SCHWEIZ IMMOBILIA - SVIT Schweiz
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# 08 — AUGUST 2019 — 86. Jahrgang / Erscheint monatlich / CHF 7.– / www.svit.ch
SC HW E IZ IMMOBILIA
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FOKUS
SIBYLLE SCHNYDER
ÜBER DAS
BAUVERTRAGS-
RECHT
04
IMMOBILIEN-
WIRTSCHAFT
DIE AKTUELLE
WOHNTRAUM
STUDIE
12
VIELE
FUSSANGELN
FÜR PRIVATE
BAU & HAUS
BAUHERREN
BAUMEISTERHAUS
IN ZÜRICH
38
VolleWaerme_CH_82x195 04.12.15 09:56 Seite 1
EDITORIAL
VON—ANDREAS INGOLD
BERNER UHREN
GEHEN ANDERS
Wir leben in einer vernetzten Welt, in der uns
internationale Konzerne zum gläsernen Kunden
erziehen, Staaten Steuerdaten austauschen,
dunkle Akteure die globale Meinungsbildung be-
einflussen und Social-Media-Unternehmen eine
neue Weltwährung lancieren. Dagegen wirkt die
Einschätzung Bundesberns zur Digitalisierung
im Behördenverkehr zuweilen mutlos. Konkret
Volle Wärme
geht es in diesem Fall um den Betreibungsregis-
terauszug. Regelmässig fordern Parlamentarier
mit einem Sinn für die praktischen Bedürfnisse
bei halber Kraft
DER HEUTIGE
BETREIBUNGS Dank der Innovationskraft der Ingenieure von Weishaupt kann
REGISTERAUSZUG auch mit wenig eingesetzter Energie eine hohe Leistung bei
IST EINE REMINISZENZ
AN GESTERN. allen Weishaupt-Produkten erreicht werden. Somit schont
Weishaupt nicht nur die natürlichen Ressourcen, sondern
ANDREAS INGOLD reduziert auch die Emissionen auf ein Minimum. Das ist gut
für die Umwelt und gut für den Geldbeutel.
der Wirtschaft, den Betreibungsregisterauszug zu
Weishaupt AG, Chrummacherstrasse 8, 8954 Geroldswil ZH,
modernisieren. Zuletzt kamen in der Sommerses- www.weishaupt-ag.ch
sion zwei entsprechende Vorstösse in die Räte.
Im einen fordert CVP-Nationalrat Martin Candi-
nas nicht mehr als die Wohnsitzüberprüfung, im Das ist Zuverlässigkeit.
andern SVP-Nationalrat Erich Hess die Vernet-
zung sämtlicher Betreibungsregister. Beide haben
in der Session zwar eine Hürde genommen, das
Ziel erreicht haben sie aber noch lange nicht –
wenn sie es überhaupt je zu Gesicht bekommen.
Zu teuer, zu komplex, zu unsicher, zu gefähr-
lich, zu langwierig, zu zentralistisch – Argumente
gegen die Forderungen zur Modernisierung gibt
es viele. Und tatsächlich kann der Bund in der Di-
gitalisierung des Behördenverkehrs nicht viele
Leuchtturmprojekte vorweisen. Ausser viel Spe-
sen heisst es oft «nichts gewesen». Sogar die
Wohnsitzüberprüfung schien dem Bundesrat zu-
erst zu komplex. «Wegen der Komplexität des zi-
vilrechtlichen Wohnsitzbegriffs ist es ausge-
schlossen, diesen Wohnsitz im Rahmen der
Erteilung einer Betreibungsauskunft abschlies
send abzuklären», heisst es in seinem Antrag, die
Motion abzulehnen. Schliesslich fasste sich die
Regierung ein Herz und gab ihre ablehnende Hal-
tung auf. In den Erwägungen der ständerätlichen
Rechtskommission heisst es ausserdem bezeich-
nend: «Die Kommission […] warnt davor, dass die
Suche nach der Maximallösung letztlich dazu
führt, dass gar nichts unternommen wird.» Zu- Brenner Brennwerttechnik Solarsysteme Wärmepumpen
kunftsgeist tönt anders.
2 IMMOBILIA / August 2019
INHALT
IMMOBILIA —INHALT NR. 08 AUGUST 2019
FOKUS
04 «VIELE FUSSANGELN FÜR PRIVATE BAUHERREN»
Fachanwältin Sibylle Schnyder ist überzeugt, dass es im Bauvertragsrecht
Schutzmassnahmen für private Bauherren braucht. Doch der Gesetzgeber
tut sich schwer damit.
IMMOBILIENWIRTSCHAFT
10 14 DIE IMMOBILIE DER ZUKUNFT
Die Individualisierung führt zu einer steigenden Vielfalt an Lebensstilen,
WAHLEN 2019 Familienmodellen, Konsummustern und auch neuen Wohnformen.
16 KAUM BESSERUNG IN SICHT
BLINDER FLECK BEI DEN Die leerstehenden Wohnungen sind gezählt, und es benötigt keine Glasku-
gel, um einen erneuten Anstieg der Leerstandszahlen zu prognostizieren.
BÜRGERLICHEN 18 DER BAUHERRENBERATER ALS MODERATOR
DIE PARTEIPROGRAMME DER BÜRGERLICHEN
Da die Verwaltung von Stockwerkeigentum anspruchsvoll ist, lohnt es sich,
PARTEIEN SAGEN KAUM ETWAS ZUR IMMOBILIEN
für strategische Bauplanungen einen Bauherrenberater ins Team zu holen.
POLITIK. DAS KÖNNTE SICH RÄCHEN.
20 OPTIMALER PARTNER DES VERWALTERS
Diskussionen über die Höhe der Einlagen in den Erneuerungsfonds sind bei
Stockwerkeigentümern oft ein heisses Eisen. In dieser Situation ist ein Bau-
herrenberater der optimale Partner für den Verwalter der Liegenschaft.
22 DIE KATZE IM IMMOBILIENSACK
Wie kann man in der jetzigen Tiefzinsphase einen sinnvollen Kapitalisie-
rungs- bzw. Diskontierungssatz festlegen?
24 DER MONAT IN DER IMMOBILIENWIRTSCHAFT
IMMOBILIENRECHT
29 ANSPRUCH AUF EIGENBEDARF – WIE GEHEN SIE VOR?
Wenn Sie als Vermieter in Ihr eigenes Wohnobjekt einziehen möchten,
muss der aktuelle Mieter ausziehen. Dabei gilt es einige Punkte zu beachten.
12
30 SCHADENERSATZ FÜR MERKANTILEN MINDERWERT?
Das Bundesgericht befasste sich erstmals mit der Frage, ob die Anerken-
nung eines merkantilen Minderwerts bei Immobilien als ersatzfähiger
IMMOBILIENWIRTSCHAFT Schaden zulässig ist.
GERÄUMIG, RUHIG, BAU & HAUS
GRÜN UND NAH HINTERLÜFTETE FASSADEN LEBEN AM LÄNGSTEN»
34 «
DIE AKTUELLE WOHNTRAUMSTUDIE ZEIGT, DASS Der Fassadenplaner Reto Döring erklärt, wie man Gebäudehüllen langlebig
DER KAUFPREIS ZWAR WICHTIG, ABER NICHT DER baut und welche Materialien dafür geeignet sind.
ENTSCHEIDENDE FAKTOR BEIM ERWERB VON UWEL AM ZÜRCHER OBERSEE
36 J
EIGENTUM IST. Auf einem ehemaligen Deponiegelände realisierte der Basler Architekt Rae-
to Studer einen multifunktionalen Pavillon mit Seerestaurant und -terrasse.
42 « KLINKER IST EIN ROBUSTES MATERIAL»
Wie das Projekt für die Migros Aare in die Umgebung eingepasst wurde, be-
antwortet Architekt Jelli Thomann.
