PETER SCHILLIGER ÜBER ENERGIEPOLITIK - SEITE 04 - SVIT Schweiz
←
→
Transkription von Seiteninhalten
Wenn Ihr Browser die Seite nicht korrekt rendert, bitte, lesen Sie den Inhalt der Seite unten
NR. 02 | FEBRUAR 2017 84. Jahrgang | Erscheint monatlich | CHF 7.– | www.svit.ch PETER SCHILLIGER ÜBER ENERGIEPOLITIK – SEITE 04 IMMOBILIENPOLITIK. Bundesrat lehnt Initiative des Mieterverbandes ab............................................ 10 IMMOBILIENWIRTSCHAFT. Schwerpunktthema Immobilienbewertung.................................................. 12 BAU & HAUS. Neue Entwicklungen im Stahlbau............................................................................................................. 52
EDITORIAL URS GRIBI
Wir bürgen für Sie!
SEHNSUCHT
NACH FRÜHER
URS GRIBI
«Die Zersiedelungs-
initiative ist auch
eine Form der
Ressourcenver-
schwendung.»
Einfach vermieten mit
100 % Sicherheit
Der Bundesrat lehnt die Zersiedelungsinitiati-
ve ab. Diese war im Oktober mit 113 000 gülti-
gen Unterschriften eingereicht worden und for-
dert unter anderem, dass neue Bauzonen durch
Auszonungen kompensiert werden. Die Re-
gierung ist der Auffassung, dass das revidierte
Raumplanungsgesetz (RPG) und die beabsichtig-
te zweite Etappe der RPG-Teilrevision der Zer-
siedelung bereits ausreichend entgegenwirken.
Auch will der Bundesrat gemäss Mitteilung von
Ende Januar dem Parlament keinen direkten Ge-
genentwurf oder indirekten Gegenvorschlag Spürbare Entlastung beim
vorlegen. Gut so. Bleibt zu hoffen, dass er im
Rahmen der geplanten zweiten Etappe der Teil- Verwaltungsaufwand
revision des RPG, die im Sommer ins Parlament
kommt, keine Konzessionen macht.
Vors Volk kommt die unsinnige Initiative alle-
mal. Dabei sind die Forderungen schlicht naiv
und realitätsfremd. Etwa, dass durch Aufsto-
ckungen und «nachhaltige Quartiere» der Mehr-
bedarf an Wohn- und Gewerbeflächen gedeckt
werden kann. Oder dass Einzonungen überre-
gional kompensiert würden. Welche Gemein-
de und welcher Eigentümer verzichtet freiwil-
lig auf Entwicklungsmöglichkeiten? Eine weitere
künstliche Verknappung hätte primär einen Ef-
fekt: Sie würde die Bodenpreise in die Höhetrei-
Einfache Abwicklung
ben, damit die Wohnkosten anheizen und den im Schadenfall
Wirtschaftsstandort Schweiz schwächen.
Die «Sehnsucht nach früher» hat im politi-
schen Betrieb Hochkonjunktur. Aber mit Kostenlose Hotline: 0800 100 201
rückwärtsgerichteten Vorstössen wie der
Zersiedelungsinitiative löst man die Probleme
der Zukunft nicht.
Ihr Urs Gribi
Ein Unternehmen der Aduno Gruppe
www.adunokaution.ch
2 | immobilia Februar 2017 Ins2016_AdunoKaution_85x259mm.indd 5 14.10.16 14:56
IMMOBILIA INHALT NR. 2 FEBRUAR 2017
NR. 02 | FEBRUAR 2017 84. Jahrgang | Erscheint monatlich | CHF 7.– | www.svit.ch
PETER SCHILLIGER
ÜBER ENERGIEPOLITIK – SEITE 04
IMMOBILIENPOLITIK. Initiative des Mieterverbandes abgelehnt .................................................................. 10
IMMOBILIENWIRTSCHAFT. Höhere Ansprüche an Immobilienbewerter ............................................... 20
BAU & HAUS. Neue Entwicklungen im Stahlbau ............................................................................................................ 52
FDP-Nationalrat und Unternehmer
Peter Schilliger (Foto: Urs Bigler)
FOKUS 34 DEN TRÄUMEN AUF DER SPUR
Immobilienprofis müssen die Bedürfnisse ihrer
04 «DAS GLAS IST HALBVOLL» Kunden kennen. Deshalb hat der Marketing-
Der Luzerner FDP-Nationalrat Peter Schilliger dienstleister «alaCasa.ch» und der Finanzbera-
tritt für die erste Etappe der Energiestrategie ter MoneyPark die Schweizer nach ihren Wohn-
ein. Im Gespräch sagt er, warum diese für träumen gefragt.
Immobilienbesitzer Vorteile bringt. 36 DER MONAT IN DER IMMOBILIENWIRTSCHAFT
IMMOBILIENPOLITIK
IMMOBILIENRECHT
10 VIEL KOHLE MACHT HEISSE LUFT
42 2016 IM SACHEN- UND BODENRECHT
Der Bundesrat lehnt die Volksinitiative «Mehr
Prof. Dr. iur. Roland Pfäffli fasst 2016 in Gesetz-
bezahlbare Wohnungen» zu Recht ab. Aber er
ZITIERT gebung und Rechtsprechung auf dem Gebiet
offeriert den Initianten Steuermillionen.
des Sachen- und Bodenrechts zusammen.
11 KURZMELDUNGEN
BAU & HAUS
IMMOBILIENWIRTSCHAFT
50 TRANSPARENZ FÜR MEHR LEBENSQUALITÄT
12 WAS IST DIE IMMOBILIE WERT?
Wohnen und Arbeiten sind längst nicht mehr
Bevor eine Immobilie die Hand wechselt,
gleichbedeutend mit Abschottung hinter dicken
braucht es eine fundierte Schätzung.
Mauern und kleinen Fenstern.
15 WERTE SCHAFFEN IM EIGENBESTAND
52 «STAHLBAUTEN HABEN POTENZIAL»
Auf der Suche nach Rendite müssen Investoren
Immobilia sprach mit Walter Luessi, Geschäfts-
heute verstärkt den Fokus auf die Optimierung
führer der Tuchschmid Constructa AG, über die
ihrer Bestandsimmobilien richten.
Nach wie vor wei- neuesten Entwicklungen im Stahlbau.
18 «DIE WERTE SIND WEITER GESTIEGEN»
sen Portfolios von indi- Zinsen sind eine wichtige Stellschraube bei der
rekten Immobilienan- IMMOBILIENBERUF
Immobilienbewertung. Ein Gespräch mit Ernst
lagen deutlich tiefere Schaufelberger von Axa Investment Managers. 55 SEMINARE UND TAGUNGEN
Liegenschaftsbewer- 20 DRUCK AUF BEWERTUNGSMETHODEN 56 KURSE DER SVIT-MITGLIEDERORGANISATIONEN
tungen auf als die Die Globalisierung der Immobilienmärkte
Transaktionspreise am VERBAND
führt zu steigenden Ansprüchen an die
Immobilienmarkt.» Immobilienbewertung. 62 AUFGEFRISCHTES STANDARDWERK
24 ANHALTENDER TREND ZUM MIETERMARKT Anfang Jahr ist das Immobilienmanagement-
ROLF FREY Handbuch der KUB in einer Neuauflage erschie-
leitet bei der Privatbank
Der «Büromarktbericht Schweiz 2017» von
Maerki Baumann den JLL Schweiz zeigt, dass die Leerstände im nen. Immobilia war bei der Buchtaufe dabei.
Bereich indirekte Immo-
bilien. Büroflächenmarkt kaum zurückgegangen sind.
