SCHWEIZ IMMOBILIA - SVIT ...
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# 07 — JULI 2021 — 88. Jahrgang / Erscheint monatlich / CHF 7.– / www.svit.ch
SC HW E IZ IMMOBILIA
CAMPUS
13. & 14.09.2021
svit.ch / campus
FOKUS
INTERVIEW MIT
DAMIAN GORT
04
IMMOBILIEN-
WIRTSCHAFT
HÖHERE
ANSPRÜCHE
AM BÜROMARKT ENERGIEOPTIMIERUNG
12 DER GEBÄUDEHÜLLE
BAU & HAUS
BEGRÜNTE FAS-
SADEN GEGEN
KLIMAWANDEL
40
EDITORIAL
56
ANZEIGE
VON—ANDREAS INGOLD
Du musst nicht
Edison heissen, damit
GESCHÄFTSMIETE: dir beim Stichwort
KEIN POLITISCHER Energiesparen
HANDLUNGSBEDARF ein Licht aufgeht.
Der Bundesrat hat den zweiten Monitoring
bericht Geschäftsmiete veröffentlicht. Dieser Mit «NeoVac myEnergy» behalten Bewohner
zeigt, dass in der zweiten Welle anteilmässig ihren Energie und Wasserverbrauch immer unter
mehr Mieter Schwierigkeiten hatten, ihre ver
traglich vereinbarten Mieten zu bezahlen. Gleich Kontrolle – ohne fachspezifisches Wissen.
zeitig ging die Zahl der von der behördlichen
Schliessung betroffenen Unternehmen gegen
über der ersten Welle zurück. Die Verhandlungs
lösung stellt weiterhin eine tragfähige Lösung
dar: Rund die Hälfte der Antwortenden (49%) technology
sowohl auf Mieter- als auch auf Vermieterseite 2020
POLEMIK UND FAKTEN
ZEICHNEN GANZ
UNTERSCHIEDLICHE
BILDER.
ANDREAS INGOLD
geben an, dass sie um ein Entgegenkommen bei
der Miete angefragt oder ein Entgegenkommen
angeboten hätten, bzw. sich noch in Verhandlun
gen befinden würden (erste Welle: 60%). Der
leichte Rückgang ist vor allem auf die Härtefall
gelder zurückzuführen. Mehr als die Hälfte dieser
Verhandlungen führten zu einem Entgegenkom
men. 29% aller betroffenen Unternehmen geben
an, dass eine Einigung mit den Vermietern erzielt
wurde. Energie- und Wasserkostenabrechnung mit NeoVac:
Ist das nun viel oder wenig? Eine rechtliche Mehrwert für Bewohner, weniger Aufwand für
Grundlage für eine Mietzinsreduktion gibt es aus Verwaltungen.
der Sicht unseres Verbands weiterhin nicht. Es
Für über 400’000 Wohnungen erstellt NeoVac die Abrech
handelt sich also um ein einseitiges Entgegen
kommen, einen Beitrag zur Pandemiebewältigung nungen zum Energie und Wasserverbrauch. Als Marktleader
und die Wahrung der Interessen der Eigentümer mit einem schweizweiten Vertriebsnetz überzeugen wir
angesichts drohender Leerstände. mit umfassenden Leistungspaketen inklusive Messung,
Mich erstaunt, dass gemäss Bericht 40% der Abrechnung und Monitoring.
betroffenen Unternehmen keinerlei Unterstüt Die praktische App «NeoVac myEnergy» liefert allen Hausbe
zungsmassnahmen des Bundes (Kurzarbeitsent wohnern aktuelle Informationen zum Verbrauch und macht
schädigung, Erwerbsersatz, Überbrückungskre die Energie und Wasserkostenabrechnungen direkt abrufbar.
dite) und 80% keine Härtefallhilfen der Kantone So kann man gezielt sparen, die Umwelt schonen und den
beantragt haben. 75% haben überdies mit keinem Verwaltungsaufwand verringern.
anderen Gläubiger verhandelt, also Banken, Lea
singgebern usw. Umso weniger sehe ich eine neovac.ch/myenergy
Pflicht der Vermieter. Für den SVIT Schweiz, der
sich von Anfang an für die Verhandlungslösung
HOME OF METERING
stark gemacht hat, ergibt sich aus dem Bericht
kein weiterer Handlungsbedarf auf politischer
Ebene.
2 IMMOBILIA / Juli 2021
INHALT
IMMOBILIA —INHALT NR. 07 JULI 2021
FOKUS
04 «MAN SOLLTE MIT DER GEBÄUDEHÜLLE BEGINNEN»
Damian Gort, Geschäftsführer der Flumroc AG, erklärt, warum die
10 Verschärfung der Bauvorschriften wichtig ist und es von Vorteil ist, wenn
Bauherren etwas von Baumaterialien verstehen.
IMMOBILIENWIRTSCHAFT
14 NUTZERBEDÜRFNISSE IM WANDEL
Spürbar war der Wirtschaftseinbruch bei der Vermietung von Büroflächen.
Während der Konjunkturaufschwung nun bevorsteht, verändern sich
vermehrt die Anforderungen an Büro- und Arbeitsplatzkonzepte.
16 BÜROSUCHE WIRD IMMER SCHWIERIGER
Für viele Firmen wird es immer schwieriger, geeignete Räumlichkeiten zu
IMMOBILIENPOLITIK
finden. Dies zeigt der Büromieter-Monitor 2020 von der Hochschule Luzern.
MIETRECHT: GROSSE Aber auch die Vermieter tun sich mit den veränderten Ansprüchen schwer.
18 PFLANZEN SORGEN FÜR WOHLBEFINDEN IN BÜROS
ZUFRIEDENHEIT Wie sieht der Arbeitsplatz der Zukunft aus? Darauf gibt es keine richtige
DIE AKTEURE SIND GRÖSSTENTEILS ZUFRIEDEN Antwort, aber eines ist sicher: Er wird grüner. Wieso Pflanzen für die
MIT DEM GELTENDEN RECHT. REVISIONSBEDARF Arbeitswelt 4.0 von grosser Bedeutung sind.
BESTEHT ALLENFALLS PUNKTUELL. 20 DER MONAT IN DER IMMOBILIENWIRTSCHAFT
IMMOBILIENRECHT
RÜNZONE ALS BAUZONE?
26 G
Das Bundesgericht wacht über die Trennung zwischen Bau- und Nicht
bauland. Verwässerungen des Trennungsgrundsatzes gilt es zu verhindern.
Darum hat innovative kommunale Zonenplanung oft einen schweren Stand.
EINE RECHTSÖFFNUNG FÜR GESCHÄFTSMIETEN
28 K
Das Bezirksgericht Zürich hat entschieden, dass dem Vermieter eines Ge
schäftslokals für ausstehende Mietzinse während der Schliessung aufgrund
der behördlichen Corona-Massnahmen keine Rechtsöffnung erteilt wird.
12 BAU & HAUS
30 SAKRALES UND PROFANES KIRCHENZENTRUM
IMMOBILIENWIRTSCHAFT Ein gutes Beispiel, wie man Bestehendes und Neues architektonisch,
funktional und ästhetisch baut und verbindet, ist das evangelische Kirchen
GUTE NACHFRAGE, ABER zentrum in Ebnat-Kappel.
ERHÖHTE ANSPRÜCHE 34 M ASSANZUG FÜR KULTUR UND GEMEINDE
Dorfkerne in vielen Dörfern entleeren sich. Die Gemeinde Mels hält mit
TROTZ WIRTSCHAFTLICHER TURBULENZEN UND
STRUKTURELLER VERÄNDERUNGEN PRÄSENTIERT ihrem neuen Dorfzentrum mit Kultur- und Kongresshaus sowie mit neuem
SICH DIE NUTZERNACHFRAGE NACH SCHWEIZER Rathaus, Dorfplatz und Tiefgarage dagegen.
BÜROFLÄCHEN WEITERHIN SEHR STABIL. ENDE DES 42 H INTER DEM GOLDENEN VORHANG
1. QUARTALS 2021 WAREN 6,8% ALLER BÜROFLÄCHEN Imposant steht es da, an den Hang geschmiegt. Mit seinen umlaufenden
INSERIERT, WAS NAHEZU DEM SCHNITT DER LETZTEN Terrassen und der repräsentativen Metallfassade beeindruckt dieses
FÜNF JAHRE ENTSPRICHT. Mehrfamilienhaus durch seine mondäne Eleganz.
44 M IT SONNENSTROM ÜBERWINTERN
Bei einer Siedlung in Hausen am Albis setzen die Elektrizitätswerke des
Kantons Zürich a uf einen der ersten Wasserstoffspeicher der Schweiz.
