SCHWEIZ IMMOBILIA - SVIT Schweiz
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# 06 — JUNI 2021 — 88. Jahrgang / Erscheint monatlich / CHF 7.– / www.svit.ch
SC HW E IZ IMMOBILIA
CAMPUS
13. & 14.09.2021
svit.ch / campus
VOR- UND
FOKUS
INTERVIEW MIT
ANDREAS HAAS
04 NACHTEILE
IMMOBILIEN- VON SMART-
HOME-
WIRTSCHAFT
IDEENWERT BEI
PROJEKTENT-
SYSTEMEN
WICKLUNGEN
18
BAU & HAUS
LICHT MIETEN
STATT KAUFEN
40
EDITORIAL
12
ANZEIGE
VON—ANDREAS INGOLD
Du musst nicht
Edison heissen, damit
NEUE KERNDISZIPLIN dir beim Stichwort
AM IMMOBILIEN- Energiesparen
MARKT ein Licht aufgeht.
Der 29. Mai 2021 ist ein wichtiger Stichtag
für die Rückkehr in die Normalität im Miet Mit «NeoVac myEnergy» behalten Bewohner
wesen in der Schweiz. Als Verband gehen wir ihren Energie und Wasserverbrauch immer unter
davon aus, dass ab diesem Datum keinerlei
Verhandlungsbedarf über laufende Geschäfts Kontrolle – ohne fachspezifisches Wissen.
mietverhältnisse mehr besteht. Wir dürfen
angesichts der steigenden Impfrate auch davon
ausgehen, dass eine weitere Schliessung immer
unwahrscheinlicher wird.
technology
2020
DIE PANDEMIE HAT
IN BEWEGUNG
GESETZT, WAS EHE-
DEM LOSE WAR.
ANDREAS INGOLD
Damit lichtet sich der Nebel über den tatsäch
lichen Umfang der durch die Schliessungen be
troffenen und durch die Mieterverbände bestrit
tenen Mietzinszahlungen. Erste Indikationen
werden die Ergebnisse des zweiten bundesrätli
chen Monitorings «Geschäftsmieten» geben, die
noch vor der Sommerpause veröffentlich werden
sollen. Erste Hinweise gibt es bereits.
Demnach ist der Kreis der Mieter, die in der
zweiten Welle um Mietzinsreduktion angefragt
haben, wesentlich geringer als in der ersten, da
auch nicht mehr alle Branchen gleichermassen Energie- und Wasserkostenabrechnung mit NeoVac:
von den Schliessungen betroffen waren. Es waren Mehrwert für Bewohner, weniger Aufwand für
etwa halb so viele Mieterverträge und rund die Verwaltungen.
Hälfte des Mietvolumens wie im 1. Halbjahr 2020
Für über 400’000 Wohnungen erstellt NeoVac die Abrech
betroffen. Von einem Flächenbrand kann also
keine Rede sein. Ebenso unwahr ist, dass es nicht nungen zum Energie und Wasserverbrauch. Als Marktleader
auch in der zweiten Welle zu Einigungen zwi mit einem schweizweiten Vertriebsnetz überzeugen wir
schen Vermietern und Mietern kam. Nur waren mit umfassenden Leistungspaketen inklusive Messung,
diese fallbezogen und nicht flächendeckend, Abrechnung und Monitoring.
wie es die Mietervertreter gern gesehen hätten. Die praktische App «NeoVac myEnergy» liefert allen Hausbe
Eine Rückkehr zur Normalität bedeutet das wohnern aktuelle Informationen zum Verbrauch und macht
aber keineswegs. Es ist derzeit zum Beispiel viel die Energie und Wasserkostenabrechnungen direkt abrufbar.
vom Strukturwandel in der Gastronomie und So kann man gezielt sparen, die Umwelt schonen und den
im Detailhandel die Rede. Ich bin überzeugt, dass Verwaltungsaufwand verringern.
wir die Folgen der Pandemie über die nächsten
Jahre hautnah spüren werden. Hier müssen neovac.ch/myenergy
Eigentümer und Vermieter neue, kreative Ansät
ze entwickeln. Die Neupositionierung von
HOME OF METERING
Geschäftsflächen wird sich nach meiner Ansicht
zu einer Kerndisziplin am Immobilienmarkt
entwickeln.
2 IMMOBILIA / Juni 2021
INHALT
IMMOBILIA —INHALT NR. 06 JUNI 2021
FOKUS
04 «ES BRAUCHT EINE ÜBERGEORDNETE ORCHESTRIERUNG»
Andreas Haas, Country Manager Switzerland bei der Digitalstrom AG,
erklärt, warum Smart-Home-Systeme stärker nachgefragt werden.
IMMOBILIENWIRTSCHAFT
14 GEBIETSMANAGEMENT BRAUCHT GEDULD
Am Ostrand der Stadt Zürich liegt der grösste Gesundheitscluster der Schweiz.
Dank eines vorausschauenden Gebietsmanagements kann die K oordination
zwischen den Institutionen quartierverträglich gestaltet werden.
18 DER WERT DER IDEE
Der Wert der Idee in der Immobilienentwicklung ist eine abstrakte Grösse.
12 Doch gerade bei grösseren Entwicklungen lohnt sich eine genaue Analyse.
22 LUZERN NORD MIT NEUEM GESICHT
Die Gebietsentwicklung Luzern Nord nimmt Fahrt auf. Mit dem Smart-
IMMOBILIENPOLITIK
City-Ansatz soll sich dort ein ökologisches Zentrum entwickeln.
880 000 MEHR 24 INDUSTRIESTANDORT WIRD ZUM STADTQUARTIER
Die von der Steiner AG und der Baugenossenschaft BEP entwickelte
HAUSHALTE BIS 2050 Überbauung Manegg-Mitte in Zürich umfasst Miet- und Eigentums
ZWISCHEN 2020 UND 2050 WIRD DIE ZAHL DER wohnungen, die unter d
em Namen «Sihlterrassen» vermarktet werden.
HAUSHALTE IN DER SCHWEIZ UM 23% STEIGEN. 28 BOOMENDE ZWEITWOHNUNGSNACHFRAGE
WIE SOLLEN WIR DIESE UNTERBRINGEN? Die Preise für Zweitwohnungen haben in den letzten 12 Monaten in vielen
gut erreichbaren Tourismusgemeinden einen Sprung nach oben gemacht.
30 DER MONAT IN DER IMMOBILIENWIRTSCHAFT
IMMOBILIENRECHT
ÄUME ALS SCHUTZOBJEKTE
36 B
Die Stimmen mehren sich, dass zunehmend in die Freiheiten privater
artenbesitzer eingegriffen wird. Rechtsfragen stellen sich, wenn der Staat
G
einzelne Bäume inventarisiert und unter Schutz stellt.
EUES REFERENZWERK
38 N
Die Schnittstellen zwischen öffentlichemBaurecht und zivilem Dienst
26 barkeitsrecht sind der Inhalt des erschienenen Buches von Sacha Vallati.
BAU & HAUS
IMMOBILIENWIRTSCHAFT MART BUILDINGS SIND ÖKONOMISCH
42 S
Wir leben in smarten Zeiten. Es gibt kaum ein Produkt, das sich nicht mit
ZIELGRUPPEN-MILIEUS diesem Attribut schmückt. Nachfolgend wird aufgezeigt, was «smart» im
EINER GEMEINDE Zusammenhang mit Gebäuden bedeutet.
D AMIT DER SOMMER KEIN ALBTRAUM WIRD
ANALYSIEREN 44
Im Sommer staut sich die Wärme in unseren Räumen. Abhilfe schaffen
OFT WIRD GEBAUT ODER SANIERT, OHNE AUF können Sonnenschutz-, UV-Schutz- und Blendschutzfolien, die oft
DIE BESTEHENDEN MILIEUS IN DEN GEMEINDEN kostengünstiger als Klimaanlagen sind.
EINZUGEHEN. NUR WENN INVESTOREN DIE 46 L ICHTELEMENTE FÜR KUNDENHALLE
BEDÜRFNISSE IHRER ZIELGRUPPEN GENAU KENNEN, Die Bank Acrevis baute kürzlich ihren Hauptsitz um. Dabei setzt die
KÖNNEN S IE MIT IHREN IMMOBILIEN ERFOLG HABEN. Lichtplanung der Kundenhalle besondere Akzente.
