Schwerpunkt EXTREM zoomDas Fachmagazin für Schweizer Immobilienschätzer 02 | 21 - SIV
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zoom Das Fachmagazin für Schweizer Immobilienschätzer 02 | 21 Schwerpunkt EXTREM Höher, teurer, polarisierender, weitreichender, gefährlicher, mehr. Ein Klacks für den Bewerter? 05 Evelyne Binsack an den Polen der Welt 14 Mehrwertausgleich: Extreme Auswirkungen für Grundstücksbesitzer 28 Ein Dorf rutscht. Versicherungssonderregelung soll Hausbesitzern helfen.
— Editorial —
© Christine Kocher
DAS EXTREME
HAT ETWAS
INSPIRIERENDES
Liebe Bewerterin
Lieber Bewerter
IMPRESSUM
Herausgeber Selten hat mich ein Editorial derart gefordert wie dieses. Es fing schon
damit an, dass ich nicht wusste, ob ich mich fürs Adjektiv «extrem»
Schweizer Immobilienschätzer-Verband oder fürs Substantiv «Extrem» entscheiden sollte. Sollte ich etwas Ext
Oberer Graben 8, 9000 St. Gallen
remes beschreiben? Über extreme Situationen berichten, die Bewerter
T 071 223 19 19, www.siv.ch
in ihrem Alltag erleben? Dem Wort «extrem» und seiner Bedeutung
Partner
auf dem Grund gehen? Oder extrem sein, vielleicht indem ich als ein
zigen Satz in diesem Editorial «Das ist extrem» hinschreibe? Letzteres
Swiss Institute of
Real Estate Appraisal würde wohl eher zum Wort Mut passen. Mutig ist gut. Sich Dingen zu
stellen, in diesem Fall möglicherweise besser.
Tasten wir uns also heran. Der Duden beschreibt «extrem» als etwas,
Chambre suisse d’experts
en estimations immobilières das «bis an die äusserste Grenze geht». Im Herkunftswörterbuch
Gesamtverantwortung finden sich Hinweise, dass Adjektiv und Nomen ins 17. beziehungs
Silvan Mohler weise 18. Jahrhundert zurückgehen. Das Fremdwörterbuch spricht von
Präsident SIV
silvan.mohler@siv.ch, www.siv.ch Extrem als Hoch- oder Tiefpunkt. Wenn wir nach sinn- und sachver
Chefredaktion
wandten Wörtern suchen, finden sich Adjektive wie ausgeprägt, extre
Sibylle Jung mistisch, radikal, übersteigert, masslos und rücksichtslos. Im Bedeu
zoom@siv.ch
tungswörterbuch ist ein ähnlicher Beschrieb. Was uns hier auffällt, ist,
Redaktionsteam
Jürg Aegerter, Martin Frei, Jitka Doytchinov,
dass «extrem» zwischen den Worten «extravagant» und «exzellent»
Felix Thurnheer, Urs-Peter Zwingli steht. Und bei dieser Feststellung fällt es uns wie Schuppen von den
Redaktioneller Beirat Augen. Plötzlich wissen wir, weshalb «extrem» auch extrem triggert:
Martin Frei, Silvan Mohler
Während «extravagant» und «exzellent» Raum lassen für Gedanken,
Konzept und Umsetzung Geschichten, Meinungen und als Begriffe inspirieren, macht «extrem»
Pur Kommunikation AG, St. Gallen
www.pur-kommunikation.ch das Gegenteil: Das Extreme – oder vielmehr alles, was wir darunter
Design subsummieren – schliesst in erster Linie aus.
Agentur formidable, Berneck Exakt diesem Phänomen wollten wir auf den Grund gehen. Wir woll
www.formidable.ch
ten herausfinden, welche Extreme es im Bereich Schätzen gibt, wie ex
Druck
Cavelti AG, Gossau trem diese Extreme sind, was sie für Bewerterinnen und Bewerter be
www.cavelti.ch deuten und wie sie sich – vielleicht mit etwas Distanz betrachtet – auch
Auflage / Erscheinung aufweichen lassen. In letzterem haben wir einen Zauber gefunden, der
3600 Ex., 2 × jährlich
uns nur eröffnet wurde, gerade weil wir uns dem «Extrem» gestellt
Cover
haben. Dafür sagen wir danke. Und finden jetzt: Auch das E xtreme hat
Das Titelbild zeigt die Gefahrenkarte
der Region Albula; rot das Dorf Brienz, etwas Inspirierendes.
dessen Zukunft ungewiss ist.
Der Grund: extremer Hangrutsch.
Sibylle Jung
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2
— Inhalt —
FOCUS 05 INTRO
06
Geschätzt #7 mit
Evelyne Binsack,
Extremsportlerin
14 MEHRWERT
AUSGLEICH
Mit Samuel Ramp
durch den Paragrafen
dschungel
EXTREMEREIGNISSE
22 MARKTREPORT
Die Coronapandemie ist nicht so extrem
Den aktuellen Markt
wie die Null- und Negativzinspolitik. im Überblick
08
26 EINMAL
SCHÄTZEN,
BITTE
Bauwerke der Super
lative werfen knifflige
Fragen auf.
31 ANSICHTSSACHE
IN ZAHLEN Das passiert, wenn
AUSGEDRÜCKT 117 Studierende
das gleiche Objekt
Ob Boden, Mieten, oder Mehrfamilien
bewerten.
häuser: Die Preise steigen seit Jahren.
34 DAS PRÜFSOFA
Wenn es wie bei den
12
Kutschern zugeht
PANDEMIE UND 36 AUS- UND
WEITERBILDUNG
WETTEREREIGNISSE
Die aktuellen Lehr
Was Bewerterinnen und Bewerter gänge an den
als extrem empfinden. Fachhochschulen
37 VERBANDINFOS
Aus der Welt des SIV
42 SIV-KOPF
19
Sieben Fragen an
Olivier Aeby
KLEINSTWOHNFORMEN
«Downsizing» ist ein Lebensstil –
auch beim Wohnen.
28 EIN DORF IN GEFAHR
Das bündnerische Brienz/Brinzauls
rutscht ins Tal.
— Zoom 02 | 21 —
3
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— Intro —
GESCHÄTZT #7
Auf den höchsten Spitzen und an den entferntesten Polen der Welt fühlt sich die E
xtrembergsteigerin
Evelyne Binsack in ihrem Element. 2001 bestieg sie als erste Schweizerin den Mount Everest.
Und die Bestsellerautorin kämpfte sich mit Expeditionen an den Nord- und an den Südpol. Zoom verrät
sie ihre drei persönlichen Hotspots.
Text: Jürg Aegerter
#1 ZELT
Draussen kann es
minus 40 Grad Celsius
sein. Man stellt das
Zelt auf, macht es
sturmsicher, schlüpft
rein und fühlt sich
wohl. Das Zelt wird
zum Zuhause für ein
paar Stunden, sei dies Evelyne Binsack ist
an einem Fels eine bekannte Schweizer
vorsprung oder in der Extremsportlerin
Weite der Arktis.
#3 KIRCHEN
Kirchen haben Aus
strahlung und geben zum
Teil jahrhundertealte
Geschichte weiter. Men
schen finden hier Ruhe
und schöpfen Hoffnung.
#2 MESSETURM FRANKFURT Es kann eine christliche
1996 kletterte ich als Werbe Kapelle, ein buddhistischer
aktion für Schweiz Touris Tempel oder ein Zen-
mus über 250 Meter hoch Kloster sein. Auf Reisen
auf den Frankfurter Messe gehe ich oft in solche
turm. Nur die ersten Stock Gebäude und bin ergriffen
werke waren schwierig, von deren Schönheit.
wegen der glatten Marmor
© rajasen / shutterstock.com
fassaden. Anschliessend
© Mikhail Markovskiy / shutterstock.com
ging die Besteigung
relativ einfach und schnell.