45 « WIR WANDELN WASSERSTOFF IN ENERGIE UM»
Die Mehrfamilienhäuser im «Seebrighof» überzeugen mit einer nachhalti
gen Bau- und Energietechnik. Dr. Martin Nicklas, Leiter Energiecontracting
bei EKZ, über die zukunftsweisende Bedeutung des Bauprojekts.
IMMOBILIENBERUF
ERNE NIE AUS FEHLERN!
48 L
Um Vertrauen in Bau- oder Planungsvorhaben aufzubauen, braucht es syste
40 matische Kommunikationsarbeit. Die Agentur Furrerhugi hat dafür eine auf
vier Phasen beruhende Methodik entwickelt.
BAU & HAUS 51 VORSCHAU MAKLERCONVENTION: WACHSTUM – GLÜCKS-
BEGRÜNTE FASSADEN ODER HAMSTERRAD?
53 SEMINARE UND FACHAUSWEISE
GEGEN KLIMAWANDEL 54 KURSE DER SVIT-MITGLIEDERORGANISATIONEN
BEGRÜNUNG UND STADTKLIMA IM ZEICHEN DES
VERBAND
KLIMAWANDELS WAR EIN KERNTHEMA DES 17. IGE-
SEMINARS AN DER HOCHSCHULE LUZERN. UNTER 56 F M DAY 2021: «ES IST EIN MARATHON»
ANDEREM GING ES DARUM, WIE DIE STÄDTE DER 58 K UB: RICHTIG VERSICHERT BEI DER SANIERUNG
ZUKUNFT AUF HITZEWELLEN REAGIEREN KÖNNEN. EAL ESTATE AWARD: PREIS FÜR INNOVATIVE PROJEKTE
61 R
STANDARDS: STELLENMARKT 52 / MARKTPLATZ & PRODUKTE-NEWS 62 / BEZUGSQUELLENREGISTER 70 / ADRESSEN & TERMINE 73 / ZUGUTERLETZT & IMPRESSUM 74
IMMOBILIA / Juli 2021 3
BEI SANIE RUNGEN SOLLTE MAN MIT DER GEBÄUDE HÜLLE BEGINNEN 4 IMMOBILIA / Juli 2021
FOKUS INTERVIEW
GEBÄUDEHÜLLE
Damian Gort, Geschäftsführer der
Flumroc AG, erklärt, warum die
Verschärfung der Bauvorschriften
wichtig ist und es von Vorteil ist,
wenn Bauherren etwas von Bau
materialien verstehen.
INTERVIEW—DIETMAR KNOPF*
FOTOS—URS BIGLER
ANZEIGE
Die Flumroc AG gehört zu den führenden
Schweizer Unternehmen in den Bereichen
Wärmedämmung sowie Schall- und Brand-
schutz. Wie haben Sie das vergangene Jahr
unter dem Einfluss der Pandemie erlebt?
Damian Gort: Der Zeitpunkt der Pandemie kam für
uns auch aus heiterem Himmel. Was mich zudem
überrascht hat, war, wie lange es dauert, bis wir
wieder unser normales Leben zurückbekommen.
Die Baubranche ist zum Glück für uns sehr robust,
wir konnten die laufenden Projekte fortsetzen, mit
Ausnahme von einem kurzen Lockdown in der
IMMOBILIA / Juli 2021 5
FOKUS INTERVIEW
GEBÄUDEHÜLLE
Ist die Wärmedämmung immer die effizien-
teste Massnahme für das Einsparen
von Heizenergie, also die mit dem besten
Aufwand-Nutzen-Verhältnis?
Da gibt es zwar unterschiedliche Ansichten, aber
vom absolut überwiegenden Teil der Fachwelt
Westschweiz und im Tessin. Innerhalb unseres Be wird der sogenannte Königsweg empfohlen. Beim
triebes war es ein ständiges Anpassen der Schutz Umbau eines Hauses sollte man sich zunächst auf
massnahmen, damit wir die Steinwolleproduktion die Gebäudehülle konzentrieren. Die ersten Mass
aufrechterhalten konnten. nahmen müssten die Wärmedämmung der Fassa
Sie verwenden für Ihre Produkte überwie- den, des Daches, der Kellerdecke sowie der Ersatz
gend Gestein aus Graubünden. Wie der Fenster sein. Denn erst wenn man den Ener
verwandelt sich Stein in Steinwolle? BIOGRAPHIE gieverbrauch seiner Immobilie reduziert hat,
Nicht jede Gesteinsart eignet sich für die Herstel DAMIAN GORT macht es Sinn, über die Erneuerung und Dimen
lung von Dämmstoffen. Für unsere Steinwolle (*1980) hat nach seiner sionierung der Haustechnik nachzudenken.
verwenden wir grösstenteils Zernezer Amphibo kaufmännischen Lehre Worauf sollten Bauherren und Investoren
lit sowie Felsberger Diabasgestein, die wir in der und einem Fachhoch bei der Dämmung ihrer Liegenschaften
schulstudium der Be
näheren Umgebung abbauen, miteinander vermi triebswirtschaft im besonders achten?
schen und zu Briketts verarbeiten. Nachdem wir 2006 mit Faszination Meiner Meinung nach ist das Bewusstsein für die
die Mischung mit recycelter Steinwolle und Zu für die Flumroc Stein Wahl der Baustoffe auch für Bauherren und Inves
wolle im Finanzbe
satzstoffen angereichert haben, schmelzen wir sie reich der Flumroc ge toren sehr wichtig. Verständlicherweise steht für
bei 1500 Grad unter Zugabe von Kokskohle in ei startet. Gerade das sie oft die Optik und die Materialisierung von
nem Hochofen. Anschliessend wird die flüssige Controlling bietet eine sichtbaren Gebäudeteilen im Vordergrund, wie
ausgezeichnete Mög
Gesteinsmasse mithilfe einer rotierenden Spinn lichkeit, die betriebs
zum Beispiel die Ausstattung der Küche oder der
maschine zerfasert und zu unterschiedlich dicken wirtschaftlichen Zu Bäder. Dabei sind die verbauten Materialien nicht
Dämmplatten verarbeitet. sammenhänge eines nur ein entscheidendes Kriterium bezüglich
Welche Innovationen gibt es derzeit im Unternehmens ken Nachhaltigkeit und Ökologie, sondern auch für
nenzulernen. Im 2011
Dämmstoff-Bereich? durfte er als kaufmän die Sicherheit und den Brandschutz einer Immo
Einen grösseren innovativen Schritt konnten wir nischer Leiter die Ver bilie massgebend.
2016 mit der teilweisen Umstellung der Produk antwortung für Finan Wie viel Heizkosten können Eigentümer
zen, Personal und IT
tion auf ein natürliches Bindemittel erreichen. übernehmen. Die Freu oder Bauherren durch eine effiziente
Daneben arbeiten wir stetig an der Verbesserung de für das vielseitige Dämmung ihrer Immobilien einsparen?
der Wärmeleitfähigkeit unserer Produkte. Unse Produkt weckte sein Die genauen Werte sind abhängig vom Verhalten
re letzte grosse Innovation konnten wir mit der Interesse am Markt und der Nutzer und dem Ausgangszustand der Liegen
an der Technik. Seit
Einführung der neuen Generation der Brand 2019 ist er Geschäfts schaft. Je schlechter die Energiewerte waren, des
schutzlösungen für Lüftungskanäle verzeichnen. führer der Flumroc AG. to grösser ist das Einsparpotenzial. Man kann von
6 IMMOBILIA / Juli 2021
einer Grössenordnung von bis zu 80% ausgehen. produzieren Sie 55 000 Tonnen pro Jahr.
Rund 70% des Schweizer Gebäudebe- Können Sie uns die Entwicklung des Unter-
stands sind vor 1980 gebaut worden und nehmens kurz beschreiben?
entsprechen deshalb nicht mehr dem heu- Richtig, die erste Steinwolle ist 1950 im Keller der
tigen Stand der Technik. Mit welchen Kalziumkarbidfarbik P. & H. Spoerry produziert
Massnahmen der Wärmedämmung kann worden. Karbid war damals als Leuchtmittel für
man am meisten Energie einsparen? Lampen ein wichtiger Rohstoff. 1969 wurde ein
Das grösste Einsparpotential erzielt man durch Lizenzabkommen mit dem dänischen Konzern
AUCH FÜR
die Dämmung der Fassade und des Dachs. Durch Rockwool vereinbart und im Zuge der Industria
BAUHERREN die Dämmung der Kellerdecke kann ebenfalls lisierung die Karbidproduktion aufgegeben. 1972
UND INVESTO- Energie eingespart werden, nur vergleichsweise ist das Unternehmen zu Flumroc AG umbenannt
REN SIND zu einem etwas kleineren Anteil. worden. Im Laufe der Jahre wurden die beiden
GRUNDKENNT- Kritiker sagen, dass bei Sanierungen von heutigen Produktionslinien gebaut und laufend
NISSE DER Altbauten die architektonischen Aspekte weiterentwickelt. 2017 hat die Rockwool Gruppe
BAUSTOFFKUN- zugunsten der Energieoptimierung vernach- die Anteile der Familienaktionäre von der Flum
DE WICHTIG. lässigt werden. Was ist Ihre Meinung dazu? roc AG übernommen.
