Der Zürcher Hauseigentümer - HEV Zürich
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5 | 2021 Der Zürcher Hauseigentümer S. 7 Darum sagt der HEV Kanton Zürich Nein zum CO2 -Gesetz S. 11 Referendum gegen das Zürcher Energiegesetz (MuKEn14) S. 38 Mietrecht: Verspätete Rückgabe der Wohnung
SEITE DES DIREKTORS
Wo bleiben Verständnis
und Eigenverantwortung?
Auch wenn man langsam genug davon hat, um das Thema
Corona kommt man einfach nicht herum. Zu einschneidend sind
die Konsequenzen, welche das Virus in mancherlei Hinsicht für
Albert Leiser
unser Zusammenleben hat. Unsere ganze Gesellschaft stand ihm
Direktor lange ohnmächtig gegenüber. Viele stellten in ihrer Überforderung
Haus eigentümerverbände
Stadt und Kanton Zürich die eigene Meinung zurück und überliessen sämtliche Entschei-
dungen dem Staat. So stiess das zwangsverordnete Homeoffice
anfänglich auf grosses Verständnis, ja Wohlwollen. Je mehr Zeit
verstrich, umso deutlicher traten dann aber seine Schattenseiten
zutage. Zum einen, weil in den meisten Fällen die Wohnungen
nicht wirklich für Homeoffice geeignet sind, zum anderen weil die
informellen Kontakte schmerzlich vermisst wurden.
Darüber hinaus wurde manch ein Mieter dünnhäutig, über-
empfindlich gegenüber Geräuschen aller Art. Sei es, weil eine Woh-
nung im selben Haus saniert werden musste, sei es, weil er die ganz
normalen Geräusche, die tagsüber halt so hörbar sind, sonst nicht
wahrnahm, sei es, weil die Geräuschkulisse wesentlich lauter war,
da sich viel mehr Mieter zu Hause aufhielten. Das führte teilweise
zu einer ungewohnten Aggressivität und belastete die hausinternen
Beziehungen. Gegenseitiges Verständnis kann ja nicht verordnet
RENOVATION ZUM PAUSCHALPREIS werden. Das bekamen auch die Liegenschaftsverwalter/-innen zu
spüren, bei denen die «Lärmklagen» eingingen. Auf Wohnungsbe-
sichtigungen bei Schätzung, Bau und Verkauf musste, um zusätz-
liche Belastung zu vermeiden, möglichst verzichtet werden.
FASSADE KÜCHE & BAD Wohnungsabnahmen kosteten viel mehr Zeit – und Nerven.
sanieren erneuern
energetische Optimierung über Fassadenisolation Komfortsteigerung im Küchen- und Badbereich
und Ersatz der Fenster und Storen
Bei allem Verständnis für die Schwierigkeiten, welche das Virus
beziehungsweise die Massnahmen zu seiner Eindämmung verursach-
ten, denke ich, dass da und dort der Sinn für Eigenverantwortung
GRUNDRISS HAUSTECHNIK verloren ging. Es ist halt einfacher, die Verantwortung abzugeben und
modernisieren ersetzen
den Staat zu Hilfe zu rufen.
zeitgemässe Optimierung der Wohnungsgrössen Evaluation und Sanierung der Heizungs-, Sanitär-
Dachausbau mit Erweiterung der Mietfläche und Elektroinstallation
Glücklicherweise sind wir auf dem Weg zurück zur Normalität.
und Vergrösserung des Balkons
Hoffen wir, dass keine neuen Hindernisse auftauchen.
Jürg T. Pfister und sein Team
freuen sich auf Ihren Anruf.
Albert Leiser
Pfister I Partner Baumanagement AG I Mühlebachstrasse 86 I CH-8008 Zürich I Telefon +41 44 250 60 00 I www.ppbm.ch
HEV 5-2021 | 3
IMPRESSUM INH A LT
Geschäftsstelle Herausgeber SEITE DES DIREKTORS TRENDS
Hauseigentümerverband Hauseigentümerverband
Kanton Zürich Zürich (HEV Zürich) Wo bleiben Verständnis und Eigenverantwortung? 3 Im malerischen Maloja 25
Albisstrasse 28, Postfach in Zusammenarbeit mit
8038 Zürich Hauseigentümerverband Kanton Zürich
Tel. 044 487 18 00 (HEV Kanton Zürich)
Fax 044 487 18 88
info@hev-zh.ch / hev@hev-zuerich.ch Direktor HEV Kanton Zürich SEITE DES PRÄSIDENTEN RECHT
und HEV Zürich
Öffnungszeiten Albert Leiser Schon wieder: «Nur ein paar Kafi crème!» 75 S ACH E N R E CH T
Montag bis Freitag 8.00–17.30 Uhr Das Akzessionsprinzip und seine Ausnahmen 29
Redaktion
Telefonzentrale Albisstrasse 28, Postfach, 8038 Zürich B U N D E S G E R I CH T S E N T S CH E I D
Tel. 044 487 17 00 redaktion@hev-zuerich.ch
Fax 044 487 17 77 Tel. 044 487 17 28 POLITIK Unwirksame Kündigung wegen Untermiete 32
Internet Lic. phil. Reto Vasella (rcv) (Leitung) V O L K S A B S T I M M U N G V O M 13 . J U N I 2021 W E N N Ä S T E V O M N ACH B A R G R U N D S T Ü CK
www.hev-zuerich.ch reto.vasella@hev-zuerich.ch Darum sagt der HEV Kanton Zürich I N D E N E I G E N E N G A R T E N R AG E N
www.hev-zh.ch Stefan Jungo (sj)
stefan.jungo@hev-zuerich.ch Nein zum CO2 -Gesetz 7 Kapprecht: Darf ein Eigentümer Äste
Drucksachenverkauf aus Nachbars Garten abschneiden? 37
Montag bis Freitag Autoren dieser Ausgabe NEIN ZU HÖHEREN MIETEN UND
8.00–17.30 Uhr MLaw Stéphanie Bartholdi, WEITERER BE VORMUNDUNG M I E T R E CH T
Juristin beim HEV Schweiz
Tel. 044 487 17 07
Dr. Urs Baserga, Biologe, Alten/ZH Referendum gegen Zürcher Energiegesetz 11 Verspätete Rückgabe der Wohnung 38
Telefonische Rechtsberatung Lic. iur. Daniela Fischer,
Telefonische Rechtsberatung HEV Zürich KO M M U N A L E R R I CH T P L A N D E R S TA DT Z Ü R I CH S TO CK W E R K E I G E N T U M – V E R S A M M L U N G
Für Mitglieder unentgeltlich
8.00–12.00 Uhr und 13.00–17.00 Uhr Lic. iur. Anita Lankau, Stadtluft macht nicht länger frei 12 AU F S CH R I F T L I CH E M W E G
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Barbara Scalabrin-Laube, Alten/ZH
Beschlussfähigkeit und Berechnung
Bitte beachten Sie: Je nach Verbindungsart
Lic. iur. Kathrin Spühler, der einfachen Mehrheit 40
(Festnetz, Mobile, Prepaid) fallen Verbindungs-
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kosten zulasten des Anrufenden an.
