JAN WENGELER ÜBER DIE MALL OF SWITZERLAND - SEITE 04 - SVIT Schweiz
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NR. 01 | JANUAR 2018 85. Jahrgang | Erscheint monatlich | CHF 7.– | www.svit.ch JAN WENGELER ÜBER DIE MALL OF SWITZERLAND – SEITE 04 IMMOBILIENPOLITIK. Umgang mit Buchungsplattformen im Mietwesen............................................. 10 IMMOBILIENWIRTSCHAFT. Renditehunger stützt Immobilienpreise.......................................................... 16 BAU & HAUS. Glasfassade als Wärmeregulator................................................................................................................ 44
Waermepumpe_82x195_CH 07.05.14 13:24 Seite 1
EDITORIAL AUF EIN WORT
Axialventilator einer Weishaupt Luft-Wasser-Wärmepumpe
mit strömungsoptimierter Kontur („Eulenflügel“)
ORTSBILDSCHUTZ
VOR VERDICHTUNG –
ODER UMGEKEHRT?
ANDREAS
INGOLD
«In den Städten
steht die offensive
Inventarisierung von
ganzen Gebäude-
gruppen und Quar-
tieren einer Entwick-
lung nach innen
entgegen.»
Zwei in der Wintersession eingereichte par-
lamentarische Initiativen legen den Finger
auf einen wunden Punkt in unserer Raumpla-
nungsgesetzgebung: den Zielkonflikt zwischen
Natur- und Heimatschutz – namentlich dem
Bundesinventar der schützenswerten Orts-
bilder der Schweiz von nationaler Bedeutung
(ISOS) – einerseits und die angestrebte innere
Verdichtung im Siedlungsgebiet anderseits. Im
ISOS sind mittlerweile nicht weniger als 1274
Objekte vermerkt, also Siedlungen mit mindes-
tens zehn Hauptbauten. Für sie gilt die unge-
schmälerte Erhaltung. Nehmen wir als Beispiel
die Stadt Zürich. Hier sind 76% des Siedlungs-
gebiets in Substanz, Struktur oder Charak-
Die Kunst der leisen Kraft.
ter als erhaltenswert bezeichnet. Das Raum- Die zuverlässigen Hocheffizienz-Wärmepumpen von Weishaupt
planungsgesetz wiederum fordert in Art. 1, die holen die Wärme aus der Luft. Sie tun das nicht nur ausdauernd
Siedlungsentwicklung nach innen zu lenken und kraftvoll, sondern auch extrem leise. Dafür sorgen unter anderem
und kompakte Siedlungen zu schaffen. Gerich- die speziell geformten Ventilatoren, die den lautlosen Eulenflug
te stellen den Schutz gemäss ISOS regelmäs-
zum Vorbild haben.
sig über die Interessen von Grundeigentümern.
Weishaupt AG, Chrummacherstrasse 8, 8954 Geroldswil ZH
In der engen Einzelbetrachtung ist dies legitim
Tel.: 044 749 29 29, Fax: 044 749 29 30, 24-h-Service: 0848 830 870
und entspricht der gängigen Güterabwägung.
Damit wird aber ebenso regelmässig eine www.weishaupt-ag.ch
Entwicklung der Siedlungen verhindert.
Die beiden Nationalräte Hans Egloff und
Das ist Zuverlässigkeit.
GregorRutz fordern nun mit ihren Mitinitian-
ten, dass im Raumplanungsgesetz bzw. im Bun-
desgesetz über den Natur- und Heimatschutz
die Möglichkeit von Abweichungen vom ab-
soluten Schutz geschaffen wird, wenn die-
sem öffentliche Interessen, insbesondere die
Verdichtung der Siedlungsfläche nach innen,
entgegenstehen.
Ich begrüsse, dass Bundesrat und Parlament
nun zur Hierarchie der beiden gegenläufigen
Ziele Stellung beziehen müssen.
Andreas Ingold Brenner Brennwerttechnik Solarsysteme Wärmepumpen
2 | immobilia Januar 2018
IMMOBILIA INHALT NR. 01 JANUAR 2018
NR. 01 | JANUAR 2018 85. Jahrgang | Erscheint monatlich | CHF 7.– | www.svit.ch
JAN WENGELER
ÜBER DIE MALL OF SWITZERLAND – SEITE 04
IMMOBILIENPOLITIK. Umgang mit Buchungsplattformen im Mietwesen ............................................ 10
IMMOBILIENWIRTSCHAFT. Renditehunger stützt Immobilienpreise......................................................... 16
BAU & HAUS. Glasfassade als Wärmeregulator ............................................................................................................... 44
Jan Wengeler
(Foto: Urs Bigler)
FOKUS IMMOBILIENRECHT
04 «ICH BIN DER DIRIGENT EINES ORCHESTERS» 37 ZINS VON GRUNDPFANDRECHTEN
Centermanager Jan Wengeler spricht im Inter- Zinssatz bei Grundpfandrechten sind schnell
view über Shopping-Erlebnisse, das Wohnzim- vereinbart. Doch wofür steht der im Grundbuch
mer der Zukunft und restriktive Öffnungszeiten. eingetragene Maximalzinsfuss?
IMMOBILIENPOLITIK BAU & HAUS
ZITIERT
10 HANDLUNGSBEDARF BESTRITTEN 38 RUCH HAT DEN DREH RAUS
Der Bundesrat sieht im Bereich des Mietrechts Der konstruktive Glasbau gewinnt immer mehr
Anpassungsbedarf zur Regulierung der an Bedeutung. Eine der führenden Firmen in
Untervermietung über Buchungsplattformen. dieser Sparte ist die Ruch AG aus Altdorf.
11 KURZMELDUNGEN 42 SUSHI UMHÜLLT MIT GLAS
Die helle Stahl-Glas-Konstruktion über
IMMOBILIENWIRTSCHAFT der Opera Terrace am Londoner Covent
12 AUS DER WERBEFLUT HERAUSSTECHEN Garden besticht durch seine Eleganz.
Da wir täglich rund 6000 Werbeslogans ausge- 44 GLÄSERNE ÄSTHETIK
setzt sind, müssen sich auch Shoppingcenter Die Fassade des Erweiterungsbaus der
mithilfe von Marketingstrategien differenzieren. Thurgauer Kantonalbank dient als Wärme
Um seine Existenz
14 PERFEKTES SHOPPINGERLEBNIS regulator und senkt den Energieverbrauch.
zu sichern, muss sich
Die Besucher der Mall of Switzerland erwartet
der stationäre Handel IMMOBILIENBERUF
neben einem Shoppingangebot ein Freizeitan-
neu erfinden.»
gebot mit Kino, Fitnesscenter und Kinderland. 46 VERBAND FÜR DEN NACHWUCHS
PATRICIA REICHELT 16 RENDITEHUNGER STÜTZT IMMOBILIENPREISE Mit der Gründung des SVIT Young hat der
ist bei der CSL Immobilien Während Regulierungen zu einer Abkühlung SVIT Zürich ein Gremium für die Nachwuchs-
AG für den Bereich Re- der Wohneigentumsmärkte geführt haben, förderung geschaffen.
search + Marktanalyse
verantwortlich. fliesst weiter Geld in Renditeliegenschaften. 48 WENIGER ERFOLG ALS LETZTES JAHR
20 TOTGESAGTE LEBEN LÄNGER Zur Abschlussprüfung der Immobilienvermark-
Manche Quellen sagen das Aussterben der ter sind von den 86 Personen, die sich angemel-
Shoppingcenter voraus. Doch der Shoppingcen- det hatten, 76 Personen definitiv angetreten.
ter Marktreport 2018 zeichnet ein anderes Bild. 49 SEMINARE UND TAGUNGEN
22 NEUE LADENKONZEPTE SIND GEFRAGT 50 KURSE DER SVIT-MITGLIEDERORGANISATIONEN
Wer heute im Detailhandel überleben möchte, 52 STELLENMARKT
muss offen für neue Konzepte sein, da der
private Konsum seit mehreren Jahren stagniert. VERBAND
24 ZAHLUNGEN WERDEN HARMONISIERT 55 SVIT OSTSCHWEIZ: DER KADER BLEIBT AM BALL
Auch der Zahlungsverkehr ist von der Digi 42 Immobilienfachleute haben die jährliche
talisierung betroffen. Deshalb wird er mithilfe Kaderweiterbildung des SVIT Ostschweiz
der ISO 20022 per Mitte Juni 18 harmonisiert. genutzt, um ihren Horizont zu erweitern.
