SCHWEIZ IMMOBILIA - SVIT Schweiz
←
→
Transkription von Seiteninhalten
Wenn Ihr Browser die Seite nicht korrekt rendert, bitte, lesen Sie den Inhalt der Seite unten
# 07 — JULI 2020 — 87. Jahrgang / Erscheint monatlich / CHF 7.– / www.svit.ch
SC HW E IZ IMMOBILIA
FOKUS
SVEN SCHALTEGGER
ÜBER INVESTMENTS
04
IMMOBILIEN_
WIRTSCHAFT
BREMSSPUREN
AM BÜROMARKT
ERWARTET
24
RESILIENTER
BAU & HAUS
FASSADEN – EINE
RÜCKBESINNUNG
42
WOHNUNGSMARKT
EDITORIAL 32 VON—ANDREAS INGOLD AUSDRUCK DER WIRTSCHAFTLICHEN VERNUNFT Am 1. Juli hat der Bundesrat das Geschäfts- mietegesetz in die Vernehmlassung geschickt. Er folgt damit dem Auftrag des Parlaments, das in der Sommersession den Auftrag zum Eingriff in die privatrechtlichen Verträge für Covid-betrof- fene Geschäftsmietverhältnisse gegeben hat. Meine Meinung dazu ist klar: Ein rückwirkender Eingriff in privatrechtliche Vertragsverhältnisse per Gesetz sucht seinesgleichen und ist verfas- sungsrechtlich nicht zu begründen. Er stellt ein Sündenfall in der Gesetzgebung dar. Darum leh- nen wir als Verband das Geschäftsmietegesetz ab. Denn selbst die aussergewöhnlichsten Umstände heiligen nicht jedes Mittel. WIR BEKRÄFTIGEN UNSEREN AUFRUF ZUR VERHANDLUNGS- LÖSUNG. ANDREAS INGOLD Unsere Botschaft an Vermieter und Mieter ist aber auch unmissverständlich: Wir wollen einen Beitrag zur Lösung der angespannten finanziellen Situation vieler Covid-betroffener Geschäftsmie- ter leisten und rufen alle Eigentümer nach ihren Möglichkeiten zum Entgegenkommen auf. Es ist Ausdruck der wirtschaftlichen Vernunft und der Weitsicht, drohende Leerstände durch befristete Mietzinsabschläge zu verhindern. Denn für viele Geschäfte ist die Situation ohne Zweifel ange- spannt. Umgekehrt wird der Geschäftsflächen- markt für die Vermieter sicher nicht einfacher. Einen Mieter an einem Standort zu halten, ist mehr wert, als auf die Mietzinszahlung zu behar- ren. Wir haben auch immer festgehalten, dass die Stundung der betreffenden Mietzinse nicht das Ende sein darf, sondern Zeit für Verhandlungen über weiterführende Schritte schafft. Wir fordern darum alle Parteien dazu auf, die Verhandlungen weiterzuführen und nicht eine Gesetzeslösung abzuwarten, die vielleicht gar nie, aber sicher erst im nächsten Jahr kommt. Wollen Vermieter und Mieter die gesetzliche Lösung nicht ausschliessen, können sie ihr Verhand- lungsergebnis einfach unter einen entsprechen- den Vorbehalt stellen. Ich wünsche Ihnen trotz der besonderen Um- stände schöne Sommertage. 2
INHALT
IMMOBILIA —INHALT NR. 07 JULI 2020
FOKUS
04 «DER WOHNUNGSMARKT HAT DIE GRÖSSTE RESILIENZ»
Sven Schaltegger, Lead Portfolio Manager bei Credit Suisse Asset Manage-
ment, über die Auswirkungen der Corona-Krise und lohnende Investments.
IMMOBILIENWIRTSCHAFT
14 MITTELFRISTIG GUTES POTENZIAL
10 Die Covid-19-Pandemie geht auch an der Immobilienwirtschaft nicht spur-
los vorüber. Doch für zentrale Lagen sind die Aussichten unverändert gut.
16 «ALLES EINE FRAGE DES PREISES»
POLITIK
Das Rendite-Risiko-Profil verschiedener Investments müsse sorgfältig ana-
PARTEIPRÄFERENZ lysiert werden, sagt Johannes Schwab, Swiss Finance & Property Funds AG.
18 NEUE WELT VORAUS?
GAB DEN AUSSCHLAG Branchenübergreifend wird mit Büroanmietungen gewartet, solange der
DAS BUNDESAMT FÜR WOHNUNGSWESEN HAT Verlauf der Krise und die Folgen für das eigene Unternehmen unklar sind.
EINE ABSTIMMUNGSANALYSE ZUR 20 TRANSAKTIONEN STÜTZEN VOLUMINA
MIETERVERBANDSINITIATIVE DURCHGEFÜHRT. Langsam wird das Ausmass der Pandemie sichtbar. Die Zahl der Transaktio-
nen in Europa ist gegenüber dem Vorjahr um rund 40% gesunken.
22 ZINSEN UND RENDITEIMMOBILIEN
Der Erklärungsgehalt von Zinsvariablen für die Prognosen von Renditelie-
genschaften ist eine wichtige Bestimmungsgrösse.
26 WANDEL DER NACHFRAGE
In Schweizer Grossstädten reduzierte sich 2019 das Angebot an Büroflä-
chen. Dies führte dazu, dass dort die Büromieten um über 4% gestiegen sind.
28 CORONA-KRISE HINTERLÄSST ERSTE SPUREN
Im Jahresvergleich sind die Zahl der Online-Wohnungsinserate und die
Nachfrage zwar gestiegen. Gegen Ende März zeigten sich aber bereits deut-
liche Auswirkungen der Corona-Krise.
30 DER MONAT IN DER IMMOBILIENWIRTSCHAFT
24 IMMOBILIENRECHT
UF DEN HUND GEKOMMEN
34 A
IMMOBILIENWIRTSCHAFT Gegen die Schlittenhundehaltung eines Ehepaars regte sich Widerstand.
Nun liegt ein Entscheid des Baurekursgerichts vor.
DEUTLICHE ERKEHRSWERTE BEIM EIGENTÜMERBAURECHT
36 V
BREMSSPUREN Das Bundesgericht hat entschieden, dass der Grundstückgewinn, anhand
der Verkehrswerte von unbelastetem unbebautem Land zu bestimmen sei.
ERWARTET BAU & HAUS
DIE ERWARTUNGEN DER IMMOBILIENPROFIS
FÜR BÜRO- UND GESCHÄFTSFLÄCHEN SINKEN ÜCKBESINNUNG AUF DAS WESENTLICHE
40 R
IN EINEN ÄHNLICHEN NEGATIVEN BEREICH WIE Die Entwicklung von Fassaden in den letzten 50 Jahren führte zu immer
WÄHREND DER FINANZKRISE. komplexeren Lösungen. Eine kritische Betrachtung ist angezeigt.
WIR ARBEITEN MIT TYPOLOGIEN»
42 «
Ein Gespräch mit Architekt Daniel Lischer über Fassaden gibt Einblicke
in sein Schaffen, frei nach dem Motto: «Zusammen sind wir klüger».
46 NEUER ZENTRUMSPLATZ FÜR KÖNIZ
Samuel Brunner, Head Asset Management Deutschschweiz für Edmond de
Rothschild Reim, im Interview über die Überbauung Bläuacker.
48 TÜRME IM GLÄSERNEN KLEID
Die drei 80 m hohen Vulcano-Türme am Bahnhof Altstetten bilden ein neu-
es Wahrzeichen, besonders wegen ihrer gläsernen Fassaden.
40
50 TESTLAUF AN DER DIN-ZENTRALE
Die neue DIN-BIM-Cloud wird bis Mitte 2021 bei der Sanierung der DIN-
Zentrale in Berlin getestet.
BAU & HAUS IMMOBILIENBERUF
SICHERHEIT 56 BILDUNG IST UND BLEIBT GEFRAGT
Die Berufsbildung im Immobiliensektor b
leibt stark nachgefragt. Das schlägt
BEI FENSTERN sich im Abschluss 2019 der SVIT Swiss Real Estate School nieder.
