Zürcher Hauseigentümer - HEV Zürich
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2 | 2022 Zürcher Hauseigentümer Abfallgebühren sinken: Der «Züri-Sack» wird billiger Was tun, wenn einem die Decke auf den Kopf fällt? Nackte Tatsachen: Laubgehölze im winterlichen Garten
SEITE DES DIREKTORS
«Mehr Velo» oder
«mehr Grün» –
de Foifer und s Weggli?
Mitte Januar hat der Zürcher Stadtrat die «Fachplanung Stadtbäume»
Albert Leiser präsentiert. Mit dieser hat er sich ein weiteres ambitioniertes um-
Direktor
Haus eigentümerverbände weltpolitisches Ziel gesetzt: Bis 2050 soll die durch Bäume beschatte-
Stadt und Kanton Zürich te Fläche im Durchschnitt über das gesamte Stadtgebiet von rund
17 Prozent (Stand 2018) auf 25 Prozent erhöht werden.
Um dieses Ziel zu erreichen, sollen nach dem Willen des Stadtrates
nebst den Behörden, für welche die Vorgaben der Fachplanung ver-
bindlich sind, auch private Grundeigentümerinnen und -eigentümer
dazu angehalten werden, mehr Bäume zu pflanzen. Noch ist die
Rede davon, dass dies über Information, Beratung und Förderung
geschehen soll – also auf freiwilliger Basis. Wogegen der HEV Zürich
nichts einzuwenden hat, im Gegenteil: Es spricht nichts dagegen,
auf privaten Grundstücken wie bisher Bäume freiwillig anzupflan-
zen. Zumal Haus-, Grund- und Stockwerkeigentümer ein Interesse
daran haben, in Eigeninitiative zu einer attraktiven, durchgrünten
Umgebungsgestaltung beizutragen und diese zu erhalten.
Eine allfällige Baumschutz- und Baumpflanzpflicht auf privaten
Grundstücken hingegen sehen wir als kritisch an. Nicht nur würde
die bisherige Eigeninitiative untergraben, was im Endresultat zu
weniger Bäumen führen dürfte, sondern die Stadt Zürich würde
Hauseigentümer einmal mehr in die Bredouille bringen: Um Platz
zu schaffen für Velowege, fordert sie Eigentümer bisweilen mit
Nachdruck dazu auf, das Auto nicht auf der Strasse zu parkieren,
sondern in einer Tiefgarage. Eine Pflicht zum Baumpflanzen er-
schwerte, ja verunmöglichte den Bau von Tiefgaragen in vielen
Wie viel ist Ihre Fällen jedoch.
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Womit sich die Frage stellt: Bäume oder Velowege? Beides – «mehr
Velo» und «mehr Grün», wie es die rot-grünen Parteien auf den
wert schätzen:
Bannern zur Abstimmung über die kommunalen Richtpläne vom
walde.ch/mws
28. November 2021 versprochen haben – dürfte kaum möglich sein.
De Foifer und s Weggli ist leider nicht zu haben.
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HEV 2-2022 | 3
IMPRESSUM INH A LT
Geschäftsstelle Herausgeber SEITE DES DIREKTORS TRENDS
Hauseigentümerverband Hauseigentümerverband
Kanton Zürich Zürich (HEV Zürich) «Mehr Velo» oder «mehr Grün» – K Ü CH E
Albisstrasse 28, Postfach in Zusammenarbeit mit de Foifer und s Weggli? 3 Jeder ein Kochkünstler 26
8038 Zürich Hauseigentümerverband Kanton Zürich
Tel. 044 487 18 00 (HEV Kanton Zürich)
Fax 044 487 18 88
info@hev-zh.ch / hev@hev-zuerich.ch Direktor HEV Kanton Zürich
und HEV Zürich SEITE DES PRÄSIDENTEN RECHT
Öffnungszeiten Albert Leiser
Montag bis Freitag 8.00–17.30 Uhr ISOS – Eine ewige Baustelle ... 70 S TO CK W ER K EI G EN T U M
Redaktion Was tun, wenn einem die Decke auf den Kopf fällt? 31
Telefonzentrale Albisstrasse 28, Postfach, 8038 Zürich
Tel. 044 487 17 00 redaktion@hev-zuerich.ch
M I E T R ECH T
Fax 044 487 17 77 Tel. 044 487 17 28
POLITIK Wie kann der orts- und quartierübliche Mietzins
Internet Lic. phil. Reto Vasella (rcv) (Leitung)
reto.vasella@hev-zuerich.ch
bewiesen werden? 34
www.hev-zuerich.ch J Ü N GS T E G ER I CH T SU R T EI L E
Stefan Jungo (sj)
www.hev-zh.ch
stefan.jungo@hev-zuerich.ch Wie weiter beim Lärmschutz? 7 ER B R ECH T
Drucksachenverkauf «Aus dem Kantonsrat» 10 Wie berechnet sich der Wert unseres Elternhauses
Autoren dieser Ausgabe
Montag bis Freitag in der Erbschaft? 37
8.00–17.30 Uhr MLaw Stéphanie Bartholdi,
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Lic. iur. Tiziano Winiger, VERMIETUNG
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Sektion. Sie finden alle Adressen und SVIT Immobilien-Messe öffnet in Zürich Nackte Tatsachen 56
Telefonnummern unter «Sektionen- wieder ihre Tore 18
Info» am Ende dieser Ausgabe. I N F LU EN CER F Ü R W I L D E WÄ L D ER
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4 | HEV 2-2022 HEV 2-2022 | 5
POLITIK
Rechtsberatung Verkauf Bewertung Verwaltung Baumanagement
JÜNGSTE GERICHTSURTEILE
Wie weiter beim Lärmschutz?
Das Thema Lärmschutz ist hochaktuell: Innert weniger Wochen sind in der Stadt
Zürich kürzlich zwei geplante Wohnbauprojekte an den Lärmschutzvorgaben
gescheitert. Damit bleibt der Zielkonflikt zwischen Lärm- und Gesundheitsschutz
einerseits und dem raumplanerischen Auftrag der Eindämmung der Zersiede-
lung und der inneren Verdichtung andererseits bestehen.
Ende 2021 hob zunächst das Bundesgericht die Das Bundesgericht räumte Kantonen und Ge-
Bau- und Ausnahmebewilligung für ein geplan- meinden damals zwar die Möglichkeit ein, Aus-
tes Neubauprojekt einer Pensionskasse-Anlage- nahmebewilligungen zu erteilen. Dies insbeson-
stiftung auf. Anfang 2022 entschied das Ver- dere, wenn das öffentliche Interesse an einem Bau
waltungsgericht des Kantons Zürich, dass ein grösser sei als die genaue Einhaltung der Lärm-
Neubauprojekt einer Baugenossenschaft mit schutzvorschriften. Dies gilt namentlich beim
günstigen Wohnungen nicht wie geplant reali- raumplanerischen Auftrag der Siedlungsentwick-
siert werden darf. lung nach innen. Mit den jüngsten Urteilen dürf-
te jedoch jene pragmatische Bewilligungs- und
Strengere Rechtsprechung Ausnahmepraxis infrage gestellt sein, die der
Die Urteile reihen sich ein in eine zunehmend Kanton Zürich seit der Aufhebung der Lüftungs-
strenge Rechtsprechung. So hob das Bundes- fensterpraxis im Jahr 2016 angewandt hat.
gericht bereits 2016 die sogenannte Lüftungsfens- Mit der gegenwärtig praktizierten Umsetzung
terpraxis auf, wonach die Grenzwerte der Lärm- der LSV ist es daher kaum mehr möglich, Wohn-
schutzverordnung (LSV) nur an einem zum und Schlafräume mit Lüftungsfenstern gegen
Lüften geeigneten Fenster jedes lärmempfind- Strassenräume auszurichten – insbesondere in
lichen Raums einzuhalten seien. Seit diesem städtischen Räumen.