26 GUT ACHTEN BEIM GUTACHTEN MARKTPLATZ
Die Anforderungen an Gutachten zur Immo 59 STELLENMARKT
bilienbewertung sind hoch. Deshalb brauchen 65 MARKTPLATZ & PRODUKTE-NEWS
NR. 11 |
NOVEMBER
2015
82. Jahrgang
| Erscheint
monatlich
| CHF 6.–
| www.svit.ch
die Bewertungsexperten eine detaillierte 74 BEZUGSQUELLENREGISTER
Entscheidungsgrundlage. 77 ADRESSEN & TERMINE
6.– | www.svit.ch
| CHF
monatlich
| Erscheint
83. Jahrgang
2016
| JANUAR
NR. 01
NR. 10 | OKTOBER
2015 82. Jahrgang |
Erscheint monatlich | www.svit.ch
| CHF 6.– | www.svit.ch | CHF 6.–
monatlich
| Erscheint
82. Jahrgang
2015
DEZEMBER
NR. 12 |
28 «VERÄNDERUNGEN FRÜH ERKENNEN» 78 ZUGUTERLETZT / IMPRESSUM
AMELIE-T
LANGZEI
TSTRATE
GIEN FÜR
HERES MA
YER
In einem dynamischen Marktumfeld sind
Immobilienbewerter stark gefordert, sagt
DAS STOCKWE
M RKEIGEN
WILHEL
IMMOBILIE
NPOLITIK. TUM – SEITE
IMMOBILIE Wahlausgan 04
g weckt
SASCHA
NWIRTSCHA Erwartunge
04 IMMOBILIE FT. Logistik- n ..............................
SEITE NRECHT. und Industrieim
MENT, 14 Handlungsb mobilien
..............................
IM INVEST edarf im .........................
..................... als Anlagealter 10
STEFAN
VITÄT 28 Stockwerke
Druck ......................... igentum native ..............
KREATI 34
nsen erhöhen
...................
ÜBER .........................
34
..............................
..............................
t – Negativzi
ZANETTI
......................... ............... .......... 42
Investmen ......................... .........................
ZIMMERLI
CHAFT. .........................
aftung
.........................
IENWIRTS ch erneuern
IMMOBIL
Richtig
energetis in der Bewirtsch
JOËLLE
HAUS. luktuation SOZIALE NETZWERKE
BAU & F. Personalf IM WOHNBEREICH
IENBERU
SEITE 04
David Hersberger, Präsident der SEK/SVIT.
– SEITE 04
IMMOBIL T 2016 – 10
IMMOBILIENPOLITIK. GSMARK .............................
Wohnbudget der WOHNUN .............................. 16
IMMOBILIENWIRTSCHA Schweizer Haushalte überholt
.............................. .....................
seit Jahren stabil
gsziffer ist
..............................
FT. Stephan Jung ............................ achfrage 66
zur Zukunft des 12 Leerwohnun
VERBAND. Valuation stationären Detailhandels g treibt Wohnungsn
..............................
Congress: Preis NPOLITIK. ..............................
ist nicht gleich Wert ............. 36
IMMOBILIE FT. Zuwanderun ..............................
.............................................................
NWIRTSCHA 2015..............................
56 Estate Campus
....................
IMMOBILIE
Swiss Real
VERBAND.
29 MARKTWERT UND MARKTPREIS
Bestellung
Jahresabonnement Selbst sorgfältig errechnete Verkehrs-
bzw. Marktwerte werden am Markt zum Teil
12 Ausgaben: erheblich übertroffen. SONDERBEILAGE «SWISS REAL ESTATE FORUM 2017»
NR. 2 FEBRUAR 2017 www.sref.ch
nur CHF 68.00 Vom 19. bis 21. Januar 2017 war Pontresina zum 12. Mal
31 MIETWOHNUNGSMARKT forumsmagazin
Kulisse für das Swiss Real Estate Forum. Unter dem
Entspannung ja – Trendwende nein. Motto «The Final Cut» sprachen unter anderem Oskar
E-Druck AG
32 KOMMUNIKATION 4.0 Lafontaine, Uli Hoeness, Auma Obama und Köbi Kuhn
Simone Feurer THE zum Publikum aus der Immobilienwirtschaft. In der Son-
simone.feurer@edruck.ch
Die Digitalisierung ist in aller Munde, aber in derbeilage der Immobilia können Sie den Spitzenanlass
FINAL
Tel. 071 246 41 41 der Kommunikation herrschen Papier, Telefon CUT des SVIT noch einmal Revue passieren oder sich bereits
und E-Mail vor wie vor 20 Jahren. Swiss Real Estate Forum Februar 2017 | 1
jetzt fürs 2018 «teasern» lassen.
immobilia Februar 2017 | 3
FOKUS ENERGIEPOLITIK 4 | immobilia Februar 2017
IVO CATHOMEN*
–Für Bürgerinnen und Bürger ist es
schwierig, in der aktuellen politischen
Diskussion über die Energiezukunft
der Schweiz den Überblick zu behal-
ten. Können Sie helfen?
–Für das bessere Verständnis müssen wir
ins Jahr 2011 zurückgehen. Mit dem Atom
unfall von Fukushima war die bis dahin ver-
folgte Energiestrategie auf einen Schlag
obsolet. Nach derzeitiger politischer und
wirtschaftlicher Beurteilung sind neue
Atomkraftwerke vom Tisch und die Lauf-
zeiten der bestehenden Werke beschränkt.
«DAS GLAS
Damit fehlen uns auf mittlere Sicht 10%
Produktionskapazität gemessen am Ge-
samtenergieverbrauch. Zudem sind wir
zu 80% auf den Import von Energie ange-
IST HALB-
wiesen. In der Energiestrategie 2050 geht
es neben der Versorgungssicherheit auch
um Energieeffizienz und Klimapolitik. Der
Bundesrat stellte die Energiestrategie 2050
VOLL»
mit einem etappierten Vorgehen als indi-
rekten Gegenvorschlag der Atomausstiegs-
initiative gegenüber, die das Volk im ver-
gangenen Herbst ablehnte.
–Allein die parlamentarische
Diskussion über die erste Etappe
Um die Energiestrategie 2050 tobt dauerte drei Jahre. Warum?
ein heftiger Kampf. Die SVP hat gegen –Es brauchte massgebliche Anpassun-
gen am Entwurf des Bundesrates, um eine
die erste Etappe – das revidierte Mehrheit im Parlament zu erlangen. Starre
Ziele zur Energieproduktion und zur Sen-
Energiegesetz – das Referendum kung des Energieverbrauchs wurden durch
ergriffen. Ende Januar ist zudem Richtwerte ersetzt, die Betriebsbewilligung
der Atomkraftwerke an die Erfüllung der Si-
die Kommission für Umwelt, Raumpla- cherheitsauflagen geknüpft, die Umvertei-
nung und Energie des Nationalrates auf lung der kostendeckenden Einspeisevergü-
tung KEV zeitlich limitiert und die Anreize
den Entwurf der zweiten Etappe nicht für energetische Sanierungen erhöht.
eingetreten. Immobilia sprach mit Peter –Das Referendum der SVP gegen das
revidierte Energiegesetz ist inzwi-
Schilliger, Luzerner FDP-Nationalrat und schen zustande gekommen. Mit
welchen Gefühlen schauen Sie als
Befürworter des Energiegesetzes, über Befürworter der Abstimmung vom
Versorgungssicherheit, Umverteilung 21. Mai 2017 entgegen?
–Die Gegner des revidierten Energiegeset-
und Auswirkung auf den Immobilienpark. zes argumentieren mit Themen, die im ers-
ten Paket gar nicht zur Abstimmung stehen.
Darum ist die Vorlage für die Stimmbürger
schwer fassbar. Es geht vorerst «nur» um
die Revision des Energiegesetzes und die
Änderung einzelner weiterer Bundesgeset-
ze. Diesem Paket hat das Parlament in der
Herbstsession nach heftigem Ringen zuge-
stimmt. Zur Abstimmung stehen aber ex-
plizit nicht der Übergang vom Förder- zum
Lenkungssystem oder die Klimapolitik.
immobilia Februar 2017 | 5
FOKUS ENERGIEPOLITIK
BIOGRAPHIE
PETER SCHILLIGER
(1959) ist gelernter Sanitär-
zeichner, dipl. Sanitär- und
Heizungstechniker. Er führt als
Mitinhaber und Vorsitzender
der Geschäftsleitung ein mit-
telständisches Unternehmen
im Bereich Gebäudetechnik mit
Sitz in Luzern. Sein politischer
Werdegang führte ihn über den
Gemeinderat seiner Wohn-
gemeinde Udligenswil LU, das
Gemeindepräsidium und den
Kantonsrat im Jahr 2012 in den
Nationalrat. Er engagiert sich in
der Schweizerischen Gewerbe-
kammer, im Spitalrat des
Luzerner Kantonsspitals und
ist Präsident im Touring Club
Schweiz, Sektion Waldstätte.
Peter Schilliger ist verheiratet
und Vater dreier Kinder.
