Der Zürcher Hauseigentümer - HEV Zürich
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11 | 2021
Der Zürcher
Hauseigentümer
S. 16 Kyburg-Forum: Ein liberaler Blick auf den Schweizer Wohnungsmarkt
S. 29 Mietrecht: Ausserordentliche Kündigung bei Nichtbezahlung der
Kaution?
S. 56 Der diffuse Traum vom wilden Garten: Auf dem Weg zum Paradies?
SEITE DES DIREKTORS
Immobilienmarkt
ausser Kontrolle?
Falls Sie sich zurzeit um eine Hypothek bemühen, dürften sie
Ihnen zu einem Zinsfuss zwischen etwa 0,7 und 1,5% angeboten
werden. Kaum zu glauben, dass der Zinsfuss für erstrangige
Albert Leiser
Hypotheken schon mal bei sage und schreibe 7% lag. 25 Jahre ist
Direktor das her. Im Vergleich zu damals sollte es heute also wesentlich
Haus eigentümerverbände
Stadt und Kanton Zürich leichter fallen, Wohneigentum zu erwerben. Dass dem nicht so ist,
pfeifen die Spatzen von den Dächern. Was läuft falsch?
Die Crux liegt bei den Immobilienpreisen. Diese richten sich
nach Angebot und Nachfrage. Während Letztere in Anbetracht
von Passivzinsen auf grossen Bankvermögen und mangels Anlage
alternativen explosionsartig zugenommen haben, stagniert das
Angebot, wenn es wegen raumplanerischer Massnahmen nicht gar
abgenommen hat. Das führt zwangsläufig zu rasant steigenden
Preisen. Private Kaufinteressenten sind gegenüber institutionellen
Anlegern, wie Versicherungen oder Pensionskassen, meistens
hoffnungslos unterdotiert. Dass die Stadt, wenn es nach der SP
geht, die Situation mit 200 Millionen Franken für ihre Stiftungen
zusätzlich verschärfen soll, ist ein Kapitel für sich. Statt dem
Drittelsziel hinterherzuhecheln, sollte man vielleicht den Mut haben,
sich zu fragen, ob man an der Misere nicht mitschuldig ist.
RENOVATION ZUM PAUSCHALPREIS Auf der Nachfrageseite wird sich kaum etwas bessern, solange sich
die Zinssituation nicht grundlegend ändert. Und danach sieht es
bis auf weiteres nicht aus. Dass mehr Kapital denn je in den Immo
FASSADE KÜCHE & BAD bilienmarkt fliesst ist per se ja auch nicht schlecht, sind die Klagen
sanieren erneuern über fehlende Wohnungen doch unüberhörbar. Die Lösung muss
energetische Optimierung über Fassadenisolation Komfortsteigerung im Küchen- und Badbereich also angebotsseitig gesucht werden. Boden ist aber bekanntlich
und Ersatz der Fenster und Storen ein unvermehrbares Gut und gerade dort, wo der Bedarf an mehr
Wohnraum am grössten ist, bereits weitestgehend überbaut. Ein
GRUNDRISS HAUSTECHNIK zonungen haben politisch nicht den Hauch einer Chance. Bleibt Ver
modernisieren ersetzen dichtung. Raumplanerisch müsste sie ernsthaft angestrebt und poli
zeitgemässe Optimierung der Wohnungsgrössen Evaluation und Sanierung der Heizungs-, Sanitär- tisch durchgesetzt werden. Es wäre an der Zeit, von dieser nicht nur
Dachausbau mit Erweiterung der Mietfläche und Elektroinstallation zu reden, sondern sie auch tatsächlich grossflächig zu ermöglichen.
und Vergrösserung des Balkons Noch so bilden all die Schutznormen, vom Ortsbild über den Denk
mal und, und, und bis zum Lärmschutz, reichlich Hindernisse.
Auch das sollte übrigens nicht als unumstösslich gelten.
Jürg T. Pfister und sein Team
freuen sich auf Ihren Anruf.
Pfister I Partner Baumanagement AG I Mühlebachstrasse 86 I CH-8008 Zürich I Telefon +41 44 250 60 00 I www.ppbm.ch Albert Leiser
H E V 11-2 0 2 1 | 3
IMPRESSUM INH A LT
Geschäftsstelle Herausgeber SEITE DES DIREKTORS RECHT
Hauseigentümerverband Hauseigentümerverband
Kanton Zürich Zürich (HEV Zürich) Immobilienmarkt ausser Kontrolle? 3 M I E T R E CH T
Albisstrasse 28, Postfach in Zusammenarbeit mit Ausserordentliche Kündigung bei Nichtbezahlung
8038 Zürich Hauseigentümerverband Kanton Zürich der Kaution? 29
Tel. 044 487 18 00 (HEV Kanton Zürich)
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info@hev-zh.ch / hev@hev-zuerich.ch Direktor HEV Kanton Zürich M I E T R E CH T
und HEV Zürich SEITE DES PRÄSIDENTEN Was muss eine Mieterin veranlassen, wenn
Öffnungszeiten Albert Leiser an der Mietsache ein Mangel auftritt? 33
Montag bis Freitag 8.00–17.30 Uhr NEIN zum missratenen Energiegesetz! 70
Redaktion
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Autoren dieser Ausgabe Aussenparkplätzen verantwortlich? 7
Montag bis Freitag
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Neuerung der Erbrechtsrevision 2023 44
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Telefonische Rechtsberatung Rechtsberatung/Prozessführung Kanton Zürich will Bewilligung für
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Telefonische Rechtsberatung HEV Zürich Energieverschleiss verhindern und D E R D I F F U S E T R AU M V O M W I L D E N G A R T E N
(Festnetz, Mobile, Prepaid) fallen Verbindungs-
kosten zulasten des Anrufenden an.