UND TÜREN 57 SEMINARE UND TAGUNGEN
IN DER SCHWEIZ WIRD JÄHRLICH ÜBER 42 000 MAL 58 KURSE DER SVIT-MITGLIEDERORGANISATIONEN
EINGEBROCHEN. NICHT NUR EINBRUCH, AUCH FEU-
VERBAND
ER, EXPLOSION ODER EIN ERDBEBEN VERLANGEN
NACH ENTSPRECHENDEN MASSNAHMEN. ELEGIERTE BESTÄTIGEN DAS SVIT-PRÄSIDIUM
61 D
62 S VIT ZÜRICH: RECHTSAUSKUNFT FÜR MITGLIEDER
STANDARDS: STELLENMARKT 60 / MARKTPLATZ & PRODUKTE-NEWS 63 / BEZUGSQUELLENREGISTER 70 / ADRESSEN & TERMINE 73 / ZUGUTERLETZT & IMPRESSUM 74
IMMOBILIA / Juli 2020 3
«DER WOHNUNGSMARKT HAT DIE GRÖSSTE RESILIENZ» 4 IMMOBILIA / Juli 2020
FOKUS INTERVIEW
INVESTMENT
Sven Schaltegger, Lead Portfolio
Manager bei Credit Suisse Asset
Management, über die Auswir-
kungen der Corona-Krise, seine
Anlagestrategie und lohnende
Investments.
INTERVIEW—DIETMAR KNOPF
FOTOS—URS BIGLER
Sie sind verantwortlich für indirekte Investi
tionen in ausländische Immobilien bei Credit
Suisse Asset Management. Was umfasst Ihr
Verantwortungsbereich?
Sven Schaltegger: Ich bin seit rund 20 Jahren in der
Immobilienbranche tätig. Bevor ich vor vier Jahren
zu Credit Suisse Asset Management gestossen bin,
habe ich bei Pricewaterhouse Coopers das Immobi-
lientransaktionsgeschäft in der Schweiz geleitet.
Heute verantworte ich das sogenannte Multi-Mana-
ger-Geschäft, also die Investments in ausländische
Immobilienfonds von Drittparteien.
Wie hat sich die internationale Investment
landschaft für Immobilien unter Corona ver
ändert?
Die Investmentlandschaft hat sich drastisch verän-
dert, obwohl es für eine abschliessende Analyse
noch zu früh ist. Zunächst ist eine Schockstarre ein-
getreten, als Folge davon sind die Transaktionen zu-
rückgefahren worden. Wir verzeichnen zwischen
ANZEIGE
IMMOBILIA / Juli 2020 5
FOKUS INTERVIEW
INVESTMENT
30 und 50 % weniger Deals im Vergleich zur Vorjah- Europa sind stark eingebrochen. Viele amerikani-
resperiode. Verlässliche Prognosen wären zum jet- sche Shopping-Malls sind heute rund 50 % weniger
zigen Zeitpunkt unseriös, da es vom Beginn der Ver- Wert als vor dem Corona-Ausbruch.
handlungen bis zum Abschluss der Transaktion Wie haben die anderen Sektoren reagiert,
ungefähr vier Monate dauert, also genau so lange, beispielsweise der Wohnungsmarkt?
wie die Corona-Krise andauert. Das heisst, bezüg- Wir gehen davon aus, dass der Wohnungssektor
lich Preise befinden wir uns noch mehr oder weni- weltweit die grösste Resilienz aufweist. Damit mei-
BIOGRAPHIE
ger in einem Zustand wie vor dem Corona-Aus- SVEN ne ich vor allem Wohnungen im mittleren Preisseg-
bruch. Dennoch glaube ich, dass es in den nächsten SCHALTEGGER ment. In Amerika sind das Mietwohnungen, die
Monaten grosse Unterschiede in den einzelnen ist Direktor und Senior zwischen 1000 und 1500 USD pro Monat kosten.
Sektoren geben wird. Portfolio Manager Dort sehe ich keine Probleme. Im Luxussegment
Wann werden wir eindeutige Antworten im Equities-Team bei sieht die Situation etwas anders aus. In amerikani-
Credit Suisse Asset
haben? Management. Er leitet schen, aber auch europäischen Innenstädten ist in
Wir waren vor dem Ausbruch der Pandemie in ei- den Bereich Multi- den letzten Jahren viel gebaut und entwickelt wor-
ner viel besseren Ausgangslage als vor der Finanz- Manager Real Estate. den. Um profitabel zu sein, mussten für diese Lie-
Zuvor war er bis 2015
krise 2008. Hauptgründe dafür sind das geringe für den Bereich Real genschaften sehr hohe Mietpreise aufgerufen wer-
Fremdkapital in den Immobilienmärkten sowie tie- Estate M&A bei Price- den, die sich am Markt nur teilweise durchsetzen
fe Leerstände beziehungsweise kein Überangebot waterhouse Coopers liessen. Im unteren Mietsegment in Amerika, dem
in der Schweiz verant-
an Flächen. wortlich und war
sogenannten «social housing» oder «workforce
Wie haben die Märkte in Europa, Asien und davor sowohl bei Part- housing», sieht die Lage derzeit ebenfalls weniger
Amerika reagiert? ners Group als auch gut aus, da viele Mieter als Folge des Corona-Lock-
Ich würde sagen, dass Asien, mit Ausnahme von bei der UBS im Bereich down ihre Jobs verloren haben.
internationaler Immo-
Hongkong, mit geringen Verlusten aus der Krise ge- bilieninvestments Und bei uns in der Schweiz?
kommen ist. Die asiatischen Länder konnten die Aus- tätig. Er verfügt über Der Wohnungsmarkt in der Schweiz hat die Krise
nahmesituation gut bewältigen, weil sie mehr Erfah- einen Master in Finan- insgesamt gut bewältigt. Das Überangebot an Miet-
ce mit dem Prädikat
rung mit Pandemien haben als wir Europäer. Auch magna cum laude der wohnungen im Mittelland und an peripheren Lagen
Australien steht gut da, das hat vermutlich mit der In- Universität Zürich und könnte allerdings zu höheren Leerständen führen,
sellage und der restriktiven Einwanderungspolitik zu ist CFA-Charterholder zumal die Zahl der Einwanderer im Zuge von
tun. Doch den grösseren Unterschied sehe ich in den sowie Member of the Covid-19 weiter gesunken ist. Dass dagegen die
Royal Institution of
Immobiliensektoren. Besonders die Retailmärkte in Chartered Surveyors Mieten in Städten wie Zürich, Genf, Bern oder Ba-
den USA, in Grossbritannien und teilweise auch in (MRICS). sel sinken werden, kann ich mir kaum vorstellen.
6 IMMOBILIA / Juli 2020
DER LOGISTIK
SEKTOR HAT
SOWOHL IN
DER SCHWEIZ
ALS AUCH IM
AUSLAND EIN
GROSSES
WACHSTUMS
POTENZIAL.
In welchen Ländern lohnen sich kommen die relevanten Informationen von unse-
Investments? rem weltweiten Netzwerk, das sind überwiegend
Ich tue mich schwer mit einer Klassifizierung nach Fondsmanager oder Placement Agents, oder auf
Ländern, kann mir aber vorstellen, dass Italien Immobilienmessen. Hinzu kommen zahlreiche Ge-
noch eine Weile von Investoren gemieden wird. spräche mit der «Immobilien-Community», dazu
Wenn man die Historie der letzten Crashs analy- gehören zum Beispiel Bewerter, Broker und andere
siert, sieht man, dass sich die angelsächsischen Investoren weltweit.
Länder nach grossen Bewertungsausschlägen wie- Treffen Sie die Entscheidung über ein
der schnell erholt haben. Vieles spricht dafür, dass Investment allein oder mit einem Komitee?
es auch dieses Mal so sein wird. Die angelsächsi- Wir sind der Meinung, dass Investmententscheide
schen Märkte bleiben auch in Zukunft attraktiv. von einem Komitee getroffen werden sollen. Nach-
Sowohl in der Schweiz als auch international sehe dem das Portfoliomanagement-Team seine Ein-
ich ein zunehmendes Interesse an Logistik- und schätzungen der einzelnen Marktsektoren und In-
anderen, mit der Digitalisierung einhergehenden vestitionsvorgaben zusammengestellt hat, stimmt
Immobilien wie zum Beispiel Datenzentren. So das Investment-Komitee darüber ab.
wurden im vergangenen Monat international min- In welche Immobiliensegmente (Wohnen,
destens fünf neue Fonds lanciert, die auf Datenzen- Büro, Gewerbe und Spezialimmobilien)
tren fokussieren. investieren Sie?
