ANDREAS INGOLD Neuer Präsident SVIT - Seite 04 - SVIT Schweiz
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NR. 07 | JULI 2017 84. Jahrgang | Erscheint monatlich | CHF 7.– | www.svit.ch ANDREAS INGOLD Neuer Präsident SVIT – Seite 04 IMMOBILIENWIRTSCHAFT. KMU als Büromieter.......................................................................................................... 12 BAU & HAUS. Landschaftsräume der IBA Basel 2020................................................................................................ 42 VERBAND. Stabübergabe am SVIT Plenum......................................................................................................................... 58
EDITORIAL AUF EIN WORT
8
EIGENMIETWERT Wir bürgen für Sie!
ABSCHAFFEN
– JA, ABER …
ANDREAS
INGOLD
«Versuchen Sie
einem Deutschen
oder Österreicher
die Eigenmietwert-
besteuerung zu
erklären. Sie werden
auf Unverständnis
stossen.» Einfach vermieten mit
100 % Sicherheit
In ihrer August-Sitzung wird sich die Kom-
mission für Wirtschaft und Abgaben des Nati-
onalrats, die WAK-N, mit drei Vorstössen zum
Systemwechsel bei der Wohneigentumsbe
steuerung beschäftigen. Auf der Traktandenliste
stehen die parlamentarische Initiative von SP-
Nationalrätin Susanne Leutenegger Oberholzer,
die parlamentarische Initiative der WAK-S und
die Petition des HEV Schweiz. Die Basellände-
rin möchte zusammen mit der Eigenmietwert-
besteuerung gleich alle Abzugsmöglichkeiten
streichen. Sie steckt damit für die Linken die Spürbare Entlastung beim
Kampfzone in dieser Debatte ab. Deren Absicht
ist klar: keine Steuergeschenke an die Eigentü- Verwaltungsaufwand
mer, keine Reduktion der Steuereinnahmen, kei-
ne Schlechterstellung der Mieter. Dabei könnte
es – je nach Ergebnis der Verhandlungen – auch
auf der Eigentümerseite deutliche Verlierer ge-
ben: Jungeigentümer mit hoher Verschuldung,
solche, die im Alter aufgrund ihrer Lebenspla-
nung gar nicht amortisieren möchten, und sol-
che, die ihre Liegenschaft unterhalten und er-
halten möchten. Für erstere ist der Erwerb
angesichts der strengen Vorschriften der Ban-
ken hinsichtlich Eigenkapital, Tragbarkeit und
Amortisation ohnehin schwierig genug; Wohn-
eigentum ist mittlerweile ein Luxusgut. Ist zu- Einfache Abwicklung
dem der steuerliche Abzug für Unterhalt und
Sanierung nicht mehr möglich, wird ohne Zwei- im Schadenfall
fel auch weniger in den Werterhalt der Liegen-
schaften investiert. Das kann auch aus energeti-
scher Sicht nicht gewollt sein.
Kostenlose Hotline: 0800 100 201
Der SVIT Schweiz unterstützt im Grundsatz die
Bestrebungen für einen Systemwechsel, wie ihn
der HEV mit der Petition fordert. So unsäglich
die Eigenmietwertbesteuerung aber auch ist:
Der SVIT Schweiz wird sich gegen jede Form
der Schlechterstellung einzelner Eigentümer-
gruppen zur Wehr setzen. Ein Unternehmen der Aduno Gruppe
www.adunokaution.ch
Andreas Ingold
2 | immobilia Juli 2017 Ins2016_AdunoKaution_85x259mm.indd 5 14.10.16 14:56
IMMOBILIA INHALT NR. 7 JULI 2017
NR. 07 | JULI 2017 84. Jahrgang | Erscheint monatlich | CHF 7.– | www.svit.ch
ANDREAS INGOLD Andreas Ingold
Neuer Präsident SVIT – Seite 04
(Foto: Urs Bigler)
IMMOBILIENWIRTSCHAFT. KMU als Büromieter ......................................................................................................... 12
BAU & HAUS. Landschaftsräume der IBA Basel 2020 ............................................................................................... 42
VERBAND. Stabübergabe am SVIT Plenum ........................................................................................................................ 58
FOKUS MANAGEMENT
04 «UNSER SEKTOR MUSS SICH NEU ORIENTIEREN» 33 PARTNERSCHAFTEN IM OUTSOURCING
Die Immobilienwirtschaft steht nach Jahren der Outsourcing wird zum zentralen Instrument, um
Kontinuität vor tiefgreifenden Umbrüchen, sagt über die Partner Zugriff auf die besten Talente,
SVIT-Präsident Andreas Ingold im Interview. Ressourcen, Fähigkeiten und Märkte zu haben.
36 INS AUGE GEGANGEN
IMMOBILIENPOLITIK Unsere Augen sind hochkomplex, aber auch
09 KURZMELDUNGEN sensibel und verletzlich. Deshalb ist besonders
bei der Bildschirmarbeit Vorsicht geboten.
IMMOBILIENWIRTSCHAFT
10 VERZERRTER BÜROMARKT BAU & HAUS
ZITIERT 38 ÖFFENTLICHE RÄUME FÖRDERN
Das Büroflächenangebot steigt trotz Leerstands-
risiko weiter an. Was sind die Gründe dafür? Eine interessante Publikation berichtet
11 SIDETHEMA: ARBEITSPLATZ ALS LEISTUNGSTREIBER über den öffentlichen Raum im Oberengadin.
Ob Büroflächen wie Freizeitparks aussehen Sie fragt: Was ist gelungen – weshalb?
sollen, hängt von den Mitarbeitern, Aufgaben 40 ERLEBNISSE AN FLUSSRÄUMEN
und Prozessen ab. Flussräume wurden bisher kaum untersucht.
12 BÜROMIETER BESSER VERSTEHEN Nun stellt ein Projekt die vier Charaktertypen
Für die Vermietung von Büroflächen braucht vor und macht Vorschäge für eine Aufwertung.
man heute ein bedürfnisgerechtes Angebot. 42 TRINATIONALE FREIRÄUME
Doch welche Erwartungen haben die Mieter? Mit der Durchführung der Internationalen Bau-
14 «MATCHMAKING IST WICHTIG» ausstellung IBA Basel 2020 knüpft die trinatio-
72% der Experten nale Agglomeration an eine lange Tradition an.
Weil Büromieter heute sehr preissensitiv sind,
erwarten im stationä- 44 SCHUTZ VOR NATURGEWALTEN
wird das Vermietungsmanagement zunehmend
ren Handel in den Hagel, Sturm und starker Regen verursachen
wichtiger.
nächsten zwei bis Gebäudeschäden von 240 Mio. CHF pro Jahr.
16 WÄHLERISCHE MIETER
drei Jahren tiefere Wie können wir uns davor schützen?
Obwohl die Leerstände auf dem Büromarkt
Umsätze.» 46 SCHATTENSEITEN VON GLAS
tendenziell weiter steigen, kommen weitere
MARCEL STOFFEL Flächen auf den Markt. Der Tod an Scheiben ist eines der grössten
Inhaber von stoffelzurich, 18 «DIE BÜROS WERDEN SICH ÄNDERN» Vogelschutzprobleme. Bereits kleine Mass
in der Zeitschrift nahmen bedeuten eine grosse Hilfe.
Immobilien Business. Büros werden künftig wesentlich flexibler
genutzt. Viele Angestellte haben künftig wohl 48 FARBEN SCHÜTZEN VOR GRAFFITI
keine fixen Arbeitslätze mehr. Auch bei Immobilien zählt der erste Eindruck.