Lic. iur. Thomas Oberle, Heizkosten reduzieren 12 Auf dem Weg zum Paradies? 56
Jurist HEV Schweiz
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Lic. iur. Kathrin Spühler, Ein liberaler Blick auf
Für Mitglieder unentgeltlich
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Sektion. Sie finden alle Adressen und SERVICE
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Rechtsberatung Verkauf Bewertung Verwaltung Baumanagement
Die Schneeräumung von
vermieteten Aussenparkplätzen
gehört zum kleinen Unterhalt.
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Ihre Immobilie oder deren Potential beurteilen lassen? Aussenparkplätzen verantwortlich?
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begleiten Sie vom Spatenstich bis zur Bauabrechnung. Vergangenen Januar hat es so viel geschneit wie seit Jahren nicht mehr und
ein grosser Teil der Schweiz ist unter der weissen Pracht versunken.
In Gummistiefeln bei Wind und Wetter genauso wie In der Stadt Zürich konnten parkierte Autos unter den Schneemassen nur
am Schreibtisch. noch vage erahnt werden. Für die Schneeräumung von öffentlichen Strassen
Ihre Immobilien. Unser Zuhause. und Trottoirs ist die Stadt zuständig – doch wer ist für die Räumung auf
privaten Aussenparkplätzen verantwortlich?
Giorgio Giani und sein Team
freuen sich auf Ihren Anruf: 044 487 18 10 Bei Mietliegenschaften ist der Winterdienst Sa mung auf einen Hauswart oder einen Dritten zu
oder per E-Mail: giorgio.giani@hev-zuerich.ch
che des Vermieters. Denn er muss die Mietsache übertragen.
in einem zum vorausgesetzten Gebrauch taug Will er die Kosten für den Winterdienst den
lichen Zustand erhalten und dazu gehört auch Mietern über die Nebenkosten verrechnen, so
die Schnee und Eisräumung. Dem Vermieter muss die Schneeräumung als Nebenkostenpunkt
steht es jedoch frei, die Pflicht zur Schneeräu- im Mietvertrag ausdrücklich vereinbart werden.
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«Raum für Vertrauen
heisst für mich, Sofern der Hauswart für die Schneeräumung
zuständig ist, genügt die Vereinbarung der
zwei Erwachsene gut aneinander vorbeikom-
men. Der Schnee darf dabei nicht auf öffentliche
Sie engagiert zu
Hauswartungskosten als Nebenkosten. Die Strassen, einen Gehweg oder auf ein fremdes
Mieter sind nur bei expliziter Vereinbarung im Nachbargrundstück befördert werden. Ohnehin
Mietvertrag für den Räumungsdienst der all darf erwartet werden, dass sich Fussgänger den
unterstützen.» gemeinen Zugangswege, Garageneinfahrten und
Besucherparkplätze zuständig. Der Vermieter
jeweiligen Wetterbedingungen anpassen und
ein Mindestmass an Sorgfalt walten lassen.
muss in einem solchen Fall dem Mieter die
Karin Truckenbrod Gerätschaften sowie das Streugut zur Verfügung Wie sieht’s mit dem Winterdienst in einer
Immobilienbewirtschafterin stellen. Stockwerkeigentümerliegenschaft aus?
Im Stockwerkeigentum obliegt die Organisation
mit eidg. Fachausweis
Vermietete Aussenparkplätze der Schneeräumung der gemeinschaftlichen
Eine Ausnahme besteht bei vermieteten Aussen Teile der Gemeinschaft resp. der Verwaltung.
parkplätzen sowie für alle direkt zum gemiete Diese beauftragt in den meisten Fällen einen
ten Objekt gehörenden Bereiche. Diese sind vom Hauswart mit der Wartung und Pflege der ge-
Mieter von Schnee und Eis zu befreien. Die meinschaftlichen Teile. Der Unterhalt und die
Schneeräumung solcher Flächen gehört zum Pflege der Räume im Sonderrecht sowie der
sogenannten kleinen Unterhalt. Bei aussen lie Liegenschaftsteile, die einem Stockwerkeigen-
genden Besucherparkplätzen gehört die Schnee tümer zur alleinigen Nutzung (Ausschliessliches
räumung zu den Pflichten des Vermieters. Ein Nutzungsrecht) zugeteilt wurden, obliegen al-
Spezialfall ist das vermietete Einfamilienhaus – lerdings dem jeweiligen Stockwerkeigentümer.
hier trifft den Winterdienst auch ohne spezielle
mietvertragliche Abmachungen immer den
Mieter.
Thomas Oberle
Wie intensiv muss Schnee geschippt werden? Lic. iur.
Unabhängig davon, wer an besagtem Tag für die Jurist beim HEV Schweiz
Schneeräumung zuständig ist, gilt der Winter-
dienst nicht rund um die Uhr. Grundsätzlich Foto
besteht die Verpflichtung zum Schneeschaufeln Adobe Stock
für die Zeit, wenn am meisten Fussgänger unter-
wegs sind (7 Uhr bis 21 Uhr). Es reicht aus, wenn
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M E L D E V E R FA H R E N S TAT T B AU B E W I L L I G U N G
KALKSCHUTZ
Kanton Zürich will Bewilligung für klima-
freundliche Wärmepumpen vereinfachen
Verschwenden Sie noch Öl- und Gasheizungen verursachen 40 Prozent der CO 2 -Emissionen im Kanton
Zürich. Angesichts der Klimakrise ist der Umstieg auf klimafreundliche Heizsysteme
Geld, Salz und Wasser?
dringend. Durch die Vereinfachung der Bewilligung für Wärmepumpen möchte
die Baudirektion diesen Umstieg weiter begünstigen. Die Vernehmlassung dazu
ist kürzlich gestartet.
Die Klimakrise ist die grösste Herausforderung klimafreundliche Wärmepumpen zusätzlichen
unserer Zeit. Um die Folgen – Hitzewellen, Schub verleihen.