Lic. iur. Cornel Tanno, AKTUELL M I E T R E CH T
Telefonische Bauberatung Rechtsanwalt, HEV Zürich Juristische Tücken bei der Ausweisung 45
Für Mitglieder unentgeltlich T R E N D Z U K L E I N E R E N W O H N U N G S F L ÄCH E N
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Sektion. Sie finden alle Adressen und
Telefonnummern unter «Sektionen- S TO CK W E R K E I G E N T U M NATUR
Info» am Ende dieser Ausgabe. Was gilt bei der eigenen Ladestation D I E S P R ACH E D E R B L U M E N
Inserateverwaltung für Elektroautos? 19 Liegt da wirklich Shakespeares Ophelia
Jasmina Husic im Teich? 58
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4 | HEV 5-2021 HEV 5-2021 | 5
POLITIK
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V O L K S A B S T I M M U N G V O M 13 . J U N I 2 0 21
Darum sagt der HEV Kanton Zürich
Nein zum CO2-Gesetz
Am 13. Juni wird über das Bundesgesetz über die Verminderung von Treibhaus-
gasemissionen (CO 2 -Gesetz) abgestimmt. Dabei handelt es sich um eine Vorlage,
die besonders unter Hauseigentümerinnen und -eigentümern umstritten ist,
wie sowohl positive als auch negative Rückmeldungen zeigen. Der HEV Kanton
Zürich unterstützt im Grundsatz die Bestrebungen, die CO 2 -Emissionen im
Gebäudebereich weiter zu senken, setzt dabei aber wie bisher auf Freiwilligkeit
und Eigenverantwortung. Ein gesetzlicher Zwang wird dem Leistungsausweis der
Hauseigentümer nicht gerecht. Er sagt deshalb Nein zum CO 2 -Gesetz.
Eines vorab: Anders als oft kolportiert, unter- Auch werden staatliche Vorschriften und
stützt der HEV Kanton Zürich im Grundsatz ein gesetzlicher Zwang dem Leistungsaus-
die Bestrebungen des Bundesrates, den Gesamt- weis der Immobilienbesitzer in keiner Weise
energiebedarf zu senken und den Treibhaus- gerecht: Bereits heute tragen sie dem Klima
gasausstoss zu reduzieren. Die Frage ist aller- grosse Sorge – und zwar auf freiwilliger Basis
dings, wie dies geschehen soll. Der HEV Kanton und in eigenverantwortlicher Weise. Die
Zürich stellt sich auf den Standpunkt, dass offiziellen Zahlen des Bundes belegen dies
die Hauseigentümerinnen und -eigentümer eindrücklich.
vom Gesetzgeber dazu nicht gezwungen werden Als Ende 2011 das derzeit geltende CO 2 -
dürfen. Eigentümerfeindliche, bevormundende Gesetz in Kraft gesetzt wurde, legte der Bund
und teure staatliche Vorschriften im Gebäude- ein generelles Absenkziel von 20% der Treib-
bereich sind der falsche Weg, um dieses Ziel hausgase bis 2020 gegenüber 1990 zugrunde.
Ihr Verkaufsobjekt. Unsere Erfahrung. zu erreichen. In der dazugehörenden Verordnung setzte der
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gen CO2 -Gesetz mit der CO2 -Abgabe auf Brennstoffe Energiebezugsfläche begrenzt wird. In Fünfjahres-
Nutzen Sie die umfassenden Marktkenntnisse und den Sektorzielen betroffen. Beträgt die CO2 -Ab- schritten soll dieser Grenzwert um je 5 Kilogramm
und das weitgespannte Beziehungsnetz unserer gabe heute CHF 96 pro Tonne CO2, was in etwa CO2 gesenkt werden. Ab dem Jahr 2033 dürfen dem-
25 Rappen pro Liter Heizöl entspricht, wird der Be- nach neue, fossil betriebene Heizungen nur noch
Immobilientreuhänder und Notariatsfachleute. trag per 2022 auf CHF 120 pro Tonne CO2 erhöht. Mit 10 Kilogramm CO2 pro Quadratmeter Energiebezugs-
Ihre Immobilien. Unser Zuhause. dem revidierten CO2 -Gesetz soll die Abgabe gar noch fläche ausstossen, und ab 2043 sind keine neuen,
auf bis zu CHF 210 pro Tonne CO2 erhöht werden fossil betriebenen Heizungen mehr zulässig.
Roger Kuhn und sein Team können. Dies entspricht einer Abgabe von 55 Rappen Der neue CO2 -Grenzwert würde ab dem Zeitpunkt,
freuen sich auf Ihren Anruf: 044 487 17 86 pro Liter Heizöl, was mehr als eine Verdoppelung der
oder per E-Mail: roger.kuhn@hev-zuerich.ch an dem eine fossile Heizung ersetzt wird, gelten. So-
heutigen Abgabe ist. lange die bestehende Heizung einwandfrei läuft,
Zusätzlich soll ab 2023 ein CO2 -Grenzwert eingeführt kann diese weiterbetrieben werden. Wird die Heizung
werden. Dieser Grenzwert sieht vor, dass bei einem jedoch ersetzt, muss der zu diesem Zeitpunkt gültige
Heizungsersatz der CO2 -Ausstoss aus fossilen Brenn- Grenzwert eingehalten werden.
www.hev-zuerich.ch
HEV 5-2021 | 7
POLITIK POLITIK
gen alter Häuser und des vermehrten Ersatzes Hauseigentümer und Mieter
Entwicklung der Treibhausgasemissionen der Haushalte relativ zu 1990, von Öl- und Gasheizungen durch Wärmepum- stark betroffen
zusammen mit den relevanten Kenngrössen Wohnbevölkerung, Heizgradtage pen und erneuerbare Energien zustande gekom- Die Hauseigentümer sind durch die CO 2 -Geset-
und Energiebezugsfläche der Haushalte. Auch gezeigt sind die Treibhausgas- men – auf freiwilliger Basis. zesvorlage mehrfach betroffen. Zum einen durch
emissionen pro Energiebezugsfläche der Haushalte (-55.6% gegenüber 1990). die massive Erhöhung der CO 2 -Abgabe auf
HEV-Mitglieder investieren jährlich Brennstoffe und zum andern durch den neu
150 rund 9,5 Milliarden fürs Klima eingeführten CO 2 -Grenzwert. Der neue CO 2 -
140 Um diese beachtliche und zur Nachahmung emp- Grenzwert für Gebäude ab 2023 bedingt bei
fohlene Leistung ins Werk zu setzen, scheuen rund vier Fünfteln der etwa 1,8 Millionen Wohn-
130
Eigenheimbesitzer weder Kosten noch Mühen: gebäude in der Schweiz beim Heizungsersatz
120 Eine Mitgliederumfrage des HEV Schweiz im umfangreiche zusätzliche Massnahmen wie zum
Index 1990 = 100
Energiebezugsfläche Haushalte
110 Jahr 2019 ergab, dass alleine die HEV-Mitglieder
Beispiel Dämmungen der Gebäudehülle. In Ab-
Wohnbevölkerung
schweizweit jährlich rund 9,5 Milliarden Fran-
hängigkeit des einzelnen Objektes können
100
ken in den Unterhalt und die Erneuerung, ins-
Heizgradtage sich die Kosten für einen Heizungsersatz somit
90 besondere in die energetische Sanierung ihresauf einen Schlag vervielfachen. Anstatt wie bis-
THG-Emissionen Haushalte
80 her rund 25 000 Franken bei einem 1:1-Ersatz,
Wohneigentums investieren. Diese Investitionen
THG-Emissionen pro Energiebezugsfläche
70
in Milliardenhöhe sorgen nicht nur für Wert- kann infolge der zusätzlich erforderlichen Mass-
schöpfung und einen Erhalt von Arbeitsplätzennahmen rasch das Vier- bis Fünffache zu Buche
60
in der Schweiz, sie bewirken auch grossflächige
schlagen.
50 Energiebezugsfläche Haushalte Energieeinsparungen und haben – zumindest Diese Mehrkosten sind für viele, vor allem
40
Energiebezugsfläche Haushalte Wohnbevölkerung Energiebezugsfläche Haushalte innerhalb der Schweiz – signifikante Verminde-
ältere Hauseigentümer finanziell oftmals nur
1990 1992 1994
Wohnbevölkerung 1996 1998 2000 2002Heizgradtage
2004 2006 2008 2010
Energiebezugsfläche Haushalte2012 2014 2016
Wohnbevölkerung 2018 rungen der CO 2 -Emissionen zur Folge. schwer zu stemmen. Stark zunehmende Zwangs-
Heizgradtage
Diese gewaltigen Investitionsvolumina dürf-
verkäufe können nicht ausgeschlossen werden.