Ihr Verkaufsobjekt. Unsere Erfahrung. Urteil müssen die Immissionsgrenzwerte folglich
an allen Fenstern lärmempfindlicher Räume ein- «Postulat Weber» auf kantonaler Ebene …
Suchen Sie einen Käufer für Ihre Immobilie? gehalten werden – und dies notabene in geöffne- Angesichts dessen könnte das Postulat «Lärm-
tem Zustand. So heisst es in Artikel 39 der LSV: schutz in Kombination mit Komfortlüftungsan-
Wollen Sie Ihr Objekt ins richtige Licht rücken? «Bei Gebäuden werden die Lärmimmissionen in lagen» vom 27. Januar 2020 aktueller kaum sein.
Sich nicht mit dem zweitbesten Preis begnügen? der Mitte der offenen Fenster lärmempfindlicher Mit dem Postulat haben Kantonsräte von FDP,
Nutzen Sie die umfassenden Marktkenntnisse Räume ermittelt.» SVP und GLP, unter anderem der Erstunterzeich-
und das weitgespannte Beziehungsnetz unserer
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freuen sich auf Ihren Anruf: 044 487 17 86 Donnerstag, 5. Mai 2022, Best Western Hotel Spirgarten, Zürich
oder per E-Mail: roger.kuhn@hev-zuerich.ch
Anträge von Mitgliedern, die an der Generalversammlung behandelt werden sollen,
sind dem Vorstand bis spätestens Ende Februar schriftlich einzureichen (§15 der
Statuten vom 10. April 2014). Die Einladung wird den Mitgliedern mit dem Jahres-
bericht Ende März zugestellt. H E V Zürich
www.hev-zuerich.ch
HEV 2-2022 | 7
POLITIK
«Raum für Vertrauen
heisst für mich, das für Sie ner Stephan Weber (FDP), den Regierungsrat
eingeladen, eine «Verordnungsgrundlage für Bau-
Bundesrat das Umweltschutzgesetz und/oder
die Lärmschutzverordnung so ändern möge,
ideale Verkaufsergebnis
bewilligungen zu erarbeiten». Diese Verord- «dass in lärmbelasteten Gebieten eine sinnvolle
nungsgrundlage soll es neu ermöglichen, «bei Siedlungsverdichtung nach innen ohne Ausnah-
überschrittenen Lärmgrenzwerten (…) ohne Aus- mebewilligung möglich ist und, wo gegeben,
zu gestalten.» nahmebewilligung max. einen Drittel der Wohn-
und Schlafräume einer Wohnung auch gegen
die breit anerkannte Praxis der Lüftungsfenster-
praxis Anwendung finden kann».
Strassenräume auszurichten. Diese Räume müs- Zur Umsetzung dieser Motion hat der Bun-
Mike Suter sen als Ersatzmassnahme mit einer kontrollierten desrat bis Ende 2021 eine Vernehmlassung durch-
eidg. dipl. Immobilien-Treuhänder Lüftung ausgerüstet sein.» Unter Berücksichti- geführt. Mit der Gesetzesänderung will der
gung der Rechtsprechung des Bundesgerichtes Bundesrat raumplanerische Zielsetzungen mit
Immobilienbewirtschaftung und Verkauf
soll «die Vollzugspraxis des Umweltschutzgeset- dem Schutz der Bevölkerung vor Lärm besser ab-
zes (USG) und der LSV eine flexiblere und klare stimmen. Die lärmrechtlichen Kriterien für Bau-
rechtliche Grundlage erhalten». bewilligungen, so der Bundesrat, sollen klarer
Bemängelt wurde ausserdem, dass die gegen- formuliert und damit die Rechts- und Planungs-
wärtige Lärmschutzgesetzgebung den Strassen- sicherheit erhöht werden.
raum «gestalterisch bedenklich verkümmern» Der HEV Schweiz, der an der Vernehmlassung
lasse; zunehmend dominierten «leblose Rückfas- teilgenommen hat, erachtet den bundesrätlichen
saden und Lärmschutzwände die Raumstruktur». Vorschlag für die Ermöglichung der Siedlungs-
Obschon der Regierungsrat in seinem Bericht verdichtung nach innen in lärmbelasteten Ge-
dargelegt und beantragt hatte, das Postulat bieten als nicht praxistauglich und bevorzugt in
abzulehnen, da für den Lärmschutz der Bund seiner Stellungnahme eine «einfache und prak-
abschliessend zuständig sei, hat eine Mehrheit tikable Lösung, welche die Lüftungsfensterpraxis
des Kantonsrats das Postulat am 31. Januar 2022 bietet». Er schlägt deshalb vor, die Lüftungsfens-
zu Bericht und Antrag innert zweier Jahre an den terpraxis gesetzlich zu verankern.
Regierungsrat überwiesen. Affaire à suivre. Der HEV Kanton Zürich ist
jedenfalls gespannt auf die weiteren Entwicklun-
… und «Motion Flach» auf nationaler Ebene gen in dieser Thematik und wie die Lösungsvor-
Gleichzeitig plant der Bundesrat eine Teilrevision schläge aussehen könnten, um den Zielkonflikt
des Umweltschutzgesetzes. Auslöser der Geset- zwischen Lärm- und Gesundheitsschutz auf der
zesrevision war die Motion «Siedlungsentwick- einen und dem raumplanerischen Auftrag der
lung nach innen nicht durch unflexible Lärm- Eindämmung der Zersiedelung und der inneren
ZÜRICH messmethoden behindern» von GLP-Nationalrat Verdichtung auf der anderen Seite zu entschärfen
Beat Flach. In ihr wurde gefordert, dass der oder bestenfalls gar zu versöhnen. (sj)
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HEV 2-2022 | 9
POLITIK
und Schlafräume einer Wohnung auch gegen Abstimmungsverhalten
Strassenräume auszurichten». Diese Räume müs- 88 Stimmen aus SVP, FDP, EDU und GLP dafür,
sen als Ersatzmassnahme mit einer kontrollierten 63 Stimmen aus Mitte, EVP, SP, Grünen und AL
Lüftung ausgerüstet sein. Mit dem Vorstoss soll dagegen
unter Berücksichtigung der Rechtsprechung des
Bundesgerichtes die Vollzugpraxis des Umwelt- Aktuelle Sitzverteilung im Kantonsrat
schutzgesetzes (USG) und der Lärmschutz-Ver- AL 6 Sitze GLP 24 Sitze
ordnung (LSV) «eine flexiblere und klare recht- EVP 8 Sitze FDP 29 Sitze
liche Grundlage erhalten». Eine Mehrheit des Mitte 9 Sitze SP 34 Sitze
Kantonsrats hat das Postulat zu Bericht und An- Grüne/CSP 22 Sitze SVP/EDU 48 Sitze
trag innert zweier Jahre an den Regierungsrat
Total 180 Sitze
überwiesen.