Wenn sich eine Chance
ergibt, greife ich zu.
GESCHÄTZT
Schweizer Persönlichkeiten zeigen Zoom exklusiv ihre Lieb-
lingsplätze. Es sind Orte, an denen sie gerne Zeit verbrin-
gen; Räume, die sie mit besonderen Erinnerungen verbinden.
Zu Hause, unterwegs oder am Arbeitsplatz. Der «Markt-
wert»: geschätzt nach persönlichen Kriterien. Das ist so gar
nicht schätzertypisch – und trotzdem lesenswert.
— Zoom 02 | 21 —
5
— Focus —
EXTREMEREIGNISSE
UND IHR EINFLUSS AUF DIE
I MMOBILIENBRANCHE
Der Klimawandel oder die Pandemie beeinflussen auch die Immobilienwirtschaft und -bewertung.
Drei Exponenten verschiedener Branchen sprechen über Strategien im Umgang mit extremen Entwicklungen.
Text: Urs-Peter Zwingli
Die Coronapandemie ist das prägen ren und Lieferk etten abgestimmt wer bevor man selber aufgrund von Daten
de Ereignis der jüngeren Zeit. Doch den. «Die Preise werden sich bis Ende eine fundierte Analyse gemacht hat.»
Raiffeisen-Chefökonom Martin Neff
2021 einpendeln, für 2022 erwarte ich Extreme Entwicklungen zeigt
hebt eine andere Grösse hervor, die für tiefere Inflationsraten.» wegen der Coronakrise auch der
die internationale Wirtschaftsentwick weltweite Markt für Baustoffe. «Über
lung das seit Jahren zentrale Extrem Daten und Zahlen statt alle Segmente gesehen haben sich
sei: «Die Null- und Negativzinspolitik M einungen Produkte im Einkauf für uns um 10
und die damit verbundene Flutung der Die Preise für Wohneigentum aller bis 50% verteuert», sagt Martin To
Finanzmärkte mit Liquidität.» Diese dings werden weiter steigen, sagt bler, CEO des Schweizer Baumaterial
Entwicklung habe sich durch die welt Neff, der für Raiffeisen regelmässig händlers HG Commerciale (HGC). Be
weite Ausschüttung staatlicher Gelder den Schweizer Immobilienmarkt ana gonnen habe die Preissteigerung im
in der Krise und die dadurch steigende lysiert. Die Pandemie habe den Immo Herbst 2020 bei den Holzwerkstof
Verschuldung verstärkt. «Im Moment bilienmarkt in der Schweiz nicht be fen, seit März 2021 seien auch prak
sieht es so aus, als seien die Zinsen für schädigt. Vielmehr haben die Preise tisch alle anderen Materialien wie bei
Generationen auf null festgenagelt», für Eigentumswohnungen und Einfa spielsweise Kunststoffprodukte oder
«
sagt Neff. milienhäuser erneut Höchststände er
Das wegen Corona gezündete reicht, wie die Bank im Frühsommer
«Feuerwerk staatlicher Gelder», wie 2021 zu ihrer Publikation «Immobilien
der Ökonom und Topbanker es nennt, Schweiz» schreibt. «Die Preise werden Im Moment sieht
habe aber auch dazu geführt, dass noch einige Jahre steigen, auch im Be
die schwerste Rezession der Nach reich Anlagenobjekte», sagt Neff. es so aus, als seien
kriegszeit ungewöhnlich schnell ab Für Immobilienbewerter könne
geklungen sei. «Nach drei bis vier damit der Anreiz bestehen, bei Port die Zinsen für
Monaten Krise im Frühjahr 2020 war foliobewertungen stetig die Wertstei
bereits eine Erholung beobachtbar. gerungsrendite auszuschöpfen. «Ich Generationen auf
Danach wuchs die Nachfrage plötz empfehle aber, dabei defensiv vor
lich schnell.» Eine Folge davon wa zugehen. Entscheidend ist die Cash null festgenagelt.
ren Preissteigerungen und eine star
ke Inflation: Im Juni 2021 meldeten
flow-Rendite. Alles andere kann zur
Spekulation werden, und das ist nicht
»
die USA beispielsweise ein Wachs nachhaltig.» Grundsätzlich empfiehlt Gipsplatten betroffen gewesen. «Er
tum der Inflation um 5,4 Prozent im Neff, sich in extremen Zeiten bei schwerend kommt hinzu, dass bei vie
Vergleich zum Vorjahr – ein Zuwachs, der Bewertung von wirtschaftlichen len Produkten die Verfügbarkeit nicht
der zuletzt 2008 erreicht wurde. Neff Trends oder Vermögenswerten auf garantiert ist.» Die HGC als Gross
schätzt, dass dieser «Reboundeffekt» «nackte Zahlen» zu verlassen. «Man händler versuche dennoch, ihre La
sich abschwächen werde, weil welt sollte Einschätzungen der Fachpresse ger möglichst zu füllen und unter
weite Produktionen wieder hochgefah oder von Mitbewerbern nicht lesen, halte dafür enge Kontakte mit ihren
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6
— Focus —
Die Null- und Negativzinspolitik und die damit verbundene Flutung der Finanzmärkte mit Liquidität ist seit Jahren das zentrale Extrem – nicht Corona.
Lieferanten. Die Situation sei «abso Problematik spüren auch Raum- und Maiensässe sind sehr beliebt.» In den
lut aussergewöhnlich», dennoch nicht Immobilienentwickler. «Der Einbezug ländlichen Gebieten sei zudem der
nur schlecht. «In den vergangenen 15 von Klimafragen ist bei der Planung «Kampf um jeden Quadratmeter Bau
Jahren sind die Preise für Baumate von Arealen mittlerweile ein grosses land» im vollen Gange.
rialien stetig gesunken. Das hat den Thema. Dazu gehört etwa die Aussen Auf Extremereignisse wie den
starken Preisdruck in der Baubranche raumgestaltung oder die Energieef Klimawandel braucht es Reaktionen auf
weiter verschärft.» Diese Entwicklung fizienz», sagt Ueli Strauss-Gallmann. verschiedenen Ebenen wie beispiels
sei nun gebremst, damit erhöhe sich Er leitete während 17 Jahren das Amt weise Bau und Mobilität. Strauss-Gall
die Wertschöpfung der Branche – auch für Raumentwicklung und Geoinfor mann schätzt diesbezüglich, dass die
wenn dies aktuell bei laufenden Bau mation des Kantons St. Gallen. Heute Innovation in den bestehenden, his
projekten eine grosse Herausforde ist er selbstständiger Berater im Be torisch gewachsenen Strukturen der
rung für die Unternehmer sei. Tobler reich Raum-, Gemeinde- und Immobi Schweiz in kleinen Schritten geschehen
erwartet zudem eine Normalisierung lienentwicklung. Wie der Klimawandel müsse. «Das fängt im Bereich Immobi
der Preise bis Ende 2021. bei der zukünftigen Planung und Er lienentwicklung bei Details an – etwa
stellung von Immobilien berücksich der Frage, ob ein tieferer Parkplatz
Der Kampf ums Bauland tigt wird, werde einen Einfluss auf de schlüssel pro Wohneinheit genügt.
