien, die die Schätzer mitberück gebaut werden müssen.» Es gebe Märkte
sichtigen. – wie etwa im Kanton Genf –, wo die Trans
STELLSCHRAUBE ZINSEN. Als wesentlicher Diskontfaktoren müssen
Treiber gelten vor allem die anhaltend tie
fen Zinsen respektive eben die tiefen Dis
im Moment nicht angepasst
kontsätze in den DCF-Bewertungen. Was werden. Aber jeder Inves
aufgrund sinkender Marktmieten allen tor sollte verschiedene
falls die Bewertungen drücken könnte, Szenarien durchspielen.»
wird durch den Faktor Zins oft mehr als ERNST SCHAUFELBERGER, AXA INVESTMENT MANAGERS
wieder aufgewogen. Die Frage ist bloss:
Blüht den Eigentümern im ungünstigsten
Fall irgendwann eine doppelte Abwertung
– wenn zum einen die Zinsen steigen und
zum anderen die Mieten stagnieren oder aktionspreise öffentlich zugänglich seien.
fallen? Vorerst sieht es nicht so aus, je In allen anderen Fällen müssten die Schät
denfalls solange sich an der Geldpolitik zer mit Vergleichswerten arbeiten oder
und den Zinsen am Geldmarkt nicht fun versuchen, die von Investoren für spezifi
damental etwas ändert. Die Renditeerwar sche Liegenschaften verlangten Renditen
tungen sind bis jetzt immer weiter gefal zu modellieren (siehe Interview nächste
len, sowohl bei Mehrfamilienhäusern als Seiten).
auch bei Büroimmobilien. Zur Frage der Wertentwicklung und
Jan Bärthel, Head of Valuation bei der Risiken ist noch an einen wesentlichen
rend sich Leerstände an guten City-Lagen Wüest Partner, sagt dazu: «Die Spitzen Unterschied zu Schweizer Wohnimmobi
noch eher beheben lassen, sei die Nach renditen für Zürcher Büroliegenschaften lien zu erinnern. Die Mieten von Wohnun
frage nach Büroflächen an peripheren La sind seit 2010 von reichlich 3,5% auf in gen sind in der Schweiz an den offiziellen
gen deutlich schwächer, wenn nicht sogar zwischen rund 2,5% gefallen.» Für die Referenzzins geknüpft. Sofern die Markt
manchmal «nahe bei Null». Festsetzung der Diskontierungssätze sei lage es zulässt, können die Verwaltungen
Anders als noch vor fünf oder zehn es wichtig, echte Transaktionen mit ihren steigende Zinsen und damit höhere Kapi
Jahren müssen sich die Investoren damit resultierenden Renditen zu kennen. «Es talkosten abwälzen. Bei Büros gibt es al
auseinandersetzen, dass bei auslaufen braucht eine ständige Marktbeobachtung», lenfalls eine Indexierung mit der Teue
den Mietverträgen die neuen Abschlüsse so Bärthel. Etwas vereinfacht gesagt: rung, aber der Investor trägt allgemein ein
nicht immer auf einem Preisniveau in ge Während nach konventioneller Methode höheres Zinsänderungsrisiko. Ist das In
wohnter Höhe möglich sind. Tiefere Miet Schätzer einen bestimmten Referenzzins vestment auch noch zu einem guten Teil
erträge haben aber zur Konsequenz, dass annehmen und dann je nach Objekt, La fremdfinanziert, könnte sich die Ertrags
die Bewertungen in einem gängigen Dis ge, Nutzung, Risiken etc. bestimmte Zu‑ situation in einer veränderten Zinsland
counted-Cashflow-Bewertungsmodell an und Abschläge vornehmen, arbeiten die schaft deutlich verschlechtern. Je nach
gepasst werden müssen. Die künftigen Experten von Wüest Partner mit einer Hintergrund und Rechnungslegung schla
Cashflows sind ein zentraler Faktor in die fundierten Datengrundlage: «Aufgrund gen schlechtere Erträge und Abwertun
ser Bewertung. Müssen sie zum Beispiel unserer Transaktionsdatenbank kennen gen auch in der Erfolgsrechnung eines In
um 5 oder 10% nach unten angepasst wir in vielen Fällen nicht nur die Kauf vestors zu Buch. So sind viele Anleger im
werden, fällt damit der aktuelle DCF-Wert preise sondern auch die Cashflows der Immobilienbereich gut beraten, auch ein
des Objekts – sofern alle anderen Parame gehandelten Immobilien.» Mit diesen mal Szenarien mit Wertkorrekturen und
ter unverändert bleiben. Informationenist es möglich, den aktuell Abschreibungen durchzuspielen.
