Eigentümer journal - RECHTSTIPPS IMMOBILIENSERVICE BRANCHENNEWS VEREINSARBEIT Besuchen Sie uns im Internet www.hausundgrundwtal.de
←
→
Transkription von Seiteninhalten
Wenn Ihr Browser die Seite nicht korrekt rendert, bitte, lesen Sie den Inhalt der Seite unten
Die Fachzeitschrift für Haus-, Wohnungs- und Grundeigentümer im Bergischen Land
Eigentümer
journal.
ISSN 2567-1472
Besuchen Sie uns im Internet RECHTSTIPPS • IMMOBILIENSERVICE Oktober
www.hausundgrundwtal.de BRANCHENNEWS • VEREINSARBEIT 2018
promotion | anzeige
Jung, Sigurd Marmetschke ist wieder
dynamisch ins „Habbel‘s“ zurückgekehrt.
und bestens vernetzt
Shayan Nameni ist mit
seinem Wuppertaler Maklerbüro
„Pegasus Anlageimmobilien“
Experte für den schnellen
und diskreten Verkauf von
Mehrfamilienhäusern. Er
schlägt dabei immer wieder
erfolgreich Brücken zwischen
privaten Eigentümern und
solventen Investoren aus ganz
Deutschland.
D er Wuppertaler Immobilienmarkt boomt
– auch im Bereich der Mehrfamilien-
und Geschäftshäuser. „Die Nachfrage über-
page des Unternehmens führte das sogar
innerhalb weniger Tagen zu Kaufverträgen.
dere Anlageformen sind dann wieder inter-
essanter. Und auch die Kreditvergabe könnte
vom Gesetzgeber erschwert werden“, sieht er
steigt das Angebot bei weitem. Wir haben „Wuppertal rückt derzeit immer mehr in den zwei wesentliche Argumente dafür, die aktu-
hier einen echten Verkäufermarkt, auf dem Fokus von Investoren, die in anderen deut- elle Marktsituation zu nutzen.
derzeit Höchstpreise gezahlt werden“, bringt schen Großstädten keine Renditeobjekte
Shayan Nameni die aktuelle Situation auf mehr zu akzeptablen Konditionen finden“, Wer dabei auf Shayan Nameni setzt, wird
den Punkt. Und der Immobilienkaufmann erklärt Nameni, warum Mehrfamilienhäu- einen Vermittlungspartner kennen lernen,
muss es wissen: Gestützt auf seine fundierte ser im Tal bei entsprechendem Zustand in- der Verkäufern keine Fesseln in Form von
Ausbildung in einem der renommiertesten zwischen auch Kaufpreise bis zum 15- oder Maklerverträgen mit festgelegter Laufzeit
Wuppertaler Maklerbüros und qualifizierte 16-fachen der Jahresnettomiete erzielen. „Wir anlegt. Sein Prinzip: „Wir möchten nieman-
Berufserfahrung konzentriert er sich inzwi- den zwingen, mit uns zu arbeiten, sondern
schen als Selbständiger seit vier Jahren ganz „Wir haben hier einen echten durch Erfolge und unsere Energie über-
auf den Mehrfamilienhausmarkt. zeugen. Unsere Verträge sind daher immer
Verkäufermarkt, auf dem derzeit sofort kündbar.“ Zu dieser Offenheit passt
Dabei hat er für seine Firma Pegasus Anla- Höchstpreise gezahlt werden.“ auch, dass sich Shayan Nameni gerne bei
geimmobilien ein ganz besonderes Profil einem kostenlosen und unverbindlichen
Shayan Nameni
entwickelt: Durch Kontakte zu Investoren Erstkontakt potenziellen Kunden persön-
und Interessenten in ganz Deutschland lich vorstellt.
kann Shayan Nameni Objekte besonders arbeiten seit zwei Jahren mit deutschen In-
schnell und zu besten Konditionen vermit- vestoren aus Berlin und Köln zusammen, die
teln, ohne sie vorher auf den klassischen dreistellige Millionensummen in Wuppertal
Plattformen öffentlich präsentieren zu ausgeben können. Für diesen Kreis sind na-
müssen. Diese Kontakte sind nicht nur ein türlich Pakete mit mehreren Objekten be-
großer Pluspunkt für Verkäufer, die Diskre- sonders interessant“, liefert Nameni einen
tion wahren möchten. Dank der sorgfältigen weiteren Grund, warum für Verkäufer genau Pegasus Anlageimmobilien e.K.
Vorselektion ersparen sie dem Eigentümer jetzt der richtige Zeitpunkt ist, um sich von Friedrich-Ebert-Straße 107
auch überbordende Besichtigungstermine Mehrfamilienhäusern zu trennen. 42117 Wuppertal
und erhöhen signifikant die Chance auf ei- Tel. 0202-393 575 65
ne Vermittlungs-Punktlandung. Bei einigen Mittelfristig könnte sich das ändern: „Meiner www.pegasus-anlageimmobilien.de
der vielen Referenzobjekte auf der Home- Ansicht nach werden die Zinsen steigen, an- info@pegasus-anlageimmobilien.de
KOLUMNE Inhalt
Oktober 2018
Wohnraum und der Hauptmann von
UNTER UNS
Köpenik Grundsteuer B, Solidaritätszuschlag und 4
Schaumweinsteuer
Ist Wuppertal eine wachsende Stadt? nig visionär, erscheint eher konzept-
Nein, mitnichten. Aufgrund Kriegs-, und ratlos. VON FALL ZU FALL
Existenzangst und mangelnder Aus- Eine Zersiedelung unberührter Land- Der Beschluss über eine sog. Um- 6
sicht auf positive Veränderung in schaft soll unbedingt vermieden wer- zugspauschale
Ihren Heimatländern machten sich den, was grundsätzlich zu begrüßen
„Verkaufslackierung“ eines feuchten 8
Menschen auf den Weg nach Eu- ist. Unproblematisch ist Bau da, wo Kellers
ropa. Deutschland nahm im Ange- in den Quartieren verdichtet werden
sicht der humanitären Katastrophe in kann. Grenzen setzt diesem Bestre- Versicherter Mietausfall - Betriebs- 10
kostenumlage
einem Akt der Menschlichkeit 2015 ben der Mangel an vorhandenen in-
900.000 Menschen auf, im weiteren nerstädtischen Flächen und die Ge- Möblierte Vermietung an nahe 11
Verlauf wurden es insgesamt 2 Mio. bietssatzungen. Angehörige
Flüchtlinge. Die Stadt plant auf städtischem Ge-
In 2017 erreichte Wuppertal aus die- biet 110 Hektar Neubaufläche für
TAL AKTUELL
sem traurigen Anlass und aufgrund Wohnbebauung frei zu geben. In wel-
der Zuteilungen des Königsstei- chem Umfang dies Bautätigkeit aus- Wuppertaler Termine 13
ner Schlüssels wieder eine Einwoh- lösen wird, bleibt aber ungewiss. Generalprobe geglückt 14
nerzahl von mehr als 360.000 Ein- Bauen ist derzeit einfach nicht at-
Belebung für den Bummel 16
wohnern. Damit reduzierten sich die traktiv genug und ein durchaus risi-
Wohnungsleerstände in Wuppertal kobehaftetes Investment. Die Stadt Kultur im Kontor 17
deutlich und auch Wohnungen, die sieht das Thema vorrangig als sozi-
mit Ihrem Zustand und Ausstattung ales Thema an, da ein Großteil ge-
NEUES UND WISSENSWERTES
nicht mehr erste Wahl waren, fanden förderten Wohnraums bereits aus der
plötzlich wieder Mieter. Mittlerweile Mietpreisbindung gefallen ist oder in Erst prüfen, dann bauen 18
gehören Einwohnerzuwächse zwar den nächsten Jahren fallen wird und Abschließer oder Auflasser 20
wieder der Vergangenheit an, es fehlt Wohnen auch für sozial Schwächere
Vordächer als Wetterschutz an der 22
im Stadtgebiet aber nach wie vor und bezahlbar bleiben soll. Sie verkennt Haustür ganz einfach selbst montieren
verschärft durch den unerwarteten aber, dass die Vereinbarung von Mie-
Zuzug an Wohnraum. tobergrenzen, z.B. in Höhe von 5,55 So sorgen Sie für trockene Hauswände 23
Mittlerweile rächen sich die Ver- EUR/qm Wohnfläche in 2018 - als Bäume und Sträucher winterfit machen 24
säumnisse der Vergangenheit. Dem Voraussetzung für eine Bauförderung Check für den Rasenmäher 25
Wohnraumbedarf steht schon seit bei bestimmten Sanierungsmaßnah-
Jahren keine adäquate Bautätigkeit men ein so unattraktives Instrument Länger draußen sitzen und die 26
Terrasse genießen
gegenüber. Warum ist das so? Bauen sind, dass kaum ein Vermieter auf
ist teuer, es fehlen ausgewiesene den Fördertopf zugreift. Ohne zu- Streicheleinheiten für den Rasen 28
Bauflächen und geeignete staatliche sätzlichen Wohnraum wird sich der
Bau- und Sanierungsförderung – so Trend steigender Mieten so schnell
VEREIN
der einhellige Tenor. nicht ändern.
