FREDERIK DE BLOCK ÜBER IMMOBILIEN - FONDS - SEITE 04 - SVIT Schweiz
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NR. 10 | OKTOBER 2017 84. Jahrgang | Erscheint monatlich | CHF 7.– | www.svit.ch FREDERIK DE BLOCK ÜBER IMMOBILIEN- FONDS – SEITE 04 IMMOBILIENPOLITIK. Eigenmietwert – Systemwechsel mit Hürden.......................................................... 10 IMMOBILIENWIRTSCHAFT. Investments im Ausland werden populärer................................................. 12 BAU & HAUS. Bodenbeläge – Luxus in vielen Varianten.......................................................................................... 48
Waermepumpe_82x195_CH 07.05.14 13:24 Seite 1
EDITORIAL AUF EIN WORT
Axialventilator einer Weishaupt Luft-Wasser-Wärmepumpe
mit strömungsoptimierter Kontur („Eulenflügel“)
AIRBNB – WO IST
DAS PROBLEM?
ANDREAS
INGOLD
«Eine weitere
Einschränkung
der Rechte von
Immobilieneigen
tümern hinsichtlich
Nutzung ist für uns
ein No-Go.»
Mietervertreter werden nicht müde, die wach-
sende Popularität von Vermittlungsplattformen
wie Airbnb zum Anlass für Forderungen nach
Einschränkungen zu nehmen. Eine aktuelle Stu-
die im Auftrag des Mieterverbandes Zürich soll
diese Forderungen untermauern. Sie kommt
zum Schluss, dass «eine auf die lokalen Bedürf-
nisse angepasste Mischung regulatorischer
Massnahmen am erfolgversprechendsten» ist.
Im Raum stehen viele Behauptungen und we-
nig Fakten zum Einfluss der Plattformen in der
Die Kunst der leisen Kraft.
Schweiz. Durch Airbnb belegt sind folgende
Zahlen: 26 000 gelistete Unterkünfte – davon
60% einzelne Zimmer und 40% Wohnungen –
generieren pro Jahr 450 000 Ankünfte aus dem Die zuverlässigen Hocheffizienz-Wärmepumpen von Weishaupt
In- und Ausland. Im Durchschnitt ist das ange- holen die Wärme aus der Luft. Sie tun das nicht nur ausdauernd
botene Zimmer bzw. die Wohnung während und kraftvoll, sondern auch extrem leise. Dafür sorgen unter anderem
23 Tagen pro Jahr besetzt. Der Anbieter nimmt
die speziell geformten Ventilatoren, die den lautlosen Eulenflug
im Schnitt 2800 CHF brutto ein. Tatsache ist
zum Vorbild haben.
auch, dass sich eine unbestimmte Anzahl Anbie-
Weishaupt AG, Chrummacherstrasse 8, 8954 Geroldswil ZH
ter im illegalen Bereich bewegt.
Tel.: 044 749 29 29, Fax: 044 749 29 30, 24-h-Service: 0848 830 870
Wir vom SVIT Schweiz sind der festen Überzeu- www.weishaupt-ag.ch
gung, dass die Untermiete ohne Einwilligung
des Vermieters missbräuchlich ist. Auch soll der
Vermieter die Zustimmung verweigern dürfen.
Das ist Zuverlässigkeit.
Ein parlamentarischer Vorstoss zur Konkretisie-
rung missbräuchlicher Untermiete wird auch für
das Phänomen Airbnb Klärung bringen und ver-
dient die Unterstützung von Links und Rechts.
Bevor dem Ruf nach weiterreichenden Massnah-
men wie Zoneneinschränkungen, Mindestmiet-
dauer, Bindung an den Hauptwohnsitz, zusätz-
lichen Abgaben, Bewilligungen, Kontrollen und
Strafen nachgegeben wird, tun wir gut daran,
geltendem Recht zum Durchbruch zu verhelfen.
Dann sind BnB-Angebote doch eine begrüssens-
werte wirtschaftliche Tätigkeit.
Brenner Brennwerttechnik Solarsysteme Wärmepumpen
Andreas Ingold
2 | immobilia Oktober 2017
IMMOBILIA INHALT NR. 10 OKTOBER 2017
NR. 10 | OKTOBER 2017 84. Jahrgang | Erscheint monatlich | CHF 7.– | www.svit.ch
FREDERIK DE BLOCK
ÜBER IMMOBILIENFONDS –
SEITE 04
Frederik De Block, Fondsmanager
IMMOBILIENPOLITIK. Eigenmietwert - Systemwechsel mit Hürden .......................................................... 10
IMMOBILIENWIRTSCHAFT. Investments im Ausland werden populärer ................................................ 12
BAU & HAUS. Bodenbeläge - Luxus in vielen Varianten.......................................................................................... 48
bei der SFP Anlagestiftung
(Foto: Urs Bigler)
FOKUS BAU & HAUS
04 «WIR INVESTIEREN NUR IN CORE-FONDS» 44 SCHÖNE ZWILLINGE IN HOLZ
Frederik De Block, Fondsmanager bei der SFP Am Schwarzsee zeigt sich, wie man mit
Anlagestiftung, über Auflagen von Pensions einer guten Idee alte Kasernen in einen
kassen, Fondsstrategien und die Weltmärkte. modernen Campus verwandeln kann.
47 BIOMASSE BEHEIZT BIOMASSE
IMMOBILIENPOLITIK Da die Preise für fossile Brennstoffe schwanken,
ZITIERT sollten Betreiber alternative Beheizungs
10 SYSTEMWECHSEL MIT HÜRDEN
Der Zeitpunkt für einen Systemwechsel weg von konzepte prüfen – beispielsweise mit Holz.
Eigenmietwert und Schuldzinsabzug wäre 48 LUXUS IN VIELEN VARIANTEN
günstig. Doch übertriebene Gleichbehandlungs- Der Trend bei Bodenbelägen geht heute in
forderungen könnten zum Scheitern führen. Richtung wertiger Materialien, die natürlich,
11 KURZMELDUNGEN langlebig und einfach im Unterhalt sind.
51 DER LIFT IN EINE NEUE ZEIT
IMMOBILIENWIRTSCHAFT Dank neuer Brandschutzvorschriften gewinnen
12 INVESTMENTS IM AUSLAND Holzbauten immer mehr an Höhe, wie ein
Investitionen in ausländische Immobilien Mehrfamilienhaus in Rheinfelden zeigt.
anlagen werden populärer. Gründe sind
Der Markt für IMMOBILIENBERUF
der anhaltende Anlagedruck und gute
nachhaltige Immobi
Diversifikationen. 54 AKQUISITION IM AKTUELLEN MARKT
lienfonds weist noch
15 INVESTIEREN – ABER WIE? Am 6. Valuation Congress beleuchten sieben
grosses ungenutztes
Die starke Immobiliennachfrage führt zu Referenten das Tagungsthema «Bewertung von
Potenzial auf.»
hohen Preisen und tieferen Renditen. Welche Akquisitionen im aktuellen Marktumfeld».
THOMAS BEYERLE Risiken ergeben sich daraus für Investoren? 58 KUB: EIN THEMA – VIER REFERENTEN
Head of Group Research 18 RECHTLICHE ASPEKTE VON ANLAGEN BIM ist ein aktuelles Thema in der Immobilien
bei Catella, über die
Erfolgsaussichten von Indirekte Immobilienanlagen liegen im Trend. branche. An der Focus-Veranstaltung der KUB
Nachhaltigkeitsfonds Bei der Wahl des Anlagegefässes sollte man zeigten vier Referenten ihre Sicht auf das neue
(Quelle: Immobilienbusi
ness, Oktober 2017, S. 13). auch die rechtlichen Apekte abwägen. Zusammenarbeitsmodell.