immobilia Juli 2018 | 13IMMOBILIENWIRTSCHAFT INTERVIEW BÜROMARKT
«Ein permanenter Druck»
Bei der Bewertung von Büroimmobilien müssen künftige Erträge mithilfe der DCF-
Methode modelliert und Zinsannahmen getroffen werden. Die Mieten und teils auch die
Bewertungen seien unter Druck, sagt Jan Eckert, CEO von Jones Lang LaSalle Schweiz.
Neunzigerjahre ist vorbei. Damals konn
ten die Vermieter ihre Büroimmobilien
quasi im Rohbau zur Verfügung stellen
und fanden im Nu Mietinteressenten.
Heute muss man sich sehr viel aktiver um
BIOGRAPHIE die richtige Positionierung, um die Kon
JAN ECKERT zepte, um die Gestaltung der Produkte
Jan Eckert ist seit 2011 und um die Zielgruppendefinition küm
CEO von JLL. Das Bera- mern. Teils steht sogar schon die Frage
tungs- und Dienstleis- im Raum, ob der Eigentümer der Immo
tungsunternehmen
mit verschiedenen Nie-
bilie nicht nur den Mieterausbau finan
derlassungen ist auf ziert, sondern auch zahlreiche Service
Bewertungen, Transak- leistungen für den Mieter anbietet. Diese
tionen und Vermark- Tendenz hat aber ohne Zweifel auch ih
tungen von Immobilien re Vorteile. Die Investoren müssen heute
spezialisiert.
wesentlich kreativer agieren, getreu dem
Motto: Konkurrenz belebt das Geschäft.
– Kein Investor zeigt gerne die
JÜRG ZULLIGER* manenten Druck auf die Büroflächen. All Abwertung von Immobilien in seiner
– Herr Eckert, sind die Mieten die unterschiedlichen Gebäude – oder Bilanz oder in seiner Erfolgsrechnung.
für Büros in der Schweiz generell besser: Mietobjekte – waren einem ver Sind diese Incentives bzw. Anreize
unter Druck? schärften Wettbewerb ausgesetzt. nicht einfach ein «Trick», um keine
– Jan Eckert: Grundsätzlich ja. Das ist aber – Wie sehen Sie die neusten Abwertungen ausweisen zu müssen?
gar kein neues Phänomen, diese Tendenz Tendenzen? – Es gab sicher eine Gruppe von Eigentü
hat sich schon seit vier oder fünf Jahren ab – Die Phase dieser Korrektur haben wir mern, die diese Strategie relativ stark aus
gezeichnet. Ein Druck auf die Mieten war bereits durchlaufen, und es gibt Anzei gereizt hat. Inzwischen ist aber natürlich
auch insofern spürbar, als viele Investo chen einer Stabilisierung. An sehr guten auch allen Schätzern und Bewertungsex
ren verschiedene Anreize bzw. Incentives Citylagen im Finanzdistrikt der Städte ver perten völlig klar, dass sie die Zahlen und
zum Abschluss von neuen Mietverträgen zeichnen wir für gewisse Losgrössen bei die Unterlagen genauer anschauen müs
boten. Darunter fallen vor allem mietfreie Büros sogar wieder einen leichten Anstieg sen! Vor allem wenn ein Mietpreis aktu
Perioden zu Beginn eines Mietverhältnis ell etwas schräg in der Landschaft steht,
ses oder auch die Kostenbeteiligung des In grösseren Portfolios wird man kritische Fragen stellen. So
Eigentümers am Mieterausbau. Bei einem von institutionellen In gehört es heute ganz selbstverständlich
Mietvertrag, der zum Beispiel über fünf vestoren gleichen sich zum Business, dass der Bewerter sämt
Jahre läuft, bedeutet ein halbes Jahr miet liche Unterlagen einsieht, inklusive aller
freie Periode doch ein beträchtliches Ent verschiedeneEffekte aus.» Zusätze zum Mietvertrag und aller An
gegenkommen. Richtig gerechnet, liegt hänge, in denen solche Incentives oder
dann der Preis pro Quadratmeter und Jahr der Ausbaugrad geregelt sind.