48 « TAGESLICHT WIRD BIS HEUTE UNTERSCHÄTZT»
Lichtdesigner Mario Rechsteiner im Gespräch zum Thema und Lichtplanung.
Er setzt auf frühzeitigen Beizug eines Lichtdesigners, auf k ompetente
Beratung und handwerkliches Können.
50 N EUE AUTOMATION SCHAFFT MEHRWERT
Die Haustechnik des Bahnhofs Luzern stammt von 1990. Gebäudeautomations
spezialist Thomas Rohrer skizziert die abgeschlossene Modernisierung.
IMMOBILIENBERUF
YBRID-UNTERRICHT: EIN ERFOLGSMODELL?
40
55 H
Die SVIT School hat an den Standorten Zürich, Bern und Lausanne ihre
Schulräume für den hybriden Unterricht ausgebaut. Auslöser waren die
BAU & HAUS Öffnungsmassnahmen in der Coronapandemie vom letzten Frühherbst.
LICHT MIETEN 57 BEK-ERFAHRUNGSAUSTAUSCH: BEWERTUNG DER ZUKUNFT
59 SEMINARE UND FACHAUSWEISE
STATT KAUFEN 60 KURSE DER SVIT-MITGLIEDERORGANISATIONEN
LICHT-CONTRACTING SPART KOSTEN UND MACHT
VERBAND
DIE IMMOBILIENWIRTSCHAFT FIT FÜR DIE ZUKUNFT
DES DIGITALEN GEBÄUDEMANAGEMENTS. WIE 62 ORSCHAU REAL ESTATE AWARD 21
V
IMMOBILIENBESITZER UND -VERWALTER IHRE 63 B ÜRO-BOOT ALS KUNDEN-HIGHLIGHT
LICHTLÖSUNG JETZT MODERNISIEREN, OHNE ZU 64 G V KUB: AM BILDSCHIRM, KURZ UND BÜNDIG
INVESTIEREN. 65 G V KUB: GENERATIONENWECHSEL IM KUB-VORSTAND
STANDARDS: STELLENMARKT 58 / MARKTPLATZ & PRODUKTE-NEWS 66 / BEZUGSQUELLENREGISTER 74 / ADRESSEN & TERMINE 77 / ZUGUTERLETZT & IMPRESSUM 78
IMMOBILIA / Juni 2021 3
4 IMMOBILIA / Juni 2021
FOKUS INTERVIEW
GEBÄUDEAUTOMATION
WIR BRAUCHEN EINE
ÜBERGEORDNETE
ORCHESTRIERUNG
Der Begriff «Smart Home» wird oft schwammig
und in verschiedenen Bedeutungen
verwendet. Was verstehen Sie darunter?
Andreas Haas: Ich verstehe unter Smart Home die
Vollvernetzung einer Wohnung oder Liegenschaft.
Das bedeutet, dass nicht nur die Beschattung,
Beleuchtung und Heizung gesteuert werden kann,
sondern ebenfalls sämtliche netzwerkfähigen Gerä
te. Ziel ist es, komplexe Verbindungen für den An
Andreas Haas, Country Mana- wender einfach bedienbar zu machen. Smart-Home-
ger Switzerland bei der Digital- Anwendungen eignen sich sowohl für Neu- als auch
strom AG, erklärt, warum Smart- für Bestandsbauten.
Home-Systeme vor allem in
Zeiten der Pandemie nachge- ANZEIGE
fragt werden.
INTERVIEW—DIETMAR KNOPF*
FOTOS—URS BIGLER
IMMOBILIA / Juni 2021 5
FOKUS INTERVIEW
GEBÄUDEAUTOMATION
Der Einstieg in das Thema Smart Home Deshalb liegt die Vermutung nahe, dass der
ist aufgrund zahlreicher unterschiedlicher Smart-Home-Markt davon profitiert hat.
Systeme und Standards oft schwierig. Wie lautet Ihre Einschätzung?
Können Sie uns einen kurzen Marktüber- Es ist richtig, dass sich viele Menschen in den letz
blick geben? ten eineinhalb Jahren gefragt haben, wie sie ihren
Grundsätzlich unterscheiden wir zwischen draht Energieverbrauch minimieren und den Komfort
gebundenen Varianten, beispielsweise dem klas in den eigenen vier Wänden erhöhen können. Als
sischen «Binary Unit System» (BUS), Powerline-, Folge davon sind unsere Auftragsbücher voller ge
sowie diversen Funksystemen. Wir nutzen die Po worden, vor allem Eigentümer von Bestandsim
werline-Technologie, was heisst, dass die Kom mobilien investieren mehr in ihre Haustechnik.
munikation über die bestehenden Elektroleitun So schmerzhaft die Pandemie insgesamt auch ist,
gen stattfindet und keine zusätzlichen Kabel das Interesse an unserer Lösung ist gestiegen, was
installiert werden müssen. Somit können wir ins sich an der höheren Anzahl an realisierten oder zu
besondere auch Bewohnern in Bestandsbauten realisierenden Projekten zeigt.
Mehrwert bieten und dabei helfen, ihren Energie Ein weiterer Aspekt des Zuhausebleibens
verbrauch zu senken sowie Komfort und Sicher BIOGRAPHIE ist der höhere Energiebedarf. Sind
heit zu erhöhen. ANDREAS HAAS Produkte rund um das Thema intelligentes
Wie genau funktioniert die Übertragung? (*1985) hat eine Aus Energiemanagement besonders gefragt?
Nehmen wir als Beispiel eine normale Lampe, die bildung zum Gross- Das Thema Energie ist aktueller denn je. Wir se
und Aussenhandels
mit einer Dimmerfunktion ausgestattet werden kaufmann in Fellbach hen, dass bewusster mit Ressourcen umgegangen
soll. Dafür schalten wir eine Lüsterklemme, die an bei Stuttgart abge wird. So entscheiden sich viele Bauherren für die
einen Legobaustein erinnert, zwischen die Leuch schlossen und hat an Installation einer Photovoltaikanlage mit Energie
schliessend den Wech
te und die bestehende Stromleitung. Diese Klem sel vom Innen- in den speicher, einer modernen Wärmepumpe und einer
me ist für den Bewohner natürlich unsichtbar, Aussendienst voll Wallbox für das Elektroauto. Das bedeutet, dass so
und die Steuerung der Lampe erfolgt über die be zogen. Zudem hat er bald die PV-Anlage einen Überschuss generiert,
stehende Stromleitung. Es sind dazu keine weite eine Ausbildung zum das Elektroauto geladen wird oder die Wärmepum
Handelsfachwirt IHK
ren Elemente (z. B. eine separate BUS-Leitung absolviert, seit 2015 pe die elektrische in thermische Energie umwan
oder ein Funksignal) nötig. ist er Key-Account- delt. Ein anderes Beispiel ist die Beschattung, die
Durch die Pandemie haben wir uns im Manager bei der Digi vollautomatisch zur Energieeinsparung beiträgt,
talstrom AG. Seit 2021
vergangenen Jahr mehr als sonst in unse- ist Haas Country indem sie im Sommer bei grosser Hitze abschattet,
ren Wohnungen oder Häusern aufgehalten. Manager Schweiz. um ein Aufheizen der Wohnung zu vermeiden.
6 IMMOBILIA / Juni 2021
ALLES, WAS ONLINE
STATTFINDET, BIETET
KEINE ABSOLUTE
SICHERHEIT.
Wie funktioniert die Beschattung die Luftqualität anzuzeigen. Beispielsweise ist
von unterwegs technisch? bei einer guten Luftqualität das Licht grün und
Wenn wir bei den Themen Heizung, Klimaanlage schaltet dann auf Orange oder Rot, wenn die Luft
und Beschattung bleiben, haben wir eine Wetter qualität schlechter wird. Ebenfalls kann über das
station, welche die Aussentemperatur misst. Audiosystem eine Sprachansage ausgeben wer
Wenn es draussen beispielsweise 30 Grad warm den: «Die Luftqualität ist ungenügend, bitte das
ist und ich in meiner Wohnung eine konstante Fenster öffnen!»