20 WOHNUNGEN SIND OFT ZU GROSS Deshalb sollten Fassaden gut gestaltet sein.
Der Pro-Kopf-Wohnflächenkonsum ist in der
NR. 11 |
NOVEMBER
2015
82. Jahrgang
| Erscheint
Schweiz über die letzten Jahre stetig gestiegen. IMMOBILIENBERUF
monatlich
| CHF 6.–
| www.svit.ch
Die beiden Autoren erklären die Hintergründe. 50 KUB-LUNCHGESPRÄCH: SCHADSTOFFE IN GEBÄUDEN
6.– | www.svit.ch
| CHF
monatlich
| Erscheint
83. Jahrgang
2016
| JANUAR
NR. 01
NR. 10 | OKTOBER
2015 82. Jahrgang |
Erscheint monatlich | www.svit.ch
| CHF 6.– | www.svit.ch | CHF 6.–
monatlich
| Erscheint
22 DIGITALES MARKETING 53 SEMINARE UND TAGUNGEN
82. Jahrgang
2015
DEZEMBER
NR. 12 |
AMELIE-T
HERES MA
Die neuen Technoligien haben nicht nur unser 54 KURSE DER SVIT-MITGLIEDERORGANISATIONEN
Informationsverhalten verändert, sondern auch
LANGZEI
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WILHEL
IMMOBILIE
NPOLITIK. TUM – SEITE
IMMOBILIE Wahlausgan 04
g weckt
SASCHA
NWIRTSCHA Erwartunge
04 IMMOBILIE FT. Logistik- n ..............................
SEITE NRECHT. und Industrieim
MENT, 14 Handlungsb mobilien
..............................
IM INVEST edarf im .........................
..................... als Anlagealter 10
STEFAN
VITÄT 28 Stockwerke
Druck ......................... igentum native ..............
KREATI 34
nsen erhöhen
...................
ÜBER .........................
34
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......................... ............... .......... 42
Investmen ......................... .........................
ZIMMERLI
VERBAND
CHAFT. .........................
aftung
.........................
IENWIRTS ch erneuern
in der Bewirtsch
für neue Marketingstrategien gesorgt.
IMMOBIL energetis
Richtig
JOËLLE
HAUS. luktuation SOZIALE NETZWERKE
BAU & F. Personalf IM WOHNBEREICH
IENBERU – SEITE 04 SEITE 04
IMMOBIL T 2016 – 10
IMMOBILIENPOLITIK. GSMARK .............................
Wohnbudget der WOHNUN .............................. 16
IMMOBILIENWIRTSCHA Schweizer Haushalte überholt
.............................. .....................
seit Jahren stabil
gsziffer ist
..............................
FT. Stephan Jung ............................ achfrage 66
zur Zukunft des 12 Leerwohnun
VERBAND. Valuation stationären Detailhandels g treibt Wohnungsn
..............................
Congress: Preis NPOLITIK. ..............................
ist nicht gleich Wert ............. 36
IMMOBILIE FT. Zuwanderun ..............................
.............................................................
NWIRTSCHA 2015..............................
56 Estate Campus
....................
IMMOBILIE
Swiss Real
VERBAND.
25 DROHNEN IN DER VERMARKTUNG 58 SVIT PLENUM: STABÜBERGABE IM PRÄSIDIUM
Bestellung Drohnen bieten Immobilienmaklern neue Am Plenum in Pontresina sind Urs Gribi und
Jahresabonnement
Vermarktungsmöglichkeiten. Peter Krummenacher für ihre Verdienste zu
12 Ausgaben: 26 DER MONAT IN DER IMMOBILIENWIRTSCHAFT Ehrenmitgliedern ernannt worden.
nur CHF 68.00 62 GV SVIT GRAUBÜNDEN: ESEL STATT AUTO
IMMOBILIENRECHT 64 GV SVIT SEK: INNOVATION UND WAHLMARATHON
E-Druck AG 30 STOLPERSTEIN ÜBERBAUUNGEN 66 GV SVIT TESSIN: INS LOCH GETROFFEN
Simone Feurer
Das Bundesgericht befasste sich jüngst mit 68 FM DAY 2017: REFINANZIERBARE INNOVATIONEN
simone.feurer@edruck.ch
Tel. 071 246 41 41 einem Grundstückkaufvertrag, der von der
Käuferin angefochten wurde. MARKTPLATZ
56 STELLENMARKT
70 MARKTPLATZ & PRODUKTE-NEWS
74 BEZUGSQUELLENREGISTER
77 ADRESSEN & TERMINE
78 ZUGUTERLETZT / IMPRESSUM
immobilia Juli 2017 | 3
FOKUS VERBAND 4 | immobilia Juli 2017
«Unser Sektor IVO CATHOMEN*
– In dieser Ausgabe beleuchtet
die Immobilia den Büromarkt. Wie
muss sich neu
beurteilen Sie die aktuelle Markt
situation in der Schweiz?
– Einen homogenen Schweizer Büromarkt
gibt es nicht. Vielmehr sind es verschiede-
orientieren»
ne Ballungszentren mit spezifischen Kons-
tellationen. In Zürich hat sich die Situation
jüngst leicht entspannt. Aber es ziehen wie-
4
der dunkle Wolken auf. Ich frage mich, wie
die zusätzlichen 400 000 Quadratmeter ab-
sorbiert werden sollen, die über die nächs-
ten zwei Jahren auf den Markt kommen. Die
Die Immobilien-Dienstleistungswirt- grossen Flächenkonsumenten wie Versi-
schaft stehe nach Jahren der Kontinui- cherungen und Banken haben sich bereits
neu aufgestellt. Neue Arbeitsplatzmodelle
tät vor tiefgreifenden Umbrüchen, sagt entstehen, die weniger Büroraum benöti-
der neue SVIT-Präsident Andreas gen – Desk-Sharing, Co-Working, Homeof-
fice etc. Zusätzliche Nachfrage ist dagegen
Ingold.Der Verband gibt bei der Neu- nicht in Sicht.
– Für den Immobiliendienstleister
orientierung in verschiedenen Be eigentlich eine attraktive Herausfor
reichen Sukkurs – mit Networking, derung…
– Ja, grundsätzlich schon. Wir werden
Lobbying,Services und Ausbildung. aber nicht für die Bewirtschaftung von
Leerständen honoriert, sondern auf der
Grundlage von effektiven Mietzinsein-
nahmen. Leerstände bedeuten viel Auf-
wand und kein Honorar.
– Wie sieht die Situation im
Wohnbereich aus?
– Wir hatten in der Schweiz zwischen
2011 und 2015 eine Zuwanderung von bis
immobilia Juli 2017 | 5
FOKUS VERBAND
Leerstände belasten die
Eigentümer zunehmend.» 21
BIOGRAPHIE
ANDREAS INGOLD
*1962, verheiratet, 2 Kin-
der, wohnhaft in Stäfa
ZH. Seit Juni 2017 Präsi-
dent des SVIT, davor seit
2008 Vizepräsident, Prä-
sident des Verwaltungs-
rates der SVIT Swiss Real
Estate School. Vorsitzen-
der der Geschäftsleitung
Livit AG und Verwal-
tungsratspräsident der
Livit FM Services AG, Zü-
rich. Beruflicher Werde-
gang: Banklehre, eidg.