–Die Kluft zwischen Befürwortern und –Diese Kritik am – bereits bestehenden – fenden Jahr. Zudem wird der Rückbau bei
Gegnern verläuft durch FDP und SVP. Bürokratiemonster ist nachvollziehbar. nachfolgendem Ersatzneubau den energeti-
Die NZZ schreibt vom «Albert-Rösti- Aber fünf Jahre nach Inkrafttreten des schen Sanierungen gleichgestellt. Das sind
Graben». Was spricht für die Vorlage? Energiegesetzes werden dank der im neu- wichtige Anreize, in den Gebäudepark zu in-
–Aus meiner Sicht ist das Glas halbvoll. Die en Gesetz verankerten Sunset-Klausel keine vestieren. Hier ist auch der grösste Hebel im
Richtwerte zur Senkung des Energiever- neuen Subventions-Tatbestände mehr auf- Energieverbrauch. Allerdings stelle ich fest,
brauchs, die Effizienzvorgaben, die Inves- genommen. Und genau dies beendet eben dass private Immobilienbesitzer nicht im-
titionen in die Forschung und Entwicklung die von den Gegnern kritisierte Umvertei- mer eine objektive Investitions- und Amor-
und die steuerliche Anrechnung energeti- lungsmaschine. tisationsrechnung machen. Anders als bei
scher Sanierungen über mehrere Jahre –Die Gegner fordern eine Nach Institutionellen steht für sie die Werterhal-
schlagen positiv zu Buch – um nur die besserung. Würde mit der Ablehnung tung und -entwicklung hinter der Nutzung.
wichtigsten Argumente zu nennen. des Gesetzes der Status-quo nicht –Befürworter wie Gegner hoffen auf
–Ein halbvolles Glas: sogar zementiert? die Unterstützung der Wirtschafts
Begeisterung tönt anders… –Die Gefahr ist erheblich. Zu meinen, nach verbände. Welche Aspekte stehen für
–Negativ ist die Erhöhung des Netzzu- einem Nein zum Energiegesetz könne in diese im Vordergrund?
schlags von 1,5 auf 2,3 Rappen. Laut Be- kurzer Zeit eine neue, mehrheitsfähige Vor- –Ich glaube zu spüren, dass sie sich mit
rechnungen beläuft sich die Mehrbelastung lage präsentiert werden, ist mit Blick auf die der Vernunftslösung arrangieren können.
auf 40 CHF pro Haushalt und Jahr. Das ist zurückliegende Debatte ein Irrglaube. Ich Die Anpassungen der Vorlage in wesent-
verkraftbar. Wer die ordnungspolitischen halte das Referendum darum für unklug. lichen Punkten hat den Umschwung ge-
Gesichtspunkte – Kampf gegen staatliche –Welche Stimmempfehlung geben bracht. Damit zeigen die Verbände, dass
Umverteilung und dirigistische Eingriffe – Sie Immobilienbesitzern? man sie mit ausgewogenen Lösungen an
höher gewichtet, steht auf der Gegnerseite. –Im Parlament haben wir erreicht, dass Bord holen kann. So hat bereits die Kam-
–Ein Kritikpunkt bezieht sich auf die energetische Sanierungen steuerlich über mer des Schweizerischen Gewerbeverban-
grosse Umverteilungsmaschinerie aus maximal drei Jahre in Abzug gebracht wer- des SGV mit 32 zu 15 Stimmen die Ja-Paro-
Abgaben und Fördermassnahmen. den können statt wie bisher nur im betref- le zum Energiegesetz gefasst.
6 | immobilia Februar 2017
Wir brauchen Technologie-
freiheit im Rahmen sinnvoller
klimapolitischer Leitplanken.»
–Auf einem anderen Blatt steht die ist unbestritten. Wir brauchen aber nicht, –Ist das Ölheizungsverbot mit dem
Haltung der bürgerlichen Parteien und Musterschüler zu sein und dabei die Wett- Nichteintreten vom Tisch?
der Wirtschaft zum zweiten Paket. bewerbsfähigkeit unserer Wirtschaft zu –Ich betrachte das Ölheizungsverbot pri-
–Hier stehen wir ganz am Anfang. Die verschlechtern. Wir müssen hinsichtlich mär als Frage der Klimapolitik. Es ist heu-
Kommission für Umwelt, Raumplanung Versorgungssicherheit Kapazitätsreser- te nicht absehbar, in welche Richtung die-
und Energie des Nationalrates empfiehlt ven schaffen, damit wir allfällige Lücken se gehen wird.
der grossen Kammer, nicht auf die Vorla- schliessen können. Und wir müssen un- –Die Umsetzung des Energiegesetzes
ge des Bundesrates für den Verfassungs- seren sauberen Wasserstrom gegenüber findet mehrheitlich in den Kantonen
artikel über ein Klima- und Energielen- schmutzigem Mix-Strom aus dem Ausland statt. Ist nicht zu befürchten, dass
kungssystem einzutreten. Ich habe mich wieder konkurrenzfähig machen. diese überschiessen und ein undurch-
in der Kommission für einen Neuanfang –Für Immobilienbesitzer wird die dringlicher Dschungel an Vorschriften
stark gemacht. Die Abkehr von einem För- zweiten Etappe mit Geboten und entsteht?
der- zu einem Lenkungssystem ist grund- Verboten einschneidender sein als die –Dieser Dschungel besteht schon heute,
sätzlich richtig, aber wir müssen erst die erste. Ist absehbar, in welche Richtung besonders im Gebäudebereich. Gebäude
Frage beantworten, welchen Grad der Ver- diese gehen könnten? fallen in die Hoheit der Kantone, und da-
sorgungssicherheit mit welchen klimapo- –Ein Lenkungssystem wird für alle Kon- für gibt es gute Gründe. So setzen etwa In-
litischen Zielsetzungen wir wollen, bevor sumenten eine finanzielle Mehrbelastung dustriekantone andere Akzente als Berg-
wir über Instrumente, Normierungen und auf nicht erneuerbaren Energieträgern kantone. Mit den Mustervorschriften der
Grenzwerte sprechen. bringen – unter Einbezug der Strassenfi- Kantone sind diese auch weitgehend ge-
–Was ist Ihre Antwort auf die Frage nanzierung und Treibstoffabgaben. Folgt eint unterwegs. Ich stelle aber fest, dass
der Versorgungssicherheit? der Nationalrat in der Frühlingssession der sich die kantonalen Energiegesetze in De-
–Es braucht Technologiefreiheit der Ener- Kommission und tritt nicht auf die Vorlage tailfragen und Einzelmassnahmen verlie-
gieproduktion im Rahmen der klimapoli- des Bundesrates ein, müssen wir die ge- ren. Ich mache ein Beispiel. Die Kantone
tischen Zielsetzungen. Dass die Schweiz nannte Grundsatzfrage diskutieren, bevor legen Dämmwerte von Aussenhüllen fest,
klimapolitisch einen Beitrag leisten muss, wir erneut über Massnahmen verhandeln. ohne etwas zum Energieverbrauch zu sa-
immobilia Februar 2017 | 7
32
Lab2.ch
Gemeinsam erfolgreich.
Wir bieten massgeschneiderte
Lösungen für Ihre Immobilien-
projekte. homegate.ch, Ihr
Vermarktungsberater mit dem X.
FOKUS ENERGIEPOLITIK
Wir Schweizer lassen uns
über Steuererleichterungen
mobilisieren. Sie sind ein
wichtiger Motor für die
energetische Sanierung.»
gen. Es wäre zielführender, die zugeführte zu vernetzen. Ich beobachte eine mar- ten der Energieproduktion und den Ver-
Wärmeenergie pro Bezugsfläche zu limi- kante Weiterentwicklung hin zum intel- brauch selber zu regeln?
tieren. Dann könnte der Eigentümer sel- ligenten Haus. –Droht damit die Eigenverbrauchs
ber entscheiden, ob er dämmt oder lieber –Wie hoch schätzen Sie das Effizienz- regelung zu einem Papiertiger zu
anfallende Abwärme für die kalte Jahres- potenzial im Gebäudepark? werden?