Energiebezugsfläche Haushalte Wohnbevölkerung
THG-Emissionen Haushalte Heizgradtage
ten ausserdem dafür sorgen, dass der lang- Die aus dem neuen CO 2 -Gesetz resultieren-
THG-Emissionen
Wohnbevölkerung Haushalte Heizgradtagepro Energiebezugsfläche
THG-Emissionen THG-Emissionen Haushalte fristige CO 2 -Absenktrend im Gebäudebereich,den Sanierungen verteuern die Wohnkosten
THG-Emissionen pro Energiebezugsfläche
Heizgradtage THG-Emissionen Haushalte THG-Emissionen pro Energiebezugsfläche der seit 2005 klar erkennbar ist, auch in Zukunft
für alle massiv, auch für Mieterinnen und Mie-
THG-Emissionen Haushalte THG-Emissionen pro Energiebezugsfläche intakt bleibt. Mit einer Fortsetzung der Reduk-
ter. Für sie wird zudem der gesetzliche «Sanie-
Bundesrat zudem einzelne Zwischenziele für
THG-Emissionen pro Energiebezugsfläche
die Berücksichtigt man zudem das Bevölkerungs- tion im bisherigen Tempo dürfte der Gebäude- rungsbefehl» auch zu Zwangskündigungen
drei Sektoren Gebäude, Verkehr und Industrie wachstum bzw. das Wachstum des Gebäudeparks bereich bis ins Jahr 2050 seinen Treibhausgas-
(Leerkündigungen infolge Gesamtsanierung)
004 bis 2015
2006 2008 fest. Bereits
2010 2012 damals
2014 wurde
2016 dem
2018 Gebäu- bzw. das Wachstum der sogenannten Energie- ausstoss auf Netto-Null senken, ohne dass es dazu
führen.
994 2016 debereich
1996 2018
1998 mit einer
2000 2002 Absenkleistung
2004 2006 von minus
2008 2010 2012bezugsfläche
2014 2016 der Haushalte seit 1990, jener rele-
2018 weitere Zwangsmassnahmen braucht. Die bishe-
2004 22%2006die2008
vergleichsweise
2010 2012 grösste
2014 Last aufgebür-
2016 2018 vanten Kenngrösse, die die Summe aller ober- rigen, freiwillig erbrachten Massnahmen reichen Der HEV Kanton Zürich sagt deshalb Nein
det. Nichtsdestotrotz übertraf der Gebäude- und unterirdischen Geschossflächen angibt, dazu aus. zum CO 2 -Gesetz.
2016 2018
bereich mit seiner effektiven Senkung von 26% die innerhalb der thermischen Gebäudehülle
das Zwischenziel 2015 deutlich. liegen und für deren Nutzung ein Beheizen oder
Klimatisieren notwendig ist, dann fallen die
Minus 34% CO 2: Hauseigentümer nehmen CO 2 -Bilanz des Gebäudesektors und die frei-
klimapolitische Verantwortung längst wahr willigen und eigenverantwortlichen Leistungen
der Hauseigentümer fürs Klima noch eindrück- Günstige Dächer erkennt man nach Ablauf der Garantiefrist
Aus dem aktuellen Treibhausgasinventar des licher aus. Wie die obenstehende Grafik des
Bundesamtes für Umwelt (BAFU) vom 12. Ap- Bafu zeigt, sind die Treibhausgasemissionen
ril 2021 geht hervor, dass die Treibhausgase- pro Energiebezugsfläche gegenüber dem Stand
missionen des Gebäudesektors 2019 um be- des Referenzjahres 1990 im Jahr 2018 gar um
merkenswerte 34% unter dem Wert des Basis- 55,6% gesunken! Ihr Dachdecker in Zürich und Umgebung
jahres 1990 lagen. Damit hat der Gebäudebereich Diese signifikante Reduktion von Treib- seit über 100 Jahren
einen überproportionalen Beitrag an die bis- hausgasemissionen im Gebäudebereich ist vor WEBER DACH AG Steil- und Flachdächer, Reparaturen und Unterhalt
herige Gesamtreduktion der Treibhausgase allem dank verbesserter Isolationsstandards Zürich www.weberdach.ch 044 482 98 66 weber@weberdach.ch
beigetragen. bei Neu- und Umbauten, energetischer Sanierun-
8 | HEV 5-2021 HEV 5-2021 | 9
POLITIK
«Raum für Vertrauen
heisst für mich, das für Sie NEIN ZU HÖHEREN MIETEN UND WEITERER BEVORMUNDUNG
ideale Verkaufsergebnis Referendum gegen Zürcher
zu gestalten.» Energiegesetz
Mike Suter Die Wärmeversorgung in Häusern soll künftig CO 2 -frei sein. Zudem soll
eidg. dipl. Immobilien-Treuhänder ein Teil des Stroms in den Gebäuden selbst produziert werden – so das Ziel des
revidierten Zürcher Energiegesetzes. Das bedeutet faktisch einen Zwang
Immobilienbewirtschaftung und Verkauf
zur Montage einer Photovoltaikanlage sowie ein Verbot von Öl-, Gas- und
Elektro heizungen. Dieser Aktivismus ist unnötig und falsch: Gerade im
Gebäudebereich ist die Umweltbilanz der letzten Jahre äusserst erfolgreich.
Um weitere Mieterhöhungen, aber auch Nachteile für das Gewerbe und
die Wirtschaft zu verhindern, ergreift der HEV Kanton Zürich das Referendum
gegen diese unnötige Gesetzesrevision.
Die CO 2 -Emissionen im Gebäudebereich haben schränkt Hauseigentümer bei einem Ersatz des
sich in den vergangenen Jahren massiv reduziert Heizsystems massiv ein: De facto sollen ab dem
(2019: –34 Prozent gegenüber dem Wert des 1. Januar 2022 alle verpflichtet werden, bei einem
Basisjahres 1990). Selbstverantwortung, Inno- Heizungsersatz einen fossilen Wärmeerzeuger
vation sowie ein Bewusstsein für Kosten und durch einen nichtfossilen Wärmeerzeuger zu er-
für einen schonenden Umgang mit Ressourcen setzen.
standen im Zentrum der Bemühungen vieler Ein solcher Heizungsersatz ist jedoch mit
Hauseigentümer. Bevormundende und teure hohen Kosten verbunden, da in der Regel zu-
staatliche Vorschriften sind hingegen der falsche sätzliche Massnahmen – wie etwa Dämmungen
Weg, um das Ziel, die CO 2 -Emissionen im Ge- der Gebäudehülle – erforderlich sind. Statt wie
bäudebereich weiter zu senken, zu erreichen. bisher rund 25 000 Franken bei einem 1:1-Ersatz,
Der HEV Kanton Zürich setzt daher im Unter- kann infolge zusätzlich erforderlicher Mass-
schied zu vielen Zürcher Behördenmitgliedern nahmen rasch das Vier- bis Fünffache zu Buche
ZÜRICH wie bisher auf die liberale Praxis von Freiwillig- schlagen. In der Endabrechnung steigen die
keit und Eigenverantwortung statt auf Zwang Wohnkosten für alle – auch für Mieter.
ImmoCorner AG und Vorschriften.
HEV Kanton Zürich ergreift
Immobilienverkauf Gesetz schiesst mit «Züri Finish» Referendum
Immobilienbewirtschaftung über Ziel hinaus Dagegen wehrt sich der HEV Kanton Zürich. Der
Das revidierte kantonale Energiegesetz indes Vorstand hat daher am 28. April beschlossen, das
Schulstrasse 169 baut auf Regulierung, Zwang und Auflagen. Es Referendum gegen das bürokratische Zürcher
8105 Regensdorf schiesst zudem weit über das Ziel hinaus. Die Energiegesetz zu ergreifen. Damit Hauseigen-
Telefon 043 343 70 00 in § 11 enthaltenen Heizungsverbote sind bei- tümerinnen und Hauseigentümer, die dem Ener-
www.immocorner.ch spielhaft für den «Züri Finish», mit dem das giegesetz kritisch gegenüberstehen, die Möglich-
Zürcher Energiegesetz über die Mustervorschrif- keiten haben, rechtzeitig das Referendum zu
ten der Kantone im Energiebereich (MuKEn14) unterstützen, hat der Vorstand des HEV Kanton
hinausgeht und so dem Ziel der interkantonalen Zürich beschlossen, der aktuellen Ausgabe des
Harmonisierung der Gesetzgebung im Energie- «Zürcher Hauseigentümers» einen Unterschrif-
bereich letztlich zuwiderläuft. Dieser Paragraf tenbogen beizulegen.