44 E NERGIEKOSTEN WERDEN SICH VERRINGERN
Die Energiekosten bei Neubauten werden zukünftig geringer sein. Bei Be-
standsbauten steht die Umstellung auf erneuerbare Energieträger im Fokus.
IMMOBILIENBERUF
38 ERUFSSTART FÜR 382 BEWIRTSCHAFTER
48 B
511 Kandidaten haben die Prüfung Immobilienbewirtschaftung absolviert.
Die Erfolgsquote lag bei 74,8%.
BAU & HAUS
49 MAKLER-CONVENTION: «ICH SCHAU DIR IN DIE AUGEN!»
ZÜRICHS Der persönliche Kontakt mit einem echten Gegenüber bleibt wichtig. Dieses
Thema wird Gesprächsstoff an der Makler-Convention 2019 bieten.
MODERNES 51 S EMINARE UND TAGUNGEN
BAUMEISTERHAUS 52 K URSE DER SVIT-MITGLIEDERORGANISATIONEN
KÄFERSTEIN & MEISTER ARCHITEKTEN HABEN
EIN MARKANTES BACKSTEINHAUS ERSTELLT, VERBAND
DAS EINE TRADITION DER STADTENTWICKLUNG
UB LUNCHGESPRÄCH: Komplexes Betriebsumfeld
54 K
VON ZÜRICH FORTSETZT.
STANDARDS: STELLENMARKT 50 / MARKTPLATZ & PRODUKTE-NEWS 56 / BEZUGSQUELLENREGISTER 66 / ADRESSEN & TERMINE 69 / ZUGUTERLETZT & IMPRESSUM 70
IMMOBILIA / August 2019 3
«VIELE FUSSANGELN FÜR PRIVATE BAUHERREN» 4 IMMOBILIA / August 2019
FOCUS INTERVIEW
BAUVERTRAGSRECHT
Fachanwältin Sibylle Schnyder ist
überzeugt, dass es im Bauver-
tragsrecht Schutzmassnahmen
für private Bauherren braucht.
Doch der Gesetzgeber tut sich
schwer damit, wie der mehrfach
verschobene Termin für die
Vernehmlassung zur Revision
des Bauvertragsrechts zeigt. Ein
Gespräch über Normen, Regeln
der Baukunde, Mehrwertaus-
gleich und falschen Sparsinn.
INTERVIEW—IVO CATHOMEN*
Sibylle Schnyder, braucht es im Bauwesen
einen Konsumentenschutz?
Grundsätzlich ja, wenn auch nicht als Konsumen-
tenschutz im engeren Sinn, sondern eher in Form
einer Verbesserung der Rechtsstellung. Zum einen
liessen sich gesetzliche Grundlagen des Bauwe-
sens in einigen Punkten tatsächlich verbessern.
Zum andern krankt es an der Handhabung des be-
stehenden Rechts. Es ist erschreckend, wie unbe-
kümmert gewisse Einmalkäufer eine Million in-
vestieren und mit dem vergleichsweise geringen
Honorar für die Fachmeinung einer Expertin oder
eines Experten geizen.
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IMMOBILIA / August 2019 5
FOCUS INTERVIEW
BAUVERTRAGSRECHT
Können Sie Beispiele nennen? Einmalkäufer. Ich vertrete die Auffassung, dass das
Es würde viel bewirken, wenn der Baubeschrieb Schutzniveau für alle auf ein faires, aber doch nicht
beim Kauf ab Plan durch eine Baufachperson und einschränkendes Niveau angehoben werden sollte.
der Vertrag durch eine Juristin oder einen Juristen Was wäre eine übermässige
geprüft würden. Viele verlassen sich im Irrglauben Einschränkung?
auf den Notar, dass dieser den Vertrag schon kon In meiner Beratungstätigkeit habe ich viel mit pro-
trollieren werde. Das trifft zwar auf die formellen fessionellen institutionellen Investoren zu tun, die
Anforderungen zu, aber nicht auf Interessenlage, beispielsweise in der Lage und willens sind, sich die
Leistungen und Gewähr der Parteien. Zudem sind BIOGRAPHIE Mängelrechte von einem eher finanzschwachen
die Interessen des Notars im freien Notariat nicht SIBYLLE Verkäufer abtreten zu lassen. Für sie wäre es eine
SCHNYDER
immer gleichmässig verteilt. Behinderung, wenn man die Abtretung der Mängel-
(*1975) Dr. iur. Sibylle
Muss man Einmalkäufer also vor ihrem Schyder besitzt das rechte generell verbieten würde.
eigenen Leichtsinn schützen? Zürcher Anwaltspatent Ausserdem sind die Machtverhältnisse
Ich bin generell zurückhaltend mit der Forderung und ist Fachanwältin unterschiedlich verteilt.
SAV Bau- und Immobi-
nach neuen gesetzlichen Bestimmungen. Es sollte lienrecht. Sie prakti-
Professionelle Bauherren haben eine ungleich stär-
sich primär die Überzeugung durchsetzen, dass ziert seit 2002 bei CMS kere Verhandlungsposition. Sie können längere
man sich als Einmalkäufer beraten lassen soll. So von Erlach Poncet in Verjährungs- und Rügefristen durchsetzen, was der
liessen sich schmerzliche finanzielle Verluste ver- Zürich. Seit 2013 ist sie Einmalkäufer im ausgeprägten Verkäufermarkt
Partnerin der Kanzlei.
meiden und Nerven schonen, beispielsweise bei der Sibylle Schnyder hat an von Ballungsgebieten nicht kann. Akzeptiert der
Absicherung von Teilzahlungen, die beim Konkurs den Universitäten von private Interessent den Vertrag nicht, hat der Ver-
des Verkäufers unwiederbringlich verloren sind. Basel, Cambridge und käufer weitere Kaufwillige an der Hand, die gerne
Freiburg studiert.
Ungesicherte Anzahlungen halte ich im privaten einschlagen.
Bereich für das grösste Risiko überhaupt. Zur Debatte steht, Teile von Normen auf Ge-
Wo ist die Grenze zu ziehen zwischen setzesstufe zu heben. Wie sinnvoll ist das?
Einmalkäufer und dem professionellen Man muss zwischen technischen Normen und all-
Investor? gemeinen Bestimmungen unterscheiden. Erstere
Die Grenzziehung auf Gesetzesstufe ist tatsächlich gehören definitiv nicht ins Gesetz, weil sie Verän-
ein schwieriges Unterfangen. Auch dies spricht ge- derungen unterworfen sind und sich auf ganz be-
gen ein spezielles Recht für Einmalbauherren oder stimmte Gewerke beziehen. Sie dokumentieren die
6 IMMOBILIA / August 2019
allgemeinen Regeln der Baukunde. Wir müssen uns Planungs- oder Konstruktionsfehler bzw. ein Mate-
vor Augen halten, dass das Werkvertragsrecht nicht rialmangel zugrunde liegt oder ob das Bauwerk un-
nur Bauwerke erfasst, sondern eine breite Palette, sachgemäss gewartet wurde.
wie zum Beispiel auch eine künstlerische Darbie- Apropos Planervertrag und Haftung des
tung. Bei den allgemeinen Bestimmungen wie in Planers: Braucht es hier einen neuen
SIA 118 ist die Anregung allerdings berechtigt, ge- Vertragstypus?
wisse Bedingungen allgemeingültig zu erklären, Ich sehe keinen Handlungsbedarf. Es lässt sich al-
beispielsweise die Rüge- und Verjährungsfristen les problemlos mit Auftragsrecht und Werkvertrag
aus SIA 118, die sich in der Praxis bewährt haben. regeln. SIA 118 und die SIA-Musterverträge sehen
Was spricht dagegen? weitgehend eine faire Regelung des Vertragsver-
Das starke Lobbying der Bauwirtschaft, wenn im- hältnisses vor. Allerdings kann für den Bauherrn
mer es um gesetzliche Rahmenbedingungen und ein finanzieller Schaden resultieren, wenn der Pla-
die Interessen der Branche geht. Das Bauhandwer- ner seine Haftung übermässig einschränkt. Ver-
kerpfandrecht ist nicht umsonst ein absolutes Uni- breitet sind Beschränkungen auf eine gewisse Sum-
kat, während jeder andere Gläubiger seinen Forde- me oder auf die Versicherungsdeckung, also auf
rungen hinterherrennen muss. Oder die Schäden, die durch die Versicherung tatsächlich ge-
Anpassungen des Verjährungsrechts ab 2020, wo- deckt sind. Das gab in meiner Praxis schon einige
nach Ansprüche im Zusammenhang mit Tötung Male böse Überraschungen.
und Körperverletzung künftig erst nach zwanzig Wie verbreitet ist aber SIA 118 als
DER VERKÄU- Jahren verjähren. Ausgenommen sind jedoch Vertragsbedingung tatsächlich?