Woher bekommen Sie die nötigen Für uns ist Liquidität sehr wichtig, wir wollen un-
Informationen für die Beurteilung der sere Immobilien oder Fonds zu einem bestimmten
einzelnen Marktsegmente? Zeitpunkt wiederverkaufen. Unser grösster Sektor
Der private Immobilienmarkt zeichnet sich durch sind Logistikimmobilien, an zweiter Stelle kom-
eine grosse Informationsasymmetrie aus. In unse- men Büroliegenschaften, dann folgen Wohnimmo-
ren Büros stehen keine Börsenticker, die uns jede bilien. Einen relativ kleinen Anteil (weniger als
Stunde die neuesten Zahlen anzeigen. Wir be 10 %) machen Retailimmobilien aus, und ganz am
IMMOBILIA / Juli 2020 7
FOKUS INTERVIEW
INVESTMENT
Schluss sind wir in Nischensektoren wie Studen- Wird sich der Retailmarkt wieder erholen?
ten- und Altersheimen sowie «medical offices» in- Ich bin unsicher, glaube aber, dass ein Grossteil des
vestiert, also Arztpraxen, die sich oft auf dem Ge- Retailmarktes umgenutzt werden muss. Besonders
lände grosser Spitäler befinden. an B- und C-Lagen schätze ich die Lage als sehr
Erwarten Sie aufgrund von Corona nach schwierig ein.
haltige Veränderungen am Markt, wie leer Hat sich Ihre Anlagestrategie unter Corona
stehende Büro- oder Verkaufsflächen? verändert?
Der Bürosektor scheint mir aufgrund seiner Grös- Kaum. Wir sind in der komfortablen Lage, dass wir
se am Wichtigsten zu sein. In den letzten Jahren in unserem Portfolio ein grosses Übergewicht an Lo-
konnten wir einen starken Verdichtungstrend bei gistik- und Wohnimmobilien hatten und haben, also
Büroflächen beobachten, also mehr Menschen auf den beiden Sektoren, die von der Pandemie am we-
weniger Quadratmetern. In Zeiten von Social Dis- nigsten betroffen sind. Eine kleine Anpassung könn-
tancing könnte sich diese Entwicklung umkehren. te sein, dass wir den Anteil an Büroimmobilien redu-
Es wäre möglich, dass wir in Zukunft wieder grös- zieren. Stattdessen planen wir kleine Zukäufe in den
sere Büros brauchen. Auf der anderen Seite arbei- Bereichen Lifesciences, Datenzentren, Studenten-
ten wir mehr im Homeoffice. Und im weltweiten heimen und anderen Sektoren, die weniger stark
Durchschnitt kann man sagen, dass «work from dem allgemeinen Wirtschaftszyklus ausgesetzt sind.
home» ein grosser Erfolg war. Auch wenn wir wie Kehren die Märkte nach Ende der Pandemie
auch in meinem Job wieder zu physischen Mee- wieder in ihren ursprünglichen Zustand
tings und Geschäftsreisen zurückkehren werden, zurück?
wird sich ein deutlich höherer Anteil an Heimarbeit Das ist schwer zu sagen, weil die derzeitigen Um-
in unserer Gesellschaft etablieren. Rechnen wir stände disruptiv sind. Es gibt zu wenig Bewertun-
mal mit einem Tag pro Woche, das wäre ein Ein- gen für eine verlässliche Aussage. Wenn wir die
bruch der Nachfrage um 20 %. Börse, die sich relativ rasch erholt hat, als Anhalts-
8 IMMOBILIA / Juli 2020
FOKUS INTERVIEW
INVESTMENT
DIE ASIATISCHEN
LÄNDER KONN
TEN DIE AUSNAH
MESITUATION
BESSER MANA
GEN ALS WIR.
punkt nehmen, könnten auch die Immobilienmärk- Fondsrückgabe geregelt, sie beträgt bei offenen
te wieder zu früheren Bewertungen gelangen. Ein Fonds in der Regel drei Monate. Neben der klassi-
weiteres Argument dafür sind die weiterhin tiefen schen Due-Diligence-Prüfung prüfen wir auch die
Zinsen. Was wir beurteilen können, sind Offerten juristischen und steuerlichen Aspekte von auslän-
aus dem Sekundärmarkt. Viele offene Fonds sind dischen Fonds. Zudem sichern wir Währungsrisi-
momentan für Rückgaben geschlossen. ken gegenüber Kursschwankungen ab. Insgesamt
Nach welchen Kriterien erfolgt die haben wir mit unserer Core-Plus-Strategie in den
Fondsselektion? letzten 3,5 Jahren eine durchschnittliche Rendite
Das Credit Suisse Asset Management hat eigene von 9 % pro Jahr in Lokalwährungen und nach Ab-
Kriterien aufgestellt. Eine Herausforderung be- zug aller Gebühren erwirtschaftet.
steht darin, dass weltweit unterschiedliche Kenn- Welche Eigenschaften sollte man mit
zahlen für die Beurteilung einer Immobilie verwen- bringen, um als Anbieter von Immobilien
det werden. Gewisse Kennzahlen sind je nach fonds erfolgreich zu sein?
Markt und Land anders definiert. Ein Teil meines Wenn Sie weltweit Erfolg haben wollen, müssen Sie
Jobs besteht darin, diese Zahlen vergleichbar zu viel Investitionserfahrung mitbringen. Ein guter
machen. Ausserdem beantworten wir uns Fragen Fondsmanager sollte neben den Besonderheiten
wie beispielsweise: Um wie viel Prozent liegt das der einzelnen Marktregionen und Immobiliensek-
Portfolio unter der aktuellen Marktmiete? Welche toren auch über ein breites Netzwerk verfügen. Zu-
Risiken können und wollen wir eingehen? dem muss er vielfältige Übersetzungsarbeit leisten,
Wie wichtig sind die Rückgabemodalitäten das fängt schon bei den Masseinheiten an. Während *DIETMAR
und Währungsabsicherungsgeschäfte bei wir beispielsweise Flächenangaben in Deutschland KNOPF
der Fondsauswahl? und der Schweiz in Quadratmetern angeben, Der diplomierte
Architekt ist
Das sind zwei völlig verschiedene Dinge. In den spricht man in Japan von Tsubos. Chefredaktor der
Rückgabemodalitäten ist die Kündigungsfrist der Zeitschrift Immobilia.
IMMOBILIA / Juli 2020 9
IMMOBILIENPOLITIK
MIETERVERBANDSINITIATIVE
PARTEIPRÄFERENZ Das Bundesamt für Wohnungswesen hat die
Stimmbürger befragt, was den Ausschlag für
GAB DEN ein Ja oder ein Nein zur Mieterverbands
initiative gab. Entscheidend war die politische
AUSSCHLAG Orientierung. TEXT—IVO CATHOMEN*
KLARE PARTEILAGER
Am 9. Februar 2020 haben die Schweizer Stimm- SOZIODEMOGRAFISCHE UND POLITISCHE EINFLUSSGRÖSSEN
bürger die Mieterverbandsinitiative «Mehr bezahl- DES ABSTIMMUNGSVERHALTENS
bare Wohnungen» mit 57% abgelehnt. Das Bundes- Quelle: BWO/Sotomo
amt für Wohnungswesen (BWO) hat im Nachgang
beim Forschungsinstitut Sotomo eine Abstimmungs-
analyse in Auftrag gegeben. Nun liegen die Ergebnis-
se vor, die eine Analyse der Gemeindeergebnisse Gesamt
weitgehend bestätigen (siehe März-Ausgabe der 43 57
Immobilia).
Nach Altersgruppen
Gemäss der Einzelbefragung hatte die politische
18–35 48 52
Orientierung der Stimmbürger den grössten Ein- 36–55 40 60
fluss, ob sie ein Ja oder ein Nein in die Urne legte. Mit > 55 43 57
91% unter FDP-, 84% der CVP- und 81% der SVP-
Sympathisanten war die Ablehnung ähnlich gross Nach Geschlecht
wie die Zustimmung im linken Lager (SP: 90%, Grü- Frau 49 51
ne: 86%). Im Weiteren spielte die persönliche Betrof- Mann 38 62
fenheit eine mitentscheidende Rolle: Je tiefer die ei-
Nach Haushaltseinkommen
genen Mietkosten, umso wahrscheinlicher war ein
Unter 4000 CHF 60 40
Nein. Umgekehrt verleiteten höhere Wohnkosten im 4000 bis 6000 CHF 51 49
Verhältnis zum Einkommen und eine langwierige 6000 bis 10 000 CHF 41 59
letzte Suche nach Wohnraum eher zu einem Ja. Dies Über 10 000 CHF 33 67
trifft vor allem auf Stadtbewohner zu.