«Aus dem Kantonsrat»
Der Kantonsrat behandelt in seinen Sitzungen regelmässig Geschäfte,
die für Haus- und Grundeigentümer im Kanton Zürich von Bedeutung sind. www.hev-zuerich.ch
Um die Transparenz bezüglich der Haltung der Parteien gegenüber www.hev-zh.ch
den Anliegen und Bedürfnissen der Haus- und Grundeigentümer zu erhöhen,
werden im «Zürcher Hauseigentümer» regelmässig relevante Geschäfte www.hev-schweiz.ch
dokumentiert und mit dem Abstimmungsverhalten der Parteien versehen.
Sitzung des Kantonsrats Mit dem Postulat wurde verlangt, die Netzkos-
vom 17. Januar 2022 tenbeiträge für die Erschliessung von Ladesta-
Geschäft tionen für Elektrofahrzeuge in Gemeinschafts-
Motion «Befreiung von Elektrofahrzeug- garagen und bei öffentlichen Ladestationen zu
Ladestationen an bestehenden Parkplätzen reduzieren. Der Kantonsrat hat das Ansinnen
von der Baubewilligungspflicht» abgelehnt.
Die Motion hat zum Ziel, den Bau von Ladesta- Abstimmungsverhalten
tionen für Elektrofahrzeuge bei bestehenden 85 Stimmen aus SVP, FDP, EDU und Grünen
Parkplätzen von Baubewilligungen zu befreien. dagegen, 65 Stimmen aus Mitte, GLP, EVP und
Mit der Überweisung der Motion durch den SP dafür.
Kantonsrat hat der Regierungsrat nun zwei Jah-
re Zeit, einen Vorschlag auszuarbeiten. Sitzung des Kantonsrats
vom 31. Januar 2022
Abstimmungsverhalten Geschäft
84 Stimmen aus FDP, GLP, EVP und SP dafür, Postulat «Lärmschutz in Kombination
79 Stimmen aus SVP, Mitte, EDU, Grünen und mit Komfortlüftungsanlagen»
AL dagegen.
Mit dem Postulat wird der Regierungsrat einge
Geschäft laden, eine Verordnungsgrundlage für Baube
Postulat «Netzkostenbeiträge für die willigungen zu erarbeiten, die es neu ermöglichen
Erschliessung von Gemeinschaftsgaragen und soll, «bei überschrittenen Lärmgrenzwerten (…)
öffentlichen Ladestationen mit Strom» ohne Ausnahmebewilligung max. ⅓ der Wohn
10 | HE V 2-2022
AKTUELL
Echte
Schweizer
Küchen
Wird deutlich günstiger: Die Gebühr für den 35-LIter-Züri-Sack soll von 1.70 auf 1.30 Franken gesenkt werden. (Bild: ERZ)
brunner-kuechen.ch A B FA L LG EBÜ H REN S I N K EN – FR AG E ZEI C H EN BEI BI O G EN EN A B FÄ L L EN
BUY FOOD
WITH PLASTIC Der «Züri-Sack» wird billiger
Wir ermöglichen
Menschen welt- Der Gemeinderat hat am 2. Februar der totalrevidierten Verordnung
weit, mit Plastik- ER ER U E R für die Abfallbewirtschaftung zugestimmt. Demnach werden die Abfall-
D IN A
BÄ H RE E NB F EG
flaschen Essen SC RT M IN gebühren markant sinken. Die neuen reduzierten Gebühren gehen auf
GA
zu bezahlen. Das Plastik wird KA eine Motion von FDP-Gemeinderat und HEV-Zürich-Direktor Albert Leiser
zu Produkten upgecycelt.
und AL-Gemeinderat Andreas Kirstein zurück. Von den tieferen Abfall-
buyfoodwithplastic.org buyfoodwithplastic
Hier könnte gebühren profitieren Hauseigentümer, Mieter und Gewerbe gleichermas-
sen. Kritischer sieht der HEV Zürich die neue Pflicht zur Bereitstellung
Ihr von Containern für biogene Abfälle.
Inserat stehen
Die ungewöhnliche Allianz für tiefere Gebüh- weiteren Erfolg verbuchen: Nachdem sie be-
ren – bestehend aus FDP-Gemeinderat und reits hatte erwirken können, dass per 1. Januar
HEV-Zürich-Direktor Albert Leiser sowie Ver- 2022 die Tarife für das Zürcher Trinkwasser um
tretern der Alternativen Liste – kann einen 15 Prozent und die Abwassergebühren per
H E V 2-20 2 2 | 13
Ihre Ansprechperson: Jasmina Husic | inserate@hev-zuerich.ch | 058 344 91 22
AKTUELL
Rechtsberatung Verkauf Bewertung Verwaltung Baumanagement
1. Januar 2022 befristet bis 2025 um 80 Prozent
gesenkt wurden, werden nun auch die Abfall- ÜBERSICHT
gebühren markant sinken. GEBÜHRENSENKUNGEN
Das neue Gebührenmodell trägt der Forde-
rung einer Motion von Albert Leiser und And- Per 1. Januar 2022:
reas Kirstein aus dem Jahre 2017 Rechnung, 1. Wassergebühren (Trinkwasser): Senkung
wonach die überschüssigen Reserven von Ener- der Grund- und Verbrauchsgebühren um
gie + Recycling Zürich (ERZ) im Bereich Abfall 15 Prozent
deutlich zu senken sind. Denn trotz zahlreicher 2. Abwassergebühren: Befristete Senkung sämt-
Bonusaktionen, die seit 2017 von HEV-Zürich- licher Abwassergebühren um 80 Prozent bis 2025
Direktor Leiser mitinitiiert wurden, nahmen Bemerkung: In den darauffolgenden Jahren hat
die Reserven laufend zu. Die bisher gültigen Ab- der Stadtrat die Kompetenz, weitere Reduktionen
fallgebühren waren höher als der tatsächliche von voraussichtlich 55 Prozent festzulegen, sodass
Finanzbedarf von ERZ. die angestrebte Reservehöhe von 40 bis 60 Millio-
nen Franken bis im Jahr 2029 erreicht wird. Voraus-
sichtlich ab 2030 treten die ordentlichen Gebühren
«Züri-Sack» neu noch 1.30 Franken
gemäss der revidierten Verordnung in Kraft. Sie
statt 1.70 Franken entlasten die Gebührenzahlenden gegenüber dem
Eine Entlastung der Gebührenzahlenden – alten Gebührenmodell um 13 Millionen Franken
Hauseigentümer, Mieter und Gewerbe – tut also pro Jahr.
dringend not. Dies gilt umso mehr, als dass bei
der Erhebung von Gebühren das Kostende- Inkraftsetzung noch offen:
ckungsprinzip gilt. Das heisst: Die Gebühren, 3. Abfallgebühren: Senkung der Mengengebühren
die Behörden für ihre Dienstleistungen erheben, für den «Züri-Sack» zur Entsorgung des
dürfen höchstens kostendeckend sein. Ein Hauskehrichts um rund 25 Prozent (Termin
Grundsatz, an den die Behörden mit dem Vor- der Inkraftsetzung noch offen), befristete
stoss erinnert wurden. Senkung der Grundgebühren für Wohnein-
Mit der neuen Abfallverordnung profitie- heiten um 50 Prozent im Jahr 2022
ren die Gebührenzahlenden von markanten Bemerkung: Die Abfallgrundgebühren betrugen
Gebührensenkungen. So sollen die Mengen- gemäss der bisherigen Verordnung 80 Franken pro
gebühren für den «Züri-Sack» zur Entsorgung Jahr für Wohneinheiten. Eine Bonusaktion, die der-
zeit läuft, reduziert diese Gebühren um 50 Prozent
Ihre Liegenschaft. Unsere Verwaltung.
des Hauskehrichts um rund 25 Prozent sin-
auf 40 Franken. Die revidierte Verordnung sieht vor,
ken. Der häufig genutzte 35-Liter-«Züri-Sack»
die Grundgebühr für Wohneinheiten in einer ersten Sie wollen nicht selbst Mieter suchen, Schäden
etwa kostet neu noch 1.30 Franken statt wie bis-
her 1.70 Franken.