FERMARKT Werk- und Architektenverträge. Diese Ansprüche Bei Privatpersonen und Einmalkäufern deutlich
SCHWÄCHT verwirken weiterhin bereits nach fünf Jahren. seltener als bei professionellen Bauherren und In-
DIE POSITION
Eigentlich ein Widerspruch, handelt es sich vestoren. Bei Käufern von Immobilien ab Plan gilt
PRIVATER
BAUHERREN.
bei Immobilien doch um Werke mit einer sogar häufig nur das Kaufrecht. Es wäre aber sach-
sehr viel längeren Lebenserwartung. gerecht, beim Kauf einer neu erstellten Liegen-
Der Anstoss für die Verlängerung kam bezeichnen- schaft auch die werkvertraglichen Bestimmungen
derweise aus dem Bausektor mit den Asbestfällen zu integrieren.
und dem Tiefgaragen-Unglück in Gretzenbach. Wie verbreitet ist das Problem?
Umgekehrt kann argumentiert werden, dass eine Wären Pfusch und Schadensfälle weit verbreitet,
Liegenschaft im Lebenszyklus tiefgreifenden Ver- hätte der Gesetzgeber bereits viel früher reagiert.
änderungen unterworfen und dem Umwelteinfluss Bauen ist aber mit Risiken verbunden, die – wenn
ausgesetzt ist. Es wird darum im Verlauf immer sie sich materialisieren – einen enormen finanziel-
schwieriger festzustellen, ob dem Unglück ein len Verlust mit sich bringen können.
IMMOBILIA / August 2019 7
Eine Wohnsiedlung
umweltfreundlich
heizen.
Dank Nutzung von Abwärme aus dem lokalen Rechenzentrum.
Referenzobjekt Siedlungssanierung GEWOBAG, Zürich.
ewz.ch/energielösungen
Studie Bundesamt für Energie 2018,
Kategorie Wärme
FOCUS INTERVIEW
BAUVERTRAGSRECHT
DIE VERTRAGLI-
CHEN GRUND
LAGEN BEI DER
ERSTELLUNG EI-
NES WERKS SIND –
GELINDE GESAGT
– OFT LAUSIG.
ist. Das kann für jedes Werk und jede Arbeits
Aber mangelnde Termintreue ist im gattung verschieden sein.
Bausektor fast epidemisch. Zum Schluss noch ein Blick in den
Professionelle Bauträger legen darum vertraglich öffentlich-rechtlichen Bereich – zur Mehr-
Fristen für die Vertragserfüllung und Konventio- wertabgabe. Als einer der letzten Kantone
nalstrafen fest, weil sie ihrerseits mit Mietern Ver- hat Zürich nun einen Konsens zur Mehr-
träge abschliessen und sie bei Verzug Mietzinsaus- wertabschöpfung gefunden. Wie sehr
fälle erleiden. Private Bauherren haben es ungleich beschäftigt das die Eigentümer?
schwerer, einen finanziellen Schaden nachzuwei- Diesen Aspekt gilt es besonders beim Kauf von Im-
sen, wenn sich die Fertigstellung verzögert. mobilien im Auge zu behalten. Ist bei der Handän-
Gilt der Verzug nicht als Werkmangel? derung noch ein Mehrwert geschuldet, so muss die-
Nein, es ist je nach Vereinbarung eine Vertrags ser sichergestellt werden. Denn die öffentliche
verletzung. Es geht um Schadenersatz, nicht um Hand hat ein Pfandrecht auf der Liegenschaft, wo-
Minderung. mit der neue Eigentümer mithaftet.
Sie nehmen Mitte September an einer Podi- Entscheidend ist die Berechnung des
umsdiskussion der Kammer Unabhängiger Mehrwerts, wozu es noch keine Praxis gibt.
Bauherrenberater über die wachsende Nor- Es gibt bisher mit Basel-Stadt, Neuenburg, Genf
menvielfalt und Regelungsdichte im Bauwe- und Thurgau nur ganz wenige Kantone mit einer
sen teil. Was gilt nun: die Forderung nach mehr oder weniger langen Erfahrung. Nun muss
mehr oder die Klage über zu viel Regelung? sich flächendeckend eine Berechnungs- und Ge-
Beides ist richtig. Die Regelungsdichte nimmt zu – richtspraxis herausbilden. Es wird interessant zu
neue Gesetze, verschärfte Normen, Richtlinien, beobachten sein, wie die unterschiedlichen kanto-
Empfehlungen und Merkblätter. Das wirft viele nalen Regeln umgesetzt werden. Wo den Gemein-
Fragen auf. Was muss eingehalten werden, was gilt den ein Spielraum bei der Festsetzung des Aus-
als vertraglich vereinbart? Und was gilt, auch wenn gleichs gewährt wird, wird es zudem zu einem
es nicht explizit vereinbart worden ist? Ich nenne Standortwettbewerb kommen. Städte dürften den
als Beispiel die sogenannten Regeln der Baukunde. Ausgleich höher ansetzen als Landgemeinden.
Der Richter geht davon aus, dass ein Werk nach die- Entsteht hinsichtlich der Berechnungsme-
sen Regeln zu errichten ist, und wird dies anhand thoden und Annahmen zu «highest and best
dieser Regeln prüfen. Dazu müssen sie aber nicht use» nicht ein Basar zwischen Behörden
explizit vereinbart worden sein. und Bauherren?
Wie bilden sich Regeln der Baukunde Bei Bagatell- und Standardfällen wird es wenig Ver-
heraus? handlungsspielraum hinsichtlich der Berechnung ge-
Die Regeln sind anerkannte Grundsätze und in der ben, bei Arealüberbauungen hingegen schon. Hier be- *IVO CATHOMEN
Praxis gelebte Vorgehensweisen. Im Streitfall steht zudem die Möglichkeit des städtebaulichen
Dr. oec. HSG, ist
braucht es den Experten, der in einem Gutachten Vertrags mit abweichenden Regelungen – aus juristi- Herausgeber der
feststellt, was als Regeln der Baukunde zu verstehen scher Sicht ein faszinierendes Tätigkeitsfeld. Zeitschrift Immobilia.
IMMOBILIA / August 2019 9
IMMOBILIENPOLITIK
WAHLEN 2019
Immobilien, Wohnen und das Mietwesen
BLINDER FLECK sind nicht auf dem Radarschirm der bürgerli-
IM PARTEIPROGRAMM chen Parteien. Für die kommende Legislatur
bedeutet das nichts Gutes. Besonders, weil
DER BÜRGERLICHEN sich die Linke klar positioniert.
TEXT — IVO CATHOMEN*
ZUFALLSFUNDE
Sucht man in den Programmen der bürgerlichen
Parteien nach Positionierungen mit Bezug zur Immo
bilienwirtschaft, bleibt man weitgehend erfolglos.