21 SCHWEIZER ZIEHEN HÄUFIGER UM 60 SEMINARE UND TAGUNGEN
Trotz höherer Leerwohnungsziffer und 62 KURSE DER SVIT-MITGLIEDERORGANISATIONEN
sinkender Zuwanderung bewegt sich die
Umzugsquote weiterhin auf hohem Niveau. VERBAND
24 CYBER- UND ANDERE RISIKEN 65 SVIT BERN: MEISTERLICH UND FAMILIÄR
Die zunehmende Digitalisierung und neue Ge Der SVIT Bern traf sich zur Generalversamm
setze steigern die Risiken. Als Folge davon wird lung in der Berner Postfinance Arena, wo Präsi
die Immobilien-Due-Diligence anspruchsvoller. dent Andreas Schlecht wiedergewählt wurde.
27 STARKE NACHFRAGE NACH EIGENTUMSWOHNUNGEN 67 FM-KAMMER: ANPFIFF FÜR DAS ZWEITE DEZENNIUM
Im vergangenen Quartal wurden deutlich mehr An der 10. ordentlichen Generalversammlung
Eigentumswohnungen nachgefragt, und es der Fachkammer SVIT FM Schweiz im Fifa
scheint sich eine Preiswende anzubahnen. Museum zieht Präsident Andreas Meister eine
28 ALLE IN EINEM BOOT positive Bilanz zum vergangenen Jahr.
Vom ersten Strich bis zur Fertigstellung einer
NR. 11 |
NOVEMBER
2015
82. Jahrgang
| Erscheint
monatlich
| CHF 6.–
| www.svit.ch
6.– | www.svit.ch
| CHF
monatlich
| Erscheint
83. Jahrgang
2016
| JANUAR
NR. 01
Arealbebauung vergehen oft Jahre. Dabei ist ein MARKTPLATZ
NR. 10 | OKTOBER
2015 82. Jahrgang |
Erscheint monatlich | www.svit.ch
| CHF 6.– | www.svit.ch | CHF 6.–
monatlich
| Erscheint
82. Jahrgang
2015
DEZEMBER
NR. 12 |
Dialog mit allen Beteiligten matchentscheidend. 64 STELLENMARKT
33 DER MONAT IN DER IMMOBILIENWIRTSCHAFT
AMELIE-T
69 MARKTPLATZ & PRODUKTE-NEWS
LANGZEI
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IMMOBILIE
NPOLITIK. TUM – SEITE
IMMOBILIE Wahlausgan 04
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04 IMMOBILIE FT. Logistik- n ..............................
SEITE NRECHT. und Industrieim
MENT, 14 Handlungsb mobilien
..............................
IM INVEST edarf im .........................
..................... als Anlagealter 10
STEFAN
VITÄT 28 Stockwerke
Druck ......................... igentum native ..............
KREATI 34
nsen erhöhen
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ÜBER .........................
34
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74 BEZUGSQUELLENREGISTER
t – Negativzi
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......................... ............... .......... 42
Investmen ......................... .........................
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BAU & F. Personalf IM WOHNBEREICH
IENBERU – SEITE 04 SEITE 04
IMMOBIL T 2016 – 10
IMMOBILIENPOLITIK. GSMARK .............................
Wohnbudget der Schweizer Haushalte
WOHNUN ..............................
..............................
.....................
16
IMMOBILIENWIRTSCHA seit Jahren stabil überholt
gsziffer ist
..............................
FT. Stephan Jung ............................ achfrage 66
zur Zukunft des 12 Leerwohnun
VERBAND. Valuation stationären Detailhandels g treibt Wohnungsn
..............................
IMMOBILIENRECHT
Congress: Preis NPOLITIK. ..............................
ist nicht gleich Wert ............. 36
IMMOBILIE FT. Zuwanderun ..............................
.............................................................
NWIRTSCHA 2015..............................
56 Estate Campus
....................
IMMOBILIE
Swiss Real
77 ADRESSEN & TERMINE
VERBAND.
Bestellung 38 RISIKEN BEIM ARCHITEKTENVERTRAG 78 ZUGUTERLETZT / IMPRESSUM
Jahresabonnement Für die Regelung der Verträge wird gerne auf
die Ordnung SIA 102 abgestellt. Doch der Bau
12 Ausgaben:
nur CHF 68.00 herr sollte weitere Vertragspunkte vereinbaren.
41 UNTERNEHMER IM VERZUG
E-Druck AG Hält sich ein Unternehmer nicht an Termine,
Simone Feurer gerät der Zeitplan aus dem Ruder. Doch wie
simone.feurer@edruck.ch kann sich der Besteller davor schützen?
Tel. 071 246 41 41
immobilia Oktober 2017 | 3
FOKUS INVESTMENTS «Wir investieren nur in Core- Fonds» Frederik De Block, Fondsmanager bei der SFP Anlagestiftung, spricht mit der Immobilia über Auflagen von Pensionskassen, Fondsstrategien und die Attraktivität der Weltmärkte. 4 | immobilia Oktober 2017
DIETMAR KNOPF*
– Sie waren früher als Portfolio
manager bei der Deutschen Bank
und der Credit Suisse tätig. Seit
rund eineinhalb Jahren arbeiten Sie
als Portfoliomanager bei der SFP
Anlagestiftung. Was umfasst Ihr
Verantwortungsbereich?
– Frederik De Block: Ich bin bei der SFP
Anlagestiftung, zusammen mit zwei Kol
28
legen, für die Investitionen in nichtko
tierte globale Immobilienfonds verant
wortlich. In den vergangenen Monaten
haben wir Pensionskassengelder in Hö
he von 190 Mio. CHF gesammelt, Ende
September wurde mit den Investments
in ausgewählte Fonds begonnen.
– Die SFP Anlagestiftung wurde
im Mai 2017 von der Swiss Finance &
Property AG gegründet. Wer sind
Ihre Kunden?
– Wir haben unsere Strategie zusammen
mit Schweizer Pensionskassen entwi
ckelt und speziell auf deren Bedürfnisse
zugeschnitten. Die SFP Anlagestiftung
betreut deshalb nur Schweizer Pensi
onskassen, die während der anhaltenden
Tiefzinsphase bereits viel in Schweizer
Immobilien investiert haben. Bezogen
auf ausländische Märkte legen Pensi
onskassen ihre Gelder lieber in globa
le Immobilienfonds anstatt direkt in Im
mobilien an.
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immobilia Oktober 2017 | 5
FOKUS INVESTMENTS
Wir haben unsere Strategie
zusammen mit Schweizer Pensions-
kassen entwickelt und speziell auf
21
deren Bedürfnisse zugeschnitten.»
BIOGRAPHIE
FREDERIK DE BLOCK
CFA – Portfolio Manager:
17 Jahre Erfahrung im Port-
folio Management, davon
neun Jahre in der Abteilung
globale Immobilienwert-
schriften der Credit Suisse.
Seit Mai 2016 bei SFP, ver-
antwortlich für internatio-
nale indirekte Immobilien-
anlagen.
– Warum investieren Pensionskassen – Wer wählt die einzelnen – Indirekt, darum ist die Fondsprüfung
nicht gerne direkt in ausländische Ziel-Fonds aus? umso wichtiger. Gegenwärtig ist unsere
Immobilien? – Wir beobachten Benchmarks und ver Firma noch etwas zu klein, doch ab einer
– Rund zwei Drittel der Pensionskassen schiedene Datenbanken. Weltweit gibt gewissen Grösse können wir auch zum
halten keine ausländischen Immobilien in es über 500 nichtkotierte Fonds, davon Advisory Board gehören. Wer in diesem
ihrem Portfolio, obwohl die ausländischen kommen nur rund 50 für uns in Frage, da Beirat vertreten ist, hat auch ein Mitspra
Märkte grösser sind und deshalb eine bes wir nur in offene Core-Fonds mit einem cherecht bei den Fondsstrategien.
sere Diversifikation bieten. Das liegt ei maximalen Fremdkapitalanteil von 50% – In welche Immobiliensegmente
nerseits an den Währungsrisiken und an investieren. Darum ist es wichtig, dass (Wohnen, Büro, Gewerbe, Spezial
dererseits am psychologischen Effekt der wir als Portfoliomanager auf ein weltwei immobilien) investieren Sie?