Mit der EAF Technologie sparen
Dürren, Hochwasser und Stürme – einzugren
zen, braucht es rasche und wirksame Massnah Die Vernehmlassungsvorlage
men. Im Kanton Zürich sind rund 120 000 Öl Die heute erforderliche Bewilligung für den
Sie Geld beim Kalkschutz und und Gasheizungen in Betrieb. Sie verursachen Einbau von Wärmepumpen soll innerhalb der
rund 40 Prozent der CO2 Emissionen im Kanton Bauzonen in einfachen Situationen durch ein
schonen dabei die Umwelt. Zürich. Dennoch wird heute mehr als jede zwei Meldeverfahren analog dem bereits bestehenden
te Öl oder GasHeizung am Ende ihrer Lebens und bewährten Meldeverfahren für Solaranla
dauer durch eine neue Öl oder Gasheizung gen ersetzt werden. Die Baudirektion schlägt
ersetzt. Gemäss dem geänderten kantonalen vor, die Bauverfahrensverordnung (BVV) wie
Energiegesetz, das am 28. November 2021 zur folgt zu ändern:
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Öl und Gasheizungen künftig Innen aufgestellte
am Ende ihrer Lebensdauer
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Luft/Wasser-Wärmepumpen Neu: generell Meldeverfahren statt
durch ein klimafreundliches Baubewilligung.
Heizsystem ersetzt werden. Da Aussen aufgestellte
für kommen meistens Wärme Luft/Wasser-Wärmepumpen Neu: Meldeverfahren statt Baubewilligung
pumpen zum Einsatz. für genügend angepasste, kleine Geräte.
Erdsonden-Wärmepumpen Für baurechtlichen Teil (Wärmepumpe und
Schub für mehr Klimaschutz Bohrung) neu nur noch Meldeverfahren,
Um den Umstieg auf Wärme wenn Vorgaben betreffend Nachbarsonden
pumpen zu begünstigen, richtet eingehalten sind.
der Kanton Zürich Förderbei Für gewässerschutzrechtlichen Teil
träge aus, die mit dem geänder (Bohrung) weiterhin Bewilligung.
ten Energiegesetz noch aufge
stockt werden sollen. Zusätzlich
plant die Baudirektion nun, das Bewilligungs Was ist eine Wärmepumpe?
verfahren für die Installation von Wärmepum Wärmepumpen können die Wärme im Unter
pen zu vereinfachen und hat dafür vor kurzem grund, im Wasser oder in der Luft nutzen, um
eine Vernehmlassung zur Änderung der Bau ein Gebäude zu heizen. Sie werden mit Strom
Hydro Service Schweiz GmbH ist ein Schweizer Clean Tech Unternehmen, verfahrensverordnung (BVV) gestartet. Die Er betrieben. Moderne Wärmepumpen können
leichterung der Abläufe soll dem Ersatz von nicht nur heizen, sondern auch kühlen – ein
führend in der EAF Technologie für umweltfreundlichen Kalkschutz. klimaschädlichen Öl und Gasheizungen durch angenehmer Zusatznutzen.
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immer teurer. Der Wärmebedarf einer Liegenschaft lässt sich jedoch mit
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der kalten Jahreszeit zu unangenehm kühlen sind, zum Beispiel auch bei nicht sichtbaren
Raumtemperaturen und durch undichte Fenster Leitungen in Wänden oder Böden. Mit der
zu Zugerscheinungen kommen. Wenn sich die Wärmebildkamera kann man präzis eruieren,
Oberflächen der Aussenwände zu stark abküh wo in der Liegenschaft Wärme entweicht und Die App für
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sat und damit droht die Entstehung von
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K Y BURG - FORUM 2021 Ein liberaler Blick auf den Schweizer Wohnungsmarkt Olivier Kessler, Hans Egloff, Carmen Walker Späh, Natalie Rickli, Albert Leiser (v. l. n. r.) Bilder: André Springer Nachdem 2020 das Kyburg-Forum aufgrund der Corona-Pandemie abgesagt wurde, Die Freude war den Gastgebern ins Gesicht ge Kyburg-Forum einladen. Rund 150 Gäste aus fand die traditionsreiche Herbstveranstaltung des Hauseigentümerverbandes Kanton schrieben: Nach einem Jahr Unterbruch konnten Politik, Wirtschaft und Kultur folgten der Ein- Zürich in diesem Jahr wieder statt. Der Schwerpunkt bildete ein Referat von Hans Egloff, Präsident HEV Kanton Zürich, und ladung und fanden sich im Casinotheater Win- Olivier Kessler. In diesem räumte der Direktor des Liberalen Instituts mit einigen Albert Leiser, Direktor HEV Kanton Zürich, am terthur zur 19. Ausgabe des Herbstanlasses des Mythen und Legenden zum Schweizer Wohnungsmarkt auf. 28. Oktober endlich wieder zum traditionellen HEV Kanton Zürich ein. In seiner Begrüssung 16 | H E V 11-2 0 2 1 H E V 11-2 0 2 1 | 17
Hans Egloff wirbt für ein Nein zum kantonalen Energiegesetz. Bilder: André Springer Oliver Kessler hält ein flammendes Pladoyer für das Eigentum.
durfte Hans Egloff unter anderem die beiden 10 Cents kosten würde. Doch das ist falsch. Tat- Kessler wies nach, dass staatliche Eingriffe in
Regierungsrätinnen Natalie Rickli und Carmen sächlich lautet die richtige Antwort 5 Rappen. den Wohnungsmarkt jeweils das genaue Gegen-
Walker Späh sowie den Winterthurer Stadtprä- Mit dem Rätsel wollte Kahneman aufzeigen, dass teil dessen bewirken, was mit der jeweiligen
sidenten Michael Künzle willkommen heissen. wir oft überhastet zu den falschen Schlüssen ge- Massnahme ursprünglich beabsichtigt war, und
Als Gast und Hauptreferent des Abends konn- langen. dass eine stärkere Besteuerung von Hauseigen-
te Hans Egloff Olivier Kessler begrüssen. Der Schnellschüsse, so Kessler, prägten immer tümern – etwa mittels des Eigenmietwertes –
Ökonom, Publizist und Direktor des Liberalen öfter auch die politische und mediale Debatte. nicht gerecht sei.