eben nicht bei zum Beispiel 300, sondern – Dieser Druck bei den Cashflows
bei 270 CHF. hat also nicht zu Abwertungen bei
– Was sehen Sie als Ursachen Büroimmobilien geführt?
dieser Veränderung? – Wir müssen diese Zahlen natürlich im
– Es kamen zwar so gut wie gar keine spe der Mieten. Die Aktivitäten auf der Nach Zusammenhang sehen. Parallel dazu
kulativen Projekte auf den Markt. Aber frageseite für Büroflächen haben in den verzeichneten wir in den letzten Jahren
es war gang und gäbe, Projekte auszu letzten sechs Monaten wieder zugenom fallende Zinsen und sinkende Renditeer
lösen, sobald ein Vorvermietungsstand men. Dabei dürfen wir nicht vergessen, wartungen. Diese Kompression bei den
von 30 bis 50% erreicht war. Dabei hat dass wir für dieses Jahr mit einem Wirt Diskontsätzen hat natürlich zu Aufwer
man oft nicht daran gedacht, dass man schaftswachstum und wachsender Be tungen von Immobilien geführt. In der
für die restlichen Flächen Leerstände in schäftigung rechnen. Auch die Prognosen Praxis führte dies dazu, dass die höhere
Kauf nehmen muss. Das führte zu einer für 2019 sehen gut aus. Bewertung zu einem Teil in die negativen
Ausweitung des Angebots. Ein weiterer – Sind aber die «goldenen Jahre» Anpassungen der Cashflows geflossen
wichtiger Faktor war die Umstrukturie von früher vorbei? Haben wir ist. Die Werte in den Büchern von Inves
rung in der Finanz- und Bankbranche mehr Wettbewerb wie in Frankfurt, toren sind deshalb weniger stark gestie
und damit eine Schwäche auf der Nach Berlin oder Paris? gen, als das rein aufgrund der Zins-Ef
frageseite. Die fortwährenden Verände – Die Investoren und Flächenvermark fekte hätte erwartet werden können. In
rungen und Standortverlagerungen von ter müssen sich auf geänderte Rahmen fast allen Bewertungen von Büroimmo
Finanzinstituten führten zu einem per bedingungen einstellen. Die Phase der bilien war eine Tendenz sichtbar, diese
14 | immobilia Juli 201815
höheren Risiken bei den Cashflows zu kommerziellen Bereich finden sich für Wie muss ein Schätzer hier vorgehen,
modellieren. Darunter fallen vor allem Geschäfts- und Büroimmobilien an B- damit er plausible Annahmen trifft?
der längere Zeitraum der heute üblich und C-Lagen mit auslaufenden Mietver – Jeder Experte, der Immobilienschät
ist, um eine Wiedervermietung erfolg trägen heute kaum noch Käufer. Doch in zungen vornimmt, muss sich laufend ein
reich abzuschliessen. Der Schätzer muss grösseren Portfolios von institutionellen Bild über die Transaktionen auf dem
aber auch den Trend zu fallenden Markt Investoren gleichen sich verschiedene Markt machen. Man muss detailliert
mieten modellieren. Effekte aus. Denn auf der anderen Seite darüberBescheid wissen, welche Käufer
– Kommt es aber in Bezug auf wird man im Bestand auch Top-Objekte zu welchen Kapitalkosten welche Im
Einzelobjekte zu tatsächlichen haben, für deren Fläche noch 15-jährige mobilien kaufen. Daraus ergeben sich
Abwertungen, etwa in einer Mietverträge gelten. Wenn solche Objek die wesentlichen Informationen, unter
Grössenordnung von 5 oder 10%? te auch noch an einem guten Standort lie anderemauch die für bestimmte Lagen
– Insgesamt befinden wir uns mit dem Ge gen, profitieren sie von einer immer noch und für bestimmte Objekte plausiblen
schäftsflächenmarkt nicht mehr in einer starken Nachfrage. Für solche voll ver Diskontsätze.