Unsichtbarkeit. Der direkte Kontakt zu Im tes Netzwerk zugreifen können. Wenn – Wir investieren in alle genannten Seg
mobilien im Ausland ist schwieriger. Da wir von einem Fonds überzeugt sind, be mente, aber mit einem Fokus auf Wohn-,
die meisten Pensionskassen bereits viele suchen wir die Fondsmanager vor Ort. Retail- und Büroliegenschaften. Im Re
Liegenschaften in der Schweiz gekauft ha Wir würden nie in einen Fonds investie tailbereich interessieren uns vor allem
ben, ist ihre Bereitschaft für Investitionen ren, ohne die Immobilien, die Strategie die beiden Subsektoren «High-Street-
in ausländische Immobilien etwas gestie und die Manager genau zu kennen. Im Shops» und «grosse Shopping-Center».
gen. Innerhalb der Schweiz richten Pen Moment investieren wir in elf Fonds, mit In High-Street-Shops an Toplagen wie
sionskassen ihren Fokus überwiegend auf insgesamt rund 800 Liegenschaften. Der zum Beispiel die Londoner Bond Street
Wohn- und Büroliegenschaften, doch im Gesamtwert dieser Fonds liegt momen oder die New Yorker Fifth Avenue wer
Ausland lohnen sich Investments in an tan bei 50 Mrd. CHF. den die Weltmarken immer vertreten
dere Sektoren, wie beispielsweise Logis – Haben Sie bei der Zusammensetzung sein. In grossen Shopping-Centern ver
tik-Immobilien. der Fonds ein Mitspracherecht? bringen die Kunden oft einen ganzen
Tag. Bei diesen Centern geht der An
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teil der Verkaufsflächen aufgrund des E-
Commerce zurück und wird durch Event-
Flächen oder Restaurants ersetzt.
www.visualisierung.ch – Welche Vor- und Nachteile haben di-
rekte und indirekte Immobilienfonds?
– Der Vorteil der direkten Immobilien
fonds ist der sichtbare Gegenwert. Ein
6 | immobilia Oktober 2017
Investor kann sagen: Das ist mein Ge Strategien sind kleinere Risiken und tie – Gibt es Auflagen von
bäude. Die Folge davon ist eine grösse fere, aber stabilere Renditen, die zwi den Pensionskassen?
re emotionale Bindung an die Liegen schen 6% und 11% liegen. Schweizer – Gemäss den Richtlinien der Pensions
schaften und somit auch an die Fonds. Pensionskassen wählen diese Anlage kassen dürfen wir nicht in Immobilien
Der Nachteil dieser Anlageform ist die fonds mit einer Fremd
kleinere Diversifikation, denn ein Gebäu Die Risiken bei der Value- kapitalquote grösser
de bleibt ein Gebäude. Wenn ein grosser Added- und Opportunistic- als 50% investieren. Im
Ankermieter auszieht, entfällt auch ein Durchschnitt liegt die
Grossteil des Cashflows. Bei der indirek Strategie werden nicht adäquat Fremdkapitalquote un
ten Anlage ist die Diversifikation deutlich entschädigt.» serer Fonds knapp unter
grösser, man kann wie wir in zehn oder 20%. Dazu müssen wir
elf Fonds investieren, die Hunderte von genügend Liquidität ga
Immobilien besitzen. rantieren, weshalb wir
– Nach welchen Kriterien strategie, weil sie ihre Gelder langfristig ausschliesslich in offene Fonds investie
(Due Diligence) werden die und sicher anlegen wollen. Der Cashflow ren, die man jedes Quartal kaufen oder
Zielfonds zusammengesetzt? dieser Fonds kommt im Durchschnitt zu verkaufen kann.
– Eine sorgfältige Due Diligence, wie vor 70% aus Mieteinnahmen und zu 30% – Die Umsetzungsstrategie basiert
her schon angesprochen, ist eine unse aus der Wertsteigerung der Immobilien. auf einer Interaktion zwischen Top-
rer Kernaufgaben, die gleichzeitig auf Ein weiteres wichtiges Merkmal dieser down- und Bottom-up-Analyse.
mehreren Ebenen ablaufen. Deshalb be Strategie ist eine geringe Fremdkapital Bitte beschreiben Sie den Prozess.
auftragen wir vor einer Investition exter quote, also eine hohe Eigenkapitalquote. – Die Top-down-Analyse beantwortet die
ne Spezialisten mit einer Risk-, Legal- Bei einer hohen Fremdkapitalquote be Frage, in welche Länder bzw. Sektoren
und Tax-Due-Diligence. steht die Gefahr, dass man in Krisenzei (Büro, Wohnen oder Retail) wir inves
– Nach welcher Anlagestrategie ten, wenn die Immobilien tiefer bewertet tieren wollen. Das heisst, wir studieren
stellen Sie die Fonds zusammen? werden, sein Eigenkapital verliert. Die die makroökonomische Situation. Dane
– Wir investieren nur in Core-Fonds. zusätzlichen Risiken bei der Value-Ad ben befassen wir uns bei der Bottom-up-
Core-Immobilien befinden sich an gu ded- und Opportunistic-Strategie wer Analyse damit, in welche nichtkotierten
ten Lagen und sind mit langjährigen den nicht adäquat entschädigt, weshalb Fonds wir investieren wollen. Zurzeit in
Mietverträgen in der Regel fast immer wir nicht in solche Strategien investie vestieren wir in elf Fonds, zwei in Asi
voll vermietet. Kennzeichen von Core- ren werden. en, vier in den USA und fünf in Europa.
immobilia Oktober 2017 | 7
FOKUS INVESTMENTS
– Welche Entwicklung erwarten Sie, – Wir sind grundsatzlich positiv. Für einAustralien. Wir sind auch vorsichtig mit
wenn die Zinsen wieder steigen? zelne Märkte oder Marktsegmente sind Luxuswohnungen in den USA und Bü
– Wir hoffen, dass die Zinsen in absehbarer wir aber sehr vorsichtig. Der europäi roliegenschaften in Londonund Gross
Zukunft wieder langsam steigen werden. britannien.
Die Zinsen steigen, wenn das Wachstum Wir investieren nur in offene – Was muss man
anzieht und die Inflation zunimmt. Diese mitbringen, um als
Entwicklung würde der Immobilienwirt Fonds mit einer Core-Strategie.» Anbieter von Immo-
schaft guttun, da die meisten Mietverträge bilienfonds erfolg-
an die Inflation gekoppelt sind. Kurzfristig reich zu sein?
ist der Impakt eher negativ. In die Vergan – Man braucht ein gut
genheit hat sich aber gezeigt, dass in Pe eingespieltes Team
rioden steigender Zinsen die Performance von Portfoliomana
von Immobilienanlagen positiv war. gern, Juristen und
– Sie managen Fonds mit sche Markt (beispielsweise in Städten Steuerexperten. Hinzu kommen lang
indirekten globalen Immobilienanla- wie Paris,Lyon, Stockholm, Oslo, Amster jährige Erfahrung und ein breites inter
gen. Welche Rolle spielen dabei dam, Barcelonaund Madrid) ist attraktiv nationales Netzwerk von Portfolioma
Währungsabsicherungen? bewertet, weist tiefe Leerstandsquoten nagern, denen Sie vertrauen. Das alles
– Unsere Kunden können wählen, ob sie in und eine kontinuierliche Mietsteigerung bieten wir.
eine abgesicherte oder nichtabgesicher auf. Auch die Nachfrage nach Wohnun
te Anlagegruppe investieren wollen. An gen im tiefen und mittleren Preissegment DIETMAR KNOPF
Der diplomierte Architekt ist Redaktor der
schliessend übernehmen wir die Wäh in grösseren deutschen Städten ist hoch. Zeitschrift Immobilia.
rungsabsicherungen. Doch es gibt auch Deshalb werden wir in diese Märkte in
Pensionskassen, die solche Absicherun vestieren. Im Moment sind uns die Märk
gen im eigenen Haus abschliessen. te in Singapur und Hongkong zu teuer,
– Wie sieht es aktuell an den aber wir erwarten dort in den nächs
grossen grossen Märkten Asien, ten Jahren sinkende Preise. Andere in
USA und Europa aus? teressante Core-Märkte sind Japan und
immobilia Oktober 2017 | 9
IMMOBILIENPOLITIK EIGENMIETWERT
2
Systemwechsel mit Hürden
Der Zeitpunkt für einen Systemwechsel weg von Eigenmietwert und
Schuldzinsabzug wäre günstig. Doch übertriebene Gleichbehandlungs-
ansprüche könnten das Ansinnen zum Scheitern bringen.
