SCHWEIZ IMMOBILIA - SVIT Schweiz
←
→
Transkription von Seiteninhalten
Wenn Ihr Browser die Seite nicht korrekt rendert, bitte, lesen Sie den Inhalt der Seite unten
# 05 — MAI 2021 — 88. Jahrgang / Erscheint monatlich / CHF 7.– / www.svit.ch
SC HW E IZ IMMOBILIA
CAMPUS
13. & 14.09.2021
svit.ch / campus
FOKUS
INTERVIEW MIT
HANS R.
HOLDENER
04
IMMOBILIEN-
WIRTSCHAFT
PARKHAUSINVEST-
MENTS IN EUROPA
26
BAU & HAUS
BASEL IM SPEZIALIMMOBILIEN
IN PANDEMIE-ZEITEN
AUFBRUCH
38
EDITORIAL
12
CO_Lueber_Inserat-Korrosionsschutz_103x297mm.indd 1 02.02.2021 10:25
VON—ANDREAS INGOLD R
LÜBER SYSTEM
R
LÜBER SYSTEM
Wasserbehandlungsanlagen
Wasserbehandlungsanlagen
KORROSIONS-
2020 – EIN UNVER- KORROSIONS-
SCHUTZ für Trink
GLEICHLICHES JAHR SCHUTZ für Trink
wassersysteme
wassersysteme
In Anbetracht der widrigen Umstände für
esellschaft und Wirtschaft blickt unser Verband
G
auf ein durchaus erfreuliches Jahr 2020 zurück –
und zwar in mehrfacher Hinsicht. Finanziell hat
die Pandemie dem SVIT weniger zugesetzt als Situation
befürchtet. Unsere Schule konnte den Betrieb
virtuell fortsetzen, und Berufsbildung auf allen Situation
Rostiges Wasser.
Stufen bleibt gefragt. Verbandspolitisch haben Rostiges Wasser.
Analyse
Analyse
Situationsanalyse der Trink
GEMEINSAM SPIELEN
Situationsanalyse
wasserleitungen vorderOrt.
Trink
WIR UNSERE
STÄRKE AUS.
wasserleitungen vor Ort.
Lösung
Lösung
Zuverlässiger Schutz durch
Zuverlässiger
Hydrocleaner Schutz
®
Plus. durch
ANDREAS INGOLD
Hydrocleaner ® Plus.
wir unser Profil gestärkt und sind heute als Stim-
me der Praxis anerkannt. Gleichzeitig waren
die Dienstleistungen unserer Geschäftsstelle so
gefragt wie noch nie zuvor. Umzüge unter Pande-
miebedingungen, Verhandlungen über Mietzins-
senkungen für Geschäfte, Stockwerkeigentümer-
versammlungen, Schutzmassnahmen im Betrieb
und im Kundenverkehr: Wir alle waren im Beruf
mit unzähligen Fragen konfrontiert, für die es aus
der Erfahrung keine Antwort gab. Hier konnten
wir unseren Mitgliedern praktische Empfehlun-
gen geben. Ich darf wohl mit Recht behaupten:
Ohne den SVIT wäre es für unseren Sektor in der
Pandemie ungleich schwieriger gewesen. Ganz zu
schweigen von der geeinten Stimme in Bezug auf
das Geschäftsmietegesetz. Ich danke allen, die
sich in irgendeiner Form für unsere Branche und
den Verband einsetzen.
Mit der bevorstehenden Delegiertenversamm-
lung schliessen wir somit ein unvergleichliches
Jahr ab. Ich bedaure, dass wir dies erneut nicht
im vertrauten Rahmen tun können. Wir haben im
IHR WASSER –
Präsidium mit Blick auf den Gesundheitsschutz
beschlossen, die Versammlung wiederum schrift-
lich durchzuführen.
Gleichzeitig glauben wir fest daran, dass physi- IHR WASSER
IN GUTEN –
HÄNDEN
IN GUTEN HÄNDEN
sche Zusammenkünfte eine zentrale Rolle im
Verbandsleben behalten. Welche Form diese
Treffen haben werden, muss sich herauskristalli-
sieren. Jedenfalls planen wir bereits das Swiss Lüber System GmbH
Real Estate Forum 2022 mit einer traditionellen
Weinfelderstrasse
Lüber System GmbH113, 8580 Amriswil
Delegiertenversammlung.
T. 071 910 08 44, info@luebersystem.ch
Weinfelderstrasse 113, 8580 Amriswil
www.luebersystem.ch
T. 071 910 08 44, info@luebersystem.ch
2 IMMOBILIA / Mai 2021
www.luebersystem.ch
5:31 INHALT
IMMOBILIA —INHALT NR. 05 MAI 2021
FOKUS
04 «ICH WURDE INS KALTE WASSER GEWORFEN»
Hans R. Holdener, Mitgründer der Helvetica, baute er ein Immobilienunter-
nehmen auf, das heute ein Portfolio von rund 744 Mio. CHF verwaltet.
IMMOBILIENWIRTSCHAFT
14 SCHWEIZER H
OTELS IN PANDEMIEZEITEN
Die Schweizer Hotels erlitten 2020 teils drastische Umsatzeinbrüche – mit
unterschiedlicher Konsequenz für die Werthaltigkeit der Immobilien.
10 18 VOM NISCHEN-PRODUKT ZUM MAINSTREAM?
Unter Gesundheitsimmobilien werden Liegenschaften subsumiert, in d
Leistungen für die medizinische Versorgung erbracht werden können.
enen
IMMOBILIENPOLITIK 20 EINE BRANCHE MIT DEUTLICHEM PLUS
Die Aussichten für Logistikimmobilien sind weiterhin rosig. Doch nicht jede
SVIT UNTERSTÜTZT Logistikimmobilie ist deswegen ein sicherer Wert.
MASSNAHMEN IM 24 GASTROLIEGENSCHAFTEN IN DER KRISE
Die Gastronomie ist in einer schweren Krise. Dies bleibt nicht ohne
GEBÄUDEBEREICH Auswirkungen auf Liegenschaften mit gastgewerblicher Nutzung.
DER SVIT BEFÜRWORTET IM GRUNDSATZ DIE IM 26 PARKHÄUSER: EINE SPANNENDE ASSETKLASSE
CO2-GESETZ VORGESEHENEN ZIELWERTE UND 28 DEMOGRAFIE – GEFAHR ODER CHANCE?
INSTRUMENTE FÜR DEN GEBÄUDESEKTOR. Der demografische Wandel wirkt bereits heute. Inzwischen ist jede Genera-
tion unumkehrbar rund ein Drittel kleiner als die Elterngeneration.
30 DER MONAT IN DER IMMOBILIENWIRTSCHAFT
IMMOBILIENRECHT
OZU GEHÖREN PERSONALWOHNUNGEN?
36 W
Das Bundesgericht setzte sich mit der Frage auseinander, ob der Erwerb von
Personalwohnungen, die für das Hotelpersonal eines benachbarten Hotels
geplant wurden, zulässig ist.
BAU & HAUS
WIR BAUEN ETWAS BESONDERES FÜR BASEL»
42 «
22 Stadtplaner und Projektleiter Steven Cann erklärt, wie Basel-Stadt
erfolgreich urbane Areal- und Quartierentwicklungen betreibt.
IMMOBILIENWIRTSCHAFT 44 R IVERSIDE: AUF ZU NEUEN UFERN
Auf dem ehemaligen Sulzer Industrieareal im solothurnischen Zuchwil
LOGISTIKIMMOBILIEN entsteht mit dem Riverside ein neues Quartier.
UNTER CORONA- 47 INTERVIEW RIVERSIDE-AREAL
48 A TTISHOLZ-AREAL WIRD EIN URBANES QUARTIER
EINFLUSS Auf dem geschichtsträchtigen Areal der Attisholz AG entsteht in den
STEHEN WIRKLICH ALLE AMPELN AUF GRÜN? nächsten Jahrzehnten ein belebtes Wohn- und Gewerbequartier.
EIN BLICK IN DEN LOGISTIKFLÄCHENMARKT UND 50 W OHNEN UND ARBEITEN IM ZÜRCHER KREIS 4
HINTER DIE KULISSEN DER GRÖSSTEN LOGISTIK Auf dem Grünhof-Areal in Zürich realisierte Allreal insgesamt 88 neue
UNTERNEHMEN LOHNT SICH. Mietwohnungen sowie grosszügige Gewerbe- und Büroflächen.
52 N EUE FENSTER STEIGERN WERT
Mit dem Austausch der Fenster lässt sich auch die Energieeffizienz eines
Gebäudes verbessern und so der Wert einer Liegenschaft steigern.
IMMOBILIENBERUF
IE ANDERE IMMOBILIENWEISHEIT: POSITIONIERUNG
58 D
Die Qualitätsgarantie ist für ausgewiesene Maklerinnen und Makler ein
zentraler Faktor ihrer profilierten Positionierung.