Von der extremen Seite zeigte sich ren langfristige Nutzungsqualität und Oder mit dem konsequenten Einbezug
im Sommer 2021 weltweit das Klima: damit auch deren Wert haben, sagt er. von E-Mobilität und Langsamverkehr
Nordamerika, Südeuropa und Skandi Strauss-Gallmann berät regelmässig von Beginn an.»
navien litten unter historischen Hitze Gemeinden in ländlichen Gebieten. «In
wellen, in der Schweiz richteten wieder diesen steigt die Nachfrage nach Im
holte heftige Gewitter und Hochwasser mobilien seit dem Frühjahr 2020 ste
Schäden in Millionenhöhe an. Diese tig an. Auch Ferienhäuser oder sogar
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7
— Focus —
EXTREME PREISENTWICK
LUNGEN SEIT JAHREN
Die Preise für Mehrfamilienhäuser, Mieten und Boden kennen in der Schweiz seit Jahren nur eine Richtung:
nach oben. Allgemein häufen sich bei verschiedenen Kennzahlen hohe bis extreme Werte.
Text und Recherche: Urs-Peter Zwingli
Die Schweiz ist ein Land,
in dem Siedlungsflächen knapp
sind – insbesondere in S
tädten Baulandpreisindex: Die Landpreise explodieren
und Agglomerationen. Das Preisindex von Bauland für Mehrfamilienhäuser1.
und weitere Faktoren drücken
die Preise nach oben: Region Zürich Region Mittelland
S owohl Bauland, Mehrfamilien- 2008 100 2008 100
häuser, Wohnimmobilien als 2012 152 2012 121
auch städtische Mieten sind 2015 235 2015 216
seit der Jahrhundertwende ste- 2021 351 2021 249
tig angestiegen. Einige Zahlen
zeigen gar extreme Z
unahmen. Region Genfersee Region Ostschweiz
Die Zoom-Redaktion hat 2008 100 2008 100
Fakten und Zahlen zusammen 2012 118 2012 164
getragen, die den Versuch 2015 185 2015 336
e iner Übersicht machen. 2021 246 2021 415
Mietpreisindex:
Stark gesteigen in den Zentren,
verhalten in der Peripherie
Stand Mietpreisindex in
Schweizer Kantonen, Juni 2021
(Januar 2009 = 100)2
Genf: 128,2 Punkte
Waadt: 125,8 Punkte
Zürich: 121,7 Punkte
115,4
Aargau: 110,8 Punkte
Tessin: 102,4 Punkte
Gesamte Schweiz
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8
— Focus —
Wohnfläche pro Kopf nimmt zu
Mehrfamilienhäuser: Die Wohnfläche pro Kopf in der Schweiz nimmt
Steiler Preisanstieg seit Jahrzehnten zu. Zwar gibt es zwischen Stadt
seit 2010 und Peripherie Unterschiede, die Zunahme der
Wohnfläche ist aber quer durchs Land beobachtbar.
Die Preise für Mehrfamilienhäuser in der
Schweiz sind seit der Jahrhundertwende
konstant angestiegen, seit 2010 zudem
Schweizer Wohnfläche/Kopf
besonders steil (Januar 1981 = 100).3
MFH-Preisindex: 19804: 35 m2
1. Quartal 2000 106,02
1. Quartal 2010 131,17 20195: 46 m2
2. Quartal 2021 194,52
Kantone mit höchster Wohnfläche/Kopf5
SH: 51 m2
%
AR: 52 m2
TG: 52 m2
Verlauf Basiszinssatz SIV Kantone mit tiefster Wohnfläche/Kopf5
Der SIV publiziert für Mitglieder seit 2018 eine GE: 37 m2
Zusammenstellung des risikoarmen Basiszinssatzes
für Mehrfamilienhäuser in der Schweiz (netto, real). BS: 41 m2
Die Werte beziehen sich auf ein mittelgrosses MFH
mit Mietwohnungen (praktisch Neubau) in einem VD: 43 m2
Top-Stadtquartier von Zürich mit sehr guter Mikro-
lage. Der Zinssatz wird quartalsweise durch eine
Umfrage von Fahrländer Partner R aumentwicklung
ermittelt.
Durchschnittlicher Wert 2019: 2,11
Durchschnittlicher Wert 2020: 1,95
Wert Juli: 1,83
— Zoom 02 | 21 —
9
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Bürofläche: Corona wirkt langfristig
Erwarteter Rückgang der Büroflächennachfrage
für 2020 und 2021 kombiniert10: 700 000 m2.
Möglicher Rückgang der B üroflächennachfrage in den nächsten zehn
Jahren aufgrund von dauerhaft höherem Homeoffice-Anteil in Firmen11:
15 %
Schweizweit ausgeschriebene Bürofläche
2021: 3 043 000 m2 2008: 1 500 000 m2
Zinsen sinken stetig
Die Zinssätze sind heute weltweit so tief wie
nie zuvor. Ihren letzten wirklich grossen Peak
erlebten die Leitzinsen weltweit um 1980. Auch um
die Jahrtausendwende gab es nochmals einige
Jahre mit Zinssätzen von teils bis zu vier Prozent.
Seither sind die Zinsen aber stetig gesunken,
zuletzt in den Minusbereich.
Diskontsätze der SNB6
5,5 (1918) 1,5 (1945) 7,0 (1991) Handänderungsstatistiken
1,0 (1998; letztmals publiziert im Jahr 2000) zeigen hochtourigen Immobilienmarkt
Offizielle Statistiken über Handänderungen in aus-
SNB-Zielband für Dreimonatslibor in CHF7
gewählten Kantonen verdeutlichen, dass der
zwischen 0,00 und 1,00% (Juni 2005)
Schweizer Immobilienmarkt auf hohen Touren läuft –
zwischen 3,00 und 4,00% (Juni 2006)
sowohl volumen- als auch preismässig.
zwischen 2,25 und 3,25 % (Juni 2008)
Hier sind jeweils die aktuellsten verfügbaren Zahlen
zwischen –1,25 und –0,25 % (Juni 2018)
präsentiert.12
SNB-Leitzins8 Kanton Zürich
Ab Juni 2019 gleichbleibend auf –0,75% Wert aller Handänderungen
1995: CHF 3964 Mio. 2015: CHF 6643 Mio. 2020: CHF 8242 Mio.
Leitzins der USA zum Vergleich9
5,25% (Juni 2006) 3,00% (März 2008) Durchschnittliche Verkaufspreise EFH
0,25% (Dezember 2008) 0,10% (Juli 2021) 1996: CHF 697 000 2010: CHF 870 000 2020: CHF 1 270 000
Kanton Basel-Stadt
Wert aller Freihandkäufe von Liegenschaftsparzellen
1996: CHF 547 Mio. 2015: CHF 780 Mio. 2020: CHF 1187 Mio.
Quellen
1 Fahrländer Partner Raumentwicklung Kanton Luzern
2 Homegate.ch Mietpreisindex
3 SXW IAZI Investment Real Estate Price Index
Anzahl Handänderungen
4 BfS: Ein Porträt der Schweiz – Ergebnisse aus den Volkszählungen 2010–2014 2005: 15 461 2015: 15 746 2019: 16 674
5 BfS: Bau- und Wohnungswesen 2019
6 SNB: Historische Zeitreihen. Zinssätze und Renditen.
7 SNB Datenportal. Von 2000 bis 2019 bestimmte die SNB ein Zielband für den Dreimonats-Libor in CHF.
8 SNB Datenportal. Ab dem 13. Juni 2019 löst der SNB-Leitzins das Libor-Zielband ab.
9 Federal Reserve Bank of St. Louis
10 CS: Büroflächenmarkt Schweiz 2021
11 CS: Büroflächenmarkt Schweiz 2021
12 Kantonale Statistikämter
— Zoom 02 | 21 —
11— Focus —
«EXTREME M EINUNGEN
SPALTEN DIE
G ESELLSCHAFT»
Wie nehmen Bewerterinnen und Bewerter das Thema Extreme wahr? Zoom sprach mit der
Zürcher Immobilienfachfrau Mirjam Oegerli darüber und fühlte bei Ilaria Roveda, Tessin, und Yves C
achemaille,
Westschweiz, den Puls. Über die Kunst des Antizipierens, schwindende Kompromissbereitschaft
und positive Seiten des Wandels.