Temperatur von 22 Grad haben möchte, kann ich Glaubt man den diversen Studien zum
diesen Wert über den Temperatursensor im Raum Thema Smart Home, haben viele
einstellen oder aber per Smartphone-App vorge Verbraucher Angst vor «digitalen Spionen».
ben. Die App bietet die Möglichkeit, von überall Gibt es Gütesiegel oder andere Kriterien,
auf der Welt auf die Immobilie zuzugreifen und sie an denen sich Verbraucher orientieren
zu steuern. Sobald die gewünschte Raumtempe können?
ratur überschritten wird, fahren alle Beschat Das ist eine wichtige Frage, die uns bereits viele
tungselemente herunter, egal wo man sich aufhält. Kunden gestellt haben. Aus meiner Sicht ist der
Auch das Thema Sicherheit spielt eine Rolle: So Datenschutz extrem wichtig. Der Server sitzt bei
bald ein Unwetter aufzieht, muss die Beschattung unserem System in der eigenen Elektroverteilung
(Jalousie, Markise) wieder von allein nach oben und kann auch offline betrieben werden. Hier ist
fahren, um so mögliche Beschädigungen zu ver aber wichtig zu wissen, dass beispielsweise die
meiden. Sprachsteuerung über «Amazon Echo» nicht
Besonders das Lüften von geschlossenen mehr mit unserem System funktioniert, weil die
Räumen ist ein Faktor zur Bekämpfung der se Integration nur über eine Cloud läuft. Alles, was
Pandemie. Was sind Ihre Erfahrungen? online stattfindet, bietet keine absolute Sicher
Das Thema Luftqualität und CO2-Ausstoss hat heit. Wir tun unser Bestes, indem wir eine hoch
enorm an Bedeutung gewonnen. Deshalb steigt komplexe Verschlüsselung einsetzen und sich al
das Interesse unserer Kunden an CO2-Sensoren, le unsere Server in Europa befinden. Zum zweiten
die signalisieren, falls der Normwert für saubere Teil Ihrer Frage: Ich kenne kein Gütesiegel in un
Luft über 800 ppm (Parts per million; entspricht serer Branche.
einem Milliliter pro Kubikmeter) überschritten Welche Aspekte sollte eine Bauherr-
wird. Dann schaltet die Lüftungsstufe der Wär schaft bei der Smart-Home-Planung
mepumpe automatisch auf die nächste Stufe, da berücksichtigen?
mit mehr frische Luft in die Wohnungen gelangt. Die Frage ist schwer allgemein zu beantworten, da
Eine andere Möglichkeit ist ein optisches Warn es so viele Wünsche wie Kunden gibt. Grundsätz
system; hier ist es möglich, über die Beleuchtung lich geht es darum, den Wohnkomfort und die
IMMOBILIA / Juni 2021 7
FOKUS INTERVIEW
GEBÄUDEAUTOMATION
UNSER ZIEL
IST DIE VOLL-
icherheit zu erhöhen und gleichzeitig nachhalti
S Haus verlasse. Mit einem Knopfdruck werden al VERNETZUNG
ger mit Energie umzugehen. Für den einen ist da le Lichter gelöscht, der Fernseher oder das Radio IN ALLEN
bei wichtig, dass er seine Storen zentral steuern abgeschaltet oder auch die Anwesenheitssimula IMMOBILIEN.
kann, eine andere Person wünscht sich eine An tion aktiviert. Seit ungefähr ein oder zwei Jahren
wesenheitssimulation. Darunter verstehen wir spüren wir, dass der Markt für diese Technologien
eine Einbruchsprävention, bei der wir eine Immo und Funktionen bereit ist.
bilie bewohnt aussehen lassen, obwohl der Mieter Mit welchen Kosten muss eine Bauherr-
oder Eigentümer abwesend ist. Dabei geht die Be schaft rechnen, wenn sie sich ein vernetz-
leuchtung an, der Fernseher schaltet sich ein und tes Zuhause aufbauen möchte?
die Storen fahren rauf und runter. Falls doch ein Das ist je nach Kundenwunsch und gewünschten
Einbruch stattfinden sollte, kann das Haus Alarm Funktionen verschieden. Eine Grundinstallation
schlagen, indem alle Storen zentral nach oben fah (Beleuchtung, Beschattung und Heizung) in einer
ren, die Beleuchtung drinnen wie draussen angeht 4-Zimmer-Wohnung kostet rund 5000 CHF.
und das Audiosystem in voller Lautstärke einen Eignet sich Smart Home nur für Wohn
Alarmton erzeugt. Dies sollte den Einbrecher end liegenschaften oder auch für andere
gültig in die Flucht schlagen. Immobiliensegmente?
Gibt es eine bestimmte Smart-Home- Wir realisieren Smart-Home-Projekte in den un
Technologie, die man in Zukunft in jedem terschiedlichsten Immobiliensegmenten. Einer
Haushalt finden wird? seits in Ein- und Mehrfamilienhäusern – sowohl
Aus meiner Sicht ist die zentrale Steuerung der in Liegenschaften im Eigentum als auch in Miet
Beschattung ein wichtiger Punkt, der sich fast objekten. Weiter werden auch Projekte in Ge
überall durchsetzen wird. Oder auch der «Gehen- schäfts- und Büroliegenschaften, in Hotels und
Taster», den ich betätigen kann, wenn ich das Gaststätten und sogar in denkmalgeschützen
8 IMMOBILIA / Juni 2021
44
FOKUS INTERVIEW
GEBÄUDEAUTOMATION
HEUTE HAT SICH
DAS BEWUSST-
SEIN DURCHGE-
SETZT, DASS
SMART HOME
MEHR IST ALS
EINE SPIELEREI.
Bauten und Kirchen realisiert. In all diesen ver
schiedenen Typen von Liegenschaften können die
unterschiedlichsten Funktionalitäten und Kun
denwünsche realisiert werden.
Welche Herausforderungen kommen
auf die Smart-Home-Branche in nächster
Zeit zu?
Wir sind in der komfortablen Lage, dass wir zurzeit Sie sind Landeschef Schweiz bei der
im Powerline-Segment – Kommunikation via die Digitalstrom AG. Welche Aufgaben
bestehenden Stromkabel – nur sehr wenige Mitbe umfasst diese Funktion, und wie verlief Ihr
werber am Markt haben. Bei den Bestandsliegen beruflicher Werdegang bis dorthin?
schaften gehören die Anbieter von Funksystemen Ich war zehn Jahre im Elektrogrosshandel tätig,
zu unseren Konkurrenten. Aus meiner Sicht ist es bevor ich 2015 zur Digitalstrom AG gestossen bin.
wichtig, den Kunden den Mehrwert einer Smart- Während dieser Zeit konnte ich mir ein breites
Home-Lösung aufzuzeigen; dies können wir am Wissen über verschiedenste Systeme aneignen.
besten über unsere diversen Showrooms, in denen Dazu zählt unter anderem die Gebäudetechnik –
die Kunden unser Smart-Home-System und alle Smart Home, Netzwerktechnik, Photovoltaik und
seine Vorzüge live erleben können. Speichersysteme sowie die Alarm- und Sicher
Wohin wird sich der Smart-Home-Markt in heitstechnik. Vor gut zwei Jahren bin ich als Key-
den nächsten 10 bis 20 Jahren entwickeln? Account-Manager von Deutschland in die
Die Anfragen von unseren Partnern aus der Elek Schweiz gewechselt, seit 2021 arbeite ich in mei *DIETMAR
KNOPF
trobranche und unsere Umsatzzahlen sind in den ner aktuellen Position als Landeschef Schweiz.
letzten Jahren deutlich gestiegen. Das ist für uns Mein Aufgabenfeld reicht von der strategischen Der diplomierte
Architekt ist
ein Indikator, dass der Bedarf auch bei den Bau Positionierung unseres Unternehmens bis hin zur Chefredaktor der
herren geweckt ist. Kundenberatung. Zeitschrift Immobilia.
10 IMMOBILIA / Juni 2021Holzküchen
kommen und gehen.
Eine Stahlküche
bleibt.
Es gibt vieles, was für eine Stahlküche spricht! Beispielsweise ihre
überdurchschnittliche Lebensdauer, mit 30 Jahren, doppelt so
lange wie die aus Holz. Dazu kommt, dass dafür keine Wälder gerodet
werden müssen. Die Lieferfristen bleiben stabil und zuverlässig.
Stahlküchen von Forster.
100% Schweizer Manufaktur.