IVO CATHOMEN* der Verfassungsbestimmungen das Wohn- te aus nicht selbstbewohnten Liegenschaf-
«EHER GEHT EIN KAMEL DURCH EIN NADELÖHR» eigentum gefördert wird. Hier will man es ten, Zins- und Dividendeneinkommen – zu-
Die politische Diskussion um die Modalitä- allen recht machen. rechenbar sind.
ten der Abschaffung des Eigenmietwerts Ebenfalls in die Diskussion einzubezie-
erinnert unweigerlich an das biblische hen, ist die Förderung energetischer Sa- QUADRATUR DES KREISES. Auf die Frage, wie
Gleichnis. Zwar sind sich Politiker von nierungsmassnahmen. Das vom Volk am sich der Systemwechsel bezüglich des Ziels
Links und Rechts für einmal im Grundsatz 21. Mai 2017 angenommene Energiegesetz einer fairen Behandlung von Hauseigen-
einig. Denn die Besteuerung des Mietwerts sieht vor, dass Investitionen in energeti- tümern und Mietenden auswirken würde,
von Wohneigentum ist ein Anachronismus. sche Massnahmen über bis zu drei Perio- antwortet der Bundesrat: «Je vollständiger
Aus der Not in Kriegszeiten geboren wird den verteilt vom steuerbaren Einkommen ein Systemwechsel, desto günstigere Rah-
er dazu missbraucht, unter dem Deckman- abzugfähig bleiben. Es stellt sich somit die menbedingungen werden für eine rechts-
tel der steuerlichen Gleichbehandlung Frage, ob diese Abzugsmöglichkeiten wie- gleiche Besteuerung von Wohneigentü-
von Mietern und Wohneigentümern leere der dahinfallen oder weiterhin Gültigkeit mern und Mietern geschaffen. Gemäss
Staatskassen zu füllen. Sekundiert durch haben. Bundesgericht würde ein reiner System-
das Bundesgericht haben jüngst mehrere wechsel jedoch dazu führen, dass Perso-
Kantone die Eigenmietwerte erhöht. Mak- Jetzt beginnt der nen mit selbstfinanziertem Eigenheim ge-
ler berichten, dass deren Höhe mittlerwei- Verteilkampf zwischen genüber Personen mit fremdfinanziertem
le zu den entscheidenden Kriterien für Käu- Alt und Jung, Mieter und Eigenheim sowie gegenüber Mietern be-
fer von Wohneigentum gehört und über die Eigentümer, Staat und vorteilt wären.»
Wohnsitzwahl entscheidet. Damit deutet er bereits an, dass hier die
Zwar hat der Nationalrat in der Herbst- Bürger.» Quadratur des Kreises bewerkstelligt wer-
session die parlamentarische Initiative von den soll, denn gerade Mietervertreter sind
Nationalrätin Susanne Leutenegger Ober- gegenüber Vorstössen besonders argwöh-
holzer (SP, BL) versenkt, die einen reinen nisch, wenn sie eine «Schlechterstellung»
Systemwechsel – der Verzicht auf die Be- Zu diesen Details sind intensive Ver- ihrer Klientel vermuten. Kommt hinzu, dass
steuerung des Eigenmietwerts bei gleich- handlungen zu erwarten. Der Bundesrat die Kantone im jetzigen Zinsgefüge eben-
zeitig wegfallenden Abzugsmöglichkeiten hat nun beziffert, wie hoch die Mehr- oder falls Ausfälle und einen Verlust an Hand-
der Liegenschaftskosten, insbesondere der Mindereinnahmen eines Systemwechsels lungsfreiheit befürchten müssten.
Schuldzinsen – forderte. Im Sommer hat- für die Staatskasse wären. In einer Stel- Und schliesslich ist auch zu berücksich-
te dagegen die vorberatende Kommission lungnahme auf eine Interpellation von Na- tigen, dass «Neu-Eigentümer» mit einem
für Wirtschaft und Abgaben des National- tionalrat Thomas Hardegger (SP, ZH) weist typischerweise überdurchschnittlichen
rats eine eigene parlamentarische Initiative die Exekutive aus, dass ein reiner System- Fremdkapitalanteil praktisch in jeder Vari-
zum Systemwechsel zur Annahme empfoh- wechsel bei der direkten Bundessteuer ein ante Nachteile erleiden, was Wohneigen-
len. Diese sieht vor, dass bei selbstgenutz- Ausfall von 400 Mio. CHF pro Jahr bedeu- tum, abgesehen von den hohen Tragbar-
tem Wohneigentum für den Hauptwohnsitz ten würde. Allerdings legt der Bundesrat keitshürden und Eigenheimpreisen, noch
– nicht jedoch für Zweitwohnungen – ein dabei einen durchschnittlichen Zinssatz unerschwinglicher werden lässt. Die Bür-
genereller Systemwechsel bei der Wohnei- von 2% für Hypotheken zugrunde und gerlichen haben darum bereits signalisiert,
gentumsbesteuerung vollzogen und der Ei- weist darauf hin, dass die Bilanz bereits dass sie sich hier flankierende Massnah-
genmietwert abgeschafft werden soll. Dabei bei einem Zins von 3% ausgeglichen ist men wünschten. Auch diese Forderung –
seien die gesetzlichen Grundlagen so anzu- und bei 5% Mehreinnahmen für den Bund so berechtigt sie auch ist – wird die Diskus-
passen, dass das neue System unter Be- in der erwähnten Höhe anfallen. Die Eidge- sion nicht vereinfachen.
rücksichtigung eines langfristigen Durch- nössische Steuerverwaltung erläutert auf
schnittszinses möglichst haushaltneutral Anfrage zur Berechnungsgrundlage, dass *IVO CATHOMEN
Dr. oec. HSG, ist leitender Redaktor
wirkt, im Rahmen der verfassungsrecht- in einem reinen Systemwechsel Schuldzin- der Zeitschrift Immobilia.