Aufgezeichnet von Jürg Aegerter
Wann dachten Sie zuletzt: dass wir verwundbar und gegenüber
Wow, das ist ja extrem? solchen Ereignissen auch ziemlich
Mirjam Oegerli: Ich war extrem beein machtlos sind.
druckt davon, wie gut wir in unseren
Projektteams die durch Covid veränder Yves Cachemaille: Wie sehen Sie
ten Umstände gemeistert haben. Dank die Entwicklungen in der Immobilien-
Onlinesitzungen wurden wir gar noch branche in der Westschweiz?
Mirjam Oegerli effizienter. Neue Projekte aufzugleisen Die Preise von Anlageimmobilien blei
Die erfahrene Portfoliomanagerin und
gestaltete sich aber herausfordern ben weiterhin auf hohem Niveau. Die
Schätzerin Mirjam Oegerli betreut
heute mit ihrer Firma WERTLABOR der. Hier fehlte der direkte menschli Bereiche Einfamilienhäuser und Stock
GmbH, Zürich, vorwiegend Immobilien che Kontakt. werkeigentum stagnierten während
der öffentlichen Hand.
Ilaria Roveda: Mit der Pandemie muss der Gesundheitskrise, erholten sich je
ten wir wirklich eine Menge Gewohn doch schnell wieder. Die Preise steigen
heiten und Überzeugungen ändern. zurzeit leicht an, wobei die Nachfrage
Noch heute gibt es keine sichere Per nach stadtnahen ländlichen Standor
spektive. In unserem Bereich als Be ten deutlich zunimmt. Gleichzeitig ver
werter sind wir konfrontiert mit einer zeichneten wir natürlich einen sehr ge
völlig neuen Situation. Alle Sektoren ringen Mieterwechsel, der seit Anfang
des Immobilienmarktes sind betroffen. 2021 jedoch durch viele Wechsel bei
Ilaria Roveda Yves Cachemaille: Diesen Sommer den Wohnungsmietern wieder aufge
Die Tessinerin Ilaria Roveda ist Partner haben mich die Unwetter beeindruckt, fangen wird.
bei P&M Real Estate SA in Lugano
und lehrt als Dozentin an der SUPSI – die vor allem in der West- und Zen
Scuola Universitaria Professionale tralschweiz zahlreiche Naturkatastro Und welche Entwicklungen
Svizzera Italiana. phen verursachten. Viele Gebiete wa beobachten Sie im Tessin und in der
ren betroffen, durch die ich schon oft Deutschschweiz, Ilaria Roveda und
gefahren bin. Mir wurde bewusst, Mirjam Oegerli?
Ilaria Roveda: Im Tessin profitierten
wir davon, dass mehr Schweizerin
nen und Schweizer im Inland Ferien
machten. Im Wohnungssektor sehen
«Mich stimmt nachdenklich, wir seit dem Lockdown eine grössere
Yves Cachemaille dass die als typisch Nachfrage nach grösseren Wohnein
Yves Cachemaille ist Senior Director schweizerisch geltende heiten, gerne mit einer Grünfläche.
und Head of Valuation and Advisory
bei CBRE Switzerland in Lausanne. Kompromissbereitschaft zu Ansonsten verlaufen die Entwick
Die CBRE ist schweizweit mit sieben schwinden scheint.» lungen ähnlich wie in der ganzen
Büros im Immobiliensektor tätig. Mirjam Oegerli Schweiz. Der Bürosektor war nach
— Zoom 02 | 21 —
12— Focus —
«In Zeiten des Wandels schweiz aus. Es macht den Anschein, diese Entwicklungen zu antizipieren –
muss man in der Lage als ob der Standort bei der Entschei von denen einige möglicherweise nicht
sein, die positive Seite des dungsfindung immer weniger berück von Dauer sind –, damit unsere Werte
Wandels zu sehen.» sichtigt und die kurzfristige Rendite immer gleich relevant bleiben.
Ilaria Roveda zum einzigen Argument werden, was
langfristig ein grosses Risiko darstel Mirjam Oegerli, welche Veränderun-
len kann. gen in Beruf und Gesellschaft
Ilaria Roveda: Die tiefen Zinsen für Kre beschäftigen Sie?
dite haben im Tessin den Erwerb von Beruflich positiv sehe ich, dass sich das
der Einführung der Homeofficepflicht Immobilien sowohl für Privatpersonen Immobilienportfoliomanagement in öf
stark betroffen. Auf der anderen Sei als auch für Investoren erleichtert. Und fentlichen Verwaltungen immer stärker
te ist seit der Pandemie beim Logis das geht wohl noch so weiter: Derzeit etabliert – auch gegenüber den Nutzern,
tik- und Lagersektor eine steigende deutet nichts hin auf eine Änderung der der Öffentlichkeit und der Politik. Ich be
Nachfrage zu verzeichnen, was auf die Geldpolitik der Schweizerischen Natio obachte die gesellschaftlichen Entwick
starke Zunahme des Onlineshoppings nalbank. lungen. Für viele Menschen ist das Aus
zurückzuführen ist. kommen schwierig, obwohl sie Vollzeit
Mirjam Oegerli: Die Situation mit den Was beschäftigt Sie zurzeit am arbeiten und haushälterisch wirtschaf
tiefen Zinsen ist für uns im Raum Zü meisten, Ilaria Roveda? ten. Zudem stimmt mich nachdenk
rich auf vielen Ebenen herausfordernd. In Zeiten des Wandels muss man in der lich, dass die als typisch schweizerisch
Wir beobachten sie genau, bilden uns Lage sein, die positive Seite des Wan geltende Kompromissbereitschaft zu
ständig weiter und tauschen uns mit dels zu sehen. Herausforderungen sind schwinden scheint. Extreme Meinungen
anderen Expertinnen und Experten sicher neue Raumgestaltungskonzepte und fehlende Dialogbereitschaft spalten
aus. Der SIV ist hierbei eine wertvolle und Bautechniken, die auf eine «grüne» die Gesellschaft.
Unterstützung, weil er bei der Vernet Perspektive ausgerichtet sind.
zung hilft und Ressourcen bereitstellt.
Und wo sehen Sie die Herausforde-
Welche Entwicklung lösen die tiefen rungen, Yves Cachemaille?
Zinsen für Kredite und Negativzinsen Der Bewerter ist per Definition ein
für Kapital in der Westschweiz und Marktbeobachter. Er ist es gewohnt,
im Tessin aus? solche Entwicklungen schnell mitein
Yves Cachemaille: Die Preise von An zubeziehen. In den letzten Monaten ha «Unsere grosse Heraus
lageimmobilien sind stark unter Druck. ben allerdings zahlreiche Paradigmen forderung als Bewerter be
Die extrem niedrigen Zinsen, die bis wechsel stattgefunden, sowohl bei der steht darin, zu antizipieren,
her nur in Genf zu beobachten wa Wohn- und Arbeitssituation als auch welche Veränderungen sich
ren, weiten sich tendenziell auf andere, beim Konsumverhalten. Unsere gros als nachhaltig erweisen.»
weniger attraktive Regionen der West se Herausforderung besteht darin, all Yves Cachemaille
— Zoom 02 | 21 —
13— Focus —
Die Mehrwertabgabe
wird erst fällig, wenn
bei einer Überbauung
die Baufreigabe erteilt
oder aber die nach
trägliche Baubewilli
gung rechtskräftig
wird.