Es gibt unzählige Liegenschaften, bei denen ihre Da der 1983 erbaute Flumroc-Hauptsitz zu
Gestaltung und Energieoptimierung sehr präzise viel Heizenergie verbrauchte, wurde das
aufeinander abgestimmt sind. Ein Beispiel dafür Bürogebäude saniert, das sich unterdes-
ist unser Firmensitz, dort harmonieren die Pho sen als Plusenergiehaus präsentiert. Was
tovoltaikelemente gut mit den horizontalen Fens bedeutet das konkret?
terbändern und die hohen Dämmstärken beein 2013/14 haben wir unser 30-jähriges Bürogebäu
trächtigen den Komfort für den Nutzer nicht. de saniert. Seitdem produzieren die Photovoltaik
Dennoch gibt es Einzelfälle, wo der ursprüngliche elemente auf dem Dach und an den Fassaden mehr
Charakter von Gebäuden nach der Sanierung ver Energie, als wir insgesamt brauchen. Die Messun
loren gegangen ist. gen bestätigen: Das Ziel Plusenergiehaus ist er
1950, im Keller des Carbidwerks Spoerry, reicht. Deshalb ist das Gebäude mit dem Europä
ist die erste Produktionsanlage für Stein- ischen Solarpreis und dem Norman Foster Solar
wolle in Betrieb genommen worden. Heute Award ausgezeichnet worden.
IMMOBILIA / Juli 2021 7
FOKUS INTERVIEW
GEBÄUDEHÜLLE
STEINWOLLE IST
VOLLSTÄNDIG
RECYCELBAR UND
BLEIBT DAMIT IM
MATERIALKREISLAUF.
Ich habe auf Ihrer Website gelesen, dass langsamer erfolgt wäre. Ausserdem ist mit dem
sich die Flumroc AG seit vielen Jahren für Gebäudeprogramm ein finanzieller Anreiz für
die Energiestrategie des Bundes einsetzt. Hausbesitzer verknüpft, die ihre Immobilien
Wie sieht dieses Engagement konkret aus? nach den Vorgaben des Bundes sanieren.
Wir haben uns im 2017, während der Abstim Aufgrund der angespannten Situation auf
mung, sehr für die Energiestrategie und aktuell den Rohstoffmärkten haben Sie Ihre Preise
für eine Annahme des CO2-Gesetzes ausgespro per 1. Juni um 2,5% erhöht. Wie haben Ihre
chen. Auch wenn das CO2-Gesetz vom Volk leider Kunden darauf reagiert?
abgelehnt wurde, engagieren wir uns weiterhin Die meisten Kunden haben in der aktuellen Situa
für dieses Anliegen. Wir unterstützen mit unserer tion auf unsere Preiserhöhung mit Verständnis re
aktiven Mitgliedschaft Organisationen, die sich agiert. Andere Anbieter in unserer Branche muss
für diese Thematik einsetzen. ten ihre Preise zum Teil deutlich mehr anpassen.
Damit der Bund die Ziele seiner Energie- Seit Dezember sind Sie Geschäftsführer
strategie umsetzen kann, haben die der Flumroc AG. Können Sie Ihre wichtigs-
Kantoneihre Bauvorschriften verschärft. ten beruflichen Stationen bis dorthin
Daraus folgt, dass sich Hausbesitzer beschreiben?
an gewisse Sanierungsmassnahmen an Nach einer kaufmännischen Lehre habe ich an ei
der Gebäudehülle halten müssen, wie ner Fachhochschule Betriebswirtschaft studiert
beispielsweise die Dämmung von Dächern und bin dann vor genau 15 Jahren direkt zur Flum
und Fassaden. Welche Konsequenzen roc AG gestossen. Dort war ich zuerst im Finanz
hat das für Ihr Unternehmen? bereich tätig und bin später kaufmännischer Lei
Man darf ehrlich sagen, dass unser Unternehmen ter geworden. Zwischenzeitlich durfte ich als *DIETMAR
KNOPF
von dieser Entwicklung profitiert. Wir glauben Bauherrenvertreter unsere Bürosanierung be
aber auch, dass eine Verschärfung der Bauvor gleiten. Und vor knapp zwei Jahren wurde ich ge Der diplomierte
Architekt ist
schriften nötig war, weil sonst die positive ener fragt, ob ich Interesse hätte, das Amt des Ge Chefredaktor der
getische Entwicklung des Gebäudebestandes schäftsführers zu übernehmen. Zeitschrift Immobilia.
8 IMMOBILIA / Juli 2021
INNOVATIVE LÖSUNG
FÜR HYGIENESENSIBLE
GEBÄUDEBEREICHE
Schüco
SmartActive
Hygieneanforderungen in Krankenhäusern,
Pflegeheimen, Kindergärten und öffentlichen Gebäuden
wachsen mit Blick auf multiresistente Keime. Schüco SmartActive
als antimikrobielle Oberfläche ist flexibel umsetzbar: primär als
Kontaktfläche für Griffe und Türdrücker. Das dabei verwendete
rein metallische Mikrosilber ist nanofrei und kann die menschliche Haut
nicht durchdringen.
www.schueco.ch/smartactive
IMMOBILIENPOLITIK
MIETRECHT
GROSSE
Im Frühling hat das Bundesamt für Woh-
nungswesen (BWO) eine Umfrage unter Ak-
teuren des Wohnungswesens über die Zu-
ZUFRIEDENHEIT friedenheit mit dem Mietrecht durchführen
lassen. Die nun vorliegenden Ergebnisse zei-
DER AKTEURE
gen: Die Befragten sind grösstenteils zufrie-
den mit dem geltenden Recht. Revisionsbe-
darf besteht allenfalls punktuell.
TEXT—IVO CATHOMEN*
abgeschlossen werden», konstatiert An
dreas Dürr. «Es ist kein Handlungsbedarf
für eine grundlegende Revision erkennbar.
Allfällige punktuelle Anpassungen sollen
über parlamentarische Vorstösse behan
delt werden.»
BUNDESAMT FÜR WOHNUNGSWESEN (HRSG.): HANDLUNGSBE-
DARF IM MIETRECHT?, JUNI 2021, WWW.BWO.ADMIN.CH > RUNDER
TISCH MIETRECHT
Die Zufrieden-
heit mit dem
Mietrecht ist in
der Deutsch-
schweiz (65%) *IVO CATHOMEN
BILD: 123RF.COM
deutlich grös-
Dr. oec. HSG, ist Herausgeber der
ser als in der
Zeitschrift Immobilia.
Romandie
(39%).
KORRIGENDUM
DAS GELTENDE RECHT IST recht sehr oder eher unzufrieden seien. In der Grafik zum Artikel «880 000 mehr
BREIT AKZEPTIERT Dies ist nicht die Wahrnehmung des SVIT. Haushalte bis 2050» in der Ausgabe Juni
«Wie zufrieden sind Sie mit der heutigen «Wir interpretieren die punktuelle Unzu 2021 hat sich ein Fehler eingeschlichen.
Situation im Mietrecht?» Darauf hat der friedenheit eher so, dass sie sich auf die Die nachfolgende Abbildung gibt nun die
SVIT Schweiz in der Umfrage mit «eher zu Rechtsprechung und nicht auf das Miet korrekten erwarteten Zuwachsraten der
frieden» geantwortet. Damit ist der Ver recht bezieht,» sagt Andreas Dürr weiter. Haushalte nach Kantonen wieder. Dem
band in bester Gesellschaft. 59% der Akteu Eher repräsentativ für die Vermieterseite nach wird der grösste Zuwachs in den Kan
re des Wohnungswesens – namentlich dürften die 71% eher oder sehr Zufriedenen tonen ZG, AG und VD erwartet. Am Schluss
Banken, Gewerbemieter, Versicherungen, sein, welche die Studie für die Vermieter rangieren GR und TI.
institutionelle Vermieter, Bewirtschafter, ausweist.