Fachausweis Immobilien-
bewirtschaftung SVIT,
Immobilienbewertung
SVIT und Projektmana-
ger SGO sowie betriebs-
wirtschaftliche Ausbil-
dung an der St. Galler
Business School.
zu 80 000 Personen. Gleichzeitig wurden ne, modulare und performanceorientierte vor ganz neuen Herausforderungen ste-
jährlich über 60 000 Wohnungen gebaut. Entschädigungsmodelle für die Bewirt- hen. Vor wenigen Jahren konnte der Be-
Der grosse Teil des Zuwachses des Woh- schaftung gehen. wirtschafter noch aus mehreren Interes-
nungsbestandes wurde somit von der Zu- – Wird es bald eine kostenlose senten für Mietflächen auswählen. Nun
wanderung absorbiert. Eine im letzten Jahr Basisleistung für die Bewirtschaftung befinden wir uns in einem Mietermarkt.
um15% geringere Zuwanderung hat an- geben? Der Bewirtschafter muss raus und ver-
gesichts des weiterhin grossen Bauvolu- – Einzelne kleine Dienstleister bieten dies markten. Die Bewirtschaftung erfordert
mens einen signifikanten Einfluss. Ich stell- bereits an. Der Druck auf das Basisge- eine Veränderung des «Mindset». Wir bei
te die Tendenz fest, dass Liegenschaften schäft mit seinen mietzinsabhängi gen der Livit AG haben der Entwicklung unter
mit Leerständen gekauft werden. Als Be- Honoraren bleibt für die ganze Branche anderem mit dem neu geschaffenen Ge-
wirtschafter sind wir diesen Leerständen unverändert hoch, namentlich bei sin- schäftsbereich Vermietungsmanagement
besonders ausgesetzt. Wir sind für Vollver- kenden Referenzzinssätzen. Eine Perfor- Rechnung getragen.
mietung bezahlt. mance- oder Aufwandkomponente fehlt in – Was überwiegt angesichts
– Gelingt es der Branche nicht, andere den gängigen Honorarmodellenkomplett. dieser tiefgreifenden Umwälzungen:
Honorarmodelle durchzusetzen? – Sind die grossen Makt-Player Opportunitäten oder Gefahren?
– Bis anhin meines Erachtens zu wenig. Der besonders betroffen? – Wenn man die weit verbreitete Denkhal-
Trend müsste – losgelöst vom Referenz- – Sie betreffen uns alle. Wir müssen uns tung in der Branche anschaut, stehen die
zinssatz – mehr Richtung aufwandbezoge- vor Augen halten, dass die Bewirtschafter Gefahren im Fokus. In der Vergangenheit
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waren die Anbieter nicht gezwungen, nach
Opportunitäten Ausschau zu halten. Das
ändert sich und verlangt von den Dienst-
www.visualisierung.ch leistern, sich zu hinterfragen. Unsere Bran-
che muss sich im Kopf neu orientieren.
– Beobachten Sie neue
Geschäftsmodelle?
6 | immobilia Juli 2017
Der Trend geht in
Richtung Spezialisierung.»
– Wir setzen uns im Unternehmen inten- – Und wie sieht dies hinsichtlich – Wir müssen uns als Verband unverzicht-
siv mit dieser Frage auseinander. EineAnt- der Berufsbilder aus? bar machen. Meine Vision lautet: «Ohne
wort ist, dass vieles automatisiert wird und – In den letzten Jahrzehnten war der Lei- SVIT – geht nicht!» Es gibt zentrale Pfeiler
die Spezialisierung an Bedeutung gewinnt. densdruck gering. Man war weitgehend des Verbandes – Bildung, Politik, Networ-
Handkehrum wird die Beratung zulegen. resistent gegenüber Veränderungen. Der king und Mitgliederservices. Diese Pfei-
– Sehen Sie Konkurrenz Bewirtschafter von morgen ist ein ande- ler müssen wir unterhalten und stärken.
von ausserhalb der Branche? rer. Einerseits kommt es zur erwähnten Was wir tun, müssen wir an drei Grössen
– Dies zu negieren, wäre fatal, auch wenn Spezialisierung, anderseits zu einer grös- messen: Ergebnis, Qualität und Mitglie-
ich im Moment in unserem Kerngeschäft seren Wertschöpfung durch höheren Be- dernutzen.
keine «Quereinsteiger» sehe. Mit einem ratungsbedarf. – Gibt es eine Gewichtung
solchen Markteintritt muss man jeder- – Sie sind auch Verwaltungsratsprä zwischen den Pfeilern?
zeit rechnen, vor allem in gewissen Teil- sident der SVIT Swiss Real Estate – Das Gesamtpaket muss stimmen. Dabei
bereichen. School. Wie schafft man als Bildungs- ist eines klar: Die Mitglieder machen die
– Wer gewinnt und wer verliert anbieter den Spagat zwischen den Qualität des Verbandes aus – durch ihr En-
in der weiteren Entwicklung? Bedürfnissen von grossen und kleinen gagement in Vorständen und anderen Gre-
– Auf der Gewinnerseite sind jene, die Unternehmen bzw. zwischen Spezia mien, in der Bildung oder schlicht durch ih-
sich ernsthaft mit der Digitalisierung lisierung und Allgemeinpraxis? re Präsenz an Anlässen. Ganz im Sinn «von
auseinandersetzen, diese als Chance se- – Ich sehe dies nicht als Spagat. Wir müs- der Praxis für die Praxis».
hen und bereit sind, neue Wege zu ge- sen uns in der Berufsbildung an der Bran- – Kann der Verband die Interessen
hen. Bestand haben Nischenanbieter chenentwicklung orientieren, nicht an der von grossen und kleinen Firmenmit-
oder kleine, patronal geführte Unterneh- derzeitigen Branchenstruktur. gliedern unter einen Hut bringen?
men mit persönlichem Beziehungsnetz. – Sie haben an der Delegierten – Dieser Frage müssen wir uns immer wie-
Schwieriger festzumachen ist die Verlie- versammlung die Frage «SVIT der stellen. Beispielsweise, ob wir wie aus-
rerseite. Schwerer dürften es Anbieter Schweiz quo vadis?» gestellt. ländische Verbände in gewisse Online-Ser-
haben, die weniger klar positioniert sind. Wie lautet die Antwort? vices investieren wollen.
immobilia Juli 2017 | 7
FOKUS VERBAND
Wir müssen uns als Verband
unverzichtbar machen.»
– Sie blicken nun auf die ersten – Der SVIT Schweiz ist mittlerweile – Ich sehe diese Beziehungen als Part-
Wochen im neuen Amt zurück. Wie eine breit aufgestellte Organisation. nerschaft, in der wir voneinander profi-
waren die bisherigen Rückmeldungen? Wie bringt man als Präsident tieren können und in welcher der SVIT
– Ich spüre, dass die Anlässe des SVIT die Beruf und Verbandstätigkeit unter gleichzeitig als eigenständige Mar-
Mitglieder stark beschäftigen. Die Neu- einen Hut? ke und als Verband mit eignen Zielen
positionierung wird allgemein begrüsst. – Die Mitglieder dürfen von ihrem Präsi- wahrgenommen wird. Der SVIT ist im
Gleichzeitig streichen unsere Mitglieder denten ein realistisches Engagement er- Vergleich zu anderen Berufsverbänden
die Qualität dieser Anlässe heraus. Das warten. Mit unserer neuen Struktur und sehr breit aufgestellt und in der ganzen
zweite grosse Thema ist die Präsenz des der klaren Trennung zwischen Strate- Schweiz verankert. Diese Trümpfe müs-
SVIT Schweiz in der politischen Diskus gie und operativem Geschäft wird künf- sen wir ausspielen.
sion. Vielen ist nicht bewusst, wie und wo tig mehr bei der Geschäftsstelle und dem – Die Beziehung zum Mieterverband?
sich der SVIT politisch engagiert. Dies CEO angesiedelt sein. Damit dies funkti- – Wir haben gemeinsame Interessen –
lässt nur einen Schluss zu: «Tue Gutes oniert braucht es Vertrauen, Bereitschaft einen zufriedenen Mieter. Ich wünsche
und sprich darüber». Da besteht noch Po- zu Delegieren und ein gutes Team. mir einen sachlichen Austausch ohne
tenzial. – Blicken wir in die Zukunft. Polemik. Dann gibt es Raum für eine kon-
– Wie lautet die politische Wo steht der Verband in zehn Jahren? struktive Zusammenarbeit.