H E V 5 -2 0 2 1 | 11
POLITIK POLITIK
KO M M U N A L E R R I C H T P L A N D E R S TA D T Z Ü R I C H insgesamt 28 Anträgen fanden die Grünen im
Gemeinderat eine Mehrheit, um verschiedene
Stadtluft macht nicht länger frei Strassenstücke insbesondere in den Kreisen 3, 4
und 5 umzuwidmen.
Dabei ist eine Lösung des Problems nahelie
187 Anträge, mehr als 1 000 Minuten Beratung: Anfang April hat der Zürcher gend: Um im kommunalen Richtplan mehr Frei
Gemeinderat während mehrerer Sitzungstage den kommunalen Richtplan SLÖBA raum zu «schaffen», könnten einfach die bereits
(Siedlung, Landschaft, öffentliche Bauten und Anlagen) debattiert. In der Debatte heute bestehenden grossen Waldflächen ange
verschärfte die rot-grün-alternative Mehrheit den ohnehin schon einschränkenden, rechnet werden, die auf dem Territorium der
bevormundenden und eigentümerfeindlichen Entwurf des Stadtrates noch zusätzlich. Stadt Zürich liegen und die von der Stadt
Voraussichtlich im Herbst wird die Stimmbevölkerung das letzte Wort haben. bevölkerung bereits heute – Richtplan hin oder Und welche Ansprüche stellen
Im Folgenden eine Übersicht über die gravierendsten Beschlüsse des Gemeinderates her – rege aufgesucht werden. Damit würde jener Sie an Ihre Verwaltung?
aus Sicht der Hauseigentümerinnen und -eigentümer. ominöse Richtwert erfüllt, den sich die Behörden
selbst vorgegeben haben und der vorsieht, dass
SIMTRA
für jeden Einwohner Zürichs acht und jeden
Ursprünglich wurde mit dem kommunalen heit zu weit. Viele andere Anträge aus dem links- Arbeitnehmer fünf Quadratmeter Grünfläche
Richtplan SLÖBA beabsichtigt, die planerischen grünen Spektrum hingegen fanden eine komfor- zur Verfügung stehen sollen.
Grundlagen zu schaffen, um das erwartete Be- table Mehrheit.
völkerungs- und Arbeitsplatzwachstum in der Zu nennen ist an dieser Stelle insbesondere HEV Zürich setzt auf Zürcher Seit 25 Jahren für unsere Kunden aktiv.
Stadt Zürich zu bewältigen. So soll die Bevölke- eine Bestimmung, die bereits im Vorfeld der Be- Stimmbevölkerung Verwaltung | Verkauf | Erstvermietung
rung bis ins Jahr 2040 um 110 000 auf 520 000 ratungen viel zu reden gab und die der Gemein- 1988 prägte die damalige SPStadträtin Ursula
SIMTRA Immobilien AG
Personen wachsen. Doch der kommunale Richt- derat nun sogar noch verschärft hat: So sollen Koch den Satz «Die Stadt ist gebaut». Erwies sich Telefon 044 318 70 70 | Kanton Zürich
plan der rot-grün-alternativen Mehrheit in Stadt- Hauseigentümerinnen und -eigentümer ihre In- der Satz bereits in der Vergangenheit als falsch, www.simtra.ch/offerte
und Gemeinderat ist nicht dazu geeignet, um die nenhöfe, Vorgärten und Dachterrassen nach dem soll die Stadt Zürich nun bis ins Jahr 2040 um
aktuellen wie zukünftigen städtebaulichen und Willen einer rot-grün-alternativen Mehrheit auch 49 sogenannte kommunale Quartierzentren er
raumplanerischen Probleme und Herausforde- ausserhalb von Sondernutzungsplanungen und weitert werden.
rungen zu lösen. Stattdessen soll der Stadt Zürich konkreten Bauvorhaben der Öffentlichkeit zu- Dazu soll im kommunalen Richtplan SLÖBA
und den Bewohnerinnen und Bewohnern mit gänglich machen. Der Stadtrat beschränkte sich gemäss einem Antrag der linksgrünen Rats
einer antiurbanen Zwangsjacke die Luft abge- noch darauf, Hauseigentümer «nur» im Rahmen mehrheit das Konzept der sogenannten kurzen
schnürt werden. Die Parole «Stadtluft macht frei» von Sondernutzungsplanungen und bei konkre- Wege verankert werden. Für die Nahversorgung
gehört offensichtlich der Vergangenheit an. ten Bauvorhaben dazu zu verpflichten, private der auf dem Reissbrett geplanten 49 kommuna
Bereits die Vorlage des Stadtrates bestand aus Freiräume öffentlich zu machen. len Quartierzentren wollen Stadt und Ge
einem dicken Wälzer, in dem er sich auf 35 Sei- Dass für die Schaffung von mehr Freiraum meinderat Vorgaben zu publikumsorientierten
ten der eigentlichen Entwicklung und Verdich- beispiellos in die Eigentumsrechte der Immobi- Erdgeschossnutzungen erlassen. Der Antrag
tung und auf ausladenden 90 Seiten der Verpla- lienbesitzer eingegriffen werden soll, um sowohl der FDP und SVP, auf diese gewerbe und
nung des Zusammenlebens widmete. Doch statt Eigentümer als auch Mieter ihrer Privatsphäre eigentümerfeindlichen Vorgaben zu verzichten,
das stadträtliche Planwerk auf ein vernünftiges und ihrer privaten Rückzugsorte zu berauben, scheiterte.
Mass zurechtzustutzen, hat der Gemeinderat die stellt einen Affront dar. Man muss auch kein Da verschiedene Parteien das Referendum er
Vorlage gar noch verschärft. Jurist sein, um zu erkennen, dass diese eigentü- griffen haben, dürfte voraussichtlich im Herbst
mer- wie mieterfeindliche Bestimmung niemals die Zürcher Stimmbevölkerung das letzte Wort
Private Freiräume sollen öffentlich so verwirklicht werden kann. Die Regelung ist über den kommunalen Richtplan SLÖBA haben.
gemacht werden bundesrechtswidrig und würde, falls sie so in Der HEV Zürich wird sich dafür einsetzen, dass
Einer der insgesamt 187 Anträge etwa sah vor, Kraft treten sollte, eine Prozesslawine nach sich dieses antiurbane Zürich des Jahres 2040, das
dass in Gebieten, in denen verdichtet werden soll, ziehen – auf Kosten der Steuerzahler. mehr an eine sozialistische Retortenstadt als an
die Schaffung von zusätzlichen Arbeitsplätzen eine moderne, liberale und kosmopolitische Stadt
untersagt ist. Dieser Antrag der Grünen, der Waldfläche anrechnen – Problem gelöst mit attraktiven Arbeitsplätzen, guter Wohnqua
grotesk anmutet, gerade für die Zeit nach der In eine ähnliche Kategorie fällt die Idee, Stras- lität und einem vielfältigen kulturellen Angebot
Corona-Krise, ging indes selbst der linken Mehr- senabschnitte zu Parkanlagen umzuwandeln. Mit erinnert, niemals gebaut wird.