Gegner und Befürworter der Vorlage sind sich Nach Parteipräferenz
zwar einig, dass vor allem die Grossstädte (81% bzw. SVP 19 81
91%) und einkommensschwache Personen (67% bzw. SP 90 10
86%) von hohen Wohnkosten betroffen sind. Nach Grüne 86 14
Ansicht der Ja-Stimmenden benachteiligt der Woh- FDP 9 91
nungsmarkt weitere Bevölkerungsgruppen wie Al- CVP 16 84
leinerziehende (75%), ältere Menschen (63%) und GLP 30 70
Familien (57%). Andere 46 54
HOHE MIET- UND EIGENTUMSPREISE
Neun von zehn Stimmbürgern sind der Ansicht, Ja-Stimmende Nein-Stimmende
dass die Miet- und Eigentumspreise in der Schweiz
zu hoch sind (Mietpreise: generell 44% bzw. teilwei-
se 47%; Eigentumspreise: 49 % bzw. 39 %). Dabei sind
für Stimmberechtigte, die sich dem linken Spektrum
zuordnen, die zur Miete oder in der französisch- und
italienischsprachigen Schweiz wohnen, die Miet- s pezifische Bevölkerungsgruppen wie ältere Perso-
und Eigentumspreise in der Schweiz häufiger gene- nen oder Familien.
rell zu teuer als für Stimmberechtigte aus der
Deutschschweiz oder für Wohneigentümer. EINGRIFFE IN DEN WOHNUNGSMARKT
Für 56% der Stimmberechtigten ist die Förderung FINDEN BREITE UNTERSTÜTZUNG
von preisgünstigen Wohnungen ein probates Mittel Bemerkenswert sind die Ergebnisse hinsichtlich
zur Senkung der Wohnkosten. Vor allem politisch der breiten Zustimmung zu Eingriffen in den Woh-
links Situierte erachten diese Massnahmen als sinn- nungsmarkt. Unabhängig von der Mieterverbandsini
voll (86%). Dagegen liegt die Lösung für Personen tiative befürworten beispielsweise 82% der Stimm-
vom rechten politischen Spektrum in der Beschrän- berechtigten die Verknüpfung von staatlicher
kung der Zuwanderung (75%). Förderung energetischer Sanierungen mit der Aufla-
Allerdings besteht selbst bei Befürwortern Hand- ge, dass die gegenwärtige Mieterschaft in der Woh-
lungsbedarf beim Zugang zu gemeinnützigen Woh- nung bleiben kann. Ebenso hoch ist die Zustimmung
nungen: Nur 12% sind der Ansicht, dass die Vergabe zur Beschränkung der Mietzinserhöhung bei Mieter-
von gemeinnützigen Wohnungen nicht geregelt sein wechsel (80%). Selbst ein Vorkaufsrecht der Gemein- *IVO CATHOMEN
muss. Für 64% sollen gemeinnützige Wohnungen da- den ist für 67% ein legitimes Mittel. An diesen Fron-
Dr. oec. HSG, ist
gegen an Einkommens- und Vermögenslimiten ge- ten droht dem Wohnungsmarkt weiteres politisches Herausgeber der
bunden sein, und 60% wünschen eine Vergabe an Ungemach. Zeitschrift Immobilia.
10 IMMOBILIA / Juli 2020Liebe Investoren,
ein Anlagetipp
in Krisenzeiten:
Edelstahl
ist Gold wert.
Mit ihrer Robustheit und dem zeitlosen Design sind
Stahlküchen von Forster eine Anlage von bleibendem Wert.
Das merken Sie schon im täglichen Gebrauch, aber auch
im Unterhalt. Investieren Sie ohne Risiken und versteckte
Folgekosten in eine Stahlküche von Forster.
Stahlküchen von Forster.
100% Schweizer Manufaktur.
Qualität seit 1874.
www.forster-home.ch
IMMOBILIA / Juli 2020 11New
Member
New Schon
geseh
www en
.n
jetzt i ewhome.c
?
Power
m bra h
Look & ndneuen
Feel.
New Leads
Werden Sie Mitinhaber und profitieren Sie von:
Gratisinsertion bis Ende September
Beteiligung als Aktionär und Mitspracherecht
300 kostenlose Objekttage (10 Inserate) pro Monat
Promotionspaket «Welcome» im Wert von CHF 1000.–*
Spezialkonditionen für Insertion, Promotionen und Bannerwerbung
*gültig bis zum 31.12.2020
Jetzt informieren:
welcome@newhome.ch oder 044 240 11 60
12 IMMOBILIA / Juli 2020KURZMELDUNGEN ANZEIGE
SFPKIW
SFPKIW
SFPKIW CSECSE
EI CSE
EI EI CEPS EI CEPS
CEPS EI EI
Inserat / Ausschreibung
SCHWEIZ Berufsprüfung Immobilienentwicklung 2020 (Verschiebung auf Februar 2021)
Anfang Februar 2021 wird die Berufsprüfung Immobilienentwicklung 2020
SONDERSESSION durchgeführt. Die Prüfung erfolgt gemäss der Prüfungsordnung vom 25. April
DER EIDGENÖSSI- 2012 und entsprechender Wegleitung.
SCHEN RÄTE der Sommersession beschlos- Prüfungsdaten: 8. und 9. Februar 2021 (schriftlicher Teil)
Vom 7. bis 11. Septem- sen, um einem sorglosen 17.–19. Februar 2021 (mündlicher Teil)
ber 2020 treffen sich die eid- Umgang mit Kulturland ent Prüfungsort: Messe Zürich, 8050 Zürich (schriftlicher Teil)
genössischen Räte zu einer gegenzuwirken. Mit dieser und Hotel Radisson Blu, 8058 Zürich (mündlicher Teil)
weiteren ausserordentlichen weiteren Änderungen ist die Prüfungsgebühr: Fr. 2 900.–
Session. Dies haben die beiden Revision des Enteignungs Anmeldeschluss: 24. Juli 2020 (Poststempel)
Ratsbüros festgelegt, nachdem gesetzes bereinigt. Die Anmeldung erfolgt über unsere Homepage
64 Mitglieder des Nationalrats http://www.sfpk.ch/de/pruefungen/entwicklung.html
eine derartige Session ver- TOTALREVISION Die ausführlichen Dokumentationen, wie die Prüfungsordnung, die Wegleitung,
langt hatten. Behandelt wer- CO2-GESETZ ZU die Prüfungsdaten sowie Anmeldeunterlagen können ebenfalls auf der Homepage
den parlamentarische Vor- ENDE BERATEN unter http://www.sfpk.ch/de/pruefungen/entwicklung.html eingesehen oder
stösse zur Kurzarbeitsent Der Nationalrat hat in der heruntergeladen werden.
schädigung, zum Erwerbser- Sommersession die Total Schweizerische Fachprüfungskommission der Immobilienwirtschaft (SFPKIW)
satz für direkt und indirekt revision des CO2-Gesetzes zu Puls 5, Giessereistrasse 18, 8005 Zürich, E-Mail info@sfpk.ch
betroffene Selbstständiger- Ende beraten. Nebst zahl
werbende und zur Verhinde- reichen anderen Lenkungsab-
rung von Aussteuerungen. gaben wird auch Heizöl teurer. Publication / Annonce
Der maximale Satz der CO2- Examen professionnel de développeuse immobilière / de développeur
GESCHÄFTSMIETE- Abgabe auf Brennstoffen soll immobilier 2020 (ajournement à février 2021)
GESETZ FRÜHES- von heute 120 auf bis zu L’examen professionnel en vue de l’obtention du brevet fédéral de développeuse
TENS IM WINTER 210 CHF pro Tonne CO2 stei- immobilière / développeur immobilier 2020 aura lieu au début février 2021.
