Wohnen ist Menschenrecht - Mieterschutzbund Berlin
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Heft 1/2021
ORGAN DES
MIETERSCHUTZBUNDES
BERLIN E.V.
Wohnen ist
Menschenrecht
Seite 3
Protokoll der Mitgliederversammlung S. 6
Handlungsleitfaden
Aktuelle Urteile des BGH S. 16 zum Umgang mit
Problemimmobilien
Mietrecht rund ums Heizen S. 18
Seite 9
Ausflugstipp: Spaziergänge in Berlin S. 22
INHALT
3 __ Editorial
Wohnen ist Menschenrecht
6 __ Protokoll
Mitgliederversammlung vom
12. August 2020
9 __ Problemimmobilien
Und was die Verwaltung dagegen
unternehmen kann
12 __ Aktuelles aus Berlin
Corona-Mieterschutz – Umfrage
zum Märkischen Viertel – Neue
Koordinatorin für Schillerhöhe
14 __ Impressum/Buchtipp
Das Haushaltsbuch –
Steuererklärung für Rentner und
Pensionäre
15 __ Fragen und Antworten
Wohnungstausch – Belegeinsicht
bei Betriebskosten – hochwertiger
Sanitärbereich
16 __ Aktuelle Rechtsprechung
Neues von den Roten Roben
u. a.: Kündigung (wirtschaftliche Ver-
wertung, Eigenbedarf, Schadens-
ersatz) – Mieterhöhung (Modernisie-
rung, Mietspiegel)
18 __ Miete und Mietrecht
Rechtsprechung zur Heizanlage –
Keller doppelt vermietet – Haus-
friedensbruch
20 __ Berliner Rechtsprechung
Urteile u.a. zu: Miteigentum
(Vermieterstellung, Kündigungs-
sperrfrist) – Gewaltandrohung –
Informationspflicht Untermiete –
Minderung Aufzug
22 __ Ausflugstipp
Spaziergänge in Berlin
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Editorial
tern aufzugeben. Gerade durch die gewinnori-
entierten Wohnungsunternehmen werden diese
Möglichkeiten genutzt, um den Mieter, wenn
er total ausgequetscht ist, durch die Bildung
von Eigentumswohnungen bzw. durch deren
Verkauf an den Ersterwerber einer neueren Ver-
mietersituation auszusetzen. Natürlich hat der
Mieter Schutz vor den sogenannten Eigenbe-
darfskündigungen, aber wir alle wissen, was es
bedeutet, wenn ein Vermieterwechsel ansteht.
Häufig passiert es auch, dass der ehemalige Ver-
mieter oder auch die neuen Vermieter die Ge-
legenheit nutzen, um den Mieter durch über-
Liebe Mitglieder, schaubare Zahlungen zur Aufgabe seines Miet-
rechtes zu bewegen. Wenn er dann dem Druck
W
W ohnen ist Menschenrecht. Wenn dem
so wäre, dann stellt sich schon die Fra-
ge, warum man nicht beizeiten die aktuelle
bzw. den finanziellen Anreizen nachgegeben
hat, stellt der Mieter aber erst fest, dass der
Wohnungsmarkt für ihn keine neue Lösung
Wohnungsnot verhindern konnte und natür- bietet. Wohnen ist Menschenrecht. Man soll-
lich auch die Frage, wie man das Problem am te meinen, dass der Staat diesen Satz verstan-
ehesten lösen kann. Kaum jemand kann es sich den hat. Aber auch der Staat trägt sein Übriges
dauerhaft leisten jeden zweiten Euro fürs Woh- dazu bei, wie zum Beispiel durch seine mieter-
nen auszugeben. Wer jetzt eine neue Wohnung feindliche Steuergesetzgebung. Gemeint ist hier
sucht, der muss immer damit rechnen, dass die nicht die zurzeit diskutierte Grundsteuererhö-
Mieten für Neubauten kaum noch zu stemmen hung, die gegebenenfalls auch auf den Mieter
sind und dass man das Gefühl nicht los wird, umgelegt werden wird. Durch die permanente
dass die Vermieterseite mit den angebotenen Anhebung der Grunderwerbsteuer werden aber
Neubauwohnungen die Verluste aus den Be- nicht nur die Immobilien teurer, sondern durch
standswohnungen ausgleichen will. Um die ak- die verzögerten Baugenehmigungen und durch
tuelle Situation zu Gunsten der Mieter zu lösen, das Treiben der Baukosten durch immer neue
muss man folgende Fakten wissen und verste- Vorschriften parallel zum Zurückhalten von
hen: Zwei Drittel der 24 Millionen Mietwoh- Bauland explodieren die Bodenpreise. Hinzu
nungen in Deutschland gehören meist klei- kommt, dass der Staat – insbesondere der Ber-
nen Vermietern, die daran interessiert sind, ein liner Senat – wiederholt Wohnungen zum Aus-
ausgeglichenes Verhältnis mit ihren Mietern gleich des Haushaltes an private Unternehmen
zu haben. Dazu gehört dann auch immer eine veräußert hat. Man muss nur an den Verkauf
Mietanpassung nach Augenmaß. Professionelle der GSW an ein privates Immobilienkonsorti-
Wohnungsunternehmen erhöhen allein deshalb um im Jahre 2004 denken. Aus diesem Kon-
häufiger die Miete, weil sie Gewinne – was für sortium wurde dann das Immobilienunterneh-
eine überraschende Feststellung – erzielen müs- men Deutsche Wohnen. Hiermit darf ruhig
sen, um den Aktionären eine Dividende zahlen mal an den aktuellen regierenden Bürgermeis-
zu können. Sofern diese Gewinne nicht mitge- ter die Frage gestellt werden, was haben Sie sich
nommen werden, können sie auch dafür genutzt eigentlich seinerzeit dabei gedacht? Hier muss
werden, um die Wohnsituation qualitativ hoch- man aber eigentlich gar nicht lange nachfor-
wertiger zu gestalten oder die Gewinne werden schen. Mit diesem „Trick“ hat man den Haus-
gegebenenfalls in Vorbereitung der Umwand- halt saniert und hat die Sanierung der Immo-
lung in Eigentumswohnungen verwandt und/ bilien an die privaten Investoren weitergereicht,
oder durch die Modernisierungen werden die um dann im Nachhinein mit dem Mietende-
Mieten nach oben gezogen. Dazu gehört auch, ckel die Vermieterseite endgültig auszutrick-
dass Reparaturen und Sanierungen gegebenen- sen. Mit dem Mietendeckel wäre eine Anhe-
falls verzögert werden, um dann lieber teuer zu bung der zum 18.6.2019 seinerzeit vereinbarten
modernisieren, um auch diese Kosten den Mie- Mieten von ca. 340.000 Wohnungen in den
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Editorial
nächsten 5 Jahren – bis auf einen Inflations-
ausgleich in Höhe von 1,3% – nicht möglich.
Jetzt bleibt nur abzuwarten, ob Karlsruhe die-
W ir reden von ca. 240.000 Wohnungen,
die sich im Besitz diverser Immobilien-
unternehmen befinden und reden nicht über
se Vorgehensweise absegnet. Das Verfassungs- die landeseigenen Wohnungsbaugesellschaf-
gericht in Karlsruhe könnte aber der Auffas- ten oder den Bestand der Genossenschaften.
sung sein – wie viele Juristen – der Bund ha- Der rechtliche Ausgangspunkt ist zunächst Art.