26 KOMPLEXITÄT EINFACH GELÖST 56 KUB LUNCHGESPRÄCH: TÜCKEN DER LEERKÜNDIGUNG
Die Planung von Instandsetzungen ist nicht Am 50. Lunchgespräch zeigte KUB-Vorstands-
nur abhängig von der Bauteilalterung, sondern mitglied Christopher Tillman, was bei der Leer-
auch von den Kunden- und Marktbedürfnissen.
NR. 11 |
NOVEMBER
kündigung einer Liegenschaft zu beachten ist.
2015
82. Jahrgang
| Erscheint
monatlich
| CHF 6.–
| www.svit.ch
6.– | www.svit.ch
| CHF
monatlich
| Erscheint
83. Jahrgang
2016
| JANUAR
NR. 01
28 TRANSAKTIONSPROZESSE NACH MASS
NR. 10 | OKTOBER
57 IMMOBILIEN UND DEMOGRAFIE
2015 82. Jahrgang |
Erscheint monatlich | www.svit.ch
| CHF 6.– | www.svit.ch | CHF 6.–
monatlich
| Erscheint
82. Jahrgang
2015
DEZEMBER
NR. 12 |
Transaction Manager vermitteln nicht nur Das Real Estate Symposium 2018 steht vor
Liegenschaften, sondern unterstützen den Ver-
AMELIE-T
der Tür. Das diesjährige Programm dreht sich
LANGZEI
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WILHEL
IMMOBILIE
NPOLITIK. TUM – SEITE
IMMOBILIE Wahlausgan 04
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SASCHA
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04 IMMOBILIE FT. Logistik- n ..............................
SEITE NRECHT. und Industrieim
MENT, 14 Handlungsb mobilien
..............................
IM INVEST edarf im .........................
..................... als Anlagealter 10
STEFAN
Stockwerke
käufer dabei, ein attraktives Investmentprodukt
VITÄT Druck ......................... 28 igentum native ..............
KREATI 34
nsen erhöhen
...................
ÜBER .........................
34
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t – Negativzi
um den demografischen Wandel.
ZANETTI
......................... ............... .......... 42
Investmen ......................... .........................
ZIMMERLI
CHAFT. .........................
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IENWIRTS ch erneuern
IMMOBIL
Richtig
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JOËLLE
HAUS. luktuation SOZIALE NETZWERKE
BAU & F. Personalf IM WOHNBEREICH
IENBERU – SEITE 04 SEITE 04
IMMOBIL T 2016 – 10
IMMOBILIENPOLITIK. GSMARK .............................
Wohnbudget der WOHNUN .............................. 16
IMMOBILIENWIRTSCHA Schweizer Haushalte überholt
.............................. .....................
seit Jahren stabil
gsziffer ist
..............................
FT. Stephan Jung ............................ achfrage 66
zur Zukunft des 12 Leerwohnun
VERBAND. Valuation stationären Detailhandels g treibt Wohnungsn
..............................
Congress: Preis NPOLITIK. ..............................
ist nicht gleich Wert ............. 36
IMMOBILIE FT. Zuwanderun ..............................
.............................................................
NWIRTSCHA 2015..............................
zu schaffen und dieses am Markt zu platzieren.
56 Estate Campus
....................
IMMOBILIE
Swiss Real
VERBAND.
Bestellung 30 DER MONAT IN DER IMMOBILIENWIRTSCHAFT MARKTPLATZ
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immobilia Januar 2018 | 3
FOKUS CENTER-MANAGEMENT 4 | immobilia Januar 2018
«Ich bin der DIETMAR KNOPF*
– Die Mall of Switzerland wurde
vor wenigen Tagen eröffnet.
Dirigent eines
Wie fällt Ihre erste Bilanz aus?
– Jan Wengeler: Wir sind sehr zufrieden,
weil wir viel positives Feedback von un-
seren Besuchern bekommen haben. Da-
Orchesters»
bei wurde besonders die Aufenthaltsqua-
lität hervorgehoben. Das lässt uns hoffen,
dass die Gäste wieder kommen.
4
– Sie kommen ursprünglich aus Berlin.
Beschreiben Sie bitte kurz Ihren beruf-
lichen Weg bis zur Leitung des Center-
Der Berliner Jan Wengeler leitet Managements der Mall of Switzerland.
– Ich bin seit 1998 in der Immobilienbran-
seit November 2017 die Mall che tätig. Bereits während meines Studi-
ums der Immobilien-Betriebswirtschaft
of Switzerland in Ebikon. Mit der wurde mir klar, dass ich mich später mit
Immobilia spricht er über Shop- Shoppingcentern auseinandersetzen woll-
te. Deshalb trug meine Diplomarbeit auch
ping-Erlebnisse, das Wohnzim- den Titel «Revitalisierung von Shopping-
centern», die meine Eintrittskarte für ei-
mer der Zukunft und restriktive ne Anstellung bei der ECE Projektmanage-
Öffnungszeiten. ment GmbH war. Dort konnte ich erste
Erfahrungen im Bereich Shoppingcenter
sammeln. Seit dieser Zeit habe ich acht
Shoppingcenter geleitet, die Mall of Swit-
zerland war das vierte Center, welches ich
eröffnen durfte.
– Was genau sind Ihre Aufgaben?
– Ich bringe die einzelnen Spezialisten zu-
sammen und achte darauf, dass jeder sei-
ne Aufgaben erfüllt, wie beispielsweise
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immobilia Januar 2018 | 5
FOKUS CENTER-MANAGEMENT
Der Center-Manager
muss ein Generalist sein.»
BIOGRAPHIE
JAN WENGELER
(*1978), Diplom-Betriebs-
wirt Immobilienwirtschaft
und Retail Property Mana-
ger (IREBS) mit Auszeich-
nung «Center Award»
(GCSC). Seit 2001 Projekt-
manager Entwicklung, Bau
und Positionierung diverser
Shoppingcenter in
Deutschland u. a. für die
CIV City Immobilien Verwal-
tungs GmbH & Co. KG und
Klépierre Management
Deutschland GmbH. Seit
2016 ist Wengeler Leiter
Center Management bei
CBRE Schweiz und über-
nimmt die Centerleitung
der Mall of Switzerland.
das Marketing, die Vermietung, das Faci- – Hier gab es eine Baulandreserve der Filialabbau. Von den rund 5500
lity-Management oder der Kundenservice. Schindler Aufzüge AG, die wir dem Unter- Geschäften, die aktuell in Einkaufs
Ich gebe Ihnen ein Beispiel: Wenn ich auf nehmen abkaufen konnten. Es ist schwie- zentren eingemietet sind, werden
den Zwischenflächen der Mall eine Moden- rig, eine zusammenhängende Fläche im rund 1000 Shops geschlossen und
schau veranstalten möchte, muss ich zuerst Einzugsgebiet von Ballungsräumen zu fin- die Flächen anderweitig genutzt,
zum Leasingmanager gehen und fragen, ob den, auf der sie ein Baurecht für Shop- heisst es im Report. Welche Argumente
diese Fläche bereits vermietet ist. Falls ja, pingcenter bekommen. Ebikon ist ein gu- sprechen für die Mall of Switzerland?