Mangelndes Angebot, große Nach- Lässt man die Marktmechanismen zu, Rätsel / Sudoku 29
frage – aus der Volkswirtschaftslehre regelt sich das Problem des Wohn- Chaostage in der Südstadt 30
bekannt, führt dies zu einem ganz raummangels durch neu geschaffe-
Mittwochs auf ein Stündchen 31
einfachen Ergebnis, nämlich steigen- nen Wohnraum und auch der Preis-
den Mieten. Steigen die Mieten, wird druck auf die Mieten sinkt. Dies wird Geschäfts- und Beratungszeiten 32
bauen attraktiver, insbesondere in ei- aber aus ideologischen Motiven ver-
ner Niedrigzinsphase. weigert. Warum das Problem nicht
IMMOBILIEN-SERVICE 34-37
Auch die Politik will zusätzlichen wieder über staatliches Wohngeld lö-
Wohnraum, verweigert aber die ge- sen? Für unsere Gesellschaft sollte
IMPRESSUM/BERATUNGSZEITEN/ 38
eigneten Instrumente, um den Man- dieser Ansatz der Verträglichste sein, INDEX
gel wirksam zu beseitigen. Auch die da dies überhaupt erst wieder ver-
Stadt ist in dieser Angelegenheit we- stärkte Bautätigkeit auslösen würde. Titelbild: Klaus Riske
UNTER UNS
Neues und Wissenswertes
Teile der Politik schreien hierbei al-
lerdings auf, dass damit die Verteu-
Grundsteuer B, Solidaritätszuschlag
erung der Mieten fortschreite. Dies und Schaumweinsteuer
ist in der Sache zwar richtig, aber
zu kurz gedacht. Die Metropolen Allen drei Steuern ist etwas ge- Dach- und
nächsten 10 Jahre retten möch-
mit Ihrem Wohnraummangel zeigen meinsam, aber dazu später. Zuerst Fassadentechnik
ten. Andere Spieler ziehen mit der
die Mechanismen des Marktes deut- die Grundsteuer. Wie das Kanin- olympischen Losung „citius, altus,
lich auf. Da, wo Wohnraum knapp ist, chen auf die Schlange, so starrte die fortius“ oder „schneller, höher, stär-
kennt der Mietpreis nur einen Weg – Legislative jahrelang völlig bewe- ker“ in den
Dachdecker -u. Abgabenwettstreit. Sie
den nach oben. gungslos auf die Karlsruher „Polit- Zimmerer
sehen die einmalige Chance, unter
Meisterbetrieb
Hoffentlich erkennt auch die Poli- reparaturwerkstatt“ Bundesverfas- dem Gerechtigkeitsvorwand die Ei-
tik bald diese Krux und schafft nach- sungsgericht, aber in eigener Sache Fassadenbekleidung
gentümer stärker belasten zu können.
Wärmedämmtechnik
haltige Lösungen, anstelle weiter nur (15% mehr Geld für die Parteifinan- Klar ist auch: egal wie es kommt, der
Flachdachtechnik
über Regulierung, die einer Deregu- zierung) reichten den „Machern im „Reparaturbetrieb“
energetische wird erneut ran
Sanierung
lierung entspricht, zu sprechen. Wählerauftrag“ zwei Wochen vom müssen, aber bis man ihm die „Un-
Gaubenbau von A-Z
Investieren muss sich auch lohnen Gesetzentwurf bis zur Abstimmung. vollendete“
Dachfenster bis zur
XXXL Nachbesserung an-
dürfen, ansonsten wird keine neue Was hingegen zur Grundsteuer die dient, fließt noch viel Wasser aus der
Groß-Ausstellung
Bodenplatte gegossen und kein Alt- Spatzen von Berliner Dächern pfif- Wupper in den Rhein. Gerechtigkeit
bau saniert und die Mieten werden fen, musste dem Parlament erst höch- für alle ist ein Widerspruch in sich,
zwangsläufig weiter steigen. strichterlich ins Pflichtenheft dik- Vernunft für alle wäre eine Möglich-
Händeler Str. 49
Fazit: Investorentätigkeit darf nicht tiert werden: die Grundsteuer bedarf keit. 42349 Wuppertal
weiter verhindert werden, wenn wir der Reform, weg von der Ungleich- Profipartner
Tel. 0202 47 32 43
info@magerdach.de
den Wohnraummangel nachhaltig be- behandlung, d. h. weg vom Ansatz Aber ist eine wirtschaftlich vernünf-
seitigen wollen. Es verhält sich mit veralteter Einheitswerte. Der sich ab- tige Lösung überhaupt denkbar? Die
Wohnungsangebot und günstigen zeichnende gewaltige Verwaltungs- gegenwärtigen Einnahmen aus ge-
Mieten im Grunde wie damals im aufwand rechtfertige, so das Gericht, schätzten 35 Millionen der Steuer
fernen Berlin zu Zeiten des Haupt- keinesfalls ein Ruhekissen. Mit an-
Unsere Mietverträge
unterworfenen Objekten sollen sich
manns von Köpenik – Hast Du kei- deren Worten: wer B sagt muss han- werden
auf etwa ständig durch unsere
14 Milliarden EuroJuristen
im Jahr
auf Rechtssicherheit geprüft, aktuali-
nen festen Wohnsitz, bekommst Du deln, koste es was es wolle, denn al- belaufen. Davon entfällt auf Wupper-
siert und angepasst. Diese können in
keine Arbeit. Hast Du keine Arbeit, les muss sich ändern. (Damit alles tal ein zweistelliger Millionenbetrag.
DIN A5 und DIN A4 erworben werden.
bekommst Du keine Wohnung. bleibt wie es ist?) Angenommen, die Objekte wären
Für Formulare nutzen Sie bitte auch
schon nach einheitlichem Maßstab
unseren Postservice.
Thorsten Groß Schon jetzt wird erkennbar, dass bewertet. Dann zerbräche der Gleich-
2. Vorsitzender manche den Ist-Zustand über die behandlungsgrundsatz wie bisher an
Aufgepasst
Aufgepasst
Prüfen Sie neue Mieter – mit dem Solvenz-
Prüfen Sie neue Mietercheck
– mitvondem
HAUSSolvenzcheck
+ GRUND
für € 16,50 + MwSt.
von Haus + Grund für € 19,95 inkl. MwSt.
Reichen Sie das
Eigentümer Journal
weiter, Ihr Nachbar
freut sich.
26 4 EIGENTÜMERJOURNAL
Eigentümerjournal | April 2015OKTOBER 2018
14
UNTER UNS
Neues und Wissenswertes
den von Kommune zu Kommune zieren geht immer. Jetzt werden zu- geführt. Zwar ist dessen Aufgabe
verschiedenen Hebesätzen. In vie- sätzlich die Bodenrichtwerte ins Ge- nach 30 Jahren schon lange überer-
len teuren Wohngegenden sollen sie spräch gebracht. Das würde theore- füllt, aber die Steuer bleibt unsterb-
durchaus moderat sein. Für andere tisch erlauben, turnusmäßig die Höhe lich. Die Schaumweinsteuer sollte
wären es traumhaft, nur die 350% der Steuer zu ändern. Praktisch wäre dem Flottenbau im letzten deutschen
von Starnberg zu haben. jede Anpassung vom Konzert der ge- Kaiserreich dienen, aber als Bundes-
Neues und Wissenswertes
fühlt Ungleichbehandelten und ei- steuer wird sie noch heute erhoben.
Das Verfassungsgericht hat nicht ver- nem Verwaltungsaufwand in der Noch kurioser: viele Schiffe der Bun-
langt, die Einheitswerte als Maßstab Größenordnung eines staatlichen Be- desmarine sind dennoch nicht ein-
beizubehalten. Nur wenn sie bleiben, schäftigungsprogramms begleitet. satzfähig. Das eigentliche Zweckob-
bedürfen sie der Aktualisierung. Weil jekt hatte vor nunmehr 99 Jahren, am
dann die Kosten der damit beschäf- Dahin muss es nicht kommen. Eine Dach-
21. und
Juni des Jahres 1919, der Admiral
tigten Aktualisierer die Einnahmen gesunde Portion Pragmatismus vor- von Reuter bei Scapa Flow (Schott-
Fassadentechnik
„auffressen“ würden, müssen Alter- ausgesetzt, kann weniger letztendlich land) dem feindlichen Zugriff entzo-
nativen her. mehr bedeuten. Statt gewaltige Heere gen und damit zu einem noch heute
von Arbeitskräften auf Jahre in der bestehenden
Dachdecker -u.Paradies für Meerestiere
Unter diesen hat die Idee einer Flä- Verwaltung zu verschleißen, statt die und Wracktaucher gemacht.