be das Problem der Regelung der Miethöhe 15 des Grundgesetzes. Dort heißt es: „Grund
– siehe Mietpreisbremse und Mieterhöhungen und Boden, Naturschätze und Produktions-
unter Bezug auf den Mietenspiegel und mo- mittel können zum Zwecke der Vergesellschaf-
dernisierungsbedingte Mietanpassung – ab- tung durch ein Gesetz, das Art und Ausmaß
schließend geregelt, so dass das Land Berlin der Entschädigung regelt, in Gemeineigen-
kompetenzrechtlich gehindert sei, hier weitere tum oder in andere Formen der Gemeinwirt-
Einzelnormen zu erlassen. Auch wenn das Ge- schaft überführt werden.“ Ähnliches ist auch in
richt in Karlsruhe einen Antrag einer Vermie- Art. 14 vorgesehen. Danach ist eine Enteignung
tergesellschaft auf Aussetzung des Gesetzes zum Wohle der Allgemeinheit möglich, wenn
– bis zur Klärung der verfassungsrechtlichen zum Beispiel ein Stück Land benötigt wird, um
Zulässigkeit des Berliner Gesetzes – abgelehnt Planungsziele des Bundes wie zum Beispiel im
hat, hat es zugleich doch deutlich darauf hin- Bereich des Straßenbaus abzusichern. Das be-
gewiesen, dass die Frage der Kompetenzen des deutet zunächst, dass das Grundgesetz – wenn
Berliner Gesetzgebers noch als offen bezeich- auch der Art. 15 in den letzten 70 Jahren kei-
net werden muss und es bedarf einer nähe- ne Anwendung gefunden hat – der Initiative ei-
ren Prüfung im Verfahren der Verfassungsbe- ne Stütze bietet. Die Frage ist nur, ob die Stüt-
schwerde. Für einen Eilantrag hat es jedenfalls ze sich als haltbar erweist. Kreise, die das freie
nicht gereicht. Man darf gespannt sein, ob der Spiel der Marktkräfte betreiben, die werden
rot-rot-grüne Senat sich hier nicht zu weit aufs schon wissen, wie man sich zu wehren hat. In-
Eis gewagt hat. soweit gilt es mehrere Hürden zu nehmen. Die
erste Phase des Volksbegehrens hat mit 77.000
N och eine abschließende Anmerkung zur
Vergesellschaftung von Immobilienun-
ternehmen bzw. zur Enteignung von Gesell-
Unterschriften den Start geschafft. Nun ist die
zweite Stufe zu erklimmen. Damit eine Abstim-
mung im Parlament überhaupt erreicht werden
schaften die mehr als 3000 Wohnungen im kann, müssen nun 170.000 Unterschriften ge-
Bestand haben. Eine juristische und zielorien- sammelt werden. Nur mit dem Erreichen von
tierte Betrachtung unter der weiteren Berück- mindestens 170.000 Unterschriften werden die
sichtigung, dass es den Initiatoren der Kam- 7% der wahlberechtigten Bevölkerung in Ber-
pagne in erster Linie darum geht, den Mie- lin nachgewiesen. Werden auch diese Stimmen,
tenwahnsinn in Berlin zu unterbrechen und/ d. h. Unterschriften, beigebracht, dann kommt
oder zu beenden. Die Frage ist also, ob der von es zu einem Volksentscheid. Über diesen Volks-
der Initiative ins Auge gefasste Zweck mit der entscheid soll im Zusammenhang mit den Ber-
Kampagne erreicht wird. Man kann sich dem liner Wahlen im Herbst durch den Wähler ent-
Eindruck nicht entziehen, dass die Mietpreis- schieden werden. Entscheiden sich mindestens
bremse, der Mietendeckel und nun auch die 25% der Wahlberechtigten (zur Zeit wären
jetzige Initiative, den Berliner Vermietermarkt dies ca. 630.000 Wähler) für diesen Volksent-
erheblich verunsichert haben. Damit hat man scheid, dann kann das Parlament „gezwungen“
gewissermaßen schon Einiges erreicht. Denn werden, über den Volksentscheid abzustimmen
die Lage auf dem Berliner Wohnungsmarkt ist und muss geeignete Schritte einleiten, um das
extrem angespannt. Während man in der Ver- Volksbegehren in einen Gesetzestext zu ver-
gangenheit davon ausging, dass ca. 30% des packen, der dann auch eine weitere gerichtli-
Einkommens für die monatliche Miete einzu- che Überprüfung überstehen muss. Unterstel-
setzen ist, muss man nach dem jetzigen Stand len wir einmal, es kommt zu einer positiven
der Dinge wohl davon ausgehen, dass zwi- Abstimmung und ignorieren wir einmal, dass
schenzeitlich fast 40 % des Einkommens für selbst die Koalition, insbesondere der große Ko-
die Miete angesetzt werden müssen. alitionspartner SPD, sich mehr als wacklig ver-
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Editorial
hält, dann muss man noch über die nächsten gehört dann aber auch, dass man den priva-
Hürden reden. Das sind nicht nur die großen ten Grundstückseigentümern, die Baugrund-
Anwaltsbüros von CDU und FDP – die ha- stücke bewusst zurückhalten, steuerlich auf die
ben sich schon beim Mietendeckel in Karlsruhe Füße tritt, damit ein langes Abwarten des Ver-
warm gelaufen – die eigentliche Hürde ist das kaufes eines baureifen Grundstückes steuerlich
Gesetz selbst. Zur Feststellung der Höhe der uninteressant wird. Nur so kann man verhin-
Entschädigung reiben sich schon jetzt die Gut- dern, dass private Eigentümer eine Wertsteige-
achter die Hände. Während die Initiative einen rung des Grundstückes bei einem späteren Ver-
Entschädigungsbetrag in Höhe von ca. 10 Mil- kauf mitnehmen wollen, ohne selbst gebaut zu
liarden Euro errechnet hat, geht die Immobili- haben. Berücksichtigt man weiter, dass Berlin
enwirtschaft von einem Entschädigungsbetrag jetzt ein sogenanntes Erstzugriffsrecht für den
in Höhe von ca. 30 Milliarden Euro aus. Ein- Fall hat, dass Bundesgrundstücke veräußert
mal angenommen diese Größenordnung wür- werden sollen und berücksichtigt man des Wei-
de zutreffen, dann ergäbe sich eine ganz natür- teren, dass auch Bundesmittel für die Förde-
liche Grenze. Das wäre der Berliner Haushalt. rung des öffentlichen Wohnungsbaus über das
Dieser ist zurzeit mit ca. 60 Milliarden Euro Jahr 2021 hinaus gewährt werden sollen, dann
belastet und kann es sich natürlich nicht leis- sind auch in diesem Bereich die Weichen ge-
ten, mal locker den Schuldenberg um weitere stellt, die notwendig sind, um eine Grundlage
30 Milliarden Euro anzuheben. Hier wird man für ein umfangreiches Neubauprogramm abzu-
die auch in Berlin geltende Schuldenbremse sichern. Ich bitte den Leser insoweit um Nach-
im Auge haben müssen. An dieser Stelle muss sicht, aber auch bei diesem Thema muss es ge-
man auch über weitere Zahlen reden und nach- stattet sein, die Vor- und Nachteile einer Akti-
denken. Wir haben in Berlin ca. 1,9 Millio- on zu beleuchten.
nen Mietwohnungen. Mit der Vergesellschaf-
tung von ca. 230.000 Mietwohnungen wird
man wohl kaum von einer Vergesellschaftung
des Wohnungsbestandes reden können, auch
G esund durch die Pandemie zu kommen
scheint mir demgegenüber wichtiger zu
sein, daher bitte nicht zu querdenken – es han-
wenn man ca. 200.000 Wohnungen, die schon delt sich auch nicht um eine Verschwörung ge-
jetzt miet- und belegungsgebunden sind, hin- gen die Demokratie. Es ist schlicht ein Virus,
zurechnet, ergibt sich noch keine Größenord- dessen Übertragungswege wir aber zum Glück
nung, von der man annehmen könnte, dass der kennen, daher können Sie auch ohne medizi-
Berliner Senat den Wohnungsmarkt im Griff nische Vorbildung einen Beitrag zur Eindäm-
hätte, d.h. er könnte mit diesem Bestand noch mung der Pandemie leisten. Nämlich Abstand
nicht Mieten dämpfend auf dem Berliner Woh- halten, die hygienischen Grundbedingungen
nungsmarkt Einfluss nehmen. Wenn man ein- beachten und wo es angezeigt ist, eine Maske
mal den schlechtesten Fall ins Auge fasst, müss- für den eigenen Schutz bzw. für den Schutz des
te der Senat viel, sehr viel Geld in die Hand Nachbarn tragen.
nehmen, um diese Initiative umzusetzen. Auch
ein weiteres Argument ist nicht von der Hand
zu weisen. Mit dieser Initiative entsteht kein
neuer Wohnraum. Wäre es da nicht besser,
L assen Sie uns positiv gestimmt in dieses
Jahr gehen! Bleiben Sie im Übrigen aber
negativ! Ich bin ganz sicher, dass bald die Zeit
man nehme das Geld und finanziere den se- kommen wird, wo man sagen wird: „Mensch
natseigenen Berliner Wohnungsunternehmen Ede, ohne Maske hätte ich dich beinahe nicht
ein umfangreiches Bauprogramm bzw. las- erkannt“.
se auch private Investoren im Rahmen des ge-
förderten (und damit preisgebundenen) Woh-
nungsbaus an einer umfangreichen Bauinitia Ihr Michael Müller-Degenhardt,
tive teilhaben. Dazu gehört natürlich auch, dass
der Berliner Senat baureife Grundstücke güns-
Vorstandsvorsitzender
tig bzw. im Rahmen eines Erbbauprogrammes des Mieterschutzbundes Berlin e.V.