muss ich auf andere Flächenbereiche aus- ter Standort zwischen Zug und Luzern. – Ja, der Markt hat sich rasant verändert
weichen. Als Nächstes muss ich mit dem Selbst Zürich ist in rund 40 Minuten mit und wird es weiter tun. Insgesamt wird das
Marketing-Manager sprechen, um festzu- dem Auto erreichbar. gesamte Einkaufsverhalten immer digita-
legen, ob wir eine horizontale oder verti- – Lokale Firmen haben Bedenken ler, deshalb wächst der Online-Handel ste-
kale Modenschau wollen. Falls der Kunde geäussert, dass die Mall ihnen Kunden tig. Heute steht für die Kunden das Ein-
dann noch ein Feuerwerk wünscht, kommt wegnimmt. Wie lautet Ihre Antwort? kaufen in einer Mall an zweiter Stelle, viel
der Facility-Manager mit seinen Brand- – Ja, es wird einen Verdrängungswettbe- wichtiger ist für sie, dort Leute zu treffen
schutzauflagen ins Spiel. Und zum Schluss werb geben. Allerdings weniger zwischen und sich wohlzufühlen. Vor diesem Hinter-
gibt es noch den Mieter, in dessen Vertrag lokalen Firmen, sondern eher zwischen grund versuchen wir die Online- und Off-
steht, dass zum Beispiel 15 Meter um sei- den umliegenden Shoppingcentern, wie line-Welten mit dem «Click and Collect»-
nen Ladeneingang keine Events stattfinden zum Beispiel dem Emmen Center, dem Pi- Konzept miteinander zu verbinden. Dabei
dürfen, weil sonst die freie Sicht auf seinen latus-Markt in Kriens oder dem Sihlcity in kann jeder Kunde Waren aus einem belie-
Eingang verbaut würde. Für solche Aus- Zürich. bigen Online-Shop bestellen und zu uns
nahmeregelungen wiederum ist der Pro- – Der Shoppingcenter-Marktreport in die Mall liefern lassen. Falls den Kun-
perty-Manager zuständig. 2018 zeichnet ein düsteres Bild. den die Ware nicht gefällt, schicken wir
– Warum wurde Ebikon als Die Hälfte aller 275 befragten sie auch wieder zurück. So sind die Kun-
Mall-Standort gewählt? Branchenexperten erwartet einen den unabhängiger von der Post und ih-
6 | immobilia Januar 2018
ren Zulieferern. Auch in diesem Bereich – Die Digitalisierung schreitet unaufhalt- Fingernägel lackieren oder dich freund-
haben wir uns etwas einfallen lassen, um sam voran: Der Onlinehändler Amazon lich und persönlich beraten lassen. Dazu
den Kunden ein besonderes Erlebnis zu hat die amerikanische Lebensmittelket- kommt der Spass-Faktor, sich mit Freun-
bieten: In unseren King-Size-Umkleide- te Whole Foods gekauft, die Schweizer den zu treffen und gemeinsam einen schö-
kabinen können sie ihre Kleider in einer Post testet ein selbstfahrendes Roboter- nen Tag zu verbringen.
virtuellen Umgebung mit frei wählbarer fahrzeug, das den Kunden ihre Bestellun- – Aber unter dem Strich müssen
Hintergrundprojektion und passender Mu- gen nach Hause liefert. Kann man diese Ihre Kunden Waren kaufen.
sikeinspielung anprobieren. technologische Entwicklung mit Events, – Nein, es geht eher um Kundenbindung.
– Rund 20% der Verkaufsflächen Restaurants und Kinos kompensieren? Das Erlebnis steht an erster Stelle. Viele
sind noch nicht vermietet. Wie wollen Besucher befühlen die Waren, während sie
Sie den Leerstand beseitigen? Die Verwaltung von durch die Mall flanieren. Damit meine ich,
– Momentan sind es genau 17%. Dazu Shoppingcentern ist dass beim Shopping alle Sinne angespro-
kommen noch Flächen, die bereits vermie- chen werden, was oft dazu führt, dass die
tet sind, obschon sich der Store noch im
komplexer als jene von Besucher spontan einkaufen. Diese Atmo-
Bau befindet, wie zum Beispiel die Eisdie- Stockwerkeigentum.» sphäre lässt sich zu Hause am Computer
le «Dolce Vita» oder die Erlebnisgastrono- nicht realisieren.
mie von «Old Wild West». Ausserdem ha- – Die Mall hat nur am Donnerstag
ben wir bewusst noch ein paar Sahnestücke und Freitag bis 21 Uhr geöffnet, am
zurückgehalten. Dabei handelt es sich um Samstag jeweils bis 16 Uhr, was
Flächen an 1A-Lagen, die wir an bekann- – Diese Entwicklung lässt sich ein Stück einige Kunden vom Besuch abhalten
te Brands vermieten wollen. Die Entschei- weit kompensieren, weil es bestimmte dürfte. Was sind die Gründe dafür?
dungsträger dieser Brands wollen erst mal Dinge gibt, die man im Internet nicht be- – Der Kanton Luzern hat diese Auflage er-
abwarten, wie sich die Mall entwickelt, be- kommt. Du kannst dir im Netz nicht die lassen, die für uns natürlich ein Wettbe-
vor sie einen Mietvertrag abschliessen. Haare schneiden, dich massieren, deine werbsnachteil ist. Wir werden aber dies-
immobilia Januar 2018 | 7
FOKUS CENTER-MANAGEMENT
Heute bindet man
mit schöner Architektur
keine Kunden.»
bezüglich sicher bald wieder mit den – Kommen wir zur Architektur der grund zu stellen. Wie beurteilen die
Behörden das Gespräch aufnehmen. Mall of Switzerland, die aus der Feder Mieter dieses Konzept?
Denn mithilfe von installierten Frequenz- des Planungsbüros Burckhardt + Part- – Das Konzept sollte den Kunden gefallen,
Zählern können wir aufzeigen, dass der ner AG sowie im Innenbereich vom weniger den Mietern. Hinzu kommt ein
Bedarf nach längeren Öffnungszeiten ef- Shoppingcenter-Spezialisten Schwitzke gestalterisches Argument, weil den Shop-
fektiv vorhanden ist. Beispielsweise schi- & Partner stammt. Die Innenarchitek- pingcentern oft vorgeworfen wird, dass
cken wir am Samstagnachmittag um 16 tur symbolisiert verschiedenen Materi- sie alle gleich aussehen. Mit den Vor- und
Uhr jeweils mehrere Tausend Besucher alien und Wandmustern die Vielfalt der Rücksprüngen in den Ladenzeilen woll-
nach Hause. Schweiz. Was ist Ihre Einschätzung? ten die Architekten die Lebendigkeit ei-
– Eine Idee ist, das Shoppingcenter – Ich finde die Architektur der Mall ist in ner Innenstadt aufgreifen. Dieses Kon-
neben dem Zuhause und dem Arbeitsort vielfacher Hinsicht gelungen. Mir gefal- zept bietet zwei Vorteile. Erstens bietet
zum dritten Ort werden, an dem len die Kantonswappen, die man beispiels- es mehr optische Spannung als eine ge-
die Menschen einen Teil ihres Lebens weise auf den Toilettenanlagen und Ser- rade Fassadenflucht, und zweitens kann
verbringen, also eine Art moderner vicepoints sieht. Auch im «Kinderland» jeder Mieter individuell entscheiden, wie
Marktplatz werden. Wie könnten solche wurde das Thema Swissness aufgegrif- er seinen Eingangsbereich gestalten und
Marktplätze aussehen? fen, dort ist eine Seen- und Berglandschaft seinen Brand optimal zum Ausdruck brin-
– Früher fungierte ein Center-Manager wie dargestellt. Zudem erfreue ich mich an der gen möchte. So hat sich beispielsweise
der Bürgermeister einer kleinen Stadt. Er leuchtenden Aussenfassade, die in ihrem die Firma Blumenladen für eine rusti-
war neben dem Retailbereich auch für Ver- Farbenspiel an das Fussballstadion des kale Holzfassade entschieden, während
anstaltungen auf den Marktplätzen zustän- FC Bayern München erinnert, oder dem der Nachbar «Tesla» seine Fahrzeuge
dig. Wir streben danach, dass sich unsere Restaurant-Court mit Aussenterrasse im in hochmoderner Komplettverglasung
Mall wie das «zweite Wohnzimmer» unse- Attikageschoss der Mall. präsentiert.
rer Besucher anfühlt. Aus diesem Grund – Eine Besonderheit sind die «jumping
gibt es bei uns keine funktionalen Sitzmö- facades» – ein vor- und rückspringendes DIETMAR KNOPF
Der diplomierte Architekt ist Redaktor der
bel aus Edelstahl, sondern Ohrensessel Mieterfassadenkonzept. Dadurch be- Zeitschrift Immobilia.