12 | H E V 5 -20 21 H E V 5 -20 21 | 13
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Grafik: Neu erstellte Wohnungen nach Zimmerzahl, 1995–2020
Kleinere Wohnungen für Die interaktive Grafik mit Werten ist im Webartikel verfügbar.
grössere Haushalte
Im letzten Jahrzehnt wurden in der Stadt Zürich überwiegend Zwei- und Dreizimmer-
wohnungen gebaut, nachdem der Fokus zuvor auf Familienwohnungen gelegen
hatte. Dennoch wurden Haushalte mit Kindern in Neubauten zahlreicher. Möglich
machte das die erhöhte Belegung der Neubauwohnungen. Für grössere Haushalte
und Senioren stellen gemeinnützige Bauträgerschaften weiterhin am meisten
Wohnungen zur Verfügung.
In der vorliegenden Untersuchung von Statistik lässt sich bei den neuerstellten Wohnungen aller
Stadt Zürich wurden Wohnungsgrössen und Zimmerzahlen ein klarer Rückgang der Durch-
Haushaltszusammensetzungen in Neubauten der schnittsfläche feststellen: Dreizimmerwohnun-
letzten 25 Jahre untersucht. Im Fokus stand der gen aus den letzten fünf Jahren messen beispiels-
Vergleich von Wohnungen und Haushalten aus weise im Durchschnitt nur noch 90 Quadrat-
den Perioden 2016–2020 und 2006–2010. meter.
Konstante Zahl von Neubauwohnungen Steigende Wohndichte in Neubauten
ab vier Zimmern Haushalte in Neubauwohnungen begnügen sich
Der Anteil der sogenannt familientauglichen heute mit weniger Zimmern als noch vor zehn
Wohnungen (ab vier Zimmern) an den neu er- Jahren. Das lässt sich bei allen untersuchten Gemeinnützige Bauträgerschaften Für Haushalte mit Personen im Rentenalter,
stellten Wohnungen nahm seit 2009 von knapp Haushaltgruppen feststellen: So bezogen Haus- bleiben wichtig Alleinerziehenden und Familien ab zwei Kin-
60 Prozent auf heute rund 30 Prozent ab. Gleich- halte mit zwei Personen im Erwerbsalter bis 2010 Haushalte mit einer oder zwei Personen im Er- dern spielen hingegen die gemeinnützigen
zeitig wuchs die Wohnbautätigkeit stark an: von noch mehrheitlich Wohnungen mit mindestens werbsalter sowie Familien mit einem Kind be- Bauträgerschaften weiterhin die zentrale Rolle –
durchschnittlich 1400 Einheiten pro Jahr in den vier Zimmern. Heute begnügen sich 86 Prozent ziehen zu drei Vierteln Wohnungen von privaten rund zwei Drittel beziehen entsprechende Neu-
Nullerjahren auf 2500 Einheiten im vergangenen dieser Haushalte mit zwei oder drei Zimmern. Bauherrinnen und Bauherren. bauwohnungen.
Jahrzehnt (vgl. Grafik). Davon umfassten stets Von den Paarhaushalten mit einem Kind be-
etwa 800 Wohnungen mehr als vier Zimmer, wo- wohnt heute die Hälfte weniger als vier Zimmer.
von ein wachsender Anteil durch die öffentliche Und nur 16 Prozent aller Vierpersonenhaushalte
Hand und Genossenschaften erstellt wurde. Die mit zwei Kindern belegen in Neubauten Woh-
Zahl der Haushalte mit Kindern in Neubauten nungen ab fünf Zimmern – vor zehn Jahren
erhöhte sich trotz der vielen Kleinwohnungen waren es noch 35 Prozent. Insgesamt werden die
deutlich. wieder kleiner gewordenen Neubauwohnungen
damit deutlich dichter bewohnt als die grösseren
Trendwende bei den Wohnungsflächen vor zehn Jahren.
In der zweiten Hälfte des 20. Jahrhunderts
erhöhten sich die durchschnittlichen Wohnungs-
flächen scheinbar unaufhaltsam. So misst eine
durchschnittliche Dreizimmerwohnung aus den
1950er-Jahren 69 Quadratmeter, aus den 1970er- Weitere Informationen
Jahren 79 Quadratmeter und aus den 1990er- dazu und diverse
Jahren 89 Quadratmeter. Mit 96 Quadratmetern interaktive Grafiken
erreichten die Dreizimmerwohnungen im Zeit- finden sich unter:
raum 2006–2010 die grösste Fläche. Seither
16 | HE V 5 -2021 H E V 5 -2 0 21 | 17
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STOCKWERKEIGENTUM
Was gilt bei der eigenen Ladestation
für Elektroautos?
Auf Schweizer Strassen «stromern» immer mehr Elektrofahrzeuge herum. Das
Interesse und die Nachfrage nach Elektroautos sind nach wie vor ungebrochen.
Im vergangenen Jahr hingen bereits rund 14 Prozent der neu verkauften Autos
an der Dose. Doch worauf ist bei der eigenen Tankstelle in der Garage zu achten?
Darf die Ladestation auf dem eigenen Parkplatz einfach montiert werden?
/Ablaugerei Liegenschaften im Stockwerkeigentum verfügen schaft. Eingriffe ins Miteigentum, und dazu
für Fahrzeuge meistens über eine gemeinsame gehören bauliche Massnahmen, dürfen nur mit
Garage, an der Miteigentum besteht. Was ein der Zustimmung der Miteigentümergemeinschaft
Eigentümer mit und auf seinem Parkplatz darf erfolgen.
und was nicht, ergibt sich in der Regel aus der
Nutzungs- und Verwaltungsordnung. Diese kann Ladestationen in Gemeinschaftsgaragen
den Inhalt der ausschliesslichen Nutzungsrechte nur mit Zustimmung möglich
und die damit verbundenen Pflichten genauer Das Einrichten einer Ladestation für Elektrofahr-
regeln. zeuge ist eine bauliche Massnahme. Will ein
Grundsätzlich beschränkt sich das Recht Eigentümer eine Ladestation auf seinem Park-
des Parkplatzeigentümers auf den Gebrauch platz anbringen, so braucht er die Zustimmung
des Feldes zum Parkieren seines Fahrzeugs. der Gemeinschaft. Er muss einen entsprechenden
Nicht erlaubt ist hingegen die Vornahme von Antrag an die Versammlung der Miteigentümer
baulichen Massnahmen. Denn die Garage an formulieren und dessen Traktandieren von der
sich sowie alle Leitungen, Einrichtungen sowie Verwaltung fordern. Das Gesetz sieht je nach Art
Anschlüsse gehören der Miteigentümergemein- von baulichen Massnahmen unterschiedliche
H E V 5 -2021 | 19AKTUELL
Anforderungen an die erforderliche Mehrheit für
den Beschluss vor. M E R K B L AT T
Umweltfreundlicher Kalkschutz
Das Errichten einer Ladestation sowie der MIT HILFREICHEN TIPPS
Ausbau der Hausverteileranlage zu einem «smar- Das Merkblatt «Einrichten von Ladestationen»
ten System» stellen nach Ansicht des HEV des HEV Schweiz enthält detaillierte Erläuterungen
Schweiz nützliche bauliche Massnahmen dar. zum Vorgehen und der Organisation der Beschluss-
Das sind Arbeiten, die eine Wertsteigerung, fassung beim Einrichten von Ladestationen für
eine Verbesserung der Gebrauchstauglichkeit Elektrofahrzeuge in Garagen im Stockwerk- bzw.
oder die Optimierung der Wirtschaftlichkeit zum Miteigentum. (siehe Seite 50)
Ziel haben. Nützliche bauliche Massnahmen Es ist ausschliesslich in Papierform
brauchen die Zustimmung der Mehrheit der an erhältlich unter hev-zuerich-shop.ch
der Versammlung anwesenden bzw. vertretenen ➜ Shop ➜ Formulare Verträge
Eigentümer, die zugleich den grösseren Teil der ➜ Diverses oder 044 487 17 07,
Sache vertreten (Wertquotenmehr). mitgliederdienste@hev-zuerich.ch.