abgibt. Damit wäre schon der erste Schritt in
ein preisgünstiges Bauprogramm getan. Dazu
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Protokoll
Protokoll
der ordentlichen Mitgliederversammlung
des Mieterschutzbund Berlin e.V.
vom 12. August 2020
Am 12. August 2020 fand im Logen- dem Vorstandsmitglied, Rechts- Berlin geführt hat. Die Mietpreis-
haus Berlin, Emser Straße 12 - 13, anwalt Schirmacher, durch die Ta- bremse hat eine Stärkung dadurch
Berlin-Wilmersdorf die satzungsge- gesordnung. Er leitet die Versamm- erfahren, dass das Bundesverfas-
mäß einberufene und durchgeführ- lung. Er teilt mit, dass zu der mit der sungsgericht die Beschwerde ei-
te Mitgliederversammlung des Jah- Einladung mitgeteilten Tagesord- ner Berliner Vermieterin gegen das
res 2020 statt. nung keine Änderungs- und Ergän- Gesetz nicht zur Entscheidung an-
zungsanträge vorliegen. genommen hat, nach Einschätzung
Beginn der Veranstaltung 19.00 Uhr. des Bundesverfassungsgerichts
Die Sitzung endete um 19.45 Uhr. TOP 3 sind die Vorschriften zur Regulie-
Anwesende Teilnehmer: rung der Miethöhe bei Mietbeginn
27 stimmberechtigte Mitglieder Herr Müller-Degenhardt stellt die im nicht preisgebundenen Wohn-
Genehmigung des Protokolls der raum (sogenannte „Mietpreisbrem-
TOP 1 Mitgliederversammlung 2019, ab- se“) nicht verfassungswidrig.
gedruckt in der Ausgabe 3/2019 der
Der Vorsitzende des Vereins, Vereinszeitschrift „Mieterschutz“ Rechtsanwalt Schirmacher ergänzt
Rechtsanwalt Müller-Degenhardt, zur Abstimmung. Das Protokoll lag die Ausführungen mit Hinweis dar-
begrüßt alle erschienenen Mitglie- für gewünschte nochmalige Ein- auf, dass die auf der Grundlage die-
der und dankt für das Erscheinen, sichtnahme auch in der Versamm- ses Gesetzes erlassene Mietenbe-
trotz der in Berlin aktuell wieder an- lung aus. Die Abstimmung erfolgt mit grenzungsverordnung Berlin nach
gewachsenen Ausbreitung der Co- offener Wahl durch Handzeichen, überwiegender Auffassung des
rona-Virus-Pandemie und der hohen nachdem auf dahingehende Frage Landgerichts Berlin den gesetz-
Temperaturen dieses Hitzetages. von Herrn Müller-Degenhardt nie- lichen Anforderungen des § 556d
mand der Anwesenden eine gehei- Abs. 2 BGB genügt. Er erläutert die
Herr Müller-Degenhardt verweist me Abstimmung beantragt. Das Pro- hier nicht einheitliche Rechtspre-
auf die zunächst für den 30. März tokoll wird durch die Mitgliederver- chung verschiedener Mietberu-
2020 einberufene ordentliche Mit- sammlung einstimmig genehmigt. fungskammern des Landgerichts.
gliederversammlung und erklärt
bedauernd die Notwendigkeit der TOP 4 Die Arbeitsgruppe Mietspiegel
kurzfristig erfolgten Absetzung hat zur Erstellung eines neuen
des Versammlungstermins in Fol- Herr Müller-Degenhardt erläutert Mietspiegels, trotz des seit dem
ge der Corona-Virus-Pandemie. der Versammlung, dass er sich aus 23.2.2020 in Kraft getretenen Ge-
Die Absage erfolgte zum einen zum gesundheitlichen Gründen ent- setzes zur „Neuregelung gesetz-
Schutz der Gesundheit von teil- schlossen hat seinen vorbereite- licher Vorschriften zur Mieten-
nahmewilligen Mitgliedern, war ten längeren Bericht zu diesem Ta- begrenzung“ (sogenannter Mie-
aber aufgrund der zum Zeitpunkt gesordnungspunkt nicht zu halten. tendeckel) ihre Arbeit wieder
der Absage geltenden SARS-CoV- Mit besonderer Rücksicht auf sei- aufgenommen. Der Mieterschutz-
2-EindmaßnV vom 22. und 24. März ne persönliche Disposition sieht er bund Berlin e.V. ist an der Arbeits-
2020 ohnehin zwingend. sich gezwungen während der ge- gruppe beteiligt. Rechtsanwalt
samten Versammlung den Mund- Schirmacher erläutert die Unum-
TOP 2 Nasen-Schutz zu tragen, was ihm gänglichkeit der Erarbeitung eines
einen längeren zusammenhän- neuen Mietspiegels trotz der der-
Herr Müller-Degenhardt stellt die genden Vortrag unmöglich macht. zeit bestehenden Gesetzes- und
ordnungsgemäße Einberufung der Nur kurz berichtet er darüber, dass Verordnungslage und stellt dar,
Mitgliederversammlung und die die sogenannte Mietpreisbremse dass sich der neue Mietspiegel als
Beschlussfähigkeit der Mitglie- wenn auch im nicht ausreichenden Fortführung des Mietspielgels 2019
derversammlung fest und führt im Maß zu einer gewissen Dämpfung darstellen wird, durch Erarbeitung
weiteren Verlauf im Wechsel mit in der Mietpreisentwicklung in von Index-Mieten. Er erläutert wei-
6 mieterschutz 1 / 2021
Protokoll
ter, die seit dem 1.1.2019 wie seit gesetzlicher Vorschriften zur Mie- Die Gesamterlöse betrugen
dem 1.4.2020 in Kraft getretenen je- tenbegrenzung waren alle angebo- 1.861.000,00 €.
weiligen Verschärfungen der Miet- tenen Beratungszeiten immer voll-
preisbremse zum Vorteil der Mieter. ständig ausgebucht. Die Ausgaben des Vereins sind durch
Herr Schirmacher berichtet über den stetigen Mitgliederzuwachs und
die derzeit beim Landes- und Bun- Der Anstieg der Mitgliederzahl hat die steigende Inanspruchnahme der
desverfassungsgericht anhängigen auch zu einem Anstieg der Erlö- Rechtsberatung entsprechend an-
Normenkontrollverfahren zur Über- se gegenüber dem Vorjahr um ca. gestiegen. Nunmehr berät der Ver-
prüfung der Verfassungsmäßigkeit 61.000,00 € geführt. ein in allen Filialen überwiegend mit
des „Mietendeckel-Gesetzes“. doppelter Besetzung und mit stark
Die Erlöse betrugen im Jahr 2019 ausgeweiteten Beratungsstunden.
TOP 5 1.861.000,00 €. Auch die regelmäßigen Beratungs-
zeiten am Samstag zwischen 10.00
Rechtsanwalt Müller-Degenhardt Sie setzen sich überwiegend aus und 14.00 Uhr sind regelmäßig aus-
erteilt Frau Rechtsanwältin Rönn- den Mitgliedschaftsbeiträgen zu- gebucht. Dennoch bestehen zurzeit
beck das Wort für den Jahresbe- sammen, die Beitragshöhe blieb für die Mitglieder im Regelfall zehn
richt über das abgelaufene Ge- trotz gleichzeitiger Kostensteige- bis vierzehn Tage Wartezeit für ei-
schäftsjahr 2019. rung unverändert. Die einzelnen Fi- nen Beratungstermin. Die in Folge
lialen generierten ein unterschiedli- der Corona-Krise seit Februar 2020
Auch im Jahre 2019 hat sich die ches Beitragsaufkommen. Es lag in erfolgten notwendigen Anpassun-
Mitgliederzahl weiter gut entwi- der Hauptgeschäftsstelle Konstan- gen im Beratungsangebot stehen
ckelt. Im Dezember 2018 hatte der zer Straße bei 627.000,00 €, in der Fi- der angestrebten Verkürzung der
Verein ca. 37.000 Mitglieder (An- liale Mitte bei 463.000,00 €, in der Fi- Wartezeiten derzeit entgegen.
merkung: insofern sind die Anga- liale Neukölln 455.000,00 € und in der
ben aus dem Protokoll des Vorjah- Filiale Wedding bei 220.000,00 €. Die täglich angebotenen Telefon
res um ca. 3.000 Mitglieder nach sprechstunden sind meistens mit
unten zu korrigieren). Im Dezem- An Aufnahmegebühren sind drei Rechtsberatern besetzt.