Phase bis 2026 auf 22 Franken pro Jahr zu senken. beurteilen oder Wohnungen abnehmen? Verträge
Anschliessend wird der Umfang weiterer Reduktio-
nen durch den Stadtrat innerhalb einer Bandbreite und Abrechnungen Profis überlassen? Unsere
Fragezeichen bei biogenen Abfällen von 30 bis 80 Franken so festgelegt, dass die an- 30 Experten entlasten Sie von allen Verwaltungs-
Kritischer sieht der HEV Zürich die neue Pflicht gestrebte Reservehöhe von maximal 20 Millionen
für Hauseigentümerinnen und -eigentümer, Franken ab dem Jahr 2029 erreicht werden kann. arbeiten. Und schauen, wenn nötig, mit unserer
auf ihrem Grundstück einen Standort für Die revidierte Verordnung tritt nach der Genehmi- eigenen Rechtsabteilung zum Rechten.
das Platzieren von Containern für biogene
Abfälle zur Verfügung zu stellen. Einmal
gung durch die Baudirektion des Kantons Zürich Ihre Immobilien. Unser Zuhause.
auf den vom Stadtrat zu bestimmenden Zeitpunkt
mehr soll für das, was bereits heute auf frei- in Kraft. Ausgenommen sind die Bestimmungen zu Patrik Schlageter,
williger Basis gut funktioniert – nämlich das den biogenen Abfällen und den Bioabfall-Contai- Leiter Verwaltung/Bewirtschaftung
bisherige System mit Bioabfall-Abo –, ein nern. Diese werden auf einen späteren vom Stadtrat freut sich auf Ihren Anruf:
zu bestimmenden Zeitpunkt, spätestens vier Jahre 044 487 17 50 oder per E-Mail:
staatlicher Zwang eingeführt werden. Der patrik.schlageter@hev-zuerich.ch
HEV Zürich erwartet, dass bei der Umsetzung nach Inkrafttreten der revidierten Verordnung, in
eigentümerfreundliche Lösungen gefunden Kraft gesetzt.
werden.
www.hev-zuerich.ch
14 | H E V 2-2022
AKTUELL AKTUELL
übertragen. Ohne Zustimmung des Vermieters
ist die Übertragung ungültig, jedoch kann
dieser nur bei Vorliegen eines wichtigen Grun-
des die Zustimmung verweigern. Ein wichtiger
Grund liegt zum Beispiel vor, wenn die Solvenz
des potenziellen Nachfolgemieters nicht ge-
geben ist. Die Übertragung des Mietverhältnis-
ses ist bei der Miete von Wohnräumen ausge-
schlossen. 10 %
Winterrabatt auf
Innenhandläufe
bis 31.03.2022
Kündigungsfrist
Bei der Miete von Geschäftsräumen gilt eine or-
dentliche Kündigungsfrist von sechs Monaten.
Das Wohnmietverhältnis kann mit einer Frist
von drei Monaten gekündigt werden. Die Mini-
malfrist von sechs Monaten ist zwingend. Die
Parteien können diese verlängern, aber nicht Treppensicherheit für alle. Moderne Handläufe
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streckung von bis zu sechs Jahren verlangen.
Das Mietverhältnis für Wohnräume kann um
höchstens vier Jahre erstreckt werden.
Bei Geschäftsräumen gilt eine minimale Kündigungsfrist von sechs Monaten. Bild: AdobeStock
Retentionsrecht
Im Gegensatz zum Vermieter von Wohnräumen
VERMIETUNG hat der Vermieter von Geschäftsräumen grund-
sätzlich ein Retentionsrecht zur Sicherung der
Geschäftsraummiete – was gilt? Mietzinse für einen verfallenen Jahreszins und
den laufenden Halbjahreszins. Der Vermieter
kann die beweglichen Sachen zurückbehalten,
Wer Geschäftsräume vermietet, ist sich oft nicht bewusst, dass die rechtlichen die sich in den vermieteten Räumen befinden Und welche Ansprüche stellen
Bestimmungen nicht identisch sind mit der Wohnraumvermietung. In den folgenden und die zu deren Einrichtung oder Benutzung Sie an Ihre Verwaltung?
Punkten unterscheidet sich die Rechtslage. gehören.
Sicherheitsleistung Vermieter kann theoretisch eine Kaution in SIMTRA
Im Mietvertrag wird in der Regel ein Mietzins beliebiger Höhe verlangen. Das Wort «Monats
MLaw Stéphanie Bartholdi
depot, auch als Kaution bezeichnet, vereinbart. mietzins» schliesst dabei die Nebenkosten
Sie dient dem Vermieter als Sicherheit für aus mit ein. Juristin beim HEV Schweiz Seit 25 Jahren für unsere Kunden aktiv.
bleibende Mietzinszahlungen und/oder Schäden Verwaltung | Verkauf | Erstvermietung
am Mietobjekt. Bei Wohnungsmieten ist die Übertragung des Mietverhältnisses
Kaution gesetzlich auf drei Monatsmietzinsen Bei der Vermietung von Geschäftsräumen kann SIMTRA Immobilien AG
beschränkt. Bei der Geschäftsraummiete gibt der Mieter das Mietverhältnis mit schriftlicher Telefon 044 318 70 70 | Kanton Zürich
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16 | HE V 2-2022 H E V 2-2 0 2 2 | 17
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Erstrahlt in neuem Glanz: Das frisch renovierte Kongresshaus Zürich.
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SVIT Immobilien-Messe öffnet
in Zürich wieder ihre Tore
Bereits zum zwölften Mal findet am Wochenende vom 18. bis 20. März 2022
die SVIT Immobilien-Messe statt – dieses Jahr wieder im frisch renovierten
Kongresshaus in Zürich. Die Messe hat sich zum bedeutendsten Handelsplatz
für Wohnimmobilien im Wirtschaftsraum Zürich entwickelt. Zahlreiche
Aussteller werden ihre neusten Angebote präsentieren, dabei werden rund
4000 Besucher erwartet. Auch der HEV Zürich ist mit einem eigenen Stand
vor Ort.