Pensionskassen, Verbände, Gerichte, An VERÄNDERUNG DER PRIVAT
wälte und Schlichtungsbehörden – sind mit WENIG BERÜHRUNGSPUNKTE HAUSHALTE ZWISCHEN 2020 UND
dem geltenden Recht «sehr zufrieden» oder MIT DEM MIETRECHT 2050 IN PROZENT
«eher zufrieden». Nur 10% bezeichnen sich Parallel zu den Akteuren befragte «gfs. (Quelle: BFS)
als «sehr unzufrieden». Dies ist die Haupt bern» rund 1000 Privatpersonen zu ihrer
erkenntnis der Studie «Handlungsbedarf Einschätzung als Vermieter oder Mieter. ZG
im Mietrecht?». Andreas Dürr, Mitglied des Hier fällt nicht nur auf, dass 63% sehr oder AG
VD
Präsidiums des SVIT Schweiz und Ressort eher zufrieden mit dem gelten Recht sind. ZH
leiter Politik, der den SVIT am runden Es sticht auch ins Auge, dass ein hoher An GE
SH
Tisch von Bundespräsident Guy Parmelin teil – je nach Frage zwischen einem Fünftel TG
vom 21. Juni vertrat, bekräftigt: «Die Ver und einem Viertel – keine Antwort wissen, SG
SZ
tragsparteien haben gelernt, mit dem gel ob sie mit dem Mietrecht zufrieden sind AI
tenden Mietrecht zu leben. Die Bekämp oder dieses als praxistauglich erachten. Da FR
SO
fung von Missbräuchen im Mietwesen raus lässt sich nur der Schluss ziehen, «dass CH
LU
funktioniert. Missbräuchliche Kündigun sie noch nie in Kontakt mit dem Mietrecht VS
gen sind in der Praxis kein brennendes The waren», sagt Andreas Dürr. «Und der über OW
NW
ma und der Missbrauchsbereich Mietzins ragende Teil ist zufrieden.» UR
ist lediglich in der Rechtsanwendung unbe Der SVIT begrüsst die Initiative von BE
AR
friedigend. Eine Gesamtrevision ist aus Bundespräsident Guy Parmelin und des JU
Sicht des SVIT nicht gewünscht und nicht BWO zur Einladung zum runden Tisch und BL
GL
erforderlich.» ist erfreut, dass seine Stimme aus der Pra BS
Die Studie kommt weiter zum Schluss, xis angehört wurde. «Mit dem runden Tisch NE
GR
dass rund zwei Drittel der Vertreter von und der Kenntnisnahme der Umfrage TI
Vermietern – also namentlich Verbände ergebnisse kann die Diskussion über eine –10 0 10 20 30 40
der Immobilienwirtschaft – mit dem Miet Gesamtschau zum Mietrecht nun jedoch
10 IMMOBILIA / Juli 2021KURZMELDUNGEN
Mehr als nur
eine Immobilien-
software
AbaImmo – die Software für
die Immobilienbewirtschaftung
SCHWEIZ
MONITORING
BERICHT
GESCHÄFTSMIETE
Der Bundesrat hat den
2. Monitoringbericht
Geschäftsmiete vorgelegt.
29% der Mieter geben an, eine
Einigung mit dem Vermieter
erzielt zu haben. Siehe weite
re Details und Kommentar
auf Seite 2 dieser Ausgabe. itte Mai darum beschlossen,
M
auf einen eigenen indirekten
REVIDIERTES Gegenvorschlag zu verzichten.
ERBRECHT AB
JANUAR 2023 WIRKSAMKEIT DES
Der Bundesrat hat ent ZWEITWOHNUNGS
schieden, das revidierte Erb GESETZES
recht auf den 1. Januar 2023 Der Bundesrat hat Mitte
in Kraft zu setzen. Mit dem Mai die Wirkungsanalyse
neuen Recht können Erblas zum Zweitwohnungsgesetz
ser künftig über einen grösse (ZWG) zur Kenntnis genom
ren Teil ihres Nachlasses frei men. Aus seiner Sicht ist es
verfügen. nicht notwendig, das Zweit
wohnungsgesetz anzupassen.
BEURTEILUNG Der Bund braucht auch keine
BAUKULTURELLER zusätzlichen Massnahmen
QUALITÄT zur Standortförderung zu er
Das Bundesamt für Kultur greifen. Allerdings erkennt
hat das gemeinsam mit inter der Bundesrat Handlungsbe
nationalen Partnern erarbei darf beim Vollzug, bei den
tete «Davos Qualitätssystem Wissensgrundlagen sowie
für Baukultur» publiziert. Das den Schlüsselbegriffen der Ihr Nutzen mit AbaImmo
System ist die erste Methode Beherbergungswirtschaft.
zur objektivierten und umfas Der Bundesrat hat daher die Die Software AbaImmo ist eine Gesamtlösung für die
senden Beurteilung von bau Departemente für Umwelt, Liegenschaftsbewirtschaftung. Dank moderner Soft-
kultureller Qualität und bietet Verkehr, Energie und Kom ware-Technologie können Sie jederzeit auf die Daten
eine Hilfestellung für die munikation und für Wirt zugreifen und diese nutzen.
praktische Umsetzung einer schaft, Bildung und For
hohen Baukultur. schung beauftragt, Mass-
AbaImmo ist auf die Bedürfnisse von Liegenschafts-
nahmen umzusetzen, um
GEGENVOR diese Mängel zu beheben. bewirtschaftenden der Schweiz ausgerichtet und
SCHLAG ZUR deckt alle gesetzlichen Anforderungen des Mietrechts
LANDSCHAFTS REFERENZZINS sowie auch der MWST ab.
INITIATIVE SATZ BLEIBT BEI
Der Bundesrat begrüsst 1,25 PROZENT
den indirekten Gegenvor Der hypothekarische Refe
schlag zur Landschaftsinitia renzzinssatz beträgt 1,25% Weitere Informationen finden Sie unter:
tive der Umweltkommission und verbleibt damit auf dem abacus.ch/abaimmo
des Ständerats (UREK-S). Der selben Stand wie der letzt
Vernehmlassungsentwurf der mals publizierte Satz. Der
Kommission entspricht den Durchschnittszinssatz, der
Eckwerten, die der Bundesrat mit Stichtag 31. März 2021
für einen Gegenvorschlag ermittelt wurde, ist gegen
festgelegt hat. Der Bundesrat über dem Vorquartal von
hat an seiner Sitzung von 1,28% auf 1,25% gesunken.
IMMOBILIA / Juli 2021IMMOBILIENWIRTSCHAFT
BÜROFLÄCHEN
Trotz wirtschaftlicher Turbulenzen und
GUTE NACHFRAGE,
struktureller Veränderungen präsentiert
sich die Nutzernachfrage nach Schwei-
zer Büroflächen weiterhin sehr stabil.
ABER ERHÖHTE Ende des 1. Quartals 2021 waren 6,8%
aller Büroflächen inseriert, was nahezu
ANSPRÜCHE dem Schnitt der letzten fünf Jahre ent-
spricht.
TEXT—INES VON DER OHE & ROBERT WEINERT*
STELLENAUFBAU SORGT FÜR STABILE
FLÄCHENABSORPTION BÜROFLÄCHEN: ANFORDERUNGEN DER MIETER
Im 2020 ist die Zahl der Beschäftigten in der Schweiz «Wie wichtig sind die nachfolgenden Faktoren heute für Ihr Unternehmen
um 17 500 Personen gesunken; dies entspricht einem bei der potenziellen Bürosuche?» Anteil der Unternehmen, die mit «eher
Rückgang von 0,3%. In den Branchen mit einem gros- wichtig» oder «sehr wichtig» geantwortet haben.
sen Anteil an Arbeitsplätzen in Bürogebäuden hinge- Quelle: Wüest Partner «Büroflächen-Barometer» 2020
gen resultierte im selben Zeitraum ein Plus von rund
36 300 Stellen, das heisst 1,7%. Die höchsten Wachs-
tumsraten verzeichnen die mit Finanz- und Versiche- Qualität der
rungsdienstleistungen verbundenen Tätigkeiten – so Büroarbeitsplätze
etwa jene von Versicherungsmaklern, aber auch Risi- Nachhaltigkeit/
ko- und Schadensbewertungen oder Dienstleistungen Energieverbrauch
des Effekten- und Warenhandels. Weitere Wachstums- Günstige Büromiete
branchen sind die IT-Branche, das Grundstücks- und
Wohnungswesen sowie die Unternehmensverwaltung Parkmöglichkeiten
und -beratung. in der Nähe
Gute Erreichbarkeit
mit dem Auto
KONTRÄRER UMGANG MIT DEM
WACHSTUM Nähe zum ÖV
Der Stellenaufbau in den Bürobranchen wird sich (Bahn- / Bushaltestellen
jedoch nicht im selben Mass auf den Flächenmärk- Flexible Nutzung der
ten niederschlagen. So birgt das vermehrte Arbeiten Räume möglich
im Homeoffice ein gewisses Einsparpotenzial. Denn Gastro-/Einkaufsmöglichkeiten
der Homeoffice-Anteil am Arbeitspensum in den Bü- in der Nähe
rojobs wird steigen – gemäss Umfragen aus dem Som- Repräsentationswert/Ästhetik/
mer 2020 wird sich der Vor-Corona-Wert, der sich zwi- Architektur der Liegenschaft
schen 10 und 15% bewegte, bei schätzungsweise 25 bis Zentrale Lage/Zentrumsnähe
35% einpendeln.