lichen Vorgaben keine unzulässigen Dis- sen weiterhin als Gewinnungskosten ab-
paritäten zwischen Mietern und Wohnei- zugsfähig bleiben, soweit sie steuerbarem
gentümern entstehen und nach Massgabe Einkommen – beispielsweise Mieteinkünf-
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10 | immobilia Oktober 2017IMMOBILIENPOLITIK KURZMELDUNGEN
IN EIGENER SACHE den 1. Januar 2019 in Kraft der Ausstellung eines Betrei- BERN
zu setzen. Ab dann liegt der bungsregisterauszugs zwin-
SVIT UND SRES massgebliche Ort der Besteu- gend eine Wohnsitzüberprü- BAUEN AUSSERHALB
GEBEN MWST- erung für Maklerprovisio- fung vornehmen müssen. DER BAUZONEN
SENKUNG WEITER nen am Wohnort des Maklers Das Bundesamt für Raum-
Das Präsidium des SVIT bzw. am Sitz der Maklerfir- entwicklung ARE hat zusam-
Schweiz hat beschlossen, die ma, sofern sich dieser in der ORTS- UND QUARTIER- men mit dem Kanton Bern
Vergünstigungen durch die Schweiz befindet. Künftig fällt ÜBLICHKEIT STÄRKEN offene Fragen der Bewilli-
ab 1.1.2018 geltenden tiefe- die Besteuerung der Vermitt- Mit einer parlamentarischen gungspraxis beim Bauen
ren Mehrwertsteuersätze an lungsprovisionen nur dann Initiative will Nationalrat Hans ausserhalbder Bauzonen ge-
die Kunden weiterzugeben. am Grundstücksort an, wenn Egloff den Bundesrat beauf- klärt. Bei der Änderung von
Auf steuerpflichtigen Leistun- der Makler keinen Wohn- tragen, die Beweisbarkeit der Wohnbauten, die vor 1972 er-
gen des SVIT Schweiz und oder Geschäftssitz in der orts- und quartierüblichen stellt wurden, kann der Kan-
der SVIT Swiss Real Esta- Schweiz hat. National- und Mietzinse vor Gericht praxis- ton teilweise etwas grössere
te School, deren Preise pau- Ständerat haben diese Ände- näher auszugestalten. Hin- Spielräume gewähren. Da-
schal inklusive Mehrwert- rung des Steuerharmonisie- sichtlich der Bauperiode von bei zeigte sich, dass vor allem
steuer ausgewiesen werden, rungsgesetzes in der Früh- Mietobjekten sollen Gebäu- bei Veränderungen am äus-
führt dies ab einer Höhe von jahrssession 2017 einstimmig de, die vor 1930 gebaut, da- seren Erscheinungsbild, die
1000 CHF zu einer gering genehmigt. nach solche, die 20 Jahre vor zur Realisierung einer zeit-
fügigen Reduktion zuzüglich oder nach dem betreffenden gemässen Wohnnutzung nö-
einer Abrundung. Gebäude erstellt wurden, ver- tig sind, mehr Freiräume ge-
GRIFFIGERES gleichbar sein. Zustand und währt werden können. Um
GESETZ GEGEN Ausstattung sollen mittels drei beispielsweise ungenügende
SCHWEIZ HAUSBESETZER Kategorien zu bewerten sein, Raumhöhen an moderne Be-
Nach dem Nationalrat for- wobei der Richter fehlende dürfnisse anzupassen, sind in
UMNUTZUNG dert auch der Ständerat ei- Eigenschaftennach seinem gewissen Fällen auch Dach-
LANDWIRTSCHAFT ne griffigere Regelung gegen Ermessen berücksichtigen aufbauten oder Anhebungen
LICHER BAUTEN Hausbesetzungen. National- können soll. Schliesslich seien des Kniestockes zulässig, falls
Der Ständerat hat in der rat OlivierFeller fordert in genügend differenzierte amt- die erforderlichen Massnah-
Herbstsession einer Mo- einer Motion wirkungsvol- liche oder branchenetablierte men nicht innerhalb des be-
tion der ständerätlichen lere Regeln gegen Hausbe- Statistiken zum Nachweis zu- stehenden Gebäudevolumens
Kommission für Umwelt, setzungen. Das Gesetz soll zulassen, und der Nachweis realisiert werden können.
Raumplanung und Energie dem Grundstücksbesitzer ei- der Orts- und Quartierüblich-
zugestimmt, mit welcher der ne genügendeFrist für seine keit soll mittels drei zum Ver-
Bundesrat beauftragt wird, Reaktionzur Vertreibung gleich tauglichen Objekten er- LUZERN
das Raumplanungsrecht so zu der Hausbesetzer vorgeben. bracht werden können.
ändern, dass die Kantone die Dadurch könnten langwieri- KEIN GELD
Umnutzung nicht mehr be ge Gerichtsverfahren vermie- FÜR GÜNSTIGE
nötigter landwirtschaftlicher den werden. Nach dem Nati- KLARERE REGELN WOHNUNGEN
Bauten ausserhalb der Bau- onalrat hat sich nun auch der FÜR PRÜFUNG VON Der Kantonsrat will wie der
zone zur Wohnnutzung, ge- Ständerat mit 31 zu 13 Stim- MISSBRÄUCHLICHKEIT Regierungsrat keine Mittel
stützt auf eine entsprechende men klar für die Motion aus- Mit einer parlamentarischen für die Förderung des ge-
Grundlage, im Richtplan zu- gesprochen. Der Bundes- Initiative strebt Nationalrat meinnützigen Wohnungs-
lassen können. Das Geschäft rat muss nun eine Vorlage DanielFässler eine Korrektur baus zur Verfügung stellen.
geht nun in den Nationalrat. ausarbeiten. der bundesgerichtlichen Praxis Das Parlament lehnte die SP-
an, wonach das Kriterium des Initiative «Zahlbares Wohnen
übersetzten Ertrags über alle für alle» mit 88 zu 23 Stim-
NEUER STEUERORT GEGEN MISSBRAUCH anderen Kriterien zur Überprü- men klar ab. Neben der SP
FÜR MAKLER VON BETREIBUNGS- fung der Missbräuchlichkeit sprachen sich nur noch die
PROVISIONEN REGISTERAUSZÜGEN des Mietzinses steht. Demnach Grünenfür die Initiative aus.
Der Bundesrat hat an seiner Der Nationalrat hat gegen den sollen die vom Gesetz vorge Alle anderen Fraktionen lehn-
Sitzung vom 16. August 2017 Willen des Bundesrates einer sehenen Kriterien Orts- und ten das Volksbegehren ab.
beschlossen, eine Änderung Motion von Nationalrat Martin Quartierüblichkeit, Kosten Das letzte Wort hat nun das
des Steuerharmonisierungs- Candinas zugestimmt, wonach steigerungen oder Mehrleis- Luzerner Stimmvolk.
gesetzes beim Besteuerungs- die getzlichen Grundlagen da- tungen des Vermieters und
ort von Maklerprovisionen hingehend anzupassen sind, kostendeckende Bruttorendite
aus Immobiliengeschäften auf dass Betreibungsämter vor als gleichwertig gelten.IMMOBILIENWIRTSCHAFT IMMOBILIENFONDS
Investments im Ausland
Investitionen in ausländische Immobilienanlagen werden unter Schweizer Anlegern
populärer. Dies ist einerseits dem anhaltenden Anlagedruck in der Schweiz geschuldet.
Andererseits bieten globale Immobilieninvestments attraktive Diversifikationseigenschaften.
UNTERSCHIEDLICHE ANLAGESTILE, SCHEMATISCHE DARSTELLUNG
Quelle: Credit Suisse
Core Value Add Opportunistic
– Investitionen in hochwerti – Investitionen in unterbe – Fokussiert auf Immobilien
ge, bestehende Immobili wertete Märkte und Objekte mit deutlicher Unter
en mit stabilem Cashflow bewertung als Folge eines
und in etablierte Märkte – Wertsteigerungsstrategien schwierigen Marktum
durch Revitalisierung der felds, schlechter Vermie
– Typischerweise Immobili Objekte (z.B. Sanierungen, tung oder anderer Fakto
en mit bonitätsstarken Modernisierungen, Reduk ren
Mietern an guten Lagen in tion von Leerstandsquoten,
Metropolen Neuverhandlung von kurz – Wertsteigerung durch
Beschreibung
fristigen Mietverträgen) Restrukturierungen,
– Häufig längerer Anlageho Repositionierungen und
rizont und Beschränkung – Typischerweise kürzerer Entwicklungen
auf die Nutzungsarten Bü oder mittlerer Anlage
ro und Verkauf / Handel horizont – Typischerweise kürzerer
sowie Industrie oder mittlerer Anlage
– Erhöhter Fremdfinanzie horiziont
– Relativ tiefer Fremd rungsgrad im Vergleich
finanzierungsgrad zu Core – Relativ hoher Fremd
finanzierungsgrad
Tief Rendite / Risiko Hoch
SVEN SCHALTEGGER* zu Investitionen in börsennotierte Immo- gehaltenen Immobilien lässt sich schwer
NICHTKOTIERTE IMMOBILIENFONDS ALS AL- bilientitel bieten nichtkotierte Immobi- bestimmen, da es sich um einen privaten
TERNATIVE. Wer im Ausland in Immobili- lienfonds den grossen Vorteil, dass sie Markt handelt. Der Global Real Estate
en investieren möchte, kann dies direkt keinen Börsenschwankungen unterwor- Fund Index (GREFI), der von den Bran-
durch den Erwerb von Immobilieneigen- fen sind und daher auch nie zu einem chenverbänden INREV, NCREIF und
tum oder indirekt, zum Beispiel über den Agio oder Disagio handeln. Andererseits ANREV berechnet und publiziert wird,
Erwerb von Anteilen an einem Immobi- ist die Liquidität, also die Handelbarkeit ist jedoch eine gute Annäherung des An-
lienfonds tun. Direktinvestitionen set- der Fondsanteile im Vergleich zu bör- lageuniversums.