zeit im Erdreich einlagert und dafür auf –Ich schätze, dass allein mit der Betriebs- –Die Regelung ist ein Modell für die Zu-
neue Fenster verzichtet. Es braucht mehr optimierung im Bereich Wärme und Küh- kunft. Die Versorgungsleitung zum betref-
Eigenverantwortung innerhalb gesetzli- lung der Energieverbrauch um 25% und fenden Bezüger oder zur Gemeinschaft
cher Leitplanken. Daraus entstünde viel unter Ausnützung der technischen Mög- könnte quasi als Back-up dienen, der ent-
Innovation. lichkeiten, wie Nutzung von Umweltener- schädigt werden müsste. Wir müssen uns
–Ihr Unternehmen ist als ausführender gie und Effizienzsteigerung, die Zuführung von vielem Althergebrachten lösen, um ef-
Betrieb in der Innerschweiz tätig. von Energie sogar auf einen Viertel gesenkt fizientere, marktnahe Lösungen zu ermög-
Wie kommen Sie mit den verschiede- werden könnte. lichen. Ich nenne als Beispiel die Nacht-
nen Energiegesetzen zugange? –Kann man Ihren jüngsten parlamenta- stromabsenkung. Mit dem steigenden
–In erster Linie müssen sich die Planer mit rischen Vorstoss zu Eigenverbrauch Anteil an Solarenergie haben wir tagsüber
den unterschiedlichen Vorschriften herum- und Marktzugang dahingehend inter- einen Überfluss, nicht in der Nacht.
schlagen. Erschwerend kommt hinzu, dass pretieren, dass noch nicht alle Fragen –Sind die Verbraucher bereit
es auf kommunaler Ebene zusätzliche Re- in dieser Beziehung geklärt sind? für solche Modelle?
gelungen gibt. Diese Kleinräumigkeit ab- –Die Eigenverbrauchsregelung ist grund- –Die Leute sind dann bereit, wenn sie Alter-
sorbiert unzählige Fachkräfte und hemmt sätzlich positiv und ungleich besser, als nativen haben. Betrachten wir die Mobilte-
die technologische Entwicklung. den Strom im KEV-System ins Netz einzu- lefonie. Heute ist jeder Kunde in der Lage,
–Welche Impulse sehen Sie aus speisen und wieder zu beziehen. Aber es das für ihn am besten geeignete Tarifmo-
der Energiestrategie 2050 für die sind viele Fragen im Zusammenhang mit dell auszusuchen.
Gebäudetechnik? Eigenverbrauchsgemeinschaften noch zu
–Die Technologie ist sehr weit entwi- wenig durchdacht. Braucht jeder Endver- *IVO CATHOMEN
Dr. oec. HSG, ist leitender Redaktor
ckelt. Es existieren erprobte Produk- braucher in einer Gemeinschaft tatsächlich der Zeitschrift Immobilia.
te für die Nutzung erneuerbarer Ener- einen Netzzugang? Hierzu sind die Gesetze
gie. Nun braucht es das Know-how, die untereinander widersprüchlich. Warum er-
Komponenten innerhalb des Gebäudes lauben wir der Gemeinschaft nicht, die Kos-
immobilia Februar 2017 | 9
IMMOBILIENPOLITIK VOLKSINITIATIVE «MEHR BEZAHLBARE WOHNUNGEN»
Viel Kohle macht heisse Luft
Der Bundesrat lehnt die Volksinitiative «Mehr bezahlbare Wohnungen» des
Mieterverbandes ab. Er signalisiert jedoch Verhandlungsbereitschaft bei den
Fördergeldern für den gemeinnützigen Wohnungsbau. Das ist ein falsches Signal.
Zwischen 1975 und 1995 wurden 130 000 Wohnungen staatlich gefördert, worauf viele dieser Wohnungen leer standen (Bild: photocase).
IVO CATHOMEN Wohnraumversorgung in der Schweiz in ren Leerstandsziffer nicht gegeben. Hier
LIQUIDER WOHNUNGSMARKT. Im Jahr 2015 erster Linie durch die Privatwirtschaft zu können auch weniger Begüterte am freien
sind in der Schweiz gemäss einer Studie erfolgen habe. Er anerkenne indessen den Markt problemlos bezahlbare Wohnungen
von Wüest Partner über 1 Mio. Personen Stellenwert des gemeinnützigen Woh- finden. Die grossen Städte haben ihrerseits
umgezogen. Betroffen waren schätzungs- nungsbaus als marktergänzendes Segment Förderprogramme und teilweise Quoten
weise 490 000 Wohnungen, mehrheitlich zum Schliessen von Angebotslücken. Die für den gemeinnützigen Wohnungsbau
Mietwohnungen. Die absolute Zahl und die Förderung dieses Anbieterkreises sei be- festgelegt. Der gesetzliche Auftrag in Zü-
Quote der Gesamtbevölkerung steigen seit reits heute ein Verfassungsauftrag. Die rich zeigt, wie schwierig es ist, den Anteil
Beginn der 2000er-Jahre beständig. Dies mit der Initiative geforderten Instrumen- massgeblich in die Höhe zu schrauben. Am
lässt zwei Schlussfolgerungen zu: Zum ers- te und Zielgrössen seien aber weder re- (Förder-)Geld liegt es jedenfalls nicht. Da-
ten wird die Bevölkerung immer mobiler, alistisch noch marktkonform. Aus diesen rum sollte auch der Bund die Finger davon
was einerseits mit dem Arbeitsmarkt und Gründen lehnt der Bundesrat die Volksiniti- lassen, noch mehr Steuermillionen in den
anderseits mit der Verkehrsinfrastruktur zu ative zu Recht ab. Gleichzeitig verschreibt Wohnungsbau zu pumpen und nichts ande-
tun hat. Zweitens ist der Wohnungsbestand er den Initianten eine Beruhigungspille res als heisse Luft zu produzieren.
durch die Neubautätigkeit verjüngt und er- in Form von Steuermillionen. Er stellt ei-
weitert sowie die Suche nach einer geeig- nen Rahmenkredit für die Erhöhung des INITIATIVTEXT
neten Wohnung erleichtert worden. Zudem Fonds de Roulement in Aussicht, aus dem Die Bundesverfassung wird wie folgt geändert:
sind die Preise seit 2015 tendenziell gesun- gemeinnützige Wohnbauträger künstlich Art. 108 Abs. 1 und 5 - 8
ken, was viele Mieter zum Umzug veran- vergünstigte Darlehen erhalten. Über die 1 Der Bund fördert in Zusammenarbeit mit den Kantonen
das Angebot an preisgünstigen Mietwohnungen. Er för-
lasst hat. Insgesamt zeigen alle Indikatoren Höhe führt die Regierung ein Vernehm- dert den Erwerb von Wohnungs- und Hauseigentum, das
wie Leerstand, Insertionszeiten und Preis- lassungsverfahren durch. dem Eigenbedarf Privater dient, sowie die Tätigkeit von
indizes eines: Der Schweizer Wohnungs- Trägern und Organisationen des gemeinnützigen Woh-
nungsbaus.
markt ist so liquide wie nie. AM GELD LIEGT ES NICHT. Pro Jahr müssten
5 Er stellt sicher, dass Programme der öffentlichen Hand
Angesichts dieser erdrückenden Tat- schweizweit jährlich 4000 bis 5000 Woh- zur Förderung von Sanierungen nicht zum Verlust von
sachen erscheint die Volksinitiative nungen durch gemeinnützige Wohnbau- preisgünstigen Mietwohnungen führen.
«Mehr bezahlbare Wohnungen» wie aus träger erstellt werden. Heute sind es rund 6 Er strebt in Zusammenarbeit mit den Kantonen eine steti-
ge Erhöhung des Anteils der Wohnungen im Eigentum von
einer anderen Welt – der Gedankenwelt 1000 Wohnungen. Mit einer starren Quo- Trägern des gemeinnützigen Wohnungsbaus am Gesamt-
des Mieterverbandes. Dass die Mietprei- te wäre der Bund zudem gezwungen, sei- wohnungsbestand an. Er sorgt in Zusammenarbeit mit
se in den Städten und Agglomerationen ne Wohnbauförderung jeweils dem Markt den Kantonen dafür, dass gesamtschweizerisch mindes-
tens 10 Prozent der neu gebauten Wohnungen im Eigen-
ungebremst in die Höhe schiessen und anzupassen. Bei anhaltend hoher Bautätig- tum dieser Träger sind.
dass Familien, ältere und junge Menschen keit müssten entsprechend mehr gemein- 7 Er ermächtigt die Kantone und die Gemeinden, zur Förde-
keine bezahlbare Wohnung mehr finden, nützige Bauträger für Projekte gewonnen rung des gemeinnützigen Wohnungsbaus für sich ein Vor-
sind schlicht «alternative Fakten». werden, was im Wettbewerb um attraktive kaufsrecht für geeignete Grundstücke einzuführen. Zu-
dem räumt er ihnen beim Verkauf von Grundstücken, die
Grundstücke die Preise für beide Seiten in in seinem Eigentum oder jenem bundesnaher Betriebe
BUNDESRAT SAGT «NEIN, ABER…» Der Bun- die Höhe treibt. In ländlichen Gebieten ist sind, ein Vorkaufsrecht ein.
desrat bekräftigt in seinem Grundsatz- zudem der Bedarf nach gemeinnützigem 8 Das Gesetz legt die Massnahmen fest, die zur Erreichung
der Ziele dieses Artikels erforderlich sind.
entscheid vom 25. Januar 2017, dass die Wohnraum angesichts der markant höhe-
10 | immobilia Februar 2017Ecknauer+Schoch ASW
IMMOBILIENPOLITIK KURZMELDUNGEN
37
SCHWEIZ AUSWEITUNG
DER TRIPARTITEN
Achtung Beschnitt !