und gemütliche Sitzgruppen auf kuschli- kommen Mieter einen Gestaltungsspiel-
gen Teppichen, ausgerüstet mit Steckdo- raum und die Möglichkeit ihre
sen für Smartphones und Laptops. Produkte besonders in den Vorder-
8 | immobilia Januar 2018
9
:
meldung
a ti o n e n und An
Inform vents
w .k a m m er-fm.ch/e
ww svit.ch
-m a il : k a mmer-fm@
e Bild: Raumgleiter
Real Estate Symposium
Real Estate 2018
Immobilien im demografischen Wandel:
auf den Punkt gebracht
Dienstag, 13. März 2018
Kultur- und Kongresszentrum TRAFO, Baden
Obere Mall, Trafohalle
Bild: Raumgleiter
Real Estate Symposium
Real Estate 2018 Kammer unabhängiger Bauherrenberater KUB
Schweizerische Maklerkammer SMK
Facility Management Kammer FM
Mit Unterstützung von: Schätzungsexperten-Kammer SEK
Immobilien im demografischen Wandel:
auf den Punkt gebracht
Dienstag, 13. März 2018
Kultur- und Kongresszentrum TRAFO, Baden
Obere Mall, Trafohalle
Kammer unabhängiger Bauherrenberater KUB
Schweizerische Maklerkammer SMK
Facility Management Kammer FM
Mit Unterstützung von: Schätzungsexperten-Kammer SEK
Kammer unabhängiger Bauherrenberater KUB
Schweizerische Maklerkammer SMK
Facility Management Kammer FM
Schätzungsexperten-Kammer SEK
IMMOBILIENPOLITIK BUCHUNGSPLATTFORMEN
Handlungsbedarf bestritten
Der Bundesrat hat Mitte November einen Bericht betreffend Regulierung in der
Beherbergungswirtschaft zur Kenntnis genommen und sieht im Bereich des Mietrechts
Anpassungsbedarf zur Regulierung der Untervermietung über Buchungsplattformen.
Mietrecht stehen nicht im Widerspruch
zur Unterstützung des SVIT Schweiz für
das Ansinnen der Parlamentarischen Ini-
tiative «Missbräuchliche Untermiete ver-
meiden», die auf eine Konkretisierung
der herkömmlichen, längerfristigen Un-
tervermietung abzielt.
KEINE BESCHRÄNKUNG IM WOHNEIGENTUM.
Beizupflichten ist der Studie insofern, als
im Bereich des Wohneigentums und der
Vermarktung ganzer Einheiten oder ein-
zelner Zimmer kein Handlungsbedarf be-
steht. Die Auslegung des geltenden Rechts
gibt ausreichend klare Leitplanken. Ver-
mietungswillige Liegenschafts- und Wohn-
eigentümer haben bei der rechtlichen Ab-
Allein Airbnb verzeichnet in der Schweiz 26 000 aktive Unterkünfte (Stand Juli 2017, Foto: 123rf.com). klärung u. a. die Zweckbestimmung der
Liegenschaft, Miteigentumsrechte, Re-
glemente der Stockwerkeigentümerge-
IVO CATHOMEN* darin bestehen, dass der Mieter zwar not- meinschaft und Nachbarrechte zu berück-
VERNEHMLASSUNGSVORLAGE IN AUSSICHT. wendige Vertragsbedingungen wie den sichtigen. Besondere Beachtung gilt dem
Die geltenden Bundesgesetze decken Untermietzins, Personentyp und Anzahl Stockwerkeigentum, wo unterschiedliche
die Beherbergungsdienstleistungen auf der Gäste sowie generelle Dauer der Auf- Interessen aufeinanderprallen können.
Buchungsplattformen wie Airbnb hinrei- enthalte, nicht jedoch die konkreten Per- Hier sind in den Reglementen gewisse
chend ab. Zu diesem Schluss kommt der sonalien des Untermieters nennen müss- Konkretisierungen und Einschränkungen
Bericht «Die Regulierung in der Beher- te. Dies ist unter jedem Titel abzulehnen. denkbar, ein generelles Verbot der Ver-
bergungswirtschaft», die der Bundes- Denn gerade die Person des Untermie- mietung einer Eigentumswohnung über
rat Mitte November 2017 zur Kenntnis ters ist für den Vermieter ausschlagge- eine Buchungsplattform wohl aber nicht
genommen hat. Einzig beim Mietrecht bend. Eine derartige Aufweichung gäbe zulässig.
seien Anpassungen an der Verordnung den Mietern praktisch uneingeschränk-
EMPFEHLUNGEN DES SVIT SCHWEIZ
über die Miete und Pacht von Wohn- und te Möglichkeiten, ihre gemietete Woh-
Umgang mit Buchungsplattformen im Mietwesen
Geschäftsräumen (VMWG) angezeigt. nung über Buchungsplattformen zu ver-
Der SVIT Schweiz rät seinen Mitgliedern, im Mietvertrag
Dieser Revisionsbedarf bezieht sich auf markten. dem Aspekt der Untervermietung über Buchungsplattfor-
den mietrechtlichen Ferienwohnungs- Ob und in welcher Weise die Ver- men besondere Beachtung zu schenken. Der Verband hat
begriff, die Modalitäten zur Einholung weigerungsgründe wegen wesentlicher zum Thema eine Empfehlung herausgegeben. Er stellt sich
auf den Standpunkt, dass die Zustimmung zur Unterver-
der Zustimmung zur Untervermietung Nachteile für die Vermieterschaft in der mietung aus verschiedenen Gründen verweigert werden
sowie die Gründe zur Verweigerung VMWG konkretisiert werden müssen, wie kann. Bewirtschafter sollten Mieter auf die erforderliche
der Zustimmung. Die Regierung hat dies im Bericht suggeriert wird, sei dahin- vorgängige Zustimmung durch den Vermieter und die Kon-
sequenzen einer unbewilligten Untervermietung aufmerk-
das Eidgenössisches Departement für gestellt. Und schliesslich ist auch nicht sam machen.
Wirtschaft, Bildung und Forschung be- einzusehen, weshalb die Rechte der «Gäs- Umgang mit Bargeld im Immobilienhandel
auftragt, eine Vernehmlassungsvorlage te-Untermieter» durch die Aufweichung Das Thema «Geldwäscherei im Immobilienhandel» wird in
auszuarbeiten. des Begriffs der Ferienwohnung aus- Politik und Medien regelmässig diskutiert. Der SVIT
Schweiz stellt sich auf den Standpunkt, dass es keine Fak-
Es bleiben die konkreten Formulierun- gebaut werden sollen. So schwebt dem ten oder auch nur Indizien gibt, die einen Handlungsbedarf
gen in der Vernehmlassung abzuwarten. Bundesrat offenbar vor, dass die Ein- der Politik im Bereich der Immobilienwirtschaft rechtferti-
Jedoch hat der SVIT Schweiz mehrfach schränkungen des Mieterschutzes für gen würden. Gleichsam rät der SVIT Schweiz zu gewissen
Massnahmen seitens seiner Mitglieder im Immobilienhan-
klargemacht, dass aus Sicht der Immobili- Ferienwohnungen bei der kurzfristigen del und in der Bewirtschaftung. Der SVIT Schweiz ist über-
enwirtschaft und der Bewirtschaftung von Untervermietung nicht gelten soll. Auch zeugt, dass mit der Befolgung der nachfolgenden Empfeh-
lungen Geldwäscherei in der Immobilienwirtschaft wir-
Mietliegenschaften mit den geltenden Ge- dies hätte in der Praxis unabsehbare Fol- kungsvoll vermieden werden kann.
setzen eine hinreichende Grundlage für gen: So wäre es vorstellbar, dass Gäste an Die Empfehlungen des SVIT Schweiz finden Sie hier:
die Untervermietung über Buchungsplatt- die Schlichtungsbehörde in Mietsachen www.svit.ch > Publikationen > Empfehlungen
formen besteht. Namentlich eine Aufwei- gelangen könnten und sich die Gerichte
chung der gesetzlichen Gründe für eine mit Beherbergungstarifen und Herabset- *IVO CATHOMEN
Dr. oec. HSG, ist leitender Redaktor
gerechtfertigte Verweigerung der Zu- zungsbegehren von BnB-Gästen beschäf- der Zeitschrift Immobilia.
stimmung zur Untervermietung stehen tigen müssten.