VIT CAMPUS: PRAXIS DER IMMOBILIENBEWIRTSCHAFTUNG
60 S
Am SVIT Campus 2021 von Mitte September greifen Experten brennende
38 Themen auf, welche die Immobilienbewirtschaftung aktuell beeinflussen.
63 SEMINARE UND FACHAUSWEISE
BAU & HAUS 64 KURSE DER SVIT-MITGLIEDERORGANISATIONEN
BASEL IM AUFBRUCH VERBAND
AUF EINEM EHEMALIGEN INDUSTRIE-UND 66 ORSCHAU FM DAY 21
V
GEWERBEAREAL IM NÖRDLICHEN ST. JOHANN QUAR- 67 VORSCHAU REAL ESTATE AWARD 21
TIER ENTWICKELT SICH EIN VIELFÄLTIGER UND 69 S VIT BERN: KLARES JA FÜR TATJANA ROTHENBÜHLER
LEBENDIGER STADTTEIL. 71 V ORSCHAU SWISS VALUATION CONGRESS 21
STANDARDS: MARKTPLATZ & PRODUKTE-NEWS 73 / BEZUGSQUELLENREGISTER 82 / ADRESSEN & TERMINE 85 / ZUGUTERLETZT & IMPRESSUM 86
IMMOBILIA / Mai 2021 3
4 IMMOBILIA / Mai 2021
FOKUS INTERVIEW
SPEZIALIMMOBILIEN
ICH WURDE INS
KALTE WASSER
GEWORFEN
JAHRE
Die Gründung der Helvetica hat mit einer
Velofahrt von der Schweiz nach Norwegen
begonnen. Erzählen Sie uns die ganze
Geschichte?
Hans R. Holdener: Mein Vater reiste als «Wander-
koch» um die Welt und liess sich schliesslich in Oslo
nieder, wo ich 1966 geboren wurde. Wie sein Vater
wollte auch mein Vater, dass ich in seine Fussstapfen
trete, obwohl ich darauf keine Lust hatte. Da meine
Hans R. Holdener, Mitgründer schulischen Leistungen miserabel waren, schaffte es
der Helvetica in Zürich, ist ein mein Vater mit seiner bestimmten Art, mich zu einer
Selfmade-Unternehmer. Nach Kochlehre zu überreden. Und zwar in seinem Heimat-
einer abgebrochenen Kochlehre land Schweiz, das in seiner Erinnerung zum «besten
baute er ein Immobilienunter-
nehmen auf, das heute ein Port-
folio von rund 744 Mio. CHF ANZEIGE
verwaltet.
INTERVIEW—DIETMAR KNOPF*
FOTOS—URS BIGLER
IMMOBILIA / Mai 2021 5
FOKUS INTERVIEW
SPEZIALIMMOBILIEN
Ort der Welt» geworden war. Also fuhren wir, als ich Mutter hat mich so tief erschüttert, dass ich meine
16 Jahre alt war, nach Goldau, wo ich im örtlichen Siebensachen ins Auto geworfen habe und nach
Hotelrestaurant Union arbeiten sollte. Die Besitze- Paris fuhr, etwas später dann in die Schweiz, um
rin sagte mir in militärischem Ton, dass ich zwei dort nochmals neu anzufangen.
Schichten zu absolvieren hätte: von sechs Uhr mor- Wie kam es zur Gründung von Helvetica?
gens bis Mittag sowie von zwei Uhr nachmittags bis Es begann mit der Weitervermietung meiner Woh-
acht Uhr abends. Als ich am nächsten Morgen zur nung in Zürich. Ich war erstaunt, als ich sah, dass
Réception hinunterging, erfuhr ich, dass mein Va- ich mit diesem Geschäft am Monatsende einen klei-
ter bereits abgereist war. In diesem Moment fühlte nen Batzen auf dem Konto hatte. 2006 gründete ich
ich mich mutterseelenallein in einer kalten, frem- mit meinem Freund Thomas C. Holst das Unter-
den Welt. Jahre später begriff ich, dass er mich auf nehmen Helvetica, zuerst in Norwegen, später in
diese Weise dazu bringen wollte, erwachsen zu wer- der Schweiz, obwohl ich wenig Erfahrung im Fi-
den. So wie einige Väter ihre Söhne einfach ins Was- nanz- und Immobiliensektor mitbrachte. Aber ich
ser werfen, damit sie das Schwimmen lernen. hatte ja auch nie eine Langstreckenfahrt absolviert,
Sind Sie damals allein in der Schweiz als ich mit dem Rad nach Oslo aufbrach. In der An-
BIOGRAPHIE
geblieben?
HANS R.
fangszeit von Helvetica setzte ich mutig alles Geld
Ja, aber ich wechselte ins Walchwiler Restaurant HOLDENER ein, das ich besass. Heute managen wir ein Portfo-
Hörnli. Als ich wieder einmal, frustriert von meiner (*1966) ist Mitgründer lio von über 744 Mio. CHF.
Kochlehre, auf der Terrasse sass, fuhr eine Gruppe sowie CIO der Helveti- Stichwort Mut. Seit rund 15 Monaten hält die
von Sportradfahrern an mir vorbei. In diesem Au- ca. Der Schweizer Covid-Pandemie unsere Welt an. Fast
Unternehmer mit nor-
genblick beschloss ich, mit dem Velo nach Oslo zu- wegischen Wurzeln gleichzeitig hat ein neuer CEO die Geschäfte
rückzukehren. Dann, zwei Jahre nach meiner An- verfügt über mehr als der Helvetica übernommen. Mit welchen
kunft in der Schweiz, an einem Sonntagmorgen bei 20 Jahre Erfahrung besonderen Herausforderungen waren oder
im Immobilien- und
Sonnenaufgang, war es so weit. Ich radelte in Rich- Finanzbereich. Er
sind Sie konfrontiert?
tung der deutschen Grenze los. Nach dreizehn Ta- gründete die Helvetica Die aktuelle Situation ist für uns – wie für fast alle
gen kam ich in Kiel an. Ohne einen Rappen in der im 2006 und hat diese anderen Unternehmen – eine grosse Herausforde-
Tasche fragte ich einen norwegischen Lastwagen- zu einer der führenden rung. Unser Glück war, weil wir kurz vor dem Aus-
Schweizer Investment-
fahrer, ob ich mit ihm auf dem Schiff in Richtung Plattformen für Immo- bruch der Pandemie in neue Büroräume umziehen
Oslo fahren könnte. Dank seiner freundlichen Hil- bilienanlagen entwi- wollten, dass wir neues Equipment für die Mitar-
fe schlief ich auf einem Sofa im Schiffsrestaurant ckelt. Ende 2019 wurde beiter bestellt hatten. So waren die Mitarbeiter aus-
der HSC Fund mit Fo-
und wusste, dass ich bald zu Hause sein würde. kus auf kommerzielle gerüstet und der der Umstieg ins Homeoffice ver-
Wie ging es dann in Oslo weiter? Immobilien an der lief für uns problemlos. Auf der wirtschaftlichen
Ich habe dort ein Marketing-Studium an der «Nor- SIX Swiss Exchange Seite haben wir unsere Investments gestoppt, weil
wegian School of Management» begonnen und kotiert, zeitgleich wir beobachten wollten, wie sich der Markt entwi-
lancierte er zwei weit
nebenbei in der IT-Branche gearbeitet. Kurz vor ere Schweizer Immo ckelt. Das hat uns natürlich Geld gekostet – und
dem Diplom starb meine Mutter. Der Tod meiner bilienfonds. auch ein paar irritierte Verkäufer.
6 IMMOBILIA / Mai 2021
FALLS WIR EINES
TAGES INS AUSLAND
EXPANDIEREN,
FAHRE ICH WIEDER
MIT DEM VELO
NACH NORWEGEN.
Stellen Sie bezüglich Ihrer Resilienz Unter- zahlen stimmen, entscheidet schlussendlich das
schiede zwischen den Nutzungsklassen Bauchgefühl. Obwohl der Markt vorhanden ist, in
Ihrer Liegenschaften fest? den Fachmedien umfangreich über Spezialimmo-
In Mitte 2020 spürten wir eine grosse Unsicher- bilien berichtet wird, ist diese Assetklasse in der
heit, weil wir nicht einschätzen konnten, wie sich Schweiz noch unterrepräsentiert. In Deutschland
das Covid-19-Geschäftsmietegesetz auswirken beispielsweise sind Investments in Datencenter
würde. Ich bin heilfroh, dass das neue Mietergesetz längst etabliert.
nicht angenommen wurde. So sind wir dank unse- Und was muss man als qualifizierter
rer hochwertigen Immobilien, die in unseren drei Investor berücksichtigen?