BUNDESRAT LEHNT AGGLOMERATIONS
ZERSIEDLUNGS KONFERENZ
INITIATIVE AB Die Zusammenarbeit zwischen
Der Bundesrat hat sich am 25. Bund, Kantonen, Städten und
Januar 2017 mit der Volksini- Gemeinden im Rahmen der
tiative «Zersiedelung stoppen bisherigen Tripartiten Agglo-
– für eine nachhaltige Sied- merationskonferenz (TAK)
lungsentwicklung (Zersiede- wird künftig auf die ländlichen
lungsinitiative)» befasst. Sie Räume ausgedehnt. Damit soll
fordert unter anderem, dass der engeren Verflechtung von
neue Bauzonen durch Aus- städtischen und ländlichen
zonungen kompensiert wer- Räumen besser Rechnung ge-
den. Der Bundesrat vertritt die tragen werden. Die TAK wird
Auffassung, dass das revidier- deshalb in die Tripartite Kon-
te Raumplanungsgesetz (RPG) ferenz (TK) überführt. An sei-
sowie die beabsichtigte zwei- ner Sitzung im Dezember
te Etappe der RPG-Teilrevision 2016 hat der Bundesrat die-
der Zersiedelung bereits aus- sem Schritt zugestimmt.
reichend entgegen wirken.
EINSCHRÄNKUNG
SYSTEMWECHSEL DER DER UNTERMIETE SoftwareGesamtlösung für
WOHNEIGENTUMS ABGELEHNT
BESTEUERUNG Die Rechtskommission des Na- das Immobilienmanagement
Die Kommissionen für Wirt- tionalrates lehnt in der Vorprü-
schaft und Abgaben des Stän- fung die parlamentarische In-
derates (WAK-S) hat An- itiative von SVP-Nationalrat > Verwaltung von Mietliegenschaften
fang Februar den Inhalt einer Hans Egloff ab, die eine miss- und Stockwerkeigentümergemein
Kommissionsinitiative verab- bräuchliche Untermiete un- schaften
schiedet, mit der ein System- terbinden will. Mit 12 zu 12
> Prozessorientierte Programmassistenten
wechsel bei der Wohneigen- Stimmen bei 1 Enthaltung und
> Individuell gestaltbare Masken
tumsbesteuerung gefordert Stichentscheid des Präsidenten
wird. In ihrer Januarsitzung beantragt sie ihrem Rat, der In- > Elektronische Ablage sämtlicher
hatte die WAK-S eine entspre- itiative keine Folge zu leisten. Dokumente
chende Motion von SVP-Nati- > Mobile Wohnungsübergabe inkl.
onalrat Hans Egloff abgelehnt, Abnahmeprotokoll auf iPad
weil diese Eigentümer steuer-
BASELLANDSCHAFT
lich privilegiere.
www.abacus.ch
BASELLAND MUSS
STEUERGESETZ
UREK-N GEGEN ANPASSEN
ENERGIEVORLAGE Das Bundesgericht hebt Arti-
Die Kommission für Umwelt, kel 27ter Absatz 5 des basel-
Raumplanung und Energie des landschaftlichen Steuergeset-
Nationalrates lehnt die Vorla- zes auf, der eine steuerliche
ge über ein Klima- und Ener- Ungleichbehandlung von Mie-
gielenkungssystem (KELS) tern und Eigentümern zur Fol-
einstimmig ab. Die Vorlage ge haben könnte. Das Bun-
ation
des Bundesrates zum Verfas- desgericht ist der Auffassung, äsent
are-Pr len
Softw is p ie
sungsartikel über ein KELS dass die auf einer Formel ba- P r a xisbe 6 in Züri
ch
mit ber 201 .ch
stellt die zweite Etappe in der sierenden Berechnungsme- vem a cus
17. No g , w ww.ab
Energiestrategie 2050 dar und thode des Eigenmietwerts in ldu n
Anme
soll den Übergang vom einem einer beachtlichen Zahl von
Förder- zu einem Lenkungs- Fällen unter 60% der Markt-
system regeln. miete liegt.IMMOBILIENWIRTSCHAFT INVESTMENT
46 ist die Immobilie wert?
Was
Wenn eine Immobilie die Hand wechselt, steht sehr viel Geld auf dem Spiel. Damit bei Transak-
tionen alles mit rechten Dingen hergeht, braucht es eine fundierte Schätzung. Bewertungen
sind heute besonders schwierig, weil kauffreudige Interessenten teils sehr hohe Preise zahlen.
Mehrfamilienhäuser erweisen sich in der Bewertung als besonders stabil: Neubau «Hohfurri» in Winterthur, erstellt von Allreal, Architektur Beat Rothen (Bild: Allreal).
JÜRG ZULLIGER* Ergebnis verstrichen. Die Verkaufsbe- exakt gleichen Eigenschaften gibt. Der
SCHÄTZUNGEN MÜSSEN SERIÖS SEIN. Das Ehe- mühungen versandeten erst recht, als Wert von Immobilien lässt sich nicht wie
paar Markus und Eva M. lebte über vie- der Makler den Preis nach unten kor- etwa bei Aktien ganz einfach aus einer
le Jahre in einem grossen, frei stehenden rigieren musste. Die Lehre daraus: Wer Kursliste ablesen. Jede Schätzung muss
Haus im Kanton Obwalden. Als die Pen- mit Fantasiepreisen auf den Markt geht der Lage und unzähligen spezifischen Ei-
sionierung näher rückte, fassten sie den und keine seriöse Schätzung zur Grund-
Entscheid, die Immobilie zu verkaufen. lage nimmt, wird potenzielle Interessen- Der Wert lässt sich nicht
Sie wandten sich an einen lokalen Ver- ten abschrecken. wie bei Aktien einfach aus
mittler, der ihnen das Blaue vom Him- einer Kursliste ablesen.»