für die Vermieter ausser Diskussion. Eine Die Vorbehalte gegenüber einer Re-
solche Lockerung könnte gemäss Bericht gulierung der Buchungsplattformen im
10 | immobilia Januar 2018KURZMELDUNGEN
SCHWEIZ ist der Abklärungsbedarf für lich strukturierten Bauge- Bundesamt für Raumentwick-
Kleinbauten oder unbedeu- setze schweizweit zu ver- lung ARE. Bis Mitte Novem-
IDENTIFIKATION ÜBER tende Bauten und Anlagen einheitlichen und damit die ber konnte der Bundesrat die
DIE AHV-NUMMER unverhältnismässig. In den Effizienz beim Bauen zu er- angepassten Richtpläne von
Das Parlament hat in der Augen der Mehrheit des Na- höhen. Dabei handelt es sich 9 Kantonen genehmigen. Die
Schlussabstimmung der tionalrats würde eine ent- um das detaillierte Inhalts- wesentliche Herausforderung
Wintersession eine Ände- sprechende Änderung des verzeichnis eines Bauge- liegt darin, die Entwicklung
rung des Zivilgesetzbuchs Bundesgesetzes über die setzes, das in ausgewählten von Bevölkerung und Ar-
verabschiedet, mit der das Raumplanung aber zu einer Teilbereichen auch ausfor- beitsplätzen durch qualitäts-
Grundbuch und das Zivil- uneinheitlichen Rechtsan- mulierte Normtexte enthält, volle Verdichtungsstrategi-
standsregister modernisiert wendung führen. Auch sei die sich an Formulierungen en mit einer haushälterischen
werden sollen. Das Grund- der Begriff «unbedeutende aus kantonalen Gesetzen Bodennutzung in Einklang zu
buch gibt Auskunft über das Bauten» unklar. orientieren. Die vorliegen- bringen.
14
Eigentum an Grundstücken. de Musterstruktur stellt eine
Daher müssen die Berech- Empfehlung dar und kann
tigten eindeutig identifiziert BAUZONEN- als eine Art Baukasten ver- SCHWYZ
werden können. Nach an- FLÄCHEN HABEN standen werden, wobei die
fänglicher Skepsis sind die ZUGENOMMEN Kantone die gesamte Ge TEILREVISION DES
Räte nun doch damit ein- Das Bundesamt für Raument- setzesstruktur oder auch PLANUNGS- UND
verstanden, dafür die AHV- wicklung ARE hat die Bau- bloss einzelne Teile über- BAUGESETZES
Nummer zu verwenden. zonenstatistik Schweiz ak- nehmen können. Der Schwyzer Regierungs-
tualisiert. Als Ergebnis kam rat bringt eine angepasste
heraus, dass die Gesamtflä- Vorlage des Planungs- und
KEIN KONSUMENTEN- che der fünf grössten Haupt- ZWISCHENBILANZ Baugesetzes in den Kan-
SCHUTZ FÜR KMU nutzungen (Wohnzonen, Ar- DES REVIDIERTEN tonsrat. Der kantonale Richt-
KMU und Gewerbebetrie- beitszonen, Mischzonen, RAUMPLANUNGS plan wurde daraufhin über-
be werden nicht vor miss- Zentrumszonen und Zonen GESETZES arbeitet und vom Bundesrat
bräuchlichen Geschäftsbe- für öffentliche Nutzungen), Das revidierte Raumpla- am 24. Mai 2017 genehmigt.
dingungen geschützt. Der die 93% aller Bauzonen aus- nungsgesetz ist seit bald vier Nun legt der Regierungsrat
Nationalrat hat es in der machen, konstant geblie- Jahren in Kraft – mit ersten dem Kantonsrat eine Teil-
Wintersession abgelehnt, ben ist. Dagegen haben die erkennbaren Wirkungen: revision des Planungs- und
die für Konsumenten gel- Bauzonenflächen in den üb- Kantone, Städte und Gemein- Baugesetzes vor. Dieses
tenden Regeln auf Unter- rigen Hauptnutzungen (ein- den machen Ernst mit der sieht unter anderem einen
nehmen auszudehnen. Eine geschränkte Bauzonen, Tou- Siedlungsentwicklung nach Mehrwertabgabesatz von
Initiative mit dieser Stoss- rismus- und Freizeitzonen, innen und passen ihre jewei- 20% vor. Dies entspricht
richtung wurde abgeschrie- Verkehrszonen und weite- ligen Richtpläne, Bau- und den Minimalanforderungen
ben. Diese hatte zum Ziel, re Bauzonen) zugenommen. Zonenordnungen an, so das des Bundes.
Unternehmen im Gesetz ge- Diese Flächen haben die Kan-
gen den unlauteren Wettbe- tone als Folge eines neuen
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werb gleich zu behandeln Datenmodells teilweise erst-
wie Konsumenten. mals erfasst. Entsprechend
hat die Gesamtfläche der
Bauzonen zwischen 2012 und
KEINE GEMEINDE 2017 um rund 3400 Hekta-
AUTONOMIE IN DER ren oder 1,5% zugenommen ALS PRAKTIKER WEISS ROBIN:
RAUMPLANUNG (von 228 619 auf 232 038 «WER NICHT MITTELFRISTIG PLANT
Gemeinden sollen Bienen- Hektaren). IST LANGFRISTIG PLEITE»
häuser, Kleintierställe, Un-
terstände und andere unbe- Robin verwaltet mehrere hundert Anlagen
deutende Bauten ausserhalb VEREINHEITLICHUNG
von Bauzonen nicht selber DER BAUGESETZE Scannen Sie den QR-Code und lassen Sie sich von Robin
genehmigen dürfen. Nach Das Bundesamt für Raum- und seinem Team in wenigen Minuten die Vorteile von
CAMPOS erklären.
dem Ständerat hat auch der entwicklung ARE hat eine www.campos.ch/video
Nationalrat eine Standesini- Musterstruktur für ein kan-
tiative aus St. Gallen mit die- tonales Baugesetz vorgelegt.
sem Anliegen abgelehnt. Die Empfehlung soll helfen,
Nach Ansicht des Kantons die kantonal unterschied-
immobilia Januar 2018 | 11IMMOBILIENWIRTSCHAFT MARKETING SHOPPINGCENTER
Aus der Werbeflut herausstechen
Da wir täglich rund 6000 Werbebotschaften ausgesetzt sind, müssen sich Unternehmen
mithilfe von personalisiertem Marketing differenzieren. Auch Shoppingcenter setzen auf In-
halte, die segmentiert zu den jeweiligen Zielgruppen transportiert werden.
Personalisiertes Marketing sorgt für Mehrwert bei den Kunden.
MARA BONORAND* on von Unternehmen: Das Ziel soll nicht bereichsübergreifend an einem zentra-
ERFOLGSREZEPT: PERSÖNLICHE ANSPRACHE. mehr sein, einseitige Markenbotschaf- len Ort zur Verfügung.
Der Streuverlust von Werbemassnah- ten abzusetzen, sondern mit der Ziel-
men ist im Marketing eine der gros- gruppe in einen Dialog zu treten. Es gilt MASSGESCHNEIDERTE APP-INHALTE. Auch
sen Herausforderungen, mit denen sich zudem Marketinggelder effizienter und Wincasa setzt in der Marketingstrate-
Marketingmanager auseinandersetzen zielgerichteter einzusetzen mit der Mög- gie den Fokus auf personalisiertes Mar-
müssen. Lange Zeit war es technisch lichkeit von direkter Verkaufsförderung keting. Als erster Schritt wurde deshalb
nicht möglich, seine Kunden differen- und entsprechender Datensammlung. im Jahr 2017 für die acht grössten Shop-
ziert und effizient anzusprechen und die- pingcenter im Portfolio der Wincasa eine
se kennenzulernen. Klassische Marke- DIE KUNDEN KENNENLERNEN. Um die eige- eigene App realisiert, welche neben Ser-
tingmassnahmen waren meist nicht auf ne Zielgruppe personalisiert ansprechen vicedienstleistungen und inspirativem
die eigene Zielgruppe angepasst, son- zu können, muss sich ein Unternehmen Content spannende und innovative Ge-
dern sprachen alle Nutzer des jeweili- in einem ersten Schritt intensiv mit sei- winnspiele im Virtual- und Augmented-
gen Mediums an. nen Kunden befassen. In einem zweiten Reality-Bereich anbietet. Die Inhalte der
Aufgrund des Überflusses an Wer- Schritt wird dann die eigene Kommuni- App werden dem Nutzer nach einer ein-
bung und der in der heutigen Zeit oft ein- kation den Bedürfnissen angepasst. Per- maligen Registrierung personalisiert ge-
gesetzten Werbeblocker, mit denen Wer- sonalisiertes Marketing ist also datenge- mäss seinen Interessen angezeigt.