Von grösseren Flächenreduktionen ist dennoch vor- Grosszügiger Empfang/
erst nicht auszugehen, weil es unterschiedliche Her- Kundenbereich
angehensweisen an die künftige Büroflächennutzung 0% 20% 40% 60% 80% 100%
gibt: Auf der einen Seite entstehen durch die zuneh-
mend hybriden Arbeitsweisen «neue» Bürowelten. Total
Mit dem Ziel, das Arbeitsumfeld bedarfsgerechter Information/Kommunikation Finanz-/Versicherungsdienstleistungen
und damit den Arbeitsplatz attraktiver zu gestalten –
um damit die Mitarbeiter zu motivieren, im Büro zu Grundstücks-/Wohnungswesen Freiberufliche, wissenschaftl., techn. DL
arbeiten –, müssen anderweitige und zusätzliche Flä-
chenbedürfnisse gestillt werden. Betreffende Unter-
nehmen dürften den schwindenden Platzbedarf für die
eigentlichen Arbeitsplätze kompensieren – zum Bei- nation mit der Flexibilisierung von Arbeitsplätzen
spiel durch Besprechungsräume, die speziell auch auf (Desk-Sharing-Konzepte) effektive Flächen- und da-
hybride Arbeitsweisen ausgelegt sind, Rückzugsorte, mit Kosteneinsparungen angehen. Unter anderem Fir-
Begegnungszonen oder Erholungsräume. men im Wachstumsprozess könnten sich dies zunutze
machen, um ihren zusätzlichen Arbeitsplatzbedarf zu
TIEFER ANTEIL DER MIETKOSTEN decken oder um die Anmietung von weiteren Flächen
AM UMSATZ hinauszuzögern.
Auf der anderen Seite werden einige Unternehmen Auch wenn sich Homeoffice durchaus für einigeUn-
angesichts der zunehmenden Heimarbeit in Kombi- ternehmen eignen könnte, um Mietkosten zu s enken,
In der Juliausgabe präsentieren wir eispielsweise in Rückzugsorte oder
b lichkeiten zu finden. Zu diesem
Ihnen die aktuellen Entwicklungen Besprechungs- und Erholungsräu- Ergebnis kommt der Büromieter-
am Büromarkt. Trotz steigendem me (Seite 12). Wie Unternehmen mit Monitor von der Hochschule Luzern
Homeoffice-Anteil in vielen Unter- hybriden Arbeitsformen auf die neue (Seite 16). Wie sehen die Büroar-
BÜROMARKT nehmen ist dennoch nicht von einer Normalität reagieren, lesen Sie im beitsplätze der Zukunft aus? Darauf
grösseren Flächenreduktion auszu- Artikel auf Seite 14. Vor allem für gibt es keine richtige Antwort, aber
gehen, Grund dafür ist eine Umnut- Kleinunternehmen wird es zuneh- eines ist sicher: sie werden grüner
zung der freigespielten Flächen, mend schwieriger, geeignete Räum- (Seite 18).
12 IMMOBILIA / Juli 2021Der Homeoffice-
Anteil am Ar
beitspensum in
den Bürojobs
wird steigen – ge-
mäss Umfragen
aus dem Sommer
2020 wird sich
der Vor-Corona-
Wert, der sich
zwischen 10 und
BILD: 123RF.COM
15% bewegt hat,
bei schätzungs-
weise 25 bis 35%
ist das Sparpotenzial in vielen Fällen beschränkt. So einpendeln.
machen die Raumkosten bei Bürounternehmen im
Durchschnitt nur 4 bis 8% ihres Umsatzes aus. Zudem
werden viele Büros auch darauf ausgerichtet sein müs-
sen, zu spezifischen Zeiten Platz für den Grossteil der erachten Parkmöglichkeiten sowie die Erreichbar-
Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter zu bieten (Spitzen- keit mit dem Auto und dem ÖV als relevant – wohin-
belegungen). Es bedarf also eines gewissen Puffers. gegen eine zentrale Lage nur bei der Hälfte der befrag-
ten Unternehmen von Bedeutung ist. Als wesentlich
STABILE ANGEBOTSZAHLEN relevanter als die Zentrumsnähe erweisen sich die Ver-
IN DER SCHWEIZ sorgungsmöglichkeiten durch das Gastronomie- und
Unabhängig davon, welche Art von Räumlichkei- Einkaufsangebot vor Ort. Viel Zustimmung findet die
ten die Unternehmen in Zukunft weiter nachfragen Zentralität der Liegenschaft mit rund 60% der Befrag-
werden, werden die qualitativen Ansprüche an Büro- ten im Finanz- und Versicherungswesen. Eine grösse-
flächen weiter steigen. Bei einer Umfrage, die sich an re Rolle als bei anderen Unternehmen im Sample spie-
die Entscheidungsträger von Unternehmen der klas- len in dieser Branche auch der Repräsentationswert
sischen Bürobranchen richtete, wurde den Anforde- der Liegenschaft sowie ein grosszügiger Empfang und *INES VON
rungen an eine Büroliegenschaft im aktuellen Umfeld Kundenbereich. DER OHE
nachgegangen. Die oberste Priorität hat die Qualität Die Autorin ist
der Büroarbeitsplätze. Kaum ein Unternehmen möch- ÜBERZEUGENDE OBJEKTQUALITÄT Managerin bei Wüest
te hier Abstriche machen. Dazu gehören etwa Kriterien E RFORDERLICH Partner und Leiterin
der Umfrage «Büro-
wie ausreichender Platz, Lärmisolation und Helligkeit Insgesamt sind die Anforderungen an die Büro flächen-Barometer»
der Räume. Das Wohlbefinden der Mitarbeiterinnen liegenschaft hoch; kaum eines der elf Kriterien stell- 2020.
und Mitarbeiter rückt also noch stärker ins Zentrum. te sich für die befragten Unternehmen bei der Büro-
Ebenfalls hoch im Kurs stehen die Nachhaltigkeit suche als eindeutig irrelevant heraus. Die Rangierung
und der Energieverbrauch der Liegenschaft – eine zeigt jedoch Unterschiede in der Wichtigkeit einzelner
Thematik, die nicht zuletzt aufgrund des Bundesrats- Faktoren: Während zum Beispiel die Zentrumslage bei
entscheids im August 2019 in den Fokus gerückt ist, den befragten Unternehmen weniger im Fokus steht,
der unter anderem die Senkung der Treibhausgasemis- erscheinen die Anforderungen an die Arbeitsplatzqua-
sion im Schweizer Gebäudepark bis ins Jahr 2050 auf lität mehrheitlich als entscheidungsrelevant. Es kann
null vorsieht. An dritter Stelle liegt in der Umfrage das davon ausgegangen werden, dass der Bedarf an Büro- *DR. ROBERT
WEINERT
Mietpreiskriterium. flächen künftig stabil bleiben wird. Langfristig dürf-
Kaum weniger wichtig als die Höhe der Büromiete ten sich vor allem solche Liegenschaften leichter ver- Der Autor ist Director
bei Wüest Partner
sind die Kriterien, welche die Erreichbarkeit des Ar- markten lassen, die in Bezug auf die Objektqualität zu und Leiter Immo-
beitsortes betreffen: Rund vier von fünf Unternehmen überzeugen wissen. Monitoring.
IMMOBILIA / Juli 2021 13IMMOBILIENWIRTSCHAFT
BÜROMARKT SCHWEIZ
Trotz Wirtschaftseinbruch bleiben Im-
mobilienanlagen unverändert begehrt.