Themen wie Mietwesen oder Wohneigentum bleiben
«Zufallsfunde». Unter den wortkargen Bürgerlichen
noch am ausführlichsten ist die SVP. Sie setzt sich ge
mäss ihren Parteistandpunkten gegen eigentums
feindliche Regelungen im Immobilienbereich ein. Hier
verlangt sie eine Lockerung der mietrechtlichen Be
wirtschaftungsvorschriften und der Mietzinskon
trolle. Weiter, dass Haus- und Wohnungseigentum
durch steuerliche Anreize gefördert und die Eigen
mietwertbesteuerung abgeschafft wird. Den staatli
chen sozialen Wohnungsbau lehnt die SVP ab, denn
dieser führe zu wettbewerbsverzerrenden Effekten,
die sich negativ auf private Investitionen auswirkten.
FDP IM KLIMAWANDEL
Bei der FDP fehlt eine grundsätzliche parteiweite «Elefantenrunde»
Haltung in Immobilienfragen gänzlich. Die Partei ist im SRG-Wahlstu-
dio am Abend der
derzeit mit ihrer Neupositionierung in Sachen Klima eidgenössischen
politik beschäftigt und fokussiert ihre Forderungen auf Wahlen 2015.
die energetische Sanierung des Gebäudeparks und ei (BILD: KEYSTONE)
ne marktnahe Gestaltung der Energiepreise. Die auf Stossrichtungen auf den gemeinnützigen Wohnungs
die städtischen Gebiete fokussierte «FDP Urban» will bau und auf kantonale Mietrechtsthemen verlegt.
die Verdichtung fördern und gleich lange Spiesse für Die Grünen bezeichnen Wohnen als Grundbedürf
private und gemeinnützige Wohnbauträger. Das Inves nis und bezahlbaren Wohnraum als zunehmend rar.
titionsklima soll mit steuerlichen Anreizen verbessert Daraus leitet die Partei ab, dass der nicht renditeorien
werden. Was das alles heisst, lässt sie offen. tierte Wohnungsbau gestärkt werden muss. Sie fordert
Bei der CVP scheint der alte 18-Punkte-Plan zu ein Mietrecht mit griffigem Mieterschutz, besserem
«Faires Wohnen für alle» von 2014 nach wie vor Gül Kündigungsschutz und eine Begrenzung der Erhöhung
tigkeit zu haben. Was auch darauf hindeutet, dass die der Anfangsmieten sowie die Förderung von Wohnun
CVP in Immobilienfragen oft links steht. So fordern die gen mit erschwinglichen Mieten.
«Christlichen», öffentlichen Grund für Wohnbauge
nossenschaften bereitzustellen, eine Bodensteuer zu SCHLECHTES OMEN FÜR DIE WAHLEN
prüfen, die Titel Architekt und Planer zu schützen und Mit Blick auf die Wahlen im Oktober bedeutet diese
anderes Wirtschaftsfeindliches mehr. ungleiche Gewichtung nichts Gutes. Die Immobilien
Für GLP und BDP stehen ebenfalls klimapolitische politik wird immer mehr durch die Stimmbürger in den
Forderungen im Zusammenhang mit der Immobilien städtischen Gebieten und Agglomerationen bestimmt.
wirtschaft und die Raumplanung im Vordergrund. Die Und hier zeigt das politische Barometer zunehmend
GLP streicht ausserdem das Verbandsbeschwerde nach links, wie das Meinungsforschungsunternehmen
recht für die Durchsetzung des Umweltrechts als wich Sotomo unlängst gezeigt hat (NZZ vom 3.6.19). Mittler
tig heraus. Es ermögliche Verbänden, die Behörden auf weile sind die Grossstädte tief ins linke Spektrum ab
Unterlassungen aufmerksam zu machen und so für die gerutscht. Und je städtischer die Agglomerationen da
Einhaltung des Rechts zu sorgen. rum herum, umso eher tendieren diese ebenfalls gegen
links. Argumente für mehr Mieterschutz, staatlichen
POINTIERTERE LINKE Eingriff und gemeinnützigen Wohnraum fallen hier
Die Linke adressiert das Thema Wohnen und Miet auf fruchtbaren Boden. Demgegenüber verliert das
wesen demgegenüber viel offensiver und ortet hier of konservativ-bürgerliche Umland zunehmend politi
fensichtlich ein grösseres Wählerpotenzial über ihre schen Boden.
traditionelle Klientel hinaus. Das Dossier Wohnen er Die bürgerlichen Parteien tun gut daran, glaubwür
scheint zuoberst auf der Agenda der SP. Nachdem im dige Antworten auf die Herausforderungen im Immo
Bereich des Mietrechts auf nationaler Ebene kaum biliensektor in den urbanen Regionen zu entwickeln. *IVO CATHOMEN
mehr nennenswerte Erfolge erzielt werden können Die zahlreichen Vertreter aus dem weiteren Immobili
Dr. oec. HSG, ist
und parlamentarische Vorstösse höchstens noch den ensektor könnten die Branche durchaus glaubwürdig Herausgeber der
Charakter von Scharmützeln haben, hat die Linke ihre vertreten und sind nun entsprechend gefordert. Zeitschrift Immobilia.
10 IMMOBILIA / August 2019KURZMELDUNGEN
SCHWEIZ
SVIT FÜR LÄNGERE
ÜBERGANGSFRIST
Der SVIT Schweiz fordert in
der Vernehmlassung zur An
QD
passung der Verordnung über
die Eigenmittel und Risikover markt verstärken, was aus
teilung für Banken und Effek Sicht des SVIT unerwünscht
tenhändler (ERV) eine Erstre ist. Ginge es nach dem Ver
ckung der Übergangsfrist für band, könnten die Kantone
bestehende Hypotheken von weiterhin Abzüge für energeti
Renditeliegenschaften. Das sche Sanierungen zulassen.
Finanzdepartement schlägt
vor, dass laufende Verträge bis
1. Januar 2021 den verschärf BASEL-STADT
workflow
ten Eigenmittelvorschriften
unterstellt werden, was zu Ver 25 PROZENT
dms
teuerungen oder gar Kündigun GEMEINNÜTZIGE
gen führen könnte. WOHNUNGEN
Der Regierungsrat hat Ziel
wert und Massnahmen zur
SVIT SCHWEIZ Umsetzung der Verfassungs
BEFÜRWORTET initiative «Recht auf Wohnen»
beschlossen. Demnach soll der
mobile
SYSTEMW ECHSEL
Der SVIT Schweiz begrüsst Anteil von Genossenschafts
im Grundsatz das Bestreben, wohnungen, preisgünstigen
einen Systemwechsel bei der Wohnungen im Finanzvermö
Wohneigentumsbesteuerung gen und einer neu zu schaffen
web
einzuleiten. Gleichzeitig weist den Wohnbaustiftung am
der SVIT auf gewisse Marktef Mietwohnungsbestand im
fekte des Systemwechsels hin. Kanton in mehreren Schritten
Der Verband hat sich in der von 13,5% (2018) auf 17,0%
Vernehmlassung der Kommis (2035) und 25,0% (2050) er
sion für Wirtschaft und Abga höht werden. Die zu schaffende
ben des Ständerats (WAK-S) öffentlich-rechtliche Wohn
grundsätzlich positiv zum Sys baustiftung soll nach einer
QuorumDigital
temwechsel geäussert. In Ab Aufbauphase bis im Jahr 2035
hängigkeit von der konkreten zunächst 200 Wohnungen an
Ausgestaltung wird die Ab bieten können und das Angebot
schaffung des Eigenmietwerts in der Folge weiter steigern. Zu
und die Aufhebung der Abzugs diesem Zweck wird das Präsi
möglichkeiten gewisse Grup dialdepartement nun einen
SOFTWARE FÜR DIE PROFESSIONELLE
pen der Wohneigentümer ge Vorschlag für eine entspre BEWIRTSCHAFTUNG VON LIEGENSCHAFTEN
genüber dem heutigen System chende gesetzliche Grundlage
bevorzugen bzw. benachteili erarbeiten. Bereits beschlossen
gen. Vieles hängt dabei vom je hat der Regierungsrat als kurz QUORUMSOFTWARE.CH
weiligen Zinsniveau ab. Die fristige Massnahme die Stär
glättende Wirkung, die Eigen kung der Wohnvermittlung
mietwert und Abzugsmöglich und Wohnberatung durch die
keiten heute entfalten, würde IG Wohnen, indem sowohl das
mit dem Systemwechsel entfal in der Leistungsvereinbarung
len. Der Verband äussert sich vorgesehene Kostendach für
eher kritisch zu den Abzugsmög die Wohnungsvermittlungen
lichkeiten für Ersterwerber: als auch der Staatsbeitrag für
Diese könnten Preisschwan die öffentliche Sprechstunde
kungen am Wohneigentums substanziell erhöht wurden.