Wachstumsphase, das stimmt. Jedes Ob mieteten Immobilien werden nach wie
jekt muss aber wieder separat geschätzt vor Spitzenpreise bezahlt. *JÜRG ZULLIGER
Der Autor ist Buchautor und Journalist BR
und beurteilt werden. Handelt es sich – In den gängigen Bewertungs- (Master of Science Uni Zürich). Er publiziert
um eine Büroimmobilie mit einem aus Methoden nach Ertragswert oder regelmässig zu Fachthemen rund um Immo-
laufenden Mietvertrag, und der Eigen Discounted Cashflow stellt der bilien, Bau und Investments.
tümer findet keine Nachmieter, kann die in die Rechnung eingesetzte Zins
Abwertung tatsächlich erheblich sein. Im faktor eine zentrale Grösse dar.
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immobilia Juli 2018 | 15IMMOBILIENWIRTSCHAFT BÜROLIEGENSCHAFTEN
Mietersuche für Büroflächen
Ausserhalb der Top-ÖV-Lagen wird die Vermarktung von Büroflächen zukünftig
noch schwieriger. Verschiedene Methoden der Netzwerkanalyse zeigen Wege auf,
wie die Vermarktung dennoch gelingt.
Bereits gut erschlossene Lagen weisen einen deutlich höheren Vermarktungsaufwand und längere Insertionszeiten auf (Bild: 123rf.com).
MARTIN WARLAND* ten den Schweizer Büromarkt massgeb NACHFRAGEMUSTER ERKENNEN. Eine klare
ZWEI ÖV-ERREICHBARKEITSKLASSEN. Auf dem lich vorantreiben. Hierzu zählen Firmen Zielgruppendefinition ist daher insbeson
Schweizer Büromarkt scheint es derzeit wie Finanzdienstleister oder Architektur dere für die Vermarktung von Büroflächen
nur zwei ÖV-Erreichbarkeitsklassen zu büros. Eine nähere Betrachtung dieser jenseits der Top-ÖV-Erreichbarkeit ent
geben: Sehr gut erschlossen – und alles Unternehmensgruppe zeigt hinsichtlich scheidend. Mittels einer Netzwerkanalyse
andere. Bereits «nur» gut erschlossene der ÖV-Güteklassen statistisch signifi lassen sich hierfür erste Anhaltspunkte
Lagen weisen einen deutlich höheren kante Unterschiede: 43% der IT-Firmen finden. Die Analyse beruht auf der einfa
Vermarktungsaufwand und längere In und 38% der Architekturbüros entschei chen Annahme, dass zwei Unternehmen,
sertionszeiten auf. Die Unterschiede zwi den sich innerhalb der Städte für weniger welche Büroflächen in derselben Liegen
schen gut, mittelmässig und gering er gut erreichbare Standorte. Ebenso befin schaft nachfragen, ganz offensichtlich
schlossenen Lagen sind hingegen relativ den sich 30% der Ingenieurbüros in nur ähnliche Standortpräferenzen haben. Für
klein. Während die wachsende Bedeu mässig erschlossenen Lagen. Diese Stand jede Branche kann mit dieser Heran
tung der ÖV-Erreichbarkeit bei der Ak orte sind teilweise Streulagen in stark gehensweise analysiert werden, mit wel
quise neuer Liegenschaften eine nützli durch Wohnnutzung geprägten Quartie cher anderen Branche sich die Standort
che Information ist, stellt dies Eigentümer ren. Zunächst mag es überraschen, dass präferenzen ähneln. Das Netzwerk von
hinsichtlich ihrer Bestandsliegenschaf sich selbst 23% der Unternehmensbera IT-Beratungsfirmen zeigt beispielsweise,
ten vor eine grosse Herausforderung: Wie tungen ausserhalb der höchsten ÖV-Güte dass diese Firmen mit 72% der im Sample
lassen sich neue Mieter für Büroflächen klasse befinden. Dies lässt sich vermutlich vertretenen Unternehmensbranchen ver
finden, die nur mittelmässig per ÖV er jedoch durch die räumliche Organisation bunden sind. Das bedeutet, dass ihre
schlossen sind? dieser Unternehmen erklären, denn Un Standortansprüche wenig spezifisch sind
ternehmensberatungen trennen ihre Tä und sie als potenzielle Mieter für viele Bü
MIETER IN DEZENTRALEN LAGEN. Um diese tigkeiten zum Teil in Front-und Backof roflächen in unterschiedlichen Lagen in
Frage zu beantworten, analysierte die Li fices. Die Ergebnisse widerlegen somit Frage kommen.