Aufgrund der intensiven Bautätigkeiten im Zürich. Wer auf der Suche ist nach Wohneigen-
Wirtschaftsraum Zürich hat die Messe in der tum oder Erstvermietungsobjekten, wird hier
Agenda der Branche und des Publikums einen fündig. Das Angebot umfasst auch Bestandes-
festen Platz. Die SVIT Immobilien-Messe ist immobilien und Objekte, die sich erst in Planung
für Wohninteressierte die erste Anlaufstelle zu befinden. Auf der anderen Seite nutzen die
führenden Immobilienanbietern im Grossraum Aussteller (Bauträger, Projektentwickler, Ver- Vielseitigste Ausstellung der Schweiz –
mit rund 30 eingerichteten Küchen. brunner-kuechen.ch
18 | HE V 2-2022AKTUELL AKTUELL
markter usw.) die Plattform, um die Gelegenheit, sich über die
I N F O R M AT I O N
sich persönlicher zu präsentie aktuellsten Themen im Im-
ren als zum Beispiel nur im mobilienbereich zu informie- SVIT Immobilien-Messe 2022
Internet. ren. Diese Messe bietet auch Datum: Freitag, 18. bis Sonntag, 20. März 2022
Öffnungszeiten: Freitag, 12.00 bis 19.00 Uhr
Vom 18. bis 20. März 2022 den sinnvollen Zweck, die
Samstag und Sonntag, 11.00 bis 17.00 Uhr
lädt der SVIT Zürich seine Mit eigenen Netzwerke aufzufri- Ort: Kongresshaus Zürich, Claridenstrasse 5, 8002 Zürich
glieder, Ausstellerunterneh schen, die Stimmung auf dem Eintritt: kostenlos
men, Sponsoren und zahlreiche Immobilienmarkt zu spüren Webseite: www.zuercher-immobilien-tage.ch
Besucher in die frisch sanierte und neue Kontakte zu knüp- Social Media: Facebook: SVIT Zürich Instagram: svitzuerich
Eventlocation Kongresshaus fen. Viele Gäste nutzen die Veranstalter: SVIT Zürich,
Schweizerischer Verband der Immobilienwirtschaft
Zürich ein. Dabei ist der Ver Möglichkeit, sich über das Kontakt: Tanja Rüdisüli, Executive Assistentin Stv. CEO, SVIT Zürich,
band überzeugt, dass die Aus gegenwärtige Angebot an Telefon 044 200 37 86, tanja.ruedisueli@svit.ch
tragung nach der pandemie Miet- und Kaufobjekten im
bedingten Zwangspause erneut Raum Zürich zu erkundigen
ein voller Erfolg wird und die und konkrete Anfragen zu stellen oder Reser- nicht alle Tage vor, so viele Immobilien-Profis
hohen Erwartungen und gesetz vationen zu bestehenden Projekten und Objek- auf einem Fleck anzutreffen, um so den direkten
ten Ziele erfüllt werden. Dieser ten zu tätigen. Vergleich vornehmen und spezifische Fragen
Anlass wird nicht nur als Aus Auf der Messe werden auch Makler gesucht. mit einem Fachkundigen detailliert besprechen
stellung wahrgenommen, son Immer wieder auffallend sind äusserst gut zu können.
dern auch als aktive und effizi- vorbereitete Besucher, die gezielt und mit
ente Austausch-Plattform für Bedacht einen Makler für den Verkauf ihrer Ein idealer Ort, um sich
Wohninteressierte im Gross- Eigenheime oder Immobilien suchen. Es kommt über das Angebot an Immobilienobjekten
raum Zürich. im Raum Zürich zu informieren.
Netzwerk pflegen –
neue Kontakte knüpfen
Im Durchschnitt besuchen
rund 4000 Personen die SVIT
Immobilien-Messe und haben Kompetente Beratung: Das Verkaufsteam des HEV Zürich ist erneut vor Ort.
Der HEV Zürich an der
SVIT-Immobilien-Messe 2022 ZÜRICH
Das Verkaufsteam des HEV Zürich freut sich auf Ihren Besuch
an der SVIT Immobilien-Messe:
Freitag, 18.3. 12.00 h bis 15.30 h 15.30 h bis 19.00 h E-Mail:
Luca Roncoroni Roger Kuhn verkauf@hev-zuerich.ch
Telefon 044 487 17 86
Samstag, 19.3. 11.00 h bis 14.00 h 14.00 h bis 17.00 h
Caroline Meier Reto Bindschädler
Sonntag, 20.3. 11.00 h bis 14.00 h 14.00 h bis 17.00 h
Caroline Meier Roger Kuhn Änderungen vorbehalten.
20 | HEV 2-2022 HEV 2-2022 | 21AKTUELL AKTUELL
«ZÜRICH VIRTUELL» UND «ZÜRICH 4D» Adresssuche findet man jedes
Gebäude in der ganzen Stadt.
Die Stadt Zürich in bis zu vier Gesamtstädtische Sicht oder
Dimensionen digital erkunden detailliertes Gebäudemodell
Beide Applikationen richten
sich primär an alle Akteurin-
Mit «Zürich virtuell» und «Zürich 4D» lässt sich die Limmatstadt und ihre nen und Akteure des Bauwe-
über 50 000 Gebäude aus neuen Blickwinkeln auskundschaften. Zudem kann sens namentlich an Planende,
die bauliche Entwicklung von der jüngeren Vergangenheit in die Zukunft Architektinnen und Architek-
verfolgt werden. ten und Ingenieurinnen und
Ingenieure. Die zahlreichen
Visualisierungs- und Analyse-
In «Zürich virtuell» lassen sich in einer inter- Die Basis für beide neuen Anwendungen lie- möglichkeiten erlauben das
aktiven Webkarte aus beliebigen Blickwin- fert das 3D-Stadtmodell. Der beliebteste frei zu- Arbeiten in verschiedenen
keln die aktuellen und projektierten Gebäude, gängliche Geodatensatz der Stadt Zürich wurde Massstäben – von der gesamt-
Bäume, Wälder und Brücken einfach visuali- seit Ende 2018 über 4500-mal vom Geoportal städtischen Sicht bis zum de-
sieren.* heruntergeladen. Nun lassen sich diese Daten taillierten Gebäudemodell. Hilfreich für die Dokumentation von Immobilien: Geschäftssitz des HEV Zürich in
«Zürich 4D» thematisiert derweil die bau- spielerisch leicht darstellen. Nutzende können Die zugrunde liegende Tech- Wollishofen auf «Zürich virtuell».
liche Entwicklung in Raum und Zeit: In der beispielsweise die Höhe der dargestellten nologie wird innerhalb der
interaktiven Webkarte können aktuelle Hoch- Gebäude messen oder per Mausklick weitere Verwaltung bereits zur Visualisierung von «Digitale Stadt» des Stadtrats und sind Teil des
bauprojekte, Gestaltungspläne und abgeschlos- Informationen dazu abrufen. Weiter können sie Lärmsimulationen, im Rahmen von Architek- sogenannten «Digitalen Zwillings», der digita-
sene Architekturwettbewerbe visualisiert den Schattenwurf an jedem Tag und zu jeder turwettbewerben oder zur integralen Darstel- len Repräsentation der Stadt Zürich. In die ent-
werden. Die Daten werden dabei regelmässig Tageszeit darstellen und über die einfache lung von Tief- und Hochbauprojekten benutzt. wickelte digitale Infrastruktur können fortlau-
aktualisiert und fast alle stehen als offene Daten Die Applikationen sind aber auch für den Ein- fend weitere Angebote integriert werden.
frei zur Verfügung. Die Webkarte «Zürich 4D» visualisiert
satz in Schulen oder für die Dokumentation von
die bauliche Entwicklung in Raum und Zeit. Immobilien und letztlich für alle gedacht.
Zürich virtuell Zürich 4D Geoportal
«Zürich virtuell» und «Zürich 4D» entstan-
den im Rahmen des Strategie-Schwerpunkts
* Zürich virtuell: https://web.stzh.ch/appl/3d/zuerichvirtuell/
Zürich 4D: https://web.stzh.ch/appl/3d/zuerich_4d_extern/
Geoportal: https://www.stadt-zuerich.ch/geodaten/
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Insektophon 0848 800 688
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22 | HEV 2-2022 HEV 2-2022 | 23SERVICE SERVICE
INFORMATIONEN
Programm:
Bern: 09.30 Uhr Treffpunkt Bundeshaus, Eingang Bundesterrasse
10.00 Uhr Verfolgen des Ratsgeschehens von der Zuschauertribüne aus,
anschliessend Diskussion im Fraktionszimmer mit dem
ehem. NR Hans Egloff und NR Gregor Rutz
12.00 Uhr Mittagessen in der Galerie des Alpes im Bundeshaus
14.00 Uhr Spaziergang durch die Berner Altstadt (etwa 1½ Stunden)
oder Zeit zur freien Verfügung
Kosten: pro Person: Mitglieder CHF 180.–/Nichtmitglieder CHF 200.–
Inbegriffen: Besuch Bundeshaus, Mittagessen inkl. Getränken, Stadtrundgang mit
kompetenten Stadtführern von Bern Tourismus
Anmeldung: Für die Anmeldung benützen Sie bitte den untenstehenden Talon. Bitte vollständig ausfüllen.