MEHRWERTAUSGLEICH –
DER K
ANTON ZÜRICH
SCHREITET VORAUS
Der Mehrwertausgleich kann für Grundstücksbesitzer extreme Auswirkungen haben. Es geht d
abei zum
Beispiel um die steuerlichen Folgen, wenn Grundstücke bei Umzonungen von der L
andwirtschafts-
in die Bauzone an Wert gewinnen. Der Kanton Zürich regelt seit Anfang 2021 den Mehrwertausgleich
so umfassend wie kein anderer Kanton. Mehrwertausgleichsexperte Samuel Ramp verschafft
Überblick im Paragrafendschungel.
Autor: Samuel Ramp
Die Nutzungsmöglichkeiten eines Die Kantone haben als Minimal digungen im Falle von Rückzonungen
Grundstücks bestimmen dessen Wert. vorgabe des Bundes planungsbeding einzusetzen oder für raumplanerische
Die Nutzung wiederum wird durch te Vorteile bei Einzonungen mit einem Massnahmen wie die Gestaltung von
die Raumplanung von Bund, Kanto Satz von mindestens 20% zu belasten. öffentlichen Plätzen oder Bodenverbes
nen und Gemeinden festgelegt. Durch Hier geht es insbesondere um Boden, serungen.
planerische Massnahmen kann ein der neu und dauerhaft einer Bauzone
Grundstück stark an Wert gewinnen, zugewiesen wird. Weiter schreibt der Umsetzung im Kanton Zürich
man denke an Einzonungen, oder, im Bund den Kantonen vor, dass der Aus Im Kanton Zürich trat das Mehrwert
Falle von Auszonungen, verlieren. Das gleich bei der Überbauung des Grund ausgleichsgesetz (MAG) und die Mehr
Bundesgesetz über die Raumplanung stücks oder dessen Veräusserung fällig wertausgleichsverordnung (MAV) am
(RPG) verpflichtet die Kantone, einen wird. Auch in der Verwendung der ver 1. Januar 2021 in Kraft. Damit hat der
Ausgleich für erhebliche Vor- und Nach einnahmten Abgaben sind die Kantone Kanton nicht nur die bundesrechtli
teile der Raumplanung vorzusehen. nicht frei. Die Gelder sind für Entschä chen Minimalvorgaben erfüllt, sondern
— Zoom 02 | 21 —
14— Focus —
Wenn landwirtschaft
liches Land zu Bauland
umgewandelt wird,
beträgt die Abgabe im
Kanton Zürich 20% des
Mehrwerts.
Mehrwertermittlung
In dieser Phase wird der konkrete Mehrwert für jedes
Grundstück ermittelt. Die zuständige Behörde prüft,
ob die Berechnung mit dem Landpreismodell erfolgen
kann oder ob besondere Gründe vorliegen, die eine indi-
viduelle Schätzung notwendig machen. Das Ergebnis
wird den Betroffenen mitgeteilt. Die Betroffenen haben
dann die Möglichkeit, innert zehn Tagen eine i ndividuelle
Schätzung zu verlangen. Sie müssen allerdings die
Kosten selbst tragen. Wird eine individuelle Schätzung
angeordnet oder verlangt, können die Betroffenen
den Schätzer nicht bestimmen.
ines der umfassendsten und komple
e Kantonaler ferenz zwischen den Verkehrswerten
xesten Regelwerke zum Mehrwertaus Mehrwertausgleich – eines Grundstücks ohne und mit Pla
gleich geschaffen. E inzonungen nungsmassname. Die Mehrwertabga
Im Kanton Zürich ist strikt zwi Der Kanton Zürich erhebt eine Mehr be beträgt beim kantonalen Mehrwert
schen dem kantonalen Mehrwertaus wertabgabe auf Planungsvorteile, die ausgleich 20% des Mehrwertes. Soweit
gleich, der bei Einzonungen erhoben durch Einzonung entstehen. Zuständig der Mehrwert CHF 30 000 übersteigt,
wird, und dem kommunalen Mehrwert für den Vollzug des kantonalen Mehr setzt die Baudirektion die Höhe der
ausgleich im Falle von Um- oder Auf wertausgleichs ist die Baudirektion des Mehrwertabgabe und die abgabepflich
zonungen zu unterscheiden. Es sind Kantons Zürich. tige Person in einer Verfügung fest, so
nicht nur unterschiedliche Behörden bald die Planungsmassnahme in Kraft
für die Festsetzung und Vollzug zu Wie hoch ist die Abgabe? tritt (Änderung der Bau- und Zonen
ständig, auch die Abgabesätze variie Der durch die planerische Massnahme ordnung, BZO). Weiter ordnet sie an,
ren erheblich. bewirkte Mehrwert entspricht der Dif dass die Mehrwertabgabe im Grund
— Zoom 02 | 21 —
15— Focus —
ZUR PERSON
Der Anwalt und dipl. Steuer
experte S
amuel Ramp ist Part-
ner der Zürcher Kanzlei Fischer
Ramp Buchmann AG.
Ramp unterrichtet beim Institut
für Schweizerisches und Inter-
nationales Steuerrecht (ISIS)
und an den Fachhochschulen
Zürich (zhaw) und St. Gallen
(OST). Er ist Dozent am SIREA
und am Schweizerischen
Institut für Steuerlehre (SIST).
buch angemerkt wird, wenn die Verfü gang des Eigentums im Grundbuch Aufzonung liegt vor, wenn die Nut
gung rechtskräftig wird. und nicht das Verpflichtungsgeschäft zungsmöglichkeiten einer Bauzone ver
(öffentliche Beurkundung). bessert werden. Von einer Umzonung
Wer muss zahlen? Keine Veräusserung stellen wird gesprochen, wenn ein Grundstück
Abgabepflichtig ist der Grundeigen nach Zürcher Auffassung Eigentums von einer Bauzone einer anderen Bau
tümer im Zeitpunkt des Inkrafttretens wechsel durch Erbgang, Erbteilung, zone zugewiesen wird.
der Planungsmassnahme. Soweit die die Ausrichtung von Vermächtnissen, Wenn eine Gemeinde sich für
ser mit der Verfügung nicht einverstan Erbvorbezüge oder Übertragungen im den kommunalen Mehrwertausgleich
den ist, kann er diese beim Baurekurs Rahmen von güterrechtlichen Ausein entscheidet, kann sie die Höhe des Ab
gericht des Kantons Zürich überprüfen andersetzungen und Schenkungen dar. gabesatzes zwischen 0 und 40% und
lassen. Ob diese Ausnahmen auch vom Bun die Grösse der Freifläche bestimmen,
desgericht geschützt werden, wird sich für die keine Mehrwertabgabe geschul
Wann muss ich zahlen? weisen, denn andere Kantone haben det ist. Dies soweit der Mehrwert den
Die Mehrwertabgabe wird erst fäl die Ausnahmen restriktiver ausgelegt Betrag von CHF 250 000 nicht über
lig, wenn bei einer Überbauung die als der Kanton Zürich. steigt. Übersteigt der Mehrwert die
Baufreigabe erteilt oder aber die nach Die Baudirektion des Kantons sen Betrag, ist er unabhängig von der
trägliche Baubewilligung rechtskräftig Zürich setzt nach Eintritt der Fälligkeit Grundstückgrösse geschuldet. Der
wird. Fällig wird die Mehrwertabgabe in einer weiteren Verfügung fest, per Spielraum der Gemeinden bei der Frei
auch, wenn der Grundeigentümer das wann die abgabepflichtige Person die fläche reicht von 1200 bis 2000 Quad
Grundstück veräussert. Bei einer Ver Mehrwertabgabe schuldet, und berech ratmeter.