Stossrichtung? – Der SVIT wird in zehn Jahren als kun-
– Mit der jüngst erfolgten Implementie- denorientierter Verband wahrgenom- *IVO CATHOMEN
Dr. oec. HSG, ist leitender Redaktor
rung eines «Politischen Beirats» wollen men, der die Marktentwicklung positiv der Zeitschrift Immobilia.
wir den Draht nach «Bern» verbessern, aufgenommen hat, gleichzeitig Boden-
uns zu hängigen Geschäften mit dem haftung bewahrt und in dem die Mitglie-
Blickwinkel einer starken Dienstleis- der zusammenstehen und für den Ver-
tungsbranche äussern und auch Themen band einstehen.
lancieren. Man darf aber auch nicht blau- – Wie sehen Sie den SVIT in Relation
äugig sein. All dies erfordert Zeit. zu anderen Verbänden?
8 | immobilia Juli 2017
IMMOBILIENPOLITIK KURZMELDUNGEN
60
ve Egloff «Für Treu und Glau Schneider Schüttel (SP, BE) KEIN VORKAUFSRECHT
SCHWEIZ
ben im Mietrecht. Anfech abgelehnt, mit der sie den FÜR GEMEINDEN
ENTEIGNUNGSRECHT tung des Anfangsmietzinses Kündigungsschutz für Mieter Der Nationalrat hat es in der
SOLL ANPASST nur bei Notlage des Mieters» in speziellen Situationen (äl Sommersession abgelehnt,
WERDEN Folge gegeben. Die Kommis tere Personen, Menschen mit den Auftrag zur Ausarbei
Das Enteignungsgesetz von sion hält fest, dass das Bun Behinderungen oder grossen tung eines Erlasses zu ertei
1930 soll revidiert werden. desgericht mit seinem Urteil gesundheitlichen Schwierig len, der das Vorkaufsrecht
Deshalb schlägt der Bundes BGE 142 II 442 die Hürde zur keiten und Familien mit Kin für Gemeinden zugunsten
rat vor, die Verfahrensvor Anfechtung eines überhöh dern) verbessern möchte. Sie des gemeinnützigen oder
schriften an die geänderten ten Anfangsmietzinses zu tief forderte eine Kündigung nur preisgünstigen Wohnungs
rechtlichen Verhältnisse an gelegt habe. Die Kommissi aus wichtigen Gründen und baus regelt. Ein solches hat
zupassen. Zudem will er die on ist der Ansicht, dass damit eine Erstreckung um mindes te Nationalrat Thomas Hard
Struktur der Eidgenössischen der im Schweizer Vertrags tens vier Jahre. egger (SP, ZH) gefordert.
Schätzungskommissionen recht geltende Grundsatz von
vereinfachen und an heuti Treu und Glauben in Frage
ge Verhältnisse anpassen. Zu gestellt wird. Sie will mit der STAATLICHER BASEL
diesem Zweck hat der Bun parlamentarischen Initiative MIETZINSRECHNER
desrat am 2. Juni die Ver im Gesetz festschreiben, dass ABGELEHNT INITIATIVE VERLANGT
nehmlassung eröffnet, die bis die Mieter für die Anfech Nationalrat Carlo Somma RECHT AUF WOHNEN
Ende Oktober 2017 dauert. tung des Anfangsmietzinses ruga (SP, GE) hatte mit In Basel-Stadt wohnhafte
eine Zwangslage nachweisen einerMotion einen staatli und angemeldete Personen
müssen. chen elektronischen Miet sollen sich zu einem tragba
FÜR MEHR TREU zinsrechner gefordert, mit ren Mietzins einen ihrem Be
UND GLAUBEN IM dem Mietzinssenkungen darf entsprechenden Wohn
MIETRECHT KEIN AUSBAU DES und -erhöhungen berechnet raum beschaffen können.
Die Rechtskommission des MIETSCHUTZES werden können. Die grosse Die Staatskanzlei vermeldet,
Nationalrats hat Ende Juni Der Nationalrat hat in der Kammer ist dem Bundesrat dass die Initiative mit knapp
mit 18 zu 6 Stimmen der Sommersession die Moti gefolgt und hat den Vorstoss 3200 Unterschriften zustan
parlamentarischen Initiati on von Nationalrätin Ursula abgelehnt. de gekommen ist.
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immobilia Juli 2017 | 9
IMMOBILIENWIRTSCHAFT BÜROMARKT
Verzerrter Büromarkt 1
Das Angebot an Büroflächen steigt in den wichtigsten Wirtschaftsregionen
der Schweiz weiter an. Doch die Mietpreise für Büroflächen tangiert dies
entgegen den Erwartungen noch nicht – sie bleiben erstaunlich stabil.
VERFÜGBARE BÜROFLÄCHEN UND MIETPREISE
Quelle: CSL Immobilien AG
Angebot Veränderung Mietpreisband Mittel Veränderung
Agglomeration
in m2 zum Vorjahr CHF/m2 CHF/m2 zum Vorjahr
Basel 185 321 8% ì 140-315 205 è
Genf 575 075 9% ì 250-665 440 è
Zürich 1 145 050 12% ì 150-575 250 è
Quelle: CSL Immobilien AG
PATRICIA REICHELT* schichtig. Zum einen werden in der Ana In der Praxis zeigt sich, dass bei
MIETEN BLEIBEN KONSTANT. In der Sommer lyse der Marktdaten die Angebotsmie den Mietvertragsverhandlungen ver
umfrage zum Büromarkt im vergange ten herbeigezogen, da hier ein breiteresstärkt Incentives in Form von mietfrei
nen Jahr 2016 wurden ausgewählte Ex Spektrum abgebildet werden kann. Die er Zeit von ein bis zwölf Monaten oder
perten befragt, welche Entwicklungen tatsächlich abgeschlossenen Mieten Ausbaukostenbeteiligungen gewährt
sie auf dem Büromarkt im kommenden werden weniger flächendeckend erfasst. werden. Aber auch die im angelsäch
Jahr 2017 erwarten. Die Antworten wa sischen Raum beliebte
ren fast einstimmig: Aufgrund der gerin Die Dynamik im Büromarkt hat sich Early-Break-Option, der
gen Nachfrage erwarteten fast alle Ex vorzeitige Ausstieg aus
perten sinkende Mietpreise. Dies scheint
auf die Nebenschauplätze verlagert.» dem vereinbarten Miet
im Hinblick auf das erhebliche Angebot verhältnis, hält vermehrt
als logische Konsequenz. Einzug in die Mietver
Die aktuelle Analyse der CSL Immo tragsverhandlungen und
bilien, in der die Marktdaten der letzten erodiert den üblichen
sechs Monate betrachtet werden, zeigt 5-Jahres-Vertrag. Der
jedoch ein anderes Bild als erwartet. In für die Bewertung, res
den drei grössten Wirtschaftsräumen pektive für den Wert der
bleiben die Mieten auf einem konstan Immobilie entscheiden
ten Niveau. Das Preisband zeigt keine An guten Lagen und bei guten Objekten de Mietzins, gilt als letzte Bastion in den
wesentlichen Veränderungen, und das sind die abgeschlossenen Mieten durch Verhandlungen.