IMMOBILIA / August 2019 11IMMOBILIENWIRTSCHAFT
WOHNTRAUMSTUDIE
In der Wohntraumstudie werden
weiche Faktoren wie Bedürfnisse,
GERÄUMIG, RUHIG,
Präferenzen und Sorgen der Schwei-
zer Wohnbevölkerung untersucht.
Damit ist diese Studie eine wertvolle
GRÜN UND NAH Informationsquelle für Immobilienpro-
fis, die ihre Kunden besser kennenler-
nen wollen.
TEXT—ROMAN BOLLIGER*
BILD: REALIT TREUHAND AG UND WOHNTRAUMSTUDIE
WIE MÖCHTE MAN IN DER SCHWEIZ bzw. des Hauses auch stark auf die laufenden Kosten
WOHNEN? geachtet wird, spricht für die Weitsicht unserer Wohn-
Dieser Frage ging die aktuelle Wohntraumstudie bevölkerung.
dieses Jahr bereits zum vierten Mal auf den Grund.
Dabei stellte sich heraus, dass das freistehende Einfa- ZUFRIEDENE MIETER, GLÜCKLICHE
milienhaus noch immer das Mass aller Dinge ist. Und EIGENTÜMER
das trotz der von der Politik immer vehementer gefor- Die Schweiz ist ein Volk von zufriedenen Mietern:
derten Verdichtung! Beinahe die Hälfte wünscht sich Beinahe 80% der Mieter schätzen sich zufrieden oder
ein ruhiges Haus mit Blick ins Grüne. Wohl mit Blick WER SICH
eher zufrieden. Dieser hohe Wert scheint in den Miet-
auf das stolze Preisniveau und die Finanzierbarkeit EXPERTE rechtsdiskussionen auf dem politischen Parkett aus-
des eigenen Wohntraums hat daneben das Reihenein- NENNT, MUSS geblendet zu werden, erhält man dort doch regel-
familienhaus stark an Bedeutung gewonnen. Bei den SICH MIT DER mässig den Eindruck, als ob die Mieter fürchterlich
Wohnungen ist das Attikageschoss mit Abstand am be- ENTWICKLUNG unzufrieden seien. Bei den Eigentümern beträgt dieser
liebtesten. Kein Wunder, figurieren die Preise dieses VON WOHN Wert sogar sagenhafte 95%. Es scheint tatsächlich so,
Wohnungstyps im höchsten Segment! BEDÜRFNISSEN als ob sich viele ihren Wohntraum erfüllen konnten.
VERTIEFT Erstaunlicherweise ist die Mehrheit auch zufrie-
EIN TIEFER PREIS ALLEINE MACHT AUSEINANDER den mit ihrem täglichen Arbeitsweg. Vor dem Hinter-
SETZEN.
NICHT GLÜCKLICH grund der zahlreichen Staumeldungen liegt diese Ein-
Es stellt sich heraus, dass der Kaufpreis zwar wichtig, schätzung nicht auf der Hand. Eine Erklärung dafür
aber nicht der entscheidende Faktor ist. dürften die relativ kurzen Pendlerdistanzen sein: Zwei
Denn die Schweizer Wohnbevölkerung sehnt sich Drittel der Befragten pendeln nur zwischen 6 und 15
ebenso nach Ruhe, viel Platz und grosszügigen Aus- Kilometern pro Arbeitsweg.
senräumen wie Balkon oder Terrasse. Ganz vorne in
der Hitparade der Wohnwünsche befindet sich auch DIE LIEBEN NACHBARN
die Nähe zum öffentlichen Verkehr. Dies ist insbeson- Eine grosse Bedeutung hat das unmittelbare Um-
dere wichtig für das Einkaufen und für das Pendeln feld der Wohnung oder des Hauses. So beeinflusst et-
zum Arbeitsplatz. Dass bei der Wahl der Wohnung wa das Nachbarschaftsverhältnis die Wohnqualität
12 IMMOBILIA / August 20199
WAS MACHT
IHRER MEI- Zugehörigkeit zu einem
NUNG NACH Schweizer Maklernetzwerk
DIE QUALITÄT
EINES MAK- Gute Ausbildung
LERS AUS?
Prozentangaben Langjährige Erfahrung
Deutsch- und West-
schweiz kumuliert. 0 10 20 30 40 50 60 70 80 90%
Quelle: Wohntraumstudie
2018/2019
Deutschschweiz Westschweiz
massgeblich. Während in der Deutschschweiz immer- te wissen, wie sich der Schweizer einen Verkauf vor-
hin 42% nichts an ihren Nachbarn stört, sind das in stellt. Dabei zeigt sich, dass eine Mehrheit eine pro-
der Westschweiz doch 12% weniger. Anwohner wer- fessionelle Beratung schätzt. Fragt man genauer, zeigt
den positiv wahrgenommen, wenn es etwa um das Lee- sich jedoch, dass rund ein Drittel den Verkauf des ei-
ren des Briefkastens, das Giessen der Blumen oder das genen Wohneigentums zuerst einmal selber wagt. Bei
Annehmen von Lieferungen geht. Wenn man mal nicht der Auswahl des Immobilienmaklers hat man klare
zufrieden ist mit den Hausnachbarn, so liegt das oft Vorstellungen: Dieser muss in erster Linie eine lang-
daran, dass sie unfreundlich sind, schlechte Gerüche jährige Erfahrung aufweisen und gut ausgebildet sein.
verursachen, nicht genügend kommunizieren und mit Als drittwichtigster Faktor wird die Zugehörigkeit zu
lauter Musik oder lärmenden Kindern stören. Zudem einem nationalen Netzwerk genannt. Bei Finanzie-
fällt auf, dass in der Westschweiz offensichtlich viel rungsfragen verlässt sich das Gros auf ihre Hausbank
öfter Autos auf dem falschen Parkplatz abgestellt wer- und/oder auf eine unabhängigeHypothekarberatung.
den als in der Deutschschweiz; dies scheint nämlich Der Rat von Familie oder Freunden zählt hier weniger.
in der Romandie nicht weniger als drei Mal so häufig
vorzukommen. WACHSAM BLEIBEN
Der Vergleich zwischen Mietern und Eigentü- Die Wohntraumstudie hat einmal mehr gezeigt, dass
mern zeigt, dass Mieter deutlich mehr Differenzen sich die Bedürfnisse der Schweizer Wohnbevölkerung
mit Nachbarn haben als Eigentümer. Dies dürfte wohl von Jahr zu Jahr verändern. Immobilienprofis mit Be-
damit zusammenhängen, dass Bewohner in Einfami zug zu privaten Transaktionen sollten diese Entwick-
lienhäusern und Eigentumswohnungen über mehr lungen demzufolge aufmerksam verfolgen, damit sie die
Privatsphäre verfügen. Die Wohntraumstudie woll- Nähe zu ihren Kunden aufrechterhalten können.