Qualität seit 1874.
www.forster-home.chIMMOBILIENPOLITIK
19
WOHNBAU- UND RAUMORDNUNGSPOLITIK
2050 wird die Schweiz gemäss dem Refe-
renzszenario des Bundesamts für Statistik
880 000 MEHR HAUSHALTE 876 553 mehr Haushalte zählen als 2020.
BIS 2050 Wie soll das angesichts der geltenden
Raumordnungspolitik funktionieren?
TEXT—IVO CATHOMEN*
Ein- und Zweipersonenhaushalte. Bis 2035 QUADRATUR DES KREISES
VERÄNDERUNG DER PRIVAT dürfte der Anstieg überdurchschnittlich Es stellt sich angesichts dieser Progno-
HAUSHALTE ZWISCHEN 2020 UND hoch sein. Pro Jahr kämen durchschnitt- sen die Frage, wie vor dem Hintergrund der
2050 IN PROZENT lich 35 400 Haushalte hinzu. Danach flacht geltenden Raumplanungsordnung, des
(Quelle: BFS)
der Zuwachs auf 23 000 ab. hürdenreichen Baurechts mit unzähligen
Die Zahl der Haushalte entwickelt sich Beschwerdemöglichkeiten und Nutzungs-
TI
in den Schweizer Regionen sehr unter- ordnungen, die eine Verdichtung eher ver-
GR
schiedlich. Gemäss dem Referenzszenario hindern als fördern, 880 000 Wohnungen
erhöht sich die Anzahl Haushalte zwischen für den Zuwachs an Haushalten geschaffen
NE
2020 und 2050 in den Kantonen Zug, Aar- werden soll. Das Bundesamt für Raument-
BS
gau, Waadt, Zürich und Genf um 30% bis wicklung kommt 2019 in einem Bericht
GL
35%, während das Wachstum in den Kanto- über die «Regelungen zur Förderung der
BL
nen Glarus, Basel-Stadt, Neuenburg und Verdichtung und zur Beseitigung von Ver-
JU
Graubünden mit weniger als 10% eher dichtungshemmnissen» unter anderem zu
AR
schwach ausfällt. Basierend auf den aktuel- folgendem Fazit: «Hindernisse müssen ab-
BE len Trends geht die Anzahl Haushalte ein- gebaut und einzelfallgerechte Lösungen
UR zig im Kanton Tessin zurück (–1%). ermöglicht werden. Dazu braucht es eine
NW gewisse Offenheit der Regelungen. Zu star-
OW BELEGUNG SINKT WEITER re oder detaillierte Planungs- und Bauvor-
VS Gemäss dem Referenzszenario nehmen schriften sind daher zu überprüfen und so-
LU Einpersonenhaushalte zwischen 2020 und weit möglich so auszugestalten, dass sie
CH 2050 am stärksten zu. Ihre Zahl steigt von erwünschte Entwicklungen fördern statt
SO 1,4 auf 1,8 Mio., was einem Zuwachs von behindern.» Und weiter: «Bau- und Pla-
FR 30% entspricht. Die Zahl der Zweiperso- nungsvorschriften sollten deshalb weder
AI nenhaushalte erhöht sich von rund 1,3 auf zu detailliert noch zu beliebig sein, da in
SZ knapp 1,6 Mio. (+24%). Die stärkere Zunah- solchen Fällen die erforderliche Qualität
SG
me der Kleinhaushalte ist vor allem eine nicht sichergestellt werden kann. Diese
TG
Folge der zunehmenden Lebenserwartung Balance zu halten, ist nicht einfach.»
SH
der Wohnbevölkerung der Schweiz und der Diese Erkenntnis hilft freilich wenig.
niedrigen Geburtenrate. Die Zahl der Ein- Solange Sondernutzungsplanungen und
GE
personenhaushalte steigt in den Kantonen Nutzungsordnungen, die beispielsweise
ZH
Zug, Aargau und Thurgau mit einer Zunah- den Bau von Hochhäusern ermöglichen
VD
me von mehr als 40% am deutlichsten. In würden, bekämpft, an der Urne verhindert
AG
Basel-Stadt und im Tessin beschränkt sich oder mit Einsprachen verzögert werden,
ZG
der Zuwachs der Einpersonenhaushalte ist wenig auszurichten. Zahlreiche solche
–10 0 10 20 30 40 hingegen auf 8%. Projekte zeugen davon – typischerweise in
Schweizweit sinkt die durchschnittliche urbanen Gebieten, wo der Bedarf in den
Anzahl Personen pro Privathaushalt von nächsten Jahren am grössten ist. Mit (oft-
2,22 im Jahr 2020 auf 2,15 im Jahr 2050. mals wenig rentablen) Aufstockungen und
ANSTIEG UM 23 PROZENT Mit Ausnahme des Kantons Basel-Stadt, punktuellen Ersatzneubauten wird der
Die Zahl der Privathaushalte wird in den wo sie stabil bleibt, ist die durchschnittli- künftige Bedarf nicht zu decken sein. Was
nächsten 30 Jahren um 23% von 3,8 Mio. che Grösse der Privathaushalte in allen bleibt, ist ein wachsender Nachfrageüber-
(2020) auf 4,7 Mio. (2050) steigen. Zu die- Kantonen rückläufig. Am stärksten geht sie hang in den Städten und steigender Druck
sem Ergebnis kommt eine Studie des Bun- in den Kantonen Wallis, Graubünden, Jura auf die Mietzinse.
desamts für Statistik. Zwei Faktoren sind und Freiburg zurück, am wenigsten stark in
für den massiven Anstieg im Referenzsze- den Kantonen Appenzell Ausserrhoden, QUELLEN
nario verantwortlich: einerseits die durch Genf und Zürich. In Graubünden und Ba-
– BFS: «SZENARIEN ZUR ENTWICKLUNG DER PRIVATHAUSHALTE
IN DER SCHWEIZ UND IN DEN KANTONEN 2020–2050», MAI 2021.
die Zuwanderung stark wachsende Bevöl- sel-Stadt umfassen die Haushalte im Jahr – ARE (AUFTRAGGEBER): «REGELUNGEN ZUR FÖRDERUNG DER
VERDICHTUNG UND ZUR BESEITIGUNG VON VERDICHTUNGS-
kerung und anderseits die durch die Bevöl- 2050 durchschnittlich weniger als zwei HEMMNISSEN», MÄRZ 2019.
kerungsalterung bedingte Zunahme der Personen.
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www.visualisierung.ch *IVO CATHOMEN
Dr. oec. HSG, ist Herausgeber der
Zeitschrift Immobilia.
12 IMMOBILIA / Juni 2021KURZMELDUNGEN
32
SCHWEIZ
KEIN REVISIONS-
REFERENZZINS-
SATZ VERHARRT
Hebt sich ab.
AUFTRAG IM Der vom Bundesamt für In Langlebigkeit und Kundenservice.
M IETRECHT Wohnungswesen Anfang
Die grosse Kammer hat am Juni publizierte Referenz-
zweiten Sessionstag eine zinssatz bleibt bei 1,25%
Motion der ständerätlichen stabil. Der Durchschnitts-
Rechtskommission mit zinssatz der inländischen
hauchdünner Mehrheit abge- Hypothekarforderungen, der
lehnt, die den Bundesrat be- mit Stichtag 31. März ermit-
auftragt hätte, nach Konsulta- telt wurde, ist gegenüber dem
tion der Sozialpartner im Vorquartal von 1,28% auf
Wohnungswesen die gelten- 1,25% gesunken.