Fonds stecken, einigermassen unbeschadet durch Nicht alle Spezialimmobilien sind in der gleichen
die Krise gekommen. Wir haben unseren Mietern Risikoklasse. Logistikimmobilien bieten eine ge-
im letzten Jahr freiwillig die Hand geboten, dafür wisse Nutzungsflexibilität, während die Umnut-
brauchen wir kein Gesetz vom Staat. zung eines Datencenters äusserst schwierig ist. Das
Mussten Sie im vergangenen Jahr Wert heisst, je eingeschränkter die Nutzung, desto wich-
berichtigungen aufgrund von Mietzins tiger wird die Lage und der Mieter, da man im
ausfällen und Leerständen verbuchen? schlimmsten Fall wenigstens ein lukratives Grund-
Viele Mieter haben ihre Miete pünktlich gezahlt, stück hat. Grundsätzlich gilt: Wenn die Nachfrage
nur wenige mussten mit den Zahlungen aussetzen. ausbleibt, müssen wir unsere Immobilien mit über-
Letztlich sind wir mit einem blauen Auge davonge- schaubaren Kosten repositionieren können.
kommen, weil wir Mietzinsrabatte gewähren und Wie schlägt sich die eben angesprochene
gleichzeitig die Verträge verlängern konnten. «Single use»-Charakteristik im Rendite-Risi-
Sie haben Ende 2019 Ihren Spezialimmobi ko-Profil eines solchen Investments nieder?
lien-Fonds aufgelegt. Welche Voraussetzun- Bei unserem Risikomanagement für Spezialim-
gen muss man als Investor für Spezialimmo- mobilien achten wir vor allem auf Kriterien wie
bilien mitbringen? Wiedervermietbarkeit und Möglichkeiten für
Natürlich ist die Lage matchentscheidend. Falls eine spätere Umnutzung. Wir legen auch sehr viel
dann noch die anderen wichtigen Schlüsselkenn- Gewicht auf die Mieterbonität. Doch auch nach
IMMOBILIA / Mai 2021 7
FOKUS INTERVIEW
SPEZIALIMMOBILIEN
einer Transaktion bleibt meine unternehmerische
Verantwortung bestehen. Falls es einem Mieter
schlecht geht, bin ich gern bereit, mich mit ihm an
einen Tisch zu setzen. Ein Aufsteiger unter den Spezialimmobilien WÄHREND DER
Gibt es aus Ihrer Sicht aktuell besondere sind Datencenter. Laut der Studie «Data PANDEMIE
Aufsteiger unter den Spezialimmobilien? Center Outlook 2021» von PwC Deutsch- HABEN SICH
Da würde ich flexible Logistikimmobilien nennen, land wollen 41% der befragten Investoren DIE BEZIEHUN-
ich meine, dass Retail- und Logistikimmobilien in innerhalb der nächsten zwei Jahre in GEN ZU UNSE-
REN MIETERN
gut vernetzten Wirtschaftsregionen zusammen- Datencenter-Immobilien investieren. Wie
INTENSIVIERT.
fliessen werden. Aktuell beschäftigt mich die Frage, beurteilen Sie diesen Markt?
welche Auswirkungen die Pandemie auf Wohnge- Ein Datencenter-Markt wird mehrheitlich durch die
bäude hat. Vielleicht brauchen unsere Wohnungen Nachfrage der Mieter aufgebaut. Und diese Nachfra-
in Zukunft einen Homeoffice-Bereich. Hier muss ge steigt, da viele Unternehmen ihre Daten in der
der Gesetzgeber Hand für eine flexiblere Nutzung Schweiz lagern wollen. Weil es für diese Immobilien
der Liegenschaften bieten. Im Bürosektor werden eine Menge an technischem Wissen und behördli-
die Unternehmen mehr Platz brauchen, da der Flä- chen Auflagen braucht, sollte man darüber auf Ge-
chenverbrauch pro Mitarbeiter in den letzten 30 meinde- und Kantonsebene mitdiskutieren.
Jahren stetig gesunken ist. Was sind realistische Renditen beim
Und umgekehrt: Gibt es auch Investment in Datencenter?
Sorgenkinder? Eine verlässliche Aussage ist schwierig, weil es auf
Generell schwierig wird es für Immobilien an den Mieter ankommt und der Markt noch sehr jung
schlechten Lagen. Ein sinnvoller Vorstoss wäre aus ist. Grundsätzlich halte ich Renditen zwischen 4 *DIETMAR
KNOPF
meiner Sicht, wenn wir die Achse Zürich–Glarus– und 5% für realistisch. Bei sehr soliden Mietern mit
Graubünden als geeigneten Standort für Industrie-, langjährigen Mietverträgen (mehr als 20 Jahre) Der diplomierte
Architekt ist
Lager und Produktionsliegenschaften oder Daten- kann ich mir vorstellen, dass die Renditen auch un- Chefredaktor der
center definieren könnten. ter 4% sinken. Zeitschrift Immobilia.
8 IMMOBILIA / Mai 2021
DESIGN, DAS SICH PERFEKT
IN DEN RAUM EINFÜGT.
Die klare und filigrane Optik des Schüco Schiebesystems
ASE 60/80.HI zeigt sich in besonders schmalen Ansichtsbreiten.
Mit dem reduzierten DesignLine-Verhakungsbereich der Flügel
treten Rahmenelemente in den Hintergrund. In Kombination mit
der niveaugleichen Schwelle wird die Grenze zwischen innen
und aussen nahezu unsichtbar.
www.schueco.ch/ase-60
www.schueco.ch/ase-80
IMMOBILIENPOLITIK
VOLKSABSTIMMUNG CO2-GESETZ
Der SVIT Schweiz befürwortet im Grundsatz
die im CO2-Gesetz vorgesehenen Zielwerte
und Instrumente für den Gebäudebereich.
SVIT UNTERSTÜTZT Die erforderlichen Investitionen in Rendite
MASSNAHMEN IM liegenschaften steigern den Wert des Ge-
bäudeparks. Wertvermehrende Investitionen
GEBÄUDEBEREICH können auf die Mieten überwälzt werden.
Gleichzeitig sinken die Betriebs- und damit
die Nebenkosten für die Mieter.
TEXT—IVO CATHOMEN*
Der Gebäude
sektor ist für 24%
der Schweizer
Treibhausgas-
emissionen ver
antwortlich. Der
Ausstoss soll bis
2027 und der
AMBITIONIERTES ZIEL SANIERUNGSRATE ERHÖHEN – Energiever
FÜR DEN GEBÄUDESEKTOR WERTHALTUNG SICHERSTELLEN brauch bis 2050
BILD: ZÜRICH, 123RF.COM
Mit dem revidierten CO2-Gesetz, das Die Sanierungsrate im Bereich des Ge- um je 50% redu
ziert werden.
am 13. Juni 2021 vors Volk kommt, soll der bäudeparks der Schweiz ist seit Jahren zu
CO2-Ausstoss im Gebäudebereich redu- gering. Die Werterhaltung des Gebäude-
ziert werden. Ziel ist die Senkung des Aus- parks ist damit längerfristig gefährdet. Um
stosses im Durchschnitt der Jahre 2026 das Klimaabkommen von Paris erfüllen zu
und 2027 gegenüber dem Jahr 1990 um können, wäre eine Sanierungsrate von et-
50%. Die im Gesetz für den Gebäudebe- wa 2 bis 3% notwendig. Aktuell liegt sie le-
reich vorgesehenen Instrumente und Be- diglich bei 1%. Die vorgesehenen Grenz-
stimmungen umfassen unter anderem: werte, Abgaben und Investitionsanreize
– Neubauten dürfen grundsätzlich keine werden erhöhte Ersatz- und Erneuerungs- neuerung lohnt sich nur, wenn die
CO2-Emissionen aus fossilen Brenn- investitionen auslösen. Damit wird nicht Wohnungen oder Gewerbeflächen auch
stoffen mehr verursachen. nur der CO2-Ausstoss im Gebäudebereich wieder vermietet werden können.
– Beim Heizungsersatz gilt für den CO2- verringert, sondern auch die Werthaltung Kritisch beurteilt der SVIT auch die
Ausstoss eine Obergrenze. Diese beträgt der Immobilien gesichert. kurze Umsetzungszeit angesichts der lan-
pro Jahr höchstens 20 Kilogramm CO2 Da ein Heizungsersatz üblicherweise gen Investitionszyklen im Immobilien-
pro Quadratmeter Fläche. Der Wert mit einer Sanierung der Gebäudehülle und sektor. Ärgerlich ist mit Blick auf alle CO2-
wird in Fünfjahresschritten um jeweils weiteren Erneuerungsmassnahmen ein- Verursacher schliesslich auch, dass die
5 Kilogramm CO2 reduziert. hergeht, sind die Mehrkosten für den Landwirtschaft sich einmal mehr aus der
– Die CO2-Abgabe kann von heute 96 CHF Wechsel des Energieträgers vertretbar. Verantwortung stehlen kann, während der
pro Tonne CO2 auf maximal 210 CHF Für die energetische Sanierung stehen zu- Gebäudesektor und der Verkehr die
pro Tonne CO2 (ca. 50 Rappen pro Liter dem Mittel aus dem Gebäudeprogramm als Hauptlast tragen sollen.