ber 2019 war die Mitgliederzahl 21.000,00 € angefallen. Die nicht
auf 38.200 Mitglieder angestie- kostendeckenden Schriftwech- Aufgrund geführter Statistiken über
gen. Trotz der Corona-Krise hat selgebühren erbrachten Einnah- die durchgeführten Beratungen ist
sich dieser Trend auch im laufen- men in Höhe von ca. 47.000,00 €. ersichtlich, dass derzeit die Themen
den Jahr fortgesetzt. Die aktuelle Mietendeckel, Mietmängel und Be-
Mitgliederzahl liegt bei 39.041 Mit- Sonstige andere Erlöse ergaben triebskosten die hauptsächlichen Be
gliedern. Frau Rönnbeck hebt her- sich aus Wohnungsbegehungen ratungsgegenstände darstellen.
vor, dass sich diese Mitglieder- und Belegeinsichten in Höhe von ca.
entwicklung trotz der schwieri- 5.000,00 €. Die Kosten für die Rechtsberatung
gen Beratungssituation durch die inklusive der Kosten für die Telefon-
Corona-Krise ergeben hat. Mitte Neu sind Erlöse aus einer Koopera- beratung belaufen sich auf insge-
März bis Anfang Juli 2020 konn- tionsvereinbarung mit den Bezirks- samt ca. 575.000,00 €.
ten zunächst nur telefonische Be- ämtern. Auch der Mieterschutz-
ratungen angeboten werden und bund Berlin e.V. beteiligt sich an Gerichtskosten sind im Jahr 2019 in
seit Mitte Juli wird in allen Filialen den Rechtsberatungen, die seit dem Höhe von 51.000,00 € angefallen so-
wieder eine Beratungsschiene ne- Sommer 2018 aus den Bezirksäm- wie Rechts- und Beratungskosten
ben einer parallel laufenden telefo- tern ausgelagert wurden. Der Mie- in Höhe von 2.731,05 €. Diese Kos-
nischen Beratungsschiene ange- terschutzbund Berlin e.V. führt ein- ten ergaben sich aus Rechtstrei-
boten. Hierdurch wird dem von der mal wöchentlich außerhalb der Ge- tigkeiten zur Durchsetzung von Ge-
Geschäftsleitung des Vereins ent- schäftsräume des Vereins für das bührenansprüchen des Vereins ge-
wickelten Hygienekonzept gemäß Bezirksamt Tiergarten anwaltliche gen säumige Mitglieder, bzw. einem
verhindert, dass wartende Mit- Rechtsberatung durch. Hieraus er- Rechtsstreit, der die Anfechtung der
glieder in den Wartezimmern auf- gaben sich im Geschäftsjahr Erlöse Vorstandswahl im Jahr 2015 zum Ge-
einander treffen. Die telefonische von ca. 9.000,00 €. genstand hatte. Dieser Rechtsstreit
Beratung wurde in dem genannten ist kürzlich vor dem Kammergericht
Zeitraum sehr rege in Anspruch Weitere Erlöse verteilen sich auf beendet worden. Das Kammerge-
genommen. Das ging einher mit ei- Mahngebühren, Zahlungen durch richt vertrat, wie der Mieterschutz-
nem Anstieg der neu begründeten die Allrecht-Rechtsschutzversiche- bund Berlin e.V., die Auffassung,
Mitgliedschaften. Seit in Krafttre- rung für das vom Verein übernom- dass ein etwaiges Rechtsschutzin-
ten des Gesetzes zur Neuregelung mene Inkasso. teresse der den Prozess betreiben-
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Protokoll
den Klägerin in jedem Falle seit den rung und Ertüchtigung der einzelnen doch bis zur Neuwahl des Vorstands
turnusmäßigen Wahlen des Jahres Arbeitsplätze. im Amt.
2018, durch welche alle Vorstands-
mitglieder in ihren Ämtern bestä- TOP 6 Der Vorstand vertritt den Verein
tigt wurden, nicht mehr bestand. Der durch seinen Vorsitzenden als ge-
Rechtsstreit wurde sodann von der Die Rechnungsprüferin, Frau Schulz, setzlichen Vertreter gerichtlich und
Klägerin für erledigt erklärt und die verliest den Bericht über die am 11. außergerichtlich (§ 26 BGB).
Berufung auf Anraten des Gerichts März 2020 durchgeführte jährliche
zurückgenommen. Die Streitigkei- Rechnungsprüfung beim Verein und In seiner konstituierenden Sitzung
ten, die im Zusammenhang mit den teilt mit, dass sich keine Beanstan- nach der Wahl gibt sich der Vor-
Vorstandswahlen 2015 standen, sind dungen ergeben hatten. stand für die Dauer seiner Amtszeit
nunmehr alle beendet und auch kos- eine Geschäftsordnung zur Vertei-
tentechnisch erledigt. TOP 7 lung der Geschäftsbereiche der ein-
zelnen Vorstandsmitglieder.
Die Personaldecke musste in Folge Auf der Grundlage des Geschäftsbe-
des Mitgliederzuwachses verstärkt richts und des Rechnungsprüfungs- Der Vorstandsvorsitzende kann Vor-
werden. Die Personalkosten inklusi- berichts wird der Vorstand durch die standsmitgliedern rechtgeschäftli-
ve der Sozialaufwendungen beliefen Mitgliederversammlung, bei Stimm- che Vollmachten erteilen.
sich auf ca. 500.000,00 €. Hinzu kom- enthaltung der Mitglieder des Vor-
men die Kosten für Fremdleistungen stands und zwei weiteren Enthaltun- Im Falle des vorzeitigen Ausschei-
in Höhe von 54.000,00 €. gen ohne Gegenstimme durch die dens eines Vorstandsmitgliedes
Mitgliederversammlung entlastet. Die wählen die verbliebenen Vorstands-
Die Erstellung der Mitgliederzeitung Entlastung erfolgt durch Handzeichen mitglieder für die Restdauer der
bewirkte Gesamtkosten in Höhe von in offener Abstimmung, nachdem auf Amtsperiode des Ausgeschiedenen
133.000,00 €. Mietkosten und das die Frage des Sitzungsleiters durch das fehlende Vorstandsmitglied (Ko-
Wohngeld für die Hauptgeschäfts- kein Mitglied der Versammlung gehei- optation).
stelle betrugen 90.000,00 €. Die Kos- me Abstimmung beantragt wurde.
ten für den Bürobedarf aller Filialen Vorstandsmitglieder haften gegen-
inklusive Porto, Telefon- und Steu- TOP 8 über dem Verein nur für grob fahr-
erberatungskosten betrugen ca. lässige und vorsätzlich fehlerhafte
123.000,00 €, Miet- und Raumkosten Rechtsanwalt Zuther gibt den An- Leistungen.
32.000,00 €. trag des Vorstandes zu TOP 8 be-
kannt und begründet die mit der Im Anschluss beantwortet der Vor-
Für Miet- und Wartungsverträ- Einladung zur Mitgliederversamm- stand Fragen aus der Mitte der Mit-
ge wurden 45.000,00 € gezahlt, lung mitgeteilte Satzungsänderung. gliederversammlung zu diesem Ta-
Versicherungskosten sind mit ca. Danach soll § 14 der Vereinssatzung gesordnungspunkt. Ein Antrag auf
6.000,00 € angefallen. wie folgt lauten: geheime Abstimmung wird auf Frage
des Vorstandes nicht gestellt. Die Ab-
Die Aufstockung des Bibliothekbe- § 14 Der Vorstand stimmung erfolgt offen durch Hand-
standes sowie des Zeitschriftenan- zeichen. Die Satzungsergänzung wird
gebotes hat weitere Kosten in Höhe Der Vorstand setzt sich zusammen von der Mitgliederversammlung ein-
von ca. 4.000,00 € verursacht. aus: stimmig beschlossen. Es wird festge-
stellt, dass der Antrag des Vorstan-
Für Instandhaltung und Reparaturen a) dem Vorsitzenden sowie des damit angenommen ist.
sind etwa 10.000,00 € angefallen. b) vier Beisitzern.
TOP 9
Der Gesamtaufwand betrug ca. Zum Mitglied des Vorstandes kann
1.682.000,00 €. nur das Vereinsmitglied gewählt Der Versammlung liegen keine wei-
werden, welches dem Verein zum teren Anträge vor.