zen ein hohes Mass an lokalen Markt-, Per 31. März
Steuer- und Rechtskenntnissen voraus Nichtkotierte Immobilienfonds 2017 umfasste der
und sind somit für die meisten Investo- GREFI 523 Immo-
ren keine Option.
erlauben Investoren, direkt am bilienfonds, in de-
Eine attraktive Alternative zu Direkt Cashflow der von diesen Fonds ren Eigentum sich
investitionen bieten nichtkotierte Immo- gehaltenen Immobilien zu partizipieren.» insgesamt Immo-
bilienfonds, die zum inneren Wert (NAV) SVEN SCHALTEGGER, SENIOR PORTFOLIOMANAGER, CREDIT SUISSE ASSET MANAGEMENT bilien im Wert von
erwerbbar sind und Anlegern erlauben, rund 630 Mrd. USD
direkt am Cashflow der von diesen Fonds befanden. Geogra-
gehaltenen Immobilien zu partizipieren. fisch handelt es sich
Ein Investment in solche Fonds bietet dabei bei wertmäs-
gegenüber Direktanlagen mehrere Vor- sig knapp 50% um
teile: Der Anleger profitiert vom loka- US-amerikanische
len Know-how des Immobilienfonds- senkotierten Titeln eingeschränkter, was Fonds, ein weiteres Drittel sind europä-
managers und durch den Erwerb von allerdings ein typisches Merkmal der An- ische Fonds und rund 15% sind Fonds,
Fondsanteilen (die jedoch oft ein Min- lageklasse Immobilie ist. die im Raum Asien-Pazifik investiert
destinvestitionsvolumen von mehreren sind. Im Durchschnitt sind diese Fonds
Millionen Franken voraussetzen) betei- ANLAGEUNIVERSUM. Der Markt von nicht- mit einer Fremdverschuldung von rund
ligt man sich an einem – je nach Fonds – börsenkotierten Immobilienfonds be- 24% relativ konservativ finanziert, was
breit diversifizierten Immobilienportfo- läuft sich weltweit auf über 1000 Vehi- teilweise auf eine generelle Zurückhal-
lio. Der Anleger muss sich zudem nicht kel, die von mehreren hundert Managern tung bezüglich der Verwendung von
um das sehr aufwendige Management verwaltet werden. Die genaue Anzahl Fremdkapital seit der globalen Finanz-
der Immobilien kümmern. Im Vergleich und das Volumen der von diesen Fonds krise zurückzuführen ist.
12 | immobilia Oktober 2017Beim Verkauf von
HISTORISCHE RENDITEN DES GLOBAL REAL ESTATE FUND INDEX
Quelle: PMA; Credit Suisse
Renditeobjekten
zählt ein erstklassiges
Historischer Durchschnitt (2001 – 2016)
400 Ende Juni 2017
Juni 2007 (Markthöhe im letzten Zyklus)
Beziehungsnetzwerk.
300
200 Im heutigen Marktumfeld, wo Anlage-
objekte sehr gesucht sind, zählen Fach-
100 wissen, langjährige Erfahrung und
fundierte Branchenkenntnisse, aber
0 auch schnelles Agieren und «guter
Instinkt». Der enge Kontakt zu privaten
-100 Investoren, Pensionskassen, Versiche-
rungen und Banken verschafft Markstein
-200 den entscheidenden Vorsprung, wenn
es darum geht, ein Objekt gewinn-
Brisbane
Amsterdam
Frankfurt
Chicago
Tokio
Berlin
London
Paris
Sydney
Madrid
New York
bringend zu verkaufen.
V I SUALIS IER UN G E N & ANIMA TION
Die Einschätzung
MANAGER-SELEKTION IST AUSSCHLAGGEBEND. EN
makroökonomischer www.markstein.ch
Wie bei allen Investitionen ist auch bei Faktoren wie BIP-Wachstum, Zinssituati-
INTERACTIVE & VIRTUAL REALITY
nichtkotierten Immobilienfonds der Se- on sowie Job- und Haushaltswachstum
lektionsprozess zentral. Es gilt zwischen sowie Megatrends, wie beispielsweise
V I SUELLE K O M M U NIK AT ION & WEBDE SIG N
offenen und geschlossenen Fonds aus-
zuwählen, wobei letztere in der Regel
die weltweit voranschreitende Urbani-
sierung oder der technologische Wandel,
eine begrenzte Laufzeit von zwischen helfen zur Beantwortung der Frage, wel-
sieben und zehn Jahren haben. Offene che Märkte und Sektoren aktuell und in
Fonds hingegen laufen unbegrenzt und absehbarer Zukunft attraktiv sind.
sind entsprechend auch kontinuierlich in- Die fortwährende Erholung der Welt-
Wir sind Ihr Visualisierer für
vestier- und kündbar. Des Weiteren kön- wirtschaft, gekoppelt mit einer relativ ge-
nen Investoren zwischen verschiedenen ringen Neubautätigkeit seit der globalen
Risiko-Rendite-Profilen (core, core+, va- Finanzkrise, führt in vielen Immobi
lue-add und opportunistisch) auswählen. lienmärkten zu einem attraktiven Miet-
Architektur, Immobilien, Ingenieur-
Eine ausführliche Prüfung des Track-Re- wachstumspotenzial. Dies sollte sich
cords, des bestehenden Portfolios (Art wiederum positiv auf die Wertentwick-
der Immobilien, Lagen, Bewertungen lung von Immobilien auwirken. Zudem
relativ zum jeweiligen Markt und Miet- sind trotz rekordtiefen Zinsen die soge-
wesen und Design.
wachstumspotenzial etc.), der Fondskon-
ditionen sowie weiterer qualitativer und
quantitativer Faktoren sind ebenso wich-
nannten Yield Spreads, also die Diffe-
renz zwischen den Immobilienrenditen
und den Renditen auf Staatsanleihen, auf
tig wie die Analyse der allfälligen Steuer- hohem Niveau. Es lässt sich also mit Im-
folgen und rechtlicher Aspekte. mobilieninvestments im Ausland nach
wie vor eine attraktive Risikoprämie er-
WELCHE MÄRKTE UND SEKTOREN SIND DERZEIT zielen.
ATTRAKTIV? Verschiedene Regionen un- Lokale und sektorielle Sonderfakto-
terliegen verschiedenen Immobilien- ren bieten weiteres Potenzial. So pro-
zyklen, sodass ein weltweit diversifi- fitieren beispielsweise Logistikimmo-
ziertes Immobilienfonds-Portfolio ein bilien weltweit vom Wachstum von
hohes Diversifikationspotenzial auf- E-Commerce. Deregulierung in Hol-
weisen kann. land sowie ein Nachfrageüberhang nach
WW W.S WISS IN T E R AC T IV E . CH
immobilia Oktober 2017 | 13IMMOBILIENWIRTSCHAFT IMMOBILIENFONDS AUSLÄNDISCHE MÄRKTE
INTERNATIONALE
DIVERSIFIKATION
MÖGLICHKEITEN IN AUSLÄNDISCHE IMMOBILIEN ZU INVESTIEREN, SCHEMATISCHE DARSTELLUNG
Quelle: Credit Suisse
Immobilien Ausland
Direkt Indirekt
Nicht-kotierte Fonds Kotierte Fonds
Merkmale nicht-kotierter Immobilien-Fonds
– Hohe Diversifikation
– Moderate Liquidität
– Tiefe Volatilität
– NAV-basiertes Pricing
Mietwohnungen in Deutschland machen die Auswahl der Fonds und des Fonds- Während Anlagen in der heimische Markt.