Heizöl, ca. 4,2 Rappen pro Kilowattstun- finanzielle Unterstützung zur Verfügung. Insgesamt gelangt der SVIT jedoch zum
de Erdgas) erhöht werden, sofern der Wertvermehrende Investitionen können Schluss, dass unter Berücksichtigung der
Reduktionspfad nicht eingehalten wird. gemäss Verordnung über die Miete und Vor- und Nachteile und ausschliesslich
– Mit der Revision stellt der Bund aus der Pacht von Wohn- und Geschäftsräumen mit Bezug auf den Gebäudesektor der Re-
CO2-Abgabe maximal 450 Mio. CHF pro anteilmässig auf die Mietzinse überwälzt vision des CO2-Gesetzes zuzustimmen
Jahr für das Gebäudeprogramm zur Ver- werden, wo dies der Markt zulässt. Gleich- ist. Eins muss aber allen klar sein: Ohne
fügung. zeitig profitieren die Mieter von sinkenden zusätzliche Aufwendungen ist die Ener-
– Ein Klimafonds kann Banken und Inves- Nebenkosten. giewende nicht zu haben.
toren gegen Risiken absichern, wenn sie Der SVIT ist sich bewusst, dass der In-
die klimafreundliche Sanierung von Ge- vestitionsbedarf die Eigentümer von Ren-
bäuden finanzieren. diteliegenschaften vor finanzielle Heraus-
– Bei Ersatzneubauten und umfassenden forderungen stellen kann. Zudem kann der
energetischen Gebäudesanierungen be- Spielraum für Mietzinserhöhungen in Re- *IVO CATHOMEN
steht die Möglichkeit, die Wohnfläche gionen mit einem ausgeprägten Angebots- Dr. oec. HSG, ist Herausgeber der
zu erweitern. überhang gering sein. Eine Gebäudeer Zeitschrift Immobilia.
10 IMMOBILIA / Mai 2021Schweizer
Qualitätswerte gibt
es als Aktien.
Und als
Stahlküchen.
Gerade in volatilen Zeiten lohnt sich die Investition in eine
wertbeständige Forster Küche. Vom preisgekrönten Design
bis zum patentierten Scharniersystem ist alles an ihr auf
Qualität ausgerichtet. Das macht sie zu einem echten Blue Chip.
Stahlküchen von Forster.
100% Schweizer Manufaktur.
Qualität seit 1874.
www.forster-home.ch24/7
Zuverlässig rund um die Uhr –
Waschmaschinen und Trockner im Mehrfamilienhaus
Beste Energie-
effizienzklasse A*
Getestet auf bis 30’000 Betriebsstunden überzeugen die Miele Waschmaschinen
und Trockner durch Zuverlässigkeit und viele weitere Highlights:
· Hochwertige Materialien für eine lange Lebensdauer
· Kurze Wasch- und Trocknungszeiten unter einer Stunde
· Intuitive Bedienung mit Touch-Steuerung in 32 Sprachen
· Hohe Ressourceneffizienz bei sehr niedrigen Betriebskosten
Miele. Immer Besser.
www.miele.ch/kleineriesen
* Die Miele Waschmaschinen erreichen nach neuen Labelwerten die beste Energieffizienzklasse A.IMMOBILIENPOLITIK
11
DEUTSCHLAND
In Deutschland steht die Verstaatlichung
ENTEIGNUNG WIRD des Wohnungsmarkts und die Enteignung
SALONFÄHIG von Privateigentum auf dem Spiel.
TEXT—IVO CATHOMEN*
130 000 Berliner zeigen es: Die Enteignung von pri-
vatem Eigentum und die Verstaatlichung des Woh-
nungsmarkts findet eine wachsende Anhängerzahl. Mit schätzt. Für Erfassung und technische Bewertung der
ihrer Unterschrift – zugegeben, ein Viertel der Unter- Immobilien, Entschädigungen für unbebaute Grund-
schriften wurde wegen fehlender Staatsbürgerschaft stücke, Ausgleichszahlungen für Wertminderungen
für ungültig erklärt – verlangen sie eine Volksabstim- und Personalüberhänge der betroffenen Unternehmen
mung über die Enteignung des Immobilienunterneh- fallen einmalig zusätzlich 1,5 bis 1,9 Mrd. EUR an. Der
mens «Deutsche Wohnen» und anderer institutioneller Finanzierung liegt die Annahme zugrunde, dass diese
Anbieter von Wohnraum. Alle Eigentümer mit mehr als Kosten vollständig mit Hilfe von Krediten finanziert
3000 Wohnungen sollen erfasst werden. Dass das Bun- werden. Für Finanzierungskosten und Bewirtschaf-
desverfassungsgericht in Karlsruhe erst vor wenigen tung der Bestände sind zusätzlich zu den Mieteinnah-
Tagen die Verfassungswidrigkeit des Berliner Mieten- men bei unveränderten Bestandsmieten voraussicht-
deckels bestätigt hat, dürfte dem Volksbegehren noch lich 100 bis 340 Mio. EUR jährlich bei aktuell sehr
Auftrieb verleihen. Die Wahrscheinlichkeit ist hoch, günstigen Finanzierungsbedingungen zu erbringen –
dass es Ende September vors Volk kommt. Kosten also, die der Steuerzahler zu berappen hätte.
Der Berliner Senat hat vorgerechnet, was eine An- Abgesehen von den Bedenken über Finanzierbarkeit
nahme bedeuten würde. Für eine «Vergesellschaftung» und Verfassungsmässigkeit dieses neuesten Ansinnens *IVO CATHOMEN
von rund 243 000 Wohnungen werden Entschädi- wird augenfällig, wie leicht es heute fällt, zu Hammer
Dr. oec. HSG, ist
gungskosten von 28,8 bis 36 Mrd. EUR sowie Erwerbs- und Sichel zu greifen. Wenn dann noch andere die Ze- Herausgeber der
nebenkosten von weiteren bis zu 180 Mio. EUR ge- che bezahlen, wird’s geradezu zum Kinderspiel. Zeitschrift Immobilia.
ANZEIGE
Carlo Staub – Geschäftsleitung
STAUB Immobilien Treuhand AG, Frauenfeld:
« Die Mobile Apps
von W&W
steigern die
Effizienz unserer
Immobilien-
bewirtschafter.»
W&W Immo Informatik AG
Affoltern am Albis • Bern • St. Gallen
w w i m m o . c h
IMMOBILIA / Mai 2021 13IMMOBILIENWIRTSCHAFT
HOTEL- UND FREIZEITIMMOBILIEN
SCHWEIZER Die Schweizer Hotels erlitten im
vergangenen Jahr teils drastische Um-
HOTELS IN satzeinbrüche – mit unterschiedlicher
Konsequenz für die Werthaltigkeit der
PANDEMIEZEITEN Immobilien. TEXT— ANDREA BERNHARD*
MONATLICHE ZIMMERNÄCHTE IN DEN STÄDTEN (2019/2020)
Quelle: Wüest Partner AG
1 200 000
1 000 000
800 000
600 000
400 000
200 000
0
Januar Februar März April Mai Juni Juli August September Oktober November Dezember
2019 2020
RENDITEUNTERSCHIEDE SIND KLEINER damit auch die Umsätze der Schweizer H otels ins Bo-
GEWORDEN denlose. Danach konnten sich zumindest die Ferien
Seit Jahren sinken die Renditeerwartungen im hotels ausserhalb der Städte in die verfrühte Zwi-
Schweizer Immobilienmarkt. Damit geht einher, dass schensaison retten. Für das «Chedi» in Andermatt
sich die Renditeunterschiede zwischen den verschie- entwickelte sich das Jahr 2020 gemäss eigenen Aus-
denen Immobilientypen tendenziell verkleinert haben. sagen sogar zum besten Geschäftsjahr in seiner Ge-
Vordergründig könnte man geneigt sein zu vermuten, schichte. In den Städten allerdings, wo sich die Hotel-
dass sich die Risiken bei den verschiedenen Typen ange- gäste vor der Krise überwiegen aus Geschäftsleuten
glichen haben. Wie uns das vergangene Jahr allerdings und ausländischen Touristen zusammensetzten, stell-
gezeigt hat, wäre dies eine fatale Fehleinschätzung. Die te sich bis heute keine Normalisierung der Lage ein.
Covid-19-Pandemie hat der Immobilienbranche deut- Die Konsequenzen spürt neben dem Hotelbetreiber
lich vor Augen geführt, wie unterschiedlich stark die letztlich auch der Eigentümer solcher Immobilien. Bei
verschiedenen Immobiliensegmente einer ausseror- den Stadthotels waren im vergangenen Geschäftsjahr
dentlichen Situation ausgesetzt sind. Mietertragsausfälle von bis zu 100% auszumachen.