Der Jahresüberschuss in Höhe von Zeitpunkt der Wahl mindestens zwei
etwa 180.500,00 € soll im laufenden Jahre ununterbrochen angehört hat. TOP 10
Geschäftsjahr für die Instandset-
zung und Modernisierung der Filiale Die Amtszeit des Vorstandes beträgt Die Versammlung schließt um 19.45
in Mitte fließen sowie in die Erneue- drei Jahre. Der Vorstand bleibt je- Uhr ohne weitere Aussprache.
Vorstandsvorsitzender Protokollführer
Rechtsanwalt Michael Müller-Degenhardt Rechtsanwalt Bernhard Zuther
8 mieterschutz 1 / 2021
problemimmobilien
Problemimmobilien
Und was die Verwaltung dagegen unternehmen kann
In der Beratung werden immer wie-
der schwierige Sachverhalte im Zu-
sammenhang mit sogenannten Pro-
blemimmobilien geschildert. In Zei-
ten von Homeoffice und Lockdown
haben vor allem die in direktem Um-
feld Betroffenen Schwierigkeiten im
nachbarschaftlichen Zusammenle-
ben. Andere Objekte verwahrlosen,
der Vermieter kommt weder seiner
rechtlichen Pflicht zur Instandhal-
tung noch seiner Verantwortung für
sein Eigentum nach. Wiederum Drit-
te lassen Wohnungen aus spekulati-
ven Gründen leer stehen.
Nach Schätzungen der Senatsver-
waltung für Stadtentwicklung gibt
es in Berlin aktuell etwa 20 leerste-
hende und verfallene Wohnhäuser. Als Problemimmobilien gelten da- die Senatsverwaltung für Stadt-
Allerdings dürfte die Dunkelziffer her Objekte, in denen zu viele Men- entwicklung bereits im Jahr 2016
deutlich darüber liegen. Wie viele schen in prekären Wohnverhält- den Arbeitskreis Problemimmobi-
Objekte deshalb dem Wohnungs- nissen, auf zu engem Raum oder lien eingerichtet.
markt in Berlin nicht zur Verfügung auch in zum Wohnen ungeeigne-
stehen, bleibt daher offen. ten Räumlichkeiten leben, z.B. im
Keller oder auf Dachböden. Aber Wohnungskataster
auch leerstehende Gebäude oder
Definition Gebäudeteile, deren Bausubs- Ein vorrangiges Anliegen des Ar-
tanz verwahrlost, rücken in den beitskreises besteht darin, ver-
Unter einer Problemimmobilie wird Fokus. Vor allem das Problem der wahrloste bewohnte oder unbe-
ein nicht angemessen genutz- Überbelegung, das sich auf ein- wohnte Objekte zunächst in einem
tes und/oder bauliche Missstän- zelne Stadtteile zu konzentrieren Verzeichnis zu erfassen. Denn
de (Verwahrlosung) aufweisen- scheint, hat sehr deutliche nega- häufig ist der schlechte bauliche
des Wohngebäude ver standen, tive Auswirkungen auf die Nach- Zustand von außen kaum wahr-
das negative Ausstrahlungseffek- barschaft. Wer Mieter in einer sol- nehmbar und bezieht sich auf Um-
te auf sein Umfeld verursachen chen Problemimmobilie ist, hat stände im Gebäudeinnern. Hier
kann und das eine Gefahr für die sehr häufig Erfahrungen mit Ver- gilt es, die problematischen Ob-
öffentliche Sicherheit und Ord- müllung, Lärm, Sachbeschädigung, jekte zunächst zu listen, um dann
nung darstellt oder den geltenden auch Alkohol, Drogen und Körper- gezielt einschreiten zu können.
Vorschriften zu Umgang, Nutzung verletzungen. Vorbild ist dabei die Stadt Ams-
und Bewirtschaftung nicht ent- terdam, in der es bereits ein sol-
spricht oder städtebaulichen Ent- Um diese Objekte für den Woh- ches Wohnungskataster gibt. Die
wicklungszielen bzw. wohnungs- nungsmarkt zurückzugewinnen Berliner Regierungskoalition erar-
politischen Zielsetzungen nicht und auch um eine fortschreiten- beitet derzeit einen entsprechen-
entspricht. de Verwahrlosung bestehender den Gesetzentwurf für ein Woh-
Mietwohnungen aufzuhalten hat nungskataster.
1 / 2021 mieterschutz 9
problemimmobilien
Handlungsleitfaden pflichtet, das Wohngebäude in- Wohnungen dürfen nach § 8 Abs. 1
stand zu halten. und Abs. 2 WoAufG Bln nur so ge-
Darüber hinaus ist im Auftrag der nutzt werden, dass andere nicht
Senatsverwaltung für Wohnen ein Anordnung zur Herstellung der gefährdet oder unzumutbar beläs-
„Handlungsleitfaden für Problemim- Mindestanforderungen gemäß tigt werden.
mobilien“ erstellt worden. Er richtet § 4 WoAufG Bln
sich an die Mitarbeiter der Verwal-
tungen in den Bezirken und erläu- Bleibt die Ausstattung einer Woh- Zweckentfremdungsrecht
tert, wie rechtlich mit verwahrlos- nung hinter den in § 4 Abs. 2 Wo-
ten und leerstehenden Häusern um- AufG Bln beschriebenen Merk- Aber auch das Zweckentfrem-
gegangen werden soll und kann. Er malen zurück, kann das Woh- dungsrecht kann bei Problemim-
zeigt auf, welche konkreten Schrit- nungsaufsichtsamt nach § 4 Abs. 1 mobilien eine wichtige Rolle spie-
te unternommen werden können, WoAufG Bln anordnen, dass diese len. Die Regelungen des Zweck-
um vorhandenen baulichen, hygie- Mindestanforderungen hergestellt ent fremdungsverbot-Geset zes
nischen oder grundstücksbezoge- werden. (ZwVbG), die durch die Zweck-
nen Missständen entgegenzuwir- entfremdungsverbot-Verordnung
ken oder drohenden Missständen Unbewohnbarkeitserklärung (ZwVbVO) und die Ausführungs-
präventiv vorzubeugen. gemäß § 6 WoAufG Bln vorschriften zum ZwVbG (AV
ZwVbG) konkretisiert werden, se-
Unabhängig von den miet-, zivil- Kann eine Maßnahme nach § 3 oder hen ein Verbot der Zweckentfrem-
oder strafrechtlichen Möglichkeiten § 4 WoAufG Bln nicht angeordnet dung von Wohnraum vor, solange
des einzelnen Betroffenen sind auch werden, weil ein Fall der Ausnah- die Versorgung der Bevölkerung
die Verwaltungen im Hinblick darauf, meregelung nach § 5 WoAufG Bln mit ausreichendem Wohnraum be-
was gegen Problemimmobilien un- vorliegt, dann muss eine Wohnung sonders gefährdet ist. Eine Zweck-
ternommen werden kann und soll, oder ein Gebäude nach § 6 WoAufG entfremdung ist unter anderem
nicht ohne rechtliche Handhabe. Bln für unbewohnbar erklärt wer- bei einem mehr als dreimonatigen
den, wenn von den Mängeln in der Leerstand von Wohnraum gege-
Instandsetzung Gefahren für die ben. Ferner kann auf der Grundla-
Wohnungsaufsichtsrecht Gesundheit der Bewohnerschaft ge des ZwVbG bei baulichen Män-
ausgehen oder die Mindestanfor- geln des Wohnraums, die Wieder-
Insbesondere das Wohnungsauf- derung an erträgliche Wohnver- herstellung eines bewohnbaren
sichtsrecht bietet diverse rechtliche hältnisse nicht erfüllt werden. Zustandes angeordnet werden,
Möglichkeiten, um einen Mindest- um diesen wieder Wohnzwecken
standard der Ausstattung und die Be- Räumung bei Überbelegung zuführen zu können. Zuständig für
seitigung von Missständen an Wohn- gemäß § 7 WoAufG Bln die Feststellung und Ahndung von
raum zu gewährleisten; die ordnungs- Verstößen gegen das Zweckent-
gemäße Nutzung von Wohnraum soll § 7 Abs. 1 und Abs. 2 WoAufG Bln fremdungsverbot sind in den Ber-
sichergestellt werden. enthalten Angaben, wieviel Platz liner Bezirken die Wohnungsämter.