vit AG mehr als 3000 Büroflächen. Der Fo die gängige Annahme, dass wissensin Unternehmensberatungen hingegen
kus muss bei solch einer Analyse auf wis tensive Dienstleister nur in sehr gut er weisen sehr spezifische Standortansprü
sensintensive Dienstleister gerichtet sein, schlossenen ÖV-Lagen als Mieter in Fra che auf. Wie das Netzwerk dieser Firmen
da sie mit rund 1,6 Millionen Beschäftig ge kommen. zeigt, sind sie mit nur 13% der anderen
16 | immobilia Juli 20187
Unternehmensbranchen verbunden. Dass Umnutzung von Büroflächen in andere Ge der Netzwerkanalyse sind hierbei geeig
Unternehmensberatungen sehr spezifi werbenutzungen erlauben. Die Positionie net, um Erkenntnisse zu gewinnen, die
sche Standortansprüche haben, zeigt sich rung in Marktnischen ist hierbei häufig er sich direkt bei der Mietersuche anwenden
auch an ihrer starken räumlichen Konzen folgsversprechend, da für Mieter mit lassen: Ausgehend von ersten Interessen
tration: So weisen 63% der Liegenschaf spezifischen Anforderungen ein relativ ten, die sich die Flächen zeigen lassen,
ten mit Unternehmensberatungen mindes knappes Angebot besteht. So kann eine kann auf andere Unternehmensbranchen
tens eine weitere Unternehmensberatung Arztpraxis mitunter hohe infrastrukturelle geschlossen werden, für welche die Flä
in derselben Liegenschaft auf. Anforderungen stellen, die sich nicht effi che aufgrund ähnlicher Standortansprü
zient in vielen Objekten realisieren lassen. che ebenfalls interessant sein könnte.
POSITIONIERUNG IN MARKTNISCHEN. Für Büro Zudem ist beispielsweise die Nachfrage Vermarktungsmassnahmen können somit
flächen, die sich nicht in Gehdistanz einer seitens Fitnessstudios und Kindertages auch an schwierigen Standorten zielgrup
S-Bahn befinden, wird die Herausforde stätten nach wie vor hoch. Erreichbarkeit penorientiert gestaltet werden.
rung Mieter zu finden, in Zukunft noch spielt zwar auch für diese Unternehmen
grösser. So findet die derzeitige Angebots eine grosse Rolle, allerdings primär per *DR. MARTIN WARLAND
Der Autor ist Projektleiter
ausweitung fast ausschliesslich in den La Auto statt ÖV. Research & Data bei der Livit AG.
gen der höchsten ÖV-Güteklasse statt. Um Die vorliegende Analyse zeigt, wie die
in dem Verdrängungswettbewerb standzu Aufbereitung und Auswertung grosser
halten, gilt es daher bei Objekten in weni Datenmengen die Vermarktung von Büro
ger gut erschlossenen Lagen zu prüfen, ob flächen mit mittelmässiger ÖV-Erreich
die spezifischen Objekteigenschaften eine barkeit unterstützen kann. Die Methoden
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