Dabei zeigte sich, dass teilweise auch auf vermeintlich
UNTERSCHIEDLICHE GESCHÄFTS sichere Fixmieten verzichtet werden musste, um den
VERLÄUFE IM 2020 Konkurs des Mieters abzuwenden. Gewisse Ertrags-
Besonders stark sind die Hotelimmobilien von der ausfälle wurden zwar als Stundungen ausgewiesen, in
Coronakrise betroffen. Während des ersten Lockdown vielen Fällen dürften diese Mietzinsen aber definitiv
im März und April 2020 sanken die Auslastungen und ausfallen.
In dieser Ausgabe widmen wir uns terschiede zwischen Stadt- und Fe schen Wandels der Investitions
dem Thema Spezialimmobilien. Da rienhotels gab. (Artikel S. 14). Ein bedarf bei Spitälern und Pflegehei
bei interessiert uns die Frage, wie Sektor, in den trotz schwieriger Wirt men steigt. Bis im Jahr 2050 steigt
SPEZIAL- diese Assetklasse während der Pan schaftslage weiter kräftig investiert die Zahl der über 80-Jährigen um
wird, sind Gesundheitsimmobilien: mehr als 650 000 von heute rund
IMMOBILIEN demie performt hat. Die Schweizer
Hotels erlitten im vergangenen Jahr In der Schweiz ist davon auszuge 450 000 auf über eine Million. (Artikel
teilweise drastische Umsatzein hen, dass in den kommenden S. 18). Wir wünschen Ihnen viel
brüche, wenngleich es grosse Un 20 Jahren aufgrund des demografi Vegnügen bei der Lektüre.
14 IMMOBILIA / Mai 202141
DIE HERAUS
FORDERUNGEN
SIND FÜR VIELE Schweizer Ferien-
DEZENTRALE orte freuen sich
FERIENHOTELS über den erstarkten
GRÖSSER ALS Inlandtourismus.
FÜR STADT
HOTELS.
BILD: 123RF.COM
EINFLUSS AUF LANGFRISTIGE WERT
ENTWICKLUNG VON HOTELIMMOBILIEN
Nicht nur bei den vergangenen Trends, sondern
auch bei den langfristigen Perspektiven unterschei- durchaus realistisch, dass sich die Hotelauslastung in
den sich die Stadt- von den Ferienhotels, allerdings Schweizer Städten in drei bis fünf Jahren normalisiert.
mit umgekehrten Vorzeichen. Denn es spielen ne- Im letzten Jahr hatten sich die noch zu erwarten-
ben den Entwicklungen der letzten Monate auch an- den Ertragsausfälle und auch die aktuell erschwer-
dere Faktoren eine entscheidende Rolle. Den Stadt- te Handelbarkeit von Hotelimmobilien spürbar auf
hotels kommt beispielsweise die urbane Lage zugute. die Wertentwicklung ausgewirkt. Für die Schweizer
So weisen Stadthotels ein deutlich breiteres Umnut- Stadthotels ergaben sich im 2020 Wertminderungen
zungspotenzial auf als viele Ferienhotels. Zudem ist es auf Hotelliegenschaften von zwischen rund –16% und
ANZEIGE
Der Spezialist für
Graffitischutz
www.desax.ch
DESAX AG Die Graffitischutz-
DESAX AG DESAX SA
Graffitischutz
Betonschutz
Spezialisten
Ernetschwilerstr. 25 Felsenaustr. 17 Ch. des Larges-Pièces 4 Desax-Betonkosmetik
8737 Gommiswald 3004 Bern 1024 Ecublens Betongestaltung
T 055 285 30 85 T 031 552 04 55 T 021 635 95 55 Betonreinigung
IMMOBILIA / Mai 2021 15ANZEIGE
7
BLINDPRÄGUNG
F O R M E N S TA N Z U N G
E-Druck AG
SPEZIALITÄTEN-DRUCK
PA R T I E L L E U V- L A C K I E R U N G
Aussagekräftige Druckerzeugnisse sehen, fühlen und riechen wir.
Druckveredelungen, die den Seh-, den Tast- und sogar den Geruchs-
sinn ansprechen, verstärken den Wow-Effekt, intensivieren die Optik
und erhöhen die Wertigkeit der Drucksachen. Lackierungen, Prägun-
gen, Stanzungen und Laminagen verleihen Ihren Druckprodukten 3D POP-UP-KARTE
einen spannenden, unverwechselbaren und einzigartigen Charakter.
Unser grosses Spektrum an Weiterverarbeitungsmöglichkeiten
rundet unsere Gesamtleistung ab. Wir beraten Sie bei der Wahl der
optimalen Bindeart, schneiden und falzen den bedruckten Bogen auf
die richtige Grösse und realisieren individuelle Ausprägungen. L A S E R S TA N Z U N G
Lettenstrasse 21 . 9016 St.Gallen · Tel. 071 246 41 41
andreas.feurer@edruck.ch · www.edruck.ch
ANZEIGE
Das Vertrauen unserer
vielen langjährigen
Kunden verdienen wir
uns jeden Tag aufs Neue.
Der rege Austausch mit unseren Kunden ist das perfekte Teamwork und die
ideale Grundlage für Innovationen, die wirklich etwas nützen – und das
langfristig. Deshalb nehmen wir für uns auch in Anspruch, nicht jedem Mode-
trend nachzurennen. Neuerungen bei unseren Immobilien-Softwares «Rimo»
und «Hausdata» prüfen wir immer selbstkritisch auf ihren Nutzen. Das bringt
uns und unsere Kunden weiter und schafft ein Verhältnis gegenseitigen
Vertrauens.
Anna Barone, Kundendienst eXtenso IT-Services AG
eXtenso IT-Services AG
Schaffhauserstrasse 110, 8152 Glattbrugg
www.extenso.ch Tel. 044 808 71 11, info@extenso.ch
16 IMMOBILIA / Mai 2021IMMOBILIENWIRTSCHAFT
HOTEL- UND FREIZEITIMMOBILIEN
MONATLICHE ZIMMERNÄCHTE IN DEN TOURISMUSREGIONEN (2019/2020)
Quelle: Wüest Partner AG
900 000
800 000
700 000
600 000
500 000
400 000
300 000
200 000
100 000
Januar Februar März April Mai Juni Juli August September Oktober November Dezember
2019 2020
–4%, wobei einzelne Ausreisser nicht in dieser Band- sich innert Jahresfrist mehrheitlich Minderungen
breite enthalten sind. Der Median der Wertentwick- auf dem Wert von zwischen rund –10% und –1,0%,
lung innert Jahresfrist lag bei –9,8%. wobei der Median bei –5,0% lag. Einzig einige wenige
Schweizer Ferienhotels konnten eine leicht positive
WEITERE NUTZUNGEN KÖNNEN DEN Wertentwicklung von bis zu 2% ausweisen. Eine Ge-
L IEGENSCHAFTSWERT STÜTZEN meinsamkeit mit den Stadthotels lässt sich hier fest-
Deutlich entspannter entwickelten sich die Markt- stellen: So sind es primär die Hotels an den besten La-
werte von gemischt genutzten Liegenschaften mit ei- gen in den Top-Feriendestinationen, welche die beste
nem Minderheitsanteil der Hotelnutzung. Im Schnitt Wertentwicklung ausweisen konnten.
wurde gar ein leicht positiver Wertzuwachs von 1,5% Für die dezentralen Schweizer Ferienhotels beste-
verbucht. Dies mag auf den ersten Blick überraschen. hen über die Covid-19-Pandemie hinaus tendenziell
Doch die langfristige Ertragsperspektive oder alter- grössere Herausforderungen als für die Stadthotels.
nativ der residuale Wert einer allfälligen Umnut- So dürften bei vielen Objekten die Ertragsaussichten
zung bildet die werthaltende Untergrenze. Auch hier nicht reichen, um neben den laufenden Kosten auch
zeigt sich, dass Liegenschaften an absoluten Topla- wieder in die Betriebserneuerung zu investieren.
gen weniger stark abgestraft werden als Hotels in der Gleichzeitig lassen sich Ferienhotels deutlich schwe-
Agglomeration. rer einer anderen Nutzung zuführen. Sei es wegen
Dass eine Umnutzung dabei nicht nur ein langfris- baurechtlichen Einschränkungen (hotelspezifische
tiges Entwicklungsszenario sein muss, zeigt das Bei- Bauzonen, Einschränkungen gegenüber Zweitwoh-
spiel des «Swissôtels» in Zürich-Oerlikon. Nach der nungen). Sei es wegen der generell höheren baulichen
Schliessung letztes Jahr läuft schon die aktuelle Zwi- Spezifität von Ferienhotels. Oder aber wegen der Tat-
schennutzung nach dem Konzept «Notel» für Studen- sache, dass mit Umnutzungen aufgrund der deutlich
tenwohnungen und innert Jahresfrist soll die Liegen- tieferen residualen Wertaussichten eine wesentlich
schaft umgebaut werden. Danach verschwindet das höhere Wertvernichtung einhergeht als in der Stadt.