Mittel bleibt stabil. Nur in Genf sind die aus deckungsgleich mit den Angebots Last but not least zeigt sich bei der
Topmieten leicht gesunken. mieten, bei weniger gefragten Objekten genaueren Betrachtung der Marktda
Dabei steigt das Angebot weiter an: können diese im aktuellen Marktumfeld ten und der einzelnen Angebote auch,
In der Agglomeration Zürich wird erst deutlich auseinanderliegen. dass die Anzahl an kleineren Mietflächen
mals die 1,1-Mio.-m2-Marke überschrit Zum anderen zeigen die Erfahrun deutlich zugenommen hat. Da kleinere
ten. Auch die Grossräume Basel und gen aus der Vermarktung und aus den Flächen höhere Quadratmeterpreise ha
Genf verzeichnen einen erneuten An jährlich durchgeführten Sommerumfra ben, kann dies die sinkenden Mietzin
stieg (siehe Grafik). gen, dass sich im aktuellen Marktumfeld se in der Statistik vorerst abgemildert
die deutlichsten Veränderungen bei den haben.
VERÄNDERUNGEN BEI DEN INCENTIVES. Die Incentives zeigen. Diese werden jedoch
Gründe für diese Entwicklung sind viel bisher in keiner Statistik erfasst. VERMIETUNGSREKORDE IN DEUTSCHLAND. Es
bleibt folglich die Fragen offen, ob und
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wann die Mietzinse im Büromarkt sin
ken. Bisher war der Blick nach Deutsch
land ein guter Indikator, um Tendenzen
Summer Sale – wir schaffen Platz auf dem Schweizer Büromarkt zu antizi
pieren. Dort wurden in den ersten beiden
Büromaterial und Papier reduziert Quartalen Rekordergebnisse bei den Bü
rovermietungen verzeichnet. Allerdings
AZ Immobilia_900_20x124_220617.indd 1 22.06.17 09:05
10 | immobilia Juli 2017«WORKPLACE PERFORMANCE»
DER ARBEITSPLATZ ALS
LEISTUNGSTREIBER
Google-Büros – hier das Büro in Irvine, Kalifornien – müssen nicht das Mass
aller Dinge in Sachen Arbeitsplatzgestaltung sein (Bild: Google).
Am SPG Intercity Talk arbeitsplätzen vor dem Aufgabe eine passen-
hat sich der Schweizer Büromarkt wie von Ende Juni hat Der- Hintergrund seiner un- de Bürogestaltung. Das
auch die wirtschaftliche Dynamik seit rick Bock, Cushman & zähligen Projekte für Ergebniskann, muss
dem Frankenschock von der deutschen Wakefield, die Parame- internationale Unter aber nicht wie die Nie-
Entwicklung abgekoppelt. ter effizienter Büroar- nehmen unter die Lupe. derlassungen der in
Die jüngsten Konjunkturaussichten beitsplätze beleuchtet. «Babyboomer haben es diesem Zusammenhang
Ob Büroflächen tat- zum Beispiel gerne laut oft als Muster angeführ-
lassen jedoch wieder hoffen, dass die und aktiv am Arbeits- ten Google-Offices aus-
sächlich wie ein Frei-
Mietzinse auf dem Büromarkt zumindest zeitpark aussehen sol- platz. Sie gehen ins Bü- sehen.
vorerst stabil bleiben. Erste Ergebnisse len, hängt von den ro, um etwas zu erleben.
aus der aktuell laufenden Sommerum Mitarbeitern, Aufgaben Generation Z braucht «Voraussetzung für den
frage der CSL Immobilien zeigen eben und Prozessen ab. dagegen Privatsphäre Erfolg neuer Arbeits-
und Rückzugsmöglich- platzmodelle ist, den
falls eine positive Tendenz: Im Gegen
«Kann die Arbeitsum- keiten.» Mitarbeitern das nötige
satz zum Vorjahr spielt das Wachstum gebung motivieren, um Vertrauen zu schenken,
der Unternehmen wieder eine Rolle bei zur Arbeit zu gehen?» Diese Konklusion aus der seinen Arbeitsort selber
der Nachfrage nach Büroflächen. – Ja schon, aber wel- Praxis überrascht. Und wählen und bestimmen
Im vergangenen Jahr hatte das che Arbeitsumgebung was bedeutet dies für die zu können», sagt Derrick
Wachstum als Grund für die Nachfrage soll es sein? Diese Fra- Arbeitsplatzgestaltung? Bock. «Jeder Mitarbeiter
ge beantworten die Ar- Derrick Bocks Antwort hat einen Platz im Büro,
einen historischen Tiefpunkt erreicht, beitnehmerinnen und ist simpel: «Man muss aber es muss nicht un-
während der Markt vor allem durch Arbeitnehmer sehr un- die Mitarbeiter, Aufga- bedingt ein Schreibtisch
räumliche Optimierungen, Standortver terschied- ben und Prozesse ver- sein.» Viel wichtiger sei
lagerungen und damit Flächenreduktio lich, sind doch im Mo- stehen, um im Sinn einer das Verständnis des Mit-
nen geprägt war. Diese Entwicklung ist ment nicht weniger als zentralen Ressource die arbeiters dafür, was sein
fünf Generationen im Bü- passenden Flächen zur Beitrag zur Marke oder
nicht zuletzt auch dem Kostendruck der ro vereint. Alle haben sie Verfügungzu stellen.» zum Produkt sei.
Unternehmungen und der Veränderung andersartige Vorstellun- Sieben Merkmale un-
der Arbeitswelt zuzuschreiben. gen über die Ausstat- terschiedlicher Ausprä- Auf die Frage, wie Unter-
Diese Tendenzen werden sich fort tung und Gestaltung ei- gung beschreiben diese nehmen mit dem Thema
setzen. Mit einer positiven wirtschaftli ner motivierenden und adäquate Arbeitsum Arbeitsplatzgestaltung
leistungsfördernden Ar- gebung: umgehen würden, die ih-
chen Entwicklung werden jedoch auch ren Blick auf der Kosten-
beitsumgebung. – Privatsphäre
wieder andere Standortfaktoren gefragt – Annehmlichkeit reduktion hätten, ant-
sein und wieder vermehrt Büroflächen Am SPG Intercity Talk – Technologie wortet Bock: «Effiziente
gesucht werden. Daher gilt auch für den vom 22. Juni 2017 im – Interaktivität Lösungen müssen nicht
Büromarkt im Jahr 2017: Die Hoffnung Zürcher «Au Premier» – Anpassungsfähigkeit unbedingt immer teu-
nahm der Gastreferent – Flexibilität er sein. Wenn man bei-
stirbt zuletzt.
Derrick Bock, Partner – Identität spielsweise verdichten
von Cushman & Wake- muss, gibt es gute und
*PATRICIA REICHELT
field und Head of Work- Aus dem Mix dieser Fak- schlechte Wege. Technik
Die Autorin ist bei der CSL Immobilien AG
für den Bereich Research & Marktanalyse place Strategy Germany, toren ergibt sich für je- kann eine erhebliche Rol-
verantwortlich. Sie hat Geographie studiert Berlin, die «Workplace des Unternehmen, sei- le spielen, den Schmerz
und einen MAS in Real Estate an der Univer- Performance» von Büro- ne Mitarbeiter und deren zu mindern.»
sität Zürich abgeschlossen.
immobilia Juli 2017 | 11IMMOBILIENWIRTSCHAFT BÜROMARKT
Büromieter besser verstehen
Die Vermietung von Büroflächen ist eine besondere Herausforderung. Heute braucht
es mehr denn je ein bedürfnisgerechtes Angebot und eine zielgerichtete Vermarktung.
Doch welche Erwartungen haben die Mieter?