bung auf Webseiten unterdrückt werden steuert: Es braucht soziodemografische So wird sichergestellt, dass zum Bei-
kann, gestaltet sich eine zielgruppen- und psychologische Daten sowie Infor- spiel ein Nutzer, der sich nicht für Sport
gerechte Ansprache immer schwieri- mationen über die Interessen und das interessiert, auch keine Angebote oder
ger und Kunden interagieren nur noch Verhalten der Kunden. Unternehmen be- inspirative Inhalte zum Thema Sport an-
mit Inhalten, die sie für sich als nützlich nötigen folglich eine professionelle Da- gezeigt bekommt. Die Apps stossen be-
empfinden. Dies erfordert ein grundle- ta-Management-Plattform (DMP). Alle reits nach sechs Monaten auf eine gros-
gendes Umdenken in der Kommunikati- Daten stehen unabhängig vom Format se Akzeptanz bei den Kunden. Insgesamt
12 | immobilia Januar 20186
verzeichnet Wincasa schon über 35 000 erstmalig in der Schweiz für zwei Gross- bereinigt. Die gesamten Online-Marke-
Downloads im App und Google Play Store. center, Sihlcity und St. Jakob-Park, ein tingmassnahmen werden allesamt per-
Täglich öffnen im Durchschnitt 150 Per- digitales Treueprogramm lanciert, wel- sonalisiert von der DMP ausgeführt –
sonen für ein bis drei Minuten die App. ches mit exklusiven und spannenden An- Newsletter, Push-Meldungen und auch
Zusätzlich zu den Apps wurde in den geboten und Events die Kunden dazu be- Social-Media-Posts können spezifisch an
Shoppingcentern ein grosses Netzwerk wegt, die Apps regelmässig zu nutzen gewisse Alters-, Geschlechter- oder Inte-
an über 1000 iBeacons installiert – vor und sich zu registrieren. Das Ziel der ressengruppen gesendet werden. So ist
jedem Geschäft sowie bei allen Haupt- Treueprogramme ist, den Kunden lan- es für ein Shoppingcenter möglich, den
und Parkplatzeingängen. iBeacons sind ganhaltenden Mehrwert zu bieten, sie Streuverlust der Marketingmassnahmen
Bluetooth-Sender, mit denen es möglich auf emotionaler Ebene an das Shopping- zu reduzieren, Media-Budgets effizient
ist, personalisierte Nachrichten, mass- center zu binden und sie gleichzeitig für einzusetzen und gleichzeitig mit den
geschneiderte Rabattangebote sowie ihre Treue zu belohnen. Auch dieses Pi- Endkunden in einen Dialog zu treten.
Tipps und Lifestyle-Reportagen an die lotprojekt zeigt grosse Erfolge: Bereits
Kunden zu senden. Zusammen mit den nach drei Monaten können die beiden *MARA BONORAND
Die Autorin ist eidg. Dipl. Kommunikations-
Apps wird Shopping in den «Wincasa»- Center 5000 Member verzeichnen. Dies leiterin und seit 2008 bei Wincasa. Zuerst
Centern für die Kunden zum informati- mit einer Conversion-Rate von über 40%. als Leiterin Marketing Sihlcity und seit Mai
ven und lohnenden Erlebnis. Alle Daten, welche über die App, News- 2016 in der Funktion Leiterin Marketing
Center Management.
letter-Anmeldungen oder Wettbewerbe
MEHRWERT DURCH INDIVIDUELLE TREUEANGE- gesammelt werden, werden in einer Da-
BOTE. Darüber hinaus wurde im Jahr 2017 ta-Management-Plattform eingefügt und
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immobilia Januar 2018 | 13IMMOBILIENWIRTSCHAFT RETAIL Perfektes Shoppingerlebnis Am 8. November 2017 eröffnete die Mall of Switzerland in Ebikon. Mit 65 000 m² ist sie das zweitgrösste Einkaufszentrum der Schweiz. Neben dem breiten Shoppingangebot erwartet die Besucher ein Freizeitangebot mit Multiplex-Kino, Fitnesscenter und Kinderland. Die pom+Consulting AG war für das Qualitätsmanagement, die Inbetriebnahme und die Abnahmen der Mall of Switzerland verantwortlich (Visualisierung: Mall of Switzerland). MIRJAM FISCHINGER* SA, eine Immobilien-Investment-Gesell- Instrumenten das Qualitätsmanagement BAUHERRENVERTRETER FÜR DEN AUFBAU DES schaft im Besitz der Abu Dhabi Invest- sowie die Gebäudebetriebsvorbereitung GEBÄUDEBETRIEBS. Die Mall of Switzer- ment Authority (ADIA) als Investor für die durch pom+ umgesetzt worden ist. land befindet sich auf einem ehemaligen Mall of Switzerland gewinnen. Die FREO Grundstück der Schindler AG. Vor rund Switzerland AG vertrat den Investor wäh- QUALITÄTSMANAGEMENT. Sofort nach der 15 Jahren lancierte das Unternehmen rend der Realisierung und wurde dabei Werkvertragsunterzeichnung mit Halter das erste Konzept für ein Einkaufszen seit 2013 von pom+, ein für Immobilien, AG wurde gemeinsam mit dem Unterneh- trum. Im Februar 2005 wurde in Ebikon Infrastrukturen und Organisationen täti- men das projektbezogene Qualitätsma- die Volksabstimmung über den Bebau- ges Schweizer Beratungsunternehmen, nagement aufgebaut. Dabei wurden fol- ungsplan «EbiSquare» und im Septem- mit diversen Leistungen unterstützt. gende Instrumente eingesetzt: ber 2005 im Kanton Luzern die Volksab- Zu Beginn wirkte pom+ bei der Erar- – Risikoanalyse / Qualitätsschwerpunk- stimmung über den Autobahnzubringer beitung der Due Diligence des Totalun- te: Im Rahmen der Risikoanalyse wur- A14 Rontal angenommen. Nachdem das ternehmer-Vertrages mit. Anschliessend den Qualitätsschwerpunkte (QSP) wie Projekt von vielen Schweizer Investoren war das Unternehmen bis zur Eröffnung Gebäudehülle, Gebäudetechnik Inte geprüft worden war, übernahm die Hal- der Mall für das Qualitätsmanagement, rior Design Mall, Termine, Ressourcen ter AG als Projektentwicklerin und Total- die Inbetriebnahme sowie die Abnahmen & Projektorganisation, Dokumentati- unternehmerin (TU) das Bauland und die verantwortlich. Ausserdem vertrat pom+ on, Bewilligungen und Projektumfeld Idee von Schindler. 2013 wurde die FREO den Bauherren beim Aufbau des zukünf- identifiziert und entsprechende Mass- Group, ein europäischer Entwickler, Asset tigen Gebäudebetriebs. Dabei forderten nahmen zur Bekämpfung der Risiken Manager und Investor von hochwertigen die Grösse und Komplexität der Aufga- festgelegt. gewerblichen Immobilien, beigezogen. ben ein umfassendes, aber doch schlan- – Q-Prüfplan / Q-Prüfpunkte: Um die Deren Schweizer Ableger, die FREO Swit- kes und zielgerichtetes Vorgehen. Im Qualität sicherzustellen und die Qua- zerland AG, konnte die Silver Holdings Folgenden wird aufgezeigt, mit welchen litätsschwerpunkte einzuhalten, wur- 14 | immobilia Januar 2018
den im Rahmen der Risikoanalyse – Reporting: Anhand eines monatli-
fest, die teils zu Anpassungen des laufen-
Massnahmen definiert, die mittels Q- chen Berichts wurde der Investor
den Planungs- und Bauprozesses führten.