Bereits zum vierten Mal wollte die Wohntraumstudie wissen, *DR. ROMAN
H. BOLLIGER
was die Schweizer Wohnbevölkerung bewegt. Die Studie wird
vom nationalen Maklernetzwerk alaCasa.ch, von MoneyPark Der Autor ist Experte
und Helvetia durchgeführt und kann bei alaCasa.ch kostenlos für Immobilien-
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IMMOBILIA / August 2019 13IMMOBILIENWIRTSCHAFT
AUSBLICK IMMOBILIENMÄRKTE
Die Weltbevölkerung wächst weiter an
und mit ihr der Bedarf an Wohn- und
DIE IMMOBILIE Lebensraum. Die Individualisierung
führt zu einer steigenden Vielfalt an
DER ZUKUNFT
Lebensstilen, Familienmodellen, Kon-
summustern und auch Wohnformen.
Neue Lebensformen sind zu berück-
sichtigen. TEXT—PASCAL LÜTHI*
Gefragt sind Wohnkonzepte, welche sich an den Be-
dürfnissen der Bewohner orientieren, sich wechseln-
den Lebenssituationen anpassen und sich auf deren
Lebensstil und -umstände einstellen können.
GENERATIONENKOMPATIBEL
Ältere Menschen bleiben länger gesund und ak-
tiv. Das subjektiv empfundene Alter sinkt und damit
wird auch der Lebensstil verändert. Neue Konzepte
und Technologien werden es ermöglichen, dass ältere
Menschen länger in ihren eigenen vier Wänden unab-
hängig wohnen bleiben können.
Allgemein betrachtet, müssen bauliche Struktu-
ren künftig schneller und flexibler auf gesellschaftli-
che Veränderungen reagieren können. Gebäude und
Quartiere sollten zunehmend multifunktional und
nutzungsneutral gestaltet werden, sodass Wohnun-
gen und Grundrisse flexibel mitwachsen und unter-
schiedlich eingeteilt werden können.
Die Immobilie der Zukunft weist sich allerdings
nicht nur durch Qualitäten aus, die veränderte Nut-
zungsszenarien über die gesamte Lebensdauer er-
möglichen. Auch und besonders in den Bereichen
Nachhaltigkeit und Nutzereffizienz wird sich die
zukünftige Immobilie stark von der heutigen unter-
scheiden.
Die Zahl der Gebäude, bei welchen über alle Pha-
sen des Lebenszyklus der Gedanke der Nachhaltig-
keit verfolgt wird, werden zunehmen. «Green Buil-
dings» zeichnen sich aus durch eine Minimierung des
Energie- und Ressourcenverbrauchs und der Umwelt-
belastung – zum Beispiel in der Entstehungs- oder Mo-
dernisierungsphase durch den Einsatz von «grünen»
Baumaterialien wie schnell nachwachsenden Pflan-
zen (Holz), durch Produkte, welche wiederverwertbar
und recycelbar sind (Stein, Metall), durch Erzeugnis-
se, die lokal gewonnen und aufbereitet werden und so
ressourcenschonender und energieeffizienter (Trans-
portenergie) verbaut werden können. Die Umwelt-
belastung kann durch begrünte Fassaden verringert
werden, wenn grosse Pflanzen oder gar Bäume, die auf
den Balkonen wachsen, dazu beitragen, die Umwelt zu
reinigen.
WIE SIEHT DIE IMMOBILIE DER ZU Das Hochhaus
KUNFT AUS? WAS MUSS SIE KÖNNEN? «Aglaya» auf dem SMART BUILDINGS
Suurstoffi-Areal
Das Bedürfnis an Flexibilität, Mobilität und Er- in Risch Rotkreuz.
Durch den Einsatz von Internet-of-Things-Tech-
reichbarkeit steigt weiter und wird durch die techno- BILD: RAUMGLEITER/ nologien (IoT) und künstlicher Intelligenz (KI) kön-
logische Entwicklung verstärkt. Altbewährte Grenzen ZUG ESTATES nen Immobilien «intelligenter» und effizienter wer-
zwischen Wohnen und Arbeiten, Beruf und Freizeit, öf- den, indem sie Nutzerbedürfnisse besser verstehen
fentlich und privat, Familien- und Freundeskreis wer- und selbständig darauf reagieren.
den weiter verschwimmen. So schaltet sich beispielsweise die Heizung recht-
Gesucht sind innovative Konzepte, welche eine zeitig vor dem Nachhause kommen ein; die geregel-
funktionale Integration und eine Annäherung unter- te Raumkonditionierung im Innern wird automa-
schiedlicher Lebensbereiche am Wohn- und Arbeits- tisch an das Nutzerverhalten angepasst. Schäden an
ort zulassen, wie zum Beispiel Wohnen und Arbeiten, Gebäude und Infrastruktur werden selbst erkannt
Arbeiten und Konsum, Kinder- und Altenbetreuung und direkt an die richtige Stelle gemeldet. Somit wer-
sowie Privat- und Geschäftsleben. den durch den Einsatz von alternativen und neuarti-
14 IMMOBILIA / August 201920
gen Baumaterialienin Kombination mit Technolo- Zeitpunkt zu wissen, wie ein gutes Ergebnis entsteht.
gie der Alltag, die Sicherheit und die Energieeffizienz Dazubraucht es ein tiefergehendes Verständnis von
verbessert. Planungsprozessen und die Bereitschaft, Fachperso-
Auch in puncto Mobilität wird sich einiges verän- nen frühzeitig in das Projekt zu integrieren.
dern. Wesentlich wird hier der Switch vom Besitzen
hin zum Teilen sein. Alles, was den Verbrauch für Ver- EINBEZUG DES NUTZERS
kehrswege und Parkplätze vermeidet, und somit mehr Frühzeitige Überlegungen zu möglichen Nutzungs-
Fläche für Wohnen, Arbeiten und Freizeit bietet, ist szenarien, Betreiberkonzepten und Nutzern sind eben-
gefragt. Die Immobilie sollte also im besten Fall mit so eine Voraussetzung für den Erfolg der Immobilie
den eigenen Bestandteilen, den Nutzern und der Um- der Zukunft wie ein umfassenderes Verständnis dafür,
welt verbunden sein. wie eine Art «Kultur der Nachhaltigkeit» zu vermit-
teln ist. Tatsächlich ist der Nutzer sozusagen die Black-
HERAUSFORDERUNGEN IM IMMOBILIEN box, wenn es um das Thema Nachhaltigkeit geht. Sein
MANAGEMENT Verhalten und Umgang sind entscheidend dafür, ob ein
Die neuen Ansprüche an die Flexibilität von Gebäu- Gebäude seine Effizienzpotenziale wirklich ausnutzt.
den stellen das Immobilienmanagement, die bisheri- Der Mensch muss die Zügel in der Hand behalten und
gen Planungsprozesse und Organisationsstrukturen auch zukünftig in der Kommandozentrale sitzen – nur
von Unternehmen vor neue Herausforderungen. so kann die Immobilie der Zukunft ein Erfolg werden.
Bisher gewohnte Arbeitsweisen müssen überdacht Letztlich sind alle Anlageklassen, egal ob Büro-,
und angepasst werden. Alte Denkmuster sollten in- Einzelhandel-, Spezial- oder Wohnimmobilien be-
terdisziplinären und teamorientierten Vorgehen wei- troffen. Jeder Bereich der Immobilienbranche wird
chen. Die Funktionen einer Immobilie müssen neu sich in den nächsten Jahren verändern. Die Immobilie
*PASCAL LÜTHI
überlegt werden. Durch intelligentes Handeln lässt von morgen muss sich also den jeweiligen Nutzungs-
Der Autor ist Projekt-
sich viel Aufwand vermeiden, wozu vor allem die Di- bedingungen und Wünschen anpassen können. Woh- leiter Baumanagement
gitalisierung beitragen kann. Ziel muss es sein, mit nungen, Gebäude, Siedlungen und Stadtteile werden bei der Wincasa. Der
Hilfe einer Änderung der Denkweise und des sinn- zunehmend als Gesamtsysteme gesehen, welche Woh- Artikel entstand im
vollen Einsatzes digitaler Werkzeuge die scheinbaren nen, Arbeiten und Freizeit integrieren. So werden sie Rahmen des MAS
Immobilienmanage-
Gegensätze Ökonomie und Ökologie unter einen Hut nicht nur lebendiger, bunter und sozialer, sondern vor ment an der Hoch-
zu bringen. Als Bauherr gilt es, zu einem sehr frühen allem zukunftsfähiger – und profitabler. schule Luzern.