Instituts in Zürich hob zu Beginn seines Vortrags Dies gelte nicht zuletzt in der Wohnbaupolitik,
«Der Schweizer Wohnungsmarkt – Mythen und wo sich statt sorgfältigen Nachdenkens und un- Von Weihnachtsgeschenken und
Legenden» hervor, dass der Schutz und die För- genormter Urteilskraft Allgemeinplätze und anderen Bescherungen
derung des Eigentums nicht zuletzt deshalb einen nicht hinterfragte Glaubenssätze grosser Beliebt- Hans Egloff bedankte sich bei Olivier Kessler und
hohen Stellenwert in seiner Tätigkeit einnehmen heit erfreuten. wies daraufhin, dass er mit seinen Ausführungen
würden, weil er selbst seit kurzem Wohneigen- offene Türen einrenne, schliesslich lehne der
tümer sei. Klischees über den Wohnungsmarkt HEV Kanton Zürich staatliche Eingriffe in den
In seinem Referat, das auf Passagen aus seinem Wohnungsmarkt ab. Er verabschiedete den Re Achtung, Fangfrage!
Plädoyer für sorgfältiges Denken Buch «64 Klischees der Politik – Klarsicht ohne ferenten mit der süffisanten Bemerkung, er möge
Kessler trug dem Publikum zu Beginn seines Re- rosarote Brille» basiert, schälte Kessler vier ihm doch eine signierte Ausgabe des Buches zu
ferats ein Rätsel auf: «Ein Baseballschläger und Klischees über den Wohnungsmarkt hervor, kommen lassen, da er noch kein Weihnachts
ein Ball kosten zusammen CHF 1.10. Der Schlä- die Ausdruck jenes ungenauen Denkens seien: geschenk für Jacqueline Badran habe.
ger kostet 1 Franken mehr als der Ball. Wie viel 1. «Der soziale Wohnungsbau nützt den Nach einem spannenden und unterhaltsamen
kostet der Ball?» Armen», 2. «Eine staatliche Kontrolle der Miet- Abend entliess Hans Egloff das Publikum in den
Vor dieses Rätsel stellte der Psychologe Daniel preise nützt den Mietern», 3. «Es ist gerecht, Apéro riche – nicht ohne zuvor darauf hinzuweisen,
Kahneman das Publikum anlässlich seiner No- Hauseigentümer stärker zu besteuern als dass die 20JahrJubiläumsAusgabe des Kyburg
belpreisrede im Jahr 2002. Viele antworteten in- Mieter» und 4. «Spekulanten verursachen Forums am 27. Oktober 2022 stattfinden wird –
tuitiv und rasch, dass der Ball 10 Rappen bzw. Immobilienblasen.» ebenfalls wieder im Casinotheater Winterthur. (sj) Feine Häppchen warten auf hungrige Abnehmer.
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«Aus dem Kantonsrat»
Der Kantonsrat behandelt in seinen Sitzungen regelmässig Geschäfte,
die für Haus- und Grundeigentümer im Kanton Zürich von Bedeutung sind.
Um die Transparenz bezüglich der Haltung der Parteien gegenüber
den Anliegen und Bedürfnissen der Haus- und Grundeigentümer zu erhöhen,
werden im «Zürcher Hauseigentümer» regelmässig relevante Geschäfte
dokumentiert und mit dem Abstimmungsverhalten der Parteien versehen.
Sitzung des Kantonsrats vom 25. Oktober 2021 Kanton Zürich trägt die Stossrichtung der Geset-
Geschäft zesänderung mit.
Parlamentarische Initiative (PI) «Klimaschutz: Abstimmungsverhalten
Schutzartikel in die Verfassung» 68 Stimmen aus SVP, FDP und EDU für die
Die Kantonsverfassung soll um einen Klima vorläufige Unterstützung
schutzArtikel erweitert werden. Dies hat der Kan
tonsrat in zweiter Lesung entschieden. Dieser neue Parlamentarische Initiative (PI) «Regelmässige
Artikel soll festhalten, dass sich Kanton und Ge Festsetzung der Vermögenssteuerwerte»
meinden für die Begrenzung des Klimawandels Mit der PI forderten SP, Grüne und AL eine Er-
einsetzen müssen – unter anderem im Gebäude höhung der Vermögenssteuern auf Liegenschaf-
bereich. Die Volksabstimmung über die Verfas ten und eine Erhöhung des Eigenmietwerts bei
sungsänderung findet im nächsten Jahr statt. selbst bewohntem Eigentum. Der HEV Kanton
Abstimmungsverhalten Zürich ist erfreut darüber, dass der Vorstoss im
119 Stimmen aus SP, Grüne, AL, GLP, EVP, Kantonsrat abgelehnt wurde. Nicht zuletzt des-
Mitte und FDP für die Verfassungsänderung halb, weil der Fiskus bereits heute fürstlich von
der
EV-Mitglie r
den Steuern, Abgaben und Gebühren der Haus-
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ocode HE ngebot oder
Sitzung des Kantonsrats vom 1. November 2021
Geschäfte
eigentümer profitiert.
Abstimmungsverhalten
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elveticus.c 19/Min.)
Parlamentarische Initiative (PI) «Änderung § 225 59 Stimmen aus SP, Grünen und AL für die
.lapsu s 1.