Hotel aber nicht aus dem Gebäude, sondern öffnet re- Grundsätzlich zeigt sich, dass sich die Werte von
dimensioniert wieder neben neuen Wohnnutzungen. städtischen Hotelimmobilien zwar 2020 schlechter
Es ist anzunehmen, dass eine solche Liegenschaft als in den Ferienregionen entwickelt haben. Jedoch
wertmässig in der Talsenke angekommen ist und sich könnte bei unveränderter Zinslage die negative Wer-
mit der Umnutzung aufwerten wird. tentwicklung bei einigen Stadthotels schon erreicht
sein. Langfristig dürften diese Objekte wohl grund-
HERAUSFORDERUNGEN BEI DEN sätzlich ein Investment mit einer besseren Verzin-
F ERIENHOTELS sung des Risikos darstellen als Schweizer Ferienho-
Aus dem besseren Geschäftsgang der Ferienhotels tels. Eine spezifische Beurteilung der Liegenschaft, *ANDREA
BERNHARD
im 2020 in der Schweiz nun auch auf eine generell bes- des Hotelbetriebskonzepts und der baurechtlichen
Der Autor ist Director
sere Wertentwicklung zu schliessen, wäre vorschnell. Möglichkeiten gilt es nun allerdings, umso mehr fun- bei Wüest Partner,
Denn auch für die Schweizer Ferienhotels ergaben diert zu prüfen. Experte für Hospitality
IMMOBILIA / Mai 2021 17IMMOBILIENWIRTSCHAFT
GESUNDHEITSIMMOBILIEN
VOM NISCHEN- Unter Gesundheitsimmobilien werden
Liegenschaften subsumiert, in denen
PRODUKT ZUM Leistungen für Gesundheit und medizi-
nische Versorgung erbracht werden
MAINSTREAM? können. TEXT— ADRIAN FRIEDLI*
DEMOGRAFISCHE ENTWICKLUNG VON 1990 BIS 2050, DEMOGRAFISCHE ENTWICKLUNG VON 1990 BIS 2050,
ABSOLUT RELATIV
Quelle: Eigene Darstellung, Bundesamt für Statistik Quelle: Eigene Darstellung, Bundesamt für Statistik
1200 12%
1112
10,65%
1000 10%
800 8%
In % der Gesamtbevölkerung
Anzahl in Tausend
600 6%
454
3,71% 5,27%
400 4%
2,88%
300
250
200 2%
0,96%
83 0,41%
28
0 0%
1990 2019 2050 1990 2019 2050
80 und älter 90 und älter 80 und älter in % 90 und älter in %
STEIGENDE RENDITEN im Bereich Gesundheitsimmobilien dürf- DEMOGRAFIE ERHÖHT DIE
E RWARTET ten deshalb auch in Zukunft abnehmen, be- NACHFRAGE
Gesundheitsimmobilien, unter anderem ziehungsweise die Preise für entsprechende Die demografische Entwicklung ist hier-
Seniorenheime, Spitäler, Rehabilitations- Immobilien steigen. Der Boom im Bereich bei ein zentrales Investitionsargument. In
kliniken, ambulante Strukturen, Arztpraxen der Gesundheitsimmobilien ist auch bei der Schweiz ist davon auszugehen, dass in
sowie Life-Science-Einrichtungen, haben den kotierten Immobilienanlagenmärkten den kommenden 20 Jahren aufgrund des de-
sich im Jahr der Coronapandemie ausser- deutlich erkennbar. Gegenüber gewöhnli- mografischen Wandels der Investitionsbe-
ordentlich dynamisch entwickelt. Noch nie chen Gewerbeimmobilien weisen Gesund- darf bei Spitälern und Pflegeheimen steigt.
wurde in Deutschland so viel in Healthcare- heitsimmobilien seit Beginn der Pandemie Bis im Jahr 2050 steigt die Anzahl der über
Immobilien investiert wie im Jahr 2020. eine Überrendite aus. Eine Abflachung des 80-Jährigen um mehr als 650 000 von heu-
Das Betreiberrisiko wird durch ein anhal- Trends im aktuellen Jahr 2021 ist nicht er- te rund 450 000 auf über eine Million. Der
tend unsicheres wirtschaftliches Umfeld kennbar. Im Gegenteil. Gemäss Umfrage des Anteil an über 90-Jährigen steigt während
und eine zunehmende Professionalisierung «Inrev Investment Intentions Survey» hat demselben Zeitraum von rund 1 auf knapp
der Branche relativiert. Vom positiven Trend die Beliebtheit von Gesundheitsimmobi 3%. In den Nachbarsländern der Schweiz
sind insbesondere Pflegeimmobilien betrof- lien bei institutionellen Anlegern nochmals sind die demografischen Entwicklungen
fen, aber auch die Entwicklung beim betreu- stark zugenommen. Transaktionen im drei- ähnlich. Entsprechend wird auch in Frank-
ten Wohnen ist bemerkenswert. stelligen Millionenbereich und Lancierun- reich, Italien, Liechtenstein, Österreich und
Der Grossteil des Investitionsvolumens gen von Fonds dokumentieren, dass auch in insbesondere in Deutschland von einer kon-
entfällt auf Spezialfonds und der kleins- diesem Jahr im Bereich der Gesundheitsim- tinuierlich zunehmenden Nachfrage nach
te Anteil an Investorengeldern stammt von mobilien viel Bewegung herrscht. Umschich- Gesundheitsimmobilien ausgegangen. Mit
den Betreibern selber. Aufgrund des be- tungen in das Gesundheitswesen sind im Üb- Blick auf ganz Europa wird sich der Anteil
schränkten Angebots an geeigneten Inves- rigen nicht nur im Bereich der Immobilien über 80-jähriger Personen in den kommen-
titionsmöglichkeiten hat die erhöhte Nach- im Gange. Auch am Aktienmarkt ist von de- den 30 Jahren mehr als verdoppeln. Dies ent-
frage einen entsprechend grossen Einfluss fensiven Aktienwerten in den Gesundheits- spricht einem Zuwachs von 33 Millionen
auf die Preisentwicklung. Die Mietrenditen sektor umgeschichtet worden. Menschen. In diesem Sinne ist das grosse
18 IMMOBILIA / Mai 2021Investoreninteresse an Gesundheitsimmo-
bilien positiv zu beurteilen beziehungswei-
se dringend notwendig.
29
Asset Value (NAV). Dies bedeutet für Inves-
Nebst dem demografischen Wandel ist toren langfristig stabile Cashflows bei gerin-
die Konjunkturunabhängigkeit ein wichti- gen Ausfallrisiken. Gesundheitsimmobilien
ges Argument für Investitionen in Gesund- weisen gegenüber Büro-, Einzelhandels- und
heitsimmobilien. Im Vergleich zu anderen und Pflegeheimen steigen. Aber auch bei am- Logistikimmobilien eine geringe Korrelati-
Branchen entsteht beim Gesundheitswesen bulanten Leistungen und in der Rehabilita- on auf und dienen im Rahmen der Asset-Al-
ein Grossteil der Wertschöpfung im Inland. tion ist von einer steigenden Nachfrage aus- location der Diversifikation.
Dieser Umstand macht das Gesundheitswe- zugehen. Der Kostendruck zwingt zu mehr Die Kehrseite des Booms im Bereich der
sen für Investoren krisenresistent, wie auch Effizienz, was sich in einer Verschiebung Gesundheitsimmobilien ist, dass Investo-
die aktuelle Coronakrise zeigt. Zwar entsteht von stationären zu ambulanten Leistun- ren zunehmend Mühe bekunden, geeignete
dadurch kurzfristig in bestimmten Teil- gen widerspiegelt. Dadurch werden Klinik- Liegenschaften anzukaufen. Zudem benö-
märkten des Gesundheitswesens eine tiefe- aufenthalte reduziert. Für die ambulanten tigt die Investition in Gesundheitsimmobi-
re Auslastung. Aufgelaufene Behandlungen Behandlungen, hierzu zählen zum Beispiel lien spezifisches Know-how. Entsprechen-
werden die tieferen Auslastungen jedoch Akutbehandlungen in Ärztehäusern, sind de Manager zu finden, stellt eine zusätzliche
mehrheitlich kompensieren. Die Ausgaben spezifische Immobilien an guten Lagen un- Herausforderung dar. Es ist nicht zuletzt
für Pflege- und Gesundheitsbelange korre- abdingbar. Auch hinsichtlich der Eigentü- der Balanceakt zwischen sozialer Verant-
lieren nicht oder nur sehr schwach mit dem merstruktur ist ein Umdenken im Gange. wortung und Wirtschaftlichkeit, den Ma-
Wirtschaftswachstum. Die Nachfrage nach Die Beratungsfirma PWC empfiehlt Spitä- nager meistern müssen. Verantwortungs-
Leistungen aus dem Gesundheitswesen ist lern, Kliniken und Zentren explizit, alter- volles Management kann zu Innovationen
von Konjunkturzyklen kaum betroffen. Aus- native Immobilienstrategien zu entwickeln. führen, die der Gesamtgesellschaft zugute-
nahmen sind Italien und Spanien, weil in Ein zuverlässiger Indikator für einen fort- kommen. Der demografische Wandel ist ein
diesen Ländern die Gesundheitsausgaben schrittlichen Immobilienmarkt ist die Tren- Megatrend, der dem Nischenprodukt Ge-
stärker von den Privathaushalten getragen nung von Eigentümer und Nutzer. Auch im sundheitsimmobilien den Aufstieg in den
werden. Gesundheitswesen sind verstärkte Tenden- Mainstream ermöglicht.
zen in diese Richtung erkennbar.