den Rechtsgrundlagen der
Mietzinsgestaltung für Wohn- ÜBERARBEITETER
und Geschäftsräume zu prü- VORSCHLAG ZUM
fen und dem Parlament eine RAUMPLANUNGS-
ausgewogene Vorlage zu GESETZ
unterbreiten. Die Mehrheit Die Umweltkommission
befand, der Bundesrat habe des Ständerats hat eine Ver-
bereits Schritte für eine nehmlassung zu einer Ände-
Gesamtschau des Mietrechts rung des Raumplanungs
eingeleitet. Das Geschäft ist gesetzes im Rahmen der
damit vom Tisch. 2. Etappe der Teilrevision er-
öffnet. Die Kommission hat
KEINE WOHN- die Vorlage des Bundesrats
RAUMFÖRDERUNG zum Bauen ausserhalb der
IM BERGGEBIET Bauzonen vereinfacht und
Der Nationalrat hat eine die Komplexität der vorge-
Motion von Alt-Nationalrat schlagenen Massnahmen re-
Thomas Egger abgelehnt, die duziert. Zudem brachte sie
verlangte, dass die Kriterien Bestimmungen ein, die we-
für die Wohnraumförderung sentliche Anliegen der eidge-
r
wass hneMue daigsitatlee
im Rahmen des Wohnraum- nössischen Volksinitiative
förderungsgesetzes so an «Gegen die Verbauung unse-
zupassen seien, dass sie den rer Landschaft (Landschafts-
Verhältnissen in den Bergge- initiative)» aufnehmen. da
ys tem
bieten und ländlichen Räu- Z ahlungs s
men besser Rechnung tragen. ANPASSUNG DES
Die grosse Kammer ist damit ZWEITWOH-
dem Antrag des Bundesrats NUNGSGESETZES
gefolgt. GEFORDERT
Die nationalrätliche Um-
NEUES ERBRECHT weltkommission hat an ihrer
AB 2023 Sitzung von Ende Mai einer
Der Bundesrat hat an sei- parlamentarischen Initiative
ner Sitzung vom 19. Mai 2021 von CVP-Nationalrat Martin
entschieden, das revidierte Candinas Folge gegeben, die
Erbrecht auf den 1. Januar unnötige und schädliche
2023 in Kraft zu setzen. Mit Beschränkungen des Zweit-
dem neuen Recht können wohnungsgesetzes in Sachen
Erblasser künftig über einen Abbruch und Wiederaufbau
grösseren Teil ihres Nach von altrechtlichen Wohnun-
lasses frei verfügen. gen aufheben will.
schulthess.ch
IMMOBILIA / Juni 2021 13IMMOBILIENWIRTSCHAFT
SPITALQUARTIER LENGG
Am Ostrand der Stadt Zürich liegt der
GEBIETS
grösste Gesundheitscluster der
Schweiz. Dank eines vorausschauen
den Gebietsmanagements kann die
MANAGEMENT Koordination zwischen verschiedenen
Institutionen und der öffentlichen
BRAUCHT GEDULD Hand umwelt- und quartierverträglich
gestaltet werden.
TEXT— REBEKKA RYF & CHRISTIAN SCHMID*
BILD: KANTON ZÜRICH, BAUDIREKTION
Das Gebiet Lengg
am östlichen Stadt
rand von Zürich.
MASTERPLAN ERARBEITET am Standort nutzen und die akademische Exzellenz
Das 65 Hektaren grosse Gebiet Lengg im Zürcher im Gebiet weiter fördern.
Quartier Weinegg reicht in die Gemeinde Zollikon und Die verschiedenen Entwicklungsvorhaben sollen
beherbergt rund 15 Gesundheits- und Forschungsin- bis 2040 realisiert sein. Aufgrund des beschränk-
stitutionen. Mit mehreren Tausend Arbeitsplätzen ten Angebotes an Entwicklungsflächen im dicht be-
ist die Lengg das grösste Arbeitsplatzgebiet im Ge- siedelten Quartier ist eine frühzeitige Koordination
sundheitsbereich der Schweiz. Gleichzeitig ist die und das Entwickeln einer übergeordneten Vorstel-
Lengg ein wichtiges Naherholungs- und Freizeitge- lung, insbesondere in den Bereichen Städtebau, Ver-
biet für die Bevölkerung (Sportanlagen, Kleingärten) kehr und Ökologie wesentlich. Von der kantonalen
und weist hohe landschaftliche und ökologische Qua- Politik beauftragt, wurde ein Masterplan erarbeitet
litäten auf. und 2018 mit der schrittweisen Umsetzung der ver-
Seit drei Jahren baut das Universitäts-Kinderspi- schiedenen Eckwerte der Gebietsplanung begonnen.
tal Zürich im Gebiet und setzt mit dem neuen Akut-
spital und einem Forschungs- und Ausbildungsturm BEDÜRFNISJONGLAGE UND
neue Massstäbe in Sachen Nutzerfreundlichkeit, FAHRTENDECKEL
Spitalarchitektur und Nachhaltigkeit. Die ansässi- Die verschiedenen privaten, öffentlichen und
gen Institutionen wie etwa die Klinik Hirslanden, die halböffentlichen Institutionen haben unterschiedli-
Psychiatrische Universitätsklinik oder die Universi- che Entwicklungsvorstellungen, die nicht nur mate-
tätsklinik Balgrist möchten ihre Betriebe in den kom- riell zu koordinieren sind, sondern auch hinsichtlich
menden Jahren ebenfalls ausbauen und ein neues der Bedürfnisse und Befindlichkeiten geschickt auf-
Forschungszentrum mit den Schwerpunkten «Bewe- einander abgestimmt werden müssen. Dies zeigt sich
gungsapparat», «Psychische Gesundheit» und «Ent- beispielsweise beim Thema Verkehr. Um das beab-
wicklung des Kindes» soll die vorhandenen Stärken sichtigte Wachstum verschiedener Institutionen und
14 IMMOBILIA / Juni 202129
in einem Fall sogar gemeindeübergreifend – aufein-
ander abzustimmen. Dabei spielt der unterschiedli-
che Zeithorizont der Bauvorhaben eine grosse Rolle.
das damit verbundene höhere Verkehrsaufkommen Eine Institution verfügt etwa bereits über einen be-
bewältigen zu können, sind mehrere Massnahmen willigten Gestaltungsplan, eine andere musste sich DANK DES VOR
notwendig. Eine im Masterplan festgehaltene Be- erst mit betrieblich-strategischen Grundsatzüber- AUSBLICKENDEN
grenzung der Autofahrten macht eine substanzielle legungen beschäftigen, bevor sie weitere Planungs- MANAGEMENTS
Umlagerung auf den öffentlichen Verkehr notwendig. schritte unternehmen konnte. KÖNNEN DIE AN
Das Angebot des öffentlichen Verkehrs muss folglich LIEGEN VON
INSTITUTIONEN,
ausgebaut und insbesondere Besuchende und Mitar- PROFESSIONELLES GEBIETS
POLITIK UND BE
beitende der Institution zur ÖV-Nutzung motiviert MANAGEMENT UND GEBIETS
VÖLKERUNG AUF
werden. Die noch übrigbleibenden Autofahrten müs- ÜBERGREIFENDE PROJEKTE GENOMMEN UND
sen unter den Institutionen verteilt werden. Damit Dank des vorausschauenden Gebietsmanagements KOORDINIERT
betritt das Gebietsmanagement verfahrenstechni- können die verschiedenen Anliegen von Institutionen, WERDEN.
sches Neuland. Politik und Bevölkerung aufgenommen und koordi-
Herausforderungen bestehen auch bei den The- niert werden. Das Gebietsmanagement Lengg wird
men Durchwegung und Freiraumgestaltung, Umgang vom Amt für Raumentwicklung (ARE) des Kanton REBEKKA RYF
mit erwarteten Umweltbelastungen und den Bedürf- Zürichs geleitet und vom Beratungsunternehmen
nissen der Quartierbevölkerung. Schliesslich sind Intep unterstützt. Das ARE hat die Verfahrenslei-
verschiedene Gestaltungspläne zu erarbeiten und – tung inne und tritt als Vermittlerin zwischen den
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16 * Die Miele Waschmaschinen erreichen nach neuen Labelwerten die beste Energieffizienzklasse A. IMMOBILIA / Juni 2021IMMOBILIENWIRTSCHAFT
27
SPITALQUARTIER LENGG
Psychiatrische Universitätsklinik.
BILD: KANTON ZÜRICH, BAUDIREKTION
*REBEKKA RYF
Die Autorin, M.A.
Business Innovation
HSG, ist Consultant
bei Intep.
verschiedenen Institutionen auf. Gleichzeitig ist sen eine schöne Portion Fingerspitzengefühl, Über-
das ARE eine der Prüfinstanzen, beispielsweise be- zeugungskraft und Geduld. Mit diesen eingeleiteten
züglich des überkommunalen Denkmalschutzes. Im Schritten scheint die Ausgangslage gut, die komple- *CHRISTIAN
Rahmen des Gebietsmanagements werden Teilpro- xen Herausforderungen im Spitalquartier zu bewäl- SCHMID
bleme analysiert, vermittelnde Gespräche geführt, tigen. Die nächsten Jahre werden zeigen, ob die koor- Der Autor, Dr. sc. ETH
und dipl. Geograph, lei-
mögliche Hürden antizipiert und proaktiv themati- dinierte Entwicklung gelingt und ein zukunftsfähiges tet bei Intep den Be-
siert. Dies verlangt neben vielfältigen Fachkenntnis- und vorbildliches Quartier entstehen kann. reich Sozioökonomie.