Die Platzzahl ist beschränkt, die Anmeldungen werden nach Eingang berücksichtigt.
Anmeldeschluss: Donnerstag, 5. Mai 2022
Sie können sich bis drei Wochen vor dem Ausflug abmelden, ohne dass Ihnen Kosten entstehen.
Bei späteren Abmeldungen wird eine Bearbeitungsgebühr von 50% der Kosten erhoben.
Bei Absage am Ausflugstag und bei unentschuldigtem Nichterscheinen bleiben die vollen Kosten
geschuldet. Eine Vertretung ist selbstverständlich willkommen.
Diese Ausschreibung richtet sich an Einzelpersonen, nicht an Gruppen.
AUSFLUG MITGLIEDERFORUM Wir freuen uns mit Ihnen auf einen interessanten Tag in Bern.
Bern und sein Bundeshaus Bitte beachten Sie, dass alle Seminare und Veranstaltungen des HEV Zürich unter den dann aktuell geltenden
Gerne verfolgen wir mit Ihnen während der kommenden Herbstsession Vorgaben von Bundesrat und BAG zur Eindämmung der Corona-Pandemie durchgeführt werden müssen.
den Ratsbetrieb in Bern. Der Ausflug findet statt am: ✂
ANMELDUNG FÜR MITGLIEDERFORUM
Donnerstag, 16. Juni 2022
«Bern und sein Bundeshaus» vom 16. Juni 2022
Anreise/Rückreise individuell (Angaben bitte in Blockschrift) Mitglied- und Rechnungsadresse müssen übereinstimmen.
Ihre Gastgeber in Bern:
Name (Teilnehmer/in 1) Vorname
Name (Teilnehmer/in 2) Vorname
Strasse PLZ und Ort
E-Mail Telefon privat Telefon Geschäft
Mitgliedernummer Datum Unterschrift
(s. Adressfeld auf letzter Seite)
Einsenden an: HEV Zürich, Sekretariat Seminare, Albisstrasse 28, Postfach, 8038 Zürich, per Fax 044 487 17 77 oder über unsere
Website www.hev-zuerich-shop.ch unter «Seminare und Anlässe». Für Fragen Telefon 044 487 17 01
alt Nationalrat Hans Egloff Nationalrat Gregor Rutz
24 | HEV 2-2022 HEV 2-2022 | 25TRENDS
1 | Abgestimmt auf die Architektur – Weisse Fronten, dunkelgraue Arbeitsflächen aus Dekton und eine
Kücheninsel, die auf das Eichenparkett abgestimmt ist – diese Elbau-Küche ist perfekt auf den Raum
zugeschnitten. elbau.ch 2 | Smarte Armatur – Gerade wenn man alle Hände voll zu tun hat, erweisen sich
praktische Details als Erleichterung im Alltag. So zum Beispiel die intuitive Drück- und Drehbedienung
der «Grohe SmartControl»-Küchenarmatur: Mit dem Ellbogen oder dem Handgelenk kann durch leichtes
Drücken der Wasserfluss gestartet werden. Durch das Drehen des Knopfs lässt sich die Wassermenge
präzis regulieren. grohe.com 3 | Puristisch – Zurückhaltend und deshalb eindrücklich ist die Armaturline
«arwa-twinplus». Der seitliche Bedienhebel lässt sich nur von oben (kalt) nach unten (warm) bewegen
und fördert damit den bewussten Umgang mit Wasser und ist vorteilhaft bei engen baulichen Vor gaben.
similor.ch 4 | Mit Anziehungskraft – Fugenfrei und magnetisch sind die neuen Rück wände von Schmidlin.
Aus glasiertem Titanstahl und nach Mass gefertigt, fügen sie sich in jede Küchenarchitektur ein. Nebst
Schwarz gibt es 60 weitere Farbvarianten zur Auswahl. schmidlin.ch
2 3
4
Jeder ein Kochkünstler
Smarte Küchengeräte, hochwertige Produkte und
spannende Accessoires lassen die Küche aufleben.
Hier die Trends für wahre Traumküchen.
Redaktion traumhaus
1
HEV 2-2022 | 27TRENDS TRENDS
5 | Klare Linienführung – Matt lackierte Fronten in Reinweiss mit integriertem Griffband machen diese
5
Küche zeitlos. Die hauchdünne Keramikabdeckung verleiht ihr dabei eine gewisse Leichtigkeit.
brunner-kuechen.ch 6 | Alles angepasst – Es spielt keine Rolle, wie viel Platz für die Wunschküche zur Ver-
fügung steht. Herzog Küchen macht jedes Teil passend und setzt dabei auf den Produktionsstandort
Schweiz. herzog-kuechen.ch 7 | Form und Funktion – Die Armatur «Talis M54» punktet mit zeitloser
Silhouette. Nebst der Rundbogenform und mattschwarzer Oberfläche gibt es aus serdem das L- und
U-Design und die Ausführung in Chrom oder Edelstahl. hansgrohe.ch 8 | Im Vordergrund – Diese Küche in
kühlem Anthrazit steht im Vordergrund. Die dunkle Rückwand in Steinoptik schafft die perfekte Basis,
um die Küche richtig in Szene zu setzen. kuechen-baeder.fust.ch 9 | Abwasch mit gutem Gewissen – Mit der
«QuickSelect»-Funktion kann per Schieberegler die Laufzeit des Spülgangs bestimmt werden, das rich-
tige Programm wird dann automatisch eingestellt. Der «Ecometer» macht dabei bewusst, wie ökologisch
der gewählte Waschgang ist. electrolux.ch 10 | In Kontakt bleiben – Designhighlight des Bora-Professio-
nal-Dunstabzugs sind die dezent gehaltenen Bedienknöpfe aus echtem Edelstahl mit schwarzer Glasfront
und sensitiver Touchoberfläche. Aus serdem kommunizieren Kochfeldabzug und Kochfelder miteinander.
Die Leistung des Abzugs wird selbstständig entsprechend dem Kochvorgang geregelt. suter.ch
7
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9
10
28 | HEV 2-2022 HEV 2-2022 | 29RECHT
STOCKWERKEIGENTUM
Im Dienste Ihres Vermögens. Seit 1868. Was tun, wenn einem die Decke
auf den Kopf fällt?
«In unserer Liegenschaft, in welcher wir die oberste Wohnung besitzen,
gibt es immer wieder Probleme mit Feuchtigkeit. Irgendwo scheint Wasser
Nicht systemrelevant. durchs Dach einzudringen und es bildet sich Schimmel. Eine Abklärung
und eine Behebung des Problems wäre notwendig, doch die anderen Eigentümer
sperren sich dagegen. Was können wir tun?»
Kundenrelevant.