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Abs. 3 StG – Grundstückgewinnsteuer» vorläufige Unterstützung (nötiges Quorum:
09 0 0 4 4 4 Der Kantonsrat hat eine PI vorläufig unterstützt, 60 Stimmen; PI daher abgelehnt)
mit der langjährige Hauseigentümerinnen und
-eigentümer bei der Grundstückgewinnsteuer ent-
Aktuelle Sitzverteilung im Kantonsrat
lastet werden sollen. So soll die Steuer bei einer
Eigentumsdauer von 20 bis 28 Jahren und mehr AL 6 Sitze GLP 24 Sitze
um bis zu 90% reduziert werden. Demgegen- EVP 8 Sitze FDP 29 Sitze
über soll die Grundstückgewinnsteuer bei einer Mitte 9 Sitze SP 34 Sitze
Eigentumsdauer von fünf bis neun Jahren erhöht Grüne/CSP 22 Sitze SVP/EDU 48 Sitze
werden. Der Vorstoss wird nun in einer kantons-
Total 180 Sitze
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MIETRECHT
Ausserordentliche Kündigung
bei Nichtbezahlung der Kaution?
Kürzlich hat das Mietgericht Zürich einen interessanten Entscheid gefällt: Bei
Nichtbezahlen der vertraglich vereinbarten Mietkaution kann der Vermieter
ausserordentlich kündigen.
Zum Fall das InVerzugSetzen habe keine Besserung be
Es handelte sich um einen Mietvertrag über ein wirkt und die Miete für Januar 2021 sei bis heu
Club und Barlokal, Mietbeginn 1. Oktober 2019, te noch offen. Man muss somit nebst anderem
Mietende 30. April 2022, Mietzins 15 000.–. Zu (Auszugsschäden im Zeitpunkt der Rückgabe
dem wurde eine Kaution in der Höhe von drei etc.) auch mit ausbleibenden Mietzinszahlungen
Monatsmieten, Fr. 45 000.–, vereinbart. rechnen. Somit sei es nicht zumutbar, ein Miet
Am 9. April 2020 mahnte der Vermieter die verhältnis ohne die vereinbarte Sicherheitsleis
Mieterin wegen Nichtleistung der geschuldeten tung über mehrere Jahre weiterzuführen. Und da
Kaution und setzte eine Frist zur Bezahlung von das Mietverhältnis per 30. Juni 2020 geendet
30 Tagen, für den Fall der Nichtbezahlung wur habe, wäre die Mieterin verpflichtet gewesen, das
de eine ausserordentliche Kündigung mit einer Mietobjekt ordnungsgemäss zurückzugeben. Da
Frist von 30 Tagen angedroht. Mit amtlichem dies nicht geschehen sei, sei damit zu rechnen,
Formular vom 15. Mai 2020 kündigte dann der dass die Mieterin sich auch weiterhin weigern
Vermieter das Mietverhältnis auf den 30. Juni werde, die Liegenschaft zu verlassen. Darum soll-
2020, da die Kaution in der angesetzten Frist te das Gericht bereits heute das zuständige Stadt-
nicht geleistet wurde. ammannamt mit dem Vollzug der Räumung be-
auftragen.
Der Sachverhalt und die Standpunkte Die Mieterschaft machte geltend, dass sie die
der Parteien Kaution nach der Verhandlung bei der Schlich-
Die Mieterin war bereits vor Oktober 2019 als tungsbehörde bezahlt habe, und zwar zunächst
Untermieterin im Objekt, deswegen konnte die Fr. 10 000.–. Die restlichen Fr. 35 000.– habe sie
Übergabe der Mietsache bei Nichtbezahlung der bis Ende des gleichen Monats bezahlt. Eine Miet-
Kautionsleistung vor dem Mietantritt nicht ver kautionsversicherung mit «Swisscaution» habe
weigert werden. Mit Mietvertrag vom 22. August sie zwar einzurichten probiert, es habe aber nicht
2019 hatten die Parteien dann einen befristeten geklappt. Die Mietzinse seien ein paar Mal ver-
Mietvertrag mit einer Mietdauer bis 30. April spätet bezahlt worden. Aufgrund von Corona sei
2022 abgeschlossen, womit die Untermieterin zur es schwer gewesen. Bezahlt werden müssen sie
Mieterin wurde. und es würde auch ein Kredit aufgenommen wer-
Der Vermieter stellte sich zur Begründung der den.
Kündigung auf den Standpunkt, dass ihm die
Fortführung des Mietvertrags unzumutbar ge Materiellrechtliches
wesen sei, da der Mietvertrag noch mehrere Jah Die vertraglich vereinbarte Pflicht zur Kaution
re (bis 30. April 2022) andauern wird. Das be stellt eine besondere vertragliche Nebenpflicht
deute ein enormes Schadenspotenzial. Dies auch des Mieters dar. Leistet die Mieterin eine verein-
darum, weil die Mieterin bereits seit Beginn des barte Sicherheitsleistung nach Art. 257e OR nicht,
Jahres 2020 und nicht erst Covidbedingt die kann der Vermieter die Mieterin auf Zahlung
Mietzinse nicht fristgerecht bezahlt habe. Auch oder Sicherheitsleistung betreiben oder einen auf
H E V 11-2 0 2 1 | 2 9RECHT RECHT
unbestimmte Zeit geschlossenen Vertrag ordent gen Verträgen im Verzuge befindet, so ist der Mietzinsleistungen oder Schäden aus unsorgfäl ausgesetzte Unzumutbarkeit gegeben ist. In der
lich kündigen. Gläubiger berechtigt, ihm eine angemessene Frist tiger Behandlung der Mietsache etc.) sitzen bleibt. Praxis dürfte sich diese Frage sowieso meist nur
Die Frage nach der Zulässigkeit einer ausser zur nachträglichen Erfüllung anzusetzen. Wird Nur schon deswegen ist die Fortsetzung des Miet dort stellen, wo keine ordentliche Kündigung
ordentlichen Kündigung im Falle des Ausbleibens auch bis zum Ablauf dieser Frist nicht erfüllt, so verhältnisses bei Nichtleistung der Sicherheit für möglich ist, also in befristeten respektive Miet
der vereinbarten Sicherheitsleistung, insbeson kann der Gläubiger, wenn er es unverzüglich er den Vermieter in den meisten Fällen unzumut verhältnissen, die für eine feste Vertragsdauer
dere bei befristeten Mietverträgen, wird in der klärt, unter anderem auf die nachträgliche Leis bar. Vorliegend hat der Mieter die Mietzinse re abgeschlossen wurden.