ALTERNATIVE IMMOBILIEN Gesundheitsimmobilien ermöglichen In- *ADRIAN FRIEDLI
STRATEGIEN GEFRAGT vestoren auf Basis langfristiger Mietverträge Der Autor ist Portfoliomanager der Anlagegruppe
Aufgrund der demografischen Entwick- von 10 bis 30 Jahren nachhaltige Ausschüt- Gewerbeimmobilien Schweiz DAGSIS bei der
lung wird der Bedarf an betreutem Wohnen tungsrenditen von 3 bis 4% auf Basis des Net Anlagestiftung DAI.
ANZEIGE
New Immobilie
New Inserieren
New Käufer Jet
inse zt
riere
n!
Kostengünstig Inserieren ab CHF 0.50 pro Tag und Objekt
Automatische Inserate-Erfassung via Schnittstelle
Vergünstigte Inserate-Promotionen für mehr Aufmerksamkeit und Reichweite
Erleichterte Inserate-Archivierung
Jetzt informieren: welcome@newhome.ch oder 044 240 11 60
IMMOBILIA / Mai 2021 19IMMOBILIENWIRTSCHAFT
LOGISTIKIMMOBILIEN
Während Gewerbe-, Büro-, Retail- und
Hotelimmobilien derzeit einen schweren
EINE BRANCHE MIT Stand haben, präsentieren sich die
Aussichten für Logistik rosig. Im In- und
DEUTLICHEM PLUS
Ausland verzeichnet der Logistikmarkt
beachtliche Zuwachsraten. Doch nicht
jede Logistikimmobilie ist deswegen ein
sicherer Wert. TEXT— JÜRG ZULLIGER*
Geplanter Neubau
BILD: DIGITEC GALAXUS
von Digitec Gala-
xus in Utzenstorf
BE: eine Immobi-
lie mit 50 000 m2
Grundfläche.
ONLINEHANDEL WÄCHST WEITER Schwäche zeigen, ist beim E-Commerce und damit bei
Goldman Sachs Research prophezeit für das Seg- der Logistik genau der gegenläufige Trend zu erwarten.
ment E-Commerce weltweit ein markantes Wachs- Es wäre aber falsch zu vermuten, der Logistikmarkt
tum. Schon vor dem Ausbruch der Covid-19-Pandemie würde jedes Jahr konstant wachsen. «Im letzten Jahr
galt der Onlinehandel als Wachstumsmotor sonder- verzeichnete zwar der Onlinehandel grosse Zuwachs-
gleichen – inzwischen fallen die Prognosen sogar noch raten. Andererseits ging die Nachfrage nach Logistik-
besser aus. Der US-amerikanische Onlinehandel soll flächen in der Industrie sowie im Import und Export
dieses Jahr um über 20% wachsen. Sowohl für Nord- von Waren zurück», sagt Jan Bärthel, Leiter der Divi-
amerika als auch für Asien oder Europa sind die Vor- sion Real Estate Experts bei Wüest Partner in Zürich.
zeichen deutlich im Plus. Dasselbe Bild in der Schweiz: Die Zahlen der letzten Jahre zeigen, dass auch der Lo-
2020 stellte Die Schweizerische Post 23% mehr Pake- gistikmarkt auf Konjunkturzyklen reagiert, und zwar
te zu als im Jahr davor. Das tägliche Paketvolumen, in beiden Richtungen überproportional stark. «Für die
LOGISTIK VER-
das die Post abwickelt, hat sich auf einem hohen Ni- HEISST ÜBER-
Zukunft verheisst der Logistikbereich aber ohne Zwei-
veau eingependelt: Derzeit liegt es bei etwa 750 000 bis DURCHSCHNITT- fel überdurchschnittlich gute Zahlen», sagt Bärthel.
950 000 Paketen jeden Tag. LICH GUTE Laut den aktuellen Marktberichten erreicht der Lo-
ZAHLEN. gistikmarkt Schweiz ein jährliches Volumen von gut
LOGISTIK VERSPRICHT DIVERSIFIKATION 40 Mrd. CHF.
Der Boom beim E-Commerce gilt zugleich als Haupt-
treiber der Logistikbranche. So kommt es, dass auch JAN BÄRTHEL, LOGISTIK: NEUE ANFORDERUNGEN
WÜEST PARTNER
immer mehr Dienstleister und Investoren Logistik auf Wer Chancen in diesem Anlagebereich nutzen will,
dem Radar haben. Triftige Gründe für Logistikimmo- muss sich aber auf ein sehr dynamisches Umfeld ein-
bilien sind zum einen die attraktiven Erträge und die stellen. Im Onlinehandel gilt heute das Prinzip «Next
Wachstumsraten, zum anderen aber auch der Diversi- Day Delivery» schon fast als Standard. Immer mehr
fikationseffekt. So ist es nicht ungewöhnlich, dass in- Händler im E-Commerce versprechen der Kundschaft
stitutionelle Investoren oder Fondsmanager Logistik noch mehr Bequemlichkeit und eine schier beliebig
quasi als «Hedge» für Retailimmobilien betrachten. grosse Sortimentsauswahl. Dabei heisst der Slogan
Wenn die Retailflächen und der stationäre Handel eine schon öfters «Same Day Delivery». Die Logistikdienst-
20 IMMOBILIA / Mai 2021leister, die Onlinehändler und ihre Partner investieren
laufend in neue Projekte und bauliche Anpassungen.
Welches in diesem schnelllebigen Umfeld eine «idea-
le» Logistikimmobilie darstellt, lässt sich kaum pau-
schal beantworten. Falsch wäre der voreilige Schluss,
dass quasi jede grössere Industrieanlage oder bestehen-
de Lagerhäuser ohne Weiteres als Logistikimmobilie
taugen. Zwar genügen für einen Teil der Dienstleistun-
gen – vorab für Warenumschlag etc. – tatsächlich re-
lativ «einfache» Flächen. Doch mit der zunehmenden
Automatisierung, mit Hightech-Sortieranlagen, Anfor-
derungen für Gefahrengut, Sicherheitsstandards, pas-
senden Zufahrtsrampen und Raumhöhen etc. müssen
die Objekte immer mehr ganz spezifischen Anforde-
rungen genügen. Aus Investorensicht sind damit Risi- auch die grossen ausländischen Onlinehändler wie Die Schweizer Online-
ken verbunden: Für den Fall von Leerständen oder im Zalando oder Amazon bei der Endzustellung auf die plattform Digitec
Galaxus machte 2020
Fall einer Kündigung durch den Mieter wäre die Dritt- Zusammenarbeit mit Schweizer Partnern. Weder Za-
1,8 Mrd. CHF Umsatz –
verwendbarkeit wohl öfters fraglich. lando noch Amazon realisierten in der Schweiz eigene und investiert in den
Lager- oder Logistikzentren. Die Zustellung der Pake- Ausbau der Logistik.
BEISPIEL: BETRIEBSZENTRALE te erfolgt im hiesigen Markt durch die Schweizer Post. (BILD: DIGITEC GALAXUS).