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IMMOBILIA / Juni 2021 17IMMOBILIENWIRTSCHAFT
IMMOBILIENENTWICKLUNG
Der Wert der Idee in der Immobilien
DER WERT entwicklung ist eine abstrakte Grösse.
Gerade bei grösseren und komplexeren
DER IDEE
Entwicklungen lohnt sich jedoch eine
genauere Betrachtung.
TEXT— RAINER MARTI*
ENTWICKLUNG DES Wert(einfluss)
PROJEKTWERTS IM
PROJEKTABLAUF
Die Einflussnahme auf
Erträge und Kosten sind zu
Beginn einer Planung am
grössten. Entsprechend
stark ist der Einfluss auf
Stichtag:
den Projektwert. Dieser Wert 3
kann zu mehreren Zeit Stichtag:
punkten ermittelt und unter Wert 2
Herausrechnen von metho
dischen Effekten der Wert Stichtag:
Wert 1
der Ideen isoliert bestimmt
werden. Quelle: ZVG
Strategische Planung Vorstudien Projektierung Realisierung Betrieb
(inkl.
Ausschrei
bungen)
Kostenentwicklung Projektwertentwicklung Einflussnahme auf Ertrag Einflussnahme auf Kosten
STANDORT, KAPITAL UND IDEE Idee in der Immobilienentwicklung zu beziffern ist. Die-
Im Jahr 1997 wurde im Hafenviertel von Bilbao das ser Frage soll im Folgenden nachgegangen werden.
Guggenheim-Museum eingeweiht, ein extravaganter
Bau des Architekten Frank O. Gehry. Die Stadt brachte ENTWICKLERMODELLE
sich damit auf die Landkarte des europäischen Städte- Erfolgen Projektentwicklung, Realisierung und Be-
tourismus. Die Idee zur Realisierung eines spektakulä- trieb aus einer Hand, stellt sich die aufgeworfene Fra-
ren Museumsbaus hat den Standort Bilbao aufgewertet ge nicht. Der Investor-Developer, welcher zugleich als
und die Entwicklung der Stadt nachhaltig geprägt. Heu- Bauträger und Investor auftritt, profitiert wirtschaft-
te spricht man vom «Bilbao-Effekt» (van Ryk, 2007), um lich unmittelbar von seinen Ideen. Die frühen Projekt-
Projektideen mit ausserordentlicher und weitreichen- phasen einer Immobilienentwicklung erfordern jedoch
der Wirkung zu beschreiben. zunehmend spezifisches Know-how zur Beurteilung
Nicht jede Projektidee wird für sich den Anspruch und Steuerung politischer, planerischer, verfahrens-
IDEE, STAND
auf einen «Bilbao-Effekt» erheben und nicht jedes Pro- technischer, vertraglicher und finanzieller Chancen
ORT UND KAPI
jekt ist auf eine aussergewöhnliche Projektidee ange- TAL BILDEN
und Risiken. Neben den klassischen Entwicklermodel-
wiesen. Bei konventionellen Immobilienprojekten bei- DEN DREI len des Investor-Developers und des Trader-Developers
spielsweise, wie dem Bau eines Mehrfamilienhauses an KLANG, DER EI hat sich daher auch in der Schweiz das Modell des Ser-
sehr guter Lage und mit gesicherter Finanzierung, ist NE STIMMIGE vice-Developers herausgebildet.
eine erfolgreiche Entwicklung auch ohne spektakulä- UND ERFOLG Service-Developer sind zu Beginn der Immobilien
re Architektur gesichert. Eine erfolgreiche Projektidee REICHE IMMO entwicklung tätig. Sie lagern – neben dem späteren Be-
beschränkt sich aber nicht auf Fragen der Architektur, BILIENENT trieb – auch die Realisierung an Dritte, beispielsweise
sie beschreibt auch Lösungen bei rechtlichen und pla- WICKLUNG an ein Generalunternehmen, aus und sind von da an nur
nerischen Fragestellungen. Beispiele sind eine kluge Lö- AUSMACHT. noch beratend und prüfend in den Prozess involviert.
sung im Umgang mit baurechtlichen Einschränkungen Allerdings ist der Einfluss der Idee auf die Projektkos-
oder die Entwicklung eines innovativen Kooperations- ten und die künftig erzielbaren Erträge zu Beginn einer
modells unter Grundeigentümern, um eine Immobilien Immobilienentwicklung, also in den SIA-Phasen 1 und
entwicklung erst zu ermöglichen bzw. zu beschleunigen. 2 (Strategische Planung und Vorstudien), am grössten.
Die Liste liesse sich endlos fortsetzen. Die Service-Developer laufen daher Gefahr, in frühen
Für die Immobilienentwicklung sind nicht nur die Projektphasen mit guten Ideen massgeblich zum Pro-
Idee, sondern auch der Standort und das Kapital bedeu- jekterfolg beizutragen, an diesem aber nicht oder nur
tend. Idee, Standort und Kapital bilden den Dreiklang, ungenügend zu partizipieren, da sich der Wert ihrer Idee
der eine stimmige und erfolgreiche Immobilienent- erst nach deren Umsetzung manifestiert.
wicklung ausmacht. Der Wert von Standort und Kapital
lässt sich empirisch bestimmen. Der Wert der Idee ent- VERTRAGSPRAXIS
zieht sich einer solchen Festlegung. Dennoch stellt sich In der Vertragspraxis wird das Honorar des Ser-
in der Praxis immer wieder die Frage, wie der Werteiner vice‑Developers meist in Prozenten der Anlagekosten
18 IMMOBILIA / Juni 202157
die Grundüberlegung. Der Nachteil bzw. die Unschärfe
dieser Praxis liegt darin, dass der Mehrwert einer Pro-
jektentwicklung nicht nur von der Idee, sondern eben-
so von der Entwicklung der Immobilienmärkte abhängt.
einer Immobilienentwicklung bemessen. Diese Praxis So kann es sein, dass trotz überzeugender Projektarbeit
hat sich etabliert, bleibt aber eine unbefriedigende Lö- bei rückläufigen Immobilienpreisen ein schlechteres
sung, da sie teilweise auf falsche Anreize setzt. Alter- Projektergebnis als antizipiert resultiert und der Ser-
nativ kann für die Honorierung auf die Vergütung des vice-Developer unverschuldet das Nachsehen hat.
effektiv geleisteten Aufwands abgestellt werden. Das
ist sinnvoll, wenn Immobilienentwicklung als reine DIFFERENZBETRACHTUNG –
Dienstleistung verstanden wird, die im Wesentlichen DER WERT DER IDEE
das mehr oder weniger «qualifizierte Abarbeiten» von Bei einfachen Immobilienentwicklungen mag eine
Aufgaben in einem definierten Rahmen zum Ziel hat. Vergütung der Leistungen des Service-Developers in
Wie in der Planungsbranche üblich können auch hier Prozent der Anlagekosten zweckmässig sein. Der Pro-
die Leistungen je nach Komplexität mit unterschiedli- zentsatz wird entsprechend der Grösse und Komple-
chen Stundenansätzen verrechnet werden. Der Nach- xität des Projekts festgelegt, die Herleitung des Hono-
teil dieses Ansatzes liegt darin, dass die Idee als krea- rars ist transparent. Der Zahlungsplan wird entweder an
tives Moment kaum honoriert wird. Denn die gute Idee ein Terminprogramm oder an das Erreichen bestimm-
entsteht ja nicht unbedingt dank stundenlangem Arbei- ter Meilensteine (z. B. Rechtskraft Sondernutzungs-
ten. Sie kann unter der Dusche, beim Joggen oder beim plan, Baubewilligung, Abschluss TU-Werkvertrag) ge-
Feierabendbier entstehen und kaum verrechenbare koppelt.