Lehre unterschiedlich beantwortet. Einer ersten tung verzichten und vom Vertrage zurücktreten gelmässig verspätet bezahlt. Der Vermieter muss
Ansicht nach steht dem Vermieter diesfalls kein (ohne Frist). Diese allgemeinen Regeln des Rück te demnach ernsthaft damit rechnen, dass am Urteil des Mietgerichts Zürich MJ200059-L
ausserordentliches Kündigungsrecht zu. trittsrechts bei Verzug hat das Bundesgericht in Ende des Mietverhältnisses Mietzinse ausstehend vom 22. März 2021.
Einer zweiten Ansicht nach berechtigt das mietrechtlichen Fällen dahin gehend modifiziert, sein würden.
Ausbleiben der Sicherheitsleistung den Vermie dass eine fristlose Kündigung nicht möglich sei. Demnach befand das Mietgericht die Gültig
ter zur Kündigung aus wichtigem Grund nach In einem entsprechenden Entscheid war das Bun keit der Kündigung. Zudem wurde keine Erstre
Art. 266g OR, vorausgesetzt, die Fortführung des desgericht der Meinung, eine Kündigungsfrist ckung erteilt und gleichzeitig die Ausweisung
Kathrin Spühler
Mietverhältnisses sei im konkreten Einzelfall von 30 Tagen sei ausreichend. verfügt. Lic. iur.
nicht zumutbar. Im vorliegenden Fall ist es demnach sachge Telefonische Rechtsberatung
Nach einer dritten Lehrmeinung ist eine recht, eine dreissigtägige Frist zu verlangen, was Anmerkung HEV Zürich
ausserordentliche Kündigung des Mietverhält der Regelung von Art. 257f Abs. 3 OR entspricht. Bei diesem mietgerichtlichen Entscheid handelt
nisses möglich, sofern der Mieter zuvor erfolglos Eine Kündigungsfrist von sechs Monaten bei Ge es sich nicht um ein höchstrichterliches Urteil.
abgemahnt worden und eine Fortführung des schäftsräumen, wie es Art. 266g OR verlangt, er- Es ist darum in jedem Einzelfall, wenn die Kau
Mietverhältnisses ohne Sicherheiten unzumut scheint unangemessen lang. Andernfalls wäre tion nicht geleistet wird, zu prüfen, ob die vor
bar ist. Das Kündigungsrecht stützt sich diesfalls der Vermieter sechs Monate lang dem Risiko aus-
aber nicht auf Art. 266g OR (wichtige Gründe), bleibender Mietzinsleistungen und Schäden aus
sondern auf Art. 257f Abs. 3 OR (schwere Pflicht unsorgfältiger Behandlung der Mietsache aus-
verletzung). gesetzt; einem Risiko, das nach dem Parteiwillen
Einer vierten Ansicht nach lässt sich bei Aus durch die Vereinbarung einer Sicherheitsleistung
bleiben der vereinbarten Sicherheitsleistung das
Vertragsverhältnis sowohl nach Art. 266g als
gerade ausgeschlossen bzw. minimiert werden
sollte. Facility Service / Hauswartungen
auch nach Art. 257f Abs.3 OR ausserordentlich 24 h-Pikettdienst / 365 Tage im Einsatz
kündigen. Unzumutbarkeit?
Ungeachtet der vertretenen Lehrmeinungen Art. 257f und Art. 266g OR setzen voraus, dass
ist sich die Lehre jedoch darin einig, dass eine die Fortsetzung des Mietverhältnisses für den
ausserordentliche Kündigung, gestützt auf Art. Vermieter unzumutbar ist. Im vorliegenden Fall
257d OR, nicht zulässig sei (Zahlungsverzug bei stand eine ordentliche Kündigung nicht zur Ver-
Mietzinsausstand). fügung, da es sich um ein befristetes Mietverhält-
Ein Bundesgerichtsentscheid ist, soweit er nis handelte. Der Mieter wurde in Verzug gesetzt
Alles aus einer Hand
sichtlich, zur Frage nach der Gültigkeit einer und hatte innert angemessener Frist die Kaution Laub-, und Treppenhaus-, Wege-, Garagen-, Boden-, Rasen-, Heizung-,
ausserordentlichen Kündigung bei Verletzung nicht bezahlt (sondern erst nach Erhalt der Kün- Ölstand-, Reparaturen-, Sträucher-, Plattli-, Kunden-, Fenster-,
der vertraglichen Pflicht zur Sicherheitsleistung digung). Leuchtkörper-, Rabatten-, Pflanzen-, Teppiche-, Schnee-, usw.
noch nicht gefällt worden. Zu ausserordentlichen Auch wenn die Pflicht zur Zahlung wie er -rechen, -wischen, -putzen, -fegen, -reinigen, -mähen, -kontrollieren,
Kündigungen nach Verletzungen von anderen wähnt eine vertragliche Nebenleistung ist, hat -melden, -ausführen, -schneiden, -legen, -beraten, -reinigen,
vertraglichen Nebenpflichten gibt es allerdings sie für den Vermieter eine der Praxis ausschlag -wechseln, -jäten, -setzen, -shampoonieren, -räumen, usw.
Entscheide. gebende Bedeutung, da sie sämtliche Ansprüche
des Vermieters aus dem Mietverhältnis abdeckt Wir freuen uns auf Ihre Anfrage!