VERMARKTUNGSPROZESSE IN UNTERSCHIEDLICHEN NUTZUNGSSEKTOREN
VERMARKTUNGSPROZESSE IN UNTERSCHIEDLICHEN NUTZUNGSSEKTOREN
Quelle: Wincasa
MIETPHASE MIETPHASE
D IAL O G
RETAIL
ABSCHLUSS KONTAKT-
BÜRO
ABSCHLUSS
MIETVERTRAG MIETVERTRAG AUFNAHME
MIETINTERESSENT
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KONTAKTAUFNAHME
MIETINTERESSENT
Quelle: eigene Darstellung
STEVEN BRUINSMA* rund zwei Drittel aller Erwerbstätigen in zu Mitarbeiterzahlen, betrieblichen Um
ÜBERARBEITUNG BISHERIGER KONZEPTE. Die der Schweiz beschäftigen. Per Definiti sätzen und Ähnlichem erhoben werden,
Leerstände auf dem heimischen Büroflä on ist ein KMU eine Firma mit bis zu 249 um daraus Prognosen ableiten zu kön
chenmarkt haben zuletzt ein historisches Mitarbeitern. nen. Das wird heute in der Retailbran
Hoch erreicht. Gemäss den Erfahrungen che bereits gemacht.
der Wincasa Vermarktungsspezialisten KMU SIND DIE UNBEKANNTEN BÜROMIETER. In
hat sich die Vermietung in den letzten nerhalb des durch den grössten Immo VON DER RETAILBRANCHE LERNEN. In der Welt
Monaten zwar verbessert, es ist jedoch biliendienstleister Wincasa verwalte der expansionswilligen Retailer funktio
zu früh, um von einer Trendwende zu ten Immobilienvermögens von 64 Mrd. niert die Vermarktung in einem wesent
sprechen. Zudem wird die anhaltende CHF liegt der Anteil der Büromieter bei lichen Punkt anders als in der durch KMU
Neubautätigkeit mittelfristig nicht zu ei rund 23%. Von diesen Mietern sind rund geprägten Bürowelt. Viele Retailer füh
ner Abnahme der Leerstandsquoten von 64% KMU. Doch wer sind diese, und ren eine konkrete Standortstrategie und
durchschnittlich 6,9% im Markt füh welche Anforderungen haben sie an ih beschäftigen Expansionsmanager. Diese
ren. Diese sind aber je nach Region und re Arbeitsplätze? Ein grosser Teil der stehen im ständigen Dialog mit Eigentü
Stadt unterschiedlich. Gemeinsam ist ih KMU mietet seine Arbeitsfläche in Form mervertretern wie Bewirtschaftungsun
nen, trotz aller regionalen Unterschie von Büros. Genaue Marktangaben hierzu ternehmen und tauschen Informationen
de: Sie stellen im hiesigen Markt eine gibt es bis heute jedoch nicht. Immerhin zu Expansionsstrategien und verfügba
Herausforderung für Immobilieneigen wissen wir, dass im Gegensatz zu Gross ren Flächen aus. Genau das ist der Un
tümer, aber auch für Immobiliendienst mietern KMU meist nur an einem Ort terschied: So tritt Wincasa als Eigentü
leister dar. eingemietet sind, keine professionelle mervertreter schon vor dem Freiwerden
Um in diesem anspruchsvollen Flächenstrategie führen und keinen de einer Mietfläche mit dem potenziellen Re
Marktumfeld erfolgreich in der Vermark finierten Ansprechpartner haben, der für tailmieter proaktiv in Kontakt. Auf dieser
tung seiner Mietflächen zu sein, bedarf eine allfällige Expansion zuständig ist. Basis kann die Vermarktung viel zielge
es einer Überarbeitung bisheriger Kon Hier liegt bezüglich Kenntnis über richteter umgesetzt werden.
zepte und Prozesse; mit dem einfachen die Mietbedürfnisse und deren strate Es ist klar, dass ein Dialog nur statt
Ziel, die Büromieter selbst und deren Be gische Planung auf Eigentümerseite finden kann, wenn die potenziellen Mie
dürfnisse und Erwartungen künftig bes noch Potenzial. Bewirtschaftungsfirmen ter oder deren Expansionsstrategien be
ser zu kennen und zu verstehen. Da gibt können auf Erhebungsdaten wie Miet kannt sind. Wie kann man nun diesen
es heute noch Nachholbedarf, denn der vertragslaufzeiten, Mietflächen, Aus Prozess auf die unbekannten KMU-Mie
Büromietermarkt ist sehr gross und sehr baustandards und Nebenkosten zurück ter übertragen?
heterogen. Der Büromieter kommt heute greifen. Daraus lassen sich noch keine Einerseits wird der Eigentümerver
mehrheitlich aus der KMU-Landschaft, Erkenntnisse gewinnen, die auf Miet treter mit zunehmender Digitalisierung
und es gibt hierzulande 562 000 kleine bedürfnisse dieser KMU schliessen las über mehr Daten der Mieter verfügen. Die
und mittelständische Unternehmen, die sen. Vielmehr müssen zusätzlich Daten Analyse bestehender Mietverhältnisse
12 | immobilia Juli 201725
Achtung Beschnitt !
wird es erleichtern, Bedürfnisse der Mie Es gilt dabei besonders zu beachten,
ter zu verstehen und in Planungsprozes dass Direktansprachen zeitlich vor einem
se vorausschauend einfliessen zu lassen. konkreten Vermarktungsauftrag geführt
Anderseits muss mehr in die Kommunika werden sollten und im Idealfall einen Di
tion investiert werden. Oft arbeiten Ver alog in Gang setzen. Für die Etablierung
marktungsspezialisten heute mithilfe von dieses Prozesses sind Eigentümerver
Direktansprachen potenzieller Büromie treter wie Bewirtschaftungsfirmen prä
ter. Sie erfüllen so einen Vermarktungs destiniert, da sie den KMU-Mieter auch
auftrag für Büroflächen, den sie vom Im im bestehenden Mietverhältnis betreu
mobilieneigentümer erhalten haben. Die en. Sie können den strategischen Dialog
Erkenntnisse aus diesem Dialog werden permanent führen und so ein Stück weit
aber nur innerhalb des spezifischen Ver agieren, wie es in der Retailbranche seit
marktungsauftrages verwertet und gehen langem üblich ist.
für weitere Erkenntnisse verloren. Eine
Mehr dazu: siehe Interview auf der nächsten Seite.
Weiterverwendung für andere Büroflä
chen, die zu einem späteren Zeitpunkt
auf den Markt gebracht werden, findet *STEVEN BRUINSMA
Der Autor ist Senior Advisor Corporate
nicht statt. Das muss sich ändern, damit Services bei der Wincasa AG. Er studierte
der Büromieter nicht mehr ein unbekann Betriebswirtschaft an der Universität Zürich
tes Wesen, sondern ein professionell be und hat ein Master in Corporate Finance.
treuter Partner wird.
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immobilia Juli 2017 | 13IMMOBILIENWIRTSCHAFT VERMIETUNGSMANAGEMENT
«Matchmaking ist wichtig»
Während früher Branding, Mieterselektion und Vertragsabschluss im Fokus
standen, braucht es heute für ein erfolgreiches Vermietungsmanagement aktive
Zielgruppenansprachen, sagt Bruno Kurz im Interview mit der Immobilia.
RED.
– Haben sich die Bedürfnisse
von Büromietern in den letzten
Monaten stark verändert? Was war
früher gefragt, was heute?