Stockwerkeigentum – der Grundsatz Neben den gesetzlichen Bestimmungen, die ge-
Private Banking, Immobilien, Vorsorge Es bedeutet einen Miteigentumsanteil an einem wisse Grundpfeiler der gemeinschaftlichen Re-
Grundstück, welcher, als Sonderrecht ausgestal- geln untereinander setzen, können (und sollen)
tet, vom Stockwerkeigentümer ausschliesslich die Stockwerkeigentümer eine davon abweichen-
genutzt und auch baulich gestaltet werden darf. de oder ergänzende Gemeinschaftsordnung
Dabei darf der andere Eigentümer nicht be- erlassen. Da mehrere Personen an der Sache
einträchtigt und gemeinschaftliche Teile dürfen beteiligt sind, sollte ein Regelwerk die Nutzung
nicht beschädigt und in Funktion und äusserer und Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigen-
Erscheinung beeinträchtigt werden. Gleichzeitig tums vereinfachen respektiv organisieren. Meist
ist er verpflichtet, seine eigenen Räume so zu geschieht das bereits bei der Begründung des
unterhalten, wie es zur Erhaltung des Gebäudes Stockwerkeigentums. Das Reglement kann übli-
erforderlich ist. cherweise mit der qualifizierten Mehrheit der
Stockwerkeigentümer abgeändert werden, es sei
Reglement für die genauere Umschreibung denn, das Reglement selbst sehe etwas anders vor.
Die Freiheit zur Ausgestaltung, respektiv die
Pflicht zum Unterhalt bezieht sich vorab auf das Vorschriften betreffend bauliche
Sonderrecht. Sollen gemeinschaftliche Teile oder Massnahmen und Verwaltungshandlungen
Einrichtungen tangiert werden, braucht es grund- Die gesetzlichen Vorschriften zum Stockwerk-
sätzlich die Zustimmung der Gemeinschaft. eigentum (Art. 712 ZGB) enthalten ausser den
Lienhardt & Partner Privatbank Zürich AG
Rämistrasse 23, 8024 Zürich, Tel. 044 268 61 61, daniel.meier@lienhardt.ch, www.lienhardt.ch
HEV 2-2022 | 31RECHT SERVICE
eingangs erwähnten Grundsätzen keine Vor- rechtliche Handhabe, das gemeinschaftliche SEMINAR
schriften über die baulichen Massnahmen. Dazu Eigentum zu «retten» und sich auch gegen den
wird auf die Vorschriften des Miteigentums ver- Willen der Miteigentümer durchzusetzen. «Die korrekte Heiz- und Nebenkostenabrechnung»
wiesen (Art. 647 ff. ZGB). Dort wird geregelt, mit Notwendige Handlungen können baulicher
REFERENTEN: Simon Hatt, Leiter Finanzen, HEV Zürich;
welchen Quoren welche baulichen Massnahmen und nicht baulicher Natur sein. Notwendige
Sandra Heinemann, lic. iur. HSG, stv. Leiterin Rechtsberatung/Prozessführung, HEV Zürich
von den Miteigentümern beschlossen werden bauliche Massnahmen fallen immer unter diese
oder Verwaltungshandlungen vorgenommen Bestimmung, wenn kein Mehrheitsbeschluss
Themen des Seminars Datum: Dienstag, 29. März 2022, 8 bis 12 Uhr
werden können. zustande kommt. Die geplanten Massnahmen Grundlagen
müssen selbstredend der Gemeinschaft und nicht Türöffnung: 7.30 Uhr
Was sind die mit der Liegenschaft verbundenen Nebenkosten
Notwendige Verwaltungshandlungen nur den Partikularinteressen eines einzelnen ■ Welche Heiz- und Nebenkosten dürfen wann und wie Seminarort: HEV Zürich, Albisstrasse 28,
auf die Mieter überwälzt werden ■ Was gehört in eine Heiz- und 8038 Zürich-Wollishofen
oder bauliche Massnahmen Miteigentümers dienen. Dieser hat jedoch einen
Warmwasserabrechnung Bitte beachten Sie: Es sind wenige Parkplätze
Darunter versteht man Unterhalts-, Wiederher- Anspruch gegen die Gemeinschaft, er kann, aber vorhanden. Gebühr CHF 10.–, zahlbar am Empfang
Aus der Praxis
stellungs- und Erneuerungsarbeiten, die für auch muss das Gericht anrufen. Eigenmächtiges Seminarkosten inkl. Dokumentation:
Die Ausgestaltung eines Mietvertrags in der Position Neben-
die Erhaltung des Wertes und der Gebrauchs- Handeln ist nicht zulässig. Die Anrufung des kosten ■ Unterschiede je nach Vertragslage ■ Der Verteilschlüssel Mitglieder*: Einzel CHF 260.–,
fähigkeit der Sache nötig sind. Sie können mit Gerichts setzt also das Nicht-Zustandekommen ■ Die Verrechnung des Verwaltungsaufwandes Ehepaar** CHF 420.–
Nichtmitglieder: Einzel CHF 300.–,
der Mehrheit der Miteigentümer beschlossen eines Mehrheitsbeschlusses voraus. Sonderfälle Ehepaar** CHF 500.–
werden. Die Einführung neuer Nebenkosten ■ Folgen ungültig erhobener * Mitgliedervergünstigung kann nur bei Angabe der
Zurück zur Eingangsfrage: Was kann die be- Die dringlichen Massnahmen Heiz- und anderer Nebenkosten ■ Das Recht auf Einsicht Mitgliedernummer gewährt werden (vgl. Adressfeld
auf letzter Seite). Mitglieder- und Rechnungsadresse
troffene Stockwerkeigentümerin tun, wenn keine gemäss Abs. 2 Ziff. 2 Änderungen vorbehalten
müssen übereinstimmen.
Mehrheit der Stockwerkeigentümer dieser Sanie- In ganz dringenden Fällen, wenn etwa der Sturm Eigentümer und Verwalter kleiner und mittlerer Liegenschaften
** Nur 1 Dokumentation
rung zustimmt? das Dach abgedeckt hat, sind Sofortmassnahmen lernen von Fachleuten mit langjähriger Praxiserfahrung. Anmeldeschluss 14 Tage vor Kursbeginn. Bei
Sie kann sicher in der eigenen Wohnung Mass- angezeigt. Die Zeit für die Anrufung des Gerichts Annullierungen nach Anmeldeschluss ist eine Be-
arbeitungsgebühr von 50% der Seminarkosten zu
nahmen ergreifen und den Schimmel beseitigen reicht nicht. Da ist jeder Miteigentümer ermäch- entrichten. Bei Absage am Seminar tag und unent-
Bitte beachten Sie, dass alle Seminare und Veranstaltungen
und so die Pflicht zur Erhaltung der Sache per- tigt, selbstständig jede Massnahme zu ergreifen, des HEV Zürich unter den dann aktuell geltenden Vorgaben
schuldigtem Nichterscheinen bleiben die vollen
sönlich wahrnehmen. Kommt es jedoch zu ein- die das gemeinschaftliche Eigentum vor drohen- Seminarkosten geschuldet. Eine Vertretung ist
von Bundesrat und BAG zur Eindämmung der Corona-Pandemie selbstverständlich willkommen.
dringendem Wasser wegen einer Beschädigung dem oder wachsendem Schaden zu bewahren. durchgeführt werden müssen.
des Daches, also eines gemeinschaftlichen Ele- Die Dringlichkeit ist hier das entscheidende ✂
mentes, ist für die Behebung und somit Erhaltung Moment. Denn nur in diesem Fall können die
der gemeinschaftlichen Sache die Gemeinschaft entstehenden Kosten den Miteigentümern an- ANMELDUNG FÜR SEMINAR
zuständig und auch zahlungspflichtig. Die ein- teilsmässig auferlegt werden. «Die korrekte Heiz- und Nebenkostenabrechnung»» vom 29. März 2022
zelne Eigentümerin hat ja eigentlich auch gar kein Für den eingangs erwähnten Sachverhalt wäre (Angaben bitte in Blockschrift) Mitglied- und Rechnungsadresse müssen übereinstimmen.