Zimmerer
chensteuer den Charme der Plausi- Gunst der Stunde für Ruhepöstchen Meisterbetrieb
bilität und Einfachheit. Sie wäre auf und „Abstellgleise“ zu nutzen, ließe Fassadenbekleidung P. Scharfenberg
Wärmedämmtechnik
alle Areale anwendbar, einschließ- sich die Flächensteuer binnen Jahres- Flachdachtechnik
lich der nutzbaren Gebäudeflächen. frist umsetzen. Warum nicht im ers- energetische
Sanierung
Grundlage wären die Daten der Ka- ten Schritt von den Eigentümern die
tasterämter. Aber sie bergen heikle Offenlegung ihrer Flächen fordern? IGS GEBÄUDEREINIGUNG
Gaubenbau von A-Z
Dachfenster bis XXXL
Definitionsfragen und wären Quelle Was bei Kapitaleinkünften funktio- Groß-Ausstellung
neuer gefühlter Ungleichbehandlung, niert, kann auch dafür Sinn machen Bahnstr. 73
denn Balkone, Garagenflächen und (Was spräche gegen eine Anlage F
Abstellräume verdienen einen ande- zur Einkommensteuererklärung, wo- Tel: 0202 / 25 03 57 95
Händeler Str. 49
ren Wertansatz als Wohn- und Ge- bei F für Flächenmaße steht?) 42327 Wuppertal
42349 Wuppertal
schäftsräume, usw. All das ließe sich Tel. 0202 47 32 43
durch moderate Pauschalierung (Bei- Und damit zurück zur Überschrift.
E-Mail: faworit@web.de
Profipartner info@magerdach.de
spiel: gleiche Abgeltungsteuer auf Noch einfacher und ein echter Ge-
unterschiedliche Kapitaleinkünfte) winn für alle wäre es, die Grund-
vereinheitlichen - im Widerstreit mit steuer B aus dem Reich der Untoten
kommunaler Gier. zu befreien. Den Möglichkeiten des
Unsere Mietverträge
Erzählers Oscar Wilde, der die kleine werden ständig durch unsere Juristen
auf Rechtssicherheit geprüft, aktuali-
Diskutiert werden gegenwärtig 0,02 € Virginia das Gespenst von Canter-
siert und angepasst. Diese können in
pro Quadratmeter Boden und das ville durch ein Gebet erlösen ließ,
DIN A5 und DIN A4 erworben werden.
Zehnfache pro Gebäudenutzfläche. stehen in der Realität zwei mahnende
Für Formulare nutzen Sie bitte auch
Dieser Ansatz ist offenbar zu einfach Beispiele entgegen. Der Solidaritäts- unseren Postservice.
und leicht nachvollziehbar. Kompli- zuschlag wurde zweckgebunden ein-
Aufgepasst
Prüfen Sie neue Mieter – mit dem Solvenz-
check von HAUS + GRUND
für € 16,50 + MwSt.
14 Eigentümerjournal | April 2015 OKTOBER 2018 EIGENTÜMERJOURNAL 5
Reichen Sie das
Eigentümer Journal
VON FALL ZU FALL
ES LEBE DER GARTEN! Der Beschluss über eine sog.
Seit mehr als 20 Jahren ist das Team von den Natursteinbrüchen
Bergisch Land ihr kompetenter Partner, wenn es um Natursteine
Umzugspauschale in Höhe
für Haus und Garten geht. Das Sor�ment reicht von Terrassen-
pla�en, Palisaden, Randsteinen und Blockstufen über Trocken-
von 100,00 EUR widerspricht
mauersteine und Bruchsteine bis zu Spli� und Kies. Auch Gabionen
und dekora�ve Elemente wie Gartenbänke und Gartenmöbel, ordnungsmäßiger Verwaltung
Grani�iguren, Vogeltränken, Pflanztröge und vieles mehr können
die Kunden hier finden, ebenso Natursteinfliesen und Arbeits- Das LG Frankfurt/Main belaste. Mit Verweis auf eine
pla�en für den Innenbereich. hatte sich in seiner Entschei- Entscheidung des BGH (V
dung in dem Verfahren 2-13 ZR 220/09) vom 01.10.2010
S 69/16 vom 01.11.2017 mit sei eine Pauschale von 50,-
der Frage zu befassen, ob die € allerdings jedenfalls an-
Wohnungseigentümer eine gemessen. Da der Betrag
sogenannte Umzugspau- im vorliegenden Fall erheb-
schale beschließen können lich überschritten worden
und in welcher Höhe dies sei, wurde der entsprechende
Auf über 20.000m² ggf. möglich ist. Im kon- Beschluss für unwirksam er-
Natursteinhandel-Ausstellungsgarten kreten Fall hatten die Woh- klärt, da er ordnungsmäßiger
Naturstein aus eigenen Brüchen und nungseigentümer beschlos- Verwaltung widerspreche.
aus aller Welt für Gewerbe und privat. sen, dass durch die durch ei- Anmerkung:
nen Umzug in einer Eigen- Zu beachten ist hier, dass
tumswohnung typischer- dem Verursacher eines Scha-
weise anfallenden Belastun- dens im Gemeinschaftsei-
Hahnenfurth 5 • 42327 Wuppertal gen des Gemeinschaftsei- gentum selbstverständlich
Auf dem Gelände der Kalkwerke Oetelshofen gentums (besonders im Trep- nach allgemeinen Grundsät-
Fon (02058) 78 26 90 • www.natursteinbrüche.de penhaus und im Aufzug) zen, insbesondere bei Vorlie-
info@natursteinbrueche.de
dem entsprechenden Sonde- gen und Nachweis eines Ver-
Mo. - Fr. 7 - 17.30, Sa. 9.00 - 13.00 Uhr
reigentümer mit einer Pau- schuldens der gesamte Scha-
schale von 100,00 € pro Um- den berechnet werden kann.
zug belastet werden sollte. Gerade dieser Nachweis
Das Landgericht entschied, wird aber im Zweifel schwer
Stefan
dass einePeukert
solcheGarten-
Pauschaleund Landschaftsbau
zu führen sein.
Staatl. geprüfter Techniker für Gartenbau
zu Wittener
hoch Straße
sei und den Sonde- Marian Voth
Haben Sie Ihren Tank reigentümer
84
42279 Wuppertal unangemessen
Rechtsanwalt und zugleich Fachanwalt für
Mietrecht und Wohnungseigentumsrecht
aufgefüllt? Tel.: 0202-2819933
Rufen Sie uns an. Fax: 0202-2502006
Tel. 02 02/30 38 43 Anlagenpflege, Gartenpflege, Fällungen,
Pflanzungen, Pflaster, Plattenbeläge, Holz-
beläge, Teichbau, Steingärten, Winterdienst
Gerne machen wir Ihnen ein unverbindliches Angebot und beraten Sie zu Ihren
Mineralöle · 42103 Wuppertal Fragen rund um den Garten! Rufen Sie uns an!
Karlstrasse 37 | DMail
www.galabau-peukert.de/ - 42105 Wuppertal | Fon: +49 202 2443440
: info@galabau-peukert.de
16 Haben Sie Schimmel im Keller?
Eigentümerjournal | April 2015 PEGASUS
ANLAGEIMMOBILIEN
Wir suchen
Wir
Wir suchen
suchen
Mehrfamilienhäuser für
Wir suchen
Mehrfamilienhäuser für
Mehrfamilienhäuser
vorgemerkte Investoren.für
vorgemerkte
vorgemerkte Investoren.
Investoren.
Wir bearbeiten nasse Keller, nasse Wände, Schimmel. vorgemerkte Investoren.