NUTZERBEDÜRF- Spürbar betroffen war hingegen die
Vermietung von Büroflächen. Während
NISSE IM WANDEL
der Konjunkturaufschwung nun bevor-
steht, verändern sich vermehrt die
Anforderungen an Büro- und Arbeits-
platzkonzepte. TEXT—DANIEL STOCKER*
ABBILDUNG 1: BIP-WACHSTUM UND KONJUNKTURBAROMETER
Quelle: SECO Staatssekretariat für Wirtschaft SECO, KOF Konjunkturforschungsstelle
7,5% 160
5,0% 140
2,5% 120
0,0% 100
–2,5% 80
–5,0% 60
–7,5% 40
2000 2003 2006 2009 2012 2015 2018 2021
BIP-Wachstums real, gegenüber Vorquartal (linke Skala, in %)
KOF Konjunkturbarometer (rechte Skala)
NACHFRAGE AUF ZEITGLEICH REZESSION lich kritischer beurteilt werden könnten,
B ESCHEIDENEM NIVEAU UND HÖCHSTSTAND AN offenbaren sich ein paar bemerkenswerte
Die Wirtschaftsentwicklung der zu- N EUBAUFLÄCHEN Marktentwicklungen. Die üblicherweise
rückliegenden eineinhalb Jahre wur- Hinzu kam, dass in den fünf grössten eher volatilen Spitzenmieten konnten ih-
den massgeblich von der Pandemie beein- Marktgebieten nach zuletzt eher «ruhigen re Niveaus trotz Rezession halten oder sind
flusst. Im zweiten Quartal 2020 brach das Jahren» 2020 so viele neue Büroflächen in Bern, Genf und Zürich gar leicht ange-
BIP-Wachstum in der Schweiz um –6,8% fertiggestellt wurden wie zuletzt 2014 (vgl. stiegen. Dies auch deshalb, weil Angebote
gegenüber dem Vorquartal ein (real; sai- Abb. 2). Dazu zählen beispielsweise The an den zentralen Standorten der grössten
son-, kalender- und Sportevent-bereinigt). Circle und Prime 2 in der Region Zürich, Schweizer Städte entgegen dem allgemei-
Der Konjunktureinbruch fiel damit stär- Espace Tourbillon in Genf, der Baloise Park nen Trend unverändert knapp sind. An den
ker aus als während der Finanzkrise (–2,6% und die erste Etappe der Erweiterung des Bestlagen in Zürich, Bern, Lausanne, Zug
im Q4 2008 bzw. –1,4% im Q1 2009). Wenig Stücki Parks in Basel sowie der SBB-Neu- und Luzern bewegen sich die Angebots-
überraschend übertrug sich die Rezession bau Byte im Wankdorf-City in Bern. Die quoten bei Büroflächen unterhalb von 2%.
auch auf den Büromarkt und die Flächen- Kombination von Rezession einerseits und Gemäss einer Umfrage von JLL im Ja-
nachfrage brach abrupt ein. Die meisten vielen Neubauflächen andererseits führte nuar 2021 unter 90 Investoren mit einem
Unternehmen wurden durch neue operati- wenig überraschend zu einem Anstieg der Immobilienbesitz von über 250 Mrd. CHF
ve Herausforderungen absorbiert, Wachs- Angebotsquote, und zwar von 4,1% im Vor- in der Schweiz haben Büroliegenschaften
tumspläne wurden sistiert. Mit den zwi- jahr auf 4,3% per Ende 2020. als Anlagekategorie gegenüber dem Vor-
schenzeitlichen Lockerungen flackerte die Bis 2023 werden in den fünf grössten jahr zwar an Attraktivität eingebüsst. Den-
Nachfrage auf bescheidenem Niveau wieder Märkten weitere 762 000 m2 Büroflächen noch ist die Zahlungsbereitschaft für Büro-
etwas auf. Fragen zur zukünftigen Anwen- fertiggestellt. 51% davon sind noch nicht gebäude an Toplagen anhaltend hoch und
dung von Homeoffice und dem damit ein- vermietet. Da Unternehmen ihre Expansi- die Renditekompression setzte sich bei
hergehenden Bedarf an Büroflächen sorg- onspläne wie erwähnt noch sehr zögerlich dieser Assetklasse fort. Ende 2019 lag die
ten jedoch für zusätzliche Verunsicherung, umsetzen, dürfte sich der Leerstandsan- Büro-Spitzenrendite (netto) in Genf noch
was der Entscheidungsfindung und damit stieg im Jahr 2021 fortsetzen. Obwohl die bei 2,7% und in Zürich bei 2,1%. Seither
dem Vermietungsgeschäft abträglich war. Risiken des Büromarktes damit offensicht- sank sie um 20 beziehungsweise 30 Basis-
14 IMMOBILIA / Juli 2021punkte und beträgt im ersten Quartal 2021
nun noch 2,5% in Genf respektive 1,8% in ABBILDUNG 2: NEU ERSTELLTE BÜROFLÄCHEN UND ANGEBOTSQUOTE IN
Zürich. DEN FÜNF GRÖSSTEN SCHWEIZER BÜROMÄRKTEN
Quelle: JLL
EINBRUCH UND ERHOLUNG DER
WIRTSCHAFT BEISPIELLOS
Der eingangs erwähnte Wirtschaftsein- 400 000 m2 4,0%
bruch im zweiten Quartal 2020 war mas-
siv. Ebenso jedoch die deutliche Erholung.
300 000 m2
Mit Ausnahme vom letzten Januar liegt 3,0%
das KOF Konjunkturbarometer seit Au-
gust 2020 über seinem langjährigen Mittel 200 000 m2 2,0%
und erreichte im Mai 2021 einen histori-
schen Höchststand (vgl. Abb. 1). Die Aus-
sichten für die Schweizer Konjunktur wer- 100 000 m2 1,0%
den aktuell sehr positiv bewertet und der
ökonomische Rückschlag ist möglicher-
weise schneller aufgeholt, als zu Beginn der 0 m2 0,0%
Krise von vielen prognostiziert worden ist. 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023
Für das aktuelle Jahr rechnet BAK Econo- Neu erstellte Büroflächen Fertigstellungen mit Vorvermietung
mics mit einer Zunahme des Schweizer BIP
Fertigstellung ohne Vorvermietung Angebotsquote (rechte Skala)
um 3,7%, insbesondere für das zweite und
dritte Quartal wird eine dynamische Erho-
lung erwartet. Bereits in der zweiten Jah-
reshälfte soll sich die Wirtschaft wieder auf
dem Stand von vor der Krise befinden und ABBILDUNG 3: BÜRO-SPITZENRENDITEN IN GENF UND ZÜRICH
Anfang 2023 auf einem Niveau, wie wenn Quelle: Schweizer Nationalbank, JLL
es die Pandemie nie gegeben hätte.
Grundsätzlich hellen sich die Aussich-
ten für den Büromarkt somit ebenso auf. 5,0%
Allerdings befinden sich Arbeitskonzep-
te und Zusammenarbeitsformen bei vielen 4,0%
Unternehmen gerade im Wandel. Während
einige Firmen noch im Dunkeln tappen 3,0%
oder zuwarten, könnten die Tendenzen bei
den «Vorreitern» unterschiedlicher kaum 2,0%
ausfallen:
– Der Versicherungskonzern Allianz ver- 1,0%
folgt ein «New Work Model» und gedenkt,
zukünftig Ausgaben für Geschäftsreisen 0,0%
und Büromieten zu reduzieren.
– Bei der Deutschen Bank sollen Mitarbei- –1,0%
2007 2009 2011 2013 2015 2017 2019 2021
ter tageweise nach eigener Wahl von zu
Hause arbeiten dürfen, dies aber über ih- Büro Spitzenrendite Zürich
re Vorgesetzten kommunizieren. Büro Spitzenrendite Genf
– Porsche plant, an bis zu zwölf Tagen im Rendite 10-jährige Schweizer Bundesobligation
Monat den Mitarbeitern die Wahl zu las-
sen, wo sie arbeiten möchten.
– Microsoft wird ein hybrides Arbeitsmo-
dell anstreben. – Netflix profitierte wie kaum ein Un- Büro wird noch mehr ein zentraler Ort der
– Facebook rechnet damit, dass in den ternehmen von der erzwungenen Ar- Begegnung, des sozialen Austauschs und
kommenden fünf bis zehn Jahren die beits- (und Lebens-)Umstellung. Für des innovativen Zusammenarbeitens. Je
Hälfte der Angestellten ihren Arbeits- die Arbeit nicht persönlich zusammen- nach Unternehmen werden Mitarbeitende
ort frei wählen wird. Facebook wird sich zukommen wird vom CEO jedoch als zukünftig zwar weniger Zeit dort verbrin-
allerdings vorbehalten, zu örtlichen Ar- «rein negativ» beurteilt. gen, die Bedeutung des Arbeitsorts dürfte
beitskosten zu entlöhnen. Das bedeutet, Die Arbeitsformen scheinen sich gegen- jedoch für die Kultur und Identität der Fir-
wer von den kanarischen Inseln arbeitet, wärtig diametral zu entwickeln. Gemein- ma tendenziell noch höher sein als vor Aus-
wird nicht das ortsübliche Zürcher Salär sam ist, dass sich die Unternehmen inten- bruch der Pandemie.
erhalten. siver mit ihrem zukünftigen Flächenbedarf
– Bei Google muss ab September ein An- sowie der Bindung und Förderung von Mit-
trag gestellt werden, falls man mehr als arbeitern durch innovative Büro- und Ar-
14 Tage von zu Hause arbeiten möchte. beitsplatzkonzepte auseinandersetzen. Die
Zudem erwartet Google, dass die Mitar- Flexibilität der Nutzbarkeit von Büros wird
beiter in Pendeldistanz zum Büro leben. in Zukunft deshalb noch wichtiger sein,
– Goldman Sachs betrachtet Homeoffice wenn die Räumlichkeiten den veränderten *DANIEL STOCKER
als Irrweg und möchte ihre Mitarbeiter Anforderungen der Unternehmen und Mit- Der Autor ist Head of Research bei
möglichst schnell zurück im Büro haben. arbeitenden gerecht werden wollen. Das der Jones Lang LaSalle AG.