Vorsicht bei eigenmächtigen Eingriffen
ins Miteigentum
MLaw Stéphanie Bartholdi
Das Vornehmen von baulichen Massnahmen an
Miteigentum ohne vorgängige Zustimmung Juristin beim HEV Schweiz
der Miteigentümer ist nicht zu empfehlen. Denn
es gilt: Die Miteigentümergemeinschaft kann je-
derzeit die Beseitigung und Wiederherstellung
des ursprünglichen Zustandes auf Kosten des
Miteigentümers verlangen.
Verpackung des «Zürcher Hauseigentümers»
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In eigener Sache. In der Regel wird der «Zür- geführt. Die Folie wird ressourcenschonend her-
cher Hauseigentümer» unverpackt versandt. gestellt und ist bedenkenlos im Haushaltsmüll
Wird aber ausnahmsweise mit einer Ausgabe zu entsorgen, kann jedoch, wo bereits möglich, Wasserqualität ist Lebensqualität
eine Beilage mitversandt, wie etwa aktuell ein der Wiederverwertung zugeführt werden.
Unterschriftenbogen, muss diese in Folie ein- Bei der Verbrennung im normalen Haus- Wir bieten für Hauseigentümer, Immobilienverwaltungen, Landwirtschafts
geschweisst werden. kehricht wird die Folie unschädlich vernichtet betriebe, Hotellerie und Gastgewerbe sowie Industrie und Gewerbe
und es entstehen keine giftigen Dämpfe oder
Verpackungsfolie aus dem Gase. Gelangt die Folie in die Papiersammlung, kompetente Beratung und individuelle Lösungen zum Thema Kalkschutz an.
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in einem geschlossenen Kreislauf hergestellt. Wir versuchen, die Folierung des «Zürcher Mitglied Schweizerischer
Dabei werden rund 50% gebrauchte Folien- Hauseigentümers» so weit wie möglich zu ver- Verein des Gas und Wasserfaches
abfälle direkt am Standort der Folienproduktion meiden. Unsere Druckerei prüft zudem regel-
rezykliert und dem Materialkreislauf wieder zu- mässig mögliche und sinnvolle Alternativen.
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DER WEG Stromspeicher machen Besitzer von Photovoltaikan-
lagen zu ihren eigenen Stromlieferanten: Die Geräte
ZUM EIGENEN bewahren Stromüberschüsse aus der sonnenreichen
Tageszeit für die Abendstunden auf, wenn der Strom-
bedarf in Privathaushalten am höchsten ist. Das
STROMSPEICHER
WELCHE VORTEILE
erhöht den Eigenverbrauch, schützt das Klima und
verhindert die Abhängigkeit vom Energieversorger
und von schwankenden Strompreisen. Doch worauf
BRINGT ÖKOHEIZÖL
müssen Verbraucher beim Speicherkauf achten?
SCHWEFELARM?
Fragen Sie uns.
Wir haben die Fakten.
DER ANBIETER
Wie beim Kauf aller Konsumgüter achten viele Verbraucher auch bei Energiespeichern auf den Namen des
Herstellers. Bekannte Hersteller, die schon lange erfolgreich im Geschäft sind, wirken vertrauensvoll. Und
obwohl Energiespeicher noch ein vergleichsweise neues Produkt sind, gibt es auch auf dem Speichermarkt
traditionsreiche und namhafte Unternehmen. Varta hat beispielsweise schon vor 100 Jahren den ersten
Heimspeicher auf den Markt gebracht. Speicheranbieter unterscheiden sich auch oft darin, wie lange sie auf
ihre Produkte Garantie gewähren. Beim Kauf eines Energiespeichers sollten Hauseigentümer darauf achten,
dass die Leistungsgarantie nicht weniger als 10 Jahre beträgt.
DIE BERATUNG
Beim Kauf des passenden Speichers kommt es auf eine Menge Faktoren an, viele sind technischer Art und
für Hauseigentümer oft nur schwer einzuschätzen. Daher lohnt es sich, vor dem Kauf eine Beratung in
Anspruch zu nehmen.
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Im malerischen Maloja
Kompakt, aber gemütlich. Modern, aber mit Respekt vor der Engadiner Baukultur. Die
Ciäsa Alba ist ein Familienhaus im Minergie-Standard auf einer Fläche von nur 7,2 mal
10 Metern, das sich als Neubau nahtlos in das pittoreske Dorfbild Malojas einfügt.
Text: Donika Gjeloshi, Morris Breunig, Fotos: Fanzun AG
Das Haus von Peter und Danie- sicherzustellen, wenn in Zu- anderen Parzellen beträgt sie
la Battaglia liegt lediglich zwei kunft weitere Häuser im Quar- 7,2 × 10 Meter. Dafür durfte man
Minuten vom Silsersee entfernt tier die Ciäsa Alba umgeben. bis zu vier Stockwerke überir-
und grenzt an einen Wald, wo 2009 hat die Gemeinde den Plan disch bauen. Das Zweischalen-
Wanderwege vorbeiführen. Ur- für das Quartier Creista für den mauerwerk aus Beton (20 cm),
sprünglich stammen sie aus Bau von acht Einfamilienhäu- Wärmedämmung (18 + 1 cm)
Chur und Erfurt (DE), nun ha- sern und einem Mehrfamilien- und Trockenmauerwerk (30 cm)
ben sich Peter und Daniela Bat- haus mit einer gemeinschaftlich grenzte zwar die bewohnbaren
taglia dieses Dorf, das zur Ge- genutzten Tiefgarage erstellt. Flächen weiter ein, sorgt jedoch
meinde Bergaglia gehört, als 2016 wurde der Quartierplan für optimalen winterlichen und
neue Heimat ausgesucht. genehmigt. Bis heute steht nur sommerlichen Wärmeschutz.
ihr Haus im neuen Wohnquar- Die grossen Sturzbereiche wur-
Ein Solitär … tier. So geniesst die Familie den in Beton mit einer Natur-
Geradlinig und stolz erhebt sich rundum freie Sicht auf die steinverkleidung ausgebildet.
der Baukörper neun Meter vom Landschaft. Erdberührte Umfassungswände
Erdreich in die Höhe. Er ist und die Decke des Verbindungs-
komplett mit von Hand gehaue- … mit kühler Schale … ganges zur Garage bestehen aus
nem Naturstein aus der Region Architekt Peter Battaglia hat das Stahlbeton mit einer Stärke von
eingefasst. Übers Eck weicht das Haus mithilfe des Architektur- mindestens 25 cm.
Trockenmauerwerk der Glas- büros Fanzun AG realisiert, bei
front, die dem Esszimmer und dem er angestellt ist. Das hatte Der ausschliessliche Einsatz
dem Spielzimmer einen Pano- laut Battaglia viele Vorteile: «Wir regenerativer Energiequellen
ramablick eröffnet. Sie ist haben alle Planungs- und Bau- bei der Energieerzeugung mit-
aussen von heimischem Lär- spezialisten unter einem Dach, tels Erdsonden und Wärme-
chenholz eingefasst, das mit und ich konnte jederzeit Inputs tauscher unterstreicht den
perforierten Mustern verziert bei meinen Kolleginnen und Nachhaltigkeitsgedanken von
ist. Innen bildet Akazienholz Kollegen einholen.» Die Reali- Minergie. Zur Wärmeabgabe
den Rahmen. Weil die grossen sierung nach Minergie war eine dient eine Niedertemperatur-
Fenster nach Norden ausgerich- Vorgabe der Gemeinde, die das bodenheizung. Bei einer Ener-
tet sind, bestand keine Gefahr Grundstück an die junge Fami- giebezugsfläche von 268 m 2 er-
für eine Überhitzung der lie vermietet hat. Der freiwillige gibt sich für die Ciäsa Alba ein
Übers Eck weicht das Wohnräume. Deshalb durfte Baustandard betrachtet das ge- jährlicher Heizwärmebedarf
Trockenmauerwerk der hier auf ein Beschattungssys- samte Gebäude – Gebäudehülle von 41 kWh / m 2. Das auf einer
Glasfront, die innen einen
tem, das die Ästhetik getrübt in Kombination mit der Haus- zentralen Wärmerückgewin-
Panoramablick eröffnet.
hätte, verzichtet werden. Die technik – als integrales System. nung und einem dezentralen
übrigen Fenster sind gezielt Die grosse Herausforderung war Komfortlüftungsgerät basieren-
platziert, um die Privatsphäre die knappe Baufläche. Wie alle de Lüftungssystem ist ebenfalls
24 | HEV 5-2021 HEV 5-2021 | 25TRENDS TRENDS
Eine Haustür aus Glas oder aus Holz? Als Kompromiss ent- Die Treppe platziert sich im Gebäudekern,
stand die perforierte Holztafel auf der Glastür, die aussen mit wodurch die Durchgangszonen auf ein Minimum
den Fenstern harmoniert und innen ein Lichtspiel erzeugt. reduziert werden konnten.