0202 - 393 575 65
Ein für alle Mal ! Horather Schanze 4
0202
0202-- 393 57565
393 575 65
0202 - 393 575 65
42281 Wuppertal
Telefon 0202 . 78 55 20
Ihr Spezialist für Mehrfamilienhäuser
Telefax 0202 . 78 90 21 info@pegasus-anlageimmobilien.de
info@huenninghaus.com www.pegasus-anlageimmobilien.de
Ihr info@pegasus-anlageimmobilien.de
Spezialist für Mehrfamilienhäuser
www.huenninghaus.com
Friedrich-Ebert-Straße 107, 42117 Wuppertal
www.pegasus-anlageimmobilien.de
info@pegasus-anlageimmobilien.de
Hünning_Anz -Schimmel_End.indd 1 Ihr Spezialist
16.04.18 09:14 für Mehrfamilienhäuser
www.pegasus-anlageimmobilien.de
info@pegasus-anlageimmobilien.de
Friedrich-Ebert-Str. 107, 42117 Wuppertal
6 EIGENTÜMERJOURNAL OKTOBER 2018 www.pegasus-anlageimmobilien.de
Friedrich-Ebert-Str. 107, 42117 Wuppertal
VON FALL ZU FALL
– Anzeige – Eine Firma stellt sich vor – Anzeige –
Die Firma BEYER GMBH & CO. streckt. Unser Liegenschafts- bieten wir neben den preis-
IBIA ist ein mittelständisches stamm umfasst mittlerweile werten und bewährten Ver-
Unternehmen des Wärme- rund 16.000 Objekte mit dunstern auch elektronische
dienstes mit Hauptsitz in So- mehr als 200.000 Nutzeinhei- Heizkostenverteiler unter-
lingen und seit 1964 auf dem ten, in der Hauptsache Woh- schiedlicher Funktionali-
Gebiet der Heizkosten- u. nungen aber auch Büros, Ge- tät an. Darüber hinaus lie-
Hausnebenkostenabrechnung schäfte und sonstige gewerbli- fern wir Wärmezähler sowie
tätig. Wir sind Mitglied in der che Einheiten. Kalt- u. Warmwasserzähler
„Fachvereinigung Heizkosten- Diesen Stamm betreuen wir in unterschiedlichen Baufor-
verteiler und Wärmekostenab- intern mit 33 Mitarbeitern und men und Größen. Zunehmen-
rechnungen e.V.“ und in meh- weiteren 50 Vertretern im Au- der Beliebtheit erfreuen sich
reren Bundesländern vertre- ßendienst. Funksysteme, bei denen das
ten. Zu unseren Kunden zäh- Betreten der Wohnungen zur
len sowohl große Verwaltun- Dank der guten Sachkennt- Ablesung entfällt. Hier bieten
gen als auch Eigentümerge- nis unserer Mitarbeiter und wir Ihnen Lösungen die spezi-
meinschaften und Hausbesit- der Ausstattung mit einer ell auf Ihre Bedürfnisse abge-
zer. Entsprechend handelt es leistungsfähigen und flexib- stimmt sind an.
sich bei den von uns betreu- len EDV sind wir in der Lage,
ten Objekten um eine breite auch schwierige Abrechnun- Alle Erfassungsgeräte können
Palette, die sich vom Zwei- gen zu Pauschalpreisen zu er- Sie bei uns kaufen oder auch
familienhaus bis hin zu Wohn- stellen. mieten, wobei die Geräte-
und Gewerbeobjekten mit mieten unter bestimmten
mehreren hundert Mietern Für die Verbrauchserfassung Voraussetzungen umlagefähig
sowie ganzen Siedlungen er- zur Heizkostenabrechnung sind.
BEYER IBIA 50 Jahre
Einfach.Genau.Richtig.
überzeugende Dienstleistung
42699 Solingen
Merscheider Busch 23
Fon 02 12-64 5096-0
Fax 02 12-53 0136
www.ibey.de
Heizkostenverteiler Funksysteme
BEYER GMBH & CO IBIA ist ein mittelständisches Unternehmen mit
Wasser-/Wärmezähler Rauchmelder
Hauptsitz in Solingen. Fordern Sie noch heute ein unverbindliches Angebot
an - wir beraten Sie gerne!
180524_Anzeige_Beyer IBIA_184_60_4c_NEU_ohne Slogan.indd 2 24.05.2018 15:49:55
OKTOBER 2018 EIGENTÜMERJOURNAL 7
VON FALL ZU FALL
„Verkaufslackierung“ eines feuchten Kellers tigung nach einem trocke-
nen Keller sei dem Verkäu- [Motiv '2332595(1-1)/Anton Peters' - WA | Westfälischer Anzeige
Kommt es zu einem Haus- 2005 bis 2007 komplett sa- lers arglistig getäuscht worden. fer die Bedeutung des Zu-
Fenster
verkauf, stellt sich für den niert. D.h., Fenster, Türen, Haustüren
stands des Kellers bekannt
Verkäufer oft die Frage, Bad und Gäste-WC, Leitun- Bis vor dem Berufungsge- gewesen. Der Verkäufer
Zimmertüren
was und welchen Aufwand gen und Böden wurden er- richt bekam die Käuferseite Treppen hätte daher auf die durchge-
er vorher noch in das Haus neuert, dass Dachgeschoss noch kein Recht. Das Beru- führten Malerarbeiten und
Wintergärten
investieren soll. Im Re- wurde ausgebaut, dass Dach fungsgericht war der Mei- darauf hinweisen müssen,
Innenausbau
gelfall neigt er dazu keine wurde - wie die Hohlschicht nung, die in dem Keller vor- Markisen dass sich der Zustand der
4000 m2 Produktions-
größeren Arbeiten mehr des Hauses - gedämmt. handene Feuchtigkeit stelle Kellerwände geraume Zeit
und Ausstellungsfläche
zu veranlassen. Nimmt Das Gebäude ist technisch für sich genommenen kein nach
dem weißen Anstrich
der Immobilienmarkt sein und optisch auf den neus- Mangel dar.
Zum Imberg 15 Auch habe ein
Fon 0 23 94 / 91 91 0 bedingt durch die
info@peters-fenster.de eindrin-
Angebot jedoch nur zäh ten Stand… Zu dem ist Sachverständigengutachten gende Feuchtigkeit erheb-
58809 Neuenrade Fax 0 23 94 / 91 91 30 www.peters-fenster.de
oder gar nicht an, wird das Haus unterkellert (tro- festgestellt, dass der Kel- lich verändern würde.
er schon versuchen, dass cken).“ lerNeheim
sich inLangeeinem Zustand,
Wende 86, 59755 Arnsberg NEU
ein oder andere am Ob- der zur Zeit der Errichtung Erkennbare Erwartungs-
jekt aufzuhübschen. Hier- Mit einem kurz danach ge- des Gebäudes in den 50iger haltung entscheidend
bei wird auch der ein oder schlossenen weiteren Ver- Jahren typisch gewesen sei, Zur Beschaffenheit einer
andere feuchte Keller gern trag wurde von den Käufern entspräche. Feuchte Wände Kaufsache gehören auch
einmal übertüncht und auch noch von dem Verkäu- und Fußböden seien in den insbesondere auch Eigen-
auch nicht alles dem Käu- fer verschiedene Einrich- Kellerräumen dieses Al- schaften, die der Käufer
fer hierzu erzählt. Wenn tungsgegenstände aus dem ters regelmäßig anzutreffen. nach den öffentlichen Äu-
dies der Käufer nach Wohnhaus gekauft. Ge- Eine Rückabwicklung sollte ßerungen des Verkäufers
dem Kauf feststellt, weil stützt auf die Behauptung, nach dem Berufungsgericht oder seines Gehilfen erwar-
die Feuchtigkeitsflecken es sei über die Feuchtig- deswegen nicht möglich ten darf. Dazu zählen auch
sich durchschlagen oder keitserscheinung im Kel- sein, zumal in dem Kauf- Angaben in einem Exposé,
der Putz von der Wand ler artlistig getäuscht wor- vertrag nicht ein besonde- wobei es kein Unterschied
fällt, fühlt sich der Käufer den, hat der Käufer auf Zah- rer Zustand des Kellers ver- macht, ob es sich um ein
übers Ohr gehauen und lung von 130.809,34 Euro einbart worden sei. Der im von dem Verkäufer selbst
geht gegen den Kaufver- nebst Rechtshängigkeits- Verkaufsexposé des Mak- erstelltes Exposé oder um
trag rechtlich vor. So auch zinsen Zug um Zug ge- lers enthaltene Hinweis auf ein Maklerexposé handelt.
in dem vom BGH (Az. V gen Rückübereignung des einen trockenen Keller habe Hier fand sich in dem Ver-
ZR 256/16) entschiedenen Grundstücks und der Ein- keinen Eingang in den Ver- kaufsexposé des Maklers
Fall. richtungsgegenstände ge- trag gefunden. der ausdrückliche Hinweis
klagt. Die Käuferseite sah darauf, dass der Keller tro-
Mittels notariellen Kaufver- sich darin betrogen, dass Der Käufer war mit dieser cken sei. Diese Beschaffen-
trags erwarb der Käufer un- der Verkäufer vor der ei- Auffassung nicht einver- heit durfte die Käuferseite
ter Ausschluss der Haftung gentlichen Hausbesichti- standen und zog daher vor erwarten, wobei es nicht da-
für Sachmängel ein mit ei- gung die Kellerwände mit den Bundesgerichtshof. Der rauf ankommt, ob die An-
nem Wohnhaus bebautes weißer Farbe überstrichen, BGH stellte fest, dass ein gabe über den Zustand des
Grundstück zu einem Kauf- also eine „Verkaufslackie- Anspruch auf Rückabwick- Kellers Eingang in den No-
preis von 119.000,00 Euro. rung“ angebracht hatte, um lung des Kaufvertrages be- tarvertrag gefunden hat.