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nicht abschliessend geklärt zu werden: heit läuft der Vermieter Gefahr, dass er nach Be- Kugeliloostrasse 48 Fax 044 311 91 35
Ist eine Verbindlichkeit fällig, so wird der Schuld endigung des Mietverhältnisses auf unter Um- 8050 Zürich E-Mail: home.garden@swissonline.ch
ner durch Mahnung des Gläubigers in Verzug ständen hohen Kosten (Schadenersatzansprüche www.home-garden-ag.ch
gesetzt. Wenn sich ein Schuldner bei zweiseiti aus unterlassener Sachrückgabe, ausgebliebene
3 0 | H E V 11-2 0 2 1 H E V 11-2 0 2 1 | 3 1RECHT
MIETRECHT
Werfen Sie kein Geld zum Fenster raus! Was muss eine Mieterin veranlassen, wenn
an der Mietsache ein Mangel auftritt?
«In einer Mietwohnung hat es einen Wasserschaden gegeben, weil der
Geschirrspüler defekt war. Nun müssen wir eine grössere Sanierung vornehmen,
da auch die Wohnung darunter betroffen war. Der Mieter hat uns aber nie
etwas gemeldet. Wie sieht da die Rechtslage aus?»
Mit Hilfe von Wärmebildern
können wir exakt festhalten, Meldepflicht lassene Mietsache, die dem Schutz des fremden
Das Gesetz, Art. 257g Abs. 1 OR hält fest, dass Eigentums dient.
wo es zu einem teuren der Mieter Mängel, die er nicht selbst zu beseiti
gen hat, dem Vermieter melden muss. Denn nur Form und Zeitpunkt der Meldung
Energieverschleiss kommt. wenn dieser den Mangel kennt, kann er ihn be An eine bestimmte Form ist die Mängelmeldung
heben, insbesondere um eine Verschlimmerung gesetzlich nicht gebunden, jedoch tut der Mieter
zu verhindern. Diese Pflicht besteht auch, wenn gut daran, dies schriftlich zu tun aus Beweisgrün
Sparen Sie Geld und kontaktieren Sie unsere Bauexperten der Mieter einen Mangel an der Liegenschaft den. Zeitlich ist entsprechend den Umständen
ausserhalb der Wohnung, etwa in allgemeinen oder der Bedrohlichkeit sehr schnell oder weni
unter 044 487 18 18 oder bau@hev-zuerich.ch Bereichen, oder ausgehend von der Wohnung ger schnell Mitteilung zu machen, damit der
eines Nachbars, feststellt. Ausnahmen von der Vermieter entsprechend reagieren kann.
Meldepflicht gibt es dementsprechend, wenn ein Daraus ergibt sich Folgendes: Ein Mieter wird
Mangel kein Schadenspotenzial birgt, also das in der Regel einen Mangel sofort melden, wenn
Vermögen des Vermieters nicht mindert. Auch für ihn der vorausgesetzte Gebrauch der Miet
Neutraler und diskreter Verkauf
auf Ihrer Mängel, die der Mieter im Rahmen des kleinen
Unterhaltes selbst beheben muss, sind davon
sache beeinträchtigt ist. Beispiel: Der Kochherd
ist kaputt. Der Mangel wird gemeldet, der Koch
Immobilie zum besten Preis. selbstverständlich ausgenommen sowie auch rein
ästhetische Unzulänglichkeiten.
Das Gesetz nennt den Vermieter als Adressat
herd wird ersetzt, der Mangel ist behoben. Wür
de der Vermieter nicht reagieren, könnte der Mie
ter seinen Anspruch gerichtlich geltend machen
der Meldung, in der Praxis kann es jedoch auch und durchsetzen und allenfalls auch eine Miet
ausreichend sein, den Mangel einer sogenannten zinsreduktion verlangen und bekommen. In der
Hilfsperson, wie etwa einem Verwalter oder Regel wird wohl jedoch ein solcher Mangel innert
Hauswart zu melden. Das hängt dann sicher angemessener Frist durch den Vermieter beho
Mit dem lokalen Immobilienprofi: auch von der Dringlichkeit der Sache ab resp.
dem bereits erwähnten Schadenspotenzial. Der
ben (angemessen: z. B. Bestell und Lieferfristen
nach Erhalt der Meldung). Ohne Meldung des
Mieter hat insofern eine Obhutspflicht für die Mieters wird dadurch umgekehrt ein allfälliger
alen Immobilienprofi: ihm zum ausschliesslichen Gebrauch über Anspruch auch Mietzinsreduktion hinfällig, ins
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H E V 11-2 0 2 1 | 3 3RECHT SERVICE
besondere auch wenn eine solche erst im Nach gezogen werden kann. Undichte Kittfugen können SEMINAR
hinein geltend gemacht wird.
«Liegenschaften in der Steuererklärung 2021»
erfahrungsgemäss zu Wasserschäden führen (Bad)
Erstaunlicherweise kann auch vorkommen, oder zur Unbrauchbarkeit von Fenstern und beim
dass ein Mieter zwar einen Mangel meldet, in der Vermieter einen grossen Schaden verursachen. Kurs für Hauseigentümer
Folge aber keine Reparaturen zulassen will. Hier
würde wohl auch eine Forderung nach Mietzins Anschlussfragen REFERENTEN: Stefan Goldinger, dipl. Treuhandexperte, Partner, TBO Treuhand AG, Zürich
reduktion obsolet (Beispiel Kochherd). Das Die Meldepflicht endet erst mit der Rückgabe des Michael Schnetzer, dipl. Treuhandexperte, Partner, TBO Treuhand AG, Zürich
Nichtmelden sowie das Nichtzulassen führen zu Mietobjektes. Bis dahin hat der Mieter auch Zeit,
folgender Frage: Mängel zu beheben, für die er einzustehen hat.