jeder Bewohnerin und jedem Be-
Das Berliner Wohnungsaufsichtsge- wohner einer Wohnung mindes-
setz (WoAufG Bln) ist auf Wohnraum tens zur Verfügung stehen muss. Bauordnungsrecht
und Wohngebäude anwendbar – ob Werden diese Grenzwerte nicht
ungenutzt oder leerstehend. Es bie- erreicht, liegt eine Überbelegung Die Bauordnung für Berlin (BauO
tet den Wohnungsaufsichtsämtern im Sinn von § 7 WoAufG Bln vor. In Bln) ermöglicht im Umgang mit Pro-
zum Beispiel folgende rechtliche In- diesem Fall kann das Wohnungs- blemimmobilien unter anderem fol-
strumente: aufsichtsamt die (teilweise) Räu- gende Anordnungen:
mung der betroffenen Wohnung
Anordnung zur Instandsetzung anordnen. Anordnung von Sicherungsmaß-
gemäß § 3 WoAufG Bln nahmen gemäß § 58 BauO Bln
Anordnung zur Sicherstellung
Der Eigentümer eines Wohngebäu- ordnungsgemäßer Nutzung ge- (z.B. Anlage eines geschlossenen
des ist nach § 2 WoAufG Bln ver- mäß § 8 WoAufG Bln Zauns, Schließung von Fenstern
10 mieterschutz 1 / 2021problemimmobilien
und Zugängen, Entfernung loser Vollstreckung
Dachziegel, Beseitigung schadhaf-
ter Stellen an Mauern und Dach- Ist eine entsprechende Anordnung
ziegeln) sowie Anordnung weite- der Verwaltung ergangen, stellt
rer Maßnahmen (z.B. Entfernung sich häufig die Frage der Um- bzw.
von Bauschutt oder anderen Ge- Durchsetzung. Leistet der Eigentü-
genständen) auf der Grundlage mer nicht „freiwillig“ Folge, muss
der bauordnungsrechtlichen Ge- eine Vollstreckung gemäß Verwal-
neralermächtigung (§ 58 Absatz 1 tungsvollstreckungsgesetz (§ 14
BauO Bln). VwVG) in die Wege geleitet wer-
den. Hierbei kommen dann Zwangs-
Anordnung von Instandsetzungs- mittel zur Anwendung – Ersatzvor-
maßnahmen gemäß § 3 BauO Bln nahme, Zwangsgeld, unmittelbarer
Zwang. Ein besonderes Zwangs-
Nach § 3 Abs. 1 BauO Bln sind bau- mittel, das sowohl das WoAufG Bln
liche Anlagen u.a. so instand zu als auch das ZwVbG regeln, ist die
halten, dass die öffentliche Sicher- Einsetzung eines Treuhänders (§ 9b
heit und Ordnung, insbesondere WoAufG Bln; § 4a und § 4b ZwVbG).
Leben, Gesundheit und die natürli- Dies ist ein besonderes Instrument
chen Lebensgrundlagen, nicht ge- der Verwaltungsvollstreckung.
fährdet werden.
Ganz offensichtlich steht die Berli-
Vorkaufsrecht nach §§ 24 ner Verwaltung solchen sogenann-
und 25 BauGB ten Problemimmobilien nicht ohn-
mächtig gegenüber. Handlungsins-
Die öffentliche Hand kann bei Vor- trumente bieten sich durchaus. So
liegen bestimmter Voraussetzun- können unmittelbar Beeinträch-
gen das Vorkaufsrecht ausüben, tigte geschützt, aber auch „neu-
also in einen eingeleiteten Ver- er“ Wohnraum gewonnen werden.
kaufsvorgang einsteigen. Dies gilt Und diesen braucht die Stadt be-
beispielsweise in förmlich fest- kanntermaßen sehr dringend. Das
gelegten Sanierungs- oder Erhal- frühzeitige Erkennen der Entste-
tungsgebieten. hung einer Problemimmobilie ist
dabei essentiell. Und so sind auch
Mieter, Nachbarn und Betroffene
Andere rechtliche aufgerufen, die jeweiligen Woh-
nungsaufsichtsämter bei Miss-
Möglichkeiten ständen in Kenntnis zu setzen.
Aber auch andere gesetzli-
che Grundlagen geben der Ver-
waltung Handlungsmöglichkei-
ten. Dies kann das Hygienerecht
(z.B. Infek tionsschutzgesetz),
Ab fallrecht (z.B. Kreislaufwirt-
schafts- und Abfallgesetz Ber- Quelle:
lin), das Denkmalrecht (z.B. Denk- Handlungsleitfaden zum
malschutzgesetz Berlin) oder gar Umgang mit Problemimmobilien
das Polizei- und Ordnungsrecht in Berlin, Senatsverwaltung
(z.B. zur Gefahrenabwehr) sein. für Stadtentwicklung und
Die Möglichkeiten müssen nur ge- Wohnen, Oberste Bauaufsicht,
nutzt werden. 10/2020
1 / 2021 mieterschutz 11AKTUELLES AUS BERLIN
Aktuelles aus Berlin
Corona-Mieterschutz – Zusammenleben im Märkischen Viertel –
Meldebescheinigung online – Stübbenstraße 5 geschützt – Koor-
dinatorin für Schillerhöhe
Corona-Mieterschutz Online-Befragung: lung. Die Teilnahme an der Umfra-
ge erfolgt anonym, dauert ca. 15-25
verlängert Wie lebt es sich im Minuten und ist vom 1. Februar bis
Ende März in neun Sprachen unter
Auf Vorlage der Senatsverwaltung Märkischen Viertel? folgendem Link möglich: www.t1p.
für Stadtentwicklung und Woh- de/2mhb.
nen und der Senatsverwaltung
für Justiz, Verbraucherschutz und
Antidiskriminierung hat der Se- Antrag auf einfache
nat von Berlin die Geltungsdauer
der im März 2020 beschlossenen gebührenpflichtige
„Maßnahmen zur Verbesserung
des Mieterschutzes und zur Ver- Meldebescheinigung
meidung von Wohnungsverlusten“
bis Ende des Monats März 2021 ist online
verlängert.
Häufig müssen Bürger Melde
Der Senat von Berlin wird bei den bescheinigungen bei Umzügen,
städtischen Wohnungsbaugesell- Hochzeiten oder Scheidungen vor-
schaften und bei der berlinovo da- legen. Auch Banken benötigen
für Sorge tragen, dass diese ihre Im Rahmen des gemeinsamen For- diesen Nachweis des Öfteren.
bisherigen solidarischen Schutz- schungsprojekts „StraInQ“ (Strate- Bisher musste man dafür persön-
maßnahmen unverändert aufrecht- gien und Instrumente des sozialen lich in der Behörde erscheinen,
erhalten. So werden weiterhin bei Zusammenlebens im Quartier zur denn eine Onlinebeantragung war
Mietrückständen individuelle und Integration besonders benachtei- nicht möglich.
kulante Lösungen vereinbart, kei- ligter Bevölkerungsgruppen) haben
ne Kündigungen wegen Zahlungs- das Integrationsbüro des Bezirk- Nun haben Berliner die Möglich-
rückständen ausgesprochen und samts Reinickendorf und das Insti- keit, eine einfache, gebühren-
auch keine Räumungen bewohnter tut für Stadtforschung, Planung und pflichtige Meldebescheinigung für
Wohnungen veranlasst. Kommunikation (ISP) der FH Erfurt die aktuelle Anschrift online zu be-
in Kooperation mit der GESOBAU antragen. Der Gang zum Amt ent-
Die für die Wohnmietverhältnisse AG eine Online-Befragung gestar- fällt komplett, dank des digitalen
beschriebenen Maßnahmen gel- tet, um herauszufinden, wie es sich Antrags mit einer elektronischen
ten gleichfalls für die Gewerbemiet- im Märkischen Viertel leben lässt. Zahlmöglichkeit. Die Bescheini-
verhältnisse der städtischen Woh- Die Ergebnisse der Studie dienen gung wird am Ende per Post zuge-
nungsunternehmen. Gerade für den als Datengrundlage für die Entwick- sandt.
Gewerbevermietungsbereich sind, lung von Handlungsempfehlungen
über die beschlossenen Hilfsan- für eine künftige Quartiersentwick- Im Service-Portal Berlin kann un-
gebote des Landes Berlin und des ter der Dienstleistung „Meldebe-
Bundes hinaus, partnerschaftlich scheinigung beantragen“ seit dem
orientierte Lösungen zwischen den 01.02.2021 die Auswahl getroffen
Wohnungsunternehmen und den werden, diese Dienstleistung auch
Mietern existentiell. online zu beantragen. Hier finden
Sie den Antrag und alle weiteren
Informationen: https://service.ber-
lin.de/dienstleistung/120702/
12 mieterschutz 1 / 2021AKTUELLES AUS BERLIN
Weitere 11 Wohn-
einheiten vor Ver-
drängung geschützt –
Stübbenstraße 5
Die Mieter der Stübbenstraße 5 sind
besser vor Verdrängung durch ener-
getische Luxussanierungen und Um-
wandlung in Wohnungseigentum
geschützt. Nach Verhandlungen mit
dem Bezirksamt hat der Käufer eine
Abwendungserklärung abgegeben.