Das Geschäftsmiete- gen, wenn die Emissionen aus L’examen se déroule conformément au règlement d’examen du 25 avril 2012 et
Gesetz, mit dem die Mietzins- Brennstoffen nicht genügend aux directives y relatives.
reduktion für die vom zurückgehen. Das Aus für Dates de l’examen : 8 et 9 février 2021 (partie écrite)
Betriebs- und Publikumsöff- fossile Heizungen soll etwas 17 – 19 février 2021 (partie orale)
nungsverbot betroffenen Miet- später kommen als vom Lieu de l’examen : Hôtel Modern Times, 1806 Sain-Légier, Vevey (partie écrite)
verhältnisse gesetzlich gere- Ständerat geplant. Die Kantone Hôtel Modern Times, 1806 Sain-Légier, Vevey (partie orale)
gelt werden soll, kommt nach sollen eine Übergangsfrist bis Taxe d‘examen : Fr. 2 900.–
Auskunft von Wirtschaftsmi- 2026 erhalten. Clôture des inscriptions : 24 juillet 2020 (timbre postal)
nister Guy Parmelin frühes- L’inscription s’effectue en ligne sous : http://www.sfpk.ch/fr/examens/promotion.html
tens in der Wintersession in ZUWANDERUNG L’intégralité des documents tels que le règlement, les directives et le formulaire
die eidgenössischen Räte. GEHT ZURÜCK d’inscription à l’examen peuvent être téléchargés sur notre page internet http://
Davor geht die Vorlage, die Die Nettozuwanderung aus www.sfpk.ch/fr/examen/examen-de-developpeuse-immobiliere-developpeur-
Anfang Juli vom Bundesrat in dem EU / Efta-Raum ist 2019 immobilier.html
die Vernehmlassung geschickt mit rund 30 700 Personen ge- Commission suisse des examens de l’économie immobilière (CSEEI)
wird, unter anderem noch genüber dem Vorjahr (31 200) Rue du Midi 2, 1003 Lausanne, E-Mail : info@cseei.ch
in die Ämterkonsultation ins praktisch konstant geblieben.
Mitberichtsverfahren. Mit Im Vergleich zum Rekordjahr
einer Verabschiedung im Bun- 2013 – als netto 68 000 Perso- Inserzione / pubblicazione
desrat ist frühestens Mitte nen aus dem EU / Efta-Raum Esame per esperti in Sviluppo Immobiliare 2020 (rinvio a febbraio 2021)
September und mit einer Be- zuwanderten – beträgt der Nel mese di febbraio 2021 si terrà l’esame di esperti in Sviluppo Immobiliare 2020.
handlung in den zuständigen Rückgang 55 %, wobei dieser L’esame avviene secondo il Regolamento e le Direttive emanate il 25 aprile 2012 e
Kommissionen im Oktober Rückgang des Wanderungs secondo le linee guida.
zu rechnen. saldos seit 2018 zum Stillstand Date dell’esame : 8 e 9 febbraio 2021 (esame scritto)
gekommen ist. Die Netto 17 – 19 febbraio 2021 (esame orale)
BUNDESGESETZ zuwanderung aus Drittstaaten Luogo dell’esame : Zurigo (ZH) e Sain-Légier, Vevey (VD)
ÜBER DIE ENTEIG- (20 800) nahm 2019 um 2700 Tassa d’esame : Fr. 2 900.–
NUNG REVIDIERT Personen ab. Damit resultierte Termine d’iscrizione : 24 luglio 2020 (timbro postale)
Wenn Landwirte von Kul- mit total 51 500 ein Gesamt-
L’iscrizione avviene tramite la nostra Homepage. La documentazione dettagliata, il
turland enteignet werden, wanderungssaldo, der um rund
Regolamento, le Direttive per lo svolgimento dell’esame e il formulario d’iscrizio-
erhalten sie künftig das Drei 3200 Personen tiefer lag als ne, possono essere scaricati dal sito http://www.sfpk.ch/it/esami/sviluppo.html
fache des Schätzpreises des 2018. Zu diesem Ergebnis oppure può essere ordinato presso :
Landes. Das Parlament hat kommt der 16. Bericht des Ob- Commissione d´esame professionale dell´economia immobiliare svizzera (CEPSEI)
dies im Rahmen der Revision servatoriums zum Freizügig- Puls 5, Giessereistrasse 18, 8005 Zürich, E-Mail : info@cepsei.ch
des Enteignungsgesetzes in keitsabkommen Schweiz–EU.
IMMOBILIA / Juli 2020 13IMMOBILIENWIRTSCHAFT
INVESTMENTVERGLEICH
Die Covid-19-Pandemie geht auch an
MITTELFRISTIG der Immobilienwirtschaft nicht spurlos
vorüber. Doch für zentrale Lagen und
GUTES POTENZIAL
bei guter Mieterbonität sind die Aus-
sichten unverändert gut.
TEXT— JÜRG ZULLIGER*
Investments in nachhaltige Schweizer
Wohnimmobilien: Swiss Life deckt rund
die Hälfte der Kategorie Immobilien
Schweiz mit Wohnnutzungen ab. Im Bild:
Neubau bei der ehemaligen Stahlgiesserei
Schaffhausen, mit einem über 7000 m2
grossen Stadtgarten.
BILDER: SWISS LIFE
des Strukturwandels und im Zeichen der
aktuellen Krise seit dem Frühling 2020 ist
hier kaum noch mit Aufwertungen zu rech-
nen, im Gegenteil.
MPK: 80 PROZENT WOHNANTEIL
Die meisten grossen, institutionellen
Investoren halten an der bisherigen Strate-
WOHNEN UND BÜROS ALS rechnen, dass sich die Cashflows entspre- gie fest und wollen die Quote «Immobilien
SCHWERGEWICHT chend erhöhen. Bei Wohnungen spielt die- Schweiz» planmässig fortführen. «Die ak-
Die meisten Schweizer Investoren le- ser Automatismus hingegen langsamer, tuelle Entwicklung im Zusammenhang mit
gen den Fokus traditionell auf Wohn- und weil der Referenzzins für die Mieten trä- Covid-19 ist für uns kein Anlass, die län-
Büroliegenschaften. Erst in zweiter Linie ge reagiert. gerfristig ausgerichtete Anlagestrategie zu
folgen Verkaufsflächen bzw. Einzelhandel, Auffallend ist allerdings, dass die jähr- ändern», sagt zum Beispiel Christoph Ry-
Industrie und Gewerbe, Hotels, Touris- liche Wertänderungsrendite, sprich die ter, Geschäftsleiter der Migros-Pensions-
mus, Logistik oder sonstige Dienstleistun- Aufwertung, bei Wohnliegenschaften hö- kasse (MPK). Vom Gesamtvermögen von
gen. Die Eigentümer von Schweizer Wohn- her liegt als bei Büros. Das dürfte laut über 26 Mrd. CHF entfallen nach der Stra-
und Büroimmobilien können mehr als Weinert auf mehrere Faktoren zurückzu- tegie 25% auf Immobilieninvestitionen in
zufrieden sein – immerhin waren die letz- führen sein. Zum einen bringen viele An- der Schweiz. «Davon wiederum legen wir
ten zehn Jahre von einem Boom geprägt. leger Wohnen ganz grundsätzlich mit Si- mit einem Anteil von 80% den Fokus auf
Auch für 2019 liegen glänzende Resultate cherheit und hoher Stabilität der Erträge Wohnliegenschaften», betont Ryter. Als
vor: Der Total Return von Wohn- und Bü- in Verbindung. Kommt dazu, dass viele in- grosse Vorsorgeeinrichtung hat die MPK
roimmobilien liegt mit je 6,9% exakt gleich stitutionelle Investoren (etwa Pensions- kontinuierlich einen Anlagebedarf und
hoch. «Büroliegenschaften schneiden un- kassen) mit hohem Anlagedruck traditi- baut daher auch das Immobilienportfolio
ter dem Aspekt Cashflows etwas besser onell Wohnen favorisieren. Und dieser Schweiz Jahr für Jahr aus. Im Vordergrund
ab», erläutert dazu Robert Weinert, Öko- permanente Anlagedruck spiegelt sich in sind dabei Projektentwicklungen, sprich
nom beim Beratungsunternehmen Wüest einer hohen Zahlungsbereitschaft und ent- Neubauten. Teils handelt es sich auch um
Partner. Die Zahlen stützen sich auf die ei- sprechend steigenden Preisen. Eine erste Verdichtungen oder Investitionen auf be-
genen Auswertungen von Wüest Partner Schlussfolgerung: Über einen grösseren stehenden Grundstücken.
in Zusammenarbeit mit dem internatio- Zeitraum betrachtet, erzielen Eigentümer
nalen Finanzdienstleister MCSI. Wer Bü- von Wohnimmobilien die bessere Gesamt- SWISS LIFE AGIERT
roliegenschaften hält, kann gemäss den re- performance, und zwar einfach aufgrund LANGFRISTIG
präsentativen Daten mit hohen Cashflows des Sonderfaktors der hohen Nachfrage Ähnlich lautet die Stellungnahme von
rechnen. Aufgrund der üblichen Vertrags- auf dem Transaktionsmarkt. Genau der Swiss Life AG – mit einem Portfolio in der
klauseln – Koppelung an die Teuerung – ist umgekehrte Effekt dürfte bei Verkaufslie- Kategorie Immobilien Schweiz von rund
zudem im Fall eines Zinsanstiegs damit zu genschaften zum Tragen kommen: Wegen 33 Mrd. CHF eine gewichtige Investorin.