U TZENSTORF
Bisher war es üblich, dass die Logistikdienstleister, HOHE PREISE, TIEFERE RENDITEN
die Post, die Online-Shops sowie Migros oder Coop So trifft eine spärliche Auswahl an Investitions-
selbst als Investor und Bauherrschaft auftreten. Rund möglichkeiten auf eine rege Nachfrage seitens von In-
90% aller aktuellen Neubauprojekte gehen nicht auf vestoren. In Deutschland, aber tendenziell auch in der
das Konto von Investoren, sondern werden von den Schweiz, wird Logistik nach und nach Teil der Anla-
Nutzern selbst initiiert und umgesetzt (in dem Sinne gestrategie. Die Preise bei den Bewertungen bzw. bei
als Betreiberimmobilien). Nehmen wir als Beispiel den Akquisitionen sind tendenziell steigend, und dement-
Schweizer Onlinehändler Digitec Galaxus, eine Toch- sprechend kaufen Investoren Immobilien bei tieferen
ter der Migros: Das boomende Unternehmen plant in Anfangsrenditen. «Wir sehen heute für sehr gute Ob-
Utzenstorf BE eine neue grosse Betriebs- und Logis- jekte an guten Lagen Renditen von netto rund 4%», so
tikzentrale mit einer Grundfläche von rund 50 000 m2. Jan Bärthel von Wüest Partner. Damit sind die Ren-
Das Projekt wird gemeinsam von Digitec Galaxus und diteerwartungen wie in vielen anderen Bereichen
der Genossenschaft Migros Aare geplant. «Wir hat- tendenziell gesunken. Diese Spitzenrenditen für Lo-
ten das Glück, dass wir bereits im Besitz der ehema- gistikimmobilien seien nicht allzu weit von den ver-
ligen Papierfabrik in Utzenstorf sind», erläutert eine gleichbaren Kennzahlen für Büroimmobilien oder für
Sprecherin von Migros Aare. Die Bauherrschaft hat Di- Wohnliegenschaften an peripheren Lagen entfernt, er-
gitec Galaxus inne. Offenbar fallen mehrere Motive ins läutert der Experte Jan Bärthel.
Gewicht, die Projekte selbst zu entwickeln und nicht Als der erste Schweizer Immobilienfonds, der aus-
durch einen Investor bauen zu lassen: Zum einen soll schliesslich in hiesige Logistikbauten und logistiknahe
das Gebäude optimal auf den eigenen Betrieb ausge- Immobilien investiert, gilt der CS REF LogisticsPlus.
richtet werden, zum anderen geht es dem Onlinehänd- Der Fonds wird von Credit Suisse Asset Management
ler um die längerfristige Planungssicherheit. betreut und umfasst aktuell 20 Logistik- und Indust-
Typischerweise konzentrieren sich die Investitio- rieimmobilien. Im März 2021 hat der Fonds eine Ka-
nen bei den Logistikimmobilien entlang den grossen pitalerhöhung von über 180 Mio. CHF durchgeführt
Verkehrsachsen wie A1 und A2. Für die grossen On- und verfolgt damit weitere Ausbaupläne. Obwohl der
linehändler oder auch die Post gelten die Grösse des Transaktionsmarkt offenbar ausgetrocknet ist, will das
Areals, die Nähe zu anderen Verteilzentren und die Management weitere Akquisitionen umsetzen. S ascha *JÜRG ZULLIGER
Strassenanbindung als elementare Kriterien. «Allein Paul, der Fondsmanager des CS REF LogisticsPlus, Der Autor, lic. phil. I, ist
wegen der Grösse der Bauten wäre eine städtische La- sieht durchaus Potenzial dazu: «Aufgrund des aktuel- Fachjournalist und
ge für uns unzweckmässig», betont die Sprecherin von len Preisniveaus für Anlageimmobilien sind zum Bei- Buchautor mit dem
Themenschwerpunkt
Migros Aare. Investitionen in eine eigentliche Stadt- spiel Selbstnutzer von Logistikflächen bereit, Sale- Immobilien und
logistik seien derzeit nicht geplant. Übrigens setzten and-lease-Back-Transaktionen zu prüfen.» Immobilienwirtschaft.
IMMOBILIA / Mai 2021 21IMMOBILIENWIRTSCHAFT
SPEZIALIMMOBILIEN
LOGISTIKIMMO
Logistikimmobilien stossen bei Inves-
toren auf hohe Nachfrage. Doch
stehen wirklich alle Ampeln auf Grün?
BILIEN UNTER Ein Blick in den Schweizer Logistik
flächenmarkt und hinter die Kulissen
CORONA-EINFLUSS der grössten Logistikunternehmen
lohnt sich. TEXT— SÖNKE THIEDEMANN*
NACHFRAGE RASANT
G ESTIEGEN
Mit Auftreten der Pandemie im März Moderne Logistikflächen –
2020 gerieten die Investmentmärkte welt- Investoren schätzen das
überschaubare Risiko und
weit ins Wanken. Nach anfänglicher Verun- langfristige Mietverträge.
sicherung erkannten die Marktteilnehmer BILD: ADOBESTOCK
jedoch rasch, welche Immobiliensegmente
durch Lock-Downs oder behördliche Auf-
lagen negativ beeinflusst werden und wel-
che Segmente sogar profitieren. Die vorü-
bergehende Schliessung des Einzelhandels
während der Pandemie (mit Ausnahme der
Nahversorger für Artikel des täglichen Be-
darfs) beschleunigte drastisch die Verän-
derung bzw. Verlagerung von stationärem
Handel zum Onlinehandel. Kaum über-
raschend ist es daher, dass mit steigen-
dem Onlinehandel die Nachfrage nach Lo-
gistikleistungen rasant zunimmt und die
Nachfrage nach Logistikflächen konse-
quenterweise steigt. In der Schweiz stos-
sen Logistikunternehmen jedoch auf einige
Herausforderungen, die das Wachstum und
den Ausbau der Logistikkapazität hemmen.
VIELE EIGENNUTZER –
WENIG ANGEBOT
Gemäss dem Logistikimmobilienmarkt-
bericht von CBRE beträgt der Gesamtbe-
stand an Logistikflächen in der Schweiz ca.
25 Mio. m2, wobei der Grossteil einfache La-
gergebäude sind und lediglich 15% bis 20% KNAPPE LANDRESERVEN AUCH mer wieder zu Wohn- und Dienstleistungs
auf moderne grossflächige Logistikimmo- EIN POLITISCHES PROBLEM arealen umgenutzt – der Industrie somit
bilien entfallen. Die wichtigsten Nutzer- Landreserven für Logistiknutzung sind noch mehr Flächen vom Markt entzogen.
gruppen sind Industrieunternehmen mit in der Schweiz durch geografische und poli- Diese Flächenknappheit stellt sich als
ca. 40%, der Handel mit ca. 30% und die tische Restriktionen stark limitiert. Die An- grösseres Problem für die Expansionsplä-
Logistikdienstleister mit ca. 30% Anteil. forderung an eine möglichst ebene Topogra- ne von Logistikflächennutzern dar. Um
Der Eigennutzeranteil in der Schweiz ist fie, an einen zweckmässigen Zuschnitt bei Industrie, Handel und Logistik nicht im
historisch verhältnismässig hoch und liegt entsprechender Parzellengrösse und nicht Wachstum zu hemmen, braucht es in der
geschätzt bei etwa 60% bis 70%. So ver- zuletzt an die verkehrstechnische Anbin- Öffentlichkeit eine veränderte Einstellung
wundert es nicht, dass von den Neubaupro- dung schränken die Auswahl an für Logistik gegenüber Logistikflächen. Die Schweizer
jekten ein Grossteil auf Built-to-suit-Ent- geeigneten Grundstücken bereits stark ein. Politik ist gefordert, mit geeigneter Raum-
wicklungen entfällt und somit gar nicht erst Gemeinden versuchen zudem, mit ihren planung die Rahmenbedingung für un-
auf dem Markt angeboten werden. Die An- Landreserven sorgsam zu haushalten. Flä- komplizierte Logistikentwicklungen zu
gebotsquote ist mit 1,9% verhältnismässig chenintensive Nutzungen wie etwa Logis- schaffen.
tief und die Bandbreite innerhalb der mit- tikbetriebe oder Distributionszentren sind
telländischen Kantone liegt lediglich zwi- durch das erhöhte Verkehrsaufkommen CORONA TREIBT ZUR VORSOR-
schen 1% und 3%. Daher wäre es nahelie- und den hohen Flächenverbrauch bei ver- GE BEI IMMOBILIENBELANGEN
gend zu vermuten, dass Investoren diese hältnismässig wenig Arbeitsplätzen häu- Eine Befragung von über 300 Logistik
Opportunitäten – insbesondere nach dem fig unerwünscht. Vielmehr werden Unter- unternehmen in Europa zu aktuellen The-
Schub durch Corona – nutzen und neue Lo- nehmen mit mehr hochqualifizierten Jobs men in der Branche identifizierte die wich-
gistikflächen auf Vorrat bauen. Spekulative bevorzugt. Eigennutzer bestimmen in der tigsten Herausforderungen der Teilnehmer.
Entwicklungsprojekte sind jedoch äusserst Regel den Transaktionsmarkt. Flächen von Der konkrete Einfluss von Covid-19 auf de-
selten zu beobachten. Warum ist das so? ehemaligen Industriearealen werden im- ren langfristige Immobilienpläne macht sich
22 IMMOBILIA / Mai 2021Sie können auch lesen