– Bruno Kurz: Der heutige kleine und mit
telgrosse Büromieter ist preissensitiv und
möchte den Ausbau der Mieterfläche nicht
selbst übernehmen. Grossmieter verlangen
zusätzlich nach mehr Flexibilität hinsicht
lich des Mietvertragsverhältnisses. Das
sieht nach wenig veränderten Anforderun
gen aus, stellt aber viele Eigentümer vor ge
wisse Herausforderungen. Als Vermarkter
sind wir derzeit besonders mit agil arbei
tenden Eigentümern, die uns einen grossen
Verhandlungsspielraum mit den Mietinte
ressenten geben, sehr erfolgreich. Hinzu
kommt, dass sich das Vermietungsmanage
ment heute nicht mehr nur um die Vermie
tung von Flächen dreht, sondern viel mehr
auch um Themen wie Performance, Pro
fessionalisierung, Ausbildung und Netz
BIOGRAPHIE
werkpflege. Bei Wincasa ist es zu einem
BRUNO KURZ
integralen Bestandteil unserer Dienstleis
ist seit 2013 Bereichs-
tungen geworden, die wir auch im KMU- leiter «Letting & Invest-
Bereich vermehrt anbieten wollen. ment Advisory» und
– Welche Ansätze verfolgt Wincasa, Mitglied der Geschäfts-
um die KMU-Mieter und ihre Bedürf- leitung bei der Wincasa
nisse besser zu verstehen? AG. Er studierte Archi-
tektur und besitzt ei-
– Es ist eigentlich sehr einfach: Eine gu nen Master in Finance
te Kommunikation steht am Anfang einer & Banking der Univer-
guten Mieterbeziehung. Innerhalb von sität Zürich.
Wincasa verbessern wir unsere Kommu
nikation zukünftig auch über Plattformen.
Mittels vernetzten Immobilienportalen las ben und Zielgruppen, leiten davon Mass sehr hilfreich. Im Bereich der Vermark
sen sich einerseits Immobilienportfolios nahmen und geeignete Vermarktungsins tung von Büroflächen gibt es aber zwei
besser bewirtschaften und die Präzision trumente ab und können so zu guter Letzt felsohne noch viel Potenzial. Dabei wird
bei der Entwicklung neuer Projekte stei auch die Performance messen. Zudem be uns die nun auch in der Immobilienbran
gern, andererseits nimmt auch der Nut treiben wir proaktiv «Matchmaking». Das che rasch fortschreitende Digitalisierung
zen für die Mieter zu. Im Bereich der Woh heisst, wir erfassen die Mieterbedürfnisse unterstützen. Sie wird uns bei der Analyse
nungsvermietung haben wir diesen Schritt der Firmenkundenlandschaft und gleichen der Mietverhältnisse und somit auch da
mit dem innovativen Mieterportal My Win diese mit den frei verfügbaren Objekten ab. bei helfen, unsere Mieter und deren Be
casa bereits gemacht. Mieter können zum Wir prüfen ausserdem regelmässig, ob und dürfnisse besser zu verstehen. Nur so
Beispiel immer und überall ihre Daten ein in welcher Form neue Dienstleistungen er können wir vorausschauend planen und
sehen, allgemeine Informationen zur Woh bracht werden können und welche Bedürf unsere Vermarktungsspezialisten das An
nung abrufen, Reparaturaufträge geben nisse bei unseren Stakeholdern bestehen. gebot auch über einen einzelnen Auftrag
oder ihre Ansprechpartner kontaktieren. – Inwiefern müssen sich Vermark- hinaus massgeschneidert auf die Kunden
– Der Büromarkt ist aktuell ein Mieter- tungs- und Vermietungskonzepte ausrichten. Aber nicht nur Dienstleistun
markt. Welche kreativen Ideen braucht ändern? Wie könnte eine konkrete gen müssen längerfristiger geplant wer
es, um heute Büroflächen nachhaltig Dienstleistung seitens Wincasa den, auch der Dialog muss zu einem ste
an die Mieter zu bringen? aussehen? tigen werden. Dies einerseits über neue
– Unser Leerstandsflächenmanagement – Die Grundherausforderung ist immer und moderne Kommunikationsplattfor
zum Beispiel ist ein integrales Konzept, dieselbe: Kann ich die richtige Zielgrup men, andererseits aber auch via persön
das ich so bei anderen Dienstleistern noch pe identifizieren und mein Flächenange liche Direktansprache mit dem Ziel einer
nicht gesehen habe. Mit der Messung des bot auf diese zuschneiden. Das bereits an professionellen und langfristigen Partner
Leerstandes definieren wir klare Zielvorga gesprochene «Matchmaking» ist hierbei schaft.
14 | immobilia Juli 2017Immobilien gibt es viele. Bei uns finden Ihre Kunden ein Zuhause. Inserieren Sie dort, wo die meisten Menschen ein neues Zuhause suchen. Mit 9 Millionen Besuchen ist homegate.ch der führende Immobilienmarktplatz der Schweiz mit über 85’000 Objekten.
IMMOBILIENWIRTSCHAFT BÜROMARKT
Wählerische Mieter
Die Leerstände auf dem Büromarkt nehmen tendenziell zu. In Zürich, aber auch in Genf
kommen in Kürze noch weitere Flächen auf den Markt. Die Preise für Büroimmobilien
auf dem Anlagemarkt bleiben wegen der enormen Nachfrage von Investoren dennoch hoch.
Geschäftshaus Christoffelgasse in Bern, im Eigentum von ImmoPLUS: Hier war früher die CS, neu werden unten ein Fitnesscenter und oben neue
Büromieter einziehen. (Bild: Schroder Immoplus).
JÜRG ZULLIGER* te: Seit 2008 ist der Wert vieler Schweizer Büromarkt anschaut, sieht ein etwas ande
HÖHERE BEWERTUNGSGEWINNE. Was heute Liegenschaften – inklusive Büroimmobi- res Bild: Will ein Eigentümer bzw. dessen
Immobilieninvestments in der Vermögens lien – rein zinsbedingt um schätzungsweise Bewirtschafter einen Mietvertrag erneu
verwaltung beisteuern, ist Musik in den Oh 25 bis 30% gestiegen. Nach den üblichen ern, müssen die Verträge heute öfters zu
ren vieler Investoren: Mit Cashflows aus Bewertungsmodellen (Discounted-Cash tieferen Konditionen abgeschlossen wer
der Vermietung von jährlich 3 oder 4% flow- [DCF] oder Ertragswertmethode) den. «Es kommt natürlich auch noch auf
lassen diese Investments heute alle ande führen allein Senkungen der Zinsen bzw. die Zeitspanne seit dem letzten Vertrags
ren festverzinslichen Anlagen weit hinter Diskontsätze in der Bewertung zu sukzes abschluss an», so Jean Marc Schneider
sich. Headlines wie ein «Bollwerk aus Be siven Aufwertungen. Sämtliche Gruppen von Swiss Finance & Property. Fanden
ton» und ähnlich finden sich regelmässig in von Eigentümern– Private, Pensionskas die Preisverhandlungen mit dem Mieter
der Presse. – Hinzu kommen die Zinseffek sen, Versicherungen, Fonds von Banken letztmals zum Beispiel im Jahr 2007 statt,
etc. – profitieren also in grossem Umfang dürfte der gleiche Vertrag heute tiefer ab
ANZEIGE von diesen Bewertungsgewinnen – ohne geschlossen werden. «Viele Investoren
dass dafür irgendein spezieller Aufwand müssen heute zur Kenntnis nehmen, dass
oder Know-how im Asset-Management vo sich etliche Faktoren verändern», unter
Schwierige Mieterversammlung? rausgesetzt sein muss. streicht Schneider. Unter dem Strich ist es
Valuat
gut möglich, dass gewisse Liegenschaften
Schwierige ME-Versammlung? OPERATIV SCHWIERIGER. Der Immobilien mit Büronutzungen sogar von einerWert
Moderator / Mediator M.A. boom ist also massgeblich von tiefen Zin berichtigung betroffen sind: Zum einen
empfiehlt sich. Tel. 044 251 08 41 sen und der aktuellen, expansiven Geldpo weil die Mieten tendenziell sinken, zum
www.kreuzplatz-mediation.ch litik getrieben. Wer allerdings im heutigen anderen weil zusätzlich noch Investitio
Umfeld die operativen Ergebnisse auf dem nen für Anpassungen und Renovationen
16 | immobilia Juli 2017anstehen. Diese bevorstehenden Kosten Viele Unternehmen haben in letzter an den allerbesten Stadtlagen. Während
müssen die Schätzungsexperten in ihren Zeit ihre interne Raumplanung neu orga Nettoanfangsrenditen von weniger als
Beurteilungen ebenso berücksichtigen wie nisiert, Standorte zusammengelegt und 3% vor der Finanzkrise von 2008 undenk
das aktuelle und künftige Potenzial bei den neue Arbeitsplatzmodelle eingeführt. Net bar waren, sind solche Kennzahlen heute
Mieten. to sinkt der Bedarf an Büroflächen. So gab durchaus möglich. Laut JLL sind die Ren
Der Markt ist im Übrigen von einem zum Beispiel die Zurich-Versicherung diten für Büroliegenschaften 2016 gesun
grossen Angebot geprägt. Nehmen wir 2014 ihre zwei Hauptstandorte in Opfikon ken: In Zürich ist die Rede von Anfangsren
als Beispiel Zürich: Für das Grossprojekt auf und bezog dafür neue Räumlichkeiten diten bei tiefen 2,7%, in Genf von 3,0%.