Recht, in das gemeinschaftliche Eigentum ein- eine solche extreme Dringlichkeit wohl eher zu
zugreifen, und auch kein Interesse, für die ent- verneinen. Dem betroffenen Eigentümer stünde Firma (falls Rechnung über Firma läuft) Parkplatz Autonummer
sprechenden Kosten allein aufzukommen. allenfalls die Einberufung einer ausserordentli-
chen Versammlung zur Verfügung, sollte das
Name (Teilnehmer/in 1) Vorname als Ehepaar (bzw. 1 Dokumentation)
Ein unentziehbares Recht entsprechende Quorum dazu (ein Fünftel der
In einem solchen Fall bietet Art. 647 Abs. 2 Ziff. 1 Eigentümer) vorliegen. Ansonsten bleibt nur der
ZGB einen Ausweg. Jeder Miteigentümer hat das Weg zum Gericht. Name (Teilnehmer/in 2) Vorname
Recht zu verlangen, dass die für die Erhaltung
des Wertes und der Gebrauchsfähigkeit notwen- Strasse PLZ und Ort
digen Verwaltungshandlungen durchgeführt und
Kathrin Spühler
nötigenfalls vom Gericht angeordnet werden. Lic. iur. E-Mail Telefon privat Telefon Geschäft
Zweck der Vorschrift ist die Sicherung der Exis- Telefonische Rechtsberatung
tenz und der Funktionstüchtigkeit der gemein- HEV Zürich
Mitgliedernummer Datum Unterschrift
schaftlichen Sache. Sonst würde einem ja tatsäch- (s. Adressfeld auf letzter Seite)
lich «die Decke auf den Kopf fallen», wenn kein
Mehrheitsbeschluss erreicht werden kann. Im Einsenden an: HEV Zürich, Sekretariat Seminare, Albisstrasse 28, Postfach, 8038 Zürich, per Fax 044 487 17 77 oder über unsere
Website www.hev-zuerich-shop.ch unter «Seminare und Anlässe». Für Fragen Telefon 044 487 17 01/08.
Extremfall hat dadurch jeder Miteigentümer eine
32 | HEV 2-2022 HEV 2-2022 | 33RECHT RECHT
MIETRECHT kann sich mit dem Nachweis von Zweifeln an
der Richtigkeit der Vermutung begnügen. Diese
Wie kann der orts- und quartier- Zweifel müssen sich nicht auf amtliche Statisti-
ken oder exakte Vergleichsobjekte stützen, wie
übliche Mietzins bewiesen werden? dies Art. 11 VMWG verlangt. Es reicht aus, wenn
die Vermieterin begründete Zweifel an der Rich-
tigkeit der tatsächlichen Vermutung der Miss-
bräuchlichkeit weckt.
In der Frage der Orts- und Quartierüblichkeit lässt das Bundesgericht ein Gut achten Nach dem bundesgerichtlichen Urteil ist also
zu, um die Vermutung der Missbräuchlichkeit des Mietzinses zu entkräften. denkbar, dass die Vermieterin Statistiken
Das Urteil bedeutet einen Schritt nach vorne in der Suche nach praxistauglichen beizieht, selbst wenn diese den Anforderungen
Regeln zur Beweisbarkeit der Orts- und Quartierüblichkeit. von Art. 11 VMWG nicht durchwegs genügen,
bzw. es sich dabei nicht um amtliche Statistiken
Tankrevision
CHF 50.– Rabatt
handelt. AKTION Gültig bei Neubestellung und
In einem neueren Urteil 4A_183/2020 vom ein, die hinsichtlich Lage, Grösse, Bauperiode, Somit darf nicht der gleiche strenge Massstab Ausführung bis 31.3.2022
6. Mai 2021* hat das Bundesgericht die Zuläs- Ausstattung und Zustand mit der betreffenden wie beim eigentlichen Nachweis der Orts- und
Ihre Vorteile:
sigkeit eines privaten Parteigutachtens an- Wohnung vergleichbar sind und für die durch- Quartierüblichkeit angewendet werden und es > Werterhaltung der Anlage
erkannt. Im konkreten Fall ging es um eine wegs höhere Mietzinse bezahlt werden. genügt, dass begründete Zweifel an der Richtig- > Innenreinigung und Schutzanstrich
> Kein Heizunterbruch
Anfechtung durch eine Mieterin des Anfangs- Bei einer erheblichen Erhöhung des Anfangs- keit der Vermutung der Missbräuchlichkeit > Auch bei vollem Tank
mietzinses für eine 2-Zimmer-Wohnung in mietzinses wird nach der Praxis vermutet, dass geweckt werden. > Durchführung ganze Schweiz
> Cumulus-Punkte
Zürich. Die Vermieterin hatte den Mietzins auf der vereinbarte Mietzins missbräuchlich ist. Dafür geeignet ist auch ein Privatgutachten. Jetzt Offerte anfordern:
CHF 1060 angesetzt; wobei sich der Mietzins Eine Erhöhung um mehr als 10 Prozent kann Ein solches legte die Vermieterin mit dem Gut- 044 495 12 12 oder unter
www.migrol-tankrevision.ch
der Vormieterin auf CHF 738 belaufen hatte, bei nach der Rechtsprechung diese Vermutung be- achten «Orts- und Quartierüblichkeit» vor.
dem es sich dabei um ein knapp 20-jähriges gründen. Um diese Vermutung zu widerlegen, Mit diesem Urteil anerkennt das Bundesge-
Mietverhältnis ohne nennenswerte Mietzins- muss der Vermieter nach der geltenden, aller- richt, dass ein Privatgutachten im Verfahren
anpassungen gehandelt hatte. Die Mietzins- dings mehrfach kritisierten Rechtsprechung des helfen kann, einen strittigen Mietzins richtig
erhöhung hatte die Vermieterin mit einer An- Bundesgerichtes den Gegenbeweis erbringen einzuordnen. Somit können private Gutachten
passung an die orts- und quartierüblichen Ver- und sich auf Vergleichsobjekte stützen. nun von Schlichtungsstellen und unteren Ins-
hältnisse begründet. Die Mieterin gelangte an tanzen als Beweismittel nicht mehr verweigert
die Schlichtungsbehörde mit dem Begehren, «es Nachweis von begründeten Zweifeln werden und sind anzuerkennen.
sei der Anfangsmietzins für missbräuchlich zu Nach dem nun vorliegenden Urteil muss der
erklären». Im Verfahren reichte die Vermieterin * Bundesgerichtsurteil 4A_183/2020
das Privatgutachten mit 23 Vergleichsobjekten
«Vermutungsgegner», hier also die Vermieterin,
nicht den Beweis des Gegenteils erbringen. Er vom 6. Mai 2021
.Tun Sie etwas,
.Gutes und,
.verkaufen Sie,
.uns Ihr Haus,
Tiziano Winiger Bei uns kann die Mieterschaft nach
dem Kauf Ihrer Liegenschaft bleiben.
Lic. iur. MAS REM ZFH 043 322 14 14
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34 | HEV 2-2022 HEV 2-2022 | 35Sie können auch lesen