äusserung ist das Verfügungsgeschäft net allfällige Ausgleichszinsen, denn Wenn eine Gemeinde den kom
massgebend. Das heisst, der Über die Mehrwertabgabe muss ab Fälligkeit munalen Mehrwertausgleich einführt,
verzinst werden. Auch bei dieser Verfü besteht die Möglichkeit, anstelle der
gung kann der Rechtsweg beschritten Mehrwertabgabe städtebauliche Verträ
Bekanntgabe Mehrwert werden. Ist der rechtskräftig festgesetz ge abzuschliessen. Kommt keine Eini
Nach der Genehmigung der Planungs- te Betrag in den Mehrwertausgleichs gung zustande, wird die Mehrwertab
massnahme gibt der Kanton den fonds einbezahlt worden, wird auch die gabe erhoben. Solche Verträge können
e rmittelten Mehrwert gesamthaft – Anmerkung im Grundbuch gelöscht. allerdings erst nach dem Inkrafttreten
das heisst für alle betroffenen Grund der angepassten Bau- und Zonenord
stücke – bekannt. Zudem erhalten die Kommunaler nung abgeschlossen werden. Soweit
Grundeigentümer und Baurechtsnehmer M ehrwerta usgleich – Gestaltungspläne gegenüber der Re
die Möglichkeit, zum individuellen Um- und Aufzonungen gelbauweise der BZO zu einer höhe
Mehrwert innert 30 Tagen Stellung zu Den Gemeinden im Kanton Zürich steht ren Nutzungsmöglichkeit führen, qua
beziehen. Auch hier können Schätzer es frei, im Falle von Um- oder Aufzo lifizieren sie sich normalerweise als
und Schätzerinnen die Betroffenen mit nungen einen kommunalen Mehrwert Auf zonungen, welche die kommuna
ihren Fachkenntnissen unterstützen. ausgleich in der BZO einzuführen. Eine le Mehrwertabgabe auslösen können.
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16— Focus —
«
Eine Aufzonung liegt vor,
wenn die Nutzungsmöglichkeiten einer Bauzone
verbessert werden. Von einer Umzonung wird
gesprochen, wenn ein Grundstück von einer Bauzone
einer anderen Bauzone zugewiesen wird.
»
Festsetzung Mehrwert der Siedlungsqualität beitragen. Der so Wo braucht es die B ewerterin,
Schliesslich setzt die Behörde den ermittelte Betrag ist anschliessend mit den Bewerter?
Mehrwert nach allfälligen Bereinigun- dem von der Gemeinde festgesetzten Bevor eine Ein- oder Aufzonung
gen individuell für jeden Betroffenen Abgabesatz zu multiplizieren. festgesetzt wird, ermittelt die
einzeln in e
iner Verfügung fest. Gegen zuständige Stelle, basierend auf
diese Verfügung kann innert 30 Tagen Wer muss zahlen? einem hedonischen Landpreis
Rekurs beim Baurekursgericht des Abgabepflichtig ist der Grundeigentü modell, mit den verfügbaren
K antons Zürich erhoben werden. Auch in mer im Zeitpunkt des Inkrafttretens der I nformationen die sogenannte
dieser Phase ist es von Vorteil, wenn Planungsmassnahme. Mehrwertprognose. Die Bau
Schätzerinnen und Schätzer mit ihrem direktion des Kantons Zürich hat
Wissen den Betroffenen beis tehen. Wann muss ich zahlen? dafür eigens die Onlineplattform
Die Abgabe wird erst mit der Baufrei eMWA geschaffen. Mit diesem
gabe fällig. Wird das Grundstück nicht Tool kann für jedes Grundstück
Von den 162 Gemeinden im Kanton Zü überbaut oder sind die baulichen Än im Kanton Zürich der Verkehrs-
rich haben sich bisher vier gegen einen derungen nur geringfügig, muss die wert mit und ohne Planungsmass-
kommunalen Mehrwertausgleich ent Mehrwertabgabe nicht bezahlt werden. nahme berechnet werden. Die
schieden. Rund ein Viertel der Gemein Mehrwertp rognose wird im Pla-
den hat beim Kanton die Unterlagen Informationen zum Mehrwert- nungsbericht gesamthaft für die
für die Vorprüfung der BZO-Änderun ausgleich im Kanton Zürich können betroffenen Grunds tücke aus
gen zur Einführung des kommunalen auch hier abgerufen werden: gewiesen und öffentlich a ufgelegt.
Mehrwertausgleichs eingereicht (Stand www.zh.ch/mehrwertausgleich. Zudem wird jeder Grundstück
29. Juli 2021), darunter auch die Städte eigentümer beziehungsweise Bau-
Zürich, Winterthur und Uster. rechtsnehmer informiert. Dieser
hat während 60 Tagen Zeit, sich
Wie hoch ist die Abgabe? zur Einzelprognose zu äussern.
Auch beim kommunalen Mehrwert Der Beizug eines Schätzers oder
ausgleich entspricht der Mehrwert einer Schätzerin in dieser Phase
der Differenz zwischen den Verkehrs ist insbesondere dann sinnvoll,
werten eines Grundstücks ohne und wenn das Grundstück Besonder-
mit Planungsmassname. Allerdings heiten aufweist, zum Beispiel
ist bei der Berechnung der kommuna Denkmalschutz, privatrechtliche
len Mehrwertabgabe der Betrag von Baub eschränkungen oder Aus
CHF 100 000 in Abzug zu bringen. Wei nützungsübertragungen. Diese
ter können Kosten im Zusammenhang sind zu berücksichtigen.
mit Planungsverfahren abgezogen wer
den, die massgeblich zur Verbesserung
— Zoom 02 | 21 —
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mit einer massgeschneiderten Weiterbildung von SIREA –
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Das Ökominihaus von Tanja Schindler umfasst 35 Quadratmeter Wohnfläche und produziert den eigenen Strom.
IN EINER MOBILIE
WOHNEN
Der Trend zum Minimalismus ist auch in der Schweiz angekommen. Ganz nach dem Motto «Weniger ist mehr»
verzichten Menschen bewusst auf Konsum und Materialismus. Das zeigt sich auch im Bereich Wohnen:
Das Angebot an Tiny Houses und Mikroappartements steigt. Hat dies Auswirkungen auf die Bewertung?
Text: Carmen Püntener / Fotografie: zVg Tanja Schindler
Urbanes Microliving Rund zwei Drittel der Privathaushal Tanja Schindler, was ist Ihre
Leben auf wenigen Quadratmetern te in der Schweiz sind von nur einer Hauptmotivation zum Wohnen auf
ist ein Lebensstil – auch im urbanen oder zwei Personen bewohnt. Auf die 35 Quadratmetern?
Raum. Gerade Singles wollen in Wohnbevölkerung berechnet, leben 46 Ganz einfach, ich hatte kein Geld, um
Z entren leben, sind aber viel unter- Prozent der Menschen alleine oder zu ein Haus zu bauen, wollte aber bau
wegs und haben kein Geld, um teuren zweit. Dies geht aus den aktuellsten biologisch wohnen. Somit konzipier
Wohnraum zu mieten. Auch ältere Zahlen des Bundesamtes für Statistik te ich ein eigenes Heim in der Grösse,
Menschen reduzieren sich aufs hervor. Neue Lösungen für das Woh die ich mir leisten konnte. Bereits als
Wesentliche, wenn zum Beispiel die nen auf kleinem Raum sind gefragt – Kind hatte ich die Vision eines solchen
Kinder ausgezogen sind, oder wenn auch weil die Bodenpreise steigen und Minihauses. Ich fühle mich in kleine
der Partner stirbt. Städtische ein Eigenheim somit für viele kaum ren Räumlichkeiten wohler als in einer
M ikroappartements sind zwischen mehr realisierbar ist. Tanja Schindler, Loftwohnung. Die genaue Grösse mei
17 und 45 Quadratmeter gross, Baubiologin aus Altdorf im Kanton Uri, nes Hauses definierte sich durch die
meist teilmöbliert und kosten ist Erfinderin und seit 2013 Bewohne Transportvorschriften: Für 12 mal 3,8
z wischen 1100 und 1500 Franken rin des Ökominihauses. Damit hat sie Meter braucht man keine Sonderbe
M iete monatlich. sich einen Kindheitstraum verwirklicht. willigung.