■ Veranlagungsverfahren
Auch während der Kündigungsfrist besteht die Datum: Dienstag, 25. Januar 2022, 8.30 bis 11.00 Uhr
Schadenersatz Meldepflicht fort. Darum gilt auch, dass der Mie ■ Mietertrag und Eigenmiete Türöffnung: 8.00 Uhr
Unterlässt der Mieter die Meldung oder tut dies ter auch im gekündigten Mietverhältnis zudem Seminarort: HEV Zürich, Albisstrasse 28,
■ Unterhalts- und Verwaltungskosten 8038 Zürich-Wollishofen
mit Verspätung, kann sich unter Umständen eine die Pflicht hat, notwendige Reparaturen in der
Schadenersatzpflicht ergeben. Und zwar ist der Wohnung zuzulassen. Einzig vom Vermieter vor Bitte beachten Sie: Es sind wenige Parkplätze vorhanden.
■ Renovations- und Umbaukosten Gebühr CHF 10.–, zahlbar am Empfang
Schaden zu ersetzen, der sich adäquatkausal gesehene Erneuerungen resp. Wertvermehrungen Seminarkosten inkl. Dokumentation:
durch die Unterlassung oder Verzögerung der können nicht durchgeführt werden, wenn das ■ Unternutzungsabzug
Mitglieder*: Einzel CHF 230.–, Ehepaar** CHF 360.–
Meldung ergeben hat. Problematisch kann in Mietverhältnis gekündigt ist. ■ Liegenschaftenbewertung Nichtmitglieder: Einzel CHF 270.–, Ehepaar** CHF 440.–
einigen Fällen sein, dass der Vermieter ja bewei Dass Mieter Mängel melden müssen, bedeutet * Mitgliedervergünstigung kann nur bei Angabe der Mitgliedernummer
■ Liegenschaften im Ausland gewährt werden (vgl. Adressfeld auf letzter Seite). Mitglieder- und
sen muss, dass der Mangel nicht (rechtzeitig) natürlich nicht, dass sie selbstständig Reparatur
Rechnungsadresse müssen übereinstimmen.
gemeldet wurde und der Schaden sich dadurch aufträge erteilen dürfen. Oder erst, wenn der ■ Erbengemeinschaften ** Nur 1 Dokumentation
verschlimmert hatte. Der Mieter kann auch nur Vermieter die Zustimmung erteilt hat. Vermieter Anmeldeschluss: 14 Tage vor Kursbeginn. Bei Annullierungen
melden, was für ihn erkennbar war. Ein Beispiel: oder Verwaltungen haben in der Regel Unter ■ Steuerliches Optimierungspotenzial nach Anmeldeschluss ist eine Bearbeitungsgebühr von 50% der
Aus irgendeinem Grund tritt ein Leck hinter der nehmer zur Hand, mit denen sie eine gute Zu Seminarkosten zu entrichten. Bei Absage am Seminar tag und un-
Spüle auf. Erst viel später manifestiert sich ein sammenarbeit pflegen. Empfehlenswert wäre entschuldigtem Nichterscheinen bleiben die vollen Seminarkosten
geschuldet. Eine Vertretung ist selbstverständlich willkommen.
Wasserschaden, schlimmstenfalls muss die halbe vielleicht, im Mietvertrag festzuhalten, dass der Änderungen vorbehalten
Küche renoviert und das Gemäuer ausgetrocknet Mieter, wenn er selbst Aufträge erteilt, auch für
und saniert werden. Hier stellt sich die Frage, ob die Kosten aufkommen muss. Der Eigentümer ✂
der Mieter dies wahrnehmen konnte, etwa weil muss insbesondere auch die Möglichkeit be-
unter dem Abguss Feuchtigkeit oder Pfützen auf kommen, selbst zu entscheiden, wie er vorgehen ANMELDUNG FÜR SEMINAR
getreten sind. Er könnte sagen, dass es nicht er möchte, ob zum Beispiel ein Gerät noch repariert «Steuern» vom 25. Januar 2022
kennbar war, und selbst wenn es das war, kann werden soll oder ersetzt. (Angaben bitte in Blockschrift) Mitglieder- und Rechnungsadresse müssen übereinstimmen.
kaum etwas Gegenteiliges erstellt werden. Die Wünschenswert ist natürlich, dass man das
Haftung würde somit hinfällig. Glück hat, einen Mieter ausgewählt zu haben, der Firma (falls Rechnung über Firma läuft) Parkplatz Autonummer
Ein wiederkehrendes Thema ist Schimmel in seine Verantwortung gegenüber dem Eigentum
der Wohnung. Bei Anzeichen von Schimmel ist des andern wahrnimmt. Sonst wird entweder die
Name (Teilnehmer/in 1) Vorname als Ehepaar (bzw. 1 Dokumentation)
der Mieter verpflichtet, dies anzuzeigen, umso Meldepflicht zur Makulatur oder es wird so viel
mehr dann, wenn er sich (seiner Ansicht nach) gemeldet, dass dauernd repariert werden muss.
nicht dafür verantwortlich fühlt («Mängel, die er Sorgfalt, Respekt und Rücksichtnahme sind Name (Teilnehmer/in 2) Vorname
nicht selbst zu vertreten hat»). Schimmel tritt durchaus angenehme Eigenschaften.
naturgemäss erstmals in kleinem Umfang auf und Strasse PLZ und Ort
kann sich je nach den Umständen schnell verbrei
Kathrin Spühler
ten, ist jedoch von Auge erkennbar. Erstmals lässt Lic. iur. E-Mail Telefon privat Telefon Geschäft
er sich mit einfachen Mitteln behandeln im Rah Telefonische Rechtsberatung
men der Sorgfaltspflicht oder des kleinen Unter HEV Zürich
Mitgliedernummer Datum Unterschrift
haltes, wenn er zum Beispiel an den Wänden auf (s. Adressfeld auf letzter Seite)
tritt. Auch graue Verfärbungen in Kittfugen sind
gut sichtbar, und können behandelt werden oder Einsenden an: HEV Zürich, Sekretariat Seminare, Albisstrasse 28, Postfach, 8038 Zürich, per Fax 044 487 17 77 oder über unsere
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