Der neun Meter hohe
Baukörper ist mit von Hand
gehauenem Naturstein aus
der Region eingefasst.
Teil der Anforderungen des den sich Wohnzimmer, Küche aber trotzdem warm wirke.
Minergie-Standards. Sämtliche und Esszimmer. Das zweite «So sind wir auf die gedämpfte
Lüftungsleitungen wurden da- Obergeschoss beherbergt die Akazie gekommen. Das ist ein
für in die Betondecke eingelegt beiden Kinder- und ein Bade- Laubbaum aus Mitteleuropa»,
respektive in die Wände im zimmer sowie eine Durch- erzählt Peter Battaglia. Dazu
Dachgeschoss eingebracht. Alle gangszone, die zum Spielen und kombiniert haben sie einen
Fensterelemente im Haus ver- Arbeiten genutzt wird. Das Lavastein aus Bergamo, der
fügen zudem über eine drei- grossflächige Panoramafenster auch für die Nähe des Dorfs
fache Isolierung mit Wärme- und eine über zwei Stockwerke zu Italien steht.
So wie beim Essbereich öffnet das Eckfenster auch beim Wie ein roter Faden zieht sich das Aka- schutz- und Schallschutzglas. erstreckende Galerie mit Trep-
Arbeits- und Spielbereich im zweiten Obergeschoss den Blick zien holz bis zum dritten Obergeschoss, pe zum Elternbereich im dritten Der Hausbau war für die Fa-
zum Dorf und angrenzenden Wald. das den Elternbereich beherbergt. … und warmem Kern Obergeschoss erzeugen dort ein milie eine positive Erfahrung.
Das Familienhaus ist in fünf besonderes Raumgefühl. So wie Daniela Battaglia erzählt: «Weil
Stockwerke gegliedert. Das aussen arbeitete man innen mit wir nur 100 Meter entfernt von
Untergeschoss mit Technik- wenigen Materialien: Holz wur- der Baustelle unseres neuen
und Kellerräumen bietet von de mit Stein kombiniert, aber in Hauses wohnten, konnten wir
der Tiefgarage einen direkten dunkleren Farbnuancen. Die es täglich wachsen sehen ‒ so
Zugang zum Haus. Das Erdge- gleichen Materialien aussen wie wie unser Baby in meinem
schoss umfasst Haupteingang, innen zu verwenden, hätte Da- Bauch. Die Fertigstellung des
Garderobe und Waschküche so- niela Battaglia als zu rustikal Hauses und die Geburt unseres
wie eine Ferienwohnung, die empfunden. Gleichzeitig sei es zweiten Kindes empfanden wir
rund drei Viertel der Etage ein- schwierig gewesen, eine Holzart als Beginn eines neuen Lebens-
nimmt. Im Obergeschoss befin- zu finden, die nicht zu dunkel, abschnitts.»
Das Erdgeschoss umfasst unter anderem Porphyr aus Bergamo kleidet das Masterbad
auch eine Ferienwohnung, die rund drei Viertel im Elternbereich aus. Warme Akzente setzt das Dieser Artikel ist eine geänderte Version der Reportage aus der Ausgabe 6/2020 von traumhaus –
der Etage einnimmt. Akazienholz beim Waschtischmöbel. Das Schweizer Magazin für Planen, Bauen und Wohnen.
26 | HEV 5-2021 HEV 5-2021 | 27RECHT
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Durch den HEV Zürich im SACHENRECHT
Januar bis April 2021 verkauft Das Akzessionsprinzip und seine
Ausnahmen
«Als Eigentümerin eines Einfamilienhauses ist es für mich klar, dass mir
sowohl das Haus wie auch der Grund und Boden gehört. Nun habe ich gehört,
dass eine Baute auf meinem Boden auch einen anderen Eigentümer haben
kann. Was hat es damit auf sich, kann das überhaupt sein?»
Der Grundsatz des Sachenrechts heisst Akzes- unten), durch die Durchbrechung des Akzes-
sionsprinzip. Es besagt, dass Bestandteile einer sionsprinzips Sondereigentum des ober- oder
Sache das rechtliche Schicksal der Hauptsache unterirdisch Bauenden entstehen. Es muss eine
teilen. Für Grundstücke bedeutet dies, dass das bautechnisch-funktionelle Abhängigkeit be-
Eigentum an Grundstücken unter Vorbehalt der stehen zwischen dem Objekt auf dem fremden
gesetzlichen Schranken alle Bauten und Pflanzen Grundstück und der Baute auf dem Ausgangs-
sowie die Quellen umfasst (superficies solo cedit, grundstück. Die Objekte müssen in irgendeiner
Art. 667 Abs. 2 ZGB). Somit können damit im Weise verbunden sein, etwa durch aneinander-
Grundsatz das Grundstück und die darauf be- stossende Mauern, sowie direkt zugänglich sein
findlichen Bauten, Pflanzen oder Quellen nicht durch eine Wand- oder Maueröffnung.
verschiedene Eigentümer haben.
Die gesetzlichen Ausnahmen führen jedoch Eintragung im Grundbuch und Zuweisung
zu einer Durchbrechung des Akzessionsprinzips Das Überbaurecht kann als Dienstbarkeit im
und zu einer Trennung von Eigentum am Boden Grundbuch eingetragen werden. Das setzt den
vom Eigentum an einer Baute oder eines Bauteils Abschluss eines Vertrages über eine Grund-
oder einer Pflanze: dienstbarkeit voraus sowie den nachfolgenden
• Überbaurecht Eintrag ins Grundbuch. Des Weiteren kann ein
• Baurecht Anspruch auf Einräumung des Rechtes entste-
• Fahrnisbauten hen, wenn: der Überbau unberechtigterweise er-
• Pflanzungsrecht stellt wurde, der Verletzte nicht rechtzeitig, also
im Zeitpunkt der Erkennbarkeit, reklamiert hat-
Das Überbaurecht (Art. 674 ZGB) te und der Bauende in gutem Glauben war. Eine
Die Bedeutung des Überbaurechts ist, dass Bau- gesetzliche Entschädigungspflicht ist vorgesehen.
ten, die von einem Grundstück auf ein anderes
überragen, Bestandteil des Grundstückes bleiben, Das Baurecht (Art. 675)
von dem sie ausgehen. Es kann also, gleich wie Eine weitere Ausnahme vom Akzessionsprinzip
die Baurechtsdienstbarkeit (siehe im Folgenden ist das Baurecht. Es macht es möglich, an einem
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März | April 2021 | CHF 9.50
Grundstück zwei verschiedene Eigentümer- zelfalls beurteilt werden. Im Streitfall vom
positionen zu begründen, die eine am Boden Gericht.