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MIETWOHNUNGSMARKT Die leerstehenden Wohnungen sind
gezählt, und es benötigt keine Glasku-
gel, um einen erneuten Anstieg der
KAUM BESSERUNG Leerstandszahlen zu prognostizieren.
Während in einigen Regionen immer
IN SICHT
noch Wohnungsmangel herrscht,
verschlechtert sich die Situation in
anderen Regionen weiter – auch auf-
grund der Nachfrageentwicklung.
TEXT—DIETER MARMET*
LEERSTANDSZÄHLUNG
Mit Stichtag 1. Juni werden in der REGIONALE MIETWOHNUNGSNACHFRAGE
Schweiz jedes Jahr die Wohnungsleerstän- Quelle: Realmatch360
de erhoben. Zum Zeitpunkt der Entstehung
dieses Artikels waren noch keine Resultate
bekannt, aber man braucht kein Prophet zu
sein, um die Richtung der Leerstandsent- 240
wicklung vorherzusagen: Sie haben auch in
den zwölf Monaten vor dem Stichtag wei- 220
ter zugenommen. Der Leerwohnungsan-
stieg rührt einerseits von der nach wie vor 200
lebhaften Bautätigkeit her, welche das An-
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gebot laufend vergrössert, und ist ander-
seits die Folge einer insgesamt eher seit- 160
wärts tendierenden Immobiliennachfrage.
140
EIGENTUM VOR MIETE
Der Rückgang der Nachfrageindizes 120
auf dem Schweizer Immobilienmarkt,
der in der zweiten Jahreshälfte 2017 be- 100
gann und der wohl vor allem auf die sich
verschlechternden wirtschaftlichen Aus- 80
sichten zurückzuführen war, hat sich En-
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de des vergangenen Jahres verlangsamt.
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2019 zeigen die Indexwerte wieder leicht
nach oben, insbesondere bei der Nachfrage Aarau Brugg-Zurzach Oberaargau Olten
nach Wohneigentum, die nicht zuletzt vom
erneuten Rückgang bei den Hypothekar-
zinsen profitiert hat. Etwas weniger rosig
sieht es bei der Mietwohnungsnachfra- REGIONALE MIETWOHNUNGSNACHFRAGE
ge aus, doch auch dort liegt der gesamt- Quelle: Realmatch360
schweizerische Indexwert von Juni 2019
mit 115,4 ganz leicht über dem Vorjahres-
wert (114,0). 220
Regional zeigen sich allerdings immer
noch erhebliche Unterschiede. Während 200
in einigen Regionen und insbesondere in
den Grossstädten Genf und Zürich wei- 180
terhin Wohnungsmangel herrscht, wei-
sen andere Regionen einen zunehmenden 160
Wohnungsüberfluss aus. In der Frühlings-
ausgabe des Immo-Monitorings rechnet 140
Wüest Partner in neun Schweizer Regio-
nen mit einem Wohnungsüberfluss von 120
mehr als 1000 Wohnungen. Betroffen sind
vor allem das Mittelland (Regionen Ober- 100
aargau, Olten, Aarau, Brugg-Zurzach) und
die Südschweiz (Regionen Sion, Sierre, Lo- 80
carno, Lugano). Dazu kommt in der Ost-
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schweiz die Region St. Gallen.
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NACHFRAGEENTWICKLUNG Locarno Lugano Sion St.Gallen
Analysiert man nun die Entwicklung der
Mietwohnungsnachfrage in diesen Regio-
nen, wird schnell ersichtlich, dass sich die
Situation in den vergangenen zwölf Mona-
ten in keiner der angesprochenen Regio-
16 IMMOBILIA / August 20196
nen deutlich verbessert haben kann, denn In den Regionen Sierre (11,9%), Ober- und die Region Brugg-Zurzach mit einer
die Anzahl der Mietwohnungsnachfrager aargau, Sion, Olten, Brugg-Zurzach und immerhin überdurchschnittlichen Neu-
– gemessen an der Zahl der Suchabos bei Aarau lag sie gar bei mehr als dem Dop- bautätigkeit. Dort, wo besonders viel ge-
den grossen Immobilienplattformen – ist pelten des nationalen Durchschnitts. baut wird, ist damit zu rechnen, dass sich
in den meisten dieser neun Regionen wei- Entsprechend hoch war das Angebot in die Marktungleichgewichte weiterhin
ter zurückgegangen. Ausnahmen von der praktisch allen Regionen, einzig in der rasch vergrössern. Doch auch in den Re-
Regel bildeten einzig die Tessiner Regio- Region Locarno lag das Angebot nur gionen mit einer unterdurchschnittlichen
nen Locarno und Lugano, wo sich die Zahl leicht über dem landesweiten Durch- Neubautätigkeit darf nicht von einer Re-
der Mietwohnungsnachfrager zwischen schnitt. Gemessen am hohen Angebot duktion der Leerstandsprobleme ausge-
Juli 2018 und Juli 2019 leicht erhöht hat. war die Nachfrage in sämtlichen Regio- gangen werden, solange sich die Nach-
nen weit unterdurchschnittlich. Pro an- frage nach Mietwohnungen nicht wieder
ZUNEHMENDE MARKT gebotener Mietwohnung betrug die An- deutlich nach oben bewegt.
UNGLEICHGEWICHTE zahl der Suchabos gerade mal 0,3 bis 0,7.
Bei einer derartigen Nachfrageent- In den Regionen Brugg-Zurzach und Lu-
wicklung stehen die Zeichen natürlich gano lag dieser Wert gar unter 0,3. Trotz- *DIETER MARMET
schlecht für eine Verbesserung der Situa- dem wurden in allen Regionen weiter Der Autor ist Mitglied des Advisory
tion auf den Mietwohnungsmärkten. In al- neue Mietwohnungen erstellt, wenn Boards von Realmatch360, das Pro-
jektentwickler, Investoren, Bewirt-
len neun Regionen lag die Leerstandsziffer auch auf eher tiefem Niveau. Ausnah- schafter, Makler, Berater und Be-
auf dem Mietwohnungsmarkt bereits 2018 men bildeten hier die Region Olten mit werter mit aktuellen Informationen
über dem Schweizer Mittelwert von 2,6%. einer im Mietwohnungssegment hohen zur Immobiliennachfrage beliefert.
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STOCKWERKEIGENTUM
DER BAUHERREN- Die Verwaltung von Stockwerkeigen-
tum gestaltet sich anspruchsvoll.
BERATER Deshalb lohnt es sich, für strategische
Bauplanungen einen Bauherrenbera-
ALS MODERATOR
ter ins Team zu holen.
TEXT—JÜRG ZULLIGER*
ZU KNAPPES BUDGET
In unserem Fallbeispiel geht es um 65
Stockwerkeinheiten aus den 1970er Jah-
ren: Der Fassade und der Decke in der
Tiefgarage ist schon von weitem anzuse-
hen, dass der Zahn der Zeit an der Sub-
stanz nagt. Die Umgebung ist ruhig und
grün, die Stockwerkeigentümergemein-
schaft geniesst sogar den Komfort eines ei-
genen Hallenbads. Doch die Sanierung der
Tiefgarage, die Fassade, Wärmedämmung,
Wasserleitungen, eine neue Heizung – all
das sprengt rasch einmal das Budget. Der
Verwalter und ein erfahrener Architekt le-
gen ein Projekt vor; pro Wohnung ist mit
Kosten von über 100 000 CHF zu rechnen.