«The Circle» am Flughafen laufen derzeit in Zürich-Nord an der Hagenholzstrasse Die Erklärung ist an sich relativ einfach:
die Vermarktungsbemühungen auf Hoch (Neubau SkyKey). Die Renditedifferenz gegenüber Schwei
touren. Nebst vielen anderen Nutzungen Betroffen ist auch die City von Genf. zer Bundesobligationen als Benchmark ist
wie Einzelhandel, Hotel, Gesundheit ist Während dort früher Spitzenmieten von noch gestiegen. Das heisst, in Relation zu
auch Büronutzung vorgesehen, deren Ver rund 1200 CHF pro Quadratmeter und Jahr anderen Anlagemöglichkeiten sind Immo
möglich waren, nähern bilien zwar teuer, bringen aber netto im
Investoren müssen heute zur sich die Preise am Lac Lé mer noch mehr Ertrag als Obligationen.
Kenntnis nehmen, dass sich etliche man inzwischen dem Ni
veau von Zürich an. Ähn BEGEHRTE CORE-IMMOBILIEN. Angesichts
Faktoren verändern.» lich wie in Zürich und in sehr hoher Preise auf dem Transaktions
JEAN MARC SCHNEIDER, SWISS FINANCE & PROPERTY
anderen Städten zeichnet markt nehmen manche Investoren Ab
sich eine Rotation ab: Etli stand von Akquisitionen (Interview mit
che Banken wie etwa UBS Roger Hennig). Sie konzentrieren sich
oder Pictet geben ihre auf Alternativen, etwa Investments in
Standorte im Quartier des Fachmärkte oder auf Investitionsmög
Banques auf. Erst kürzlich lichkeiten auf schon bestehenden, eige
machte die traditionsrei nen Grundstücken. Mit Umgestaltungen,
marktung heute alles andere als einfach che Genfer Privatbank Lombard Odier pu Verdichtungen und Neupositionierungen
ist. Hinzu kommen viele weitere Angebo blik, dass sie eine grüne Wiese ausserhalb von Immobilien sind durchaus interessan
te an neuen Büroflächen, etwa im Glatt der Stadt zum künftigen Sitz der Firma aus te Geschäftsmodelle möglich.
park, Greencity oder an der Europaallee erkoren hat: Es handelt sich um ein rund Auch eigene Projektentwicklungen
am Zürcher Hauptbahnhof. Ein anderes 27 000 m2 grosses Grundstück in Bellevue, sind ein gangbarer Weg, um sich vom
prominentes Beispiel ist der laufende Um zwischen Flughafen und Lac Léman ge teuren Transaktionsmarkt fernzuhalten.
bau des Ambassador-Gebäudes in Zürich legen. Andere Anleger richten ihr Augenmerk
Nord: Das Umbauvorhaben sieht ebenfalls Völlig unabhängig von diesen grund weiterhin auf die erwähnten «Core»-Im
ein grösseres Volumen vor. Hinzu kommt legenden Veränderungen haben viele In mobilien. Die Anleger versprechen sich
noch der Andreas Turm von SBB Immobi vestoren einen permanent hohen Anlage davon Wertstabilität und eine gewisse Si
lien, mit einer sehr speziellen Lage direkt bedarf, vor allem Pensionskassen, grosse cherheit gegenüber Konjunkturschwan
am neu ausgebauten Bahnhof Zürich-Oer Versicherungen und verschiedene Anlage kungen – getreu dem Motto «Büroflächen
likon. «Bei so vielen neuen Angeboten ha gefässe der Banken. Gemäss Büromarkt an Topstandorten finden immer Abneh
ben wir es mit einem Verdrängungswett bericht von Jones Lang LaSalle (JLL) haben mer». Dabei besteht die Gefahr, dass die
kampf zu tun», so die Einschätzung von seit 2015 die verschiedenen Immobilien Risiken ausgeblendet werden. Besonders
Jean Marc Schneider. fonds und -aktiengesellschaften sowie An gross ist der Unsicherheitsfaktor in Sa
lagestiftungen in diesem Segment mehr chen Zinsen und Bewertungen.
PRÄFERENZ FÜR NEUBAU. Hat ein potenziel als 6,5 Mrd. CHF frisches Kapital einge So wie die oben beschriebenen Prinzi
ler Büromieter die Wahl zwischen ver sammelt. pien zu zinsbedingten Aufwertungen ge
schiedenen Angeboten, dürfte es oft trif Die Nachfrage nach Immobilien, so führt haben, würden selbst geringfügi
tige Gründe für einen Wechsel geben: auch nach Büroimmobilien, bleibt so al ge Zinserhöhungen von zum Beispiel 0,5
Neue Bürohäuser weisen die effiziente so weiter hoch. Die Preise vieler Anlage oder 1% deutliche Spuren hinterlassen.
ren Grundrisse auf, sie sind im Betrieb objekte steigen daher weiter. Oder umge Rein Diskontsatz bedingt können die ver
nachhaltiger und verursachen tiefere Ne kehrt gesagt: Manche Investoren kaufen meintlich fast risikolosen «Core»-Trophä
benkosten, sie sind flexibler nutzbar und heute zu dermassen hohen Preisen, dass en im Portfolio eines Investors rasch be
punkto Technik und Vernetzung auf dem die laufenden Erträge bei diesen Objekten trächtlich an Wert einbüssen.
neusten Stand. Ist dann auch noch die bescheiden aussehen. Die Renditeerwar
Verkehrserschliessung kaum zu übertref tungen sind also deutlich gesunken. Natur *JÜRG ZULLIGER
Der Autor, lic. phil. I, ist Fachjournalist und
fen, ist der Standortentscheid eines Un gemäss gilt dies vor allem für die «Core»- Buchautor mit dem Themenschwerpunkt
ternehmens rasch gefällt: Man gibt den Immobilien, die alle Anleger am liebsten Immobilien und Immobilienwirtschaft.
alten Standort auf und zieht in ein neues hätten: Also möglichst voll vermietete Im
Bürohaus an besserer Lage. mobilien an Toplagen, so Büroimmobilien
immobilia Juli 2017 | 17Sie können auch lesen