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19— Focus —
«
Weniger Besitz bedeutet für mich, weniger Aufwand,
weniger Stress.
»
Tiny House Movement «Weniger ist mehr» – das scheint ein den können. Das Ökominihaus besteht
Die Tiny-House-Bewegung Trend zu sein. Was sind die Vorzüge vor allem aus Holz und wird mit einem
startete in den 70er-Jahren dieses Lebensstils? Holzspeicherofen beheizt. An der Fas
in den USA, hat es in der Wer in einem Tiny House lebt, braucht sade ist eine Photovoltaikanlage ange
Schweiz aber nie wirklich von allem weniger: weniger Boden, bracht, die die benötigte Energie liefert.
über das Wohnen im Zir- weniger Energie, weniger Baumateri Die Komposttoilette sorgt für einen ge
kuswagen hinausgeschafft. alien, weniger Wasser. Das Bild täuscht ringen Wasserverbrauch. Und, eben
Der aktuelle Trend des aber, ich habe durchaus Platz. Jeder falls sehr wichtig: das Ökominihaus
« Gesundschrumpfens» oder hat Dinge, auf die er nicht verzichten kann bei Bedarf an einen neuen Stand
«Downsizing» hat – gerade will: B
ücher, Musikinstrumente, Schu ort gezügelt werden.
im umweltbewussten he. Man reduziert dort, wo es nicht weh
E uropa – einen neuen tut. Bei mir darf die Kaffeemaschine Ein Ökominihaus kostet zirka 250 000
Boom ausgelöst. So dreht nicht fehlen. Weniger Besitz bedeutet Franken, dazu braucht man rund
es sich heute längst nicht für mich, weniger Aufwand, weniger 300 Quadratmeter Bauland. Ist das
mehr um das kreative Aus- Stress. So muss ich heute weniger Geld nicht etwas teuer für 35 Quadrat
bauen von Bauwagen. Die verdienen, um gut leben zu können. meter Wohnraum?
modernen Tiny Houses sind Die Idee bei diesen Kleinstwohnformen
wahre Wunderboxen, pro- Sie haben das Ökominihaus ist nicht, dass man sich den Boden
duzieren ihren Strom s elber selbst konzipiert und zur Marktreife kauft, sondern, dass man diesen pach
und brauchen wenig Was- gebracht, was sind seine Kern tet oder mietet. Es ist eine Lebens
ser. Meist sind sie zwischen elemente? philosophie, den Boden nicht zu be
20 und 45 Quadratmeter Die Baubiologie versucht, eine Kreis sitzen. Dieser sollte der Gesellschaft
gross und können an einen laufwirtschaft ins Bauen zu integrieren. gehören. Der Wert ergibt sich unter an
anderen Standort gezügelt So arbeiten wir nur mit natürlichen Ma derem dadurch, dass die Lebenshal
werden. terialien, die wieder zurückgebaut wer tungskosten viel kleiner sind.
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20— Focus —
Microliving schafft Mehrwert
Das sagt Martin Bühler, Im-
mobilienexperte bei Fahrlän-
der Partner und Architekt…
… zu Mikroappartements:
«Bei gegebener Absorption ha-
ben Liegenschaften mit vielen
kleinen Wohnungen trotz höhe-
« ren Erstellungskosten einen
höheren Marktwert als Liegen-
Der Wert ergibt sich unter schaften mit wenigen grossen
Wohnungen. Weil es bei Klein-
anderem dadurch, dass die wohnungen häufiger zu Mieter-
wechseln kommt, erhöhen sich
Lebenshaltungskosten viel die Betriebskosten. Gleichzeitig
können aber auch Mietzins
kleiner sind. anpassungen in kürzeren Ab-
» ständen erfolgen. Dasselbe gilt
grundsätzlich auch für Mikro
appartements. Aktuell haben
wir zu dieser Wohnform noch
keine verlässlichen statisti-
schen Daten. Untersuchungen
haben aber gezeigt, dass sie
eher einem urbanen Lebensstil
entsprechen. In ländlichen Ge-
bieten würden wir von solchen
Konzepten deshalb abraten.»
… zu Tiny Houses: «Als Archi-
tekt reagiere ich eher gelassen
Banken verleihen kein Geld für Schränkt dies die Nachfrage nach auf den Trend. Es gibt durchaus
bewegliche Wohnformen. Das heisst, Tiny Houses ein? erschwingliche Wohnmobile,
man muss 250 000 Franken auf Es gäbe Tausende in der Schweiz, die die fast den gleichen Komfort
dem Konto haben, um so wohnen so leben möchten. Und doch wird es bieten wie ein Tiny House.
zu können. vorerst ein Nischenprodukt bleiben. Ich Insofern muss das Tiny House
Ja, das ist schade. Ohne Bauland be würde mir wünschen, dass sich mehr architektonisch überzeugen,
kommt man heute keine Hypothek. Gemeinden auf solche Projekte einlies wenn es auf dem Markt beste-
Dazu kommt, dass 250 000 Franken für sen. Sie besitzen Bauland, das brach hen soll. Einen ökologischen
eine Bank zu wenig Geld für ein loh liegt, das für zukünftige öffentliche Ge Vorteil bringt das Tiny House
nendes Geschäft sind. Ich finde, hier bäude reserviert ist. Wir suchen Grund kaum, denn auch ein herkömm-
wäre ein Umdenken nötig. stücke, die für eine Nutzung von min liches Einfamilienhaus kann
destens zehn Jahren gepachtet werden ressourcensparend gebaut und
Gibt es weitere Hindernisse könnten. betrieben werden. Auch raum-
für Interessierte? planerisch führt das Tiny House
Bei der Eingabe für ein Tiny House Mehr Infos: nicht zu verdichtetem Bauen.
muss man die gleichen Vorgaben be www.oekominihaus.ch Es macht aber den Wunsch
züglich Baubewilligungen einhalten vieler Menschen nach einem
wie beim Bau eines Einfamilienhau Tanja Schindler erschwinglichen Eigenheim
Baubiologin, lebt
ses auf eigenem Grund. Die Behörden möglich.»
in einem Tiny House
sind kaum bereit, Sonderbewilligun in Altdorf, UR.
gen zu erteilen. Das treibt den Initial Martin Bühler ist Architekt und
aufwand in die Höhe. Partner bei Fahrländer Partner
Raumentwicklung in Zürich. Er
ist zudem Immobilienschätzer
und Mitglied beim SIV.
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21— Marktreport —
WEITERHIN SINKENDE
WERTE IM
B ÜROLIEGENSCHAFTSMARKT
Im Büroliegenschaftsmarkt sind die Auswirkungen der Coronakrise nach wie vor stark spürbar,
insbesondere durch die gestiegene Anfangsrendite. Auch gemischt genutzte Liegenschaften verzeichnen
negative Trends. Einzig die Werte für Wohnimmobilien haben sich im ersten Semester 2021 erholt.