14 IMMOBILIA / Juli 2020«ALLES EINE
FRAGE DES
PREISES»
INTERVIEW MIT
1
JOHANNES
SCHWAB, SWISS
FINANCE & PRO-
PERTY FUNDS AG
«Aus heutiger Sicht planen wir keine Än-
derung der Immobilien-Investment-Stra-
tegie», erklärt eine Sprecherin. Als Anle-
gerin agiere Swiss Life sehr langfristig und
sei insbesondere an nachhaltigen, stetigen
Erträgen interessiert. Auch der sogenann- schaftszentren der Schweiz. «Für diesen Nutzung einer bestimmten Fläche stellt
te «Spread-over-Riskfree», also die Prä- Sektor sind wir mittel- und längerfristig sich der Vermieter jedes Mal die Frage,
mie gegenüber Staatsanleihen, sei eine we- optimistisch», so der CEO von PSP wei- welcher Mieter am betreffenden Standort
sentliche Überlegung. Bei Swiss Life setzt ter. Zur Klarstellung verweist PSP darauf, die grössten Aussichten auf Erfolg hätte.
sich das Immobilienportfolio per Ende dass nur ein kleiner Teil der Mieter direkt
2019 wie folgt zusammen: Rund die Hälf- von Einbussen während des Lockdown im PLANMÄSSIGE PROJEKT
te entfällt auf Wohnungen und rund ein Frühling betroffen gewesen sei. Laden- ENTWICKLUNGEN
Viertel auf Büroliegenschaften. Der Rest flächen im Bereich Nonfood bzw. High Wie andere professionelle Investoren
verteilt sich auf Retail mit rund 15% sowie Street, Gastronomie, Hotels etc. steuern setzt auch PSP die bereits geplanten Inves-
weitere Nutzungen wie Logistik, Parking, insgesamt 21% zum Total der Mieterträ- titionen und Projekte fort. Darunter ein Er-
Lager etc. Analog wie die Vorsorgeeinrich- ge bei. Und von diesem Anteil wiederum satzneubau in Zürich-Binz (Akquisition in
tung MPK realisiert Swiss Life in grossem waren die Auswirkungen auf die Umsätze diesem Jahr erfolgt). Das neue Geschäfts-
Umfang eigene Projekte. So entwickelt das sehr unterschiedlich, jedenfalls war auch haus Atmos in Zürich-West wird 2021 be-
Unternehmen aktuell in Schaffhausen auf von diesen 21% wiederum nur ein Teil di- zugsbereit sein und ist schon jetzt voll ver-
dem Areal der ehemaligen Stahlgiesserei rekt tangiert. mietet. Schliesslich ist es bezeichnend,
einen neuen Stadtteil mit gemischter Nut- «Kommt dazu, dass alle Objekte unse- dass die grossen Investoren sehr solide fi-
zung, aber mit einem hohen Wohnanteil res Portfolios vorwiegend an zentralen La- nanziert sind, auch dies ein wesentlicher
(total 307 Wohnungen und 8 Hochhäuser). gen positioniert sind und ein wesentlicher Pfeiler einer langfristigen Strategie. MPK
Teil aller Verträge mit grossen institutio- als Vorsorgeeinrichtung verzichtet ganz
PSP: «SEHR GUTE LAGEN» nellen Mietern abgeschlossen wurde», er- auf Fremdkapital. Und PSP Swiss Proper-
Anders positionieren sich traditio- läutert Giacomo Balzarini weiter. Professi- ty finanziert das Portfolio zu mehr als 60%
nell die grossen Immobiliengesellschaf- onelle Investoren wissen auch darum, dass durch Eigenkapital.
ten wie Swiss Prime Site (SPS) und PSP zum Beispiel der Retailmarkt oder Berei-
Swiss Property, die an der Börse kotiert che wie Hotellerie und Tourismus schon
sind. Im Fokus der Investments sind Bü- zuvor von einem Strukturwandel erfasst
ro- und Geschäftshäuser an besten Stadt- worden sind. So gehört es bei grossen Im-
lagen. Giacomo Balzarini, CEO von PSP mobiliengesellschaften wie PSP zum Stan-
Swiss Property, hält dazu fest: «Wir pla- dard, das Portfolio laufend zu optimieren.
*JÜRG ZULLIGER
nen keine Änderung der Strategie.» Im Fo- «Bei jeder Neuvermietung nehmen wir ei-
Der Autor, lic. phil. I, ist Fachjour-
kus der Investitionstätigkeit und von Pro- ne gründliche Analyse nach dem Ansatz nalist und Buchautor mit dem
jektentwicklungen seien Büronutzungen Best Use vor», sagt der CEO von PSP. Das Themenschwerpunkt Immobilien
an sehr guten Lagen in den grossen Wirt- heisst: Unabhängig von der Branche oder und Immobilienwirtschaft.
ANZEIGE
Master of Advanced Studies
MAS Immobilienmanagement
Start 16. Lehrgang: 9. September 2020
Konferenz
Indirekte Immobilienanlagen
im In- und Ausland
2020: Niedrigzinsen führen zu Nullrenditen
17. September 2020
www.hslu.ch/immobilien, T +41 41 757 67 67, ifz@hslu.ch
IMMOBILIA / Juli 2020 15IMMOBILIENWIRTSCHAFT
INTERVIEW
In einem schwierigeren Wirt-
schaftsumfeld versprechen vor allem
«ALLES EINE FRAGE
Wohnimmobilien stabile Cashflows.
Doch das Rendite-Risiko-Profil ver-
schiedener Investments müsse sehr
DES PREISES» sorgfältig analysiert werden, sagt
Johannes Schwab von der Swiss
Finance & Property Funds AG.
TEXT— JÜRG ZULLIGER*
Seit dem Lockdown im Frühling sind
manche Anleger vor allem bei Gewerbe-
und Einzelhandels-Immobilienanlagen
vorsichtig. Ist es in jedem Fall die klügere
Wahl, stattdessen in Mehrfamilienhäuser
zu investieren?
Nein, das wäre keine kluge Entscheidung. Es sei
denn, eine solche Investitionsmöglichkeit an der
Börse oder als Portfolio wäre gerade günstig bewer-
tet. «All about price.» – Es ist immer eine Frage des
Preises. Der Anleger wird sich die Frage stellen
müssen, welchen Preis er für die künftig erwarteten
BIOGRAPHIE Dividenden bzw. Erträge zu zahlen bereit ist. Mass-
JOHANNES geblich ist das Rendite-Risiko-Profil. Im Einzel-
SCHWAB
handel war die Grundversorgung (Food und Near-
studierte an der Uni
Zürich (Finance) und Food) gar nicht von Ladenschliessungen betroffen
an der ETH Zürich. Er und verzeichnet inzwischen robuste Umsätze.
verfügt über eine sehr Was halten Sie von der Variante, jetzt
langjährige Erfahrung eigene Projektentwicklungen im Sektor
als Analyst, insbesonde-
re für indirekte Immo- Wohnen zu realisieren?
bilienanlagen. Heute ist Die Risiken bei eigenen Projekten sind deutlich ge-
er Portfolio-Manager stiegen. Wenn wir uns anschauen, wo überhaupt
bei der Swiss Finance &
Property Funds AG noch Bauland verfügbar ist, dann sind wir meist am
äusseren Agglomerationsgürtel. Bei manchen Neu-
bauten sehen wir längere Absorptionszeiten. In
Einzelfällen verstreichen mehrere Jahre, bis ein
Neubau mit einem gewissen Volumen voll vermie-
tet ist. Eigene Projektentwicklungen setzen heute
vermehrt profunde Marktkenntnisse voraus – etwa
über konkurrierende Angebote im nahen Umfeld.