Prüfungen in den Q-Prüfplan aufge- über Themen wie Planungs- und
Am Ende standen neben dem Betriebs-
nommen wurden. Im Q-Prüfplan wur- Baufortschritt, Ausführungsqualität,
konzept und der Betriebskostenrechnung
den die Kontrollen der Materialien, Kosten, ausstehende Informationen
diverse Subkonzepte bereit, welche The-
Bauteile, Komponenten, Systeme, Ar- sowie Risiken informiert.men wie Anlieferung + Logistik, Entsor-
beitsgattungen und Bauzustände so- – Plan-/Konzeptprüfungen: Anhand
gung, Reinigung, Reinigung + Unterhalt
wie aus Qualitätssicht kritische Aus- der Planunterlagen wurde die Qua-
SBB Passarelle, Safety + Security, Evaku-
führungsverfahren festgelegt. Zudem lität der bestehenden Planung sowie
ation, Alarmierung technischer Betrieb,
wurden darin die Verantwortlichkei- der Abweichungen vom Soll über-
Parkraumbewirtschaftung, Aussenraum,
ten für deren Durchführung sowie die prüft. Die TU erhielt die Erkenntnis-
Einkaufswagen, Kinderparadies und den
Konsequenzen bei Nichterfüllung der se resp. Einwände daraus aufbereitet
Verkehr regelten.
Anforderungen und deren Korrektur- und zur weiteren Bearbeitung mitge-
Um den notwendigen Ersatz von gros-
massnahmen beschrieben. Die Risi- teilt. Zudem wurden Konzepte punk-
sen Anlageteilen mit möglichst wenig Auf-
ken sowie die Wirksamkeit der Mass- tuell geprüft und bei Bedarf durch die
wand zu ermöglichen, musste die TU den
nahmen wurden monatlich beurteilt TU mittels Präsentation erläutert.
Ein- sowie Ausbau nachweisen. Themen
und falls erforderlich angepasst. Die- – Projektaudits: Auf Stufe TU und Bau-
wie Betriebskonzepte sowie bauliche An-
ses umfassende Risikomanagement herr sowie auf Stufe TU und Projekt-
passungen infolge betrieblicher Anforde-
stellte sicher, dass Schwachstellen team fanden Projektaudits statt. Die
rungen waren Haupttraktanden der mo-
rechtzeitig erkannt wurden und keine Umsetzung sowie die Wirksamkeit
natlichen Betriebssitzungen zwischen
unnötigen Unruhen im Projektablauf der Vorgaben aus dem Qualitätsma-
der TU, dem zukünftigen FM-Leiter so-
entstanden. nagement wurden auf diese Weise
wie pom+ als Vertreter der Bauherrschaft.
– Einreichdokumente / Bauverfahrens- überprüft. Wo notwendig, kam es zu
Die Betriebskonzepte bildeten die Grund-
beschriebe: Eine Besonderheit dieses Korrekturmassnahmen. lage für die Ausschreibung des FM-Pro-
Projekts waren die Einreichdokumente – PQM-Sitzung: Bauherrschaft und TU
viders. In Zusammenarbeit zwischen
und Bauverfahrensbeschriebe. Die im tauschten sich monatlich in PQM-Sit-
zukünftigem FM-Leiter und pom+ wur-
Bemusterungsverzeichnis aufgeführ- zungen aus. Diskutiert wurden ins-
de diese frühzeitig mit viel Engagement
ten Bauteile, Komponenten und Sys- besondere Risiken, abweichende
durchgeführt, und der Zuschlag konnte
teme wurden durch die TU vor Bestel- bereits Anfang 2017 vergeben werden.
Q-Prüfungen, Einreichdokumente,
lung und Einbau mittels sogenanntem Bauverfahrensbeschriebe, Terminein-
Damit war sichergestellt, dass der FM-
Einreichdokument dokumentiert. Bei haltung sowie Reporting. Provider in den Inbetriebsetzungs-, Schu-
ausgewählten Bauprozessen war ein lungs- und Abnahmepro-
Bauverfahrensbeschrieb notwendig. Grösse und Komplexität der zessen mitwirken konnte
Auf diese Weise konnte die Bauherr-
schaft sicherstellen, dass die Bautei-
Aufgaben forderten ein umfassendes, sowie genügend Zeit hat-
te, um seine internen Ab-
le dem Werkvertrag entsprechend be- aber doch schlankes und zielgerich- läufe und Instrumente auf-
stellt und erstellt wurden. tetes Vorgehen beim Aufbau des zu- zubauen und zu schulen.
– Termine: Der Planungs- und Bauab- künftigen Gebäudebetriebs.»
lauf auf Basis eines Balkendiagramms FAZIT. Die Planung und Re-
stellte sicher, dass die Termine einge- alisierung der Mall of Swit-
halten, Terminüberschreitungen früh- zerland war ein umfang-
zeitig erkannt und Gegenmassnahmen reiches und komplexes
ergriffen wurden. Für Meilensteine wie Projekt. Höchste Professi-
Entscheide des Bauherrn oder Planers Dank des umfassenden Qualitätsmanage- onalität, voller Einsatz, klare und über-
oder wie Lieferung von Ausführungs- ments wurden bei den Abnahmen im Ver- sichtliche Prozesse sowie wirkungsvolle
angaben, Dokumenten und Plänen gleich zu anderen Projekten deutlich we- und effektive Instrumente waren zu je-
wurde jeweils eine Terminliste bzw. niger Mängel festgestellt. Insbesondere dem Zeitpunkt gefordert. pom+ trug mit
Entscheidungsmatrix geführt. Termin- konnten grössere Mängel, welche das seinen Leistungen massgeblich dazu bei,
liche Projektfortschritte, daraus folgen- Einkaufserlebnis stören könnten, verhin- dass die Mall ab Tag eins den qualitativ
de Konsequenzen und Massnahmen dert werden. hohen Anforderungen entsprach und be-
wurden an den periodischen Sitzungen triebsbereit war.
diskutiert und schriftlich festgehalten. BETRIEBSVORBEREITUNG. Der zukünftige
Zusätzlich erfolgten im Rahmen von Facilitiy-Management-Leiter (FM) erar- *MIRJAM FISCHINGER
Die Autorin ist Bauingenieurin und arbeitet
Baustellenbegehungen unabhängige beitete mit Unterstützung von pom+ be- als Consultant bei pom+Consulting AG
Prüfungen, die aufzeigten, ob der ak- reits Anfang 2015 die erforderlichen Be-
tuelle Terminplan mit dem Projektfort- triebskonzepte. Gemeinsam legte man die
schritt übereinstimmt. Anforderungen aus betrieblicher Sicht
immobilia Januar 2018 | 15IMMOBILIENWIRTSCHAFT IMMOBILIEN-ALMANACH 2018
Renditehunger stützt Preise
Das anhaltend tiefe Zinsniveau bleibt nicht ohne Auswirkungen auf die Schweizer Immo
bilienmärkte. Während die verschiedenen Regulierungen zu einer Abkühlung der Wohn
eigentumsmärkte geführt haben, fliesst nach wie vor viel Geld in Renditeliegenschaften.