Text: Felix Thurnheer
3,7
nochmals stark gesunken: gegenüber ferenzliegenschaft für Wohnimmobi
dem letzten Semester um 21,0% von lien ist im Vergleich zum letzten Se
CHF 14,3 Mio. auf CHF 11,3 Mio. Die mester von CHF 5,7 Mio. auf CHF 6,0
Mieten bei Vertragsneuabschlüssen in Mio. gestiegen, das entspricht einem
% Nettoanfangsrendite Büro Mittel- und Kleinzentren sind jedoch Wachstum von 6,6%. Die aktuelle Net
2,9
wieder am Steigen, nachdem sie im toanfangsrendite ist entsprechend ge
letzten Semester gesunken sind. In den sunken: von 3,1% im letzten Semester
Grosszentren ist eine stabile Entwick zu 2,9% im aktuellen Semester. Somit
lung zu verzeichnen. liegen beide Werte wieder auf demsel
ben Niveau wie vor der Covid-19-Pan
% Nettoanfangsrendite Wohnraum Sinkende Mieten in demie. Bei Vertragsneuabschlüssen
g emischten Liegenschaften von Mietwohnungen sind keine Verän
Auch bei den gemischt genutzten Lie derungen feststellbar, die Mietpreise
genschaften setzt sich der Abwärts verharren auf stabilem Niveau. Die Zei
trend weiter fort. Der Wert der SIV-Refe chen deuten auf eine Rückkehr zur Nor
Die Schweizer Wirtschaft konnte sich im renzliegenschaft sank gegenüber dem malität im Wohnimmobilienmarkt hin.
ersten Semester 2021 deutlich von der letzten Semester um 7,2% von CHF 11,8
Coronakrise erholen. Dank der Impf Mio. auf CHF 11,0 Mio., dies bei stabi
kampagne wird sich die Wirtschafts len Nettoanfangsrenditen. Die Markt
lage voraussichtlich weiter verbes mieten haben sowohl in den Gross-,
sern. Die Arbeitslosenquote ist seit Mittel- als auch Kleinzentren alle eine
Ende 2020 von 3,5% auf aktuell 2,8% klar sinkende Entwicklung zu verzeich
gesunken und die Anzahl der offenen nen: Im Median nahmen die Mieten
Stellen hat sich im selben Zeitraum um CHF 30.– bis CHF 40.– pro Quad
mehr als verdoppelt. Dennoch ver ratmeter und Jahr ab. Diese Abnahme
zeichnet insbesondere der Büroliegen könnte ein Effekt der Covid-19-Pande
schaftsmarkt weiterhin eine stark nega mie sein.
tive Wertentwicklung. Das Homeoffice
ist gekommen, um zu bleiben. Somit Wohnimmobilienmarkt Felix Thurnheer
wird dem Markt für Büroliegenschaf w ieder im Aufschwung MBA, Internationales
Immobilienmanage
ten aktuell das höchste Risiko beige Während im kommerziellen Immobi ment; Geschäftsführer
messen. Die Nettoanfangsrendite für lienmarkt die negative Wertentwicklung ImmoCompass AG, Zü
Büroliegenschaften ist gegenüber dem des letzten Semesters weiter voran rich
letzten Semester abermals gestiegen, schreitet, hat sich der Wohnimmobi
nämlich von 2,9% auf 3,7%. Der Wert lienmarkt vom Wertrückgang bereits
der SIV-Referenzbüroliegenschaft ist wieder erholt. Der Wert der SIV-Re
— Zoom 02 | 21 —
22— 2. Semester 2021 —
WERTENTWICKLUNG EINER SIV-REFERENZLIEGENSCHAFT
Index GLOSSAR
190
Liegenschafts
180 abrechnung und Ren-
ditekennzahlen ent
170
sprechen dem «Swiss
160 Valuation Standard»,
auch der Aufbau der
150 REIDA-Datenbank
140 richtet sich danach.
Alle Werte werden,
130 wenn möglich, auf den
Quadratmeter der ver
120
mietbaren Fläche nach
110 SIA d_0165 normiert.
Die Mehrwertsteuer-
100
optierung wird nicht
90 berücksichtigt.
Die Ertragswert
80
berechnung erfolgt
2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 Jahr nach der Methode
des SIV-Schätzerhand
buches, Seiten 196
bis 198, Ertragswert
berechnung mit
Nettok apitalisierung.
Zur Darstellung der
Marktwerte und der
Wertberechnung wur
den jeweils das 30-Pro
WOHNEN BÜRO GEMISCHT zent-Quantil (= von),
der Median und das
70-Prozent-Quantil
(= bis) verwendet.
Extremwerte wurden
entfernt.
Die Marktwerte ste
SIV-MARKTREPORT hen für die typischen
Eigenschaften der je
Der Marktreport bietet eine aktuelle Markteinschätzung von weiligen SIV-Referenz
Gewerbe-, Wohn- und gemischt genutzten Liegenschaften – liegenschaft, Bezugs
gegliedert nach Gross-, Mittel- und Kleinzentren, dargestellt gebiet ist die jeweilige
an Beispielobjekten. Aufgezeigt werden unter anderem die Region.
relevanten Treiber: Ertrag, Kosten und Renditeerwartungen – Grosszentrum,
übers ichtlich, klar, transparent. Mit dem Marktreport können M ittelzentrum und
Werte somit noch besser, effizienter und vor allem objek- Kleinzentrum wur
tiver verglichen werden – von Schätzern, aber auch von den auf der Basis
der breiten Ö
ffentlichkeit. Der Bericht basiert auf Daten des eines schweizwei
u nabhängigen Vereins REIDA, die s ituativ mit regionalen ten Lageratings be
Daten ergänzt werden. stimmt.
Die Datenquellen
stammen von REIDA.
— Zoom 02 | 21 —
23— Marktreport —
OBJEKT / REFERENZLIEGENSCHAFT WERT
Bruttomietertrag (Soll) 234 000 CHF / a
Bruttomietertrag (Ist) 228 000 CHF / a
– Betriebskosten 16 000 CHF / a
– Unterhaltskosten 30 000 CHF / a
– Investitionen 7 000 CHF / a
WOHNEN
Nettomietertrag 176 000 CHF / a
Nettoanfangsrendite 2,91 %
1,5 Zimmer 3 × 30 m2
2,5 Zimmer 3 × 50 m2 Marktwert 6 052 000 CHF
3,5 Zimmer 3 × 80 m2
Ertragsausfallsquote 2,65 %
4,5 Zimmer 3 × 110 m2
Total Fläche 810 m2
Wertänderung 6,65 %
Parkplätze 12 Stk.
Bruttomietertrag (Soll) 788 000 CHF / a
Bruttomietertrag (Ist) 723 000 CHF / a
– Betriebskosten 94 000 CHF / a
– Unterhaltskosten 188 000 CHF / a
– Investitionen 23 000 CHF / a
BÜRO Nettomietertrag 419 000 CHF / a
Nettoanfangsrendite 3,70 %
Gewerbe 4 × 200 m2
Gewerbe 2 × 400 m2 Marktwert 11 321 000 CHF
Gewerbe 1 × 800 m2
Ertragsausfallsquote 8,19 %
Lager 1 × 400 m2
Total Fläche 2800 m2 Wertänderung –20,98 %
Parkplätze 20 Stk.
Bruttomietertrag (Soll) 439 000 CHF / a
Bruttomietertrag (Ist) 423 000 CHF / a
– Betriebskosten 38 000 CHF / a
– Unterhaltskosten 67 000 CHF / a
– Investitionen 12 000 CHF / a
GEMISCHT
Nettomietertrag 305 000 CHF / a
Verkauf / Gewerbe je 2 × 200 m2 Nettoanfangsrendite 2,78 %
1,5 Zimmer 3 × 30 m2
Marktwert 10 982 000 CHF
2,5 Zimmer 3 × 50 m2
3,5 Zimmer 3 × 80 m2 Ertragsausfallsquote 3,57 %
4,5 Zimmer 3 × 110 m2
Total Fläche 1610 m2 Wertänderung –7,20 %
Parkplätze 5 Stk.
— Zoom 02 | 21 —
24Sie können auch lesen