Hierdurch können die Lücken im so-
zialen Erhaltungsrecht zumindest zu
einem Teil geschlossen werden. Der
Schutz vor Verdrängung, insbeson-
dere durch Umwandlung in Woh-
nungseigentum, konnte dadurch
deutlich über das gesetzliche Maß rauf, die Menschen im Kiez zu akti- rung unterzeichnet werden. Damit
hinaus verbessert werden. Für die vieren, zu vernetzen und bei Projek- sind Mieter von 82 Häusern mit ins-
Dauer von 20 Jahren verzichtet der ten und Aktionen zu unterstützen. gesamt mehr als 2.200 Wohnungen
Käufer der Immobilien auf die Um- Alle Ideen der Anwohner*innen, vor Verdrängung geschützt.
wandlung in Wohnungseigentum. um die Nachbarschaft aufleben
zu lassen und zu verbinden, sind In der Abwendungsvereinbarung
herzlich willkommen! Eigene Pro- mit den Bezirken verpflichtet sich
Großsiedlung jekte befinden sich in Kooperati- Heimstaden u.a., auf die Umwand-
on mit der GESOBAU AG bereits lung der Mietshäuser in Eigentums-
Schillerhöhe hat eige- in der Anfangsplanung. Auch hier wohnungen für die Dauer von 20 Jah-
ist der Wunsch groß, dass sich die ren zu verzichten. Zudem sichert
ne Koordinatorin Bewohner*innen mit Ihren Bedürf- Heimstaden zu, möblierte Wohnun-
nissen ebenfalls stark einbringen. gen mit befristeten Mietverträgen in
Unter dem Motto „Aktive Nachbar- reguläre Mietverhältnisse auf unbe-
schaft! Neue Bewegung in die Schil- Zu finden ist Claudia Liebscher im stimmte Zeit umzuwandeln. Im Rah-
lerhöhe!“ hat Claudia Liebscher ih- Zukunftshaus Wedding im Paul men einer Härtefallregelung sollen
re Tätigkeit als Koordinatorin für die Gerhardt Stift, Müllerstraße 56-58, Modernisierungskosten außerdem
Großsiedlung Schillerhöhe aufge- 13349 Berlin, Tel. 450 05 106, Mail: nur in dem Umfang auf die Mieter
nommen. Sie ist daneben bereits stk-parkviertel@berlin.de . umgelegt werden, dass deren Netto-
als Stadtteilkoordinatorin für die kaltmiete 30 Prozent des Haushalts-
Bezirksregion Parkviertel, in der die einkommens nicht übersteigt. Diese
Großsiedlung liegt, tätig, so dass Heimstaden unter- Zusagen gelten für 10 Jahre.
sich hier gute Synergien ergeben.
zeichnet Abwen- Heimstaden hatte zuletzt 130 Häu-
Durch das Programm der Senats- ser in Berlin gekauft, von denen
verwaltung für Stadtentwicklung dungsvereinbarung 78 Objekte in sogenannten Mili-
und Wohnen zur „Stärkung Berli- euschutzgebieten in den Bezirken
ner Großsiedlungen“ wird auch ei- Nach erfolgreichen Verhandlun- Mitte, Friedrichshain-Kreuzberg,
ne Siedlung in Wedding unterstützt: gen zwischen dem schwedischen Pankow, Charlottenburg-Wilmers-
Die Schillerhöhe! Die Attraktivität Immobilienunternehmen Heimsta- dorf, Tempelhof-Schöneberg, Neu-
des öffentlichen Raumes, das nach- den und Vertretern der Berliner Be- kölln, Treptow-Köpenick, Spandau,
barschaftliche Miteinander, die In- zirke sowie der Senatsverwaltung Reinickendorf und Lichtenberg lie-
tegration und die Vernetzung sol- für Stadtentwicklung und Wohnen gen. In Milieuschutzgebieten ha-
len in den 24 ausgewählten Berliner und der Senatsverwaltung für Fi- ben die Bezirke ein Vorkaufsrecht,
Großsiedlungen gestärkt werden. nanzen konnte am 20.11.2020, eine das mit einer Abwendungsverein-
So freut sich die Koordinatorin da- umfassende Abwendungsvereinba- barung abgewendet werden kann.
1 / 2021 mieterschutz 13IMPRESSUM / buchtipp
Ratgeber der Verbraucherzentrale
IMPRESSUM Das Haushaltsbuch – Alle Finanzen im Griff
Mieterschutz 25. Auflage 2020,
Organ des Mieterschutzbundes Berlin e.V.
Buch: 9,90 Euro (zzgl. Versand-
Herausgeber:
Mieterschutzbund Berlin e.V. kosten), 100 Seiten
Konstanzer Straße 61, 10707 Berlin
Tel.: (030) 921 02 30 -10
zentrale@mieterschutzbund.berlin
www.mieterschutzbund.berlin
12 Monatsübersichten für
Die Zeitschrift Mieterschutz erscheint
zweimonatlich. Einnahmen und Ausgaben
54 Wochenübersichten für
V.i.S.d.P.: die täglichen Ausgaben
Rechtsanwalt und Notar a.D. eine Jahresübersicht für die
Michael Müller-Degenhardt Gesamtbilanz
Redaktionsleitung:
Rechtsanwältin Kati Selle
k.selle@mieterschutzbund.berlin
Redaktionelle Mitarbeit:
Ausgaben und Einnahmen für 12 Monate – Erleichterte Haushaltsführung
Susanne Böttcher
Rechtsanwältin und Notarin Auch wenn Sie Ihr Einkommen mit dem Haushaltsbuch nicht vergrößern können, hilft es,
Gisela Rönnbeck einen genauen Überblick über Ihre Einnahmen und Ausgaben zu bekommen. Das Haus-
Titelgestaltung, Satz und Layout: haltsbuch erleichtert die Haushaltsführung und ermöglicht Ihnen, Ihre Ausgaben genau zu
Mieterschutzbund planen und kontrollieren, sodass am Ende des Geldes nicht noch „viel Monat übrig bleibt“.
Steuererklärung für Rentner u. Pensionäre 2020/21
Bildnachweis:
© Karikaturen:
S. 18, 19: Tomicek/LBS
© Grafiken: 1. Auflage 2021, Buch: 14,90 Euro
S. 12: berlin.de, S. 14: Verbraucherzentrale (zzgl. Versandkosten), 240 Seiten
© Fotos: E-Book: 11,99 Euro, PDF (6,67 MB)
Titelseite: Kerstin Riemer (Pixabay)
Hundertwasserhaus
S. 2: PeterH, S. 22: Auto1234, Jochen Teufel
S. 23: Assenmacher, Jan Frontzek Schritt für Schritt durch alle aktuellen For-
fotolia/Adobe Stock: mulare 2020/2021
S. 2: Christopher Jones, S. 12: JiSign, Einfache Erklärungen und viele Beispiele
S. 13: Berlinpictures, S. 16/17: Blackosaka Das zu versteuernde Einkommen berechnen
Zahlreiche Steuer-Spartipps
Umfangreiches Glossar
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Der Bezugspreis ist im Mitgliedsbeitrag Mit den Auswirkungen der Corona-Krise für
enthalten. die Steuererklärung: Kurzarbeitergeld, Home
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Belastungen“ und „Haushaltsnahe Aufwendungen“. So können Sie die Abgabe der Steuerer-
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Redaktionsschluss: 15.02.2021 www.ratgeber-verbraucherzentrale.de oder Bestell-Telefon: 0211-38 09 555
14 mieterschutz 1 / 2021fRAGEN / aNTWORTEN
Sie fragen, wir antworten ...
In dieser Rubrik beantworten wir kurz allgemeine Fragen, die Sie an
uns gerichtet haben. Selbstverständlich kann dies keine Rechtsbe-
ratung ersetzen. Jedoch kann die Beantwortung der Fragen Anlass
bieten, die Angelegenheit rechtlich tiefgreifender zu betrachten.
Manchmal ist sie auch Indiz dafür, dass ein weiteres Vorgehen nicht
geboten erscheint.