Investitionen in Mehrfamilienhäuser in managers zentrale Erfolgsfaktoren. Dies Immobilien ausserhalb Gründe für die bisheri
der Schweiz lange Zeit ge Zurückhaltung sind
diesen Märkten attraktiv. In Australien wiederum erfordert eine gute Kenntnis nur eine Randerschei vielfältig: Einerseits hat
bietet insbesondere Sydney aufgrund ei- der internationalen Immobilienmärkte, nung waren, hat der an der Schweizer Immobi
nes knappen Flächenangebots interes- weshalb viele Anleger auf Multi-Mana- haltende Anlagedruck lienmarkt einen rekord
santes Mietwachstumspotenzial bei Bü- ger- bzw. Fund-of-Funds-Lösungen set- dazu geführt, dass viele langen Aufwärtszyklus
roimmobilien. zen. Der Entscheid, in welche Fonds Schweizer Pensionskas hinter sich; andererseits
sen und andere institu galten Investitionen in
oder Fund-of-Funds investiert wird,
tionelle Anleger seit ei ausländische Immobi
Der Selektionsprozess hängt nicht zuletzt auch von der Aus- nigen Jahren vermehrt lienfonds lange Zeit als
ist zentral. Für Investoren, gangslage des Investors ab – relevante auch auf Immobilienin anspruchsvoll und auf
die nicht über das nötige Faktoren sind hierbei vor allem das In- vestments ausserhalb
der Schweiz setzen.
grund der Währungs
risiken weniger attrak
vestitionsvolumen, die Liquiditätspräfe-
Knowhow zur Auswahl der renzen, die Expertise sowie die Kosten Während Schweizer tiv. Die Situation hat
Märkte, Sektoren und Ma- der Anlagelösung.
Pensionskassen bei Ak sich durch eine Vielzahl
tienanlagen schon lan neuer und auf einzel
nager verfügen, bieten sich ge auf eine internationa ne Investorengruppen
Multi-Manager-Produkte ÜBER CREDIT SUISSE ASSET MANAGEMENT le Diversifikation setzen zugeschnittene Anlage
besonders an.» Das Credit Suisse Asset Management ist ein globales As (gemäss dem Schweizer
Pensionskassen Index
produkte stark verän
dert. Investoren schei
set-Management-Unternehmen mit einem verwalteten
SVEN SCHALTEGGER, SENIOR PORTFOLIOMANAGER, Vermögen von über 366 Mrd. CHF (per 30.06.2017), das der Credit Suisse sind nen heute mehr denn
CREDIT SUISSE ASSET MANAGEMENT im Rahmen der Sparte «International Wealth Manage per Ende Juni 2017 rund je die Vorteile, die inter
ment» der Credit Suisse tätig ist. Gestützt auf eine erst 57% der Aktienanlagen nationale Immobilien
klassige institutionelle Governance sowie auf die Stabilität
im Ausland investiert), anlagen unter anderem
und das Chancenspektrum der weltweiten Marktpräsenz
FAZIT. Nichtkotierte ausländische Immo- der Credit Suisse, bietet das Asset Management aktive und standen bisher bei Im aufgrund tiefer Kor
bilienfonds können aufgrund ihrer tiefen passive Lösungen für traditionelle und alternative Anlagen mobilien Anlagen in der relationen zu Schwei
sowie ein herausragendes Produkt-Know-how in der Schweiz klar im Vorder zer Immobilien sowie
Korrelationen zu Aktien- und Obligatio- Schweiz, EMEA, APAC und Amerika. grund. Dies obwohl die Aktien- und Obligatio
nenanlagen, aber auch zu Schweizer Im- internationalen Immobi nenanlagen bieten, zu
mobilien eine interessante Ergänzung zu lienmärkte um ein Viel schätzen.
einem bestehenden Portfolio sein. Auf- *SVEN SCHALTEGGER faches grösser sind als
Der Autor ist Director und Lead Portfolioma
grund der intakten Wachstumsaussich- nager der Anlagestiftung CSA 2 Multi-Mana
ten auf vielen Immobilienmärkten welt- ger Real Estate Global bei Credit Suisse As
weit bieten solche Fonds zudem auch set Management (Schweiz) AG.
attraktive Renditechancen. Dabei sind
14 | immobilia Oktober 2017IMMOBILIENWIRTSCHAFT IMMOBILIENINVESTMENTS
Investieren – aber wie?
Die starke Nachfrage nach Immobilien führt bei 1A-Objekten zu anhaltend hohen
Preisen und tiefen Renditeerwartungen. Somit müssen sich Investoren mit den Risiken
auseinandersetzen, insbesondere mit den möglichen Folgen eines Zinsanstiegs.
In vielen Ländern sind Immobilieninvestments die Antwort auf die Zinskrise (Bild: Fotolia).
JÜRG ZULLIGER* ko einer substantiellen Preiskorrektur in
Nicht alle, aber viele dieser Wertschrif-
WEITERHIN HOHE PREISE. Immobilieninvest- diesem Segment.» Dennoch scheint der ten sind aktuell hoch bewertet.
ments sind die Antwort vieler Anleger auf Boom ungebrochen. Jean-Marc Schneider Die Schweizer Immobilienfonds weisen
die Zinskrise. Während andere Kapitalan- von Swiss Finance & Property hält dazu
im Durchschnitt ein Agio von fast 30% auf
lagen wie Obligationen kaum noch Erträ- fest: «Im Bereich indirekter Immobilien-
(Stand Ende September). Oder etwas ver-
ge einbringen, stehen Investitionen in Lie- anlagen ist das Volumen an neu lancierten
einfacht gesagt: Die Bewertung an der Bör-
genschaften umso glänzender da. Trotz Anlageprodukten und Kapitalerhöhungense liegt etwa 30% über dem eigentlichen
hoher Preise winken den Anlegern hier weiter sehr hoch.» Laut Schneider fliesst
Net Asset Value der Liegenschaften des
immer noch vergleichsweise gute Zahlen Fonds. Stolz bewertet sind auch gut etab-
dem Sektor pro Semester rund eine Milli-
bzw. Cashflows aus der Vermietung. Wäh- lierte Immobiliengesellschaften wie
rend die verschärften Auflagen von Ban- Die SNB wird die Zinsen nur Swiss Prime Site, Allreal
ken und Finanzmarktaufsicht (FINMA)
bei den Eigenheimen die Dynamik etwas
erhöhen, wenn die Wirtschafts oder Warteck Invest. Invest-
ments ohne Agio bzw. ohne
abgeschwächt haben, bewegen sich die entwicklung dies zulässt.» diese Prämie sind im Prin-
Preise für Schweizer Renditeliegenschaf- JAN BÄRTHEL, HEAD OF VALUATION BEI WÜEST PARTNER zip nur möglich, wenn ein An-
ten nach wie vor nach oben. In den letz- leger direkt in eigene Objekte
ten Jahren verzeichneten hier die Preis- investiert. Auch die Welt der Immo-
indizes jährliche Preiserhöhungen von 7 bilien‑Anlagestiftungen, deren An-
oder sogar 8%. Im neusten Bericht zur Fi- rechte nicht an der Börse gehandelt
nanzstabilität macht die Schweizerische werden, kennt kein solches Agio.
Nationalbank (SNB) ein weiteres Mal auf Aufgrunddes grossen Anlagedrucks
Ungleichgewichte im Hypothekar- und arde Franken an Neugeld zu. Bei so vielen bietendie meisten Stiftungen allerdings
Immobilienbereich aufmerksam. Aktivitäten stehen privaten wie institutio- derzeit keine Zeichnungsmöglichkeiten an.
nellen Anlegern unzählige Möglichkeiten Kommt hinzu, dass sie nur qualifizierten
VIELE INVESTMENTMÖGLICHKEITEN. In Bezug offen. Als die wohl einfachste Variante, Anlegern wie Pensionskassenim Rahmen
auf weiter steigende Preise bei Rendite- sich an diesem Investmentmarkt zu betei- des BVG offenstehen.
liegenschaften heisst es wörtlich: «Im Fal- ligen, gelten die börsenkotierten Immobi- Um die reichlich fliessenden Anlagegel-
le einer Zinserhöhung besteht das Risi- lienfonds und Immobiliengesellschaften. der zu platzieren, nehmen heute viele Pro-
immobilia Oktober 2017 | 15IMMOBILIENWIRTSCHAFT IMMOBILIENINVESTMENTS
Mit Spezialimmobilien nimmt
der Investor meist zusätzliche
Betreiberrisiken in Kauf.»