Gerade private Anleger mit genügend
Eigenkapital ziehen nach wie vor die Option
in Betracht, bestehende, schon vermietete
Mehrfamilienhäuser zu kaufen. Wie sind
solche Investments zu beurteilen?
Hier stellen wir unverändert hohe Preise und ent-
sprechend tiefe Bruttorenditen fest. An guten
Stadtlagen finden solche Transaktionen bei einer
Bruttorendite von vielleicht 2,25 bis 2,5% statt. We-
nig erfahrene Privatanleger vergessen oft, dass die
Obligationen sind von negativen Zinsen Kosten im Lauf der Jahre steigen werden. Irgend-
betroffen, Aktien schwanken stark. wann sind höhere Unterhaltsausgaben und Inves-
Haben Investoren Vertrauen in Immobilien titionen fällig. Einfach gesagt: Eine Immobilie ist
investments als Alternative? eben keine Obligation, mit der ein Anleger nichts zu
Johannes Schwab: Ja, absolut. Die Nachfrage nach tun hat. Die Kosten werden also steigen. Es ist aber
Immobilien wird stark bleiben. Letztlich geht es bei im aktuellen Umfeld fraglich, ob dann auch die Mie-
Investments immer um die Qualität und Stabilität ten erhöht werden können. Der Referenzzinssatz
der erwarteten Cashflows. Mit Aktien kann der An- im Mietbereich ist in den letzten Jahren jedenfalls
leger ganz verschiedene Branchen und Industrien stets gesunken. Einzig bei Altbauten an guten Stadt-
im Fokus haben, etwa Pharma, Technologie, Ma- lagen und zugleich günstigen Bestandesmieten
schinenbau, Nahrungsmittel, Öl oder allgemein lässt sich im Zuge von Mieterwechseln eine Miet-
Energie. Wenn ich mir die künftig erwarteten Cash- steigerung erzielen, vorausgesetzt die Bauqualität
flows anschaue, sind die Aussichten für Immobili- wurde gut unterhalten.
en gut. Gerade in Zeiten mit wirtschaftlichen Was sind Ihre Schlussfolgerungen?
Schwankungen schneiden zum Beispiel Wohnnut- Es wäre zu einfach, die verschiedenen Sektoren und
zungen gut ab. Wohnen ist ein Grundbedürfnis der Nutzungen gegeneinander auszuspielen. Eine In-
Gesellschaft. vestition in kommerziell genutzte Liegenschaften,
16 IMMOBILIA / Juli 202024
d. h. zum Beispiel Büros und Gewerbe, wird auch in später höhere Risiken in Kauf nehmen müssen.
den nächsten Jahren gut dastehen. Es kommt im- Wenn wir uns aber in die Zahlen professionell gema-
mer auf die Lagen und die Ertragssituation an, ins- nagter Portfolios vertiefen, kommen die Unterschie-
besondere auf die Mieterbonität. Für Büros und an- de ans Licht. Im Bereich kommerzieller Liegen-
dere gewerbliche Nutzungen sind die künftigen schaften finden sich zum Beispiel Objekte, die auf
Ertragsaussichten je nach Lage und Erschliessung Jahre hinaus sehr stabile Erträge versprechen: etwa,
meist gut. So sind Büros im «Central Business Dis- wenn die Standortqualität stimmt, die Restlaufzeit
trict» nach wie vor gesucht. Und selbst wenn künf- der Mietverträge noch weit in die Zukunft reicht und
tig Homeoffice an Bedeutung gewinnt, gilt die Re- wenn es Mieter von erstklassiger Bonität sind.
gel: Die Büros müssen zentral gelegen sein. Was halten Sie davon, Gewerbe- und
Worauf kommt es im Kern darauf an, Büroflächen häufiger zu Wohnungen
damit die Investments auch in Zukunft die umzunutzen?
Erwartungen erfüllen? Der Spielraum ist aufgrund des Baurechts und der *JÜRG ZULLIGER
Immobilien erfordern einigen Aufwand und setzen Zonenordnung oft sehr eingeschränkt. Im konkre- Der Autor, lic. phil. I, ist
entsprechende Managementkapazität voraus. Er- ten Fall ist es immer fraglich, ob die Rechnung wirk- Fachjournalist und
folgversprechend sind diejenigen Objekte, die pro- lich aufgeht. Teils sind hohe Investitionen damit Buchautor mit dem
Themenschwerpunkt
fessionell gemanagt werden. Wer sich nicht darum verbunden – ohne dass aber die Erträge pro Qua Immobilien und
kümmert und nicht investiert, wird früher oder dratmeter wirklich höher liegen. Immobilienwirtschaft.
ANZEIGE
Aus- und Weiterbildung SVIT Zürich
Dozenten gesucht
Im Auftrag der SVIT Real Estate School (SRES) führt der SVIT
Zürich attraktive Assistenz- und Sachbearbeiterkurse sowie den
eidg. Lehrgang Immobilienbewirtschaftung durch.
Für unsere Kurse mit Standort Zürich-Oerlikon suchen wir für das
kommende Schuljahr 2021 weitere Dozenten mit
nachfolgendem Fachgebiet:
• Personalführung (ca. 25 Lektionen p.a.)
• Bewirtschaftung Mietliegenschaften (ca. 40 Lektionen p.a.)
• Bautechnik (ca. 25 Lektionen p.a.)
• Liegenschaftenbuchhaltung (ca. 25 Lektionen p.a.)
• Kommunikationstechnik und Methodenkompetenz
(ca. 30 Lektionen p.a.)
Wir bieten eine attraktive Entlöhnung nach geleisteten
Lektionen. Interessierte Fachpersonen aus der Branche
melden sich bitte direkt bei Frau Monika Da Cunha per
E-Mail (monika.dacunha@svit.ch).
Schweizerischer Verband der Immobilienwirtschaft · svit-bildung.chIMMOBILIENWIRTSCHAFT
INVESTITIONSMARKT SCHWEIZ
Branchenübergreifend wird mit neuen
NEUE WELT Büroanmietungen gewartet, solange
der Verlauf der Krise und die Auswir-
VORAUS?
kungen auf das eigene Unternehmen
unklar sind.
TEXT— DANIEL STOCKER*
und ebenso langfristige strategische Projekte wie die
Zusammenlegung von Standorten mit einem Flächen-
INVESTITIONS-/ 5,0% bedarf von 10 000 m2 und mehr.
KAPITALMARKT: Der Vermieter- und Nutzermarkt, wo Angebot und
SPITZEN 4,0%
RENDITE FÜR Nachfrage von Flächen aufeinandertreffen, spürt
BÜROGEBÄUDE 3,0% den Konjunktureinbruch somit unmittelbar. Gemäss
UND 10-JÄHRIGE
BUNDES 2,0%
SECO dürfte die Arbeitslosenquote ansteigen und im
OBLIGATIONEN Jahr 2021 durchschnittlich 4,1% betragen (gegenüber
Quelle: JLL 1,0% 2,3% im Jahr 2019), die Beschäftigung wird bestenfalls
nur geringfügig wachsen. Die nächsten beiden Jahre
0,0%
dürften die Absätze auf dem Flächenmarkt folglich
–1,0% harzig ausfallen.