mel versprach: In kürzester Zeit wollte WELCHES IST DER «RICHTIGE» WERT? Eine Be-
er das gepflegte Anwesen zum geschätz- sonderheit in der Immobilienbewertung
ten Preis von 1,2 Mio. CHF verkaufen. liegt darin, dass es in keinem Fall zwei
Doch bald war ein Jahr ohne konkretes völlig identische Liegenschaften mit den
ANZEIGE
genschaften Rechnung tragen, wobei in
Schleuderpreis
vielen Punkten ein gewisser Ermessens-
spielraum offen bleibt. Natürlich spielt
auch der Zweck der Bewertung eine Rol-
1 Pal. Büropapier statt 645.– nur 479.– le: Der Schätzer einer Gebäudeversiche-
*netto nur solange Vorrat reicht
rung interessiert sich rein dafür, was im
AZ Immobilia_Schleuderpreis_20x124_250117.indd 1 25.01.17 10:30
12 | immobilia Februar 2017BESTIMMENDE FAKTOREN. Im Hinblick auf nach unten tendierten», erklärt David
einen Verkauf bzw. Kauf interessieren Hersberger. Grundsätzlich sollten sich
sich die beteiligten Parteien vor allem in den Gutachten diese Trends wider-
für den Marktwert einer Liegenschaft. spiegeln, wenn auch allenfalls mit einer
Dieser hängt hauptsächlich von folgen- gewissen Verzögerung – denn die Be-
den Objekteigenschaften ab: Als der Fak- wegungen der Diskontsätze müssen die
tor mit dem grössten Gewicht gilt die Schätzungsexperten laufend aus aktuel-
Lage eines Gebäudes. Immobilien in pe- len Marktdaten bzw. Transaktionen auf
ripheren, schlecht erschlossenen Regi- dem Immobilienmarkt ableiten. Ernst
onen sind oft schon allein aufgrund ih- Schaufelberger von Axa Investment Ma-
4
res Standortes 40 bis 50% weniger wert nagers erinnert die Konstellation heute
als Vergleichsobjekte an sehr zentraler an die 1970er- und 1980er-Jahre: «Auch
Lage. Weiter fallen die Grösse des Ob- damals bestand eine gewisse Gefahr,
jekts (bei Wohnnutzungen die Anzahl dass man die damaligen Standards mit
Zimmer), Fläche bzw. Volumen, Bau- Substanzmethode und Bruttorenditen
jahr, Standard und Qualität des Innen- so nachführte, um das zusehends abge-
ausbaus ins Gewicht. Um alle Aspekte hobene Preisniveau abzubilden», erklärt
richtig zu berücksichtigen, ist meist ei- Schaufelberger. Bei der DCF-Methode
ne gründliche Auseinandersetzung mit von heute zeichne sich eine Tendenz ab,
dem Objekt nötig. Während sich Stan- den «investor appetite» analog in die Be-
dardobjekte wie Eigentumswohnungen trachtung miteinzubeziehen. «De facto
in Agglomerationen oder gängige Rei- versucht man, den Diskontfaktor etwas
heneinfamilienhäuser heute auch mit nach unten zu korrigieren», so Schaufel-
standardisierten Verfahren gut bewer- berger. Jeder Investor müsse sich daher
ten lassen, verlangen Spezial- oder Lu- die Frage stellen, ob er allfällige spätere
xusobjekte oft eine eingehendere Be- Korrekturen bzw. Abschreibungen ver-
urteilung (inklusive Grundbuchauszug, kraften könnte (siehe Interview mit Ernst
Zonenordnung etc.). Die Experten der Schaufelberger, siehe Seite 18).
Immobilienbewertung bewegen sich SEK-Präsident David Hersberger
heute in einem besonderen Umfeld, zu- ist der Auffassung, dass ein Gutachten
mal der Markt in gewissen Segmenten eines Experten nicht unbedingt dem
heissläuft. Ein Beispiel: Für kleinere An-
lageobjekte zahlen private Interessenten
teils mehr als sich sachlich rechtfertigen ANZEIGE
lässt – ganz einfach, weil ihnen dieses In-
vestment immer noch besser erscheint,
Schadensfall ein Wiederaufbau des glei- als negative Zinsen in Kauf zu nehmen.
chen Gebäudes kosten würde. Tatsächlich sind die Zinsen bei Anlage-
Bei einer Erbteilung im Kreis von Ge- immobilien, wie sie von privaten oder
schwistern wird man andere Massstäbe institutionellen Investoren akquiriert
anlegen als bei einem geschäftlichen In- und bewirtschaftet werden, eine zen-
vestment. Dr. David Hersberger, Präsident trale Grösse. Dabei kommt in der Re-
der Schweizerischen Schätzungsexper- gel das klassische Ertragswertverfahren · Wasserschadensanierungen
ten-Kammer SEK/SVIT, sagt dazu: «Damit oder die Discounted-Cashflow-Methode · Bauaustrocknungen
diese Zusammenhänge transparent sind, zum Tragen. Bei der DCF-Methode wer-
sollte in einem Schätzungsgutachten der den die Cashflows über einen grösseren · Isolationstrocknungen
Zweck der Schätzung ersichtlich sein.» Er- Zeitraum prognostiziert. Die angenom- · Mikrowellen-Trocknung
halte ein Bewerter den Auftrag, ein Ob- menen Cashflows bzw. Zahlungsströme
jekt im Hinblick auf einen Verkauf und den werden dann mit einem Diskontzinssatz · 24 Std. Notservice
möglichen Marktwert zu beurteilen, wer- diskontiert. Der Faktor Zins ist folglich
de er etwas andere Annahmen treffen, als eine besonders wichtige Stellschraube
www.trockag.ch
wenn es sich zum Beispiel um ein Gut- in dieser Betrachtung.
achten für eine innerfamiliäre Erbteilung Dietikon 043 322 40 00
handle. «Denn je nach Fall und konkreten WERT ODER PREIS? «In den letzten Jahren Boniswil 062 777 04 04
Chur 081 353 11 66
Umständen», erläutert David Hersberger, sind die Diskontsätze kontinuierlich ge- Horw 041 340 70 70
«liegen vielleicht auch andere Informatio- sunken, weil auch die Renditeanforde- Muttenz 061 461 16 00
nen vor, auf die sich der Experte stützt.» rungen von Investoren immer weiter
immobilia Februar 2017 | 13IMMOBILIENWIRTSCHAFT ANLAGEOBJEKTE
28 In den letzten Jahren sind
die Renditeerwartungen und
die Diskontsätze kontinuierlich
gesunken.»
höchstmöglichen Angebot eines Inter- sen. Sowohl private Investoren als auch fikation achten (z. B. Immobilienbewer-
Achtung Beschnitt !
essenten auf dem aktuell ausgetrockne-
ten Markt entsprechen müsse. «Handelt
es sich dabei um Transaktionspreise in
Einzelfällen, wäre dies nicht nachhaltig»,
Banken, die Objekte im Rahmen der Fi-
nanzierung schätzen, stützen sich nach
wie vor häufig auf die Ertragswertme-
thode. Bei in stitutionellen Investoren
ter mit dem eidg. Fachausweis, Bewerter
mit einen Titel wie CAS Immobilienbe-
wertung, MAS Real Estate Management
Valuation). Für Qualität bürgt auch die
lautet seine Begründung. Denn, wenn und insbesondere bei börsenkotierten Zertifizierung der Bewerter bzw. Exper-
dieser eine Interessent, der einen Spit- Immobilienfonds ist hingegen heute die ten: Die massgebenden Verbände der
zenpreis zahlt, aus irgendeinem Grund DCF-Methode ein verbreiteter Standard. Immobilienbranche haben sich darauf
wegfällt, folgt das zweithöchste Ange- Kommt hinzu, dass bei börsenkotierten verständigt, ein einheitliches Qualitäts-
bot oft mit einem grösseren Abstand. Der Gefässen in der Regel eine Finma-Zulas- label für Expertinnen und Experten der
Käufer und neue Eigentümer hat in die- sung des Schätzungsexperten vorausge- Immobilienbewertung zu schaffen und
sem Kontext somit keine Gewähr dafür, setzt wird. eine Zertifizierung nach der internatio-
erneut ein Angebot in dieser Grössen- Für Privatpersonen, die sich in Be- nal gültigen Norm ISO 17024 anzubie-
ordnung zu bekommen. Es muss des- wertungsfragen beraten lassen wol- ten. Informationen dazu unter dem Link:
halb zwischen den Begriffen «Wert» und len, gibt es verschiedene Anlaufstel- www.experts-certification.ch
«Preis» unterschieden werden. len, z. Bsp. einen Branchenverband wie
die Schätzungsexperten-Kammer SEK/ *JÜRG ZULLIGER
Der Autor, lic. phil. I der Universität Zürich,
BRANCHENSTANDARDS. Privatpersonen und SVIT. Bei der Wahl des Schätzers soll- arbeitet seit 1995 als Fachjournalist mit
auch viele Firmen sind in der Regel frei, te man auf die Zugehörigkeit zu einer dem Schwerpunkt Immobilien.
durch wen und nach welchen Grund- solchen anerkannten Berufsorganisati-
sätzen sie Immobilien bewerten las- on sowie auf Referenzen und die Quali-
ANZEIGE
RELAX
ROBOTERMÄHER
Einfache Bedienung
Kurze Mähdauer
Selbständiges Aufladen
Perfekter Rasen Akku
Schnell, intelligent und effizient. Exklusiv bei Ihrem
POWER
Good news: Der iMow Robotermäher von VIKING setzt neue Mäh-Standards. Während er mäht, Fachhändler
können Sie das Leben geniessen und tun, was immer Sie möchten. viking.ch
VIKING – Ein Unternehmen der STIHL Gruppe.IMMOBILIENWIRTSCHAFT PORTFOLIOENTWICKLUNG
Werte schaffen im Eigenbestand
Auf der Suche nach Rendite müssen Investoren heute verstärkt den Fokus auf die
Optimierung ihrer Bestandsimmobilien richten. Darin liegt eine grosse Chance,
denn es geht um weit mehr als reinen Abbau von eines Sanierungsstaus.