In dem Verkaufsexposé des so den falschen Eindruck zu steht. Gerade vor dem Hin- Dass der Zustand des Kel-
Maklers wurde das Objekt vermitteln, der Keller sei in tergrund der Angaben im ler angesichts des Alters des
u.a. wie folgt beschrieben: jeder Hinsicht trocken. Man Verkaufsexposé und der Hauses der „allgemeinen
„…Es stammt aus den sei so deshalb über den tat- Nachfrage der Käuferseite Erwartungshaltung“ ent-
50iger Jahren und wurde sächlichen Zustand des Kel- anlässlich der Hausbesich- sprach, entlastet die Verkäu-
8 EIGENTÜMERJOURNAL OKTOBER 2018
VON FALL ZU FALL
ferseite nicht, da die Nach- Gehilfe weiß, verschwie-
fragen des Käufers bei der gen oder gar ins Blaue hin-
Besichtigung zeigten, dass ein behauptet werden. Dies
die Käuferseite erheblichen löst ansonsten die Folge
Wert auf einen trockenen des arglistigen Verhaltens
Keller legte und so eine an- aus; und damit die kostspie-
dere Erwartungshaltung als
die allgemeine dem Verkäu-
fer bekannt war.
lige Rückabwicklung eines
an sich verkauft geglaubten
Hauses.
Nasse Wände?
Resümee Auch sollte der Verkäufer Feuchter Keller?
In der Entscheidung wird daran denken, wenn er Auf-
TEAM
eine typische Verkaufssitua- hübschungen (auch auf den
ISOTEC
tion beurteilt. Als zu oft zei- Rat des Maklers) hin vor- HANDWERK
gen sich bei dem Verkauf nimmt, dies ja gerade des-
AUF HÖCHSTEM
NIVEAU
von älteren Häusern unter- wegen geschieht, da hier TÜV-überwacht
schiedliche Vorstellungen das ein oder andere Ele- 10 Jahre Gewährleistung
der Vertragsbeteiligten dar- ment, was nicht aufge- Festpreisgarantie
über, was hier eigentlich als hübscht wird, ja wohl an- Sauberkeitsgarantie
Vertragsbeschaffenheit ge- sonsten einer besseren Ver-
schuldet ist. Aus der Ent- kaufbarkeit im Wege steht. Abdichtungssysteme Bobach Dipl.-Ing. Daniel Schaub
scheidung kann man ent- Angesicht dessen dürfte es Büro Wuppertal
nehmen, wenn - ohne be- auf der Hand liegen, dass 0202 - 30 80 34
sondere Nachfragen des sich der Käufer bei solchen info@isotec-bobach.de
Verkäufers und ohne beson- Fallgeschaltungen dann ge- www.isotec-wuppertal.de
dere Angaben - ein älteres täuscht sieht, wenn sich he-
Haus besichtigt wird, es auf rausstellt, dass die Aufhüb-
die allgemeine Erwartungs- schungen eben nicht nach-
haltung zu dem Zustand der haltig und nur vertuschen-
Räumlichkeiten angesichts den waren.
des Alters eines Hauses an-
kommt. Ohne solche Tricksereien/
Blauäugigkeiten sollte der
Von daher kann ein Käufer, Verkäufer aber auch, da die
der sich selbst nur blank ge- individuelle Erwartungs-
irrt hat bei der Beurteilung, haltung eines Käufers nicht
ob Kellerräume feucht sind immer im Nachhinein ein-
oder nicht im Regelfall we- deutig beweisbar ist, neben
gen der üblichen Gewähr- den klassischen Gewährleis-
leistungsausschlussklauseln tungsausschlüssen im Kauf-
eines Kaufvertrages keine vertrag bei älteren feuch-
Rückabwicklung erwarten teren Kellern ausdrücklich
und durchsetzen. Anders den Hinweis darauf aufneh-
ist dies, wenn auf Grund men, dass es sich eben um
der Äußerungen eines Käu- solche ältere Keller han-
Inh. Oliver Nogly
fers - sei es bei dem Verkäu- delt, die Feuchtigkeit - sei
fer selbst oder bei dem Ma- es auch nur temporär - auf-
kler - auf besondere Merk- weisen können. Spätestens,
male ankommt. Dann hat wenn so deutlich dies her-
sich die allgemeine Erwar- vorgehoben wird, ist es Sa-
tungshaltung eben verscho- che des Käufers seine etwa-
ben auf eine individuelle ige entgegenstehenden in- Rheinstr.
Ruhrstr. 745 02 02/94 62 37 87
zu beachtende Erwartung. dividuellen Vorstellungen 42117
42117 Wuppertal
Wuppertal 02 02/94 62 37 88
Hier darf dann nichts, was auch so kund zu tun. www.shk-nogly.de
www.shk-nogly.de info@shk-nogly.de
nur der Verkäufer oder sein RA Dirk-Ingmar Wimmershoff
OKTOBER 2018 EIGENTÜMERJOURNAL 9
VON FALL ZU FALL
Urteile in Kurz- Versicherter Mietausfall -
fassung
Betriebskostenumlage
Die Umlage von Versiche- senen Gebäudeversicherung instanzen kassierte der
zusammengestellt von rungskosten führt oft zum (mit der Bezeichnung Ei- Bundesgerichtshof mit sei-
RA Klaus Riske Streit, da Mieter meinen, gentumsversicherung „All- ner Entscheidung ein. Er
Von Fall zu Fall
auch solche Positionen risk“) ist als Leistung – zeit- stellte klar, dass, wenn die
Nachvollziehbarkeit seien auf das Genaueste lich begrenzt auf 24 Monate Mietvertragsparteien die
Ergibt der Kontoanfangs- und haarklein auf die von – das Risiko des Mietausfalls Umlage der Kosten der Ge-
bestand plus Einnahmen der Versicherung erfass- mit abgesichert. Die Prämien bäudeversicherung (siehe
minus Ausgaben nicht ten Risiken auseinander dieser Gebäudeversicherung auch § 2 Nr. 13 BetrKV)
den Kontoendbestand zu gliedern in den Risiko- stellte der Vermieter in die auf den Mieter vereinbart
und ist die Differenz nicht teil, der nur dem Vermie- Betriebskostenabrechnung haben, dann auch die Kos-
nachvollziehbar erläutert, ter helfe und den Teil, der ein. Der Mieter war der Mei- ten eines in der Gebäude-
ist die Jahresabrechnung tatsächlich auf den Mie- nung im Hinblick auf das Ri- versicherung mitversicher-
rechnerisch nicht schlüs- ter entfallen dürfe. Den siko des Mietausfalls seien ten Mietausfalls infolge ei-
sig und entspricht damit nur dem Vermieter nützli- die Kosten der Gebäudever- nes Gebäudeschadens um-
nicht ordnungsgemäßer chen Risikoteil, müsse die- sicherung so nicht umlage- lagefähig sind.