Doch es regt sich Widerstand. Der einen
Oppositionsgruppe geht die Eingriffstie-
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fe viel zu weit; andere Gegner der Vorlage
sehen vor allem die Finanzierung als Prüf-
stein. An der Jahresversammlung kommt
das nötige Quorum nicht zustande, die Sa-
Bauabnahme, Baubegleitung
nierung muss vorerst auf die lange Bank ge- oder Bauplanung? – Solche
schoben werden. Sachfragen gelten als Domäne
BILDER: PIXABAY
unabhängiger Experten.
KLARE ROLLENVERTEILUNG
Bei Planungen und Vorlagen von sol-
cher Tragweite kann sich das Know-how
von Bauherrenberatern auszahlen. Erfah-
rung und fachliche Kompetenz werden
entscheidend dazu beitragen, von realis- müsste sich die Aufgabe des Verwalters da- mit. Doch in aller Regel gelten die Zu-
tischen Annahmen auszugehen, die Aus- rauf beschränken, das Thema aufs Tapet standsanalyse und eine erste Auslegeord-
gangslage und den Gebäudezustand gründ- zu bringen. Das gilt natürlich vor allem für nung eben als Disziplin für sich.
lich zu analysieren. Der Bauherrenberater Konstellationen wie in unserem eingangs
Othmar Helbling sagt dazu: «Die Verwalter erwähnten Fallbeispiel: Ist die Siedlung in AUFGABEN DES BERATERS
sind nach meiner Erfahrung meist gut aus- die Jahre gekommen, stehen offenkundig Laut Othmar Helbling könnte das
gelastet, schon allein mit den vielen Jah- grössere Renovationen und Reparaturen Pflichtenheft für einen Bauherrenberater
resversammlungen im ersten Halbjahr.» an, und die Gemeinschaft wird sich damit wie folgt aussehen: Gestützt auf seine Fach-
Michel de Roche, Präsident der Fach- auseinandersetzen müssen. Ist auch noch kenntnisse nimmt er eine Bestandsaufnah-
kammer Stockwerkeigentum SVIT, hat die Frage der Finanzierung offen, müsste me vor, er analysiert den Zustand der einzel-
dazu eine klare Meinung: «Ich pflege Ver- der Verwalter darüber informieren. Sinn- nen Gebäudeteile, sammelt Informationen
waltern zu empfehlen, eine strategische gemäss mit Aussagen wie «es kommen zur Vorgeschichte und bereits erfolgten
Erneuerungsplanung nicht im Alleingang grössere Investitionen auf uns zu, und wir Umbaumassnahmen, berücksichtigt die
durchzuführen, sondern sich hierbei von müssen Lösungen erarbeiten.» Lebensdauer der verschiedenen Teile und
einem Baufachmann unterstützen zu las- Rechtsanwalt de Roche vergleicht die unterbreitet erste Vorschläge. «Im Stock-
sen.» Handle es sich um bestehende bzw. Ausgangslage mit einem Neubau und der werkeigentum kommt es weiter darauf an,
ältere Gebäude im Stockwerkeigentum Frage der formellen Bauabnahme und die individuellen Prioritäten und Wün-
Mängelregelung: Dort sei die klare Abgren- sche miteinzubeziehen», erläutert Othmar
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zung von Mängelfragen zentral, weil die- Helbling. Zu dieser Auslegeordnung gehö-
se öfters mit Problemen verbunden seien. ren noch weitere wesentliche Aspekte, et-
«So ist es in dieser Situation umso wichti- wa die Frage, in welche Zuständigkeit neu-
Konflikte im StWE mediativ klären ger, einen unabhängigen Bauherrenbera- ralgische Teile fallen (Fenster, Fassade),
ME-Versammlungen moderieren ter oder Architekten für die Bauabnahme welche finanziellen Rückstellungen vor-
Moderator / Mediator M.A. und die Fragen zur Mängelbeseitigung bei- handen sind (Erneuerungsfonds) und wel-
empfiehlt sich. Tel. 044 251 08 41 zuziehen.» – Bei der Erneuerungsplanung che Bauorganisation und welcher Zeitplan
www.kreuzplatz-mediation.ch verhält es sich ähnlich. Natürlich bringen zweckmässig wären. Stellt sich zum Bei-
teils auch Verwalter solide Vorkenntnisse spiel heraus, dass es die Stockwerkeigen-
18 IMMOBILIA / August 201926
diesem Weg zu begleitenund in die Rolle
eines Moderators zu schlüpfen.» Von Aus-
nahmen abgesehen, ist es meist auch mög-
lich, Prioritäten zu setzen und die Inves-
titionen über mehrere Jahre zu verteilen.
Dann bleibt immer noch Zeit, die Finanzie-
rung zu regeln und je nach dem im Vorfeld
die Rücklagen in den Erneuerungsfonds zu
erhöhen.
WELCHES QUORUM?
In diesem Prozess kommt es auch da-
rauf an, ein solches Mandat rechtzeitig
und formell korrekt vorzubereiten. Im
Idealfall schaltet sich, wie erwähnt, schon
früh ein Ausschuss der Stockwerkeigen-
tümergemeinschaft ein. Laut Michel de
Roche sind für das Mandat und die Um-
setzung einer Bauherrenberatung keine
allzu hohen Hürden zu nehmen: Der ent-
tümer vorerst beim Austausch der Fenster chen und zur klaren Orientierung beitra- sprechende Auftrag dürfte in aller Regel
oder einer Dachsanierung bewenden las- gen. Immerhin ist zu bedenken, dass es als normale Verwaltungshandlung gel-
sen können, braucht es nicht zwingend ei- manche Stockwerkeigentümer vor den ten. Dazu bedarf es an der Versammlung
nen Architekten oder Bauleiter. Von Vorteil Kopf stossen könnte, wenn sie über Jah- der Stockwerkeigentümer des absoluten
ist es natürlich, wenn die Stockwerkeigen- re minimale Rückstellungen gebildet ha- Mehrs der anwesenden und vertretenen
tümer einen Ausschuss für Baufragen bzw. ben und plötzlich ein umfangreiches Mil- Stimmen. Ob Neubau oder Sanierung: Der
für die Erneuerungsplanung bilden. lionenprojekt einer Gesamtsanierung aufs Verwalter ist gut beraten, einen solchen
In einem nächsten Schritt geht es dar- Tapet kommt. Die Fachexpertise eines Be- Schritt frühzeitig anzugehen, transpa-
um, die wichtigsten Erkenntnisse zu sam- raters steckt den Rahmen ab, solche Pla- rent zu informieren und das Traktandum
meln, Sanierungsvarianten, allenfalls nungen und spätere Entscheide besser an der nächsten anstehenden Versamm-
Etappen und Kostenfolgen aufzuzeigen. vorzubereiten und längerfristig anzuge- lung einzubringen.
«Ein unabhängiger Berater wird wesent- hen. Im Idealfall ergibt sich aus einem sol-
lich dazu beitragen, eine denkbare Stra- chen Mandat eine strategische Planung
*JÜRG ZULLIGER
tegie und verschiedene Massnahmenpa- und ein Fahrplan für die nächsten 10 bis
Der Autor, lic. phil. I, ist Fachjour-
kete optimal aufeinander abzustimmen», 15 Jahre. «Ein Stück weit», betont Othmar nalist und Buchautor mit dem
so das Fazit von Othmar Helbling. In der Helbling, «sehe ich die Aufgabe des Bera- Themenschwerpunkt Immobilien
Praxis wird dies so manches vereinfa- ters darin, die Stockwerkeigentümer auf und Immobilienwirtschaft.
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Kursstart BFH/FHNW/HSLU: Oktober 2019 Kursstart BFH/FHS/SUPSI: siehe Website der jeweiligen Schule Kursstart ZHAW: August 2019
Kursstart FHS: Februar 2020
Informationen | 044 322 10 10 | www.sirea.ch | info@sirea.ch
IMMOBILIA / August 2019 19Sie können auch lesen