IMMOBILIA / Juli 2021 15IMMOBILIENWIRTSCHAFT
BÜROMARKT
Für viele Firmen wird es immer
BÜROSUCHE schwieriger, geeignete Räumlich
keiten zu finden. Dies zeigt der
WIRD IMMER Büromieter-Monitor 2020 der
Hochschule Luzern. Aber auch
SCHWIERIGER
die Vermieter tun sich mit den ver
änderten Ansprüchen schwer.
TEXT—RED.
WACHSTUM DER FLÄCHENNACHFRAGE NACH BRANCHEN (2018), TOTAL UND KLEINFLÄCHEN
Quelle: Bundesamt für Statistik, HSLU
Sozialwesen (ohne Heime)
Gesundheitswesen
Forschung und Entwicklung
Post-, Kurier-, und Expressdienste
Informationstechnologische und Informationsdienstleistungen
Kunst, Unterhaltung und Erholung
Erbringung von sonstigen wirtschaftlichen Dienstleistungen
Vermittlung und Überlassung von Arbeitskräften
Archiktektur- und Ingenieurbüros; technische, physikalische und chemische Untersuchung
Grundstücks- und Wohnungswesen
Verwaltung und Führung von Unternehmen und Betrieben; Unternehmensberatung
Sonstige Herstellung von Waren, Reparatur und Installation von Maschinen und Ausrüstungen
Rechts- und Steuerberatung, Wirtschaftsprüfung
Sonstige freiberufliche, wissenschaftliche und technische Tätigkeiten
Erziehung und Unterricht
Erbringung von sonstigen Dienstleistungen
Telekommunikation
Wasserversorgung; Abwasser- und Abfallentsorgung und Beseitigung von Umweltverschmutzungen
Detailhandel (ohne Handel mit Motorfahrzeugen)
Verlagswesen, audiovisuelle Medien und Rundfunk
Hoch- und Tiefbau
Herstellung von Textilien, Bekleidung, Leder, Lederwaren und Schuhen
Herstellung von Holzwaren, Papier, Pappe und Waren daraus, Herstellung von Druckerzeugnissen
–30% –20% –10% 0% 10% 20% 30% 40% 50%
Wachstum Flächenbedarf Kleinunternehmen Wachtsum Gesamtbranche
KLEINUNTERNEHMEN FINDEN KAUM rofitieren zu können. Sie sind zu klein, um als ver-
p
GEEIGNETE FLÄCHEN handlungsstarke Single-Tenants oder Ankermieter
24 000 Kleinunternehmen arbeiten landesweit in zu agieren. Und sie verfügen selten über spezialisier-
Büro- oder Hybridräumen mit geschätzten 150 bis te Ressourcen für Flächensuche und -management.
750 m2 Fläche. Um diese zu finden, kämpfen sie sich «Dabei ist das Wachstum von Kleinunternehmen in
mit knappen Ressourcen durch einen unübersichtli- vielen Branchen sehr dynamisch», so Kraft. Im Ge-
chen Inserate-Dschungel. Den Preis, oft das härtes- sundheitswesen, im Bereich Forschung und Entwick-
te Entscheidungskriterium, erfahren sie meist nur lung, bei Kurierdiensten und in der IT-Branche hat
VIELE KLEIN-
«auf Anfrage». Vertragslaufzeiten, Nebenkosten oder UNTERNEH- die Beschäftigung in Kleinunternehmen, und damit
technischer Zustand müssen mühsam recherchiert MEN SIND VOR- die Nachfrage nach Kleinflächen, zwischen 2011 und
werden. Vermieter haben es jedoch auch nicht leicht: REITER FÜR 2018 stark zugenommen.
Viele Kleinunternehmen sind preissensitiv, benöti- ENTWICKLUN-
gen vertragliche Flexibilität und haben aufgrund ih- GEN, DIE AUCH FLÄCHEN- UND ANGEBOTS
rer Vielfalt heterogene Ansprüche an kleine Räume. GROSSUNTER- SEGMENTIERUNG NICHT MEHR
«Das macht die Vermietung in klassischen Modellen NEHMEN Z EITGEMÄSS
wirtschaftlich kaum tragbar», sagt Christian Kraft, ZUNEHMEND Die Angebotsanalyse zeigt, dass die Positionierung
PRÄGEN.
Studienleiter des Büromieter-Monitors 2020 und Do- von Raumangeboten innerhalb starrer Immobilien-
zent für Immobilienmanagement an der Hochschu- segmente die Bedürfnisse der Unternehmen oft zu
le Luzern. wenig abdecken. Die Tertiarisierung allgemein und
Vor allem Kleinunternehmen mit 10 bis 49 Mit- die vertikale Integration im Besonderen lösen eine
arbeitenden finden in der aktuellen Angebotsstruk- Hybridisierung von Raumnutzungen aus, denen so-
tur nur mit hohem Aufwand Flächen. Sie sind zu wohl die starren Vorgaben von Arbeits-, Industrie
gross, um vom wachsenden Coworking-Angebot und Gewerbezonen als auch die Segmentierung durch
16 IMMOBILIA / Juli 202114
I mmobilieneigentümer und Dienstleister immer we- es wäre auch möglich, viele dieser Gebäude mit präzi-
niger Rechnung trägt. sen Massnahmen umzunutzen, verfügen sie doch be-
Eine Analyse der Flächenprofile von Zürcher KMU reits über gute bauliche und räumliche Qualitäten», so
im Bereich Gewerbe und Industrie kommt zu ver- der Studienautor. Da viele der identifizierten Bauten
gleichbaren Schlussfolgerungen: Der Anteil der Pro- sich oft in Clustern befinden, sei es wichtig, den Vor-
duktionsstufe an der Wertschöpfung sinkt. Die alte schlag nicht nur als isolierte Lösung für einzelne pro-
Praxisregel, wonach 55% der Geschossflächen in In- blematische Bauten zu sehen, sondern als Chance, die
dustrie- und Gewerbezonen der Produktion vorbehal- monofunktionalen Büroquartiere unter anderen Vor-
ten werden müssen, wurde als nicht mehr zeitgemäss zeichen weiterzuentwickeln. Die Diversifizierung der
beurteilt und 2018 auf ein Drittel der Geschossflä- Nutzung, die Neuinterpretation der Aussenräume und
chen reduziert. die Öffnung der Gebäude zum Quartier sind Werkzeu-
Neben dem Mengengerüst interessiert jedoch vor ge, um städtische Qualitäten an diese oftmals periphe-
allem die Frage, wie KMU Räume suchen und nutzen. ren Orte zu bringen und ihnen eine zeitgenössische
Interviews mit KMU-Vertretern ergeben zusammen Identität zu geben.
mit einer Umfrage ein klares Bild, das vor allem in den
Themen Mieter-, Vermieterkommunikation, Daten- KMU SIND SIGNALGEBER FÜR DEN
und Informationsgrundlage und Standardisierung K OMMERZIELLEN IMMOBILIENMARKT
von Produkten und Services grosse Potenziale liegen. In der gegenwärtigen Situation der Covid-19-Pan-
demie lässt die Studie letztlich auch interessante
LÖSUNGEN IM BESTAND Schlüsse für generelle strukturelle Veränderungen der
«Eine grosse Herausforderung liegt in der Frage, wie Nachfrage zu. «Viele Kleinunternehmen sind Vorreiter
sich vor allem der Altbestand für KMU-Bedürfnisse für Entwicklungen, die auch Grossunternehmen zu-
aktivieren lässt», gibt Christian Kraft zu bedenken. In nehmend prägen», sagt Kraft. Flexible Arbeitsorte und
der Region Zürich entstanden zwischen den 1970er -zeiten, digitale Kollaboration mit Partnern, Kunden
und 1990er Jahren 250 grosse Bürobauten, deren Zu- und Freelancern weltweit sowie kurzfristigere Res-
kunft in vielen Fällen ungewiss ist und von denen sich sourcen- und Finanzplanungen werden die Büronach-
einige zu den Sorgenkindern ihrer Eigentümer ent- frage insgesamt strukturell verändern. Nicht überall in
wickelt haben. Aufgrund von relativ schlechten La- gleichem Ausmass – und auch nicht überall hin zur ge-
gen, Veränderungen der Arbeitswelt, baurechtlichen ringeren Nachfrage. Die Heterogenität der Nutzungs-
Vorschriften und gängigen Bewertungs- und Investi- ansprüche wird jedoch deutlich zunehmen. Sie fordert
tionsmechanismen dürfte einigen dieser Häuser, so- eine stärkere Diversifizierung und Flexibilisierung der
fern noch nicht geschehen, der Rückbau drohen. «Doch Immobilienangebote.