Verwaltung (LG München ser per se auch allein tra- fähig. Der Vermieter hätte
I, Urteil vom 14.12.2017 - gen. So auch bei der Aus- hier den Prämienanteil in- Von der darf und durfte der
36 S 1863/17). einandersetzung vor dem folge der Absicherung des Vermieter, ohne dass er den
BGH über den genauen Risikos des Mietverlust he- Prämienanteil herausrech-
Bestimmtheit Umfang der Umlage der raus zu rechnen gehabt. Da nen oder gesondert darstel-
Ein Wohnungseigentü- Kosten einer Gebäudever- sich der Mieter weigerte, die len müsse, insgesamt die
merbeschluss, der eine sicherung (Az. VIII ZR entsprechende dadurch be- Kosten über die Betriebs-
Baumaßnahme zum Ge- 38/17) dingte Betriebskostennach- kostenabrechnung auf die
genstand hat, muss hin- zahlung zu entrichten, blieb Mieter umlegen. Der Be-
reichend bestimmt sein. In der Entscheidung des dem Vermieter nur noch der triebskostenbegriff nach §
Es muss erkennbar sein, BGH‘s ging es um ein Gang vor Gericht. 2 Nr. 13 der Betriebskos-
welche konkreten Maß- Wohnraummietverhältnis. tenverordnung umfasst die
nahmen vorgenommen In dem Mietverhältnis ent- Nachdem die beiden ers- Sach- und Haftpflichtver-
werden sollen. Dabei hält der Formularmietver- ten Instanzen dem Vermie- sicherungen. Darunter fal-
müssen die Grundfragen trag zu den Betriebskosten ter das Recht zur vollständi- len grundsätzlich alle Sach-
der Art und Weise der unter anderem die folgende gen Umlage versagten, weil (und Haftpflicht-) Versiche-
Durchführung im Groß-
en und Ganzen geregelt
Regelung:
WQG präsentiert neuen Ratgeber zur
sie der Meinung waren, dass
die Versicherung des Mie-
rungen, die dem Schutz des
Gebäudes seiner Bewohner
werden. Ob ein Beschluss Sanierungen von Altbauten
Ӥ 4 Miete und Nebenkosten: tausfallsrisikos nur ihrer Na- und Besucher dienen.
den vorgenannten Anfor- Als Nebenkosten werden tur nach lediglich einen wirt-
derungen genügt, ist nach anteilig folgende Betriebs- schaftlichen Folgeschaden Die Mitversicherung eines
den für die Auslegung von kosten im Sinne der dritten absichere und damit vor- Mietausfalls als Folge ei-
Wohnungseigentümern Anlage des § 27 Abs. 1 II. rangig nur zur wirtschaftli-
nes Gebäudeschadens ist
maßgeblichen Grund- BV erhoben: ………….ver- chen Leistungsfähigkeit des
fester Bestandteil marktüb-
sätzen zu bestimmen bundene Gebäudeversiche- Vermieters beitrage, war der
licher Gebäudeversiche-
(LG Rostock, Urteil vom rung……“ BGH gefragt. rungen. Da dieses seit lan-
01.12.2017 - 1 S 86/17). gem Bestandteil der allge-
In der von dem Vermieter für Umlage ist zulässig meinen Bedingungen für
das Mietobjekt abgeschlos- Diese Auffassung der Vor- Wohngebäudeversicherungen
10 EIGENTÜMERJOURNAL OKTOBER 2018
DAMIT SIE SICHER ANS ZIEL KOMMENVON FALL ZU FALL
ist, liegt auf der Hand, versicherung, die vorran- fahrlässig einen Schaden
dass der Verordnungsgeber gig die finanziellen Inte- an der Mietsache mitverur- Unklarheit
der Betriebskostenverord- ressen des Vermieters ab- sacht hat. So ist er im Ver- Ein Eigentümerbeschluss,
nung nicht beabsichtigte, deckt und deshalb nicht auf hältnis zum Vermieter nicht in dem beschlossen wird,
die Umlage eines durch die die Mieter einer Wohnung verpflichtet, einen solchen die Instandsetzungsmaß-
Gebäudeversicherung ge- umgelegt werden kann, ist Gebäudeversicherungsscha- nahmen entweder durch
deckten Mietausfalls in- ein infolge eines versicher- den auf eigene Kosten be- den Eigentümer selber
folge eines versicherten ten Gebäudeschadens ent- seitigen zu müssen. Er hat oder durch ein von ihm
Gebäudeschadens zu un- stehender Mietausfall kein sogar den zusätzlichen zu beauftragendes Un-
terbinden und dem Anwen- eigenständiger Versiche- Schutz, im Falle von ein- ternehmen ausführen
dungsbereich des § 12 Nr. rungsfall, sondern Bestand- facher Fahrlässigkeit nicht zu lassen, ist nichtig. Es
13 zu entziehen. Ansonsten teil des Versicherungsfalles von dem Gebäudeversiche- ist Aufgabe des Verwal-
wäre zu erwarten gewesen, der Gebäudeversicherung rer in Regress genommen ters und nicht der Woh-
dass der Verordnungsge- als solche. werden zu können. Dieser nungseigentümer, die
ber bei der Gestaltung der von der Rechtsprechung Das erforderlichen Engelsjahr 2020 wirft Instand-
Verordnung diese lange be- Außerdem ist es regelmä- entwickelte (konkludente) seinesetzungsarbeiten Schatten voraus. für die
kannten Umstände beson- ßig so, zumindest dann, V o nRegressverzicht
F a l l z u F des a l l Versi- Nachdem das Engelshaus
Gemeinschaft derart auf-
ders und ausschließend er- wenn im Rahmen des Miet- cherers kommt dem Mie- bereits seit November
zubereiten, dass 2016
sie nur
wähnt hätte. vertrages die Umlagefä- ter selbst auch bei einem in geschlossen über ihrist„Ob“
(siehe
undBe- „Wie“
BGH eine weitere nicht vorherseh- Weitere higkeit derstellen
Fragen Gebäudeversi- seiner Wohnung
sich für den stellung auf sein ei-Wirricht zu
unserer Mietverträge. im entscheiden
Eigentümerjour-
hat (LG
Kehrtwende. Klauseln, die Bereich
bare Anmerkung: farblicher
cherung vereinbart wurde, werden
Veränderungen genes diese wieder einmal
fahrlässiges an die
Verhal- nal November
Dortmund,2016), Urteilwirdvom
wortwörtlich noch vor Kurzem für durch den Mieter. Entsprechendes geänderte Rechtsprechung und die
Der Entscheidung des Bun- der Mieter hier auch eine ten eingetretenen
zulässig erklärt worden sind, gelten gilt für exzessives Rauchen und da- für die Zukunft erwarteten Ent- Gebäu- nun auch das
24.04.2018 Museum
- 1 für
S 109/17).
desgerichtshofes
nun nicht ist un-durch
mehr. Dies hat massive Artverursachte
Gegenleistung erhält. scheidungen
Nikontinverfär- deschaden anpassen.
mit daraus re- Frühindustrialisierung um-
eingeschränkt
Auswirkungen zuzustim-
auf die Praxis. Denn in dieser Fallgestal- sultierendem eigenem An- gebaut.
Künf- bungen. Bis zur Neugestal-
Eigeninitiative
tig wird es noch schwerer sein, Re- Für den Fall von Neuvermietungen
men. Anders als eine sepa- tung wird der Mieter ge- spruch auf
novierungsansprüche durchzuset- Aus Fachkreisen erwartet werden empfehlen wir - soweit dies möglich
Mietausfall zu tung der
Die Dauerausstellung
Vorbereitung der
schützt, wenn
zen. rate und reine Mietausfall-Entscheidungen, nach er
denenleicht Gute.
die ist RA Dirk-Ingmar
- individuelle zu tref-dientWahl
Wimmershoff
Regelungen ein Museumspavillon
des Unternehmens
formularvertragliche Abwälzung fen. Allgemeine Formulierungsvor-als zentrale für Anlaufstelle für
Instandsetzungsar-
Da die Rechtsprechung des BGH von Schönheitsreparaturen auf den schläge hierzu sind leider nichtdas Historische beiten undZentrum. In
die sich hieran
Möblierte Vermietung an nahe Angehörige
nicht nur für künftige Vertragsge- Mieter auch bei Überlassung von re- möglich, da die Regelungen ja indi-
staltungen gilt, sondern auch rück- novierten Wohnungen unzulässig viduell sein sollen. ihm anschließende
wird eine Ausstellung Einbrin-
wirkend, sind alle laufenden Ver- bleibt, wenn nicht die Einschrän- über gung
Friedrich
vonEngels zu se-
Wahlvorschlä-
Der BFH (Az.
tragsverhältnisse ebensoIXbetroffen
R 14/17)kung qmgemacht
großewird,Wohnung. geltend.