Im Rahmen der Berech-
nung der Mietobergrenze nach
Mietendeckel streite ich mit mei-
Ich bin mit meiner Be- nem Vermieter darüber, ob meine
Mein Mann und ich mieten triebskostenabrechnung nicht ein- Wohnung mit einem hochwerti-
eine 4-Zimmer-Wohnung. Nach- verstanden. Deshalb möchte ich gen Sanitärbereich ausgestattet ist.
dem unsere Kinder aus dem Haus Einsicht in die Abrechnungsbele- Können Sie mir sagen, was man
sind, möchten wir uns verklei- ge nehmen. Der Vermieter möch- darunter versteht?
nern. Wir haben auch eine ande- te mir die Belege nicht schicken.
re Wohnung gefunden, in der eine Er möchte wegen der Corona-Lage Carla H., Berlin
Familie lebt, die sich vergrößern aber auch nicht, dass ich ins Büro
möchte. So dachten wir an einen komme. Ich solle mich gedulden. In den Ausführungsvorschriften
Wohnungstausch, mit dem bei- Er würde sich bei mir melden. zum Gesetz zur Mietenbegrenzung
de Vermieter auch einverstanden Kann da etwas passieren? im Wohnungswesen in Berlin (AV-
sind. Allerdings sollen neue Miet- MietenWoG Bln) heißt es dazu wie
verträge mit deutlich höheren Net- Torsten Sch., Berlin folgt:
tokaltmieten gemacht werden. Ist
das rechtens? Hier ist zu beachten, dass substan-
tiierte Einwendungen gegen eine
Waltraud und Manfred K., Betriebskostenabrechnung binnen
Berlin zwölf Monaten ab Erhalt der Ab-
rechnung durch den Mieter geltend
Ein Anspruch auf Wohnungstausch gemacht werden müssen. Es ist ei-
bzw. – so wie von Ihnen angedacht ne Ausschlussfrist. Zur Substanti-
– auf Tausch der Mietverträge ist ierung der Einwendungen kann ei-
gesetzlich nicht geregelt. Sie kön- ne Belegeinsicht erforderlich sein.
nen dies vom Vermieter nicht ver- Deshalb sollte die Belegprüfung vor
langen. Somit kann der jeweilige Ablauf der Einwendungsfrist erfol-
Vermieter frei entscheiden, ob er ei- gen. Darauf sollte man als Mieter
nem Tausch zu den jeweils bisheri- auch drängen.
gen mietvertraglichen Konditionen „Die Sanitärausstattung in Bad
zustimmt oder seine Zustimmung Liegen überwiegend berechtigende und WC (Badewanne, Dusche und
an die Bedingung des Abschlusses Interessen auf Seiten des Mieters Waschbecken einschließlich Ar-
eines neuen Mietvertrages knüpft. vor, kann im Übrigen ein Anspruch maturen, Toilette) muss hochwer-
auf Übersendung der Abrechnungs- tig sein. Hochwertig bezieht sich
Etwas anderes kann gelten, so- belege nach den Grundsätzen von auf die Qualität des Materials und
fern Sie und auch Ihr Tauschpart- Treu und Glauben bestehen. Das ist dessen aufwändige Verarbeitung
ner Mieter bei einer der sechs lan- der Fall, wenn der Mieter sein Be- sowie den Preis. Auch besonde-
deseigenen Wohnungsunterneh- legprüfungsrecht überhaupt nicht re Ausführungen (z.B. Rund- oder
men sind. Seit Ende 2018 gibt es ausüben könnte oder ihm die Ein- Eckbadewanne, Whirlpool) deu-
unter www.inberlinwohnen.de das sichtnahme in die Abrechnungsun- ten auf Hochwertigkeit hin.“ Mit-
Wohnungstauschportal der lan- terlagen in den Räumen des Ver- hin dürfte ein modernes Stan-
deseigenen Wohnungsbaugesell- mieters nicht zugemutet werden dard-Bad ohne besondere Aus-
schaften. Kommt es tatsächlich zu kann. Beide Voraussetzungen dürf- führungen die Voraussetzungen
einem Wohnungstausch sollen die ten angesichts der aktuellen gesell- für die Annahme der Hochwertig-
jeweiligen Nettokaltmieten grund- schaftlichen Krisensituation gege- keit im Sinne des MietenWoG Bln
sätzlich unverändert bleiben. ben sein. nicht erfüllen.
1 / 2021 mieterschutz 15DIE ROTEN ROBEN
Neues von den Roten Roben Eigenbedarfs bis zum Ablauf der
Kündigungsfrist hinzuweisen. Die-
In dieser Rubrik ser Zeitpunkt ist für das Bestehen
einer Hinweispflicht grundsätzlich
berichten wir auch dann maßgebend, wenn die
Parteien in einem (gerichtlichen)
über aktuelle
Urteile des
+ Modernisierungszuschlag der Höhe
nach begrenzt auf die Differenz zwi-
schen dem allein nach § 559 Abs. 1
Räumungsvergleich einen späteren
Auszugstermin des Mieters verein-
baren.
BGB [aF] möglichen Erhöhungsbe-
Bundes- Kündigung, wirtschaft- trag und dem Betrag, um den die b) Der ersatzfähige (Kündigungsfol-
Miete bereits zuvor nach §§ 558 ff. ge-)Schaden eines Mieters nach ei-
gerichtshofs liche Verwertung BGB heraufgesetzt wurde, so dass ner unberechtigten Eigenbedarfs-
die beiden Mieterhöhungen in der kündigung durch den Vermieter
in Karlsruhe. Leitsätze: Summe den Betrag, den der Ver- umfasst nicht die zum Zwecke des
mieter bei einer allein auf § 559 BGB Eigentumserwerbs einer Wohnung
Die Symbole a) Der ersatzlose Abriss eines Ge- [aF] gestützten Mieterhöhung ver- angefallenen Maklerkosten.
bäudes ist keine wirtschaftliche Ver- langen könnte, nicht übersteigen.
zeigen an, wertung im Sinne des § 573 Abs. 2 BGH, Urteil vom 9.12.2020 –
Nr. 3 BGB. BGH, Urteil vom 16.12.2020 – VIII ZR 238/18
ob sie sich VIII ZR 367/18
b) Zu den Anforderungen an eine zu
positiv oder
negativ auf die
dem vorgenannten Zweck ausge-
sprochene Kündigung eines Wohn-
raummietvertrags nach Maßgabe + –
des generalklauselartigen Kündi-
Mieterinteres- gungstatbestands des § 573 Abs. 1 Betriebskosten, Kaution
Satz 1 BGB. Betriebskosten,
sen auswirken. Leitsätze:
BGH, Urteil vom 16.12.2020 – Belegeinsicht
VIII ZR 70/19 a) Die Regelungen in § 556 Abs. 3,
Leitsatz: 4 BGB hindern die Mietvertrags-
parteien nicht, nach Zugang ei-
± Das Recht des Mieters auf Einsicht
in die Belege einer Betriebskosten-
abrechnung erstreckt sich auch auf
ner Betriebskostenabrechnung an
den Mieter eine Vereinbarung da-
rüber zu treffen, dass der Mieter
die zugrundeliegenden Zahlungs- den ausgewiesenen Saldo als ver-
Mieterhöhung, belege. bindlich anerkennt. Weder formel-
le Mängel der Abrechnung noch
Modernisierung BGH, Urteil vom 9.12.2020 – die mit einer solchen Vereinba-
VIII ZR 118/19 rung etwa verbundene Verkürzung
Leitsätze: der dem Mieter zustehenden Ein-
wendungsfrist (§ 556 Abs. 3 Satz
a) Die Möglichkeit einer (weiteren)
Erhöhung der Miete auf Grundlage
der umlegbaren Modernisierungs-
± 5 BGB) stehen der Wirksamkeit ei-
ner derartigen Vereinbarung ent-
gegen.
kosten nach § 559 BGB [aF] ist ei-
nem Vermieter, der im Anschluss an Kündigung, Eigenbedarf b) Der Vermieter ist berechtigt,
die Durchführung einer Modernisie- sich nach Beendigung des Miet-
rungsmaßnahme die Miete zunächst Leitsätze: verhältnisses aus einer gewährten
auf Grundlage der ortsüblichen Ver- Barkaution durch Aufrechnung mit
gleichsmiete für den modernisierten a) Hat der Vermieter das Mietver- streitigen aus dem Mietverhältnis
Wohnraum nach §§ 558 ff. BGB er- hältnis wegen Eigenbedarfs (§ 573 stammenden Forderungen zu be-
höht hat, nicht verwehrt. Abs. 2 Nr. 2 BGB) gekündigt, hat er friedigen.
– zur Vermeidung eines rechtsmiss-
b) Allerdings ist in diesem Fall der bräuchlichen Verhaltens – den Mie- BGH, Urteil vom 28.10.2020 –
– nachfolgend geltend gemachte – ter auf einen späteren Wegfall des VIII ZR 230/19
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