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IMMOBILIA / Juli 2021 17IMMOBILIENWIRTSCHAFT
BÜROKLIMA
PFLANZEN SORGEN Wie sieht der Arbeitsplatz der Zukunft
aus? Darauf gibt es keine richtige
FÜR WOHLBE Antwort, aber eines ist sicher: Er wird
grüner. Wieso Pflanzen für die Arbeits-
FINDEN IN BÜROS
welt 4.0 von grosser Bedeutung sind.
TEXT—MANUEL WINTER*
1
BILD: GATARIC FOTOGRAFIE
Coworking-Space
Tadah in Zürich
DAS «NEW NORMAL» DER morgen zu denken. Wie sieht die Arbeits-
A RBEITSWELTEN welt in Zukunft aus? Was muss sich ver-
Seit Beginn der Covid-19-Pandemie ist ändern, damit sich Arbeitnehmende sicher
vieles nicht mehr so, wie es mal war. Fir- fühlen? Und was, damit sie wieder zurück
men, die noch vor einem Jahr glaubten, ins Büro kommen?
Homeoffice sei bei ihnen unmöglich, wur- Bei den Gedanken an die zukünftigen tende wollen sich, gerade in Krisenzeiten,
den eines Besseren belehrt. War Flexi- Anforderungen an Büroumgebungen kris- an ihrem Arbeitsplatz sicher fühlen. Ge-
bilität den Arbeitnehmern schon immer tallisiert sich immer mehr heraus, dass im nügend Platz und eine gute Luftqualität
wichtig, ist sie jetzt für ganz viele wirklich Zentrum die Sicherheit und das Wohlbe- sind dabei wichtig. Für Letzteres können
möglich. Diese Entwicklungen haben auch finden der Mitarbeitenden stehen. So sieht nicht nur teure und technologisch kom-
bei den Entscheidungsträgern von Unter- es auch Tom Rath, Leiter des Bereichs Ar- plizierte Systeme sorgen. Das Gute liegt –
nehmen zu einem Umdenken geführt. Mit beitsplatzforschung beim Markt- und Mei- wie so oft – so nah. Die Natur hält es be-
dem Voranschreiten der Impfkampagne nungsforschungsinstitut Gallup und Mit- reit: Pflanzen. Diese haben nämlich unter
ist nun der letzte Zeitpunkt gekommen, an autor des Bestsellers «Wellbeing – The anderem zwei biologische Eigenschaften,
Five Essential Elements». Er sagt: «Die die vielversprechend für das Innenraum-
erfolgreichen Unternehmen richten ihre klima sind und damit für mehr Wohlbefin-
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Aufmerksamkeit jetzt auf das Wohlbefin- den sorgen. Erstens reinigen sie die Luft,
den ihrer Mitarbeiter, um dadurch emoti- indem sie viele Luftschadstoffe, insbeson-
Konflikte im StWE mediativ klären onale und finanzielle Wettbewerbsvortei- dere natürlich CO2, absorbieren. Zweitens
Mieterbetreuung für Sanierungen le zu erhalten.» transpirieren Pflanzen 90% des Giess
Moderator / Mediator M.A. wassers in die Luft und können dadurch
empfiehlt sich. Tel. 079 400 25 93 «BE GREEN, BE SAFE» die relative Luftfeuchtigkeit um bis zu 15
www.kreuzplatz-mediation.ch Spricht man von Wohlbefinden, ist ein Prozentpunkte erhöhen, wie bei mehre-
wichtiger Aspekt die Sicherheit. Mitarbei- ren Projekten von «Oxygen at Work» fest-
18 IMMOBILIA / Juli 202121
über 30 Ländern sollen den Mitarbeiten-
den helfen, anders zu denken und der Na-
tur näherzukommen. Auch in der Schweiz
werden die Büros immer grüner. Claudia
Di Giuseppe, Director HR und Hospitali-
ty von Lindt & Sprüngli, sagt: «Pflanzen
bedeuten Leben und Energie. Sie leisten
gestellt werden konnte. Dies hat einen in unseren Büros einen wichtigen Bei-
sehr grossen E
influss auf den thermischen trag zum Arbeitsklima, erfreuen das Au-
Komfort der Mitarbeiter und reduziert vor ge und bereichern die Räume.» Und auch
allem auch das Viren- und Bakterienrisi- das erste Schweizer Coworking-Space mit
ko. Denn eine Luftfeuchte von 40% bis 60% Kinderbetreuung Tadah setzt auf Grün.
minimiert die Aktivität und Überlebens- men eine verbesserte Atmosphäre am «Das Raumklima im Coworking-Space ist
dauer von Viren und Bakterien in der Luft, Arbeitsplatz wahr. Grün ist aber nicht enorm wichtig. Dank unserer Raumhöhe
wie Studien der Harvard Universität auf- gleich Grün. Die unterschiedlichen Pflan- von über fünf Metern haben wir die Mög-
zeigen, und unterstützt des Weiteren un- zenarten unterscheiden sich sehr stark. Es lichkeit, mit riesigen Pflanzen nicht nur
sere Schleimhäute. Dies ist mittelfristig gibt solche, wie der Spathiphyllum (Schei- einen schönen und inspirierenden Ort zu
nicht nur im Hinblick auf Covid-19 rele- denblatt), die sehr viel Luftfeuchte abge- schaffen, sondern auch unseren Kundin-
vant, sondern natürlich auch in Bezug auf ben, und andere, die wiederum effizienter nen und Kunden ein echtes Erlebnis zu
viele weitere Krankheitserreger wie zum in der CO2-Absorption sind. Zudem spie- bieten», sagt Designerin und Mitgründe-
Beispiel Influenza. len Farben und Formen eine wichtige Rolle rin Julia Cebreros.
bei der Erreichung unterschiedlicher psy- Nicht nur in der Theorie, sondern be-
VON DEN PFLANZEN BIS ZUM chologischer Ziele. Somit ist es essenziell, reits heute in der Realität zeigt sich, dass
SENSOR dass der ideale Pflanzenmix für jedes Bü- der Arbeitsplatz von morgen ganz anders
Um den Mitarbeitern ein Gefühl der ro – und sogar jeden Raum – einzeln be- aussehen wird. Dieser Wandel wird eine
Sicherheit vermitteln zu können, ist es rechnet wird, unter Berücksichtigung der gewisse Zeit in Anspruch nehmen. Denn
aber vor allem auch wichtig, die Luftqua- individuellen Rahmenbedingungen. wie das zugrunde liegende lateinische
lität nicht nur zu verbessern, sondern die- Wort «immobilis» (unbeweglich) bereits
se auch gezielt nach Luftkomponenten zu IMMER MEHR GRÜNE BÜROS andeutet, verändern sich Immobilien nur
messen und zu kommunizieren, wozu es Die Zeiten, in denen die einzige Pflan- sehr langsam. Aber eines ist klar: Der Wan-
integrierte digitale Systeme gibt. Denn ze in einer Ecke des Büros stand und ver- del wird kommen und das Büro wird nach-
nichts fördert Vertrauen und Sicherheits- wahrlost ihre Blätter verlor, sind längst haltiger, gesünder und grüner.
gefühl mehr als Transparenz. Der Vor- vorbei. Vom grossen Corporate bis hin
teil von Pflanzen geht aber weit über den zum Start-up, wenn neue Büros geplant
*MANUEL WINTER
Designaspekt hinaus. Wie eine Studie von werden, haben die Pflanzen ihren festen
«Oxygen at Work» zeigt, fühlen sich 68% Platz im Setting. So beheimatet der App- Der Autor ist M.A. HSG, Co-Founder
& CEO von Oxygen at Work, Zürich.
der Menschen, die von Pflanzen umgeben le-Hauptsitz im Silicon Valley 9000 Bäu- Das Serviceunternehmen bietet
sind, weniger gestresst und 54% empfin- me und derjenige von Amazon gleicht gar intelligente, datengetriebene Be-
den eine höhere Produktivität. 84% neh- einem Dschungel: 40 000 Pflanzen aus pflanzungen von Räumen an.
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Kursblock I
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Anmeldeschluss: 14. August 2021
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IMMOBILIA / Juli 2021 1 19
08.06.21 12:32Sie können auch lesen