2005
2008
2011
2014
2017
2020
INVESTITIONSMARKT INSGESAMT
WIDERSTANDSFÄHIG
Spitzenrendite Büroliegendschaften Zürich Deutlich robuster präsentiert sich hingegen der
Rendite 10-jährige Bundesobligationen Schweiz
Kapital- bzw. Investitionsmarkt. Zwar kam es zu Ver-
zögerungen bei Transaktionen von Büroliegenschaf-
ten. Die Anlagebedürfnisse der Investoren haben sich
jedoch nicht verändert. Eine repräsentative Umfrage
SPITZENMIETEN IN GROSSSTÄDTEN von JLL nach den ersten Lockerungen Ende April unter
WAREN KONSTANT Immobilieninvestoren ergab, dass 83% der befragten
Der Büroflächenmarkt hat sich die letzten drei Jah- Teilnehmer an ihren Akquisitionszielen in der Schweiz
re erfreulich entwickelt. Auf den Flächenmärkten für 2020 festhalten werden und für Core-Liegenschaf-
konnten beachtliche Absätze erzielt werden. Die Nach- ten eine unverändert hohe Zahlungsbereitschaft vor-
frage war breit aufgestellt. Qualitativ genügende Ange- handen ist.
bote zu marktkonformen Konditionen wurden rege ab- Die Umfrageergebnisse haben sich dann bei Trans-
sorbiert. Insbesondere war eine starke Nachfrage nach aktionen im Mai bestätigt. Im Raum Zürich wurden für
modernen Büroflächen in den Innenstädten spürbar. hochwertige Anlageimmobilien an guten Lagen mit kri-
Dies führte dazu, dass die Spitzenmieten in allen gros- senfesten Mietverhältnissen bis zu 30 kompetitive Ge-
sen Städten konstant blieben oder gar gestiegen sind. bote abgegeben und die erzielten Spitzenanfangsrendi-
Noch im Januar waren die Aussichten für das aktu- DA DIE ZINS
ten lagen mit 2,1% auf demselben Niveau wie vor dem
elle und das folgende Jahr durchaus gut, wenn auch we- ERWARTUNGEN Ausbruch der Pandemie.
niger euphorisch. Es wurde für die Schweiz ein positi- UNVERÄNDERT Da die Zinserwartungen unverändert tief bleiben,
ves Wachstum der Beschäftigten prognostiziert (+0,7% TIEF BLEIBEN, dürfte sich der Investitionsmarkt weiter stabil verhal-
und +0,9%), das heisst etwas weniger stark als in den DÜRFTE SICH ten, zumal die meisten Immobilien mit ausreichend
Vorjahren (+1,6% und +1,3%). Infolgedessen war eine DER INVESTI Eigenkapital finanziert sind. Core-Liegenschaften mit
leicht reduzierte Flächennachfrage nach Büros zu er- TIONSMARKT soliden Mieterträgen aus Wohn- und Bürovermietun-
warten. Zudem standen viele neue Bürogebäude vor WEITER STABIL gen bleiben im Fokus der Investoren. Trotz der hohen
der Fertigstellung, weshalb JLL davon ausging, dass die VERHALTEN. Investorenaktivität und der positiven Signale von re-
Angebotsquote von 4,2% in der Schweiz bis Ende 2020 alen Transaktionen sind aber Änderungen beim Ak-
leicht ansteigen wird. Der Jahresstart verlief noch so- quisitionsverhalten zu beobachten: Mieterbonitäten
lide. Die Ausbreitung des Covid-19-Virus verschlech- geraten wieder vermehrt in den Fokus von Detailprü-
terte dann im März die Marktstimmung und ebenso fungen. Gewisse Korrekturen sind bei Immobilien zu
die Erwartungen für die nächsten Quartale innert we- erwarten, welche krisenbedingt stark exponiert sind
niger Tage dramatisch. mit Nutzungen für befristete Beherbergungen wie Ho-
tels oder Business Apartments sowie Mieterträge über
UNMITTELBARE AUSWIRKUNGEN DER Gastronomie und Veranstaltungen generieren. Mittel-
CORONA-KRISE AUF DEN FLÄCHENMARKT fristig wird die Rezession je nach Dauer und Tiefe ihre
Bei Kleinflächen erfolgte ein abrupter Einbruch der Spuren auch im Investitionsmarkt hinterlassen, da sich
Nachfrage, nahezu sämtliche Expansionspläne wur- dieser nicht den Entwicklungen auf den Flächenmärk-
den gestoppt. Branchenübergreifend wird mit neu- ten und in der Realwirtschaft entziehen kann.
en Anmietungen zugewartet, solange der Verlauf der
Krise und die Auswirkungen auf das eigene Unter- MEHR ODER WENIGER BÜROFLÄCHE
nehmen unklar sind. Ausnahmen bilden Unterneh- NOTWENDIG?
men aus der digitalen Wirtschaft sowie Medtech, Bio- Für den Vermietungsmarkt stellt sich die zentrale
tech und Pharma, welche weniger stark betroffen sind, Frage, in welche Richtung sich der zukünftige Bedarf
18 IMMOBILIA / Juli 2020FLÄCHEN-/
VERMIETUNGS-
MARKT: SPIT-
in CHF pro m2
1200
1000
3
6,0%
5,0%
ZENMIETE UND
LEERSTANDS- 800 4,0%
QUOTE FÜR
BÜROFLÄCHEN 600 3,0%
nach Büroflächen entwickeln wird. Solange für das Vi- IN DER REGION
ZÜRICH 400 2,0%
rus keine medizinische Lösung verfügbar ist, wird das Quelle: JLL
Einhalten von Social Distancing und erhöhten Hygi- 200 1,0%
eneanforderungen den Flächenbedarf hochhalten. In
0 0,0%
vielen Unternehmen hat das erzwungene Homeoffice-
Experiment nach einer gewissen Anlauffrist erstaun-
2005
2008
2011
2014
2017
2020
lich gut funktioniert. Die Akzeptanz dafür ist gestiegen,
und es wird zukünftig breiter angewendet werden, wor- Büro-Spitzenmiete in Zürich (linke Skala)
aus ein geringerer Bedarf nach Büroflächen resultieren Büro-Leerstandsquote in der Region Zürich (rechte Skala)
kann. Damit diese Reduktion auf Unternehmensebe-
ne allerdings umsetzbar ist, müssen die Mitarbeiten-
den verbindlich von auswärts arbeiten und dies an
verschiedenen Tagen. Sofern alle am Freitag im Home- KURZFRISTIG DOMINIERT REZESSION
office sind und Montag bis Donnerstag nach wie vor Die Branchenmeinungen gehen deshalb aktuell aus-
den Büroarbeitsplatz vorziehen, wird keine Flächener- einander, ob sich der Bedarf nach Büroflächen zukünf-
sparnis gegenüber dem Status quo erzielbar sein. Es ist tig reduzieren wird und falls ja, wie stark. Mehr Einig-
noch nicht erwiesen, ob diese Pflicht, an vorbestimm- keit herrscht darüber, dass kurzfristig die Rezession
ten Tagen verbindlich von auswärts zu arbeiten, dem den Takt angibt und der Leerstand in den kommenden
Wunsch der meisten Beschäftigten entspricht. Soll- Quartalen ansteigen wird. Bei früheren Krisen wirkten
te der Arbeitgeber durch diese Einforderung gegen- anfänglich niedrige Leerstandsquoten als Schutzme-
über den Angestellten zudem entschädigungspflichtig chanismus gegen starke Mietrückgänge. Erst im Ver-
werden und/oder bei diesen zu Hause Bürostuhl und lauf der Krise nahm der Leerstand zu und die Mieten *DANIEL
STOCKER
Drucker bereitstellen müssen, dann dürfte der finan- kamen unter Druck. Ein solcher Verlauf für die nächs-
Der Autor ist Head of
zielle Vorteil der geringeren Mietfläche schnell dahin- ten ca. 18 Monate könnte auch dieses Mal ein realisti- Research bei der Jones
schmelzen. sches Szenario sein. Lang LaSalle AG.
ANZEIGE
Unsere beiden Immobilien-
Softwarelösungen
«Hausdata» und «Rimo»
überzeugen.
Nicht nur wir sind von unseren beiden innovativen Lösungen begeistert, sondern
auch unsere vielen oft langjährigen Kunden. Dies ist für uns einerseits Be-
stätigung unserer Arbeit, zugleich aber auch Verpflichtung und Ansporn, uns
stetig zu verbessern. Darum investieren wir laufend in die Weiterentwicklung
unserer beiden Immobilien-Softwarelösungen.
Nedelko Gacanin, Schulung & Support, Mitglied der GL eXtenso IT-Services AG
eXtenso IT-Services AG
Schaffhauserstrasse 110, 8152 Glattbrugg
www.extenso.ch Tel. 044 808 71 11, info@extenso.chSie können auch lesen