Im aktuellen Marktumfeld ist es schwierig, Zukäufe im Bestand zu tätigen, die sich positiv auf die Performance auswirken (Bild: Wincasa).
DENIZ G. ORGA & MAXIMILIAN HOFFMANN* US-Präsidentschaft sowie die solide US- MARKTUMFELD ALS CHANCE VERSTEHEN. Im ak-
MARKTÜBERBLICK. Die historisch hohen An- Wirtschaftslage. Nach Prognosen von tuellen Marktumfeld ist es schwierig,
kaufspreise stellen institutionelle Anle- Credit Suisse (Hypothekarzinsprognose, Zukäufe im Bestand zu tätigen, die sich
ger vor eine Herausforderung. Eine ren- Dezember 2016) bewegt sich der Leit- positiv auf die Performance auswirken.
diteorientierte Allokation von Kapital in Das gilt für alle Marktteilneh-
Immobilien scheint derzeit oft nur noch Gefragt ist die richtige Interpre- mer im gleichen Masse. Der
an peripheren Standorten erreichbar. tation von Risiko- und Werttrei- Anspruch auf kontinuierliches
Der Grund für die geringen Ankaufsren- Wachstum ist in einem Markt
diten liegt an den hohen in den Immo-
bern.» mit lediglich vereinzelten luk-
bilienmarkt drängenden und bereits in- rativen Opportunitäten daher
vestierten Kapitalsummen. Dies obwohl ambitioniert. Investitionen
Mieterträge teilweise sogar rückläufig in den Bestand scheinen vor
sind. Das sehr tiefe Zinsumfeld heizt diesem Hintergrund attrak-
den Immobilienwertzuwachs weiter an. tiv. Diese Alternative sollte je-
Begünstigt durch das Tiefzinsniveau be- doch als Chance zur Wertstei-
finden sich die Renditespreads im Ver- gerung des Eigenbestandes
gleich zu den Leitzinsen auf einem his- zins in den kommenden zwölf Monaten genutzt werden und nicht als reiner Ab-
torischen Hoch. in der Schweiz weiterhin zwischen mi- bau des Unterhaltsrückstaus.
Gemeinhin wird jedoch mit einem nus 1,25% und minus 0,25% in einem Der ideale Einsatz des verfügbaren Ka-
mittelfristigen Anstieg des Zinsgefü- niedrigen Zielband. Überdurchschnitt- pitals sollte hierbei ebenso gründlich auf
ges gerechnet, dies ist vor allem getrie- lich rentable Bestandsobjekte sind rar Rentabilität geprüft werden wie beim An-
ben durch das Ausland, durch die neue und nicht ohne Weiteres zu finden. kauf einer Immobilie. Anders als bei In-
immobilia Februar 2017 | 15IMMOBILIENWIRTSCHAFT PORTFOLIOENTWICKLUNG
STRUKTURIERTER PROZESS ZUR OPTIMALEN WERTSCHÖPFUNG IM BESTAND
Quelle: Wincasa
Portfolio-Scan Alternativen prüfen 360°-Analyse Investment-Cockpit
Umsetzungs-
risiko
Marktpotential
Umsetzbarkeit
Kosten
Ertrag
Markt- Kosten-
Investment-
potential prognose
Value
Umnutzung Wohnen
360°
Umnutzung ...
Teilsanierung
SZ1 SZ2 SZ3
Sanierung Ertrags-
potential
Baukosten
Prognose
Aufstockung
Abriss & Neubau
vestitionen in neue Objekte reicht hier ei- zubringenden Baukosten, der Zeitfaktor und Inkonvenienzen. Nur eine solche
ne konventionelle und stichtagsbezogene und die Realisierungschance. Durch die- Betrachtung aus der 360-Grad-Optik
Bewertung meist nicht aus. Gefragt sind se Prüfung können aus dem breiten Fä- gewährleistet, dass alle wesentlichen
umfängliche Wirtschaftlichkeitsanalysen cher an Möglichkeiten die vorerst renta- Komponenten in die Bewertung des Sze-
und Bewertungen der diversen Hand- belsten Szenarien festgelegen werden. narios einfliessen. Ergänzend zur reinen
lungsalternativen, die verglichen und ge- Für diese ist dann in einem weiteren quantitativen Bewertung der Szenarien-
geneinander abgewogen werden sollten. Schritt die Detailanalyse durchzuführen. Cashflows werden mittels SWOT-Ana-
Der Beratungsbedarf steigt in diesem Be- lyse ebenfalls weiche Fak-
reich weiter an. Nachfolgend wird der von Investitionen in den toren für die Szenarien
den Autoren in der Praxis erprobte und Eigenbestand bieten erarbeitet.
zu empfehlende Prozess beschrieben, um
die grössten Potenziale für Rendite im Im-
Chancen.» INVESTMENT-COCKPIT ZUR SZE-
mobilienbestand zu evaluieren. NARIENAUSWAHL. Die konsoli-
dierten Ergebnisse aus der
LIEGENSCHAFTEN IDENTIFIZIEREN. Um eine Cashflow-Bewertung und
möglichst zielgerechte Allokation des der SWOT-Analyse fliessen
Kapitals im Eigenbestand zu erreichen, in einem Investment-Cock-
sollten in einem ersten Schritt passende pit zusammen. Auf dieser
Liegenschaften gefunden werden. Mit- Grundlage lassen sich, ana-
tels eines strukturierten Portfolio-Scans log zu einer Ankaufsprüfung, die Ren-
werden die immobilienspezifischen PROFESSIONELLE BEWERTUNG DER HANDLUNGS- tabilität und die wesentlichen Faktoren
Filterkriterienso gesetzt, dass priori- ALTERNATIVEN. Nach Festlegung der bevor- der Alternativen schnell miteinander
tär die Liegenschaften mit dem höchs- zugten Handlungsalternativen werden vergleichen und abschliessend Umset-
ten Wertschöpfungspotenzial identifi- diese detailliert geprüft. Eine genaue zungsstrategien ableiten.
ziert werden. Kenntnis über das Marktpotenzial, die Zur Risikoabwägung werden in ei-
Baukosten und Ertragspotenziale der in nem weiteren Schritt Sensitivitätsanaly-
HANDLUNGSALTERNATIVEN PRÜFEN. Um die Frage kommenden Szenarien ist essen- sen durchgeführt, um die Implikationen
tatsächlichen Werttreiber zu identifizie- ziell, um diese möglichst realitätsnah zu zukünftiger Marktentwicklungen auf den
ren, werden im Vorfeld mögliche Hand- bewerten. Mehr- oder Minderwert eines Szenari-
lungsalternativen für die gescannte Lie- Die Bewertung ist in die Zukunft os gegenüber dem heutigen Ausgangs-
genschaft geprüft. Dazu werden auf gerichtet und berücksichtigt dynami- wert zu untersuchen. Die Empfehlung
hoher Flughöhe folgende Aspekte für je- sche Entwicklungen der szenarienspe- und der Entscheid zugunsten eines Sze-
de Alternative untersucht: Marktpotenzi- zifischen Merkmale wie beispielswei- narios basiert damit auf fundamentalen
al (Nachfrage), Ertragspotenzial, die auf- se Miete, Baukosten, Zeit, Leerstände wirtschaftlichen Eck- und Entwicklungs-
16 | immobilia Februar 201747
daten sowie weichen Faktoren und kann ko- und Werttreiber. Unserer Erfahrung
anschliessend aufgrund des erarbeiteten nach bietet die Investition in den Eigen-
Businessplans direkt in die Realität um- bestand somit eine sinnvolle Alternative,
Sensitivitätsanalyse gesetzt werden. den derzeitigen Anlagemarkt mit nach-
haltigen und risikogerechten Investitio-
ERFOLGSFAKTOREN UND RISIKEN. Eine pro- nen zu erweitern.
funde Analyse der möglichen Szenarien
benötigt meist eine professionelle Un-
Mietzinsannahme *DENIZ G. ORGA
terstützung: Das Markt- und Ertragspo- Der Autor ist Leiter Investment Advisory
-- - 0 + ++ tenzial sowie die relevanten Baukosten und verantwortet seit 2014 das Strategie-
müssen für jede Handlungsalternati- beratungs- und Transaktionsgeschäft bei
-- Wincasa.
ve auf fundierten Marktdaten prognos-
-
Baukosten
Mehrwert tiziert und anschliessend in einer Ge-
0 gegenüber samtbetrachtung konsolidiert werden. *MAXIMILIAN HOFFMANN
heute Die zukunftsorientierte Betrachtung er- Der Autor ist seit 2013 im Investment
+
Advisory tätig und berät Immobilieneigen-
++
fordert, die Umsetzungsrisiken mittels tümer bei der Ausrichtung von Portfolios.