Die Für
dass der Mieter Sie unterließen
laufende es, für hen gen
Mietverhältnisse sein,indie
die schon einen
Eigentümerver-
wie bei Gericht anhängige Verfah- nur für solche Renovierungen zu- könnte durch Zusatzvereinbarun-
musste sich wieder ein- Wohnung war mit einer neuen die mitvermieteten
ren, bei denen die Richter jetzt nach ständig ist, die er durch seinen Ge- gen "nachgebessert" werden. Al-
Geräte die kleinen Vorgeschmack
sammlung sind auf
Aufgaben
mal mit der Berücksichti- Einbauküche
neuer Rechtsprechung entscheiden brauch verursacht hat. ausgestattet; zu- ortsübliche Vergleichsmiete
lerdings steht und fällt der Erfolg die Aktivitäten
der im
einzelnen Engels-
Wohnungs-
müssen.gungsfähigheit von Wer-Soweit demVerträge
wurde umgekehrt
eine Waschma- gesondert zu erhöhen,
vorse- entsprechender Bemühungenberück-mit eigentümer, die sie aus
Aus derbungskosten bei an nahe schine und ein Trockner zur sichtigten die überlassenenden
geänderten Rechtspre- hen, dass der Vermieter nicht ver- der Bereitschaft des Mieters,
eigener Initiative wahr-
chung werden sich eine Fülle weite- pflichtet ist, dem Mieter bei Bedarf gewünschten Zusatz zum Mietver-
Angehörige vermieteten Nutzung überlassen. Die Klä- Gegenstände
rer Fragen ergeben, die erneuter die Wohnung zu renovieren, steht trag zu unterschreiben. Zwingen jedoch nach ei- nehmen können. Es be-
Wohnraum
Prozesse beschäftigten.
und weitergehender BGH- auch gerin
diesmache
auf dem inPrüfstand.
ihren Einkom- kann nem manPunktesystem
ihn hierzudes Miet-
nicht. darf daher insoweit kei-
Rechtsprechung bedürfen. So wird mensteuererklärungen Wer- spiegels. Das Finanzamt er- ner sie ermächtigenden
insbesondere zu klären sein, was Selbst die Frage, ob es im Hinblick In der nächsten Ausgabe des Eigen-
Im Streitfall vermieteten die bungskostenüberschüsse aus kannte die Werbungskosten-
man unter einer "renovierten" Woh- auf das Transparenzgebot reicht, im tümerjournals werden wir weiter
vorherigen förmlichen Be-
nung zuKläger ihrem
verstehen hat.Sohn eine 80Mietvertrag
Desweiteren Vermietungvon und überschüsse teilweise nicht
Verpachtung berichten.
Schönheitsrepara- schlussfassung der Eigen-
ist zu entscheiden, wie bei Wohnun- turen zu sprechen, ohne diese näher RA Klaus Riske tümerversammlung (AG
gen zu verfahren ist, die mit frisch- zu definieren wird im Moment offen Berlin-Charlottenburg,
Reichen Sie das
gestrichenen Wänden und Decken, diskutiert.
jedoch ohne erneuerten Tür- Fens- Eigentümer Urteil vom 07.09.2017 -
ter- und Heizkörperanstrich über- All dies ist nicht erfreulich und Journal 72 C 32/17).
geben werden. zwingt uns zu einer erneuten Um- weiter, Ihr Nachbar freut sich.
Seit 1885
Tankreinigung ∙ Tankschutz
Demontage
Sanitär- und Heizungsbau
TÜV gepr. Fachbetrieb
§ 19 I WHG 42389 Wuppertal • Schwelmer Straße 46
Heizöl
Telefon:
02 02-60 28 43
Notdienst 01 71-2 61 20 16
!
OKTOBER 2018 EIGENTÜMERJOURNAL
11
Besuchen Sie uns im Internet: www.happe-gmbh.de
VON FALL ZU FALL
Von Fall zu Fall
an, weil es von einer verbil- die ortsübliche Marktmiete. Dem gegenüber ist ein mark- entfernt sein, droht der Ver-
ligten Vermietung ausging. Bei der Überlassung von trealisierbarer Möblierungs- lust von ansonsten ansetzba-
Die Kläger waren jedoch der möblierten oder wie im Streit- zuschlag zu berücksichtigen, ren Werbungskosten. Beson-
Meinung, dass seit Anbeginn fall teilmöblierten Wohnun- wenn sich im Einzelfall der ders gilt dies, wenn eine um-
der Vermietung an den Sohn gen ist dies regelmäßig mit Gebrauchswert von im Rah- fangreiche Möblierung hierbei
der vereinbarte Mietzins die einem gesteigerten Nutzwert men eines Mietverhältnisses zur Verfügung gestellt wurde.
Schwelle von 75% der ortsüb- verbunden, der sich häufig ohne zusätzliches Entgelt zur Auch der Wuppertaler Miet-
lichen Marktmiete überschrit- auch in einer höheren ortsüb- Nutzung überlassene Einrich- spiegel mit seinen Zuschlags-
ten habe. lichen Miete niederschlägt. tungsgegenstände aus dem kriterien ist insoweit nicht ge-
Bei der Überlassung einer Mietspiegel nicht entnehmen schlossen, sondern lässt auch
Macht der Steuerpflichtige solchen Wohnung ist grund- lässt. Spielraum bei der Bewertung
Werbungskosten (§ 9 Absatz sätzlich ein Möbelisierungs- der ortsüblichen Miete zu. Ei-
1 EStG) aus der verbilligten zuschlag anzusetzen, der am Ist ein marktüblicher Ge- gentümer die derartige Ver-
– d.h. nicht marktgerechten- Markt zu realisieren ist. Zur brauchswert für die überlas- mietungen beabsichtigen, soll-
Vermietung von Wohnraum Ermittlung der ortsüblichen senen Möbel nicht zu ermit- ten sich daher über den kon-
geltend, kann sich mit Blick Miete kann der örtliche Miet- teln, kommt ein Möblierungs- kreten Spielraum, der ihnen
auf § 21 Absatz 2 EStG eine spiegel herangezogen wer- zuschlag nicht in Betracht. für ihre beabsichtigte Vermie-
Kürzung der Werbungskosten den. Soweit nicht etwas an- So kann ein Möblierungszu- tung an nahe Angehörige zu-
ergeben. Bei einer langfristi- deres in diesem festgelegt ist, schlag nicht aus dem Monats- steht, erkundigen.
gen Vermietung ist grundsätz- bezieht sich der Mietspiegel betrag der linearen Afa über Von Fall zu Fall
lich vom Vorliegen einer Ein- auf nicht möblierte Wohnun- die überlassenen Möbel und RA Dirk-Ingmar Wimmershoff
künfteerzielungsabsicht aus- gen. Einbauküchen und Ein- Einrichtungsgegenstände zu-
zugehen. Beträgt der Mietzins bauschränke
BGH eine weiterestellen insoweit
nicht vorherseh- züglichFragen
Weitere eines stellen
typisierten Mie-
sich für den stellung unserer Mietverträge. Wir
bare Kehrtwende. Klauseln, die Bereich farblicher Veränderungen werden diese wieder einmal an die
56% und mehr, jedoch weni- keine Möblierung dar; sind sie
wortwörtlich noch vor Kurzem für
trenditeaufschlags von 4%
durch den Mieter. Entsprechendes geänderte Rechtsprechung und die
ger als 75% der ortsüblichen vorhanden
zulässig und
erklärt werden
worden sind,sie im
gelten abgeleitet
gilt werden,
für exzessives da und
Rauchen durchda- für die Zukunft erwarteten Ent-
Marktmiete, so ist die Ein- Rahmen eines Mietverhältnis-
nun nicht mehr. Dies hat massive diese Typisierung der vom scheidungen anpassen.
durch verursachte Nikontinverfär-
Auswirkungen auf die Praxis. Künf- bungen.
künfteerzielungsabsicht nach seswird
tig ohne zusätzliches
es noch schwerer Entgelt
sein, Re- Gesetz geforderte Maßstab Für den Fall von Neuvermietungen
Duschen
Maßgabe der Rechtsprechung zur Nutzung überlassen,
novierungsansprüche durchzuset- ist des örtlichen
Aus FachkreisenMietmarktes
erwartet werdenau- empfehlen
Glastüren
wir - soweit dies möglich
zen. Entscheidungen, nach denen die ist - individuelle Regelungen zu tref-
des BGH anhand einer Über- die im Mietspiegel ausgewie- ßer acht gelassen werde.
formularvertragliche Abwälzung fen.Isolierglas
Allgemeine Formulierungsvor-
schussprognose zu prüfen. Ist senedieortsübliche
Da Mietedes
Rechtsprechung fürBGHun- Auch
von sei im Besonderen
Schönheitsreparaturen zu schläge
auf den Fenster hierzu sind leider nicht
die Überschussprognose posi- möblierte
nicht nur fürWohnung in geeig-
künftige Vertragsge- berücksichtigen,
Mieter ob die von
auch bei Überlassung Aus- Spiegel
re- möglich, da die Regelungen ja indi-
staltungen gilt, sondern auch rück- novierten Wohnungen unzulässig viduell sein sollen.