LEERSTANDSQUOTE SCHWEIZ AKTUELLE BRUTTORENDITEN MFH (NEUBAU)
Leerwohnungen in % des Wohnungsbestands; Quelle: BFS, Fahrländer Partner Immobilienumfrage; Quelle: HEV Schweiz
EFH
2.5% 7.5%
EWG
MWG 7.0% Mittlere Rendite
2.0% Schweiz
6.5%
6.0%
1.5%
5.5%
5.0%
1.0%
4.5%
4.0%
0.5%
3.5%
0.0% 3.0%
2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2000 2002 2004 2006 2008 2010 2012 2014 2016
JARON SCHLESINGER* wobei örtlich weiterhin ein Überange- lungsprojekte mit dem Bau kompletter
GÜNSTIGE KONJUNKTUR ALS TREIBER. Die bot an neuen EWG besteht. Dabei stellt REFH-Siedlungen, aber auch von EFH
Prognosen der Konjunkturinstitute für weniger der Preis das Absorptionspro- im Allgemeinen, sind rückläufig, nicht
das Jahr 2018 sind sehr positiv und las- blem dar, sondern die schiere Menge. zuletzt, weil im Zuge der Verdichtungs-
sen im Mittel ein Wachstum des Schwei- Dazu kommt, dass weiterhin ein bedeu- bestrebungen gerade auch in EFH-Zo-
zer Bruttoinlandprodukts von 2,0% er- tender Teil der Nachfrage vom Markt nen höhere Ausnutzungen ermöglicht
warten. Treiber ist die günstige globale ausgeschlossen wird, weil die Haushal- werden, was den Bau von Mehrfamili-
Konjunkturlage, wobei insbesondere te entweder die Richtlinien der Tragbar- enhäusern begünstigt. Während sich im
die USA, aber auch andere wichtige keit nicht erfüllen oder zu wenig Eigen- Neubaubereich Angebot und Nachfra-
Partnerländer in Europa gut aufgestellt kapital einbringen können. ge etwa decken, dürfte der Occasions-
sind. Trotz hoher gesamtwirtschaftlicher
Wachstumsraten ist jedoch zu erwarten, Insgesamt ist von weiter steigenden Preisen von
dass die Immigration geringer ist als bei Mehrfamilienhäusern auszugehen, während die Erträge
den Höchstständen; Zahlen von rund
60 000 Personen pro Jahr erscheinen aus
sinken. Somit dürften die Renditeerwartungen deutlich
heutiger Sicht realistisch. stärker sinken als die Erträge, denn es sind steigende
Mit der Aufhellung der globalen Kon- Leerstände einzupreisen.»
junktur dürfte zudem eine Entspannung
an der Währungsfront und eine weite-
re leichte Abschwächung des CHF ein-
hergehen. Entsprechend werden Impor-
te teurer, was erstmals seit längerer Zeit
zu einem geringen Anstieg der Konsu-
mentenpreise führt: Die Prognosen für Mit regionalen Unterschieden er- markt langsam an Fahrt gewinnen. Das
2018 liegen im Mittel bei 0,6%. Damit wartet FPRE für 2018 stabile EWG-Prei- steigende Angebot könnte allenfalls zu
ist zu erwarten, dass die nominalen Zin- se, wobei in einigen Regionen und ins- steigenden Preisen führen. Dies nicht,
sen etwas ansteigen. Gleichzeitig bleibt besondere im unteren Marktsegment weil die Nachfrage nach EFH massiv zu-
der Anlagedruck bestehen, was für an- weiterhin steigende Preise beobachtet nehmen wird, sondern weil höhere zu-
haltend tiefe reale Zinsen spricht. werden könnten. Die Korrektur im ge- lässige Ausnutzungen vielerorts dazu
hobenen Segment dürfte langsam abge- führen werden, dass Altbauten – welche
STABILITÄT AN DEN WOHNEIGENTUMSMÄRK- schlossen sein und das vorhandene An- typischerweise überdurchschnittliche
TEN. Auf gesamtschweizerischer Ebe- gebot vom Markt aufgenommen werden. Grundstückflächen aufweisen – durch
ne sind Angebot und Nachfrage nach Im Einfamilienhausbereich wird eher Mehrfamilienhäuser ersetzt werden, was
Wohneigentum in etwa ausgewogen, nach Bedarf gebaut. Grosse Entwick- höhere Landwerte ergibt.
16 | immobilia Januar 201812
MEHRFAMILIENHÄUSER: RENDITEERWAR-
TUNGEN SINKEN STÄRKER ALS ERTRÄGE.
Die Schweiz steuert insgesamt auf ein
Überangebot an Mietwohnungen zu, die
Nachfrage von morgen und übermor-
gen wird bereits heute erstellt. Bei einer
rückläufigen Immigration hat die gros-
se Zahl von Neubauprojekten nicht nur
bei Altbauten zu Leerständen geführt,
sondern insbesondere auch im Neubau-
bereich.
Gleichzeitig sind die Märkte an den
stark nachgefragten Standorten weiter-
hin ausgetrocknet und erschwingliche
Wohnungen Mangelware. Die Zweitei-
lung des Marktes – weiterer Anstieg der
Marktmieten von Altbauwohnungen so-
wie tendenziell sinkende Mieten im Neu-
baubereich – dürfte sich vorderhand
fortsetzen, wobei aufgrund komplett
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immobilia Januar 2018 | 17IMMOBILIENWIRTSCHAFT IMMOBILIEN-ALMANACH 2018
13
ZYKLISCHER AUSBLICK MEHRFAMILIENHÄUSER 2018 – 2019
Quelle: Fahrländer Partner
Flächennachfrage Flächenangebot Erträge Anfangsrenditen Marktwerte
2017 2018 2017 2018 2017 2018 2017 2018 2018 2019
Neubau mittel
Neubau gehoben
Neubau gehoben
Symbole: Heutige Lage aus Eigentümersicht: unproblematisch, gewisse Probleme, problematisch
Ausblick aus Eigentümersicht: starke Verbesserung, Verbesserung, gleichbleibend, Verschlechterung, starke Verschlechterung
unterschiedlicher Preisniveaus grosse Veränderungen sind teilweise, mit stei- dort vorhanden, doch sind weiterhin
räumliche Unterschiede bestehen. Obi- genden Marktmieten zu begründen, namhafte freie Flächen verfügbar, so-
ge Aussage gilt für die Grosszentren und aber eben nur teilweise wie im Immobi wohl im Neubau als auch in den Bestän-
inneren Agglomerationen, während an lien-Almanach Schweiz 2018 zu le- den. Nachdem die vertraglichen Mie-
Standorten mit einem generell tragba- sen ist: Gemäss Messungen von FPRE ten längere Zeit konstant gehalten und
ren Mietzinsniveau eine umgekehrte Si- stammt rund ein Viertel der Wertände- «Incentives» wie mietfreie Zeit, Staffel-
tuation bestehen kann: Attraktive Neu- rung aus der verbesserten Ertragslage, miete, Beiträge an den Ausbau etc. üb-
bauwohnungen, die ins «Wohnbudget» während rund drei Viertel mit sinkenden lich waren, sind die Abschlussmieten ins
passen, werden gut absorbiert, während Renditeerwartungen zu begründen sind. Rutschen gekommen und haben in den
Altbauwohnungen eher Vermietungs- Insgesamt ist auch im Jahr 2018 von vergangenen zwei Jahren deutlich nach-
probleme aufweisen. Der Umstand, dass weiter steigenden Preisen von Mehrfa- gegeben.
gerade an solchen Standorten «auf Hal- milienhäusern auszugehen, während die Digitalisierung hin, «desk sharing»
de» gebaut wird, dürfte aber dazu füh- Erträge sinken. Aus Sicht von FPREdürf- her, die einfache Rechnung «mehr Büro-
ren, dass die Leerstände im Neubaube- ten die Preissteigerungen aber höchs- Beschäftigung = höhere Nachfrage nach
reich substanziell und die Mieten unter tens noch schwach ausfallen, während Büroflächen» wird zumindest mittelfristig
Druck bleiben. einige Regionen bereits rückläufige weiter aufgehen. Ob sich die zu erwarten-
Mehrfamilienhäuser stehen seit Län- Preise verzeichnen könnten. de Zusatznachfrage allerdings in steigen-
gerem im Fokus der Anleger, die eine den Mieten bemerkbar machen wird, ist
Verzinsung für ihr Kapital suchen. Ent- KEINE ERHOLUNG AUF DEN BÜROFLÄCHEN- nicht nur fraglich, sondern sogar eher un-
sprechend sind die Preise laufend ge- MÄRKTEN. Die Stimmung auf den Büro- wahrscheinlich. Dafür sind die Überkapa-
stiegen; seit dem Jahr 2000 im landes- flächenmärkten ist insgesamt verhal- zitäten einfach zu gross. Zudem macht es
weiten Mittel um mehr als 100%. Diese ten: Eine Nachfrage ist zwar hier und nicht den Anschein, als ob sich der Neu-
zugang an Flächen in den kommenden
ANZEIGE Monaten verlangsamen würde. Mehr als
eine Reduktion der Leerstände ist daher
in naher Zukunft nicht zu erwarten.
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CHEREN FRANKEN. Der seit Anfang 2015 an-
haltende Rückgang der Detailhandelsum-
18 | immobilia Januar 2018Sie können auch lesen