und die andere am Gebäude. Die Voraussetzung
Das Schweizer Magazin für Planen, Bauen, Wohnen
dazu ist, dass die Berechtigung, auf fremdem Pflanzensuperficies (Art. 678 ZGB)
Boden eine Baute zu erstellen oder auch bei- Selbst Pflanzen können vom Akzessionsprinzip
zubehalten und Eigentum daran zu erwerben, ausgenommen sein. Verwendet jemand fremde
im Grundbuch als Dienstbarkeit eingetra- Pflanzen auf eigenem Grundstück oder eigene Küchen-
gen wird. Normalerweise wäre diese Bestandteil Pflanzen auf fremden Grundstück, so entstehen trends
des Grundstückes. Der Dienstbarkeitsinhaber die gleichen Rechte und Pflichten wie beim Ver- Exklusiv für HEV-Mitglieder Möbel nach Mass,
Armaturen mit
bekommt somit durch die Duldung des dienst- wenden von Baumaterial oder bei Fahrnisbauten. Stil und Geräte
mit Grips
barkeitsbelasteten Grundeigentümers, auf des- Normalerweise entsteht ja auch hier wegen des
sen Grundstück seine Baute zu erstellen, eine Akzessionsprinzips das Eigentum an der Pflan-
Eigentümerstellung, dem auch die entsprechen- ze mit der Verbindung durch den Boden durch
den Rechtsbehelfe des Gesetzes zustehen so wie Anwachsen oder Aussaat der Pflanze. Auch hier
auch die Verantwortlichkeit und Haftpflicht des tritt die Akzession nicht ein, wenn dies ohne die
Grundeigentümers. Absicht dauernder Verbindung entsteht. Sie gel-
ten somit als Fahrnispflanzen, so zum Beispiel
Fahrnisbaute (Art. 677 ZGB) die Pflanzen einer Baumschule oder Gärtnerei,
Laut dieser Bestimmung behalten Hütten, Bara- da sie zum Verkauf bestimmt sind.
cken und dergleichen einen besonderen Eigen- Das Gesetz verweist denn auch auf eine dem Draussen
tümer, wenn sie ohne die Absicht bleibender Ver-
bindung auf fremdem Boden stehen. Hier findet
Baurecht entsprechende Dienstbarkeit, die für
einzelne Pflanzen und Anlagen von Pflanzen auf
zu Hause
Outdoormöbel
also das Akzessionsprinzip keine Anwendung. mindestens zehn und höchstens 100 Jahre er- mit Wow-Faktor
Die Fahrnisbaute wird als bewegliche Sache be- richtet werden kann. Die Begründungsmöglich-
handelt. Ihr Eigentum ist nicht identisch mit dem keit erstreckt sich auf alle Liegenschaften, sofern Bettgeschichten
Architektur
Einrichtungsideen für das
des Grundeigentümers. Subjektiv ist hier zu prü- sie nicht bewaldet sind. Das heisst, die Begrün- Schlafzimmer
fen, welches der Wille der Beteiligten ist. Wenn dung von Sondereigentum an Wald ist ausge-
etwa ein befristeter Mietvertrag besteht, mit der schlossen. Innovative Wohnhäuser in
Verpflichtung, das vom Mieter errichtete Gebäu- Bern, Fribourg, Genf und im Wallis
de nach Ablauf der Mietdauer rückzubauen, han- Anmerkung
delt es sich aufgrund des subjektiven Moments Da die Dienstbarkeit im Minimum für zehn Jah-
um eine Fahrnisbaute. Auch wenn eine bauliche re errichtet werden kann, ist fraglich, wie relevant
Vorrichtung über längere Zeit als Provisorium dies in der Praxis ist. Da Pflanzen Lebewesen
errichtet wird, kann sie als Fahrnisbaute quali- sind, ist deren Lebensdauer schwerlich voraus-
fiziert werden. In diesem Fall wäre dazu eine Er- zusehen. Dennoch könnte die Idee gefallen, die
klärung der Parteien notwendig, dass es sich um persönliche hundertjährige Eiche beim Nachbarn Finden Sie Inspirationen und gute Umsetzungsideen für Ihr Traumhaus!
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trotzdem als Bestandteil des Bodens, auf dem es
steht, zu sehen ist und demnach dem Akzessions-
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prinzip folgt. Also: das objektive Moment der Telefonische Rechtsberatung
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30 | HEV 5-2021RECHT
BUNDESGERICHTSENTSCHEID
Unwirksame Kündigung wegen Im Dienste Ihres Vermögens. Seit 1868.
Untermiete
Gemäss Gesetz darf der Mieter die Mietsache nur mit der Zustimmung des
Vermieters untervermieten. Der Vermieter kann jedoch die Zustimmung nur
aus den im Gesetz genannten Gründen verweigern (Art. 262 OR). Eine Unter-
vermietung trotz begründeter Verweigerung führt zur Unzumutbarkeit der
Fortsetzung des Mietverhältnisses und berechtigt gemäss aktueller Rechts-
Nicht systemrelevant.
sprechung zur ausserordentlichen Kündigung durch den Vermieter. Kundenrelevant.
Im vorliegenden durch das Bundesgericht in letz- dern unter Einhaltung der vertraglichen Kündi- Private Banking, Immobilien, Vorsorge
ter Instanz zu beurteilenden Fall kündigte der gungsfrist gekündigt hat. Das Bundesgericht
Vermieter den Mietern, weil diese sich geweigert zog daraus die Schlussfolgerung, dass deswegen
haben, die Bedingungen der eingegangenen nicht mehr davon ausgegangen werden könne,
Untermiete bekannt zu geben. dass die Fortsetzung des Mietverhältnisses
Der Vermieter sprach eine ausserordentliche bis zum ordentlichen Auflösungstermin unzu-
Kündigung nach Art. 257f Abs. 3 OR aus, wobei mutbar gewesen wäre.
er den Mietvertrag (erst) auf den nächsten Hätte der Vermieter also die Absicht, eine
ordentlichen Kündigungstermin kündigte. ausserordentliche Kündigung aufgrund Unzu-
Das Bundesgericht prüfte, ob die ausgespro- mutbarkeit der Fortsetzung des Mietverhältnis-
chene Kündigung die Voraussetzungen gem. ses auszusprechen, so fehle es im vorliegenden
Art. 257f Abs. 3 OR erfüllte. Diese Bestimmung Fall an der dafür erforderlichen Unzumutbarkeit,
gibt dem Vermieter das Recht, Wohn- und Ge- weshalb sich die Kündigung als unwirksam er-
schäftsräume mit einer Frist von mindestens weise.
30 Tagen auf Ende eines Monats zu kündigen, Für den Vermieter bedeutet nun dieser Ent-
sofern der Mieter seine Pflicht zur Sorgfalt und scheid, dass eine (ausserordentliche) Kündigung,
Rücksichtnahme trotz schriftlicher Mahnung welche mit Unzumutbarkeit begründet wird, stets
weiter verletzte. Ausserdem wird vorausgesetzt, mit einer Frist von 30 Tagen auf Ende eines
dass die Weiterführung des Mietverhältnisses Monats auszusprechen ist. Wählt er hingegen
dadurch nicht mehr zuzumuten ist. einen späteren Kündigungstermin, läuft der
Das Bundesgericht bejahte das Vorhandensein Vermieter Gefahr, dass die Unzumutbarkeit der
sämtlicher Voraussetzungen, welche eine ausser- Fortsetzung des Mietverhältnisses abgesprochen
ordentliche Kündigung im obigen Sinne recht- wird und die Kündigung in der Folge als unwirk-
fertigt. Auch bestätigte das Gericht, dass bei einer sam beurteilt wird.
Untervermietung trotz Vorliegen eines zulässigen
Verweigerungsgrundes grundsätzlich davon aus-
Cornel Tanno
zugehen ist, dass die Fortsetzung des Mietver-
hältnisses für den Vermieter unzumutbar ist. Lic. iur. Rechtsanwalt
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Fehlen der erforderlichen Unzumutbarkeit
Zum Verhängnis wurde dem Vermieter hingegen,
dass er nicht innert 30 Tagen (Mindestfrist gem.
Art. 257f Abs. 3 OR) auf Ende eines Monats, son- Lienhardt & Partner Privatbank Zürich AG
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32 | HEV 5-2021Sie können auch lesen