31
ERNST SCHAUFELBERGER, HEAD REAL ASSETS BEI AXA INVESTMENT MANAGERS
motoren und Anlagegefässe zusätzliche Risi- offensteht, ist der Kreis potenzieller Mie- auch mit den Zinsszenarien für die nächs-
ken in Kauf. Die eine Strategie lautet, schon ter bei diesen «alternativen» Nutzungen ten Jahre auseinandersetzen. Bekanntlich
wesentlich früher im Lebenszyklus von Im- sehr eng gefasst. Spezialimmobilien benö- spielen die Zinsen bzw. Diskontsätze in der
mobilien einzusteigen. Man akquiriert also tigen meist eine ganz bestimmte techni- Bewertung von Immobilien nach der Er-
z. Bsp. unbebautes Land und entwickelt eige- sche Ausstattung, die nur wenigen poten- tragswertmethode oder gemäss Discoun-
ne Projekte. Dabei sind die Risiken natürlich ziellen Mietern dient. Ernst Schaufelberger, ted-Cashflow-Ansatz eine zentrale Rolle.
höher als mit bereits vermieteten Bestands- Head Real Assets bei AXA Investment Ma- Ein Mehrfamilienhaus, das anlässlich der
liegenschaften; vor allem ist eine Durststre- nagers, sagt zu diesemAnsatz: «Der Inves- Akquisition mit einem Diskontfaktor von
cke zu überstehen, während der häufig gar tor nimmt zusätzliche Betreiberrisiken in zum Beispiel 3,5% bewertet wurde, wür-
keine Erträge fliessen. Oft genannte Alter- Kauf.» Wer Gelder in Hotelimmobilien in- de rein finanzmathematisch deutlich an
nativen sind zudem neue Investments im vestiert, wird ein Stück weit selbst Unter- Wert verlieren, wenn in der gleichen Kal-
Bereich von Gesundheit und Alterswoh- nehmer dieser Branche. «De facto betreibt kulation ein höherer Zins von 4,5% ein-
nen, aber auch Logistik- und Infrastruktur ein Hotelier oder ein dafür spezialisierter gesetzt würde. Damit sind Risiken verbun-
immobilien. Plötzlich sind sogar Gebäude Betreiber das Hotel letztlich auf Rechnung den, vor allem wenn das Investment noch
mit grossen Server- bzw. Datenzentren en des Investors», gibt Ernst Schaufelberger mit Fremdkapital finanziert wird. Im Fall ei-
vogue. Dabei muss man sich im Klaren dar- zu bedenken. Handle es sich um eine Al- ner Wertkorrektur wären die Bankdarlehen
über sein, dass einige Unterschiede zu klas- tersresidenz oder Immobilien im Gesund- möglicherweise nicht mehr gedeckt.
sischen «Core»-Immobilien zu beachten sind heitssektor, stelle dies kein reines Immo- Der Treiber für weitere Investitionen
(also z. B. Geschäftshäuser und Wohnimmo- bilieninvestment mehr dar. ist oft ganz einfach der heute hohe Spread
bilien an zentralen Stadtlagen). zwischenImmobilienrenditen und den Zin-
Während dem Vermieter von Wohnun- WAS, WENN DIE ZINSEN STEIGEN? Anleger, die sen von Bundesobligationen. Auch wenn
gen ein sehr weit gefasstes Zielpublikum über den Tag hinaus denken, müssen sich die Spitzenrenditen für Zürcher Mehrfa-
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16 | immobilia Oktober 2017Sind die Vermögenswerte von heute solide aufgebaut? - Solange man sich für Immobilien fast umsonst Geld ausleihen kann, hält der Boom an (Bild: Fotolia).
milienhäuser inzwischen auf etwa 2% ge- IN SZENARIEN DENKEN. Zum Zinsrisiko sagt John Davidson, Professor an der Hoch-
fallen sind, ist dies für manche Investoren Experte Jan Bärthel: «Natürlich gibt es ei- schule Luzern mit dem Fokus Immobili-
immer noch eine Option. Immerhin gel- nen klar nachweisbaren Zusammenhang en und Private Equity, hält ein Szenario
ten Mehrfamilienhäuser an guten Stadt- zwischen der Zinsentwicklung und den mit einer vorerst anhaltenden Stabilität
lagen als relativ sicher, zumal grössere Diskontierungssätzen in der Immobilien- auf dem Immobilienmarkt für denkbar:
Wohnungsleerstände kaum je zu befürch- bewertung.» Allerdings wäre die Annah- «Die neue Welt würde dann so aussehen,
me falsch, steigende Zinsen würden eins dass Anleger mit tiefen Anfangsrenditen
Den indirekten Immo zu eins die Immobilienwerte nach unten von MFH-Immobilieninvestments an gu-
bilienanlagen fliesst pro drücken. Die hauptsächliche Überlegung ten Lagen bei 2,5 oder 3,0% netto zufrie-
Semester etwa eine dahinter: Die Schweizerische National- den sind.» Ernsthaft in Betracht kommt
bank (SNB) würde die Zinsen nur anhe- aber auch ein anderes Szenario – näm-
Milliarde an Neugeld zu.» ben, wenn die Wirtschaftsentwicklung dies lich sowohl steigende Zinsen als auch
JEAN-MARC SCHNEIDER, SWISS FINANCE & PROPERTY
zulässt. Eine solide oder sogar boomende gleichzeitig fallende Cashflows aus den
Wirtschaftsentwicklung würde also mit et- Mieten. Die Marktbewertungen von Lie-
lichen für den Immobilienmarkt positiven genschaften kämen dann von zwei Sei-
Faktoren einhergehen (stärkere Nachfra- ten unter Druck. «Wenn es Bewegungen
ge nach Flächen, steigende Marktmieten, bei den Mieten gibt, dann eben eher wie-
Indexierung von Mieten an die Teuerung der in die andere Richtung, nämlich nach
etc.). So wäre in Szenarien gedacht, eine unten», ist Davidson überzeugt. Schon al-
Variante möglich, bei der die Zinsen rela- lein die deutlich gestiegenen Leerstände
ten sind. «Gegenüber der aktuellen Rendite tiv stark steigen und die Wirtschaft boomt. in neu gebauten Mehrfamilienhäusern mit
von Bundesobligationen bei rund null Pro- Nach den Modellrechnungen von Wüest Mietwohnungen, aber auch fallende Um-
zent kann es durchaus vertretbar sein, auch Partner würden die positiven Effekte eine sätze im Retail- und Shoppingcenterbe-
im heutigen Umfeld in solche Renditeim- Zeit lang die Abwertungen infolge höhe- reich sind Indizien für ein künftig schwie-
mobilien zu investieren», sagt Jan Bärthel, rer Zinsen nicht kompensieren. Mittelfris- rigeres Umfeld.
Head of Valuation bei Wüest Partner.Bei tig würde aber wieder eine Trendwende
den genannten zwei Prozent handelt es nach oben einsetzen. Beim Szenario mit *JÜRG ZULLIGER
Der Autor, lic. phil. I, ist Fachjournalist und
sich um eine Nettoanfangsrendite. Eigen- moderatem Wirtschaftswachstum und mo- Buchautor mit dem Themenschwerpunkt
tümerseitige Kosten und Annahmen zum deratem Zinsanstieg sind die Wertkorrek- Immobilien und Immobilienwirtschaft.
zukünftigen Leerstand wurden bereits be- turen weniger deutlich, und die Phase fal-
rücksichtigt. lender Preise würde kürzer ausfallen.
immobilia Oktober 2017 | 17Sie können auch lesen