Stunden beanspruchen. Kreatives Schaffen (der Wert Bei grossen und komplexen Arealentwicklungen ist
der Idee) lässt sich daher nur schwer in Stundenansät- hingegen ein Phasenmodelle sinnvoll, bei dem die zu
ze übersetzen. Planungsbeginn eingeschätzten Projektwerte an be-
Zeit
Zudem hat sich das Modell der «Incentives» in der stimmten Stichtagen nachgesteuert werden, zum Bei-
Vertragspraxis etabliert. Der Service-Developer wird spiel per Genehmigung des Planungsinstruments, per
am wirtschaftlichen Projekterfolg beteiligt und hat Baubewilligung oder per Baubeginn. Es stellt sich die
damit ein unmittelbares Interesse, wertvermehren- Frage, wie eine solche Nachsteuerung des Projektwerts
de Ideen in den Entwicklungsprozess einzubringen. So zu erfolgen hat, wenn sie den Anteil der Ideen an der
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IMMOBILIA / Juni 2021 19IMMOBILIENWIRTSCHAFT
6
IMMOBILIENENTWICKLUNG
FOLGERUNGEN
Service Development stellt ein etabliertes Entwick-
lermodell dar und kann als Reaktion auf die zunehmende
Wertsteigerung angemessen abbilden soll. Im Laufe der Komplexität der Realität in der Immobilien- und Areal-
Immobilienentwicklung kann sich der Projektwert auf- entwicklung verstanden werden. Der Service -Developer
grund der folgenden Faktoren verändern: ist dabei nicht über die gesamte Wertschöpfungskette in- DER WERT DER
volviert und er läuft charakteristischerweise Gefahr für IDEE LÄSST SICH
1. Optimierung von Erträgen und Kosten den Wert seiner Ideen (die zu Beginn des Entwicklungs- DURCH DIE
(Erstellungs- und Bewirtschaftungskosten); prozesses den grössten Werteinfluss haben) nicht sach- DIFFERENZBE
2. Abbau von Projektrisiken; gerecht entschädigt zu werden. TRACHTUNG
3. Veränderungen der Planungskosten; Bei grossen und komplexen Immobilienentwicklun- EINER GEWÖHN
4. Zeiteffekt im Falle einer Wertermittlung gen, bei denen die Idee eine wichtige Rolle spielt, ist ein LICHEN UND EI
mittels DCF-Methodik. differenzierterer Ansatz zur Einschätzung des Werts NER AUSSERGE
WÖHNLICHEN
der Idee notwendig. Der Service-Developer soll für sei-
ENTWICKLUNG
Zentral ist eine Differenzbetrachtung zwischen der ne Grundleistungen honoriert und zusätzlich am Erfolg, DES PROJEKT
üblicherweise zu erwartenden und der aussergewöhn- der seinem kreativen Umgang mit Chancen und Risiken WERTS TRANSPA
lichen Entwicklung des Projektwerts. Der gewöhnliche in der Immobilienentwicklung zu verdanken ist, betei- RENT ERMITTELN.
Verlauf des Projektwerts ist einerseits auf Standard- ligt werden. Der Projekterfolg bemisst sich dabei aber
leistungen des Service-Developers und andererseits nicht am Marktwert per Fertigstellung, sondern an den
auf die methodisch begründeten Werteffekte zurück- aussergewöhnlich geschaffenen Projektwerten bereits
zuführen. Die Differenz zwischen dem gewöhnlichen während des Entwicklungsprozesses.
und dem aussergewöhnlichen Projektwert, sprich der Der Wert der Idee lässt sich durch die Differenzbe-
zusätzliche Mehrwert, kann auf den Wert der Idee zu- trachtung einer gewöhnlichen und einer aussergewöhn-
rückgeführt werden. Das Honorar des Service-Deve lichen Entwicklung des Projektwerts transparent er-
lopers setzt sich damit zusammen aus einer Grundleis- mitteln. Die Einschätzung kann dabei weitestgehend
tung und einer Erfolgsbeteiligung. Die Grundleistung daten- und faktenbasiert und für unterschiedliche Stich-
kann je nach vertraglicher Ausgestaltung in Prozenten tage erfolgen, wobei es sich in der Praxis empfiehlt, ei-
der Anlagekosten oder nach effektiv geleistetem Auf- nen unabhängigen Dritten in den Prozess zu involvieren.
wand vergütet werden. Die Erfolgsbeteiligung bemisst Damit ergibt sich die Möglichkeit, die Ideen des Ser- *RAINER MARTI
sich als prozentualer Anteil am Mehrwert, der den Ide- vice‑Developers adäquat und nachvollziehbar zu hono- Der Autor ist Mana-
ging Partner bei Fahr-
en des Service-Developers für seine aktive Steuerung rieren und zugleich die richtigen Anreize für eine nach- länder Partner Raum-
von Chancen und Risiken geschuldet ist. haltige Immobilienentwicklung zu setzen. entwicklung (FPRE).
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IMMOBILIENWIRTSCHAFT
IMMOBILIENENTWICKLUNG
Die Gebietsentwicklung rund um
LUZERN NORD MIT
den Seetalplatz in Emmen und Luzern
nimmt Fahrt auf. Verbindendes Ele
ment ist dabei Smart City. Mit diesem
NEUEM GESICHT Ansatz soll sich Luzern Nord zum
ökologischen und lebhaften Zentrum
entwickeln. TEXT— CHRISTOPH ZURFLÜH*
ebenfalls spürbar: Dort wird das historische posten, Wohnungen, ein Restaurant, Retail-
Industriegebäude der ehemaligen Nylon- flächen sowie eine Kindertagesstätte. Der
Die Hochschule Luzern 6-Fabrik saniert, um neue Flächen für die Kanton Luzern will mit dem Zentralen Ver-
Design & Kunst in der Vermietung zu schaffen. Apropos Rückbau: waltungsgebäude rund 30 dezentrale Stand-
Viscosistadt, dem kreati Auch im Gebiet Ibach sind derzeit die Bag- orte in der Stadt Luzern neu am Seetalplatz
BILDER: ZVG
ven Zentrum von Luzern
Nord. ger am Werk, um die ehemalige Kehrichtver- zentralisieren. Insgesamt wird das neue
brennungsanlage abzubrechen. Direkt dane- Verwaltungsgebäude den Anforderungen
ben entstanden ein neues Recyclingcenter der heutigen und zukünftigen Arbeitswelt
und ein neues Verwaltungsgebäude von Real. Rechnung tragen, wie es im Rahmen der Be-
strebungen zu Smart City Luzern Nord ange-
LUZERN NORD NIMMT PLANUNG NEUBAU KANTONALE dacht ist. Der Bezug ist auf 2025 terminiert.
G ESTALT AN VERWALTUNG Das Luzerner Stimmvolk wird im November
Seit dem Baubeginn des Projekts «4Vier- Mit dem Abschluss des Gesamtleistungs- 2021 über dieses zukunftsweisende Projekt
tel» am Seetalplatz im August 2020 wird die wettbewerbs wird die neue zentrale Verwal- entscheiden.
Transformation vom ehemaligen Verkehrs- tung des Kantons Luzern immer konkreter.