Sensitivitätsanalysen aufzuzeigen. Ei- Zuvor war er bei KPMG im Bereich Corpo-
ne möglichst realitätsnahe Einordnung rate Finance Real Estate tätig.
der immobilienwirtschaftlichen Eckda-
ten zählt genauso zu den Erfolgsfaktoren
wie die korrekte Interpretation der Risi-
«Mit W&W haben wir
einen verlässlichen Partner
für eine langfristige
Zusammenarbeit.»
André Arnet Teamleiter Liegenschaften-Buchhaltung
Eisenegger Immobilien & Treuhand AG – Regensdorf
W&W Immo Informatik AG ist die Schweizer Marktführerin
für Software im Immobilienbereich. www.wwimmo.ch
W&W Immo Informatik AG · Obfelderstrasse 39 · 8910 Affoltern am Albis · Bern · St.Gallen · Telefon +41 44 762 23 23 · info @wwimmo.ch
immobilia Februar 2017 | 17IMMOBILIENWIRTSCHAFT IMMOBILIENBEWERTUNG
«Die Werte sind weiter gestiegen»
Die Zinsen sind eine wichtige Stellschraube bei der Bewertung von Immobilien. Der Kapitalzu-
fluss im Immobilienbereich führt zu höheren Preisen. Im Fall einer Zinswende könnte sich ein
Abschreibungspotenzial aufbauen, sagt Ernst Schaufelberger von Axa Investment Managers.
BIOGRAPHIE
ERNST SCHAU-
FELBERGER
(*1954) Axa Invest-
ment Managers, Head
Real Assets, Switzer-
land, Central & Eastern
Europe, Axa Invest-
ment Managers be-
treut in der Schweiz
rund 750 Liegenschaf-
ten und investiert jähr-
lich mehrere 100 Mio.
CHF in Immobilien.
JÜRG ZULLIGER flows bzw. Zahlungsströme über einen aufbaut. Je nach den gewählten Rech-
– Herr Schaufelberger, AXA Winter- Diskontierungsfaktor abzuzinsen. Der nungslegungsstandards ist eine Versiche-
thur investiert über 10% des Faktor Zins ist damit eine besonders wich- rung verpflichtet, tatsächliche Korrekturen
Vermögens in Liegenschaften. tige Stellschraube der Bewertung. Ob ich sofort als Gewinne bzw. als Verlust oder al-
Steigen die Bewertungen weiter? in dieser Rechnung für die nächsten 10 lenfalls beim Überschreiten einer Verlust-
– Generell verzeichneten wir 2016 wei- höhe in der Erfolgsrechnung
tere Aufwertungen. Das gilt besonders Die Annahmen zu den künftigen zu verbuchen. Es gilt, diese
für Anlagen in Wohnimmobilien. Bei den Szenarien durchzurechnen
Büro-, Gewerbe- und Retail-Immobilien
Erträgen sind heute oft zu optimis- und nach den Konsequen-
stagnieren die Preise oder sind rückläu- tisch, etwa bei Büroimmobilien.» zen zu fragen. Vor allem bei
fig. Das ist stark lageabhängig. Aufwer- Retail- und Büroimmobilien
tungsgewinne, zum Beispiel bei den Im- sowie bei sehr teuren Miet-
mobilien-Aktiengesellschaften, sieht wohnungen kommt noch ein
man heute aber weniger. Insgesamt weiteres Risiko dazu: Die
flacht die Kurve ab. Annahmen zu den künftigen
– Weshalb gibt es für gute Objekte Erträgen in diesen Sektoren
immer noch weitere Aufwertungen? sind heute oft zu optimis-
– Im Markt ist reichlich Kapital vorhan- tisch. Die Mieten für solche
den, das zu einem guten Teil in Immobi- Jahre einen Diskontsatz von zwei, zwei- Objekte werden in den nächsten Jahren
lien fliesst. Treiber dafür sind die extrem einhalb oder drei Prozent einsetze, macht wohl eher fallen als weiter steigen.
tiefen Zinsen und die damit einhergehen- einen grossen Unterschied! Tatsächlich – Welche Standards müssen Sie bei der
den gesunkenen Renditeerwartungen an muss sich jeder Investor heute die Frage Bewertung beachten?
Liegenschaften und Projekte. stellen: Wie gross könnten die Abschrei- – Für alle von uns geführten Portfolios wen-
– Hat sich aufgrund der Aufwertungen bungen ausfallen, wenn später die Ren- den wir die DCF-Methode an. Die von uns
ein gewisses Rückschlagpotenzial diteerwartungen wieder steigen würden? geführten Immobilienfonds unterstehen
aufgebaut – für den Fall steigender – Mit welchen konkreten Risiken dem Kollektivanlagegesetz KAG, und es
Zinsen? setzen Sie sich auseinander? wird ein halbjähriger Abschluss erstellt.
– Sowohl in der Schweiz als auch im Aus- – Das Zinsänderungsrisiko sehe ich als Diese Liegenschaften müssen auch halb-
land ist die Discounted-Cashflow-Metho- wesentlichen Punkt. Bei höheren Zinsen jährlich von unabhängigen Schätzungsex-
de zum anerkannten Branchenstandard und höheren Renditeerwartungen an Im- perten bewertet werden. Im Portfolio der
geworden. Es ist die Aufgabe des Schät- mobilien ist es gut möglich, dass sich ein Versicherung ist eine jährliche Bewertung
zers, die angenommenen künftigen Cash- Abschreibungspotenzial von etwa 20% vorgeschrieben. Einen Teil des Portfolios
18 | immobilia Februar 201735
Achtung Beschnitt !
bewerten unsere eigenen Asset-Manager muss man sich die Betriebs- und Unter- net. Was man nicht tun sollte: Solange
nach den gleichen Standards. Doch für al- haltskosten sowie anstehende Sanierun- an den Annahmen schrauben, bis man
le Objekte gilt, dass sie in einem 5-Jah- gen anschauen. Weiter kommt es dar- auf den geforderten Kaufpreis kommt.
res-Rhythmus durch externe Bewerter ge- auf an, wie ich finanziert bin und welche Denn dann zahlt man vermutlich einen
schätzt werden müssen. Rendite ich beim Eigenkapital anstrebe. zu hohen Preis.
– Für Liegenschaften im Privateigen- – Werden die Methoden und die
tum gelten diese Standards nicht. Bei höheren Zinsen Zahlen in der Rechnung so
Was ist bei einer Bewertung in könnte sich ein Abschrei- nachgeführt, um die aktuellen Markt-
diesem Umfeld wichtig? preise abzubilden?
bungspotenzial von etwa
– DCF ist eine sehr sophistizierte Me- – Bei der DCF-Methode von heute sehe
thode mit vielen Variablen. Ein Immo- 20% aufbauen.» ich eine Tendenz, den «investor appeti-
bilieninvestment im privaten Bereich te» in die Betrachtung miteinzubeziehen.
würde ich mit einer verkürzten DCF- De facto versucht man, den Diskontfak-
Methode schätzen. Wichtig ist die Fra- tor etwas nach unten zu «korrigieren».
ge, wie die Liegenschaft aktuell positio- Jeder Investor, der bei solchen Preisen
niert ist – sind die Mieten am Markt, sind kauft, muss sich selbst Rechenschaft
bei Wohnungsmieten die Senkungen des Für einen privaten Anleger kommt es ablegen. Die Frage ist immer, inwiefern
Referenzzinses weitergegeben worden, letztlich wie bei einer Firma darauf an, spätere Abschreibungen verkraftet wer-
gibt es Leerstände etc. All dies bestimmt was das Investment kostet und ob es sich den könnten.
die künftigen Mieterträge. Zum anderen nach Abzug der Ausgaben noch rech-
ANZEIGE
Style
is a
way of
ARWA-TWIN
Inspirierendes Design, bestechende Eleganz
und höchste Präzision: Die neue 2-Point
Wandarmatur arwa-twin. Die schönste Form
Lebensart zu kultivieren. Jeden Tag.
www.arwa.chSie können auch lesen