Reperaturverglasung
tiv, sind die mit der verbillig- neter Weise
wirkend, zu erhöhen.
sind alle laufenden So- Ver- führungen
bleibt, zu Ausstattungs-
wenn nicht die Einschrän- Juliusstraße 12
ten Vermietung zusammen- weit der Mietspiegel
tragsverhältnisse ebenso für eine
betroffen merkmalen
kung in einem
gemacht wird, dass derMiet-
Mieter Für laufendeMirke)
(Güterbahnhof Mietverhältnisse
wie bei Gericht anhängige Verfah- nur für solche Renovierungen zu- könnte durch Zusatzvereinbarun-
42105 Wuppertal
hängende Werbungskosten in überlassene Einbauküche mit spiegel abschließend sind oder
ren, bei denen die Richter jetzt nach ständig ist, die er durch seinen Ge- gen Fon"nachgebessert"
02 02 - 2 75 06-0 werden. Al-
voller Höhe abziehbar. Ist die Herd,Rechtsprechung
neuer Spüle, Kühlschrank
entscheiden Raum verursacht
brauch für auch sonstige
hat. expli- lerdings
Fax 02 02 steht
- 2 75und fällt der Erfolg
06-20
Überschussprognose negativ, sowie Schränken oder an-
müssen. zit nicht
Soweit erwähnte
Verträge Merkmale
umgekehrt vorse- entsprechender Bemühungen mit
mail: info@glas-hoening.de
Aus der geänderten Rechtspre- hen, dass der Vermieter nicht ver- der Bereitschaft des Mieters, den
www.glas-hoening.de
ist die Vermietungstätigkeit in dere werden
chung Gegenstände, beispiels-
sich eine Fülle weite- bietet. ist, dem Mieter bei Bedarf gewünschten
pflichtet Zusatz zum Mietver-
ein entgeltlichen und ein un- weise
rer ein ergeben,
Fragen prozentualen Zu-
die erneuter die Wohnung zu renovieren, steht trag zu unterschreiben. Zwingen
entgeltlichen Teil aufzuteilen; schlag und
Prozesse oderweitergehender
eine Erhöhung BGH- auch dies auf dem Prüfstand.
Anmerkung: kann man ihn hierzu nicht.
Rechtsprechung bedürfen. So wird
die anteilig auf den entgelt- des Ausstattungsfaktors
insbesondere zu klären sein,über was Der Vermieter,
Selbst die Frage, obder anHinblick
es im einen In der nächsten Ausgabe des Eigen-
lichen Teil entfallenen Wer- das unter
man Punktesystem vorsieht,Woh-
einer "renovierten" ist nahen
auf Angehörigen vermie-
das Transparenzgebot reicht, im tümerjournals werden wir weiter
nung zu verstehen hat. Desweiteren Mietvertrag von Schönheitsrepara- berichten.
bungskosten sind abziehbar. diese Erhöhung als marktüb-
ist zu entscheiden, wie bei Wohnun-
ten will, ist gut beraten,
diese
turen zu sprechen, ohne
sich
näher
RAKlaus
Riske
lichzuanzusehen.
gen verfahren ist,Ein darüber
die mit frisch- genauestens
zu über
definieren wird die mark-
im Moment offen
Ortübliche Miete maßgebend
Reichen Sie das
hinausgehender
gestrichenen Wänden Möblierungs-
und Decken, tübliche Miete zu erkundigen.
diskutiert.
Eigentümer
jedoch ohne erneuerten Tür- Fens-
Maßstab für die Berechnung zuschlag
ter- darf nicht angesetzt
und Heizkörperanstrich über- Sollte
All dieserist
nämlich zu weit von
nicht erfreulich und Journal
der Entgeltlichkeitsquote ist werden.
geben werden. der ortsüblichen
zwingt Marktmiete
uns zu einer erneuten Um- weiter, Ihr Nachbar freut sich.
DAMIT SIE SICHER ANS ZIEL KOMMEN
Vergleich von mehr als 175 Banken
Heinkelstr. 8
Tel.: 0202 33
- 31 75 - 0
42285 Wuppertal
www.huettig-rompf.de
!
4 12 EIGENTÜMERJOURNAL
Eigentümerjournal OKTOBER
| April 2015 2018
TAL AKTUELL
HuG_12-14 14.12.14 17:31 Seite 10
Wuppertaler Termine
Nachbesserung
Was ist los im Tal und im Umland? Hier eine Übersicht über Ein Bauträger handelt
treuwidrig, wenn er viele
die
T a l wichtigsten
aktuell Feste und Veranstaltungen der nächsten
Jahre nach Errichtung
vier Wochen des Bauwerks und Be-
stätigung einer Vielzahl
03.10 Tag der Deutschen Einheit – Festakt und Benefizkonzert um von nicht unerheblichen
03.10.
11 Uhr in der Wuppertaler Stadthalle
Nur fliegen ist schöner – Wuppertal aus der Vogelperspektive
Mängeln in gerichtlichen
Beweisverfahren keine
erleben beim Blick vom Toelleturm – von 12:00 – 18:00 Uhr Nachbesserung durch-
06.10. Umweltschutz mit Geschmack – Erlebnistag in der Station führt. Übt der Erwerber
Natur und Umwelt, Jägerhofstraße, Beginn 14:00 Uhr
deshalb ein Zurückbe-
07.10. Probieren geht über Studieren – Erntedankmarkt auf dem
haltungsrecht wegen der
Laurentiusplatz von 11:00 – 18:00 Uhr
letzten Kaufpreisrate aus,
11.10. Lange Nacht der Industrie – Unternehmen an Rhein und Ruhr kann sich der Bauträger
öffnen sich für interessierte Besucher.
nicht auf das Fehlen der
11.10. – 14.10. Mal nicht auf die Linie achten – Konditoren und Chocolatiers vollständigen Kaufpreis-
präsentieren ihre Kreationen bei der Chocol ART in Barmen zahlung als Vorausset-
12.10.
Lichtermeer, Feuershows und Live-Musik – Kerzenzauber in zung für den Vollzug der
der Langenberger Altstadt - ab Einbruch der Dämmerung Eigentumsübertragung
13.10. Wuppertal auf Tuchfühlung – Deutsch–holländischer berufen (OLG Karlsruhe,
Stoffmarkt auf dem Laurentiusplatz Urteil vom 10.04.2018 - 8
14.10. Shoppen was das Zeug hält – Verkaufsoffener Sonntag in der U 19/14).
Barmer City – Von 13:00 – 18:00 Uhr
14.10. Friedrichsberg und Königstann - Rundwanderung auf den Zufahrt
Haben die Parteien
Elberfelder Südhöhen, Treffpunkt um 14:00 Uhr am Dürrweg,
300 m nördlich der Bushaltestelle Friedrichsallee
eines Bauträgervertrags
17.10. Tierischer Herbst – Führung durch den Wuppertaler Zoo, vertraglich vereinbart,
dass die vom Bauträger
Beginn 14:00 Uhr
20.10. zu errichtenden Wohn-
Bahn triff Bier – 3. Bergische Modelleisenbahnausstellung von
grundstücke über einen
11:00 – 18:00 Wuppertaler Brauhaus, Kleine Flurstraße 5
ebenfalls zu erstellenden
28.10. Weitblick – Der Elisenturm auf der Hardt ist zum letzten Mal
privaten Zufahrtsweg von
in diesem Jahr geöffnet (nur bei gutem Wetter)
den Fahrzeugen der Ent-
von 15:00 – 17:00 Uhr
sorgungsbetriebe erreicht
31.10. Kunst am Turm - Letzte Möglichkeit zum Besuch des werden können, ist der
Skulpturenprojekts im Botanischen Garten auf der Hardt
Zufahrtsweg mangelhaft
erstellt, wenn die Entsor-
gungsfahrzeuge teilweise
Immobilien sind unsere Spezialität! rückwärts fahren müs-
Deshalb sollten Sie uns sen, um die Wohngrund-
– Ihr Haus anvertrauen, wenn Sie verkaufen wollen stücke zu erreichen (OLG
– Ihre Wohnung anvertrauen, wenn Sie vermieten wollen. Düsseldorf, Urteil vom
Haus und Grund Wuppertal und Umland e. V., Tel. 0202/47955-0, Fax 0202/47955-70 10.10.2017 - 23 U 126/15).
10 Eigentümerjournal | Dezember 2014
· Elektroinstallation · Sat-/Kabelanlagen
· Schaltschrankbau · Sprechanlagen
· Beleuchtungsanlagen · Telefonanlagen
· Netzwerkverdrahtung
Waisenstr. 14 Tel. 0202 / 76 95 81 77 info@laub-elektrotechnik.de
42281 Wuppertal Fax 0202 / 76 95 81 78 www.laub-elektrotechnik.de
OKTOBER 2018 EIGENTÜMERJOURNAL 13Sie können auch lesen