knoten zum neuen Zentrum in Luzern Nord Das Projekt der Firma Losinger Marazzi WEITERE PROJEKTE
definitiv sichtbar. Zu dem bestehenden Ge- mit Max Dudler Architekten, das sich gegen K ONKRETISIEREN SICH
bäude mit dem heutigen Kino Maxx wer- mehr als ein Dutzend andere Projekte durch- Vis-à-vis des neuen Verwaltungsgebäu-
den sich drei Neu- und Anbauten mit rund gesetzt hat, wird den Seetalplatz in Zukunft des befindet sich das Baufeld A2, wo ebenfalls
45 000 Quadratmetern Nettogeschossfläche mitprägen. Mit neun Stockwerken und rund ein prägnantes Gebäude mit einem zehn
für 192 Wohnungen, Läden, Büros, Gastro- 30 000 Quadratmetern Fläche bietet es Platz stöckigen Turm und 26 000 Quadratmetern
nomie und Freizeitangebote gesellen. Gleich für knapp 1000 Arbeitsplätze. Ebenfalls in Geschossfläche für Büro und Dienstleistun-
nebenan, in der Viscosistadt, ist die Zukunft diesem Bau untergebracht sind ein Polizei- gen entstehen soll. Es wird von Losinger Ma-
22 IMMOBILIA / Juni 202160
razzi in Zusammenarbeit mit der Luzerner
Kantonalbank entwickelt. Scheitlin Syfrig
Architekten, die Gewinner des Architektur-
wettbewerbes, setzen sich ganzheitlich mit ÜBER LUZERN NORD
dem Thema Smart City auseinander. Sei es Luzern Nord ist ein Entwicklungsschwerpunkt
bei der Verwendung von nachhaltigen Ma- des Kantons Luzern. In den nächsten Jahren
terialien, der Energieversorgung mit Wär- Ideen bezüglich «Wohnen 60+». Ebenfalls werden schrittweise 1500 neue Wohnungen,
4000 zusätzliche Arbeitsplätze und 850 Studien
meverbund und Photovoltaikanlage oder auf NF49 entstand ein neues Variététhe-
plätze realisiert. Luzern Nord soll sich als Smart
beim Thema Mobilität. Auch bei den Baufel- ater. In der Viscosistadt macht das Projekt City entwickeln, als Praxisbeispiel in der Zentral
dern B1 bis B3 entlang der Kleinen Emme ist «Spinnerei» die Zukunft der Arbeit erlebbar. schweiz. Das neue Zentrum wird um zwei Er
Dynamik zu spüren: Der Kanton Luzern be- Die Menschen vor Ort können sich aktiv am holungszonen und diverse kulturelle Einrichtun
sitzt dort drei Grundstücke von total 17 000 Planungsprozess beteiligen: Zum Beispiel gen ergänzt. Die Transformation zu einem
neuen, vielseitigen und belebten Zentrum ist in
Quadratmetern. Der vom Kanton lancierte im Rahmen von Workshops zu den Smart-
vollem Gange: Beispiele sind die Viscosistadt,
Investorenwettbewerb steht kurz vor Ab- City-Dimensionen «Mobilität» und «Leben die Hochschule Luzern – Design und Kunst, der
schluss. Zur Sicherstellung der Qualität und & Gesellschaft». Darin werden kurz- und Nordpol oder die Zwischennutzung NF 49. Lu
Nachhaltigkeit sind das SNBS-Label (Stan- mittelfristige Massnahmen besprochen, da- zern Nord steht auch für eine gemeinsame und
dard Nachhaltiges Bauen Schweiz), ein An- mit ein attraktiver und qualitativer Lebens- koordinierte Planung unter den unterschiedlichen
schluss an den Wärmeverbund, ein Archi- raum entsteht. Auch die ortsansässige Hoch- Anspruchsgruppen. Beteiligt sind die Gemeinde
Emmen, die Stadt Luzern, der Kanton, der
tekturwettbewerb oder eine Beteiligung am schule Luzern Design & Kunst beteiligt sich Verkehrsverbund, die Wirtschaftsförderung,
Smart-City-Prozess zwingend erforderlich. am Entwicklungsprozess von Luzern Nord Unternehmen, Arealentwickler und die Be
und zeigt in verschiedenen studentischen völkerung. www.luzernnord.ch
BREITE BETEILIGUNG AN Arbeiten oder Forschungsprojekten auf, wie
TRANSFORMATION das zukünftige Arbeiten und Fortbewegen
Während die grossen Bauprojekte in Luzern Nord erfolgreich umgesetzt wird.
schrittweise vorankommen, passiert die Neustes Projekt ist die Quartier-Plattform
Transformation von Luzern Nord zum «Dialog Luzern», entwickelt von der Stadt
smarten Zentrum auch im Kleinen. So er- Luzern. Auf der Plattform können die Bevöl- *CHRISTOPH ZURFLÜH
öffnete Pro Senectute in der Zwischennut- kerung und Interessierte an der Entwicklung Der Autor ist Gebietsmanager von
zung NF49 das Lab.LU, einen Ort für neue teilhaben oder aktiv Ideen einbringen. Luzern Nord.
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IMMOBILIA / Juni 2021 23IMMOBILIENWIRTSCHAFT
QUARTIERENTWICKLUNG ZÜRICH-MANEGG
INDUSTRIESTAND
Die von der Steiner AG und der
Baugenossenschaft BEP entwickelte
Überbauung Manegg-Mitte in Zürich
ORT WIRD ZUM umfasst 101 Mietwohnungen und 151
Eigentumswohnungen, die unter
STADTQUARTIER dem Namen «Sihlterrassen» vermarktet
werden. TEXT— RED.
Die anspruchs
vollen Bauarbei
ten, die bei den
verschiedenen Ge
bäuden parallel
vonstattengehen,
kommen plan
mässig voran.
BILD: ZVG
URBANE SITUATION ENTLANG Für die Entwicklung des Gesamtareals Senioren, Einzelpersonen jeden Alters
DER ALLMENDSTRASSE hat die Steiner AG einen zweistufigen Stu- oder Familien mit Kindern. Wer gern viel
Das Gebiet Manegg hat eine lange Ge- dienauftrag durchgeführt. Als Siegerprojekt Zeit daheim und in der Natur verbringt,
schichte als Industriestandort im Süden wurde das Projekt «silberpappel» des Pla- ist in der modernen Überbauung am Fluss
der Stadt Zürich. Bis im Jahr 2007 wurde nerteams Neff Neumann Architekten mit an der richtigen Adresse. Wie zwei Schiffe
hier noch Papier produziert. Ab dem Jahr Schmid Landschaftsarchitekten erkoren. im Grünen liegen die Baukörper der Sihl-
2000 startete die Stadt Zürich gemeinsam Dieses setzt drei zeilenförmige Gebäude auf terrassen längs zum Fluss. Die beiden Ge-
mit allen Grundeigentümern in der Man- das Areal, die differenziert auf die städte- bäude wirken zurückhaltend elegant und
egg eine kooperative Entwicklungsplanung. baulichen Gegebenheiten abgestimmt sind. strahlen gleichzeitig eine gediegene Wohn-
Gesucht waren Lösungen, welche die Qua- lichkeit aus.
lität der Lage direkt an der Sihl und im Zen Charakteristisch für die Überbauung
trum der Manegg optimal ausschöpfen. Das sind die vertikal verlegten, glasierten Ke-
Ziel war es, mit besonders gut gestalteten ramikfassaden. Der Glanz, die Farbigkeit
Aussenräumen und einer sorgfältigen Ar- DAS PROJEKT und die bewegte Silhouette inszenieren
chitektur eine attraktive Gesamtstimmung ÜBERZEUGT DURCH das Zusammenspiel zwischen Grünraum
SEINE SORGFÄLTIGE
zu erzeugen. und Architektur. Auch im Innern vermö-
ARCHITEKTUR
Die Baugenossenschaft des Eidgenös- UND DIE IDYLLISCHE
gen die 151 neuen Eigentumswohnungen zu
sischen Personals (BEP) hat im Dezember LAGE. überzeugen: Der Wohnraum mit der Küche
2014 das Stammareal und das Druckerei- entwickelt sich um eine Loggia, mit span-
gebäude der Druckerei GDZ AG im Gebiet nenden Diagonalbezügen und attraktivem
Manegg in Zürich-Wollishofen erworben. Aussenraum. Der Grossteil der Wohnun-
Gleichzeitig hat sie mit der Steiner AG ei- gen ist länglich offen angelegt, in vorteil-
nen Projektentwicklungsvertrag für die ge- Das Gebäude der BEP mit 101 attraktiven hafter Westost-Typologie. So profitieren
meinsame Entwicklung und Realisierung Genossenschaftswohnungen passt sich der die künftigen Bewohner von Grosszügig-
einer gemischt genutzten Überbauung auf urbanen Situation entlang der Allmend keit und einer optimalen Besonnung.
dem Areal abgeschlossen. Das rund 7700 m2 strasse an und schliesst den durchgrünten
grosse Grundstück der GDZ AG ist Teil ei- Innenhof der Siedlung. EIN NEUES, DURCHMISCHTES
nes grösseren Entwicklungsareals westlich QUARTIER
der Allmendstrasse, welches die Steiner AG EXKLUSIVE WOHNTRÄUME AN Das Zürcher Quartier Manegg befindet
entwickeln konnte. Insgesamt weist das Ge- DER SIHL sich an wunderbarer Lage am Rande der
biet am Rande des Uetlibergs eine Fläche Die fantastische Umgebung der Sihl Stadt, zwischen der Allmend Brunau und
von knapp 16 000 m2 auf. terrassen zieht alle an, ob jüngere Paare, Leimbach. Die prägenden Freiräume der
24 IMMOBILIA / Juni 2021Sie können auch lesen
